EIB Kantorenmonitor - Noord-Brabant 2012

Kantorenmarkt
Noord-Brabant
Verkenning van regionale
vraag-en aanbodontwikkelingen
Kantorenmarkt
Noord-Brabant
Kantorenmarkt
Noord-Brabant
Kantorenmarkt
Noord-Brabant
vraag- en aanbodontwikkelingen
drs. M.V. Zuidema
M. van Elp LLM MSc
M.J. vander Schaaf MSc
Het auteursrecht voor de inhoud berust
geheel bij de Stichting Economisch
Instituut voor de Bouw. Overnemen van
de inhoud (of delen daarvan) is uitslui-
tend toegestaan met schriftelijke toe-
stemming van het EIB. Het is geoorloofd
gegevens uit dit rapport te gebruiken in
artikelen en dergelijke, mits daarbij de
bron duidelijk en nauwkeurig wordt
vermeld.
Augustus 2012
Kantorenmarkt
Noord-Brabant
vraag- en aanbodontwikkelingen
drs. M.V. Zuidema
M. van Elp LLM MSc
M.J. vander Schaaf MSc
5
Inhoudsopgave
Conclusies op hoofdlijnen 7
1 Inleiding 13
2 Aanpak 15
3 Uitgangssituatie: hoge leegstand 19
3.1 Historisch beeld 19
3.2 Rekening houden met veroudering 24
4 Verwachte kantorenvraag 27
4.1 Begripsbepaling 27
4.2 Vraag naar kantoorruimte 28
4.3 Vraagraming 30
5 Confrontatie tussen vraag en aanbod 37
5.1 Verkenningen voor de kantorenmarkt 2010-2020-2040 37
5.2 Verwachte prijsontwikkeling 41
6 Omgaan met onzekerheden 45
6.1 Afwijkende vraag naar kantoorruimte 45
6.2 Leegstand 47
6.3 Transformatie 48
6.4 Veroudering 50
6.5 Nieuwbouwontwikkeling 50
6.6 Interpretatie van de uitkomsten 53
Bijlage A Segmentering 55
Bijlage B Analyse verhuisbewegingen 59
Bijlage C Belangrijkste kernen en locaties 65
Bijlage D Analyse van fysieke onttrekkingen 69
Bijlage E Standaard Bedrijfsindeling 71
Bijlage F Parameters kantorenvraag 73
Bijlage G Plancapaciteit 75
Bijlage H Demografe en werkgelegenheid 77
Bijlage I Begrippenlijst 79
EIB-publicaties 83
6
7
Conclusies op hoofdlijnen
Het onderzoek naar de regionale kantorenmarkt van Noord-Brabant heeft geresulteerd in een
historische analyse van de periode 1990-2010 en verkenningen van vraag- en aanbodontwikke-
lingen in de periode 2010-2020 en 2020-2040. Uit de analyses kunnen de volgende conclusies
worden getrokken.
Kantorenmarkt is met ruim 65% in 20 jaar sterk gegroeid
De totale kantorenvoorraad in Noord-Brabant beslaat 5,3 miljoen m
2
vvo. Gezien de kantoren-
voorraad van 3,2 miljoen m
2
in 1990, is sprake van een voorraaduitbreiding van 2,1 miljoen m
2
(een groei van meer dan 65%). De groei ligt iets boven het landelijk gemiddelde. In heel Neder-
land is over dezelfde periode de voorraad van 30 naar 48 miljoen m
2
toegenomen, een voorraad-
uitbreiding van 60%.
Kantorenvoorraad geconcentreerd in grootste kernen
In het onderzoek is uitgegaan van twee omvattende kantorenregios: de regio Eindhoven en
Noord-Brabant exclusief Eindhoven. De vijf grootste kernen in de Noord-Brabant exclusief Eind-
hoven zijn Den Bosch, Breda, Tilburg, Oss en Roosendaal. In de steden Den Bosch en Breda is de
meeste kantoorruimte te vinden op formele, monofunctionele kantoorlocaties. In de andere
steden zijn centrale locaties in de binnenstad relatief het grootst.
In de kantorenmarkt rond Eindhoven is Eindhoven zelf de grootste kantorenstad. De meeste
kantoorruimte staat op formele locaties. Helmond en Best hebben verhoudingsgewijs echter
meer centrale kantoorlocaties.
Leegstand concentreert zich op formele, monofunctionele locaties
De uitbreiding van de kantorenvoorraad heeft de ruimtevraag overtroffen. Het is mede de oor-
zaak voor de huidige leegstand van bij benadering 533.000 m
2
in de hele provincie. Het leeg-
standspercentage van ongeveer 10% van de voorraad ligt onder het landelijk gemiddelde van
14% (medio 2011). Per locatie is sprake van grote verschillen in de leegstand. In deelgebied
Eindhoven is de leegstand per medio 2011 opgelopen tot 12%. De leegstand is vooral geconcen-
treerd op formele kantoorlocaties.
Kantoorwerkgelegenheid sterk toegenomen tot 2010
In lijn met de sterke groei van de kantorenvoorraad is de kantoorhoudende werkgelegenheid
sterk gegroeid. Het aantal kantoorbanen in de regio Eindhoven neemt toe van 58.000 naar 83.000
tussen 1996 en 2010. In Noord-Brabant exclusief Eindhoven is sprake van een groei van 93.000
naar 131.000. Een dergelijke werkgelegenheidsontwikkeling vertaalt zich in het ruimtegebruik.
In beide sectoren is het ruimtegebruik in de kantorenmarkt sterk toegenomen tussen 1996 en
2010 (tabel 1 en 2).
Aantal kantoorbanen neemt tot 2020 nog toe, daarna volgt een daling
Het aantal kantoorbanen blijft groeien tot 2020. In Eindhoven gaat de groei in de kantorensector
samen met een totale werkgelegenheidsgroei. In Noord-Brabant exclusief Eindhoven krimpt de
totale werkgelegenheid maar neemt het aantal kantoorbanen door een verdergaande verkanto-
risering nog toe. Na 2020 neemt in heel Noord-Brabant de werkgelegenheid naar verwachting
1 Het totaal verhuurbaar vloeroppervlak van bestaande kantoorgebouwen met een oppervlakte groter dan 500 m
2

in gemeenten met meer dan 10.000 m
2
kantooroppervlak (Rudolf Bak 2011).
8
af. Dit past in het landelijke beeld waar, op Flevoland en de stedelijke regios van Amsterdam,
Utrecht en Den Haag na, de werkgelegenheid overal zal krimpen. Ook de kantorensector ont-
komt niet aan deze krimp en na 2020 neemt de ruimtevraag weer af.
Tabel 1 Ontwikkeling kantoorbanen en ruimtevraag, Eindhoven
Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB
Kantoor- Totale werk- Aandeel Ruimte- Ruimtevraag
banen gelegenheid kantoorgebruik per (mln m
2
vvo)
(1.000) (1.000) banen werknemer
(%) (m
2
vvo)
1996
1
58 340 17 23,8 1,4
2000 75 380 20 23,0 1,7
2010 83 414 20 22,0 1,8
2020 93 421 22 22,0 2,0
2040 85 372 23 22,0 1,9
1 De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheids-
gegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996
Tabel 2 Ontwikkeling kantoorbanen en ruimtevraag, Noord-Brabant
exclusief Eindhoven
Kantoor- Totale werk- Aandeel Ruimte- Ruimtevraag
banen gelegenheid kantoorgebruik per (mln m
2
vvo)
(1.000) (1.000) banen werknemer
(%) (m
2
vvo)
1996
1
93 754 12 23,4 2,2
2000 112 843 13 22,8 2,5
2010 131 921 14 22,4 2,9
2020 140 917 15 22,4 3,1
2040 128 796 16 22,4 2,9
9
Marktkrachten zorgen voor meer evenwicht op de kantorenmarkt
Het huidige overaanbod leidt tot een marktcorrectie. De leegstand zet druk op de prijzen en
eigenaren gaan bewegen. Hierdoor wordt nieuw aanbod ontmoedigd en onttrekkingen worden
gestimuleerd. Aan de vraagzijde zorgen dalende prijzen juist voor enige extra toename van de
vraag. Per saldo bereikt de markt in 2020 een meer evenwichtige situatie.
De leegstand loopt in beide regios terug van gemiddeld 10% nu naar circa 6%. Hiervan is 5%
frictieleegstand. De overige 1% is op te vatten als incourante leegstand. Deze incourante leeg-
stand is het gevolg van de veroudering van kantoorgebouwen.
Oplopende incourante voorraad na 2020
Na een technische levensduur van gemiddeld 70 jaar zijn kantoren technisch dusdanig verou-
derd dat zij voor gebruik ongeschikt oftewel incourant zijn geworden. Na 2020 zal een toene-
mend deel van de nu nog jonge voorraad technisch verouderen. Tot 2040 zal in zowel Eindhoven
als in de rest van Noord-Brabant 10% van de voorraad als incourant kunnen worden aangemerkt.
Of deze incourante kantoren feitelijk worden gesloopt of incourant fysiek aanwezig blijven, is op
voorhand niet duidelijk. Incourante kantoren kunnen in beginsel gemakkelijk worden onttrok-
ken, aangezien deze geen bedrijfseconomische waarde meer vertegenwoordigen. Feitelijke ont-
trekking vindt zeker plaats op geschikte locaties, hetzij via vernieuwing richting meer moderne,
compacte kantoren, hetzij door herbestemming richting andere functies.
Overaanbod na 2020
De leegstand bestaat na 2020 niet alleen uit een incourante voorraad. Door de verwachte afname
in de ruimtevraag ontstaat een overaanbod. De courante leegstand loopt op naar circa 10%,
inclusief 5% frictieleegstand. De leegstand ontstaat in zijn geheel op de monofunctionele for-
mele locaties in het laagste prijssegment. Het gaat hierbij om kantoren die kwalitatief nog vol-
doen als kantoor, tegen de juiste prijs concurrerend in de markt gezet kunnen worden, maar
waarvoor geen gebruiker (of alternatieve aanwending) is te vinden.
Nieuwbouwvraag valt terug
De nieuwbouwvraag komt tot 2020 uit op 534.000 m
2
. Na 2020 komt daar 591.000 m
2
bij om in
2040 op in totaal 1,1 miljoen m
2
uit te komen. Ter vergelijking, tussen 1990 en 2010 is in totaal
ruim 2,5 miljoen m
2
kantoorruimte nieuw gebouwd.
De nieuwbouwvraag tot 2020 wordt vooral gedreven door de nog verwachte toename van de
kantoorhoudende werkgelegenheid en het bijbehorende ruimtegebruik. De nieuwbouwvraag
kent echter ook een kwalitatieve component. Er ontstaat relatieve schaarste aan kwalitatief
hoogwaardige kantoren omdat gebouwen in de tijd verouderen. Ze zakken als het ware af naar
een lagere kwaliteit. Hierdoor ontstaat een kwalitatief tekort en druk om nieuwbouw te realise-
ren. Deze kwalitatieve tekorten worden na 2020 een belangrijke determinant van de nieuw-
bouwvraag.
De belangrijkste uitkomsten van de kantorenmonitor per locatietype zijn per deelmarkt samen-
gevat in fguur 1 en fguur 2.
Ruimte voor uitruil tussen nieuwbouw en incourante voorraad
De nieuwbouwvraag behoeft niet noodzakelijk op nieuwe kantoorlocaties plaats te vinden. Een
deel van de nieuwbouwvraag kan op bestaande locaties worden gefaciliteerd. Zoals eerder aan-
gegeven, leidt de geleidelijke veroudering van de kantorenvoorraad tot een incourante voorraad.
Dit effect is tot 2020 nog beperkt maar wordt daarna belangrijker. Goede locaties met verouder-
de gebouwen kunnen middels een grootschalige renovatie of (gedeeltelijke) sloop gevolgd door
nieuwbouw weer in nieuwbouwstaat worden gebracht. Door deze vernieuwing wordt in de
nieuwbouwvraag voorzien zonder dat het aantal kantoorlocaties hoeft te worden uitgebreid.
10
Figuur 1 Samenstelling van de voorraad naar locatie, Noord-Brabant
exclusief Eindhoven, 1.000 m
2
Bron: EIB
Leegstand
In gebruik
Nieuwbouw
Incourant
Getransformeerd
-400
-200
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
2
0
1
0
2
0
2
0
2
0
4
0
2
0
1
0
2
0
2
0
2
0
4
0
2
0
1
0
2
0
2
0
2
0
4
0
Centraal Overig Formeel
Figuur 2 Samenstelling van de voorraad naar locatie, Eindhoven, 1.000 m
2
Bron: EIB
Leegstand
In gebruik
Nieuwbouw
Incourant
Getransformeerd
-400
-200
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
2
0
1
0
2
0
2
0
2
0
4
0
2
0
1
0
2
0
2
0
2
0
4
0
2
0
1
0
2
0
2
0
2
0
4
0
11
Herbestemmingspotentie verschilt per locatie
Locaties met incourante leegstand kennen een breder perspectief dan enkel het vernieuwen van
bestaande kantoren. Met name centrale en overige locaties bieden ook herbestemmingspoten-
tie. Dit zijn multifunctionele locaties. Hier liggen mogelijkheden om incourante kantoren te
transformeren naar andere functies, als daar vraag naar is. In drukregios zijn transformaties
kansrijker dan in regios die te maken hebben met krimp, waaronder na verwachting Noord-
Brabant na 2020.
Op de meer monofunctionele formele locaties zijn mogelijkheden voor herbestemming echter
beperkt. Vernieuwing van incourante kantoren kan op formele locaties niet mogelijk zijn of om
een andere reden niet tot stand komen. Wanneer vernieuwing uitblijft, is de kans op langdurige
leegstand op formele locaties groot.
Overheidsinterventie kan wenselijk zijn
Marktkrachten zullen richting 2020 voor meer evenwicht zorgen op de kantorenmarkt. De kan-
toorwerkgelegenheid in Noord-Brabant stijgt nog en lagere prijzen ontmoedigen bovendien
nieuw aanbod en ondersteunen de vraag naar kantoren. Het aanpassingsproces vergt echter
tijd. Het kan wenselijk zijn om in sommige situaties dit proces te versnellen. Hierbij moet
worden bedacht dat er op de kantorenmarkt vaak vele verschillende eigenaren zijn van de
kantoorpanden en dat het gedrag van de ene partij invloed kan hebben op de bedrijfsecono-
mische resultaten van andere partijen. Zo kunnen eigenaren belang hebben bij sanering door
anderen, zodat een soort prisoners dilemma kan ontstaan. Cordinatie vanuit bijvoorbeeld de
regionale overheden kan dan nuttig zijn om transformatie te bevorderen.
Een aandachtspunt is het omslagpunt in de verwachte kantorenvraag in Noord-Brabant van
groei naar krimp na 2020. Dit is een nieuw fenomeen voor de kantorenmarkt. Leegstandsrisicos
worden groter en daar kan mogelijk ook nu al op worden geanticipeerd.
In deze studie is tevens geconstateerd dat incourante voorraad kan ontstaan die niet zonder
meer fysiek uit de markt zal worden gehaald. Voor de vraag- en aanbodverhoudingen op de
markt is deze voorraad weliswaar niet van belang het is geen effectieve voorraad meer maar
vanuit ruimtelijke overwegingen kan het wenselijk zijn dat deze voorraad daadwerkelijk fysiek
wordt onttrokken. In dat geval kan beleidsinterventie via regelgeving of via fnancile prikkels
nodig zijn om de gebouwen ook daadwerkelijk fysiek te onttrekken en de publieke ruimte te
herstellen of te verbeteren.
Ten slotte is in deze studie geconstateerd dat er vraag blijft naar nieuwe, hoogwaardige kantoor-
ruimte. Daarnaast verouderen kantoren en nieuwe wensen en eisen van kantoorgebruikers
doen hun intrede in de tijd. Voor een goed functionerende kantorenmarkt is het belangrijk om
deze dynamiek in kwaliteit de ruimte te bieden.
Beleid op regionaal niveau
In de beide regios zal, net als in de rest van Nederland, een belangrijk deel van de kantoren-
voorraad door veroudering incourant worden. Vooral na 2020 wordt dit van belang, aangezien de
nu nog relatief jonge voorraad dan snel zal verouderen. Gelijktijdig neemt in deze periode de
vraag af en zal overaanbod ontstaan. De potentie voor incourant vastgoed binnen de kantoren-
markt blijft hierdoor beperkt. Overeenkomstig andere gebieden met krimp zal het daarnaast
ook relatief moeilijk zijn om een alternatief te vinden.
Wanneer overheidsinterventie wenselijk wordt, ligt het in de rede met de verschillende kenmer-
ken van de kantorenmarkt in Noord-Brabant rekening te houden. De juiste dosering van over-
heidsbeleid zal dus op regionale en lokale schaal moeten worden bepaald, want zowel de
uitdagingen voor het beleid als de mogelijkheden voor succesvolle beleidsinterventies kunnen
regionaal en lokaal zeer verschillend zijn.
12
13
1 Inleiding
In deze publicatie worden de resultaten gepresenteerd van een onderzoek naar (toekomstige)
vraag en aanbod in de kantorenmarkt binnen de provincie Noord-Brabant. Het onderzoek is
uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (I&M) in het kader van
het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren. Doel van het Actieprogramma is om tot een
gezonde kantorenmarkt te komen.

Om in de kantorenmarkt tot een betere afstemming te kunnen komen, dient zicht te zijn op de
(toekomstige) verhouding tussen vraag en aanbod. Het EIB heeft daarvoor de markt verkend met
een doorkijk naar 2020 en 2040. Nederland is in dit landelijk dekkende onderzoek opgedeeld in
dertien kantorenregios. Het onderzoek is uitgewerkt in acht rapporten en een landelijke samen-
vatting. Voorliggend rapport over de provincie Brabant is daar n van.
In de marktverkenningen is gebruik gemaakt van het kantorenmodel dat het EIB in 2011 heeft
ontwikkeld. Het model gaat uit van (toekomstige) vraag- en aanbodverhoudingen en beschrijft
vervolgens een verwachte marktdynamiek. Het model schetst hiermee toekomstscenarios voor
de kantorenmarkt en kan trendbreuken en beleidsinterventies doorrekenen. Decentrale overhe-
den en marktpartijen kunnen dit inzicht gebruiken bij het opstellen van lokaal/regionaal
kantorenbeleid om te komen tot een effectief kwalitatief voorraadbeleid met een gezond
evenwicht tussen vraag en aanbod.
In deze rapportage wordt ingegaan op de volgende vragen:
Welke aanpak is gevolgd?
Wat is de uitgangssituatie voor de kantorenmarkt, in termen van leegstand?
Hoe ontwikkelt de vraag naar kantoren zich?
Welke marktdynamiek mag worden verwacht gezien de huidige leegstand en de verwachte
vraagontwikkeling?
Wat zijn de belangrijkste onzekerheden in de vooruitzichten en hoe kan daarmee om worden
gegaan?
14
15
2 Aanpak
Traditioneel richten analyses van de kantorenmarkt zich op de vraag naar kantoren en de bij-
behorende ruimtebehoefte. De kantorenmonitor richt zich ook op de vraag, maar analyseert
deze vraag vervolgens in samenhang met het aanbod. Het model maakt het mogelijk verschillen
tussen (ex ante) vraag en aanbod te laten doorwerken in prijsveranderingen die vervolgens
terugkoppelen naar vraag en aanbod en die substituties tussen verschillende segmenten op de
kantorenmarkt oproepen. Door rekening te houden met zekere prijsstarheden kunnen ook
volume-effecten als (langdurige) leegstand ontstaan. In fguur 2.1 zijn de samenhangen grafsch
nog eens weergegeven.
De kantorenmarkt is een heterogene markt
Uit de empirie kan worden afgeleid dat kantorenmarkten een duidelijke regionale dimensie
kennen. Daarnaast zijn binnen regios verschillende locatietypen en kwaliteitssegmenten te
onderscheiden die in meer of mindere mate substituten voor elkaar vormen. In de analyses is
hier op de volgende wijze mee omgegaan:
Nederland is opgedeeld in dertien kantorenregios, waarvan de regios Eindhoven en overig
Noord-Brabant er twee zijn.
Het gebruikte model kent drie locatietypen: centraal, overig en formeel.
Binnen de locatietypen wordt uitgegaan van twee kwaliteitssegmenten: A en B. In totaal kent
de markt dus zes segmenten (twee kwaliteitsklassen en drie locatietype). Huurprijzen zijn lei-
dend voor de segmentering naar kwaliteit. Voor een technische toelichting, zie verder bijlage A.
Figuur 2.1 Aanpak: confrontatie tussen vraag en aanbod per segment
Bron: EIB
Werkgelegenheid
Aanbod (m
2
)
Kantoorbanen
Vraag (m
2
)
Leegstand

en
prijzen
N
i
e
u
w
b
o
u
w
O
n
t
t
r
e
k
k
i
n
g
e
n
Vraag
Aanbod
Model: confrontatie
T
e
r
u
g
k
o
p
p
e
l
i
n
g
e
n
vraag en aanbod
16
Het kantorenmodel vertaalt de schaarsteverhoudingen per segment in prijsmutaties en
volume-effecten: nieuwbouw, transformaties en leegstand.
Hierbij wordt rekening gehouden met terugkoppelingen en samenhangen in de voorkeuren
en het gedrag van marktpartijen in relatie tot de segmenten.
Ook wordt rekening gehouden met de economische en technische veroudering van kantoor-
gebouwen. Elk jaar verschuift gemiddeld 3% van de voorraad een segment omlaag, van A
naar B.
Na een technische levensduur van (gemiddeld) 70 jaar verdwijnt een gebouw als incourante
leegstand uit het B-segment. Het kantoor geldt als leegstand maar heeft geen (directe) invloed
meer op de marktverhoudingen.
Nieuwbouw wordt toegevoegd in het A-segment. Transformaties kunnen in elk segment
worden gerealiseerd (zie fguur 2.2).
Onderscheid naar drie locatietypen
De dynamiek en situatie op de kantorenmarkt is sterk locatiegebonden. In het onderzoek is
onderscheid gemaakt naar drie locatietypen: centrale, formele en overige locaties.
1. Op centrale locaties bevinden zich kantoren in de stadscentra en rond de centrale trein-
stations bij de binnenstad.
2. Formele locaties omvatten de kantoorconcentraties op de echte werklocaties zoals kantoren-
wijken en bedrijventerreinen.
3. De rest van de markt wordt gezien als overige locaties. Bij kantoren op overige locaties kan
worden gedacht aan op zichzelf staande, verspreide kantoren in woonwijken of in een
buitengebied.
Over het algemeen bepalen formele locaties ongeveer 40% in een regionale markt. Centrale en
overige locaties bepalen elk ongeveer de helft van de rest van de markt. Zoals aangegeven,
binnen de locatietypen wordt onderscheid gemaakt naar een A-segment (top van de markt) en
een B-segment. De verdeling naar kwaliteitssegmenten A en B is op basis van 50:50 (zie tabel 2.1).
Voor kantorenregios in de Randstad is vanwege de grotere marktomvang van drie kwaliteits-
segmenten A (20), B (40) en C (40) per locatietype uitgegaan.
Figuur 2.2 Segmenten in beeld (kantorenmarkt en in de Randstad kennen een C-segment)
Bron: EIB
Centraal A Formeel A
Centraal B Formeel B Overig B
Centraal C Formeel C
Economische
veroudering
Economische
veroudering
Nieuwbouw
Nieuwbouw
Transformatie
Transformatie
Transformatie
Incourant
Vraag
A Overig
Overig C
17
Segmentering empirisch onderbouwd
Het gedrag van gebruikers is leidend voor de indeling naar segmenten. De segmentering is
onderbouwd door tussen 1996 en 2010 de vestigingslocatie te volgen van ongeveer de helft van
alle kantoorgebruikers. Gebruikersgroepen hebben specifeke voorkeuren als het gaat om het
type segment. Gebruikers blijken in de eerste plaats voor een locatietype te kiezen (centraal,
overig en formeel). Vervolgens wordt gekozen voor de kwaliteit van het kantoor (A, B). Bij deze
laatste afweging spelen prijs en huisvestingsbudget ook een grotere rol.
De mobiliteit van kantoorgebruikers is binnen een locatietype dan ook groter dan tussen loca-
ties. Zo verhuizen gebruikers op een centrale A-locatie in de praktijk niet naar een formele
B-locatie. Wanneer zij van een centrale A-locatie verhuizen, dan keren de gebruikers in de
meeste gevallen terug op een andere centrale A-locatie. In enkele gevallen wordt verhuisd naar
een centrale B-locatie. Nog minder vaak wordt verhuisd naar een andere (formele of overige)
A-locatie. Omgekeerd verhuizen organisaties ook niet van een formele B-locatie naar een cen-
trale A-locatie. Wel is de opwaartse mobiliteit groter dan de neerwaartse mobiliteit. Dat wil
zeggen dat gebruikers van deze formele B-locatie eerder naar een A-locatie verhuizen dan omge-
keerd. Enkele uitkomsten van deze verhuisanalyse zijn samengevat in bijlage B.
Vestigingsgedrag van gebruikers leidend
Dat gebruikers in de benoemde sectoren een afwijkend vestigingsgedrag hebben, blijkt uit
fguur 2.3 en fguur 2.4. Deze fguren laten het ruimtegebruik van de verschillende sectoren in
de kantorenmarkt zien. Op centrale locaties zijn de sectoren Banken en Verzekeraars en Over-
heid en Non-proft oververtegenwoordigd. Het centrale A-segment in Eindhoven wordt zelfs
grotendeels bepaald door de absoluut gezien kleine sector Banken en Verzekeraars. Op overige
locaties vestigt vooral Overheid en Non-proft zich en voor een deel ook de Zakelijke en ICT
dienstverlening. Denk bij dat laatste aan bijvoorbeeld notariskantoren, kleine fnancile adviseurs
en makelaars.
Op formele locaties zijn Handel en Industrie weer sterker vertegenwoordigd, vooral in het
B-segment. Denk bij dit laatste aan bedrijven die vooral functioneel zijn gehuisvest en door de
meer ondersteunende aard van het kantoor weinig meerwaarde toekennen aan de uitstraling
van een hoogwaardige zakenlocatie.
Tabel 2.1 Segmentering van de markt (indicatieve %-verdeling)
Bron: EIB
Locaties Kwaliteitsklassen
A (50%) B (50%)
1. Centrale locaties (30%) x x
2. Formele locaties (40%) x x
3. Overige locaties (30%) x x
18
Figuur 2.4 Verdeling van sectoren naar segmenten in Eindhoven
Bron: LISA, EIB
Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars Overheid en Non-proft
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Formeel B Formeel A Centraal A Centraal B Overig A Overig B
Figuur 2.3 Verdeling van sectoren naar segmenten in Noord-Brabant exclusief Eindhoven
Bron: LISA, EIB
Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars Overheid en Non-proft
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Formeel B Formeel A Centraal A Centraal B Overig A Overig B
19
3 Uitgangssituatie: hoge leegstand
In dit hoofdstuk komt de aanbodzijde van de markt aan de orde. Onder de aanbodzijde van de
markt vallen ontwikkelingen in de kantorenvoorraad, zoals leegstand en nieuwbouwproductie.
In een eerste analyse wordt de historische ontwikkeling van voorraad, leegstand en nieuwbouw
geschetst, met een onderscheid naar de gegeven segmenten. Vervolgens wordt ingegaan op de
veroudering van de voorraad. De veroudering van kantoren is relevant voor de op te stellen
marktverkenningen van vraag en aanbod, die in hoofdstuk 5 aan de orde komen. Vooruitlopend
op deze ramingen wordt, uitgaande van een zekere technische en economische veroudering,
alvast een doorkijk gegeven van de verwachte ontwikkeling in de voorraad tot 2020 en 2040.
3.1 Historisch beeld
De kantorenvoorraad is in het verleden sterk gegroeid, gekenmerkt door hoge nieuwbouwvolu-
mes en na 2000 een sterk oplopende leegstand. De totale kantorenvoorraad in Noord-Brabant
exclusief Eindhoven beslaat op dit moment 3,2 miljoen m
2
vvo (Rudolf Bak, juni 2011). Gezien de
kantorenvoorraad van 1,9 miljoen m
2
in 1990, is sprake van een toename van 1,3 miljoen m
2
.
Aangezien de onttrekkingen over dezelfde periode ongeveer 140.000 m
2
bedragen, betekent het
dat een nieuwbouwproductie is gerealiseerd van 1,4 miljoen m
2
.
De totale kantorenvoorraad in Eindhoven beslaat op dit moment 2,1 miljoen m
2
vvo (Rudolf Bak,
juni 2011). Gezien de kantorenvoorraad van 1,3 miljoen m
2
in 1990, is sprake van een toename
van 0,8 miljoen m
2
. Aangezien de onttrekkingen over dezelfde periode ongeveer 80.000 m
2

bedragen, betekent het dat een nieuwbouwproductie is gerealiseerd van 0,9 miljoen m
2
.
Voorraaduitbreiding vooral op formele locaties
Het merendeel van de voorraaduitbreiding in Noord-Brabant exclusief Eindhoven heeft plaats-
gevonden op de formele locaties. Waar in 1990 de centrale locaties nog het grootst waren, is in
2010 de voorraad formeel groter dan de centrale en overige locaties (fguur 3.1).
Figuur 3.1 Ontwikkeling van de kantorenvoorraad, Noord Brabant exclusief Eindhoven
(m vvo)
Bron: Bak, Vastgoedmarkt, EIB
2010
-
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008
Centraal A Centraal B Overig A Overig B Formeel A Formeel B
20
Het merendeel van de voorraaduitbreiding heeft ook in Eindhoven plaatsgevonden op de
formele locaties (fguur 3.2). Voor een nadere analyse van de segmenten en enkele grote regio-
nale kernen en locaties, zie bijlage C.
De leegstand op formele locaties is toegenomen
De leegstand in Noord-Brabant (exclusief Eindhoven) is tussen 1990 en 1999 relatief stabiel en
ligt op 1993 na onder de 100.000 m
2
(fguur 3.3). Na 1999 neemt de leegstand snel toe, door een
aantrekkende nieuwbouwproductie en het tegelijkertijd afremmen van de vraag.
Relatief gezien neemt na de eeuwwisseling in elk segment de leegstand toe, maar de meeste
leegstand ontstaat op formele locaties. De totale leegstand bedraagt in 2010 meer dan 272.000 m
2

(rond 9% van de voorraad). Van deze leegstand bevindt meer dan de helft zich op formele loca-
ties, overige locaties laten de minste leegstand zien.
De leegstand in Eindhoven lijkt een vergelijkbaar patroon te hebben als in de rest van Noord-
Brabant. Tot 2000 redelijk stabiel, op een wat grotere piek in 1993 en 1994 na. Na 2000 loopt de
leegstand snel op naar een gemiddelde van 203.000 m
2
over de periode 2002-2010. In 2010
bereikt de leegstand een toppunt van bijna 261.000 m
2
. Ten opzichte van de totale voorraad is dit
gelijk aan ongeveer 12%.
Leegstand versus aangeboden kantoorruimte
Als indicatie van de leegstand wordt gekeken naar de aangeboden hoeveelheid beschik-
bare te huur staande kantoorruimte. De aangeboden kantorenvoorraad en leegstand
komen niet helemaal overeen. Niet alle beschikbare voorraad hoeft daadwerkelijk leeg te
staan. Gemiddeld staat tussen 80 en 90% van het beschikbare aanbod fysiek ook leeg. Aan
de andere kant is ook weer niet alle leegstand aangemeld als beschikbaar. Het kan gaan
om gebouwen die gedeeltelijk in gebruik zijn of verouderde gebouwen die eenvoudig niet
meer worden aangeboden op de markt. Dit is de zogenaamde verborgen leegstand. De
aanbod- oftewel leegstandscijfers zijn ontleend aan de statistieken van Vastgoedmarkt en
Rudolf Bak.
Figuur 3.2 Ontwikkeling van de kantorenvoorraad, Eindhoven (m vvo)
-
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
21
Figuur 3.3 Leegstand 1990-2010, Noord-Brabant exclusief Eindhoven (m vvo)
Bron: Bak, EIB
-
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
Centraal Formeel Overig
Figuur 3.4 Leegstand 1990-2010, Eindhoven (m vvo)
Bron: Bak, EIB
-
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
22
Leegstand nog van relatief goede kwaliteit
Van de locatietypen bevindt de meeste leegstand zich zoals gezegd op de formele locaties.
Relatief gezien is echter sprake van een evenwichtiger verdeling: de formele locaties vormen
ook een groot deel van de markt. Binnen de locatietypen is de leegstand ongeveer gelijk ver-
deeld over de A- en B-segmenten (fguur 3.5 en fguur 3.6).
Het centrale A-segment in Noord-Brabant exclusief Eindhoven kent zelfs een hogere leegstand
dan het B-segment. In Eindhoven geldt dit voor de formele locaties. Een groot deel van de leeg-
staande voorraad is blijkbaar nog van relatief goede kwaliteit. Verwacht mag worden dat op
langere termijn deze kwalitatief goede kantoren zo met elkaar gaan concurreren dat de leegstand
in de markt zich steeds meer zal concentreren in de B-segmenten.
Nieuwbouw vooral op formele locaties ontwikkeld
De nieuwbouwproductie in Noord-Brabant exclusief Eindhoven bedraagt tussen 1990 en 2010
cumulatief 1,6 miljoen m
2
. Nieuwbouw is vooral op formele locaties ontwikkeld. De eerste piek
valt rond 1990, met onder meer de ontwikkeling van het centrum van Breda en bedrijventerrein
de Herven in Den Bosch.
De tweede piek is rond de eeuwwisseling, wanneer onder meer Tivoli in Tilburg en bedrijventer-
rein de Rietvelden in Den Bosch worden gebouwd (fguur 3.7). Na de productiehausse rond 2000
lijkt de nieuwbouw geleidelijk in omvang af te nemen. In 2005 is nog een piek te zien in de nieuw-
bouwproductie, maar in 2007 zakt de productie weer in tot rond 40.000 m
2
per jaar. In 2010 wordt
voornamelijk nog op formele locaties gebouwd, terwijl daar nu ook de grootste leegstand zit.
Figuur 3.5 Leegstand naar segment in 2010, Noord-Brabant exclusief Eindhoven
(1.000 m vvo)
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
23
Figuur 3.6 Leegstand naar segment in 2010, Eindhoven (1.000 m vvo)
0
10
20
30
40
50
60
70
80
Bron: Bak, EIB
-
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
Figuur 3.7 Nieuwbouw 1990-2010, Noord-Brabant exclusief Eindhoven (m vvo)
24
3.2 Rekening houden met veroudering
In de verwachte ontwikkeling van de kantorenvoorraad wordt rekening gehouden met veroude-
ring. Kantoren verouderen, verliezen langzaam aan kwaliteit en raken uiteindelijk voor gebruik
ongeschikt (incourant).
Rekening houdend met deze veroudering is de huidige voorraad geprojecteerd naar 2020 en
2040 (tabel 3.1 en tabel 3.2). Het is dus geen raming van de voorraad, omdat met nieuwbouwont-
wikkeling en transformaties nog geen rekening is gehouden. Dit volgt in hoofdstuk 5, wanneer
aanbod en vraag met elkaar worden geconfronteerd.
Veroudering benvloedt de omvang van de segmenten
In het referentiejaar 2010 is de kantorenvoorraad bekend naar locatietype. Binnen de locaties is
de voorraad verdeeld naar A- en B-segmenten op basis van de verdeling 50:50. In 2010 omvat het
centrale A-segment voor Noord-Brabant exclusief Eindhoven bijvoorbeeld 552.000 m
2
. In 2020
neemt het centrale A-segment af naar 499.000 m
2
. Door veroudering hebben centrale A-gebouwen
aan kwaliteit verloren. Deze gebouwen zijn als het ware afgezakt naar het B-segment.
Ook in Eindhoven veel nieuwbouw op formeel
Na een piek in 1990 is de nieuwbouwontwikkeling in Eindhoven tot 1996 minder dan 40.000 m
2

per jaar. In de periode van 1990 tot 2010 is totaal bijna 942.000 m
2
bijgebouwd, waarvan meer
dan 60% in het formele segment. Rond de eeuwwisseling is een duidelijke piek waar te nemen
waar in drie jaar tijd 374.000 m
2
kantoorruimte bij is gebouwd, waaronder bedrijventerrein de
Hurk, Eindhoven Airport en ontwikkeling in het stadscentrum.
In 2006 werd nog eens bijna 63.000 m
2
bijgebouwd op formele locaties op het Flight Forum en de
High Tech campus in Eindhoven. Na 2006 loopt de nieuwbouwproductie snel terug tot nog geen
4.000 m
2
in 2010 wat gezien de in deze periode tegelijkertijd sterk oplopende leegstand en
dalende huurprijzen overigens verklaarbaar is.
Figuur 3.8 Nieuwbouw 1990-2010, Eindhoven (m vvo)
Bron: Bak, EIB
-
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000
180.000
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
25
Het grote formele B-segment omvat 686.000 m
2
in 2010. In 2020 is het formele B-segment groter
geworden. De omvang bedraagt nu 795.000 m
2
. Een deel van de A-gebouwen is naar het B-seg-
ment gezakt. Overigens zwakt de groei van het formele B-segment na 2020 weer sterk af. Dit
komt omdat ook uit het B-segment weer gebouwen verdwijnen. Afhankelijk van de leeftijd van
de gebouwen, raakt een deel van de voorraad geleidelijk technisch verouderd en ongeschikt
voor gebruik. Deze incourante voorraad doet voor de marktverhoudingen niet meer mee en
wordt uit het B-segment gehaald. Eenzelfde ontwikkeling is geschetst voor de regio Eindhoven.
In 2010 is het aanbod in het centrale A-segment nog 348.000 m
2
en daalt tot 2020 naar 315.000 m
2
en in 2040 naar 258.000 m
2
. De B-segmenten worden naar 2020 groter door het wegzakken van
A-locaties.
Tabel 3.1 Raming van het aanbod naar segmenten, Noord-Brabant exclusief Eindhoven,
1.000 m
2
Bron: Bak, EIB
2010 2020 2040
Centraal A 552 499 408
B 552 599 638
Overig A 346 293 209
B 346 393 426
Formeel A 686 561 374
B 686 795 822
Totaal 3.168 3.140 2.877
Tabel 3.2 Raming van het aanbod naar segmenten, Eindhoven, 1.000 m
2
Bron: Bak, EIB
2010 2020 2040
B 348 379 402
Overig A 202 171 122
B 202 230 246
Formeel A 506 414 276
B 506 586 610
Totaal 2.112 2.095 1.914
26
Toelichting op ramingsprocedure
In de ontwikkeling van de omvang van de segmenten wordt dus rekening gehouden met eco-
nomische veroudering en de technische levensduur van gebouwen. Economische veroudering
houdt in dat op bestaande gebouwen geleidelijk wordt afgeschreven. Gebouwen zakken lang-
zaam van hogere naar het lage segment. Op basis van een verwachte technische levensduur van
gebouwen wordt de technische veroudering geraamd. De technisch verouderde voorraad raakt
incourant en verdwijnt uit het B-segment (of in de Randstad uit het C-segment).
Aanname 1: economische veroudering
De economische veroudering bepaalt hoe snel gebouwen van het A-segment naar het B-segment
zakken. De snelheid van deze economische veroudering is empirisch bepaald door de historische
huurontwikkeling van specifeke gebouwen te volgen ten opzichte van de hoogste markthuren.
Een gebouw dat economisch veroudert verliest jaarlijks waarde ten opzichte van de top van de
markt, waar nieuwbouw of unieke panden bepalend zijn. De analyse komt neer op een repea-
ted sales analyse per segment: hoe is de ontwikkeling van de huur binnen elk segment geweest?
Deze ontwikkeling wordt vergeleken met de ontwikkeling van de hoogste markthuren.
Samengevat blijken gebouwen op centrale locaties in huurontwikkeling gemiddeld 0,5% per jaar
achter te blijven bij de marktindex. Gebouwen op formele locaties verouderen beduidend sneller
en blijven gemiddeld 1% per jaar achter bij de markthuur. Dit is binnen de context van het
gebruikte model vertaald naar de veroudering van gebouwen uit de bijbehorende segmenten.
Op centrale locaties verschuift per jaar gemiddeld 1,5% van de voorraad naar een segment lager.
Op formele locaties verdwijnt jaarlijks gemiddeld 3% van de voorraad naar een segment lager.
Overige locaties zitten met een jaarlijkse afname van 2,5% op de voorraad in de hogere segmen-
ten hier tussenin.
Aanname 2: technische veroudering
In het ramen van de voorraad naar segmenten is rekening gehouden met technische veroude-
ring van de voorraad. Aangenomen is dat gebouwen op centrale, overige en formele locaties een
technische levensduur kennen van respectievelijk 65, 75 en 85 jaar. Dit is zuiver een aanname
op basis van de vastgestelde economische veroudering en expert opinions. Empirisch gezien is
weinig bekend over onttrekkingen en dit biedt dus nauwelijks houvast (zie bijlage D).
Aan het eind van de levensduur wordt het gebouw markttechnisch aan de voorraad onttrokken.
De onttrekkingen vinden plaats in het C-segment. Dit impliceert overigens niet dat wordt
verwacht dat het gebouw ook daadwerkelijk fysiek wordt gesloopt. De aanname houdt in dat de
gebouwen technisch gezien niet meer voldoen om als kantoor in gebruik te zijn en daarom
buiten de markt zullen vallen. Ook het (grote) belang en de gevoeligheid van deze aannames
rond onttrekkingen komt in hoofdstuk 6 nog aan de orde.
27
4 Verwachte kantorenvraag
Dit hoofdstuk beschrijft de vraag naar kantoorruimte in de provincie Noord-Brabant. Onder de
vraag naar kantoren wordt de totale ruimtevraag van kantoorgebruikers verstaan. Na een toe-
lichting op deze defnitie wordt de ontwikkeling van de ruimtevraag geanalyseerd. Dit omvat
kantoorwerkgelegenheid en het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorwerknemers. Vervolgens
wordt op basis van deze parameters een raming opgesteld van de ruimtevraag tot 2020 en 2040,
naar sector en naar marktsegmenten.
4.1 Begripsbepaling
In de kantorenmarkt lopen verschillende defnities van de vraag naar kantoren door elkaar heen.
De kantorenmarkt is het werkterrein van uiteenlopende organisaties met uiteenlopende belan-
gen, achtergronden en werkterreinen, waarbij iedere organisatie zijn eigen focus op (een deel
van) de kantorenvraag heeft. De defnitie van de vraag in dit rapport betreft de kantoorruimte
die daadwerkelijk in gebruik is. De ruimtevraag volgt uit het aantal werknemers in de kantoren-
markt en het gemiddelde vloeroppervlak dat een werknemer in gebruik heeft. De analyse en de
raming van het kantoorgebruik richt zich dan ook op deze twee parameters. De kantoorhouden-
de werkgelegenheid wordt daarbij in samenhang gezien met de demografsche ontwikkeling en
de algemene werkgelegenheidsgroei. Schematisch is dit weergegeven in fguur 4.1.
Figuur 4.1 Schema opbouw ruimtevraagraming
Bron: CPB, EIB
Bevolking
Beroepsbevolking
Werk-
gelegenheid
Kantoor-
banen
Kantoor-
banen
per
kantoorbaan
Vraag
= x
m
2
28
4.2 Vraag naar kantoorruimte
De vraag naar kantoren in Noord-Brabant exclusief Eindhoven is sterk gegroeid tussen 1990 en
2010. Het ruimtegebruik neemt tussen 1996 en 2010 toe van 2,2 miljoen m
2
vvo naar 2,9 miljoen
m
2
(tabel 4.1). De belangrijkste oorzaak van deze groei van de ruimtevraag komt voort uit de
toename van het aantal kantoorbanen.
In 1996 werkten 93.000 mensen in een kantoor, in 2010 is dit toegenomen naar 131.000. De groei
van het aantal kantoorbanen komt enerzijds voort uit de groei van de totale werkgelegenheid.
Anderzijds werken er onder invloed van de verkantorisering ook relatief iets meer mensen in
een kantoor. Het aandeel kantoorbanen is toegenomen van 12% naar 14%. Dit wil zeggen dat in
deze regio momenteel ruim n op de zeven werknemers in een kantoor werkt.
Ook de vraag naar kantoren in Eindhoven is tussen 1990 en 2010 sterk gegroeid. Het ruimtege-
bruik neemt tussen 1996 en 2010 toe van 1,4 miljoen m
2
vvo naar 1,8 miljoen m
2
(tabel 4.2). In
1996 werkten 58.000 mensen in een kantoor, in 2010 is dit toegenomen tot 83.000. Het aandeel
kantoorbanen is toegenomen van 17% naar 20%.
Tabel 4.1 Kantorenvraag Noord-Brabant exclusief Eindhoven
Aantal Aandeel Ruimtegebruik Ruimtevraag
kantoorbanen in het per werknemer (mln m
2
vvo)
(1.000) totaal (%) (m
2
vvo)
1996
1
93 12 23,4 2,2
2000 112 13 22,8 2,5
2010 131 14 22,4 2,9
Tabel 4.2 Kantorenvraag Eindhoven
2
vvo)
(1.000) totaal (%) (m
2
vvo)
1996
1
58 17 23,8 1,4
2000 75 20 23,0 1,7
2010 83 20 22,0 1,8
29
Ruimtegebruik per werknemer neemt af
Het gemiddeld ruimtegebruik van de kantoorgebruikers is afgenomen ten opzichte van 1996.
Gemiddeld heeft een kantoorgebruiker in 2010 in Noord-Brabant exclusief Eindhoven 22,4 m
2
vvo in gebruik, tegen 23,4 m
2
in 1996. In Eindhoven is het gemiddelde ruimtegebruik in 2010
22,0 tegen 23,8 in 1996. De gemiddelde jaarlijkse afname van het ruimtegebruik vindt het sterkst
plaats tussen 1996 en 2000. De markt is krap in de periode 1996-2000, met lage leegstandscijfers,
terwijl de kantoorwerkgelegenheid wel fors groeit. Deze groei wordt voor een groot deel in
bestaande kantoren opgevangen. Hierdoor neemt gemiddeld genomen het ruimtegebruik af.
Na de eeuwwisseling is, mede door een afgenomen werkgelegenheidsgroei en een ruimer
aanbod van nieuwe kantoren, de afname van het gemiddeld ruimtegebruik afgeremd. De
marktverruiming, met een forse toename van de leegstand en een huurprijsdaling, heeft
normaal gesproken dan ook een positief effect op de kantorenvraag
2
.
Huurders profteren, kiezen voor betere kantoren op betere locaties en nemen gemiddeld ook
wat meer ruimte in gebruik. Desondanks blijft het ruimtegebruik per werknemer gemiddeld
afnemen na 2000. Wellicht dat in deze periode ruimtebesparende trends een relatief sterk
tegengewicht hebben geboden. Hierbij kan gedacht worden aan een effcinter ruimtegebruik
door andere werkconcepten. Tevens is in deze periode relatief veel (duurdere) nieuwbouw in
gebruik genomen, waardoor organisaties effcinter zijn gehuisvest. Ook kostenbesparing kan
een rol hebben gespeeld.
Differentiatie naar sectoren
De gebruikers in de kantorenmarkt zijn onderverdeeld naar verschillende vraagsectoren. De
basis voor de sectorindeling is de Standaard Bedrijfsindeling (SBI 2008) van het CBS (zie bijlage E).
De vraagsectoren zijn:
Handel en Industrie
Zakelijke en ICT dienstverlening
Banken en Verzekeraars
Overheid en Non-proft
De ruimtevraag van de vier sectoren is op dezelfde wijze ontleed als de totale ruimtevraag. Per
sector zijn het aandeel kantoorwerkgelegenheid, het aantal kantoorbanen, het gemiddeld
2 Zie bijvoorbeeld Brounen, D. & Jennen, M. (2009a), Local offce rent dynamics. A tale of ten cities. The Journal of
real estate fnance and economics, 39: 385-402; Brounen, D., P. Hendershott & Jennen, M. (2009b), Asymmetric
properties of offce rent adjustment. The Journal of real estate fnance and economics: 39: 336-358.
Tabel 4.3 Kantorenvraag Noord-Brabant exclusief Eindhoven naar sectoren, 2010
2
vvo)
(1.000) totaal (%) (m
2
vvo)
Handel en Industrie 43 10 20,7 0,9
Zakelijke en ICT dienstverlening 28 23 25,2 0,7
Banken en verzekeraars 16 59 20,2 0,3
Overheid en Non-proft 45 16 22,3 1,0
Totaal 132 15 22,4 2,9
30
ruimtegebruik per werknemer en de totale ruimtevraag bepaald. De resultaten over 2010 zijn
samengevat in tabel 4.3 en tabel 4.4.
Gemeten naar het aantal kantoorbanen is de sector Overheid en Non-proft in Noord-Brabant
exclusief Eindhoven met 45.000 banen de grootste sector. Overheid en Non-proft heeft 1,0 mil-
joen m
2
in gebruik. Ondanks dat hier met 10% maar weinig werkgelegenheid kantoorgebonden
is, is Handel en Industrie ook een grote sector. Deze sector heeft 900.000 m
2
in gebruik en kent
43.000 kantoorbanen. Ook voor de regio Eindhoven is Handel en Industrie een bepalende sector.
Met 31.000 banen heeft de sector 600.000 m
2
in gebruik.
Gemeten naar het aantal banen is de sector Banken en Verzekeraars het kleinst in beide regios.
Deze sector heeft met 59% respectievelijk 68% wel het hoogste aandeel kantoorgebonden
werkgelegenheid.
Analyses op pandniveau
Voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad is tussen 1996 en 2010 op gebouwniveau
bekend hoeveel mensen er werkzaam waren en wat de economische achtergrond (SBI) van
deze werkgelegenheid was. De analyses zijn gebaseerd op LISA-werkgelegenheidscijfers en
cijfers over de kantorenvoorraad van Rudolf Bak. Het gemiddeld ruimtegebruik en het
aandeel kantoorwerkgelegenheid zijn berekend door beide statistieken aan elkaar te
koppelen. Deze koppeling maakt het mogelijk om tussen 1996 en 2010 voor ongeveer de
helft van de kantorenvoorraad per kantoor te volgen hoeveel werknemers er werkten en
welke economische achtergrond deze hadden. Voor een nadere toelichting op de gebruikte
methodiek, zie bijlage F.
4.3 Vraagraming
De vraagraming wordt opgebouwd vanuit de (verwachte) trends in demografe en werkgelegen-
heid en het ruimtegebruik van kantoorwerknemers.
De demografsche ontwikkeling is het vertrekpunt (zoals eerder weergegeven in fguur 4.1). De
demografsche ontwikkeling wordt vertaald naar werkgelegenheid, waarna de raming van de
kantorenvraag volgt.
Beroepsbevolking en werkgelegenheid krimpt na 2020
De totale werkgelegenheid in de hele provincie Noord-Brabant is tussen 1996 en 2010 nog duide-
lijk gegroeid. Vooral in de periode 1996-2000 is sprake geweest van een sterke werkgelegenheids-
groei. Na de eeuwwisseling neemt de groei echter iets af (fguur 4.2). De oorzaak is vooral conjunc-
Tabel 4.4 Kantorenvraag Eindhoven naar sectoren, 2010
2
vvo)
(1.000) totaal (%) (m
2
vvo)
Handel en Industrie 31 17 20,2 0,6
Zakelijke en ICT dienstverlening 23 28 24,5 0,6
Banken en verzekeraars 8 68 21,7 0,2
Overheid en Non-proft 23 20 20,9 0,5
Totaal 85 21 22,0 1,8
31
Werkgelegenheid in de kantorenmarkt groeit tot 2020
De geschetste werkgelegenheidsontwikkeling bepaalt mede de dynamiek in de kantorenmarkt.
Het aantal kantoorbanen ontwikkelt zich echter beter dan de totale werkgelegenheid. De dien-
stensector is belangrijker geworden in de economie waardoor ook het aantal kantoorbanen
relatief snel is gegroeid. Ook buiten de dienstensectoren neemt het aandeel kantoorgebonden
werkgelegenheid toe. Hoewel deze trend de afgelopen tien jaar iets afzwakt, is in de prognoses
rekening gehouden met een verder toenemend aandeel kantoorgebonden werkgelegenheid.
tureel, gezien de recessie die zich na 2000 aandient. Daarna volgt herstel en komt de werkgele-
genheid weer wat hoger uit.
Figuur 4.2 laat vanaf 2010 een raming zien. De ramingen hebben betrekking op de steekjaren
2020 en 2040. De tussenliggende jaren zijn als een trend weergegeven. De gevolgen van de
recente recessies en de voortdurende eurocrisis komen daarom niet in de fguur tot uitdrukking.
Onder invloed van de demografsche ontwikkeling zal de groei van de beroepsbevolking gaan
afvlakken. Voor deze verwachte demografsche ontwikkeling wordt aangesloten bij het CBS. De
totale bevolking 15-75 zal tot 2020 nog wat toenemen, maar deze zit met name in het leeftijds-
cohort van 65-75 jaar. De participatiegraad is laag in dit cohort, al zal deze wel stijgen in de
komende jaren. Per saldo zal de beroepsbevolking tot 2020 naar verwachting ongeveer gelijk
blijven op 1,38 miljoen. Na 2020 zal onder invloed van demografsche ontwikkelingen naar
verwachting krimp optreden. Tot 2040 volgt naar verwachting een afname naar 1,21 miljoen. Dit
is cumulatief een afname van 13%.
De beschikbare beroepsbevolking bepaalt in grote mate ook de regionale werkgelegenheid maar
beide grootheden sluiten niet helemaal op elkaar aan. Een deel van de beroepsbevolking is
werkeloos en een deel van de werkgelegenheid wordt ingevuld door mensen van buiten de
regio. De trends zijn echter gelijk.
Figuur 4.2 Demografe en werkgelegenheidsontwikkeling, Noord-Brabant, 1996-2010 en
steekjaren 2020/2040, aantal personen
Bron: CBS, CPB, EIB
-
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1.400.000
1.600.000
1.800.000
2.000.000
1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040
Totale bevolking (15-75 jaar)
Beroepsbevolking (15-75 jaar)
Werkgelegenheid (15-75 jaar)
32
Het aantal kantoorbanen in Noord-Brabant exclusief Eindhoven neemt naar verwachting toe
van 131.000 in 2010 tot 140.000 in 2020. Na 2020 neemt de werkgelegenheid weer af. In 2040
bedraagt de kantoorwerkgelegenheid 128.000 (zie tabel 4.5).
Het aantal kantoorbanen in Eindhoven neemt naar verwachting toe van 83.000 in 2010 tot
93.000 in 2020. Na 2020 neemt de werkgelegenheid weer af. In 2040 bedraagt de kantoorwerkge-
legenheid 85.000 (zie tabel 4.6).
De ruimtevraag neemt de komende jaren toe van 1,8 miljoen m
2
nu tot 2,0 miljoen m
2
in 2020.
Daarna volgt weer een verwachte afname naar 1,9 miljoen m
2
in 2040 het niveau van 2010.
Aantal kantoorbanen bepaalt ruimtebehoefte
Het aantal kantoorbanen en het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers bepalen de behoefte
aan vierkante meters kantoorruimte. In de raming wordt met veranderingen in het ruimte-
gebruik van kantoorwerknemers geen rekening gehouden. Omdat sprake is van zowel ruimte-
besparende als ruimtevergrotende trends in het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers, is
geen aanleiding gevonden om af te wijken van de historische trends, die weinig ontwikkeling in
het ruimtegebruik laten zien (zie ook navolgend kader). De toekomstige ruimtevraag wordt dan
grotendeels bepaald door het aantal kantoorbanen.
Met deze uitgangspunten zal de ruimtevraag in Noord-Brabant de komende jaren toenemen van
2,9 miljoen m
2
nu tot 3,0 miljoen m
2
in 2020 en daarna weer afnemen naar 2,9 miljoen m
2
in
2040. In Eindhoven groeit de ruimtevraag van 1,8 miljoen in 2010 naar 2,0 miljoen in 2020.
Tabel 4.5 Kantorenvraag Noord-Brabant exclusief Eindhoven, 2010-2040
2
vvo)
(1.000) totaal (%) (m
2
vvo)
2010 131 14 22,4 2,9
2020 140 15 22,4 3,1
2040 128 16 22,4 2,9
Tabel 4.6 Kantorenvraag Eindhoven, 2010-2040
2
vvo)
(1.000) totaal (%) (m
2
vvo)
2010 83 20 22,0 1,8
2020 93 22 22,0 2,0
2040 85 23 22,0 1,9
33
Daarna neemt de vraag weer iets af naar 1,9 miljoen. In totaal neemt het kantoorgebruik in
Eindhoven naar verwachting dus iets toe ten opzichte van 2010.
Gemiddeld ruimtegebruik van werknemers
Ruimtebesparing is actueel in de kantorenmarkt. Het huidige economische klimaat dwingt
organisaties er soms toe om op deze wijze op kosten te besparen. Deels spelen ook structu-
rele trends een rol, zoals een ontwikkeling als het nieuwe werken (HNW). Steeds verder-
gaande ICT-faciliteiten maken het verrichten van veel werkzaamheden minder plaatsge-
bonden. Thuiswerken en het delen van werkplekken kunnen het ruimtegebruik drukken.
De dalende trend in het ruimtegebruik blijkt, zoals eerder aangegeven, in beperkte mate
ook uit de empirie.
Maar hoewel in de praktijk veel aandacht uitgaat naar ruimtebesparende trends, is ook
sprake van tegengestelde ontwikkelingen. Zoals het steeds hogere opleidingsniveau van de
beroepsbevolking, het gemiddeld hogere functieniveau dat hierbij hoort en het hogere
ruimtegebruik van werknemers met een hogere functie. Daarnaast leidt ook een trend als
het nieuwe werken niet per defnitie tot minder ruimtegebruik. Weliswaar wordt vaak
bespaard op werkplekken, maar is weer meer behoefte aan andere ruimten, zoals verga-
derruimten, concentratieplekken en andere verblijfs- en ontmoetingsruimten. Vanwege
deze tegengestelde invloeden is in de ramingen met een onveranderd ruimtegebruik gere-
kend. In een gevoeligheidsanalyse is een afnemend ruimtegebruik van 10% echter ook
verkend. De verwachte vraag naar kantoorruimte komt dan 10% lager uit. Vervolgens wordt
doorgerekend wat hiervan de consequentie is voor de ramingen van nieuwbouw, leegstand
en onttrekkingen (hoofdstuk 6).
Groei binnen sectoren ongelijk
De ontwikkeling van de ruimtevraag is per sector niet gelijk. Voor kantorensectoren als de
Zakelijke en ICT dienstverlening en de Banken en Verzekeraars blijft de kantoorbehoefte tot
2020 op peil, met in de dienstverlening eerst nog een lichte groei. De sterkste afname in de
kantoorbehoefte na 2020 kent de sector Handel en Industrie (fguur 4.3 en fguur 4.4).
Figuur 4.3 Ruimtevraag naar sector, 1996-2010 en voor de steekjaren 2020/2040
Noord-Brabant exclusief Eindhoven, 1.000 m
2
Bron: CBS, CPB, EIB
Handel en Industrie
-
200
400
600
800
1.000
1.200
1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040
34
Werkgelegenheidsraming per sector
Voor het verdelen van de ramingen van de werkgelegenheid 2020/2040 over de vraagsecto-
ren is aangesloten bij de recentste prognose op dit gebied, de WLO-ramingen uit 2006. Op
basis van de groeicijfers per sector uit het Transatlantic Market scenario is het aandeel van
elke sector in de economie in 2020 en 2040 bepaald.
Vervolgens is gekeken of de ontwikkeling per COROP-regio aansluit bij de historische
ontwikkeling van de sectoren in de regios. Voor de zorg onderdeel van Overheid en
Non-proft is daarnaast gekeken naar de ontwikkelingen van de zorgsector zoals
geschetst in Vier toekomstscenarios voor overheid en zorg van het CPB. Deze waren in
lijn met de historische trends. Voor de zorg blijkt de berekende toename van de werkgele-
genheid consistent met de groei van bevolking ouder dan 75 jaar.
Raming naar segmenten
De raming van de ruimtevraag wordt vervolgens verdeeld naar de marktsegmenten. De histori-
sche verdeling van de vraagsectoren over de marktsegmenten en de daarin gesignaleerde trends
worden gebruikt om de vraag ook in de toekomst naar segmenten te kunnen verdelen (tabel 4.7
en tabel 4.8).
De vraag binnen een locatietype is naar prijsklassen verdeeld met het uitgangspunt dat de
verdeling tussen A:B neerkomt op ongeveer 50:50. Deze verdeling is niet constant. De belangrijk-
ste verschuiving in de toekomst treedt op doordat sectoren ten opzichte van elkaar in omvang
veranderen. De geschetste verwachte krimp in de Handel en Industrie tussen 2020 en 2040 gaat
bijvoorbeeld ten koste van de ruimtevraag op de formele locaties.
Figuur 4.4 Ruimtevraag naar sector, 1996-2010 en voor de steekjaren 2020/2040
Eindhoven, 1.000 m
2
Bron: CBS, CPB, EIB
Handel en Industrie
-
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1996 2000 2004 2008 2012 2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040
35
De raming van de ruimtevraag vormt de input voor de marktanalyse met het kantorenmodel.
Vraag en aanbod worden dan met elkaar geconfronteerd waarna prijsreacties dynamiek in de
markt losmaken. Deze eerste raming van de ruimtevraag is dan ook niet gelijk aan het daadwer-
kelijke verwachte ruimtegebruik van kantoorgebruikers naar segmenten. Bij andere prijzen
maken gebruikers andere keuzes, zal aan de aanbodzijde gereageerd worden, waardoor de
omvang van de segmenten anders kan uitvallen dan hier gepresenteerd.
Tabel 4.7 Raming van de ruimtevraag naar segmenten, Noord-Brabant
2
Bron: Bak, EIB
2010 2020 2040
B 519 534 501
Overig A 316 352 333
B 321 358 338
Formeel A 635 667 585
B 601 636 553
Totaal 2.897 3.115 2.855
Tabel 4.8 Raming van de ruimtevraag naar segmenten, Eindhoven, 1.000 m
2
Bron: Bak, EIB
2010 2020 2040
B 291 333 318
Overig A 173 192 177
B 186 209 195
Formeel A 431 483 446
B 435 471 413
Totaal 1.852 2.024 1.860
36
37
5 Confrontatie tussen vraag en aanbod
De verwachte ruimtevraag in de kantorenmarkt is in hoofdstuk 4 afgeleid van de werkgelegen-
heidsontwikkeling en het gemiddelde ruimtegebruik van werknemers. In hoofdstuk 3 is de aan-
bodzijde bekeken, met onder meer de huidige voorraadopbouw in de markt en de verwachte
invloed daarop van veroudering van kantoorgebouwen. In dit hoofdstuk worden deze analyses
van vraag en aanbod naast elkaar gezet en wordt met het kantorenmodel de marktdynamiek
verkend die onder invloed van deze verwachte marktverhoudingen zal ontstaan.
5.1 Verkenningen voor de kantorenmarkt 2010-2020-2040
De verhouding tussen vraag en aanbod zal een bepaalde dynamiek in de markt teweeg brengen.
Met het kantorenmodel wordt deze dynamiek verkend. Wanneer de projecties van vraag en
aanbod uit de voorgaande hoofdstukken naast elkaar worden gezet (tabel 5.1 en tabel 5.2), wordt
duidelijk dat de marktverhoudingen in de hogere segmenten zullen verkrappen. Wanneer geen
nieuwbouw wordt toegevoegd, zullen hier tekorten ontstaan. Aan de onderkant van de markt is
echter sprake van een ruime vraag-aanbodverhouding. Hier komen de prijzen onder druk om
extra gebruikers te trekken. De segmenten gaan met elkaar concurreren.
Model rekent marktverhoudingen door
De toekomstige verhoudingen tussen vraag en aanbod worden met het model doorgerekend.
Het model simuleert de marktdynamiek en laat zien waar leegstand ontstaat en waar vraag
blijft naar nieuwbouw. De modeluitkomsten hebben betrekking op:
1. Leegstand
2. Kantoorruimte in gebruik
3. Nieuwbouwvraag
4. Transformaties
5. Prijzen
Tabel 5.1 Uitgangssituatie vraag en aanbod naar segmenten, Noord-Brabant
2
Bron: Bak, EIB
2010 2020 2040
Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo
Centraal A 552 505 47 499 568 -69 408 545 -137
B 552 519 33 599 534 65 638 501 137
Overig A 346 316 30 293 352 -59 209 333 -124
B 346 321 25 393 358 35 426 338 88
Formeel A 686 635 51 561 667 -106 374 585 -211
B 686 601 85 795 636 159 822 553 269
Totaal 3.168 2.897 271 3.140 3.115 25 2.877 2.855 22
38
Deze resultaten zijn samengevat in tabel 5.3 en tabel 5.4. De resultaten voor de leegstand,
kantoorruimte in gebruik, nieuwbouwvraag en transformaties worden navolgend toegelicht.
In paragraaf 5.2 volgt een toelichting op de verwachte prijsontwikkeling.
1 Toelichting op de leegstandsraming
De leegstand in Noord-Brabant exclusief Eindhoven neemt af van 9% in 2010 tot 6% in 2020. In
2040 wordt een leegstand geraamd van 20%. De leegstand in Eindhoven neemt af van 12% in
2010 tot 6% in 2020. In 2040 wordt een leegstand geraamd van 23%. In deze leegstandsraming is
Tabel 5.2 Uitgangssituatie vraag en aanbod naar segmenten, Eindhoven, 1.000 m
2
Bron: Bak, EIB
2010 2020 2040
Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo Aanbod Vraag Saldo
Centraal A 348 336 12 315 335 -20 258 311 -53
B 348 291 57 379 333 46 402 318 84
Overig A 202 173 29 171 192 -21 122 177 -55
B 202 186 16 230 209 21 246 195 51
Formeel A 506 431 75 414 483 -69 276 446 -170
B 506 435 71 586 471 115 610 413 197
Totaal 2.112 1.852 260 2.095 2.024 71 1.914 1.860 54
Tabel 5.3 Modeluitkomsten Noord-Brabant exclusief Eindhoven, 2010, 2020 en 2040,
1.000 m
2
Bron: EIB
2010 2020 2040
1
1.000 m
2
1.000 m
2
1.000 m
2
Kantorenvoorraad, in dat jaar 3.169 3.489 3.429
Kantoorruimte in gebruik 2.897 3.315 3.091
Nieuwbouwvraag vanaf 2010 - 349 670
Transformatie vanaf 2010 - - 75
Leegstand, in dat jaar 273 (9%) 206 (6%) 673 (20%)
- waarvan courant overaanbod 114 (4%) 0 (0%) 166 (5%)
- waarvan incourant 0 (0%) 32 (1%) 335 (10%)
Prijsmutatie t.o.v. prijsniveau 2010 0% -30% -39%
1 De ramingen 2020 en 2040 zijn puntschattingen. Dit betekent dat de uitkomsten voor 2020 en 2040 niet bij
elkaar opgeteld kunnen worden. De ramingen voor 2020 en 2040 zijn cumulatief en gelden de hele periode
vanaf 2010. Dat wil zeggen een 10-jaarsperiode van 2011 t/m 2020 en een 30-jaarsperiode van 2011 t/m 2040.
39
nader onderscheid gemaakt naar type leegstand. De gepresenteerde totale leegstand in de
tabel bestaat uit een frictieleegstand, overaanbod en een incourante voorraad.
Het leegstandspercentage bestaat uit de frictieleegstand van 5%. De markt is bij deze leegstand
in evenwicht. Het model genereert geen leegstandspercentage onder deze 5%.
Een hogere leegstand kan daarentegen wel voorkomen. In enkele regios buiten de Randstad
komt na 2020 de leegstand duidelijk boven 5% uit. Dit is leegstand die in theorie nog geschikt
is voor gebruik, oftewel courant overaanbod. In de provincie Noord-Brabant (excl. Eindhoven)
is in 2040 sprake van een overaanbod van 5%. In Eindhoven is het overaanbod in 2040 opge-
lopen tot 8%.
In de analyses is rekening gehouden met technische veroudering. Kantoren raken geleidelijk
technisch verouderd en voor gebruik ongeschikt. In de uitkomsten is dit gepresenteerd als
incourante voorraad. De incourante voorraad is in de tabel ook onderdeel van de totale
leegstand. In de praktijk hoeft dit echter geen leegstand te zijn. Incourante kantoren kunnen
worden gesloopt, herbestemd of vernieuwd. In 2040 zal naar verwachting in beide regios 10%
van de voorraad incourant raken.
2 Kantorenvraag groeit tot 2020
De kantorenvraag neemt tot 2020 sterk toe. De kantoorruimte in gebruik neemt toe van 2,9 naar
3,3 miljoen m
2
in Noord-Brabant (excl. Eindhoven). In Eindhoven neemt het gebruik toe van 1,9
naar 2,2 miljoen m
2
. Deels komt deze groei voort uit de verwachte werkgelegenheidsgroei in de
kantorenmarkt. Daarnaast wordt rekening gehouden met een verwachte prijsdaling in de
kantorenmarkt. De lagere prijzen zullen gebruikers ertoe verleiden wat extra ruimte in gebruik
te nemen. De vraag is prijselastisch
3
. Na 2020 neemt de kantoorhoudende werkgelegenheid af,
waardoor ook het ruimtegebruik afneemt en in 2040 uitkomt op respectievelijk 3,1 en 2,0
miljoen m
2
voor Noord-Brabant (excl. Eindhoven) en Eindhoven.
3 Op basis van theorie en empirie is rekening gehouden met een prijselasticiteit van 0,2. Dat wil zeggen, een
prijsdaling van 10% leidt tot 2% extra vraag.
Tabel 5.4 Modeluitkomsten, Eindhoven, 2010, 2020 en 2040, 1.000 m
2
Bron: EIB
2010 2020 2040
1
1.000 m
2
1.000 m
2
1.000 m
2

vanaf 2010. Dat wil zeggen een 10-jaarsperiode van 2011 t/m 2020 en een 30-jaarsperiode van 2011 t/m 2040
40
3 Nieuwbouwvraag
Tot 2020 is een vraag naar nieuwbouw geraamd van 349.000 en 185.000 m
2
voor Noord-Brabant
(excl. Eindhoven) en Eindhoven. Tot 2040 komt de verwachte vraag naar nieuwe kantoren in
totaal op 670.000 m
2
in Noord-Brabant (excl. Eindhoven) en 455.000 in Eindhoven.
Per jaar bedraagt de nieuwbouwvraag dus gemiddeld zon 22.000 m
2
in Noord-Brabant en 15.000 m
2

in Eindhoven, evenwichtig verdeeld over de hele periode. Ter vergelijking, de afgelopen twintig
jaar bedroeg de nieuwbouwproductie gemiddeld 75.000 en 45.000 m
2
per jaar, waarbij rond de
eeuwwisseling nieuwbouwvolumes opliepen naar 140.000 m
2
per jaar. De kantorenvoorraad is in
2020 naar verwachting toegenomen tot 3,5 miljoen m
2
in Noord-Brabant (excl. Eindhoven) en
2,3 miljoen m
2
in Eindhoven. Na 2020 loopt de voorraad in Noord-Brabant (excl. Eindhoven) iets af
tot 3,4 miljoen m
2
in 2040 en blijft ongeveer gelijk met 2,3 miljoen m
2
in Eindhoven.
4 Transformaties
De huidige leegstand leidt tot meer initiatieven om kantoorruimte te transformeren naar een
andere functie. Denk hierbij aan woningen, hotels of (tijdelijke) studentenhuisvesting. De poten-
tie van de locatie van het leegstaande kantoor is bepalend.
Centrale locaties in de stadscentra bieden vaak meerdere, goede alternatieven voor lege kan-
toorruimte. Ook een (overige) locatie in een woonwijk biedt herbestemmingspotentie, al zijn de
alternatieve mogelijkheden schaarser. Op formele locaties bestaat weinig perspectief voor trans-
formaties. Deze vaak monofunctionele locaties lenen zich slecht voor herbestemming van indi-
viduele gebouwen. Het gevolg hiervan is dat langdurige leegstand alleen op formele locaties
voorkomt.
Transformaties lopen op
Of herbestemming tot stand gaat komen, hangt vooral af van de economische haalbaarheid. De
prijs speelt hierbij een rol. Door waardeverlies van het kantoor wordt functieverandering relatief
interessanter. Tot 2020 zal naar verwachting geen kantoorruimte worden getransformeerd. Tot
2040 komen de transformaties naar verwachting op in totaal 75.000 m
2
in Noord-Brabant en
22.000 m
2
in Eindhoven. Dit zijn transformaties van courante kantoren.
Verschillen per locatietype
De ontwikkeling in de kantorenmarkt is gevisualiseerd in fguur 5.1 en fguur 5.2. Per locatietype
is de verwachte omvang van de voorraad, de leegstand, de nieuwbouw en de onttrekking weer-
gegeven. Onttrekkingen vinden plaats door transformatie of technische veroudering. Transfor-
matie komt tot stand wanneer prijsdalingen dusdanig omvangrijk zijn, dat alternatieve bestem-
ming aantrekkelijk is. Per locatietype liggen de kansen verschillend.
Vervangingsvraag en uitbreidingsvraag
Gangbare ramingsmethodieken voor de nieuwbouw gaan meestal uit van een uitbreidings-
vraag (door een groei van de ruimtevraag) en een vervangingsopgave door de veroudering
van de voorraad. Ook in dit onderzoek wordt met een uitbreidingsvraag (ontwikkeling van
de ruimtevraag) en een vervangingsvraag (veroudering) rekening gehouden.
In de huidige marktsituatie met het ruime overaanbod ligt het echter voor de hand dat
zowel uitbreidings- als vervangingsvraag voor een groot deel in de bestaande voorraad kan
worden gefaciliteerd. Het gebruikte kantorenmodel houdt hier rekening mee. In het model
leidt een toename van de ruimtevraag, de uitbreidingsvraag, niet per defnitie tot een
nieuwbouwopgave. De uitbreidingsvraag is voor een groot deel in de bestaande voorraad
op te vangen. De veroudering van gebouwen leidt tot een oplopende voorraad verouderde
en incourante kantoren, maar niet per defnitie tot een nieuwbouwopgave.
De gepresenteerde ramingen van de nieuwbouwvraag zijn een gezamenlijke resultante
van de ontwikkelingen in vraag en aanbod. Gezamenlijk bepalen vraag en aanbod de
schaarsteverhouding in een segment en dus de omvang van mogelijke kwaliteitstekorten
waardoor vraag naar nieuwbouw ontstaat. Wanneer het betreffende segment voldoende
bestaand aanbod kent (of een afnemende vraag), hoeven de verouderde gebouwen niet te
41
worden vervangen. Met dit samenspel van vraag en aanbod en het kwaliteitsaspect daarin
onderscheidt het EIB-kantorenmodel zich van de gangbare ramingsmethodieken voor de
nieuwbouwproductie.
Figuur 5.2 Samenstelling van de voorraad naar locatie, Eindhoven, 1.000 m
2
Bron: EIB
Leegstand
In gebruik
Nieuwbouw
Incourant
Getransformeerd
-400
-200
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
2
0
1
0
2
0
2
0
2
0
4
0
2
0
1
0
2
0
2
0
2
0
4
0
2
0
1
0
2
0
2
0
2
0
4
0
Figuur 5.1 Samenstelling van de voorraad naar locatie, Noord-Brabant
2
Leegstand
In gebruik
Nieuwbouw
Incourant
Getransformeerd
-400
-200
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
2
0
1
0
2
0
2
0
2
0
4
0
2
0
1
0
2
0
2
0
2
0
4
0
2
0
1
0
2
0
2
0
2
0
4
0
Bron: EIB
42
5.2 Verwachte prijsontwikkeling
Prijzen spelen een centrale rol in de verwachte marktdynamiek. Overaanbod zet de prijzen
geleidelijk onder druk. Aan de vraagzijde stimuleren lage prijzen een wat extensiever ruimtege-
bruik. Aan de aanbodzijde zorgen lage prijzen voor minder (rendabel te ontwikkelen) nieuwbouw.
Prijsdaling remt nieuwbouw en stimuleert transformatie
De prijsontwikkeling is bepalend voor de nieuwbouwmogelijkheden en het aantal transforma-
ties dat tot stand komt. Dalende prijzen maken nieuwbouwontwikkeling minder aantrekkelijk.
Op een gegeven moment wordt het onrendabel om nog nieuw te bouwen. Aangenomen is dat
nieuwbouw niet meer tot stand komt als prijzen ten opzichte van 2010 met meer dan 20% dalen.
Transformaties van kantoren nemen juist toe bij prijsdaling. Kantoren hebben vaak een hogere
waarde met een kantoorfunctie dan wanneer het gebouw een andere functie krijgt. Maar als
prijzen dalen, wordt herbestemmen relatief interessanter. De opportunity costs dalen. De her-
bestemmingspotentie verschilt per locatietype en regio. Eigen berekeningen en expert opinions
geven aan dat in heel Noord-Brabant op de centrale locaties prijzen met 50% mogen zakken,
voordat een alternatieve functie aantrekkelijk wordt.
Geen transformaties op overige en formele locaties
Voor overige en formele locaties is met rendabele alternatieven geen rekening gehouden en kan
de prijs ver zakken. Eigenaren zullen zakken met de prijs totdat de verhuur van het kantoor meer
gaat kosten dan de leegstandskosten. Uitgaande van deze exploitatielasten, kunnen prijsdalingen
oplopen tot 65% van de huurprijzen in 2010. Zakt de prijs nog verder, dan gaat het verhuren de
eigenaar per saldo geld kosten en zal deze er voor kiezen het gebouw leeg te laten staan.
Bodem in de markt
De gemaakte aannames leggen een bodem voor de prijzen. Na een prijsdaling van 20% wordt
geen nieuwbouw meer toegevoegd in een segment. De leegstand loopt hierdoor niet verder op.
Zakken de prijzen nog verder, dan zullen transformaties tot stand komen (op centrale en
overige locaties). Prijzen kunnen per defnitie niet verder zakken dan deze transformatieprijzen.
Mogelijk overaanbod wordt dan uit het betreffende segment onttrokken en herbestemd. Prijzen
zakken op formele locaties niet verder dan 65% (een mogelijk overschot slaat neer in leegstand).
Gegeven deze aannames wordt per segment de verwachte prijsontwikkeling berekend (fguur 5.3
en fguur 5.4).
Interpretatie van de prijsontwikkeling
Het huidige overaanbod en de verwachte prijsdalingen vooral op formele locaties zetten markt-
breed de prijzen onder druk. De prijzen op andere locaties worden mee omlaag getrokken.
Gemiddeld genomen dalen de huurprijzen met 30%. Op de meeste centrale locaties gaan de
prijsdalingen niet verder dan 20%.
Deze prijsontwikkeling is geschat vanaf de marktprijzen 2010. In 2011 is nog geen sprake van
een offcile prijsdaling. Echter, de geregistreerde huurprijzen zijn niet gecorrigeerd voor incen-
tives4. Een deel van de voorziene prijsdaling zal hierdoor al in de markt zijn verwerkt, ondanks
dat een prijsdaling niet in de registratie tot uitdrukking komt. Ook het besef dat de prijsontwik-
keling is gegeven in rele termen is van belang. Dit betekent bijvoorbeeld dat, uitgaande van een
infatie van 2% en een verwachte prijsdaling van 20%, over tien jaar de nominale prijzen (bij
benadering) onveranderd zullen zijn.
4 Huurkortingen zoals huurvrije perioden of een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten.
43
Ce
2020
2040
A B
A B
0
- 10
- 20
- 30
- 70
- 60
- 50
- 40
Figuur 5.3 Prijsontwikkeling per segment, Noord-Brabant exclusief Eindhoven, procenten
Bron: EIB
Overig Formeel Centraal
2020
2040
A B
A B
A B A B
A B
A B
0
- 10
- 20
- 30
- 70
- 60
- 50
- 40
0
- 10
- 20
- 30
- 70
- 60
- 50
- 40
0
- 10
- 20
- 30
- 70
- 60
- 50
- 40
0
- 10
- 20
- 30
- 70
- 60
- 50
- 40
0
- 10
- 20
- 30
- 70
- 60
- 50
- 40
0
- 10
- 20
- 30
- 70
- 60
- 50
- 40
Figuur 5.4 Prijsontwikkeling per segment, Eindhoven, procenten
Bron: EIB
Overig Formeel ntraal
A B A B
A B A B
0
- 10
- 20
- 30
- 70
- 60
- 50
- 40
0
- 10
- 20
- 30
- 70
- 60
- 50
- 40
0
- 10
- 20
- 30
- 70
- 60
- 50
- 40
0
- 10
- 20
- 30
- 70
- 60
- 50
- 40
0
- 10
- 20
- 30
- 70
- 60
- 50
- 40
44
45
6 Omgaan met onzekerheden
Onderkend wordt dat rond de verkenningen voor de kantorenmarkten onzekerheden bestaan.
De onzekerheid wordt groter voor de periode na 2020. De vraag is hoe daar mee om te gaan. Met
name de onzekerheden die een grote invloed op de uitkomsten hebben, zijn relevant. In gevoe-
ligheidsanalyses wordt hier nader op ingegaan.
De gevoeligheidsanalyses beperken zich tot onzekerheden die van grote invloed zijn op de uit-
komsten en/of onzekerheden die actueel zijn bij de relevante partijen rond de kantorenmarkt:
Een lagere ruimtevraag dan geraamd
Een deel van de huidige leegstand is nu al incourant
Andere verouderingstermijnen
Inzet op extra transformaties
Het realiseren van meer nieuwbouw dan er vraag is (bouwen van een planvoorraad)
Een nieuwbouwstop buiten centrale locaties
Een grotere prijsstarheid
6.1 Afwijkende vraag naar kantoorruimte
De vraagraming is bepaald door verschillende aannames en prognoses van de beroepsbevolking
en werkgelegenheid. Deels samenhangende trends zorgen voor een aanzienlijke onzekerheids-
marge in de ramingen. De onzekerheid betreft (onder meer) de volgende punten:
Regionale prognoses beroepsbevolking
Arbeidsparticipatie
Pendel
Werkloosheid
Kantoorhoudende werkgelegenheid
Ruimtegebruik per werknemer
Verschuivingen tussen sectoren
De variatie in de ontwikkeling van elk van deze variabelen vertaalt zich door in de raming van
de regionale ruimtevraag. De prognoses van de kantoorhoudende werkgelegenheid en de aan-
names voor bijvoorbeeld het gemiddeld ruimtegebruik van werknemers hebben een grote
invloed. Een 10% meer of minder ruimtegebruik heeft een evenredig effect op de totale ruimte-
vraag. Het is een bepalende variabele en actueel gezien de aandacht voor trends als het nieuwe
werken en de fexibilisering van de arbeidsmarkt.
Lagere ruimtevraag van 10%
In hoofdstuk drie is aangegeven het effect te verkennen van een ruimtevraag die 10% lager
uitvalt. De marktdynamiek wijkt dan aanzienlijk af. Het huidige overaanbod wordt veel minder
vanuit de vraagzijde opgelost. Om toch een marktevenwicht te bereiken, zullen prijzen verder
dalen. Prijsdalingen leiden tot extra transformaties en de totale voorraad krimpt. De vraag naar
nieuwbouw valt naar verwachting terug en is pas na 2020 signifcant, door de dan toenemende
veroudering van de voorraad (zie tabel 6.1 en tabel 6.2).
De kwalitatieve tekorten die ontstaan door de veroudering zijn, net als in het basisscenario, de
belangrijkste oorzaak voor de vraag naar nieuwbouw. Een dergelijke terugval in de nieuwbouw-
vraag kan ambities rond de ontwikkeling van nieuwe locaties belemmeren. Het is van belang
relevante ontwikkelingen in de ruimtevraag te volgen. Ook is de robuustheid van de uitkomsten
rond nieuwbouw, leegstand en onttrekkingen van belang. Hier wordt navolgend op ingegaan.
46
Tabel 6.1 Modeluitkomsten Noord-Brabant exclusief Eindhoven, 2010, 2020 en 2040,
variant 10% lagere ruimtevraag, 1.000 m
2
Bron: EIB
2010 2020 2040
1
1.000 m
2
1.000 m
2
1.000 m
2

Tabel 6.2 Modeluitkomsten Eindhoven, 2010, 2020 en 2040, variant 10% lagere
ruimtevraag 1.000 m
2
Bron: EIB
2010 2020 2040
1
1.000 m
2
1.000 m
2
1.000 m
2


47
6.2 Leegstand
Met een leegstaande kantorenvoorraad in 2010 van 9% in Noord-Brabant exclusief Eindhoven en
12% leegstand in Eindhoven is sprake van overaanbod. De vraag is welke ontwikkeling in de leeg-
stand mag worden verwacht en welke relaties er liggen met bijvoorbeeld de (nieuwbouw)vraag.
Naar verwachting ontstaat op termijn een evenwichtiger marktsituatie. De problemen rond lege
kantoren lossen hiermee echter niet op. Het model gaat namelijk uit van technisch onttrokken
kantoren. Dit zijn verouderde kantoren die weliswaar niet meer in de markt meedoen en dus
geen invloed meer hebben op de marktdynamiek, maar wel fysiek leeg kunnen staan. Maat-
schappelijk gezien kan deze leegstand ongewenste effecten hebben. In 2020 is de verwachte
omvang van deze verouderde voorraad met 1% nog beperkt (zie eerdere tabel 5.3 en tabel 5.4).
De veronderstelling hierbij is dat de huidige leegstand nog van goede kwaliteit is. De basis voor
deze veronderstelling is de gemiddeld jonge leeftijd van de leegstaande panden, de nog hoge
vraagprijzen en de ook relatief hoge leegstand in de hogere kwaliteitssegmenten (zie paragraaf
3.3). In de praktijk leeft echter het gevoel dat nu al een deel van de huidige leegstand als incou-
rant moet worden gezien. Het effect daarvan op de marktverhoudingen is met het model door-
gerekend.
Van de huidige leegstand nu al 25% incourant
Wanneer nu al een kwart van de leegstand verouderd is en dus technisch niet meer meedoet in
de markt, heeft dit consequenties. In 2020 zal dit verouderde deel van de voorraad technisch
onttrokken zijn (Incourant in fguur 6.1 en fguur 6.2). Dit geeft een opwaartse druk op de
nieuwbouwvraag.
Figuur 6.1 Gevoeligheden rond het basisscenario, Noord-Brabant exclusief Eindhoven,
1.000 m
2
Bron: EIB
Incourant Kortere levensduur Basisscenario Transformatiebeleid
Nieuwbouw Transformatie Technisch onttrokken
-800
-600
-400
-200
-
200
400
600
800
2020 2040 2020 2040 2020 2040 2020 2040
48
De belangrijkste verandering betreft de prijsontwikkeling. Met name in de onderste segmenten
blijft de verhouding tussen vraag en aanbod gezonder waardoor ook marktbreed de prijzen op
peil blijven. De nu omvangrijkere verouderde leegstand kan wel om ingrijpen vragen, bijvoor-
beeld omdat hier negatieve externe effecten van uitgaan. Het feit dat deze voorraad technisch
afgeschreven is, biedt kansen. Transformaties en herontwikkeling komen economisch eerder
binnen bereik en zijn met name kansrijk op centrale en overige locaties. Op formele locaties kan
de verouderde voorraad mogelijkheden bieden voor een herontwikkeling, wanneer daarmee in
een nieuwbouwvraag kan worden voorzien.
Gezien de langdurige leegstand en ook de aandacht daarvoor in de markt kan een deel van de
huidige leegstand nu al verouderd en niet meer marktwaardig zijn. Om hierop te kunnen
anticiperen kan nader onderzoek gewenst zijn. Bijvoorbeeld door locatieprofelen en kwaliteit
van de leegstaande kantoren gedetailleerder in kaart te brengen.
Doorgerekend is dat een kwart van de huidige leegstand technisch verouderd is. Dit wordt uit
de markt gehaald. Deze insteek is gelijk aan een beleidsscenario, waarbij met succes een kwart
van de huidige leegstand actief uit de markt wordt onttrokken. Het scenario Incourant laat
zien welke marktdynamiek, kansen en uitdagingen hierbij horen. Het principe en de modeluit-
komsten zijn gelijk.
6.3 Transformatie
Het realiseren van transformaties is actueel. Door toenemende transformaties zijn in 2011 zelfs
de meeste onttrekkingen ooit geregistreerd. Transformaties van leegstaande kantoren zorgen op
de kantorenmarkt voor een evenwichtiger verhouding tussen vraag en aanbod en zijn daarom
meegenomen in de analyse.
Grote verschillen per locatie
Transformatiekansen verschillen per locatietype. Voor formele locaties zijn nauwelijks renda-
bele alternatieven te vinden. Voor centrale locaties (stadscentra, stationsgebieden in/tegen het
centrum) kan aan meerdere alternatieve functies worden gedacht, zoals woningen, winkels en
Figuur 6.2 Gevoeligheden rond het basisscenario, Eindhoven, 1.000 m
2
Bron: EIB
Incourant Kortere levensduur Basisscenario Transformatiebeleid
Nieuwbouw Transformatie Technisch onttrokken
-600
-400
-200
-
200
400
600
2020 2040 2020 2040 2020 2040 2020 2040
49
5 Op pandniveau zal dit anders liggen. Niet elk pand en/of elke locatie is in dezelfde mate geschikt voor
transformatie.
6 EIB (2010), Analyse van de marktwerking.
leisure (hotels, bioscopen, etc). Voor overige locaties (in woonwijken, stadsranden) liggen wat
minder alternatieve functies voor de hand, maar kan altijd nog gedacht worden aan woningen,
zorg en mogelijk recreatieve voorzieningen (horeca, sportschool).
De verschillende potentie van de locaties vertaalt zich in een verschillende economische
waarde. Hoe hoger de herbestemmingspotentie, hoe hoger de alternatieve waarde. Maar dit
betekent ook dat, hoe lager de prijzen van kantoorruimte zakken, hoe aantrekkelijker het wordt
om te herbestemmen. Op centrale locaties zal het eerst worden getransformeerd. De prijzen van
kantoren hoeven hier relatief minder ver te zakken
5
. Op overige locaties moeten prijzen wat
verder dalen om alternatieven aantrekkelijk te maken. Op formele locaties worden, ongeacht de
prijsdaling, alternatieven economisch niet haalbaar. Deze dynamiek is onderdeel van het model.
Ook regionale verschillen
Landelijk gezien bestaan er verschillen tussen de regios in de alternatieve aanwendingsmoge-
lijkheden voor lege kantoren. In groeiregios zijn de mogelijkheden groter dan in krimpregios,
waar buiten de kantorenmarkt ook alternatieve ruimtemarkten krimp zullen kennen. Dit
verschil uit zich in de gehanteerde prijsdalingen.
In Noord-Brabant is, anders dan in de Randstad, voor centrale locaties verondersteld dat ten
opzichte van 2010 een prijsdaling van 50% transformaties rendabel kunnen maken. Voor overige
en formele locaties komen zowel in Noord-Brabant als Eindhoven geen transformaties tot stand.
Prijzen dalen hier tot aan de exploitatielasten van 65% waarna de kantoren leeg komen te staan.
De aannames zijn gebaseerd op eigen berekeningen en expert opinions. De verwachting is dat
transformaties in Noord-Brabant beperkt blijven. Zoals gezegd komen de verwachte transforma-
ties tot 2040 op 75.000 m
2
in Noord-Brabant en 22.000 m
2
in Eindhoven. Tot 2020 worden geen
transformaties verwacht in beide gebieden.
Extra inzet op transformaties
In de praktijk is veel aandacht voor transformaties en voor belemmeringen die transformaties
voorkomen. Denk aan regelgeving of de fnancieringsproblematiek en hoge boekwaarden. Daar-
naast wordt gesproken over bezettingsgraadleegstand. Bezettingsgraden in de slechtere gebou-
wen zijn nu nog hoog genoeg om de kosten te dekken. Herbestemmen is dan nog minder urgent.
Op langere termijn, wanneer genoemde belemmeringen in belang afnemen en het toevoegen
van nieuwbouw de doorstroming verder op gang helpt, wordt de noodzaak tot ingrijpen bij
eigenaren echter groter
6
. Economische motieven zullen dan een grotere rol gaan spelen, zoals in
het model zit verwerkt.
Het is denkbaar dat er buiten de aandacht voor de actuele belemmeringen extra inzet op trans-
formaties komt. Bijvoorbeeld door de inzet van een sloop- of transformatiefonds. Deze extra
inzet op transformaties is in het model gesimuleerd door transformatie rendabeler te veronder-
stellen. Wanneer prijzen ten opzichte van 2010 met 40% dalen, worden transformaties rendabel
verondersteld op centrale locaties (was 50%). Voor overige locaties geldt een prijsdaling van 55%
(was 65%). De resultaten zijn samengevat in fguur 6.1 en fguur 6.2.
De transformaties nemen toe. Marktverhoudingen worden gezonder en de nieuwbouwvraag
neemt (licht) toe. Dit is niet gevisualiseerd, maar het effect op de prijsontwikkeling is aanzien-
lijk, door de nu hogere bodemprijzen. Prijsdalingen komen beduidend lager uit. Dit maakt
duidelijk dat inzetten op transformaties de marktverhoudingen gezonder maakt.
50
6.4 Veroudering
De veroudering van de voorraad gaat de marktdynamiek na 2020 sterk bepalen. Een toenemend
deel van de nieuwbouwvraag zal voortkomen uit de veroudering van de voorraad. In 2040 is
naar verwachting 10% van de voorraad technisch verouderd. De veroudering is afgeleid van een
verwachte levensduur van kantoren. Deze levensduur bedraagt 65, 75 en 85 jaar voor kantoren
op respectievelijk formele, overige en centrale locaties. In de berekening van de resulterende
onttrekkingen wordt rekening gehouden met de huidige leeftijdsopbouw van de voorraad.
Op centrale locaties gaat de technische veroudering het langzaamst. De gedachte is dat centrale
locaties schaarser en dus waardevaster zijn, waardoor duurzamer bouwen of een hogere
renovatie-inspanning meer loont. Ook staan relatief veel monumentale gebouwen op centrale
locaties. Gebouwen kennen dan gemiddeld een langere technische levensduur. Over de techni-
sche levensduur van kantoren is in de praktijk nog weinig bekend. Zoals in hoofdstuk drie (en
bijlage D) is aangegeven, zijn weinig empirische gegevens beschikbaar over de onttrekkingen. De
aannames zijn gedaan op basis van onderzochte (economische) verouderingspercentages en
expert opinions.
Wanneer de verouderingstermijn echter tien jaar korter wordt verondersteld, heeft dit grote
consequenties voor de resultaten. Als de levensduur van een kantoor in elk segment tien jaar
minder lang is, is tot 2040 sprake van een zeer sterke toename van de technische leegstand en
de vraag naar nieuwbouw (Kortere levensduur fguur 6.1).
De grote invloed van een korter dan verwachte technische levensduur op de omvang van de
verouderde voorraad en de nieuwbouwvraag maakt het van belang om hier meer zicht op te
krijgen. Dit is bepalend voor de kansen en uitdagingen die deze verouderde leegstand biedt.
Een belangrijke vraag is in hoeverre de locaties met verouderde leegstand zich lenen voor herbe-
stemming of een herontwikkeling met nieuwe kantoren, of langdurige leegstand zullen kennen.
De differentiatie in typen locaties vraagt om een gebiedsgerichte aanpak, waarbij zicht op de
potentie van de betreffende locaties en mogelijke (effecten van) leegstandsproblemen van
belang is.
6.5 Nieuwbouwontwikkeling
Het huidige aanbod van nieuwbouwplannen overtreft de verwachte nieuwbouwvraag. Zo bedraagt
het planaanbod volgens de Neprom 1,2 miljoen m
2
in heel Noord-Brabant. Voor het merendeel is
een verwachte opleverdatum gegeven voor 2020. Gemeenten hanteren een andere defnitie voor
planvoorraad en het landelijk beeld is dat deze hoger uitkomen dan de Neprom. Ter vergelijking,
de verwachte nieuwbouwvraag tot 2020 bedraagt 534.000 m
2
voor heel Noord-Brabant (inclusief
Eindhoven).
Planvoorraad in verhouding tot de markt
Met het model is gesimuleerd wat de gevolgen zijn voor de verwachte dynamiek in de markt
wanneer het volledige planaanbod wordt ontwikkeld. Voor deze simulatie heeft het EIB de
registratie van de Neprom mogen gebruiken
7
.
Duidelijk is dat de ontwikkeling van deze plannen een overaanbod creert (zie Planvoorraad in
tabel 6.3 en tabel 6.4). De nieuwbouw leidt tot een leegstand van 8% in Noord-Brabant (exclusief
Eindhoven) en 7% in Eindhoven en meer druk op transformaties in de centrale en overige loca-
ties in Eindhoven. De prijsdaling is een stuk forser dan in het basisscenario. De prijsdaling treft
ook de nieuwbouw en maakt impliciet een forse verlaging van de stichtingskosten nodig om
toch het nieuwbouwprogramma te kunnen realiseren. Dit is geen realistisch scenario.
Het overaanbod van nieuwe plannen kan vragen om het selectief ontwikkelen van nieuwbouw-
locaties. Afgezien van een beleidsinzet richting gezondere marktverhoudingen bestaan tegen-
7 Voor een gedetailleerder beschrijving van de plancapaciteit, zie bijlage G.
51
Alleen op centrale locaties bouwen
Enkel ter illustratie is in deze analyse doorgerekend wat het betekent wanneer bijvoorbeeld
enkel op centrale locaties mag worden ontwikkeld (Alleen centraal). Voor overige en formele
locaties wordt de markt op slot gezet.
De totale nieuwbouwproductie valt hierdoor lager uit. Op formele en overige locaties wordt niet
gebouwd waardoor hier kwalitatieve tekorten ontstaan. Prijsdalingen en transformaties blijven
vervolgens beperkt. Er ontstaat schaarste in de markt. Dit kan aanleiding zijn om alternatieve
Tabel 6.4 Modeluitkomsten gevoeligheidsanalyses
1
, Eindhoven, 1.000 m
2
Bron: EIB
Basis- Plan- Alleen Nieuwbouw-
scenario voorraad centraal prijs
Voorraad 2020 2.279 2.373 2.173 2.233
2040 2.314 2.153
Nieuwbouw 2020 185 290 79 139
2040 455 256
Transformatie 2020 - 10 - -
2040 22 -1
Leegstand (%) 2020 5 7 5 5
2040 13 6
Prijs (%) 2020 -31 -44 -6 -21
2040 -39 -32
1 De scenarios Planvoorraad en Alleen Centraal zijn niet voor 2040 uitgerekend
krachten in de markt die zullen voorkomen dat alle nieuwbouwplannen (op korte termijn)
gerealiseerd gaan worden.
Tabel 6.3 Modeluitkomsten gevoeligheidsanalyses
1
, Noord-Brabant exclusief Eindhoven,
1.000 m
2
Bron: EIB
Basis- Plan- Alleen Nieuwbouw-
scenario voorraad centraal prijs
Voorraad 2020 3.489 3.674 3.323 3.416
2040 3.429 3.252
Nieuwbouw 2020 349 536 184 278
2040 670 399
Transformatie 2020 - - - -
2040 75 -
Leegstand (%) 2020 5 8 5% 5
2040 10 5
Prijs (%) 2020 -30 -46 -4 -19
2040 -39 -32
1 De scenarios Planvoorraad en Alleen Centraal zijn niet voor 2040 uitgerekend
52
nieuwbouwprogrammas door te rekenen. Eventueel kan hierbij ook een inzet op extra transfor-
matie en onttrekkingen worden betrokken.
Vanuit marktperspectief is het overigens onwenselijk om het nieuwbouwaanbod te beperken tot
onder de vraag. Het leidt tot ineffcint vestigingsgedrag van kantoorgebruikers. De schaarste
remt de dynamiek in de markt en er komen minder investeringen in vernieuwing en onttrek-
kingen tot stand.
Reserveringsprijzen nieuwbouw
Het model houdt rekening met een zogenaamde reserveringsprijs voor nieuwbouw. De veron-
derstelling is dat ten opzichte van 2010 de huurprijzen met 20% kunnen dalen voordat nieuw-
bouw onhaalbaar wordt. De gedachte hierbij is dat de grondprijzen mogelijk iets kunnen dalen
omdat gemeenten en ontwikkelaars op bestaande posities gaan afboeken. Ook schrijven
aannemers (vooral op korte termijn) mogelijk scherper in. Dit houdt de nieuwbouw concurre-
rend.
Op langere termijn is daarnaast rekening gehouden met innovatieve krachten in de nieuw-
bouwsector. Zo zijn investeringen in energiezuinigheid mogelijk steeds rendabeler (lagere
servicekosten) en zijn nieuwe gebouwen effcinter in te richten voor nieuwe werkconcepten
(nieuw werken bijvoorbeeld). Hoewel de nieuwe gebouwen dan niet noodzakelijk een lagere
kale huur zullen kennen, komen de gebruikerskosten lager uit. De nieuwbouw is dan dus
concurrerender dan bestaande bouw wat leidt tot lagere (rele) prijzen. Ook op langere termijn
is daarom uitgegaan van een 20% lagere reserveringsprijs.
Ondanks dat een prijsdaling van 20% als aannemelijk wordt gezien, is dit fors, ook op langere
termijn. Daarom is doorgerekend wat het betekent als prijzen met niet meer dan 10% mogen
zakken voordat nieuwbouw onrendabel wordt. Het gevolg is dat de nieuwbouwvraag tot 2020
beduidend lager uitkomt. Prijzen zullen ook marktbreed namelijk (per defnitie) minder dalen.
Er komt minder concurrerende nieuwbouw in de markt. Door deze beperktere prijsdaling zal
niet alleen beperkter nieuwbouw worden gerealiseerd maar zal ook minder druk ontstaan om
te transformeren (zie Nieuwbouw prijs in tabel 6.3).
Rol van de kapitaalmarkt
De kapitaalmarkten hebben geen directe rol in het model. De invloed van de kapitaalmark-
ten op de kantorenmarkt is echter relevant. Een groot deel van de kantoren is voor de
verhuur en dus direct in eigendom van beleggers. Beleggers op hun beurt hebben vaak een
deel van de belegging weer gefnancierd bij de bank. Ook voor investeerders in eigen
gebouwen is de ruimte op de kapitaal- en fnancieringsmarkt van invloed op de keuzes die
worden gemaakt.
De rol van de kapitaalmarkten kan in het model inzichtelijk worden gemaakt via de net
benoemde reserveringsprijs voor nieuwbouw. Een ruime beschikbaarheid van kapitaal en
fnanciering drukken namelijk de kosten voor nieuwbouw, wat in het model tot lagere
huurprijzen leidt. Omgekeerd betekenen restricties vanuit de kapitaal- en fnancierings-
markten dat nieuwbouw relatief duur wordt. Dit laatste verhoogt de nieuwbouwprijzen
voor gebruikers. De consequenties voor de markt zijn gelijk aan het beeld dat net is
geschetst voor de hogere reserveringsprijs ( Nieuwbouw prijs in tabel 6.3 en tabel 6.4).
Gezien de lessen die nog steeds worden getrokken, lijkt het niet waarschijnlijk dat op korte
termijn weer een grote druk vanuit de kapitaalmarkt zal ontstaan op de nieuwbouwmarkt.
De kans dat partijen te voorzichtig zijn is nu groter dan dat men teveel risico zou nemen.
Zoals aangegeven kan deze te voorzichtige houding de nieuwbouwvraag juist beperken.
Overigens zijn ook andere invloeden denkbaar waardoor nieuwbouwprijzen relatief hoger
kunnen uitvallen, zoals hogere grondprijzen of maatregelen als nieuw voor oud en
statiegeld voor de nieuwbouw.
53
6.6 Interpretatie van de uitkomsten
In verschillende gevoeligheidsanalyses zijn enkele relevante onzekerheden verkend. Ontwikke-
lingen in de ruimtevraag blijken vooral tot 2020 een grote invloed te hebben. Een 10% lagere
ruimtevraag, bijvoorbeeld als gevolg van ruimtebesparingen door het nieuwe werken, heeft tot
gevolg dat de verwachte nieuwbouwvraag tot 2020 halveert. Ook ontwikkelingen in de kantoor-
houdende werkgelegenheid hebben een dergelijk effect. Het is van belang deze trends in de
ruimtevraag goed te volgen.
Na 2020 zijn de gevoeligheden rond de vraag naar nieuwbouw relatief minder groot, omdat deze
vraag dan vooral voortkomt uit de veroudering van de voorraad. Rond deze veroudering van de
voorraad bestaan ook onzekerheden. In dit onderzoek is, zoals gezegd, de kwaliteit van de
huidige leegstand en bestaande voorraad nog als relatief goed ingeschat. Gezien de omvang en
de duur van de huidige leegstand kan nader onderzoek echter wenselijk zijn. Wanneer een deel
van de huidige leegstand nu al niet meer technisch voldoet, heeft dit consequenties voor de
ramingen. De geschetste opgave rond de veroudering wordt dan eerder actueel.
Ook is nog onduidelijk welke dynamiek in de markt zelfstandig op gang komt rond veroudering,
sloop-nieuwbouw en transformaties. Empirisch zijn weinig gegevens beschikbaar op basis waar-
van aannames zijn te maken: historisch is nog maar weinig kantoorruimte onttrokken. Een
andere of veranderende verouderingstermijn dan verondersteld, heeft een grote invloed op de
verwachte nieuwbouwvraag en de omvang van de verouderde leegstand.
Waarde van de modeluitkomsten
Ondanks dat de onzekerheden rondom de verkenningen op de lange termijn vooral toenemen,
geven ze, in samenhang met de gevoeligheidsanalyses en de perspectieven voor de andere
regios, duidelijk richting aan de verwachtingen voor de toekomst. Zo is de ruimtevraag op
dezelfde wijze geraamd als in de Bedrijfslocatiemonitor, zoals deze door CPB en PBL verschil-
lende keren is uitgegeven. Het EIB heeft de bepalende parameters van de ruimtevraag echter
diepgaander vastgesteld en hanteert een gedetailleerder regio indeling. Ook is uitgegaan van
actuele demografsche en werkgelegenheidsprognoses.
In de confrontatie tussen vraag en aanbod naar segmenten gaat het EIB met het kantorenmodel
vervolgens een stap verder. Er wordt niet alleen zicht gegeven op de kwantitatieve verhouding
tussen vraag en aanbod, maar ook op kwalitatieve schaarsteverhoudingen en wat dit betekent
voor de dynamiek die in de kantorenmarkt zal ontstaan. Zo worden richtinggevende uitspraken
gedaan over ontwikkelingen in de kantorenvoorraad, leegstand, nieuwbouwproductie, onttrek-
kingen en prijzen. In grote lijnen wordt zo de beleidsopgave duidelijk.
Hoewel na de ontwikkeling in 2011 en de daarop volgende landelijke uitrol de kwaliteit van het
model verder is verbeterd, blijft het gebruikte model stilistisch. Dit is het gevolg van de bewerke-
lijke marktgegevens en de daarop gebaseerde aannames. Het model gaat per segment uit van
kwalitatieve trends en aannames rond gebruikersvoorkeuren, marktreacties, veroudering en
onttrekkingen. De juistheid van al deze (empirisch) onderbouwde aannames moet zich in de
toekomst nog bewijzen en moet hoe dan ook gemonitord worden. Het model vraagt daarnaast
om een bepaalde schaal van de kantorenmarkt, die mogelijk verder gaat dan de samenhang die
daadwerkelijk binnen de afgebakende regio bestaat.
Dit hoge abstractieniveau van het model betekent dat, wanneer daadwerkelijk concrete afspra-
ken moeten worden gemaakt rond de afstemming in de kantorenmarkt, een diepgaander
analyse van kantoorlocaties, de onderlinge samenhang en trends in de vraag wenselijk kan zijn.
De in deze publicatie gepresenteerde uitkomsten rond vraag en aanbod zijn daarom kaderstel-
lend. Ze maken inzichtelijk of en in hoeverre er beleidsopgaven liggen. Ook is met het model het
effect van maatregelen op de marktdynamiek te verkennen, wat kan helpen in het vormgeven
van beleid.
54
55
Bijlage A Segmentering
Voor het in kaart brengen van de kantorenmarkt en het kunnen ramen van de toekomstige
marktontwikkeling wordt uitgegaan van een marktsegmentering. Het gaat om een indeling van
de markt op basis van locaties en kantoorgebouwen met onderscheidende kenmerken en kwa-
liteit. Het gedrag van kantoorgebruikers en hun voorkeuren zijn hierbij leidend. De markt is
verdeeld naar drie typen locaties en binnen deze locatietypen twee of drie kwaliteitsklassen
(afhankelijk van de omvang van de markt).
De verdeling naar type locaties is vooral op basis van het uitgangspunt dat deze door gebruikers
duidelijk anders worden gewaardeerd. Bepaalde type gebruikers zijn op bepaalde locaties over-
vertegenwoordigd. Er is derhalve een patroon herkenbaar op basis van verschillende voorkeuren
en dus verschillend gedrag. Binnen de locatietypen is een verder onderscheid aangebracht naar
kwaliteitsklassen. Het uitgangspunt is dat huurprijs hiervoor een belangrijke indicatie vormt.
Deze prijzen worden ontleend aan een analyse van een historische transactiedatabase.
De indeling naar de drie kwaliteitsklassen heeft tot gevolg dat de betere gebouwen op de betere
locaties (binnen hetzelfde locatietype) in een klasse A worden ingedeeld. Gebouwen in deze
prijsklasse bepalen ongeveer 20% van de markt. Gebouwklassen B en C bepalen ieder 40% van
de markt. Wanneer van twee kwaliteitsklassen wordt uitgegaan, voor kleinere kantorenmarkten,
bepalen deze beide 50% van de markt. Navolgend is een beschrijving van de verschillende typen
locaties gegeven en wordt ook duidelijk hoe de verdeling naar prijsklassen genterpreteerd moet
worden.
1 Centrale locaties
Centrale kantoorlocaties liggen nabij of zijn onderdeel van het stadscentrum. Kenmerken zijn
multifunctionaliteit, levendigheid en een vaak goede ontsluiting met het openbaar vervoer. De
bereikbaarheid per auto is vaak minder goed, zeker in de grotere stadscentra kan sprake zijn
van congestie en zijn parkeeroplossingen schaars en kostbaar. De kenmerken van gebouwen op
centrale locaties variren sterk. Nabij of rond een centraal treinstation kan sprake zijn van een
concentratie van grote kantoorgebouwen, met enkele grote gebruikers. Richting het echte
stadscentrum worden gebouwen diverser en kleinschaliger. Ruimte voor nieuwbouw is schaars
en de kantoorgebouwen hebben vaak een monumentaal karakter of zijn gerenoveerd.
Bij het type gebruiker op centrale locaties kan worden gedacht aan hoofdkantoren, bovenregio-
naal georinteerd, grote overheidsdiensten (met name rond centraal station). Richting het
stadscentrum vestigen de meer kleinschalige gebruikers zich, die veel waarde hechten aan de
dynamische omgeving van een binnenstad. Als achtergrond van deze bedrijven kan gedacht
worden aan hoogwaardige en creatieve adviesdiensten.
2 Formele locaties
Monofunctionele kantoorlocaties en grote kantoorconcentraties op bedrijventerreinen worden
als zogenaamde formele kantoorlocaties gezien. Het zijn locaties die vanuit het oogpunt van
gebruikers als echte zakelijke werklocaties worden gezien. Kenmerken zijn relatief uniforme
gebouwen en een goede bereikbaarheid met de auto, inclusief goede parkeervoorzieningen. De
bereikbaarheid met het openbaar vervoer is wisselend. Op echte knooppuntlocaties is de
ontsluiting vaak goed. Op andere locaties kan gedacht worden aan een kleiner treinstation of
aan verbindingen met sneltram of snelbus. Gebouwen zijn relatief jong. Het merendeel van de
formele locaties is in de afgelopen 20-30 jaar ontwikkeld. Het type gebruikers varieert met de
prijsklassen. Grote zakelijke en fnancile dienstverleners en ict bedrijven zitten wat meer in de
aansprekende en duurdere segmenten. Bedrijven uit de groothandel en industrie en kantoren
van bouwen transportbedrijven kiezen vooral functioneel en zitten in het lagere segment.
56
3 Overige locaties
Onder overige locaties vallen verspreide kantoorconcentraties. Gedacht kan worden aan kanto-
ren in woonwijken of gelegen in het buitengebied. Het type gebouwen is divers, het zijn kan-
toorvillas, grachtenpanden, samengetrokken woningen in woonwijken of losse kantoorpavil-
joenen in het buitengebied. De kantoren zijn niet noodzakelijk goed bereikbaar per auto of OV.
Andere voorzieningen zijn erg afhankelijk van de locatie in de woonwijk. Het type gebruiker
betreft kleinschalige consumentgerichte diensten (makelaar, hypotheekadviseur), hoogwaardige
dienstverleners (architecten, juridisch, accountants), kleinere publieke diensten of een lokaal
bankfliaal.
Prijssegmentering binnen locaties
Huurprijzen spelen een belangrijke rol in de uitgevoerde analyse. Zoals gezegd, de prijzen zijn
gebruikt om kwaliteitssegmenten te onderscheiden binnen de locatietypen. De segmentering is
een basis voor het gebruikte kantorenmodel. Voor de analyse van de huurprijzen is geput uit de
transactiedatabase van Vastgoedmarkt. Mede op basis van de prijzen worden de kwaliteitsseg-
menten opgebouwd. De segmentering naar prijssegmenten is enigszins bewerkelijk. Voor onge-
veer de helft van de kantorenvoorraad is tussen 1990 en 2010 minimaal een melding van een
huurprijs gevonden. Het deel waarvoor geen prijs is gevonden, kan een kantoor betreffen van
een eigenaar-gebruiker, een kantoor waar in de afgelopen 20 jaar geen mutaties hebben plaats-
gevonden of waarvan de mutaties niet zijn aangemeld door de betrokken makelaars. Ook zijn
de gemelde huurprijzen vaak niet goed te interpreteren. Het is niet altijd duidelijk wanneer de
melding zuiver een kale huurprijs betreft, hoe met bijvoorbeeld de huur van parkeervoorzienin-
gen is omgegaan, of hoe huurkortingen en verhuisbijdragen zijn verwerkt (de incentives). Ook is
niet altijd duidelijk of de gemelde huurprijs in- of exclusief BTW is. De magere kwaliteit van de
markthuren als prijsindicatie is onderkend. De huurprijs is daarom slechts gebruikt als indicatie
voor de kwaliteit van het gebouw. Een hoge huurprijs heeft gemiddeld genomen betrekking op
een gebouw van hogere kwaliteit, en omgekeerd.
Om gebouwen waarvan op zeker moment een huurprijs bekend is over de hele periode te kun-
nen plaatsen in een prijssegment, is gebruik gemaakt van een waarde index. De waarde index is
Figuur A.1 Vaststellen huurwaarde van gebouwen 1990-2010 op basis van gevonden
huurprijzen en marktindex
Bron: EIB
1990
2010
Huurprijs 2008
Huurprijs 2003
Huurprijs 1996
Correcties
In
d
e
x
In
d
e
x
In
d
e
x
In
d
e
x
57
de gemiddelde huurprijsontwikkeling van alle gebouwen voor een specifeke locatie. De gevon-
den huurprijzen worden dus vooruit of terug gendexeerd om over de hele periode een huur-
prijs te krijgen. Wanneer er over de periode meerdere registraties zijn, worden deze als nieuw
ijkpunt genomen. In fguur A.1 is de methode gellustreerd.
De gehanteerde prijssegmentering is dus bewerkelijk. Op gebouwniveau kan het nodige mis-
gaan. Hoe minder prijsinformatie beschikbaar is over de periode, hoe groter de kans dat de prijs
niet aansluit bij de segmenten. Doordat met de gemiddelde waarde ontwikkeling wordt gen-
dexeerd, geldt deze verkeerde registratie over de hele periode. Ook wanneer een gebouw een
afwijkende waarde ontwikkeling kent, door bijvoorbeeld een niet geregistreerde bovengemid-
deld grote renovatie, sluit de segmentering niet aan bij de daadwerkelijke kwaliteit van het
kantoor. De uiteindelijk gevonden segmentering moet worden opgeschaald voor de hele markt,
omdat voor 50% van de voorraad geen prijsinformatie bekend is. Hoewel hierbij rekening wordt
gehouden met postcode, bouwjaren en locatietypen, is dit een bewerking die niet hoeft aan te
sluiten bij de realiteit. Zo kunnen samenstellings- en selectie effecten in de data een rol spelen.
Het bewerkelijke karakter van de prijssegmentering, een belangrijk onderdeel in het gebruikte
kantorenmodel, maakt ook de modeluitkomsten bewerkelijk.
Desondanks heeft de segmentering wel degelijk enige waarde. De waarde die aan de huurprij-
zen wordt toegekend is beperkt. De huurprijzen worden op een ordinale schaal gebruikt. De
prijsanalyse geeft geen waardering op marktwaarde maar enkel op een ordinale kwaliteits-
schaal. De modeluitkomsten mogen hierdoor dan vooral stilistisch zijn, het maakt de beschrij-
ving van de verwachte dynamiek niet minder waardevol.
Resultaten prijsgrenzen
De grenzen van de beschreven segmenten zijn gebaseerd op een 20:40:40 verdeling van de markt
(50:50 wanneer van twee prijssegmenten wordt uitgegaan). De verdeling is gebaseerd op markt-
onderzoek en expert sessies. De grenzen per 2010 zijn vervolgens terug gendexeerd op basis
van een zo representatief mogelijke, gewogen marktindex, waar gebouwen aan de onderkant
van de markt en van een kleinere omvang dan 1.000 m
2
buiten zijn gehouden. De ontwikkeling
van de marktindex, weergegeven door de ontwikkeling van de prijsklassen in fguur A.2 en
Figuur A.2 Bovengrenzen
1
prijsklassen, Noord-Brabant exclusief Eindhoven, (/m
2
vvo)
Bron: Vastgoedmarkt, EIB
1 In de fguur worden de bovengrenzen van het segment aangegeven en het A-segment heeft als hoogste
segment logischerwijs geen bovengrens
70
80
90
100
110
120
130
140
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
Centraal B
Overig B
Formeel B
Bovengrenzen
58
fguur A.3, laten echter dusdanig grote schommelingen zien, dat kan worden geconstateerd dat
het niet helemaal is gelukt een volledig zuivere huurprijsindex te bouwen. Dit is in de analyse
overigens geen beperking. Zoals aangegeven wordt met de gendexeerde prijsgrenzen geen
prijswaardering gegeven, maar heeft de segmentering betrekking op een kwaliteitsschaal.
Figuur A.3 Bovengrenzen
1
prijsklassen, Eindhoven, (/m
2
vvo)
Bron: Vastgoedmarkt, EIB
1 In de fguur worden de bovengrenzen van het segment aangegeven en het A-segment heeft als hoogste
segment logischerwijs geen bovengrens
Centraal B
Overig B
Formeel B
Bovengrenzen
70
80
90
100
110
120
130
140
150
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
59
Bijlage B Analyse verhuisbewegingen
Bepalend voor de marktdynamiek is de uitwisselbaarheid van de verschillende segmenten voor
gebruikers. De vraag is in welke mate de segmenten voor gebruikers zogenaamde substituten
zijn. De verdeling van de verschillende vraagsectoren over de segmenten geeft daarvoor een eer-
ste indicatie, zoals aangegeven in hoofdstuk 2. Een analyse van het LISA-bedrijvenregister geeft
een verder zicht op de vestigingsvoorkeuren van gebruikers. In eerste instantie is naar startende
bedrijven gekeken. Dit zijn nieuwe organisaties in het register. Uit deze analyse volgt dat circa
de helft van de bedrijvigheid in de provincie Noord-Brabant start in formele locaties, zie linker
helft van fguur B.1 en fguur B.2. Hierbij staat starten, in beginsel, voor een nieuw bedrijf of een
verhuizing vanuit een andere provincie. De absolute omvang van het formele segment hangt
hier ook mee samen.
Bedrijven die opgeheven worden of de provincie Noord-Brabant verlaten, komen voornamelijk
van formele locaties, zie rechter helft van fguur B.1 en fguur B.2. In centrale locaties is de dyna-
miek bij opgeheven bedrijvigheid minder laag dan bij startende ondernemingen. In overige
locaties is de hoeveelheid bedrijvigheid die vertrekt of staakt relatief hoog als beseft wordt dat
het totale volume werknemers op deze locaties lager is dan op formele locaties.
De LISA-bestanden kunnen ook zichtbaar maken wat de bestemming is van bedrijven die ver-
huizen. Per locatietype is bekeken welke bestemming bedrijven hebben die hiervandaan verhui-
zen. Zo laten fguur B.3 en fguur B.4 zien dat de belangrijkste bestemming voor bedrijven vanuit
centrale locaties, ook weer centrale locaties zijn. Organisaties in formele locaties verhuizen niet
snel naar een andere locatie (fguur B.5 en fguur B.6). Naar centrale locaties wordt vanaf formele
locaties nagenoeg niet verhuisd. De overige locaties vertonen ook een redelijke dynamiek.
Figuur B.7 en fguur B.8 laten zien dat een formele locatie de meest voorkomende bestemming is
bij verhuizing vanaf een overige locatie.
Bron: LISA, Bak, EIB
Figuur B.1 Nieuwe bedrijvigheid en opgeheven bedrijvigheid, Noord-Brabant
exclusief Eindhoven, 1990-2009
Nieuw
Centraal
24%
Formeel
52%
Overig
24%
Opgeheven
Centraal
27%
Formeel
46%
Overig
27%
60
Formele locaties zijn dus vaak de bestemming van een verhuizing, ook vanuit de andere locatie-
typen. Het is verleidelijk hier een trend in te zien. Kanttekening hierbij is dat in formele locaties
ook het meeste nieuwe aanbod is gecreerd. Verhuizingen naar deze locaties kunnen dan ook
verklaard worden door een gebrek aan geschikt aanbod aan centrale en/of overige locaties.
Figuur B.3 Verhuizingen van centrale locaties, Noord-Brabant exclusief Eindhoven,
1990-2009
Centraal
47%
Formeel
34%
Overig
19%
Nieuw Opgeheven
Figuur B.2 Nieuwe bedrijvigheid en opgeheven bedrijvigheid, Eindhoven, 1990-2009
Centraal
24%
Formeel
56%
Overig
20%
Centraal
32%
Formeel
41%
Overig
27%
61
Een van de aannames van het model is dat er gemakkelijker binnen dan tussen type locaties
wordt verhuisd. De gemaakte analyse lijkt dit te bevestigen. Verhuizen naar een ander segment
binnen een locatie komt regelmatig voor en het lijkt er ook op dat wanneer bedrijven naar een
ander type locatie verhuizen ze tot op zekere hoogte vasthouden aan hetzelfde kwaliteitssegment.
Figuur B.4 Verhuizingen van centrale locaties, Eindhoven, 1990-2009
Centraal
55%
Formeel
28%
Overig
17%
Figuur B.5 Verhuizingen van formele locaties, Noord-Brabant exclusief Eindhoven,
1990-2009
Centraal
28%
Formeel
44%
Overig
28%
62
Figuur B.6 Verhuizingen van formele locaties, Eindhoven, 1990-2009
Figuur B.7 Verhuizingen van overige locaties, Noord-Brabant exclusief Eindhoven,
1990-2009
Centraal
18%
Formeel
50%
Overig
32%
Centraal
4%
Formeel
71%
Overig
25%
63
Figuur B.8 Verhuizingen van overige locaties, Eindhoven, 1990-2009
Centraal
4%
Formeel
90%
Overig
6%
64
65
Bijlage C Belangrijkste kernen en locaties
De vijf grootste kernen in de Noord-Brabant exclusief Eindhoven zijn Den Bosch, Breda, Tilburg,
Oss en Roosendaal. De gezamenlijke kantorenvoorraad in deze kernen bedraagt 75% van de
totale kantorenvoorraad in dit deelgebied. Naar verhouding is het aandeel formele locaties het
grootst, wat ook geldt voor de kernen Den Bosch en Breda. In de andere kernen zijn centrale
locaties relatief het grootst (fguur C.1).
In de kantorenmarkt rond Eindhoven is Eindhoven zelf de grootste speler, met bijna 70% van de
gehele kantorenmarkt in dat gebied. De gezamenlijke kantorenvoorraad in de vijf belangrijkste
kernen bedraagt 92% op de totale kantorenvoorraad in dit deelgebied. Ongeveer 47% van de
totale voorraad staat op een formele locatie. In Eindhoven, Veldhoven, Best en Son en Breugel
zijn formele locaties relatief het grootst. Helmond en Best hebben verhoudingsgewijs meer
centrale kantoorlocaties (fguur C.2).
Het centrum van Den Bosch, Breda en Tilburg zijn de voornaamste centrale kantoorlocaties. In
het Paleiskwartier en de Herven in Den Bosch en Breda-Oost (Moleneind) zijn de kantoren voor-
namelijk gesitueerd op formele locaties. In de wijken De Reit en Zorgvlied in het westen van
Tilburg zijn vooral kantoren die worden aangemerkt als overige locatie.
Figuur C.1 Grootste kernen kantorenmarkt, Noord-Brabant exclusief Eindhoven, 2010
(m vvo)
Bron: Bak, EIB
-
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
Roosendaal
Den Bosch Breda Tilburg Oss
66
Tabel C.1 Grootste postcodegebieden kantorenmarkt Noord-Brabant
exclusief Eindhoven, naar oppervlak en locatietype, 2010
Bron: Bak, EIB
Locatie Postcode Gemeente Oppervlak (m) Segmentering (%)
Centrum 5211 s-Hertogenbosch 234.525 90 4 6
Centrum 4811 Breda 222.070 100 0 0
Centrum, Spoorzone
en Cobbenhagelaan 5038 Tilburg 184.075 81 18 1
Paleiskwartier 5223 s-Hertogenbosch 166.880 0 86 14
Breda-Oost 4817 Breda 140.150 0 72 28
De Herven 5232 s-Hertogenbosch 130.075 0 100 0
De Reit en Zorgvlied 5037 Tilburg 62.590 0 0 100
Figuur C.2 Grootste kernen kantorenmarkt, Eindhoven, 2010 (m vvo)
Bron: Bak, EIB
-
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1.400.000
1.600.000
Eindhoven Helmond Veldhoven Best Son en Breugel
67
De kantorenmarkt in Eindhoven wordt gedomineerd door kantoren op formele locaties, bijvoor-
beeld rond Eindhoven Airport, bedrijventerrein Flight Forum, de Poort van Metz en Strijp S. Het
Centrum en het Kennedy Business District worden grotendeels aangemerkt als grootste centrale
locaties. Het Stadionkwartier en Rondweg hebben voornamelijk kantoren op overige locaties.
Tabel C.2 Grootste postcodegebieden kantorenmarkt Eindhoven, naar oppervlak en
locatietype, 2010
Bron: Bak, EIB
Locatie Postcode Gemeente Oppervlak (m) Segmentering (%)
Centrum en
stationsgebied 5611 Eindhoven 411.345 93 0 7
Eindhoven Airport
en Flight Forum 5657 Eindhoven 168.015 0 98 2
Kennedy Business
District 5612 Eindhoven 150.690 71 4 25
De Poort van Metz 5652 Eindhoven 124.470 0 94 6
Strijp S 5621 Eindhoven 109.975 0 97 3
Stadionkwartier en
Rondweg 5616 Eindhoven 109.250 14 20 66
Centrum 5701 Helmond 88.270 85 14 2
68
69
Bijlage D Analyse van fysieke onttrekkingen
In Noord-Brabant exclusief Eindhoven is in totaal ongeveer 139.000 m
2
kantoorruimte onttrok-
ken aan de voorraad tussen 1990 en 2010. Dit is gemiddeld ongeveer 7.000 m
2
per jaar (fguur D.1).
De onttrekkingen die gerealiseerd zijn, hebben met name betrekking op centrale en overige
locaties, respectievelijk is 60.000 en 67.000 m
2
onttrokken. Dit sluit ook aan bij de gedachte
achter de gemaakte segmentering. Centrale locaties zijn multifunctionele locaties waar meer-
dere alternatieve aanwendingsmogelijkheden bestaan voor het kantoor of de locatie. Ook voor
overige locaties zijn in beperktere mate alternatieven mogelijk. Het betreft meestal losse kan-
toren in of rond een woonwijk. Als alternatieve functie kan aan winkels, wonen of zorg worden
gedacht. Op formele locaties zijn kantoren nauwelijks onttrokken, slechts 13.000 m
2
. Het betreft
kantoren die onderdeel zijn van een sloop-nieuwbouwproject. Alternatieven zijn niet of nauwe-
lijks mogelijk.
Aangezien de gebouwenvoorraad gemiddeld genomen erg jong is en de aandacht voor onttrek-
kingen met het oplopen van de leegstand pas de laatste jaren sterk toeneemt, is rond onttrek-
kingen historisch nog sprake van weinig dynamiek. De gerealiseerde onttrekkingen geven nau-
welijks een basis voor een verwachting op langere termijn. Gezien de hoge leegstand, de om-
vangrijke nieuwbouwplannen en de geleidelijk versnellende veroudering van de voorraad mag
wel worden verwacht dat onttrekkingen zullen gaan toenemen. Dit is na 2000 ook al enigszins
zichtbaar in de fguur en wordt gestaafd door het gegeven dat in 2011 de totale kantorenvoor-
raad voor het eerst sinds deze registratie bestaat is gekrompen.
In deelgebied Eindhoven wordt pas vanaf 1997 kantooroppervlak aan de voorraad onttrokken,
voornamelijk op centrale locaties. Pas in 2010 worden ook op formele locaties kantoren onttrok-
ken. Totaal is in de periode 1997-2010 ongeveer 84.000 m
2
kantooroppervlak onttrokken aan de
voorraad, bijna 65% hiervan op centrale locaties. Zoals eerder genoemd sluit dit ook aan bij de
Figuur D.1 Onttrekkingen naar locatie, Noord-Brabant exclusief Eindhoven (m
2
vvo)
Bron: Bak, EIB
-
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
1990 1992 1996 1999 2003 2005 2007 2009
70
gedachte achter de gemaakte segmentering. Kantoren op centrale locaties kunnen multifunctio-
neel worden ingezet en zijn daardoor beter te onttrekken aan de kantorenmarkt.
Aangezien de gebouwenvoorraad gemiddeld genomen erg jong is, en de aandacht voor onttrek-
kingen met het oplopen van de leegstand pas de laatste jaren sterk toeneemt, is rond onttrek-
kingen historisch nog sprake van weinig dynamiek.
Figuur D.2 Onttrekkingen naar locatie, Eindhoven (m
2
vvo)
Bron: Bak, EIB
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
1990 1992 1994 1996 1998 2003 2005 2008 2010
71
Bijlage E Standaard Bedrijfsindeling
Binnen de vraag wordt onderscheid gemaakt naar vier vraagsectoren, gebaseerd op de Standaard
Bedrijfsindeling. De sectoren zijn bepaald door middel van het gedrag van kantoorgebruikers
omdat deze de dynamiek in de kantorenmarkt bepalen. De volgende vraagsectoren worden
onderscheiden:
Sector SBI-code
Handel en Industrie A t/m I
Zakelijke en ICT dienstverlening J, L, M en N
Banken en Verzekeraars K
Overheid en Non-proft O t/m S, HH en INT
72
73
Bijlage F Parameters kantorenvraag
Het gemiddeld ruimtegebruik van kantoorwerknemers en het aandeel van de totale werkgele-
genheid dat in een kantoor werkzaam is, zijn bepalende parameters voor de kantorenvraag. Om
deze parameters empirisch te bepalen zijn historische werkgelegenheidscijfers van het CBS en
LISA gekoppeld aan de kantorenvoorraad statistiek van Rudolf Bak, met correcties voor de leeg-
stand (zie fguur F.1). Voor ongeveer de helft van de kantorenvoorraad is per kantoor bekend
hoeveel werknemers er werkten en wat de economische achtergrond van deze werkgelegenheid
was over de hele periode tussen 1996 en 2010. De methode is navolgend schematisch weergege-
ven. Deze historische analyse is mede de basis voor de verwachte ontwikkeling van deze para-
meters naar 2020 en 2040.
Bijlage F.1 Parameters van de kantorenvraag
Bron: EIB

Koppeling tussen kantorenvoorraad en werkgelegenheid per sector
Ruimtegebruik (m
2
) per
werknemer per sector
Verdeling kantoorgebruik (%)
naar sector
Ophogen voor totale
kantorenvoorraad in gebruik,
per sector (m
2
)
Totale kantoorgebruik per sector (m
2
) delen door gemiddeld
kantoorruimtegebruik per werknemer per sector (m
2
)
Totale kantoorwerkgelegenheid per sector
Aandeel kantoorhoudende werkgelegenheid in totale werkgelegenheid per
sector (NR)
Steekproef 50%
74
75
Bijlage G Plancapaciteit
De plancapaciteit aan nieuwbouw bedraagt volgens de Neprom 1,2 miljoen m
2
(per september
2011) in heel Noord-Brabant. Het grootste deel van de nieuwbouw is op formele locaties gepland,
met in totaal bijna 650.000 m
2
(zie ook fguur G.1 en fguur G.2). Een deel van de plannen heeft
betrekking op (gedeeltelijke) herontwikkeling van een bestaand pand. Zo is in de ontwikkeling
van centrale locaties in Noord-Brabant exclusief Eindhoven 9.100 m
2
bestaande kantoorruimte
onderdeel van een herontwikkeling. De Neprom registreert de planvoorraad zoals ontwikkelaars
deze aanmeldt. Ook in de ruimtelijke plannen van gemeenten wordt rekening gehouden met
een planvoorraad. Beide begrippen sluiten niet op elkaar aan
8
. De planvoorraad bij gemeenten is
in dit onderzoek niet nader geanalyseerd, mede omdat geen landelijk dekkende cijfers beschik-
baar zijn.
8 Zie ook de studie Verkenning en verdieping plancapaciteit kantoren van BCI uit 2011, in opdracht van IPO.
Figuur G.1 Plancapaciteit, Noord-Brabant exclusief Eindhoven, Neprom (m
2
bvo)
Bron: Neprom, bewerking EIB
132.070
159.306
274.556
9.100 10.100 11.000
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
Nieuwbouw
Te onttrekken
76
Figuur G.2 Plancapaciteit, Eindhoven, Neprom (m
2
bvo)
Bron: Neprom, bewerking EIB
96.500
85.026
376.750
5.000
43.500
219.500
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
Nieuwbouw
Te onttrekken
77
78
79
Bijlage I Begrippenlijst
Aanbod
Het aanbod aan kantoren is het totaal aan courante kantoren die zowel in gebruik zijn als
leegstaan. Het aanbod omvat zo de gehele kantorenvoorraad (zie kantorenvoorraad) in tegen-
stelling tot de gangbare defnitie waarbij aanbod wordt gedefnieerd als de te huur en te koop
staande kantoren.
Basisscenario
De volgende veronderstellingen liggen ten grondslag aan het basisscenario:
landelijke ontwikkeling bevolking (15-75) conform het CBS;
vertaling naar beroepsbevolking dmv particpatiegraad (CPB, EIB-bewerking);
verdeling van de beroepsbevolking naar COROP regios en vertaling naar werkgelegenheid
15-75 (EIB);
verdeling van de werkgelegenheid over sectoren op basis van het Transatlantic Market
scenario uit de WLO-studie van CPB/RPB/MNP;
vertaling naar geraamde kantoorbanen op basis van geregistreerde en verwachte trends in
werkgelegenheid en kantoorgebruik (EIB);
geen afname van het ruimtegebruik per werknemer;
bescheiden prijselasticiteit van de vraag;
meer dynamiek binnen locatietypen, dan tussen locatietypen;
nieuwbouw is tot 20% onder de in 2010 geldende huren te realiseren;
er is bij voldoende prijsdaling transformatiepotentie op Centrale en Overige locaties.
BVO
Bruto vloer oppervlak. Zie VVO.
Courant
Een kantoor is courant wanneer deze technisch kan voldoen aan de vraag en tegen de juiste
prijs concurrerend in de markt gezet kan worden. Voor dit kantoor is in theorie in ieder geval
een gebruiker te vinden.
Frictie leegstand
Leegstand die wenselijk is om een voorraadmarkt als de kantorenmarkt goed te laten functione-
ren. De gangbare frictieleegstand is vastgelegd op 5%.
Huurprijzen
Prijs per vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) per jaar, exclusief BTW, servicekos-
ten en huurderspecifeke inrichtingskosten (DTZ, 2011b).
Incourant
Een kantoor is incourant wanneer deze technisch verouderd is en daarom niet meer in het
aanbod kan worden meegeteld. Dit betekent dat een gebouw niet meer bruikbaar is als kantoor.
Herbestemming
Het veranderen van de bestemming van het kantoor (en locatie) naar een andere functie.
Bijvoorbeeld de ombouw naar woningen en hotels.
Gevoeligheidsanalyse
Een gevoeligheidsanalyse laat de invloed van een andere invoer op de modeluitkomsten zien.
Hiermee wordt duidelijk welke onzekerheden het belangrijkst zijn.
80
Kantoor
Een ruimtelijke zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureau-
gebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten. De defnitie van het begrip kantoor
als een ruimtelijke zelfstandige eenheid betekent dat kantoren in fabrieken, bedrijfsgebouwen,
ziekenhuizen en universiteiten buiten de statistiek worden gelaten.
Kantorenvoorraad
Alle bestaande kantoorgebouwen met een oppervlakte groter dan 500 m
2
in gemeenten met
meer dan 10.000 m
2
kantooroppervlak.
Kantorenvraag
Het aantal vierkante meter (m
2
) kantoorruimte in gebruik.
Kantorenregio
De dertien kantorenregios zijn afgebakend op basis van volume en samenhang. Hierbij is onder
andere gebruik gemaakt van de indeling in COROP-gebieden. Een kantorenregio is een geaggre-
geerde markt die omvangrijk genoeg is om representatieve vraagramingen op te stellen, een
marktanalyse naar segmenten te maken en met het kantorenmodel zinvolle scenarios te
schetsen (zie tabel A.1).
Kwaliteitsklasse (A B C)
Binnen de locatietypen is een verder onderscheid aangebracht naar kwaliteitsklassen. De
gedachte is dat prijs hiervoor een belangrijke indicatie vormt. Kwaliteitsklasse A vertegenwoor-
digt 20% van de hoogste prijzen in de regionale markt. Kwaliteitsklasse C de 40% laagste kwali-
teit in de markt. Kwaliteitsklasse B vertegenwoordigt de overige 40% in het midden van de
markt. In kleinere markten is voor een 50/50 verdeling over A en B gekozen. De indeling is
ontleend aan de verdeling van de prijzen in een transactie database van 1990-2010.
Leegstand
Leegstand kan worden gedefnieerd al alle leegstaande (niet in gebruik zijnde) kantoorgebouwen.
In de kantorenmonitor is dit geoperationaliseerd als alle gebouwen die voor gebruik worden
aangeboden. Dit betreft zowel de bestaande bouw als gebouwen die reeds zijn opgeleverd en/of
nog in aanbouw zijn. Hierbij worden leegstaande gebouwen die niet aan de markt worden aan-
geboden (zie verborgen leegstand) echter niet meegerekend.
Locatietype
De kantorenmarkt kan worden ingedeeld in drie verschillende typen op basis van locaties en
kantoorgebouwen met onderscheidende kenmerken en kwaliteit. Het gedrag van kantoorgebrui-
kers en hun voorkeuren zijn hierbij leidend. Deze indeling kent drie categorien op basis van
locatie: centraal, overig en formeel.
Centraal
Centrale kantoorlocaties liggen nabij of zijn onderdeel van het stadscentrum. Kenmerken zijn
multifunctionaliteit, levendigheid en een vaak goede ontsluiting met het openbaar vervoer.
Overig
Duidt op een overige locatie, d.w.z. niet in het centrum en niet in een formele locatie. Bijvoor-
beeld in een woonwijk of buiten de bebouwde kom.
Formeel
Monofunctionele kantoorlocaties en grote kantoorconcentraties op bedrijventerreinen worden
als formele kantoorlocaties gezien. Kenmerkend zijn relatief uniforme gebouwen en een goede
bereikbaarheid met de auto, inclusief goede parkeervoorzieningen.
Nieuwbouwvraag
De nieuwbouwvraag ontstaat door de behoefte de voorraad uit te breiden, door veroudering van
de bestaande voorraad en/of om te kunnen blijven voorzien in de kwaliteitsvraag. In de nieuw-
bouwvraag kan worden voorzien door nieuwbouwrealisaties op nieuwe locaties of bestaande
gebouwen te renoveren of te vervangen.
81
Overaanbod
Courante leegstand boven de frictieleegstand.
Prijsklasse
Zie kwaliteitsklasse.
Regiorapport
Naast de landelijke samenvatting zijn acht afzonderlijke regiorapporten gemaakt. In sommige
gevallen zijn deze regios onderverdeeld in verschillende deelmarkten (zie aansluitend tabel A1).
Segment
Een segment is een deelmarkt binnen de totale markt voor kantoorruimte. Er zijn negen seg-
menten onderscheiden. Elke segment kent een locatiecategorie (centrum, formeel, overig) en
een kwaliteitsklasse (A, B, C). Voor kleinere kantorenmarkten is van zes segmenten (A, B) uitge-
gaan. Voor Zeeland is geen onderscheid gemaakt naar segmenten.
Technische veroudering
Technische veroudering houdt in dat gebouwen technisch gezien niet meer voldoen om als
kantoor in gebruik te zijn en daarom buiten de markt vallen. De gebouwen voldoen niet meer
aan de functionele eisen van de vraag.
Transformatie
Het veranderen van de bestemming van het kantoor (en locatie) naar een andere functie.
Bijvoorbeeld de ombouw naar woningen en hotels.
Verborgen leegstand
Lege kantoorruimte die niet te koop of te huur wordt aangeboden. Bijvoorbeeld omdat de ruimte
langdurig is verhuurd aan ingekrompen bedrijven of er eenvoudig geen marktpotentie meer
voor is.
Vraag
De vraag heeft betrekking op de kantoorruimte in gebruik.
Vraagsectoren
Binnen de vraag wordt onderscheidt gemaakt naar vier vraagsectoren, gebaseerd op de
Standaard Bedrijfsindeling van het CBS. De sectoren zijn bepaald doormiddel van het gedrag
van kantoorgebruikers omdat deze de dynamiek in de kantorenmarkt bepalen. De volgende
vraagsectoren worden onderscheiden:
Sector SBI-code
Handel en Industrie A t/m I
Zakelijke en ICT dienstverlening J, L, M en N
Banken en Verzekeraars K
Overheid en Non-proft O t/m S
VVO
Verhuurbaar vloeroppervlak. Dit is het bruto vloeroppervlak minus het constructieoppervlak, de
verticale verkeersruimten en de installatieruimten. Als vuistregel kan gelden dat van het bruto
vloeroppervlak ongeveer 86% verhuurbaar is.
Werkgelegenheid
De werkgelegenheid is bepaald aan de hand van de totale bevolking tussen de 15 en 75 jaar.
Slechts een deel van deze bevolkingsgroep is, door bijvoorbeeld studie of pensioen, in staat om
daadwerkelijk een beroep uit te oefenen: de beroepsbevolking. Het aantal personen dat daad-
werkelijk werkzaam is, noemen we de werkgelegenheid.
82
Bron: EIB
Tabel I.1 Acht landelijk dekkende regiorapportages, dertien deelmarkten
Acht regiorapportages (basis provincies) Dertien deelmarkten (provincie/COROP)
1 Groningen, Drenthe, Friesland 1 Noordelijke provincies
2 Gelderland + Overijssel 2 Zwolle-Deventer-Apeldoorn
- COROP Noord Overijssel (Zwolle)
- COROP Zuidwest Overijssel (Deventer)
- COROP Veluwe (Apeldoorn)
3 Enschede-Hengelo-Almelo
- COROP Twente
- COROP Achterhoek
4 Arnhem-Nijmegen
- COROP Arnhem/Nijmegen
- COROP Zuidwest Gelderland
3 Utrecht 5 Provincie Utrecht
4 Noord-Holland + Flevoland 6 Metropoolregio Amsterdam
- COROP IJmond
- COROP Agglomeratie Haarlem
- COROP Zaanstreek
- COROP Groot Amsterdam
- COROP Gooi en Vechtstreek
- Provincie Flevoland
7 Noord-Holland Noord
- COROP Kop van Noord-Holland
- COROP Alkmaar e.o.
5 Zuid-Holland 8 Groot Den Haag
- COROP Leiden en Bollenstreek
- COROP Den Haag
- COROP Delft en Westland
- COROP Oost Zuid-Holland
9 Groot Rotterdam
- COROP Groot Rijnmond
- COROP Zuidoost Zuid-Holland
6 Zeeland 10 Zeeland
7 Noord-Brabant 11 Breda-Tilburg-Den Bosch
- COROP West Noord-Brabant
- COROP Midden Noord-Brabant
- COROP Noordoost Noord-Brabant
12 Kantorenregio Eindhoven
COROP Zuidoost Noord-Brabant
8 Limburg 13 Limburg
83
EIB-publicaties
2007
Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid in 2007
Beperking hypotheekrenteaftrek - gevolgen voor de bouwproductie en woningmarkt
Opdrachtgevers aan het woord - meting 2006
Infrastructuurmonitor - MIT 2007
De restauratieproductie tot 2011
Procesintegratie en innovatief ondernemerschap in het bouwproces
Bouwbedrijven 2007 - ontwikkelingen-vooruitzichten
Sectorprofel stukadoors-, afbouw- en terrazzo-/vloerenbedrijf 2005-2012
Het ziekteverzuim in de bouwnijverheid in 2006
De sector civiele betonbouw - marktontwikkelingen, opdrachtgeverschap en werkgelegenheid
Bouwconcerns in beeld 2006/2007
Bedrijfseconomische kencijfers van gww-bedrijven in 2006
Bedrijfseconomische kencijfers van b&u-bedrijven in 2006
Het arbeidsbestand in de bouw in 2006
Monitor arbeidsongevallen in de bouw 2006 (ARBOUW)
Transparantie in de bouwpraktijk
De bouwbedrijven in 2006
2008
Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2008
Procesintegratie en innovatief ondernemerschap in het bouwproces - meting 2007
Kostendruk van wet- en regelgeving in het gespecialiseerde aannemingsbedrijf
Infrastructuurmonitor - MIRT 2008
Bouw in beeld 2007
Openbaarvervoerinfrastructuur in een geliberaliseerde markt
Algemene kosten in het bouwbedrijf
84
Het ziekteverzuim in de bouw in 2007
Kwaliteit van de dienstverlening en het bestuurlijk proces van lagere overheden
De markt voor restauratie en onderhoud van monumenten tot 2013
Uitdagingen en beleidsopties bij nieuwbouw van woningen - regionale ontwikkelingen en beleid
na 2009
De Vastgoedlezing 2008 - crisis op de Nederlandse woningen vastgoedmarkt? (ASRE)
Bedrijfseconomische kencijfers van b&u-bedrijven in 2007
Bedrijfseconomische kencijfers van gww-bedrijven in 2007
Bouwconcerns in beeld 2007/2008
2009
Procesintegratie en innovatief ondernemerschap in het bouwproces - meting 2008
Middenkaderopleidingen in de bouw
Algemene kosten in het bouwbedrijf 2006-2007
Bouw in beeld 2008
Trends en ontwikkelingen in de afbouwbranche 2009-2014
De zelfstandige zonder personeel in de bestratingsbranche
Het ziekteverzuim in de bouw in 2008
Verkenning effecten stimuleringsmaatregelen rond de woningbouw (www.eib.nl)
Hervorming van de woningmarkt
Rentegratie van langdurig zieke werknemers in de bouw
Bouwconcerns in beeld 2008-2009
2010
Bedrijfseconomische kencijfers b&u-bedrijven 2008
Bedrijfseconomische kencijfers gww-bedrijven 2008
85
Zzpers in de bouw
De arbeidsmarkt in de bitumineuze en kunststofdakbedekkingsbranche
Kantorenleegstand - probleemanalyse en oplossingsrichtingen (www.eib.nl)
Ondergrondse netwerken en grondwaterbeheer
Ziekteverzuim in de bouw 2009
Beleidsvarianten beperking hypotheekrenteaftrek en liberalisatie huursector (www.eib.nl)
Nacht- en weekendwerk in het wegonderhoud
Bouw in beeld 2009
De bouwarbeidsmarkt 2010-2015
Bedrijfseconomische kencijfers gespecialiseerde bedrijven 2007-2008
Strategie en crisis
Vrouwen in technische functies
Marktstudie AFNL 2011-2012
Infrastuctuurmonitor - MIRT 2011
Kantorenleegstand - analyse van de marktwerking (www.eib.nl)
2011
Openbare aanbestedingen in de gww
Bedrijfseconomische kencijfers gww-bedrijven 2009
Bedrijfseconomische kencijfers b&u-bedrijven 2009
Succesvol binnenstedelijk bouwen
De winst van innoveren (www.eib.nl)
Algemene BouwplaatsKosten (ABK) van B&U-projecten 2010 (RRBOUW)
Productiviteit en strategie (www.eib.nl)
86
Restauratie en onderhoud van monumenten - marktverkenning tot 2015
Aanbestedingsgedrag opdrachtgevers (www.eib.nl)
Actuele situatie in de bouw - overzicht ten behoeve van de nieuwe woonvisie (www.eib.nl)
Dynamiek op de woningmarkt
De civiele betonbouw tot 2016 - ontwikkelingen op de markt en in de rolverdeling in het
bouwproces (www.eib.nl)
Monumenten en corporaties - monumentenbezit en -beleid van corporaties (www.eib.nl)
Ziekteverzuim in de bouw 2010 (www.eib.nl)
Maatschappelijke woonagenda - van programmeren naar stimuleren
Kantorenmonitor - analyse van vraag en aanbod (www.eib.nl)
MKBA Herstructurering Eemsdelta
Bedrijfseconomische kencijfers - b&u- en gww-bedrijven 2010 (www.eib.nl)
Kosten en baten van de bouw bbl-opleiding (www.eib.nl)
Overheid en markt; nieuw evenwicht in aanbesteden (www.eib.nl)
Dienstverlening van medeoverheden - quick scan onder architectenbureaus
(www.eib.nl)
Infrastructuurmonitor - MIRT 2012 (www.eib.nl)
Algemene kosten in het bouwbedrijf 2008-2010 (www.eib.nl)

Kostenmodel omgevingsrecht (www.eib.nl)
Bouwen voor kwaliteit (www.eib.nl)
2012
Evaluatie stimuleringspakket woningbouw (www.eib.nl)
Situatie op de Nederlandse hypotheekmarkt
Arbeid en scholing in de restauratiesector
Trends en ontwikkelingen in de wegenbouw tot 2017 (www.eib.nl)
Effecten van bezuinigingen in de infrastructuur (www.eib.nl)
87
Annutaire beperking hypotheekrenteaftrek (www.eib.nl)
Vitaliteit: van feit tot beleid (www.eib.nl)
Ziekteverzuim in de bouw 2011 (www.eib.nl)
Landelijke samenvatting kantorenmonitor (www.eib.nl)
Stedelijke ontwikkeling en infrastructuur (www.eib.nl)
Aanbestedingsgedrag opdrachtgevers (www.eib.nl)
88
Economisch Instituut voor de Bouw
Basisweg 10
1043 AP Amsterdam
Postbus 58248
1040 HE Amsterdam
t (020) 583 19 00
f (020) 583 19 99
eib@eib.nl
www.eib.nl
Desktop publishing: Debbie van Amerongen, EIB
89
90
Basisweg 10
1043 AP Amsterdam
Postbus 58248
1040 HE Amsterdam
t (020) 583 19 00
f (020) 583 19 99
info@eib.nl
www.eib.nl

EIB Kantorenmonitor - Noord-Brabant 2012

Transféré par

Informations du document

Titre original

Copyright

Formats disponibles

Partager ce document

Partager ou intégrer le document

Options de partage

Avez-vous trouvé ce document utile ?

Ce contenu est-il inapproprié ?

Droits d'auteur :

Formats disponibles

EIB Kantorenmonitor - Noord-Brabant 2012

Transféré par

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Kantorenmarkt

Vous aimerez peut-être aussi