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TUTELA DE LOS DERECHOS REALES Y DEL INTERS DE LOS TERCEROS


ACCIONES REALES
CONCEPTO
Aquella facultad de poner en movimiento la funcin jurisdiccional, obteniendo la intervencin judicial para lograr la proteccin del
titular de un DR, cuando entiende que ste ha sido lesionado por un 3ro.
Metodologa leal y su crtica
Regulada en el Ttulo IX del Libro III del Cd. Civil. Se lo critica porque al ser reguladas despus del dominio y el condomi nio y
antes de los dems DR puede dar a entender que tutelan los precedentes o los posteriores cuando en realidad todos los DR estn
tutelados.
Definicin legal
Art. 2756: Acciones reales son los medios de hacer declarar en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales, con el
efecto accesorio, cuando hubiere lugar, de indemnizacin del dao causado.
Se la critica porque al hablar de medios para hacer declarar la existencia, plenitud y liberta de los DR pareciera significar que estas
acciones son declarativas cuando en realidad constituyen verdaderas acciones de condena.
De cualquier forma toda duda queda disipada por los arts. Siguientes: 2758, 2793, 2794, 2795 y 2800, que hablan de restablecer
derechos y servidumbres, por ej.
El art. 2756 menciona 3 aspectos de los DR, cada uno de los cuales, en ppio, se relaciona con cada accin real. As cuando est en
juego la existencia de un DR, corresponde la accin reivindicatoria; si lo cuestionado es la plenitud, procede la accin confesoria; y si
est en controversia la libertad del ejercicio, compete la accin negatoria.
Sin embargo esa correlacin no es tan terminante, ya que en ciertos casos, la accin confesoria va a tener lugar tambin cuando se
atenta contra la existencia de las servidumbres.
En algunos casos pueden acumularse a las acciones reales las personales, tendientes a obtener la reparacin de los perjuicios surgidos
por el demandante. Pero puede ocurrir que el resarcimiento se convierta en el objeto principal de la accin, por ej, cuando la
reivindicatoria se vuelve imposible en virtud del juego de normas que detienen la persecucin, tales como el art. 2413 para la
reivindicacin mobiliaria y el art. 1051 para algunas reivindicaciones inmobiliarias,
Enumeracin legal
Art. 2757: Las acciones reales que nacen del derecho de propiedad son: la accin reivindicatoria, la accin confesoria y la accin
negatoria.
Sin embargo, algunos autores han atribuido naturaleza real a otras acciones tales como la accin hipotecaria, la accin declarativa de
usucapin, la accin de divisin de condominio, etc.
mbito de aplicacin
Tema controvertido por la escasa claridad del cdigo. Doctrina dividida.
Postura de Arean: teora amplia de Guillermo Allende. Todo DR est protegido por acciones y el mbito de la accin reivindicatoria
coincide con el de la accin negatoria, ya que ambas tutelan los mismos derechos, diferencindose slo por la mayor o menor
gravedad de la lesin. Determinados estos derechos, automticamente quedar en claro el mbito de las 3 acciones, ya que por
exclusin, la confesoria proteger los derechos no tutelados por las acciones reivindicatoria y negatoria.
Postura del profe: la del Esbozo de Freitas. Se pasa a detallar en adelante y es prcticamente lo escrito en clase ms detallado.
-mbito de aplicacin de la accin confesoria
En virtud del art. 2796: Compete la accin confesoria a los poseedores de inmuebles con derecho de poseer, cuando fuesen
impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesin, que se determinan en este cdigo: a los titulares verdaderos o putativos
de servidumbres personales activas, cuando fuesen impedidos de ejercerlas: a los acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes
cuyos poseedores fuesen impedidos de ejercer derechos inherentes a la posesin.
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Queda claro entonces que estn legitimados para promover la accin confesoria:
a- Los titulares de DR que se ejercen por la posesin, cuando se cuestiona el cumplimiento de las restricciones y lmites que
aunque impuestos al dominio, se extienden a todos los DR de contenido menor y an a la mera relacin posesoria.
b- Los titulares de servidumbres reales y personales.
c- Los acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes cuando sus titulares fuesen impedidos de ejercer los derechos
inherentes a la posesin, es decir, las restricciones y servidumbres. (Art. 2421: Son derechos inherentes a la posesin de
inmuebles las servidumbres activas)
En nuestro cdigo hay una redundancia porque al considerar a las servidumbres sin distincin como derechos inherentes a la posesin,
no era necesario mencionar por separado a los titulares de las servidumbres personales activas (error debido a copiarlo tal cual de
Freites quien deba hacer la distincin ya que consideraba inherentes a la posesin slo a las servidumbres reales).
-mbito de aplicacin de la accin negatoria
Art. 2801: La accin negatoria corresponde a los poseedores de inmuebles y a los acreedores hipotecarios impedidos de ejercer
libremente sus derechos.
Entonces todos los DR que se ejercen por la posesin estn protegidos por la accin negatoria cuando se cuestiona la libertad del
ejercicio, por lo tanto tutela: el dominio, el condominio, usufructo, uso, habitacin, prenda y anticresis, frente a una lesin menor que
la desposesin.
-mbito de aplicacin de la accin reivindicatoria. (Preguntar en clase)
Aqu Velez se apart de Freitas y sigui a Pothier. Art. 2758 Es una accin que nace del dominio. Esto favorece la teora de Salvat
que entiende que recae sobre el dominio y condominio nicamente.
Arean, sin embargo, da argumentos para sostener que recaera sobre todos los derechos reales que se ejercen por la posesin. Entre
ellos menciona:
-Al tratar los DR en particular aparecen normas que acuerdan la reivindicacin a los titulares de otros derechos distintos del
dominio. Por ej: arts. 2863 y 2870 al usufructuario; art. 2950, al usuario; arts. 3227 y 3890 al acreedor prendario; y art. 3254 al
anticresista.
-En la nota al Ttulo IV del Libro III se afirma: La persona a la cual pertenece un DR puede reivindicar el objeto contra todo
poseedor. Habla de DR y no slo de dominio.
-El art. 2772 establece que la reivindicacin puede ser ejercida, contra el poseedor de la cosa, por todos los que tengan
sobre esta un DR perfecto o imperfecto. As seran titulares de DR perfectos: el dueo y el condmino perfectos; y de DR
imperfectos: el dueo y el condmino imperfectos, el usufructuario, el habitador, el usuario, el acreedor prendario y el acreedor
anticresista.
El profe dice que se utiliza la accin real para el caso de desposesin, tambin lo asimila a lesin total.

ACCIN REIVINDICATORIA s/Arean (postura que sigue la gua)
Definicin legal
Art. 2758: La accin reivindicatoria (AR) es una accin que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual
el propietario que ha perdido a posesin, la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesin de ella.
Observaciones que realiza Arean (recordemos que no est de acuerdo con la definicin que toma el cdigo de Pothier).
-La AR es una accin que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares: Velez Sarsfield no siempre utiliza las
expresiones dominio o propiedad en sentido tcnico.
-Por la cual el propietario: para mantener una terminologa congruente debi hablar de dueo. Lo correcto hubiera sido
utilizar las expresiones: titular de un DR que se ejerce por la posesin o poseedor con derecho de poseer, logrando as un
vocabulario armnico con el usado para las acciones confesoria y negatoria.
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-La reclama y la reivindica contra aquel que se encuentra en posesin de ella: mal redaccin al utilizar en la definicin la
misma palabra definida.
Arean considera que la AR es una accin que nace de todo DR que se ejerce por la posesin, cuando su titular ha sido privado
absolutamente de ella, por lo cual exige de aquel que se encuentra en la posesin de la cosa, se la restituya con todos sus accesorios.
A quines compete la accin
a- Principio general
De acuerdo con la tesis amplia puede ser ejercida por los titulares de todos los DR que se ejercen por la posesin, es
decir, por todos los poseedores con derecho de poseer.
b- Situaciones especiales (casi tal cual el libro porque estaba difcil de sintetizar)
1- Reivindicacin por el condmino
Accin dirigida contra otro condmino
Art. 2761: Son tambin reivindicables las partes ideales de los muebles o inmuebles por cada uno de los
condminos contra cada uno de los coposeedores.
Es decir la reivindicacin est dada por la parte indivisa o parte ideal. No se podra reivindicar toda la cosa, ya que
sobre ella tambin le asiste derecho al comunero demandado. Tampoco podra demandarse la restitucin de una
parte materialmente determinada, porque sera incompatible con la nocin de parte indivisa sobre la que est
cimentado el condominio.
Accin dirigida contra un tercero
Para la teora restrictiva (ha sido aceptada en gral. Por la doctrina y la jurisprudencia) el condmino slo puede
reivindicar la parte indivisa ya que:
-Como las acciones reales se acuerdan en la medida necesaria para proteger el derecho invocado, la facultad
de reivindicar no puede ir ms all de la parte indivisa.
-La interrupcin de la prescripcin causada por demanda hecha por uno de los condminos no aprovecha a
los otros (art. 3992). Si uno de los condminos acciona contra un 3ro, la prescripcin se interrumpe solo con
respecto a l y, como continua corriendo contra los dems, no es dable admitir que ese condmino pueda reivindicar
en nombre de los otros no alcanzados por la consecuencia inmediata de la promocin de la accin.
-El cdigo ha reglamentado los efectos de la sentencia, cuando en una accin confesoria la demanda es
entablada por uno de los condminos o contra uno de ellos (Art. 2799). El silencio guardado respecto de la
reivindicacin es significativo, mxime si se tiene en cuenta que en la prctica ser ms frecuente esta accin y que
los intereses en juego son muy superiores a los tutelados por la accin confesoria.
-El art. 3450 consagra la misma solucin limitativa, al circunscribir el derecho de cada coheredero
reivindicante hasta la concurrencia de su parte en la herencia.
Para la corriente amplia, el condmino puede reivindicar toda la cosa, ya que:
-No es exacto que el inters del condmino se circunscriba a la parte indivisa.
-El art. 3992, invocado por la corriente restrictiva se vuelve en contra de sus sostenedores ya que al
analizarlo omiten toda referencia a que los efectos interruptivos de la demanda slo benefician al condmino que la
interpuso, cuando no hay privacin de la posesin. Quiere decir que si hay prdida de la posesin ya no se da el
presupuesto bsico para la interrupcin ad personam ya que no podra alegarse que no obstante estar interrumpida
civilmente la posesin, de hecho sta se mantiene. Cuando la sentencia condena al 3ro a restituir, se produce la
privacin de la posesin y, por lo tanto, en la prctica todos los condminos vienen a beneficiarse con el efecto
interruptivo.
El art. 3450 slo limita el derecho del heredero hasta la concurrencia de su parte, en lo que hace al ejercicio
de las acciones conservatorias de sus derechos en los bienes hereditarios.
-El art. 2679 faculta al condmino a reivindicar la cosa en que tenga su parte indivisa, lo que no es lo
mismo que decir la parte indivisa que tenga en la cosa comn.
-El inters del condmino no se reduce al uso y goce de la cosa sino que se extiende al poder de disponer de
su parte y a que no se menoscabe la calidad de su ttulo. Ello ocurrira si por accin de un 3ro se creara un derecho
anmalo, coexistiendo sobre la cosa comn el DR del condmino que reivindic y la posesin ilegtima sobre las
partes de los condminos que no accionaron. Admitido el progreso de la accin por la parte indivisa se creara una
figura hbrida entre el reivindicante y el usurpador.
-El silencio del cdigo al no haber reglamentado los efectos de la sentencia en la reivindicacin intentada
por un condmino se explica ya que los mismos se infieren del juego armnico de todas las disposiciones anteriores.
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-La jurisprudencia en la actualidad acepta la tesis amplia. De cualquier forma, podra evitarse todo
problema si el condmino al promover la accin o en su caso el demandado al contestarla solicita la citacin de los
restantes condminos, ya que mediara un supuesto de intervencin obligada.
2- Reivindicacin por el heredero
El heredero es considerado como continuador de la persona del causante (art. 3417); no slo lo sucede en la
propiedad sino tambin en la posesin (art. 3418) y, adems, est facultado para ejercer las acciones petitorias que
corresponderan a su autor si estuviera vivo (art. 3421).
Asiste al heredero e derecho de reivindicar debiendo darse en el causante todos los presupuestos indispensables para
la procedencia de la accin, es decir, demostrar que est investido de la posesin hereditaria y que quien tuvo la
posesin y la perdi fue su antecesor.
3- Reivindicacin por el legatario
Art. 3775: Cuando el legado sea de un objeto determinado en su individualidad, el legatario est autorizado a
reivindicarlo de 3ros detentadores con citacin del heredero. No obstante que el legatario de cosa cierta debe pedir
al heredero o albacea la entrega de la posesin de la cosa cuya propiedad le pertenece desde la muerte del testador, el
cdigo lo autoriza a reivindicar con slo cumplimentar la citacin del heredero.
4- Reivindicacin por el cesionario de la accin
El art. 1444 declara la cesibilidad de todo objeto incorporal, todo derecho y toda accin sobre una cosa que se
encuentre en el comercio, salvo que la causa sea contraria a alguna prohibicin expresa o implcita de la ley o al
ttulo del crdito. Y el art. 1445 prosigue: En cuanto a los DR, diremos que la reivindicacin fundada sobre el
derecho de propiedad es cesible. Toda la doctrina est de acuerdo en admitir la legitimacin del cesionario, el que
puede reivindicar an sin haber recibido la posesin, puesto que se coloca en el lugar del cedente y ejercita los
derechos y acciones que correspondan a ste.
5- Reivindicacin por el comprador
Siendo la compraventa un contrato consensual, puede quedar perfeccionada y, sin embargo, no haberse transferido el
dominio al comprador por no haberse entregado la cosa vendida.
Es necesario distinguir, segn que la cosa permanezca en manos del vendedor o est en poder de un 3ro.
En el 1er caso, slo asisten al comprador las acciones personales derivadas de contrato de CV, ya que el vendedor
est obligado a entregar la cosa vendida (art. 1409) y si no lo hace, el comprador puede pedir la resolucin de la
venta o la entrega de la cosa (art. 1412). Jams podra reivindicar porque carece del derecho de poseer; slo tiene un
ttulo vlido que le da derecho a la posesin y para lograrla, debe recurrir a las vas legales (art. 2468).
Pero la situacin cambia cuando la cosa est en poder de un 3ro. Para algunos autores, como el comprador no es
titular de un DR, no podra reivindicar y nicamente le quedara como alternativa demandar al vendedor el
cumplimiento del contrato.
En sentido contrario se ha admitido desde hace mucho tiempo la posibilidad de que el comprador reivindique. Pero
se llega a esa conclusin por diversos caminos. La jurisprudencia ha adoptado la postura de que la viabilidad de la
reivindicacin por el comprador surge del hecho de que al celebrar el contrato se opera una cesin de todos los
derechos y acciones del vendedor y, entre stas, se encuentra la reivindicacin.
No obstante, Arean piensa que es mucho ms sencillo y carente de artificios permitir al comprador la posibilidad de
reivindicar subrogndose en los derechos del vendedor. El comprador es acreedor del vendedor, que le debe la
entrega de la cosa. Por lo tanto, como este ltimo puede ejercer la reivindicacin contra el 3ro, el 1ro tambin estar
legitimado para hacerlo por va de la subrogacin.
Contra quines compete la reivindicacin
Ppio gral: Desde el derecho romano la reivindicacin compete al propietario no poseedor contra el poseedor no propietario. El cdigo
en la misma definicin de AR afirma que ella corresponde al propietario que ha perdido la posesin contra el que se encuentra en ella
(art. 2758). A su vez el art. 2772 reafirma que la accin compete contra el poseedor. Diversas situaciones:
a) Contra el poseedor en nombre propio
Puede adoptar dos posiciones distintas: aceptar que es poseedor o negarlo.
Si el poseedor reconoce serlo, se defender presentando ttulo o invocando el hecho de su posesin; el juez fallar de
acuerdo con los elementos probatorios aportados por las partes: si es viable la accin, condenar al poseedor a restituir la
cosa.
SI el poseedor niega serlo rige el art. 2783: El demandado que niega ser el poseedor de la cosa, debe ser condenado a
transferirla al demandante, desde que ste probare que se halla en poder de aqul.
b) Contra el poseedor en nombre de otro
- En nombre del propio reivindicante
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En general nuestra doctrina admite la reivindicacin en este supuesto. El propietario tendra a su disposicin dos
acciones: la nacida del contrato, y la reivindicacin, lo que puede ser muy ventajoso si carece de la prueba del contrato o
si la accin derivada de l se encuentra prescripta.
Arean adhiere a la tesis contraria.
- En nombre de un 3ro
Art. 2782: La reivindicacin puede dirigirse contra el que posee a nombre de otro. Este no est obligado a responder
de la accin si declara el nombre y la residencia de la persona a cuyo nombre la tiene. Desde que as lo haga, la accin
debe dirigirse contra el verdadero poseedor de la cosa.
La situacin vara segn que el tenedor declare o no el nombre y domicilio de la persona en cuyo nombre posee.
La nominatio auctoris es un derecho y un deber al mismo tiempo: frente al reivindicante el tenedor simplemente est
facultado para nombrar al poseedor; en cambio, en sus relaciones con la persona cuya posesin representa, est obligado
a ponerla en conocimiento de la accin (art. 2464).
Una vez que el tenedor nombra y da el domicilio el poseedor, la accin se dirigir contra l. En caso de que el tenedor no
cumpla con la nominatio auctoris, el pleito se sustanciar con l y la sentencia lo podr condenar a restituir. Pero como el
poseedor no ha sido parte en el juicio es evidente que dicha sentencia no puede tener efectos de cosa juzgada con
respecto al mismo. Por consiguiente, luego podr entablar contra el que triunf en la reivindicacin una accin
poseesoria. Recuperada la posesin, el que fuera actor en el juicio reivindicatorio trabado con el tenedor, podr intentar
una 2da accin real, ahora contra el poseedor.
c) Contra el que no posee
Art. 2784: El que de mala fe da por poseedor sin serlo ser condenado a la indemnizacin de cualquier perjuicio que
de este dao haya resultado al reivindicante.
Art. 2785: La reivindicacin podr intentarse contra el que por dolo o hecho suyo ha dejado de poseer para dificultar
o imposibilitar la reivindicacin.
En estas dos hiptesis no se trata de una verdadera reivindicacin ya que el demandado no es poseedor y ni siquiera
tenedor. Pero desde muy antiguo se entendi que el dolo de aqul equivala a la posesin de la cosa.
d) Contra el heredero del poseedor
Art. 2773: La accin de reivindicacin no se da contra el heredero del poseedor, sino cuando el heredero es poseedor
l mismo de la cosa sobre que versa la accin, y no est obligado por la parte de que sea heredero del difunto poseedor,
sino en cuanto a la parte que tenga en la posesin.
No se trata de una reivindicacin contra el heredero del poseedor, sino contra el poseedor que ha recibido la cosa por va
hereditaria. La muerte del que fuera poseedor no cambia la naturaleza de la accin.
Objeto de la reivindicacin
a) Principio General
Dado que la reivindicacin tiende a la recuperacin de la posesin perdida por el titular de un DR slo podrn ser objeto
de la accin las cosas susceptibles de ser posedas que a la vez son las mismas cosas que pueden ser objeto de un DR.
Surge del art. 2759: Las cosas particulares de que se tiene dominio, sean muebles o races, pueden ser objeto de la
accin de reivindicacin; y lo mismo las cosas que por su carcter representativo se consideran como muebles o
inmuebles.
b) Objetos reivindicables
- Ttulos de crdito
Art. 2760: Son reivindicables los ttulos de crdito que no fuesen al portador aunque se tengan cedidos o endosados si
fuesen sin transferencia de dominio, mientras existan en poder del poseedor imperfecto, o simple detentador.
Debe tratarse de ttulos de crdito y acciones nominativas o a la orden; y para que proceda la reivindicacin no deben
haber sido cedidos o endosados con transferencia de dominio. Por lo tanto, tiene que mediar el llamado endoso en
garanta.
- Las partes ideales de muebles o inmuebles
- Las partes o accesorios de una cosa que ha perecido parcialmente
Se pueden reivindicar las partes de la cosa que subsistan o los accesorios, siempre que se los pueda individualizar (art.
2763).
- Las universalidades de hecho
No es la universalidad lo que se reivindica sino cada una de las cosas particulares que la componen (art. 2764)
c) Objetos no reivindicables (art. 2762)
- Los bienes que no son cosas
As como no puede poseerse un derecho, tampoco es posible su reivindicacin
- Las cosas futuras
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Ya que no tienen existencia jurdica propia y el objeto de la reivindicacin, como el de la posesin, debe ser actual.
- Las cosas accesorias
Al igual que las cosas futuras no pueden ser objeto de la accin mientras sigan la suerte de la otra cosa de la cual
dependen o a la que estn adheridas. Se podra reivindicar la cosa principal y en ella quedaran incluidas las accesorias.
- Las cosas muebles cuya identidad no puede ser reconocida, como el dinero o las cosas fungibles
La exclusin se justifica porque no se podra individualizar al objeto de la accin. En cuanto a los ttulos al portador si el
propietario puede identificarlos podr reivindicarlos de un 3ro poseedor de mala fe previo cumplimiento del trmite
establecido por el Cd. de comercio.
- Las universalidades de bienes
Son las universalidades de derecho. El art. 2754 menciona una sucesin cuestionada en cuyo caso compete al heredero,
no la reivindicacin, sino la accin de peticin de herencia, en la que est en juego el ttulo hereditario y la calidad de
heredero y se persigue la entrega de todo el acervo sucesorio o una parte alcuota del mismo, pero no objetos
determinados.
Reivindicacin de cosas muebles
a) Principio general
De acuerdo al art. 2412 la posesin de buena fe de una cosa mueble crea a favor del poseedor la presuncin de tener la
propiedad de ella y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiera sido robada ni perdida.
En principio parece que basta con tener la posesin de buena fe de una cosa mueble no robada ni perdida para enervar los
alcances de la demanda petitoria. Pero el art. 2767 dice: La AR no es admisible contra el poseedor de buena fe de una
cosa mueble que hubiese pagado el valor a la persona a la cual el demandante la haba confiado para servirse de ella,
para guardarla o para cualquier otro objeto.
Por otra parte el art. 2778 en su 2da parte aclara que compete la reivindicacin de la cosa mueble contra el actual
poseedor aunque de buena fe, que la hubiese adquirido por ttulo gratuito de un enajenante de buena fe.
En el 1er art. Se contempla el supuesto de una reivindicacin intentada por el verdadero propietario ya que ste es el
demandante que confi la cosa a un 3ro para guardarla, servirse de ella o cualquier otro motivo; y ese 3ro la enajen al
poseedor actual de buena fe.
Para que ste ltimo pueda repeler la demanda petitoria el cdigo le agrega a los requisitos de la posesin de buena fe de
cosa no robada ni perdida, el del ttulo oneroso.
El art. 2778, 2da parte, considera un caso anlogo ya que toma viable la reivindicacin, no obstante la buena fe del
poseedor actual, si hubo la cosa por ttulo gratuito.
En la alternativa entre privar de la cosa al verdadero propietario o al poseedor que aunque de buena fe, nada ha
desembolsado para obtener la cosa, la ley resuelve el conflicto dando preferencia al 1ro.
En sntesis, el principio general en materia de reivindicacin mobiliaria, es que ella procede cuando no se dan los
recaudos del art. 2412, a los cuales habr que agregar la exigencia de la adquisicin a ttulo oneroso por parte del actual
poseedor.
b) Cosas excluidas del art. 2412
El art. 2767 acta como la otra cara de la moneda con relacin al art. 2412, ya que dice: El que ha perdido. O a quien se
ha robado una cosa mueble, puede reivindicarla, aunque se halle en un 3er poseedor de buena fe.
Entonces son susceptibles de reivindicacin:
- Las cosas posedas de mala fe aunque no sean robadas o perdidas
- Las cosas robadas o perdidas aun cuando el poseedor sea de buena fe.
- Las cosas no robadas ni perdidas aunque el poseedor sea de buena fe, si las adquiri a ttulo gratuito.
- Un 4to caso estara dado por las cosas sobre las que recae el privilegio del locador.

1- Cosas posedas de mala fe
El poseedor de mala fe de una cosa mueble no puede ampararse en el art. 2412, aunque la cosa no sea robada ni perdida.
Por lo tanto proceder contra l la reivindicacin sin que interese si la adquisicin ha sido onerosa o gratuita.
De acuerdo con el art. 2362 todo poseedor es presumido de buena fe mientras no se pruebe lo contrario. Pero en
determinados casos la presuncin se invierte, ya que lo que se presume es la mala fe.
El art. 2770 dice: Los anuncios de hurto o de prdidas, no bastan para hacer presumir la mala fe al poseedor de cosas
hurtadas o perdidas que las adquiri despus de tales anuncios, si no se probare que tena de ello conocimiento cuando
adquiri las cosas.
De modo que no es suficiente la publicacin del aviso para tener por presumida la mala fe, ya que el poseedor poda
desconocerlo. Incumbe entonces al que lo hizo publicar, probar ese conocimiento.
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Art. 2771: Ser considerado poseedor de mala fe el que compr la cosa hurtada o perdida a persona sospechosa que
no acostumbra a vender semejantes, o que no tena capacidad o medios para adquirirla.
Quien compr la cosa a una persona que le despierta sospechas y al mismo tiempo no acostumbra a vender cosas
semejantes, es justo que sea luego presumido como poseedor de mala fe, ya que las circunstancias eran propicias para
suponer que el vendedor no era el verdadero propietario.

2- Cosas robadas o perdidas
Art. 2766: La calidad de cosa robada slo es aplicable a la sustraccin fraudulenta de la cosa ajena, y no a un abuso
de confianza, violacin de un depsito, ni a ningn acto de engao o estafa que hubiese hecho salir la cosa del poder del
propietario.
Si bien la expresin sustraccin fraudulenta es demasiado amplia, quiere significar que la cosa es robada, cuando ha
salido de la esfera de custodia del dueo contra su voluntad.
Si en cambio el desprendimiento fue voluntario, entra a regir nuevamente el art. 2412, al configurarse un supuesto de
abuso de confianza.
Por lo tanto, si el propietario sufri el robo de la cosa, puede luego reivindicarla, aunque ella est en poder de un 3ro de
buena fe, como sera el que la adquiri del ladrn, ignorando que este no era el verdadero dueo.
El cdigo no suministra un concepto de cosas perdidas. La doctrina suele contemplar 3 casos:
-Las cosas de que se ve privado el dueo por una negligencia cualquiera.
-Las cosas que dejan de estar bajo el poder de su propietario por un acontecimiento fortuito, como seran los muebles
de una casa arrastrados por una inundacin.
-Las cosas que no pueden hallarse, por haber sido enviadas a una direccin equivocada.
En sntesis, sea la cosa robada o perdida, procede la reivindicacin, aun cuando el poseedor sea de buena fe; con mayor
razn ser viable si es de mala fe.
Esa desproteccin del3ro se ve en cierta forma atenuada, por cuanto el legislador, en determinados casos, obliga al
propietario que recupera la cosa a reembolsar el precio que por da hubiere pagado el poseedor.
Art. 2768: La persona que reivindica una cosa mueble robada o perdida, de un tercer poseedor de buena fe, no est
obligada a reembolsarle el precio que por ella hubiese pagado, con excepcin del caso en que la cosa se hubiese
vendido con otras iguales, en una venta pblica o en casa de venta de objetos semejantes.
En consecuencia, la regla es que el reivindicante nada debe al reivindicado. Por excepcin, tiene que reembolsarle el
precio pagado, cuando la cosa ha sido adquirida en un comercio donde habitualmente se venden cosas semejantes, ya que
el 3ro es vctima de un error invencible.
La ley dispone una suerte de transaccin: el propietario recupera la cosa, pero abona el precio al 3ro que se ve privado de
ella por la reivindicacin. Siempre le quedar la posibilidad de lograr el resarcimiento de lo pagado, ejercitando acciones
personales contra el autor del robo o contra el que hall la cosa perdida.

3- Cosas adquiridas a ttulo gratuito
No basta con ser poseedor de buena fe de una cosa mueble no robada ni perdida para enervar la reivindicacin, si se
la ha adquirido a ttulo gratuito. Ese poseedor no adquiere ms que un dominio putativo, que le permitira reivindicar
la cosa si es privado de la posesin por un 3ro ya que es propietario frente a todos, menos frente al titular del
dominio verdadero.

4- Cosas sobre las que recae el privilegio del locador
No es una verdadera reivindicacin sino un limitado ejercicio del ius persequendi reconocido al locador

(La gua habla en particular de autos, aeronaves y semovientes. Agrega: El acreedor de buena fe que recibe en
prenda una cosa mueble puede rechazar la reivindicacin hecha por el dueo de la cosa prendada pero slo hasta que
le paguen su crdito).
Reivindicacin de cosas inmuebles
Introduccin de la gua (mucho ms clara)
Antes de la reforma de la ley 17711: el ppio rector era el del art. 3270 Nemo plus iuris: nadie puede transmitir a otro sobre un
objeto, un derecho mejor o ms extenso que el que gozaba, y nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y ms extenso
que el que tena aqul de quien lo adquiere. Es decir, que el que no tiene un derecho es imposible que lo transmita. El problema que
planteaba es que sera injusto que alguien de buena fe compre, por ej. Una casa a alguien que la obtuvo por un acto nulo o anulable y
tenga que devolverla en virtud de este ppio o si uno en la cadena de dueos lo es por un acto nulo o anulable.
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Ahora: surge el art. 1051, protegiendo al 3ro adquirente de buena fe y a ttulo oneroso y tambin a la seguridad jurdica. Todos los
derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud
del acto anulado, quedan sin ningn valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual (hasta ac era el viejo art);
salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a ttulo oneroso, sea el acto nulo o anulable (esto se le agrega).
Es decir que el ppio Nemo plus Iuris ya no se aplica siempre, hay una excepcin: que el adquirente sea de buena fe a ttulo oneroso.
Concepciones sobre la reivindicacin inmobiliaria (Arean) Antes de la reforma.
1- Contra el actual poseedor que hubo la cosa por despojo contra el reivindicante (art. 2776)
2- Contra el actual poseedor aunque fuere de buena fe, que hubo la cosa en virtud de un ttulo nulo o anulado (art. 2778, 1ra
parte): se hace una aplicacin de los efectos de la nulidad. Si el ttulo por el cual adquiri el reivindicado es nulo o ha sido
anulado debe restituir lo que hubiere recibido como consecuencia de l (art. 1052). Por ello no interesa la buena o mala fe.
3- Contra el actual poseedor aunque de buena fe que hubo la cosa por ttulo oneroso de un enajenante de mala fe (art. 2777).
4- Contra el actual poseedor aunque de buena fe que hubo la cosa a ttulo gratuito de un enajenante de buena fe (art. 2778, 2da
parte).
El cdigo guarda silencio con respecto al caso en que tanto el adquirente como el enajenante sean de buena fe y el ttulo
oneroso. Para resolver este interrogante surgieron 3 concepciones:
a- Concepcin clsica: que considera que es vlida la reivindicacin aplicando el ppio Nemo plus Iuris por lo que no
obstante la buena fe del adquirente y del enajenante, si entre los antecedentes del acto existe alguna regularidad,
igualmente procede la reivindicacin.
b- La postura contraria (a contrario sensu): que considera que no es posible la reivindicacin interpretando en forma
contraria los arts. 2777 y 2778, es decir que si procede la accin cuando el enajenante es de mala fe o a ttulo gratuito, al
contrario no va a proceder.
c- La postura taxativa: que considera que los casos de reivindicacin son taxativos, es decir, que si no est detallado un
supuesto no es posible la reivindicacin. Tendra que estar expresamente detallado en el Cdigo el caso de buena fe y
ttulo oneroso de ambos.
La nulidad de los actos jurdicos y la reivindicacin inmobiliaria
En virtud del art. 1051 (sin modificar) fuera del acto nulo o anulado, careca de virtualidad para transferir derechos y el poseedor
actual, aun cuando fuera de buena fe y su ttulo de adquisicin oneroso, jams poda eludir los alcances de la reivindicacin.
Esquema de la Reforma de 1968
En virtud de la ley 17771 para que el actual poseedor del inmueble quede protegido deben concurrir los siguientes recaudos:
a- Debe tratarse de una adquisicin hecha por un 3ro: la proteccin no alcanza a las partes del negocio nulo o anulable.
b- El acto antecedente puede ser nulo o anulable, ya que es posible la buena fe tambin frente al acto nulo si el vicio no es
ostensible.
c- La adquisicin debe ser a ttulo oneroso: como se expropia al verdadero dueo en beneficio del adquirente de buena fe,
es lgico que no puede favorecerse quien nada desembols para convertirse en propietario
d- El 3ro debe ser de buena fe o sea que no debe conocer la nulidad del acto que sirve de antecedente a la transmisin. En
gral. Se entiende que la buena fe tiene que presumirse, aunque no podra invocarla quien no realiz un estudio de ttulos,
si con la compulsa de los mismos podra haberse constatado la irregularidad.
e- No interesa la buena o mala fe del enajenante: por este motivo Arean considera que el art. 2777 ha quedado tcitamente
derogado.
f- Entre los antecedentes no debe existir un ttulo inmaterial falsificado: tal sera el caso de una escritura otorgada por
alguien que con documentos apcrifos se hace pasar por el titular del dominio del inmueble. En gral la doctrina considera
que este supuesto queda excluido del art. 1051.
Juicio de reivindicacin
a- Finalidades que persigue
Como el presupuesto de la reivindicacin es la prdida de la posesin, la accin persigue la restitucin de la cosa con todos sus
accesorios.
Pero junto a la accin principal pueden acumularse acciones accesorias que tienden a la reparacin de los perjuicios que pudo
haber sufrido el reivindicante, a raz de los actos cumplidos por el poseedor, por ej. Deterioros o destrucciones, disposicin de
cosas muebles o de productos, frutos percibidos sin derecho, etc.
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En algunos casos la AR tiene un carcter principal cuando la reivindicacin no es posible por haber pasado la cosa a manos de un
poseedor amparado contra el petitorio, por ej, el poseedor de buena fe de cosas muebles no robadas ni perdidas, o el adquirente
de inmuebles de buena fe y a ttulo oneroso.
Tambin tiene carcter de principal en los supuestos de los arts. 2784 y 2785.
Por el contrario la accin es subsidiaria en la hiptesis prevista en el art. 2779: En los casos en que segn los artculos
anteriores, corresponde la accin de reivindicacin contra el nuevo poseedor, queda al arbitrio del reivindicante intentarla
directamente, o intentar una accin subsidiaria contra el enajenante o sus herederos, por indemnizacin del dao causado por
la enajenacin; y si obtiene de stos completa indemnizacin del dao, cesa el derecho de reivindicar la cosa.
El actor puede optar entre la reivindicacin o una accin personal contra el enajenante o sus herederos. Si se inclina por esta
ltima accin y logra una completa indemnizacin, cesa el derecho de reivindicar. En cambio, si el resarcimiento es slo parcial,
entendemos que conserva la accin real, pero deber restituir lo que hubiere percibido del enajenante.
El art. 2780 confiere una accin personal contra el actual poseedor para que le pague el precio de la cosa o lo que debiese de ella,
si todava no hubiese pagado dicho precio al enajenante, o lo hubiese hecho slo en parte.

b- Medidas de seguridad durante el juicio
Para impedir la transferencia podra trabarse un embargo preventivo, que se anotar en el registro respectivo, si la cosa es
inmueble o mueble registrable.
Siendo mueble no registrable, el embargo puede ser acompaado de secuestro. Precisamente el art. 2786 faculta para pedir el
secuestro de la cosa mueble cuando hubiese motivo para temer que se pierda o deteriore en manos del poseedor.
Otra medida que permitir alertar a los 3ros acerca de la existencia del juicio, consiste en la anotacin de la Litis. Tambin podra
decretarse una prohibicin de innovar, por ej, cuando el poseedor hace deterioros en la cosa; la medida tendr por objeto en este
caso impedir que los siga consumando (art. 2788).

c- La prueba
Compete al reivindicante la prueba de su derecho de propiedad.
Dicha prueba slo puede realizarse mediante la presentacin de ttulos, entendidos como la causa de adquisicin.
El demandado puede defenderse acompaando tambin ttulos, o bien, aduciendo simplemente el hecho de su posesin
Como la aplicacin estricta del ppio del nemo plus iuris podra convertir a la prueba del derecho de propiedad muy dificultosa,
Velez ha adoptado un sistema de presunciones tomado de Pothier. Se contemplan 4 casos:
1-Ttulo presentado slo por el actor de fecha posterior a la posesin del demandado: rige el art. 2789: Si el ttulo del
reivindicante que probase su derecho a poseer la cosa, fuese posterior a la posesin que tiene el demandado, aunque ste no
presente ttulo alguno, no es suficiente para fundar la demanda.
Siendo necesario el ttulo y el modo para adquirir un DR, ste no pudo nacer para el actor con ttulo, si a la fecha del mismo la
posesin la tena el demandado.
Ello no implica lisa y llanamente el rechazo de la demanda. El ttulo presentado no es suficiente por si solo para fundarla, pero el
reivindicante de cualquier modo puede triunfar si agrega ttulos ms antiguos, basta dar con alguno que sea de fecha anterior a la
posesin del demandado.
2-Ttulos presentados slo por el actor de fecha anterior a la posesin del demandado: rige el art. 2790: Si presentare ttulos
de propiedad anterior a la posesin y el demandado no presentare ttulo alguno, se presume que el autor del ttulo era el
poseedor y propietario de la heredad que se reivindica.
Siendo los ttulos presentados anteriores a la posesin del demandado, el cdigo consagra una doble presuncin: presume que el
autor del ttulo y no el reivindicante, era poseedor y propietario de la heredad.
El reivindicante no necesita acreditar haber tenido l mismo la posesin, ya que le basta con invocar la posesin que se presumen
han tenido sus antecesores desde la fecha de los respectivos ttulos.
3-Ttulos presentados por actor y demandado emanados de la misma persona: rige el art. 2791: Cuando el reivindicante y el
poseedor contra quien se da la accin, presentaren cada uno ttulos de propiedad, dados por la misma persona, el primero que
ha sido puesto en posesin de la heredad que se reivindica, se reputa ser el propietario.
En este caso hay una estricta aplicacin de la teora del ttulo nulo y el modo y del principio prior in tempore potior in jure.
Como las dos partes cuentan con un ttulo enajenado de un autor comn, se reputa propietario el que 1ro recibi la tradicin, o
sea, el que antes tuvo ttulo y modo.
No basta con haber adquirido la posesin por otro medio que no sea la tradicin. Esa norma est relacionada con el art. 3269:
Cuando una persona ha contratado en diversas pocas con varias personas la obligacin de transmitirles sus derechos sobre
una misma cosa, la persona que primero ha sido puesta en posesin de la cosa, es preferida en la ejecucin del contrato a las
otras, aunque su ttulo sea ms reciente, con tal que haya tenido buena fe, cuando la cosa le fue entregada.
Por lo tanto, adems del ttulo y de haber obtenido antes el modo, triunfar a condicin de haber sido de buena fe, es decir, que
tiene que desconocer que la cosa haba sido enajenada a otra persona.
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4-Ttulos presentados por actor y demandado provenientes de diferentes personas: rige el art. 2792: Cuando el demandado y
el demandante presenten cada uno ttulos de adquisicin que ellos hubiesen hecho de diferentes personas, sin que se pueda
establecer cul de ellos era el verdadero propietario, se presume serlo el que tiene la posesin.
Hay que distinguir dos situaciones: el 1er lugar, el juez debe efectuar un exhaustivo estudio de los ttulos presentados,
remontndose a los antecesores de ambos litigantes como si la controversia se planteara entre ellos. I de ese estudio resulta quin
es el verdadero propietario, este ser el vencedor.
En cambio, si el juez no ha podido determinar quin tiene mejor derecho, triunfa el que tiene la posesin, por aplicacin del
principio in pari causa mellios est conditio possidentis.
Efectos de la sentencia
Las acciones reales son de condena, por lo tanto, la sentencia no se limita en el caso de la reivindicacin al reconocimiento del
derecho de poseer del actor sino que establece la obligacin de restituir el objeto sobre el que recay la accin. Asimismo, deben
liquidarse entre las partes todos los problemas relativos a los frutos, productos, mejoras, riesgos sufridos por la cosa, etc.
En lo que hace a la obligacin de restitucin de la cosa, si ella fuere inmueble, el demandado condenado a reintegrarla, da
cumplimiento a la sentencia, dejndola desocupada y en estado de que el reivindicante pueda tomar posesin (art. 2794). La
restitucin comprende todas las cosas accesorias adheridas fsicamente al inmueble, no as los muebles de una casa, los instrumentos
de trabajo y, en gral, todos los elementos puestos por el poseedor para su comodidad, uso o explotacin del fundo.
Si la cosa reivindicada es mueble, el demandado cumple devolvindola en el lugar donde ella se encuentra (art. 2793), pero si despus
de haber tomado conocimiento de la accin, la ha transportado a un lugar ms lejano, debe restituirla adonde antes se encontraba a su
costa.

ACCIN CONFESORIA (AC)
Definicin legal
Art. 2795: La accin confesoria es la derivada de actos que de cualquier modo impidan la plenitud de los derechos reales o las
servidumbres activas, con el fin de que los derechos y las servidumbres se restablezcan.
Hay diferentes teoras acerca de cul es el verdadero campo de aplicacin de esta accin. 3 corrientes interpretativas:
1- Quienes entienden que se da esta accin contra los actos que impidan la plenitud de los DR o las servidumbres activas,
siempre que el impedimento sea absoluto, por cuanto, si es parcial, competer la accin negatoria.
2- Otros formulan una construccin conforme a la cual, la AC es dada a los titulares de cualquier DR, cuando se dificulta la
plenitud de su ejercicio, y a los titulares de servidumbres personales y reales cuando fuesen desconocidos esos derechos.
Cabe destacar que para estas dos corrientes, el trmino servidumbre es comprensivo de los DR de usufructo, uso y
habitacin.
3- Postura de Allende (ya explicada al comienzo de las acciones reales, y adoptada por Arean).
A quines compete (gua sigue postura de Arean)
Arean siguiendo la postura de Allende considera legitimados a:
a- Los poseedores legtimos de inmuebles, cuando fuesen impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesin, quedando
comprendido dentro de stos, las restricciones y lmites al dominio y dems DR, y las servidumbres reales activas.
b- Los titulares de servidumbres personales
c- Los acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes cuyos poseedores fuesen impedidos de ejercer los derechos inherentes
a la posesin; en el supuesto de que el fundo hipotecario reconozca a su favor una servidumbre, cuyo ejercicio sea impedido
por un 3ro, el acreedor hipotecario puede ejercitar la AC como un modo de conservar el valor que dicha servidumbre da al
inmueble.
Contra quines se da la accin
Art. 2798: Le basta al actor probar su derecho de poseer el inmueble dominante, cuando el derecho impedido no fuese servidumbre;
y su derecho de poseer el inmueble dominante y su servidumbre activa o su derecho de hipoteca, cuando fuese tal el derecho
impedido.
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a- Cuando el derecho impedido no fuese servidumbre, al actor le basta con probar su derecho de poseer el inmueble, por ej, si se
trata de los derechos derivados de las relaciones de vecindad habr que acreditar que se es dueo del inmueble afectado por la
violacin.
b- Cuando el derecho impedido fuese una servidumbre, habr que comprobar el derecho de poseer el inmueble dominante y la
servidumbre.
c- Cuando la accin es intentada por el acreedor hipotecario, tendr que probar el derecho de poseer el inmueble dominante, la
servidumbre y el derecho de hipoteca.
Caso del inmueble dominante o sirviente perteneciente a varios
Art. 2799: Cuando el inmueble dominante o sirviente perteneciere a poseedores con derecho de poseer, la AC compete a cada uno
de ellos y contra cada uno de ellos, en los casos designados en los artculos anteriores; y las sentencias que se pronuncien,
perjudicarn o aprovecharn a todos respecto a su efecto principal, pero no respecto al efecto accesorio de la indemnizacin del
dao.
Cuando uno de ellos promoviese la accin sin concurso de los otros, la sentencia igualmente alcanzar a los que no accionaron, sea o
no favorable. Pero de este efecto expansivo no se extiende a las condenaciones accesorias que pueden pronunciarse con motivos de
daos sufridos o provocados.

ACCIN NEGATORIA (AN)
Concepto
Art. 2800: La accin negatoria es la que compete a los poseedores de inmuebles contra los que les impidiesen la libertad del
ejercicio de los derechos reales, a fin de que esa libertad sea restablecida.
Es una accin que garantiza la libertad del ejercicio de los derechos reales, por lo que el ataque siempre debe reconocer una entidad tal
que no llegue a la desposesin, porque si as fuera procedera la AR
A quienes compete
Puede ser ejercida por todos los titulares de los DR que se ejercen por la posesin y, adems, por el acreedor hipotecario de inmuebles
cuyos titulares fuesen impedidos de ejercer libremente su derecho de poseer (art. 2801).
Contra quines se da la accin
Contra cualquiera que impida el libre ejercicio del derecho de poseer
Ante qu lesiones
La lesin nunca puede consistir en la desposesin, por lo tanto, debe tratarse de la pretensin por parte del demandado de ej ercer un
derecho que no se ejerza por la posesin. Concretamente, debe arrogarse indebidamente una servidumbre (art. 2802)
Sin embargo, el cdigo le da un alcance ms amplio porque concede la accin tambin para reducir a sus lmites verdaderos el
ejercicio de un DR (art. 2804).
Efectos
El objeto principal de la accin consiste en privar al demandado de todo ulterior ejercicio de DR que indebidamente estaba ejerciendo,
o bien ordenar reducir a sus lmites verdaderos el ejercicio de un DR.
Puede traer aparejados efectos accesorios tales como la condenacin al pago de los perjuicios ocasionados por el ejercicio anterior e
indebido del derecho.
Inclusive se contempla la posibilidad de que el demandado preste una fianza para garantizar la abstencin futura (art. 2803).
Prueba
Art. 2805: Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble
no est sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer.
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El actor est dispensado de acreditar la libertad de su fundo, porque la propiedad es por su naturaleza un derecho libre, absoluto y
exclusivo, y el demandado es el que debe probar la carga o servidumbre que pretende que reconozca el inmueble (nota al art. 2805.
Ello es una consecuencia del ppio enunciado por el art. 2523 por el cual el propietario tiene la presuncin de que su derecho es
exclusivo e ilimitado, mientras otro no pruebe la existencia de otro derecho de grado menor sobre la cosa.


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PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES (Esta fue la clase dsp del parcial de social, no prestamos atencin)
El fin primordial de la publicidad es la tutela de aquellos 3ros que tienen un inters legtimo en que no se les oponga un derecho que
no pudieren conocer.
El logro de esa finalidad tiene mucha importancia ya que fortalece la seguridad del trfico jurdico, al permitir que trasciendan la
titularidad de los derechos, sus mutaciones, y los gravmenes, limitaciones o restricciones que puedan pesar sobre los mismos.
Antecedentes histricos
Fue en el derecho germnico donde surgi la verdadera gnesis de la publicidad tal como se la concibe en la actualidad. A partir del
siglo XII algunas ciudades comenzaron a asentar los negocios inmobiliarios en repertorios oficiales.
Derecho comparado (gua)
-Sistema Francs: el registro no es indispensable para que nazca o se transmita el DR, entre partes; pero si es indispensable
para que el mismo sea oponible a 3ros. Esto es as porque entre las partes saben de la existencia de la operacin aunque no est
registrada, pero los 3ros ajenos al negocio, no. Es el sistema aplicado en Argentina, ya que la inscripcin es declarativa: sirve para
publicidad y no para constitucin del DR.
-Sistema Alemn: la inscripcin es constitutiva entre partes y frente a 3ros. La nica diferencia entre los 3ros y las partes son
los efectos de dicha inscripcin: frente a los 3ros no se admite prueba en contra; pero entre partes el acto puede ser impugnado. Se
aplica el ppio de fe pblica registral: las inscripciones se reputan verdaderas aunque no lo sean, para el que adquiera de buena fe; se
presume que la persona que tiene inscripto a su nombre un DR, le pertenece.
-Sistema TORRENS: se aplica en Australia, Canad, Brasil, EEUU, etc. En este sistema la inscripcin es constitutiva. El que
quiere inscribir un inmueble tiene que presentar dos cosas: un plano hecho por un profesional, con todos los detalles del inmueble y la
documentacin que le da el derecho sobre dicho inmueble. Ambas cosas son revisadas: el plano lo revisan agrimensores y la
documentacin, los abogados. Se anuncia por edictos la intencin de inscribir el inmueble y si nadie se opone, se hace la inscripcin.
Luego de la inscripcin se entrega un certificado de ttulo, el cual puede transmitirse por endoso, inscribiendo, dicha transmisin en el
registro. Este certificado tiene un valor absoluto, inatacable, de fe pblica registral absoluta, es decir, que contra l no procede ninguna
accin. Otra caracterstica de este sistema: cuenta con un fondo de garanta recaudado de un porcentaje de cada registracin, para
soportar cualquier vicio o error del registro.
Sistemas registrales (Arean)
a) Registros personales y reales: la distincin radica segn se individualicen y ordenen los asientos registrales teniendo en
cuenta al titular del derecho o al inmueble, respectivamente. En los 1ros, las inscripciones se llevan por orden de
presentacin, facilitndose la bsqueda a travs de ndices por orden alfabtico segn la letra inicial del apellido del titular
del dominio. Rega en Arg. Hasta la implementacin del folio real por la ley 17801. En los registros reales se destina a cada
inmueble un folio especial, en el que se registran el dominio, todas sus mutaciones y gravmenes.
b) Registros que siguen el sistema de la transcripcin y de la inscripcin: conforme al 1er sistema la documentacin que se lleva
al registro es copiada literalmente. Para el 2do se hace un extracto de lo ms importante. El sistema de la transcripcin fue el
implantado en Francia con la ley 1855 y era el que propugnaba Freitas en el Esbozo. Es oneroso y aumenta el volumen de los
registros. El sistema de la inscripcin es el seguido por Arg., tiene el inconveniente de que pueden deslizarse errores u
omisiones al efectuarse el extracto de los ttulos, pero facilita la compulsa de los registros y no incrementa su volumen.
c) Registros declarativos y constitutivos: a clasificacin depende de la funcin que desempee la inscripcin. Cuando es
declarativa, el DR nace fuera del registro y la inscripcin se limita a dar oponibilidad frente a 3ros. Cuando es constitutiva
por s o con otros elementos previos, da vida al DR. Antes de ella no hay DR ni siquiera entre las partes. Adoptan el registro
declarativo Francia, Italia y Argentina. Constitutivos: Alemania, Suiza, Brasil.
d) Registros que convalidan o no los ttulos: depende la distincin segn que la inscripcin sea o no factor de saneamiento de
los ttulos que ingresan al registro. Pertenecer al 1er grupo los registros de Alemania, Suiza, etc. Y a la 2da: los de Espaa,
Francia y el nuestro.
La publicidad en el sistema de Vlez
Separndose de Freitas, desech los registros, adjudicando a la tradicin una doble funcin: por un lado, entre las partes, es elemento
constitutivo del DR; y por otro, cumple una misin publicitaria con respecto a los 3ros. En realidad la verdadera exteriorizacin la da
la posesin que se adquiere como consecuencia de la tradicin. Por ser la hipoteca un DR que no se ejerce por la posesin, slo para l
admiti la publicidad registral. Las razones son las siguientes:
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- Las leyes y reglamentos registrales, al ser aplicados, generarn ms cuestiones que las que ellos quisieron evitar.
- Un sistema como el francs de 1855, que ordena la transcripcin de los ttulos inscriptos pueden ser anulados por
vicios intrnsecos o de forma.
- La inscripcin no convalida los actos nulos, por lo que los ttulos inscriptos pueden ser anulados por vicios
redhibitorios o de forma.
- Todava se desconocen los resultados prcticos de los distintos regmenes registrales, ni pueden calcular su
extensin los pueblos en los que la ley de las sucesiones provoca una excesiva subdivisin de la propiedad.
- La inscripcin, como es un extracto de los ttulos, pude ser inexacta y causar errores de graves consecuencias.
- Para asegurar el dominio sera necesaria la creacin de una magistratura que conociere la verdad de los actos y sus
formas, pero ello transformara la jurisdiccin voluntaria en contenciosa, sometiendo la voluntad libre de las partes a
una autoridad que ellas no han reclamado.
- En nuestro pas no existen ttulos incontestables, con lo que la creacin de los registros entorpecera an ms el
crdito hipotecario.
- En las provincias sera difcil encontrar personas capaces de llevar adelante los registros.
Publicidad hipotecaria en el Cd. Civil
Art. 3134: La hipoteca constituida en los trminos prescriptos debe ser registrada y tomada razn de ella en un oficio pblico
destinado a la constitucin de hipotecas o registro de ellas, que debe existir en la ciudad Capital de cada Provincia, y en los otros
pueblos en que lo establezca el Gobierno Provincial.
El rgimen instaurado comprenda un registro descentralizado, tal como surge de la norma transcripta.
Art. 3135: La constitucin de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho pblica por su inscripcin en los
registros tenidos a ese efecto. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y
testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripcin; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pblica, se
considera registrada.
Se tratara de una inscripcin meramente declarativa, exigida al efecto de la oponibilidad del derecho frente a los 3ros.
Precisamente por ello, la sola celebracin de la convencin hipotecaria es suficiente para las partes, sus sucesores universales y los
intervinientes en el acto, como el escribano y los testigos.
La publicidad registral es un carcter esencial de la hipoteca ya que el ejercicio de los derechos de persecucin y de preferencia queda
subordinado al cumplimiento de la previa registracin.
En cuanto al plazo para la inscripcin, de acuerdo con el art. 3137, deba hacerse en los 6 das siguientes al otorgamiento de la
escritura hipotecaria, plazo que se ampliaba cuando el registro estaba ms de 2 leguas distante de la escribana.
Este plazo se mantuvo an despus de la sancin de la ley 17.801. A partir de la ley 20.089 se lo llev a 45 das.
Si la hipoteca es registrada dentro de los 6 das del otorgamiento de la escritura hipotecaria, la inscripcin tiene efecto retroactivo a esa
fecha (art. 3149); en caso de pasar el lapso indicado, no tiene efecto contra 3ros, sino desde el da en que se hubiese registrado (art.
3150).
El procedimiento para el registro est indicado en el art. 3138: Para hacer el registro, se ha de presentar al oficial pblico
encargado del oficio de hipotecas, la primera copia de la escritura de la obligacin, cuando no se hubiere extendido en el mismo
oficio de hipotecas. Los gastos del registro o toma de razn son de cuenta del deudor.
Si bien el cdigo habla de 1ra copia, no habra inconveniente en presentar una 2da, siempre que se dieren los extremos del art. 1007.
Pueden pedir la toma de razn: el que transmite el derecho, el que lo adquiere, el que tenga la representacin legtima de cualquiera de
ellos, y el que tenga inters en asegurar el derecho hipotecario (art. 3140).
No es adecuada la terminologa utilizada ya que en la constitucin de la hipoteca no hay transmitente ni adquirente de derechos. Pero
es evidente que ha querido referirse, respectivamente, al constituyente y al acreedor hipotecario.
Una vez que la escritura ha sido presentada en el registro, el oficial anotador debe tomar razn de ella en el trmino de 24hs (art.
3141). La toma de razn debe hacerse en los registros sucesivamente, sin dejar blancos en que se pudiere anotar otro registro (art.
3144). Una vez efectivizada la inscripcin, el oficial anotador debe poner nota en la escritura hipotecaria, indicando la fecha y folio
del libro (art. 3145).
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El cd. prevea la emisin de certificados pero dndole un carcter sumamente restringido. Conforme al art. 3146, el oficial encargado
de las hipotecas no debe dar, sino por orden del juez, certificado de las hipotecas registradas, o de que determinado inmueble est libre
de gravmenes.
En esa poca se consideraba como contraria al secreto de los negocios la divulgacin del estado patrimonial de los particulares: de ah
la exigencia de la orden judicial para emitir un certificado.
En la prctica y apenas se empezaron a dictar las leyes creadoras de los registros locales, la disposicin fue dejada a un lado, ya que en
todas ellas aparecan normas facultando a los escribanos para requerir informes relativos a las operaciones inmobiliarias que deban
instrumentar.
La publicidad registral inmobiliaria a partir de la reforma de las leyes 17.711 y 17.801
1- El art. 2505 en la reforma de 1968
La ley 17.711 sustituy el art. 2505 por el siguiente texto: La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles,
solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la
jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn
registradas.
Como la redaccin no es clara se redact un proyecto de ley nacional de Registro de la Propiedad Inmueble, que se sancion
el 28/06/1968 bajo el n 17.801.
El art. 2 de la ley 17.801 aclar definitivamente las dudas existentes acerca del carcter de la inscripcin ya que comienza
diciendo: De acuerdo con lo dispuesto por los artculos 2505, 3135 y concordantes del Cd. Civil, para su publicidad,
oponibilidad a 3ros y dems previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirn o anotarn, segn
corresponda, los siguientes documentos
Por lo tanto el DR nace por la conjuncin del ttulo y el modo; la inscripcin no tiene ms alcance que dar al derecho as
nacido oponibilidad a 3ros interesados de buena fe.

2- Principios registrales que consagra la ley 17.801
a- Inscripcin: todo documento por el que se constituyen, transmiten, declaran, modifican o extinguen DR sobre inmuebles,
debe ser inscripto para darle oponibilidad a 3ros (art. 2).
b- Presuncin registral: este ppio no est consagrado en forma expresa. Indirectamente se lo podra inferir del art. 22 que
dispone que las certificaciones expedidas por el Registro constituyen el nico modo de acreditar con relacin a 3ros la
plenitud, limitacin o restriccin de los derechos inscriptos.
c- Especialidad: se refiere al inmueble sobre el que va a gravitar todo el mecanismo registral, ya que el mismo ser el objeto
de todos los DR que nazcan, se modifiquen y extingan en cada mutacin que refleja el Registro. A cada inmueble se le
adjudica un folio en el que deben especificarse todos los datos necesarios para su correcta individualizacin (art. 10).
d- Tracto sucesivo: implica un encadenamiento perfecto entre todos los documentos registrados, derivando uno de los otros,
sin solucin de continuidad (art. 15).
e- Legalidad: consiste en la facultad del Registro para examinar y juzgar, acerca de la calificacin de los ttulos que se
pretenden inscribir, y verificar si ellos renen los recaudos legales del caso, lo que surge de los ttulos y de los
respectivos asientos registrales (art. 8).
f- Rogacin: el Registro no acta de oficio, sino a solicitud de parte interesada (art. 6).
g- Prioridad: es una aplicacin del ppio prior in tempore potior in jure en el mbito registral. En virtud del mismo, una
inscripcin anterior prevalece sobre otra posterior, aunque el documento que dio lugar a la 1ra haya sido otorgado
despus (art. 17).
Ley 17.801
1- Registros sujetos al rgimen de la ley
Son todos los registros inmobiliarios de la Repblica (art. 1), ya que la ley tiene alcance nacional.
Quedan vigentes las leyes locales como reglamentarias de todo lo atinente a la organizacin, funcionamiento y nmero de
registros, el procedimiento de registracin y el trmite correspondiente a las impugnaciones y recursos que se deduzcan
contra las resoluciones de sus autoridades (art. 38).

2- Finalidad o funcin de las inscripciones
Es meramente publicitaria (art. 2). El DR nace extraregistralmente y an sin inscripcin, es oponible a toda la comunidad.
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La publicidad registral slo es necesaria para oponer el derecho a 3ros interesados de buena fe, que son aquellos que de no
cumplirse con ella, pueden invocar un inters legtimo en desconocer, en lo que a ellos respecta, la transmisin o constitucin
del DR de que se trate.

3- Documentos inscribibles
a) Los que constituyen DR: por ej, escritura de constitucin de hipoteca.
b) Los que transmiten DR: por ej, escritura traslativa de dominio.
c) Los que declaran derechos: por ej, declaratoria de herederos o una escritura de divisin de condominio.
d) Los que modifican derechos: por ej, escritura de divisin de una hipoteca.
e) Los que extinguen derechos: por e, una escritura de cancelacin de hipoteca.
f) Los que disponen embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares.
g) Los que establezcan otras leyes: por ej, los boletos de CV en el rgimen de la ley 14.005, el bien de familia, la escritura
de afectacin y los boletos en la prehorizontalidad.
Estos documentos deben estar constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o administrativa, segn legalmente
corresponda. Por excepcin, podrn inscribirse instrumentos privados siempre que las firmas de los otorgantes est
certificada (art. 3), por ej, los boletos de CV incluidos en la ley 14.005.

4- Carcter no convalidante de la inscripcin
De acuerdo con el art. 4: La inscripcin no convalida el ttulo ni subsana los defectos de que adoleciere segn las leyes.
Por lo tanto, la inscripcin carece de todo efecto bonificado sobre el ttulo, justificndose la adopcin de este sistema en
diversas circunstancias tales como la falta de una perfecta identificacin de los inmuebles en todo el territorio, la existencia
de ttulos provenientes de una posesin originaria dudosa y determinantes de titularidades duplicadas o falsas, o de ttulos
carentes de asiento fsico determinado.

5- Plazo de presentacin de las escrituras
Art. 5: Las escrituras pblicas, con excepcin de las de hipoteca, que se presenten dentro del plazo de 45 das contados
desde su otorgamiento, se considerarn registradas a la fecha de su instrumentacin.
En la actualidad para la inscripcin dela hipoteca rige tambin el plazo de 45 das, con excepcin de la constituida en el
extranjero, ya que se omiti reformar el art. 3129 del Cd. Civil.

6- A peticin de quin puede variar la situacin registral
Estn legitimados para requerir la actuacin del Registro: el autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o
su reemplazante legal (escribano, secretario del Juzgado); y quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha de
registrar, por ej. El particular que en caso de fallecimiento, incapacidad o incapacidad del escribano que autoriz la escritura,
podra sufrir perjuicios emanados de esa falta de actividad (art. 6).

7- Examen de la legalidad externa o formal
Presentado un documento en el Registro, el mismo debe ser calificado en 1er lugar, si coincide el titular registral con quien
aparece en el documento disponiendo de su derecho. Luego constatar las formas del mismo (sello, firmas, competencia del
funcionario autorizante), confrontar la descripcin del inmueble con la contenida en el folio real analizar las prioridades
resultantes del momento de la presentacin y las reservas fijadas por la ley, etc.

8- Observacin el documento
Calificado del documento, si no se observan fallas se lo manda a inscribir.
Por el contrario si aparecen defectos, pueden ocurrir dos cosas:
a) Si el documento revela nulidad absoluta y manifiesta, se rechaza la inscripcin (art. 9 inc. A)
b) Si contiene defectos substanciales dentro de los 30 das se devuelve el documento al interesado para que los corrija,
indicndose con precisin en qu consiste el defecto. Mientras tanto, se manda inscribirlo provisionalmente por 180 das
que pueden prorrogarse a peticin fundada del requirente (art. 9 inc. B).
Si ste no est de acuerdo con la observacin, puede solicitar se rectifique la decisin, y si no se accede a ellos, queda
abierta la va para la promocin de los recursos que reglamentan las leyes locales.
En la Capital Federal, denegado el recurso de recalificacin aludido, el interesado puede interponer un recurso de
apelacin ante el Director del Registro y si es desestimado, todava cabe la posibilidad de un recurso de apelacin ante la
Cmara Nacional de Apelaciones en lo civil.

9- Matriculacin
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Todos los inmuebles deben ser matriculados en el Registro correspondiente al lugar de su ubicacin.
Se trata de un procedimiento por el cual a cada inmueble se le asigna un folio especial con una caracterstica de
ordenamiento, que servir para designarlo en lo sucesivo (art. 11).
Quedan exceptuados los inmuebles del dominio pblico del Estado (art. 10).

10- Folio
El folio real es un folio especial que se asigna a cada inmueble, que reflejar toda su historia jurdica.
Corresponde a las leyes locales determinar las formalidades que debe reunir el folio.

11- Constancias del asiento de matriculacin
El art. 12 dispone: El asiento de matriculacin llevar la firma del registrador responsable. Se redactar sobre la base de
breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas
especificaciones resulten necesarias para su completa individualizacin. Adems, cuando existan, se tomar razn de su
nomenclatura catastral, se identificar el plano de mensura correspondiente y se har mencin de las constancias de
trascendencia real que resulten. Expresar el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se
requieran para las escrituras pblicas. Respecto de las sociedades o personas jurdicas se consignar su nombre o razn
social, clase de sociedad y domicilio. Se har mencin de la proporcin en la copropiedad o en el monto del gravamen, el
ttulo de adquisicin, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, establecindose el encadenamiento
del dominio que exista al momento de la matriculacin. Se expresar, adems, el nmero y fecha de presentacin del
documento en el Registro.
Si un inmueble se divide, se confeccionan tantas nuevas matrculas como partes resulten de la divisin y en el folio primitivo
se deja constancia de la desmembracin.
Si diversos inmuebles se anexan o unifican, se hace una nueva y nica matrcula, ponindose nota de correlacin y
vinculndose las matrculas con los planos de mensura correspondientes (art. 13)

12- Registraciones que se practican en el folio
Una vez matriculado el inmueble, en el respectivo folio deben consignarse: a) Las posteriores transmisiones de dominio; b)
Las hipotecas, otros derechos reales y dems limitaciones que se relacionen con el dominio; c) Las cancelaciones o
extinciones que correspondan; d) Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los
artculos 22, 24 y concordantes (art. 14).
Cada registracin es objeto de un asiento independiente y los distintos asientos se deben llevar por estricto orden cronolgico,
que impida intercalaciones entre los de la misma especie.

13- Principio del encadenamiento, continuidad o tracto sucesivo
Est consagrado en el art. 15: No se registrar documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta
de la que figure en la inscripcin precedente. De los asientos existentes en cada folio debern resultar el perfecto
encadenamiento del titular del dominio y de los dems derechos registrados, as como la correlacin entre las inscripciones
y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.
Consiguientemente, para transmitir el dominio es necesario aparecer en el Registro como titular de ese derecho; para
constituir una hipoteca o un usufructo, el constituyente debe estar registrado como dueo, etc.
En ciertos supuestos se habla de tracto abreviado o comprimido. No se trata de una excepcin al tracto sucesivo, sino tan slo
que, a los efectos de la continuidad del tracto, puede obviarse una inscripcin previa.
El art. 16 contempla 4 casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de
contratos u obligaciones contradas en vida por el causante o su cnyuge sobre bienes registrados a su nombre.
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del
causante o de su cnyuge. Se evita la previa inscripcin de la declaratoria, registrndola simultneamente con la
escritura traslativa de dominio, la que contendr la relacin de los antecedentes dominiales a partir del causante.
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la particin de bienes hereditarios. Se registran
simultneamente la declaratoria y la cuenta particionaria.
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultnea y se refieran a negocios jurdicos que
versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios.
En todos los casos el documento debe contener la relacin de los antecedentes de dominio o de los derechos motivo de la
transmisin o adjudicacin, a partir de quien figura inscripto en el Registro, todo lo cual debe consignarse en el folio
respectivo.

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14- El cierre o bloqueo registral
Art. 25: Expedida una certificacin de las comprendidas en los artculos anteriores, el Registro tomar nota en el folio
correspondiente, y no dar otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia ms el del plazo que se refiere el
artculo 5, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho perodo hubiere despachado.
Esta certificacin producir los efectos de anotacin preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripcin
del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.
La emisin de un certificado produce adems del efecto publicitario del negocio en gestacin, el llamado bloqueo o cierre
registral, que implica la inmutabilidad de a situacin registral a favor de quien solicit el certificado, durante el periodo que
va desde su expedicin hasta el cumplimiento de los 45 das que se tienen para presentar la escritura en el Registro.
Esto no significa que haya un cierre absoluto ya que durante la vigencia del bloqueo pueden ingresar otros documentos que se
anotarn provisionalmente y que, inclusive, pueden llegar a tener prioridad si la primera operacin no respeta los plazos
legales.
Tambin (art. 25) se pueden expedir otros certificados.
Por otra parte, la emisin del certificado produce el efecto de una anotacin preventiva a favor de quien requiere la
inscripcin del documento a que se refiere el certificado, dentro del plazo del art. 5 (45 das).
Ello determina, entonces, la reserva de prioridad para el que solicit 1ro el certificado y obtuvo la anotacin preventiva.

15- Prioridad
Art. 17: Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea
incompatible, salvo que el presentado en segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la
certificacin a que se refieren los artculos 22 y concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el artculo 5
o, si se trata de hipoteca, dentro del plazo fijado en el artculo 3137 del Cdigo Civil.
La regla es que prevalece el documento registrado con anterioridad aunque su fecha sea posterior a la de un 2do documento
que se intenta inscribir.
Asimismo, la prioridad entre 2 o ms inscripciones relativas a un mismo inmueble se establece por la fecha y el n de
presentacin asignado a los documentos (art. 19).
Sin embargo, los interesados pueden sustraerse voluntariamente al ppio de la prioridad expresando en forma precisa y clara
otro orden de prelacin para sus derechos o compartiendo la prioridad o autorizando que sta sea compartida (art. 19, 2
parte).
Como no est en juego el orden pblico es factible celebrar esta clase de pactos.

16- Personas que no pueden prevalerse de la falta de inscripcin
Art. 20: Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalizacin del documento, como el funcionario
autorizante y los testigos en su caso, no podrn prevalerse de la falta de inscripcin, y respecto de ellos el derecho
documentado se considerar registrado. En caso contrario, quedarn sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones
penales que pudieran corresponder.
Siendo la inscripcin en el Registro un requisito para dar publicidad al acto, es lgico que el mismo no se exija entre las
partes y dems personas mencionadas por la ley.
Arean entiende que la enumeracin de personas no tiene carcter taxativo. Como vale el conocimiento efectivo del acto,
tampoco podra valerse de la falta de inscripcin cualquier persona respecto de la cual se probara que conoci la existencia
del acto transmisivo o constitutivo del derecho no registrado.

17- Publicidad registral, certificaciones
Art. 21: El Registro es pblico para el que tenga inters legtimo en averiguar el estado jurdico de los bienes, documentos,
limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales determinarn la forma en que la documentacin podr ser
considerada sin riesgo de adulteracin, prdida o deterioro.
La publicidad que brinda el Registro se cumple de 2 modos: por la exhibicin de los asientos; y por las certificaciones que se
expiden.
Distincin entre informes y certificados. Los 1ros se limitan a dar noticia de la situacin jurdica de un inmueble; de su
expedicin no se deja constanciar en el folio, u no producen otro efecto que el de simple publicidad hacia 3ros. Los 2dos, en
cambio, sirven para acreditar con relacin a 3ros, la plenitud, limitacin o restriccin de los derechos inscriptos y la libertad
de disposicin (art. 22).
Art. 23: Ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar documentos de transmisin, constitucin, modificacin o
cesin de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el ttulo inscripto en el Registro, as como certificacin
expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurdico de los bienes y de las personas segn las
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constancias registradas. Los documentos que se otorguen debern consignar el nmero, fecha y constancias que resulten de
la certificacin.
El art. 24 seala que los plazos de validez de los certificados sern de 15, 25 y 30 das, segn se trate respectivamente de
documentos autorizados por escribanos con domicilio legal o territorio, o fuera del mbito de la provincia o territorio en la
Capital Federal.
El plazo de validez comienza a contarse desde la cero hora del da de la expedicin y a partir de ese momento se produce el
bloqueo registral.

18- Nota en el documento de la inscripcin o anotacin
En todo documento que ingrese al Registro con el fin de que se practique una inscripcin o anotacin, una vez realizada,
inmediatamente debe ponerse nota expresando la fecha, especie y n de orden de la registracin practicada, en la forma que
determinen las leyes locales (art. 28, 1 parte).
Cuando se expidan 2dos o ulteriores testimonios de escrituras o documentos ya registrados, puede solicitarse al Registro que
coloque en ellos la nota de inscripcin que haba correspondido al original (art. 28 2 parte).

19- Valor probatorio del asiento registral
Conforme al art. 29, el asiento sirve como prueba de la existencia de la documentacin que lo origina, en los supuestos a que
se refiere el art. 1011 del Cd. Civil, o sea, cuando se perdiera el testimonio de la escritura de la que surge un DR y tambin
el protocolo del escribano.

20- Registro de anotaciones personales
En el Registro tambin se anotan la declaracin de la inhibicin de las personas para disponer libremente de sus bienes y toda
otra registracin de carcter personal que dispongan leyes nacionales o provinciales y que incida sobre el estado o
disponibilidad jurdica de los inmuebles (art. 30).

21- Inscripciones y anotaciones provisionales, preventivas y notas aclarativas
Ejemplo de anotacin provisional: cuando un documento es devuelto al interesado por adolecer de fallas subsanables y se lo
manda a inscribir provisionalmente por 180 das.
Anotaciones preventivas son las que se realizan cuando se toma nota de las medidas cautelares ordenadas por los jueces, o
cuando se asienta en el folio la expedicin de un certificado.
En cuento a las notas aclaratorias, un ej, surge del art. 33, con respecto a la facultad de pedir se deje constancia de
cumplimiento de condiciones suspensivas o resolutorias que resulten de los documentos inscriptos.

22- Rectificacin de asientos
Cuando media desacuerdo entre lo registrado y la realidad jurdica extraregistral, se producir lo que se denomina
inexactitud del Registro (art. 34).
La ley distingue el error u omisin material del documento y de la inscripcin. Lo 1 puede rectificarse a pedido del
interesado, mediante la presentacin de un nuevo ttulo de igual naturaleza o por decisin judicial que contenga los elementos
necesarios para aclarar el error o subsanar la omisin (art. 35, 1 parte). En este caso el error en la registracin se produce a
causa del ttulo presentado. En cambio cuando el error o la omisin afecta la inscripcin, la inexactitud nace como
consecuencia, por ej, de una deficiencia por parte del registrador al extractar el documento presentado, por lo que se hace la
rectificacin con la sola presentacin el instrumento que origin la inscripcin errnea (art. 35, 2 parte).

23- Cancelaciones de inscripciones y anotaciones
La cancelacin es la operacin de extinguir algn asiento en el Registro. Es una inscripcin o anotacin de carcter negativo
que se realiza para extinguir DR inscriptos o medidas precautorias anotadas.
Puede tener lugar a solicitud de parte interesada o de pleno derecho.
Hay cancelacin a solicitud de parte interesada: cuando se acompaa un documento en el que conste la extincin del derecho
registrado, por ej, una escritura de cancelacin de hipoteca otorgada por el acreedor hipotecario; cuando se presenta un
documento de que surge la transferencia del dominio u otro DR a favor de otra persona, por ej, una escritura de venta, ya que
la inscripcin del dominio a nombre del comprador conlleva la cancelacin de la titularidad del vendedor, etc.
En todos los casos debe constar en la escritura de cancelacin el consentimiento del titular del derecho inscripto, sus
sucesores o representantes legtimos.
Si lo que se quiere cancelar es un usufructo vitalicio, basta con la presentacin de la partida de defuncin del usufructuario.
Hay cancelacin de pleno derecho cuando caducan las inscripciones o anotaciones por el solo transcurso del tiempo. Ello,
ocurre a los 20 aos para la hipoteca y a los 5 aos, para las medidas cautelares (art. 37).
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El Catastro Nacional
El catastro es un registro, censo, patrn, catlogo o inventario de la riqueza territorial de un pas, en el que se determinan las fincas
rsticas o urbanas del mismo, mediante su descripcin o expresin grfica, as como su evaluacin o estimacin econmica, con un fin
primordial de tipo fiscal y con fines auxiliares de orden econmico, administrativo, social y civil.
En la actualidad la finalidad tributaria de catastro ha pasado a un 2 plano, al ser desplazada por la finalidad jurdica que se da por la
estrecha relacin que existe con el registro de la propiedad inmueble.
Tambin persigue fines econmicos, ya que es un importante instrumento para la poltica de desarrollo econmico del pas, al dar
datos sobre la distribucin de la riqueza, la produccin, etc.
Por ltimo, cumple fines estadsticos y una funcin auxiliar en materia de poltica inmobiliaria social, en el aspecto agrario,
colonizacin, unidad econmica mnima, latifundio, etc.
1- Ley 14.159 en lo referente al Catastro Nacional
El 29-09-52 se sancion la ley 14.159, la que adems de establecer las reglas procesales aplicables a los juicios de usucapin,
reglamenta el Catastro en territorios de jurisdiccin nacional.
Manda la ejecucin del catastro geomtrico parcelario en sus aspectos fsico y jurdico en todo el territorio de jurisdiccin
nacional, con el propsito de obtener la correcta localizacin de los inmuebles, fijar sus dimensiones lineales y de superficie,
su naturaleza intrnseca, su nomenclatura y dems caractersticas, y sanear en definitiva, los respectivos ttulos de propiedad.
Ejecutados el catastro fsico y luego el catastro jurdico, el cotejo entre uno y otro permitir establecer las diferencias
existentes, tanto en la correcta localizacin de los inmuebles, como en las medidas lineales y de superficie, con relacin a los
ttulos, con lo cual se podr lograr paulatinamente el saneamiento de estos ltimos.
Los excedentes que resultaren dentro de las superficies de los terrenos particulares, son declarados de propiedad fiscal.
Es dudosa la constitucionalidad de esta norma, al privar al propietario que ejerce sus derechos ms all de los lmites de su
ttulo, de la facultad de invocar la posesin, la que puede reconocer una antigua data.
Tambin establece la ley 14.159 que deber realizarse una conexin permanente entre el catastro y los registros de la
propiedad inmueble e impone, adems, la obligacin por parte delos escribanos, actuarios judiciales y dems funcionarios
que autoricen actos traslativos o declarativos de dominio, de solicitar de la Direccin Nacional de Catastro, la certificacin
catastral correspondiente.

2- La ley Nacional de Catastro
Existe una ntima relacin entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. El 1 suministra al 2 la seguridad de la existencia
de los inmuebles y su estado posesorio. A su vez el Registro complementa al Catastro al informarle acerca de los DR
invocados sobre los inmuebles identificados ubicados merced a este ltimo.
Con la sancin de la ley 17.801 consagrando el sistema del folio real, se hizo necesario dictar normas que deban regir el
funcionamiento de los catastros territoriales en todas las jurisdicciones del pas. Por ello se sancion en 1973 la ley 20.440.
El estado parcelario de un inmueble se determina mediante un acto de levantamiento territorial, representado en un
documento cartogrfico que se registra en el organismo catastral.
Las parcelas cuya existencia resulta de tales documentos son matriculadas, habilitndose para cada una un folio catastral, que
debe contener una serie de datos relativos tanto a la ubicacin del inmueble como a la inscripcin del ttulo en el Registro de
la Propiedad, el n de partida con que figura en los organismos tributarios, las mejoras permanentes existentes en el inmueble,
las valuaciones administrativas, etc.
La certificacin catastral sirve para acreditar el estado parcelario. Los escribanos no podrn autorizar escrituras por las que se
constituyan, transmitan, declaren o modifiquen DR sobre inmuebles sin tener a la vista la certificacin catastral, debiendo
relacionarse su contenido en el cuerpo de la escritura.
Si bien la ley 20.440 se declara incorporada al Cd. Civil, la vigencia de sus arts. 5 a 57 se encuentra suspendida en virtud de
lo dispuesto por el art. 1 de la ley 22.287. (Habra que ver de qu ao es el libro, y si ya entr en vigencia).