Vendi un Bien Conozca las reglas fiscales que le son aplicables

Es comn ver casos en donde personas se ven en la necesidad de vender algn bien de su propiedad, mismo que no
forma parte de la actividad empresarial que en su caso desarrolle, sino que se trata de algn activo que adquiri en
el transcurso de su vida, no con el fin de hacer negocio, sino para conservarlo.

Regularmente este evento pasa sin tomar en cuenta los efectos fiscales que puede generar el acto de la venta, que
en la mayora de los casos pueden ser de consideracin.

En consecuencia es recomendable conocer lo que las leyes consideran como enajenacin de bienes, lo cual se
encuentra perfectamente definido en el Cdigo Fiscal de la Federacin (CFF), en el artculo 14, en donde entre otras
cosas, precisa:

Se entiende por enajenacin de bienes:

1. Toda transmisin de propiedad, aun en la que el enajenante se reserve el dominio del bien enajenado.
2. Las adjudicaciones, aun cuando se realicen a favor del acreedor.
3. La aportacin a una sociedad o asociacin.
4. La que se realiza mediante el arrendamiento financiero.
5. La que se realiza a travs del fideicomiso
6. La cesin de los derechos que se tengan sobre los bienes afectos al fideicomiso
7. La transmisin de dominio de un bien tangible o del derecho para adquirirlo que se efecte a travs de enajenacin
de ttulos de crdito o de la cesin de derechos que los representen
8. La transmisin de derechos de crdito relacionados a proveedura de bienes, de servicios o de ambos a travs de un
contrato de factoraje financiero en el momento de la celebracin de dicho contrato.
9. La que se realice mediante fusin o escisin de sociedades, excepto en los supuestos a que se refiere el artculo 14-
B de este Cdigo.
10.
Habida cuenta, si la transaccin que pretende llevar a cabo, califica como enajenacin de bienes, de acuerdo a las
hiptesis antes citadas, habra que darle los efectos fiscales correspondientes.

Determinacin del Ingreso

Es importante distinguir que para efectos fiscales es distinto dedicarse al comercio, que lleva implcito la
enajenacin de bienes, a enajenar ciertos bienes en forma espordica. En el primer caso, el contribuyente habra de
tributar en el Titulo IV, Capitulo II, de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) denominado De los ingresos por
actividades empresariales y profesionales; en el segundo caso, el ingreso quedara sujeto a lo que dispone el Titulo
IV, Capitulo IV de la LISR, denominado de los ingresos por enajenacin de bienes.

El citado captulo IV de la LISR establece en su artculo 119 lo que habr de considerarse como ingresos por
enajenacin de bienes, haciendo remisin expresa a lo que dispone para el efecto el CFF, tal y como lo precisamos
en los prrafos anteriores. El propio artculo indica que no se consideran como ingresos afectos, los que deriven de
la transmisin de propiedad por causa de muerte, donacin o fusin de sociedades, entre otros.

Por su parte, el artculo 93, que precisa una serie de ingresos exentos para personas fsicas, prev que en el caso de
enajenacin de bienes, se encuentren exentos:
o La enajenacin de la casa habitacin del contribuyente hasta por un monto de aproximadamente $3590,000 pesos
(700,000 Unidades de Inversin), siempre y cuando se cumplan con los requisitos establecidos en la fraccin XIX de
dicho artculo.
o Herencias, legados sin considerar una limitante en monto si se trata entre cnyuges o los que perciban los
descendientes de sus ascendientes en lnea recta; como tambin los que perciban los ascendientes de sus
descendientes en lnea recta, siempre y cuando los bienes recibidos no se enajenen o se donen por el ascendiente a
otro descendiente en lnea recta sin limitacin de grado.
o Donativos por un monto mximo de $736,826 pesos (durante 2014, equivalente a 30 veces el salario mnimo
elevado al ao);
o
Deducciones Autorizadas

Las personas que tengan ingresos por enajenacin de bienes, podrn efectuar una serie de deducciones
relacionados con la operacin y son las siguientes:
o El costo comprobado de adquisicin actualizado del bien de que se trate
o El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones
o Gastos notariales, impuestos, derechos y avalos
o Comisiones y mediaciones
o
Determinacin de la Ganancia y base del Impuesto

La ganancia ser la diferencia entre el ingreso que se obtenga por la enajenacin de los bienes y las deducciones
precisadas en el apartado anterior.

Para determinar el impuesto, la ganancia obtenida se dividir entre los nmeros de aos que hayan transcurrido
entre la fecha de adquisicin del bien que se vende y la fecha de enajenacin, sin que ste resultado exceda de 20
aos; en caso de que excediera, se considerar 20 como el nmero de aos mximos para dividir la ganancia a que
nos referimos en este prrafo.

La determinacin de la ganancia que se obtiene conforme a este procedimiento se le conoce como ganancia
acumulable y esta se sumar al total de ingresos que se informen en la declaracin anual del contribuyente, del
ejercicio de que se trate.

En el caso de operaciones que se realicen ante Notario Pblico, el resultado que se obtenga conforme a lo anterior,
ser la parte de la ganancia que se tomar como base del pago provisional y se le deber de aplicar la tarifa de
impuesto mensual contenida en el artculo 96 de la LISR; dicho fedatario ser quien declare el monto del pago
correspondiente, efectuando la retencin correspondiente al vendedor.

En el caso de enajenacin de otros bienes muebles, el adquirente estar obligado a efectuar una retencin del 20%
sobre el total de la operacin, sin deduccin alguna, misma que se considerar como pago provisional para el
enajenante. Dicha retencin deber ser enterada por el adquirente a ms tardar el da 17 del mes inmediato
siguiente a aquel en que se realiz la enajenacin.

Declaracin Anual

La persona fsica se encuentra obligada a presentar la declaracin del ejercicio, a mas tardar en el mes de abril del
ao siguiente.

Para esto, deber calcular el impuesto del ejercicio, como sigue:

1. Determinar la ganancia acumulable. [Explicado anteriormente]
2. Determinar la ganancia no acumulable, que es el resultado de restar a la totalidad de la ganancia obtenida, la
ganancia acumulable.
3. La ganancia no acumulable se multiplicar por la tasa que resulte de aplicar cualquiera de dos procedimientos que
se mencionan a continuacin, a eleccin del contribuyente; y el resultado obtenido se sumar el impuesto del
ejercicio como ISR por ganancia no acumulable.

Opcin 1:

Consiste en determinar una tasa efectiva de impuesto que se genera en el ao de que se trate en relacin a la
totalidad de los ingresos obtenidos en dicho ao.

Para lo anterior, se aplica la tarifa del artculo 152 de LISR (Tarifa Anual) a la totalidad de los ingresos acumulables
en el ao disminuyendo las deducciones autorizadas sin contar las deducciones personales siguientes:

o Fraccin I: Honorarios mdicos, dentales y gastos hospitalarios
o Fraccin II: Gastos de Funerales
o Fraccin III: Donativos
o
El resultado obtenido se dividir entre la cantidad a la que se le aplic la tarifa (ISR Anual) y el cociente ser la tasa
efectiva que se debe de aplicar a los ingreso son acumulables.

Opcin 2:
Consiste en determinar una tasa efectiva del ISR que se ha generado e informado en las declaraciones anuales de
los ltimos 5 ejercicios.

Para estos efectos, se aplica la tasa promedio que resulte de sumar las tasas calculadas conforme a lo previsto en la
opcin 1 aplicado en los ltimos 5 ejercicios, incluyendo el ao que se realiz la enajenacin; y el resultado de dicha
suma se dividir entre 5.

Como se comenta anteriormente, el ISR que se genere aplicando cualquiera de stos dos procedimientos, se deber
de sumar al ISR del ejercicio determinado en la declaracin anual, y se manifestar en el DECLARASAT en el rubro de
ISR por ganancia no acumulable.

Caso Prctico

A continuacin se presenta un ejemplo, considerando la venta de una casa habitacin.

Como se indic, la enajenacin de casa habitacin goza de una exencin (en ciertos casos y cumpliendo ciertos
requisitos) y para el presente caso estaremos aplicando la alternativa de obtencin de tasa efectiva, con forme a
la opcin 1, antes comentada.

a) Datos del caso.



B) Determinacin del ingreso acumulable.


C) Determinacin del ISR [Considerando que la persona no tuvo otros ingresos]



Comentarios y Recomendaciones:

Es importante asegurarse de contar con el debido soporte documental de la operacin, tanto para tener
debidamente soportado el ingreso que se considerar para el clculo, como para poder efectuar las deducciones
permitidas por la Ley.

Los comprobantes, pueden ser, entre otros:

o Facturas o CFDIs que amparen el valor de la adquisicin del bien, construcciones, mejoras, etc.
o En el caso de bienes inmuebles, contar con el contrato debidamente formalizado ante notario.
o Comprobantes de pago (Por ejemplo: Depsito realizado, cheque o transferencia bancaria)
Por ltimo es importante no perder de vista, que cuando se enajena un bien, se deben de analizar otro tipo de
impuestos a causar, como el que pudiera tener establecido la localidad en donde se lleve a cabo la operacin, como
el Impuesto Sobre Adquisicin de Inmuebles. En materia federal, revisar que la operacin no se encuentre afecta al
Impuesto al Valor Agregado, que es a la tasa del 16%.