EIB Kantorenmonitor Noord Nederland 2012

Kantorenmarkt
Noord Nederland
Verkenning van regionale
vraag- en aanbodontwikkelingen
Kantorenmarkt
Noord Nederland
Het auteursrecht voor de inhoud berust
geheel bij de Stichting Economisch
Instituut voor de Bouw. Overnemen van
de inhoud (of delen daarvan) is uitslui-
tend toegestaan met schriftelijke toe-
stemming van het EIB. Het is geoorloofd
gegevens uit dit rapport te gebruiken in
artikelen en dergelijke, mits daarbij de
bron duidelijk en nauwkeurig wordt
vermeld.
Augustus 2012
Kantorenmarkt
Noord Nederland
Verkenning van regionale
vraag- en aanbodontwikkelingen
drs. M.V. Zuidema
M. van Elp LLM MSc
M.J. van der Schaaf MSc
5
Inhoudsopgave
Conclusies op hoofdlijnen 7
1 Inleiding 11
2 Aanpak 13
3 Uitgangssituatie: hoge leegstand 17
3.1 Historisch beeld 17
3.2 Rekening houden met veroudering 21
4 Verwachte kantorenvraag 25
4.1 Begripsbepaling 25
4.2 Vraag naar kantoorruimte 26
4.3 Vraagraming 27
5 Confrontatie tussen vraag en aanbod 33
5.1 Verkenningen voor de kantorenmarkt 2010-2020-2040 33
5.2 Verwachte prijsontwikkeling 36
6 Omgaan met onzekerheden 39
6.1 Afwijkende vraag naar kantoorruimte 39
6.2 Leegstand 40
6.3 Transformatie 41
6.4 Veroudering 42
6.5 Nieuwbouwontwikkeling 43
6.6 Interpretatie van de uitkomsten 45
Bijlage A Segmentering 47
Bijlage B Analyse verhuisbewegingen 51
Bijlage C Belangrijkste kernen en locaties 55
Bijlage D Analyse van fysieke onttrekkingen 59
Bijlage E Standaard Bedrijfsindeling 61
Bijlage F Parameters kantorenvraag 63
Bijlage G Plancapaciteit 65
Bijlage H Demografe en werkgelegenheid 67
Bijlage I Begrippenlijst 69
EIB-publicaties 73
6
7
Conclusies op hoofdlijnen
Het onderzoek naar de regionale kantorenmarkt van Noord Nederland heeft geresulteerd in een
historische analyse van de periode 1990-2010 en verkenningen van vraag- en aanbodontwikke-
lingen in de periode 2010-2020 en 2020-2040. Uit de analyses kunnen de volgende conclusies
worden getrokken.
Kantorenmarkt is met 60% de afgelopen 20 jaar sterk gegroeid
De totale kantorenvoorraad in Noord Nederland beslaat 2,7 miljoen m vvo
1
.Ten opzichte van
1990 is de voorraad met een miljoen m
2
toegenomen. Deze sterke groei is overeenkomstig het
landelijke beeld. In Nederland is over dezelfde periode de voorraad van 30 naar 48 miljoen m
2

toegenomen, een voorraaduitbreiding van 60%.
Leegstand concentreert zich op formele locaties
De leegstand in Noord Nederland is in 2010 opgelopen tot in totaal 275.000 m, voornamelijk op
monofunctionele kantorenparken en bedrijventerreinen (hierna: formele locaties). Ten opzichte
van de voorraad komt de leegstand in 2010 uit op 10%; de leegstand is daarmee lager dan het
landelijk gemiddelde van ruim 14%.
Formele, monofunctionele kantoorlocaties het grootst in Noord Nederland
In de provincie Groningen is de stad Groningen veruit de belangrijkste kantorenkern. Met meer
dan een miljoen m
2
aan kantoren ligt dit ver boven de volgende plaatsen in Groningen: Veen-
dam, Oldambt, Delfzijl en Haren. In de stad Groningen is de meeste kantoorruimte te vinden op
formele, meer monofunctionele locaties.
In Friesland is een zelfde patroon zichtbaar. Leeuwarden is de belangrijkste kern met 600.000 m
2

en de kleinere plaatsen Heerenveen, Smallingerland, Sudwest Frysln en Skarsterln bepalen
samen grotendeels de rest van de markt. Een groot aantal m
2
bevindt zich op formele locaties.
Hoewel in mindere mate bepaalt ook in de Provincie Drenthe een grote kern, Assen, vooral de
kantorenmarkt. In Drenthe is relatief wat minder kantoorruimte te vinden op formele locaties
en wat meer op centrale locaties in de binnenstad en verspreide, overige locaties.
Kantoorwerkgelegenheid sterk toegenomen tot 2010
In lijn met de sterke groei van de kantorenvoorraad is de kantoorhoudende werkgelegenheid
sterk gegroeid. De ruimtevraag neemt tussen 1996 en 2010 toe van 2,0 miljoen m
2
vvo naar 2,5
miljoen m
2
. De belangrijkste oorzaak van deze groei van de ruimtevraag is de toename van het
aantal kantoorbanen door verdienstelijking van de economie van Noord Nederland.
Aantal kantoorbanen blijft groeien tot 2020
Het aantal kantoorbanen blijft tot 2020 groeien onder invloed van de stijgende beroepsbevolking
en de verdere verdienstelijking van de economie. Tot 2020 is sprake van een banengroei in de
kantorensector met 11%. Na 2020 begint de totale werkgelegenheid in Noord Nederland echter
af te nemen. Dit past in het landelijke beeld waar, op Flevoland en de stedelijke regios van
Amsterdam, Utrecht en Den Haag na, de werkgelegenheid naar verwachting overal zal krimpen.
Door deze werkgelegenheidsdaling daalt ook het aantal kantoorbanen en daarmee de ruimte-
vraag (tabel 1).
1 Het totaal verhuurbaar vloeroppervlak van bestaande kantoorgebouwen met een oppervlakte groter dan 500 m
2

in gemeenten met meer dan 10.000 m
2
kantooroppervlak (Rudolf Bak 2011).
8
Tabel 1 Ontwikkeling kantoorbanen en ruimtevraag, Noord Nederland
Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB
Kantoor- Totale werk- Aandeel Ruimte- Ruimte-
banen gelegenheid kantoorgebruik per vraag
(1.000) (1.000) banen werknemer (mln m
2
vvo)
(%) (m
2
vvo)
1996
1
84 687 12 23,7 2,0
2000 98 758 13 23,7 2,3
2010 109 810 13 23,1 2,5
2020 121 836 14 23,1 2,8
2040 115 746 15 23,1 2,7
De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheids-
gegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996
Marktkrachten zorgen voor meer evenwicht op de kantorenmarkt
Het huidige overaanbod leidt tot een marktcorrectie. De leegstand zet druk op de prijzen en
eigenaren gaan bewegen. Hierdoor wordt nieuwbouw ontmoedigd en onttrekkingen worden
gestimuleerd. Aan de vraagzijde zorgen dalende prijzen juist voor enige toename van de vraag.
Per saldo bereikt de markt in 2020 een meer evenwichtige situatie, conform het landelijke beeld.
De leegstand loopt terug van 10% naar 7%. Hiervan is 5% frictieleegstand. De overige 2%, over-
eenkomstig het landelijke gemiddelde, is op te vatten als incourante leegstand; deze incourante
leegstand is het gevolg van de veroudering van kantoorgebouwen.
Oplopende incourante voorraad na 2020
Na een levensduur van gemiddeld 70 jaar zijn kantoren technisch dusdanig verouderd dat zij
voor gebruik ongeschikt oftewel incourant zijn geworden. Na 2020 zal een toenemend deel van
de nu nog jonge voorraad technisch verouderen. Tot 2040 zal 13% van de voorraad als incourant
kunnen worden aangemerkt. De frictieleegstand bedraagt dan 5%.
Of deze incourante kantoren feitelijk worden gesloopt, is op voorhand niet duidelijk. Incourante
kantoren kunnen in beginsel gemakkelijk worden onttrokken, aangezien deze geen bedrijfseco-
nomische waarde meer vertegenwoordigen. Feitelijke onttrekking vindt zeker plaats op aantrek-
kelijke locaties, hetzij via vernieuwing richting meer moderne, compacte kantoren, hetzij door
herbestemming richting andere functies.
Nieuwbouwvraag valt terug
De nieuwbouwvraag komt tot 2020 uit op 400.000 m. Tussen 2020 en 2040 wordt nog eens
260.000 m nieuwbouw gevraagd. Door de sterkere afname van de werkgelegenheid na 2020 is
dit in landelijk perspectief relatief weinig nieuwbouw. Ter vergelijking, tussen 1990 en 2010 is in
totaal ruim 1,1 miljoen m
2
kantoorruimte nieuw gebouwd.
De nieuwbouwvraag tot 2020 wordt vooral gedreven door de nog verwachte toename van de
kantoorhoudende werkgelegenheid en de bijbehorende ruimtevraag. De nieuwbouwvraag kent
echter ook een kwalitatieve component. Er ontstaat relatieve schaarste aan kwalitatief hoog-
waardige kantoren omdat gebouwen in de tijd verouderen. Ze zakken als het ware af naar een
lagere kwaliteit. Hierdoor ontstaat een kwalitatief tekort en druk om nieuwbouw te realiseren.
Doordat de vraag vanuit banengroei wegvalt, worden deze kwalitatieve tekorten na 2020 een
belangrijke determinant van de nieuwbouwvraag.
9
De belangrijkste uitkomsten van de kantorenmonitor per locatietype zijn samengevat in
fguur 1.
Ruimte voor uitruil tussen nieuwbouw en incourante voorraad
De nieuwbouwvraag behoeft niet noodzakelijk op nieuwe kantoorlocaties plaats te vinden. Een
deel van deze nieuwbouwvraag kan op bestaande locaties worden gefaciliteerd. De geleidelijke
veroudering van de kantorenvoorraad leidt immers tot een incourante voorraad op bestaande
locaties.
Het incourant worden van kantoren is tot 2020 nog beperkt maar wordt daarna belangrijker.
Goede locaties met verouderde gebouwen kunnen middels een grootschalige renovatie of
(gedeeltelijke) sloop gevolgd door nieuwbouw weer in nieuwbouwstaat worden gebracht. Door
deze vernieuwing wordt in de nieuwbouwvraag voorzien zonder dat het aantal kantoorlocaties
hoeft te worden uitgebreid.
Herbestemmingspotentie verschilt per locatie
Locaties met incourante leegstand kennen een breder perspectief dan enkel het vernieuwen van
bestaande kantoren. Met name centrale en overige locaties bieden ook herbestemmingspoten-
tie. Dit zijn multifunctionele locaties. Hier liggen mogelijkheden om incourante kantoren te
transformeren naar andere functies, als daar vraag naar is. In drukregios zijn transformaties
kansrijker dan in krimpregios.
Op de meer monofunctionele formele locaties zijn mogelijkheden voor herbestemming echter
beperkt. Vernieuwing van incourante kantoren kan op formele locaties niet mogelijk zijn of om
een andere reden niet tot stand komen. Na 2020 is bijvoorbeeld sprake van een afname van de
ruimtevraag wat druk zet op de markt. Wanneer vernieuwing in die gevallen dus uitblijft, is de
kans op langdurige leegstand op formele locaties groot.
Figuur 1 Samenstelling van de voorraad naar locatie, 1.000 m
2
Bron: EIB
-400
-200
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
2
0
1
0
2
0
2
0
2
0
4
0
2
0
1
0
2
0
2
0
2
0
4
0
2
0
1
0
2
0
2
0
2
0
4
0
Centraal Overig Formeel
Leegstand
In gebruik
Nieuwbouw
Incourant
Getransformeerd
10
Overheidsinterventie kan wenselijk zijn
Een aandachtspunt is dat het aanpassingsproces veel tijd vergt. Het kan wenselijk zijn om in
sommige situaties dit proces te versnellen. Hierbij moet worden bedacht dat er op de kantoren-
markt vaak vele verschillende eigenaren zijn van de kantoorpanden en dat het gedrag van de
ene partij invloed kan hebben op de bedrijfseconomische resultaten van andere partijen. Zo
kunnen eigenaren belang hebben bij sanering door anderen, zodat een soort prisoners dilem-
ma kan ontstaan. Cordinatie vanuit bijvoorbeeld de regionale overheden kan dan nuttig zijn
om transformatie te bevorderen.
In deze studie is tevens geconstateerd dat incourante voorraad kan ontstaan die niet zonder
meer fysiek uit de markt zal worden gehaald. Voor de vraag- en aanbodverhoudingen op de
markt is deze voorraad weliswaar niet van belang het is geen effectieve voorraad meer maar
vanuit ruimtelijke overwegingen kan het wenselijk zijn dat deze voorraad daadwerkelijk fysiek
wordt onttrokken. In dat geval kan beleidsinterventie via regelgeving of via fnancile prikkels
nodig zijn om de gebouwen ook daadwerkelijk fysiek te onttrekken en de publieke ruimte te
herstellen of te verbeteren.
Ten slotte is in deze studie geconstateerd dat er vraag blijft naar nieuwe, hoogwaardige kantoor-
ruimte. Daarnaast verouderen kantoren en nieuwe wensen en eisen van kantoorgebruikers
doen hun intrede in de tijd. Voor een goed functionerende kantorenmarkt is het belangrijk om
deze dynamiek in kwaliteit de ruimte te bieden.
Daarbij geldt dat aantrekkelijk nieuw aanbod weliswaar de leegstand in andere kantoren
aanvankelijk kan doen toenemen, maar dit zal vanuit bedrijfseconomisch perspectief ook
aanleiding geven tot versnelde vernieuwing of herbestemming van deze kantoren. Het aan-
dachtspunt is hier vooral dat de nieuwe kantoren ook daadwerkelijk aantrekkelijke toevoegin-
gen zijn in relatie tot bestaande kantoren en locaties.
Beleid op regionale schaal
In Noord Nederland zal, net als in de rest van Nederland, een belangrijk deel van de kantoren-
voorraad door veroudering incourant worden. Dit zal vooral na 2020 een rol gaan spelen, gelijk-
tijdig met de afname van het aantal kantoorbanen in Noord Nederland. Overeenkomstig andere
gebieden met bevolkingskrimp zal het in Noord Nederland daarom relatief moeilijk zijn om een
alternatief voor incourant vastgoed te vinden. Bij de beslissing of en in welke mate overheidsin-
terventie wenselijk is, ligt het in de rede om met dit en andere kenmerken van de kantoren-
markt van Noord Nederland rekening te houden.
De juiste dosering van overheidsbeleid zal daarom op regionale en lokale schaal moeten worden
bepaald, want zowel de uitdagingen voor het beleid als de mogelijkheden voor succesvolle
beleidsinterventies zijn regionaal en lokaal zeer verschillend.
11
1 Inleiding
In deze publicatie worden de resultaten gepresenteerd van een onderzoek naar (toekomstige)
vraag en aanbod in de kantorenmarkt van Noord Nederland, met daarin de provincies Gronin-
gen, Drenthe en Friesland. Het onderzoek is uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van
Infrastructuur en Milieu (I&M) in het kader van het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kanto-
ren. Doel van het Actieprogramma is om tot een gezonde kantorenmarkt te komen.
Om in de kantorenmarkt tot een betere afstemming te kunnen komen, dient zicht te zijn op de
(toekomstige) verhouding tussen vraag en aanbod. Het EIB heeft daarvoor de markt verkend met
een doorkijk naar 2020 en 2040. Nederland is in dit landelijk dekkende onderzoek opgedeeld in
dertien kantorenregios. Het onderzoek is uitgewerkt in acht rapporten en een landelijke samen-
vatting. Voorliggend rapport over Noord Nederland is daar n van.
In de marktverkenningen is gebruik gemaakt van het kantorenmodel dat het EIB in 2011 heeft
ontwikkeld. Het model gaat uit van (toekomstige) vraag- en aanbodverhoudingen en beschrijft
vervolgens een verwachte marktdynamiek. Het model schetst hiermee toekomstscenarios voor
de kantorenmarkt en kan trendbreuken en beleidsinterventies doorrekenen. Decentrale overhe-
den en marktpartijen kunnen dit inzicht gebruiken bij het opstellen van lokaal/regionaal
kantorenbeleid om te komen tot een effectief kwalitatief voorraadbeleid met een gezond
evenwicht tussen vraag en aanbod.
In deze rapportage wordt ingegaan op de volgende vragen:
Welke aanpak is gevolgd?
Wat is de uitgangssituatie voor de kantorenmarkt, in termen van leegstand?
Hoe ontwikkelt de vraag naar kantoren zich?
Welke marktdynamiek mag worden verwacht gezien de huidige leegstand en de verwachte
vraagontwikkeling?
Wat zijn de belangrijkste onzekerheden in de vooruitzichten en hoe kan daarmee om worden
gegaan?
12
13
2 Aanpak
Traditioneel richten analyses van de kantorenmarkt zich op de vraag naar kantoren en de
bijbehorende ruimtebehoefte. De kantorenmonitor richt zich ook op de vraag, maar analyseert
deze vraag vervolgens in samenhang met het aanbod. Het model maakt het mogelijk verschillen
tussen (ex ante) vraag en aanbod te laten doorwerken in prijsveranderingen die vervolgens
terugkoppelen naar vraag en aanbod en die substituties tussen verschillende segmenten op de
kantorenmarkt oproepen. Door rekening te houden met zekere prijsstarheden kunnen ook
volume-effecten als (langdurige) leegstand ontstaan. In fguur 2.1 zijn de samenhangen grafsch
nog eens weergegeven.
De kantorenmarkt is een heterogene markt
Uit de empirie kan worden afgeleid dat kantorenmarkten een duidelijke regionale dimensie
kennen. Daarnaast zijn binnen regios verschillende locatietypen en kwaliteitssegmenten te
onderscheiden die in meer of mindere mate substituten voor elkaar vormen. In de analyses is
hier op de volgende wijze mee omgegaan:
Nederland is opgedeeld in dertien kantorenregios, waarvan de regio Noord Nederland er een is.
Het gebruikte model kent drie locatietypen: centraal, overig en formeel.
Binnen de locatietypen wordt uitgegaan van drie kwaliteitssegmenten: A, B en C. In totaal
kent de markt dus negen segmenten (drie kwaliteitsklassen en drie locatietypen).
Figuur 2.1 Aanpak: confrontatie tussen vraag en aanbod per segment
Bron: EIB
Werkgelegenheid
Aanbod (m
2
)
Kantoorbanen
Vraag (m
2
)
Leegstand

en
prijzen
N
i
e
u
w
b
o
u
w
O
n
t
t
r
e
k
k
i
n
g
e
n
T
e
r
u
g
k
o
p
p
e
l
i
n
g
e
n
Vraag
Aanbod
Model: confrontatie vraag en aanbod
14
Huurprijzen zijn leidend voor de segmentering naar kwaliteit. Voor een technische toelich-
ting, zie verder bijlage A.
Het kantorenmodel vertaalt de schaarsteverhoudingen per segment in prijsmutaties en
volume-effecten: nieuwbouw, transformaties en leegstand.
Hierbij wordt rekening gehouden met terugkoppelingen en samenhangen in de voorkeuren
en het gedrag van marktpartijen in relatie tot de segmenten.
Ook wordt rekening gehouden met de economische en technische veroudering van kantoor-
gebouwen. Elk jaar verschuift gemiddeld 3% van de voorraad een segment omlaag, van A
naar B en van B naar C.
Na een technische levensduur van (gemiddeld) 70 jaar verdwijnt een gebouw als incourante
leegstand uit het C-segment. Het kantoor geldt als leegstand maar heeft geen (directe) invloed
meer op de marktverhoudingen.
Nieuwbouw wordt toegevoegd in elk van de segmenten A en B. Transformaties kunnen in elk
segment worden gerealiseerd (zie fguur 2.2).
Onderscheid naar drie locatietypen
De dynamiek en situatie op de kantorenmarkt is sterk locatiegebonden. In het onderzoek is
onderscheid gemaakt naar drie locatietypen: centrale, formele en overige locaties.
1. Op centrale locaties bevinden zich kantoren in de stadscentra en rond de centrale trein-
stations bij de binnenstad.
2. Formele locaties omvatten de kantoorconcentraties op de echte werklocaties zoals kantoren-
wijken en bedrijventerreinen.
3. De rest van de markt wordt gezien als overige locaties. Bij kantoren op overige locaties kan
worden gedacht aan op zichzelf staande, verspreide kantoren in woonwijken of in een
buitengebied.
In het algemeen bepalen formele locaties ongeveer 40% van een regionale markt. Centrale en
Overige locaties bepalen elk ongeveer de helft van de rest van de markt. Zoals aangegeven,
binnen de locatietypen wordt onderscheid gemaakt naar een A-segment (top van de markt)
Figuur 2.2 Segmenten in beeld (kantorenmarkten in de Randstad kennen een C-segment)
Bron: EIB
Centraal A Formeel A
Centraal B Formeel B Overig B
Centraal C Formeel C
Economische
veroudering
Economische
veroudering
Nieuwbouw
Nieuwbouw
Transformatie
Transformatie
Transformatie
Incourant
Vraag
A Overig
Overig C
15
en een B-segment. De verdeling naar kwaliteitssegmenten A en B is op basis van 50:50 (zie tabel
2.1). Voor kantorenregios in de Randstad is vanwege de grotere marktomvang van drie kwali-
teitssegmenten A (20), B (40) en C (40) per locatietype uitgegaan.
Tabel 2.1 Segmentering van de markt (indicatieve %- verdeling)
Bron: EIB
Locaties Kwaliteitsklassen
A (50%) B (50%)
1. Centrale locaties (30%) x x
2. Formele locaties (40%) x x
3. Overige locaties (30%) x x
Segmentering empirisch onderbouwd
Het gedrag van gebruikers is leidend voor de indeling naar segmenten. De segmentering is
onderbouwd door tussen 1996 en 2010 de vestigingslocatie te volgen van ongeveer de helft van
alle kantoorgebruikers. Gebruikersgroepen hebben specifeke voorkeuren als het gaat om het
type segment. Gebruikers blijken in de eerste plaats voor een locatietype te kiezen (centraal,
overig en formeel). Vervolgens wordt gekozen voor de kwaliteit van het kantoor (A, B). Bij deze
laatste afweging spelen prijs en huisvestingsbudget ook een grotere rol.
De mobiliteit van kantoorgebruikers is binnen een locatietype dan ook groter dan tussen
locaties. Zo verhuizen gebruikers op een centrale A-locatie in de praktijk niet naar een formele
B-locatie. Wanneer zij van een centrale A-locatie verhuizen, dan keren de gebruikers in de
meeste gevallen terug op een andere centrale A-locatie. In enkele gevallen wordt verhuisd naar
een centrale B-locatie. Nog minder vaak wordt verhuisd naar een andere (formele of overige)
A-locatie. Omgekeerd verhuizen organisaties ook niet van een formele B-locatie naar een
centrale A-locatie. Wel is de opwaartse mobiliteit groter dan de neerwaartse mobiliteit. Dat wil
zeggen dat gebruikers van deze formele B-locatie eerder naar een A-locatie verhuizen dan
omgekeerd. Enkele uitkomsten van deze verhuisanalyse zijn samengevat in bijlage B.
Vestigingsgedrag van gebruikers leidend
De segmenten blijken een eigen gebruikersprofel te hebben. Kantoororganisaties in de Handel
en Industrie maken (gemiddeld) een andere afweging in hun huisvestingsgedrag dan Overheid
en Non-proft organisaties. Het afwijkend vestigingsgedrag van gebruikers in Noord Nederland
blijkt uit fguur 2.3. Deze fguur laat het ruimtegebruik van verschillende sectoren in de kantoren-
markt zien. Op centrale locaties is de sector Overheid en Non Proft duidelijk oververtegenwoordigd.
In het centrale A-segment zijn echter ook de sectoren Zakelijke en ICT-dienstverlening en
Banken en Verzekeraars als gebruiker aanwezig. Op overige locaties vestigen vooral Overheid en
Non-proft en Handel en Industrie zich. Denk bij dit laatste aan bedrijven die vooral functioneel
zijn gehuisvest en door de meer ondersteunende aard van het kantoor weinig meerwaarde
toekennen aan de uitstraling van een hoogwaardige zakenlocatie. Op formele locaties zijn
Handel en Industrie en Overheid en Non-proft weer sterker vertegenwoordigd. De Handel en
Industrie zit wat meer in het duurdere segment, Overheid en Non-proft zitten meer in het
goedkopere segment. Denk bij dat laatste aan bijvoorbeeld notariskantoren, kleine fnancile
adviseurs en makelaars.
16
Figuur 2.3 Verdeling van sectoren naar segmenten in Noord Nederland
Bron: LISA, EIB
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
%
Centraal A Centraal B Overig A Overig B Formeel A Formeel B
Handel en Industrie Banken en Verzekeraars Zakelijke en ICT dienstverlening
17
3 Uitgangssituatie: hoge leegstand
In dit hoofdstuk komt de aanbodzijde van de markt aan de orde. Onder de aanbodzijde van de
markt vallen ontwikkelingen in de kantorenvoorraad, zoals leegstand en nieuwbouwproductie.
In een eerste analyse wordt de historische ontwikkeling van voorraad, leegstand en nieuwbouw
geschetst, met een onderscheid naar de gegeven segmenten. Vervolgens wordt ingegaan op de
veroudering van de voorraad. De veroudering van kantoren is relevant voor de op te stellen
marktverkenningen van vraag en aanbod die in hoofdstuk 5 aan de orde komen. Vooruitlopend
op deze ramingen wordt, uitgaande van een zekere technische en economische veroudering,
alvast een doorkijk gegeven van de verwachte veroudering van de voorraad tot 2020 en 2040.
3.1 Historisch beeld
De kantorenvoorraad is in het verleden sterk gegroeid, gekenmerkt door hoge nieuwbouwvolu-
mes en na 2000 een sterk oplopende leegstand. De totale kantorenvoorraad in Noord Nederland
beslaat 2,7 miljoen m vvo (per juni 2011, Rudolf Bak).
Gezien de kantorenvoorraad van 1,7 miljoen m in 1990, is sprake van een toename van een
miljoen m. Aangezien de geregistreerde onttrekkingen over dezelfde periode ongeveer 67.000 m
bedragen, betekent het dat een nieuwbouwproductie is gerealiseerd van 1,1 miljoen m.
Voorraaduitbreiding vooral op formele locaties
Het merendeel van de voorraaduitbreiding heeft plaatsgevonden op de formele locaties. Waar in
1990 elk van de locatietypen ongeveer even groot is, is in 2010 de voorraad formeel duidelijk het
grootst geworden (fguur 3.1). Voor een nadere analyse van de segmenten in enkele grote
regionale kernen en locaties, zie bijlage C.
Figuur 3.1 Ontwikkeling van de kantorenvoorraad Noord Nederland (m vvo)
Bron: Bak, Vastgoedmarkt, EIB
-
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
18
Ook de leegstand op formele locaties gegroeid
De leegstand in Noord Nederland is in 2010 opgelopen tot in totaal 275.000 m, voornamelijk op
formele locaties. Ten opzichte van de voorraad van zon 2,7 miljoen m, komt de leegstand in
2010 uit op 10%.
Leegstand versus aangeboden kantoorruimte
Als indicatie van de leegstand wordt gekeken naar de aangeboden hoeveelheid beschik-
bare (te huur staande) kantoorruimte. De aangeboden kantorenvoorraad en leegstand
komen niet helemaal overeen. Niet alle beschikbare voorraad hoeft daadwerkelijk leeg te
staan. Gemiddeld staat tussen 80 en 90% van het beschikbare aanbod fysiek ook leeg. Aan
de andere kant is ook weer niet alle leegstand aangemeld als beschikbaar. Het kan gaan
om gebouwen die gedeeltelijk in gebruik zijn of verouderde gebouwen die eenvoudig niet
meer worden aangeboden op de markt. Dit is de zogenaamde verborgen leegstand. De
aanbod- oftewel leegstandscijfers zijn ontleend aan de statistieken van Vastgoedmarkt en
Rudolf Bak.
Leegstandsontwikkeling verschilt per provincie
De leegstand in de provincie Groningen blijft laag tussen 1990 en 2000 en komt niet boven de
40.000 m (fguur 3.2). Het zijn leegstandspercentages onder 5%, wat gewoonlijk als markteven-
wicht wordt gezien. Na 2000 neemt de leegstand snel toe. De leegstand loopt op, door een
aantrekkende nieuwbouwproductie en het tegelijkertijd afremmen van de vraag, in lijn met de
conjunctuuromslag in die jaren.
Relatief gezien neemt na de eeuwwisseling in elk segment de leegstand toe, maar de meeste
leegstand ontstaat op formele locaties. De totale leegstand bedraagt in 2010 meer dan 116.000
m (rond 9% van de voorraad). Van deze leegstand bevindt 45% zich op formele locaties, centrale
locaties laten de minste leegstand zien.
Figuur 3.2 Leegstand 1990-2010, provincie Groningen (m vvo)
Bron: Bak, EIB
-
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
19
De leegstand in Drenthe ligt tussen 1990 en 1999 onder de 20.000 m (fguur 3.3). Leegstandsper-
centages blijven hiermee ook onder 5%. Na 1999 neemt de leegstand toe, hetzelfde beeld als in
Groningen. Relatief gezien neemt de leegstand in elk segment toe, maar de meeste leegstand
ontstaat op formele en overige locaties. De totale leegstand bedraagt in 2010 ongeveer 70.000 m
(bijna 11% van de voorraad). Van deze leegstand bevindt 43% zich op overige locaties en bijna
40% op formele locaties; centrale locaties laten de minste leegstand zien.
De leegstand in Friesland neemt na de eeuwwisseling ook toe, maar minder sterk dan in
Groningen en Drenthe. Tot in 2008 is feitelijk sprake van een evenwichtige marktsituatie, met
leegstandspercentages rond 5%. Pas in 2009 en 2010 groeit de leegstand fors, vooral op formele,
maar ook op centrale locaties. De totale leegstand bedraagt in 2010 ongeveer 90.000 m (onge-
veer 9% van de voorraad). Van deze leegstand bevindt bijna 50% zich op formele locaties.
Leegstand nog van relatief goede kwaliteit
Binnen de locatietypen is de leegstand gemiddeld genomen het laagst in het centrale B-seg-
ment. Voor heel Noord Nederland is de leegstand naar locatietype geaggregeerd in fguur 3.5. De
lagere leegstand in de B-segmenten van centrale en overige locaties is opvallend, aangezien
verwacht kan worden dat deze segmenten de concurrentie van de betere A-segmenten verliest.
Wellicht dat deze marktaanpassing nog volgt, omdat voor een deel de leegstand pas de laatste
jaren is ontstaan. Ook de structuur van de markt zal een rol spelen. In de B-segmenten zijn
wellicht relatief meer eigenaar-gebruikers waardoor de leegstand lager uitkomt. Hierbij zullen
ook regionale verschillen een rol spelen. Alleen op formele locaties is de leegstand in het
A-segment lager dan in het B-segment.
Een groot deel van de leegstaande voorraad zit nog niet in het B-segment en is dus blijkbaar nog
van relatief goede kwaliteit. Verwacht mag worden dat op langere termijn, wanneer huurcon-
tracten afopen, deze kwalitatief goede kantoren gaan concurreren met de B-kantoren die nu
nog wel in gebruik zijn. De leegstand zal zich dan steeds meer gaan concentreren in het laagste
segment.
Figuur 3.3 Leegstand 1990-2010, provincie Drenthe (m vvo)
Bron: Bak, EIB
-
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
20
Figuur 3.4 Leegstand 1990-2010, provincie Friesland (m vvo)
Bron: Bak, EIB
-
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
100.000
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
Figuur 3.5 Leegstand naar segment in 2010 (1.000 m vvo)
Bron: Bak, Vastgoedmarkt, EIB
0
10
20
30
40
50
60
70
80
21
In Groningen vooral nieuwbouw op formele locaties
In de provincie Groningen is vanaf 1990 vooral nieuwbouw gepleegd op formele locaties. Met
begin jaren negentig enkele pieken op centrale locaties. In 1991, 1999, 2003 en 2009 zijn pieken
te zien in de nieuwbouw op formele locaties. De piek in 2009 wordt veroorzaakt door het in
aanbouw nemen van de nieuwbouw voor DUO en Belastingdienst.
In Drenthe is tussen 1990 tot 2010 in totaal bijna 150.000 m gerealiseerd, het meest op formele
locaties. In Drenthe wordt de meeste nieuwbouw gerealiseerd rond de eeuwwisseling, in de
perioden daarvoor en daarna blijft de nieuwbouw redelijk constant (fguur 3.7).
De nieuwbouwontwikkeling in Friesland volgt de conjunctuur zoals deze landelijk ook zichtbaar
is. De productie piekt begin jaren negentig, rond de eeuwwisseling en rond 2008 (fguur 3.8).
Tussen deze perioden is sprake van een terugval. Opmerkelijk is dat voor 2000 relatief veel
wordt gebouwd op centrale en overige locaties. Rond 2000 piekt de productie op formele loca-
ties, met ontwikkelingen in Leeuwarden op het bedrijventerrein West en rond de Tesselschade-
straat (Businesspark Leeuwarden). Ook in 2008 en 2009 piekt de nieuwbouw op formele locaties,
met onder meer de ontwikkeling rond Sportstad Heerenveen.
3.2 Rekening houden met veroudering
In de verwachte ontwikkeling van de kantorenvoorraad wordt rekening gehouden met veroude-
ring. Kantoren verouderen, verliezen langzaam aan kwaliteit en raken uiteindelijk voor gebruik
ongeschikt (incourant).
Rekening houdend met deze veroudering is de huidige voorraad geprojecteerd naar 2020 en
2040 (tabel 3.1). Het is dus geen raming van de voorraad, omdat met nieuwbouwontwikkeling en
transformaties nog geen rekening is gehouden. Dit volgt in hoofdstuk 5, wanneer aanbod en
vraag met elkaar worden geconfronteerd.
Figuur 3.6 Nieuwbouw 1990-2010, provincie Groningen (m vvo)
Bron: Bak, EIB
-
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
22
Figuur 3.7 Nieuwbouw 1990-2010, provincie Drenthe (m vvo)
Bron: Bak, EIB
-
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
Figuur 3.8 Nieuwbouw 1990-2010, provincie Friesland (m vvo)
Bron: Bak, EIB
-
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
23
Veroudering benvloedt de omvang van de segmenten
In het referentiejaar 2010 is de kantorenvoorraad bekend naar locatietype. Binnen de locaties is
de voorraad verdeeld naar de A- en B-segmenten op basis van een 50:50 verdeling. In 2010
omvat het centrale A-segment voor NoordNederland bijvoorbeeld 419.000 m. In 2020 neemt het
centrale A-segment af naar 379.000 m. Door veroudering hebben centrale A-gebouwen aan
kwaliteit verloren. Deze gebouwen zijn als het ware afgezakt naar het B-segment.
Het grote formele B-segment omvat 633.000 m in 2010. In 2020 is het formele B-segment groter
geworden. De omvang bedraagt nu 718.000 m. Een deel van de A-gebouwen is naar het
B-segment gezakt.
Overigens zwakt de groei van het formele B-segment na 2020 weer sterk af. Dit komt omdat ook
uit het B-segment weer gebouwen verdwijnen. Afhankelijk van de leeftijd van de gebouwen,
raakt een deel van de voorraad geleidelijk technisch verouderd en ongeschikt voor gebruik. Deze
incourante voorraad doet voor de marktverhoudingen niet meer mee en wordt uit het
B-segment gehaald.
Tabel 3.1 Raming van het aanbod naar segmenten, 1.000 m
Bron: Bak, EIB
2010 2020 2040
Centraal A 419 379 310
B 419 453 488
Overig A 320 271 193
B 320 362 384
Formeel A 633 517 345
B 633 718 688
Totaal 2.744 2.700 2.408
Toelichting op ramingsprocedure
In de ontwikkeling van de omvang van de segmenten wordt dus rekening gehouden met
economische veroudering en de technische levensduur van gebouwen. Economische veroude-
ring houdt in dat op bestaande gebouwen geleidelijk wordt afgeschreven. Gebouwen zakken
langzaam van hogere naar het lage segment. Op basis van een verwachte technische levensduur
van gebouwen wordt de technische veroudering geraamd. De technische verouderde voorraad
raakt incourant en verdwijnt uit het B-segment.
Aanname 1: economische veroudering
De economische veroudering bepaalt hoe snel gebouwen van het A-segment naar het B-seg-
ment en vervolgens (indien van toepassing) naar het C-segment zakken. De snelheid van deze
economische veroudering is empirisch bepaald door de historische huurontwikkeling van
specifeke gebouwen te volgen ten opzichte van de hoogste markthuren.
Een gebouw dat economisch veroudert verliest jaarlijks waarde ten opzichte van de top van de
markt, waar nieuwbouw of unieke panden bepalend zijn. De analyse komt neer op een repea-
ted sales analyse per segment: hoe is de ontwikkeling van de huur binnen elk segment ge-
weest? Deze ontwikkeling wordt vergeleken met de ontwikkeling van de hoogste markthuren.
24
Samengevat blijken gebouwen op centrale locaties in huurontwikkeling gemiddeld 0,5% per jaar
achter te blijven bij de marktindex. Gebouwen op formele locaties verouderen beduidend sneller
en blijven gemiddeld 1% per jaar achter bij de markthuur. Dit is binnen de context van het
gebruikte model vertaald naar de veroudering van gebouwen uit de bijbehorende segmenten.
Op centrale locaties verschuift per jaar gemiddeld 1,5% van de voorraad naar een segment lager.
Op formele locaties verdwijnt jaarlijks gemiddeld 3% van de voorraad naar een segment lager.
Overige locaties zitten hier met een jaarlijkse afname van 2,5% op de voorraad in de hogere
segmenten tussenin.
Aanname 2: technische veroudering
In het ramen van de voorraad naar segmenten is rekening gehouden met technische veroude-
ring van de voorraad. Aangenomen is dat gebouwen op centrale, overige en formele locaties een
technische levensduur kennen van respectievelijk 65, 75 en 85 jaar. Dit is zuiver een aanname
op basis van de vastgestelde economische veroudering en expert opinions. Empirisch gezien is
weinig bekend over onttrekkingen en dit biedt dus nauwelijks houvast (zie bijlage D).
Aan het eind van de levensduur wordt het gebouw markttechnisch aan de voorraad onttrokken.
De onttrekkingen vinden plaats in het B-segment. Dit impliceert overigens niet dat wordt
verwacht dat het gebouw ook daadwerkelijk fysiek wordt gesloopt. De aanname houdt in dat de
gebouwen technisch gezien niet meer voldoen om als kantoor in gebruik te zijn en daarom
buiten de markt zullen vallen. Ook het (grote) belang en de gevoeligheid van deze aannames
rond onttrekkingen komt in hoofdstuk 6 nog aan de orde.
25
4 Verwachte kantorenvraag
Dit hoofdstuk beschrijft de vraag naar kantoorruimte in Noord Nederland. Onder de vraag naar
kantoren wordt de totale ruimtevraag van kantoorgebruikers verstaan. Na een toelichting op
deze defnitie wordt de historische ontwikkeling geanalyseerd. Dit omvat kantoorwerkgelegen-
heid en het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorwerknemers. Vervolgens wordt op basis van
deze parameters een raming opgesteld van de ruimtevraag tot 2020 en 2040, naar sector en naar
marktsegmenten.
4.1 Begripsbepaling
In de kantorenmarkt lopen verschillende defnities van de vraag naar kantoren door elkaar
heen. De kantorenmarkt is het werkterrein van uiteenlopende organisaties met uiteenlopende
belangen, achtergronden en werkterreinen, waarbij iedere organisatie zijn eigen focus op (een
deel van) de kantorenvraag heeft. De defnitie van de vraag in dit rapport betreft de kantoor-
ruimte die daadwerkelijk in gebruik is. De ruimtevraag volgt uit het aantal werknemers in de
kantorenmarkt en het gemiddelde vloeroppervlak dat een werknemer in gebruik heeft. De
analyse en de raming van het kantoorgebruik richt zich dan ook op deze twee parameters. De
kantoorhoudende werkgelegenheid wordt daarbij in samenhang gezien met de demografsche
ontwikkeling en de algemene werkgelegenheidsgroei. Schematisch is dit weergegeven in
fguur 4.1.
Figuur 4.1 Schema opbouw ruimtevraagraming
Bron: CPB, EIB
Bevolking
Beroepsbevolking
Werk-
gelegenheid
Kantoor-
banen
Kantoor-
banen
per
kantoorbaan
Vraag
= x
m
2
26
4.2 Vraag naar kantoorruimte
De vraag naar kantoren in Noord Nederland is tussen 1990 en 2010 sterk gegroeid. De ruimte-
vraag neemt tussen 1996 en 2010 toe van 2,0 miljoen m vvo naar 2,5 miljoen m (tabel 4.1). De
belangrijkste oorzaak van deze groei van de ruimtevraag komt voort uit de toename van het
aantal kantoorbanen.
In 1996 werkten 84.000 mensen in een kantoor, in 2010 is dit toegenomen naar 109.000. De groei
van het aantal kantoorbanen komt enerzijds voort uit de groei van de totale werkgelegenheid.
Anderzijds werken er onder invloed van de verkantorisering ook relatief iets meer mensen in
een kantoor. Het aandeel kantoorbanen is toegenomen van 12% naar 13%. Dit wil zeggen dat in
Noord Nederland momenteel iets meer dan n op de zeven werknemers in een kantoor werkt.
Tabel 4.1 Kantorenvraag Noord Nederland
Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag
kantoorbanen in het totaal per werknemer (mln m
2
vvo)
(1.000) (%) (m
2
vvo)
1996
1
84 12 23,7 2,0
2000 98 13 23,7 2,3
2010 109 13 23,1 2,5
1 De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheids-
gegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996
Ruimtegebruik per werknemer iets afgenomen
Het gemiddeld ruimtegebruik van de kantoorgebruikers is afgenomen ten opzichte van 1996.
Gemiddeld heeft een kantoorgebruiker 23,1 m vvo in gebruik, tegen 23,7 m in 1996. De afname
van het ruimtegebruik vindt volledig plaats tussen 2000 en 2010. Dit wijkt af van het landelijke
beeld, waar met name tussen 1996 en 2000 een duidelijke afname in het ruimtegebruik zicht-
baar is. De kantorenmarkt is overal krap in deze periode, met lage leegstandscijfers, terwijl de
kantoorwerkgelegenheid wel fors groeit. Deze groei wordt voor een groot deel in bestaande
kantoren opgevangen, waardoor gemiddeld genomen het ruimtegebruik afneemt.
Na 2000 neemt de nieuwbouwproductie toe terwijl de vraag terugvalt. De afname in het ruimte-
gebruik stopt en laat in de meeste gevallen zelfs een toename zien. Hoewel deze marktcyclus
ook in Noord Nederland aan de orde is geweest, komt dit niet terug in de cijfers over het
gemiddeld ruimtegebruik.
Huurders profteren, kiezen voor betere kantoren op betere locaties en nemen gemiddeld ook
wat meer ruimte in gebruik. Wellicht dat in deze periode ruimtebesparende trends een relatief
sterk tegengewicht hebben geboden. Hierbij kan gedacht worden aan een effcinter ruimtege-
bruik door andere werkconcepten. Tevens is in deze periode relatief veel (duurdere) nieuwbouw
in gebruik genomen, waardoor organisaties effcinter zijn gehuisvest. Ook kostenbesparing kan
een rol hebben gespeeld.
Differentiatie naar sectoren
De gebruikers in de kantorenmarkt zijn onderverdeeld naar verschillende vraagsectoren. De
basis voor de sector indeling is de Standaard Bedrijfsindeling (SBI 2008) van het CBS
(zie bijlage E). De vraagsectoren zijn
27
Handel en Industrie
Zakelijke en ICT dienstverlening
Banken en Verzekeraars
Overheid en Non-proft
De ruimtevraag van de vier sectoren is op dezelfde wijze ontleed als de totale ruimtevraag. Per
sector zijn het aandeel kantoorwerkgelegenheid, het aantal kantoorbanen, het gemiddeld
ruimtegebruik per werknemer en de totale ruimtevraag bepaald. De resultaten voor 2010 zijn
samengevat in tabel 4.2.
Gemeten naar het aantal kantoorbanen is de sector Overheid en Non-proft het grootst. In de
sector werken 54.000 werknemers die opgeteld 1,2 miljoen m in gebruik hebben. De sectoren
Handel en Industrie en Zakelijke en ICT dienstverlening ontlopen elkaar in omvang niet veel. De
sector Banken en Verzekeraars is de kleinste sector, met een ruimtegebruik van 280.000 m.
Opmerkelijk aan deze sector is dat met 54% meer dan de helft van de werkgelegenheid in deze
sector kantoorgebonden is.
Tabel 4.2 Kantorenvraag Noord Nederland naar sectoren, 2010
kantoorbanen in het totaal per werknemer (1.000 m
2
vvo)
(1.000) (%) (m
2
vvo)
Handel en Industrie 21 6 23,9 515
Zakelijke en ICT dienstverlening 22 21 22,9 513
Banken en verzekeraars 11 53 24,8 280
Overheid en Non-proft 54 18 22,5 1.206
Totaal 108 14 23,1 2.514
Analyses op pandniveau
Voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad is tussen 1996 en 2010 op gebouwniveau
bekend hoeveel mensen er werkzaam waren en wat de economische achtergrond (SBI) van
deze werkgelegenheid was. De analyses zijn gebaseerd op LISA werkgelegenheidscijfers en
cijfers over de kantorenvoorraad van Rudolf Bak. Het gemiddeld ruimtegebruik en het
aandeel kantoorwerkgelegenheid zijn berekend door beide statistieken aan elkaar te
koppelen. Deze koppeling maakt het mogelijk om tussen 1996 en 2010 voor ongeveer de
helft van de kantorenvoorraad per kantoor te volgen hoeveel werknemers er werkten en
welke economische achtergrond deze hadden. Voor een nadere toelichting op de gebruikte
methodiek, zie bijlage F.
4.3 Vraagraming
De vraagraming wordt opgebouwd vanuit de (verwachte) trends in demografe en werkgelegen-
heid en het ruimtegebruik van kantoorwerknemers.
De demografsche ontwikkeling is het vertrekpunt (zoals eerder weergegeven in fguur 4.1). De
demografsche ontwikkeling wordt vertaald naar werkgelegenheid, waarna de raming van de
kantorenvraag volgt.
28
Beroepsbevolking en werkgelegenheid blijven groeien
De totale werkgelegenheid is tussen 1996 en 2010 toegenomen. Vooral in de periode 1996-2000 is
sprake geweest van een sterke werkgelegenheidsgroei. Na de eeuwwisseling neemt de groei
echter iets af (fguur 4.2, fguur 4.3 en fguur 4.4). De oorzaak is vooral conjunctureel, gezien de
recessie die zich na 2000 aandient. Daarna volgt herstel en komt de werkgelegenheid weer wat
hoger uit.
De fguren laten vanaf 2010 een raming zien. De ramingen hebben betrekking op de steekjaren
2020 en 2040. De tussenliggende jaren zijn als een trend weergegeven. De gevolgen van de
recente recessies en de voortdurende eurocrisis komen daarom niet in de fguur tot uitdrukking.
Onder invloed van de demografsche ontwikkeling gaat de groei van de beroepsbevolking
afvlakken. Voor deze verwachte demografsche ontwikkeling wordt aangesloten bij het CBS. De
totale bevolking van 15-75 zal tot 2020 nog wat toenemen in elk van de noordelijke provincies,
maar de groei betreft met name het leeftijdscohort van 65-75 jaar. De participatiegraad is laag in
dit cohort, al zal deze wel stijgen in de komende jaren. Gegeven deze verwachte ontwikkelingen
in de arbeidsparticipatie en trends in de pendel zijn werkgelegenheidsramingen afgeleid van de
bevolkingsprognoses.
De beschikbare beroepsbevolking bepaalt in grote mate ook de regionale werkgelegenheid maar
beide grootheden sluiten niet helemaal op elkaar aan. Een deel van de beroepsbevolking is
werkloos en een deel van de werkgelegenheid wordt ingevuld door mensen van buiten de regio.
Bescheiden groei beroepsbevolking tot 2020 in Groningen, daarna afname
De beschikbare beroepsbevolking in Groningen neemt naar verwachting toe van 299.000 in 2010
tot 311.000 in 2020. Na 2020 volgt een afname naar 282.000 in 2040. De totale werkgelegenheid
neemt toe van 280.000 in 2010 naar 294.000 in 2020. Het is een toename die gelijk is aan de groei
tussen 2000 en 2010. In 2040 is de werkgelegenheid naar verwachting gedaald naar 265.000
(fguur 4.2). De werkgelegenheidsontwikkeling is in lijn met de groei van de beroepsbevolking.
Figuur 4.2 Demografe en werkgelegenheidsontwikkeling, Groningen, 1996-2010 en
steekjaren 2020/2040, aantal personen
Bron: CBS, CPB, EIB
-
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
450.000
500.000
1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040
Totale bevolking (15-75 jaar)
Beroepsbevolking (15-75 jaar)
Werkgelegenheid (15-75 jaar)
29
Beroepsbevolking in Drenthe vlak tot 2020, daarna afname
De beschikbare beroepsbevolking in Drenthe neemt naar verwachting toe van 255.000 in 2010
neemt toe van 224.000 in 2010 naar 228.000 in 2020. Ter vergelijking, tussen 2000 en 2010 is de
werkgelegenheid nog met 16.000 gegroeid. In 2040 is de werkgelegenheid naar verwachting
gedaald naar 202.000 (fguur 4.3). De werkgelegenheidsontwikkeling is in lijn met de ontwikke-
ling in de beroepsbevolking.
Beroepsbevolking in Friesland nagenoeg stabiel tot 2020, daarna afname
De beschikbare beroepsbevolking in Friesland neemt naar verwachting toe van 337.000 in 2010
neemt toe van 306.000 in 2010 naar 314.000 in 2020. Ter vergelijking, tussen 2000 en 2010 is de
werkgelegenheid nog met 24.000 gegroeid. In 2040 is de werkgelegenheid naar verwachting
gedaald naar 279.000 (fguur 4.4). De werkgelegenheidsontwikkeling is in lijn met de groei van
de beroepsbevolking.
Werkgelegenheid in de kantorenmarkt groeit harder
De geschetste werkgelegenheidsontwikkeling bepaalt mede de dynamiek in de kantorenmarkt.
Het aantal kantoorbanen neemt echter sterker toe dan de totale werkgelegenheid. De diensten-
sector is belangrijker geworden in de economie waardoor ook het aantal kantoorbanen relatief
snel is gegroeid. Ook buiten de dienstensectoren neemt het aandeel kantoorgebonden werkgele-
genheid toe. Hoewel deze trend de afgelopen tien jaar iets afzwakt, is in de prognoses rekening
gehouden met een verder toenemend aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid.
Het aantal kantoorbanen groeit dus ook in de toekomst naar verwachting sterker dan de totale
werkgelegenheid. Tot 2020 is sprake van een toename van 7% (totale werkgelegenheid 4%). Het
aantal kantoorbanen neemt naar verwachting toe van 109.000 in 2010 tot 121.000 in 2020. Na
2020 neemt de werkgelegenheidsgroei af. In 2040 bedraagt de kantoorwerkgelegenheid 115.000
(zie tabel 4.3).
Figuur 4.3 Demografe en werkgelegenheidsontwikkeling, Drenthe, 1996-2010 en
Bron: CBS, CPB, EIB
-
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040
30
Tabel 4.3 Kantorenvraag Noord Nederland, 2010-2040
kantoorbanen in het totaal per werknemer (mln m vvo)
(1.000) (%) (m
2
vvo)
2010 109 13 23,1 2,5
2020 121 14 23,1 2,8
2040 115 15 23,1 2,7
Aantal kantoorbanen bepalend voor ruimtebehoefte
Het aantal kantoorbanen en het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers bepalen de behoefte
aan m kantoorruimte. In de raming wordt met veranderingen in het ruimtegebruik van kan-
toorwerknemers geen rekening gehouden. Omdat sprake is van zowel ruimtebesparende als
ruimtevergrotende trends in het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers, is geen aanleiding
gevonden om af te wijken van de historische trends, die weinig ontwikkeling in het ruimtege-
bruik laten zien (zie ook navolgend kader). De toekomstige ruimtevraag wordt dan grotendeels
bepaald door het aantal kantoorbanen.
Met deze uitgangspunten zal de ruimtevraag de komende jaren toenemen, van 2,5 miljoen m in
2010 tot 2,8 miljoen m in 2020. Hierna zal de ruimtevraag echter weer afnemen tot 2,7 miljoen
m in 2040.
Figuur 4.4 Demografe en werkgelegenheidsontwikkeling, Friesland, 1996-2010 en
Bron: CBS, CPB, EIB
-
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040
31
Gemiddeld ruimtegebruik van werknemers
Ruimtebesparing is actueel in de kantorenmarkt. Het huidige economische klimaat dwingt
organisaties er soms toe om op deze wijze op kosten te besparen. Deels spelen ook structu-
rele trends een rol, zoals een ontwikkeling als het nieuwe werken (HNW). Steeds verder-
gaande ICT-faciliteiten maken het verrichten van veel werkzaamheden minder plaatsge-
bonden. Thuiswerken en het delen van werkplekken kunnen het ruimtegebruik drukken.
De dalende trend in het ruimtegebruik blijkt, zoals eerder aangegeven, in beperkte mate
ook uit de empirie.
Maar hoewel in de praktijk veel aandacht uitgaat naar ruimtebesparende trends, is ook
sprake van tegengestelde ontwikkelingen. Zoals het steeds hogere opleidingsniveau van de
beroepsbevolking, het gemiddeld hogere functieniveau dat hierbij hoort en het hogere
ruimtegebruik van werknemers met een hogere functie. Daarnaast leidt ook een trend als
het nieuwe werken niet per defnitie tot minder ruimtegebruik. Weliswaar wordt vaak
bespaard op werkplekken, maar is weer meer behoefte aan andere ruimten, zoals verga-
derruimten, concentratieplekken en andere verblijfs- en ontmoetingsruimten. Vanwege
deze tegengestelde invloeden is in de ramingen met een onveranderd ruimtegebruik
gerekend. In een gevoeligheidsanalyse is een afnemend ruimtegebruik van 10% echter ook
verkend. De verwachte vraag naar kantoorruimte komt dan 10% lager uit. Vervolgens wordt
doorgerekend wat hiervan de consequentie is voor de ramingen van nieuwbouw, leegstand
en onttrekkingen (hoofdstuk 6).
Groei binnen sectoren ongelijk
De ontwikkeling van de ruimtevraag is per sector niet gelijk. Ondanks een relatief afnemend
belang van de werkgelegenheid bij het openbaar bestuur, blijft de werkgelegenheid in de sector
Overheid en Non-proft op peil. Maar omdat de zorg relatief weinig werkgelegenheid in kantoren
kent (ongeveer 1 op 10), vertaalt de groei van de sector Overheid en Non-proft zich slechts
Figuur 4.5 Ruimtevraag naar sector, 1996-2010 en voor de steekjaren 2020/2040, 1.000 m
2
Bron: CBS, CPB, EIB
-
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040
Handel en Industrie
Zakelijke en ICT dienstverlening
Banken en Verzekeraars
32
beperkt naar de vraag naar kantoorruimte. Voor kantorensectoren als de Zakelijke en ICT
dienstverlening en de Banken en Verzekeraars blijft de kantoorbehoefte op peil, met in de
dienstverlening een lichte groei tot 2020. De sterkste afname in de kantoorbehoefte kent de
sector Handel en Industrie (fguur 4.5).
Werkgelegenheidsraming per sector
Voor het verdelen van de ramingen van de werkgelegenheid 2020/2040 over de vraagsecto-
ren is aangesloten bij de recentste prognose op dit gebied, de WLO ramingen uit 2006. Op
basis van de groeicijfers per sector uit het Transatlantic Market scenario is het aandeel van
elke sector in de economie in 2020 en 2040 bepaald.
Vervolgens is gekeken of de ontwikkeling per COROP regio aansluit bij de historische
ontwikkeling van de sectoren in de regios. Voor de zorg onderdeel van Overheid en
Non-proft is daarnaast gekeken naar de ontwikkelingen van de zorgsector zoals ge-
schetst in Vier toekomstscenarios voor overheid en zorg van het CPB. Deze waren in lijn
met de historische trends. Voor de zorg blijkt de berekende toename van de werkgelegen-
heid consistent met de groei van bevolking ouder dan 75 jaar.
Raming naar segmenten
De raming van de ruimtevraag wordt vervolgens verdeeld naar de marktsegmenten. De histori-
sche verdeling van de vraagsectoren over de marktsegmenten en de daarin gesignaleerde trends
worden gebruikt om de vraag ook in de toekomst naar segmenten te kunnen verdelen (tabel 4.4).
De vraag binnen een locatietype is naar prijsklassen verdeeld met het uitgangspunt dat de
verdeling tussen A:B neerkomt op ongeveer 50:50. Deze verdeling is niet constant. De belangrijk-
ste verschuiving in de toekomst treedt op doordat sectoren ten opzichte van elkaar in omvang
veranderen. De krimp in de Handel en Industrie (zie fguur 2.1) gaat bijvoorbeeld ten koste van
de ruimtevraag op formele locaties en het overige B-segment.
De raming van de ruimtevraag vormt de input voor de marktanalyse met het kantorenmodel.
Vraag en aanbod worden dan met elkaar geconfronteerd waarna prijsreacties dynamiek in de
markt losmaken. Deze eerste raming van de ruimtevraag is dan ook niet gelijk aan het daadwer-
kelijke verwachte ruimtegebruik van kantoorgebruikers naar segmenten. Bij andere prijzen
maken gebruikers andere keuzes, er zal aan de aanbodzijde gereageerd worden, waardoor de
omvang van de segmenten anders kan uitvallen dan hier gepresenteerd.
Tabel 4.4 Raming van de ruimtevraag naar segmenten, 1.000 m
2
Bron: Bak, EIB
2010 2020 2040
Centraal A 373 420 406
B 401 482 491
Overig A 271 310 297
B 282 324 311
Formeel A 585 622 543
B 557 635 607
Totaal 2.469 2.793 2.655
33
5 Confrontatie tussen vraag en aanbod
De verwachte ruimtevraag in de kantorenmarkt is in hoofdstuk 4 afgeleid van de werkgelegen-
heidsontwikkeling en het gemiddelde ruimtegebruik van werknemers. In hoofdstuk 3 is de
aanbodzijde bekeken, met onder meer de huidige voorraadopbouw in de markt en de verwachte
invloed daarop van veroudering van kantoorgebouwen. In dit hoofdstuk worden deze analyses
van vraag en aanbod naast elkaar gezet en wordt met het kantorenmodel de marktdynamiek
verkend die onder invloed van deze verwachte marktverhoudingen zal ontstaan.
5.1 Verkenningen voor de kantorenmarkt 2010-2020-2040
De verhouding tussen vraag en aanbod zal een bepaalde dynamiek in de markt teweeg brengen.
Met het kantorenmodel wordt deze dynamiek verkend. Wanneer de projecties van vraag en
aanbod uit de voorgaande hoofdstukken naast elkaar worden gezet (tabel 5.1), wordt duidelijk
dat de marktverhoudingen in de hogere segmenten zullen verkrappen. Door een toegenomen
ruimtevraag en tegelijkertijd een veroudering van de voorraad, is in de A-segmenten sprake van
een aanbodtekort. Aan de onderkant van de markt is echter sprake van een ruime vraag-aan-
bodverhouding. Hier komen de prijzen onder druk om extra gebruikers te trekken. De segmen-
ten gaan met elkaar concurreren.
Model rekent marktverhoudingen door
De toekomstige verhoudingen tussen vraag en aanbod worden met het model doorgerekend.
Het model simuleert de marktdynamiek en laat zien waar leegstand ontstaat en waar vraag
blijft naar nieuwbouw. De modeluitkomsten hebben betrekking op:
1. Leegstand
2. Kantoorruimte in gebruik
3. Nieuwbouwvraag
4. Transformaties
5. Prijzen
Tabel 5.1 Uitgangssituatie vraag en aanbod naar segmenten, 1.000 m
2
Bron: Bak, EIB
2010 2020 2040
Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo
Centraal A 41 373 46 379 420 -41 310 406 -96
B 419 401 18 453 482 -29 488 491 -3
Overig A 320 271 49 271 310 -39 193 297 -104
B 320 282 38 362 324 38 384 311 73
Formeel A 633 585 48 517 622 -105 345 543 -198
B 633 557 7 718 635 83 688 607 81
34
Tabel 5.2 Modeluitkomsten, Noord Nederland, 2010, 2020 en 2040, 1.000 m
2
Bron: EIB
2010 2020 2040
1
1.000 m
2
1.000 m
2
1.000 m
2
Kantorenvoorraad, in dat jaar 2.744 3.102 3.019
Kantoorruimte in gebruik 2.468 2.946 2.870
Nieuwbouwvraag vanaf 2010 - 404 665
Transformatie vanaf 2010 - - -
Leegstand, in dat jaar 275 (10%) 203 (7%) 541 (18%)
- waarvan courant overaanbod 138 (5%) 0 (0%) 0 (0%)
- waarvan incourant 0 (0%) 48 (2%) 392 (13%)
Prijsmutatie t.o.v. prijsniveau 2010 0% -26% -35%
1 De ramingen 2020 en 2040 zijn puntschattingen. Dit betekent dat de uitkomsten voor 2020 en 2040 niet bij
elkaar opgeteld kunnen worden. De ramingen voor 2020 en 2040 zijn cumulatief en gelden de hele periode
vanaf 2010. Dat wil zeggen een 10-jaarsperiode van 2011 t/m 2020 en een 30-jaarsperiode van 2011 t/m 2040
Deze resultaten zijn samengevat in tabel 5.2. De resultaten voor de leegstand, kantoorruimte in
gebruik, nieuwbouwvraag en transformaties worden navolgend toegelicht. In paragraaf 5.2 volgt
een toelichting op de verwachte prijsontwikkeling.
1 Toelichting op de leegstandsraming
De leegstand neemt af van 10% in 2010 tot 7% in 2020. In 2040 wordt een leegstand geraamd van
18%. In deze leegstandsraming is nader onderscheid gemaakt naar type leegstand. De gepresen-
teerde totale leegstand in de tabel bestaat uit een frictieleegstand, overaanbod en een incou-
rante voorraad.
Het leegstandspercentage bestaat uit de frictieleegstand van 5%. De markt is bij deze leeg-
stand in evenwicht. Het model genereert geen leegstandspercentage onder deze 5%.
Een hogere leegstand kan daarentegen wel voorkomen. In enkele regios buiten de Randstad
komt na 2020 de leegstand duidelijk boven 5% uit. Dit is leegstand die in theorie nog geschikt
is voor gebruik, oftewel courant overaanbod. In Noord Nederland is in 2020 en 2040 van
overaanbod echter geen sprake.
In de analyses is rekening gehouden met technische veroudering. Kantoren raken geleidelijk
technisch verouderd en voor gebruik ongeschikt. In de uitkomsten is dit gepresenteerd als
incourante voorraad. De incourante voorraad is in de tabel ook onderdeel van de totale
leegstand. In de praktijk hoeft dit echter geen leegstand te zijn. Incourante kantoren kunnen
worden gesloopt, herbestemd of vernieuwd. In 2040 zal naar verwachting 13% van de voor-
raad incourant raken.
2 Kantorenvraag Noord Nederland blijft groeien tot 2020
De kantorenvraag neemt tot 2020 toe. De kantoorruimte in gebruik neemt toe van 2,5 naar 2,9
miljoen m
2
. Deels komt deze groei voort uit de verwachte werkgelegenheidsgroei in de kanto-
renmarkt. Daarnaast wordt rekening gehouden met een verwachte prijsdaling in de kantoren-
markt. De lagere prijzen zullen gebruikers ertoe verleiden wat extra ruimte in gebruik te nemen.
35
De vraag is prijselastisch
2
. Na 2020 krimpt de kantoorhoudende werkgelegenheid licht, waar-
door ook het ruimtegebruik iets daalt.
3 Nieuwbouwvraag
Tot 2020 is een vraag naar nieuwbouw geraamd van 404.000 m
2
. Tot 2040 komt de verwachte
vraag naar nieuwe kantoren in totaal op 665.000 m
2
.
Per jaar bedraagt de nieuwbouwvraag dus gemiddeld zon 22.000 m
2
, evenwichtig verdeeld over
de hele periode. Ter vergelijking, de afgelopen twintig jaar bedroeg de nieuwbouwproductie
gemiddeld 61.000 m
2
per jaar, waarbij rond de eeuwwisseling nieuwbouwvolumes opliepen naar
120.000 m per jaar. De kantorenvoorraad is in 2020 naar verwachting toegenomen tot 3,1
miljoen m
2
. Na 2020 loopt de voorraad weer wat terug naar 3,0 miljoen m in 2040.
4 Transformaties
De huidige leegstand leidt tot meer initiatieven om kantoorruimte te transformeren naar een
andere functie. Denk hierbij aan woningen, hotels of (tijdelijke) studentenhuisvesting. De
potentie van de locatie van het leegstaande kantoor is bepalend.
Centrale locaties in de stadscentra bieden vaak meerdere, goede alternatieven voor lege kan-
toorruimte. Ook een (overige) locatie in een woonwijk biedt herbestemmingspotentie, al zijn de
alternatieve mogelijkheden schaarser. Op formele locaties bestaat weinig perspectief voor
transformaties. Deze vaak monofunctionele locaties lenen zich slecht voor herbestemming van
individuele gebouwen. Het gevolg hiervan is dat langdurige leegstand alleen op formele locaties
voorkomt.
Transformaties lopen op
Of herbestemming tot stand gaat komen, hangt vooral af van de economische haalbaarheid. De
prijs speelt hierbij een rol. Door waardeverlies van het kantoor wordt functieverandering relatief
interessanter. Tot 2040 zal naar verwachting in Noord Nederland geen kantoorruimte worden
getransformeerd.
2 Op basis van theorie en empirie is rekening gehouden met een prijselasticiteit van 0,2. Dat wil zeggen, een
prijsdaling van 10% leidt tot 2% extra vraag.
Figuur 5.1 Samenstelling van de voorraad naar locatie, 1.000 m
2
Bron: EIB
-400
-200
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
2
0
1
0
2
0
2
0
2
0
4
0
2
0
1
0
2
0
2
0
2
0
4
0
2
0
1
0
2
0
2
0
2
0
4
0
Leegstand
In gebruik
Nieuwbouw
Incourant
Getransformeerd
36
Vervangingsvraag en uitbreidingsvraag
Gangbare ramingsmethodieken voor de nieuwbouw gaan meestal uit van een uitbreidings-
vraag (door een groei van de ruimtevraag) en een vervangingsopgave door de veroudering
van de voorraad. Ook in dit onderzoek wordt met een uitbreidingsvraag (ontwikkeling van
de ruimtevraag) en een vervangingsvraag (veroudering) rekening gehouden.
In de huidige marktsituatie met het ruime overaanbod ligt het echter voor de hand dat
zowel uitbreidings- als vervangingsvraag voor een groot deel in de bestaande voorraad kan
worden gefaciliteerd. Het gebruikte kantorenmodel houdt hier rekening mee. In het model
leidt een toename van de ruimtevraag, de uitbreidingsvraag, niet per defnitie tot een
nieuwbouwopgave. De uitbreidingsvraag is voor een groot deel in de bestaande voorraad
op te vangen. De veroudering van gebouwen leidt tot een oplopende voorraad verouderde
en incourante kantoren, maar niet per defnitie tot een nieuwbouwopgave.
De gepresenteerde ramingen van de nieuwbouwvraag zijn een gezamenlijke resultante
van de ontwikkelingen in vraag en aanbod. Gezamenlijk bepalen vraag en aanbod de
schaarsteverhouding in een segment en dus de omvang van mogelijke kwaliteitstekorten
waardoor vraag naar nieuwbouw ontstaat. Wanneer het betreffende segment voldoende
bestaand aanbod kent (of een afnemende vraag), hoeven de verouderde gebouwen niet te
worden vervangen. Met dit samenspel van vraag en aanbod en het kwaliteitsaspect daarin
onderscheidt het EIB kantorenmodel zich van de gangbare ramingsmethodieken voor de
nieuwbouwproductie.
Verschillen per locatietype
De ontwikkeling in de kantorenmarkt is gevisualiseerd in fguur 5.1. Per locatietype is de ver-
wachte omvang van de voorraad, de leegstand, de nieuwbouw en de onttrekking weergegeven.
Onttrekkingen vinden plaats door transformatie of technische veroudering. Transformatie komt
tot stand wanneer prijsdalingen dusdanig omvangrijk zijn, dat alternatieve bestemming aan-
trekkelijk is. Per locatietype liggen de kansen verschillend.
5.2 Verwachte prijsontwikkeling
Prijzen spelen een centrale rol in de verwachte marktdynamiek. Overaanbod zet de prijzen
geleidelijk onder druk. Aan de vraagzijde stimuleren lage prijzen een wat extensiever ruimtege-
bruik. Aan de aanbodzijde zorgen lage prijzen voor minder (rendabel te ontwikkelen) nieuw-
bouw.
Prijsdaling remt nieuwbouw en stimuleert transformaties
De prijsontwikkeling is bepalend voor de nieuwbouwmogelijkheden en het aantal transforma-
ties dat tot stand komt. Dalende prijzen maken nieuwbouwontwikkeling minder aantrekkelijk.
Op een gegeven moment wordt het onrendabel om nog nieuw te bouwen. Aangenomen is dat
nieuwbouw niet meer tot stand komt als prijzen ten opzichte van 2010 met meer dan 20%
dalen.
Transformaties van kantoren nemen juist toe bij prijsdaling. Kantoren hebben vaak een hogere
waarde met een kantoorfunctie dan wanneer het gebouw een andere functie krijgt. Maar als
prijzen dalen, wordt herbestemmen relatief interessanter. De opportunity costs dalen. De
herbestemmingspotentie verschilt per locatietype en regio. Eigen berekeningen en expert
opinions geven aan dat in Noord Nederland op de centrale locaties prijzen met 50% mogen
zakken, voordat een alternatieve functie aantrekkelijk wordt. Op overige locaties kunnen
kantoorprijzen tot 65% dalen, voordat herbestemming aantrekkelijk wordt.
Geen transformaties op formele locaties
Voor formele locaties is met rendabele alternatieven geen rekening gehouden en kan de prijs
ver zakken. Eigenaren zullen zakken met de prijs totdat de verhuur van het kantoor meer gaat
kosten dan de leegstandskosten. Uitgaande van deze exploitatielasten, kunnen prijsdalingen
37
oplopen tot 65% van de huurprijzen in 2010. Zakt de prijs nog verder, dan gaat het verhuren de
eigenaar per saldo geld kosten en zal deze er voor kiezen het gebouw leeg te laten staan.
Bodem in de markt
De gemaakte aannames leggen een bodem voor de prijzen. Na een prijsdaling van 20% wordt
geen nieuwbouw meer toegevoegd in een segment. De leegstand loopt hierdoor niet verder op.
Zakken de prijzen nog verder, dan zullen transformaties tot stand komen (op centrale en
overige locaties). Prijzen kunnen per defnitie niet verder zakken dan deze transformatieprijzen.
Mogelijk overaanbod wordt dan uit het betreffende segment onttrokken en herbestemd. Prijzen
zakken op formele locaties niet verder dan 65% (een mogelijk overschot slaat neer in leegstand).
Gegeven deze aannames, wordt per segment de verwachte prijsontwikkeling berekend
(fguur 5.2).
Interpretatie van de prijsontwikkeling
Het huidige overaanbod en de verwachte prijsdalingen vooral op formele locaties zetten markt-
breed de prijzen onder druk. De prijzen op andere locaties worden mee omlaag getrokken.
Gemiddeld genomen dalen de huurprijzen met 30%. Op de meeste centrale locaties gaan de
prijsdalingen niet verder dan 20%.
Deze prijsontwikkeling is geschat vanaf de marktprijzen 2010. In 2011 is nog geen sprake van
een offcile prijsdaling. Echter, de geregistreerde huurprijzen zijn niet gecorrigeerd voor incen-
tives
3
. Een deel van de voorziene prijsdaling zal hierdoor al in de markt zijn verwerkt, ondanks
dat een prijsdaling niet in de registratie tot uitdrukking komt. Ook het besef dat de prijsontwik-
keling is gegeven in rele termen is van belang. Dit betekent bijvoorbeeld dat, uitgaande van een
infatie van 2% en een verwachte prijsdaling van 20%, over tien jaar de nominale prijzen (bij
benadering) onveranderd zullen zijn.
3 Huurkortingen zoals huurvrije perioden of een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten.
Figuur 5.2 Prijsontwikkeling per segment, procenten
Bron: EIB
-70
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
Overig
-70
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
Formeel
-70
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
-70
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
-70
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
-70
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
Centraal
2020
2040
A B A B A B
A B
A B A B
38
39
6 Omgaan met onzekerheden
Onderkend wordt dat rond de verkenningen voor de kantorenmarkten onzekerheden bestaan.
De onzekerheid wordt groter voor de periode na 2020. De vraag is hoe daar mee om te gaan. Met
name de onzekerheden die een grote invloed op de uitkomsten hebben, zijn relevant. In gevoe-
ligheidsanalyses wordt hier nader op ingegaan.
De gevoeligheidsanalyses beperken zich tot onzekerheden die van grote invloed zijn op de
uitkomsten en/of onzekerheden die actueel zijn bij de relevante partijen rond de kantoren-
markt:
Een lagere ruimtevraag dan geraamd
Een deel van de huidige leegstand is nu al incourant
Andere verouderingstermijnen
Inzet op extra transformaties
Het realiseren van meer nieuwbouw dan er vraag is (bouwen van een planvoorraad)
Een nieuwbouwstop buiten centrale locaties
Een grotere prijsstarheid
6.1 Afwijkende vraag naar kantoorruimte
De vraagraming is bepaald door verschillende aannames en prognoses van de beroepsbevolking
en werkgelegenheid. Deels samenhangende trends zorgen voor een aanzienlijke onzekerheids-
marge in de ramingen. De onzekerheid betreft (onder meer) de volgende punten:
Regionale prognoses beroepsbevolking
Arbeidsparticipatie
Pendel
Werkloosheid
Kantoorhoudende werkgelegenheid
Ruimtegebruik per werknemer
Verschuivingen tussen sectoren
De variatie in de ontwikkeling van elk van deze variabelen vertaalt zich door in de raming van
de regionale ruimtevraag. De prognoses van de kantoorhoudende werkgelegenheid en de
aannames voor bijvoorbeeld het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers hebben een grote
invloed. Een 10% meer of minder ruimtegebruik heeft een evenredig effect op de totale ruimte-
vraag. Het is een bepalende variabele en actueel gezien de aandacht voor trends als het nieuwe
werken en de fexibilisering van de arbeidsmarkt.
Lagere ruimtevraag van 10%
In hoofdstuk drie is aangegeven het effect te verkennen van een ruimtevraag die 10% lager
uitvalt. De marktdynamiek wijkt dan aanzienlijk af. Het huidige overaanbod wordt veel minder
vanuit de vraagzijde opgelost. Om toch een marktevenwicht te bereiken, zullen prijzen verder
dalen. Prijsdalingen leiden tot extra transformaties en de totale voorraad krimpt. De vraag naar
nieuwbouw valt naar verwachting terug en is pas na 2020 signifcant, door de dan toenemende
veroudering van de voorraad (zie tabel 6.1).
De kwalitatieve tekorten die ontstaan door de veroudering zijn, net als in het basisscenario, de
belangrijkste oorzaak voor de vraag naar nieuwbouw. Een dergelijke terugval in de nieuwbouw-
vraag kan ambities rond de ontwikkeling van nieuwe locaties belemmeren. Het is van belang
relevante ontwikkelingen in de ruimtevraag te volgen. Ook is de robuustheid van de uitkomsten
rond nieuwbouw, leegstand en onttrekkingen van belang. Hier wordt navolgend op ingegaan.
40
Tabel 6.1 Modeluitkomsten Noord Nederland, 2010, 2020 en 2040, variant 10% lagere
ruimtevraag, 1.000 m
2
Bron: EIB
2010 2020 2040
1
1.000 m
2
1.000 m
2
1.000 m
2
Kantorenvoorraad, in dat jaar 2.744 2.964 2.763
Kantoorruimte in gebruik 2.468 2.817 2.617
Nieuwbouwvraag vanaf 2010 - 266 401
Transformatie vanaf 2010 - - 11
Leegstand, in dat jaar 275 (10%) 194 (7%) 517 (19%)
- waarvan courant overaanbod 138 (5%) 0 (0%) 0 (0%)
- waarvan incourant 0 (0%) 47 (2%) 370 (13%)
Prijsmutatie t.o.v. prijsniveau 2010 0% -29% -40%
1 De ramingen 2020 en 2040 zijn puntschattingen. Dit betekent dat de uitkomsten voor 2020 en 2040 niet bij
elkaar opgeteld kunnen worden. De ramingen voor 2020 en 2040 zijn cumulatief en gelden de hele periode
vanaf 2010. Dat wil zeggen een 10-jaarsperiode van 2011 t/m 2020 en een 30-jaarsperiode van 2011 t/m 2040
6.2 Leegstand
Met een leegstaande kantorenvoorraad van 10% in 2010 is sprake van overaanbod in de regio
Noord Nederland. De vraag is welke ontwikkeling in de leegstand mag worden verwacht en
welke relaties er liggen met bijvoorbeeld de nieuwbouwvraag. Zoals geschetst, ontstaat op
termijn naar verwachting een evenwichtiger marktsituatie. De problemen rond lege kantoren
lossen hiermee echter niet op. Het model gaat namelijk uit van technisch onttrokken kantoren.
Dit zijn verouderde kantoren die weliswaar niet meer in de markt meedoen en dus geen invloed
meer hebben op de marktdynamiek, maar wel fysiek leeg kunnen staan. Maatschappelijk gezien
kan deze leegstand ongewenste effecten hebben. In 2020 is de verwachte omvang van deze
verouderde voorraad met 2% nog beperkt (zie tabel 5.2).
Na 2020 neemt de verouderde leegstand echter toe en zal 13% van de voorraad technisch
afgeschreven zijn.
De veronderstelling hierbij is dat de huidige leegstand nog van goede kwaliteit is. De basis voor
deze veronderstelling is de gemiddeld jonge leeftijd van de leegstand (een groot deel van de
voorraad is pas na 1990 ontwikkeld), de hoge vraagprijzen en de ook relatief nog hoge leegstand
in de hogere kwaliteitssegmenten (zie paragraaf 3.2).
Van de huidige leegstand nu al 25% incourant
Wanneer echter nu al een kwart van de leegstand verouderd zou zijn en dus technisch niet
meer meedoet in de markt, heeft dit consequenties. Dit verouderde deel van de voorraad zal in
het model in 2020 technisch onttrokken zijn (scenario Incourant in fguur 6.1). Dit geeft een
opwaartse druk op de nieuwbouwvraag ten opzichte van het basisscenario.
De belangrijkste verandering betreft de prijsontwikkeling. Met name in de onderste (formele)
segmenten blijft de verhouding tussen vraag en aanbod gezonder waardoor ook marktbreed de
prijzen op peil blijven. De nu duidelijk omvangrijkere verouderde leegstand kan wel om ingrij-
pen vragen, bijvoorbeeld omdat hier negatieve externe effecten van uitgaan. Het feit dat deze
voorraad technisch afgeschreven is, biedt kansen. Transformaties en herontwikkeling komen
economisch eerder binnen bereik en zijn met name kansrijk op centrale en overige locaties.
41
Op formele locaties kan de verouderde voorraad mogelijkheden bieden voor herontwikkeling,
wanneer daarmee in nieuwbouwvraag kan worden voorzien.
Gezien de langdurige leegstand en ook de aandacht daarvoor in de markt kan een deel van de
huidige leegstand nu al verouderd en niet meer marktwaardig zijn. Om hierop te kunnen
anticiperen kan nader onderzoek gewenst zijn. Bijvoorbeeld door locatieprofelen en kwaliteit
van de leegstaande kantoren gedetailleerder in kaart te brengen.
Doorgerekend is dat een kwart van de huidige leegstand technisch verouderd is. Dit wordt uit
de markt gehaald. Deze insteek is gelijk aan een beleidsscenario, waarbij met succes een kwart
van de huidige leegstand actief uit de markt wordt onttrokken. Het scenario Incourant laat
zien welke marktdynamiek, kansen en uitdagingen hierbij horen. Het principe en de modeluit-
komsten zijn gelijk.
6.3 Transformatie
Het realiseren van transformaties is actueel. Door toenemende transformaties zijn in 2011 zelfs
de meeste onttrekkingen ooit geregistreerd. Transformaties van leegstaande kantoren zorgen op
de kantorenmarkt voor een evenwichtiger verhouding tussen vraag en aanbod en zijn daarom
meegenomen in de analyse.
De verschillende potentie van de locaties vertaalt zich in een verschillende economische
waarde. Hoe hoger de herbestemmingspotentie, hoe hoger de alternatieve waarde. Maar dit
betekent ook dat, hoe lager de prijzen van kantoorruimte zakken, hoe aantrekkelijker het wordt
om te herbestemmen. Op centrale locaties zal het eerst worden getransformeerd. De prijzen van
kantoren hoeven hier relatief minder ver te zakken
4
. Op overige locaties moeten prijzen wat
verder dalen om alternatieven aantrekkelijk te maken. Op formele locaties worden, ongeacht de
prijsdaling, alternatieven economisch niet haalbaar. Deze dynamiek is onderdeel van het model.
4 Op pandniveau zal dit anders liggen. Niet elk pand en/of elke locatie is in dezelfde mate geschikt voor
transformatie.
Figuur 6.1 Gevoeligheden rond het basisscenario Noord Nederland, 1.000 m
2
Bron: EIB
-1.000
-800
-600
-400
-200
-
200
400
600
800
1.000
2020 2040 2020 2040 2020 2040 2020 2040
Nieuwbouw Transformatie Technisch onttrokken
Basisscenario Incourant Kortere levensduur Transformatiebeleid
42
Ook regionale verschillen
Landelijk gezien bestaan er verschillen tussen de regios in de alternatieve aanwendingsmoge-
lijkheden voor lege kantoren. In groeiregios zijn de mogelijkheden groter dan in krimpregios,
waar buiten de kantorenmarkt ook alternatieve ruimtemarkten krimp zullen kennen. Dit
verschil uit zich in de gehanteerde prijsdalingen.
Buiten de Randstad moeten de prijzen verder dalen voordat transformaties rendabel worden, zo
ook voor Noord Nederland. Op centrale locaties moeten de prijzen met 50% dalen en op overige
locaties 65% voordat transformaties rendabel worden. Op formele locaties komen in Noord
Nederland geen transformaties tot stand. Prijzen dalen hier tot aan de exploitatielasten, 35%
van de huidige huur, waarna de kantoren leeg komen te staan.
De aannames zijn gebaseerd op eigen berekeningen en expert opinions. De verwachting is dat
transformaties in Noord Nederland beperkt blijven. Zoals gezien in hoofdstuk 5 komen in Noord
Nederland naar verwachting geen transformaties tot stand.
Extra inzet op transformaties
In de praktijk is veel aandacht voor transformaties en voor belemmeringen die transformaties
voorkomen. Denk aan regelgeving of de fnancieringsproblematiek en hoge boekwaarden.
Daarnaast wordt gesproken over bezettingsgraadleegstand. Bezettingsgraden in de slechtere
gebouwen zijn nu nog hoog genoeg om de kosten te dekken. Herbestemmen is dan nog minder
urgent.
Op langere termijn, wanneer genoemde belemmeringen in belang afnemen, het toevoegen van
nieuwbouw de doorstroming verder op gang helpt, wordt de noodzaak tot ingrijpen bij eigena-
ren echter groter
5
.

Economische motieven zullen dan een grotere rol gaan spelen, zoals in het
model zit verwerkt.
Het is denkbaar dat er buiten de aandacht voor de actuele belemmeringen extra inzet op
transformaties komt. Bijvoorbeeld door de inzet van een sloop- of transformatiefonds. Deze
extra inzet op transformaties is in het model gesimuleerd door transformatie rendabeler te
veronderstellen. Wanneer prijzen ten opzichte van 2010 met 40% dalen, worden transformaties
rendabel verondersteld op centrale locaties (was 50%). Voor overige locaties geldt een prijsdaling
van 55% (was 65%). De resultaten zijn samengevat in fguur 6.1.
De transformaties nemen toe. Marktverhoudingen worden gezonder en de nieuwbouwvraag
neemt (licht) toe. Dit is niet gevisualiseerd, maar het effect op de prijsontwikkeling is aanzien-
lijk, door de nu hogere bodemprijzen. Prijsdalingen komen beduidend lager uit. Dit maakt
duidelijk dat inzetten op transformaties de marktverhoudingen gezonder maakt.
6.4 Veroudering
De veroudering van de voorraad gaat de marktdynamiek na 2020 sterk bepalen. Een toenemend
deel van de nieuwbouwvraag zal voortkomen uit de veroudering van de voorraad. In 2040 is
naar verwachting 13% van de voorraad technisch verouderd. De veroudering is afgeleid van een
verwachte levensduur van kantoren. Deze levensduur bedraagt 65, 75 en 85 jaar voor kantoren
op respectievelijk formele, overige en centrale locaties. In de berekening van de resulterende
onttrekkingen wordt rekening gehouden met de huidige leeftijdsopbouw van de voorraad.
Op centrale locaties gaat de technische veroudering het langzaamst. De gedachte is dat centrale
locaties schaarser en dus waardevaster zijn, waardoor duurzamer bouwen of een hogere
renovatie-inspanning meer loont. Ook staan relatief veel monumentale gebouwen op centrale
locaties. Gebouwen kennen dan gemiddeld een langere technische levensduur. Over de techni-
sche levensduur van kantoren is in de praktijk nog weinig bekend. Zoals in hoofdstuk drie (en
bijlage D) is aangegeven, zijn weinig empirische gegevens beschikbaar over de onttrekkingen. De
aannames zijn gedaan op basis van onderzochte (economische) verouderingspercentages en
expert opinions.
5 EIB (2010), Analyse van de marktwerking.
43
Wanneer de verouderingstermijn echter tien jaar korter wordt verondersteld, heeft dit grote
consequenties voor de resultaten. Als de levensduur van een kantoor in elk segment tien jaar
minder lang is, is tot 2040 sprake van een zeer sterke toename van de technische leegstand en
de vraag naar nieuwbouw (Kortere levensduur fguur 6.1).
De grote invloed van een korter dan verwachte technische levensduur op de omvang van de
verouderde voorraad en de nieuwbouwvraag maakt het van belang om hier meer zicht op te
krijgen. Dit is bepalend voor de kansen en uitdagingen die deze verouderde leegstand biedt.
Een belangrijke vraag is in hoeverre de locaties met verouderde leegstand zich lenen voor herbe-
stemming of een herontwikkeling met nieuwe kantoren, of langdurige leegstand zullen kennen.
De differentiatie in typen locaties vraagt om een gebiedsgerichte aanpak, waarbij zicht op de
potentie van de betreffende locaties en mogelijke (effecten van) leegstandsproblemen van
belang is.
6.5 Nieuwbouwontwikkeling
Het huidige aanbod van nieuwbouwplannen overtreft de verwachte nieuwbouwvraag. Het
planaanbod volgens de Neprom bedraagt 294.000 m
2
(bruto vloeroppervlak), per september 2011.
Voor het merendeel is een verwachte opleverdatum gegeven voor 2020. Ter vergelijking, de
verwachte nieuwbouwvraag tot 2020 bedraagt 404.000 m
2
.
Planvoorraad in verhouding tot de markt
Met het model is gesimuleerd wat de gevolgen zijn voor de verwachte dynamiek in de markt
wanneer het volledige planaanbod wordt ontwikkeld. Voor deze simulatie heeft het EIB de
registratie van de Neprom mogen gebruiken
6
.
Het Neprom planaanbod (294.000 m
2
) is lager dan de geraamde nieuwbouwvraag (404.000 m
2
, zie
Planvoorraad in tabel 6.2). De markt blijft daardoor redelijk evenwichtig. Toch zal het aanbod-
tekort van nieuwbouw consequenties hebben voor de marktontwikkeling. Om een evenwicht te
bereiken laat het model een prijsstijging zien van 4%, een beduidend andere uitkomst dan in
het basisscenario. Dit maakt een scenario waarbij veel minder dan de nieuwbouwvraag wordt
bijgebouwd dan ook niet erg waarschijnlijk. De prijsstijging zet dan een grote druk op het toch
realiseren van nieuwbouw.
Alleen op centrale locaties bouwen
Enkel ter illustratie is in deze analyse doorgerekend wat het betekent wanneer bijvoorbeeld
enkel op centrale locaties mag worden ontwikkeld (Alleen centraal in tabel 6.2). Voor overige
en formele locaties wordt de markt op slot gezet.
De totale nieuwbouwproductie komt hierdoor lager uit dan in het basisscenario. Op formele en
overige locaties wordt niet gebouwd waardoor hier kwalitatieve tekorten ontstaan. Prijzen
stijgen met 11% en transformaties blijven vervolgens beperkt. Er ontstaat schaarste in de markt.
Dit kan aanleiding zijn om alternatieve nieuwbouwprogrammas door te rekenen. Eventueel kan
hierbij ook een inzet op extra transformatie en onttrekkingen worden betrokken.
Vanuit marktperspectief is het overigens onwenselijk om het nieuwbouwaanbod te beperken tot
onder de vraag. Het leidt tot ineffcint vestigingsgedrag van kantoorgebruikers. De schaarste
remt de dynamiek in de markt en er komen minder investeringen in vernieuwing en onttrek-
kingen tot stand.
Reserveringsprijzen nieuwbouw
Het model houdt rekening met een zogenaamde reserveringsprijs voor nieuwbouw. De veron-
derstelling is dat ten opzichte van 2010 de huurprijzen met 20% kunnen dalen voordat nieuw-
bouw onhaalbaar wordt. De gedachte hierbij is dat de grondprijzen mogelijk iets kunnen dalen
omdat gemeenten en ontwikkelaars op bestaande posities gaan afboeken. Ook schrijven
6 Voor een gedetailleerder beschrijving van de plancapaciteit, zie bijlage G.
44
aannemers (vooral op korte termijn) mogelijk scherper in. Dit houdt de nieuwbouw
concurrerend.
Op langere termijn is daarnaast rekening gehouden met innovatieve krachten in de nieuw-
bouwsector. Zo zijn investeringen in energiezuinigheid mogelijk steeds rendabeler (lagere
servicekosten) en zijn nieuwe gebouwen effcinter in te richten voor nieuwe werkconcepten
(nieuw werken bijvoorbeeld). Hoewel de nieuwe gebouwen dan niet noodzakelijk een lagere
kale huur zullen kennen, komen de gebruikerskosten lager uit. De nieuwbouw is dan dus
Tabel 6.2 Modeluitkomsten gevoeligheidsanalyses
1
, 1.000 m
2
Bron: EIB
Basis- Plan- Alleen Nieuwbouw-
scenario voorraad centraal prijs
Voorraad 2020 3.102 2.929 2.896 3.036
2040 3.019 2.958
Nieuwbouw 2020 404 294 198 339
2040 665 600
Transformatie 2020 - - - -
2040 - -
Leegstand (%) 2020 5 5 5 5
2040 5 5
Prijs (%) 2020 -26 4 11 -15
2040 -35 -24
1 De scenarios Planvoorraad en Alleen Centraal zijn niet voor 2040 uitgerekend
Rol van de kapitaalmarkt
De kapitaalmarkten hebben geen directe rol in het model. De invloed van de kapitaal-
markten op de kantorenmarkt is echter relevant. Een groot deel van de kantoren is voor de
verhuur en dus direct in eigendom van beleggers. Beleggers op hun beurt hebben vaak een
deel van de belegging weer gefnancierd bij de bank. Ook voor investeerders in eigen
gebouwen is de ruimte op de kapitaal- en fnancieringsmarkt van invloed op de keuzes die
worden gemaakt.
De rol van de kapitaalmarkten kan in het model inzichtelijk worden gemaakt via de net
benoemde reserveringsprijs voor nieuwbouw. Een ruime beschikbaarheid van kapitaal en
fnanciering drukken namelijk de kosten voor nieuwbouw, wat in het model tot lagere
huurprijzen leidt. Omgekeerd betekenen restricties vanuit de kapitaal- en fnancierings-
markten dat nieuwbouw relatief duur wordt. Dit laatste verhoogt de nieuwbouwprijzen
voor gebruikers. De consequenties voor de markt zijn gelijk aan het beeld dat net is
geschetst voor de hogere reserveringsprijs (Nieuwbouw prijs in tabel 6.2).
Gezien de lessen die nog steeds worden getrokken, lijkt het niet waarschijnlijk dat op korte
termijn weer een grote druk vanuit de kapitaalmarkt zal ontstaan op de nieuwbouwmarkt.
De kans dat partijen te voorzichtig zijn is nu groter dan dat men teveel risico zou nemen.
Zoals aangegeven kan deze te voorzichtige houding de nieuwbouwvraag juist beperken.
Overigens zijn ook andere invloeden denkbaar waardoor nieuwbouwprijzen relatief hoger
kunnen uitvallen, zoals hogere grondprijzen of maatregelen als nieuw voor oud en
statiegeld voor de nieuwbouw.
45
concurrerender dan bestaande bouw wat leidt tot lagere (rele) prijzen. Ook op langere termijn
is daarom uitgegaan van een 20% lagere reserveringsprijs.
Ondanks dat een prijsdaling van 20% als aannemelijk wordt gezien, is dit fors, ook op langere
termijn. Daarom is doorgerekend wat het betekent als prijzen met niet meer dan 10% mogen
zakken voordat nieuwbouw onrendabel wordt. Het gevolg is dat de nieuwbouwvraag tot 2020
beduidend lager uitkomt. Prijzen zullen namelijk (per defnitie) minder dalen. Er komt minder
concurrerende nieuwbouw in de markt. Door deze beperktere prijsdaling zal minder druk
ontstaan om te transformeren (zie Nieuwbouw prijs in tabel 6.2).
6.6 Interpretatie van de uitkomsten
In verschillende gevoeligheidsanalyses zijn enkele relevante onzekerheden verkend. Ontwikke-
lingen in de ruimtevraag blijken vooral tot 2020 een grote invloed te hebben. Een 10% lagere
ruimtevraag, bijvoorbeeld als gevolg van ruimtebesparingen door het nieuwe werken, heeft tot
gevolg dat de verwachte nieuwbouwvraag tot 2020 bijna halveert. Ook ontwikkelingen in de
kantoorhoudende werkgelegenheid hebben een dergelijk effect. Het is van belang deze trends in
de ruimtevraag goed te volgen.
Na 2020 zijn de gevoeligheden rond de vraag naar nieuwbouw relatief minder groot, omdat deze
vraag dan vooral voortkomt uit de veroudering van de voorraad. Rond deze veroudering van de
voorraad bestaan ook onzekerheden. In dit onderzoek is, zoals gezegd, de kwaliteit van de
huidige leegstand en bestaande voorraad nog als relatief goed ingeschat. Gezien de omvang en
de duur van de huidige leegstand kan nader onderzoek echter wenselijk zijn. Wanneer een deel
van de huidige leegstand nu al niet meer technisch voldoet, heeft dit consequenties voor de
ramingen. De geschetste opgave rond de veroudering wordt dan eerder actueel.
Ook is nog onduidelijk welke dynamiek in de markt zelfstandig op gang komt rond veroudering,
sloop-nieuwbouw en transformaties. Empirisch zijn weinig gegevens beschikbaar op basis
waarvan aannames zijn te maken: historisch is nog maar weinig kantoorruimte onttrokken. Een
andere of veranderende verouderingstermijn dan verondersteld, heeft een grote invloed op de
verwachte nieuwbouwvraag en de omvang van de verouderde leegstand.
Waarde van de modeluitkomsten
Ondanks dat de onzekerheden rondom de verkenningen op de lange termijn vooral toenemen,
geven ze, in samenhang met de gevoeligheidsanalyses en de perspectieven voor de andere
regios, duidelijk richting aan de verwachtingen voor de toekomst. Zo is de ruimtevraag op
dezelfde wijze geraamd als in de Bedrijfslocatiemonitor, zoals deze door CPB en PBL verschil-
lende keren is uitgegeven. Het EIB heeft de bepalende parameters van de ruimtevraag echter
diepgaander vastgesteld en hanteert een gedetailleerder regio indeling. Ook is uitgegaan van
actuele demografsche en werkgelegenheidsprognoses.
In de confrontatie tussen vraag en aanbod naar segmenten gaat het EIB met het kantorenmodel
vervolgens een stap verder. Er wordt niet alleen zicht gegeven op de kwantitatieve verhouding
tussen vraag en aanbod, maar ook op kwalitatieve schaarsteverhoudingen en wat dit betekent
voor de dynamiek die in de kantorenmarkt zal ontstaan. Zo worden richtinggevende uitspraken
gedaan over ontwikkelingen in de kantorenvoorraad, leegstand, nieuwbouwproductie, onttrek-
kingen en prijzen. In grote lijnen wordt zo de beleidsopgave duidelijk.
Hoewel na de ontwikkeling in 2011 en de daarop volgende landelijke uitrol de kwaliteit van het
model verder is verbeterd, blijft het gebruikte model stilistisch. Dit is het gevolg van de bewerke-
lijke marktgegevens en de daarop gebaseerde aannames. Het model gaat per segment uit van
kwalitatieve trends en aannames rond gebruikersvoorkeuren, marktreacties, veroudering en
onttrekkingen. De juistheid van al deze (empirisch) onderbouwde aannames moet zich in de
toekomst nog bewijzen en moet hoe dan ook gemonitord worden. Het model vraagt daarnaast
om een bepaalde schaal van de kantorenmarkt, die mogelijk verder gaat dan de samenhang die
daadwerkelijk binnen de afgebakende regio bestaat.
46
Dit hoge abstractieniveau van het model betekent dat, wanneer daadwerkelijk concrete afspra-
ken moeten worden gemaakt rond de afstemming in de kantorenmarkt, een diepgaander
analyse van kantoorlocaties, de onderlinge samenhang en trends in de vraag wenselijk kan zijn.
De in deze publicatie gepresenteerde uitkomsten rond vraag en aanbod zijn daarom kaderstel-
lend. Ze maken inzichtelijk of en in hoeverre er beleidsopgaven liggen. Ook is met het model het
effect van maatregelen op de marktdynamiek te verkennen, wat kan helpen in het vormgeven
van beleid.
47
Bijlage A Segmentering
Voor het in kaart brengen van de kantorenmarkt en het kunnen ramen van de toekomstige
marktontwikkeling wordt uitgegaan van een marktsegmentering. Het gaat om een indeling van
de markt op basis van locaties en kantoorgebouwen met onderscheidende kenmerken en
kwaliteit. Het gedrag van kantoorgebruikers en hun voorkeuren zijn hierbij leidend. De markt is
verdeeld naar drie typen locaties en binnen deze locatietypen twee of drie kwaliteitsklassen
(afhankelijk van de omvang van de markt). Voor Noord Nederland zijn twee kwaliteitsklassen
aangehouden.
De verdeling naar type locaties is vooral op basis van het uitgangspunt dat deze door gebruikers
duidelijk anders worden gewaardeerd. Bepaalde type gebruikers zijn op bepaalde locaties
oververtegenwoordigd. Er is derhalve een patroon herkenbaar op basis van verschillende
voorkeuren en dus verschillend gedrag. Binnen de locatietypen is een verder onderscheid
aangebracht naar kwaliteitsklassen. Het uitgangspunt is dat huurprijs hiervoor een belangrijke
indicatie vormt. Deze prijzen worden ontleend aan een analyse van een historische transactie-
database.
De indeling naar de kwaliteitsklassen heeft tot gevolg dat de betere gebouwen op de betere
locaties (binnen hetzelfde locatietype) in een klasse A worden ingedeeld. Gebouwen in deze
prijsklasse bepalen ongeveer 20% van de markt. Gebouwklassen B en C bepalen ieder 40% van
de markt. Wanneer van twee kwaliteitsklassen wordt uitgegaan, bepalen deze beide 50% van de
markt. Navolgend is een beschrijving van de verschillende typen locaties gegeven en wordt ook
duidelijk hoe de verdeling naar prijsklassen genterpreteerd moet worden.
1 Centrale locaties
Centrale kantoorlocaties liggen nabij of zijn onderdeel van het stadscentrum. Kenmerken zijn
multifunctionaliteit, levendigheid en een vaak goede ontsluiting met het openbaar vervoer. De
bereikbaarheid per auto is vaak minder goed, zeker in de grotere stadscentra kan sprake zijn
van congestie en zijn parkeeroplossingen schaars en kostbaar. De kenmerken van gebouwen op
centrale locaties variren sterk. Nabij of rond een centraal treinstation kan sprake zijn van een
concentratie van grote kantoorgebouwen, met enkele grote gebruikers. Richting het echte
stadscentrum worden gebouwen diverser en kleinschaliger. Ruimte voor nieuwbouw is schaars
en de kantoorgebouwen hebben vaak een monumentaal karakter of zijn gerenoveerd.
Bij het type gebruiker op centrale locaties kan worden gedacht aan hoofdkantoren, bovenregio-
naal georinteerd, grote overheidsdiensten (met name rond centraal station). Richting het
stadscentrum vestigen de meer kleinschalige gebruikers zich, die veel waarde hechten aan de
dynamische omgeving van een binnenstad. Als achtergrond van deze bedrijven kan gedacht
worden aan hoogwaardige en creatieve adviesdiensten.
2 Formele locaties
Monofunctionele kantoorlocaties en grote kantoorconcentraties op bedrijventerreinen worden
als zogenaamde formele kantoorlocaties gezien. Het zijn locaties die vanuit het oogpunt van
gebruikers als echte zakelijke werklocaties worden gezien. Kenmerken zijn relatief uniforme
gebouwen en een goede bereikbaarheid met de auto, inclusief goede parkeervoorzieningen. De
bereikbaarheid met het openbaar vervoer is wisselend. Op echte knooppuntlocaties is de
ontsluiting vaak goed. Op andere locaties kan gedacht worden aan een kleiner treinstation of
aan verbindingen met sneltram of snelbus. Gebouwen zijn relatief jong. Het merendeel van de
formele locaties is in de afgelopen 20-30 jaar ontwikkeld. Het type gebruikers varieert met de
prijsklassen. Grote zakelijke en fnancile dienstverleners en ict bedrijven zitten wat meer in de
aansprekende en duurdere segmenten. Bedrijven uit de groothandel en industrie en kantoren
van bouwen transportbedrijven kiezen vooral functioneel en zitten in het lagere segment.
48
3 Overige locaties
Onder overige locaties vallen verspreide kantoorconcentraties. Gedacht kan worden aan kanto-
ren in woonwijken of gelegen in het buitengebied. Het type gebouwen is divers, het zijn kan-
toorvillas, grachtenpanden, samengetrokken woningen in woonwijken of losse kantoorpavil-
joenen in het buitengebied. De kantoren zijn niet noodzakelijk goed bereikbaar per auto of OV.
Andere voorzieningen zijn erg afhankelijk van de locatie in de woonwijk. Het type gebruiker
betreft kleinschalige consumentgerichte diensten (makelaar, hypotheekadviseur), hoogwaardige
dienstverleners (architecten, juridisch, accountants), kleinere publieke diensten of een lokaal
bankfliaal.
Prijssegmentering binnen locaties
Huurprijzen spelen een belangrijke rol in de uitgevoerde analyse. Zoals gezegd, de prijzen zijn
gebruikt om kwaliteitssegmenten te onderscheiden binnen de locatietypen. De segmentering is
een basis voor het gebruikte kantorenmodel. Voor de analyse van de huurprijzen is geput uit de
transactiedatabase van Vastgoedmarkt.
Mede op basis van de prijzen worden de kwaliteitssegmenten opgebouwd. De segmentering
naar prijssegmenten is enigszins bewerkelijk. Voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad is
tussen 1990 en 2010 minimaal een melding van een huurprijs gevonden. Het deel waarvoor
geen prijs is gevonden, kan een kantoor betreffen van een eigenaar-gebruiker, een kantoor waar
in de afgelopen 20 jaar geen mutaties hebben plaatsgevonden of waarvan de mutaties niet zijn
aangemeld door de betrokken makelaars. Ook zijn de gemelde huurprijzen vaak niet goed te
interpreteren. Het is niet altijd duidelijk wanneer de melding zuiver een kale huurprijs betreft,
hoe met bijvoorbeeld de huur van parkeervoorzieningen is omgegaan, of hoe huurkortingen en
verhuisbijdragen zijn verwerkt (de incentives).
Ook is niet altijd duidelijk of de gemelde huurprijs in- of exclusief BTW is. De magere kwaliteit
van de markthuren als prijsindicatie is onderkend. De huurprijs is daarom slechts gebruikt als
indicatie voor de kwaliteit van het gebouw. Anders gezegd, een hoge huurprijs heeft gemiddeld
genomen betrekking op een gebouw van hogere kwaliteit, en omgekeerd.
Om gebouwen waarvan op zeker moment een huurprijs bekend is over de hele periode te
kunnen plaatsen in een prijssegment, is gebruik gemaakt van een waarde index. De waarde
index is de gemiddelde huurprijsontwikkeling van alle gebouwen voor een specifeke locatie.
Figuur A.1 Vaststellen huurwaarde van gebouwen 1990-2010 op basis van gevonden
huurprijzen en marktindex
Bron: EIB
1990
2010
Huurprijs 2008
Huurprijs 2003
Huurprijs 1996
Correcties
In
d
e
x
In
d
e
x
In
d
e
x
In
d
e
x
49
De gevonden huurprijzen worden dus vooruit of terug gendexeerd om over de hele periode
een huurprijs te krijgen. Wanneer er over de periode meerdere registraties zijn, worden deze als
nieuw ijkpunt genomen. In fguur A.1 is de methode gellustreerd.
De gehanteerde prijssegmentering is dus bewerkelijk. Op gebouwniveau kan het nodige mis-
gaan. Hoe minder prijsinformatie beschikbaar is over de periode, hoe groter de kans dat de prijs
niet aansluit bij de segmenten. Doordat met de gemiddelde waarde ontwikkeling wordt gen-
dexeerd, geldt deze verkeerde registratie over de hele periode. Ook wanneer een gebouw een
afwijkende waarde ontwikkeling kent, door bijvoorbeeld een niet geregistreerde bovengemid-
deld grote renovatie, sluit de segmentering niet aan bij de daadwerkelijke kwaliteit van het
kantoor. De uiteindelijk gevonden segmentering moet worden opgeschaald voor de hele markt,
omdat voor 50% van de voorraad geen prijsinformatie bekend is. Hoewel hierbij rekening wordt
gehouden met postcode, bouwjaren en locatietypen, is dit een bewerking die niet hoeft aan te
sluiten bij de realiteit. Zo kunnen samenstellings- en selectie- effecten in de data een rol spelen.
Het bewerkelijke karakter van de prijssegmentering, een belangrijk onderdeel in het gebruikte
kantorenmodel, maakt ook de modeluitkomsten bewerkelijk. Het is vooral een stilistisch model
waarbij het gevoel bij de marktdynamiek op zich van toegevoegde waarde is.
Resultaten prijsgrenzen
De grenzen van de beschreven segmenten zijn gebaseerd op een 20:40:40 verdeling van de
markt (50:50 wanneer van twee prijssegmenten wordt uitgegaan). De verdeling is gebaseerd op
marktonderzoek en expert sessies. De grenzen per 2010 zijn vervolgens terug gendexeerd op
basis van een zo representatief mogelijke, gewogen marktindex, waar gebouwen aan de onder-
kant van de markt en van een kleinere omvang dan 1.000 m buiten zijn gehouden. De ontwik-
keling van de marktindex, weergegeven door de ontwikkeling van de prijsklassen in de volgen-
de fguur a.2, laat echter dusdanig grote schommelingen zien, dat kan worden geconstateerd dat
het niet helemaal is gelukt een volledig zuivere huurprijsindex te bouwen. Dit is in de analyse
overigens geen beperking. Zoals aangegeven wordt met de gendexeerde prijsgrenzen geen
prijswaardering gegeven, maar heeft de segmentering betrekking op een kwaliteitsschaal.
Figuur A.2 Bovengrenzen
1
prijsklassen, Noord Nederland (/m
2
vvo)
Bron: Vastgoedmarkt, EIB
70
80
90
100
110
120
130
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
Centraal B
Overig B
Formeel B
Bovengrenzen
1 In de fguur worden de bovengrenzen van het segment aangegeven en het A-segment heeft als
hoogste segment logischerwijs geen bovengrens
50
51
Bijlage B Analyse verhuisbewegingen
Bepalend voor de marktdynamiek is de uitwisselbaarheid van de verschillende segmenten voor
gebruikers. De vraag is in welke mate de segmenten voor gebruikers zogenaamde substituten
zijn. De verdeling van de verschillende vraagsectoren over de segmenten geeft daarvoor een
eerste indicatie, zoals aangegeven in hoofdstuk 2. Een analyse van het LISA-bedrijvenregister
geeft een verder zicht op de vestigingsvoorkeuren van gebruikers. In eerste instantie is naar
startende bedrijven gekeken. Dit zijn nieuwe organisaties in het register. Uit deze analyse volgt
dat relatief weinig bedrijvigheid start in centrale locaties, zie linker helft van fguur B.1. Hierbij
staat starten, in beginsel, voor een nieuw bedrijf of een verhuizing vanuit een andere provincie.
Zeker de duurdere centrale locaties zien weinig instroom. Formele locaties zijn, zeker het laatste
decennium, het belangrijkste startpunt voor bedrijvigheid die voor het eerst in Noord Nederland
verschijnt, wat deels verklaard wordt door de absolute omvang van dit segment.
Wanneer nader gekeken wordt naar de kwaliteitssegmenten per locatie blijkt de verdeling van
nieuwkomers op de Noord Nederlandse kantorenmarkt redelijk uniform verdeeld te zijn. In het
verleden hebben enkele grote bedrijven zich vanuit een andere provincie gevestigd op formele
A-locaties, starters lijken zich met name te vestigen op formele en overige B-locaties.
Bedrijven die opgeheven worden of Noord Nederland verlaten, komen voornamelijk van formele
locaties, zie rechter helft van fguur B.1. In centrale locaties is de dynamiek in dit opzicht ook
hoog. In overige locaties is de hoeveelheid bedrijvigheid die vertrekt of staakt relatief hoog, als
beseft wordt dat het totale volume werknemers op deze locaties het laagst is van de drie
locatietypen.
Figuur B.1 Nieuwe bedrijvigheid en opgeheven bedrijvigheid, Noord Nederland,
1990-2009
Bron: LISA, Bak, EIB
Centraal
25%
Formeel
50%
Overig
25%
Centraal
30%
Formeel
43%
Overig
27%
Nieuw Opgeheven
52
De LISA-bestanden kunnen ook zichtbaar maken wat de bestemming is van bedrijven die
verhuizen. Per locatietype is bekeken welke bestemming bedrijven hebben die hier vandaan
verhuizen. Zo laat fguur B.2 zien dat de belangrijkste bestemming voor bedrijven vanuit cen-
trale locaties wederom centrale locaties zijn.
Figuur B.2 Verhuizingen van centrale locaties, Noord Nederland, 1990-2009
Centraal
40%
Formeel
30%
Overig
30%
Figuur B.3 Verhuizingen van formele locaties, Noord Nederland, 1990-2009
Centraal
20%
Formeel
73%
Overig
7%
53
Formele locaties kennen absoluut gezien de meeste verhuisdynamiek. Organisaties in formele
locaties verhuizen niet snel naar een andere locatie (fguur B.3). Naar centrale locaties wordt
nagenoeg niet verhuisd. Binnen formele locaties geldt dat wanneer van een formele A-locatie
wordt verhuisd, de bestemming bijna altijd een andere A-locatie is. Verhuizers uit het B-seg-
ment kiezen wat meer voor overige locaties, maar vooral voor formele locaties. Veelal was de
bestemming hetzelfde B-segment op deze formele locaties maar er was ook sprake van op-
waartse mobiliteit naar het formele A-segment.
De overige locaties vertonen ook een redelijke dynamiek. Figuur B.4 laat zien dat een formele
locatie een veel voorkomende bestemming is bij verhuizing. Bedrijvigheid in het A-segment
kiest bij verhuizing vaak weer voor een A-segment van een ander locatietype. Verhuizers uit het
B-segment kiezen vaker weer voor een andere overige locatie.
Het is verleidelijk een trend te zien in de verhuizingenanalyse. Kanttekening is echter dat vooral
op formele locaties het meeste nieuwe aanbod is gecreerd. Centrale en overige locaties kennen
minder uitbreidingsmogelijkheden. De verhuizingen naar formele locaties kunnen dan ook
verklaard worden door een gebrek aan geschikt aanbod aan centrale en/of overige locaties. Een
van de aannames van het model is dat er gemakkelijker binnen dan tussen type locaties wordt
verhuisd. De gemaakte analyse lijkt dit wel te bevestigen. Verhuizen naar een ander segment
binnen een locatie komt regelmatig voor en het lijkt er ook op dat wanneer bedrijven naar een
ander type locatie verhuizen ze tot op zekere hoogte vasthouden aan hetzelfde kwaliteitsseg-
ment.
Centraal
22%
Formeel
45%
Overig
33%
Figuur B.4 Verhuizingen van overige locaties, Noord Nederland, 1990-2009
54
55
Bijlage C Belangrijkste kernen en locaties
In de provincie Groningen wordt de kantorenmarkt voornamelijk zichtbaar in de stad Gronin-
gen. Met meer dan een miljoen m aan kantoren ligt dit ver boven de volgende kernen in
Groningen. Veendam, Oldambt, Delfzijl en Haren hebben oppervlakten tussen de 28.000 en
55.000 m. In Groningen is het aandeel formele locaties het grootst. Ditzelfde geldt voor Oldambt
en Delfzijl. In Veendam en Haren is het aandeel overig het grootst, in Haren zijn geen kantoren
op formele locaties.
Hoewel in mindere mate, bepaalt met Assen ook in de provincie Drenthe een grote gemeente
vooral de kantorenmarkt. Het aandeel centrale locaties is in Emmen groter dan in andere
plaatsen. In Tynaarlo zit naast een klein aantal m in het centrum, het grootste aantal m op
overige locaties.
Figuur C.1 Grootste kernen kantorenmarkt, provincie Groningen, 2010 (m vvo)
Bron: Bak, EIB
Delfzijl
-
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
Groningen Oldambt
Centraal Formeel Overig
Veendam Haren
56
In Friesland is een zelfde patroon zichtbaar, met in Leeuwarden een grote kern met 600.000 m
en Heerenveen, Smallingerland, Sudwest Frysln en Skarsterln als de vier kleinere plaatsen.
Deze plaatsen bevatten allemaal een groot aantal m op formele locaties.
Figuur C.2 Grootste kernen kantorenmarkt, provincie Drenthe, 2010 (m vvo)
Bron: Bak, EIB
Figuur C.3 Grootste kernen kantorenmarkt, provincie Friesland, 2010 (m vvo)
Bron: Bak, EIB
-
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
Assen Tynaarlo
Emmen Meppel Hoogeveen
-
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
Leeuwarden Heerenveen Smallingerland Sudwest Fryslan Skarsterlan

57
Zoals te verwachten, liggen ook de postcodegebieden met het hoogste aantal m in de gemeente
Groningen. Belangrijke formele locaties zijn het Kranenburg, Martini Trade Park, Corpus den
Hoorn, Euvelgunne en Coendersborg. De binnenstad en Zeeheldenbuurt vormen de grootste
postcodegebieden op centrale locaties.
Tabel C.1 Grootste postcodegebieden kantorenmarkt, provincie Groningen, naar
oppervlak en segment, 2010
Bron: Bak, EIB
Locatie Postcode Gemeente Oppervlak (m) Segmentering (%)
Kranenburg, Martini
Trade Park, Hoendiep 9727 Groningen 155.185 0 99 1
Corpus den Hoorn 9728 Groningen 133.695 0 73 27
Euvelgunne:
Europark, de Meeuwen,
Eemspoort 9723 Groningen 128.495 0 88 12
Zeeheldenbuurt 9726 Groningen 116.170 96 0 4
Coendersborg 9722 Groningen 98.435 0 97 3
Binnenstad Noord 9712 Groningen 91.005 98 0 2
Binnenstad 9711 Groningen 61.205 100 0 0
Tabel C.2 Grootste postcodegebieden kantorenmarkt, provincie Drenthe, naar oppervlak
en segment, 2010
Bron: Bak, EIB
Locatie Postcode Gemeente Oppervlak (m) Segmentering (%)
TT circuit/
Kloosterveen 9405 Assen 125.200 0 74 26
Binnenstad 9401 Assen 94.380 84 0 16
Binnenstad 7811 Emmen 62.315 73 6 16
Oosterboer 7943 Meppel 39.310 0 100 0
Binnenstad 7901 Hoogeveen 37.100 26 36 38
Binnenstad 7941 Meppel 25.700 72 13 16
Noorderpark,
Hoendiep 9402 Assen 21.250 0 72 28
De grootste formele locatie in de provincie Drenthe wordt gevormd door het TT circuit en
Kloosterveen in Assen, gevolgd door de wijken Noorderpark in Assen en Oosterboer in Meppel.
De binnenstad van Assen, Emmen en Meppel vormen de belangrijkste centrale locaties. De
binnenstad van Hoogeveen is meer verdeeld in locatietypen.
58
Tabel C.3 Grootste postcodegebieden kantorenmarkt, provincie Friesland, naar oppervlak
en segment, 2010
Bron: Bak, EIB
Locatie Postcode Gemeente Oppervlak (m) Segmentering (in %)
Binnenstad en
stationsgebied 8911 Leeuwarden 232.430 62 31 0
Tesselschadestraat
en FEC City 8913 Leeuwarden 175.205 0 95 5
Huizum:
Oostergoweg 8932 Leeuwarden 46.090 24 0 76
KR Poststraat /
stationsgebied +
Hveen Noord,
bedrijventerrein
Kanaal, 8441 Heerenveen 42.860 49 38 12
Drachten zuid 9203 Smallinger-
land 34.875 74 26 0
In Friesland is het aantal m op centrale locaties vooral groot in de binnenstad van Leeuwarden
en in Drachten zuid. De wijk Huizum in Leeuwarden is een wijk met voornamelijk gebouwen op
overige locaties, waar het Vossepark voornamelijk een formele locatie is.
59
Bijlage D Analyse van fysieke onttrekkingen
In totaal is ongeveer 67.000 m kantoorruimte onttrokken aan de voorraad tussen 1990 en 2010.
Dit is gemiddeld ongeveer 4.000 m per jaar (fguur D.1). Afgezet tegen de voorraad is dit relatief
weinig (rond 0,2% per jaar). De onttrekkingen die gerealiseerd zijn, hebben met name betrekking
op centrale en overige locaties. Dit sluit ook aan bij de gedachte achter de gemaakte segmente-
ring. Centrale locaties zijn multifunctionele locaties waar meerdere alternatieve aanwendings-
mogelijkheden bestaan voor het kantoor of de locatie. Ook voor overige locaties zijn in beperk-
tere mate alternatieven mogelijk. Het betreft meestal losse kantoren in of rond een woonwijk.
Als alternatieve functie kan aan winkels, wonen of zorg worden gedacht. Op formele locaties
zijn minder kantoren onttrokken.
Figuur D.1 Onttrekkingen naar locatie, Noord Nederland (m
2
vvo)
Bron: Bak, EIB
-
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
16.000
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
60
61
Bijlage E Standaard Bedrijfsindeling
Binnen de vraag wordt onderscheid gemaakt naar vier vraagsectoren, gebaseerd op de Stan-
daard Bedrijfsindeling. De sectoren zijn bepaald door middel van het gedrag van kantoorgebrui-
kers omdat deze de dynamiek in de kantorenmarkt bepalen. De volgende vraagsectoren worden
onderscheiden:

Sector SBI-code
Handel en Industrie A t/m I
Zakelijke en ICT dienstverlening J, L, M en N
Banken en Verzekeraars K
Overheid en Non-proft O t/m S, HH en INT
62
63
Bijlage F Parameters kantorenvraag
Het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorwerknemers en het aandeel van de totale werkgele-
genheid dat in een kantoor werkzaam is, zijn bepalende parameters voor de kantorenvraag. Om
deze parameters empirisch te bepalen zijn historische werkgelegenheidscijfers van het CBS en
LISA gekoppeld aan de kantorenvoorraadstatistiek van Rudolf Bak, met correcties voor de
leegstand. Voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad is per kantoor bekend hoeveel
werknemers er werkten en wat de economische achtergrond van deze werkgelegenheid was
over de hele periode tussen 1996 en 2010. De methode is navolgend schematisch weergegeven.
Deze historische analyse is mede de basis voor de verwachte ontwikkeling van deze parameters
naar 2020 en 2040.
Figuur F.1 Parameters van de kantorenvraag
Bron: EIB

Koppeling tussen kantorenvoorraad en werkgelegenheid per sector
Ruimtegebruik per
werknemer per sector
Verdeling kantoorgebruik (%)
naar sector
Ophogen voor totale
kantorenvoorraad in gebruik,
per sector
Totale kantoorgebruik per sector (m) delen door gemiddeld
kantoorruimtegebruik per werknemer per sector
Totale kantoorwerkgelegenheid per sector

Aandeel kantoorhoudende werkgelegenheid in totale werkgelegenheid per
sector (NR)
Steekproef 50%
(m
2
)
(m
2
)
(m
2
)
64
65
Bijlage G Plancapaciteit
De plancapaciteit aan nieuwbouw bedraagt volgens de Neprom bijna 300.000 m (per september
2011). Van bijna 200.000 m is de verwachte opleverdatum gepland voor 2018, van de overige
plancapaciteit is de opleverdatum niet bekend. Het grootste deel van de nieuwbouw is op
formele locaties gepland, met 174.000 m (zie ook fguur G.1). Een klein deel van de plannen
heeft betrekking op (gedeeltelijke) herontwikkeling van een bestaand pand. Zo wordt op formele
locaties 52.000 m onttrokken als onderdeel van een nieuwbouwproject. De Neprom registreert
de planvoorraad zoals ontwikkelaars deze aanmeldt. Ook in de ruimtelijke plannen van ge-
meenten wordt rekening gehouden met een planvoorraad. Het landelijke beeld is dat de geza-
menlijke plannen van de gemeenten meestal de nieuwbouwregistratie van de Neprom overtref-
fen. Beide begrippen sluiten niet op elkaar aan
7
.De planvoorraad bij gemeenten is in dit onderzoek
niet nader geanalyseerd, mede omdat geen landelijk dekkende cijfers beschikbaar zijn.
7 Zie ook de studie Verkenning en verdieping plancapaciteit kantoren van BCI uit 2011, in opdracht van IPO.
Figuur G.1 Plancapaciteit Noord Nederland, Neprom (m
2
bvo)
Bron: Neprom, bewerking EIB
18.000
100.840
174.900
0
14.000
52.000
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000
180.000
200.000
Nieuwbouw
Te onttrekken
66
67
T
a
b
e
l

H
.
1

R
e
g
i
o
n
a
l
e

r
a
m
i
n
g
e
n

t
o
t
a
l
e

b
e
v
o
l
k
i
n
g

1
5
-
7
5

j
a
a
r
B
r
o
n
:

E
I
B

O
o
s
t
-

D
e
l
f
z
i
j
l

e
n

O
v
e
r
i
g

N
o
o
r
d
-

Z
u
i
d
w
e
s
t
-

Z
u
i
d
o
o
s
t
-

N
o
o
r
d
-

Z
u
i
d
o
o
s
t
-

Z
u
i
d
w
e
s
t
-

G
r
o
n
i
n
g
e
n

o
m
g
e
v
i
n
g

G
r
o
n
i
n
g
e
n

F
r
i
e
s
l
a
n
d

F
r
i
e
s
l
a
n
d

F
r
i
e
s
l
a
n
d

D
r
e
n
t
h
e

D
r
e
n
t
h
e

D
r
e
n
t
h
e
2
0
0
0

1
1
4
.
7
6
6

3
8
.
9
6
6

2
7
5
.
5
3
9

2
4
1
.
5
7
5

7
5
.
3
8
3

1
4
7
.
7
6
0

1
3
1
.
9
7
2

1
2
6
.
3
0
1

9
2
.
8
5
5
2
0
1
0

1
1
4
.
7
2
0

3
6
.
7
1
1

2
9
1
.
1
8
7

2
4
9
.
6
3
3

7
8
.
7
5
7

1
5
4
.
2
6
8

1
4
1
.
0
0
3

1
2
9
.
8
0
4

9
5
.
5
3
3
2
0
2
0

1
1
3
.
8
8
9

3
3
.
1
9
3

3
0
2
.
3
0
4

2
5
3
.
7
2
4

8
2
.
3
1
6

1
6
0
.
4
4
9

1
5
3
.
7
4
8

1
2
8
.
7
1
9

9
4
.
6
7
8
2
0
4
0

9
4
.
9
7
5

2
2
.
6
6
3

2
9
1
.
5
1
5

2
3
0
.
4
0
9

7
5
.
1
5
0

1
5
0
.
7
5
7

1
5
0
.
9
3
5

1
1
4
.
5
6
4

8
0
.
8
3
6
V
e
r
v
o
l
g

t
a
b
e
l

H
.
1

R
e
g
i
o
n
a
l
e

r
a
m
i
n
g
e
n

b
e
s
c
h
i
k
b
a
r
e

b
e
r
o
e
p
s
b
e
v
o
l
k
i
n
g
B
r
o
n
:

E
I
B

O
o
s
t
-

D
e
l
f
z
i
j
l

e
n

O
v
e
r
i
g

N
o
o
r
d
-

Z
u
i
d
w
e
s
t
-

Z
u
i
d
o
o
s
t
-

N
o
o
r
d
-

Z
u
i
d
o
o
s
t
-

Z
u
i
d
w
e
s
t
-

G
r
o
n
i
n
g
e
n

o
m
g
e
v
i
n
g

G
r
o
n
i
n
g
e
n

F
r
i
e
s
l
a
n
d

F
r
i
e
s
l
a
n
d

F
r
i
e
s
l
a
n
d

D
r
e
n
t
h
e

D
r
e
n
t
h
e

D
r
e
n
t
h
e
2
0
0
0

6
7
.
0
7
9

2
3
.
5
4
9

1
8
4
.
6
6
2

1
5
9
.
8
9
3

4
9
.
6
0
8

9
9
.
4
6
9

8
6
.
6
0
3

7
7
.
9
0
1

7
0
.
0
9
0
2
0
1
0

7
1
.
1
6
7

2
3
.
0
6
8

2
0
4
.
5
4
1

1
7
3
.
2
0
5

5
4
.
8
2
6

1
0
9
.
4
2
4

9
8
.
4
1
4

8
8
.
3
9
4

6
7
.
7
9
5
2
0
2
0

7
2
.
9
6
1

2
1
.
3
6
7

2
1
6
.
9
0
6

1
7
5
.
9
5
6

5
5
.
9
2
7

1
1
1
.
4
7
8

1
0
3
.
6
1
5

8
6
.
6
2
3

6
5
.
9
6
4
2
0
4
0

6
1
.
3
5
8

1
4
.
2
2
2

2
0
7
.
0
2
5

1
5
6
.
4
8
6

4
8
.
2
7
3

1
0
0
.
4
0
0

9
8
.
3
6
4

7
4
.
3
8
0

5
4
.
9
9
9
Bijlage H Demografe en werkgelegenheid
Het EIB heeft regionale werkgelegenheidsprognoses opgesteld. Deze zijn in de eerste plaats
afgeleid van de landelijke bevolkingsprognoses van het CBS.
1 Met een (daarvoor opgezet) verdelingsmodel zijn de landelijke bevolkingsprognoses op basis
van historische en verwachte trends verdeeld over de COROP regios in Nederland.
68
V
e
r
v
o
l
g

t
a
b
e
l

H
.
1

R
e
g
i
o
n
a
l
e

r
a
m
i
n
g
e
n

w
e
r
k
g
e
l
e
g
e
n
h
e
i
d
B
r
o
n
:

E
I
B

O
o
s
t
-

D
e
l
f
z
i
j
l

e
n

O
v
e
r
i
g

N
o
o
r
d
-

Z
u
i
d
w
e
s
t
-

Z
u
i
d
o
o
s
t
-

N
o
o
r
d
-

Z
u
i
d
o
o
s
t
-

Z
u
i
d
w
e
s
t
-

G
r
o
n
i
n
g
e
n

o
m
g
e
v
i
n
g

G
r
o
n
i
n
g
e
n

F
r
i
e
s
l
a
n
d

F
r
i
e
s
l
a
n
d

F
r
i
e
s
l
a
n
d

D
r
e
n
t
h
e

D
r
e
n
t
h
e

D
r
e
n
t
h
e
2
0
0
0

5
8
.
6
8
9

2
1
.
8
2
5

1
8
6
.
9
2
6

1
4
9
.
3
0
1

4
3
.
7
7
6

8
8
.
9
2
5

7
8
.
7
2
3

7
2
.
0
8
7

5
7
.
3
4
2
2
0
1
0

5
6
.
5
0
2

1
9
.
2
7
0

2
0
4
.
5
1
4

1
5
9
.
9
8
5

4
7
.
8
6
4

9
8
.
2
3
2

8
5
.
3
8
9

7
5
.
3
1
6

6
3
.
4
5
8
2
0
2
0

5
9
.
2
4
3

1
8
.
7
9
0

2
1
5
.
5
6
3

1
6
4
.
1
6
9

4
9
.
2
6
6

1
0
0
.
9
5
3

9
0
.
2
4
1

7
5
.
1
1
5

6
3
.
0
7
8
2
0
4
0

5
0
.
8
0
6

1
3
.
9
2
6

2
0
0
.
4
3
1

1
4
5
.
9
3
7

4
2
.
7
4
1

9
0
.
1
9
1

8
3
.
8
0
2

6
4
.
5
3
5

5
3
.
5
4
1
2 Uitgaande van een participatiegraad geeft de bevolkingsomvang een beeld van de regionale
beroepsbevolking. Om de regionale participatiegraad te bepalen is gekeken naar historische
trends en prognoses van het CPB.
3 In de vertaling naar de regionale werkgelegenheidsontwikkeling wordt vervolgens rekening
gehouden met de werkloosheid en de pendel van beroepsbevolking tussen regios. Ook hier is
rekening gehouden met historische trends en prognoses van het CPB.
In de ramingen zijn de prognoses samengevat.
69
Bijlage I Begrippenlijst
Aanbod
Het aanbod aan kantoren is het totaal aan courante kantoren die zowel in gebruik zijn als
leegstaan. Het aanbod omvat zo de gehele kantorenvoorraad (zie kantorenvoorraad) in tegen-
stelling tot de gangbare defnitie waarbij aanbod wordt gedefnieerd als de te huur en te koop
staande kantoren.
Basisscenario
De volgende veronderstellingen liggen ten grondslag aan het basisscenario:
landelijke ontwikkeling bevolking (15-75) conform het CBS;
vertaling naar beroepsbevolking dmv particpatiegraad (CPB, EIB-bewerking);
verdeling van de beroepsbevolking naar COROP regios en vertaling naar werkgelegenheid
15-75 (EIB);
verdeling van de werkgelegenheid over sectoren op basis van het Transatlantic Market
scenario uit de WLO-studie van CPB/RPB/MNP;
vertaling naar geraamde kantoorbanen op basis van geregistreerde en verwachte trends in
werkgelegenheid en kantoorgebruik (EIB);
geen afname van het ruimtegebruik per werknemer;
bescheiden prijselasticiteit van de vraag;
meer dynamiek binnen locatietypen, dan tussen locatietypen;
nieuwbouw is tot 20% onder de in 2010 geldende huren te realiseren;
er is bij voldoende prijsdaling transformatiepotentie op Centrale en Overige locaties.
BVO
Bruto vloer oppervlak. Zie VVO.
Courant
Een kantoor is courant wanneer deze technisch kan voldoen aan de vraag en tegen de juiste
prijs concurrerend in de markt gezet kan worden. Voor dit kantoor is in theorie in ieder geval
een gebruiker te vinden.
Frictie leegstand
Leegstand die wenselijk is om een voorraadmarkt als de kantorenmarkt goed te laten functione-
ren. De gangbare frictieleegstand is vastgelegd op 5%.
Huurprijzen
Prijs per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) per jaar, exclusief BTW, servicekos-
ten en huurderspecifeke inrichtingskosten (DTZ, 2011b).
Incourant
Een kantoor is incourant wanneer deze technisch verouderd is en daarom niet meer in het
aanbod kan worden meegeteld. Dit betekent dat een gebouw niet meer bruikbaar is als kantoor.
Herbestemming
Het veranderen van de bestemming van het kantoor (en locatie) naar een andere functie.
Bijvoorbeeld de ombouw naar woningen en hotels.
Gevoeligheidsanalyse
Een gevoeligheidsanalyse laat de invloed van een andere invoer op de modeluitkomsten zien.
Hiermee wordt duidelijk welke onzekerheden het belangrijkst zijn.
70
Kantoor
Een ruimtelijke zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureau-
gebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten. De defnitie van het begrip kantoor
als een ruimtelijke zelfstandige eenheid betekent dat kantoren in fabrieken, bedrijfsgebouwen,
ziekenhuizen en universiteiten buiten de statistiek worden gelaten.
Kantorenvoorraad
Alle bestaande kantoorgebouwen met een oppervlakte groter dan 500 m in gemeenten met
meer dan 10.000 m
2
kantooroppervlak.
Kantorenvraag
Het aantal vierkante meter (m
2
) kantoorruimte in gebruik.
Kantorenregio
De dertien kantorenregios zijn afgebakend op basis van volume en samenhang. Hierbij is onder
andere gebruik gemaakt van de indeling in COROP-gebieden. Een kantorenregio is een geaggre-
geerde markt die omvangrijk genoeg is om representatieve vraagramingen op te stellen, een
marktanalyse naar segmenten te maken en met het kantorenmodel zinvolle scenarios te
schetsen (zie tabel A1).
Kwaliteitsklasse (A B C)
Binnen de locatietypen is een verder onderscheid aangebracht naar kwaliteitsklassen. De
gedachte is dat prijs hiervoor een belangrijke indicatie vormt. Kwaliteitsklasse A vertegenwoor-
digt 20% van de hoogste prijzen in de regionale markt. Kwaliteitsklasse C de 40% laagste kwali-
teit in de markt. Kwaliteitsklasse B vertegenwoordigt de overige 40% in het midden van de
markt. In kleinere markten is voor een 50/50 verdeling over A en B gekozen. De indeling is
ontleend aan de verdeling van de prijzen in een transactie database van 1990-2010.
Leegstand
Leegstand kan worden gedefnieerd al alle leegstaande (niet in gebruik zijnde) kantoorgebouwen.
In de kantorenmonitor is dit geoperationaliseerd als alle gebouwen die voor gebruik worden
aangeboden. Dit betreft zowel de bestaande bouw als gebouwen die reeds zijn opgeleverd en/of
nog in aanbouw zijn. Hierbij worden leegstaande gebouwen die niet aan de markt worden aan-
geboden (zie verborgen leegstand) echter niet meegerekend.
Locatietype
De kantorenmarkt kan worden ingedeeld in drie verschillende typen op basis van locaties en
kantoorgebouwen met onderscheidende kenmerken en kwaliteit. Het gedrag van kantoorgebrui-
kers en hun voorkeuren zijn hierbij leidend. Deze indeling kent drie categorien op basis van
locatie: centraal, overig en formeel.
Centraal
Centrale kantoorlocaties liggen nabij of zijn onderdeel van het stadscentrum. Kenmerken zijn
multifunctionaliteit, levendigheid en een vaak goede ontsluiting met het openbaar vervoer.
Overig
Duidt op een overige locatie, d.w.z. niet in het centrum en niet in een formele locatie. Bijvoor-
beeld in een woonwijk of buiten de bebouwde kom.
Formeel
Monofunctionele kantoorlocaties en grote kantoorconcentraties op bedrijventerreinen worden
als formele kantoorlocaties gezien. Kenmerkend zijn relatief uniforme gebouwen en een goede
bereikbaarheid met de auto, inclusief goede parkeervoorzieningen.
Nieuwbouwvraag
De nieuwbouwvraag ontstaat door de behoefte de voorraad uit te breiden, door veroudering van
de bestaande voorraad en/of om te kunnen blijven voorzien in de kwaliteitsvraag. In de nieuw-
bouwvraag kan worden voorzien door nieuwbouwrealisaties op nieuwe locaties of bestaande
gebouwen te renoveren of te vervangen.
71
Overaanbod
Courante leegstand boven de frictieleegstand.
Prijsklasse
Zie kwaliteitsklasse.
Regiorapport
Naast de landelijke samenvatting zijn acht afzonderlijke regiorapporten gemaakt. In sommige
gevallen zijn deze regios onderverdeeld in verschillende deelmarkten (zie aansluitend tabel A1).
Segment
Een segment is een deelmarkt binnen de totale markt voor kantoorruimte. Er zijn negen seg-
menten onderscheiden. Elke segment kent een locatiecategorie (centrum, formeel, overig) en
een kwaliteitsklasse (A, B, C). Voor kleinere kantorenmarkten is van zes segmenten (A, B) uitge-
gaan. Voor Zeeland is geen onderscheid gemaakt naar segmenten.
Technische veroudering
Technische veroudering houdt in dat gebouwen technisch gezien niet meer voldoen om als
kantoor in gebruik te zijn en daarom buiten de markt vallen. De gebouwen voldoen niet meer
aan de functionele eisen van de vraag.
Transformatie
Het veranderen van de bestemming van het kantoor (en locatie) naar een andere functie.
Bijvoorbeeld de ombouw naar woningen en hotels.
Verborgen leegstand
Lege kantoorruimte die niet te koop of te huur wordt aangeboden. Bijvoorbeeld omdat de ruimte
langdurig is verhuurd aan ingekrompen bedrijven of er eenvoudig geen marktpotentie meer
voor is.
Vraag
De vraag heeft betrekking op de kantoorruimte in gebruik.
Vraagsectoren
Binnen de vraag wordt onderscheidt gemaakt naar vier vraagsectoren, gebaseerd op de
Standaard Bedrijfsindeling van het CBS. De sectoren zijn bepaald doormiddel van het gedrag
van kantoorgebruikers omdat deze de dynamiek in de kantorenmarkt bepalen. De volgende
vraagsectoren worden onderscheiden:
Sector SBI-code
Handel en Industrie t/m I
Zakelijke en ICT dienstverlening J, L, M en N
Banken en Verzekeraars K
Overheid en Non-proft O t/m S
VVO
Verhuurbaar vloeroppervlak. Dit is het bruto vloeroppervlak minus het constructieoppervlak, de
verticale verkeersruimten en de installatieruimten. Als vuistregel kan gelden dat van het bruto
vloeroppervlak ongeveer 86% verhuurbaar is.
Werkgelegenheid
De werkgelegenheid is bepaald aan de hand van de totale bevolking tussen de 15 en 75 jaar.
Slechts een deel van deze bevolkingsgroep is, door bijvoorbeeld studie of pensioen, in staat om
daadwerkelijk een beroep uit te oefenen: de beroepsbevolking. Het aantal personen dat daad-
werkelijk werkzaam is, noemen we de werkgelegenheid.
72
Tabel I.1 Acht landelijk dekkende regiorapportages, dertien deelmarkten
Bron: EIB
Acht regiorapportages (basis provincies) Dertien deelmarkten (provincie/COROP)
1 Groningen, Drenthe, Friesland 1 Noordelijke provincies
2 Gelderland + Overijssel 2 Zwolle-Deventer-Apeldoorn
- COROP Noord Overijssel (Zwolle)
- COROP Zuidwest Overijssel (Deventer)
- COROP Veluwe (Apeldoorn)
3 Enschede-Hengelo-Almelo
- COROP Twente
- COROP Achterhoek
4 Arnhem-Nijmegen
- COROP Arnhem/Nijmegen
- COROP Zuidwest Gelderland
3 Utrecht 5 Provincie Utrecht
4 Noord-Holland + Flevoland 6 Metropoolregio Amsterdam
- COROP IJmond
- COROP Agglomeratie Haarlem
- COROP Zaanstreek
- COROP Groot Amsterdam
- COROP Gooi en Vechtstreek
- Provincie Flevoland
7 Noord-Holland Noord
- COROP Kop van Noord-Holland
- COROP Alkmaar e.o.
5 Zuid-Holland 8 Groot Den Haag
- COROP Leiden en Bollenstreek
- COROP Den Haag
- COROP Delft en Westland
- COROP Oost Zuid-Holland
9 Groot Rotterdam
- COROP Groot Rijnmond
- COROP Zuidoost-Zuid-Holland
6 Zeeland 10 Zeeland
7 Noord-Brabant 11 Breda-Tilburg-Den Bosch
- COROP West Noord-Brabant
- COROP Midden Noord-Brabant
- COROP Noordoost Noord-Brabant
12 Kantorenregio Eindhoven
COROP Zuidoost Noord-Brabant
8 Limburg 13 Limburg
73
EIB-publicaties
2007
Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid in 2007
Beperking hypotheekrenteaftrek - gevolgen voor de bouwproductie en woningmarkt
Opdrachtgevers aan het woord - meting 2006
Infrastructuurmonitor - MIT 2007
De restauratieproductie tot 2011
Procesintegratie en innovatief ondernemerschap in het bouwproces
Bouwbedrijven 2007 - ontwikkelingen-vooruitzichten
Sectorprofel stukadoors-, afbouw- en terrazzo-/vloerenbedrijf 2005-2012
Het ziekteverzuim in de bouwnijverheid in 2006
De sector civiele betonbouw - marktontwikkelingen, opdrachtgeverschap en werkgelegenheid
Bouwconcerns in beeld 2006/2007
Bedrijfseconomische kencijfers van gww-bedrijven in 2006
Bedrijfseconomische kencijfers van b&u-bedrijven in 2006
Het arbeidsbestand in de bouw in 2006
Monitor arbeidsongevallen in de bouw 2006 (ARBOUW)
Transparantie in de bouwpraktijk
De bouwbedrijven in 2006
2008
Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2008
Procesintegratie en innovatief ondernemerschap in het bouwproces - meting 2007
Kostendruk van wet- en regelgeving in het gespecialiseerde aannemingsbedrijf
Infrastructuurmonitor - MIRT 2008
Bouw in beeld 2007
Openbaarvervoerinfrastructuur in een geliberaliseerde markt
Algemene kosten in het bouwbedrijf
74
Het ziekteverzuim in de bouw in 2007
Kwaliteit van de dienstverlening en het bestuurlijk proces van lagere overheden
De markt voor restauratie en onderhoud van monumenten tot 2013
Uitdagingen en beleidsopties bij nieuwbouw van woningen - regionale ontwikkelingen en beleid
na 2009
De Vastgoedlezing 2008 - crisis op de Nederlandse woningen vastgoedmarkt? (ASRE)
Bedrijfseconomische kencijfers van b&u-bedrijven in 2007
Bedrijfseconomische kencijfers van gww-bedrijven in 2007
Bouwconcerns in beeld 2007/2008
2009
Procesintegratie en innovatief ondernemerschap in het bouwproces - meting 2008
Middenkaderopleidingen in de bouw
Algemene kosten in het bouwbedrijf 2006-2007
Bouw in beeld 2008
Trends en ontwikkelingen in de afbouwbranche 2009-2014
De zelfstandige zonder personeel in de bestratingsbranche
Het ziekteverzuim in de bouw in 2008
Verkenning effecten stimuleringsmaatregelen rond de woningbouw (www.eib.nl)
Hervorming van de woningmarkt
Rentegratie van langdurig zieke werknemers in de bouw
Bouwconcerns in beeld 2008-2009
2010
Bedrijfseconomische kencijfers b&u-bedrijven 2008
Bedrijfseconomische kencijfers gww-bedrijven 2008
75
Zzpers in de bouw
De arbeidsmarkt in de bitumineuze en kunststofdakbedekkingsbranche
Kantorenleegstand - probleemanalyse en oplossingsrichtingen (www.eib.nl)
Ondergrondse netwerken en grondwaterbeheer
Ziekteverzuim in de bouw 2009
Beleidsvarianten beperking hypotheekrenteaftrek en liberalisatie huursector (www.eib.nl)
Nacht- en weekendwerk in het wegonderhoud
Bouw in beeld 2009
De bouwarbeidsmarkt 2010-2015
Bedrijfseconomische kencijfers gespecialiseerde bedrijven 2007-2008
Strategie en crisis
Vrouwen in technische functies
Marktstudie AFNL 2011-2012
Infrastuctuurmonitor - MIRT 2011
Kantorenleegstand - analyse van de marktwerking (www.eib.nl)
2011
Openbare aanbestedingen in de gww
Bedrijfseconomische kencijfers gww-bedrijven 2009
Bedrijfseconomische kencijfers b&u-bedrijven 2009
Succesvol binnenstedelijk bouwen
De winst van innoveren (www.eib.nl)
Algemene BouwplaatsKosten (ABK) van B&U-projecten 2010 (RRBOUW)
Productiviteit en strategie (www.eib.nl)
76
Restauratie en onderhoud van monumenten - marktverkenning tot 2015
Aanbestedingsgedrag opdrachtgevers (www.eib.nl)
Actuele situatie in de bouw - overzicht ten behoeve van de nieuwe woonvisie (www.eib.nl)
Dynamiek op de woningmarkt
De civiele betonbouw tot 2016 - ontwikkelingen op de markt en in de rolverdeling in het
bouwproces (www.eib.nl)
Monumenten en corporaties - monumentenbezit en -beleid van corporaties (www.eib.nl)
Ziekteverzuim in de bouw 2010 (www.eib.nl)
Maatschappelijke woonagenda - van programmeren naar stimuleren
Kantorenmonitor - analyse van vraag en aanbod (www.eib.nl)
MKBA Herstructurering Eemsdelta
Bedrijfseconomische kencijfers - b&u- en gww-bedrijven 2010 (www.eib.nl)
Kosten en baten van de bouw bbl-opleiding (www.eib.nl)
Overheid en markt; nieuw evenwicht in aanbesteden (www.eib.nl)
Dienstverlening van medeoverheden - quick scan onder architectenbureaus
(www.eib.nl)
Infrastructuurmonitor - MIRT 2012 (www.eib.nl)
Algemene kosten in het bouwbedrijf 2008-2010 (www.eib.nl)

Kostenmodel omgevingsrecht (www.eib.nl)
Bouwen voor kwaliteit (www.eib.nl)
2012
Evaluatie stimuleringspakket woningbouw (www.eib.nl)
Situatie op de Nederlandse hypotheekmarkt
Arbeid en scholing in de restauratiesector
Trends en ontwikkelingen in de wegenbouw tot 2017 (www.eib.nl)
Effecten van bezuinigingen in de infrastructuur (www.eib.nl)
77
Annutaire beperking hypotheekrenteaftrek (www.eib.nl)
Vitaliteit: van feit tot beleid (www.eib.nl)
Ziekteverzuim in de bouw 2011 (www.eib.nl)
Landelijke samenvatting kantorenmonitor (www.eib.nl)
Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur (www.eib.nl)
Aanbestedingsgedrag opdrachtgevers (www.eib.nl)
78
79
Economisch Instituut voor de Bouw
Basisweg 10
1043 AP Amsterdam
Postbus 58248
1040 HE Amsterdam
t (020) 583 19 00
f (020) 583 19 99
eib@eib.nl
www.eib.nl
Desktop publishing: Margo Wakidjan-Nijbroek, EIB
80
Basisweg 10
1043 AP Amsterdam
Postbus 58248
1040 HE Amsterdam
t (020) 583 19 00
f (020) 583 19 99
info@eib.nl
www.eib.nl

EIB Kantorenmonitor Noord Nederland 2012

Transféré par

Informations du document

Copyright

Formats disponibles

Partager ce document

Partager ou intégrer le document

Options de partage

Avez-vous trouvé ce document utile ?

Ce contenu est-il inapproprié ?

Droits d'auteur :

Formats disponibles

EIB Kantorenmonitor Noord Nederland 2012

Transféré par

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Kantorenmarkt

Vous aimerez peut-être aussi