Kantorenmarkten

Derde kwartaal
Sprekende Cijfers
'14
Vastgoedconsultants en Makelaars
Sprekende Cijfers
Kantorenmarkten
Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars analyseert perio-
diek de kantorenmarkt met grote zorgvuldigheid en publiceert
haar bevindingen in de rapportage Sprekende Cijfers. In deze
rapportage wordt inzicht gegeven in de Nederlandse kantoren-
markt waarbij het derde kwartaal van 2014 centraal staat.
Aanbod
Hoe de kantorenmarkt beweegt is onder andere afhankelijk van de
economie in Nederland. De jaren van recessie hebben dan ook niet
positief bijgedragen aan de kantorenmarkt. Inmiddels lijkt het tij van
onze economie gekeerd en is sprake van een lichte groei. Het herstel
van de economie is door beperkte groeipercentages echter nog altijd
als broos te typeren. Het tij op de kantorenmarkt is nog niet gekeerd.
De kantorenmarkt is namelijk niet alleen afhankelijk van de econo-
mie, maar ook van trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op
kantoorgebruikers en panden. Zo heeft innovatie op het gebied van
ICT een grote impact op de manier van werken en daarmee ook op
de inrichting van kantoorruimten. Dergelijke ontwikkelingen hebben
mede geleid tot nieuwe concepten zoals Het Nieuwe Werken.
Binnen de kantorenmarkt past niet iedereen dergelijke concepten al
toe, echter wordt dit steeds vaker door bedrijven gemplementeerd.
Het gevolg is dat door nieuwe innovaties de vraag naar kantoor-
ruimte daalt en meer vierkante meters in aanbod worden gezet. Op
1 oktober 2014 bedraagt het aantal beschikbare vierkante meters
kantoorruimte ruim 7,2 miljoen. In vergelijking met drie maanden
geleden is daarmee sprake van een lichte aanbodstijging van 1%.
Daarnaast speelt maatschappelijk verantwoord ondernemen
zichtbaar een significante rol in het bedrijfsleven. De visie van maat-
schappelijk verantwoord ondernemen is het voeren van een duur-
zame bedrijfsvoering. Besluiten worden genomen op basis van de
economische en maatschappelijke effecten en de belangen van de
stakeholders. Tevens is het belangrijk dat er een zekere transparantie
is over de activiteiten die worden uitgevoerd. Aangezien bedrijven
steeds meer waarde hechten aan maatschappelijk verantwoord
ondernemen, waarbij waarde wordt gecreerd op sociaal, ecolo-
gisch en gebied oftewel People, Planet en Profit, zoeken zij veelal
een kantoor dat op deze idealen aansluit. De manier waarop hieraan
uiting wordt gegeven is voor ieder bedrijf anders en veelal afhanke-
lijk van bedrijfsgrootte, -cultuur, -strategie en de sector. Daarnaast
is maatschappelijk verantwoord ondernemen een continu proces
met doelen die door de tijd heen veranderen. Deze ontwikkeling is
merkbaar in de kantorenmarkt. Bedrijven zijn op zoek naar een
duurzaam gebouw waarin het bedrijf zich maatschappelijk verant-
woord kan bewegen. Dit is tevens terug te zien in de duur van de
huurcontracten die namelijk veelal korter en flexibeler zijn. Nu het
langzamerhand beter gaat met de economie hebben bedrijven bij
hun huisvesting aandacht voor een mogelijke uitbreiding van het
aantal vierkante meters. De vraag naar flexibiliteit is al langer
gaande, echter met de toen geldende economische situatie werd
veelal gehandeld vanuit de gedachtegang inkrimpen in plaats van
uitbreiden.
Wederom wordt het aanbod voor het grootste deel bepaald door
Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht, te weten 62% van
het totaal aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte in
Nederland. In Amsterdam staan de meeste kantoren te huur of te
koop, namelijk 593 objecten. Hiervan zijn de meeste objecten tussen
1.000 en 2.000 vierkante meter groot. Rotterdam volgt met 393
beschikbare kantoorruimten. Ook hier hebben deze kantoorruimten
vaak een oppervlakte tussen de 1.000 en 2.000 vierkante meter. In
Den Haag en Utrecht staan vaker kantoren met een grootte van 500
tot 1.000 vierkante meter in aanbod. Het aanbod op 1 oktober 2014
in Den Haag en Utrecht wordt gevormd door respectievelijk 367 en
309 objecten. Over heel Nederland is 31% van de kantoorruimten
in aanbod 500 tot 1.000 vierkante meter groot en 24% 1.000 tot
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*
6.000
7.000
8.000
0
1.000
2.000
3.000
x

1
.
0
0
0

m
2
4.000
5.000
Aanbod
Opname
Aanbod en opname per jaar
* Opname 2014: Gextrapoleerd uit de eerste drie kwartalen van
2014, zonder rekening te houden met seizoenschommelingen.
kw1
2007
kw2
2007
kw3
2007
kw4
2007
kw2
2008
kw3
2008
kw4
2008
kw1
2009
kw2
2009
kw3
2009
kw4
2009
kw1
2010
kw2
2010
kw3
2010
kw4
2010
kw1
2011
kw2
2011
kw1
2008
450.000
400.000
500.000
550.000
600.000
650.000
700.000
m
2
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
kw3
2011
kw1
2012
kw2
2012
kw3
2012
kw4
2012
kw1
2013
kw2
2013
kw3
2013
kw4
2013
kw1
2014
kw2
2014
kw3
2014
Oost
Randstad
Noord
Zuid
Opname per kwartaal 2007 - 2014
Sprekende Cijfers
Kantorenmarkten
2.000 vierkante meter. Kantoormetrages met een aaneengesloten
metrage van 10.000 vierkante meter of meer staan het vaakst aan-
geboden in Amsterdam. In de overige regios is bijna altijd sprake dat
de meeste kantoormetrages in de laagste grootteklasse worden
aangeboden, te weten 250 tot 500 vierkante meter. Hierop zijn
Arnhem, Eindhoven, Heerlen, Nijmegen en Sittard een uitzondering.
In deze regios staan de meeste objecten in een hogere grootte-
klasse in aanbod. Hierbij dient te worden opgemerkt dat in de vier
grote steden een ondergrens van 500 vierkante meter is gehanteerd
en voor de overige regios 250 vierkante meter.
Opname
Ondanks dat onze economie licht aan het groeien is, kent de
kantorenmarkt geen significant hoger transactievolume. In de voor-
bije drie maanden is bijna 170.000 vierkante meter kantoorruimte
opgenomen. Traditiegetrouw noteert het derde kwartaal een lager
opnamevolume. In vergelijking met het derde kwartaal van 2013 is
sprake van een daling in het transactievolume. Op jaarbasis is dit
een daling van 9%, oftewel circa 17.000 vierkante meter. Het trans-
actievolume is tot stand gekomen door 139 gebruikerstransacties.
Ter vergelijking, in het derde kwartaal van 2013 zijn 143 transacties
geregistreerd.
Uit het opnamevolume kan worden opgemerkt dat de vraag naar
vernieuwde duurzamere kantoorpanden, die voldoen aan de
hedendaagse gebruikerseisen, in verhouding toeneemt. Dit resul-
teert in een hoger structureel en verouderd aanbod. In navolging op
maatschappelijk verantwoord ondernemen letten huurders steeds
vaker op een combinatie van een goede locatie, duurzaamheid en
een hoge efficintie. Daarbij zijn huurders veelal bereid hiervoor een
hogere huurprijs te betalen, aangezien het aanbod van dergelijke
objecten beperkt is.

In de vier grote steden wordt het overgrote deel van het transactie-
volume opgenomen, namelijk 65%. Hieruit kan worden opgemerkt
dat deze regios aantrekkelijk zijn voor kantoorgebruikers. De vraag
naar kantoorruimte in grote steden gaat daarmee ten koste van de
vraag in de overige regios. Opgemerkt wordt dat bedrijven zich
dichter bij elkaar vestigen. Dat maakt dat bedrijfsverzamel-
gebouwen zoals het WTC in Utrecht aantrekkelijk zijn, maar ook
concepten zoals FlexOffice, die zich voornamelijk op ZZPers
richten. De grootste transactie van het derde kwartaal (18.000
vierkante meter) heeft plaatsgevonden in Utrecht, Bol.com verhuist
naar WTC Papendorp vanwege de centrale locatie, de mogelijkhe-
den tot uitbreiding en de manier waarop dit past binnen hun
strategie van samenwerken.
De vraag naar kantoorruimte betreft met name nog een vervan-
gingsvraag, waarbij steeds vaker rekening wordt gehouden met
mogelijke groei of toch nog eventuele inkrimping. Dit is tevens terug
te zien in korte en flexibele huurcontracten, maar ook in de gemid-
delde transactiegrootte die 1.212 vierkante meter bedraagt. In
vergelijking met dezelfde periode een jaar geleden is sprake van een
daling in de gemiddelde grootte van 318 vierkante meter. Slechts
15% van het totaal aantal transacties is 2.000 vierkante meter of
groter. De vraag naar relatief kleine kantoorruimten blijft daarmee
onverminderd groot. Vanuit het aanbod wordt op deze vraag
gereageerd door de mogelijkheid om kantoorruimte vanaf een
kleiner metrage te huren. Op basis van het huidige aanbod noteren
grotere kantoren een gemiddelde unitgrootte van 296 vierkante
meter.

250 tot 500
18%
500 tot 1.000
31%
1.000 tot 2.000
24%
2.000 tot 5.000
19%
5.000 tot 10.000
6%
> 10.000
2%
250 tot 500
27%
500 tot 1.000
35%
1.000 tot 2.000
23%
2.000 tot 5.000
12%
5.000 tot 10.000
2%
> 10.000
1%
Aanbod derde kwartaal 2014 naar
grootteklasse in m naar aantallen objecten
Opname derde kwartaal 2014 naar
grootteklasse in m naar aantallen objecten
Opname derde kwartaal 2014 naar
prijsklasse in naar aantallen objecten
< 100
48%
100 tot 120
22%
120 tot 140
8%
140 tot 160
11 %
180 tot 200
7%
160 tot 180
4%
> 200
0%
Sprekende Cijfers
Kantorenmarkten
Huurprijzen
De mediane huurprijs van het aanbod bedraagt aan het einde van
het derde kwartaal 125,- per vierkante meter. Hier staat tegenover
dat voor een verhuurd kantoor in het derde kwartaal van 2014
daadwerkelijk 100,- per vierkante meter is betaald. In vergelijking
met dezelfde periode een jaar geleden is de huurprijs gedaald, aan-
gezien de mediane huurprijs toen 120,- bedroeg. De mediane
huurprijs geeft de tendens van de kantorenmarkt weer en geeft aan
dat de markt nog altijd moeizaam is door een scheve verhouding
tussen vraag en aanbod. Desondanks zijn prijzen niet alleen sterk
afhankelijk van de locatie, maar tevens van de kwaliteit van het
gebouw. Op zeer aantrekkelijke locaties zoals de Zuidas in
Amsterdam of in iconische kantoorgebouwen worden vaak nog
relatief hoge huurprijzen gevraagd en gerealiseerd. Zoals verwacht
worden de hoogste huurprijzen gerealiseerd in de Randstad.
Branches
In het derde kwartaal van 2014 heeft de branche Groot- en
detailhandel het grootste aandeel van het totale transactie-
volume opgenomen, te weten 15%. Dit is te wijten aan de grote
transactie van Bol.com in Utrecht ter grootte van 18.000 vier-
kante meter. Wanneer deze transactie buiten beschouwing wordt
gelaten, dan wordt met een aandeel van ieder 11% van het
transactievolume bepaald door de branches Rechtskundige
dienstverlening, accountancy, belastingadvisering, holdings en
Gezondheids- en welzijnszorg. De meeste kantooropnamen zijn
toe te schrijven aan een huurder afkomstig uit de branche
Gezondheids- en welzijnszorg, namelijk achttien. Uit de
branche Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belasting-
advisering, holdings zijn vijftien transacties geregistreerd. Zoals
eerder werd verwacht verschuift de opname naar branchering,
aangezien de opname wordt bepaald door vervangingsvraag en
niet altijd is gebaseerd op de groei binnen deze branches. Dit
onderschrijven ook de cijfers uit het derde kwartaal van 2014.
Kleine metrages
Binnen de vier grote steden is, naast kantoortransacties die hebben
plaatsgevonden vanaf 500 vierkante meter, ook onderzoek
gedaan naar het opnamevolume tussen 250 en 500 vierkante
meter kantoorruimte. Hieruit blijkt dat bijna 14.000 vierkante
meter kantoor is opgenomen. Dit volume is tot stand gekomen
door 41 transacties. In dezelfde periode een jaar geleden was dit
aantal aanzienlijk minder, te weten 29 opnamen. In de overige
regios zijn de transacties kleiner dan 250 vierkante meter onder-
zocht. Uit het derde kwartaal van 2014 bleek dat 101 kantoren
zijn verkocht of verhuurd in de 20 overige regios. Dit betreft een
opnamevolume van bijna 12.000 vierkante meter.
Een kleine kantoortransactie is gemiddeld 181 vierkante meter
groot. Van het totaal aantal kleine kantoortransacties vindt 29%
plaats in n van de vier grote steden. De mediane huurprijs ligt
met 109,- per vierkante meter 9,- hoger dan de huurprijs die
is betaald voor kantoorruimte met een metrage boven de hiervoor
genoemde grens. Ook hier is sprake dat de branche Gezondheids-
en welzijnszorg verantwoordelijk is voor het grootste opnameaan-
deel, te weten 14%. Daarnaast nemen de branches Marketing,
Mediane transactieprijs
Tophuur
300
350
250
400
450
120
110
130
140
150
200
150
2004 2003 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
100
2004 2003 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Tophuren en mediane transactieprijzen in per m
2
per jaar
Sprekende Cijfers
Kantorenmarkten
communicatie en media en ICT en telecom ieder 13% van het
transactievolume op. Binnen kleine metrages geeft de branchering
een duidelijker beeld met welke branches het goed gaat. Dit is
mede te verklaren doordat uitbreidingen die worden gedaan met
name kleinere metrages betreffen en geen betrekking hebben op
vervangingsvraag. Dit is een gevolg van de vraag naar flexibiliteit
in huurcontracten en fysieke kantoorruimte.
Verwachting
In het afgelopen jaar is tot nu toe meer kantoorruimte opgenomen
dan in de eerste drie kwartalen van vorig jaar. De verwachting is
dat het vierde kwartaal geen significant opnamevolume noteert,
waardoor het opnamevolume van 2014 naar verwachting net
onder danwel gelijk is aan het transactievolume van 2013. Door
positieve ontwikkelingen in de Nederlandse economie verleggen
bedrijven hun focus van inkrimpen naar uitbreiden. Niet alle
branches zullen hier direct voordeel uit halen, echter de
verwachting is dat meer branches op den duur, bij een blijvende
groeiende economie, hiervan profiteren. Verder wordt structureel
aanbod gerenoveerd en gemoderniseerd voor een betere verhuur-
kans danwel getransformeerd of gesloopt om zo het aanbod beter
op de vraag te laten aansluiten. Desalniettemin is de verwachting
dat het aanbod licht toeneemt.
Begripsomschrijvingen en definities treft u aan in het jaarrapport
welke is te downloaden op de site:
Copyright 2014
Alle rechten voorbehouden niets uit deze uitgave mag worden
gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm
openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van
de eigenaar Dynamis B.V.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2012 kw1 2012 kw2 2012 kw3 2012 kw4 2013 kw1 2013 kw2 2013 kw3 2013 kw4 2014 kw2 2014 kw3 2014 kw1
Overige branches
Belangen- en idele organisaties
Cultuur, sport en recreatie
Gezondheids- en welzijnszorg
Onderwijs
Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen
Verhuur van roerende goederen
Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings
Verhuur van en handel in onroerend goed
Financile instellingen
ICT en telecom
Logies-, maaltijd- en drankverstrekking
Vervoer en opslag
Groot- en detailhandel
Bouw en vastgoed
Winning en distributie van water; afval- en afvalwaterbeheer en sanering
Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas,
stoom en gekoelde lucht
Industrie
Marketing, communicatie en media
Overige zakelijke dienstverlening
Opname naar branche
www.sprekendecijfers.nl
Orteliuslaan 5
3528 BA Utrecht

t 030 767 03 90
dynamis@dynamis.nl
www.dynamis.nl
Boek & Offermans Makelaars
Akerstraat 39-41
Postbus 677
6400 AR Heerlen
t 045 574 32 33
f 045 560 09 09
info@boek-offermans.nl
www.boek-offermans.nl
(ook in Maastricht)
Frisia Makelaars
Javastraat 1a
2585 AA Den Haag
t 070 342 01 01
bog@frisiamakelaars.nl
www.frisiamakelaars.nl
HRS Bedrijfsmakelaars
Pettelaarpark 36
Postbus 2073
5202 CB 's-Hertogenbosch
t 073 80 000 08
f 073 80 000 09
info@hrsbedrijfsmakelaars.nl
www.hrsbedrijfsmakelaars.nl
Kuijs Reinder Kakes
Westzijde 340
1506 GK Zaandam
t 075 612 64 00
zaandam@krk.nl
www.krk.nl
(ook in Alkmaar)
Lamberink Bedrijfsmakelaars
Stationsstraat 24 -26
Postbus 993
9400 AZ Assen
t 059 233 84 20
f 059 233 84 14
bedrijfsmakelaars@lamberink.nl
www.lamberink.nl
Molenbeek Makelaars
Maliebaan 77
3581 CG Utrecht
t 030 256 88 11
f 030 256 88 77
info@molenbeek.nl
www.molenbeek.nl
Ooms.com
Maaskade 113
Postbus 24040
3007 DA Rotterdam
t 010 424 88 88
f 010 424 88 89
bog@ooms.com
www.ooms.com
(ook in Dordrecht)
Rodenburg Makelaars
Paslaan 19
Postbus 10054
7301 GB Apeldoorn
t 055 5 268 268
f 055 5 788 295
info@rodenburg.nl
www.rodenburg.nl
(ook in Deventer en Zwolle)
Snelder Zijlstra
Bedrijfsmakelaars
Hoedemakerplein 1
Postbus 2022
7500 CA Enschede
t 053 485 22 44
f 053 485 22 04
bedrijfsmakelaars@snelderzijlstra.nl
www.snelderzijlstra.nl
Strijbosch Thunnissen
Bedrijfsmakelaars Arnhem
Sweerts de Landasstraat 27
Postbus 588
6800 AN Arnhem
t 026 355 21 00
f 026 355 21 01
arnhem@s-t.nl
www.stmakelaars.nl
Strijbosch Thunnissen
Bedrijfsmakelaars Nijmegen
St. Canisiussingel 22
Postbus 1005
6501 BA Nijmegen
t 024 365 10 10
f 024 365 10 20
info@s-t.nl
www.stmakelaars.nl
Van der Sande VanOpstal
Bedrijfsmakelaars
Vijverstraat 1
4818 ST Breda
t 076 514 74 54
f 076 513 93 40
bog@vandersande.nl
www.vandersande.nl
Verschuuren & Schreppers
Bedrijfsmakelaars
Kennedyplein 230
Postbus 8730
5605 LS Eindhoven
t 040 211 11 12
f 040 235 05 05
info@verschuuren-schreppers.nl
www.bedrijfsmakelaar.nu