PROPIEDAD HORIZONTAL Y NUEVAS FORMAS DE

DOMINIO:
PROPIEDAD HORIZONTAL:
BREVE CONCEPTO: la Propiedad Horizontal es el Derecho Real que consiste en el
dominio de una parte propia (con facultades exclusivas) y un condominio forzoso sobre
las partes comunes (con caractersticas especiales).
stas partes comunes son accesorias a las partes propias y su finalidad es facilitarles su
e!ercicio funcional."
RESEA HISTORICA:
#a Propiedad Horizontal nace en la dad $edia% por el a&o '())% aunque se cree
que en *ipto% +aldea y ,recia se emple- con anterioridad y el +-di*o de .apole-n fue
el primero en re*ularla.
+uando /0lez redacta nuestro +-di*o +ivil% saba que haba otros pases que
re*ulaban este derecho en sus +-di*os% sin embar*o 0l la prohbe en el 1rt. 23'4 y su
nota5
23'45 el propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre
varios due&o% ni por contratos ni por actos de 6ltima voluntad.
.ota5 7la mayora de los c-di*os extran!eros lo permiten% entrando lue*o a
le*islar sobre las escaleras o pasadizos de las diversas partes del edificio. #a divisi-n
horizontal% dando a uno los ba!os y a otros los altos% crea necesariamente cuestiones
entre ellos% o sobre servidumbres% o sobre los lu*ares que son indispensables para el
tr8nsito en los diversos altos de un edificio. n tales casos la propiedad del que ocupa el
suelo no puede ser definida% y sin duda que no podra mudar sus formas."
9: Por qu0 /0lez la prohbe; Porque en la 0poca de sanci-n del +-di*o ('<3=)
1r*entina no tenia problemas de espacio y por ello no haba razones que !ustificaran la
P.H. la cual poda traer peleas entre los propietarios.
$uchos a&os despu0s% en '.=(<% se redacta la ley '>.?'2 la cual dero*a al 1rt.
23'4 y establece el r0*imen de Propiedad Horizontal% desde entonces si al*uien haca un
edificio% tenia que soportar los *astos de la construcci-n y no poda vender las unidades
funcionales.
#a P.H. sur*e por la concentraci-n de mucha *ente en las *randes ciudades% y
mediante este r0*imen en lu*ares donde antes vivan familias ahora podan hacerse
viviendas para veinte familias o mas% resultando todo mas barato% ya que el terreno era
uno solo y compartan los *astos.
NATURALEZA JURIDICA: sobre este tema se han formulado distintas teoras5
'. +ondominio con indivisi-n forzosa sobre le inmueble edificado5 sta teora
considera que hay un condominio% siendo los propietarios due&os de todo% pero
individualmente tienen el uso y *oce con exclusividad de su unidad funcional.
#a crtica que se le hizo es que es errada% ya que cada propietario no solo usa y
*oza de su unidad% sino que tiene sobre ella un derecho exclusivo. n definitiva%
no hay copropiedad% sino una verdadera propiedad sobre cada unidad. 1dem8s%
si fuera una copropiedad% no tendra sentido que se hubiera dictado
especialmente una ley de Propiedad Horizontal.
2. Dominio inte*rado con +ondominio de @ndivisi-n Aorzosa5 sostiene que por un
lado hay un dominio exclusivo que recae sobre las partes propias% y por otro
lado% hay un condominio sobre el terreno y otras partes comunes% de indivisi-n
forzosa (es decir% que no se puede desafectar) porque se aplica a cosas accesorias
indispensables para e!ercer el derecho sobre las partes propias. #os que sostiene
este criterio se basan en el art. 2 de la ley de P.H. que habla de propietarios y
copropietarios.
>. s una Bociedad5 stos sostienen que lo cond-minos forman una sociedad. es
criticable% porque para encuadrarla como una sociedad tendramos que forzar
mucho los conceptos (e!emplo de ello es que no hay affectio societatis en las
partes propias). 1dem8s% cuando hablamos de la naturaleza de al*o% lo
analizamos como 7ob!etoC y no como 7su!etoC% y ene sta teora se confunde el
ob!eto con el su!eto."
(. s una Bervidumbre5 esta es claramente err-nea% porque la servidumbre requiere
un fundo sirviente y otro dominante% cosa que en la P.H no se da. 1parte% la
servidumbre es un derecho sobre cosa a!ena% mientras que la propiedad lo es
sobre cosa propia.
?. s un Derecho Real 1ut-nomo5 independiente del dominio y del condominio y
tambi0n independiente de ambos con!untamente% pues tiene caractersticas
propias. sta es la opini-n mas aceptada."
9+-mo se adquiere el derecho real de Propiedad Horizontal;
Puede ser por tradici-n% por sucesi-n en los derechos del propietario o por
prescripci-n. Parte de la doctrina a*re*a la partici-n en especie de condominio (entre
vivos) o comunidad hereditaria (transmisi-n mortis causa).
REGIMEN LEGAL:
Be encuentra re*ulada actualmente por la ley '>.?'25 que en su art. ' nos da una
definici-n de Propiedad Horizontal5
Artcul !": L# $%#t%&t# '%## $(l ($%)%c% $%#t%&t# $('*rt*+(&t# $( u& +%#+ '%#
$('*rt*+(&t $( u& ($%)%c% $( u&* #l* 'l*&t*, -u( #(*& %&$('(&$%(&t(# . -u( t(&/*&
#*l%$* * l* 0* '12l%c* $%r(ct*+(&t( 'r u& '*#*3( c+1& podr8n pertenecer a propietarios
distintos% de acuerdo a las disposiciones de esta ley. +ada piso o departamento puede pertenecer
en condominio a m8s de una persona."
De este articulo podemos extraer el 23(t de la P.H.5 que es el edificio (inmueble edificado)% el
cual consta de partes propias de cada propietario y partes comunes a todos ellos."
Parte Propia5 es la unidad que pertenece en forma exclusiva a cada propietarioD
debe reunir dos requisitos se*6n este 1rt. Eno es la independencia funcional (es
decir que pueda funcionar sin necesitar a las otras unidades) y el se*undo es la
salida a la va p6blica (lo que si*nifica que no necesite pasar por otra unidad
para salir a la calle).
Partes +omunes5 son las cosas o partes de uso com6n del edificio o
indispensables para su se*uridad% se encuentran enumeradas en el Artcul 4":
7+ada propietario ser8 due&o exclusivo de su piso o departamento y
copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso com6n del edificio%
o indispensables para mantener su se*uridad. Be consideran comunes por dicha
raz-n5
*5 #os cimientos% muros maestros% techos% patios solares% p-rticos% *aleras y vestbulos
comunes% escaleras% puertas de entrada% !ardinesD
25 #os locales para alo!amiento del portero y porteraD
c5 #os tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos
$5 #os ascensores% montacar*as% incineradores de residuos y en *eneralD todos los
artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio com6n.
sta enumeraci-n no tiene car8cter taxativo. #os s-tanos y azoteas revestir8n el
car8cter de comunes salvo convenci-n en contrario.C
DERECHOS, OBLIGACIONES Y LIMITACIONES DE LOS PROPIETARIOS:
BFGR P1RHB PRFP@1B5 por el art. 2 se establece la re*la *eneral y es que cada
propietario es due&o exclusivo de su piso o departamento y% por lo tanto% puede hacer
con el lo que quiera5 alquilarla% hipotecarla% venderla% etc0tera% sin consentimiento de los
dem8s. #o que tambi0n se ve refle!ado en el Artcul 6": +ada propietario puede% sin
necesidad de consentimiento de los dem8s ena!enar el piso o departamento que le
pertenece% o constituir derechos reales o personales sobre el mismo. Pero por razones de
convivencia se establecen al*unas limitaciones mencionadas en los arts. ? y 35 Artcul
7": +ada propietario atender8 los *astos de conservaci-n y reparaci-n de su propio piso
o departamentoD estando prohibida toda innovaci-n o modificaci-n que pueda afectar la
se*uridad del edificio o los servicios comunes. st8 prohibido cambiar la forma externa
del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del
con!unto. Artcul 8": Iueda prohibido a cada propietario y ocupante de los
departamentos o pisos5
" Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a
los previstos en el re*lamento de copropiedad y administraci-n.
" Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos%
e!ercer actividades que comprometan la se*uridad del inmueble o depositar mercaderas
peli*rosas o per!udiciales para el edificio.
Por su parte el art. 4 establece restricciones para los propietarios del ultimo piso y
planta ba!a5
Artcul 9": 7l propietario del 6ltimo piso no puede elevar nuevos pisos o realizar
construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o
pisosD al de la planta ba!a o subsuelo le est8 prohibido hacer obras que per!udiquen la
solidez de la casa% como excavaciones% s-tanos% etc. Hoda obra nueva que afecte el
inmueble com6n no puede realizarse sin la autorizaci-n de todos los propietarios.C
l locatario tambi0n debe respetar estas restricciones% porque en este sentido es
i*ual que el propietario% y debe respetar las normas de convivencia y el
Re*lamento de +opropiedad y 1dministraci-n. n caso de incumplimiento se lo
debe desalo!ar (art.'?). 1dem8s de las limitaciones% tambi0n hay obli*aciones%
como ser conservar y reparar su unidad a su costa (art. ?)D como asi pa*ar
impuestos% tasas y contribuciones de me!ores (art. '>)."
BFGR P1RHB +F$E.B5 #a re*la *eneral es que los propietarios son
cond-minos de las partes comunes en relaci-n al valor de su parte exclusiva o
propia. #as partes comunes no se pueden vender% transferir% *ravar% etc0tera%
porque est8n unidas indisolublemente al dominio de cada unidad (son accesorias
de ellas). l 1rt. > dice que al vender o *ravar la parte propia% implcitamente se
vende o *rava la parte com6n.
CARGAS COMUNES A TODOS LOS COPROPIETARIOS:
Bon car*as que deben cumplir cada uno de los copropietarios en proporci-n al
valor de sus unidades. st8n detalladas en el Artcul :": #os propietarios tienen a su
car*o en proporci-n al valor de sus pisos o departamentos% salvo convenci-n de lo
contrario% las expensas del edificio% indispensables para mantener en buen estado sus
condiciones de se*uridad% comodidad% comodidad y decoro. st8n obli*ados en la
misma forma a contribuir al pa*o de las primas de se*uro del edificio com6n y las
expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por
resoluci-n de los propietarios% en mira a obtener su me!oramiento o de uso y *oce m8s
c-modo o de mayor renta. +uando las innovaciones ordenadas por los propietarios
fueren a !uicio de cualquiera de ellos% de costo excesivo o contrarias al re*lamento o a la
ley% o per!udiciales para la se*uridad% solidez% salubridad% destino o aspecto
arquitect-nico exterior o interior del edificio% pueden ser ob!eto de reclamaci-n
formulada ante la autoridad !udicial resuelta por el tr8mite correspondiente al interdicto
de obra nuevaD pero la resoluci-n de la mayora no ser8 por eso suspendida sin una
expresa orden de dicha autoridad. +ualquiera de los propietarios% en ausencia del
administrador y no mediando oposici-n de los dem8s% previamente advertidos% pueden
realizar expensas necesarias para la conservaci-n o reparaci-n de partes o bienes
comunes con derecho a ser reembolsados. Podr8 tambi0n% cualquiera de los propietarios
realizar las reparaciones indispensables y ur*entes sin llenar los requisitos mencionados%
pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren 6tiles. n su caso podr8
ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado. .in*6n propietario podr8
liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y *oce de los bienes
o servicios comunes ni por el abandono del piso o departamento que le pertenece.
EL CONSORCIO DE COPROPIETARIOS:

s el *rupo formado por los propietarios de las unidades funcionales. Be
considera que es una persona !urdica distinta de cada uno de sus miembros y que tiene
patrimonio propio5 las expensas comunes. .o obstante% al*unos !uristas consideran que
no es una persona !urdica.
+onstituci-n definitiva del +onsorcio5
l consorcio queda constituido definitivamente cuando el Re*lamento de
+opropiedad y 1dministraci-n se otor*a por escritura p6blica y se inscribe en el
Re*istro de la Propiedad @nmueble (esto 6ltimo a los efectos de la oponibilidad frente a
terceros). 1 partir de ah se dar8n los ttulos de propiedad a cada adquirente.
n caso que este no se inscribe va a obli*ar a las partes que lo firmaron% aunque
el consorcio no est0 constituido.
s importante no confundir la constituci-n del consorcio con la del derecho de
P.H. ya que 0ste es anterior al consorcio y necesita para dividir el inmueble% hacer la
tradici-n% escritura publica del titulo e inscripci-n en el Re*istro d ela Propiedad
@nmueble."
Derechos del +onsorcio5 Eno de los derechos es cobrar las expensas y otros
*astos% pero tiene otros derechos% as por e!emplo puede accionar5
+ontra los copropietarios que violen el Re*lamento o ha*an al*o ile*al% inmoral
o peli*roso para el edificio (e!emplo5 poner u casino clandestino% un cabaret%
fabricar pirotecnia% entre otros)."
+ontra el personal de limpieza o mantenimiento o contra cualquier tercero que
da&e las partes comunes."
+ontra el constructor del edificio% en caso que existan vicios ocultos de la
construcci-n."
+ontra el administrador% para que rinda cuentas o en caso que haya culpa o dolo
en el e!ercicio de sus funciones."
Por ultimo% el derecho que tiene el consorcio% como persona !urdica% a contestar
todas las acciones relativas a 0l."
REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACION;
l Re*lamento es la ley interna del edificio. Ri*e la vida del consorcio y todos lo
copropietarios deben respetarlo. s la columna vertebral de la Propiedad Horizontal.
Bon requisitos esenciales del Re*lamento que se otor*ue por escritura publica y que sea
inscripto en el Re*istro de la Propiedad @nmueble."
Be encuentra re*ulado en el Artcul <": 1l constituirse el consorcio de
propietarios% deber8 acordar y redactar un re*lamento de copropiedad y administraci-n%
por costo de escritura p6blica% que se inscribir8 en el Re*istro de la Propiedad. Dicho
re*lamento s-lo podr8 modificarse por resoluci-n de los propietarios% mediante una
mayora no menor de dos tercios. sta modificaci-n deber8 tambi0n consi*narse en la
escritura p6blica e inscribirse en el Re*istro de la Propiedad. l re*lamento debe
proveer obli*atoriamente% por lo menos a los si*uientes puntos5
*5 Desi*naci-n de un representante de los propietarios% que puede ser uno de ellos
o un extra&o% que tendr8 facultades para administrar las cosas de
aprovechamiento com6n y proveer a la recaudaci-n y empleo de los fondos
necesarios para tal fin. Dicho representante podr8 ele*ir al personal de servicio
de la casa y despedirloD
25 Determinar las bases de remuneraci-n del representante y la forma de su
remoci-nD debiendo nombrarse en su caso% el representante por acto de escritura
p6blicaD
c5 #a forma y proporci-n de la contribuci-n de los propietarios a los *astos o
expensas comunesD
$5 #a forma de convocar la reuni-n de propietarios en caso necesario% la persona
que presidir8 la reuni-n% las mayoras necesarias para modificar el re*lamento y
adoptar otras resoluciones% no trat8ndose de los casos en que en esta ley se exi*e
una mayora especial.
..Bin per!uicio de la obli*aci-n de redactar e inscribir un re*lamento de
copropiedad y administraci-n impuesta al consorcio de copropietarios por el artculo =
de la ley
'>.?'2% dicho re*lamento podr8 tambi0n ser redactado e inscripto en los re*istros
p6blicos por toda persona% fsica o ideal% que se dispon*a a dividir horizontalmente en
propiedad Jconforme al r0*imen le*al de la ley '>.?'2J un edificio existente o a
construir y que acredite ser titular de dominio del inmueble con respecto al cual solicite
la inscripci-n del referido re*lamento.
n la opini-n de ##1$GK1B% el Reglamento de Copropiedad es el acta de
nacimiento del consorcio. .o obstante% esto no es del todo exacto. n efecto% cabe
advertir que lo que produce el Re*lamento de +opropiedad% es el 7estado de propiedad
horizontalC% pero no el nacimiento de los diversos derechos de propiedad horizontal que
coexistir8n en el inmueble.
ste nacimiento de los derechos de propiedad horizontal% aun cuando requiere
como requisito indispensable el previo o simult8neo re*istro del Re*lamento (artculo 2%
decreto '<.4>(L(=% re*lamentario de la ley '>.?'2)% s-lo operar8 al cumplirse los
requisitos comunes exi*idos por el +-di*o +ivil (ttulo suficiente y modo suficiente)%
requiri0ndose al menos la existencia de dos titulares% pues nuestra ley no ha receptado la
fi*ura del consorcio de un solo propietario."..
EL ADMINISTRADOR5 es el representante del consorcio. Puede ser desi*nado
administrador cualquier persona capaz% sea un copropietario o un tercero% sea persona
fsica o !urdica. Bu desi*naci-n debe estar en el Re*lamento. +omo el 1dministrador
forma parte de 0l% para su desi*naci-n se precisa unanimidad% que es la exi*ida para
sancionar el re*lamento."
l Artcul !!" establece su naturaleza !urdica5 7l representante de los
propietarios actuar8 en todas las *estiones ante las autoridades administrativas de
cualquier clase% como mandatario le*al y exclusivo de aquellos. st8% adem8s% obli*ado
a ase*urar el edificio contra incendio.C
ASAMBLEA: s el -r*ano mas importante del +onsorcio y esta compuesto por
todos los copropietarios. lla aprueba y modifica el re*lamento. Hambi0n nombra% da
instrucciones o despide al administrador.
Be encuentra enunciada en el Artcul !=": #os asuntos de inter0s com6n que no
se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de
los condominios% ser8n resueltos% previa deliberaci-n de los propietarios% por mayora de
votos. stos se computar8n en la forma que prevea el re*lamento y en su defecto se
presumir8n que cada propietario tiene un voto. Bi un piso o departamento pertenece a
m8s de un propietario% se unificar8 la representaci-n. +uando no fuere posible lo*rar la
reuni-n de la mayora necesaria de propietarios se solicitar8 al !uez que convoque a la
reuni-n que se llevar8 a cabo en presencia suya y quedar8 autorizado a tomar medidas
ur*entes. l !uez deber8 resolver en forma sumarsima% sin m8s procedimiento que una
audiencia y deber8 citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a
fin de escucharlos.
CAUSALES DE E>TINCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL:
xisten diferentes causas5
Ruina o destrucci-n total o parcial del edificio5 Artcul !4": n caso de
destrucci-n total o parcial de m8s de dos terceras partes del valor% cualquiera de
los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Bi la mayora no lo
resolviera as% podr8 recurrirse a la autoridad !udicial. Bi la destrucci-n fuere
menor la mayora puede obli*ar a la minora a contribuir a la reconstrucci-n%
quedando autorizada% en caso de ne*arse a ello dicha minora% a adquirir la parte
de 0sta% se*6n valuaci-n !udicial.
/etustez +omprobada5 Artcul !8": n caso de vetustez del edificio% la mayora
que represente m8s de la mitad del valor podr8 resolver la demolici-n y venta
del terreno y materiales. Bi resolviera la reconstrucci-n% la minora no podr8 ser
obli*ada a contribuir a ella% pero la mayora podr8 adquirir la parte de los
disconformes% se*6n valuaci-n !udicial.
+onfusi-n5 cuando una persona adquiere todas las unidades y desafecta del
r0*imen de P.H al edificio."
/enta o 1bandono de la unidad5 termina parcialmente para cada propietario
cuando vende su unidad (voluntaria o forzosamente) o cuando la abandona%
siempre que no sea con la intenci-n de no pa*ar las expensas."
Ftras +ausas5 por poner la cosa fuera del comercio% por prescripci-n adquisitiva%
etc."
PREHORIZONTALIDAD?LEYES !<;946 Y 4=;498
+F.+PHF5 #1 Prehorizontalidad es el estado de un inmueble en el que se va
a construir o se est8 construyendo un edificio con la intenci-n de someterlo lue*o al
r0*imen de P.H. ley '>.?'2."
R,@$. #,1#5 1ctualmente se encuentra re*ulado por las leyes '=.42( y
2).243.
BH1DF D PRHFR@MF.H1#@D1D5 es el que nace con la inscripci-n en el
re*istro de la Propiedad @nmueble de la escritura publica en la que el titular de dominio
del terreno% manifiesta su voluntad de afectarlo a la construcci-n de un edificio que ser8
lue*o subdivido en unidades% las cuales ser8n ena!enadas a titulo oneroso% a trav0s del
r0*imen de Propiedad Horizontal."
1rtculo '." Hodo propietario de edificio construido o en construcci-n o de
terreno destinado a construir en 0l un edificio% que se propon*a ad!udicarlo o ena!enarlo
a ttulo oneroso por el r0*imen de propiedad horizontal% debe hacer constar% en escritura
p6blica% su declaraci-n de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisi-n y
transferencia del dominio de unidades por tal r0*imen.
+F.BH1.+@1B D #1 B+R@HER15 1rtculo 2." n la escritura a que se
refiere el artculo anterior se de!ar8 constancia de5
a) stado de ocupaci-n del inmuebleD
b) @nexistencia de deudas por impuestos% tasas o contribuciones de cualquier
ndole a la fecha de su otor*amientoD
c) Bi la transferencia de unidades queda condicionada a la ena!enaci-n% en un
plazo cierto% de un n6mero determinado de ellasD dicho plazo no podr8 exceder
de un (') a&o ni el n6mero de unidades ser superior al cincuenta (?)) por cientoD
d) +umplimiento de los recaudos a que se refiere el artculo >N de esta ley.
B+R@HER1 D 1A+H1+@F.. R+1EDFB5 1rtculo >." 1l otor*arse la
escritura de afectaci-n% el propietario del inmueble debe entre*ar al escribano la
si*uiente documentaci-n que se a*re*ar8 a aqu0lla5
a) +opia nte*ra certificada del ttulo de dominio con constancia del escribano de
haberlo tenido a la vistaD
b) Plano de mensura debidamente aprobadoD
c) +opia del plano del proyecto de la obra% con la constancia de su aprobaci-n
por la autoridad competenteD
d) Proyecto de plano de subdivisi-n firmado por profesional con ttulo
habilitanteD
e) Proyecto de re*lamento de copropiedad y administraci-n.
1simismo se a*re*ar8n certificados expedidos por el Re*istro de la Propiedad
@nmueble y oficina catastral correspondiente en su caso% de los cuales resulten
las condiciones de dominio del inmueble% sus restricciones% as como que 0ste y
su propietario no est8n afectados por medidas cautelares.
#a existencia de obli*aciones *arantizadas con derecho real de hipoteca% no
impedir8 la afectaci-n% si el propietario acredita documentadamente en el mismo
acto% que est8n cumplidas las obli*aciones exi*ibles emer*entes de la hipoteca.
1.FH1+@F. . # R,@BHRF5 1rtculo (." #a escritura de afectaci-n se
anotar8 en el Re*istro de la Propiedad @nmueble% y 0ste har8 constar esa
circunstancia en los certificados que expida.
fectos5 #a anotaci-n inhibe al propietario para disponer del inmueble o para
*ravarlo en forma distinta a la prevista en la presente ley% salvo los casos de
retracci-n o desafectaci-n a que se refieren los artculos 3N y 4N.
na!enaci-n del inmueble5 #a ena!enaci-n total o parcial del inmueble a terceros
no afectar8 los derechos de los adquirentes de unidades cuyos contratos est0n
re*istrados en la forma prevista en el artculo '2.
HBH@$F.@F D #1 B+R@HER1 D 1A+H1+@F.5 1rtculo ?." l
adquirente puede solicitar al escribano% a costa del propietario% copia simple
autenticada de la escritura de afectaci-n% con certificaci-n de la existencia de los
elementos mencionados en el artculo >N.
RHR1++@F. D #1 1A+H1+@F.5 1rtculo 3." #a desafectaci-n proceder8
en el supuesto previsto en el inciso c) del artculo 2N% cuando se hubiere
cumplido la condici-n.
n tal caso% el propietario podr8 retractar la afectaci-n mediante declaraci-n que
constar8 en escritura p6blica% otor*ada dentro de los diez (')) das de expirado el
plazo establecido en la escritura de afectaci-n% ante el mismo re*istro notarial% la
que ser8 anotada en el Re*istro de la Propiedad @nmueble.
1 dicha escritura el escribano interviniente a*re*ar8 certificado expedido por el
Re*istro de la Propiedad @nmueble del que resulte que no existen contratos
re*istrados% o de que su n6mero no alcanza al mnimo previsto. Hambi0n de!ar8
constancia% en su caso% que han sido restituidas a los adquirentes las sumas
entre*adas como se&as o anticipo% con m8s un inter0s i*ual al fi!ado por el
Ganco de la .aci-n 1r*entina para las operaciones normales de descuento.
DB1A+H1+@F.5 1rtculo 4." l propietario tambi0n puede solicitar
!udicialmente la desafectaci-n% si acredita sumariamente que5
a) Hranscurridos seis (3) meses de re*istrada la afectaci-n% no ha ena!enado
unidadesD
b) Hranscurrido el lapso mencionado en el inciso anterior% ha rescindido o
resuelto la totalidad de los contratos re*istradosD
c) Hranscurrido un (') a&o de re*istrada la afectaci-n% la obra no lle*- a iniciarse
o ha quedado paralizada sin posibilidad de reanudarla% siempre que medie !usta
causa.
n los supuestos de los incisos b) y c) deber8 asimismo acreditar que est8
debidamente ase*urada la restituci-n a los adquirentes de todo lo que hubieren
pa*ado por cualquier concepto% con m8s un inter0s i*ual al fi!ado por el Ganco
de la .aci-n 1r*entina para las operaciones normales de descuento.
PEG#@+@D1D D #1 1A+H1+@F.5 1rtculo <." l propietario debe hacer
constar la afectaci-n del inmueble y su re*istraci-n% n6mero del re*istro notarial
y fecha en que se efectu-5
a) n un cartel que debe tener permanentemente en el lu*ar de la obra% colocado
en forma visibleD
b) n toda oferta o invitaci-n que se ha*a a terceros para adquirir unidades de
vivienda a subdividir por el r0*imen de propiedad horizontal% por medio de
ofrecimientos personales% publicaciones periodsticas% transmisiones
radiotelef-nicas% de televisi-n% proyecciones cinemato*r8ficas% colocaci-n de
afiches% letreros o carteles% pro*ramas% circulares% comunicaciones impresas o
cualquier otro procedimiento de difusi-nD
c) n los contratos que celebre a los fines de la ena!enaci-n o ad!udicaci-n de
unidades.
#a misma #ey establece los derechos y obli*aciones que tiene el propietario
como5 las condiciones de publicidad de ofertas (art.=)% deber de exhibici-n (art. '))%
deber de informaci-n (art. '')% como deben ser redactados los contratos realizados con
los adquirentes y su posterior inscripci-n en el re*istro de la Propiedad @nmueble.
Hambi0n establece las formalidades para constituir hipoteca sobre el inmueble
sometido a la prehorizontalidad5 1rtculo '=." Para *ravar con derecho real de hipoteca
un inmueble afectado% el propietario debe suministrar al eventual acreedor hipotecario5
a) l detalle de los saldos de precio de las unidades vendidasD si la obra se realiza por
administraci-n% el costo a car*o de los adquirentes de unidades y el estimativo de la
parte que faltare realizarD
b) .-mina de los adquirentes de unidades cuyos contratos se encuentren anotados en el
Re*istro de la Propiedad @nmuebleD
c) +onstancia de que los adquirentes est8n fehacientemente notificados del prop-sito de
hipotecar el inmueble% del monto y dem8s modalidades de la obli*aci-n a *arantizar.
stos extremos deben constar en la escritura de constituci-n del derecho real de
hipoteca. : todo el r0*imen previsto para las hipotecas de este tipo de inmuebles en los
artculos subsi*uientes."
O+P+@F.B 1# R,@$. D PRHFR@MF.H1#@D1D5 #a ley 2).2435
1rtculo '5 xcept6anse de las disposiciones de la ley '=.42(5
a) #a ad!udicaci-n de unidades particulares en inmuebles% que se ha*a a los
cond-minos% comuneros% socios o asociados% por partici-n o divisi-n de condominio%
comunidad hereditaria% sociedad o asociaci-nD
b) #a ad!udicaci-n o ena!enaci-n de unidades particulares en inmuebles del dominio
privado del stado nacional% las provincias y las municipalidadesD
c) #a ad!udicaci-n o ena!enaci-n de unidades particulares en inmuebles cuya
construcci-n se realice con pr0stamos de or*anismos oficiales nacionales% provinciales o
municipales% cuando de las condiciones del mutuo con *aranta hipotecaria resulte que
la celebraci-n de los contratos con los futuros adquirentes queda a car*o exclusivo del
ente financiador% y los propietarios otor*uen a tal fin poder irrevocable a favor de dicho
ente. l r0*imen de excepci-n establecido en el presente inciso s-lo producir8 efectos a
partir de la inscripci-n en el re*istro inmobiliario del instrumento constitutivo de la
obli*aci-n hipotecaria. Bi en infracci-n a este r0*imen el propietario celebrare contratos
con terceros prometiendo la transferencia de unidades particulares en el edificio a
construir o en construcci-n% se har8 pasible de la sanci-n establecida en el primer
p8rrafo del artculo >2 de la ley '=.42(% y los contratos celebrados ser8n inoponibles al
ente financiador y a quienes hubieren contratado con 0lD d) #os edificios ya afectados o
que se afecten al r0*imen de la ley '>.?'2 dentro de los noventa (=)) das de la
publicaci-n de la presente% y los que lo sean en lo sucesivo sin haberse comercializado
previamente una o m8s de sus unidades.
NUEVAS FORMAS DE DOMINIO
CLUBES DE CAMPO @COUNTRY CLUB5
s un 8rea territorial de extensi-n limitada% ubicada en zona no urbana% divididas
en parcelas o lotes% independientes entre ellos% construidos o en construcci-n (que son
bienes propios de uso exclusivo de cada propietario) mas una serie de bienes comunes
relacionados con esos lotes (como calles% canchas de deporte% piletas% parrillas% ba&os%
etc.). ,eneralmente las viviendas son de uso transitorio% para fin de semana o
vacacionar% aunque actualmente tiene un uso permanente."
Bur*en por el ahorro de dinero% ya que los *astos se comparten (construcci-n y
mantenimiento de piletas% canchas% etc.)D por las reuniones y acontecimientos sociales
que se practican (bailes% !ue*os)D por la se*uridad permanente% etc0tera."
Hodava no se encuentra le*islado este instituto en forma nacional% aunque en la
provincia de Guenos 1ires hay le*islaci-n desde '.=3>% en '.=44 se aprueba el decreto
<='2 que le da encuadre le*al y en '=<3 sur*e el decreto =()( re*lamentando
instalaci-n y funcionamiento.
l principal problema que acarreo es tipo de dominio es su naturaleza !urdica%
ya que no podra encuadr8rselo en el r0*imen de P.H. ya que 0ste habla de edificios con
pisos% cuyas unidades necesariamente tienen que estar construidas% pero en los countries
no hay edificios y los inmuebles pueden no estar terminados."
s de *ran importancia para esto el fallo $1PE+H +FE.HR: +#EG c.
#-pez ('.==)) donde esta asociaci-n civil demanda a los propietarios de uno de los lotes
porque no pa*aron las cuotas sociales y expensasD los demandados% que haban heredado
el lote% pa*aron solo las tasas municipales y di!eron que al no pa*ar las cuotas sociales
lo que no tenan era derecho a los beneficios como socios. $apuche le*o una relaci-n
de interdependencia del lote y los servicios comunes como socios. +omo conclusi-n se
lle*o a que no hay re*ulaci-n especifica% ni es obli*atorio usar el r0*imen de P.HD y que
hay diferentes clases de countries y que la calidad de socio y propietario son distintas."
PARAUE INDUSTRIALES:
Bon zonas de f8cil acceso pero ale!adas de las ciudades% en donde se instalan
varias industrias y comparten las instalaciones comunes como a*ua% luz% *as% transporte%
etc0tera. De f8cil acceso para que los empleados puedan lle*ar a traba!ar c-modamente
y ale!adas de la ciudad para que no la contaminen.
Bur*en como forma que tienen las industrias de compartir sus *astos.
Be suele or*anizar como dominio de las industrias y sociedad o condominio de
las instalaciones comunes (0stas tambi0n pueden pertenecer al stado% el cual suministra
a las industrias los servicios de luz% *as% a*ua% etc0tera)."
COMPLEJOS RECREATIVOS:
Bon instituciones de informaci-n social y de entretenimiento con base en
la comunidad. s un entorno social que ofrece sano esparcimiento. 1l*unas
caractersticas5
'. Piscina recreativa para ni&os (con !ue*os arquitect-nicos)
2. +anchas m6ltiples
>. Pue*os @nfantiles
(. QiosRo *uardera
?. QiosRo m6ltiple con cafetera
3. 1mplias Monas /erdes
4. Presencia de 8rboles y /e*etaci-n @nsi*nia
<. Pardines que deben son atendidos por la *ente (como actividad de inte*raci-n
comunitaria)
Hoda est8 infraestructura se acompa&a de la debida preparaci-n del personal
administrador y el entrenamiento de un *rupo de recreacionistas profesionales que
apoyan permanentemente la actividad de los parques.
ntendemos la recreaci-n no como un simple fin% sino como el medio mas eficaz
para promover procesos de desarrollo y me!oramiento de la calidad de vida de la
comunidad.
TIEMPO COMPARTIDO @MULTIPROPIEDAD O TIME SHARING5
s un sistema por el cual varios su!etos tienen el uso y *oce sobre un ob!eto
com6n e indiviso (habitaci-n o departamento) !unto con sus accesorios y servicios% en
forma exclusiva y alternada por un lapso de tiempo anual (semana% quincena% mes).
+uenta con la alternativa de intercambiar el lapso de tiempo en un lu*ar% por otro.
Bur*e porque es m8s econ-mico y se puede cambiar de lu*ar de veraneo.
n lu*ar de comprar una propiedad% el tiempo compartido permite disfrutar de
un inmueble durante el periodo del a&o previamente acordado. Dicho periodo consiste
normalmente en una semana concreta del a&o% aunque puede establecerse de forma
diferente se*6n contrato. 1l*unos tiempos compartidos otor*an el derecho sobre
diferentes comple!os vacacionales% o resorts% pertenecientes a la misma compa&a.
Por lo *eneral% los beneficiarios de un r0*imen de tiempo compartido% con base
en los derechos de uso que ostentan% pueden ele*ir disfrutar del inmueble durante el
periodo prescrito o transferirlo a terceros a cambio de una compensaci-n econ-mica% o
simplemente como una donaci-n. 1dem8s% el tiempo compartido puede permitir el
intercambio con otros beneficiarios% ya sea de manera directa o a trav0s de distintas
a*encias de intercambio."
CEMENTERIOS Y CEMENTERIOS PRIVADOS:
En cementerio es el lu*ar donde se depositan los restos mortales o cad8veres de los
difuntos (inhumaci-n). Dependiendo de la cultura del lu*ar% los cuerpos pueden
introducirse en ata6des% f0retros o sarc-fa*os% o simplemente envolverse en telas% para
poder ser enterrados ba!o tierra o depositados en nichos% mausoleos% criptas u otro tipo
de sepulturas.
Be trata de los cementerios privados% que en los hechos% van adquiriendo cada vez mas
importancia econ-mica y social% sin haber encontrado hasta ahora un lu*ar apropiado en
el contexto !urdico.
Bu creaci-n obedece a dos causas5
a) Por un lado% la insuficiencia de los cementerios p6blicos existentes que no reconocen
en su mayora% posibilidades ciertas de ampliaci-n% cmo as tambi0n el desinter0s estatal
en la creaci-n de otros por diversas razones.
b) Por el otro lado% la necesidad de ciertos estratos sociales de contar con enterratorios
que cubran sus expectativas en cuanto a calidad de servicio% exclusividad del lu*ar% etc.
#os cementerios privados se crean con fines de lucro% dando as ori*en a problem8ticas
tales como la clase de derecho que otor*an a los usuarios% y las relaciones de estos
6ltimos con el propietario del cementerio% amen de aquellas comunes a los cementerios
p6blicos% tales como posibilidad de adquisici-n por prescripci-n% embar*abilidad%
e!ecutablidlad y dificultades en la cotitularidad de los sepulcros.
#a ordenanza *eneral 22'% del >) de !unio de '=4<% constituye la re*lamentaci-n
vi*ente sobre el tema% y exi*e que deseen afectar un predio a la instalaci-n de un
cementerio% acrediten previamente el car8cter de titulares del dominio sobre el mismo%
debiendo contar el proyecto de construcci-n con las caractersticas de las necr-polis
parquizadas.
#a naturaleza particular de esta actividad la transforma en un verdadero servicio p6blico
y la enmarca en el 8mbito del poder de polica municipal. s por ello que la citada
ordenanza re*ula el marco de actuaci-n del propietario del cementerio% previendo todo
lo relativo a la infraestructura% fiscalizaci-n municipal de las inhumaciones%
exhumaciones% reducciones% etc.
Be exi*e as mismo que la zona resulte apta% estableci0ndose superficies m8ximas y
mnimas% como as tambi0n la ausencia de restricciones reli*iosas% sociales% raciales o
polticas% y la su!eci-n de las tarifas a la previa aprobaci-n municipal.
Problem8tica en cuanto al encuadre le*al5
Be perfilan para en encuadre !urdico del sepulcro en un cementerio privado produce
confusi-n e incertidumbre% ya que se trata de dar se*uridad a quienes pretenden tener
al*6n derecho sobre el mismo% tendiendo como mira inmediata el car8cter especialisimo
del inter0s que se busca tutelar5 el respeto sa*rado al culto de los muertos.
Be plantea en primer lu*ar la opci-n de considerar el derecho al sepulcro como de
car8cter personal o realD ambas cate*oras difieren en cuanto a su esencia% a su ob!eto
inmediato% numero de elementos% mediatas o inmediatez% r0*imen le*al% numero%
nacimiento% oponibilidad% publicidad% posici-n% car8cter permanente% duraci-n%
inherencia% ius persequendi% ius preferendi% muerte del titular% perdida de la cosa%
renuncia% competencia y ley aplicable. n la realidad actual se prev0 el encuadre
!urdico del sepulcro ba!o ambas clases de derecho.
Auera de las venta!as desventa!as que pudiera acarrear la confi*uraci-n del sepulcro
ba!o la forma de al*uno de los derechos reales previstos en la ley o de la creaci-n de
uno especifico% el derecho real ofrece a los particulares una mayor *aranta% por cuanto
al recaer sobre la cosas e establece entre ambos una relaci-n directa e inmediata
oponible R,1 F$.B% mas acorde con la naturaleza especial del sepulcro y el
derecho que se pretende tutelar.
Hrat8ndose de una ne*ociaci-n inmobiliaria% la publicidad que otor*a la re*istraci-n del
derecho real constituye un elemento mas de confiabilidad y se*uridad para el sistema.