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UNIVERSIDAD DE SAN CARLOS DE GUATEMALA

FACULTAD DE CIENCIAS JURDICAS Y SOCIALES


DERECHO PROCESAL CIVIL II
LIC. JUAN CARLOS GUZMAN MACHORRO






Anlisis Comparativo Ley de Inquilinato y normas relativas al arrendamiento en el Cdigo
Civil y Cdigo Procesal Civil y Mercantil conforme al artculo 13 de la Ley del Organismo
Judicial






JOSELYN STEFANY CAMPOLLO GMEZ
CARN: 200815875
SECCIN: E
JORNADA NOCTURNA
An lisis Comprtivo Ley de Inquilinto y norms
reltivs l rrendmiento en el Co digo Civil y Co digo
Procesl Civil y Mercntil conforme l rtculo 13 de l
Ley del Orgnismo Judicil
En 21 de mayo de 1961 se ordenaba la publicacin del Decreto Legislativo 1468 del
Congreso de la Repblica, Ley de Inquilinato, el cual posea como objetivos el regular con
mayor eficacia y equidad el arrendamiento de los bienes urbanos y terminar la explotacin
por medio de rentas excesivamente altas a los cuales los arrendatarios se encontraban
sometidos en aquella poca, aunado a los desahucios que favorecan a los arrendantes. Por
lo que como lo especfica el tercer considerando, era absoluta y urgente justicia dictar
normas legales que armonicen los intereses antagnicos solucionando en forma expedita
los grabes problemas derivados del arrendamiento de inmuebles urbanos y procuren el
equilibrio de los derechos y obligaciones de las partes en tal gnero de contratos, en los
cuales debe prevalecer el inters social sobre el particular.
De esta forma, la Ley de Inquilinato resulto con normas muy ajustadas a las
necesidades sociales de aquella poca, titularizando al arrendatario que econmicamente es
la parte ms dbil de la relacin contractual del arrendamiento y claro est la necesidad de
la mayora de la poblacin a una vivienda, derecho a que gran parte de los guatemaltecos
no poseen, teniendo la necesidad de alquilar un hogar. Sin embargo, la Ley de Inquilinato
se encuentra vigente an despus de cincuenta y cuatros aos, tiempo en el cual han entrado
en vigencia un nuevo Cdigo Civil Decreto Ley 106 y un nuevo Cdigo Procesal Civil y
Mercantil Decreto Ley 107.
Esto desemboco en un conflicto de leyes entre la Ley de Inquilinato y las normas
relativas al arrendamiento de las otras normas civiles, debido a las diferencias ideolgicas
de sus creadores y la permanencia de la Ley de Inquilinato como norma vigente. Ante estas
situaciones se reforma esta ley a efecto existiera una concordancia entre las normas
vigentes, tal es el caso de la supresin del Juez de Inquilinato mediante el Decreto Ley 25
por parte del presidente Enrique Peralta Azurdia, ante la posibilidad de los Jueces
Ordinarios de llevar a cabo la competencia de la materia.
Otra reforma de carcter procesal que sufri la Ley de Inquilinito fue la derogacin
de los artculos 44, 45, 46, 49 y 55 mediante el Decreto nmero 48-2005 del Congreso de la
Repblica, artculos que tenan disposiciones procesales, derogatoria que emergi en virtud
de la duplicidad de normas para regular el Juicio de Desahucio, tal como su primer
considerando lo declar: Que el Decreto 1468 del Congreso de la Repblica, Ley de
Inquilinato, contiene disposiciones relativas al juicio de desocupacin que se puede
promover en contra de inquilinos de bienes inmuebles; asimismo, el Cdigo Procesal Civil
y Mercantil, Decreto Ley 107, tambin regula lo relativo a los juicios de desocupacin y
desahucio, por lo que se hace necesario establecer un procedimiento nico que garantice la
seguridad jurdica y el debido proceso en dicha materia.
Ante esta situacin es necesaria la concordancia entre las normas vigentes del
arrendamiento, principalmente el arrendamiento urbano, que es regulado por diferentes
leyes con concepciones terminolgicas e ideolgicas totalmente diferentes, por lo que el
anlisis del presente trabajo est enfocado a determinar cul de las dos leyes se aplica en los
casos concretos, conforme al artculo 13 de la Ley del Organismo Judicial, Las
disposiciones especiales de las leyes, prevalecen sobre las disposiciones generales de la
misma o de otras leyes.
Anlisis Jurdico Comparativo de las normas de carcter sustantivo
La Ley de Inquilinato no perdi su vigencia a pesar de la entrada al mbito jurdico
nacional de un nuevo Cdigo Civil, decreto Ley 106, el cual regula el Contrato de
Arrendamiento en sus artculos 1880 al 1941, sin embargo no derog a la Ley de
Inquilinato, es ms, esta ley seguira en vigencia sin tener ningn cambio en cuanto
afijacin de renta, tal como lo estipula el artculo 1941 del Cdigo Civil: Las disposiciones
consignadas en este captulo regirn sin perjuicio de lo establecido en la ley especial de
inquilinato u otra ley de emergencia que regule este contrato, en cuanto a fijacin de renta
y dems condiciones no determinadas en los artculos anteriores. Por lo que si existiere
conflicto de leyes entre el Cdigo Civil y la Ley de Inquilinato, est por disposicin del
propio Cdigo Civil se aplicara sobre lo dispuesto en este ltimo.
Es ms, recordemos lo que establece el artculo 13 de la Ley del Organismo Judicial, que
las disipaciones especiales prevalecen sobre las generales de la misma ley o sobre las
disipaciones generales de otras leyes. En el caso del arrendamiento existen tres
ordenamientos jurdicos cuando se aplica a Casas para vivienda o Locales:
Los Captulos I, II, III, IV y V del Ttulo VII de la Segunda Parte del Libro V del
Cdigo Civil se regula el Contrato de Arrendamiento En General, es decir a todo
cuanto es aplicable el Arrendamiento, sea esto bienes inmuebles no necesariamente
Locales o Viviendas o bienes muebles tangibles o intangibles, por lo que a pesar de
ser una norma de carcter particular para el Contrato de Arrendamiento, se
convierte en disposiciones de Carcter GENERAL para el Contrato de
Arrendamiento en caso de Casas de Vivienda y Locales.
Ahora, el CAPTULO VI del Ttulo VII ya referido, se regula lo concerniente al
Arrendamiento de Casas de Vivienda y Locales, lo que se convierte en disposicin
especial para el Contrato de Arrendamiento para tales casos, sin embargo, tambin
entra la Ley de Inquilinato, la cual en su artculo 1 se infiere que la ley est dirigida
al Arrendamiento de Viviendas y Locales URBANOS. Por lo que el Captulo VI de
Contratos de Arrendamiento se convierte en norma General para el Arrendamiento
de Viviendas y Locales Urbanos, los cuales tienen como norma especfica la Ley de
Inquilinato, decreto nmero 1468.
Por lo que el orden de aplicacin de normas en cuanto al Arrendamiento de Viviendas y
Locales urbanos, conforme a la normativa Guatemalteca quedara de la siguiente manera,
estableciendo que las normas de carcter general se encuentran al principio y las normas de
carcter particular al final:















Es decir, cuando existe una relacin contractual de Arrendamiento de Casas y Locales
quesean urbanos, se aplican las normas del Contrato de Arrendamiento contenidas en el
Cdigo Civil y la Ley de Inquilinato, pero en caso de existir incongruencia entre las
mismas, se aplican preferentemente las normas de la Ley de Inquilinato, por el principio de
especialidad contenido en el artculo 13 de la Ley del Organismo Judicial, de igual forma
suceden con las normas especiales y las generales dentro del mismo Cdigo Civil.
Ahora analicemos algunos artculos de La Ley de Inquilinato con las normas del Cdigo
Civil:
DERECHO DE OBLIGACIONES
Artculos: 1251 al1673 del Cdigo Civil.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
(En General)
Captulos I, II, III, IV y V del Ttulo VII de la
Segunda Parte del Libro V del Cdigo Civil, es
decir Artculos: 1880 al 1930.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
(Normas Especiales relativas al Alquiler de
Casas y Locales)
Artculos: 1931 al 1941 del Cdigo Civil.
LEY DE INQUILINATO
(Relativo al Contrato de Arrendamiento de
Casas y Locales Urbanos)
La Ley de Inquilinita establece otra terminologa para la establecida en el Cdigo Civil,
siendo la siguiente la comparacin (Art. 3 Ley de Inquilinato; Art. 1880 Cdigo Civil):
LEY DE INQUILINATO CDIGO CIVIL
LOCADOR: ARRENDANTE
INQUILINO: ARRENDATARIO
VIVIENDA/LOCAL: OBJETO DEL ARRENDAMIENTO
RENTA O ALQUILER: PAGO














ARTICULO 1. Se declara de utilidad pblica y de inters social el arrendamiento de toda clase de viviendas y de
locales urbanos destinados a cualquiera otra finalidad.
Est artculo contrasta con el principio de inters particular que atae al Cdigo Civil,
elevando al arrendamiento, un Contrato de derecho privado a la esfera del derecho
pblico, en donde el inters social prevalece sobre el particular, en este caso, el inters
social es sobre los arrendantes.
Otra forma que se diferencia del Cdigo Civil, en virtud que los Contratos Civiles
pueden establecerse derechos o obligaciones que no se encuentran regulados en el
Cdigo, de igual forma, se pueden renunciar derechos contenidos en el mismo.
ARTICULO 2. Los beneficios que esta ley establece en favor de los inquilinos son irrenunciables y, en consecuencia,
carecern de validez las estipulaciones contractuales que los contravengan.
La presente ley prevalecer tambin sobre todo lo estipulado en contratos de arrendamiento o subarrendamiento
celebrados con anterioridad a su vigencia.
Los artculos 5, 6, 7 y 8 se refieren a un periodo de tiempo totalmente distinto al
nuestro, por lo que se convierten en derecho vigente pero no positivo, adems se aplicara
el Decreto Nmero 35-92 que versa sobre la misma materia.
El artculo 10 al 21 se refiere a disposiciones de carcter procesal, al normar las
diligencias de rebaja de renta, la cual, no se encuentra normado en ninguna otra ley, a
excepcin del avalo de los bienes inmuebles, lo cual es otra materia por lo que los
porcentajes ah establecidos en cuanto al avalo no es aplicable. De igual forma, las
diligencias de rebaja de renta son normas vigentes, pero su positividad es discutible.
Los artculos 22 al 34 sin son aplicables completamente, sobre cualquier norma civil
contrarias a la misma. Por cuestiones de economa, solamente sera vigente el numeral III
del artculo 22, por lo que las rentas sujetas a la Ley de Inquilinato no deberan superar el 8
por millar del valor total del inmueble.
Los artculos 34 al 38 de la Ley de Inquilinato complementan a los artculos 1931 al 1933
del Cdigo Civil:










ARTICULO 1931 Cdigo Civil.
No podr darse en arrendamiento
una casa, habitacin o local, sin
que rena las condiciones de
higiene y salubridad que exige el
cdigo respectivo. El propietario o
arrendador deber presentar la
tarjeta de habitabilidad del
inmueble, expedida por el
funcionario competente, para que
el contrato pueda otorgarse.
ARTICULO 35. Ley de Inquilinato. Para dar en
arrendamiento viviendas o locales, el locador
deber obtener previamente autorizacin escrita
de Sanidad Pblica, en la que conste que el bien
rene las condiciones sanitarias mnimas exigidas
por esta ley y los reglamentos respectivos. Esta
autorizacin deber extenderse en un trmino no
mayor de diez das contados de la fecha de
recepcin de la solicitud.





















ARTICULO 1932 Cdigo Civil. El
arrendador que no realice las
obras que ordene la autoridad que
corresponda para que un local sea
habitable e higinico, responder
de los daos y perjuicios que los
inquilinos que lo ocupan sufran
por su causa.


ARTICULO 1933 Cdigo Civil.
Los gastos corrientes que
ocasionen las disposiciones sobre
limpieza, salubridad e higiene que
ordenen las autoridades
respectivas, son a cargo del
arrendatario, si no consisten en
modificaciones o mejoras que,
segn la ley, corresponda hacer al
arrendador.

ARTICULO 36. Ley de Inquilinato. No podr concederse
autorizacin sanitaria para el arrendamiento de viviendas o
locales que carecieren de piso artificial en toda la extensin
del rea cubierta.
ARTICULO 37. Cuando se arrienden viviendas o locales
que den a la calle y que no tengan acceso a los servicios
interiores, el locador estar obligado a proveerlos de
instalacin sanitaria mnima de inodoro y lavamanos.
ARTICULO 38. A peticin de parte, el juez fijar al
obligado un plazo que no exceder de sesenta das para que
proceda a la pavimentacin o a la instalacin del servicio
antes mencionado y en caso de incumplimiento, lo
sancionar con multa de diez a cincuenta quetzales, sin
perjuicio del nuevo sealamiento con iguales sanciones.
En caso de incumplimiento del obligado, el inquilino podr
hacer por su cuenta cualesquiera de los trabajos a que se
refiere este artculo, cuyo costo, debidamente comprobado,
descontar de los alquileres en la forma que fije el juez
respectivo.


Los artculos 39 de la Ley de Inquilinato y 1939 del Cdigo Civil establecen los mismos
plazos, a excepcin que el primer artculo pone a disposicin del interesado a realizar el
aviso por medio de las Diligencias Voluntarias de Notificacin y que le inhibe tal derecho a
los insolventes.






Anlisis jurdico comparativo de las normas de carcter adjetivo o
procesal

Relacin artculo 40 Ley de Inquilinato y 1940 Cdigo Civil (en cursiva de la Ley de
Inquilinato cuando la norma es la misma que la del Cdigo Civil y en negrita cuando
difiere):
ARTICULO 1940. El arrendador podr dar por terminado el arrendamiento en los casos
generales establecidos en el artculo 1930 y en los especiales siguientes:
ARTICULO 40. nicamente podr demandarse la desocupacin de la vivienda o del
local objeto de un contrato de arrendamiento, en cualquiera de los casos siguientes:


ARTICULO 1939. El arrendatario podr poner fin al
arrendamiento dando aviso por escrito al arrendador, por
lo menos con treinta das de anticipacin si se tratare de
vivienda y con sesenta das de anticipacin si se tratare de
locales de negocios u oficinas, salvo lo dispuesto en el
artculo 1888.

ARTICULO 39. Todo inquilino gozar del derecho de
poner fin al contrato de arrendamiento o subarrendamiento
de la vivienda o el local que ocupare, siempre que diere
aviso escrito o notificare al locador en la va voluntaria
judicial, por lo menos con treinta (30) das de anticipacin
si se tratare de viviendas y de sesenta (60) das de
anticipacin si se tratare de locales. Tal aviso no podr
darse legalmente por inquilinos que no estuvieren
solventes por el pago de alquileres




Ley de Inquilinato artculo 40: Cdigo Civil art. 1940
















1. Cuando el arrendatario no est solvente con el
pago de la renta y adeuda por lo menos dos meses
vencidos;
h) Cuando el arrendatario o subarrendatario no est
solvente con el pago de la renta, adeudando por lo menos
dos meses vencidos; e
2. Cuando el propietario necesite la casa o vivienda
para habitarla l y su familia, siempre que compruebe
esta circunstancia. En la familia se comprende su esposa
o conviviente de hecho, hijos, padres, o personas que
dependan de l econmicamente;
a) Cuando el propietario requiera la vivienda para
habitarla l, su cnyuge o concubinario, sus hijos, sus
padres o unos y otros, siempre que compruebe
plenamente esa necesidad;
3. Cuando el inmueble necesite reparaciones
indispensables para mantener su estado de
habitabilidad o de seguridad, o vaya a construirse
nueva edificacin;
b) Cuando el inmueble necesite reparaciones
indispensables para mantener su estado de habitabilidad
o de seguridad normales, circunstancias que se
acreditarn con informes de la Oficina de Ingeniera
Municipal y de la Direccin General de Sanidad en la
ciudad de Guatemala, y fuera de ella, con el informe de
la municipalidad respectiva y de la Delegacin
Sanitaria Departamental. Tales informes deben
puntualizar si las reparaciones son necesarias a los
fines indicados y si para ejecutarlas es preciso que el
inquilino desocupe. El arrendatario tendr derecho a
ocupar nuevamente el inmueble cuando se hayan
terminado las reparaciones y el propietario haya
promovido una nueva graduacin de la renta, de
conformidad con las prescripciones de esta ley,
concedindole para lo ltimo, el trmino de quince
das;














Casos en los que procede el desahucio contemplados en la ley de inquilinato:





4. Cuando la vivienda o local sufran deterioros
por culpa del arrendatario, o de sus familiares o
dependientes, que no sean producidos por el uso
normal del inmueble;
i) Cuando el inquilino cause a la vivienda o local
deterioros provenientes de su negligencia o de
contravencin a los trminos del contrato respectivo o de
los reglamentos sanitarios o municipales, exceptundose
nicamente el demrito normal debido al uso a que el bien
arrendado se destine conforme al contrato.
5. Cuando se trate de inmuebles del Estado o
de las municipalidades que sean necesarios para la
instalacin de sus dependencias, oficinas o servicios;
y
f) Cuando se trate de inmuebles del Estado o de las
municipalidades que sean necesarios para la instalacin
de sus dependencias, oficinas o servicios;
6. Cuando el propietario necesite el local para
instalar su negocio o cualquiera otra actividad lcita,
siempre que no tenga otro inmueble con las
condiciones adecuadas para tal fin.
d) Cuando el propietario pruebe que necesita el local
para cualesquiera de los fines indicados en el inciso d) del
Artculo 3, siempre que no cuente con otro para tal fin o
que, cuando fuere propietario de otro local, el que
deseare ocupar presentare condiciones ms adecuadas;
c) Cuando vaya a construirse en el inmueble una nueva edificacin, siempre que el dueo acompae los planos aprobados
por la Municipalidad y que justifique que cuenta con los recursos necesarios para emprender la obra a ms tardar dentro
de los dos meses siguientes a la desocupacin;
e) Cuando el subarrendante obtuviere, como consecuencia de los subarrendamientos, un valor mayor del alquiler que se
fija en el Artculo 30 de esta ley;
g) Cuando el arrendatario o subarrendatario dedique el inmueble a usos distintos para los que fue contratado y
principalmente cuando con ellos se contravengan la moral y las buenas costumbres;

Artculos: 236 al 246 del Cdigo Procesal Civil y Mercantil
CAPITULO III
JUICIOS SOBRE ARRENDAMIENTOS Y DESAHUCIO
ARRENDAMIENTO
ARTICULO 236. Todas las cuestiones que se susciten con motivo del contrato de
arrendamiento, debern ventilarse por el procedimiento a que se refiere este ttulo, salvo
disposicin contraria de la Ley.

DESAHUCIO
ARTICULO 237. La demanda de desocupacin puede ser entablada por el propietario, por
el que ha entregado un inmueble a otro con la obligacin de restiturselo o por los que
comprueben tener derecho de poseer el inmueble por cualquier ttulo legitimo; y se da en
contra de todo simple tenedor y del intruso o en contra del que recibi el inmueble sujeto a
la obligacin antes dicha.

Si la desocupacin se promoviere contra el inquilino, podr optarse por el procedimiento
que establece este ttulo o por el especifico que determine La ley de la materia.

PERSONAS AFECTADAS POR EL DESAHUCIO
ARTICULO 238. El desahucio afectar al inquilino, a los subarrendatarios y a cualesquiera
otros ocupantes del inmueble por cualquier ttulo.
A estos efectos, el inquilino se considerar representante de todas las personas mencionadas
en el prrafo anterior, bastando que se hagan a l las notificaciones.
Si la desocupacin procede en inmuebles ocupados por escuelas oficiales o particulares, slo podr hacerse efectiva
en el perodo de vacaciones.
El tribunal ante quien se inicie demanda de desahucio, no dar trmite a la misma, en tanto el demandante no
acompae la constancia de haber hecho el depsito correspondiente a dos mensualidades a favor del arrendatario.
Prrafos Segundo y Tercero del Artculo 41 de la Ley de Inquilinato.
El procedimiento de la Ley de Inquilinato contenido en los artculos 44, 45, 46, 49 y 55 fueron derogados por el
decreto 48-2005 del Congreso de la Repblica.
MEDIDAS PRECAUTORIAS
ARTICULO 239. El actor puede pedir el embargo de bienes suficientes para cubrir las
responsabilidades a que este sujeto el demandado segn el contrato; y el juez lo decretara
preventivamente.
APERCIBIMIENTO
ARTICULO 240. Si con los documentos acompaados por el actor a su demanda, se
comprobare la relacin jurdica afirmada por este, el juez, al emplazar al demandado deber
apercibirlo de que, si no se opone dentro del trmino de tres das de que dispone para
contestar la demanda, se ordenar la desocupacin sin ms tramite.
Si no hubiere oposicin, el juez decretar la desocupacin, fijando los siguientes plazos:
1. 15 das si se tratare de casas o locales de habitacin.
2. 30 das si se tratare de un establecimiento mercantil o industrial.
3. 40 das si se tratare de fincas rsticas.
Estos trminos son irrenunciables e improrrogables.
Si los documentos acompaados a la demanda fueren privados, nicamente se har efectivo
el apercibimiento, si estuvieren firmados por el demandado y no hubieren sido objetados
por ste dentro del termino de tres das mencionado en este articulo.
LANZAMIENTO
ARTICULO 241. Vencidos los trminos fijados para la desocupacin sin haberse esta
efectuado, el juez ordenara el lanzamiento, a costa del arrendatario.
Si en la finca hubiere labores, plantos o algunas otras cosas que reclamare el arrendatario
como de su propiedad, debe hacerse constar la clase, extensin y estado de las cosas
reclamadas, sin que esta reclamacin impida el lanzamiento.
Verificado el lanzamiento, se proceder al justiprecio de las cosas reclamadas.
COSAS RECLAMADAS
ARTICULO 242. El pago o entrega de las cosas reclamadas se regir por lo estipulado en
el contrato y, a falta de ello, por lo dispuesto sobre mejoras en las leyes que regulan las
obligaciones y contratos.
Cualquier cuestin que surja a este respecto, se sustanciar en forma de incidente.

RECURSOS
ARTICULO 243. Solo son apelables los autos que resuelvan las excepciones previas y la
sentencia. Para que se conceda el recurso de apelacin, el arrendatario apelante debe
acompaar a su solicitud el documento que compruebe el pago corriente de los alquileres o
haber consignado la renta dentro del juicio.

















ARTICULO 47. El lanzamiento del inquilino, definitivamente decretado por juez competente no dar derecho a
aqul al pago de indemnizacin alguna.
ARTICULO 48. En caso de lanzamiento de inquilinos de escasos recursos, la Polica Nacional recoger de la calle
los bienes del desahuciado y los llevar a un lugar seguro, mientras ste busca a dnde trasladarlos.







CONCLUSIN:
La Ley de Inquilinato prevalece en contra de las normas del Cdigo Civil y del Cdigo
Procesal Civil, por el principio de especialidad de la Ley del Organismo Judicial artculo
13, por lo que no existe conflicto de leyes, sino, complementariedad de una Ley especfica
sobre una ley en general.
La Ley de Inquilinato tiene un sentido social muy fuerte, que contrasta con el sentido
privado e individualista del Derecho Civil, porque tutela al inquilino o arrendatario, en una
relacin econmica en donde se presume, que este tiene una posicin econmica inferior al
arrendatario, lastimosamente es una ley vigente pero en muchos casos no positiva, puesto
que an subsisten las arbitrariedades en el campo de alquileres.