EIB Kantorenmonitor Zuid-Holland 2012

Kantorenmarkt
Zuid-Holland
Verkenning van regionale
vraag- en aanbodontwikkelingen
Kantorenmarkt
Zuid-Holland
Het auteursrecht voor de inhoud berust
geheel bij de Stichting Economisch
Instituut voor de Bouw. Overnemen van
de inhoud (of delen daarvan) is uitslui-
tend toegestaan met schriftelijke toe-
stemming van het EIB. Het is geoorloofd
gegevens uit dit rapport te gebruiken in
artikelen en dergelijke, mits daarbij de
bron duidelijk en nauwkeurig wordt
vermeld.
September 2012
Kantorenmarkt
Zuid-Holland
Verkenning van regionale
vraag- en aanbodontwikkelingen
drs. M.V. Zuidema
M. van Elp LLM MSc
M.J. van der Schaaf MSc
5
Inhoudsopgave
Conclusies op hoofdlijnen 7
1 Inleiding 13
2 Aanpak 15
3 Uitgangssituatie: hoge leegstand 19
3.1 Historisch beeld 19
3.2 Rekening houden met veroudering 24
4 Verwachte kantorenvraag 27
4.1 Begripsbepaling 27
4.2 Vraag naar kantoorruimte 28
4.3 Vraagsectoren en marktsegmentering 29
4.4 Vraagraming 30
5 Confrontatie tussen vraag en aanbod 37
5.1 Verkenningen voor de kantorenmarkt 2010-2020-2040 37
5.2 Verwachte prijsontwikkeling 41
6 Omgaan met onzekerheden 45
6.1 Afwijkende vraag naar kantoorruimte 45
6.2 Leegstand 47
6.3 Transformatie 48
6.4 Veroudering 49
6.5 Nieuwbouwvraag en nieuwbouwaanbod 50
6.6 Interpretatie van de uitkomsten 52
Bijlage A Segmentering 55
Bijlage B Analyse verhuisbewegingen 59
Bijlage C Belangrijkste kernen en locaties 65
Bijlage D Analyse van de onttrekkingen 69
Bijlage E Standaard Bedrijfsindeling 71
Bijlage F Parameters kantorenvraag 73
Bijlage G Plancapaciteit 75
Bijlage H Demografe en werkgelegenheid 77
Bijlage I Begrippenlijst 79
EIB-publicaties 83
6
7
Conclusies op hoofdlijnen
Het onderzoek naar de regionale kantorenmarkt van de provincie Zuid-Holland heeft geresul-
teerd in een historische analyse van de periode 1990-2010 en verkenningen van vraag- en
aanbodontwikkelingen in de periode 2010-2020 en 2020-2040. Uit de analyses kunnen de
volgende conclusies worden getrokken.
Kantorenmarkt is met bijna 50% sterk gegroeid in 20 jaar
De totale kantorenvoorraad in Zuid-Holland beslaat 13,3 miljoen m
2
vvo
1
. In 1990 was dit nog 9,2
miljoen m. Er is dus sprake van een toename van 4,2 miljoen m, een toename van bijna 50%.
De groei ligt iets onder het landelijk gemiddelde. In heel Nederland is over dezelfde periode de
voorraad van 30 naar 48 miljoen m toegenomen, een voorraaduitbreiding van 60%.
Kantorenvoorraad geconcentreerd in Den Haag en Rotterdam
In het onderzoek is uitgegaan van twee omvattende kantorenregios in Zuid-Holland: Groot Den
Haag en Groot Rotterdam. De grootste gemeenten in deelmarkt Groot Den Haag zijn de gemeen-
ten Den Haag, Rijswijk, Zoetermeer, Leiden en Delft. De gezamenlijke kantorenvoorraad in deze
gemeenten bedraagt meer dan 80% van de totale kantorenvoorraad in Groot Den Haag. In Den
Haag staat relatief het grootste gedeelte van de voorraad op een centrale, binnenstedelijke
locatie. In de andere gemeenten is meer kantoorruimte te vinden op formele, monofunctionele
locaties.
De kantorenvoorraad in Groot Rotterdam wordt gedomineerd door de kantoren in Rotterdam
zelf. Bijna 65% van het kantooroppervlak bevindt zich in Rotterdam. De andere grote gemeenten
in Groot Rotterdam zijn Capelle aan den IJssel, Dordrecht en Schiedam. In Rotterdam en Dord-
recht is het aandeel centrale kantoorlocaties groot. In de overige gemeenten zijn relatief meer
kantoren op formele locaties.
Leegstand concentreert zich op formele locaties
De uitbreiding van de kantorenvoorraad heeft de ruimtevraag overtroffen. Het is mede de
oorzaak voor de huidige leegstand van bij benadering 1,8 miljoen m, oftewel bijna 14% van de
voorraad. Dit is gelijk aan het landelijke gemiddelde. Per locatie is sprake van grote verschillen
in de leegstand. De leegstand is geconcentreerd op formele, monofunctionele, kantoorlocaties.
In Groot Rotterdam is er ook relatief veel leegstand op centrale locaties. In Groot Den Haag is de
leegstand op binnenstedelijke en overige locaties duidelijk geringer. De leegstand is voorts wat
sterker geconcentreerd in de lagere prijsklassen.
Kantoorwerkgelegenheid sterk toegenomen tot 2010
In lijn met de sterke groei van de kantorenvoorraad is de kantoorhoudende werkgelegenheid
sterk gegroeid. Het aantal kantoorbanen in Groot Den Haag neemt toe van 227.000 naar 293.000
tussen 1996 en 2010. In Groot Rotterdam is sprake van een groei van 163.000 naar 204.000. Dit
vertaalt zich in de ontwikkeling van het ruimtegebruik in de kantorenmarkt. De ruimtevraag in
Den Haag neemt tussen 1996 en 2010 toe van 5,9 miljoen m vvo naar 6,9 miljoen m. In Rotter-
dam groeit de ruimtevraag tegelijkertijd van 3,8 miljoen m naar 4,7 miljoen m (tabel 1 en 2).
1 Het totaal verhuurbaar vloeroppervlak van bestaande kantoorgebouwen met een oppervlakte groter dan 500 m
2

in gemeenten met meer dan 10.000 m
2
kantooroppervlak (Rudolf Bak 2011).
8
Tabel 1 Ontwikkeling kantoorbanen en ruimtevraag, Groot Den Haag
Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB
Kantoor- Totale werk- Aandeel Ruimte- Ruimte-
banen gelegenheid kantoorgebruik per vraag
(1.000) (1.000) banen werknemer (mln m
2
vvo)
(%) (m
2
vvo)
1996
1
227 802 28 25,9 5,9
2000 274 884 31 24,5 6,7
2010 293 941 31 23,7 6,9
2020 315 976 32 23,7 7,5
2040 322 954 34 23,7 7,6
De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheids-
gegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996
Tabel 2 Ontwikkeling kantoorbanen en ruimtevraag, Groot Rotterdam
Kantoor- Totale werk- Aandeel Ruimte- Ruimte-
banen gelegenheid kantoorgebruik per vraag
(1.000) (1.000) banen werknemer (mln m
2
vvo)
(%) (m
2
vvo)
1996
1
163 761 21 23,1 3,8
2000 198 833 24 22,1 4,4
2010 204 927 22 23,0 4,7
2020 234 943 25 23,0 5,3
2040 226 884 26 23,0 5,2
De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheids-
Aantal kantoorbanen blijft groeien
Het aantal kantoorbanen blijft groeien onder invloed van de stijgende beroepsbevolking en de
verdere verdienstelijking van de economie. Tot 2020 is in beide regios sprake van een (sterke)
banengroei in de kantorensector. Na 2020 blijft de werkgelegenheid in Groot Den Haag toene-
men maar is in Groot Rotterdam sprake van een geleidelijke afname. Dit past in het landelijke
beeld, waarbij enkel in Flevoland en de stedelijke regios van Amsterdam en Utrecht nog sprake
is van groei. In de rest van Nederland leidt vergrijzing en demografsche krimp tot een afnemen-
de werkgelegenheid tot 2040.
9
Marktkrachten zorgen voor meer evenwicht op de kantorenmarkt
Het huidige overaanbod leidt tot een marktcorrectie. De leegstand zet druk op de prijzen en
eigenaren gaan bewegen. Hierdoor wordt nieuw aanbod ontmoedigd en onttrekkingen worden
gestimuleerd. Aan de vraagzijde zorgen dalende prijzen juist voor enige extra toename van de
vraag. Per saldo bereikt de markt in 2020 een meer evenwichtige situatie.
De leegstand loopt in Groot Den Haag terug van 13% naar 8%. Hiervan is 5% frictieleegstand. De
overige 3% is op te vatten als incourante leegstand. In Groot Rotterdam loopt de leegstand terug
van 14% naar 8%, verdeeld over 5% frictieleegstand en 3% incourante leegstand. Deze incourante
leegstand is het gevolg van de veroudering van kantoorgebouwen.
Oplopende incourante voorraad na 2020
Na een levensduur van gemiddeld 70 jaar zijn kantoren technisch dusdanig verouderd dat zij
voor gebruik ongeschikt oftewel incourant zijn geworden. Na 2020 zal een toenemend deel van
de nu nog jonge voorraad technisch verouderen.
Tot 2040 zal 18% van de kantorenvoorraad in Groot Den Haag als incourant kunnen worden
aangemerkt. In Groot Rotterdam gaat het om 19% van de kantorenvoorraad.
Of deze incourante kantoren feitelijk worden gesloopt of incourant fysiek aanwezig blijven, is op
voorhand niet duidelijk. Incourante kantoren kunnen in beginsel makkelijk worden onttrokken,
aangezien deze geen bedrijfseconomische waarde meer vertegenwoordigen. Feitelijke onttrek-
king vindt zeker plaats op geschikte locaties, hetzij via vernieuwing richting meer moderne,
compacte kantoren, hetzij door herbestemming richting andere functies.
Nieuwbouwvraag valt terug
De nieuwbouwvraag in Groot Den Haag komt tot 2020 uit op 819.000 m. Na 2020 komt daar nog
1,6 miljoen m bij om in 2040 op in totaal 2,4 miljoen m uit te komen. Ter vergelijking, tussen
1990 en 2010 is in totaal 3,0 miljoen m kantoorruimte nieuw gebouwd.
Figuur 1 Samenstelling van de voorraad naar locatie, Groot Den Haag, 1.000 m
2
Bron: EIB
-2.000
-1.000
0
1.000
2.000
3.000
4.000
2
0
1
0
2
0
2
0
2
0
4
0
2
0
1
0
2
0
2
0
2
0
4
0
2
0
1
0
2
0
2
0
2
0
4
0
Centraal Overig Formeel
Leegstand
In gebruik
Nieuwbouw
Incourant
Getransformeerd
10
In Groot Rotterdam komt de nieuwbouwvraag tot 2020 uit op 602.000 m. Na 2020 komt daar nog
775.000 m bij om in 2040 op in totaal 1,4 miljoen m uit te komen. Tussen 1990 en 2010 werd
nog in totaal ruim 2,0 miljoen m kantoorruimte nieuw gebouwd.
De nieuwbouwvraag tot 2020 wordt vooral gedreven door de nog verwachte toename van de
kantoorhoudende werkgelegenheid en het bijbehorende ruimtegebruik. De nieuwbouwvraag
kent echter ook een kwalitatieve component. Er ontstaat relatieve schaarste aan kwalitatief
hoogwaardige kantoren omdat gebouwen in de tijd verouderen. Ze zakken als het ware af naar
een lagere kwaliteit. Hierdoor ontstaat een kwalitatief tekort en druk om nieuwbouw te realise-
ren. Deze kwalitatieve tekorten worden na 2020 een belangrijke determinant van de nieuw-
bouwvraag.
De belangrijkste uitkomsten van de kantorenmonitor per locatietype zijn samengevat in fguur
1 en fguur 2.
Ruimte voor uitruil tussen nieuwbouw en incourante voorraad
De nieuwbouwvraag behoeft niet noodzakelijk op nieuwe kantoorlocaties plaats te vinden. Een
deel van de nieuwbouwvraag kan op bestaande locaties worden gefaciliteerd. Zoals eerder
aangegeven, leidt de geleidelijke veroudering van de kantorenvoorraad tot een incourante
voorraad. Dit effect is tot 2020 nog beperkt maar wordt daarna belangrijker. Goede locaties met
verouderde gebouwen kunnen middels een grootschalige renovatie of (gedeeltelijke) sloop
gevolgd door nieuwbouw weer in nieuwbouwstaat worden gebracht. Door deze vernieuwing
wordt in de nieuwbouwvraag voorzien zonder dat het aantal kantoorlocaties hoeft te worden
uitgebreid.
Herbestemmingspotentie verschilt per locatie
Locaties met incourante leegstand kennen een breder perspectief dan enkel het vernieuwen van
bestaande kantoren. Met name centrale en overige locaties bieden ook herbestemmingspoten-
tie. Dit zijn multifunctionele locaties. Hier liggen mogelijkheden om incourante kantoren te
transformeren naar andere functies, als daar vraag naar is. In drukregios zijn transformaties
kansrijker dan in krimpregios.
Figuur 2 Samenstelling van de voorraad naar locatie, Groot Rotterdam, 1.000 m
2
Bron: EIB
-1.000
-500
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
2
0
1
0
2
0
2
0
2
0
4
0
2
0
1
0
2
0
2
0
2
0
4
0
2
0
1
0
2
0
2
0
2
0
4
0
Leegstand
In gebruik
Nieuwbouw
Incourant
Getransformeerd
11
Op de meer monofunctionele formele locaties zijn mogelijkheden voor herbestemming echter
beperkt. Vernieuwing van incourante kantoren kan op formele locaties niet mogelijk zijn of om
een andere reden niet tot stand komen. Wanneer vernieuwing uitblijft, is de kans op langdurige
leegstand op formele locaties groot.
Toenemende werkgelegenheid en marktkrachten brengen meer evenwicht
Marktkrachten zullen op lange termijn voor meer evenwicht zorgen op de kantorenmarkt. De
werkgelegenheid in Zuid-Holland zal stijgen en daarmee vanzelf een deel van de leegstand
oplossen. Lagere prijzen ontmoedigen bovendien nieuw aanbod en ondersteunen de vraag naar
kantoren. Naarmate de bezettingsgraden van bestaande kantoren dalen en technische veroude-
ring voortschrijdt, worden onttrekkingen gestimuleerd die, zeker in Groot Den Haag, op som-
mige locaties met functiewijziging gepaard gaan. Zo worden krachten opgeroepen die aan zowel
de vraag- als aanbodzijde een ontwikkeling in gang zetten richting een meer evenwichtige
situatie op de kantorenmarkt.
Overheidsinterventie kan wenselijk zijn
Een aandachtspunt is evenwel dat het aanpassingsproces veel tijd vergt. Het kan wenselijk zijn
om in sommige situaties dit proces te versnellen. Hierbij moet worden bedacht dat er op de kan-
torenmarkt vaak vele verschillende eigenaren zijn van de kantoorpanden en dat het gedrag van
de ene partij invloed kan hebben op de bedrijfseconomische resultaten van andere partijen. Zo
kunnen eigenaren belang hebben bij sanering door anderen, zodat een soort prisoners dilem-
ma kan ontstaan. Cordinatie vanuit bijvoorbeeld de regionale overheden kan dan nuttig zijn
om transformatie te bevorderen.
In deze studie is tevens geconstateerd dat incourante voorraad kan ontstaan die niet zonder
meer fysiek uit de markt zal worden gehaald. Voor de vraag- en aanbodverhoudingen op de
markt is deze voorraad weliswaar niet van belang het is geen effectieve voorraad meer maar
vanuit ruimtelijke overwegingen kan het wenselijk zijn dat deze voorraad daadwerkelijk fysiek
wordt onttrokken. In dat geval kan beleidsinterventie via regelgeving of via fnancile prikkels
nodig zijn om de gebouwen ook daadwerkelijk fysiek te onttrekken en de publieke ruimte te
herstellen of te verbeteren.
Ten slotte is in deze studie geconstateerd dat er vraag blijft naar nieuwe, hoogwaardige kantoor-
ruimte. Daarnaast verouderen kantoren en nieuwe wensen en eisen van kantoorgebruikers
doen hun intrede in de tijd. Voor een goed functionerende kantorenmarkt is het belangrijk om
deze dynamiek in kwaliteit de ruimte te bieden.
Daarbij geldt dat aantrekkelijk nieuw aanbod weliswaar de leegstand in andere kantoren
aanvankelijk kan doen toenemen, maar dit zal vanuit bedrijfseconomisch perspectief ook
aanleiding geven tot versnelde vernieuwing of herbestemming van deze kantoren. Het aan-
dachtspunt is hier vooral dat de nieuwe kantoren ook daadwerkelijk aantrekkelijke toevoegin-
gen zijn in relatie tot bestaande kantoren en locaties.
Beleid op regionaal niveau
In Zuid-Holland zal, net als in de rest van Nederland, een belangrijk deel van de kantorenvoor-
raad door veroudering incourant worden. Alhoewel bescheiden blijft het aantal kantoorbanen in
Groot Den Haag tot 2040 toenemen. Voor locaties met incourant vastgoed bestaat in theorie nog
potentie, zowel binnen als buiten de kantorenmarkt. Of dit in de praktijk ook mogelijk is, hangt
af van de specifeke kwaliteiten van deze locaties en de aansluiting bij gebruikerswensen.
In Groot Rotterdam rijst door een stagnatie van het aantal kantoorbanen na 2020 sterker de
vraag wat de potentie is van een verouderende kantorenvoorraad. Wanneer overheidsinterven-
tie wenselijk wordt, ligt het in de rede met de kenmerken van deze verschillende kenmerken
van de Zuid-Hollandse kantorenmarkt rekening te houden.
12
De juiste dosering van overheidsbeleid zal dus op regionale en lokale schaal moeten worden
bepaald, want zowel de uitdagingen voor het beleid als de mogelijkheden voor succesvolle
beleidsinterventies kunnen regionaal en lokaal zeer verschillend zijn.
13
1 Inleiding
In deze publicatie worden de resultaten gepresenteerd van een onderzoek naar (toekomstige)
vraag en aanbod in de kantorenmarkt binnen de provincie Zuid-Holland. Het onderzoek is uit-
gevoerd in opdracht van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (I&M) in het kader van het
Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren. Doel van het Actieprogramma is om tot een
gezonde kantorenmarkt te komen.

Om in de kantorenmarkt tot een betere afstemming te kunnen komen, dient zicht te zijn op de
(toekomstige) verhouding tussen vraag en aanbod. Het EIB heeft daarvoor de markt verkend met
een doorkijk naar 2020 en 2040. Nederland is in dit landelijk dekkende onderzoek opgedeeld in
dertien kantorenregios. Het onderzoek is uitgewerkt in acht rapporten en een landelijke samen-
vatting. Voorliggend rapport over de provincie Zuid-Holland is daar n van.
In de marktverkenningen is gebruik gemaakt van het kantorenmodel dat het EIB in 2011 heeft
ontwikkeld. Het model gaat uit van (toekomstige) vraag- en aanbodverhoudingen en beschrijft
vervolgens een verwachte marktdynamiek. Het model schetst hiermee toekomstscenarios voor
de kantorenmarkt en kan trendbreuken en beleidsinterventies doorrekenen. Decentrale overhe-
den en marktpartijen kunnen dit inzicht gebruiken bij het opstellen van lokaal/regionaal
kantorenbeleid om te komen tot een effectief kwalitatief voorraadbeleid met een gezond
evenwicht tussen vraag en aanbod.
In deze rapportage wordt ingegaan op de volgende vragen:
Welke aanpak is gevolgd?
Wat is de uitgangssituatie voor de kantorenmarkt, in termen van leegstand?
Hoe ontwikkelt de vraag naar kantoren zich?
Welke marktdynamiek mag worden verwacht gezien de huidige leegstand en de verwachte
vraagontwikkeling?
Wat zijn de belangrijkste onzekerheden in de vooruitzichten en hoe kan daarmee om worden
gegaan?
14
15
2 Aanpak
Traditioneel richten analyses van de kantorenmarkt zich op de vraag naar kantoren en de
bijbehorende ruimtebehoefte. De kantorenmonitor richt zich ook op de vraag, maar analyseert
deze vraag vervolgens in samenhang met het aanbod. Het model maakt het mogelijk verschillen
tussen (ex ante) vraag en aanbod te laten doorwerken in prijsveranderingen die vervolgens
terugkoppelen naar vraag en aanbod en die substituties tussen verschillende segmenten op de
kantorenmarkt oproepen. Door rekening te houden met zekere prijsstarheden kunnen ook
volume-effecten als (langdurige) leegstand ontstaan. In fguur 2.1 zijn de samenhangen grafsch
nog eens weergegeven.
De kantorenmarkt is een heterogene markt
Uit de empirie kan worden afgeleid dat kantorenmarkten een duidelijke regionale dimensie
kennen. Daarnaast zijn binnen regios verschillende locatietypen en kwaliteitssegmenten te
onderscheiden die in meer of mindere mate substituten voor elkaar vormen. In de analyses is
hier op de volgende wijze mee omgegaan:
Nederland is opgedeeld in dertien kantorenregios, waarin binnen Zuid-Holland twee regios
worden onderscheiden: Groot Den Haag en Groot Rotterdam.
Het gebruikte model kent drie locatietypen: centraal, overig en formeel.
Binnen de locatietypen wordt uitgegaan van drie kwaliteitssegmenten: A, B en C. In totaal
kent de markt dus negen segmenten (drie kwaliteitsklassen en drie locatietypen).
Figuur 2.1 Aanpak: confrontatie tussen vraag en aanbod per segment
Bron: EIB
Werkgelegenheid
Aanbod (m
2
)
Kantoorbanen
Vraag (m
2
)
Leegstand

en
prijzen
N
i
e
u
w
b
o
u
w
O
n
t
t
r
e
k
k
i
n
g
e
n
T
e
r
u
g
k
o
p
p
e
l
i
n
g
e
n
Vraag
Aanbod
Model: confrontatie vraag en aanbod
16
Huurprijzen zijn leidend voor de segmentering naar kwaliteit (zie bijlage A).
Het kantorenmodel vertaalt de schaarsteverhoudingen per segment in prijsmutaties en
volume-effecten: nieuwbouw, transformaties en leegstand.
Hierbij wordt rekening gehouden met terugkoppelingen en samenhangen in de voorkeuren
en het gedrag van marktpartijen in relatie tot de segmenten.
Ook wordt rekening gehouden met de economische en technische veroudering van kantoor-
gebouwen. Elk jaar verschuift gemiddeld 3% van de voorraad een segment omlaag, van A
naar B en van B naar C.
Na een technische levensduur van (gemiddeld) 70 jaar verdwijnt een gebouw als incourante
leegstand uit het C-segment. Het kantoor geldt als leegstand maar heeft geen (directe) invloed
meer op de marktverhoudingen.
Nieuwbouw wordt toegevoegd in elk van de segmenten A en B. Transformaties kunnen in elk
segment worden gerealiseerd (zie fguur 2.2).
Onderscheid naar drie locatietypen
De dynamiek en situatie op de kantorenmarkt is sterk locatiegebonden. In het onderzoek is
onderscheid gemaakt naar drie locatietypen: centrale, formele en overige locaties.
1. Op centrale locaties bevinden zich kantoren in de stadscentra en rond de centrale trein-
stations bij de binnenstad.
2. Formele locaties omvatten de kantoorconcentraties op de echte werklocaties zoals kantoren-
wijken en bedrijventerreinen.
3. De rest van de markt wordt gezien als overige locaties. Bij kantoren op overige locaties kan
worden gedacht aan op zichzelf staande, verspreide kantoren in woonwijken of in een
buitengebied.
Over het algemeen bepalen formele locaties ongeveer 40% tot 50% van een regionale markt.
Centrale en overige locaties bepalen elk ongeveer de helft van de rest van de markt. Zoals
aangegeven, binnen de locatietypen wordt onderscheid gemaakt naar een A-segment (top van
de markt), een B- en een C-segment. De verdeling naar kwaliteitssegmenten A, B en C is op
Figuur 2.2 Segmenten in beeld
Bron: EIB
Centraal A Formeel A
Centraal B Formeel B Overig B
Centraal C Formeel C
Economische
veroudering
Economische
veroudering
Nieuwbouw
Nieuwbouw
Transformatie
Transformatie
Transformatie
Incourant
Vraag
A Overig
Overig C
17
basis van 20:40:40 (zie tabel 2.1). Voor kantorenregios buiten de Randstad is vanwege de gerin-
gere marktomvang van twee gelijke kwaliteitssegmenten A en B per locatietype uitgegaan.
Tabel 2.1 Segmentering van de markt (indicatieve %- verdeling)
Bron: EIB
Locaties Kwaliteitsklassen
A (20%) B (40%) C (40%)
1. Centrale locaties (30%) x x x
2. Formele locaties (40%) x x x
3. Overige locaties (30%) x x x
Segmentering empirisch onderbouwd
Het gedrag van gebruikers is leidend voor de indeling naar segmenten. De segmentering is
onderbouwd door tussen 1996 en 2010 de vestigingslocatie te volgen van ongeveer de helft van
alle kantoorgebruikers. Gebruikersgroepen hebben specifeke voorkeuren als het gaat om het
type segment. Gebruikers blijken in de eerste plaats voor een locatietype te kiezen (centraal,
overig en formeel). Vervolgens wordt gekozen voor de kwaliteit van het kantoor (A, B en C). Bij
deze laatste afweging spelen prijs en huisvestingsbudget ook een grotere rol.
De mobiliteit van kantoorgebruikers is binnen een locatietype dan ook groter dan tussen
locaties. Zo verhuizen gebruikers op een centrale A-locatie in de praktijk niet naar een formele
C-locatie. Wanneer zij van een centrale A-locatie verhuizen, dan keren de gebruikers in de
meeste gevallen terug op een andere centrale A-locatie. In enkele gevallen wordt verhuisd naar
een centrale B-locatie. Nog minder vaak wordt verhuisd naar een andere (formele of overige)
A-locatie. Omgekeerd verhuizen organisaties ook niet van een formele C-locatie naar een
centrale A-locatie. Wel is de opwaartse mobiliteit groter dan de neerwaartse mobiliteit. Dat wil
zeggen dat gebruikers van deze formele C-locatie eerder naar een B- of zelfs A-locatie verhuizen
dan omgekeerd, bij gelijkmatig dalende prijzen. Enkele uitkomsten van deze verhuisanalyse zijn
samengevat in bijlage B.
Vestigingsgedrag van gebruikers leidend
De segmenten blijken een eigen gebruikersprofel te hebben. In de kantorenmarkt van Zuid-
Holland maken kantoororganisaties in de Handel en Industrie (gemiddeld) een andere afweging
in hun huisvestingsgedrag dan Overheid en Non-proft organisaties. Het afwijkend vestigingsge-
drag van gebruikers in Groot Den Haag en Rotterdam blijkt uit fguur 2.3 en fguur 2.4. Deze
fguren laten het ruimtegebruik van verschillende sectoren in de kantorenmarkt zien.
Overheid en Non-proft is in Den Haag veruit de grootste sector, terwijl deze sector in Rotterdam
op de derde plaats komt. Het vestigingsgedrag is wel vergelijkbaar. Zowel in Den Haag en
Rotterdam is de sector op de centrale locaties over- en op de formele locaties ondervertegen-
woordigd. Handel en Industrie is in Rotterdam een grote gebruiker. Opmerkelijk is de oververte-
genwoordiging van deze sector op overige A-locaties in Rotterdam en op centrale A-locaties in
Den Haag. Deels zal dit een specifeke vestigingsvoorkeur weerspiegelen. Deels heeft dit te
maken met het opdelen naar negen segmenten. De centrale A- en overige A-locaties zijn relatief
klein waardoor enkele grote gebruikers (hoofdkantoren) het profel van deze locaties bepalen.
Denk bijvoorbeeld aan de grote kantoren van Unilever, Shell en Siemens op de centrale locaties
in beide markten. Banken en Verzekeraars zijn in Rotterdam met name op centrale locaties
gevestigd, in Den Haag is dit vestigingspatroon meer verdeeld over de markt, waarbij een lichte
voorkeur voor A-locaties bestaat. Hoe de segmenten zich verder tot elkaar verhouden op ken-
merken als omvang, leegstand en prijzen, komt in volgende hoofdstukken aan de orde.
18
Figuur 2.3 Verdeling van sectoren naar segmenten Groot Den Haag
Bron: LISA, EIB
Centraal A Centraal B Overig Overig B Formeel A Formeel B
Handel en Industrie Banken en Verzekeraars Zakelijke en ICT dienstverlening
Centraal C Formeel C Overig C A
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
%
Figuur 2.4 Verdeling van sectoren naar segmenten Groot Rotterdam
Bron: LISA, EIB
Centraal A Centraal B Overig A Overig B Formeel A Formeel B
Handel en Industrie Banken en Verzekeraars Zakelijke en ICT dienstverlening
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
%
19
3 Uitgangssituatie: hoge leegstand
In dit hoofdstuk komt de aanbodzijde van de markt aan de orde. Onder de aanbodzijde van de
markt vallen ontwikkelingen in de kantorenvoorraad, zoals leegstand en nieuwbouwproductie.
In een eerste analyse wordt de historische ontwikkeling van voorraad, leegstand en nieuwbouw
geschetst, met een onderscheid naar de gegeven segmenten. Vervolgens wordt ingegaan op de
veroudering van de voorraad. De veroudering van kantoren is relevant voor de op te stellen
marktverkenningen van vraag en aanbod, die in hoofdstuk 5 aan de orde komen. Vooruitlopend
op deze ramingen wordt, uitgaande van een zekere technische en economische veroudering,
alvast een doorkijk gegeven van de verwachte ontwikkeling in de voorraad tot 2020 en 2040.
3.1 Historisch beeld
De kantorenvoorraad is in het verleden sterk gegroeid, gekenmerkt door hoge nieuwbouwvolu-
mes en na 2000 een sterk oplopende leegstand. De totale kantorenvoorraad in de provincie
Zuid-Holland beslaat 13,3 miljoen m
2
vvo (Rudolf Bak, medio 2011).
Gezien in 1990 de kantorenvoorraad 9,2 miljoen m
2
bedraagt, is sprake van een toename van 4,2
miljoen m
2
. Een toename van bijna 50%. Aangezien de onttrekkingen over dezelfde periode
ongeveer 760.000 m
2
bedragen, betekent het dat een nieuwbouwproductie is gerealiseerd van
bijna 5,0 miljoen m
2
.
Voorraaduitbreiding vooral op formele locaties
Het merendeel van de voorraaduitbreiding heeft plaatsgevonden op de formele locaties. Waar in
1990 de locatietypen elk een ongeveer gelijk aandeel in de voorraad hadden, is in 2010 de
voorraad formeel groter dan de centrale en overige locaties samen. Het geschetste beeld is
overigens gelijk voor Den Haag en Rotterdam (fguur 3.1 en fguur 3.2). Voor een nadere analyse
van de segmenten in enkele grote regionale kernen en locaties, zie bijlage C.
Figuur 3.1 Ontwikkeling van de kantorenvoorraad Groot Den Haag (m vvo)
Bron: Bak, Vastgoedmarkt, EIB
Centraal A Centraal B Centraal C Overig A Overig B
Overig C Formeel A Formeel B Formeel C
-
1.000.000
2.000.000
3.000.000
4.000.000
5.000.000
6.000.000
7.000.000
8.000.000
9.000.000
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
20
Ook de leegstand op formele locaties gegroeid
De aanbod- oftewel leegstandscijfers zijn ontleend aan de statistieken van Vastgoedmarkt en
Rudolf Bak. De leegstand in Groot Den Haag schommelt tussen 1990 en 1997 ongeveer rond
450.000 m
2
(fguur 3.3). Het leegstandspercentage bedraagt in deze periode 6 7%. De percenta-
ges blijven in de buurt van een frictieleegstand van 5%. Na 1997 loopt de leegstand verder terug.
Figuur 3.2 Ontwikkeling van de kantorenvoorraad Groot Rotterdam (m vvo)
-
1.000.000
2.000.000
3.000.000
4.000.000
5.000.000
6.000.000
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
Figuur 3.3 Leegstand 1990-2010, Groot Den Haag (m vvo)
Bron: Bak, EIB
-
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
Centraal Formeel Overig
21
Na 2000 is sprake van een omgekeerd beeld. De leegstand loopt langzaam op, door een aantrek-
kende nieuwbouwproductie en het tegelijkertijd afremmen van de vraag. Het is de typische
varkenscyclus voor de kantorenmarkt. Toch blijven de marktverhoudingen in Groot Den Haag
relatief lang gezond. Het duurt tot 2009 voordat de leegstandspercentages boven 10%
uitkomen.
In 2010 (per 1 januari 2011) bedraagt de leegstand meer dan een miljoen m
2
(rond 13% van de
voorraad). De leegstand neemt voornamelijk toe op formele locaties, waar bijna 60% van de
leegstand is geconcentreerd.
De leegstand in Groot Rotterdam is in de periode 1990 tot 1997 relatief stabiel en ligt tussen
280.000 en 380.000 m
2
. De leegstandspercentages variren in deze periode tussen 7 en 8%. In lijn
met het landelijke beeld volgt na 1997 een afname van de leegstand om in 2001 een dieptepunt
te bereiken van 4,0%. Na 2001 loopt de leegstand snel op, in lijn met de recessies van 2003 en
2009. In 2010 (per 1 januari 2011) bedraagt de leegstand 770.000 m
2
, wat 14% van de voorraad is
(fguur 3.4). De meeste leegstand zit op formele en centrale locaties, met in beide locaties een
aandeel van ongeveer 40% in het totaal.
Leegstand versus aangeboden kantoorruimte
Als indicatie van de leegstand wordt gekeken naar de aangeboden hoeveelheid beschik-
bare (te huur bestaande kantoorruimte. De aangeboden kantorenvoorraad en leegstand
komen niet helemaal overeen. Niet alle beschikbare voorraad hoeft daadwerkelijk leeg te
staan. Gemiddeld staat tussen 80 en 90% van het beschikbare aanbod fysiek ook leeg. Aan
de andere kant is ook weer niet alle leegstand aangemeld als beschikbaar. Het kan gaan
om gebouwen die gedeeltelijk in gebruik zijn of verouderde gebouwen die eenvoudig niet
meer worden aangeboden op de markt. Dit is de zogenaamde verborgen leegstand. De
aanbod- oftewel leegstandscijfers zijn ontleend aan de statistieken van Vastgoedmarkt en
Rudolf Bak.
Figuur 3.4 Leegstand 1990-2010, Groot Rotterdam (m vvo)
Bron: Bak, EIB
-
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
900.000
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
22
Leegstand nog van relatief goede kwaliteit
Binnen de locatietypen is de leegstand gemiddeld genomen het laagst in het A-segment (fguur
3.5). Kwalitatief is dit dan ook het beste segment, met recent toegevoegde nieuwbouw of bestaan-
de kantoren op de beste locaties.
Het landelijke beeld en ook dat van Den Haag is, dat op centrale en overige locaties de leegstand
absoluut en relatief gezien beperkt is. De centrale locaties in Rotterdam zijn een uitzondering,
waar het stadscentrum en stationsgebied relatief veel leegstand kennen (fguur 3.6). In beide
regios bevindt de meest leegstand zich echter op de formele locaties. Het formele C-segment kent
de meeste leegstand maar het verschil met het betere A- en-B segment is minder groot dan zou
worden verwacht.
Een groot deel van de leegstaande voorraad is blijkbaar nog van relatief goede kwaliteit. Verwacht
mag worden dat op langere termijn deze kwalitatief goede kantoren gaan concurreren met de
C-segmenten en de leegstand in de markt zich hier ook steeds meer zal concentreren.
In Groot Rotterdam is ook veel leegstand op centrale A-locaties, wat opmerkelijk is. Blijkbaar is
ook hier de leegstaande voorraad nog van relatief goede kwaliteit.
Nieuwbouwproductie
In Groot Den Haag volgt de nieuwbouwproductie een duidelijke cyclus. De pieken vallen rond
1990, 2000 en 2008. Cumulatief is 3 miljoen m
2
nieuwbouw gerealiseerd, waarvan het meeste is
ontwikkeld op formele locaties (fguur 3.7).
Figuur 3.5 Leegstand naar segment in 2010, Groot Den Haag (1.000 m vvo)
0
50
100
150
200
250
300
23
Figuur 3.6 Leegstand naar segment in 2010, Groot Rotterdam (1.000 m vvo)
Figuur 3.7 Nieuwbouw 1990-2010, Groot Den Haag (m vvo)
Bron: Bak, EIB
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
-
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
24
In Groot Rotterdam is in 1990 sprake van een piek in de nieuwbouwontwikkeling. Daarna valt de
productie terug tot duidelijk onder 100.000 m
2
per jaar. Herstel volgt pas in 1998. Met de hoog-
conjunctuur richting de eeuwwisseling neemt de productie sterk toe. Ook na de eeuwwisseling
blijft de nieuwbouwproductie hoog en komt gemiddeld op iets meer dan 100.000 m
2
per jaar. In
totaal is in Rotterdam 2,0 miljoen m
2
nieuwe kantoren ontwikkeld tussen 1990 en 2010. Het
meest is gebouwd op formele locaties, met gemiddeld 65% van de totale nieuwbouw (fguur 3.8).
3.2 Rekening houden met veroudering
In de verwachte ontwikkeling van de kantorenvoorraad wordt rekening gehouden met veroude-
ring. Kantoren verouderen, verliezen langzaam aan kwaliteit en raken uiteindelijk voor gebruik
ongeschikt (incourant).
Rekening houdend met deze veroudering is de huidige voorraad geprojecteerd naar 2020 en
2040 (zie tabel 3.1 en tabel 3.2). Het is dus geen raming van de voorraad, omdat met nieuwbouw-
ontwikkeling en transformaties nog geen rekening is gehouden. Dit volgt in hoofdstuk 5,
wanneer aanbod en vraag met elkaar worden geconfronteerd.
In het referentiejaar 2010 is de kantorenvoorraad bekend naar locatietype. Binnen de locaties is
de voorraad verdeeld naar de A-, B- en C-kwaliteitssegmenten op basis van de 20:40:40 verde-
ling. In 2010 omvat het centrale A-segment in Groot Den Haag bijvoorbeeld 474.000 m
2
. Dit is het
kleinste segment, ook in Groot Rotterdam (406.000 m
2
). De grote formele B- en C-segmenten
omvatten hetzelfde aantal m
2
. In 2020 neemt het centrale A-segment af. Door veroudering
hebben centrale A-gebouwen aan kwaliteit verloren. Deze gebouwen zijn als het ware afgezakt
naar het B-segment. Het formele B-segment is ook kleiner geworden. Een deel van de gebouwen
is naar het C-segment gezakt, maar het segment is aangevuld met oudere gebouwen uit het
A-segment. Het C-segment is door de toestroom van gebouwen uit het B-segment juist sterk
gegroeid in 2020. Overigens zwakt deze groei tot 2040 weer sterk af. Dit komt omdat ook uit het
C-segment weer gebouwen verdwijnen. Afhankelijk van de leeftijd van de gebouwen, raakt een
deel van de voorraad geleidelijk technisch verouderd en ongeschikt voor gebruik. Deze incou-
rante voorraad doet voor de marktverhoudingen niet meer mee en wordt uit het C-segment
gehaald.
Figuur 3.8 Nieuwbouw 1990-2010, Groot Rotterdam (m vvo)
Bron: Bak, EIB
-
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
25
Tabel 3.1 Raming van het aanbod naar segmenten, Groot Den Haag, 1.000 m
2
Bron: Bak, EIB
2010 2020 2040
Centraal A 474 408 301
B 949 878 740
C 949 1.073 1.198
Overig A 361 281 169
B 723 633 468
C 723 842 859
Formeel A 737 543 295
B 1.473 1.254 865
C 1.473 1.696 1.676
Totaal 7.862 7.608 6.571
Tabel 3.2 Raming van het aanbod naar segmenten, Groot Rotterdam, 1.000 m
2
Bron: Bak, EIB
2010 2020 2040
B 812 751 634
C 812 875 752
Overig A 208 162 97
B 417 365 270
C 417 481 502
Formeel A 481 355 193
B 962 819 565
C 962 1.175 1.271
Totaal 5.477 5.332 4.542
Toelichting op ramingsprocedure
In de ontwikkeling van de omvang van de segmenten wordt dus rekening gehouden met
economische veroudering en de technische levensduur van gebouwen. Economische veroude-
ring houdt in dat bestaande gebouwen geleidelijk aan kwaliteit verliezen. Gebouwen zakken
langzaam van het hogere naar het lage segment. Op basis van een verwachte technische
levensduur van gebouwen wordt de technische veroudering geraamd. De technische verouderde
voorraad raakt incourant en verdwijnt uit het C-segment.
26
De economische veroudering bepaalt hoe snel gebouwen van het A-segment naar het
B-segment en vervolgens (indien van toepassing) naar het C-segment zakken. De snelheid van
deze economische veroudering is empirisch bepaald door de historische huurontwikkeling van
specifeke gebouwen te volgen ten opzichte van de hoogste markthuren.
Een gebouw dat economisch veroudert verliest jaarlijks waarde ten opzichte van de top van de
markt, waar nieuwbouw of unieke panden bepalend zijn. De analyse komt neer op een repea-
ted sales analyse per segment: hoe is de ontwikkeling van de huur binnen elk segment ge-
weest? Deze ontwikkeling wordt vergeleken met de ontwikkeling van de hoogste markthuren.
Samengevat blijken gebouwen op centrale locaties in huurontwikkeling gemiddeld 0,5% per jaar
achter te blijven bij de marktindex. Gebouwen op formele locaties verouderen beduidend sneller
en blijven gemiddeld 1% per jaar achter bij de markthuur. Dit is binnen de context van het
gebruikte model vertaald naar de veroudering van gebouwen uit de bijbehorende segmenten.
Op centrale locaties verschuift per jaar gemiddeld 1,5% van de voorraad naar een segment lager.
Op formele locaties verdwijnt jaarlijks gemiddeld 3% van de voorraad naar een segment lager.
Overige locaties zitten met een jaarlijkse afname van 2,5% op de voorraad in de hogere segmen-
ten hier tussenin.
Aanname 2: technische veroudering
In het ramen van de voorraad naar segmenten is rekening gehouden met technische veroude-
ring van de voorraad. Aangenomen is dat gebouwen op centrale, overige en formele locaties een
gemiddelde technische levensduur kennen van respectievelijk 65, 75 en 85 jaar. Dit is zuiver een
aanname op basis van de vastgestelde economische veroudering en expert opinions. Empirisch
gezien is weinig bekend over onttrekkingen en dit biedt dus nauwelijks houvast (zie bijlage D).
Aan het eind van de levensduur wordt het gebouw markttechnisch aan de voorraad onttrokken.
De onttrekkingen vinden plaats in het C-segment. Dit impliceert overigens niet dat wordt
verwacht dat het gebouw ook daadwerkelijk fysiek wordt gesloopt. De aanname houdt in dat de
gebouwen technisch gezien niet meer voldoen om als kantoor in gebruik te zijn en daarom
buiten de markt zullen vallen. Ook het (grote) belang en de gevoeligheid van deze aannames
rond onttrekkingen komt in hoofdstuk 6 nog aan de orde.
27
4 Verwachte kantorenvraag
Dit hoofdstuk beschrijft de vraag naar kantoorruimte in de provincie Zuid-Holland. Onder de
vraag naar kantoren wordt de totale ruimtevraag van kantoorgebruikers verstaan. Na een
toelichting op deze defnitie wordt de ontwikkeling van de ruimtevraag geanalyseerd. Dit omvat
kantoorwerkgelegenheid en het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorwerknemers. Vervolgens
wordt op basis van deze parameters een raming opgesteld van de ruimtevraag tot 2020 en 2040,
naar sector en naar marktsegmenten.
4.1 Begripsbepaling
In de kantorenmarkt lopen verschillende defnities van de vraag naar kantoren door elkaar
heen. De kantorenmarkt is het werkterrein van uiteenlopende organisaties met uiteenlopende
belangen, achtergronden en werkterreinen, waarbij iedere organisatie zijn eigen focus op (een
deel van) de kantorenvraag heeft. De defnitie van de vraag in dit rapport betreft de kantoor-
ruimte die daadwerkelijk in gebruik is. De ruimtevraag volgt uit het aantal werknemers in de
kantorenmarkt en het gemiddelde vloeroppervlak dat een werknemer in gebruik heeft. De
analyse en de raming van het kantoorgebruik richt zich dan ook op deze twee parameters. De
kantoorhoudende werkgelegenheid wordt daarbij in samenhang gezien met de demografsche
ontwikkeling en de algemene werkgelegenheidsgroei. Schematisch is dit weergegeven in
fguur 4.1.
Figuur 4.1 Schema opbouw ruimtevraagraming
Bron: CPB, EIB
Bevolking
Beroepsbevolking
Werk-
gelegenheid
Kantoor-
banen
Kantoor-
banen
per
kantoorbaan
Vraag
= x
m
2
28
4.2 Vraag naar kantoorruimte
De vraag naar kantoorruimte in Zuid-Holland is tussen 1990 en 2010 sterk gegroeid. Het ruimte-
gebruik neemt in Den Haag toe van 5,9 naar 6,9 miljoen m
2
tussen 1996 en 2010. In Rotterdam
neemt de vraag toe van 3,8 naar 4,7 miljoen m
2
.
De belangrijkste oorzaak van deze groei van de ruimtevraag komt voort uit de toename van het
aantal kantoorbanen. In Den Haag neemt het aantal kantoorbanen toe met 66.000 tussen 1996
en 2010. In Rotterdam bedraagt de groei 41.000 (tabel 4.1 en tabel 4.2). Relatief is de groei in
Rotterdam en Den Haag vergelijkbaar. De groei van het aantal kantoorbanen komt enerzijds
voort uit de absolute groei van de totale werkgelegenheid. Anderzijds werken er onder invloed
van de verkantorisering ook relatief iets meer mensen in een kantoor. Het aandeel kantoorba-
nen in Den Haag bedraagt 31% van het totaal in 2010. Dit wil zeggen dat in Den Haag momen-
teel bijna n op de drie werknemers in een kantoor werkt. In Rotterdam werkt bijna een kwart
van de werknemers op kantoor.
Tabel 4.1 Kantorenvraag Groot Den Haag
Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag
kantoorbanen in het totaal per werknemer (mln m
2
vvo)
(1.000) (%) (m
2
vvo)
1996
1
227 28 25,9 5,9
2000 274 31 24,5 6,7
2010 293 31 23,7 6,9
1 De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheids-
Tabel 4.2 Kantorenvraag Groot Rotterdam
kantoorbanen in het totaal per werknemer (mln m
2
vvo)
(1.000) (%) (m
2
vvo)
1996
1
163 21 23,1 3,8
2000 198 24 22,1 4,4
2010 204 22 23,0 4,7
1 De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheids-
29
Ruimtegebruik per werknemer niet meer afgenomen vanaf 2000
Het gemiddeld ruimtegebruik van de kantoorgebruikers is afgenomen ten opzichte van 1996.
Gemiddeld heeft een kantoorgebruiker 23,7 m
2
vvo in gebruik in Den Haag, in Rotterdam is het
gemiddelde 23,0 m
2
. Het gemiddeld ruimtegebruik van de kantoorgebruikers is (licht) afgeno-
men ten opzichte van 1996. De afname van het ruimtegebruik vindt grotendeels plaats tussen
1996 en 2000. De markt is krap in die periode, met lage leegstandscijfers, terwijl de kantoorwerk-
gelegenheid wel fors groeit. Deze groei wordt voor een groot deel in bestaande kantoren opge-
vangen, waardoor gemiddeld genomen het ruimtegebruik afneemt.
Na de eeuwwisseling is, mede door een afgenomen werkgelegenheidsgroei en een ruimer
aanbod van nieuwe kantoren, het gemiddeld ruimtegebruik minder sterk gaan afnemen in Den
Haag en zelfs weer iets toegenomen in Rotterdam. Deze omslag is niet onverwacht. De markt-
verruiming, met een forse toename van de leegstand en een huurprijsdaling, heeft normaal
gesproken een positief effect op de kantorenvraag
2
.
Huurders profteren, kiezen voor betere kantoren op betere locaties en nemen gemiddeld ook
wat meer ruimte in gebruik. Eigenlijk is het opmerkelijk dat deze ontwikkeling niet duidelijker
zichtbaar is. Wellicht dat in deze periode ruimtebesparende trends enig tegengewicht hebben
geboden. Hierbij kan worden gedacht aan een effcinter ruimtegebruik door andere werkcon-
cepten. Ook kostenbesparing kan een rol hebben gespeeld.
4.3 Vraagsectoren en marktsegmentering
Differentiatie naar sectoren
De gebruikers in de kantorenmarkt zijn onderverdeeld naar verschillende vraagsectoren. De
basis voor de sectorindeling is de Standaard Bedrijfsindeling (SBI 2008) van het CBS (zie bijlage E).
De vraagsectoren zijn
Handel en Industrie
Zakelijke en ICT dienstverlening
Banken en Verzekeraars
Overheid en Non-proft
De ruimtevraag van de vier sectoren is op dezelfde wijze ontleed als de totale ruimtevraag. Per
sector zijn het aandeel kantoorwerkgelegenheid, het aantal kantoorbanen, het gemiddeld
2 Brounen, D. & Jennen, M. (2009a), Local offce rent dynamics. A tale of ten cities. The Journal of real estate fnance
and economics, 39: 385-402; Brounen, D., P. Hendershott & Jennen, M. (2009b), Asymmetric properties of offce
rent adjustment. The Journal of real estate fnance and economics: 39: 336-358.
Tabel 4.3 Kantorenvraag Groot Den Haag naar sectoren, 2010
kantoorbanen in het totaal per werknemer (mln m vvo)
(1.000) (%) (m
2
vvo)
Handel en Industrie 54 15 25,5 1,4
Zakelijke en ict dienstverlening 95 53 22,6 2,1
Banken en verzekeraars 16 64 25,3 0,4
Overheid en Non-proft 128 35 23,6 3,0
Totaal 293 32 23,7 6,9
30
ruimtegebruik per werknemer en de totale ruimtevraag bepaald. De resultaten voor 2010 zijn
samengevat in tabel 4.3 en tabel 4.4.
Gemeten naar het aantal kantoorbanen is de sector Overheid en Non-proft het grootst in Groot
Den Haag. In die sector werken 128.000 werknemers die opgeteld 3,0 miljoen m
2
in gebruik
hebben. In Rotterdam is de sector Zakelijke en ict dienstverlening met een ruimtevraag van 1,6
miljoen m
2
het grootst. De sector Banken en Verzekeraars is de kleinste sector, met een ruimte-
gebruik van respectievelijk 400.000 en 500.000 m
2
voor Den Haag en Rotterdam. Opmerkelijk is
dat in deze sector met 64 en 69% meer dan de helft van de werkgelegenheid kantoorgebonden is.
Tabel 4.4 Kantorenvraag Groot Rotterdam naar sectoren, 2010
(1.000) (%) (m
2
vvo)
Handel en Industrie 68 16 20,8 1,4
Zakelijke en ict dienstverlening 66 43 24,0 1,6
Banken en verzekeraars 20 69 24,0 0,5
Overheid en Non-proft 52 22 23,2 1,2
Totaal 206 24 23,0 4,7
Analyses op pandniveau
Voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad is tussen 1996 en 2010 bekend hoeveel
mensen er werkzaam waren en wat de economische achtergrond (SBI) van deze werkgele-
genheid was. De analyses zijn gebaseerd op LISA werkgelegenheidscijfers en cijfers over de
kantorenvoorraad van Rudolf Bak. Het gemiddeld ruimtegebruik en het aandeel kantoor-
werkgelegenheid zijn berekend door beide statistieken aan elkaar te koppelen. Deze
koppeling maakt het mogelijk om tussen 1996 en 2010 voor ongeveer de helft van de
kantorenvoorraad per kantoor te volgen hoeveel werknemers er werkten en welke econo-
mische achtergrond deze hadden. Voor een nadere toelichting op de gebruikte methodiek,
zie bijlage F.
4.4 Vraagraming
De vraagraming wordt opgebouwd vanuit de (verwachte) trends in demografe en werkgelegen-
heid en het ruimtegebruik van kantoorwerknemers.
De demografsche ontwikkeling is het vertrekpunt (zoals eerder weergegeven in fguur 4.1). De
demografsche ontwikkeling wordt vertaald naar werkgelegenheid, waarna de raming van de
kantorenvraag volgt.
Beroepsbevolking en werkgelegenheid blijven groeien in Zuid-Holland
De totale werkgelegenheid is tussen 1996 en 2010 toegenomen. Vooral in de periode 1996-2000 is
sprake geweest van een sterke werkgelegenheidsgroei. Na de eeuwwisseling neemt de groei
echter iets af (fguur 4.2). De oorzaak is vooral conjunctureel, gezien de recessie die zich na 2000
aandient. Daarna volgt herstel en komt de werkgelegenheid weer wat hoger uit.
31
Figuur 4.2 laat vanaf 2010 een raming zien. De ramingen hebben betrekking op de steekjaren
2020 en 2040. De tussenliggende jaren zijn als een trend weergegeven. De gevolgen van de
recente recessies en de voortdurende eurocrisis komen daarom niet in de fguur tot uitdrukking.
Onder invloed van de demografsche ontwikkeling gaat de groei van de beroepsbevolking
afvlakken. Voor deze verwachte demografsche ontwikkeling wordt aangesloten bij de landelijke
prognose van het CBS. De beroepsbevolking zal tot 2020 nog wat toenemen, maar de groei
betreft met name het leeftijdscohort van 65-75 jaar. De participatiegraad is laag in dit cohort, al
zal deze wel stijgen in de komende jaren. Per saldo zal de beroepsbevolking tot 2020 naar
verwachting nog licht kunnen toenemen.
De beschikbare beroepsbevolking bepaalt in grote mate ook de regionale werkgelegenheid maar
beide grootheden sluiten niet helemaal op elkaar aan. Een deel van de beroepsbevolking is
werkloos en een deel van de werkgelegenheid wordt ingevuld door mensen van buiten de regio.
Omdat er relatief meer werknemers in Zuid-Holland komen werken dan er werknemers ver-
trekken (een positief pendelsaldo), is de werkgelegenheid hoog ten opzichte van de beroepsbe-
volking.
De werkgelegenheid blijft naar verwachting ook in 2020 en 2040 relatief hoog. De totale werkge-
legenheid is in 2040 met 1,87 miljoen nagenoeg onveranderd ten opzichte van 2010 (fguur 4.2).
De werkgelegenheid ontwikkelt zich hiermee iets positiever dan de beroepsbevolking, doordat
op langere termijn rekening is gehouden met een lagere evenwichtswerkloosheid. Het pen-
delsaldo verandert in de raming nauwelijks en blijft positief.
Werkgelegenheid in de kantorenmarkt groeit harder
De geschetste werkgelegenheidsontwikkeling bepaalt mede de dynamiek in de kantorenmarkt.
Het aantal kantoorbanen neemt echter sterker toe dan de totale werkgelegenheid. De diensten-
sector is belangrijker geworden in de economie waardoor ook het aantal kantoorbanen relatief
snel is gegroeid. Ook buiten de dienstensectoren neemt het aandeel kantoorgebonden werkgele-
genheid toe. Hoewel deze trend de afgelopen tien jaar iets afzwakt, is in de prognoses rekening
gehouden met een verder toenemend aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid.
Figuur 4.2 Demografe en werkgelegenheidsontwikkeling, Zuid Holland, 1996-2010 en
steekjaren 2020/2040, aantal personen
Bron: CBS, CPB, EIB
-
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040
Totale bevolking (15-75 jaar)
Beroepsbevolking (15-75 jaar)
Werkgelegenheid (15-75 jaar)
32
Het aantal kantoorbanen neemt in Den Haag naar verwachting toe van 293.000 in 2010 tot
315.000 in 2020. Na 2020 neemt de werkgelegenheidsgroei af. In 2040 bedraagt de kantoorwerk-
gelegenheid 322.000 (zie tabel 4.5). In Rotterdam is tot 2020 sprake van een toename in het
aantal kantoorbanen. In 2040 daalt het aantal kantoorbanen echter weer naar 226.000.
Tabel 4.5 Kantorenvraag Groot Den Haag, 2010-2040
(1.000) (%) (m
2
vvo)
2010 293 31 23,7 6,9
2020 315 32 23,7 7,5
2040 322 34 23,7 7,6
Tabel 4.6 Kantorenvraag Groot Rotterdam, 2010-2040
(1.000) (%) (m
2
vvo)
2010 204 22 23,0 4,7
2020 234 25 23,0 5,3
2040 226 26 23,0 5,2
Aantal kantoorbanen bepalend voor ruimtebehoefte
Het aantal kantoorbanen en het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers bepalen de behoefte
aan m
2
s kantoorruimte. In de raming wordt met veranderingen in het ruimtegebruik van
kantoorwerknemers geen rekening gehouden. Omdat sprake is van zowel ruimtebesparende als
ruimtevergrotende trends in het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers is geen aanleiding
gevonden om af te wijken van de historische trends, die weinig ontwikkeling in het ruimtege-
bruik laten zien (zie ook navolgend kader). De toekomstige ruimtevraag wordt dan grotendeels
bepaald door het aantal kantoorbanen.
Met deze uitgangspunten zal de ruimtevraag de komende jaren toenemen, in Groot Den Haag
van 6,9 miljoen m
2
in 2010 naar 7,6 miljoen m
2
in 2040 en in Groot Rotterdam van 4,7 miljoen m
2

in 2010 tot 5,2 miljoen m
2
in 2040.
33
Gemiddeld ruimtegebruik van werknemers
Ruimtebesparing is actueel in de kantorenmarkt. Het huidige economische klimaat dwingt
organisaties er soms toe om op deze wijze op kosten te besparen. Deels spelen ook structu-
rele trends een rol, zoals een ontwikkeling als het nieuwe werken (HNW). Steeds verder-
gaande ICT-faciliteiten maken het verrichten van veel werkzaamheden minder plaatsge-
bonden. Thuiswerken en het delen van werkplekken kunnen het ruimtegebruik drukken.
De dalende trend in het ruimtegebruik blijkt, zoals eerder aangegeven, in beperkte mate
ook uit de empirie.
Maar hoewel in de praktijk veel aandacht uitgaat naar ruimtebesparende trends, is ook
sprake van tegengestelde ontwikkelingen. Zoals het steeds hogere opleidingsniveau van de
beroepsbevolking, het gemiddeld hogere functieniveau dat hierbij hoort en het hogere
ruimtegebruik van werknemers met een hogere functie. Daarnaast leidt ook een trend als
het nieuwe werken niet per defnitie tot minder ruimtegebruik. Weliswaar wordt vaak
bespaard op werkplekken, maar is weer meer behoefte aan andere ruimten, zoals verga-
derruimten, concentratieplekken en andere verblijfs- en ontmoetingsruimten. Vanwege
deze tegengestelde invloeden is in de ramingen met een onveranderd ruimtegebruik
gerekend. In een gevoeligheidsanalyse is een afnemend ruimtegebruik van 10% echter ook
verkend. De verwachte vraag naar kantoorruimte komt dan 10% lager uit. Vervolgens wordt
doorgerekend wat hiervan de consequentie is voor de ramingen van nieuwbouw, leegstand
en onttrekkingen (hoofdstuk 6).
Groei binnen sectoren ongelijk
De ontwikkeling van de ruimtevraag is per sector niet gelijk. Ondanks een relatief afnemend
belang van de werkgelegenheid bij het openbaar bestuur, blijft de totale werkgelegenheid in de
sector Overheid en Non-proft groeien. Deze groei komt vooral voort uit de verwachte toename
van de werkgelegenheid in de zorg. Tegelijkertijd laat de industriesector een (verder) afnemend
Figuur 4.3 Ruimtevraag naar sector, 1996-2010 en voor de steekjaren 2020/2040,
Groot Den Haag, 1.000 m
2
Bron: CBS, CPB, EIB
-
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040
Handel en Industrie
34
belang zien. Omdat zowel de zorg als de industrie geen echte kantorensectoren zijn, heeft deze
veranderende sectorstructuur per saldo een beperkte invloed op de totale ruimtevraag. Een
kantorensector als de Zakelijke en ICT-dienstverlening groeit nog licht naar de toekomst.
Banken en Verzekeraars blijven redelijk constant (fguur 4.3 en fguur 4.4). De ruimtevraag in de
sector Handel en Industrie zal naar verwachting afnemen, dit is vooral in Groot Rotterdam te
zien (fguur 4.4).
Werkgelegenheidsraming per sector
Voor het verdelen van de ramingen van de werkgelegenheid 2020/2040 over de vraagsec-
toren is aangesloten bij de recentste prognose op dit gebied, de WLO ramingen uit 2006. Op
basis van de groeicijfers per sector uit het Transatlantic Market scenario is het aandeel van
elke sector in de economie in 2020 en 2040 bepaald.
Vervolgens is gekeken of de ontwikkeling per COROP regio aansluit bij de historische
ontwikkeling van de sectoren in de regios. Voor de zorg onderdeel van Overheid en
Non-proft is daarnaast gekeken naar de ontwikkelingen van de zorgsector zoals ge-
schetst in Vier toekomstscenarios voor overheid en zorg van het CPB. Deze waren in lijn
met de historische trends. Voor de zorg blijkt de berekende toename van de werkgelegen-
heid consistent met de groei van bevolking ouder dan 75 jaar.
Raming naar segmenten
De raming van de ruimtevraag wordt vervolgens verdeeld naar de marktsegmenten. De histo-
rische verdeling van de vraagsectoren over de marksegmenten en de daarin gesignaleerde
trends worden gebruikt om de vraag ook in de toekomst naar segmenten te kunnen verdelen
(tabel 4.7 en tabel 4.8).
De vraag binnen een locatietype is naar prijsklassen verdeeld met het uitgangspunt dat de
verdeling tussen A:B:C neerkomt op ongeveer 20:40:40. Deze verdeling is niet constant. De
Figuur 4.4 Ruimtevraag naar sector, 1996-2010 en voor de steekjaren 2020/2040,
Groot Rotterdam, 1.000 m
2
Bron: CBS, CPB, EIB
-
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
1.800
2.000
1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040
Handel en Industrie
35
belangrijkste verschuiving in de toekomst treedt op doordat sectoren ten opzichte van elkaar in
omvang veranderen. De krimp in de Handel en Industrie gaat bijvoorbeeld ten koste van de
ruimtevraag in het formele C-segment. De groei van de Zakelijke en ICT-dienstverlening leidt tot
meer vraag naar de overige en formele (A)-locaties.
Tabel 4.7 Raming van de ruimtevraag naar segmenten, Groot Den Haag, 1.000 m
2
2010 2020 2040
B 878 941 969
C 858 916 941
Overig A 322 353 374
B 642 688 710
C 616 667 692
Formeel A 648 701 728
B 1.232 1.314 1.326
C 1.205 1.305 1.332
Totaal 6.817 7.329 7.528
Bron: Bak, EIB
Tabel 4.8 Raming van de ruimtevraag naar segmenten, Groot Rotterdam, 1.000 m
2
2010 2020 2040
B 758 801 754
C 689 746 706
Overig A 189 200 181
B 364 389 374
C 351 377 361
Formeel A 436 460 436
B 822 875 825
C 809 843 783
Totaal 4.707 4.985 4.689
Bron: Bak, EIB
36
De raming van de ruimtevraag vormt de input voor de marktanalyse met het kantorenmodel.
Vraag en aanbod worden dan met elkaar geconfronteerd waarna prijsreacties dynamiek in de
markt losmaken. Deze eerste raming van de ruimtevraag is dan ook niet gelijk aan het daadwer-
kelijke verwachte ruimtegebruik van kantoorgebruikers naar segmenten. Bij andere prijzen
maken gebruikers andere keuzes, er zal aan de aanbodzijde gereageerd worden, waardoor de
omvang van de segmenten anders kan uitvallen dan hier gepresenteerd.
37
5 Confrontatie tussen vraag en aanbod
De verwachte ruimtevraag in de kantorenmarkt is in hoofdstuk 4 afgeleid van de werkgelegen-
heidsontwikkeling en het gemiddelde ruimtegebruik van werknemers. In hoofdstuk 3 is de
aanbodzijde bekeken, met onder meer de huidige voorraadopbouw in de markt en de verwachte
invloed daarop van veroudering van kantoorgebouwen. In dit hoofdstuk worden deze analyses
van vraag en aanbod naast elkaar gezet en wordt met het kantorenmodel de marktdynamiek
verkend die onder invloed van deze verwachte marktverhoudingen zal ontstaan.
5.1 Verkenningen voor de kantorenmarkt 2010-2020-2040
De verhouding tussen vraag en aanbod zal een bepaalde dynamiek in de markt teweeg brengen.
Met het kantorenmodel wordt deze dynamiek verkend. Wanneer de projecties van vraag en
aanbod uit de voorgaande hoofdstukken naast elkaar worden gezet (tabel 5.1 en tabel 5.2), wordt
duidelijk dat de marktverhoudingen in de hogere segmenten zullen verkrappen. Wanneer geen
nieuwbouw wordt toegevoegd, zullen hier tekorten ontstaan. Aan de onderkant van de markt is
echter sprake van een ruime vraag-aanbodverhouding. Hier komen de prijzen onder druk om
extra gebruikers te trekken. De segmenten gaan met elkaar concurreren.
Tabel 5.1 Uitgangssituatie vraag en aanbod naar segmenten, Groot Den Haag, 1.000 m
2
Bron: Bak, EIB
2010 2020 2040
Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo
Centraal A 474 416 58 408 449 -41 301 456 -155
B 949 878 71 878 963 -85 740 992 -252
C 949 858 91 1.073 942 131 1.198 973 225
Overig A 361 322 39 281 360 -79 169 378 -209
B 723 642 81 633 700 -67 468 717 -249
C 723 616 107 842 679 163 859 701 158
Formeel A 737 648 89 543 706 -163 295 721 -426
B 1.473 1.232 241 1.254 1.335 -81 865 1.337 -472
C 1.473 1.205 268 1.696 1.324 372 1.676 1.340 336
Model rekent marktverhoudingen door
De toekomstige verhoudingen tussen vraag en aanbod worden met het model doorgerekend.
Het model simuleert de marktdynamiek en laat zien waar leegstand ontstaat en waar vraag
blijft naar nieuwbouw. De modeluitkomsten hebben betrekking op:
1. Leegstand
2. Kantoorruimte in gebruik
3. Nieuwbouwvraag
4. Transformaties
5. Prijzen
38
Deze resultaten zijn samengevat in tabel 5.3 en tabel 5.4. De resultaten voor de leegstand,
kantoorruimte in gebruik, nieuwbouwvraag en transformaties worden navolgend toegelicht.
In paragraaf 5.2 volgt een toelichting op de verwachte prijsontwikkeling.
Tabel 5.2 Uitgangssituatie vraag en aanbod naar segmenten, Groot Rotterdam, 1.000 m
2
Bron: Bak, EIB
2010 2020 2040
Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo
Centraal A 406 289 117 349 311 38 258 290 -32
B 812 758 54 751 860 -109 634 839 -205
C 812 689 123 875 809 66 752 803 -51
Overig A 208 189 19 162 213 -51 97 199 -102
B 417 364 53 365 415 -50 270 412 -142
C 417 351 66 481 404 77 502 400 102
Formeel A 481 436 45 355 487 -132 193 470 -277
B 962 822 140 819 934 -115 565 905 -340
C 962 809 153 1.175 888 287 1.271 836 435
Tabel 5.3 Modeluitkomsten, Groot Den Haag, 2010, 2020 en 2040
Bron: EIB
2010 2020 2040
1
1.000 m
2
1.000 m
2
1.000 m
2
Kantorenvoorraad, in dat jaar 7.862 8.292 8.471
Kantoorruimte in gebruik 6.817 7.873 8.036
Nieuwbouwvraag vanaf 2010 - 819 2.402
Transformatie vanaf 2010 - 122 247
Leegstand, in dat jaar 1.045 (13%) 685 (8%) 1.981 (23%)
- waarvan courant overaanbod 652 (8%) 0 (0%) 0 (0%)
- waarvan incourant 0 (0%) 267 (3%) 1.546 (18%)
Prijsmutatie t.o.v. prijsniveau 2010 0% -25% -25%
1 De ramingen 2020 en 2040 zijn puntschattingen. Dit betekent dat de uitkomsten voor 2020 en 2040 niet bij
elkaar opgeteld kunnen worden. De ramingen voor 2020 en 2040 zijn cumulatief en gelden de hele periode
vanaf 2010. Dat wil zeggen een 10-jaarsperiode van 2011 t/m 2020 en een 30-jaarsperiode van 2011 t/m 2040
39
Tabel 5.4 Modeluitkomsten, Groot Rotterdam, 2010, 2020 en 2040
Bron: EIB
2010 2020 2040
1
1.000 m
2
1.000 m
2
1.000 m
2
Leegstand, in dat jaar 771 (14%) 449 (8%) 1.374 (24%)
- waarvan in courant 0 (0%) 154 (3%) 1.087 (19%)
1 Toelichting op de leegstandsraming
De leegstand neemt af van 13 en 14% in 2010 tot 8% in 2020 en 2040. In deze
leegstandsraming is nader onderscheid gemaakt naar type leegstand. De gepre-
senteerde totale leegstand in de tabel bestaat uit een frictieleegstand, overaanbod
en een incourante voorraad.
Het leegstandspercentage bestaat uit de frictieleegstand van 5%. De markt is bij
deze leegstand in evenwicht. Het model genereert geen leegstandspercentage
onder deze 5%.
Een hogere leegstand kan daarentegen wel voorkomen. In enkele regios
buiten de Randstad komt na 2020 de leegstand duidelijk boven 5% uit. Dit is
leegstand die in theorie nog geschikt is voor gebruik, oftewel courant overaan-
bod. In de provincie Zuid-Holland is in 2020 en 2040 van overaanbod echter
geen sprake.
In de analyses is rekening gehouden met technische veroudering. Kantoren
raken geleidelijk technisch verouderd en voor gebruik ongeschikt. In de uitkom-
sten is dit gepresenteerd als incourante voorraad. De incourante voorraad is in
de tabel ook onderdeel van de totale leegstand. In de praktijk hoeft dit echter
geen leegstand te zijn. Incourante kantoren kunnen worden gesloopt, herbe-
stemd of vernieuwd. In 2040 zal naar verwachting 18% van de voorraad in Groot
Den Haag incourant raken. Voor Groot Rotterdam komt deze incourante voor-
raad in 2040 op 19%.
2 Kantorenvraag Zuid-Holland blijft groeien
De kantorenvraag neemt tot 2020 sterk toe. De kantoorruimte in Groot Den Haag
neemt toe van 6,8 naar 8,3 miljoen m
2
. In Groot Rotterdam neemt de kantoorruim-
te minder sterk toe van 4,7 naar 5,6 miljoen m
2
. Deels komt deze groei voort uit de
verwachte werkgelegenheidsgroei in de kantorenmarkt. Daarnaast wordt rekening
gehouden met een verwachte prijsdaling in de kantorenmarkt.
De lagere prijzen zullen gebruikers ertoe verleiden wat extra ruimte in gebruik
40
te nemen. De vraag is prijselastisch
3
. Na 2020 groeit de kantoorhoudende werk-
gelegenheid in Groot Den Haag minder sterk, waardoor ook het ruimtegebruik minder sterk
toeneemt en in 2040 uitkomt op 8,5 miljoen m
2
. In Groot Rotterdam daalt het ruimtegebruik
naar iets minder dan 5,5 miljoen m
2
.
3 Nieuwbouwvraag
Tot 2020 is een vraag naar nieuwbouw geraamd van 819.000 m
2
in Groot Den Haag en 602.000 m
2

in Groot Rotterdam. Tot 2040 komt de verwachte vraag naar nieuwe kantoren in totaal op 2,4
miljoen m
2
in Den Haag en 1,4 miljoen m
2
in Rotterdam.
Per jaar bedraagt de nieuwbouwvraag dus gemiddeld zon 80.000 m
2
in Den Haag en 47.000 m
2
in
Rotterdam. Ter vergelijking, de afgelopen twintig jaar bedroeg de nieuwbouwproductie in Groot
Den Haag gemiddeld 155.000 m
2
per jaar, waarbij rond de eeuwwisseling nieuwbouwvolumes
opliepen naar 280.000 m
2
per jaar. In Groot Den Haag is de afgelopen twintig jaar gemiddeld
meer dan 100.000 m
2
per jaar geproduceerd, met rond 2000 een piek tot wel 150.000 m
2
. De
kantorenvoorraad is in 2020 naar verwachting toegenomen tot 8,3 miljoen m
2
in Groot Den Haag
en 5,9 miljoen m
2
in Groot Rotterdam. Na 2020 loopt de voorraad in Groot Den Haag verder op
tot 8,5 miljoen m
2
in 2040. In Groot Rotterdam neemt de voorraad weer iets af naar 5,7 miljoen
m
2
in 2040.
4 Transformaties
De huidige leegstand leidt tot meer initiatieven om kantoorruimte te transformeren naar een
andere functie. Denk hierbij aan woningen, hotels of (tijdelijke) studentenhuisvesting. De
potentie van de locatie van het leegstaande kantoor is bepalend.
Centrale locaties in de stadscentra bieden vaak meerdere, goede alternatieven voor lege kan-
toorruimte omdat de grond schaars is. Ook een (overige) locatie in een woonwijk biedt herbe-
stemmingspotentie, al zijn de alternatieve mogelijkheden schaarser. Op formele locaties bestaat
3 Op basis van theorie en empirie is rekening gehouden met een prijselasticiteit van 0,2. Dat wil zeggen, een
prijsdaling van 10% leidt tot 2% extra vraag.
Figuur 5.1 Samenstelling van de voorraad naar locatie, Groot Den Haag, 1.000 m
2
Bron: EIB
-2.000
-1.000
0
1.000
2.000
3.000
4.000
2
0
1
0
2
0
2
0
2
0
4
0
2
0
1
0
2
0
2
0
2
0
4
0
2
0
1
0
2
0
2
0
2
0
4
0
Leegstand
In gebruik
Nieuwbouw
Incourant
Getransformeerd
41
weinig perspectief voor transformaties. Deze vaak monofunctionele locaties lenen zich slecht
voor herbestemming van individuele gebouwen. Het gevolg hiervan is dat langdurige leegstand
alleen op formele locaties voorkomt.
Transformaties lopen op
Of herbestemming tot stand gaat komen, hangt vooral af van de economische haalbaarheid. De
prijs speelt hierbij een rol. Door waardeverlies van het kantoor wordt functieverandering relatief
interessanter. Tot 2020 zal naar verwachting in Den Haag ongeveer 122.000 m
2
kantoorruimte
worden getransformeerd, in Rotterdam 28.000 m
2
. Tot 2040 komen de transformaties naar
verwachting op in totaal 247.000 m
2
. In Rotterdam ligt de verwachting op 21.000 m
2
, dit is lager
dan het aantal verwachte transformaties tot 2020 en mogelijk is het dus niet verstandig aan te
sturen op de verwachting tot 2020. Transformaties vinden plaats in courante kantoren.
Verschillen per locatietype
De ontwikkeling in de kantorenmarkt is gevisualiseerd in fguur 5.1 en fguur 5.2. Per locatietype
is de verwachte omvang van de voorraad, de leegstand, de nieuwbouw en de onttrekking
weergegeven. Onttrekkingen vinden plaats door transformatie of technische veroudering.
Transformatie komt tot stand wanneer prijsdalingen dusdanig omvangrijk zijn, dat alternatieve
bestemming aantrekkelijk is. Per locatietype liggen de kansen verschillend.
5.2 Verwachte prijsontwikkeling
Prijzen spelen een centrale rol in de verwachte marktdynamiek. Overaanbod zet de prijzen
geleidelijk onder druk. Aan de vraagzijde stimuleren lage prijzen een wat extensiever ruimtege-
bruik. Aan de aanbodzijde zorgen lage prijzen voor minder (rendabel te ontwikkelen) nieuw-
bouw.
Prijsdaling remt nieuwbouw en stimuleert transformaties
De prijsontwikkeling is bepalend voor de nieuwbouwmogelijkheden en het aantal transforma-
ties dat tot stand komt. Dalende prijzen maken nieuwbouwontwikkeling minder aantrekkelijk.
Op een gegeven moment wordt het onrendabel om nog nieuw te bouwen. Aangenomen is dat
nieuwbouw niet meer tot stand komt als prijzen ten opzichte van 2010 met meer dan 20% dalen.
Figuur 5.2 Samenstelling van de voorraad naar locatie, Groot Rotterdam, 1.000 m
2
Bron: EIB
-1.000
-500
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
2
0
1
0
2
0
2
0
2
0
4
0
2
0
1
0
2
0
2
0
2
0
4
0
2
0
1
0
2
0
2
0
2
0
4
0
Leegstand
In gebruik
Nieuwbouw
Incourant
Getransformeerd
42
Vervangingsvraag en uitbreidingsvraag
Gangbare ramingsmethodieken voor de nieuwbouw gaan meestal uit van een uitbreidings-
vraag (door een groei van de ruimtevraag) en een vervangingsopgave door de veroudering
van de voorraad. Ook in dit onderzoek wordt met een uitbreidingsvraag (ontwikkeling van
de ruimtevraag) en de vervangingsvraag (veroudering) rekening gehouden.
In de huidige marktsituatie met het ruime overaanbod ligt het echter voor de hand dat
zowel een uitbreidings- als vervangingsvraag voor een groot deel in de bestaande voorraad
kan worden gefaciliteerd. Het gebruikte kantorenmodel houdt hier rekening mee. In het
model leidt een toename van de ruimtevraag, de uitbreidingsvraag, niet per defnitie tot
een nieuwbouwopgave. De uitbreidingsvraag is voor een groot deel in de bestaande voor-
raad op te vangen. De veroudering van gebouwen leidt tot een oplopende voorraad verou-
derde en incourante kantoren, maar niet per defnitie tot een nieuwbouwopgave.
De gepresenteerde ramingen van de nieuwbouwvraag zijn een gezamenlijke resultante van
de ontwikkelingen in vraag en aanbod. Gezamenlijk bepalen vraag en aanbod de schaarste-
verhouding in een segment en dus de omvang van mogelijke kwaliteitstekorten waardoor
vraag naar nieuwbouw ontstaat. Wanneer het betreffende segment voldoende bestaand aanbod
kent (of een afnemende vraag), hoeven de verouderde gebouwen niet te worden vervangen.
Met dit samenspel van vraag en aanbod en het kwaliteitsaspect daarin onderscheidt het
EIB kantorenmodel zich van de gangbare ramingsmethodieken voor de nieuwbouwproductie.
Transformaties van kantoren nemen juist toe bij prijsdaling. Kantoren hebben vaak een hogere
waarde met een kantoorfunctie dan wanneer het gebouw een andere functie krijgt. Maar als
prijzen dalen, wordt herbestemmen relatief interessanter. De opportunity costs dalen. De
herbestemmingspotentie verschilt per locatietype en regio. Eigen berekeningen en expert
opinions geven aan dat in Zuid-Holland op de centrale locaties prijzen met 25% mogen zakken,
voordat een alternatieve functie aantrekkelijk wordt. Op overige locaties kunnen kantoorprijzen
tot 40% dalen voordat herbestemming aantrekkelijk wordt.
Geen transformaties op formele locaties
Voor formele locaties is met rendabele alternatieven geen rekening gehouden en kan de prijs
ver zakken. Eigenaren zullen zakken met de prijs totdat de verhuur van het kantoor meer gaat
kosten dan de leegstandskosten. Uitgaande van deze exploitatielasten kunnen prijsdalingen
oplopen tot 65% van de huurprijzen in 2010. Zakt de prijs nog verder, dan gaat het verhuren de
eigenaar per saldo geld kosten en zal deze er voor kiezen het gebouw leeg te laten staan.
Bodem in de markt
De gemaakte aannames leggen een bodem voor de prijzen. Na een prijsdaling van 20% wordt
geen nieuwbouw meer toegevoegd in een segment. De leegstand loopt hierdoor niet verder op.
Zakken de prijzen nog verder, dan zullen transformaties tot stand gaan komen (op centrale en
overige locaties). Prijzen kunnen per defnitie niet verder zakken dan deze transformatieprijzen.
Mogelijk overaanbod wordt dan uit het betreffende segment onttrokken en herbestemd. Prijzen
zakken op formele locaties niet verder dan 65% (een mogelijk overschot slaat neer in leegstand).
Gegeven deze aannames, wordt per segment de verwachte prijsontwikkeling berekend (fguur
5.3 en fguur 5.4).
43
Figuur 5.3 Prijsontwikkeling per segment, Groot Den Haag, procenten
Bron: EIB
Figuur 5.4 Prijsontwikkeling per segment, Groot Rotterdam, procenten
Bron: EIB
A B C
Overig Formeel Centraal
2020
2040
-70
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
-70
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
-70
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
-70
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
-70
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
-70
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
A B C A B C A B C
A B C A B C A B C
Overig Formeel Centraal
2020
2040
-70
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
-70
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
-70
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
-70
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
-70
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
-70
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
A B C
A B C
A B C
A B C
A B C A B C
44
Interpretatie van de prijsontwikkeling
Het huidige overaanbod en de verwachte prijsdalingen vooral op formele locaties zetten markt-
breed de prijzen onder druk. De prijzen op andere locaties worden mee omlaag getrokken.
Gemiddeld genomen dalen de huurprijzen met 25%. Op de meeste centrale locaties gaan de
prijsdalingen niet verder dan 20%.
Deze prijsontwikkeling is geschat vanaf de marktprijzen 2010. In 2011 is nog geen sprake van
een offcile prijsdaling. Echter, de geregistreerde huurprijzen zijn niet gecorrigeerd voor incen-
tives
4
. Een deel van de voorziene prijsdaling zal hierdoor al in de markt zijn verwerkt, ondanks
dat een prijsdaling niet in de registratie tot uitdrukking komt. Ook het besef dat de prijsontwik-
keling is gegeven in rele termen is van belang. Dit betekent bijvoorbeeld dat, uitgaande van een
infatie van 2% en een verwachte prijsdaling van 20%, over tien jaar de nominale prijzen (bij
benadering) onveranderd zullen zijn.
4 Huurkortingen zoals huurvrije perioden of een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten.
45
6 Omgaan met onzekerheden
Onderkend wordt dat rond de verkenningen voor de kantorenmarkten onzekerheden bestaan.
De onzekerheid wordt groter voor de periode na 2020. De vraag is hoe daar mee om te gaan. Met
name de onzekerheden die een grote invloed op de uitkomsten hebben, zijn relevant. In gevoe-
ligheidsanalyses wordt hier nader op ingegaan.
De gevoeligheidsanalyses beperken zich tot onzekerheden die van grote invloed zijn op de
uitkomsten en/of onzekerheden die actueel zijn bij de relevante partijen rond de kantoren-
markt:
Een lagere ruimtevraag dan geraamd
Een deel van de huidige leegstand is nu al incourant
Andere verouderingstermijnen
Inzet op extra transformaties
Het realiseren van meer nieuwbouw dan er vraag is (bouwen van een planvoorraad)
Een nieuwbouwstop buiten centrale locaties
Een grotere prijsstarheid
6.1 Afwijkende vraag naar kantoorruimte
De vraagraming is bepaald door verschillende aannames en prognoses van de beroepsbevolking
en werkgelegenheid. Deels samenhangende trends zorgen voor een aanzienlijke onzekerheids-
marge in de ramingen. De onzekerheid betreft (onder meer) de volgende punten
Regionale prognoses beroepsbevolking
Arbeidsparticipatie
Pendel
Werkloosheid
Kantoorhoudende werkgelegenheid
Ruimtegebruik per werknemer
Verschuivingen tussen sectoren
De variatie in de ontwikkeling van elk van deze variabelen vertaalt zich door in de raming van
de regionale ruimtevraag. De prognoses van de kantoorhoudende werkgelegenheid en de
aannames voor bijvoorbeeld het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers hebben een grote
invloed. Een 10% meer of minder ruimtegebruik heeft een evenredig effect op de totale ruimte-
vraag. Het is een bepalende variabele en actueel gezien de aandacht voor trends als het nieuwe
werken en de fexibilisering van de arbeidsmarkt.
Lagere ruimtevraag van 10%
In hoofdstuk drie is aangegeven het effect te verkennen van een ruimtevraag die 10% lager
uitvalt. De marktdynamiek wijkt dan aanzienlijk af. Het huidige overaanbod wordt veel minder
vanuit de vraagzijde opgelost. Om toch een marktevenwicht te bereiken, zullen prijzen verder
dalen. Prijsdalingen leiden tot extra transformaties en de totale voorraad krimpt. De vraag naar
nieuwbouw valt naar verwachting terug en is pas na 2020 signifcant, door de dan toenemende
veroudering van de voorraad (zie tabel 6.1 en tabel 6.2).
De kwalitatieve tekorten die ontstaan door de veroudering zijn, net als in het basisscenario, de
belangrijkste oorzaak voor de vraag naar nieuwbouw. Een dergelijke terugval in de nieuwbouw-
vraag kan ambities rond de ontwikkeling van nieuwe locaties belemmeren. Het is van belang
relevante ontwikkelingen in de ruimtevraag te volgen. Ook is de robuustheid van de uitkomsten
rond nieuwbouw, leegstand en onttrekkingen van belang. Hier wordt navolgend op ingegaan.
46
Tabel 6.1 Modeluitkomsten Groot Den Haag, 2010, 2020 en 2040, variant 10%
lagere ruimtevraag, 1.000 m
2
Bron: EIB
2010 2020 2040
1
1.000 m
2
1.000 m
2
1.000 m
2
Leegstand, in dat jaar 1.045 (13%) 664 (8%) 1.866 (24%)
Tabel 6.2 Modeluitkomsten Groot Rotterdam, 2010, 2020 en 2040, variant 10%
lagere ruimtevraag, 1.000 m
2
Bron: EIB
2010 2020 2040
1
1.000 m
2
1.000 m
2
1.000 m
2
Nieuwbouwvraag vanaf 2010 - 370 856
Leegstand, in dat jaar 771 (14%) 429 (8%) 1.318 (25%)
47
6.2 Leegstand
Met een leegstaande kantorenvoorraad van ruim 13 respectievelijk 14% in 2010 is sprake van
overaanbod in Den Haag en Rotterdam. De vraag is welke ontwikkeling in de leegstand mag
worden verwacht en welke relaties er liggen met bijvoorbeeld de nieuwbouwvraag.
Naar verwachting ontstaat op termijn een evenwichtiger marktsituatie. De problemen rond lege
kantoren lossen hiermee echter niet op. Het model gaat namelijk uit van technisch onttrokken
kantoren. Dit zijn verouderde kantoren die weliswaar niet meer in de markt meedoen en dus
geen invloed meer hebben op de marktdynamiek, maar wel fysiek leeg kunnen staan. Maat-
schappelijk gezien kan deze leegstand ongewenste effecten hebben. In 2020 is de verwachte
omvang van deze verouderde voorraad met 3% nog beperkt (zie tabel 5.3 en tabel 5.4) en er is
geen leegstand van courante kantoren.
De veronderstelling hierbij is dat de huidige leegstand nog van goede kwaliteit is. De basis voor
deze veronderstelling is de gemiddeld jonge leeftijd van de leegstand, de nog hoge vraagprijzen
en de ook relatief hoge leegstand in de hogere kwaliteitssegmenten (zie paragraaf 3.3).
Van de huidige leegstand nu al 25% incourant
Wanneer echter nu al een kwart van de leegstand verouderd zou zijn en dus technisch niet
meer meedoet in de markt, heeft dit consequenties. Dit verouderde deel van de voorraad zal in
het model in 2020 technisch onttrokken zijn (scenario Incourant in fguur 6.1 en fguur 6.2). Dit
geeft een opwaartse druk op de nieuwbouwvraag.
De belangrijkste verandering betreft de prijsontwikkeling. Met name in de onderste segmenten
blijft de verhouding tussen vraag en aanbod gezonder waardoor ook marktbreed de prijzen op
peil blijven. De nu duidelijk omvangrijkere verouderde leegstand kan wel om ingrijpen vragen,
bijvoorbeeld omdat hier negatieve externe effecten van uitgaan. Het feit dat deze voorraad
technisch afgeschreven is, biedt kansen. Transformaties en herontwikkeling komen economisch
eerder binnen bereik en zijn met name kansrijk op centrale en overige locaties. Op formele
locaties kan de verouderde voorraad mogelijkheden bieden voor herontwikkeling, wanneer
daarmee in nieuwbouwvraag kan worden voorzien.
Figuur 6.1 Gevoeligheden rond het basisscenario Groot Den haag, 1.000 m
2
Bron: EIB
-4.000
-3.000
-2.000
-1.000
-
1.000
2.000
3.000
4.000
2020 2040 2020 2040 2020 2040 2020 2040
Nieuwbouw Transformatie Technisch onttrokken
Basisscenario Incouran Transformatiebeleid t Kortere levensduur
48
Gezien de langdurige leegstand en ook de aandacht daarvoor in de markt is het waarschijnlijk
dat een deel van de huidige leegstand nu al verouderd en niet meer marktwaardig is. Op het
geschetste scenario kan beter geanticipeerd worden door locatieprofelen en kwaliteit van de
kantoren nader in kaart te brengen.
Doorgerekend is dat een kwart van de huidige leegstand technisch verouderd is. Dit wordt uit
de markt gehaald. Deze insteek is gelijk aan een beleidsscenario, waarbij met succes een kwart
van de huidige leegstand actief uit de markt wordt onttrokken. Het scenario Incourant laat
zien welke marktdynamiek, kansen en uitdagingen hierbij horen. Het principe en de modeluit-
komsten zijn gelijk.
6.3 Transformatie
Het realiseren van transformaties is actueel. Door toenemende transformaties zijn in 2011 zelfs
de meeste onttrekkingen ooit geregistreerd. Transformaties van leegstaande kantoren zorgen op
de kantorenmarkt voor een evenwichtiger verhouding tussen vraag en aanbod en zijn daarom
meegenomen in de analyse.
Grote verschillen per locatie
Transformatiekansen verschillen per locatietype. Voor formele locaties zijn nauwelijks renda-
bele alternatieven te vinden. Voor centrale locaties (stadscentra, stationsgebieden in/tegen het
centrum) kan aan meerdere alternatieve functies worden gedacht, zoals woningen, winkels en
leisure (hotels, bioscopen, etc). Voor overige locaties (in woonwijken, stadsranden) liggen wat
minder alternatieve functies voor de hand, maar kan altijd nog gedacht worden aan woningen,
zorg en mogelijk recreatieve voorzieningen (horeca, sportschool).
De verschillende potentie van de locaties vertaalt zich in een verschillende economische
waarde. Hoe hoger de herbestemmingspotentie, hoe hoger de alternatieve waarde. Maar dit
betekent ook dat, hoe lager de prijzen van kantoorruimte zakken, hoe aantrekkelijker het wordt
om te herbestemmen. Op centrale locaties zal het eerst worden getransformeerd. De prijzen van
Figuur 6.2 Gevoeligheden rond het basisscenario Groot Rotterdam, 1.000 m
2
Bron: EIB
-2.500
-2.000
-1.500
-1.000
-500
-
500
1.000
1.500
2.000
2.500
2020 2040 2020 2040 2020 2040 2020 2040
Nieuwbouw Transformatie Technisch onttrokken
Basisscenario Incouran Transformatiebeleid t Kortere levensduur
49
kantoren hoeven hier relatief minder ver te zakken
5
. Op overige locaties moeten prijzen wat
verder dalen om alternatieven aantrekkelijk te maken. Op formele locaties worden, ongeacht de
prijsdaling, alternatieven economisch niet haalbaar. Deze dynamiek is onderdeel van het model.
Ook regionale verschillen
Landelijk gezien bestaan er verschillen tussen de regios in de alternatieve aanwendingsmoge-
lijkheden voor lege kantoren. In groeiregios zijn de mogelijkheden groter dan in krimpregios,
waar buiten de kantorenmarkt ook alternatieve ruimtemarkten krimp zullen kennen. Dit
verschil uit zich in de gehanteerde prijsdalingen.
In Zuid-Holland is, net als voor de rest van de Randstad, voor centrale locaties verondersteld dat
ten opzichte van 2010 een prijsdaling van 25% transformaties rendabel kunnen maken. Voor
overige locaties geldt een prijsdaling van 40%. Buiten de Randstad moeten de prijzen verder
dalen voordat transformaties rendabel worden. Voor formele locaties komen ook in Zuid-Hol-
land geen transformaties tot stand. Prijzen dalen hier tot aan de exploitatielasten van 65%
waarna de kantoren leeg komen te staan.
De aannames zijn gebaseerd op eigen berekeningen en expert opinions. De verwachting is dat
transformaties in Zuid-Holland beperkt blijven. Zoals gezegd komen de verwachte transforma-
ties tot 2040 op 247.000 m
2
in Groot Den Haag en 21.000 m
2
in Groot Rotterdam.
Extra inzet op transformaties
In de praktijk is veel aandacht voor transformaties en voor belemmeringen die transformaties
voorkomen. Denk aan regelgeving of de fnancieringsproblematiek en hoge boekwaarden.
Daarnaast wordt gesproken over bezettingsgraadleegstand. Bezettingsgraden in de slechtere
gebouwen zijn nu nog hoog genoeg om de kosten te dekken. Herbestemmen is dan nog minder
urgent.
Op langere termijn, wanneer genoemde belemmeringen in belang afnemen en het toevoegen
van nieuwbouw de doorstroming verder op gang helpt, wordt de noodzaak tot ingrijpen bij
eigenaren echter groter
6
. Economische motieven zullen dan een grotere rol gaan spelen, zoals in
het model zit verwerkt.
Het is denkbaar dat er buiten de aandacht voor de actuele belemmeringen extra inzet op
transformaties komt. Bijvoorbeeld door de inzet van een sloop- of transformatiefonds. Deze
extra inzet op transformaties is in het model gesimuleerd door transformatie rendabeler te
veronderstellen. Wanneer prijzen ten opzichte van 2010 met 20% dalen, worden transformaties
rendabel verondersteld op centrale locaties (was 25%). Voor overige locaties geldt een prijsdaling
van 35% (was 40%). De resultaten zijn samengevat in fguur 6.1 en fguur 6.2.
De transformaties nemen toe. Marktverhoudingen worden gezonder en de nieuwbouwvraag
neemt (licht) toe. Dit is niet gevisualiseerd, maar het effect op de prijsontwikkeling is aanzien-
lijk, door de nu hogere bodemprijzen. Prijsdalingen komen beduidend lager uit. Dit maakt
duidelijk dat inzetten op transformaties de marktverhoudingen gezonder maakt.
6.4 Veroudering
De veroudering van de voorraad gaat de marktdynamiek na 2020 sterk bepalen. Een toenemend
deel van de nieuwbouwvraag zal voortkomen uit de veroudering van de voorraad. In 2040 is
naar verwachting bijna 20% van de voorraad technisch verouderd in beide kantorenregios. De
veroudering is afgeleid van een verwachte levensduur van kantoren. Deze levensduur bedraagt
65, 75 en 85 jaar voor kantoren op respectievelijk formele, overige en centrale locaties. In de
berekening van de resulterende onttrekkingen wordt rekening gehouden met de huidige
leeftijdsopbouw van de voorraad.
5 Op pandniveau zal dit anders liggen. Niet elk pand en/of elke locatie is in dezelfde mate geschikt voor
transformatie.
6 EIB (2010), Analyse van de marktwerking.
50
Op centrale locaties gaat de technische veroudering het langzaamst. De gedachte is dat centrale
locaties schaarser en dus waardevaster zijn, waardoor duurzamer bouwen of een hogere
renovatie-inspanning meer loont. Ook staan relatief veel monumentale gebouwen op centrale
locaties. Gebouwen kennen dan gemiddeld een langere technische levensduur. Over de techni-
sche levensduur van kantoren is in de praktijk nog weinig bekend. Zoals in hoofdstuk drie (en
bijlage D) aangegeven, zijn weinig empirische gegevens beschikbaar over de onttrekkingen. De
aannames zijn gedaan op basis van onderzochte (economische) verouderingspercentages en
expert opinions.
Wanneer de levensduur van een kantoor in elk segment tien jaar minder lang is, is tot 2040
sprake van een zeer sterke toename van de technische leegstand en de vraag naar nieuwbouw
(scenario Kortere levensduur in fguur 6.1 en fguur 6.2).
De grote invloed van een korter dan verwachte technische levensduur op de omvang van de
verouderde voorraad en de nieuwbouwvraag maakt het van belang om hier meer zicht op te
krijgen. Dit is bepalend voor de kansen en uitdagingen die deze verouderde leegstand biedt.
Een belangrijke vraag is in hoeverre de locaties met verouderde leegstand zich lenen voor herbe-
stemming of een herontwikkeling met nieuwe kantoren, of langdurige leegstand zullen kennen.
De differentiatie in typen locaties vraagt om een gebiedsgerichte aanpak, waarbij zicht op de
potentie van de betreffende locaties en mogelijke (effecten van) leegstandsproblemen van
belang is.
6.5 Nieuwbouwvraag en nieuwbouwaanbod
Het huidige aanbod van nieuwbouwplannen overtreft de verwachte nieuwbouwvraag. Het
planaanbod volgens de Neprom bedraagt 1,4 miljoen m
2
voor de Groot Den Haag (bruto vloerop-
pervlak) en 1,3 miljoen m
2
voor Rotterdam. De gezamenlijke plannen bij de gemeenten zijn niet
bekend maar cijfers voor andere provincies geven aan dat deze gemiddeld genomen beduidend
hoger uitkomen, vaak ook met een geplande oplevering voor 2020.
7 Voor een gedetailleerder beschrijving van de plancapaciteit, zie bijlage G.
Tabel 6.3 Modeluitkomsten gevoeligheidsanalyses
1
, Groot Den Haag, 1.000 m
2
Bron: EIB
Basis- Plan- Alleen Nieuwbouw-
scenario voorraad centraal prijs
Voorraad 2020 8.292 8.421 7.967 8.141
2040 8.471 8.329
Nieuwbouw 2020 819 1.414 431 535
2040 2.402 2.001
Transformatie 2020 122 577 70 -
2040 247 20
Leegstand (%) 2020 5 5 5 5
2040 5 5
Prijs (%) 2020 -25 -34 -3 -15
2040 -25 -15
1 De scenarios Planvoorraad en Alleen Centraal zijn niet voor 2040 uitgerekend
51
Tabel 6.4 Modeluitkomsten gevoeligheidsanalyses
1
, Groot Rotterdam, 1.000 m
2
Bron: EIB
Basis- Plan- Alleen Nieuwbouw-
scenario voorraad centraal prijs
Voorraad 2020 5.898 6.047 5.647 5.787
2040 5.746 5.642
Nieuwbouw 2020 602 1.315 316 458
2040 1.377 1.233
Transformatie 2020 28 580 - -
2040 21 -
Leegstand (%) 2020 5 6 5 5
2040 5 5
Prijs (%) 2020 - 25 -37 0 -15
2040 - 27 -16
1 De scenarios Planvoorraad en Alleen Centraal zijn niet voor 2040 uitgerekend
Planvoorraad in verhouding tot de markt
Met het model is gesimuleerd wat de gevolgen zijn voor de verwachte dynamiek in de markt
wanneer het volledige planaanbod wordt ontwikkeld. Voor deze simulatie heeft het EIB de
registratie van de Neprom mogen gebruiken.
Duidelijk is, dat de ontwikkeling van deze plannen een overaanbod creert (zie scenario Plan-
voorraad in tabel 6.3 en tabel 6.4). De nieuwbouw leidt in Groot Rotterdam tot een leegstand
van 9% en fors meer druk op transformaties in de centrale en overige locaties. In Den Haag
gebeurt hetzelfde. De bijbehorende prijsdaling is een stuk forser dan in het basisscenario. De
prijsdaling treft ook de nieuwbouw en maakt impliciet een forse verlaging van de stichtingskos-
ten nodig om toch het nieuwbouwprogramma te kunnen realiseren. Dit is geen realistisch
scenario.
Het overaanbod van nieuwe plannen kan vragen om het selectief ontwikkelen van nieuwbouw-
locaties. Afgezien van een beleidsinzet richting gezondere marktverhoudingen bestaan tegen-
krachten in de markt die zullen voorkomen dat alle nieuwbouwplannen (op korte termijn)
gerealiseerd gaan worden.
Alleen op centrale locaties bouwen
Enkel ter illustratie is in deze analyse doorgerekend wat het betekent wanneer van de (Neprom)
planvoorraad bijvoorbeeld enkel de centrale locaties worden ontwikkeld (scenario Alleen
centraal). Voor overige en formele locaties wordt de markt op slot gezet.
De totale nieuwbouwproductie valt hierdoor lager uit. Op formele en overige locaties wordt niet
gebouwd waardoor hier kwalitatieve tekorten ontstaan. Prijsdalingen en transformaties blijven
vervolgens beperkt. Er ontstaat schaarste in de markt. Dit kan aanleiding zijn om alternatieve
nieuwbouwprogrammas door te rekenen. Eventueel kan hierbij ook een inzet op extra transfor-
matie en onttrekkingen worden betrokken.
Vanuit marktperspectief is het overigens onwenselijk om het nieuwbouwaanbod te beperken tot
onder de vraag. Het leidt tot ineffcint vestigingsgedrag van kantoorgebruikers. De schaarste
remt de dynamiek in de markt en er komen minder investeringen in vernieuwing en onttrek-
kingen tot stand.
52
Reserveringsprijzen nieuwbouw
De gedachte hierbij is dat de grondprijzen mogelijk iets kunnen dalen omdat gemeenten en ont-
wikkelaars op bestaande posities gaan afboeken. Ook schrijven aannemers (vooral op korte
termijn) mogelijk scherper in. Dit houdt de nieuwbouw concurrerend.
Op langere termijn is daarnaast rekening gehouden met innovatieve krachten in de nieuw-
bouwsector. Zo zijn investeringen in energiezuinigheid mogelijk steeds rendabeler (lagere
servicekosten) en zijn nieuwe gebouwen effcinter in te richten voor nieuwe werkconcepten
(nieuw werken bijvoorbeeld). Hoewel de nieuwe gebouwen dan niet noodzakelijk een lagere
kale huur zullen kennen, komen de gebruikerskosten lager uit. De nieuwbouw is dan dus
concurrerender dan bestaande bouw wat leidt tot lagere (rele) prijzen. Ook op langere termijn
is daarom uitgegaan van een 20% lagere reserveringsprijs.

Ondanks dat een prijsdaling van 20% als aannemelijk wordt gezien, is dit fors, ook op langere
termijn. Daarom is doorgerekend wat het betekent als prijzen met niet meer dan 10% mogen
zakken voordat nieuwbouw onrendabel wordt. Prijzen zullen (per defnitie) minder dalen. Het
gevolg is dat de nieuwbouwvraag tot 2020 met ongeveer 30% afneemt. Door de beperktere
prijsdaling zal ook minder druk bestaan om te transformeren (zie Nieuwbouw prijs in tabel 6.3
en tabel 6.4).
Rol van de kapitaalmarkt
De kapitaalmarkten hebben geen directe rol in het model. De invloed van de kapitaal-
markten op de kantorenmarkt is echter relevant. Een groot deel van de kantoren is voor de
verhuur en dus direct in eigendom van beleggers. Beleggers op hun beurt hebben vaak een
deel van de belegging weer gefnancierd bij de bank. Ook voor investeerders in eigen ge-
bouwen is de ruimte op de kapitaal- en fnancieringsmarkt van invloed op de keuzes die
worden gemaakt.
De rol van de kapitaalmarkten kan in het model inzichtelijk worden gemaakt via de net
benoemde reserveringsprijs voor nieuwbouw. Een ruime beschikbaarheid van kapitaal en
fnanciering drukken namelijk de kosten voor nieuwbouw, wat in het model tot lagere
huurprijzen leidt. Omgekeerd betekenen restricties vanuit de kapitaal- en fnancierings-
markten dat nieuwbouw relatief duur wordt. Dit laatste verhoogt de nieuwbouwprijzen
voor gebruikers. De consequenties voor de markt zijn gelijk aan het beeld dat net is
geschetst voor de hogere reserveringsprijs ( Nieuwbouw prijs in tabel 6.3 en tabel 6.4).
Gezien de lessen die nog steeds worden getrokken, lijkt het niet waarschijnlijk dat op korte
termijn weer een grote druk vanuit de kapitaalmarkt zal ontstaan op de nieuwbouwmarkt.
De kans dat partijen te voorzichtig zijn is nu groter dan dat men teveel risico zou nemen.
Zoals aangegeven kan deze te voorzichtige houding de nieuwbouwvraag juist beperken.
Overigens zijn ook andere invloeden denkbaar waardoor nieuwbouwprijzen relatief hoger
kunnen uitvallen, zoals hogere grondprijzen of maatregelen als nieuw voor oud en
statiegeld voor de nieuwbouw.
6.6 Interpretatie van de uitkomsten
In verschillende gevoeligheidsanalyses zijn enkele relevante onzekerheden verkend. Ontwikke-
lingen in de ruimtevraag blijken vooral tot 2020 een grote invloed te hebben. Een 10% lagere
ruimtevraag, bijvoorbeeld als gevolg van ruimtebesparingen door het nieuwe werken, heeft tot
gevolg dat de verwachte nieuwbouwvraag tot 2020 halveert. Ook ontwikkelingen in de kantoor-
houdende werkgelegenheid hebben een dergelijk effect. Het is van belang deze trends in de
ruimtevraag goed te volgen.
Na 2020 zijn de gevoeligheden rond de vraag naar nieuwbouw relatief minder groot, omdat deze
vraag dan vooral voortkomt uit de veroudering van de voorraad. Rond deze veroudering van de
voorraad bestaan ook onzekerheden. In dit onderzoek is, zoals gezegd, de kwaliteit van de
huidige leegstand en bestaande voorraad nog als relatief goed ingeschat. Gezien de omvang en
53
de duur van de huidige leegstand kan nader onderzoek echter wenselijk zijn. Wanneer een deel
van de huidige leegstand nu al niet meer technisch voldoet, heeft dit consequenties voor de
ramingen. De geschetste opgave rond de veroudering wordt dan eerder actueel.
Ook is nog onduidelijk welke dynamiek in de markt zelfstandig op gang komt rond veroudering,
sloop-nieuwbouw en transformaties. Empirisch zijn weinig gegevens beschikbaar op basis
waarvan aannames zijn te maken: historisch is nog maar weinig kantoorruimte onttrokken. Een
andere of veranderende verouderingstermijn dan verondersteld, heeft een grote invloed op de
verwachte nieuwbouwvraag en de omvang van de verouderde leegstand.
Waarde van de modeluitkomsten
Ondanks dat de onzekerheden rondom de verkenningen op de lange termijn vooral toenemen,
geven ze, in samenhang met de gevoeligheidsanalyses en de perspectieven voor de andere regios,
duidelijk richting aan de verwachtingen voor de toekomst. Zo is de ruimtevraag op dezelfde wijze
geraamd als in de Bedrijfslocatiemonitor, zoals deze door CPB en PBL verschillende keren is
uitgegeven. Het EIB heeft de bepalende parameters van de ruimtevraag echter diepgaander
vastgesteld en hanteert een gedetailleerder regio indeling. Ook is uitgegaan van actuele demogra-
fsche en werkgelegenheidsprognoses.
In de confrontatie tussen vraag en aanbod naar segmenten gaat het EIB met het kantorenmodel
vervolgens een stap verder. Er wordt niet alleen zicht gegeven op de kwantitatieve verhouding
tussen vraag en aanbod, maar ook op kwalitatieve schaarsteverhoudingen en wat dit betekent
voor de dynamiek die in de kantorenmarkt zal ontstaan. Zo worden richtinggevende uitspraken
gedaan over ontwikkelingen in de kantorenvoorraad, leegstand, nieuwbouwproductie, onttrekkin-
gen en prijzen. In grote lijnen wordt zo de beleidsopgave duidelijk.
Hoewel na de ontwikkeling in 2011 en de daarop volgende landelijke uitrol de kwaliteit van het
model verder is verbeterd, blijft het gebruikte model stilistisch. Dit is het gevolg van de bewerke-
lijke marktgegevens en de daarop gebaseerde aannames. Het model gaat per segment uit van
kwalitatieve trends en aannames rond gebruikersvoorkeuren, marktreacties, veroudering en
onttrekkingen. De juistheid van al deze (empirisch) onderbouwde aannames moet zich in de
toekomst nog bewijzen en moet hoe dan ook gemonitord worden. Het model vraagt daarnaast om
een bepaalde schaal van de kantorenmarkt, die mogelijk verder gaat dan de samenhang die
daadwerkelijk binnen de afgebakende regio bestaat.
Dit abstractieniveau van het model betekent dat voor locatietypen en kwaliteitssegmenten
duidelijk is geworden waar kansen en bedreigingen liggen. Om concrete locatie- of objectgebon-
den afspraken te maken kan een diepgaander analyse van kantoorlocaties, de onderlinge samen-
hang en monitoring van trends in de vraag wenselijk zijn. De in deze publicatie gepresenteerde
uitkomsten rond vraag en aanbod zijn wel kaderstellend. Ze maken inzichtelijk of en in hoeverre
er beleidsopgaven liggen. Ook is met het model het effect van maatregelen op de marktdynamiek
te verkennen, wat kan helpen in het vormgeven van beleid.
54
55
Bijlage A Segmentering
Voor het in kaart brengen van de kantorenmarkt en het kunnen ramen van de toekomstige
marktontwikkeling wordt uitgegaan van een marktsegmentering. Het gaat om een indeling van
de markt op basis van locaties en kantoorgebouwen met onderscheidende kenmerken en
kwaliteit. Het gedrag van kantoorgebruikers en hun voorkeuren zijn hierbij leidend. De markt is
verdeeld naar drie typen locaties en binnen deze locatietypen twee of drie kwaliteitsklassen
(afhankelijk van de omvang van de markt).
De verdeling naar type locaties is vooral op basis van het uitgangspunt dat deze door gebruikers
duidelijk anders worden gewaardeerd. Bepaalde type gebruikers zijn op bepaalde locaties
oververtegenwoordigd. Er is derhalve een patroon herkenbaar op basis van verschillende
voorkeuren en dus verschillend gedrag. Binnen de locatietypen is een verder onderscheid
aangebracht naar kwaliteitsklassen. Het uitgangspunt is dat de huurprijs hiervoor een belang-
rijke indicatie vormt. Deze prijzen worden ontleend aan een analyse van een historische
transactiedatabase.
De indeling naar de drie kwaliteitsklassen heeft tot gevolg dat de betere gebouwen op de betere
locaties (binnen hetzelfde locatietype) in een klasse A worden ingedeeld. Gebouwen in deze
prijsklasse bepalen ongeveer 20% van de markt. Gebouwklassen B en C bepalen ieder 40% van
de markt. Wanneer van twee kwaliteitsklassen wordt uitgegaan, voor kleinere kantorenmarkten,
bepalen deze beide 50% van de markt. Navolgend is een beschrijving van de verschillende typen
locaties gegeven en wordt ook duidelijk hoe de verdeling naar prijsklassen genterpreteerd moet
worden.
1 Centrale locaties
Centrale kantoorlocaties liggen nabij of zijn onderdeel van het stadscentrum. Kenmerken zijn
multifunctionaliteit, levendigheid en een vaak goede ontsluiting met het openbaar vervoer. De
bereikbaarheid per auto is vaak minder goed, zeker in de grotere stadscentra kan sprake zijn
van congestie en zijn parkeeroplossingen schaars en kostbaar. De kenmerken van gebouwen op
centrale locaties variren sterk. Nabij of rond een centraal treinstation kan sprake zijn van een
concentratie van grote kantoorgebouwen, met enkele grote gebruikers. Richting het echte
stadscentrum worden gebouwen diverser en kleinschaliger. Ruimte voor nieuwbouw is schaars
en de kantoorgebouwen hebben vaak een monumentaal karakter of zijn gerenoveerd.
Bij het type gebruiker op centrale locaties kan worden gedacht aan hoofdkantoren, bovenregio-
naal georinteerd, grote overheidsdiensten (met name rond centraal station). Richting het
stadscentrum vestigen de meer kleinschalige gebruikers zich, die veel waarde hechten aan de
dynamische omgeving van een binnenstad. Als achtergrond van deze bedrijven kan gedacht
worden aan hoogwaardige en creatieve adviesdiensten.
2 Formele locaties
Monofunctionele kantoorlocaties en grote kantoorconcentraties op bedrijventerreinen worden
als zogenaamde formele kantoorlocaties gezien. Het zijn locaties die vanuit het oogpunt van
gebruikers als echte zakelijke werklocaties worden gezien. Kenmerken zijn relatief uniforme
gebouwen en een goede bereikbaarheid met de auto, inclusief goede parkeervoorzieningen. De
bereikbaarheid met het openbaar vervoer is wisselend. Op echte knooppuntlocaties is de
ontsluiting vaak goed. Op andere locaties kan gedacht worden aan een kleiner treinstation of
aan verbindingen met sneltram of snelbus. Gebouwen zijn relatief jong. Het merendeel van de
formele locaties is in de afgelopen 20-30 jaar ontwikkeld. Het type gebruikers varieert met de
prijsklassen. Grote zakelijke en fnancile dienstverleners en ICT-bedrijven zitten wat meer in
de aansprekende en duurdere segmenten. Bedrijven uit de groothandel en industrie en kanto-
ren van bouwen transportbedrijven kiezen vooral functioneel en zitten in het lagere segment.
56
3 Overige locaties
Onder overige locaties vallen verspreide kantoorconcentraties. Gedacht kan worden aan kanto-
ren in woonwijken of gelegen in het buitengebied. Het type gebouwen is divers, het zijn kan-
toorvillas, grachtenpanden, samengetrokken woningen in woonwijken of losse kantoorpaviljoe-
nen in het buitengebied. De kantoren zijn niet noodzakelijk goed bereikbaar per auto of OV.
Andere voorzieningen zijn erg afhankelijk van de locatie in de woonwijk. Het type gebruiker
betreft kleinschalige consumentgerichte diensten (makelaar, hypotheekadviseur), hoogwaardige
dienstverleners (architecten, juridisch, accountants), kleinere publieke diensten of een lokaal
bankfliaal.
Prijssegmentering binnen locaties
Huurprijzen spelen een belangrijke rol in de uitgevoerde analyse. Zoals gezegd, de prijzen zijn
gebruikt om kwaliteitssegmenten te onderscheiden binnen de locatietypen. De segmentering is
een basis voor het gebruikte kantorenmodel. Voor de analyse van de huurprijzen is geput uit de
transactiedatabase van Vastgoedmarkt. Mede op basis van de prijzen worden de kwaliteitsseg-
menten opgebouwd. De segmentering naar prijssegmenten is enigszins bewerkelijk. Voor
ongeveer de helft van de kantorenvoorraad is tussen 1990 en 2010 minimaal een melding van
een huurprijs gevonden. Het deel waarvoor geen prijs is gevonden, kan een kantoor betreffen
van een eigenaar-gebruiker, een kantoor waar in de afgelopen 20 jaar geen mutaties hebben
plaatsgevonden of waarvan de mutaties niet zijn aangemeld door de betrokken makelaars. Ook
zijn de gemelde huurprijzen vaak niet goed te interpreteren. Het is niet altijd duidelijk wanneer
de melding zuiver een kale huurprijs betreft, hoe met bijvoorbeeld de huur van parkeervoorzie-
ningen is omgegaan, of hoe huurkortingen en verhuisbijdragen zijn verwerkt (de incentives).
Ook is niet altijd duidelijk of de gemelde huurprijs in- of exclusief BTW is. De magere kwaliteit
van de markthuren als prijsindicatie is onderkend. De huurprijs is daarom slechts gebruikt als
indicatie voor de kwaliteit van het gebouw. Anders gezegd, een hoge huurprijs heeft gemiddeld
genomen betrekking op een gebouw van hogere kwaliteit, en omgekeerd.
Om gebouwen waarvan op zeker moment een huurprijs bekend is over de hele periode te
kunnen plaatsen in een prijssegment, is gebruik gemaakt van een waarde index. De waarde
index is de gemiddelde huurprijsontwikkeling van alle gebouwen voor een specifeke locatie.
De gevonden huurprijzen worden dus vooruit of terug gendexeerd om over de hele periode
een huurprijs te krijgen. Wanneer er over de periode meerdere registraties zijn, worden deze als
nieuw ijkpunt genomen. In fguur A.1 is de methode gellustreerd.
Figuur A.1 Vaststellen huurwaarde van gebouwen 1990-2010 op basis van gevonden
huurprijzen en marktindex
Bron: EIB
1990
2010
Huurprijs 2008
Huurprijs 2003
Huurprijs 1996
Correcties
In
d
e
x
In
d
e
x
In
d
e
x
In
d
e
x
57
De gehanteerde prijssegmentering is dus bewerkelijk. Op gebouwniveau kan het nodige
misgaan. Hoe minder prijsinformatie beschikbaar is over de periode, hoe groter de kans dat de
prijs niet aansluit bij de segmenten. Doordat met de gemiddelde waarde-ontwikkeling wordt
gendexeerd, geldt deze verkeerde registratie over de hele periode. Ook wanneer een gebouw
een afwijkende waarde-ontwikkeling kent, door bijvoorbeeld een niet geregistreerde
bovengemiddeld grote renovatie, sluit de segmentering niet aan bij de daadwerkelijke kwaliteit
van het kantoor. De uiteindelijk gevonden segmentering moet worden opgeschaald voor de hele
markt, omdat voor 50% van de voorraad geen prijsinformatie bekend is. Hoewel hierbij rekening
wordt gehouden met postcode, bouwjaren en locatietypen, is dit een bewerking die niet hoeft
aan te sluiten bij de realiteit. Zo kunnen samenstellings- en selectie-effecten in de data een rol
spelen. Het bewerkelijke karakter van de prijssegmentering, een belangrijk onderdeel in het
gebruikte kantorenmodel, maakt ook de modeluitkomsten bewerkelijk. Het is vooral een stilis-
tisch model waarbij het gevoel bij de marktdynamiek op zich van toegevoegde waarde is.
Resultaten prijsgrenzen
De grenzen van de beschreven segmenten zijn gebaseerd op een 20:40:40 verdeling van de
markt (50:50 wanneer van twee prijssegmenten wordt uitgegaan). De verdeling is gebaseerd op
marktonderzoek en expert sessies. De grenzen per 2010 zijn vervolgens terug gendexeerd op
basis van een zo representatief mogelijke, gewogen marktindex, waar gebouwen aan de
onderkant van de markt en van een kleinere omvang dan 1.000 m
2
buiten zijn gehouden. De
ontwikkeling van de marktindex, weergegeven door de ontwikkeling van de prijsklassen in
fguur A.2 en fguur A.3, laat echter dusdanig grote schommelingen zien, dat kan worden
geconstateerd dat het niet helemaal is gelukt een volledig zuivere huurprijsindex te bouwen.
Dit is in de analyse overigens geen beperking. Zoals aangegeven wordt met de gendexeerde
prijsgrenzen geen prijswaardering gegeven, maar heeft de segmentering betrekking op een
kwaliteitsschaal.
Figuur A.2 Bovengrenzen
1
prijsklassen, Groot Den Haag (/m
2
vvo)
Bron: Vastgoedmarkt, EIB
1 In de fguur worden de bovengrenzen van het segment aangegeven en het A-segment heeft als
hoogste segment logischerwijs geen bovengrens
70
90
110
130
150
170
190
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
Centraal B
Centraal C
Overig B
Overig C
Formeel B
Formeel C
Bovengrenzen
58
Figuur A.3 Bovengrenzen
1
prijsklassen, Groot Rotterdam (/m
2
vvo)
Bron: Vastgoedmarkt, EIB
1 In de fguur worden de bovengrenzen van het segment aangegeven en het A-segment heeft als
hoogste segment logischerwijs geen bovengrens
70
90
110
130
150
170
190
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
Centraal B
Centraal C
Overig B
Overig C
Formeel B
Formeel C
Bovengrenzen
59
Bijlage B Analyse verhuisbewegingen
Bepalend voor de marktdynamiek is de uitwisselbaarheid van de verschillende segmenten voor
gebruikers. De vraag is in welke mate de segmenten voor gebruikers zogenaamde substituten
zijn. De verdeling van de verschillende vraagsectoren over de segmenten geeft daarvoor een eer-
ste indicatie, zoals aangegeven in hoofdstuk 2. Een analyse van het LISA bedrijvenregister geeft
een verder zicht op de vestigingsvoorkeuren van gebruikers. In eerste instantie is naar startende
bedrijven gekeken. Dit zijn nieuwe organisaties in het register. Uit deze analyse volgt dat relatief
weinig bedrijvigheid in Zuid-Holland start in centrale locaties, zie linker helft van fguur B.1 en
fguur B.2. Hierbij staat starten, in beginsel, voor een nieuw bedrijf of een verhuizing vanuit een
andere regio. Zeker de duurdere centrale locaties zien weinig instroom. Formele locaties zijn,
zeker het laatste decennium, het belangrijkste startpunt voor bedrijvigheid die voor het eerst in
Zuid-Holland verschijnt, wat deels verklaard wordt door de absolute omvang van dit segment.
Wanneer nader gekeken wordt naar de kwaliteitssegmenten per locatie blijkt de verdeling van
nieuwkomers op de Zuid-Hollandse kantorenmarkt redelijk uniform verdeeld te zijn. In het
verleden hebben enkele grote bedrijven zich vanuit een andere provincie gevestigd op formele
A-locaties, starters lijken zich met name te vestigen op formele en overige C-locaties. Bedrijven
die opgeheven worden of Zuid-Holland verlaten, komen voornamelijk van formele locaties, zie
rechter helft van bovenstaande fguur B.1 en fguur B.2. In centrale locaties is de dynamiek ook
in dit opzicht laag. In overige locaties is de hoeveelheid bedrijvigheid die vertrekt of staakt
relatief hoog als beseft wordt dat het totale volume werknemers op deze locaties lager is dan op
formele locaties.
De LISA bestanden kunnen ook zichtbaar maken wat de bestemming is van bedrijven die
verhuizen. Per locatietype is bekeken welke bestemming bedrijven hebben die hier vandaan
verhuizen. Zo laten fguur B.3 en fguur B.4 zien dat de belangrijkste bestemming voor bedrijven
Figuur B.1 Nieuwe bedrijvigheid en opgeheven bedrijvigheid, Groot Den Haag, 1990-2009
Bron: LISA, Bak, EIB
Nieuw Opgeheven
Centraal
22%
Formeel
56%
Overig
22% Centraal
26%
Formeel
45%
Overig
29%
60
vanuit centrale locaties, wederom centrale locaties zijn. Als specifeker naar gebouwklassen
wordt gekeken, valt op dat vanuit het centrale A-segment voornamelijk naar andere centrale
locaties wordt verhuisd, meestal ook naar het A- of het B-segment. Verhuizingen vanuit centrale
B- en C-segmenten geven een diffuser beeld. Hier wordt ook sterk naar overige locaties verhuisd
en deels naar Formeel. Verhuizingen over een grote afstand zitten hier weinig tussen. Van
centrale C-locaties wordt niet of nauwelijks naar een A- of B-gebouw van een ander locatietype
verhuisd.
Figuur B.2 Nieuwe bedrijvigheid en opgeheven bedrijvigheid, Groot Rotterdam, 1990-2009
Opgeheven Nieuw
Centraal
25%
Formeel
56%
Overig
19%
Centraal
35%
Formeel
42%
Overig
23%
Figuur B.3 Verhuizingen van centrale locaties, Groot Den Haag, 1990-2009
Centraal
53%
Formeel
35%
Overig
12%
61
Figuur B.4 Verhuizingen van centrale locaties, Groot Rotterdam, 1990-2009
Centraal
48%
Formeel
38%
Overig
14%
Figuur B.5 Verhuizingen van formele locaties, Groot Den Haag, 1990-2009
Centraal
11%
Formeel
79%
Overig
10%
62
Formele locaties kennen de meeste verhuisdynamiek. Organisaties in formele locaties verhui-
zen niet snel naar een andere locatie (fguur B.5 en fguur B.6). Naar centrale locaties wordt
nagenoeg niet verhuisd. Binnen formele locaties geldt dat wanneer van een formele A-locatie
wordt verhuisd, de bestemming bijna altijd een andere A-locatie is. Verhuizers uit het
Figuur B.6 Verhuizingen van formele locaties, Groot Rotterdam, 1990-2009
Figuur B.7 Verhuizingen van overige locaties, Groot Den Haag, 1990-2009
Centraal
4%
Formeel
84%
Overig
12%
Centraal
17%
Formeel
48%
Overig
35%
63
B-segment kiezen wat meer voor overige locaties maar vooral voor formele locaties. Veelal was
de bestemming hetzelfde B-segment op deze formele locaties maar er was ook sprake van
opwaartse en neerwaartse mobiliteit naar het formele A- en C-segment. Voor het C-segment
geldt hetzelfde beeld. Enkele verhuizingen naar overige locaties en daarnaast voornamelijk naar
andere formele locaties met enige opwaartse mobiliteit naar het B-segment.
De overige locaties vertonen ook een redelijke dynamiek. Figuur B.7 en fguur B.8 laten zien dat
een andere overige locatie een veel voorkomende bestemming is bij verhuizing. Maar ook
bedrijven vanuit overige locaties verhuizen het meest naar formele locaties. Bedrijvigheid in het
A-segment kiest bij verhuizing vaak weer voor een overige locatie of voor het formele A-seg-
ment. Verhuizers uit het B-segment kiezen veelal weer voor een overige locatie of voor het
formele A- of B-segment. Verhuizingen vanuit het C-segment hebben veelal als bestemming een
andere overige locatie of een pand op een formele locatie uit het B- of C-segment.
Formele locaties zijn vaak de bestemming van een verhuizing, ook vanuit de andere locatiety-
pen. Het is verleidelijk hier een trend in te zien. Kanttekening hierbij is dat in formele locaties
ook het meeste nieuwe aanbod is gecreerd. Verhuizingen naar deze locaties kunnen dan ook
verklaard worden door een gebrek aan geschikt aanbod aan centrale en/of overige locaties. Een
van de aannames van het model is dat er gemakkelijker binnen dan tussen type locaties wordt
verhuisd. De gemaakte analyse lijkt dit te bevestigen. Verhuizen naar een ander segment binnen
een locatie komt regelmatig voor en het lijkt er ook op dat wanneer bedrijven naar een ander
type locatie verhuizen ze tot op zekere hoogte vasthouden aan hetzelfde kwaliteitssegment.
Figuur B.8 Verhuizingen van overige locaties, Groot Rotterdam, 1990-2009
Centraal
11%
Formeel
56%
Overig
33%
64
65
Bijlage C Belangrijkste kernen en locaties
De grootste kern in deelgebied Groot Den Haag is vanzelfsprekend Den Haag. Daarnaast zijn de
kernen Rijswijk, Zoetermeer, Leiden en Delft het belangrijkst. De gezamenlijke kantorenvoor-
raad in deze kernen bedraagt meer dan 80% op de totale kantorenvoorraad in deze regio.
Gemeente Den Haag alleen al draagt voor meer dan 50% bij aan de totale voorraad. In Den Haag
is relatief het grootste gedeelte een centrale locatie. In de andere kernen is het aandeel formele
locaties het grootst (fguur C.1).
Het aanbod in Groot Rotterdam wordt gedomineerd door de kantoren in Rotterdam zelf. Bijna
65% van het kantooroppervlak bevindt zich in Rotterdam. In Rotterdam en Dordrecht is het
aandeel centrale kantoren het grootst. In de overige kernen zijn relatief meer kantoren op
formele locaties.
Het CS Kwadrant van Den Haag kent de grootste kantoorlocaties, samen met de Voorhoutzijde
van het centrum (onderstaande tabel C.1). De Plaspoelpolder in Rijswijk, het Beatrixkwartier en
Binckhorst in Den Haag zijn relatief de grootste formele locaties. Een grote kantoorlocatie is
verder de concentratie kantoren in Westbroekpark en Duttendel (Scheveningen), aangemerkt als
overige locatie.
Figuur C.1 Grootste kernen kantorenmarkt,Groot Den Haag, 2010 (m vvo)
Bron: Bak, EIB
-
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
3.500.000
4.000.000
4.500.000
5.000.000
Den Haag Rijswijk Zoetermeer Leiden Delft
66
Tabel C.1 Grootste postcodegebieden kantorenmarkt, Groot Den Haag, naar oppervlak
en segment, 2010
Bron: Bak, EIB
Locatie Postcode Gemeente Oppervlak (m) Segmentering (%)
CS kwadrant 2511 s-Gravenhage 617.420 100 0 0
Plaspoelpolder 2288 Rijswijk 578.525 0 94 1
Beatrixkwartier 2595 s-Gravenhage 558.165 11 83 7
Willemspark/
Voorhout 2514 s-Gravenhage 349.720 98 0 2
Binckhorst 2516 s-Gravenhage 348.190 0 96 4
Centrum 2711 Zoetermeer 169.695 100 0 0
Westbroekpark en
Duttendel 2597 s-Gravenhage 192.875 0 0 100
De kantoren in het centrum en rond het stationsgebied in Rotterdam zijn de grootste centrale
locaties. Rotterdam Kop van Zuid, Alexander en het Rivium in Capelle aan den IJssel zijn de
grootste formele locaties. Kralingen-Crooswijk heeft met 3063 het postcodegebied waar zich de
meeste kantoren in het overige segment bevinden.
Figuur C.2 Grootste kernen kantorenmarkt, Groot Rotterdam, 2010 (m vvo)
Bron: Bak, EIB
-
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
3.500.000
4.000.000
Rotterdam Capelle a/d IJssel Dordrecht Schiedam Gorinchem
67
Tabel C.2 Grootste postcodegebieden kantorenmarkt, Groot Rotterdam, naar oppervlak
en segment, 2010
Bron: Bak, EIB
Locatie Postcode Gemeente Oppervlak (m) Segmentering (%)
Centrum Blaak 3011 Rotterdam 598.205 93 0 7
Centrum/Cool 3012 Rotterdam 346.280 100 0 0
Katendrecht
(Kop van Zuid) 3072 Rotterdam 327.570 2 92 3
Stationsgebied 3013 Rotterdam 277.300 96 0 4
Rivium 2909 Capelle a/d IJssel 264.345 0 100 0
Rdam Alexander 3068 Rotterdam 148.550 0 99 1
Kralingen-Crooswijk 3063 Rotterdam 101.595 0 0 100
68
69
Bijlage D Analyse van de onttrekkingen
In totaal is in Groot Den Haag ongeveer 470.000 m2 kantoorruimte onttrokken aan de voorraad
tussen 1990 en 2010. Dit is gemiddeld ongeveer 23.500 m
2
per jaar (fguur D.1). Afgezet tegen de
totale voorraad in 2010 is dit relatief weinig (totaal 5% over de gehele periode). De onttrekkin-
gen die gerealiseerd zijn, hebben met name betrekking op centrale en overige locaties. Dit sluit
ook aan bij de gedachte achter de gemaakte segmentering. Centrale locaties zijn multifunctio-
nele locaties waar meerdere alternatieve aanwendingsmogelijkheden bestaan voor het kantoor
of de locatie. Ook voor overige locaties zijn in beperktere mate alternatieven mogelijk. Het
betreft meestal losse kantoren in of rond een woonwijk. Als alternatieve functie kan aan win-
kels, wonen of zorg worden gedacht. Op formele locaties zijn kantoren nauwelijks onttrokken.
Het betreft kantoren die onderdeel zijn van een sloop-nieuwbouwproject. Alternatieven zijn niet
of nauwelijks mogelijk.
In totaal is in Groot Rotterdam ongeveer 290.000 m
2
kantoorruimte onttrokken aan de voorraad
tussen 1990 en 2010. Dit is gemiddeld ongeveer 14.500 m
2
per jaar (fguur D.2). Ook in Rotterdam
hebben de onttrekkingen die gerealiseerd zijn, met name betrekking op centrale en overige
locaties.
Aangezien de gebouwenvoorraad gemiddeld genomen erg jong is en de aandacht voor onttrek-
kingen met het oplopen van de leegstand pas de laatste jaren sterk toeneemt, is rond onttrek-
kingen historisch nog sprake van weinig dynamiek. De gerealiseerde onttrekkingen geven
nauwelijks een basis voor een verwachting op langere termijn. Gezien de hoge leegstand, de
omvangrijke nieuwbouwplannen en de geleidelijk versnellende veroudering van de voorraad
mag wel worden verwacht dat onttrekkingen zullen gaan toenemen. Dit is na 2001 ook al
enigszins zichtbaar in de fguur en wordt gestaafd door het gegeven dat in 2011 de totale
kantorenvoorraad voor het eerst sinds deze registratie bestaat, is gekrompen.
Figuur D.1 Onttrekkingen naar locatie, Groot Den Haag (m
2
vvo)
Bron: Bak, EIB
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008
70
Figuur D.2 Onttrekkingen naar locatie, Groot Rotterdam (m
2
vvo)
Bron: Bak, EIB
-
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
71
Bijlage E Standaard Bedrijfsindeling
Binnen de vraag wordt onderscheid gemaakt naar vier vraagsectoren, gebaseerd op de Stan-
daard Bedrijfsindeling. De sectoren zijn samengevoegd op basis van een uniform gedrag van de
kantoorgebruikers in deze sectoren. Het gedrag van deze gebruikers is bepalend voor de dyna-
miek in de kantorenmarkt. De volgende vraagsectoren worden onderscheiden:
Sector SBI-code
Handel en Industrie A t/m I
Zakelijke en ICT dienstverlening J, L, M en N
Banken en Verzekeraars K
Overheid en Non-proft O t/m S, HH en INT
72
73
Bijlage F Parameters kantorenvraag
Het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorwerknemers en het aandeel van de totale werkgele-
genheid dat in een kantoor werkzaam is, zijn bepalende parameters voor de kantorenvraag. Om
deze parameters empirisch te bepalen zijn historische werkgelegenheidscijfers van het CBS en
LISA gekoppeld aan de kantorenvoorraadstatistiek van Rudolf Bak, met correcties voor de
leegstand. Voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad is per kantoor bekend hoeveel
werknemers er werkten en wat de economische achtergrond van deze werkgelegenheid was
over de hele periode tussen 1996 en 2010. De methode is navolgend schematisch weergegeven.
Deze historische analyse is mede de basis voor de verwachte ontwikkeling van deze parameters
naar 2020 en 2040.
Figuur F.1 Parameters van de kantorenvraag
Bron: EIB

Koppeling tussen kantorenvoorraad en werkgelegenheid per sector
Ruimtegebruik per
werknemer per sector
Verdeling kantoorgebruik (%)
naar sector
Ophogen voor totale
kantorenvoorraad in gebruik,
per sector
Totale kantoorgebruik per sector (m) delen door gemiddeld
kantoorruimtegebruik per werknemer per sector
Totale kantoorwerkgelegenheid per sector

Aandeel kantoorhoudende werkgelegenheid in totale werkgelegenheid per
sector (NR)
Steekproef 50%
(m
2
)
(m
2
)
(m
2
)
74
75
Bijlage G Plancapaciteit
De plancapaciteit aan nieuwbouw bedraagt volgens de Neprom 1,4 miljoen m
2
voor de Groot
Den Haag en 1,3 miljoen m
2
voor Rotterdam (per september 2011). Het grootste deel van de
nieuwbouw is op formele locaties gepland (zie ook fguur G.1 en fguur G.2). Een deel van de
plannen heeft betrekking op (gedeeltelijke) herontwikkeling van een bestaand pand. Zo wordt
op centrale locaties in Den Haag 142.700 m
2
kantoorruimte onttrokken en herontwikkeld. In
Rotterdam komen de aangemelde onttrekkingen op 183.100 m
2
. De Neprom registreert de
planvoorraad zoals ontwikkelaars deze aanmelden. Ook in de ruimtelijke plannen van gemeen-
ten wordt rekening gehouden met een planvoorraad. Beide begrippen sluiten niet op elkaar
aan
8
. De planvoorraad bij gemeenten is in dit onderzoek niet nader geanalyseerd, mede omdat
geen landelijk dekkende cijfers beschikbaar zijn.
8 Zie ook de studie Verkenning en verdieping plancapaciteit kantoren van BCI uit 2011, in opdracht van IPO.
Figuur G.1 Plancapaciteit Groot Den Haag (m
2
bvo)
Bron: Neprom, bewerking EIB
280.361
683.139
450.419
142.700
89.900
2.800
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
Nieuwbouw
Te onttrekken
76
Figuur G.2 Plancapaciteit Groot Rotterdam (m
2
bvo)
Bron: Neprom, bewerking EIB
440.450
483.320
390.962
183.100
9.250
54.000
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
Nieuwbouw
Te onttrekken
77
Bijlage H Demografe en werkgelegenheid
Het EIB heeft regionale werkgelegenheidsprognoses opgesteld. Deze zijn in de eerste plaats
afgeleid van de landelijke bevolkingsprognoses van het CBS.
1 Met een (daarvoor opgezet) verdelingsmodel zijn de landelijke bevolkingsprognoses op basis
van historische en verwachte trends verdeeld over de COROP regios in Nederland.
2 Uitgaande van een participatiegraad geeft de bevolkingsomvang een beeld van de regionale
beroepsbevolking. Om de regionale participatiegraad te bepalen is gekeken naar historische
trends en prognoses van het CPB.
3 In de vertaling naar de regionale werkgelegenheidsontwikkeling wordt vervolgens rekening
gehouden met de werkloosheid en de pendel van beroepsbevolking tussen regios. Ook hier is
rekening gehouden met historische trends en prognoses van het CPB.
Onderstaand zijn de prognoses samengevat.
Tabel H.1 Regionale ramingen
Totale bevolking 15-75 jaar
Agglomeratie Agglomeratie Delft en Oost Zuid- Groot- Zuidoost
Leiden en s-Gravenhage Westland Holland Rijnmond Zuid-Holland
Bollenstreek
2000 289.075 534.631 174.343 238.836 1.003.543 303.270
2010 307.038 606.744 164.440 233.670 1.041.387 290.611
2020 312.018 659.979 179.141 229.213 1.075.652 278.885
2040 281.708 707.611 183.568 191.085 1.058.717 230.843
Beschikbare beroepsbevolking
Bollenstreek
2000 208.560 363.244 120.816 177.988 680.827 207.252
2010 231.083 432.661 124.361 178.399 752.361 212.496
2020 228.372 478.423 131.316 165.380 780.771 201.388
2040 196.108 510.589 128.658 130.415 750.641 159.237
Bron: EIB
78
Vervolg tabel H.1 Regionale ramingen
Bron: EIB
Werkgelegenheid
Bollenstreek
2000 181.012 423.974 128.396 150.651 635.265 198.182
2010 199.496 455.774 129.787 155.800 729.825 197.553
2020 197.503 493.133 136.372 149.213 751.927 190.699
2040 175.179 516.484 135.708 126.814 724.412 159.880
79
Bijlage I Begrippenlijst
Aanbod
Het aanbod aan kantoren is het totaal aan courante kantoren die zowel in gebruik zijn als
leegstaan. Het aanbod omvat zo de gehele kantorenvoorraad (zie kantorenvoorraad) in tegen-
stelling tot de gangbare defnitie waarbij aanbod wordt gedefnieerd als de te huur en te koop
staande kantoren.
Basisscenario
De volgende veronderstellingen liggen ten grondslag aan het basisscenario:
landelijke ontwikkeling bevolking (15-75) conform het CBS;
vertaling naar beroepsbevolking dmv particpatiegraad (CPB, EIB-bewerking);
verdeling van de beroepsbevolking naar COROP regios en vertaling naar werkgelegenheid
15-75 (EIB);
verdeling van de werkgelegenheid over sectoren op basis van het Transatlantic Market
scenario uit de WLO-studie van CPB/RPB/MNP;
vertaling naar geraamde kantoorbanen op basis van geregistreerde en verwachte trends in
werkgelegenheid en kantoorgebruik (EIB);
geen afname van het ruimtegebruik per werknemer;
bescheiden prijselasticiteit van de vraag;
meer dynamiek binnen locatietypen, dan tussen locatietypen;
nieuwbouw is tot 20% onder de in 2010 geldende huren te realiseren;
er is bij voldoende prijsdaling transformatiepotentie op Centrale en Overige locaties.
BVO
Bruto vloer oppervlak. Zie VVO.
Courant
Een kantoor is courant wanneer deze technisch kan voldoen aan de vraag en tegen de juiste
prijs concurrerend in de markt gezet kan worden. Voor dit kantoor is in theorie in ieder geval
een gebruiker te vinden.
Frictie leegstand
Leegstand die wenselijk is om een voorraadmarkt als de kantorenmarkt goed te laten functione-
ren. De gangbare frictieleegstand is vastgelegd op 5%.
Huurprijzen
Prijs per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) per jaar, exclusief BTW, servicekos-
ten en huurderspecifeke inrichtingskosten (DTZ, 2011b).
Incourant
Een kantoor is incourant wanneer deze technisch verouderd is en daarom niet meer in het
aanbod kan worden meegeteld. Dit betekent dat een gebouw niet meer bruikbaar is als kantoor.
Herbestemming
Het veranderen van de bestemming van het kantoor (en locatie) naar een andere functie.
Bijvoorbeeld de ombouw naar woningen en hotels.
Gevoeligheidsanalyse
Een gevoeligheidsanalyse laat de invloed van een andere invoer op de modeluitkomsten zien.
Hiermee wordt duidelijk welke onzekerheden het belangrijkst zijn.
80
Kantoor
Een ruimtelijke zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureau-
gebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten. De defnitie van het begrip kantoor
als een ruimtelijke zelfstandige eenheid betekent dat kantoren in fabrieken, bedrijfsgebouwen,
ziekenhuizen en universiteiten buiten de statistiek worden gelaten.
Kantorenvoorraad
Alle bestaande kantoorgebouwen met een oppervlakte groter dan 500 m in gemeenten met
meer dan 10.000 m
2
kantooroppervlak.
Kantorenvraag
Het aantal vierkante meter (m
2
) kantoorruimte in gebruik.
Kantorenregio
De dertien kantorenregios zijn afgebakend op basis van volume en samenhang. Hierbij is onder
andere gebruik gemaakt van de indeling in COROP-gebieden. Een kantorenregio is een geaggre-
geerde markt die omvangrijk genoeg is om representatieve vraagramingen op te stellen, een
marktanalyse naar segmenten te maken en met het kantorenmodel zinvolle scenarios te
schetsen (zie tabel A1).
Kwaliteitsklasse (A B C)
Binnen de locatietypen is een verder onderscheid aangebracht naar kwaliteitsklassen. De
gedachte is dat prijs hiervoor een belangrijke indicatie vormt. Kwaliteitsklasse A vertegenwoor-
digt 20% van de hoogste prijzen in de regionale markt. Kwaliteitsklasse C de 40% laagste kwali-
teit in de markt. Kwaliteitsklasse B vertegenwoordigt de overige 40% in het midden van de
markt. In kleinere markten is voor een 50/50 verdeling over A en B gekozen. De indeling is
ontleend aan de verdeling van de prijzen in een transactie database van 1990-2010.
Leegstand
Leegstand kan worden gedefnieerd al alle leegstaande (niet in gebruik zijnde) kantoorgebouwen.
In de kantorenmonitor is dit geoperationaliseerd als alle gebouwen die voor gebruik worden
aangeboden. Dit betreft zowel de bestaande bouw als gebouwen die reeds zijn opgeleverd en/of
nog in aanbouw zijn. Hierbij worden leegstaande gebouwen die niet aan de markt worden aan-
geboden (zie verborgen leegstand) echter niet meegerekend.
Locatietype
De kantorenmarkt kan worden ingedeeld in drie verschillende typen op basis van locaties en
kantoorgebouwen met onderscheidende kenmerken en kwaliteit. Het gedrag van kantoorgebrui-
kers en hun voorkeuren zijn hierbij leidend. Deze indeling kent drie categorien op basis van
locatie: centraal, overig en formeel.
Centraal
Centrale kantoorlocaties liggen nabij of zijn onderdeel van het stadscentrum. Kenmerken zijn
multifunctionaliteit, levendigheid en een vaak goede ontsluiting met het openbaar vervoer.
Overig
Duidt op een overige locatie, d.w.z. niet in het centrum en niet in een formele locatie. Bijvoor-
beeld in een woonwijk of buiten de bebouwde kom.
Formeel
Monofunctionele kantoorlocaties en grote kantoorconcentraties op bedrijventerreinen worden
als formele kantoorlocaties gezien. Kenmerkend zijn relatief uniforme gebouwen en een goede
bereikbaarheid met de auto, inclusief goede parkeervoorzieningen.
Nieuwbouwvraag
De nieuwbouwvraag ontstaat door de behoefte de voorraad uit te breiden, door veroudering van
de bestaande voorraad en/of om te kunnen blijven voorzien in de kwaliteitsvraag. In de nieuw-
bouwvraag kan worden voorzien door nieuwbouwrealisaties op nieuwe locaties of bestaande
gebouwen te renoveren of te vervangen.
81
Overaanbod
Courante leegstand boven de frictieleegstand.
Prijsklasse
Zie kwaliteitsklasse.
Regiorapport
Naast de landelijke samenvatting zijn acht afzonderlijke regiorapporten gemaakt. In sommige
gevallen zijn deze regios onderverdeeld in verschillende deelmarkten (zie aansluitend tabel A1).
Segment
Een segment is een deelmarkt binnen de totale markt voor kantoorruimte. Er zijn negen seg-
menten onderscheiden. Elke segment kent een locatiecategorie (centrum, formeel, overig) en
een kwaliteitsklasse (A, B, C). Voor kleinere kantorenmarkten is van zes segmenten (A, B) uitge-
gaan. Voor Zeeland is geen onderscheid gemaakt naar segmenten.
Technische veroudering
Technische veroudering houdt in dat gebouwen technisch gezien niet meer voldoen om als
kantoor in gebruik te zijn en daarom buiten de markt vallen. De gebouwen voldoen niet meer
aan de functionele eisen van de vraag.
Transformatie
Het veranderen van de bestemming van het kantoor (en locatie) naar een andere functie.
Bijvoorbeeld de ombouw naar woningen en hotels.
Verborgen leegstand
Lege kantoorruimte die niet te koop of te huur wordt aangeboden. Bijvoorbeeld omdat de ruimte
langdurig is verhuurd aan ingekrompen bedrijven of er eenvoudig geen marktpotentie meer
voor is.
Vraag
De vraag heeft betrekking op de kantoorruimte in gebruik.
Vraagsectoren
Binnen de vraag wordt onderscheidt gemaakt naar vier vraagsectoren, gebaseerd op de
Standaard Bedrijfsindeling van het CBS. De sectoren zijn bepaald doormiddel van het gedrag
van kantoorgebruikers omdat deze de dynamiek in de kantorenmarkt bepalen. De volgende
vraagsectoren worden onderscheiden:
Sector SBI-code
Handel en Industrie t/m I
Zakelijke en ICT dienstverlening J, L, M en N
Banken en Verzekeraars K
Overheid en Non-proft O t/m S
VVO
Verhuurbaar vloeroppervlak. Dit is het bruto vloeroppervlak minus het constructieoppervlak, de
verticale verkeersruimten en de installatieruimten. Als vuistregel kan gelden dat van het bruto
vloeroppervlak ongeveer 86% verhuurbaar is.
Werkgelegenheid
De werkgelegenheid is bepaald aan de hand van de totale bevolking tussen de 15 en 75 jaar.
Slechts een deel van deze bevolkingsgroep is, door bijvoorbeeld studie of pensioen, in staat om
daadwerkelijk een beroep uit te oefenen: de beroepsbevolking. Het aantal personen dat daad-
werkelijk werkzaam is, noemen we de werkgelegenheid.
82
Tabel I.1 Acht landelijk dekkende regiorapportages, dertien deelmarkten
Bron: EIB
Acht regiorapportages (basis provincies) Dertien deelmarkten (provincie/COROP)
1 Groningen, Drenthe, Friesland 1 Noordelijke provincies
2 Gelderland + Overijssel 2 Zwolle-Deventer-Apeldoorn
- COROP Noord Overijssel (Zwolle)
- COROP Zuidwest Overijssel (Deventer)
- COROP Veluwe (Apeldoorn)
3 Enschede-Hengelo-Almelo
- COROP Twente
- COROP Achterhoek
4 Arnhem-Nijmegen
- COROP Arnhem/Nijmegen
- COROP Zuidwest Gelderland
3 Utrecht 5 Provincie Utrecht
4 Noord-Holland + Flevoland 6 Metropoolregio Amsterdam
- COROP IJmond
- COROP Agglomeratie Haarlem
- COROP Zaanstreek
- COROP Groot Amsterdam
- COROP Gooi en Vechtstreek
- Provincie Flevoland
7 Noord-Holland Noord
- COROP Kop van Noord-Holland
- COROP Alkmaar e.o.
5 Zuid-Holland 8 Groot Den Haag
- COROP Leiden en Bollenstreek
- COROP Den Haag
- COROP Delft en Westland
- COROP Oost Zuid-Holland
9 Groot Rotterdam
- COROP Groot Rijnmond
- COROP Zuidoost Zuid-Holland
6 Zeeland 10 Zeeland
7 Noord-Brabant 11 Breda-Tilburg-Den Bosch
- COROP West Noord-Brabant
- COROP Midden Noord-Brabant
- COROP Noordoost Noord-Brabant
12 Kantorenregio Eindhoven
COROP Zuidoost Noord-Brabant
8 Limburg 13 Limburg
83
EIB-publicaties
2007
Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid in 2007
Beperking hypotheekrenteaftrek - gevolgen voor de bouwproductie en woningmarkt
Opdrachtgevers aan het woord - meting 2006
Infrastructuurmonitor - MIT 2007
De restauratieproductie tot 2011
Procesintegratie en innovatief ondernemerschap in het bouwproces
Bouwbedrijven 2007 - ontwikkelingen-vooruitzichten
Sectorprofel stukadoors-, afbouw- en terrazzo-/vloerenbedrijf 2005-2012
Het ziekteverzuim in de bouwnijverheid in 2006
De sector civiele betonbouw - marktontwikkelingen, opdrachtgeverschap en werkgelegenheid
Bouwconcerns in beeld 2006/2007
Bedrijfseconomische kencijfers van gww-bedrijven in 2006
Bedrijfseconomische kencijfers van b&u-bedrijven in 2006
Het arbeidsbestand in de bouw in 2006
Monitor arbeidsongevallen in de bouw 2006 (ARBOUW)
Transparantie in de bouwpraktijk
De bouwbedrijven in 2006
2008
Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2008
Procesintegratie en innovatief ondernemerschap in het bouwproces - meting 2007
Kostendruk van wet- en regelgeving in het gespecialiseerde aannemingsbedrijf
Infrastructuurmonitor - MIRT 2008
Bouw in beeld 2007
Openbaarvervoerinfrastructuur in een geliberaliseerde markt
Algemene kosten in het bouwbedrijf
84
Het ziekteverzuim in de bouw in 2007
Kwaliteit van de dienstverlening en het bestuurlijk proces van lagere overheden
De markt voor restauratie en onderhoud van monumenten tot 2013
Uitdagingen en beleidsopties bij nieuwbouw van woningen - regionale ontwikkelingen en beleid
na 2009
De Vastgoedlezing 2008 - crisis op de Nederlandse woningen vastgoedmarkt? (ASRE)
Bedrijfseconomische kencijfers van b&u-bedrijven in 2007
Bedrijfseconomische kencijfers van gww-bedrijven in 2007
Bouwconcerns in beeld 2007/2008
2009
Procesintegratie en innovatief ondernemerschap in het bouwproces - meting 2008
Middenkaderopleidingen in de bouw
Algemene kosten in het bouwbedrijf 2006-2007
Bouw in beeld 2008
Trends en ontwikkelingen in de afbouwbranche 2009-2014
De zelfstandige zonder personeel in de bestratingsbranche
Het ziekteverzuim in de bouw in 2008
Verkenning effecten stimuleringsmaatregelen rond de woningbouw (www.eib.nl)
Hervorming van de woningmarkt
Rentegratie van langdurig zieke werknemers in de bouw
Bouwconcerns in beeld 2008-2009
2010
Bedrijfseconomische kencijfers b&u-bedrijven 2008
Bedrijfseconomische kencijfers gww-bedrijven 2008
85
Zzpers in de bouw
De arbeidsmarkt in de bitumineuze en kunststofdakbedekkingsbranche
Kantorenleegstand - probleemanalyse en oplossingsrichtingen (www.eib.nl)
Ondergrondse netwerken en grondwaterbeheer
Ziekteverzuim in de bouw 2009
Beleidsvarianten beperking hypotheekrenteaftrek en liberalisatie huursector (www.eib.nl)
Nacht- en weekendwerk in het wegonderhoud
Bouw in beeld 2009
De bouwarbeidsmarkt 2010-2015
Bedrijfseconomische kencijfers gespecialiseerde bedrijven 2007-2008
Strategie en crisis
Vrouwen in technische functies
Marktstudie AFNL 2011-2012
Infrastuctuurmonitor - MIRT 2011
Kantorenleegstand - analyse van de marktwerking (www.eib.nl)
2011
Openbare aanbestedingen in de gww
Bedrijfseconomische kencijfers gww-bedrijven 2009
Bedrijfseconomische kencijfers b&u-bedrijven 2009
Succesvol binnenstedelijk bouwen
De winst van innoveren (www.eib.nl)
Algemene BouwplaatsKosten (ABK) van B&U-projecten 2010 (RRBOUW)
Productiviteit en strategie (www.eib.nl)
86
Restauratie en onderhoud van monumenten - marktverkenning tot 2015
Aanbestedingsgedrag opdrachtgevers (www.eib.nl)
Actuele situatie in de bouw - overzicht ten behoeve van de nieuwe woonvisie (www.eib.nl)
Dynamiek op de woningmarkt
De civiele betonbouw tot 2016 - ontwikkelingen op de markt en in de rolverdeling in het
bouwproces (www.eib.nl)
Monumenten en corporaties - monumentenbezit en -beleid van corporaties (www.eib.nl)
Ziekteverzuim in de bouw 2010 (www.eib.nl)
Maatschappelijke woonagenda - van programmeren naar stimuleren
Kantorenmonitor - analyse van vraag en aanbod (www.eib.nl)
MKBA Herstructurering Eemsdelta
Bedrijfseconomische kencijfers - b&u- en gww-bedrijven 2010 (www.eib.nl)
Kosten en baten van de bouw bbl-opleiding (www.eib.nl)
Overheid en markt; nieuw evenwicht in aanbesteden (www.eib.nl)
Dienstverlening van medeoverheden - quick scan onder architectenbureaus
(www.eib.nl)
Infrastructuurmonitor - MIRT 2012 (www.eib.nl)
Algemene kosten in het bouwbedrijf 2008-2010 (www.eib.nl)

Kostenmodel omgevingsrecht (www.eib.nl)
Bouwen voor kwaliteit (www.eib.nl)
2012
Evaluatie stimuleringspakket woningbouw (www.eib.nl)
Situatie op de Nederlandse hypotheekmarkt
Arbeid en scholing in de restauratiesector
Trends en ontwikkelingen in de wegenbouw tot 2017 (www.eib.nl)
Effecten van bezuinigingen in de infrastructuur (www.eib.nl)
87
Annutaire beperking hypotheekrenteaftrek (www.eib.nl)
Vitaliteit: van feit tot beleid (www.eib.nl)
Ziekteverzuim in de bouw 2011 (www.eib.nl)
Landelijke samenvatting kantorenmonitor (www.eib.nl)
Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur (www.eib.nl)
Aanbestedingsgedrag opdrachtgevers (www.eib.nl)
88
89
Economisch Instituut voor de Bouw
Basisweg 10
1043 AP Amsterdam
Postbus 58248
1040 HE Amsterdam
t (020) 583 19 00
f (020) 583 19 99
eib@eib.nl
www.eib.nl
Desktop publishing: Margo Wakidjan-Nijbroek, EIB
90
Basisweg 10
1043 AP Amsterdam
Postbus 58248
1040 HE Amsterdam
t (020) 583 19 00
f (020) 583 19 99
info@eib.nl
www.eib.nl

EIB Kantorenmonitor Zuid-Holland 2012

Transféré par

Informations du document

Copyright

Formats disponibles

Partager ce document

Partager ou intégrer le document

Options de partage

Avez-vous trouvé ce document utile ?

Ce contenu est-il inapproprié ?

Droits d'auteur :

Formats disponibles

EIB Kantorenmonitor Zuid-Holland 2012

Transféré par

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Kantorenmarkt

Vous aimerez peut-être aussi