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El Control del Mantenimiento El Control del Mantenimiento


Barcelona, 25 de noviembre de 2010 Barcelona, 25 de noviembre de 2010
El Control del Mantenimiento
ndice
1. INTRODUCCIN
2. MODELO DE CONTROL
3. INDICADOR DE CONTROL DE INDISPONIBILIDAD
4. INDICADOR DE CONTROL DE CALIDAD DE MANTENIMIENTO
El Control del Mantenimiento
1. INTRODUCCIN
El objetivo del Control de Calidad de Mantenimiento es evaluar la gestin y ejecucin del
servicio de mantenimiento del edificio.
La Adjudicataria del servicio de mantenimiento ser evaluada con unos indicadores basados en:
1. Control de Indisponibilidad de zonas del edificio
2. Control de Calidad del servicio de mantenimiento ofrecido
El Control del Mantenimiento
Intervienen tres principales AGENTES:
a) Empresa o entidad usuaria del edificio
Usuario del edificio con fines laborales y que se beneficia del buen estado de conservacin y mantenimiento del mismo:
Usuario del Edificio Personas que utilizan el edificio cotidianamente para el desempeo de sus funciones Usuario del Edificio: Personas que utilizan el edificio cotidianamente para el desempeo de sus funciones
Peticionario: Figura que se encarga de centralizar y filtrar todas las incidencias observadas por el Usuario del
Edificio y que, posteriormente, realiza las solicitudes de mantenimiento necesarias a la Adjudicataria
b) Adjudicataria del mantenimiento
Es la encargada de gestionar y ejecutar el mantenimiento del edificio
c) Unidad de Control de Explotacin (UCE)
Es la encargada de la supervisin y control de la explotacin del edificio realizada por la Adjudicataria, asegurndose que
se realice segn lo acordado contractualmente con el Usuario
El Control del Mantenimiento
Agentes del Modelo de Control
El Control del Mantenimiento
2. MODELO DE CONTROL DE EXPLOTACIN
El Control del Mantenimiento
Flujo de solicitudes de mantenimiento en la HICE (1)
El Control del Mantenimiento
Flujo de solicitudes de mantenimiento en la HICE (2)
A peticionario A peticionario A peticionario A peticionario
El Control del Mantenimiento
Validacin
de trabajos realizados
PETICIONARIO
ADJ UDICATARIA
SOLICITUD
U.C.E
Creacin de Orden
de Trabajo
Informacin
Tiempo resolucin
Solicitud
hasta ltimo cierre
Ejecucin del
Trabajo
n veces
Cierre de la Orden de
Trabajo
Peticionario
Reabre ??
NO
S
Tiempo permitido
para reobertura
ORDEN DEFINITIVAMENTE
CERRADA
p
El Control del Mantenimiento
Se define una zona indisponible cuando:
3. INDICADOR DE CONTROL DE INDISPONIBILIDAD DE ZONAS
p
- No es posible su utilizacin como zona fsica, ya sea total o parcialmente.
- Es posible su utilizacin como zona fsica pero queda impedida, total o parcialmente, su operatividad
funcional.
Se presentan distintos tipos de indisponibilidad dependiendo de su gravedad: p p p p g
GRADO DE INDISPONIBILIDAD
G1 Crtico
G2 Importante
G3 Medio
G4 Bajo
Para evitar errores en la comunicacin, maximizar la objetividad del usuario y facilitar el tratamiento de dichas incidencias,
el Peticionario debe elegir la situacin de la indisponibilidad entre un elenco de posibles casos.
El Control del Mantenimiento
Ejemplo:
LISTA DE POSIBLES CAUSAS DE INDISPONIBILIDAD LISTA DE POSIBLES CAUSAS DE INDISPONIBILIDAD
TRANSPORTE
La plataforma mecnica de escaleras para personas con movilidad reducida fuera de servicio G1
Ascensor para uso restringido fuera de servicio G1
Ascensor para uso pblico y personal de oficinas fuera de servicio G3 Ascensor para uso pblico y personal de oficinas fuera de servicio G3
Las escaleras mecnicas (subida y/o bajada) fuera de servicio G4
Puerta de sala tipo habitacin no se encuentra operativa (no se pueden abrir o cerrar) G1
Puerta de acceso a zona restringida no se encuentra operativa (no se pueden abrir o cerrar) G1
Ventana no se encuentra operativa (no se puede abrir o cerrar) G2
Desprendimientos de techos, paramentos horizontales, paredes alicatadas y/o paramentos
verticales, o cualquier elemento que los componga y/o que est en ellos, que impidan el uso G1
CERRAMIENTOS Y
REVESTIMIENTOS
DE EDIFICACIN
de una zona o sala
Desprendimientos de techos, paramentos horizontales, paredes alicatadas y/o paramentos
verticales, o cualquier elemento que los componga y/o que est en ellos, que afecten
parcialmente el uso de una zona o sala
G2
Existencia de goteras y/o humedades en techos paramentos verticales y/o instalaciones que
G1
Existencia de goteras y/o humedades en techos, paramentos verticales y/o instalaciones que
imposibiliten el uso de una zona o sala
G1
Existencia de goteras y/o humedades en techos, paramentos verticales y/o instalaciones que
afecten parcialmente el uso de una zona o sala
G2
Existencia de grietas en techos y paramentos verticales que imposibilita el uso de una zona o
sala
G1
sala
Existencia de grietas en techos y paramentos verticales que afecta parcialmente el uso de
una zona o sala
G2
El Control del Mantenimiento
Falta de suministro elctrico (alumbrado/fuerza) que impide la utilizacin total de la zona o
G1
ELECTRICIDAD E
ILUMINACIN
sala
G1
Falta de suministro elctrico (alumbrado/fuerza) que impide la utilizacin parcial de la zona o
sala
G3
Percepcin de un nivel de alumbrado insuficiente que imposibilite la utilizacin de una sala G2 Percepcin de un nivel de alumbrado insuficiente que imposibilite la utilizacin de una sala G2
Percepcin de deslumbramiento que imposibilite la utilizacin de una sala G2
CLIMATIZACIN
Falta de confort (temperatura, humedad o corrientes de aire) en una zona o sala que
imposibilite totalmente su uso
G1
CLIMATIZACIN
Falta de confort (temperatura, humedad o corrientes de aire) en una zona o sala que no
permita el uso parcial de la misma
G3
Falta de suministro de agua que impide la utilizacin total de la zona o sala G1
Ausencia de agua caliente sanitaria en los puntos de consumo G2
FONTANERIA Y
SANEAMIENTO
Ausencia de agua caliente sanitaria en los puntos de consumo G2
La totalidad de los aparatos sanitarios de una misma zona o sala no se encuentran
operativos
G2
Uno o varios de los aparatos sanitarios de una misma zona o sala no se encuentran
operativos
G3
p
Inundacin o acumulacin de agua en una zona o sala que imposibilita totalmente su uso G1
El Control del Mantenimiento
Incidencia con la infraestructura que da servicio a las instalaciones especiales (sistema
grabacin de audio y video, micrfonos, altavoces, puntos de voz/datos, etc.) que
G1
ESPECIALES
grabacin de audio y video, micrfonos, altavoces, puntos de voz/datos, etc.) que
imposibilite el correcto desarrollo de un proceso en salas especficas como sala de
vistas, zona de celdas, etc.
G1
Problemas con la red de voz/datos que imposibilite el correcto desarrollo del trabajo en
un lugar de trabajo
G1
OTROS
Existencia de ruidos que imposibilitan el uso de una zona o sala G2
OTROS
Presencia de males olores en una zona o sala, imposibilitando su uso G2
El Control del Mantenimiento
Para el cmputo de las horas de servicio del edificio, se deben considerar las tipologas de horarios laborales. Ejemplo:
Horario ordinario J ornada laboral de lunes a viernes 7h y sbados 6h das laborables
Horarios de guardia J ornada laboral de 24h todos los das del ao
Se deben definir a qu horario responden cada una de las salas o reas del edificio.
Se define el tiempo de respuesta de una incidencia como el tiempo comprendido entre el envo de la solicitud por parte
del Peticionario y la aceptacin de sta por la Adjudicataria.
Se define el tiempo de resolucin de una incidencia como el tiempo comprendido entre el envo de la solicitud por parte
del Peticionario y el cierre, por parte de la Adjudicataria, de la orden de trabajo generada.
El Control del Mantenimiento
Solicitud Aceptacin Adjudicataria Resolucin incidencia Solicitud
Peticionario
Aceptacin Adjudicataria
Generacin OT
Resolucin incidencia
Cierre OT en HICE
TIEMPO DE RESPUESTA
TIEMPO DE RESOLUCIN
Para cada incidencia detectada que implique una indisponibilidad de zona se le asocia la zona afectada, la cual tiene
como caracterstica una criticidad. En paralelo se le atribuye un grado de indisponibilidad segn su gravedad. Dependiendo
de estos dos parmetros se asigna un tiempo de resolucin mximo permitido a dicha incidencia. Las horas de
indisponibilidad penalizables sern aquellas en las que la Adjudicataria exceda el tiempo de resolucin mximo permitido.
El Control del Mantenimiento
Umbral de disponibilidad mxima simultnea
Penalizacin
(%)
100%
Horas indisponibilidad
penalizables
UMBRAL
Por debajo de este umbral, la penalizacin ser proporcional a las horas de indisponibilidad contabilizadas, llegando a una
penalizables
UMBRAL
INDISPONIBILIDAD
Por debajo de este umbral, la penalizacin ser proporcional a las horas de indisponibilidad contabilizadas, llegando a una
penalizacin nula si la indisponibilidad tambin lo es.
El Control del Mantenimiento
Criticidad de zonas
Distinguimos diversos niveles de criticidad, atendiendo a la repercusin de una indisponibilidad parcial o total en una zona g , p p p
concreta segn su actividad o funcionalidad.
Ejemplo:
CRITICIDAD TIPO DE INDISPONIBILIDAD
A0
Criticidad asociada de forma exclusiva a las salas ms crticas. Se considera que
una indisponibilidad en estas zonas, sea cual sea su gravedad, debe ser resuelta
de forma inmediata.
A1
Criticidad asociada a zonas cuyo horario de funcionamiento sea de guardia
(24h/da), sea cual sea la gravedad de la indisponibilidad.
A2
Criticidad asociada a zonas donde, por su uso o topologa, una indisponibilidad sea
grave y su horario de funcionamiento sea ordinario A2 grave y su horario de funcionamiento sea ordinario.
B
Criticidad asociada a zonas donde, por su uso o tipologa, una indisponibilidad sea
moderada y su horario de funcionamiento sea ordinario.
C
Criticidad asociada a zonas donde, por su uso o tipologa, una indisponibilidad sea
leve y su horario de funcionamiento sea ordinario.
El Control del Mantenimiento
Cada criticidad tiene asociado un peso que repercutir en el clculo de penalizaciones, dando ms importancia a aquellas p q p p , p q
zonas de criticidad ms elevada.
Ejemplo:
Descripcin genrica Criticidad
Sala de vistas A0
Descripcin genrica Criticidad
Sala espera B Sala de vistas A0
Ascensor restringido 1 A1
Archivo A2
Ascensor pblico 1 A2
Sala espera B
Almacn C
Aseos C
Aula C
Atencin al pblico A2
Seguridad A2
Vestbulo A2
Dependencias B
Circulacin C
Circulacin parking C
Escaleras mecnicas C
Instalaciones C Dependencias B
Despacho B
Instalaciones C
Servicios generales C
El Control del Mantenimiento
Atendiendo a la interseccin de la criticidad de la zona y el grado de indisponibilidad de una incidencia, se define el y g p ,
tiempo de resolucin mximo permitido para dicha incidencia antes de empezar a penalizar (Ti)
Ejemplo:
GRADO DE INDISPONIBILIDAD
TIEMPO DE RESOLUCIN MXIMO PERMITIDO
GRADO DE INDISPONIBILIDAD
G1 G2 G3 G4
Salas de vistas A0 T0 T0 T0 T0
TIPO ZONA
(Segn criticidad)
Horario de funcionamiento 24h/da A1 T1 T2 T3 T4
A2 T1 T2 T3 T4
Horario de funcionamiento 7h/da B T2 T3 T4 T5
C T3 T4 T5 T5
El Control del Mantenimiento
ASIGNACIN DE TIEMPOS
T0 15 minutos
ASIGNACIN DE TIEMPOS
T3 3 horas
T1 30 minutos
T2 1 hora
T4 8 horas
T5 24 horas
El tiempo de resolucin penalizable es la diferencia entre el tiempo de resolucin de una incidencia y el tiempo de
resolucin mximo permitido.
El Control del Mantenimiento
Por tanto, existen dos escenarios posibles para una solicitud:
Si se resuelve antes del tiempo de resolucin mximo permitido, sta no acarrear penalizacin.
Si se resuelve pasado el tiempo de resolucin mximo permitido, sta acarrear penalizacin por valor del tiempo
de resolucin penalizable de resolucin penalizable.
Solicitud
Peticionario
Aceptacin Adjudicataria
Generacin OT
Resolucin incidencia
Cierre OT en HICE
TIEMPO DE RESOLUCIN MXIMO PERMITIDO TIEMPO DE INDISPONIBILIDAD
PENALIZABLE
TIEMPO DE RESOLUCIN REAL
PENALIZABLE
El Control del Mantenimiento
4. INDICADOR DE CONTROL DE CALIDAD DEL MANTENIMIENTO
El control de calidad consiste en la realizacin de unas comprobaciones peridicas para verificar distintos puntos de
observacin previamente definidos. El alcance se dirige en especial a:
Instalacin de Saneamiento Instalacin de Saneamiento
Instalacin de Fontanera
Instalacin de Electricidad e Iluminacin
Instalacin de Gases y Combustibles
Instalacin de Climatizacin y Ventilacin
Instalaciones Especiales
Instalacin de Proteccin Contra Incendios
Instalaciones Electromecnicas (Transportes) ( p )
Obra Civil
Los ndices se pueden clasificar en:
A) ndices generales
B) ndices tcnicos
El Control del Mantenimiento
Se deben definir previamente todos los puntos de control, su periodicidad de verificacin y su tipo de ejecucin.
Periodicidades de verificacin:
Mensual
Semestral
Anual
Bienal
Trienal
Quinquenal
Tipo de ejecucin:
Inspeccin en campo
Inspeccin de documentacin
Inspeccin mediante la Herramienta Informtica de Control de Explotacin (HICE)
El Control del Mantenimiento
A) NDICES GENERALES
- NORMATIVA (C1) Seguimiento del cumplimiento de la normativa aplicable a las instalaciones NORMATIVA (C1) Seguimiento del cumplimiento de la normativa aplicable a las instalaciones
- SEGURIDAD Y SALUD (C2) Presencia de los elementos de seguridad en trabajos peligrosos o que puedan
suponer un riesgo para los operarios de mantenimiento y/o cualquier otra persona
- CALIDAD DEL SERVICIO (C3) Grado de cumplimiento en la realizacin de las rdenes de mantenimiento
preventivo (ordinario y obligatorio), conductivo y cumplimiento de los tiempos de respuesta y resolucin de las
rdenes de mantenimiento correctivo que no afectan a la disponibilidad de zonas o salas rdenes de mantenimiento correctivo que no afectan a la disponibilidad de zonas o salas.
Ejemplo:
CONCEPTO ZONA TIEMPO
Tiempo de respuesta Todas 30 min
Zona A0 8 h
Tiempo de resolucin
Zona A1 8 h
Zona A2 8 h
Zona B 12 h
Zona C 24 h
El Control del Mantenimiento
- MEDOTOLOGIA (C4) Aplicacin de metodologa al servicio, mediante los correctos procesos de control y
actualizacin
- MEDIO AMBIENTE (C5) Aplicacin de criterios medioambientales al desarrollo del servicio MEDIO AMBIENTE (C5) Aplicacin de criterios medioambientales al desarrollo del servicio
B) NDICES TCNICOS
- TCNICA (C6) Inspecciones tcnicas realizadas en visitas peridicas al edificio y que determina el grado de
mantenimiento y conservacin de los diferentes equipos que configuran las diferentes instalaciones. y q p q g
El Control del Mantenimiento
OPERACIONES GENERALES
TODAS LAS INSTALACIONES
NORMATIVA
Certificado de la inspeccin obligatoria de Baja Tensin realizada por una Entidad de Inspeccin y Control, segn el
RD 842/2002, del 2 de agosto, por el cual se aprueba el Reglamento Electrotcnico de Baja Tensin.
Certificado de la inspeccin obligatoria de Alta Tensin realizada por una Entidad de Inspeccin y Control, segn el
RD 3275/1982, del 12 de noviembre, por el cual se aprueba el Reglamento de Centrales Elctricas.
Certificado de la inspeccin obligatoria de Gas realizada por una Entidad de Inspeccin y Control, segn el RD
919/2006, del 28 de julio, por el cual se aprueba el Reglamento Tcnico de Distribucin y utilizacin de
Combustibles Gaseosos.
El Control del Mantenimiento
Certificado anual de mantenimiento emitido por el mantenedor autorizado de la instalacin segn el RD 1027/2007, p g ,
del 20 de julio, por el cual se aprueba el Reglamento de Instalaciones Trmicas en los Edificios.
Certificados y registros que acredite la realizacin de las operaciones obligatorias de mantenimiento segn el RD
865/2003, donde se definen las condiciones higinico sanitarias para la prevencin y el control de la legionelosis
por parte de una empresa externa homologada.
Certificados y registros que acredite la realizacin de las operaciones obligatorias de mantenimiento segn el RD
1942/1993, del 5 de noviembre, por el cual se aprueba el Reglamento de Instalaciones de Proteccin contra
Incendios (BOE 298 de 14 de diciembre de 1993) por parte de una empresa homologada.
Certificado de la inspeccin obligatoria de Aparatos de Elevacin realizada por una Entidad de Inspeccin y Control Certificado de la inspeccin obligatoria de Aparatos de Elevacin realizada por una Entidad de Inspeccin y Control,
segn el RD 2291/1985, del 8 de noviembre, por el cual se aprueba el Reglamento de Aparatos Elevadores.
Verificacin de la adaptacin a las nuevas normativas Verificacin de la adaptacin a las nuevas normativas.
El Control del Mantenimiento
SEGURIDAD Y SALUD
Verificar la e istencia de n plan de seg ridad act ali ado para la reali acin de las operaciones de mantenimiento Verificar la existencia de un plan de seguridad actualizado para la realizacin de las operaciones de mantenimiento,
donde se definan las medidas de seguridad y utilizacin de EPI's.
Comprobar que los operarios de mantenimiento asignado al servicio disponen de los pertinentes cursos de formacin
en el mbito de la seguridad.
Verificar la existencia de los EPI's definidos en el plan de seguridad y su correcto estado de conservacin.
El Control del Mantenimiento
SERVICIO
Cumplimiento del 85% de las rdenes de mantenimiento preventivo ordinario en la HICE.
Cumplimiento del 95% de las rdenes de mantenimiento preventivo obligatorio en la HICE.
Cumplimiento del 90% de las rdenes de mantenimiento conductivo en la HICE.
Cumplimiento de los tiempos de respuesta en el 95% de las rdenes de correctivo que no afecten la disponibilidad.
Cumplimiento de los tiempos de resolucin en el 90% de las rdenes de correctivo que no afecten la disponibilidad
en la zona A
0
/ A
1
/ A
2
/ B / C
El Control del Mantenimiento
METODOLOGA
Verificacin del registro de todos los parmetros de lectura obligatorios definidos en el plan de mantenimiento.
Actualizacin del inventario de equipos en la HICE.
M t t li d l t bl d l d t i i t i d l t t Mantener actualizada la tabla de personal de mantenimiento asignado al contrato.
Verificar el uso de la adecuada ropa de trabajo asignada al contrato por parte del personal de mantenimiento.
MEDIO AMBIENTE
Comprobar que los elementos de rechazo procedentes de la instalacin cumplen un adecuado proceso de reciclaje.
El Control del Mantenimiento
OPERACIONES TCNICAS
INSTALACIN ELECTRICIDAD E ILUMINACIN
EQUIPOS DE ALTA TENSIN
CELDAS DE PROTECCIN
Comprobar visualmente que todos los componentes del sistema se encuentran en buen estado de conservacin.
Verificar la ausencia de sobrecalentamientos en los aislamientos contactos conexiones y resto de elementos del Verificar la ausencia de sobrecalentamientos en los aislamientos, contactos, conexiones y resto de elementos del
equipo mediante termografa (si procede).
El Control del Mantenimiento
TRANSFORMADOR
Comprobar visualmente que el estado exterior del transformador es correcto y no presenta signos de deterioro.
Verificar que la temperatura de la sala no supera la establecida y que el equipo de deteccin de temperatura
y el sistema de ventilacin funcionan correctamente.
(*) Para todos aquellos equipos de alta tensin ser necesaria la presencia de una empresa homologada en
alta tensin
El Control del Mantenimiento
EQUIPOS DE BAJA TENSIN
CUADRO ELCTRICO
Comprobar por muestreo la correcta sealizacin de los circuitos elctricos del cuadro y la actualizacin de su
esquema de principio.
Verificar por muestreo la ausencia de sobrecalentamientos en los aislamientos, contactos, conexiones y resto de
elementos del equipo mediante termografa (si procede).
Comprobar por muestreo y mediante un comprobador, la correcta actuacin
f de disparo de interruptores diferenciales.
Verificar por muestreo que los parmetros de regulacin y selectividad
de interruptores y mecanismos son los correctos de interruptores y mecanismos son los correctos.
El Control del Mantenimiento
SISTEMAS DE ALIMENTACIN ININTERRUMPIDA
Comprobar visualmente que todos los componentes del sistema se encuentran en buen estado de conservacin,
incluido las bateras.
Comprobar que existe una ausencia de alarmas en el display y que los parmetros de funcionamiento observados
y el estado de carga de las bateras son correctos.
Verificar que la temperatura de la sala no supera la establecida
y que el equipo de deteccin de temperatura y el sistema
de ventilacin (si procede) funcionan correctamente. de e t ac (s p ocede) u c o a co ecta e te
El Control del Mantenimiento
LUCES DE EMERGENCIA Y SEALIZACIN
Verificar por muestreo el correcto funcionamiento de los autnomos de emergencia, as como su estado de carga
y funcionamiento del piloto de sealizacin.
GRUPO ELECTRGENO
Comprobar visualmente que todos los componentes del sistema se encuentran en buen estado de conservacin y
limpieza.
Verificar el correcto nivel de aceite combustible bateras i agua en el radiador Verificar el correcto nivel de aceite, combustible, bateras i agua en el radiador.
Comprobar que el filtro de aire est limpio.
Realizar un arranque en vaco y verificar los parmetros
de trabajo del grupo (consumo, tensin y frecuencia),
la ausencia de alarmas, fugas, ruidos y vibraciones,
as como otras anomalas que puedan presentarse as como otras anomalas que puedan presentarse.
El Control del Mantenimiento
BATERA DE CONDENSADORES
Comprobar visualmente que todos los componentes del sistema se encuentran en buen estado de conservacin y
limpieza.
Comprobar que existe una ausencia de alarmas en el display,
que el valor de cos
f
no sea inferior a 0,9 y los pilotos de
sealizacin de entrada de etapas de condensadores
funcionan correctamente. funcionan correctamente.
Verificar que la temperatura de la sala no supera la establecida
y que el equipo de deteccin de temperatura y el
sistema de ventilacin (si procede) funcionan correctamente sistema de ventilacin (si procede) funcionan correctamente.
PARARRAYOS
Comprobar el correcto estado de sujecin del pararrayos y la ausencia de corrosiones en el mstil.
El Control del Mantenimiento
SISTEMA DE GESTIN DEL ALUMBRADO
Verificar la operatividad del sistema, que los parmetros programados estn activos y el histrico de alarmas y
averas.
INSTALACION FOTOVOLTAICA
Comprobar visualmente que todos los componentes del sistema se encuentran en buen estado de conservacin y
funcionamiento.
Comprobar el correcto estado de sujecin y limpieza de los captadores fotovoltaicos.
El Control del Mantenimiento
INSTALACIN CLIMATIZACIN Y VENTILACIN
RED DE TUBERAS Y CONDUCTOS DE CLIMATIZACIN / VENTILACIN
Verificar el estado general de conservacin de la red de tuberas de agua y conductos de aire, as como la correcta
sujecin de las tuberas y los conductos.
Verificar el estado de conservacin del aislamiento de la red de tuberas de agua y conductos de aire, as como la
ausencia de corrosiones, condensaciones y fugas de agua y/o aire.
Comprobar la correcta sealizacin de las tuberas de agua.
Comprobar por muestreo la limpieza de los filtros de
agua de la red y el purgado de aire en la instalacin de
agua. agua.
El Control del Mantenimiento
PLANTA ENFRIADORA - BOMBA DE CALOR
Verificar el estado general de conservacin del equipo, la ausencia de corrosiones y fugas de agua y refrigerante
en las uniones de tubera y los distintos elementos del equipo.
Comprobar que existe una ausencia de alarmas en el display y unos correctos parmetros de funcionamiento.
Comprobar el correcto estado del aislamiento trmico del equipo, el adecuado funcionamiento de los ventiladores p q p ,
de condensacin y la limpieza y peinado de las bateras y aletas.
El Control del Mantenimiento
CALDERA
Verificar el estado general de conservacin de la caldera, la ausencia de corrosiones y fugas de agua en las
uniones de tubera, vlvulas y caldera.
Comprobar que existe una ausencia de alarmas en el display y unos correctos parmetros de funcionamiento.
Comprobar que el circuito de salida de humos de la
caldera no presenta obstrucciones y tiene un correcto estado
de limpieza.
El Control del Mantenimiento
GRUPO DE PRESIN GRUPO DE PRESIN
Verificar el estado general de conservacin del grupo de presin, la ausencia de corrosiones y fugas de agua en
las uniones de tubera y bombas.
Comprobar las presiones de trabajo del grupo de bombeo.
Verificar la correcta presin y carga del vaso de expansin. p y g p
Verificar el correcto purgado de aire en el depsito de inercia,
as como la ausencia de corrosiones y fugas de agua en las
uniones de tubera y depsito.
EQUIPO TRATAMIENTO DE AGUA (DESCALCIFICADOR)
Comprobar visualmente que todos los componentes del sistema se encuentran en buen estado de conservacin.
Comprobar los parmetros de registro y programacin del equipo, as como la ausencia de alarmas en el display.
El Control del Mantenimiento
CLIMATIZADORES CLIMATIZADORES
Verificar el estado general de conservacin del climatizador, la ausencia de corrosiones y fugas de agua en las
uniones de tubera, vlvulas y bateras del climatizador.
Verificar la limpieza de las bateras de intercambio trmico y el correcto peinado de las aletas.
Comprobar el correcto estado de sujecin y limpieza de los filtros de aire.
Comprobar el correcto funcionamiento de los ventiladores, la
ausencia de vibraciones y ruidos, as como el buen estado de
correas y poleas.
El Control del Mantenimiento
FANCOILS / UNIDADES VRV
Comprobar por muestreo el correcto estado de conservacin y limpieza del equipo, especialmente bateras, filtros y
bandejas de condensados.
Verificar por muestreo el correcto funcionamiento de
la regulacin y la ausencia de vibraciones y
ruidos del ventilador.
CAJAS VENTILACIN
Verificar por muestreo el estado general de conservacin de las cajas de ventilacin y su correcto estado de
sujecin y limpieza.
Comprobar por muestreo el correcto funcionamiento de
los ventiladores y la ausencia de vibraciones y ruidos.
El Control del Mantenimiento
BOCAS DE EXTRACCIN
Verificar por muestreo el estado general de conservacin y correcto funcionamiento de las bocas de extraccin,
asegurando un mnimo caudal de extraccin y estado de limpieza asegurando un mnimo caudal de extraccin y estado de limpieza.
SISTEMA DE GESTIN DE CLIMATIZACIN SISTEMA DE GESTIN DE CLIMATIZACIN
Verificar la operatividad del sistema, que los parmetros programado estn activos y el histrico de alarmas y
averas.
El Control del Mantenimiento
EJEMPLOS DE CONTROL DE CALIDAD DE MANTENIMENTO
INSTALACIN ELECTRICIDAD E ILUMINACIN
Suciedad en los cuadros Suciedad en los cuadros
Pilotos de los equipos autnomos fundidos
y suciedad y suciedad
El Control del Mantenimiento
Lmparas fluorescentes fundidas y acumulacin de suciedad
Down light sucio y descuidado
El Control del Mantenimiento
INSTALACIN CLIMATIZACIN Y VENTILACIN
No se asegura la estanqueidad del plenum
Estanqueidad del plenum
El Control del Mantenimiento
labes daados
Rejas sucias
Ventiladores de tejado sucios
El Control del Mantenimiento
Detalle rejas de ventiladores de tejado
Ventilador sala de transformadores sucio
Tema principal
Moltes Moltes grcies grcies! !
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