20/9/2014 Les locaux - APCE, agence pour la cration d'entreprises, cration d'entreprise, crer sa socit,l'auto-entrepreneur, autoentrepreneur, aut

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Les locaux
Le choix d'un local adapt est important : il est souvent le reflet de l'image de l'entreprise face aux clients et aux fournisseurs.
Celle-ci n'a d'ailleurs pas intrt changer frquemment d'adresse, car cela entrane des cots non ngligeables : formalits administratives de
transfert de sige, dmnagement, avis aux clients, impression de nouveaux documents commerciaux...
O peut-on installer son entreprise ?
Chez soi ?
Dans un local usage professionnel ou commercial ?
Dans les locaux d'une autre entreprise ?
O trouver des locaux ?
Chez soi ?
Attention, il ne faut pas confondre "domiciliation administrative de l'entreprise" et "exercice de l'activit" chez soi.
Pour mieux comprendre ce qui suit, consulter le document rcapitulatif intitul "s'installer chez soi".
D'un point de vue administratif
Chaque local a une destination bien dtermine : local d'habitation, local professionnel, local commercial, local administratif... et l'on ne peut en
principe la modifier sans obtenir une autorisation du maire.
Toutefois, ce principe comporte des exceptions :
Tout d'abord, cette interdiction d'affecter un local d'habitation un autre usage ne concerne que les immeubles :
- situs dans les villes dont la population est gale ou suprieure 200 000 habitants,
- ou situs dans les dpartements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne,
Dans les autres villes, aucune autorisation n'est requise.
Par ailleurs, cette interdiction n'est pas applicable aux zones franches urbaines.
Il est par ailleurs possible d'exercer une activit professionnelle chez soi sans demander un changement d'affectation, lorsque le bail ou le
rglement de coproprit ne l'interdit pas.
Cependant, dans les villes dont la population est gale ou suprieure 200 000 habitants et dans les dpartements des Hauts de Seine, de la
Seine Saint Denis et du Val de Marne, trois conditions supplmentaires doivent tre runies pour permettre l'exercice d'une activit chez soi :
- l'activit doit tre exerce exclusivement par le ou les occupants du logement,
- il doit s'agir de leur rsidence principale,
- l'activit ne doit pas conduire au passage de clientle ou de marchandises (si votre logement se situe en rez-de-chausse, cette condition est
assouplie car il est seulement exig que l'exercice de l'activit n'occasionne pas de nuisances ou de danger pour le voisinage, et ne conduise pas
un dsordre pour l'immeuble.
A noter par ailleurs que le maire peut autoriser :
- la transformation totale des locaux sous certaines conditions,
- ou, l'exercice d'une activit professionnelle dans un local d'habitation, condition que celui-ci reste l'habitation principale du chef d'entreprise
(locaux mixtes) et que l'exercice de l'activit n'occasionne ni nuisances ou danger pour le voisinage, ni dsordre pour l'immeuble.
La demande doit tre faite par le propritaire du local ou par le locataire avec l'accord du propritaire, auprs de la mairie.
D'un point de vue contractuel : relations avec le propritaire et la coproprit
Pour la domiciliation de l'entreprise chez soi
A la cration d'une entreprise ou lors de son transfert, il est possible de fixer l'adresse de celle-ci au domicile de son dirigeant pour une dure
indtermine si le bail d'habitation, le rglement de coproprit (ou de lotissement) et la mairie ne s'y opposent pas. Le dirigeant n'a pas notifier
son intention de domicilier son entreprise chez lui son propritaire ou au syndic de coproprit.
En revanche, s'il existe une interdiction, le chef d'entreprise ne pourra fixer chez lui l'adresse administrative de son entreprise, que dans deux cas :
- s'il exerce son activit sous forme de socit, il pourra fixer le sige social de sa socit pour une dure maximale de 5 ans compter de la
cration d'entreprise, sous rserve d'en informer son propritaire ou son syndic de coproprit.
- s'il exerce en entreprise individuelle une activit ne ncessitant pas d'tablissement. Dans ce cas, il le peut sans limitation de dure.
Pour l'exercice de l'activit chez soi
Lorsque le chef d'entreprise est locataire ou copropritaire, il doit, outre le respect des rgles en matire de domiciliation exposes ci-dessus,
obtenir l'autorisation de son propritaire et vrifier si le rglement de coproprit n'interdit pas l'exercice d'une activit professionnelle.
Avec ou sans activit sur place, la domiciliation n'a pas pour effet de changer l'affectation du local ni d'entraner l'application du rgime des baux
commerciaux au bail d'habitation.
Dans un local usage professionnel ou commercial ?
En dehors des cas viss ci-dessus, les entreprises doivent exercer leur activit dans un local usage professionnel ou commercial (bureaux,
ateliers, locaux commerciaux par exemple), rpondant des rgles particulires d'urbanisme.
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Lorsque l'entreprise est locataire de l'immeuble, elle est soumise la lgislation :
Des baux commerciaux, si son activit est industrielle, commerciale, artisanale ou librale. Le bail commercial prsente comme principale
caractristique de confrer au locataire le droit au renouvellement de son bail ou, dfaut, une indemnit d'viction. Il existe cependant deux
possibilits de droger au statut des baux commerciaux : le recours aux conventions d'occupation prcaire ou aux baux de courte dure.
Des baux professionnels si son activit est librale.
Des baux mixtes en cas d'activit domicilie ou exerce au lieu d'habitation du locataire.
A lire pour en savoir plus :
- Ngocier son bail commercial : ce tableau donne un aperu des principales clauses figurant dans les baux commerciaux. Il prcise si la
ngociation est possible au moment de la signature du premier bail, et indique les lments sur lesquels elle peut porter afin de prvenir un litige
ultrieur.
- Pas de porte et droit au bail : Lorsqu'un crateur d'entreprise envisage d'occuper un local commercial, il peut tre amen, suivant les
circonstances, verser un pas-de-porte ou un droit au bail. Ces deux notions ne doivent donc pas tre confondues : elles sont de nature juridique
diffrente.
- La location saisonnire : elle a pour objet de signer un contrat pour le temps d'une saison et se rencontre naturellement dans des localits o
l'activit commerciale ou artisanale ne s'exerce que pendant une partie de l'anne.
Dans les locaux d'une autre entreprise ?
Plusieurs situations doivent tre envisages :
La sous-location
L'entreprise peut, dans un premier temps, tre sous-locataire d'une autre entreprise. Si celle-ci est titulaire d'un bail commercial, par consquent
locataire principal, plusieurs conditions doivent tre respectes :
- La sous-location doit tre autorise expressment dans le bail initial. A dfaut, le propritaire du local doit l'autoriser par crit ultrieurement et
distinctement (lettre ou avenant au bail).
- Le propritaire doit tre invit participer l'acte de sous-location : le locataire doit donc l'avertir par acte d'huissier ou par lettre recommande
avec accus de rception de son intention de sous-louer et l'appeler participer l'acte. Cette formalit lgale obligatoire est prvue par l'article
L145-31 du code de commerce.
Si le loyer du sous-bail est suprieur celui du bail principal, proportionnellement la surface occupe, le propritaire peut rclamer une
augmentation de loyer au locataire principal.
Pour le renouvellement de son bail, le sous-locataire s'adresse au locataire principal, qui respecte la formalit lgale ci-dessus vis--vis du
propritaire du local. Si le bail principal a expir, n'a pas t renouvel, ou est rsili, certaines conditions, doivent tre remplies pour qu'il puisse
s'adresser directement au propritaire, notamment que la sous-location soit rgulire.
Le contrat de domiciliation
La sous-location ne doit pas tre confondue avec le contrat de domiciliation, qui a pour objet l'installation du sige de l'entreprise dans des locaux
occups par une ou plusieurs autres entreprises.
Le contrat de domiciliation doit tre mentionn au RCS avec indication de l'identit de l'entreprise domiciliataire.
Le contrat de domiciliation doit tre conclu par crit pour une dure d'au moins 3 mois renouvelable par tacite reconduction.
Le domiciliataire (celui qui met le local disposition) doit :
- tre inscrit au RCS,
- mettre la disposition de la personne domicilie des locaux permettant une runion rgulire des organes de direction, de l'administration ou de
la surveillance de l'entreprise et les services ncessaires la tenue, la conservation et la consultation des livres, registres et documents
prescrits par les lois et rglements,
- informer le greffier du tribunal l'expiration du contrat ou en cas de rsiliation de celui-ci, de la cessation de la domiciliation de l'entreprise dans
ses locaux.
La personne domicilie doit :
- s'engager utiliser effectivement et exclusivement les locaux comme sige de l'entreprise ou - si le sige est situ l'tranger - comme agence,
succursale ou bureau de reprsentation,
- informer le domiciliataire de toute modification concernant son activit,
- lui dclarer tout changement (domicile personnel, tat civil de l'entrepreneur individuel, forme juridique, activit, dirigeants de la socit, etc),
- donner mandat au domiciliataire de recevoir en son nom toute notification.
Les centres d'affaires et de domiciliation
Un centre d'affaires et de domiciliation est, pour une entreprise du secteur tertiaire, ce qu'est un htel pour un voyageur.
Il y trouve en premier lieu une domiciliation telle que dcrite au paragraphe prcdent.
L'entrepreneur y trouve ensuite des bureaux quips avec services, c'est--dire des bureaux lous avec ou sans mobilier, avec tout l'quipement
tlinformatique ainsi que les services de rception pour fonctionner au quotidien. D'autres services peuvent galement tre proposs tels que la
location de salles de runions, l'usage d'une tlcopie et d'un photocopieur, un service de traduction, un secrtariat ventuellement bilingue, etc.
Les centres d'affaires et de domiciliation offrent enfin pour la plupart un service de permanence tlphonique. Les services tlphoniques entrant
dans cette catgorie sont varis, depuis la possibilit pour tout entrepreneur de disposer tout moment d'un accueil tlphonique personnalis et
d'une transmission de messages en son absence par un oprateur, par tlcopie ou par mail, jusqu' la mise disposition de numros de
tlphone ddis, les transferts d'appels, la gestion d'agendas ou autres services tels que la messagerie unifie.
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Les centres d'affaires et de domiciliation ont une organisation professionnelle : le Syndicat des professionnels de l'hbergement d'entreprises
(Synaphe) qui fdre les plus importants d'entre eux.
De nombreux espaces de coworking (ou espaces de travail partags) se sont crs. Ils permettent leurs membres de disposer d'un lieu de
travail flexible et de favoriser les rencontres entre eux. Il s'agit dans la plupart des cas d'espaces de travail ouverts et conviviaux, qui facilitent les
changes de comptences, les partenariats, la crativit... voire l'mergence de projets communs.
Les btiments d'accueil des entreprises nouvelles
Les ppinires d'entreprises
Ce sont des structures d'accueil temporaire rserves aux crateurs d'entreprises dont l'objectif est de renforcer, terme, la longvit des
entreprises nouvelles.
Elles offrent, pendant le temps ncessaire au dmarrage de l'entreprise, des services des cots partags :
- un hbergement : locaux, bureaux, ateliers, laboratoires...
- des services spcialiss ou non suivant la vocation de la ppinire : tlcopie, photocopie, secrtariat, permanence tlphonique, formations,
accs des bases de donnes...
- des prestations de conseil, en partenariat avec des cabinets et organismes extrieurs : domaines juridique, comptable, fiscal, bancaire,
commercial, gestion, dveloppement technologique...
- une animation : rencontres, confrences, changes entre les entreprises...
On peut distinguer trois formes de ppinires :
- la ppinire gnraliste : elle accueille tous les crateurs (aprs slection) et les suit pendant deux ans ;
- la ppinire de projets ou incubateur : elle accueille le crateur et son projet au stade de l'ide et l'accompagne jusqu' la cration ;
- le Centre d'entreprise et d'innovation (CEI) : il accueille des projets de haute technologie.
Les ateliers-relais
Un atelier ou btiment relais est un local appartenant une commune, lou temporairement des entreprises, le plus souvent industrielles ou
artisanales, dsireuses de s'installer ou de se dvelopper sur la commune.
Ce sont souvent des locaux de petite et moyenne taille, difficiles trouver par les entreprises sur le march priv (300 2000 m2).
Les contrats locatifs utiliss sont des baux de courte dure (24 mois maximum) avec parfois une possibilit d'achat sous certaines conditions.
Les htels d'entreprises
Il s'agit d'immobilier locatif gnralement destin aux entreprises de services (bureaux), avec quelques quipements bureautiques communs. Lieux
d'hbergement des entreprises nouvelles, ils relvent de baux de courte dure (24 mois maximum). En gnral, c'est un investissement de
promoteur immobilier ou une proprit de la commune d'implantation, qui l'utilise comme outil de dveloppement conomique local.
O trouver des locaux ?
Traditionnellement, c'est le rle des agences immobilires et des journaux d'annonces que de faire connatre l'offre disponible.
Mais il faut savoir que de nombreuses chambres de commerce et d'industrie et chambres de mtiers et de l'artisanat ditent des listes de locaux et
terrains disponibles. On trouve galement sur Internet des sites qui proposent des locaux en zone industrielle.
Enfin, la plupart des services conomiques des mairies tiennent jour un fichier des locaux vacants.
Juillet 2014
Agence Pour la Cration d'Entreprises (APCE)