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Angola Property Market 2013

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Angola Property Market
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3 APRESENTAO ZENKI REAL ESTATE
4 SUMRIO
6 CONTEXTO MACROECONMICO
7 POPULAO
8 CONTEXTO LEGAL E FISCAL
9 MERCADO DE ESCRITRIOS
13 MERCADO RESIDENCIAL
17 MERCADO DE RETALHO
18 MERCADO INDUSTRIAL E LOGSTICO
19 MERCADO TURSTICO
21 MERCADO DE INVESTIMENTO
www.zenkirealestate.com Agosto 2013
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NDICE
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Angola Property Market
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APRESENTAO ZENKI REAL ESTATE
A Zenki Real Estate uma empresa de direito angolano que actua no mercado imobilirio desde
2009, como empresa afiliada da CBRE, lder mundial em servios imobilirios, com mais de 2 sculos
de experincia internacional, 34.000 colaboradores e 447 escritrios em 60 pases.
Actuamos na representao de clientes na venda, arrendamento e gesto de imveis, em servios
de avaliao, consultoria e research.
Fornecemos servios a todos os intervenientes no sector imobilirio, desde empresas privadas ou
pblicas, sejam ocupantes, utilizadores, promotores, financiadores ou investidores.
Desenvolvemos actividade em imveis de escritrios, propriedade industrial, comrcio, hotis, resorts
e habitao, nas suas diferentes fases, desde terrenos, imveis para ocupar ou com rendimento.
Como parte da rede da CBRE, a Zenki Real Estate detm uma das mais completas bases de dados
do pas com a evoluo dos principais indicadores de mercado nos vrios segmentos imobilirios.
Tratamos a informao de um modo transparente e profissional e publicamos todos os anos
relatrios de mercado onde so evidenciados os grandes indicadores do mercado imobilirio e
projectadas as tendncias do sector. Em Angola, como no mundo, a CBRE um opinion maker do
sector.
com enorme satisfao que colocamos vossa disposio o nosso mais recente estudo sobre o
mercado imobilirio em Angola, que espelha a nossa viso e tendncias do sector.
Agosto, 2013
Diogo Osrio Rodrigues
Managing Director
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Aps um perodo de impacto da crise financeira global na economia angolana
e consequente abrandamento do ritmo de crescimento do sector imobilirio,
o pas, e em especial a provncia de Luanda, experimenta novamente uma
fase de elevado desenvolvimento. Os segmentos de escritrios e de habitao
mantm-se como os mais activos. A oferta que surgiu recentemente no mercado
apresenta uma melhor qualidade de construo e acabamentos que se reflecte
num aumento dos valores de comercializao Prime quando comparados com
o ano de 2012.
A procura para os escritrios de construo moderna continua a ser
predominantemente efectuada pelas empresas dos sectores petrolfero e
financeiro, uma vez que os valores de arrendamento so demasiado elevados
para as pequenas e mdias empresas.
No segmento residencial prevalece a procura por parte da classe mdia-alta e
alta angolana, assim como pelas grandes empresas multinacionais a operar no
pas e quadros superiores expatriados a trabalhar nestas empresas. Com o emergir
de uma classe mdia angolana, surgem novos empreendimentos localizados
fora do centro da cidade e de Talatona a preos mais baixos. Contudo, a quase
inexistncia de crdito habitao concedido pelo sistema bancrio tem
impedido este mercado de se tornar maior e mais abrangente.
O segmento de retalho, encontra-se actualmente a dar os primeiros passos de
desenvolvimento, apresentando um grande potencial de crescimento quer pelo
lado da oferta quer pelo lado da procura com a emergncia da classe mdia.
Existem actualmente apenas 3 centros comerciais de concepo moderna
na provncia de Luanda e esto outros 6 em construo. Ao longo do ltimo
ano, surgiram os dois primeiros retail parks do pas. Os principais operadores em
expanso em Angola so unidades comerciais de distribuio alimentar e grande
consumo, sendo ainda muito precria a presena de insgnias de segmento alto
e luxo. Com a abertura dos novos centros comerciais e retail parks, expectvel
a entrada de diversos retalhistas internacionais.
O segmento de mercado imobilirio industrial apresentado como uma das
grandes apostas do Governo para a dinamizao da economia. A maioria dos
empreendimentos industriais e logsticos existentes foram construdos pelo prprio
ocupante. Recentemente comearam a surgir alguns projectos de complexos
de armazns e indstria, desenvolvidos por promotores imobilirios privados.
SUMRIO
Tendncias
Indicadores macroeconmicos
PIB
Inflao
G
H
Turstico
Oferta Nova
Taxa de Ocupao
Preo Mdio
por Quarto
G
H
H
Investimento
Volume de
Investimento
Taxa de Capitalizao
Prime
H
K
Retalho
Absoro
Oferta Nova
Valores de
Comercializao
K
K
I
Industrial e Logstico
Absoro
Oferta Nova
Valores de
Comercializao
K
K
I
Residencial
Absoro
Oferta Nova
Valores de
Comercializao
K
I
I
Escritrios
Absoro
Oferta Nova
Valores de
Comercializao
K
I
I
Absoro de Escritrios
200.000 m
2
(em 2012)
Tx. Ocupao de Hotis
75% (mdia)
Stock de Escritrios
+61% (2012-2014)
Oferta Residencial at 2014
+2.950 unidades em Luanda e Talatona
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Aps um perodo de reconstruo nacional, Angola iniciou a aposta no seu potencial turstico atravs da
implementao do Plano Director - PARTENON - que definiu a Estratgia para o Desenvolvimento do Turismo
em Angola at 2020. Esto em curso os estudos inerentes aos Plos de Desenvolvimento Turstico prioritrios,
seleccionados em funo do seu potencial de explorao turstico a curto prazo: o Plo de Cabo Ledo, o Plo de
Kalandula e o Plo da Bacia do Okavango.
O mercado hoteleiro em Luanda continua a destacar-se na oferta de alojamento gerando aproximadamente
80% da receita deste sector, seguida das provncias da Hula e Benguela.

A oferta hoteleira de qualidade mdia e superior (3, 4 e 5 estrelas) existente no centro da cidade de Luanda
composta por 16 hotis que integram aproximadamente 2.000 quartos.
A taxa de ocupao mdia anual nestas unidades de 75% e o preo mdio de 375 USD/noite (com pequeno
almoo e taxas includos). Esto em curso alguns projectos hoteleiros na capital do pas, que visam equilibrar a
oferta do sector, estimando-se que o nmero de quartos aumente 66% at ao final do ano 2015.
O mercado de investimento em Angola, est tambm ainda num estado muito embrionrio condicionado pela
publicao, que se espera para breve, da legislao que regula os fundos de investimento imobilirio. Com
esta regulamentao esperada uma franca dinamizao e profissionalizao do mercado de investimento
imobilirio, no s com a realizao de um maior nmero de transaces mas tambm com a entrada de capital
estrangeiro. As taxas de capitalizao (yields) situam-se actualmente entre 12% e 18%. Com as perspectivas
de crescimento econmico sustentado nos prximos anos e a reduo da taxa de inflao, a tendncia de
diminuio do risco do pas e consequente descida das yields.
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Angola uma das principais economias da frica Subsariana, sendo um dos pases que apresentou melhor
desempenho no perodo 2000 - 2009, com taxas de crescimento acima dos 10%.
Em 2009, quando a crise financeira global atingiu Angola, a economia ficou vulnervel. Contra a reduo de
um tero das reservas internacionais no primeiro semestre de 2009, as autoridades solicitaram o apoio do FMI
para um programa de estabilizao. O programa do FMI para o perodo 2009-12 contribuiu para regular a
poltica fiscal e restringir o endividamento, tendo igualmente introduzido melhorias na gesto do sector pblico.
Em 2012 a economia voltou a registar um crescimento mais acentuado de 8,4% do PIB impulsionado pela
recuperao do sector petrolfero e a continuao de um crescimento robusto do sector no petrolfero.
A presena do FMI contribuiu tambm para a reduo da inflao para um dgito (entre Agosto e Dezembro
de 2012), pela primeira vez nos ltimos 10 anos, atingindo uma inflao mdia anual de 10,3%.
As perspectivas macroeconmicas para 2013 so favorveis, apesar de um ambiente global ainda incerto.
As previses apontam para que o preo internacional do petrleo permanea elevado. Indicam ainda para
a manuteno do crescimento do sector no petrolfero, alavancado pela forte intensificao do programa
pblico de investimento, destinado concluso dos projectos de reconstruo e melhoria das infra-estruturas
bsicas. Estima-se assim que, em 2013, a actividade econmica mantenha um bom ritmo com um crescimento
de 6,2% do PIB e que a inflao continue a reduzir gradualmente para os 9%. De acordo com as recentes
previses apresentadas pelo Ministrio da Economia, Angola ter um crescimento mdio de 7,1% do PIB nos
prximos 5 anos.
CONTEXTO MACROECONMICO
GRFICO 1: PRINCIPAIS INDICADORES ECONMICOS
16.0%
14.0%
12.0%
10.0%
8.0%
6.0%
4.0%
2.0%
0.0%
7.000 USD
6.000 USD
5.000 USD
4.000 USD
3.000 USD
2.000 USD
1.000 USD
0 USD
(e) Valores estimados
2008 2009 2010 2011 2012 2013 (e) 2014 (e)
4.596 USD 3.989 USD 4.219 USD 5.159 USD 5.485 USD 6.033 USD 6.292 USD
13.8% 2.4% 3.4% 3.9% 8.4% 6.2% 7.3%
12.5% 13.7% 14.5% 13.5% 10.3% 9.4% 8.4%
PIB per capita (USD)
Crescimento do PIB (%)
Taxa de Inflao (IPC %)
Fonte: FMI, Banco Mundial
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Angola regista um grande dfice de dados demogrficos recentes. O Recenseamento Geral da Populao
e Habitao (RGPH) est previsto para o ano de 2014 e far uma caracterizao exaustiva da populao
e da habitao em Angola, para permitir a correco das estatsticas geogrficas, econmicas e sociais,
fundamentais para o processo de planeamento para o desenvolvimento.
As Naes Unidas apontam, no relatrio do ndice de Desenvolvimento Humano (IDH), um quantitativo
populacional em Angola, em 2010, de 19 milhes de habitantes e uma taxa de crescimento natural de 3,25%.
Prev-se que o volume global de populao do pas ultrapasse os 30 milhes de pessoas em meados de 2030.
Estima-se que at 2050 a esperana mdia de vida cresa para 63 anos, nos homens, enquanto nas mulheres
para 67 anos.
Face a uma migrao galopante oriunda do interior para a cidade de Luanda, existe uma grande concentrao
populacional na capital, com praticamente 30% da populao total do pas (aproximadamente 6 milhes de
habitantes).
POPULAO
30
25
20
15
10
5
0
2005 2010 2015 2020 2025
Angola
Luanda
4,1
16,4
19,0
21,8
24,8
27,7
5,4
7,2
9,0
11,3
GRFICO 2: POPULAO ANGOLANA
(Milhes de Habitantes)
Fonte: INE; NAES UNIDAS
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A aprovao de um regime jurdico angolano dos fundos de investimento imobilirio (RJFII) aguardada h
algum tempo, como forma de colmatar a insuficincia do regime constante da Lei n. 12/05, de 23 de Setembro,
que se limitava a regular os actos e operaes referentes a valores mobilirios.
Neste sentido, foi divulgado no ano de 2012, um anteprojecto de Decreto Legislativo Presidencial destinado a
aprovar o novo RJFII, como lei autnoma especificamente dedicada aos Fundos de Investimento Imobilirio. No
entanto, no passado dia 24 de Abril de 2013, foi apreciado em Conselho de Ministros um novo projecto de Decreto
Legislativo Presidencial denominado Regime Jurdico dos Organismos de Investimento Colectivo (RJOIC), o qual
incorporar, num s diploma, no apenas o RJFII, como tambm o regime jurdico dos fundos de investimento
mobilirio e das sociedades gestoras de organismos de investimento colectivo (OIC), respondendo a uma
necessidade de harmonizao do ordenamento jurdico Angolano relativo ao mercado de capitais.
No que se refere aos OIC imobilirios, verifica-se, em traos gerais, que o RJOIC apresenta muitas semelhanas
com o RJFII Portugus, aprovado pelo Decreto-Lei n. 13/2005, de 7 de Janeiro. Deste modo, o RJOIC define
quais os activos que se enquadram no conceito de OIC imobilirio, estabelece as competncias e obrigaes
da entidade gestora e depositria, dos participantes e reala a importncia da transparncia e do dever de
informao na gesto dos fundos. A Comisso do Mercado de Capitais tambm erigida a rgo regulador e
de controlo no mbito deste diploma, qual ficam incumbidas as competncias para autorizar a constituio e
funcionamento dos OIC, nomeadamente no que toca fuso, ciso, transformao e, bem assim, a dissoluo,
liquidao, partilha e extino dos fundos. O RJOIC introduz, contudo, uma novidade que se prende com a
possibilidade de criar agrupamentos de OIC geridos pela mesma entidade gestora visando facilitar a transaco
de unidades de participao.
Quanto natureza jurdica dos fundos, o diploma estipula que os mesmos devero assumir a forma de patrimnios
sem personalidade jurdica ou, em alternativa, a forma societria. Nos patrimnios sem personalidade jurdica
configuram fundos de investimento autnomos detidos em regime de comunho pelos respectivos participantes
e em relao aos quais so determinados os correspondentes direitos e obrigaes. Ao invs, a forma societria
concretiza-se na criao de sociedades de investimento (SI) que tero que cumprir as regras aplicveis ao seu
funcionamento institudas pelo RJOIC e, subsidiariamente, pela Lei n. 1/04, de 13 de Fevereiro.
semelhana do que sucede no ordenamento portugus, os fundos podem ser abertos, fechados ou mistos,
consoante as respectivas unidades de participao sejam titulados em nmero varivel, fixo ou em ambos. Estes
fundos so geridos por sociedades gestoras sobre as quais impendem diversas obrigaes, designadamente em
matria de transparncia, publicidade de informao, composio do respectivo patrimnio e limitao de
certas operaes. Neste particular, os instrumentos financeiros que integram o patrimnio do fundo devem ser
confiados a uma nica entidade depositria que ter que ser imperativamente uma instituio bancria com
sede em Angola e cuja actividade regulada.
CONTEXTO LEGAL E FISCAL
O Regime Jurdico dos Organismos de Investimento Colectivo Angolano
Em colaborao com FCB&A/ EVC Advogados.
Nota: no dispensa a consulta da respectiva legislao
Tabela 1: Resumo da Tributao sobre o Patrimnio
Imposto Taxa
Imposto Predial
Urbano (IPU)
Imveis Arrendados
15% do valor da renda (suportado pelo proprietrio, directamente ou por reteno
na fonte feita pelo inquilino, caso este tenha ou deva ter contabilidade organizada)
Imveis no Arrendados
0,5% sobre o excedente de 5.000.000 AKZ do valor patrimonial do imvel
(pago pelo proprietrio)
SISA
2% sobre o valor de aquisio dos imveis ou sobre o valor patrimonial, se
superior (pago pelo comprador)
Imposto de Selo
Contratos de compra e
venda
0,3% sobre o valor de aquisio dos imveis ou sobre o valor patrimonial, se
superior (pago pelo comprador)
Contratos de financiamento
0,1% sobre o valor do crdito contratado nos casos de crdito habitao
Entre 0,5% e 0,1% sobre o valor do crdito contratado (suportado pelo utiliza-
dor do crdito e pago pela entidade financiadora)
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A Zenki Real Estate considera que a oferta de escritrios em Luanda est concentrada em quatro zonas distintas:
Baixa da Cidade: considerado o Central Business District (CBD), concentra a maioria dos edifcios prime,
ocupados pelas grandes empresas a actuarem no pas. Nesta zona encontram-se tambm edifcios de escritrios
antigos ocupados por empresas nacionais e estrangeiras de mdia dimenso. Grande parte das empresas
governamentais e instituies financeiras esto localizadas nesta zona da cidade.
Zona Alta: oferta dirigida essencialmente a pequenas e mdias empresas. Na sua maioria os espaos de
escritrios disponveis e acessveis a este segmento esto integrados em edifcios mistos de habitao e servios
ou em edifcios residenciais transformados em escritrios.
Praia do Bispo: zona empresarial de Luanda, que surge com a centralizao de alguns servios administrativos do
Estado. Devido sua proximidade ao CBD foram aqui desenvolvidos tambm edifcios de escritrios, ocupados
maioritariamente por empresas ligadas ao sector financeiro e petrolfero.
Talatona: oferta diferenciada da cidade de Luanda, que apesar da distncia ao centro da cidade apresenta-se
como alternativa ao CBD para grandes empresas.
O mercado de escritrios em Angola continua concentrado essencialmente em Luanda. Nas restantes provncias,
este segmento ainda bastante imaturo sendo a maioria das transaes imobilirias realizadas de forma informal.
Nas cidades de Benguela, Cabinda, Huambo, Lobito, Lubango e Soyo os escritrios esto situados em moradias/
apartamentos adaptados, galerias comerciais adaptadas ou espaos comerciais com componente de escritrio.
Na sua grande maioria os espaos no apresentam as condies ideais para o bom funcionamento de um
escritrio.
MERCADO DE ESCRITRIOS
ZONAS DE ESCRITRIOS EM LUANDA
1
4
2
1
4
2
3
Baixa da Cidade - CBD
Zona Alta6
Praia do Bispo
Talatona
3
Fonte: Zenki Real Estate/Google Earth
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Em Luanda, a oferta de espaos para escritrios
caracteriza-se predominantemente por edifcios
residenciais antigos adaptados a escritrios e por
uma oferta mais recente de imveis construdos
no perodo ps-guerra composta por edifcios
mistos de habitao e escritrios e alguns edifcios
exclusivamente de escritrios.
A Zenki Real Estate estima que, no final de 2012,
o stock de espaos de escritrios em edifcios
modernos localizados em Luanda ter atingido os
510.000 m ABL, este indicador mais do que duplicou
face aos dados apurados no final de 2010. A Baixa
da Cidade concentra a maioria do stock com uma
quota de 55%. Contudo, a zona de Talatona a que
registou um maior acrscimo percentual na oferta
ao longo do perodo em anlise com a construo
de mais 52.000 m, registando actualmente um
stock 2,6 vezes superior ao apurado em 2010.
O stock disponvel em edifcios recentes em
Luanda de aproximadamente 45.000 m ABL, o
que resulta numa taxa de disponibilidade de 9%. O
CBD apresenta uma taxa de disponibilidade mais
baixa com 6%.
OFERTA DE ESCRITRIOS
GRFICO 3: DISTRIBUIO DO STOCK
DE ESCRITRIOS POR ZONAS
Zona 1
54%
Zona 3
7%
Zona 2
25%
Zona 4
14%
Fonte: Zenki Real Estate
Fonte: Zenki Real Estate
A promoo de edifcios de escritrios em Luanda continua a um ritmo bastante elevado. A concluso dos
empreendimentos actualmente em construo dever adicionar ao stock existente mais 310.000 m at o final de
2014. Espera-se assim que num prazo de dois anos o stock atual evidencie um acrscimo de 62% para 820.000 m.
Talatona concentra a maior rea em construo com um total de 145.000 m.
Refira-se no entanto que grande parte dos edifcios que se encontram actualmente em construo j tm garantida
a ocupao da totalidade ou parte do espao.
O centro de escritrios na zona de Talatona est directamente associado ao empreendimento Belas Business Park, o
primeiro espao de escritrios construdo nesta zona e uma das maiores referncias deste segmento em Angola.
No entanto, os diversos empreendimentos recentemente concludos e em construo, esto dispersos, verificando-se
assim uma descentralizao do centro empresarial, sem que exista uma clara definio das zonas de escritrios.
400 000 m
2
350 000 m
2
300 000 m
2
250 000 m
2
200 000 m
2
150 000 m
2
100 000 m
2
50 000 m
2
0 m
2
Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4
at 2010
at 2012
at 2014 (e)
(e) Valores estimados
GRFICO 4: EVOLUO DO STOCK DE ESCRITRIOS POR ZONAS (2010/2014)
ZONA 1 - Baixa da Cidade - CBD
ZONA 2 - Zona Alta
ZONA 3 - Praia do Bispo 6
ZONA 4 - Talatona
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A procura para os edifcios de escritrios modernos em Luanda provm predominantemente das empresas dos
sectores petrolfero (operadoras e prestadoras de servios a estas), financeiro e pblico. De um modo geral, as
operadoras do sector petrolfero ocupam reas de grande dimenso (superiores a 4.000 m) enquanto as empresas
prestadoras de servios s operadoras, o sector financeiro e os organismos pblicos j procuram espaos mais
reduzidos. As operadoras do sector petrolfero e as empresas financeiras, assim como os organismos pblicos
privilegiam a ocupao da totalidade de um edifcio.
A procura por parte de pequenas e mdias empresas para os novos edifcios ainda reduzida. Os preos de
mercado continuam elevados para as PMEs, o que leva este segmento empresarial a instalar-se em edifcios
antigos de reduzida qualidade.
A Zenki Real Estate estima que a absoro bruta de espaos de escritrios em Luanda tenha atingido 200.000 m
em 2012, dos quais 65% foram ocupados por empresas do sector petrolfero.
Cerca de 50% dos espaos ocupados resultam de venda ou ocupao prpria (i.e. o ocupante promoveu a
construo do prprio edifcio). Contudo, verifica-se actualmente uma maior procura por parte das empresas para
arrendar, apesar de, conforme se verifica no mercado residencial, os promotores continuarem a dar preferncia
venda em detrimento do arrendamento.
Deste modo assiste-se actualmente a um ligeiro abrandamento no ritmo de ocupao dos escritrios. Por um lado
os investidores privilegiam, cada vez mais, a aquisio de espaos de escritrios com ocupante garantido. Por
outro lado os preos de mercado continuam elevados para uma procura crescente por parte das PMEs.
Ainda assim, existe uma procura efectiva e eminente de espaos de escritrios em Luanda, o que torna expectvel
a manuteno de um forte crescimento deste sector.
Com os actuais investimentos realizados em outras provncias, dos quais destacamos: o projecto da refinaria da Sonangol
em desenvolvimento no Lobito; o desenvolvimento do sector mineiro na provncia da Hula; o desenvolvimento da
actividade petrolfera em Cabinda e o projecto de LNG no Soyo, existir uma tendncia no mdio prazo para uma
maior procura de escritrios nessas cidades, uma consequente valorizao imobiliria e uma profissionalizao do sector.
Tabela 2: Principais Evidncias de Ocupao em Luanda (2012 e S1 2013)
Edifcio Zona Ocupante Tipo rea (m)
Torres do Carmo CBD BP Venda 13.713
Sede Total CBD Total
Ocupao
Prpria
8.200
Edifcio Goya Zona Alta Ministrio de Hotelaria e Turismo Venda 4.800
Edifcio Baa CBD BPC Arrendamento 4.500
Metropolis
Business Center
Zona Alta Ministrio das Finanas Venda 2.700
Fonte: Zenki Real Estate
PROCURA DE ESCRITRIOS
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Os valores apresentados reflectem um acrscimo relativamente ao ano anterior (13% no CBD), o qual resulta,
por um lado, de uma oferta de melhor qualidade e por outro, de uma contnua escassez de produto disponvel,
semelhana do que se verifica no mercado residencial. Na Zona Alta a renda prime diz respeito a apenas um
empreendimento, o Garden Towers, e traduz um aumento significativo deste indicador quando comparado com
o ano anterior. Contudo, no fosse este empreendimento, a renda prime nesta localizao seria de 120 USD/m/ms
(mais 9% que no ano anterior).
O valor mdio de custos de condomnio num edifcio de escritrios em Luanda de 5,5 USD/m/ms, os quais, em
regra, acrescem ao valor do arrendamento.
Apesar do elevado volume de construo em
curso, as expectativas so de manuteno de
uma forte procura, pelo que no so esperadas
alteraes nos valores da renda prime de
escritrios ao longo dos prximos 12 meses.
Contudo, o valor das rendas mdias poder
sofrer uma presso em baixa.
Os valores de comercializao nas restantes
capitais de provncia no seguem uma base
coerente, sendo que o valor das fraces
calculado de forma informal sem uma
preocupao pelo valor de metro quadrado.
No entanto, existem dois edifcios Prime que
destacamos:
O Accias Place na cidade de Benguela,
com uma componente de escritrios
bastante reduzida, apresenta preos de 33
USD/m/ABC para arrendamento e 3.000
USD/m/ABC para venda.
O Lubango Center, na cidade do Lubango,
que foi recentemente concludo, um
edifcio de utilizao mista com preo de
venda de escritrios de 4.250 m/ABC.
A renda prime de escritrios em Luanda actualmente de 170 USD/m/ms e o valor unitrio de venda de 12.000
USD/m. A tabela em baixo discrimina estes indicadores para as outras zonas empresariais de Luanda.
VALORES DE COMERCIALIZAO DE ESCRITRIOS
Fonte: Zenki Real Estate
Edifcio Lubango Center
Tabela 3: Valores de Comercializao de Escritrios recentes em Luanda
Zona
Valor de Renda
(USD/m/ms)
Valor de Venda
(USD/m)
Mnimo Prime Mnimo Prime
CBD 120 170 8.000 12.000
Zona Alta 105 160 6.500 8.000
Praia do Bispo 100 120 ND 10.900
Talatona 90 120 5.250 7.200
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ZONAS RESIDENCIAIS EM LUANDA
Os empreendimentos residenciais com construo e acabamentos de qualidade, desenvolvidos de raiz no
perodo ps-guerra, encontram-se localizados no centro da cidade de Luanda (Baixa e Zona Alta) e em Talatona,
e destinam-se s classes mdia-alta e alta.
Recentemente tm vindo a ser promovidos empreendimentos destinados a uma classe mdia emergente. Estes
so erguidos em zonas perifricas da cidade de Luanda e de Talatona, como Morro Bento, Rocha Pinto, Samba,
Benfica, Quifica, Camama, Nova Vida, Lar do Patriota e Viana e apresentam-se no mercado com valores de
comercializao mais reduzidos do que aqueles que se encontram nas zonas residenciais prime de Luanda.
Por outro lado, tm vindo a ser concludos alguns projectos de grande dimenso, criando novas centralidades.
Estes projectos destinam-se aos segmentos sociais mais baixos e so comparticipados pelo Estado. Apesar de
muito afastados do centro da cidade de Luanda tm tido uma forte procura. So exemplos os empreendimentos
Kilamba Kiaxi, KM 44 em Catete, Zango e Cacuaco.
A anlise realizada pela Zenki Real Estate concentra-se no segmento residencial de construo recente destinado
aos segmentos mdio, mdio-alto e alto. Deste modo a presente anlise foca-se em 4 zonas das 7 identificadas:
1 Baixa da Cidade: Baixa, Coqueiros, Praia do Bispo, Ilha de Luanda e Chicala
2 Zona Alta: Alvalade, Bairro Azul, Maculusso, Maianga, Kinaxixi, Vila Alice, Combatentes, Valdia, Miramar,
S. Paulo, Bairro Operrio
3 Morro Bento, Rocha Pinto, Samba
4 Talatona
5 Benfica, Quifica, Camama, Nova Vida, Lar do Patriota
6 Viana
7 Kilamba e Zango
O mercado residencial em Angola mantm o seu grande foco em Luanda, sendo que nas restantes capitais de
provncia caracterizado pela existncia de vrios bairros de construes precrias designados por musseques,
destinados s populaes mais carenciadas, por moradias com mais de quarenta anos, reabilitadas e ocupadas
pelas classes mdia-alta e alta e por grandes projectos residnciais apoiados pelo governo angolano.
MERCADO RESIDENCIAL
1
3
4
5
6
7
7
2
Fonte: Zenki Real Estate/Google Earth
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Na cidade de Luanda (refira-se Baixa da Cidade e Zona Alta), a oferta de alojamento de construo moderna,
perodo ps-guerra, predominantemente composta por edifcios de apartamentos. Esto previstas at ao final
de 2014 mais de 1.050 unidades.
Ao contrrio do centro da cidade, em Talatona, existem muito mais condomnios residenciais de moradias do
que edifcios de apartamentos. Contudo, no que respeita totalidade de fogos num e noutro formato, o nmero
mais aproximado. Actualmente, o nmero de alojamentos disponvel por edifcio reduzido. Encontram-se em
construo, com concluso prevista at final de 2014, cerca de 1.900 unidades residenciais. Refira-se no entanto
que, um nico empreendimento, o Dolce Vita, representa aproximadamente 28% do total dos fogos residenciais
projectados.
De notar que, numa cidade onde elevado o nmero de trabalhadores expatriados, ainda muito escassa a
oferta de unidades residenciais de tipologia T1 para arrendamento.
OFERTA RESIDENCIAL
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A procura de unidades residnciais em Luanda efectuada por particulares, empresas e investidores.
Os primeiros edifcios de qualidade a surgir em Luanda foram rapidamente absorvidos pela classe alta angolana e
por empresas, principalmente do sector petrolfero, para a instalao dos seus quadros estrangeiros. A colocao
dos primeiros empreendimentos foi feita essencialmente atravs de vendas e estas, em muitos casos, foram realizadas
ainda em planta.
A absoro de apartamentos novos e de qualidade por parte da classe alta tem vindo a abrandar devido dimenso
reduzida deste segmento. No entanto, a procura corporate continua bastante activa, incluindo predominantemente
empresas dos sectores petrolfero e financeiro. Verifica-se contudo, que a oferta que surgiu recentemente no centro
da cidade, ainda se posiciona num segmento alto de mercado, o que a torna desajustada face aos requisitos de
preo e qualidade que o segmento institucional necessita.
Paralelamente procura corporate, verifica-se tambm uma procura individual para arrendamento por parte de
quadros superiores expatriados das grandes empresas instaladas em Luanda, que tm um plafond concedido pela
empresa para utilizar em alojamento.
Com o desenvolvimento econmico do pas, comea a ganhar peso em Angola o segmento da classe mdia-alta
angolana. Verifica-se recentemente uma procura emergente por parte de jovens que ocupam cargos superiores nas
multinacionais instaladas em Luanda. Refira-se que esta procura tem sido parcialmente sustentada por condies
especiais de financiamento concedidas pelas principais empresas dos sectores petrolfero e financeiro aos seus
colaboradores. A procura por este segmento tem incidido em empreendimentos recentemente construdos localizados
entre Luanda e Talatona (Morro Bento, Rocha Pinto) e a Sul e Este de Talatona (nomeadamente Benfica, Quifica,
Camama, Nova Vida e Lar do Patriota), onde os preos so mais acessveis.
O timing da colocao do produto tambm tem vindo a ser alterado, verificando-se cada vez mais o acto de venda
aps o produto acabado. Esta situao deve-se, no s, falta de liquidez do mercado e a um leque de opes mais
vasto face ao nmero de projectos em construo, como tambm a uma maior cautela por parte dos compradores que
querem ter a certeza que os empreendimentos so mesmo concludos com a qualidade e caractersticas preconizadas.
Refira-se que, recentemente, com a crise financeira, muitos promotores apresentaram dificuldades em concluir os seus
projectos.
No mercado de investimento verifica-se um aumento do peso do sector institucional face ao de investidores particulares.
Contudo o mercado de investimento ainda pouco dinmico quando confrontado com uma procura crescente de
imveis para arrendamento (em detrimento da opo de compra). Verifica-se assim um desfasamento entre uma
oferta liderada por promotores que querem vender e uma procura que privilegia o arrendamento.
Refira-se por fim que, a predominncia de uma oferta destinada venda a par com a quase inexistncia de um mercado
de crdito habitao, continua a limitar a procura residencial quase em exclusivo ao segmento alto e institucional.
PROCURA RESIDENCIAL
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O valor de renda prime de um apartamento com dois quartos (T2) situado na cidade de Luanda de 16.000
USD/ms e reduz para 7.500 USD/ms em Talatona. O valor de venda prime de um T2 de 8.600 USD/m na
cidade de Luanda e de 7.200 USD/m em Talatona. Ao longo do ltimo ano verificou-se um aumento nos valores
de comercializao tanto na cidade como em Talatona derivado da oferta de empreendimentos com melhor
qualidade de construo e acabamentos, assim como uma continua escassez de produto disponvel.
A tabela seguinte apresenta os valores de arrendamento e venda prime para diferentes tipologias nas zonas
consideradas. Os valores de arrendamento dos fogos habitacionais incluem, em regra, os custos de condomnio.
Nas restantes capitais de provncia o valor das fraces calculado de forma informal, tendo por base um acordo
sobre o valor absoluto do imvel entre as partes. Ainda assim existem evidncias em algumas cidades, das quais
destacamos:
No Lobito, o Edifcio Anfiris, situado na Restinga, oferece apartamentos de tipologias T2 a T4 e os valores de
venda so de 4.700 USD/m/ABP para venda.
No Lubango, recentemente foi concluda a construo de um edifcio de utilizao mista, o Lubango Center,
considerado o edifcio prime da cidade em que o preo de venda de habitao de 3.800 USD/m/ABP.
VALORES DE COMERCIALIZAO RESIDENCIAL
Fonte: Zenki Real Estate
Tabela 4: Valores de Comercializao de Imveis Residenciais
Zona
Apartamentos Moradias
T1 T2 T3 T4 V3 V4
Baixa
Valor de Renda Prime
(USD/ms)
12.000 16.000 23.500 30.000 ND ND
Valor de Venda Prime
(USD/m
2
)
8.500 8.600 12.500 11.500 ND ND
Zona Alta
Valor de Renda Prime
(USD/ms)
8.000 12.000 17.000 25.000 20.000 46.000
Valor de Venda Prime
(USD/m
2
)
6.300 7.000 7.800 7.700 8.500 11.200
Morro Bento/
Rocha Pinto
Valor de Renda Prime
(USD/ms)
ND 2.800 4.000 4.800 ND ND
Valor de Venda Prime
(USD/m
2
)
4.100 4.000 4.000 4.300 ND ND
Talatona
Valor de Renda Prime
(USD/ms)
3.700 7.500 8.500 10.000 16.000 20.000
Valor de Venda Prime
(USD/m
2
)
7.000 7.200 7.200 7.200 8.500 11.200
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OFERTA DE COMRCIO
PROCURA DE COMRCIO
VALORES DE COMERCIALIZAO DE COMRCIO
O mercado de retalho, encontra-se actualmente a dar os primeiros passos de desenvolvimento, quer em termos
de qualidade e diversidade de operadores quer em termos de empreendimentos comerciais.
Na provncia de Luanda existem actualmente apenas 3 centros comerciais de concepo moderna. O primeiro
a ser inaugurado foi o Belas Shopping (em 2007), seguiram-se o Ginga Shopping e o Atrium Nova Vida. Fora da
provncia de Luanda destaca-se o Millennium Shopping no Lubango (Hula). Encontram-se actualmente em fase
de construo mais 6 centros comerciais, todos localizados na cidade de Luanda.
O formato de retail park ainda mais recente. O Lobito retail park foi o primeiro empreendimento comercial neste
formato a ser inaugurado no pas em 2012, na provncia de Benguela. Seguiu-se o Viana retail park (em Luanda) no
primeiro semestre de 2013. Esto previstos tambm para Viana outros dois retail parks, Luana e Mundial Shopping,
cuja construo no teve ainda incio.
No que diz respeito ao comrcio de rua, a oferta continua dispersa pela cidade no existindo uma zona comercial
mais consolidada. Os novos edifcios disponibilizam no piso trreo espaos comerciais que so rapidamente
ocupados por empresas de servios, nomeadamente por agncias bancrias, de seguros e de telecomunicaes,
havendo escassez de espaos de qualidade.
Os principais operadores em expanso em Angola resultam de parcerias entre empresas angolanas e operadores
internacionais nomeadamente sul-africanos e portugueses e so predominantemente unidades comerciais de
distribuio alimentar e grande consumo. A presena de insgnias de segmento alto e luxo ainda muito precria.
Com a abertura dos novos centros comerciais, expectvel a entrada de diversos retalhistas internacionais,
nomeadamente, na rea da moda, acessrios e restaurao.
Angola, e em particular Luanda, tem um elevado potencial de desenvolvimento do sector de comrcio face
actual escassez de oferta e s expectativas de crescimento econmico e demogrfico, e em particular com o
surgimento e consolidao de uma classe mdia.
Os valores de arrendamento solicitados em espaos comerciais na Baixa de Luanda, variam entre 50 e 80 USD/m/ms,
para lojas de rua remodeladas. Nos edifcios novos os valores de venda pedidos situam-se entre os 9.000 e os 12.000 USD/m.
Nos retail parks recentemente inaugurados a renda prime de 35 USD/m/ms (para unidades com cerca de 500 m).
MERCADO DE RETALHO
Fonte: Zenki Real Estate
Tabela 5: Empreendimentos Comerciais em Construo em Luanda
Designao Localizao Formato rea (ABL)
Kinaxixi Shopping Kinaxixi Centro Comercial 27.402
Luanda Shopping Alvalade Centro Comercial 35.000
Shopping Fortaleza Marginal Centro Comercial 26.000
Sky Center Kinaxixi Centro Comercial 6.000
Torres Kianda Marginal Centro Comercial 5.784
Vista Club Shopping Rainha Ginga Centro Comercial 6.000
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ZONAS INDUSTRIAIS E LOGSTICAS
CARACTERIZAO
O sector industrial uma das grandes apostas do governo Angolano para os prximos anos, na medida em que
est directamente relacionado com o crescimento econmico do pas. Um dos motores para o desenvolvimento
deste sector assenta na criao de Zonas Econmicas Especiais em diversas provncias do pas, e pioneira a
Zona Econmica Especial (ZEE) Luanda-Bengo em Viana. Esta ZEE ocupa uma rea total de 8.300 hectares, e
tem projectada a instalao de 73 fbricas na primeira fase. Criada h trs anos, a ZEE Luanda-Bengo j tem
22 fbricas em funcionamento.
Outra medida lanada para a dinamizao da economia e com impacto no sector industrial e logstico, consiste
na criao de plos industriais em diversas provncias do pas. Os plos industriais que se encontram j criados
e/ou em desenvolvimento no pas so: Viana Luanda Sul, Cacuaco Luanda Norte, Catumbela Benguela,
Futila Cabinda, Lucala Kwanza Norte, Cala Huambo, Matala Hula, Icolo Bengo, Bengo Bengo.
Este segmento de mercado imobilirio o que est numa fase mais primria de desenvolvimento e, por isso,
o sector que tem uma maior expectativa de crescimento e onde podem existir mais oportunidades. A maioria
dos empreendimentos industriais e logsticos recentemente construdos em Angola resulta de uma promoo
do prprio ocupante que constri o imvel sua medida (owner-occupier). Recentemente comearam a surgir
alguns projectos de complexos de armazns e indstria, desenvolvidos por promotores imobilirios privados.
Dos quais se destacam o Complexo Parkgest e o Viana Park, ambos em Viana.
MERCADO INDUSTRIAL E LOGSTICO
A tabela em baixo resume os valores de comercializao prime nas quatro zonas acima identificadas.
Tabela 6: Valores de Comercializao Industriais e Logsticos
Zona Valor de Renda Prime (USD/m/ms) Valor de Venda Prime (USD/m)
Estrada do Cacuaco 13 1.400
Benfica Lar do Patriota 13 1.800
Viana 15 2.000
Estrada de Catete 14 1.500
Fonte: Zenki Real Estate
As principais zonas ocupadas pelo sector industrial e logstico na Provncia de Luanda so: Estrada do Cacuaco,
Benfica Lar do Patriota, Viana, Estrada de Catete.
1
4
2
3
Fonte: Zenki Real Estate/Google Earth
1
4
2
3
Estrada do Cacuaco
Benfica - Lar do Patriota6
Viana
Estrada de Catete
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DESENVOLVIMENTO DO SECTOR TURSTICO EM ANGOLA
Aps um perodo de 10 anos de reconstruo nacional, foi apresentado em 2011 o Plano Director (PARTENON) que
define a Estratgia para o Desenvolvimento do Turismo em Angola at 2020.
Foram identificadas como lacunas do sector a falta de infra-estruturas, servios de apoio e promoo do pas
enquanto destino turstico, considerados os principais condicionantes de um rpido desenvolvimento do Turismo.
O PARTENON prev que o desenvolvimento do turismo angolano seja focado e faseado, quer relativamente ao
desenvolvimento da oferta quer aos mercados que enderea, e para tal define as seguintes fases:
1 Fase: Aposta no Turismo Interno com foco em Plos de Desenvolvimento (at 2013);
2. Fase: Consolidao do Turismo Interno, aposta no Mercado Regional com diversificao de investimentos e
promoo (at 2015);
3 Fase: Aposta no aumento da competitividade global do sector com realce no Mercado Internacional
(a partir de 2016).
Esto em curso os estudos inerentes com destaque para os Plos de Desenvolvimento Turstico prioritrios,
seleccionados em funo do seu potencial de explorao turstica a curto prazo e que so os seguintes: Plo de
Cabo Ledo; Plo de Calandula; Plo da Bacia do Okavango.
MERCADO TURSTICO
Objectivos definidos no PARTENON at 2020
4,6 milhes de turistas, sendo que 60% devero ser nacionais
4,7 bilies de USD de receitas no Turismo
1 milho de pessoas empregadas em actividades directamente relacionadas com o sector
Mais de 3% de peso no PIB angolano
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MERCADO HOTELEIRO
Luanda continua a destacar-se na oferta de alojamento gerando aproximadamente 80% da receita deste
sector, seguida das provncias da Hula e Benguela. Em todas as restantes provncias comum a escassez de
oferta hoteleira.
O mercado hoteleiro na cidade de Luanda caracterizado pelos preos elevados face qualidade e servios
que oferece, sendo composto, maioritariamente, por hotis de 3 e 4 estrelas, aparthotis e penses de fraca
qualidade. No entanto, as taxas de ocupao so bastante elevadas, devido ao fluxo cada vez maior de
pessoas que se deslocam a Luanda na vertente de negcios e escassez de oferta no segmento alto.
Os hotis de referncia da cidade, esto concentrados essencialmente na Baixa e em Alvalade, na Zona
Alta. Na Baixa, encontram-se a maioria dos hotis de 4 estrelas e que apresentam o melhor nvel de servios,
destacando-se os hotis Presidente, Trpico e Skyna e, mais recentemente, os hotis Baa e Epic Sana (este o
primeiro 5 estrelas na baixa da cidade de Luanda, inaugurado em 2012).
A Ilha do Cabo, representa a zona com maior potencial turstico da cidade de Luanda. No entanto, e apesar
das condies naturais que oferece para o sector do turismo, a oferta de hotis ainda bastante incipiente.
Na Zona Alta concentram-se outros hotis de referncia, destacando-se o Hotel Alvalade com centro de negcios.
A oferta hoteleira de qualidade mdia e superior (3, 4 e 5 estrelas) existente no centro da cidade composta
por 16 hotis que integram aproximadamente 2.000 quartos.
A taxa de ocupao mdia anual nestas unidades de 75% e o Preo Mdio de 375 USD/noite (com pequeno
almoo e taxas includas). O preo de balco chega a atingir os 550 USD/noite nos melhores estabelecimentos
hoteleiros da cidade.
Esto em curso alguns projetos hoteleiros na capital do pas, que visam equilibrar a oferta do sector, estimando-se
que o nmero de quartos aumente 66% at ao final do ano 2015.
Tabela 7: Futuros Empreendimentos Hoteleiros
Nome N de Estrelas N de Quartos Estado
Blue Diamond 5 450 Em construo
Pestana Palace 5 300 Em estudo
VIP Grand Luanda
(Empreendimento
Comandante Gika)
5 370 Em construo
Hotel Diamante 4 174 Em fase de soft opening
Total 1.294
Fonte: Zenki Real Estate
Os principais operadores hoteleiros presentes em Angola so de origem nacional como AAA, Chicoil, HCTA,
Imogestin e Ritz, ou so cadeias hoteleiras portuguesas que expandiram para este pas, nomeadamente Grupo
TD Hotels e SANA.
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O mercado de investimento em Angola, ou seja de aquisio de imveis com rendimento, est ainda num
estado muito embrionrio. Se por um lado o mercado de arrendamento e da titularidade dos imveis continua
a no ser regulado, por outro, tambm no foi ainda publicada a regulamentao dos fundos de investimento
imobilirio, a qual se espera para breve.
Os primeiros investidores em imobilirio a surgir em Angola, no perodo ps-guerra, foram os particulares da
classe alta angolana que compravam imveis, geralmente vrias fraces, de escritrios e habitao sem
garantia de ocupao, sendo que esta no era uma preocupao dada a elevada escassez da oferta.
Actualmente os investimentos que so efetuados j tm assegurado o arrendamento do imvel e os investidores
continuam a ser particulares angolanos assim como veculos apoiados na banca de investimento, como
exemplo BESAACTIF.
A procura para investimento incide sobre activos de escritrios e residenciais e, com menor expresso, unidades
comerciais.
As taxas de capitalizao (yields) situam-se entre os 15% e os 18% no mercado de escritrios e comrcio, e entre
os 12% e os 17% no mercado residencial. Com as perspectivas de crescimento econmico sustentado nos prximos anos
e reduo da taxa de inflao, a tendncia de diminuio do risco do pas e consequente descida das yields.
Com a publicao da legislao que regula o regime jurdico angolano dos fundos de investimento imobilirio
(RJFII) prev-se uma franca dinamizao e profissionalizao do mercado de investimento imobilirio, no
s com a realizao de um maior nmero de transaces mas tambm com a entrada de capital estrangeiro.
MERCADO DE INVESTIMENTO
Este relatrio foi elaborado pela equipa de Research de Angola da ZRE com o apoio da CBRE Global Research and Consulting uma
rede de prestigiados researchers e consultores que desenvolvem estudos sobre o mercado imobilirio, projeces economtricas,
bem como consultoria estratgica, para investidores e ocupantes em todo o mundo.
A informao contida neste documento tida por ns como boa. Apesar de no duvidarmos da sua exactido, no a verificmos
e no prestamos quaisquer garantias ou representao sobre a mesma. da vossa responsabilidade confirmar a sua exactido e
plenitude. Quaisquer projeces, opinies, dedues ou estimativas so apenas utilizadas a ttulo de exemplo e no representam
forosamente o actual ou futuro desempenho do mercado. Esta informao destina-se exclusivamente a clientes da ZRE, no
podendo a mesma ser reproduzida sem o consentimento prvio da ZRE.
Global Research and Consulting
Nota Final ZRE
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