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[pagina para insero da Folha de aprovao da banca]

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Agradecimentos

Ao professor Wilson Cano, com admirao, pela rigorosa e constante orientao.
Aos professores Carlos Antonio Brando e Simone Deos, pelos comentrios valiosos na
qualificao; Ana Lucia Gonalves da Silva, Jos Carlos Braga e Plnio de Arruda Sampaio Jr. pelas
conversas, comentrios e sugestes; Eugnia Leone, Maria Alejandra Madi, Fernando Czar de
Macedo Mota, Rui Affonso, Cludio Maciel, Bastiaan Reydon, Clio Hiratuka, Fernando Sarti, e
novamente Simone, Braga e Brando pelos excelentes cursos no Instituto de Economia. Ao Jos
Antonio e a toda equipe do Massa Crtica, imprescindveis. Aos colegas do IE pelas discusses nos
seminrios de pesquisa. A Cida, Ftima, Alex, Alberto, Marinete e Mirian, e outros funcionrios do
IE, pelo apoio sempre tranquilo e generoso.
Aos professores Ermnia Maricato, Flvio Villaa, Francisco de Oliveira, Leda Paulani e
Odette Seabra, fundamentais, como sempre. Ao professor David Harvey, pela breve, porm
importante estadia na CUNY University, pelos comentrios e sugestes; ao professor Peter Marcuse
pela oportunidade de pesquisar nas bibliotecas da Columbia University e por compartilhar suas
reflexes sobre o tema. A Gavin Adams, Daniela Sandler e Karina Leito pelo apoio e grande ajuda
no ingls, e a Maria Eugnia pela reviso do portugus. A Mrcio Valena pelos textos e conversas, e
Mariana Bonates pela gentileza de ceder imagens do seu arquivo. A Evaniza, Dito, Geg e Kohara,
aos defensores pblicos e aos alunos-professores dos cursos de formao pelas questes que
motivaram muito do que apresento aqui. A Ethel e Srgio pela generosidade em compartilhar seus
escritrios comigo e pelo apoio constante. A Raquel Rolnik, Brittany Scott, Suzana Pasternak e todos
os professores e amigos que contriburam com observaes ou sugestes. A todos os entrevistados,
pela contribuio.
Aos amigos Ana Carolina Maciel, ngela Amaral, Beatriz Tone, Carlos Alberto, Chico
Barros, Kazuo Nakano, Karina Calife, Jade Percassi, Lincoln Secco, Mozart Costa, Patryck Carvalho,
Roberta Asse, Tiaraju DAndrea e Thomas Jensen, e muitos outros. s amigas Beatriz Kara-Jos e
Luciana Royer e Roberta Menezes pela presena constante, comentrios e pelo alento nas piores
horas. Aos assistentes de pesquisa Higor Rafael e Carolina Laiate pela persistncia e seriedade com a
qual enfrentaram as dificuldades encontradas no caminho. A Dalva e Dbora, pelo apoio. Ao Joo
Mota pela pacincia na hora da impresso. E, especialmente, a todos os amigos do grupo de estudos
vi

da FAU Maranho, do LabHab e da Nossa Amrica. No menos importante minha gratido a
todos os amigos que no citei, mas que com certeza sabem da importncia do seu apoio.
famlia, mais uma vez fundamental, em especial a Dora, por compartilhar os saberes
acadmicos e pela torcida; Paulo e Otlia e meus irmos e cunhada, por sempre contar com eles; e,
sobretudo, aos meus pais, pelo apoio incondicional de toda hora, inclusive nos minutos finais da tese.
Ao Pedro, pelo dilogo, leituras e comentrios, sempre generosamente crticos. E aos pequenos, que
aprenderam cedo a palavra tese em dose dupla e souberam conviver bem com ela em seus
primeiros anos.
Agradeo imensamente banca examinadora pelos comentrios e sugestes que, embora
j considerados na breve reviso realizada para esta verso, por sua dimenso e importncia
permanecem como desafios. Conocer es resolver, resumiu o professor Plnio, tomando de
emprstimo a expresso de Jos Mart, em Nuestra Amrica.
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Resumo

A onda de despejos que marcou a crise financeira mundial, iniciada em 2007, atingiu
mais de 4,5 milhes de famlias e deixou bairros inteiros praticamente abandonados nas cidades
norte-americanas. A crise evidenciou a extenso dos vnculos entre o imobilirio e o financeiro,
intensificados nos anos 1980 em diversos pases. O crescimento dos emprstimos de tipo subprime (de
segunda linha) fez parte do salto ocorrido na massa de capital fictcio nesse perodo, o que,
combinado a formas antigas de espoliao, caracteriza a globalizao. As famlias recorreram ao
endividamento em um contexto de estagnao de salrios, de liquidez propiciada, parcial e
paradoxalmente, pelo financiamento da China ao enorme dficit comercial dos EUA, de falta de
poltica pblica ampla de educao e sade e de uma histria repleta de esforos para manter a
habitao como frente de acumulao capitalista e no direito social: a homeownership society.
A mundializao financeira incide, no Brasil, sobre um circuito imobilirio que se
configurou de modo muito diferenciado em relao ao norte-americano. O circuito imobilirio no
segue necessariamente o movimento geral das transformaes econmicas e sociais e, assim como
outros setores, exige um esforo de compreenso especfico. A retrospectiva de diversos arranjos que
o circuito imobilirio assumiu no Brasil ao longo do tempo, desde a constituio do mercado de
terras at o pacote habitacional Minha Casa Minha Vida, passando pelo BNH, contribuiu para
identificar como a financeirizao atinge essa trajetria. Os fluxos de capitais alterados pela lgica
financeira impulsionam transformaes na concorrncia e na estrutura de propriedade das
empresas, em suas estratgias territoriais e de mercado, no canteiro de obras e na forma imobiliria.
Superam ou contornam barreiras para alargar o campo de ao do circuito imobilirio
historicamente restrito a uma parcela minoritria da populao e voltam a encontr-las quando os
limites e as contradies se manifestam. Amplas parcelas da populao continuam sujeitas aos ciclos
de despejo, assentamento precrio e irregular, e expulso.
As transformaes identificadas colocam novos problemas para o pensamento crtico
sobre o urbano e para os estudos sobre financeirizao. Sugerem, ainda, que a luta pelo direito
cidade enfrenta novos desafios com o aumento da capacidade do capital de impor seus
requerimentos e das dificuldades para que a paisagem urbana responda a critrios no mercantis e
universais, no campo dos direitos sociais.


Palavras-chaves: Globalizao, mercado imobilirio, urbanizao, hipotecas, bolha imobiliria,
poltica habitacional, direito cidade.

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Abstract



The wave of evictions in the wake of the worldwide financial crisis, that began in 2007,
hit over 4,5 million American families, and left whole neighborhoods to their own devices in
American cities. The crisis has revealed the extent of the links between real estate and finance, which,
in several countries, intensified during the 1980s. The growth of subprime loans was part of the
increase in the mass of fictitious capital in this period, which, combined with early forms
dispossession, characterizes globalization. Families resorted to debt in a context of wage stagnation,
of liquidity partially and paradoxically propitiated by Chinas funding of the USAs enormous trade
deficit, of a lack of a wide-ranging public policy on education and health, and of a history of efforts
to keep housing as a site for capital accumulation and not as a social right.
In Brazil, the financial globalization has impacted a real estate market that had been
configured very distinctively from the American case. Besides, the real estate market does not
necessarily follow the general movement of economic and social transformations. Thus, along the
lines of other sectors, such a market demands a specific comprehension effort, to which this thesis
contributes. The retrospective look at the diverse arrangements that the real estate circuit has taken
up in Brazil over time, since the constitution of the land market up to the housing set of policies My
Home, My Life, as well as those of the National Housing Bank, has contributed to identify how
financialization has impacted this trajectory. The flows of capital changed by financial logic have
driven transformations in competition and in the enterprises property structure, in their territorial
and market strategies, in the building site, and in the real estate form. They overcome or circumvent
barriers in order to widen the field of action of the real estate market, and find them again when the
limits and contradictions are manifested.
The identified transformations pose fresh problems for critical thinking about urban
issues and for studies on financialization. They suggest, further, that the struggle for the right to the
city faces new challenges - such as the increase of the capitals capacity to impose its requirements,
and of the difficulties for the urban landscape to respond not to mercantile criteria, but instead, to
universal social rights.



Key words: Globalization, real estate market, homeownership society, subprime mortgages, housing
bubble, housing policies, homebuilders, right to the city, urbanization

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Lista de ilustraes
Figura 1 Rio Vista, Califrnia (esquerda) e So Jos do Rio Preto (direita) ....................................................... xxv
Figura 2 Empreendimento interrompido na crise de 2008, em Rio Vista, Califrnia ........................................... 6
Figura 3 Casa em execuo hipotecria ......................................................................................................................... 6
Figura 4 Campanha Make her happier: Build a home first de difuso da casa prpria, nos EUA, anos 1920
................................................................................................................................................................................................. 8
Figura 5 Anncios das empresas D.R.Horton, KB Home e Pulte Homes .......................................................... 14
Figura 6 Novos subrbios em escala industrial-financeira ...................................................................................... 16
Figura 7 Porcentagem de execues hipotecrias por regio, em 2008. Grfico demonstra relao entre
despejos e reas em que preo da casa se distanciou do salrio ................................................................................. 30
Figura 8 Escala de proporo entre preo de casas e salrios por regio metropolitana nos EUA. Nas
manchas avermelhadas o preo da moradia se distanciou mais dos salrios ........................................................... 30
Figura 9 Campanha Living Richly do Citibank para venda de crdito, na modalidade home equity, que procura
persuadir o morador a liberar a riqueza imobilizada na casa contraindo um emprstimo hipotecrio:
transforme o seu lugar de vida em dinheiro vivo. .................................................................................................... 32
Figura 10 Execuo hipotecria e despejos em bairros de trabalhadores ............................................................. 38
Figura 11 Livro de David Lereah, economista chefe da Associao Nacional de Corretores, lanado em
2006, afirma que o boom imobilirio no ir acabar e que hora de lucrar. ........................................................... 43
Figura 12 Sem-teto e manifestao de moradores ameados de despejo ............................................................. 50
Figura 13 Matria de capa sobre a derrubada do Cabea de Porco e foto do cortio ........................................ 62
Figura 14 Planta geral do bairro de Higienpolis. Chcaras do lugar aos novos bairros da elite e seus
palacetes. ............................................................................................................................................................................. 65
Figura 15 Palacete em So Paulo, incio do sc. XX ................................................................................................ 65
Figura 16 Vila Economizadora, exemplo da nova moradia operria..................................................................... 70
Figura 17 Anncio de conjunto do IAP na Moca, So Paulo .............................................................................. 77
Figura 18 Exemplos de incorporao imobiliria nos anos 1930-40 ..................................................................... 83
Figura 19 Exemplo de conjuntos habitacionais do BNH ..................................................................................... 102
Figura 20 Periferias autoconstrudas em So Paulo ................................................................................................ 107
Figura 21 Conjuntos habitacionais da CDHU ........................................................................................................ 116
xii

Figura 22 Empreendimentos do PAR para populao de 5 a 10 salrios mnimos .......................................... 124
Figura 23 Empreendimentos do PAR, 2 fase, para populao de renda entre 1 e 3 salrios mnimos ........ 124
Figura 24 O programa habitacional j vem com logo e slogan ............................................................................ 142
Figura 25 Organograma da estrutura societria da Even publicado no Prospecto de emisso pblica de
debntures, em novembro de 2007 .............................................................................................................................. 166
Figura 26 Organograma dos acionistas da Companhia, identificando todos os controladores diretos e
indiretos, bem como os acionistas com participao igual ou superior a 5%, publicado no Prospecto
preliminar de oferta pblica e distribuio de aes, em abril de 2010 .................................................................. 166
Figura 27 Empreendimento habitacional no Mxico ............................................................................................. 170
Figura 28 Alvo e segmento potencial da MRV: em direo ao segmento econmico ..................................... 187
Figura 29 Empreendimento da Haus em So Jos do Rio Preto, Parque Residencial Nova Esperana, Minha
Casa, Minha Vida, at 3 salrios mnimos ................................................................................................................... 189
Figura 30 Insero dos empreendimentos Terra Nova Belvedere e Garden Village, do Minha Casa, Minha
Vida, para faixa de 3 a 10 salrios mnimos de renda familiar, fora da mancha urbana de So Jos do Rio Preto.
............................................................................................................................................................................................ 190
Figura 31 Anncio de joint venture entre Rossi e GMS ............................................................................................ 197
Figura 32 Imagens do Empreendimento Parque Cidade Jardim.......................................................................... 204
Figura 33 Empreendimento Terra Nova So Jos, da Rodobens, em So Jos dos Campos, para 5 a 10
salrios mnimos de renda familiar. .............................................................................................................................. 209
Figura 34 Imagens publicitrias, com destaque para o prtico e a rea condominial. As casas aparecem
longe, sem que se note a escala do empreendimento. ............................................................................................... 209
Figura 35 Planta e Fachada da Casa A do empreendimento Terra Nova So Jos (46m2). ............................ 210
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Fontes das ilustraes
Figura 1 Vistas areas extradas de Google Earth Pro, verso 4.2, jul. 2011.
Figura 2 Justin Sullivan, Getty Images, nov. 2008.
Figura 3 ZUHL, Joanne. Life after foreclosure: Organizers seek answers, solutions through the fogPortland,
mar.2011. Disponvel em: <http://streetroots.files.wordpress.com/2011/03/foreclosure-1.jpg>
Figura 4 JACKSON, Kenneth T. Crabgrass Frontier: The Suburbanization of the United States. Nova York:
Oxford University Press, 1985.
Figura 5 Ending of tax credit jolts KB Home orders. The Press-Enterprise, abr. 2011. Disponvel em:
<http://www.pe.com/business/business-headlines/20110405-ending-of-tax-credit-jolts-kb-home-
orders.ece>
OOSTING, Jonathan. Survey: Detroit is most affordable major housing market in six countries. Mlive,
Michigan, fev. 2010. Disponvel em: <http://media.mlive.com/business/detroit_impact/photo/8111528-
large.jpg>
Figura 6 Photo Courtesy of USDA-NRCS. BROOS, Maaike J, DAY, Rick. Measuring Urban Sprawl and
Predicting Land Use Change using Geospatial Technologies. Geospatial Technology Program (GTP), Penn
State, mai. 2009. Disponvel em: <http://lal.cas.psu.edu/Research/Images/sprawlComp.jpg>
CHEN, Adrian. Are you ready for the next housing bubble? Gawker, Nova Iorque, maio de 2010. Disponvel
em: <HTTP://GAWKER.COM/5539859/ARE-YOU-READY-FOR-THE-NEXT-HOUSING-BUBBLE>
The Wall Street Journal.
Disponvel em: <http://si.wsj.net/public/resources/images/NA-BC976_MIGRAT_G_20091223182309.jpg>
Figura 7 Mapa de Scott Pennington. Martin Prosperity Institute. Disponvel em:
<http://3.bp.blogspot.com/-7ApuVEE8jf0/TbXJe8SHe4I/AAAAAAAAAVo/JDzZ1-
kR86E/s1600/housing+bubble+map+US.jpg>
Figura 8 Realty Trac. Disponvel em: <http://www.realtytrac.com/images/news/q4-us-foreclosure-
heatmap-959x648.jpg>
Figura 9 Anncio publicitrio disponvel em diversos stios da Internet.
Figura 10 NYDaily News, out. 2010.
Disponvel em: <http://www.nydailynews.com/img/2010/10/06/450x323-alg_foreclosure.jpg>
American Pastoral #11. Jon Josts Weblog, mai. 2010.
Disponvel em: <http://jonjost.files.wordpress.com/2010/05/milwaukee-eviction.jpg>
Figura 11 GOPAL, Prashant. Former housing industry economist who famously said there was no housing
bubble now admits he was wrong. Businessweek, jan. 2010.
Disponvel em:
<http://www.businessweek.com/the_thread/hotproperty/archives/2009/01/former_housing_industry_eco
nomist_who_famously_said_there_was_no_housing_bubble_now_admits_he_was_wr.html>
Figura 12 Voice of Detroit: The city's independent newspaper, unbossed and unbought. Julho de 2011. Disponvel
em: <http://voiceofdetroit.net/wp-content/uploads/2011/06/March_on_Lansing_foreclosures-2-21.jpg>
Depressed as a Nation? 80 Percent of Americans Believe That We Are in a Recession Right Now. ANU
News, set. 2011.
Disponvel em: < http://www.anunews.net/blog/wp-content/uploads/2010/03/aa-foreclosure-Dees-
homeless-man-who-took-out-mortgage.jpg>
Figura 13 Capa da revista Ilustrada, n 656, fevereiro de 1893. CHALHOUB, Sidney, Cidade febril, So Paulo:
Cia. das Letras, 1996.
Figura 14 MACEDO, Silvio S. Vila Penteado: significados paisagsticos, p. 109. In: Sampaio, Maria Ruth Amaral;
Maricato, Ermnia (Ed.). Vila Penteado 100 anos. FAUUSP, 2002.
xiv

Correio Paulistano, 24/07/1890. NOZOE, Nelson. Vida econmica e finanas municipais da capital paulista
na poca imperial, p. 135. In: PORTA, Paula (org.). Histria da Cidade de So Paulo: A cidade no imprio 1823-
1889, vol2. So Paulo: Paz e Terra, 2004.
Figura 15 TOLEDO, Benedito Lima de. lbum iconogrfico Avenida Paulista. So Paulo: Ex Libris, 1987.
Figura 16 GUNN, Philip; CORREIA, Telma de Barros. Vilas Operrias: o mundo fabril penetra a cidade, p.
89. In: So Paulo, metrpole em trnsito: percursos urbanos e culturais. Cndido Malta Campos, Lcia Helena Gama,
Vladimir Sacchetta (organizadores). So Paulo: SENAC-SP, 2004.
Figura 17 Disponvel em: <http://vereadorjuscelinogadelha.blogspot.com/2011/04/iapi-e-um-parque-para-
mooca.html>.
Figura 18 ATIQUE, Fernando. Memria moderna a trajetria do edifcio Esther. So Carlos: RiMa, Fapesp, 2004.
ARTIGAS, Vilanova, KAMITA, Joo Masao. Espaos da arte brasileira. Cosac Naif, 2000. p. 53.
SOUZA, Maria Adlia A. de. Metrpole e paisagem: caminhos e descaminhos da urbanizao, pg 549. IN:
PORTA, Paula (org). Histria da Cidade de So Paulo: A cidade no imprio 1823-1889, vol3. So Paulo: Paz e
Terra, 2004.
Figura 19 BNH, projetos sociais. Rio de Janeiro: BNH, 1979, pginas 72 e 54, respectivamente.
ROLNIK, Raquel. So Paulo, novo sculo: uma nova geografia? In: Campos, Candido Malta; GAMA, Lcia
Helena; SACCHETTA, Vladimir (orgs). So Paulo, metrpole em trnsito: percursos urbanos e culturais. So Paulo:
SENAC-SP, 2004, p. 177.
Figura 20 OPPIDO, Gal. So Paulo 2000. So Paulo: editora Imagens/Construo, 1999.
Figura 21 Folhetos da CDHU, arquivo de Luciana Royer.
Figura 22 Acervo de Mariana Fialho Bonates.
Figura 23 Acervo de Mariana Fialho Bonates. Publicada em O Programa de Arrendamento Residencial
PAR: acesso diferenciado moradia e cidade, Revista Risco, EESC-USP, n.7, 2008.
Figura 24 Material de divulgao do Minha Casa Minha Vida, disponvel no stio da CEF e de vrias
empresas imobilirias.
Figura 25 Prospecto Definitivo do primeiro programa de emisso pblica de debntures de emisso da
Even, jan. 2008.
Figura 26 Prospecto preliminar de oferta pblica e distribuio primria e secundria de aes ordinrias de
emisso da Even, abr. 2010.
Figura 27 Livia Corona.
Disponvel em: <http://www.liviacorona.com/#S7,222,Two_Million_Homes_for_Mexico>
Homex coatzacoalcos. Mxico.
Disponvel em: <http://homexcoatzacoalcos.wordpress.com/2008/08/10/paraiso-las-dunas/>
Figura 28 Merril Lynch, 17/10/2007.
Figura 29 Vista area extrada de Google Earth Pro, verso 4.2, 2011.
Figura 30 Rodobens
Figura 31 Comunicado da Rossi ao mercado.
Figura 32 OLX. Disponveis em: <http://www.cidadesaopaulo.olx.com.br >
Francisco Arago. Disponvel em: <http://www.flickr.com/photos/aragao/4691385822/> (foto inferior
esquerda)
Figura 33 Rodobens
Figura 34 Material publicitrio do empreendimento.
Figura 35 Rodobens.
Disponvel em: <http://www.rodobens-rni.com.br/Empreendimentos/empreendimento-terra-nova-sao-jose-
dos-campos.aspx#fotos>
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Lista de tabelas
Quadro 1 Nmero de unidades contratadas pelas maiores empresas homebuilders em 2006, 2008 e 2010 ..... 17
Quadro 2 Percentual do mercado das maiores empresas homebuilders (marked share) ........................................... 18
Quadro 3 Moradias iniciadas por ano em milhares de unidades. ........................................................................... 21
Quadro 4 Dvidas prioritrias por tipo ....................................................................................................................... 31
Quadro 5 Ofertas pblicas em 2009 ......................................................................................................................... 137
Quadro 6 Empresas listadas na Bolsa, classificadas como construo de edifcios residenciais e
empreendimentos imobilirios, por valor de mercado, em 5 de novembro de 2010, em milhares de reais.... 149
Quadro 7 Evoluo histrica do patrimnio lquido e do capital social realizado da MRV entre 2006 e 2009
............................................................................................................................................................................................ 156
Quadro 8 MRV: Faturamento trimensal em R$ 1000 corrigido........................................................................... 156
Quadro 9 Dados finais de distribuio da oferta da MRV, em 2009 .................................................................. 157
Quadro 10 Ranking dos gestores de fundos detentores de aes em empresas do setor imobilirio, por valor
de mercado das aes, em milhares de reais, em final de 2009 ................................................................................ 164
Quadro 11 Lista das principais empresas nas quais o fundo Carmignac Investment A investe, na qual figura
a brasileira Cyrela ............................................................................................................................................................. 173
Quadro 12 Percentual de participao dos cinco maiores acionistas das empresas listadas na Bolsa de
Valores, na categoria construo, em 2010. ................................................................................................................ 174
Quadro 13 Participao acionria em empresas de construo civil brasileiras listadas na Bolsa de Valores,
na categoria construo, de 2005 a 2010 (por fundo de investimento) .................................................................. 175
Quadro 14 Participao acionria em empresas de construo civil brasileiras listadas na Bolsa de Valores,
na categoria construo, de 2005 a 2010 (por administrador) .................................................................................. 176
Quadro 15 Adminstradores dos fundos de investimentos em empresas do setor imobilirio de capital aberto
............................................................................................................................................................................................ 177
Quadro 16 Fundos de investimento que detm ou detiveram participao em empresas do setor imobilirio
de capital aberto ............................................................................................................................................................... 178
Quadro 17 Alternativas de funding para empreendimentos imobilirios ............................................................. 184
Quadro 18 Unidades residenciais da PDG no banco de terras (excluindo loteamentos) ................................ 196
Quadro 19 Evoluo histrica da populao brasileira e de municpios selecionados ..................................... 255
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Quadro 20 Evoluo histrica do mercado imobilirio residencial: lanamentos e vendas em algumas
capitais brasileiras ............................................................................................................................................................ 256
Quadro 21 Empresas do setor da construo civil listadas na Bovespa ............................................................. 257
Quadro 22 Maiores empresas de construo da Amrica por valor de mercado .............................................. 258
Quadro 23 Ranking das incorporadoras, ano base 2009 ....................................................................................... 259
Quadro 24 Ranking nacional da indstria imobiliria 2009: metragem entregue em 2008 .............................. 260
Quadro 25 50 maiores construtoras (inclui empresas de construo pesada) .................................................... 261
Quadro 26 Balano da MRV ...................................................................................................................................... 262



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Lista de grficos
Grfico 1 Moradias iniciadas por ano em milhares de unidades ............................................................................ 20
Grfico 2 Preos medianos de vendas das moradias novas e usadas em milhares de dlares .......................... 28
Grfico 3 Execues hipotecrias de maro de 1990 a maro de 2010 nos EUA .............................................. 35
Grfico 4 Inadimplncia hipotecria nos mercados de primeira linha (prime) e segunda linha (subprime), de
1998 a 2010, nos EUA ...................................................................................................................................................... 36
Grfico 5 Inadimplncia hipotecria nos mercados de primeira linha (prime) e segunda linha (subprime), taxa
fixa e taxa flutuante, de 2002 a maro de 2010, nos EUA .......................................................................................... 36
Grfico 6 Unidades de obras residenciais iniciadas (housing starts) e recesses ..................................................... 40
Grfico 7 Bolha imobiliria: vendas de casas novas e existentes e tendncia linear de vendas ......................... 47
Grfico 8 Renda mdia do topo 0,01% e da base 90% nos EUA, 1978-2006..................................................... 49
Grfico 9 Populao do Municpio de So Paulo entre 1872 e 1890: crescimento acelerado ........................... 64
Grfico 10 Populao presente, recenseada, residente, por situao de domiclio (rural/urbano), de 1950 a
2010 ..................................................................................................................................................................................... 89
Grfico 11 Evoluo do salrio mnimo e do PIB per capita no Brasil 1940-1999............................................. 107
Grfico 12 Populao por faixa de renda (Censo de 2000) e abrangncia do mercado residencial privado e
dficit de moradias nas faixas de 0 a 5 e 0 a 3 SM ..................................................................................................... 133
Grfico 13 Financiamentos imobilirios, segundo o valor e o nmero de unidades financiadas. Brasil, 2003-
2008, em bilhes de reais................................................................................................................................................ 135
Grfico 14 Mudanas programadas na estratgia dos LPs para seus Private Equities nos pases emergentes
nos prximos 1 a 2 anos ................................................................................................................................................ 169
Grfico 15 Performance das empresas MRV, Gafisa, Rossi e Cyrela desde o lanamento do MCMV ........ 171
Grfico 16 Performance do preo das aes da Cyrela ......................................................................................... 172
Grfico 17 Percentual do portflio do Janus Global Real Estate Fund, por pas ............................................. 172
Grfico 18 Evoluo histrica da participao do segmento econmico nos lanamentos da PDG Realty 187
Grfico 19 Banco de Terras por empresa (bilhes de R$). ................................................................................... 194
Grfico 20 Banco de terras da Cyrela ....................................................................................................................... 194
Grfico 21 Aumento da participao do interior paulista nos lanamentos da PDG Realty .......................... 196
Grfico 22 Distribuio geogrfica do VGV da PDG .......................................................................................... 197
xviii

Grfico 23 Rentabilidade mensal das aes da MRV (vermelho) comparadas ao Ibovespa (cinza), entre
agosto de 2007 e outubro de 2010 ................................................................................................................................ 263
Grfico 24 Rentabilidade mensal das aes da Inpar (vermelho) comparadas ao Ibovespa (cinza), entre
agosto de 2007 e outubro de 2010 ................................................................................................................................ 263


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Lista de Siglas
Abecip Associao Brasileira das Entidades de Crdito Imobilirio e Poupana
Abrapp Associao Brasileira das Empresas de Previdncia Privada
Ademi Associao de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobilirio
APE Associao de Poupana e Emprstimo
ASPI Aliana de Solidariedade e Proteo aos Inquilinos
Bacen Banco Central do Brasil
Bancoop Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo
BB Banco do Brasil
BID Banco Interamericano de Desenvolvimento
BM Banco Mundial
BM&FBovespa - Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros de So Paulo
BNDES Banco Nacional de Desenvolvimento Econmico e Social
BNH Banco Nacional de Habitao
Bovespa Bolsa de Valores de So Paulo
CARPS Comisso de Aplicao das Reservas da Previdncia Social
Cbic Cmara Brasileira da Indstria da Construo
CCFGTS Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Servio - p.149
CCI Cdula de Crdito Imobilirio
CDHU Companhia de Desenvolvimento Habitacional Urbano
CEF Caixa Econmica Federal
Cepac Certificado de Potencial Adicional de Construo
CMN Conselho Monetrio Nacional
Cohab Companhia de Habitao
Cohab-GB Companhia de Habitao da Guanabara
Coopermetro Cooperativa pro-habitao dos Metrovirios
CRI Certificado de Recebveis Imobilirios
CVM Comisso de Valores Mobilirios
Fannie Mae (FNMA) Federal National Mortgage Association
FAR Fundo de Arrendamento Residencial
FAT Fundo de Amparo ao Trabalhador
FCP Fundao da Casa Popular
FCVS Fundo de Compensao de Variaes Salariais
FDS Fundo de Desenvolvimento Social
Febraban Federao Brasileira dos Bancos
FED Federal Reserve System (Banco Central Norte-americano)
FGTS Fundo de Garantia do Tempo de Servio
FGV Fundao Getulio Vargas
FHA Federal Housing Association
FHC Fernando Henrique Cardoso
xx

FHLB Federal Home Loan Bank
FIDC Fundo de Investimento em Direitos Creditrios
FIESP Federao das Indstrias do Estado de So Paulo
FII Fundo de Investimento Imobilirio
Fimaco Financiamento de Materiais de Construo
FIP Fundo de Investimento em Participaes
FNHIS Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social
Freddie Mac (FHLMC) Federal Home Loan Mortgage Corporation
FSLIC Federal Savings and Loan Insurance Corporation
HIS Habitao de Interesse Social
HOLC Home Owners Loan Corporation
HUD Department of Housing and Urban Development (Departamento de Habitao e Desenvolvimento
Urbano)
IAB Instituto dos Arquitetos do Brasil
IAP Instituto de Aposentadorias e Penses
IAPI Instituto de Aposentadorias e Penses dos Industririos
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica
ICMS Imposto sobre Circulao de Mercadorias e Servios
Inocoop Instituto de Orientao s Cooperativas
IPO Initial Public Offering (Oferta Pblica Inicial)
LCI Letra de Crdito Imobilirio
LH Letras Hipotecrias
MBS Mortgage Backed Securities (Titulos baseados em hipotecas)
MCMV Minha Casa Minha Vida
NAHB National Association of Home Builders (Associacao Nacional dos Construtores de Casas)
NAICS Sistema de Classificao da Indstria Norte-Americana
Nasdaq National Association of Securities Dealers Automated Quotations (Bolsa de Valores Eletrnica)
ON Ordinria Normativa (ao)
PAIH Programa de Ao Integrada em Habitao
PAR Programa de Arrendamento Residencial
PBQP-H Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade do Habitat
PC Partido Comunista
PEP Programa Empresrio Popular
Petros Fundo de Penso da Petrobras
PIB Produto Interno Bruto
Planhab Plano Nacional de Habitao
Planhap Plano Nacional de Habitao Popular
PND Plano Nacional de Desenvolvimento
Previ Fundo de Penso do Banco do Brasil
Proer Programa de Estmulo Reestruturao e ao Fortalecimento do Sistema Financeiro Nacional
Prohap Programa de Habitao Popular
xxi

S&L Saving and Loan Association (Associao de Poupana e Crdito)
SBPE Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo
SCI Sociedade de Crdito Imobilirio
Secovi-SP Sindicato da Habitao de So Paulo
Seplan Secretaria de Economia e Planejamento
Serfhau Servio Federal de Habitao e Urbanismo
SFH Sistema Financeiro de Habitao
SFI Sistema Financeiro Imobilirio
SH1 Sistema de Habitao 1
SH3 Sistema de Habitao 3
SH4 Sistema de Habitao 4
SHS Sistema de Habitao Social
SICCEGB Sindicato das Indstrias de Construo Civil do Estado da Guanabara
SPE Sociedade de Propsito Especfico
TVM Ttulos e Valores Mobilirios
UDN Unio Democrtica Nacional
UPC Unidade Padro de Capital
Valia Fundo de Penso da Companhia Vale do Rio Doce
VGV Volume Geral de Vendas



xxiii

Sumrio

Introduo ............................................................................................................................................... 1
Captulo 1 A sociedade da casa prpria na globalizao financeira: o caso norte-americano ............. 7
1.1 Ideologia da casa prpria e a constituio do sistema de hipotecas nos EUA ............................................... 7
1.2 Estrutura do setor habitacional e as principais empresas de produo residencial ..................................... 12
1.3 Reconfigurao do financiamento habitacional e a criao das hipotecas prime e subprime ........................ 22
1.4 O estopim da crise ................................................................................................................................................. 26
1.5 A bolha imobiliria e a crise financeira mundial ............................................................................................... 38
Captulo 2 O surgimento e a configurao do circuito imobilirio no Brasil ...................................... 51
2.1 Do cho de terra ao lote: mercantilizao da terra e produo rentista da casa .............................................. 57
2.2 Formao do complexo da construo e o surgimento das primeiras invenes da incorporao
imobiliria ...................................................................................................................................................................... 74
2.3 Construo habitacional e o circuito imobilirio ps golpe de 1964 ............................................................. 90
2.4 Colapso e desarticulao do sistema de financiamento habitacional: autofinanciamento, autoconstruo
e ajuste urbano depois da crise da dvida, nos anos 1980 ............................................................................... 109
2.4.1 O modelo norte-americano e a verso local ................................................................................................. 128
2.5 As polticas pblicas de ampliao da oferta habitacional privada ............................................................... 132
2.5.1 Do inferno ao cu: o pacote habitacional Minha Casa Minha Vida ..................................................... 139
Captulo 3 Transformaes no circuito imobilirio no Brasil: notas sobre o quadro contemporneo ... 147
3.1 Novos e velhos personagens: transformaes na concorrncia e na organizao das empresas ............ 148
3.2 Inovaes financeiras: verses brasileiras dos ttulos lastreados em imveis ............................................. 179
3.3 Segmento econmico: uma inveno poltico-imobiliria ......................................................................... 185
3.4 Novas fronteiras imobilirias: expanso territorial ......................................................................................... 191
3.5 Inovaes na produo: o canteiro de obras ................................................................................................... 200
3.6. A forma dos novos produtos imobilirio-financeiros: arquitetura e cidade? ............................................ 204
Concluses .......................................................................................................................................... 211
Referncia bibliogrficas ..................................................................................................................... 225
Anexos ................................................................................................................................................. 239
Artigos consultados em peridicos brasileiros....................................................................................................... 239
Artigos consultados em peridicos estrangeiros ................................................................................................... 245
Outros quadros e grficos ......................................................................................................................................... 253
xxiv


xxv



Figura 1 Rio Vista, Califrnia (esquerda) e So Jos do Rio Preto (direita)
1
Introduo
A terra precisa ser tratada como um campo aberto para a circulao do capital
portador de juros. Apenas sob tal condio a aparente contradio entre a lei do
valor e a existncia da renda desaparecem. At que ponto as formaes sociais
capitalistas avanaram nesse caminho um problema para investigaes histricas.
Que a lei do valor no modo de produo engendra tal processo de transformao
incontroverso.
David Harvey, Limits to capital


A onda de despejos que marcou a crise financeira mundial, iniciada em 2007, deixou
bairros inteiros praticamente abandonados nos EUA. Mais de 2 milhes de famlias foram despejadas
em poucos anos e outras saram de suas casas por no conseguir pagar as dvidas hipotecrias. Como
os despejos foram concentrados em pontos diversos do territrio, o efeito espiral derrubou ainda
mais os preos a ponto de alguns dos imveis no terem valor de mercado e serem anunciados
venda por 40 ou 50 dlares. Empreendimentos em obras foram interrompidos e permanecem, ainda
hoje, vazios. Com a base de arrecadao atingida, prefeituras se viram com poucos recursos para dar
conta dos servios urbanos.
Ao mesmo tempo, loteamentos horizontais gigantescos comearam a ser construdos nas
periferias das grandes cidades brasileiras, nas cidades mdias, na fronteira entre o rural e o urbano.
Uma parte dos empreendimentos, batizados pelo setor de segmento econmico, repete a forma-
condomnio antes insistentemente oferecida apenas ao topo da pirmide. Bairros novos,
supostamente planejados, so na verdade inteiramente desenhados por uma empresa segundo a sua
lgica de negcio. As fachadas aparentemente individualizadas, mostradas nas perspectivas de
divulgao dos empreendimentos, dissolvem-se na disposio mecnica das edificaes e na
monotonia da paisagem reveladas nas vistas areas.
Por motivos diferentes, bairros devastados e novos loteamentos ou condomnios so,
ambos, lugares propcios para se observar a financeirizao do urbano neste incio do sculo XXI.
Formas visveis de um processo contraditrio que precisa ser decifrado. A devastao de bairros e a
2

urbanizao sem cidade so manifestaes de uma mesma lgica que, no entanto, desdobra-se de
modos muito distintos no centro e na periferia do capitalismo.
A crise financeira mundial evidenciou o alcance dos vnculos entre o imobilirio e o
financeiro que, em diversos pases, intensificaram-se a partir dos anos 1980. O crescimento dos
emprstimos de tipo subprime considerados estopim da crise atual fez parte do salto ocorrido na
massa de capital fictcio nesse perodo. Entre 1980 e 2010, o valor dos ativos financeiros mundiais
aes, debntures, ttulos de dvida pblicos e privados, e aplicaes bancrias cresceu 16,2 vezes
enquanto o PIB mundial aumentou pouco menos do que 5 vezes no mesmo perodo
1
.
Embora paream ao investidor um ttulo como qualquer outro so assim tratados
quando a securitizao se generaliza os imveis apresentam particularidades que precisam ser
investigadas. A relevncia dupla: para a compreenso da forma que o urbano assume hoje e da
lgica de acumulao financeirizada da qual os imveis (e o meio ambiente construdo, de um modo
mais geral) participam como um momento ativo importante e no mero reflexo.
As polticas de abertura comercial, estabilidade monetria, reformas estruturais,
privatizaes e desregulamentao financeira, iniciadas no final dos anos 1980, nos governos Sarney
e Collor e, em grande medida, continuadas nos governos FHC e Lula
2
inseriram o Brasil na
mundializao financeira
3
. Aqui, transformaes foram identificadas e documentadas por diversos
autores em vrias frentes: sistema financeiro e mercado de capitais; oramento pblico; previdncia
complementar privada; propriedade e gesto das empresas em vrios setores industriais, entre
outras
4
. O circuito imobilirio, entretanto, no necessariamente segue o movimento geral das
transformaes econmicas e sociais e, assim como outros setores, exige um esforo especfico de
compreenso.
O elevado grau de variao histrica diferencia a experincia de um pas ou mesmo entre
uma regio da outra. Essas diferenciaes podem ser atribudas em parte herana histrica, mas
tambm ao desenvolvimento desigual das relaes capitalistas. As circunstncias histricas mostram
variaes e gradaes que demandam estudos empricos cuidadosos.

1
L. M. Paulani, O Brasil na crise da acumulao financeirizada, pp. 4-5. O clculo no inclui derivativos, como explica a autora.
2
PRN, 1990-1992, PSDB, 1994-2001, PT, 2002-2010, respectivamente.
3
Cf. J. Braga, L. G. Belluzzo, F. Chesnais, L. Paulani; R. Marques, R. Carneiro, R. Gonalves, entre outros. Antes disso o Brasil j
participava da histria da financeirizao, na primeira metade da dcada de 1980, como parte expressiva da demanda por crdito que
ensejou a bolha global de ativos (L. Paulani, O Brasil na crise..., p. 8).
4
Cf. R. M. Marques e M. R. J. Ferreira, O Brasil sob a nova ordem; entre outros.
3

Mecanismos jurdicos, financeiros e urbansticos e novos produtos imobilirios, embora
parcialmente inspirados pelo mesmo modelo, recaem sobre estruturas sociais e institucionais muito
diferentes, e padres de acumulao distintos, alimentando circuitos locais mais ou menos articulados
internacionalmente. Produzem, assim, conseqncias diferentes em cada pas.
A correspondncia entre a constituio de ativos financeiros de todos os tipos e a
transformao dos imveis em ativos mais lquidos encontra seu caso paradigmtico nos EUA, com
mudanas na estrutura de oferta e de demanda; na concepo, produo e, particularmente, na esfera
da circulao. Seu estudo passa a ser, portanto, estratgico.
A sociedade da casa prpria havia se convertido em um castelo de cartas, como ficaria
evidente com os despejos em massa nas cidades norte-americanas. Paradoxalmente, as inovaes
financeiras como as hipotecas lastreadas em imveis (mortage backed securities) eram justificadas na
literatura e na poltica como mecanismos capazes de aumentar o acesso moradia e dissipar o risco
financeiro. Ganhavam pouco destaque os trabalhos de pesquisadores e militantes que apontavam o
carter predatrio de boa parte dos emprstimos e previam os despejos antes da crise
5
. No final, mais
pessoas perderam suas casas do que conseguiram moradias e os riscos revelaram-se maiores do que
eram admitidos. O sistema foi capaz, na verdade, de liberar um conjunto de ativos a um custo muito
baixo, para circular na forma de ttulos financeiros. Para isso, estabeleceu vnculos entre mercados de
terra, usos da terra, e a organizao espacial em um processo geral de circulao de capital.
Modificou, assim, a estrutura do conflito e os termos da disputa pela riqueza social.
A vinculao do mercado de terras ao mercado de capitais uma caracterstica do
capitalismo avanado em vrios pases. O certificado de propriedade da terra potencialmente uma
forma de capital fictcio, um ttulo jurdico que d direito a seu detentor de se apropriar de uma parte
da riqueza social. A diferena entre o preo de um lote ou imvel antes ou depois da realizao de
uma obra pblica, custeada socialmente, capturada pelo proprietrio na forma de renda da terra,
por exemplo. O aluguel, por sua vez, propicia um fluxo de rendimentos a quem detm o ttulo de
propriedade.
A renda da terra condiciona, assim, as cidades a uma lgica especulativa e constitui a
base para formas de controle sobre a organizao social e o desenvolvimento espacial do capitalismo,

5
Em 2006, o relatrio Loosing Ground, do Center for Responsible Lending, previa a execuo hipotecria de mais de 2,2 milhes de
imveis.
4

que se modificam ao longo da histria
6
. H presses permanentes para libertar a terra para a
circulao de capital portador de juros e ampliar os vinculos com outros circuitos de acumulao que
permitam a livre movimentao do capital
7
.
Essas presses manifestam-se em diversos perodos da histria, como no sistema de
hipotecas gestado a partir dos anos 1930, nos governos Hoover e Roosevelt, nos EUA. Mas a
financeirizao da economia aprofunda esses vnculos e cria novos problemas. A desregulamentao
realizada principalmente a partir da dcada de 1980 coloca essa aproximao do imobilirio com o
mercado de capitais em outro patamar de especulao, e com outra temporalidade, como veremos no
primeiro captulo. Acentua o fenmeno dos booms e das bolhas no imobilirio. Ao criar fluxos de
rendimentos, por meio do pagamento de prestaes ou aluguel, o imvel pode ser transformado em um
ttulo financeiro, ou seja, securitizado. O capital fictcio introduz critrios de valorizao do capital
necessariamente especulativos, apoiados na avaliao do curso esperado do preo dos ativos
8
. No caso
dos imveis nos EUA, os incrementos no preo passam a ser obrigatrios uma vez que a depreciao
pode levar a uma reverso do ciclo especulativo e, consequentemente, exploso da bolha.
Fatores importantes para compreender a formao do mercado subprime, bem menos
discutidos do que a desregulamentao so, como veremos, a falta de poltica habitacional, a
debilidade do sistema de educao e sade pblicos, e o carter privado da previdncia social. A
populao foi empurrada para a soluo do crdito subprime de modo a tentar manter o padro
de consumo e o acesso a servios, no contexto da compresso do salrio que ocorreu em boa parte
das ltimas dcadas; e de liquidez propriciada parcial, e paradoxalmente, pelo financiamento da
China ao enorme dficit comercial dos EUA. Recebe tambm menos ateno a produo imobiliria
alimentada por esse processo que no se restringe esfera financeira: os interesses das empresas
especializadas na produo de moradia, o seu crescimento, as mudanas de estrutura patrimonial e de
concorrncia no setor e as conseqncias da intensificao das conexes entre as estruturais mais
locais da mquina imobiliria de crescimento
9
e a circulao mundial de ativos financeiros.

6
D. Harvey, The urban experience, p. 91.
7
Ibidem.
8
L. G. Belluzzo, Sistema de crdito, capital e crise..
9
O termo foi utilizado por dois socilogos norte-americanos para se referir a um conjunto de agentes relacionados produo do
edifcio e do espao urbano promotores urbanos e seus parceiros institucionais, financeiros e do setor pblico que faz da cidade
uma espcie de mquina de crescimento, uma organizao de tipo empresarial voltada a aumentar o volume de renda agregada por
meio da intensificao da utilizao da terra. Cf. H. Molotch e J. Logan, em Urban fortunes.
5

Pouco discutido tambm o fato de que esse sistema norte-americano de securitizao
imobiliria vinha sendo apresentado no Brasil como modelo desde os anos 1990
10
, com resultados
concretos como a implantao de um novo marco regulatrio capaz de introduzir nas polticas
habitacionais a lgica financeirizada. Imveis comerciais passaram tambm nessa poca a ser
construdos j como ativos financeiros mais lquidos, para compor a carteira de investimentos de
entidades como fundos de penso. O modelo no encontra aqui, contudo, as mesmas condies que
propiciaram sua generalizao nos EUA e incide sobre uma estrutura diferenciada
11
.
A retrospectiva dos diversos arranjos que o circuito imobilirio assumiu ao longo do
tempo com foco na produo capitalista da casa contribuiu para identificar como a
financeirizao incide sobre essa trajetria no Brasil, no segundo captulo. A expanso da lgica
financeira no urbano no um movimento automtico e depende de condies favorveis. Diversos
agentes pressionam para que esse contexto seja criado redefinindo os marcos nos quais so
elaboradas a poltica macroeconmica, as polticas setoriais (habitao e infra-estrutura) e a
regulamentao dos setores imobilirio e financeiro.
Os fluxos de capitais, modificados pela lgica financeirizada, impulsionam
transformaes na concorrncia e na estrutura de propriedade das empresas; em suas estratgias
territoriais e de mercado; no canteiro de obras; e na forma imobiliria. Superam ou contornam
barreiras para alargar o campo de acumulao do circuito imobilirio e voltam a encontr-las quando
os limites e as contradies se manifestam.
Essas transformaes colocam novos problemas para o pensamento crtico sobre o
urbano e para os estudos sobre a financeirizao. Sugerem, ainda, que o aumento da capacidade do
capital impor seus requerimentos coloca novos desafios luta pelo direito cidade, ou seja, para que
a paisagem urbana responda a critrios no mercantis, universais, no campo dos direitos sociais.




10
Na sua verso anterior securitizao o sistema de hipotecas j tinha sido utilizado como modelo no Brasil nos anos 1960, no Banco
Nacional de Habitao (BNH).
11
Cf. Fix, M. So Paulo Cidade Global: Fundamentos financeiros de uma miragem.

6

Figura 2 Empreendimento interrompido na crise de 2008, em Rio Vista, Califrnia


Figura 3 Casa em execuo hipotecria

7

Captulo 1
A sociedade da casa prpria na globalizao financeira:
o caso norte-americano
O sistema nacional de mercado secundrio de hipotecas cresceu de tal modo nos EUA
que, nos anos 1980, vendia-se a maior parte dos emprstimos no mercado secundrio logo aps
serem originados. A dvida, no mais paga diretamente ao credor, passa a ser convertida em ttulos
negociados. Os investidores, no lugar de imveis, passam a deter papis e a negociar com eles como
qualquer outro ttulo financeiro.
Esse sistema constituiu-se sobre um mercado de capitais estruturado e um sistema de
hipotecas montado desde os anos 1930 nos Estados Unidos. Desenvolveu-se em funo de um novo
marco regulatrio que desmontara o padro anterior e de uma estrutura social em crescente
desigualdade. A casa prpria , ainda, parte importante do Sonho Americano, o American Dream, a
ponto de dar nome a uma ideologia muito difundida, a homeownership society, apoiada pelos
dois principais partidos polticos do pas. Neste captulo, retomaremos em linhas gerais a constituio
e trajetria desse sistema com o objetivo de, em seguida, discutir as transformaes que levaram
formao da bolha imobiliria que estourou em 2007 e foi estopim da crise financeira.
1.1 Ideologia da casa prpria e a constituio do sistema de hipotecas nos EUA
A propriedade da casa tem sido um elemento essencial do Sonho Americano
por dcadas e continua a ser ainda hoje (...). Talvez os proprietrios das
casas sejam mais felizes justamente por terem adquirido o chamado
Sonho Americano um senso de realizao, um marco.
12

Social benefits of homeownership and stable housing, NAR, agosto de 2010


12
Homeownership has been an essential element of the American Dream for decades and continues to be so even today. ()
Perhaps, homeowners are happier just from having achieved the so-called American Dream a sense of accomplishment, a
milestone.
8

At os anos 1920 a interferncia do governo federal na habitao era reduzida. A
ideologia da casa prpria comeou a ser difundida no perodo por meio de aes combinadas dos
agentes imobilirios (os chamados realtors) e do governo. Campanhas nacionais propagavam a
ideologia da casa prpria e combatiam abertamente as alternativas, como habitao multifamiliar e
conjuntos habitacionais produzidos pelo Estado. A campanha Make her happier. Build a home
first um dos exemplos (ver figuras abaixo). Era o perodo de profissionalizao dos Realtors. Essa
ideologia ser dominante nos dois principais partidos, Democrata e Republicano, ao longo da
histria, e ainda hoje divulgada pelos Realtors, como vemos no texto divulgado em 2010,
reproduzido na epgrafe acima, e por muitos autores
13
.
Figura 4 Campanha Make her happier: Build a home first de difuso da casa prpria, nos EUA, anos 1920


Anteriormente, as construes eram feitas principalmente por encomenda. Indivduos
compravam um lote e contratavam um construtor
14
. Os compradores financiavam a operao
utilizando alguma forma de poupana e emprstimos pessoais. Os construtores geralmente
comeavam como carpinteiros e operavam como pequenos empreiteiros, coordenando as compras e
servios especializados. Havia um nmero grande de pequenas empresas de construo residencial e
era fcil entrar no ramo, visto que no requeria conhecimentos muito avanados nem maquinaria de
alto custo. Apenas uma minoria produzia casas prontas para vender e ainda assim eram empresas
que trabalhavam em pequena escala.
Em 1931, quando da realizao da Conferncia Nacional sobre Construo Habitacional
e Propriedade da Moradia, o presidente Hoover declara:

13
Cf. R. Shiller, por exemplo.
14
G. Radford. Modern housing for America. pp. 9-10.
9

Estou confiante que o sentimento pela casa prpria est to incorporado no
corao norte-americano que milhes de pessoas que moram em cortios,
apartamentos, quartos alugados... tm a aspirao de maiores oportunidades de
propriedade de suas casas.
15

O relatrio final do comit sobre operaes de grandes projetos da Conferncia afirma que:
Esta comisso tem a convico de que a iniciativa privada assumida pelo capital
privado essencial, atualmente, para sucesso do planejamento e da implantao de
projetos de grande escala. No entanto, se no aceitarmos esse desafio, a alternativa
pode ser habitao pblica.
16


A National Association of Home Builders advogava, simultaneamente, o apoio do
governo como condio necessria para a produo de habitao de baixo custo e a liberdade para
construir as casas como quisessem.
No ano seguinte Conferncia Hoover promulgou o Federal Home Loan Bank Act para
criar uma reserva de crdito para os credores (mortgage lenders), de modo a aumentar a oferta de capital
no mercado habitacional, e o Emergency Relief and Construction Act. Ambos tiveram poucas
consequncias, segundo Kenneth Jackson. O governo Roosevelt lanou o Greenbelt Town Program,
inspirado nas teorias de Ebenezer Howard, como parte do New Deal, programa que sofreu ataques
da oposio conservadora e teve poucos desdobramentos.
A Federal Housing Association (FHA) e a Home Owners Loan Corporation (HOLC)
foram duas inovaes mais duradouras, tambm do New Deal. A HOLC introduziu, aperfeioou e
provou na prtica a viabilidade de hipotecas de longo prazo, autoamortizveis com pagamentos
uniformes distribudos ao longo de toda a durao da dvida
17
.
No boom de construo de moradia nos anos 1920, que antecedeu a crise, uma hipoteca
tpica durava entre cinco e dez anos e, ao final desse perodo, restava ainda uma dvida a quitar. O
muturio ficava merc das foras arbitrrias e imprevisveis do mercado de dinheiro, e a renovao
da dvida era incerta. No programa da HOLC os emprstimos eram totalmente amortizados e o
pagamento estendido por cerca de 20 anos. A habitao torna-se altamente dependente de crdito.
Alm disso, a HOLC sistematiza os mtodos de avaliao no pas. A viso positiva de
que ajudou a melhorar os mtodos. A viso crtica, contudo, que desse modo se iniciou a prtica da

15
Citado em K. T. Jackson. Crabgrass frontier: the suburbanization of the United States, p. 194.
16
This committee is firmly of opinion that private initiative taken by private capital is essencial, at the present time, for the
successfulplanning and operation of large scale projects. Still, if we do not accept this challenge, the alternative may have to be
government housing, ibidem, p.194.
17
K. T. Jackson. Crabgrass frontier: the suburbanization of the United States. p. 196.
10

linha de excluso, o chamado red lining. A HOLC definiu um sistema de ranqueamento (rating)
que criou quatro categorias de qualidade e as caracterizou como:
A (Verde) reas homogneas, novas, localizaes residenciais nos tempos bons e
ruins
B (Azul) reas ainda desejveis que haviam alcanado seu pico, mas que
provavelmente permaneceriam estveis por muitos anos
C (Amarela) reas definitivamente em declnio
D (Vermelha) reas nas quais os processos que esto ocorrendo nas reas C j
aconteceram
rea homognea destinava-se, segundo Jackson, a homens de negcios e profissionais
norte-americanos. Bairros judeus ou mesmo com infiltrao de judeus no seriam considerados os
melhores e tampouco americanos
18
. A utilizao de raa e etnia como critrios na avaliao de
imveis era antiga e difundida nos EUA, como explica Jackson. Mas a HOLC aplicou essas noes
numa escala sem precedente
19
e traduziu as informaes nos secretos Mapas residenciais de
segurana. Entre os vrios exemplos oferecidos por Jackson acerca da preocupao da HOLC com
a presena de afro-americanos est uma pesquisa sobre a rea metropolitana de St. Louis, cujo
relatrio confidencial repetidamente comentava o rpido crescimento da populao negra e o
problema resultante para a manuteno dos preos dos imveis.
H evidncias de que a HOLC no chegou a utilizar esses mapas para negar a concesso
de crdito, segundo o autor. Entretanto, h tambm indcios de que os novos mtodos influenciaram
o sistema de avaliao de outras instituies financeiras. Mais do que isso, banqueiros e promotores
imobilirios (realtors) teriam ajudado a desenhar os mapas
20
. Segundo o autor, o Federal Home Loan
Bank Board praticou um padro de discriminao contnuo ao menos at 1970, por meio da linha
vermelha (red lining) traada rotineiramente nos permetros das vizinhanas (delimitadas pelos cdigos
postais) nas quais se observavam sintomas de mudanas raciais e queda de preos.
A Federal Housing Association foi instituda no governo Roosevelt, em 1934, para
estimular a construo sem gastos do governo contando, ao contrrio, com empresas privadas. Mas
principal objetivo, diz Jackson, seria o combate ao desemprego, que atingira cerca de 25% do total
da fora de trabalho, e estava particularmente alto na indstria da construo. O papel da FHA, que
no constri casas e no concede emprstimos, induzir investidores a aplicar no crdito imobilirio,
ao criar garantias contra perdas, com o peso do Tesouro Americano no contrato
21
, aumentando

18
K. T. Jackson. Crabgrass frontier: the suburbanization of the United States. p. 197.
19
Ibidem, p. 199.
20
Ibidem, p. 363.
21
Ibidem, p. 204.
11

assim substancialmente o nmero de famlias norte-americanas que poderiam ter expectativas de
comprar uma casa. Consequentemente, a construo habitacional tambm se acelerou. Passou a ser
mais barato comprar do que alugar, especialmente uma casa no subrbio.
A famlia suburbana de classe mdia, no por acaso, torna-se o smbolo (ou esteretipo)
do modo de vida norte-americano, o American way of life. O subrbio teria sido, segundo Jackson, o
maior beneficirio dos U$ 119 bilhes de garantia de hipotecas emitidas nas quatro primeiras dcadas
de operao da FHA. Embora a expanso para a periferia tivesse se iniciado muito antes, foi
acentuada por esse sistema. A produo em massa de habitao estava articulada, destaca Marcus
Andr de Melo, suburbanizao, processo espacial que teve um papel macroeconmico singular
no longo ciclo expansivo do ps-guerra associado ao fordismo nos EUA
22
. Ao mesmo tempo, a
FHA refletia a tradio racista dos Estados Unidos ao se preocupar com grupos raciais no
harmnicos: uma rea inteira poderia perder seu valor se a separao rgida entre negros e brancos
no fosse mantida
23
.
A taxa de casa prpria (homenownership rate) aumentou de 44 para 62% de 1940 a 1960, de
modo que a forma predominante de acesso moradia passou do aluguel para a propriedade
privada
24
. Na dcada de 1980, a taxa declinou discretamente e voltou a crescer, atingindo o pico de
69,2% em 2004
25
. Essa mdia, no entanto, no revela as disparidades do ponto de vista tnico: 75%
entre brancos, 26 pontos superior taxa entre hispnicos e 28% maior do que entre negros
26
.
A indstria da construo, nesse perodo, expandiu-se consideravelmente,
diversificando-se, porm sem apresentar graus significativos de concentrao. Emergem e se
consolidam capitais de incorporao investidos na produo de habitaes para o mercado e capitais
investidos na produo por encomenda (os merchant builders)
27
. At os anos 1960, a concesso de
emprstimos nos EUA era dominada por bancos e instituies locais de poupana, que operavam em
um sistema regulamentado quanto a extenso espacial, leque de produtos e custos dos fundos
disponveis para emprstimos
28
. No final dos anos 1960 e incio dos anos 1970 comearam as
mudanas que discutiremos adiante.

22
Marcus Andr B. C. de Melo. Estruturao intraurbana, regimes de acumulao e Sistemas Financeiros de Habitao: Brasil em perspectiva
comparada. p. 40.
23
Kenneth T. Jackson. Crabgrass Frontier: the suburbanization of the United States. p. 206.
24
Alex F. Schwartz. Housing policy in the United States, p. 19.
25
Ibidem.
26
Ibidem.
27
Marcus Andr B. C. de Melo. Estruturao intraurbana, regimes de acumulao e Sistemas Financeiros de Habitao: Brasil em perspectiva
comparada. p. 40.
28
E. K. Wyly, M. Atia e D. J. Hammel. Has Mortgage Capital Found an Inner-City Spatial Fix?
12

1.2 Estrutura do setor habitacional e as principais empresas de produo
residencial
Ainda que o fenmeno do subprime e a bolha imobiliria tenham se desenrolado na esfera
financeira, a demanda especulativa alimentou o setor da construo civil, j tradicionalmente um dos
mais importantes da economia do ponto de vista da participao no PIB e no emprego.
A participao no PIB norte-americano de aproximadamente 4%, se considerarmos
apenas as empresas classificadas como construo, pelo sistema NAICS (Sistema de Classificao da
Indstria Norte-Americana), com o cdigo 23. Aumenta bastante, se incluirmos aquelas atividades
classificadas como real estate, cdigo 531, que atualmente participam com cerca de 12% do PIB
29
.
Alguns autores consideram ainda outros itens da cadeia relacionada construo e tambm gastos
vinculados moradia, como mobilirio e eletrodomsticos que aumentam junto com o nmero de
casas. Entre 1990 e 2006, antes da crise, a indstria da habitao produziu em mdia 1,5 milhes de
novas unidades por ano (ver Quadro 3).
A relevncia no nosso caso tambm qualitativa. A indstria da construo interfere
diretamente nos processos de urbanizao, por meio de influncias diretas nas polticas pblicas e
tambm por conta dos resultados concretos de sua produo. Interfere, ainda, na dimenso
simblica, por meio da imagem que a cidade e a moradia assumem, e de sua organizao espacial. O
exame das estratgias de construtores, incorporadores, agentes de venda e outros profissionais do
ramo , pois, crucial para a compreenso da forma urbana.
Os construtores comandam diretamente ou por meio de empreiteiros subcontratados
ou empresas terceirizadas uma parcela significativa da fora de trabalho. Muitos procuram
influenciar os governos (nas vrias esferas de poder, nacional e local) para a ampliao de seu
mercado. As empreiteiras pressionam para a realizao de grandes obras, os construtores para novas
edificaes, independentemente da localizao, e os incorporadores procuram influenciar a criao
de novas localizaes, valorizao de antigas centralidades, etc. Integram, todos, a mquina
imobiliria de crescimento, mencionada na introduo desta tese. Os promotores imobilirios
exercem, via de regra, grande presso sobre a definio das polticas pblicas e sua implantao.

29
A dificuldade em dimensionar a participao do setor no PIB discutida por vrios autores. Conferir Les Ruddok (2007), entre
outros. Ruddok discute em detalhes as diferenas entre uma concepo estreita ou ampliada do setor da construo. A definio varia
conforme o pas e o autor, apesar de alguns esforos de padronizao, como o da ONU, segundo Ruddok. Mesmo documentos
oficiais de governos afirmam que difcil estimar a contribuio exata do setor ao PIB porque aparece de modo disperso e
desagregado nas estatsticas das contas nacionais.
13

Encontram-se em posio privilegiada, em comparao com outros grupos sociais, para impor ao
urbano os seus requerimentos, que fazem da cidade um negcio
30
.
A indstria da construo residencial nos EUA (homebuilding
31
), historicamente dominada
por grande nmero de pequenas empresas, passou por um processo de consolidao concentrao
e centralizao de capital iniciado nos anos 1990
32
, aumentando a parcela das grandes empresas no
mercado. Como as empresas subcontratam a maior parte das obras, difcil precisar a fatia de
mercado que de fato controlam. Formalmente, grande parte das novas moradias continua sendo
produzida por pequenas construtoras ou empreiteiros, mas esse dado precisa ser relativizado porque o
Censo Econmico divulga informaes dos estabelecimentos, definidos como uma unidade de
negcios em uma nica localizao. Como um grande nmero de construtoras pode ter vrios
estabelecimentos a anlise do grau de concentrao do setor fica prejudicada
33
. Outra dificuldade reside
no fato de algumas estatsticas federais considerarem apenas os estabelecimentos com empregados,
quando empreiteiros sem funcionrios so muito comuns no setor da construo.
De todo modo, estudos indicam que as grandes empresas aumentaram
significativamente sua parcela. Esse crescimento se deu, principalmente, por meio de fuses e
aquisies. Apenas a D.R. Horton adquiriu 17 empresas entre 1994 e 2002
34
; a Pulte, 7 empresas e a
Lennar, 19, no mesmo perodo.
A maior parte das grandes empresas comeou como construtor local nos anos 1950 e
1960. Depois se transformaram em empresas regionais e nos anos 1980 e incio dos anos 1990
abriram capital na bolsa. Emergiram como empresas nacionais poderosas no final da dcada de 1990
e assumiram, ao longo do tempo, crescente poder na definio da paisagem urbana, na medida em
que se tornaram mais capitalizadas e que o acesso para produtos de financiamento imobilirio
ampliou-se
35
.
A parceria com empresas de crdito, como aquela entre a KB Homes e a Countrywide,
ampliou tambm o poder das construtoras. Os compradores em potencial da KB Homes, no caso,

30
A literatura sobre as empresas de construo de moradia comparativamente muito menor do que sobre os outros temas discutidos
neste captulo. Trata-se de assunto pouco abordado pelos planejadores urbanos, gegrafos e economistas, embora relevante para cada
uma dessas reas. Textos sobre poltica habitacional (housing), por exemplo, dificilmente mencionam as principais empresas
construtoras de moradia, apesar do domnio do setor privado nesse campo nos EUA.
31
No encontramos uma traduo exata para o termo. Muitas das empresas atuam tambm como incorporadoras (developers).
32
Cf. Ahluwalia, apud C. T. Koebel. Innovation in Homebuilding and the future of Housing ; Elaine F. Frey. Building industry consolidation.
33
Ibidem.
34
E. F. Frey. Building industry consolidation.
35
J. D. De Lara. Remapping Inland Southern California: Global Comodity Distribution, Land Speculation and Politics in the Inland Empire. p. 45.
14

passaram a assumir os emprstimos no mesmo escritrio de seus agentes de vendas, o que levou a
empresa a ganhar os contratos de financiamento de 90% deles.

Com o crescimento, as construtoras ganham poder de definio na estrutura de preos,
conforme depoimentos citados por De Lara
36
. O valor das casas era inflado e a dvida contrada maior do
que em outras condies, caso o poder das empresas fosse menor. Assim, as homebuilders assumem papel
ativo na ampliao do acesso a fluxos maiores de capital financeiro, que discutiremos mais adiante.
Um quarto do valor total de construo de residncias unifamiliares subcontratado,
segundo o censo econmico de 2007
37
. No caso das habitaes multifamiliares, 50% foram
subcontratadas. Os resultados do Censo so confirmados por uma pesquisa da NAHB feita
diretamente com as empresas. Entre os construtores de habitao unifamiliar, 40% disseram
subcontratar 100% dos trabalhos; 39% subcontratavam de 76% a 99% da construo. Ou seja, muitas
das pequenas firmas esto subordinadas s grandes, de modo semelhante ao que acontece no Brasil,
como veremos adiante.

36
J. D. De Lara. Remapping Inland Southern California: Global Comodity Distribution
37
S. Melman. Structure of the home building industry.
Figura 5 Anncios das empresas D.R.Horton, KB Home e Pulte Homes
15

A constatao de que as dez maiores empresas aumentaram significativamente seu
percentual de mercado ao longo das ltimas dcadas parece ser consensual, apesar das dificuldades
mencionadas referentes aos dados
38
. A tendncia de crescimento da sua fatia de mercado (market share)
foi maior entre as dez empresas no topo do ranking, durante 1989 e 2004, segundo Ahluwalia. As dez
maiores passaram de 10,7% em 1994 para 18,7% em 2000 e chegaram a um pico de 28,1% em 2006;
mantiveram-se com 27% em 2007 e 2008 e declinaram para 23,9% do mercado em 2009, com a crise
39
.
A diferena de porte entre as primeiras dez ou 20 empresas do ranking e as demais muito
grande, como indica o quadro 1. As dez maiores empresas venderam 8.763 unidades em mdia, em
2010, e as 20 primeiras 5.556 unidades. Enquanto isso, aquelas entre a 20. e a 40. posio venderam
em mdia 959 mil unidades. A mdia de unidades vendidas pelas empresas situadas entre a 91 e a 100
posio, no mesmo perodo, foi de 283 unidades; ou seja, as ltimas dez venderam o equivalente a 3%
do montante vendido pelas dez primeiras.
Os motivos apontados por Ahluwalia para a consolidao do setor ou concentrao e
centralizao de capitais so: diversificao geogrfica como proteo para declnios regionais;
diversificao e expanso de produtos; aquisio e controle da oferta de terra; ganho de talento
gerencial; conquista de mercados locais e reputao; ganhos de escala.
Uma ltima razo apontada a preferncia de Wall Street por tamanho e crescimento,
ou seja, um motivo prprio da lgica de empresas com capital aberto. Embora a maior parte das 100
maiores empresas seja de capital fechado, as 15 maiores tm capital aberto (public o termo utilizado
em ingls), exceto uma: a organizao no governamental Habitat for Humanity International, que
afirma atuar em 16 pases da Amrica Latina
40
.
Um olhar regionalizado indica tambm domnio das empresas de capital aberto. Entre as
dez maiores empresas da Califrnia do Sul, 8 so empresas negociadas na bolsa, por exemplo
41
. A KB
Homes detinha 7,8% do mercado dessa regio em 2009, segundo ranking elaborado por uma empresa
de consultoria
42
.
A previso de Koebel que crescentemente, alguns poucos construtores dominaro os
maiores mercados de habitao dos EUA. Alguns deles so grandes empresas nacionais, outras
regionais
43
. As pequenas empresas continuaro a operar, mas principalmente em trabalhos sob

38
C. T. Koebel. Innovation in Homebuilding and the future of Housing ; E. F. Frey. Building industry consolidation; Revista Builders, entre outros.
39
Ibidem.
40
Segundo dados fornecidos pela revista Builders.
41
S. Carr. Public Builders...Headed to Market Dominance?
42
Ibidem.
43
C. T. Koebel. Innovation in Homebuilding and the future of Housing, p. 48. O autor conduziu duas pesquisas no U.S. Department of
Housing and Urban Development Partnership to Advance Technology in Housing (HUD-PATH) em colaborao com o Virginia
Institute of Technology e o National Association of Home Builders Research Center.
16

encomenda (custom builders). Exceto algumas empresas de alta qualidade, a maior parte das pequenas
firmas ter dificuldade para competir com as grandes em qualidade e custo, afirma ainda Koebel. As
empresas grandes teriam mais facilidade para adquirir rea para empreendimentos, j que as
informaes pblicas e digitalizadas eliminam a vantagem que poderiam ter as empresas pequenas
nos mercados locais. Em 2010, as dez maiores empresas foram responsveis por mais da metade das
vendas realizadas pelo conjunto das 100 empresas que fazem parte do ranking da revista Builders.
Considerando as 20 maiores, o percentual chega a 72%.

Figura 6 Novos subrbios em escala industrial-financeira

1
7

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Empresa Posio 2006 Vendas 2006 Posio 2008 Vendas 2008 Posio 2010 Vendas 2010
Variao em
unidades
Variao em
%
Variao em
unidades
Variao em
%
Ano 2006 2006 2008 2008 2010 2010 2010/2006 2010/2007 2008/2006 2008/2007
D.R. Horton (p) 1 53.410 1 23.915 1 18.983 -34.427 -64% -29.495 -55%
Pulte Group (p) 3 41.487 2 21.022 2 17.095 -24.392 -59% -20.465 -49%
Lennar Corp. (p) 2 49.568 4 15.735 3 10.955 -38.613 -78% -33.833 -68%
NVR (p) 9 15.139 7 10.741 4 10.030 -5.109 -34% -4.398 -29%
KB Home (p) 5 32.124 5 12.438 5 7.346 -24.778 -77% -19.686 -61%
Habitat for Humanity International 16 5.820 11 5.459 6 6.032 212 4% -361 -6%
Hovnanian Enterprises (p) 6 20.201 6 11.281 7 5.009 -15.192 -75% -8.920 -44%
The Ryland Group (p) 8 15.392 8 7.352 8 4.245 -11.147 -72% -8.040 -52%
Beazer Homes USA (p) 7 17.500 9 6.624 9 4.233 -13.267 -76% -10.876 -62%
Meritage Homes Corp. (p) 12 10.487 10 5.627 10 3.700 -6.787 -65% -4.860 -46%
M.D.C. Holdings (p) 10 13.123 15 4.488 11 3.245 -9.878 -75% -8.635 -66%
Standard Pacific Corp. (p) 11 10.763 13 5.025 12 2.700 -8.063 -75% -5.738 -53%
Toll Brothers (p) 14 8.601 14 4.743 13 2.642 -5.959 -69% -3.858 -45%
Taylor Morrison 19 2.900 12 5.421 14 2.570 -330 -11% 2.521 87%
M/I Homes (p) 21 4.109 21 2.061 15 2.434 -1.675 -41% -2.048 -50%
The Villages of Lake-Sumter 23 3.963 19 2.238 16 2.208 -1.755 -44% -1.725 -44%
Weyerhaeuser Real Estate Co. (p) 15 5.836 18 3.188 17 2.125 -3.711 -64% -2.648 -45%
Shea Homes 17 5.755 16 3.225 18 2.002 -3.753 -65% -2.530 -44%
David Weekley Homes 18 5.360 17 3.213 19 1.857 -3.503 -65% -2.147 -40%
Highland Homes 31 2.951 23 1.944 20 1.704 -1.247 -42% -1.007 -34%
10 Maiores empresas em 2010 n.a. 261.128 n.a. 120.194 n.a. 87.628 -173.500 -66% -140.934 -54%
20 Maiores empresas em 2010 n.a. 324.489 n.a. 155.740 n.a. 111.115 -213.374 -66% -168.749 -52%
18
Quadro 2 Percentual do mercado das maiores empresas homebuilders (marked share)



A situao do setor e sua relao com o restante da economia modificaram-se
substantivamente com a crise. Construo e mercado imobilirio estiverem entre os grupos
industriais que mais contriburam para a queda do PIB, que decresceu 2,4% em 2009
44
. Foi a quinta
queda consecutiva do grupo de construo: -0,5 % (2005), -4,1% (2006), -11,2% (2007), -5,6% (2008)
e -9,9% (2009). O crescimento dos preos de valor adicionado (value-added prices) do grupo
construo, que era de 12,8% em 2005, caiu ano a ano: 11,3 (2006), 6,6 (2007), 0,6 (2008), 2,1 (2009)
e em 2010 foi pela primeira vez negativo: -2,3. O valor real adicionado caiu pela sexta vez
consecutiva: -5,3 (2007), -5,7 (2008), -15,6 (2009) e -3,7 (2010)
45
. O share of current-dollar GDP caiu
para 3,4%, o nvel mais baixo desde 1947, ano a partir do qual essas estatsticas esto disponveis.
No foram atingidas as previses anteriores crise, sobre o surgimento de mega builders.
Em 2006, quando D.R. Horton vendeu cerca de 53 mil casas, seu fundador previa que a barreira da
produo de 100 mil casas por ano seria rompida at 2010. Com a crise, a empresa vendeu apenas um
quinto do que gostaria: 19 mil casas, em 2010. O nmero de unidades vendidas foi 64% menor do que
o volume de 2006. Desde 2007, perdeu mais de 3,9 bilhes de dlares e demitiu 53% dos seus
trabalhadores
46
. Em 2010, as 20 maiores venderam, em conjunto, pouco mais de 111 unidades. Ou seja,
praticamente o volume que a D.R. Horton pretendia produzir sozinha (ver Quadros 1 e 2).
A Hovnanian despediu 60% dos trabalhadores entre 2007 e 2009, e perdeu 2,47 bilhes no
perodo. Nesse contexto, suas aes caram de 73,40 dlares em julho de 2005 para apenas 0,52 dlares
em maro de 2009
47
. A Lennar teve uma queda de 78% e a KB Home, de 77%. Em mdia, a queda das
maiores foi de 66%, entre 2010 e 2006 (ver Quadro 1).

44
M. Donahoe, E. Morgan, K. Muck e R. Stewart, Annual Industry Accounts: Advance Statistics on GDP by Industry for 2009, Revised Statistics
for 1998-2008, Comprehensive Revision.
45
Bureau of Economics Analisis, Annual Industry Accounts, maio de 2011.
46
Special report Bailed out homebuilders collect fat paychecks, Reuters Limited, 6/5/2010.
47
Special Report, Reuters, 2010.
Homebuilders (empresas)
Vendas 2010
(unidades) Percentual
Total 100 maiores 2010 153.455 100%
Total top 20 maiores 2010 111.115 72%
Total top 10 maiores 2010 87628 57%
Fonte: elaborado pela autora a partir de dados divulgados pela revista Builders
19

Sem o apoio do governo muito provavelmente teramos visto mais falncias entre os
construtores, afirmou o analista Mark Zandi, economista chefe da Moodys Economy.com. at
difcil listar todas as medidas que foram tomadas de apoio construo (homebuilding), diretamente ou
indiretamente
48
. A iseno de impostos, que gerou at 8 mil dlares por comprador, custou cerca de
25 milhes de dlares, segundo Zandi; e o tax refund totalizou um colcho de recursos de 5 bilhes de
dlares no balano dos grandes construtores
49
. Ou seja, a construo foi fortemente subsidiada depois
da crise.
Esse apoio no impediu os CEOs (diretores) das grandes empresas de continuarem a
receber bnus milionrios, embora inferiores aos que recebiam em 2005, quando, por exemplo, dois
executivos da D.R. Horton (um deles o fundador Horton) ganharam bnus de quase 13 milhes de
dlares. O relatrio especial da Reuters chama a ateno para o fato de os CEOs das empresas do
ramo ganharem 4 ou 5 vezes mais do que seus colegas em outras empresas do setor de consumo
durvel. Uma explicao seria o envolvimento dos fundadores e seus filhos em empresas como
Horton, Toll Brothers, MDC Holdings, Lennar Corp e Hovnanian Enterprises, segundo a Reuters.
Ainda cedo para avaliar se a tendncia de concentrao e centralizao de capitais ser
mantida. No meio da crise, a Pulte comprou a Centex, por 1,3 bilho. As duas estavam j entre as
primeiras do ranking, de modo que a juno formou a maior companhia do setor. No entanto, as 13
maiores construtoras haviam perdido 81% do seu valor desde o pico de 2005, segundo a Standard &
Poors
50
. Os analistas, assim, compreenderam a fuso como uma estratgia de sobrevivncia.
Os dados sobre incio de novas construes (housing starts) mostram que o ritmo vem
caindo desde 2006 a percentuais que no se observavam desde o incio da srie de dados localizados,
em 1959. O grfico e o quadro reproduzidos nas prximas pginas (1 e 3, respectivamente) registram a
queda de 39% entre 2008 e 2009, ndice bastante superior quele das crises anteriores.
Em sntese, o conjunto dos dados examinados evidencia que a bolha de preos no
apenas um movimento que ocorre na esfera financeira, mas que tem efeitos significativos na esfera da
produo e, portanto, apresenta repercusses na estrutura de oferta habitacional, no emprego na
indstria da construo e na paisagem fsica das cidades norte-americanas.
As empresas passaram a competir com as execues hipotecrias os imveis resgatados
pelos credores vendidos a custos bastante inferiores queles dos equivalentes novos
51
. A competio
ocorre em momento difcil, no qual dzias de pequenos construtores esto falindo, enquanto algumas

48
Ibidem.
49
The federal homebuilder tax credit, which has provided up to $8,000 for homebuyers, cost taxpayers about $25 billion; tax refund
amounted to a $ 5 billion cash cushing for big builders balance sheets (Special report, op. cit).
50
B. Ivry e B. Louis. Pulte to Buy Centex for $1.3 Billion in Survival Bid (Update4).
51
M.Corkery e D. Wotapka. Foreclosed Houses Haunt Home Builders. Wall Street Journal, 2009, entre outros.
20

empresas grandes esto sobrevivendo por meio de cortes de despesas e fazendo de tudo para
reestruturar dvidas
52
. O interesse por casas novas reduz-se, porque alm dos efeitos da crise no
oramento das famlias, cresceu a expectativa de conseguir uma barganha no mercado das casas
retomadas
53
.

Fonte: elaborado pela autora a partir de dados do Census Bureau












52
Ibidem.
53
D. Oppenheim, analista do Credit Suisse, citado por Michael Corkery e Dawn Wotapka. Ibidem.

Grfico 1 Moradias iniciadas por ano em milhares de unidades
0
500
1000
1500
2000
2500
Moradias iniciadas
21


Quadro 3 Moradias iniciadas por ano em milhares de unidades.
Destacadas em cinza quedas por trs anos ou mais meses consecutivos.

Fonte: Elaborado pela autora a partir de dados do Census Bureau
Ano Lanamentos Variao (unidades)
1959 1.517,0 n.d. n.d.
1960 1.252,1 -265 -17%
1961 1.313,0 61 5%
1962 1.462,8 150 11%
1963 1.603,1 140 10%
1964 1.528,9 -74 -5%
1965 1.472,9 -56 -4%
1966 1.164,9 -308 -21%
1967 1.291,6 127 11%
1968 1.507,4 216 17%
1969 1.466,8 -41 -3%
1970 1.433,6 -33 -2%
1971 2.052,2 619 43%
1972 2.356,5 304 15%
1973 2.045,2 -311 -13%
1974 1.337,7 -708 -35%
1975 1.160,4 -177 -13%
1976 1.537,3 377 32%
1977 1.987,1 450 29%
1978 2.020,3 33 2%
1979 1.745,0 -275 -14%
1980 1.292,2 -453 -26%
1981 1.084,1 -208 -16%
1982 1.062,2 -22 -2%
1983 1.703,0 641 60%
1984 1.749,4 46 3%
1985 1.741,7 -8 0%
1986 1.805,4 64 4%
1987 1.620,6 -185 -10%
1988 1.488,0 -133 -8%
1989 1.376,1 -112 -8%
1990 1.192,6 -184 -13%
1991 1.014,0 -179 -15%
1992 1.199,6 186 18%
1993 1.287,7 88 7%
1994 1.457,0 169 13%
1995 1.354,2 -103 -7%
1996 1.476,9 123 9%
1997 1.474,0 -3 0%
1998 1.617,0 143 10%
1999 1.641,2 24 1%
2000 1.568,6 -73 -4%
2001 1.602,9 34 2%
2002 1.705,0 102 6%
2003 1.847,7 143 8%
2004 1.955,6 108 6%
2005 2.068,1 113 6%
2006 1.800,9 -267 -13%
2007 1.355,1 -446 -25%
2008 905,5 -450 -33%
2009 553,9 -352 -39%
22

1.3 Reconfigurao do financiamento habitacional e a criao das hipotecas
prime e subprime
Antes de analisar a crise financeira atual, importante retomar em linhas gerais o sistema
de financiamento habitacional e as caractersticas da estrutura social nas quais os eventos recentes,
considerados estopins, incidiram. O sistema de crdito passou por mudanas significativas desde o
incio da dcada de 1980. A regulao do sistema de crdito foi sendo sucessivamente modificada
54

por uma srie de medidas que contriburam para dar origem a uma nova era no financiamento
habitacional, dominada pelo mercado secundrio de hipotecas e suas instituies lderes, um sistema
integrado nos mercados financeiros mundiais. Essas medidas acabaram por tornar possvel a linha
chamada subprime, oferecida para muturios que no se qualificavam para o sistema principal, em
condies que anteriormente seriam consideradas ilegais.
At o incio dos anos 1980, o crdito habitacional era concedido principalmente por
empresas de poupana locais, as chamadas saving and loans associations (S&L) ou thrifts. O sistema
entrou em crise nos anos 1970, no contexto da estagflao e de altas taxas de juros. As associaes
perderam clientes para outros instrumentos financeiros, que ofereciam remunerao maior
55
. As
associaes eram particularmente vulnerveis aos aumentos da taxa de juros, por conta de sua
dependncia dos depsitos de curto prazo com taxas de juros reguladas e de seus investimentos
predominantemente de longo prazo, com taxas de juros fixas
56
. Entre 1980 e 2003 o nmero de thrifts
declinou mais de 66%
57
. As unidades produzidas por ano foram reduzidas de mais de 2 milhes para
menos de 1 milho, e o desemprego na indstria de construo se elevou a 25%
58
.
A crise das saving and loans associations teria impulsionado a desmontagem da antiga
regulao, por meio de leis aprovadas no incio da dcada de 1980
59
. A nova legislao federal de
1980 (Deposit Institutions-Derregulation and Monetary Control Act) e de 1982 (Garn-St Germain

54
Diversos autores contestam o uso do termo desregulamentao para descrever esse processo, porque transmitiria a idia de que
houve uma reduo do papel do Estado. Martijn Konigs, por exemplo, afirma que a capacidade institucional do Estado norte-
americano no foi reduzida e sim reforada pelas reconfiguraes da era neoliberal (...) de modo que as elites financeiras
aumentaram sua capacidade de controle sobre as dinmicas da vida social (pp. 5-7).
55
G. Dymski, p. 75.
56
Ibidem. Segundo Meyerson, a maioria dos analistas financeiros que analisaram o assunto assumiram que a desregulamentao era
necessria para salvar a indstria de servios financeiros e para beneficiar a populao. Defendiam a idia de que o interesse pblico
seria favorecido pela mudana para uma abordagem de livre mercado, e o sistema ganharia eficincia. A autora, diferentemente, afirma
que as mudanas resolveram o problema em benefcio das instituies financeiras e no da proviso de habitao de baixo custo (ver
p. 156).
57
Office of Thrift Supervision, 2004, apud Alex F. Schwartz. Housing policy in the United States.
58
R. Florida. The Political Economy of Financial deregulation and the reorganization of housing finance in United States. Apud Marcus Andr B. C. de
Melo. Estruturao intraurbana, regimes de acumulao e Sistemas Financeiros da Habitao: Brasil em perspectiva comparada. p. 41.
59
G. Dymsky, p. 73, e A. Meyerson, The changing structure of housing finance in the U.S.
23

Depository Institutions Act), junto com mudanas regulatrias nos estados e governo locais,
reestruturou significativamente o sistema
60
. Com isso, o financiamento habitacional perdeu seu
carter insular
61
e comearam a aumentar os vnculos com outros setores.
Em 1981, o relatrio final de uma comisso instituda pelo presidente Ronald Reagan, do
partido Republicano, assinalava o sentido da virada que se pretendia promover:
A Comisso sobre Habitao Urbana [Kaiser] desenvolveu seu trabalho em um
perodo de muito otimismo sobre o que o governo conseguiria fazer...[e] refletiu
uma crena generalizada de que os problemas poderiam ser resolvidos se o governo
estabelecesse os objetivos corretos e aplicasse as polticas certas. A legislao de
1968 ... gerou um boom de habitao instvel que posteriormente entraria em
colapso. Logo ficou claro que tais programas estavam contribuindo para a
deteriorao mais do que para a renovao, para a misria mais do que para o
conforto... A Comisso sobre Habitao do Presidente Reagan abordou sua tarefa
com otimismo baseado em uma crena totalmente diferente: que o genius da
economia de mercado, liberto das distores geradas pelas polticas habitacionais
do governo e regulamentaes (...) pode trazer para a habitao muito mais do que
os programas federais.
Comisso do Presidente sobre habitao, 1982, p. xvii, citada em Galster, 2008, p. 9

A comisso sugeria ainda um estmulo casa prpria por meio da reduo de muitas
regulaes locais de densidade, zoneamento e crescimento, agilizando os processos de aprovao de
projeto
62
. Recomendava tambm: a reduo da dependncia em relao aos credores especializados,
oferecendo um nico instrumento financeiro, a reestruturao da indstria da poupana (thrift), a
utilizao de hipotecas com taxas ajustveis, a reduo das restries em relao aos ttulos lastreados
em hipotecas (MBS) e crescente nfase no mercado secundrio de hipotecas.
O Alternative Mortgage Transactions Parity Act, de 1982, legalizou as hipotecas com taxas
flutuantes, pagamentos tipo balo, e vrias outras transaes que anteriormente violavam as leis estaduais
de usura. Em 1996, as associaes nacionais deixam de sujeitar-se s restries estaduais. Em 1999,
eliminam-se as restries que separavam os bancos de investimento dos comerciais. O uso das taxas de
juros variveis foi utilizado como instrumento para lidar com o problema da acessibilidade (affordabilility
o termo utilizado em ingls)
63
, no lugar de outras possibilidades de polticas de promoo do acesso

60
A. Meyerson, The changing structure of housing finance in the U.S., p. 155.
61
Ibidem, loc. cit.
62
Galster, George C. U.S. Housing Scholarship, Planning, and Policy Since 1968: An Introduction to the Special Issue. p. 9.
63
A. Meyerson, The changing structure of housing finance in the U.S., p. 182.
24

moradia, rejeitadas pelos grupos econmicos, como a habitao pblica e a locao social, largamente
experimentadas na Europa, durante o estado do bem-estar social
64
.
A nova regulamentao cria oportunidades de investimento e abre caminho para que o
poder social do dinheiro prevalea sobre o poder da terra. Ao mesmo tempo, reduz a possibilidade
dos muturios de conseguirem pagar a prestao ao longo dos anos, a no ser enquanto o preo da
casa estiver em constante ascenso, como no perodo que antecedeu a crise. A reduo das distines
entre as thrifts e os bancos torna a estrutura financeira mais vulnervel um alerta de anlises que
precedem em muito a crise financeira iniciada em 2007. As dificuldades de uma nica instituio
financeira ameaam desencadear uma reao em cadeia, previa Bevis Longstreth, da comisso de
Securities e Exchange, entre outros
65
. justamente esse o perodo no qual as crises so sistmicas e
recorrentes, mostra Jos Carlos Braga ao analisar a financeirizao. A competio gerada com as
mudanas d lugar a estratgias de investimento mais arriscadas
66
.
Os bancos tambm enfrentaram problemas no incio dos anos 1980, com a crise da
dvida da Amrica Latina, entre outros
67
. Entre as diversas reaes, os bancos mudaram sua estratgia
de ganhos baseados na margem de juros para ganhos baseados em taxas que poderiam aplicar
oferecendo servios. De incio, o foco foi criar um menu de produtos financeiros para os clientes de
mais alto padro e para o atacado. Os bancos eram tambm responsveis pela emisso de boa parcela
das hipotecas (eram os chamados originadores).
A necessidade dos bancos de encontrarem novas fontes de ganhos correspondeu
reduzida capacidade dos thrifts de oferecer novos emprstimos hipotecrios
68
e, ainda, passagem do
financiamento habitacional de um sistema baseado na intermediao para um sistema baseado no
mercado secundrio. Antes, os credores mantinham as hipotecas no seu balano e,
consequentemente, assumiam o risco da inadimplncia e o risco de liquidez. No novo sistema,
analisa Dymski, os credores geram as hipotecas j para vend-las. Com isso, aumenta a importncia
das operaes baseadas em taxas e em grandes volumes. O processo de originar, administrar e
manter (originating, servicing e holding) as hipotecas foi separado em suas partes constitutivas, cada uma
delas precificada e operada separadamente.

64
Cf. Gail Radford. Modern housing for America.
65
Heineman, 1983, apud A. Meyerson, The changing structure of housing finance in the U.S., p. 183.
66
Bennett, 1985, apud A. Meyerson, The changing structure of housing finance in the U.S., p. 183.
67
Sigo aqui a reconstituio oferecida por Gary Dymski, p. 75.
68
Gary Dymsky, p. 75.
25

Em meados dos anos 1990 os bancos comearam suas atividades no mercado de baixa
renda
69
: compraram subsidirias e desenharam instrumentos voltados para aqueles que eram
anteriormente excludos do crdito. Esse mercado explode em poucos anos, passando de US$ 65
bilhes em 1995 para US$ 332 bilhes em 2003
70
, e para US$ 625 bilhes em 2006
71
.
Originalmente, os emprstimos subprime eram utilizados principalmente para o
refinanciamento de hipotecas existentes. Entre 1993 e 1999, 80% do subprime foi para essa finalidade e
apenas 22% para financiamento de compra de moradias
72
. No comeo dos anos 2000 o percentual subiu
para 30% e em 2005 e 2006 mais de 40% dos emprstimos subprime eram para compra de moradias
73
.
Se o mercado de hipotecas foi inicialmente criado em 1930, passou por mudanas
significativas at se tornar dominante e mais complexo no setor habitacional. Nas suas primeiras
formas as instituies do mercado secundrio apenas compravam as hipotecas originadas por bancos
hipotecrios e outro credores, e as mantinham em seus prprios portflios. A partir de 1960, mas de
modo mais acelerado na dcada de 1980, essas instituies tambm passaram a constituir vrios tipos
de ttulos baseados na reunio de muitas hipotecas individuais
74
.
A habitao pblica continuou a ser combatida nos EUA. Embora o controle de
aluguis e as cooperativas habitacionais ainda existam, a ideologia idealista que os criou praticamente
se extinguiu, afirmou Robert Shiller, acentuando o carter da divergncia, a seu ver, ideolgica
75
.
Recentemente, um grupo de alunos e professores da Columbia University, em Nova Iorque, lanou
um folheto provocativamente intitulado Public Housing: a new conversation
76
. Os autores afirmam que,
diferentemente do senso comum, toda habitao habitao pblica. Embora public housing seja
uma expresso costumeiramente associada proviso direta de moradia pelo governo para aqueles
com maior necessidade, todas as habitaes nos EUA so em algum grau subsidiadas pelo Estado.
Paralelamente s mudanas no sistema de crdito, a poltica macroeconmica utilizada
para conter os efeitos da exploso da bolha da chamada nova tecnologia tornou os investimentos
imobilirios mais atrativos e ampliou o acesso ao crdito moradia
77
. Desse modo, a bolha da

69
G. Dymski, 2010, p. 78.
70
Souphala Chomsisengphet; Anthony Pennington-Cross. The Evolution of Subprime Mortgage Market. p. 37.
71
E. Andrews. Fed and Regulators Shrugged as the Subprime Crisis Spread, apud E. Wyly, M. Moos, E. Kabahizi, Cartographies of race
and class: mapping the class-monoply rents of American subprime mortgage capital, p.2.
72
Immergluck, 2009, apud Alex F. Schwartz. Housing policy in the United States, p. 67.
73
Ibidem, loc. cit.
74
A. F. Schwartz. Housing policy in the United States, p.62.
75
R. Schiller.
76
Produo coletiva do Temple Hoyne Buell Center for Study of American Architecture, dirigido por Reinhold Martin.
77
H amplas evidncias de que os bancos de Wall Street deliberadamente planejaram uma bolha de preos imobilirios (house-price
bubble) e gastaram bilhes de dlares em campanhas para persuadir os americanos a aumentarem suas dvidas em hipotecas, segundo
26

chamada nova tecnologia tambm conhecida como bolha da Nasdaq
78
foi, em certa medida,
substituda por uma bolha de preos imobilirios, como veremos adiante. Assim, a bolha parte
intrnseca da histria desse perodo, e no um acidente de percurso devido falta da capacidade de
percepo do FED, como veremos.
1.4 O estopim da crise
No sistema subprime a populao pobre aparece como beneficiria do processo, com a
reduo do piso de renda exigido para a concesso de emprstimos, incluindo aqueles antes deixados
de fora pela linha de corte de crdito (redlining). Mas um olhar para o modo como foi constitudo
esse sistema revelador de uma realidade muito diferente.
Uma srie de estudos j mostrava aquilo que se tornou mais visvel apenas quando a
crise se alastrou e atingiu tambm outros setores da populao e, principalmente, o sistema
financeiro
79
. Entre os novos produtos financeiros estavam emprstimos que, devido s taxas
excessivas de juros e s condies de pagamento, vinham sendo criticados e combatidos por
militantes e pesquisadores muito antes de a crise atual se manifestar.
O Center for Responsible Lending publicou um relatrio intitulado Loosing Ground, em
2006, no qual examinava j o crescimento das execues hipotecrias: (...) estimamos que 2,2
milhes de muturios perdero suas casas e at $164 bilhes de dlares de riqueza no processo. Mais
do que isso, constatamos que muitas caractersticas tpicas dos emprstimos subprime aumentam
substantivamente o risco de execuo hipotecria, independentemente da histria de crdito do
muturio. O problema j era grave antes da chamada crise do subprime, mas enquanto os riscos e os
prejuzos estiveram restritos aos mais pobres tinham pouca visibilidade.
Anlises de pesquisadores acadmicos, antes da crise, tambm sugeriam que as mudanas
exacerbavam a segmentao social no lugar de reduzir as desigualdades da excluso por recusa de
crdito. A linguagem tcnica acoberta os abusos. Mais do que abusos individualizados, a suposta
sofisticao dos mecanismos financeiros, que promoveriam benefcios para todos, encobre um

Peter Gowan. Um exemplo a campanha de 1 bilho de dlares com o tema live richly, promovida pelo Citygroup nos anos 1990
(ver figura 9). A bolha no se apoia apenas, contudo, ou mesmo principalmente, no mercado de habitao, mas sim no prprio sistema
financeiro.
78
A Nasdaq (National Association of Securities Dealers Automated Quotations) uma bolsa de valores eletrnica.
79
Em Subprime Mortgage Segmentation in the American Urban System, Wyly, Moos, Foxcroft e Kabahizii citam alguns dos textos que j
discutiam os emprstimos predatrios antes da crise: Ambrose and Pennington-Cross, 2000; Calem et al., 2004; Chomsisengphet and
Pennington-Cross, 2006; Collins et al., 2005; Durkin and Staten, 2002; Dymski, 1999; Engel and McCoy, 2002; Howell, 2006;
Immergluck, 2004; Li et al., 2006; Renuart, 2004; Squires, 2004).
27

sistema que acaba por extrair renda justamente da populao mais pobre dos EUA, com claro vis
tnico-racial
80
. A prpria nomenclatura que divide a sociedade entre prime e subprime , por si mesma,
sinal da segmentao social que se acentuava.
O caso de uma senhora que conseguiu comprovar o carter predatrio do emprstimo
foi relatado em um desses estudos
81
. Beatriz, uma senhora afro-americana, viveu por 50 anos na
mesma casa, em um bairro negro de New Jersey e a certa altura recebeu o telefonema de um agente
prometendo-lhe financiamento para uma reforma na parte externa. As taxas de juros eram ajustveis,
um emprstimo tipo balo, contrado por meio de um contrato confuso. Como o preo dos imveis
em alta possibilita o refinanciamento da dvida Gary, o corretor, explica a Beatriz que ela
provavelmente nunca precisar quit-la.
Na prtica, a corretora local East Coast Mortgage transfere o emprstimo para a
Associates Home Equity Services e ganha 2.325 dlares como prmio pela operao, este calculado
em montante proporcional taxa de juros obtida. Ou seja, quanto piores as condies para a
muturia, maior o prmio recebido pelo corretor. Como os riscos so transferidos a terceiros, o
corretor os desconsidera. A desregulao do mercado impeliu as savings and loans a prticas
agressivas de captao de recursos em sua competio com as novas instituies financeiras no
bancrias
82
.
Por ser considerada uma populao de risco, paga juros elevados, maiores do que
aqueles exigidos dos segmentos considerados prime. No se pedem comprovaes ou garantias. Os
emprstimos podem ser usados para a compra de um imvel ou assumidos em dinheiro, oferecendo-
se o imvel como garantia. Ao mesmo tempo, os emprstimos so contrados no contexto da
precarizao das relaes trabalhistas, com o fim do pacto fordista.
No caso de Beatriz, o servio ainda feito de modo precrio. Em determinado
momento, a famlia no mais consegue fazer o pagamento, e em maio de 1998 despejada. O caso
no anedtico, segundo os autores do estudo, mas exemplar de um processo mais amplo, que se
intensificava, do qual fazem parte: o corretor, o banco, o banco de investimentos, as agncias de
rating, as seguradoras, os investidores (companhias de seguros, bancos, schoolboards, fundos de penso,
etc.), companhias nas ilhas de Cayman e outros parasos fiscais.

80
Cf. artigos diversos de Elvin Wyly, Gregory Squires, Gary Dymski, Michael Stone, entre outros.
81
Elvin Wyly, Holly Foxcroft, Daniel Hammel e Kelly Phillips-Watts. American home: predatory mortgage capital and spaces of race and class
exploitation in the United States.
82
Marcus Andr B. C. de Melo. Estruturao intraurbana, regimes de acumulao e Sistemas Financeiros de Habitao: Brasil em perspectiva
comparada. p. 41.
28

150
170
190
210
230
250
270
130
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210
230
250
jan/99 jan/00 jan/01 jan/02 jan/03 jan/04 jan/05 jan/06 jan/07 jan/08 jan/09 jan/10 jan/11
Preo mediano de vendas das unidades
usadas
Preo mediano de vendas das unidades
novas
Como as taxas de juros so ajustveis, tornam-se sensveis s mudanas na poltica
econmica. Um aumento na taxa de juros pode comprometer a capacidade de pagamento mesmo de
muturios com rendimentos um pouco maiores. elevao dos juros em 2007, oficialmente motivada
pelo risco inflacionrio gerado pelo sucesso da poltica anterior do FED, seguiu-se uma queda no preo
das casas.
Enquanto os preos eram crescentes, os muturios conseguiam obter novos
emprstimos lastreados em um imvel mais valioso e com isso continuar pagando a dvida anterior.
A queda dos preos interrompe esse mecanismo e inverte o jogo (ver Grfico 2). A possibilidade de
refinanciamento se reduz e a inadimplncia aumenta. Trs mensalidades em atraso j permitem aos
credores iniciar processos de execuo hipotecria que podem levar ao despejo. Essa rapidez exigida
para que a casa funcione como garantia de hipoteca e como lastro de ativos financeiros.
O aumento da inadimplncia gerou desconfiana por parte dos detentores dos ttulos
que circulavam no mercado secundrio, derrubando os preos dos papis e, junto, dos imveis. A
queda dos preos impede a continuidade do esquema de refinanciamento que permitia ao muturio
pagar a dvida mediante contratao de novos emprstimos.





Fonte: Elaborado com dados do Bloomberg
Grfico 2 Preos medianos de vendas das moradias novas e usadas em milhares de dlares
29


Como os emprstimos subprime so concentrados em alguns distritos das cidades,
naqueles com percentual maior de moradores negros ou de minorias tnicas, os efeitos so ainda
mais devastadores. So quarteires ou mesmo bairros inteiros com casas vazias, o que gera um efeito
espiral de queda de preos e atinge mesmo aqueles que antes conseguiam pagar suas parcelas.
83

Alguns autores procuram atribuir a responsabilidade pela crise a leis como o Fair
Housing Act e os Equal Credit Opportunity Act, de 1968 e 1974 que, respectivamente, estenderam
os princpios da legislao de Direitos Civis para os mercados de crdito e habitao.

O Home
Mortgage Disclosure Act (HMDA) e o Community Reinvestment Act (CRA), de 1975 e 1977,
criaram meios de monitoramento dos emprstimos bancrios e combateram o sistema redlining. Peter
Wallison responsabiliza mais diretamente a HUD por ter encorajado agncias Fannie Mae e Freddie
Mac a ampliar o volume de crdito
84
. Embora reconheam que a ampliao do acesso casa prpria
faa parte do processo sustentado pela ideologia da homeownership society suas teses so refutadas
no mnimo como parciais, por diversos autores.
Outra tentativa complementar foi aquela de atribuir aos prprios muturios subprime a
responsabilidade pela crise. Boa parte dos infogrficos publicados em jornais contava a histria de
uma pessoa que no tinha condies de assumir a dvida ao solicitar um emprstimo. Vrios estudos
sugerem, como vimos, que essa populao foi fortemente encorajada a ingressar nesse sistema por
meio de tcnicas agressivas de vendas motivadas pelo ganho de taxas pelo servio. Alm disso, no
contexto de estagnao dos salrios, essa estratgia foi direcionada para uma populao com poucas
alternativas para entrar no mundo do consumo, dos servios cada vez mais privatizados (educao e
sade) e da propriedade imobiliria que desde os anos 1930 integram campanhas que associam o
Sonho Americano casa prpria.
O sistema de securitizao de ativos imobilirios cresceu em um contexto de
enriquecimento dos extratos mais altos (1% dos mais ricos apropriam-se de um quinto da riqueza),
ao mesmo tempo em que o salrio mdio seguiu quase estagnado entre 2000 e 2007 (crescimento
anual de 0,1%). No foi propriamente o consumo que aumentou, segundo a jornalista Martine
Bulard, nesse perodo, mas sim as tarifas, sobretudo nas reas da sade, educao e habitao
85
.


83
Elvin Wyly, entre outros.
84
Peter Wallison, The Financial Crisis Inquiry Commission, entre outros.
85
Sobre o aumento da desigualdade nos EUA ver C. Tilly, The economic environment of housing.
30


Figura 8 Escala de proporo entre preo de casas e salrios por regio metropolitana nos EUA.
Nas manchas avermelhadas o preo da moradia se distanciou mais dos salrios
Figura 7 Porcentagem de execues hipotecrias por regio, em 2008. Grfico demonstra
relao entre despejos e reas em que preo da casa se distanciou do salrio
31

Os emprstimos tipo suprime no so desenhados de modo a aumentar o acesso ao
crdito ou moradia. Como vimos, tais emprstimos comearam no contexto das mudanas no
marco regulatrio, tambm j discutidas, do acirramento da competio entre os bancos e da criao
do shadow banking system. Segundo o estudo Loosing Ground, aumentam o risco para os muturios.
Portanto, a meu ver, a inadimplncia e os despejos no devem, nesse contexto, ser utilizados para
avaliar se aquela populao deveria ou no ter recebido crdito. Essa questo, to repetida durante a
crise, tem um carter perverso, se considerarmos que a ampliao do acesso moradia no era, em
ltima instncia, o objetivo central dos novos mecanismos. Polticas alternativas nesse sentido foram
formuladas e derrotadas politicamente, como a oferta pblica de moradia e o aluguel social.
A populao teria sido empurrada para a soluo do crdito subprime de modo a tentar
manter o padro de consumo e o acesso a servios, no contexto da compresso da falta de poltica
habitacional, da debilidade do sistema de educao e sade e o carter privado da previdncia
(seguridade social), da compresso salarial que ocorreu em boa parte das ltimas dcadas e da
liquidez propiciada pelos investimentos da China nos EUA: mais um captulo da histria da poltica
habitacional norte-americana, repleta de esforos para supostamente resolver o problema ao mesmo
tempo preservando a dominncia do mercado privado de habitao
86
.
Quadro 4 Dvidas prioritrias por tipo

Fonte: National Housing Survey, Fannie Mae, 23/11/2010

86
Peter Marcuse, A (radical) approach to the subprime crisis:.Marcuse afirma que a crise da habitao (affordable housing) era
conhecida ao menos desde o Housing Act de 1937, cujo objetivo era prover habitao adequada por todos os meios para todos os
norte-americanos. Essa promessa nunca foi cumprida, e a histria da poltica habitacional nos EUA repleta de esforos, um aps o
outro, para solucionar o problema preservando a dominncia do mercado privado de habitao (traduo nossa).
Entre os vrios tipos de dvidas, qual aquele que
voc mais tentaria pagar se estiver sem recursos? Total %
Hipoteca de primeira moradia 50
Contas (utility bills) 23
Crdito para automvel 5
Carto de crdito 5
Emprstimos para estudos 3
Segunda hipoteca ou linha de crdito home equity 4
Celular 2
TV a cabo 1
Internet 1
32

Figura 9 Campanha Living Richly do Citibank para venda de crdito, na modalidade home equity, que procura
persuadir o morador a liberar a riqueza imobilizada na casa contraindo um emprstimo hipotecrio: transforme o
seu lugar de vida em dinheiro vivo.

Embora as hipotecas sejam apenas um dos itens de um processo mais amplo de
endividamento das famlias norte-americanas, importante notar as especificidades deste tipo de
dvida. Uma pesquisa da Fannie Mae indica que entre os vrios tipos de dvida, a hipoteca para
moradia aquela que o muturio mais se esforaria para pagar, em caso de falta de recursos.
Esse mercado rene formas tpicas da acumulao primitiva com a sofisticao do sistema
financeiro, numa combinao que Harvey chamou de acumulao por espoliao (ou despossesso) no
seu livro O novo imperialismo. Fora, fraude, opresso, pilhagem so exibidas abertamente, de modo
recorrente. Uma parcela importante da riqueza acumulada pelas elites viria desse tipo de ganhos, e no do
crescimento econmico, segundo Harvey. O sistema de crdito ter-se-ia tornado a ponta de lana da
acumulao por espoliao. As execues hipotecrias concentradas tnica, social e geograficamente
representam um processo de espoliao em larga escala
87
.
O aumento da busca por moradia e a especulao levam a aumento de preos o qual, por
sua vez, sustenta o sistema, ao permitir, como vimos, o refinanciamento dos emprstimos. Milhares
de corretores so contratados para utilizar tcnicas agressivas de concesso de emprstimos e
ganham prmios maiores se conseguem piores condies para os muturios. Ainda no incio da crise
a Countrywide contratou mil corretores para tentar compensar as perdas com novos muturios.
Taxas elevadas correspondem s rentabilidades elevadas exigidas pelos fundos de investimento.
Mostram-se assim os vnculos entre explorao e acumulao. Mais um indcio de que a
forte onda de financeirizao da economia que se estabeleceu a partir de 1973 em tudo espetacular

87
Reading Marxs Capital Aula 12, Captulo 26-33, disponvel em: http://davidharvey.org/2008/09/capital-class-12/. Acesso em
18/1/2011. O termo em ingls aqui traduzido como ponta de lana cutting edge.

33

por seu estilo especulativo e predatrio. O que a acumulao por espoliao faz liberar um
conjunto de ativos (e a fora de trabalho) a custo muito baixo (e, em alguns casos, zero). Ou seja, o
efeito a liberao da terra para a circulao de capital portador de juros, com vinculao entre
mercados de terra, usos da terra e organizao espacial em um processo geral de circulao de capital.
A espoliao j se anunciava quando a populao aderiu ao sistema de crdito e securitizao.
Embora os indivduos continuassem nominalmente proprietrios dos seus imveis, estes, de fato, j
estavam libertos para circular na forma de ttulos financeiros, e na hora da crise passam s mos
dos seus verdadeiros donos.
O capital pode, dessa forma, apossar-se desses ativos e dar-lhes um uso lucrativo. No caso
da acumulao primitiva, transferia-se a terra para a corrente principal de acumulao do capital. Com o
subprime, famlias que moravam h vrias geraes num imvel foram convidadas a inseri-lo no sistema,
transformando o que era moradia (ou melhor, mercadoria) num ativo mais lquido, que entra no jogo da
especulao. O capital que no encontra outras oportunidades mais lucrativas no contexto da crise de
sobreacumulao recorre a expedientes prprios da acumulao por espoliao.
A bolha imobiliria parece encobrir uma transferncia real de recursos. Alm da transferncia
entre setor produtivo e financeiro, como reconhece parte da literatura , tambm h transferncia entre
diferentes classes sociais, aspecto menos discutido, apesar da grande relevncia. No caso, por meio da
incorporao do patrimnio imobilirio que nada mais do que o trabalho de geraes acumulado
aos circuitos centrais de acumulao de riqueza, na forma financeira; e pelo aumento da transferncia de
parte dos rendimentos do trabalhador obtidos na esfera produtiva, por meio do pagamento das
prestaes das hipotecas (alm de outras dvidas com cartes de crdito, automveis, estudos, etc.). Ou
seja, esse sistema compromete a um s tempo trabalho passado (cristalizado nos imveis) e futuro
(forando o trabalhador a se submeter a formas ainda mais brutais de explorao).
Observadas de perto, as supostas virtudes da chamada securitizao que, de um lado,
permitiria a ampliao do acesso moradia e do consumo s famlias norte-americanas e, de outro,
retornos financeiros vantajosos para os investidores, revelam-se uma gigantesca mquina de extrair
renda e riqueza. O atalho para o consumo e para a casa prpria mostra-se uma iluso, aumentando
ainda mais a vulnerabilidade de uma populao j fragilizada pela precarizao das relaes de
trabalho, desde a reestruturao produtiva iniciada nos anos 1970. A excluso financeira e a recusa
em conceder crdito metamorfosearam-se em explorao financeira
88
. A interao perversa entre o

88
Gary Dminsky, 2010.
34

legado de discriminao racial e desigualdade social dos EUA e seu setor financeiro
hipercompetitivo foi um dos gatilhos da crise do subprime
89
.
O antigo proprietrio local de imveis (landlord, proprietrio do cortio ou do imvel
alugado) progressivamente substitudo por outras figuras: por um agente de crdito, que capta
recursos em Wall Street e nos mercados financeiros globalizados ou, melhor, por um conjunto de
agentes financeiros, que inclui corretores, companhias especializadas em hipotecas, advogados,
bancos, bancos de investimentos, fundos de investimento internacionais, agncias de rating,
seguradoras, etc. So estes que ocupam e modernizam a posio do rentista tradicional. O
capital passa a ser o landlord
90
.
O subprime parece repor e acentuar, sobre bases mais sofisticadas, antigas formas de
explorao
91
. A fragilidade da condio dos proprietrios em relao aos imveis, sempre sob ameaa
de despejo, pode ser ainda maior do que aquela dos antigos inquilinos. Alm disso, o perfil dos
muturios subprime caracteriza um perodo que, alm de no garantir mais o pleno emprego,
flexibiliza e precariza as relaes de trabalho, segmenta a sociedade entre prime e subprime, quase como
se fossem duas novas categorias sociolgicas. Nossa hiptese que a luta de classes ganha novos
contornos, a estrutura do conflito se modifica.
Como os emprstimos so ancorados em imveis, os impactos de processos como esses
sobre o territrio a produo e consumo do espao urbano so grandes. Essas conexes entre o
financeiro e o imobilirio interferem, assim, nas relaes entre a escala local (estados e municpios),
na qual costumava se movimentar o mercado imobilirio, e internacional, na qual se movimentam os
fluxos comerciais, produtivos e, sobretudo, financeiros. O acesso terra condicionado lgica
financeirizada. Antigas formas de excluso ao acesso terra so recriadas e aprofundadas, inserindo e
retirando os trabalhadores das conexes financeiras, segundo a temporalidade do movimento das
ondas da especulao (vocs no deveriam estar aqui, na verso cnica de quem antes os
aconselhou a usar o atalho do subprime). A crise parece confirmar essa hiptese: mais de quatro
milhes de imveis j tiveram a hipoteca executada e h previso de que o processo continue (ver
Grfico 3).

89
Ibidem, 2010, p. 73.
90
Elvin Wyly, Daniel Hammel e Mona Atia, Capital is the landlord: class-monopoly rend and new geographies of subprime and predatory mortgage
lending. Esse interessante estudo um daqueles publicado antes da crise, em 2004
91
Elvin Wyly, 2006 e outros.
35

Grfico 3 Execues hipotecrias de maro de 1990 a maro de 2010 nos EUA

Fonte: Elaborado com dados do Bloomberg

O problema, contudo, no se restringe ao mercado subprime. Uma anlise mais detida do
crescimento da inadimplncia, separando os emprstimos feitos com taxas fixas daqueles reajustados
por taxas flutuantes, reveladora, como mostram os Grficos 4 e 5. O Grfico 4 separa os
emprstimos entre prime e suprime, e parece indicar que esse o principal corte analtico. O Grfico 5,
contudo, indica que a curva de crescimento da inadimplncia prime com taxas flutuantes tem uma
inclinao ascendente prxima daquela do subprime. Mostra que os emprstimos contrados com taxa
flutuante, sejam eles prime ou subprime, apresentam trajetria crescente semelhante. Ou seja, mesmo
os bons pagadores, na avaliao dos credores, no conseguiram manter as parcelas em dia e
tornaram-se inadimplentes quando as prestaes comearam a subir por conta das condies nas
quais os emprstimos foram contratados, da elevao dos juros e da interrupo do ciclo de preos
dos imveis, que dificultou os refinanciamentos e os novos emprstimos na modalidade home equity.

4,6
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
mar/90 mar/92 mar/94 mar/96 mar/98 mar/00 mar/02 mar/04 mar/06 mar/08 mar/10
36

Grfico 4 Inadimplncia hipotecria nos mercados de primeira linha (prime) e segunda linha (subprime), de 1998 a
2010, nos EUA
Fonte: Bloomberg
Grfico 5 Inadimplncia hipotecria nos mercados de primeira linha (prime) e segunda linha (subprime), taxa fixa e
taxa flutuante, de 2002 a maro de 2010, nos EUA
Fonte: Elaborado com dados do Bloomberg
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0
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2
0
1
1
Subprime
Prime
Total
37

s vsperas da crise, em setembro de 2006, possvel notar como o crescimento da
inadimplncia subprime com taxas flutuantes mais acentuado do que aquele de taxas fixas. As
trajetrias praticamente se igualam depois que as execues hipotecrias em massa geraram um efeito
espiral descendente sobre os preos, que comprometeram completamente os muturios tambm
com emprstimos de taxas fixas, como vimos. Estudos regionalizados indicam que esse efeito espiral
foi muito mais grave nos bairros de maioria de negros e latinos, justamente os alvos da discriminao
racial que caracterizou o sistema subprime
92
.
As consequncias do ponto de vista prtico de desconsiderar esses aspectos so grandes.
Muitos passam a advogar como suposta lio da crise a excluso financeira dos trabalhadores de
renda mais baixa. Foi nessa linha a concluso apresentada por brasileiros em um seminrio recente
do mercado imobilirio, aps a fala de um especialista norte-americano sobre a crise.
O que era visto como grande virtude, a sofisticao dos instrumentos financeiros e o
boom imobilirio, em pouco tempo passa a ser considerado irracionalidade. Ao mesmo tempo em que
o aumento dos nexos entre imobilirio e financeiro prolongam a vida do capitalismo geram tambm
novas contradies. Contribui com o aumento da produo de imveis, ao mesmo tempo em que
amplifica a especulao imobiliria e seus efeitos, impondo novos obstculos para o acesso dos
trabalhadores terra.
A securitizao do mercado de hipotecas foi desenhada, embora no exclusivamente, de
modo a facilitar o deslocamento do capital para a esfera financeira, segundo o pesquisador Manuel
Aalbers
93
. Se originalmente os mercados de hipotecas facilitavam a passagem do capital para a
indstria da construo, teriam passado com as inovaes financeiras a um novo estgio, no qual os
vnculos com o mercado financeiro se ampliam.
Aquilo que apareceu como um expediente para superar as barreiras ao capital,
transforma-se na principal alavanca da superproduo e da superespeculao: As formas insanas de
capital fictcio entram em cena possibilitando, junto ao sistema de crdito, o auge das distores
94
.
Em certas cidades, como Phoenix e Las Vegas, entre outras, os preos chegaram a cair
mais de 50% em relao ao pico. Mais da metade dos muturios em algumas regies esto com
negative equity, ou seja, devem um montante maior do que o preo atual do imvel. Essa condio,

92
Cf. E. Wyly e G. Dymski, entre outros.
93
Manuel Aalbers. The Financialization of Home and the Mortgage Market Crisis, p. 150.
94
D. Harvey, apud Leda Paulani. A autonomizao das formas verdadeiramente sociais na teoria de Marx: comentrios sobre o
dinheiro no capitalismo contemporneo, p. 18.
38

denominada submersa (underwater), passou de 5% a 19,8%
95
, chegando a quase 30% das hipotecas, no
incio de 2011. Quando o pagamento da dvida se torna invivel, parte desses moradores decide
simplesmente deixar a casa, fenmeno que ficou conhecido como walk away e que podemos traduzir
livremente como sair de fininho.


1.5 A bolha imobiliria e a crise financeira mundial
A formao e o crescimento do sistema de hipotecas subprime so parte constitutiva do
processo de financeirizao da economia expressa pelo crescimento exponencial da riqueza financeira e
por sua dominncia, quando disseminada entre os agentes. A criao sem precedentes de capital fictcio e
meios de crdito para ampliar uma demanda insuficiente no centro do sistema foi a grande novidade
desde meados dos anos 1990, segundo Chesnais. Crdito s empresas, s famlias, ao consumo e,
sobretudo, crdito hipotecrio so alguns dos mecanismos de criao desses papis. O crescimento do
suprime faz parte, portanto, do salto na massa de capital fictcio ocorrido nesse perodo.
A novidade da crise atual , segundo alguns economistas, o fato de ser uma crise das
finanas desregulamentadas
96
. Isso explicaria por que uma crise em um subsegmento do setor
imobilirio norte-americano acaba resultando em uma crise financeira de grandes propores. A crise
das instituies de poupana (saving and loans) nos anos 1980, diferentemente, embora profunda, no

95
Bloomberg, apud Barclays.
96
F. F. Filho e L. F. de Paula, Dossi da crise. Essa a nfase da maioria dos textos do Dossi da crise, publicado pela Associao
Keynesiana Brasileira, em novembro de 2008. Disponvel em www.ppge.ufgs.br/akb.
Figura 10 Execuo hipotecria e despejos em bairros de trabalhadores
39

contagiou o resto do sistema da mesma forma, segundo os autores. O sistema financeiro na poca
caracterizava-se pela segmentao e a especializao das instituies.
Quantitativamente, o subprime tem pouca expresso e no se pode atribuir a seu colapso a
crise financeira mundial da qual foi estopim
97
. So inmeros os outros mecanismos de
endividamento da populao. Qualitativamente, ocupa papel importante na vinculao entre o
imobilirio e o financeiro, que permitiu, como vimos, a passagem de riqueza de uma esfera a outra.
Ocupa ainda papel significativo no aumento do efeito riqueza e, consequentemente, na superao
(provisria) da crise de 2001. O termo efeito riqueza diz respeito relao entre a riqueza financeira
das famlias e seus gastos em consumo. Antes do estouro da bolha da nova tecnologia o efeito
riqueza era basicamente criado pelo preo das aes. Com as aes em alta, as famlias tendiam a
aumentar os gastos. Posteriormente, produziu-se resultado semelhante com a alta do preo dos
imveis. Estudos indicam que o fenmeno ainda exacerbado no caso de imveis, cuja propriedade
mais disseminada na sociedade do que a de aes.
A criao de capital fictcio em larga escala justamente um dos meios a que se recorreu
para superar os limites imanentes do capital, nas ltimas dcadas
98
. Outros meios seriam: 1) o
processo de liberalizao das finanas, do comrcio e do investimento e 2) a reincorporao da antiga
URSS e seus satlites e da China como elementos plenos do sistema capitalista mundial, ou seja, um
espao livre de restries para as operaes do capital, para produzir e realizar mais-valia, como
base e processo de centralizao de lucros a escala verdadeiramente internacional
99
.
A China adicionou em curto perodo de tempo imensas capacidades de produo,
inserindo milhes de trabalhadores na produo incessante de mercadorias a baixo custo, que
inundaram o mercado mundial. Com isso, o problema da sobreacumulao aumenta em dimenso,
segundo Harvey. Esta crise a primeira que no nasceu no centro, mas sim na periferia, de acordo
com Francisco de Oliveira: Da a dificuldade de trat-la. Ela nasceu da revoluo que a China e a
ndia imprimiram ao capitalismo. Esses pases colocaram no mercado uma fora de trabalho que o
Ocidente em toda a sua histria no conseguiu botar
100
.

97
P. Gowan. Crisis in the heartland, entre outros.
98
F. Chesnais. A Fisionomia das Crises no Regime de Acumulao sob Dominncia Financeira. Essa dependncia em relao ao capital fictcio
tambm analisada, sob diferentes perspectivas, por outros autores, como P. Gowan, R. Brenner e Jos Carlos de Souza Braga, como
veremos.
99
Ibidem.
100
Claudia Antunes. a primeira crise que nasceu na periferia, diz Francisco de Oliveira. Folha de S. Paulo, 18/08/2011.

40

O crescimento dos preos do mercado imobilirio foi detonado quando os acionistas
acumularam riqueza por meio do rpido crescimento do mercado de aes, na segunda metade dos anos
1990, segundo Brenner. A demanda por casas teria crescido mais do que a produo, gerando o aumento
de preos. Como os preos das casas subiram, os proprietrios podiam pagar somas crescentes, na
expectativa de que os preos continuariam a subir, do mesmo modo como ocorria com as aes. Quando
o mercado de aes quebrou e o boom da Nova Economia terminou, ocorreu uma transferncia macia
de fundos de aes para o mercado imobilirio, fazendo com que o jogo continuasse. Diferentemente de
outras recesses, a de 2001 no foi seguida de uma queda no nmero de unidades de obras residenciais
iniciadas; ao contrrio, o ritmo seguiu acelerado, como mostra o grfico abaixo.
Grfico 6 Unidades de obras residenciais iniciadas (housing starts) e recesses

Fonte: Bloomberg
Com as taxas de juros das hipotecas baixas e o valor das casas em elevao, as famlias
aumentaram seu nvel de endividamento e, desse modo, o consumo
101
. O mercado aquecido da

101
Robert Brenner, The Economics of global turbulence: the advanced capitalist Economies from long boom to long downturn, 1945-2005. p. 315.
450
650
850
1 . 050
1 . 250
1 . 450
1 . 650
1 . 850
2 . 050
2 . 250
2 . 450
2 . 650
2 . 850
jan/ 60 jan/ 65 jan/ 70 jan/ 75 jan/ 80 jan/ 85 jan/ 90 jan/ 95 jan/ 00 jan/ 05 jan/ 10
Milhares de Unidades (volume anualizado)
reas sombreadas indicam perodos de recesso na economia americana.
41

habitao substituiu o mercado de aes e as famlias desempenharam o papel das grandes empresas
como geradores de negcios, segundo o autor. Graas em grande parte s aes do FED, os custos
de emprstimos de longo prazo de fato caram e os preos das casas subiram vertiginosamente. De
modo anlogo ao ocorrido com a bolha de aes, a bolha imobiliria alimentou-se a si mesma, ainda
segundo Brenner. Cresceu junto com a bolha das aes e continuou a crescer quando esta explodiu.
Somente entre 2000 e 2004 a riqueza imobiliria das famlias cresceu mais de 50% e em meados de
2005 era mais do que 80% superior riqueza das famlias na forma de aes.
Entre os modos de extrair fundos estavam
102
:
a) Vender a casa por preos maiores do que a dvida hipotecria, comprar casa nova e
ficar com o diferencial em dinheiro;
b) Refinanciar o valor das hipotecas vigentes, aumentando os valores (com base no novo
preo do imvel, que segue em trajetria ascendente) de modo a extrair um montante em dinheiro
no processo;
c) Contrair novos emprstimos na forma de segunda hipoteca ou linhas de crdito.
Somando essas trs formas, as famlias conseguiram levantar as somas de 492, 693 e 734
bilhes de dlares, respectivamente nos anos de 2002, 2003, 2004, crescimento que ultrapassou
aquele dos salrios (excluindo benefcios) em 321 bilhes. A diferena se explica justamente pelo fato
de que as famlias recorreram a esses mecanismos em um contexto de estagnao dos salrios, para
continuar a pagar os custos de educao, sade, alimentao e consumo, de modo geral.
A parte da riqueza que tem importncia na evoluo do consumo e da demanda agregada
em geral a riqueza imobiliria, segundo Serrano
103
. A valorizao dos preos dos imveis estimula o
crescimento especulativo de investimento residencial, e permite a realizao de ganhos de capital
e/ou a obteno de crdito para consumo, por meio do refinanciamento de hipotecas j existentes.
Por isso, segundo o autor, haveria consenso sobre importncia da grande valorizao dos preos dos
imveis na economia americana (para a moderao do perodo recessivo de 2001 e para o
crescimento ao longo da dcada).
Devido contribuio da moradia entre 2000 e 2005, o crescimento do PIB, que teria
sido de 1,7, atingiu 2,4%. Uma espcie de subsdio da moradia expanso econmica que,

102
Cf. R. Brenner, ibidem e P. Woodall (The Economist), House of cards.
103
F. Serrano. A economia americana, o padro dlar-flexvel e a expanso mundial nos anos 2000.
42

contudo, no pode ser sustentvel trata-se de uma trajetria autolimitadora, segundo Brenner, que
alertava antes da crise que a bolha mais cedo ou tarde explodiria.
Entre 1950 e 1995 o crescimento dos preos teve aproximadamente a mesma taxa que a
inflao (correspondente ao ndice de preos ao consumidor). Entre 1995 e meados de 2005,
diferentemente, os preos subiram mais do que 45% acima da inflao. Esse crescimento
historicamente sem precedentes gerou U$ 5 trilhes em riqueza imobiliria a mais do que teria sido
criado se os preos tivessem subido de acordo com o ndice de preos ao consumidor, calcula
Brenner. Deve-se considerar, portanto, que uma parte importante do crescimento foi gerada por
bolha e, portanto, sujeita a desaparecer via correo de preos
104
.
O risco da formao de uma bolha foi notado por economistas desde os primeiros anos do
processo. Em 2002, a revista The Economist j publicava com destaque a pergunta: O boom no preo das
moradias nos EUA, na Inglaterra e em outros lugares terminar em exploso?
105
Assim como Brenner, a
matria apontava o mercado de habitao como o principal fator que salvou naquela ocasio a
economia mundial de uma recesso profunda. O efeito riqueza decorrente de mudanas no preo dos
imveis tem impacto ao menos duas vezes maior nos gastos dos consumidores do que as mudanas nos
preos das aes
106
. No artigo, The Economist anuncia o lanamento de um conjunto de ndices globais de
preo da moradia elaborado pela revista, justamente por conta da importncia que reconhecem no
imobilirio. A revista passa a coletar dados anuais sobre os preos, inicialmente em 13 pases centrais, e
produz uma srie histrica, retroativa a 1980.
Em 2003, The Economist volta ao tema com uma pesquisa sobre o assunto, que deu
origem a um conjunto de artigos intitulado House of cards. Em muitos pases a bolha do mercado de
aes foi substituda por uma bolha de preo de imveis (property-price). Mais cedo ou mais tarde vai
explodir, afirma a editora de economia da revista, Pam Woodall, em declarao polmica publicada
logo na abertura. Mais adiante afirma:
Esta pesquisa concluir que o ltimo boom na moradia tem inflado bolhas em vrios
pases, particularmente Estados Unidos, Austrlia, Inglaterra, Irlanda, Holanda e
Espanha. No prximo ano, aproximadamente, essas bolhas so susceptveis de
exploso, levando a quedas na mdia real de preos de 15 a 20% nos EUA e 30% ou
mais, em outros lugares, nos prximos anos, de modo semelhante ao declnio de preos
durante as ltimas exploses no mercado habitacional
107
.

104
Cf. Dean Baker, The housing bubble fact sheet, 2005 e 2006.
105
Will the housing booms in America, Britain and elsewhere end in bust?, The Economist, House prices: going through the roof.
106
Segundo o estudo Comparing wealth effects: the stockmarket versus the housing market, de K. Case, J. Quilery e R. Shiller, NBER (working
paper 8606), citado no artigo.
107
The Economist, 29/5/2003. Esse relatrio especial da revista foi coordenado pela editora e economista Pam Woodall.
43


A pesquisa avalia as tendncias no preo dos imveis e considera diferentes mtodos
para avaliar se existe uma bolha imobiliria. Segundo a reportagem, essa pode ser a questo mais
importante hoje sobre a economia mundial. Dada a fragilidade de muitas economias, a exploso de
uma bolha da moradia poderia facilmente arrast-las para uma recesso, alerta a revista.
O mercado imobilirio provavelmente o maior negcio do mundo: construo, venda e
aluguel de imveis e os benefcios para os ocupantes-proprietrios seriam responsveis por cerca de
15% do PIB dos pases ricos. Mais importante, os imveis so de longe a maior classe de ativos do
mundo. Curiosamente, atestavam, havia muito menos pesquisa sobre o mercado imobilirio do que de
aes, ttulos da dvida ou cmbio. O motivo: at recentemente a maior parte das pessoas via a casa
simplesmente como um lugar para viver
108
. Para as empresas, os imveis comerciais eram parte
relativamente pouco importante de sua infraestrutura e compunham uma pequena parcela dos portflios
da maioria dos investidores institucionais. A revista assinala uma virada: agora, muitas pessoas, tendo
perdido a f nas aes, vem suas casas como um investimento que vai se valorizar rapidamente. As
instituies financeiras tambm estavam aumentando sua parcela no portflio em imveis.


108
Ibidem.
Figura 11 Livro de David Lereah, economista chefe da Associao Nacional de Corretores, lanado em 2006,
afirma que o boom imobilirio no ir acabar e que hora de lucrar.
44

Investir em moradia teria, de fato, oferecido um retorno maior do que em aes no
passado, segundo a revista, por dois motivos: a maior parte das casas nos EUA comprada com
emprstimo, de modo que a alavancagem pode aumentar significativamente o ganho (ou a perda) do
investimento inicial; a compra de casas tende a receber iseno de impostos ou condies mais
favorveis do que as aes. Contudo, o artigo coloca em questo a possibilidade de a festa se
prolongar indefinidamente.
The Economist fornece vrios indcios de que havia j a formao de uma bolha e refuta os
argumentos de economistas que procuravam desvincular a alta de preos da formao dessa bolha. O
primeiro argumento refutado: como as taxas de juros estavam baixas, as pessoas podiam assumir
emprstimos maiores e, consequentemente, pagar mais por uma habitao. Desse modo, os
compradores de primeira moradia, que antes no tinham condies de contrair um emprstimo,
passavam a aumentar a demanda efetiva. The Economist, diferentemente, contesta a percepo de que
as taxas de juros estariam baixas e que isso tornaria mais econmico comprar uma casa. As taxas de
juros reais considerada a inflao no estariam baixas em vrios pases.
Outro argumento contestado pela revista: o crescimento continuado nos preos,
especialmente em grandes cidades como Londres e Nova Iorque, combinava o crescente nmero de
famlias com uma oferta limitada de casas. A oferta no poderia acompanhar a demanda, segundo a tese,
por conta da escassez fsica de terras, de modo que os preos continuariam subindo. Segundo o estudo da
revista The Economist esse fenmeno de fato ajuda a entender por que o preo nas grandes cidades tende a
ser maior do que nas reas rurais, mas no motivo para supor que os preos subiro indefinidamente. O
caso da reduo dos preos em 65%, em apenas cinco anos, em Hong Kong, onde a oferta de casas
bastante limitada, mostraria que esse no um impeditivo para a queda dos preos.
Esses dois fatores, portanto, no justificariam o boom de preos, segundo o estudo. Em
contraposio, a revista apresenta dois modos de avaliar se os preos esto sustentveis. O primeiro
avaliar se o preo do ativo reflete os fluxos de renda futura, de modo anlogo ao preo de uma ao.
Assim como na bolha das aes das empresas de nova tecnologia os investidores comportaram-se
como se o lucro no importasse mais, agora as pessoas estariam ignorando a relao entre o preo
das casas e os aluguis. O fato de os preos subirem muito mais rapidamente que o aluguel sugeriria
que as casas esto sendo compradas na expectativa de ganhos com o incremento de preo. Essa a
definio de uma bolha, conclui o estudo.
45

A revista recomenda a anlise do p/e ratio
109
, por ser este um modo de avaliar a casa
"como os outros ativos. Contudo, as sries histricas confiveis so difceis de obter, por isso o
estudo oferece outras medidas para avaliar a formao de bolhas de preos, entre elas, o preo da
casa comparado aos rendimentos medianos das famlias, ndice que mediria a affordability das casas.
A insistncia de Alan Geenspan, na poca presidente do Banco Central norte-americano,
em negar a existncia de uma bolha imobiliria em escala nacional nos Estados Unidos questionada
pela revista. Muitos economistas do campo hegemnico afirmam que impossvel formar bolhas de
preo de aes porque os mercados financeiros so eficientes, no sentido de que os preos refletem
todas as informaes pblicas sobre um ativo.
Mesmo esses economistas, segundo Pam Woodall, deveriam reconhecer que os
mercados de imveis so ineficientes, porque so mercados ilquidos, com trocas pouco frequentes,
ativos heterogneos (na localizao e no tipo), com altos custos de transao e informaes
imperfeitas uma vez que no h um sistema de trocas centralizado. As bolhas no imobilirio
tenderiam a ser mais frequentes, e no menos, como afirmara Greenspan. O estudo da The Economist
lana prognsticos sombrios caso a bolha imobiliria explodisse.
As perdas em casos de exploso de bolhas imobilirias em pases ricos foram, na mdia,
duas vezes maiores do que os crashes no mercado de aes, de acordo com um estudo do FMI
110
. As
elevaes de preo em termos reais, acentuadas no mercado imobilirio residencial, so muito mais
suscetveis de serem seguidas por uma bolha do que no caso das aes. Alm disso, a exploso tende
a trazer mais danos, pelos seguintes motivos: 1) o efeito riqueza maior sobre os gastos em
consumo, principalmente porque h mais pessoas que tm casa prpria do que pessoas que possuem
aes; 2) como as pessoas so mais propensas a assumir emprstimos para comprar uma casa,
algumas assumem dvidas muito grandes e posteriormente precisam reduzir muito seus gastos; 3) um
declnio nos preos das propriedades deixa muitas famlias em casas com preo menor do que o
valor do emprstimo que contrataram, de modo que o estouro da bolha tem um efeito grande nos
bancos, tipicamente muito expostos ao mercado imobilirio; a capacidade de emprstimos dos
bancos diminui.
Outro economista que alertou sobre a existncia de uma bolha imobiliria foi Dean
Baker, co-diretor do Center for Economic and Policy Research. Em 2005, Baker publicou o texto

109
Price-to-ernaings ratio o preo de um ativo dividido pelos ganhos anuais desse ativo. No caso da moradia, o preo de venda do
imvel e os rendimentos que poderiam ser obtidos em um ms de aluguel. Geralmente os custos de manuteno so subtrados dos
rendimentos.
110
When bubbles burst. World Economic Outlook, abril de 2003.
46

The housing bubble fact sheet no qual comparava a bolha de preos das casas com a bolha de preos das
aes no final dos anos 1990. Assim como The Economist, previa que o impacto do estouro da bolha
teria consequncias devastadoras. Baker observava que mesmo sem um aumento considervel na
taxa de juros a bolha poderia comear a deflacionar, porque estavam sendo construdas 2 milhes de
novas casas por ano, enquanto a demanda para compra de novas moradias ou segundo imvel
estaria, provavelmente, em torno de 1,5 milho. O excesso de oferta estaria sendo absorvido por
especuladores, convencidos de que os preos subiriam no futuro. No ano seguinte o economista
publica um relatrio intitulado: Is the housing bubble collapsing? 10 economic indicators to watch.
Os riscos de exploso da bolha eram bastante conhecidos, inclusive pelo FMI, e
tornados pblicos por uma revista de grande circulao. Contudo, a previso era tambm negada por
outros autores. Robert Shiller, por exemplo: No entanto, avaliando de uma perspectiva histrica,
uma queda nacional nos preos reais das casas improvvel, e a queda em vrias cidades dificilmente
ser sincronizada: algumas provavelmente no ocorrero nos prximos anos. Tal falta de sincronia
amorteceria o impacto sobre a economia do estouro das bolhas imobilirias
111
. Posteriormente,
Schiller modifica sua anlise na segunda edio do seu Irrational exuberance, em 2005. A partir de ento
passa a ser reconhecido com um economista alertou sobre a bolha imobiliria.
Em 2008, Robert Schiller procura explicar como Alan Greenspan no percebeu a
formao da bolha imobiliria, em matria intitulada How a bubble stayed under the radar. Eu posso
afirmar a todos que no estamos diante de uma bolha, mas de uma marola (froth foi o termo utilizado
em ingls) de muitas pequenas bolhas locais que nunca crescem a ponto de colocar em risco a sade
da economia de um modo geral, teria dito o presidente do FED. O artigo procura racionalizar essa
percepo com teorias econmicas.

111
However, judging from the historical record, a nationwide drop in real housing prices is unlikely, and the drops in different cities
are not likely to be synchronous: some will probably not occur for a number of years. Such a lack of synchrony would blunt the impact
on the aggregate economy of the bursting of housing bubbles, Shiller, 2003.
47

Grfico 7 Bolha imobiliria: vendas de casas novas e existentes e tendncia linear de vendas

Fonte: NAR e US Bureau
Brenner tambm alertava para as consequncias da exploso da bolha. O ajuste entre preo e
aluguel destacado pela revista teria que ocorrer numa das duas direes. Se o aluguel subisse teria que
se elevar em 1/3, o que levaria a um aumento da inflao. Se os preos das casas cassem, o valor do
mercado imobilirio residencial teria que cair 25%, ou seja, 6 trilhes. Isso implicaria um declnio de 325
bilhes em consumo, o que corresponderia a uma queda no PIB de 2,6%. A propenso dos proprietrios
a se endividar cairia em qualquer circunstncia. Durante o boom de preos o ndice de poupana das
famlias caiu muito, porque parecia desnecessrio poupar. Uma reverso na tendncia dos preos das
casas, previa Brenner, dever levar as famlias a rapidamente reduzirem seu consumo para compensar.
Nesse caso a taxa de poupana deve aumentar, causando um efeito devastador sobre a demanda agregada
esse o alerta formulado por Baker, em The housing bubble fact sheet, em 2005.
As taxas de juros baixas teriam resultado de uma ao deliberada do FED para empurrar
a economia por meio do efeito riqueza
112
. Mesmo depois da elevao da taxa de juros por Alan
Greenspan, as taxas das hipotecas teriam permanecido baixas por conta das intervenes dos bancos

112
Dean Baker, The housing bubble fact sheet. Cf. a respeito C. Paiva, A dispora do capital imobilirio, sua dinmica de valorizao e a
cidade no capitalismo contemporneo: a irracionalidade em processo.
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
9,0
mar/76 mar/79 mar/82 mar/85 mar/88 mar/91 mar/94 mar/97 mar/00 mar/03 mar/06 mar/09
m
i
l
h

e
s

d
e

u
n
i
d
a
d
e
s
Vendas unidades novas e usadas
Linear (Vendas unidades novas e usadas)
48

centrais do Japo e da China no mercado de ttulos do tesouro americano. Ao comprar trilhes de
dlares de ttulos da dvida de longo prazo (long-term bonds) eles contrabalanaram as aes do FED e
anularam seu efeito sobre o mercado de hipotecas.
Brenner analisa como, ao mesmo tempo, o governo George W. Bush corta impostos e
aumenta gastos militares. So medidas menos potentes do que parecem porque beneficiam os ricos.
O efeito acaba sendo o aumento na compra de ativos financeiros, mais do que no consumo ou na
demanda agregada. Polticas voltadas na verdade a redistribuir renda em favor dos ricos, que provam
ter pouco efeito para reativar a economia.
O resultado uma trajetria em duas pistas, distorcida e paradoxal, explica Brenner: a) o
setor manufatureiro e as indstrias relacionadas passam por uma profunda contrao, uma vez que
os estmulos para consumo e investimento dados entre 1995 e 2000 pelo efeito riqueza da bolha de
aes deixou de se contrapor ao efeito da queda da taxa de lucro na manufatura; b) em contraste,
devido ao aumento no preo das casas, boa parte da economia fora da manufatura continuou a ir bem.
Isso era especialmente verdadeiro para algumas indstrias, entre elas a construo civil,
que se beneficiou da ascenso sem precedentes da demanda por casas, e continuou a ter um boom
recorde. A indstria da construo e setores como comrcio (retail trade), hotis e restaurantes e
servios de sade foram os maiores responsveis pelo crescimento do emprego, produto e lucros na
economia real desde a recuperao no final de 2001. Esse aspecto geralmente pouco discutido: a
mais-valia continua sendo produzida e tem o canteiro de obras como campo privilegiado de extrao.
Essa produo de riqueza alimenta o jogo especulativo e camuflada pela aparncia do dinheiro que
gera dinheiro, prpria da valorizao financeira. Voltarei a esse ponto na concluso.
Franklin Serrano reconhece a relao entre as taxas de juros e o ciclo do investimento
residencial e identifica outro fator central na formao da bolha imobiliria. O crescimento acelerado
do crdito e dos preos dos imveis resultou diretamente da nova fase de desregulamentao
financeira nos Estados Unidos, a partir da extino da lei de Glass-Steagall, em 1999, no governo
Clinton. Para Serrano, no havia propriamente uma tendncia natural do mercado a transitar para
estruturas financeiras menos lquidas e mais arriscadas ao longo do ciclo, mas sim crescente
quantidade de emprstimos, de antemo sabidamente insolventes e que s podiam ser rolados
enquanto a bolha continuasse.
A desregulamentao no foi o principal determinante, segundo vrios autores, mas sim
o contexto no qual incidiu e que combina financeirizaco da economia, estagnao dos salrios,
49

aumento da desigualdade e reduo dos servios pblicos, com a liquidez propiciada pelos
investimentos da China.
A parcela da renda nacional dos 1% mais ricos da populao norte-americana passou de
8,9% a 22,8% ou de 8% a 18%, se os ganhos de capital forem excludos desde 1979, quando
Paul Volcker foi nomeado para o Federal Reserve e Ronald Reagan eleito, um ano depois, segundo
Gabriel Palma
113
. O grande processo de concentrao de renda seria uma das razes da crise.
Grfico 8 Renda mdia do topo 0,01% e da base 90% nos EUA, 1978-2006.

Fonte: Gabriel Palma, em The revenge of the markets on the rentiers, p. 843. Observao: Os percentuais so taxas
reais anuais mdias em seus respectivos perodos (19942000 e 200206). Incluem ganhos de capital.
Palma afirma que o neoliberalismo no um conjunto de polticas econmicas, mas sim
uma nova tecnologia de poder. A macroeconomia do perodo posterior a 1980 s faz sentido
analtico quando examinada no contexto dos arranjos polticos e dos resultados distributivos no qual
opera. Isto , quando analisada da perspectiva de que o que emergiu de fato foi um novo tipo de
capitalismo no apenas extremamente desigual (ainda que politicamente estvel) e altamente
baseado na renda (rent based), mas tambm com grandes segmentos da elite capitalista desejando
obter todos os benefcios que o capitalismo possa oferecer sem que tivessem que passar pelas lutas
competitivas que geralmente vm com esses benefcios.
114


113
Gabriel Palma. The revenge of the market on the rentiers, p. 836.
114
Traduo livre, trecho na pgina 862.
50

A ideologia neoliberal (talvez no em teoria, mas certamente na prtica) forneceu a
legitimao necessria a grupos financeiros e segmentos do capital produtivo para bloquear as
transformaes necessrias e para identificar e explorar todas as novas fontes imaginveis de
rendimentos. Forneceu ainda a fachada de modernidade, acrescenta o autor
115
.
A ideologia da casa prpria continua, por isso mesmo, a ser fomentada. Em texto
recente, publicado no New York Times, Karl Case aconselha:
Considere algumas outras vantagens de comprar uma casa hoje. Voc pode deduzir
os juros que voc paga da hipoteca. As taxas de juros so as mais baixas que voc
pode obter. E, no esquea, os preos das casas esto reduzidos em 30% na mdia
em relao ao pico.

Como atrativo, o autor menciona a deduo e a iseno de impostos, que custam ao
governo ao menos 200 bilhes de dlares por ano. Durante a recesso, o governo ofereceu ainda tax
credit de 8 mil dlares para compradores da primeira casa, e depois 6.500 para outros compradores.
Alm de manter a taxa de juros de curto prazo baixa essencialmente a zero, ressalta Case
comprou 1,4 trilho em ttulos lastreados em hipotecas, de modo que os credores pudessem manter a
taxa das hipotecas baixa
116
. Um reconhecimento, portanto, daquilo que, em outra chave, os
professores da Columbia explicitaram: todas as habitaes nos EUA so pblicas.







115
Cf. a respeito David Harvey, O Neoliberalismo: histria e implicaes.
116
Karl Case, A dream house after all.
Figura 12 Sem-teto e manifestao de moradores ameados de despejo
51
Captulo 2
O surgimento e a configurao do circuito imobilirio no Brasil
A mundializao financeira incide, no Brasil, sobre um circuito imobilirio que se
configurou de modo muito diferenciado em relao ao norte-americano, discutido no captulo
anterior. O objetivo deste captulo reconstituir alguns elementos da formao desse circuito para,
em seguida, examinar mudanas em sua trajetria nas ltimas dcadas. Veremos como o sistema
norte-americano ser utilizado como modelo na constituio do Banco Nacional de Habitao
(BNH) e, posteriormente, na constituio do Sistema Financeiro Imobilirio (SFI) e na criao de
inovaes financeiras, produzindo aqui consequncias distintas daquelas verificadas no pas de
origem; e como esse modelo continua em voga mesmo depois da crise financeira mundial iniciada
em 2007.

Nosso retrospecto histrico ser mais amplo, contudo, com o objetivo de compreender
como o urbano se constitui, progressivamente, em frente de valorizao do capital, e de identificar
alguns dos arranjos que se promovem, ao longo do tempo, e suas mltiplas determinaes. A
urbanizao brasileira sempre contou com solues acomodatcias para o problema habitacional.
Este se configurou, porm, com a intensificao da urbanizao e a formao de um mercado de
trabalho urbano, a partir de meados do sculo XIX. De outro lado, o crescimento das cidades e a
diversificao econmica abriram uma nova frente de investimentos: casas de cmodos, vilas de
empresas, vilas operrias, servios e obras urbanas, etc. sero produtos do capital mercantil urbano.
Do ponto de vista poltico predominaram, inicialmente, respostas evasivas, no tendo o
governo assumido a habitao como algo a ser enfrentado pelo Estado continuou, a existir,
portanto, apenas acomodao. A produo estatal e as regulamentaes eram descritas pelo
pensamento hegemnico como inibidoras da promoo privada. Quando houve regulamentao,
esta foi implementada em favor do capital mercantil. As grandes intervenes se deram no modelo
arrasa-quarteiro das operaes de embelezamento urbano, acompanhadas da ideologia higienista,
como a abertura da Avenida Rio Branco, no Rio de Janeiro, e da articulao entre as companhias
City e Light, que transformou uma regio pantanosa em bairros que estariam entre os mais
valorizados de So Paulo.
52

Apenas a partir dos anos 1930, no governo Vargas, a habitao passou a ser
compreendida como um problema que no poderia ser equacionado exclusivamente pela iniciativa
privada. No se chegou a organizar, na poca, um sistema de financiamento habitacional como
aquele que surgia nos EUA. O consumo e a produo de moradias no se tornaram centrais no
projeto poltico e econmico do governo. Ainda assim, algumas polticas sociais tiveram
desdobramentos importantes na habitao, particularmente os Institutos de Aposentadorias e
Penses (IAPs).
A casa de aluguel confirmou-se como uma das principais formas de acesso moradia
urbana e como frente de investimento do excedente produzido em outras esferas. As mudanas na
economia brasileira seriam acompanhadas da formao de um complexo da construo. O
trabalhador do setor, que desfrutou de certo prestgio no incio, seria progressivamente
desqualificado e empregado em sistemas precrios de agenciamento por subempreiteiros. A
produo para aluguel entrou em colapso depois dos controles sobre os pagamentos introduzidos
pela Lei do Inquilinato, que reduziram a rentabilidade dos imveis nessa modalidade. Surgiram, na
poca, as primeiras invenes da incorporao imobiliria, que deram origem, por exemplo, ao
modelo Copacabana, no Rio de Janeiro.
Nos anos 1950, a escala da urbanizao implicou a impossibilidade de continuar a
acomodar o problema nos mesmos moldes. O aumento da demanda, entretanto, no tem como
resposta a elaborao de uma poltica habitacional e tambm no se traduz, automaticamente, na
estruturao de um circuito imobilirio. A indstria pesada foi impulsionada pelo Plano de Metas e o
setor de edificaes, ainda que no recebesse o mesmo estmulo, conduziu operaes um pouco mais
complexas, excluindo uma frao do pequeno capital mercantil. Parcelas significativas da populao,
sem acesso promoo imobiliria formal, recorreram produo da prpria casa (autoconstruo),
reduzindo os custos de reproduo da fora de trabalho, inclusive da parcela mobilizada pelas
fbricas das multinacionais. Lutas sociais pressionaram por reformas de vrios tipos, entre elas as
reformas agrria e urbana.
O golpe de 1964, porm, interrompeu o processo e recolocou as reformas em seus
termos do Estado e do capital, ou melhor, dos grupos polticos no poder e de fraes de capital
com expresso poltica. A criao do BNH alou a questo habitacional escala nacional, porm sob
a tica das relaes de poder nas quais o Estado sustentou sua estratgia desenvolvimentista de
industrializao. A poltica habitacional combinou elementos de legitimao social e acumulao, e se
53

desenvolveu ao mesmo tempo em que direitos civis foram cassados e trabalhadores e militantes de
esquerda, reprimidos e torturados.
A criao de fluxos contnuos por meio do Fundo de Garantia por Tempo de Servio
(FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimos (SBPE), este ltimo inspirado no
modelo norte-americano, ampliou a escala das operaes do setor da construo e forneceu as bases
financeiras para a constituio do circuito imobilirio. O sistema de crdito trouxe para um marco
comum as intrincadas mediaes de vrios agentes econmicos, que se apropriaram de diversos tipos
de rendimentos, funcionando, assim, como uma espcie de sistema nervoso do circuito imobilirio.
A incorporao imobiliria se consolidou com o duplo papel de capturar terra e capital para
alimentar o circuito imobilirio. Com o aumento da sua liquidez, o imvel ser tratado no s pelo
valor de uso, mas tambm como reserva de valor, particularmente em perodos de alta inflao.
O capital incorporador constituiu uma frao diferenciada em relao atividade da
construo, ampliando a diviso social do trabalho no setor. Obteve ganhos por meio de operaes que
lhe permitiram capturar riqueza na forma de renda da terra, ganhos que se combinavam, em boa medida,
com a extrao de mais-valia absoluta no canteiro de obras. As empresas de construo propriamente
ditas evitam, em parte dos casos, assumir diretamente a execuo das obras e frequentemente recorrem a
subempreitada. Ou seja, nem sempre centralizam todo o trabalho sob seu comando.
O modelo BNH alimentou o circuito imobilirio, que passou a funcionar como um
sistema paralelo de acumulao, com regras prprias. Quando a produo do meio ambiente
construdo se cristaliza em um sistema especializado, a paisagem social e fsica do capitalismo
urbanizado assume lgica prpria e formas especficas de contradio
117
.
Enquanto o capital internacional ganhava participao na indstria, o circuito imobilirio
continuava como rbita reservada das elites brasileiras
118
e mantinha seu carter eminentemente
mercantil
119
, encontrando paralelo no setor bancrio e na agricultura, at a abertura econmica nos
anos 1990 e 2000. Os fluxos do setor imobilirio continuavam a passar ao largo da produo de
parcela significativa das moradias, que ainda eram feitas sob encomenda ou pelas mos dos prprios
trabalhadores, em loteamentos perifricos clandestinos e nas favelas, constituindo sistemas
imobilirios informais.

117
D. Harvey, Limits to capital.
118
C. Lessa, A crise urbana e o circuito imobilirio.
119
W. Cano. Reflexes sobre o papel do capital mercantil na questo regional e urbana do Brasil (no prelo).
54

O padro de financiamento das cidades caracterstico do BNH, porm, ser
interrompido com a crise da dvida, nos anos 1980, enquanto a urbanizao seguir adiante, por
outros meios. O crescimento das favelas ser expressivo: entre 1980 e 1991, os domiclios em favelas
cresceram 8,18% ao ano, enquanto os domiclios totais no pas cresceram 3,08% ao ano
120
. O circuito
imobilirio se reconfigurou e adotou solues variadas diante da queda abrupta dos financiamentos
no Sistema Financeiro de Habitao (SFH), que permanecer em ritmo lento por muitos anos: a
retomada do autofinanciamento pelas incorporadoras, o financiamento pblico estadual (no caso de
So Paulo com a Companhia de Desenvolvimento Habitacional Urbano (CDHU), apenas para
Habitao de Interesse Social, a diversificao de atividades.
Para as lutas sociais urbanas a Constituinte ser um marco importante na democratizao
poltica, com a incluso dos artigos relativos funo social da propriedade na Constituio Federal
de 1988 e, posteriormente, da emenda que incluiu o direito moradia entre os direitos sociais. A lei
federal que regulamentaria tais artigos, denominada Estatuto da Cidade, ser aprovada apenas aps
mais de uma dcada de mobilizao do Frum Nacional da Reforma Urbana, j em contexto poltico
e econmico bastante diferente.
A extino do BNH, em 1986, desarticulou e fragmentou a poltica habitacional, que
permaneceu errtica nos anos do ajuste estrutural e, posteriormente, nos primeiros movimentos da
poltica neoliberal da dcada seguinte. O sistema de crdito e o alargamento do circuito imobilirio
no tiveram aqui, portanto, a mesma continuidade que se observou nos EUA, de modo que a
financeirizao da economia incidir sobre uma base muito distinta daquela que a securitizao
imobiliria encontrou no pas de origem do modelo.
O Plano Real, as polticas de abertura comercial, privatizaes e desregulamentao
financeira, ainda assim, criaram algumas das condies para que essa lgica pudesse se impor sobre o
urbano. Diferentemente dos EUA, onde a securitizao incidiu sobre um sistema de hipotecas
estruturado nos anos 1930 e que teve continuidade ao longo do sculo, como vimos no primeiro
captulo, a financeirizao incidiu no Brasil sobre o um circuito imobilirio ainda sob os efeitos da
interrupo no desenvolvimento do sistema de crdito, com a extino do BNH.
Mesmo assim, o Banco Mundial e as agncias Fannie Mae e Freddie Mac, entre outros,
divulgaro por aqui o modelo norte-americano de hipotecas. No final dos anos 1990 ser criado o
Sistema Financeiro Imobilirio que, embora objetivasse integrar o crdito imobilirio com o mercado

120
S. Pasternak. So Paulo e suas favelas, p.185.
55

de capitais, ainda tinha a caderneta de poupana e o FGTS como base importante para suas
operaes
121
. O modelo advoga a captao de recursos no mercado de capitais, mas, na prtica,
propicia novas modalidades de captura dos fundos pblicos.
O reconhecimento do tamanho das carncias urbanas e do montante de recursos necessrios
para enfrent-las, combinado ao discurso do Estado mnimo, fortaleceu um modelo de planejamento
urbano que aproxima o Estado do promotor imobilirio, na famosa observao de Peter Hall
122
. No
Brasil, o pensamento nico das cidades tomaria a forma de instrumentos urbansticos como as operaes
urbanas consorciadas, os projetos de revitalizao das reas centrais e, de modo geral, o receiturio do
planejamento estratgico de cidades e das cidades globais.
No incio do governo Lula o tamanho do problema urbano exigiu uma resposta
complexa e coordenada, que motivou a criao do Ministrio das Cidades. As medidas adotadas pelo
Ministrio ampliaram o mercado e abaixaram a linha de excluso ao crdito habitacional e moradia.
Ao mesmo tempo, repercutiram sobre a estrutura de propriedade das empresas e suas estratgias:
abertura de capital na Bolsa, ingresso de capital estrangeiro por meio de private equity e compra de
aes, concentrao e centralizao de capital, como veremos neste captulo e, em maior
profundidade, no prximo. Em pouco tempo, porm, esse movimento esbarrou em limites que so,
em certa medida, intrnsecos ao modo como o setor se reproduz no Brasil, acentuados com a
repercusso da crise financeira mundial e, possivelmente, com a resistncia dos agentes econmicos a
alguns dos instrumentos do Estatuto da Cidade.
O Estatuto transferira aos municpios a possibilidade de colocar em prtica os princpios
da funo social da propriedade. O domnio da mquina imobiliria de crescimento, na expresso
de Logan e Molotch
123
, contudo, prevaleceu. Continuaram a destacar-se instrumentos tambm
includos no Estatuto que j vinham sendo utilizados mesmo antes de sua aprovao, desde a
dcada de 1990 que favorecem a expanso da base de circulao do capital no meio ambiente
construdo, como as operaes urbanas, mas no aqueles que poderiam eventualmente interferir nos
interesses imobilirios, como as Zonas Especiais de Interesse Social.
A situao de crise, em 2008, ser o pretexto para que o problema da habitao seja
recolocado nos termos propostos pelo setor imobilirio em negociao direta com a Casa Civil, com

121
L. Royer. Financeirizao da poltica habitacional: limites e perspectivas, p. 127.
122
P. Hall, Cidades do amanh.
123
J. Logan e H. Molotch, Urban fortunes.
56

o pacote Minha Casa Minha Vida, de 2009. O paralelo com o BNH claro, mas as diferenas
precisam ser tambm examinadas.
O circuito imobilirio alargou seu espao em vrios sentidos, como veremos ao longo
deste captulo e do prximo. O aumento da escala de produo habitacional ocorreu por meio de
aes do Estado e utilizao do fundo pblico, em diversos momentos histricos. Mudanas de
patamar significativas ocorreram, particularmente, com o BNH e o MCMV, e geraram
transformaes qualitativas com repercusses importantes para as lutas sociais urbanas. Procuro
investigar se o capital mercantil permanece comandando a urbanizao ou se a dominncia
financeira, caracterstica de outros setores, se impe tambm no imobilirio, e suas repercusses
sobre a estrutura do conflito.
No se trata da sucesso das formas mais simples s mais complexas, mas de um
movimento de mercantilizao da terra urbana dependente de estruturas de financiamento e de
fluxos de capitais que so instveis. Os arranjos que se constituem combinam elementos novos e
antigos de extrao de renda fundiria (incorporao imobiliria), mais-valia (lucro da construo) e
fundo pblico em suas estratgias de expanso ao longo do tempo.
A estrutura do setor imobilirio, alm de bastante dispersa e atomizada, especialmente
antes dos anos 1960, apresenta diferenciaes regionais importantes, cujo exame ultrapassa os limites
desta pesquisa e que exigiriam, possivelmente, um esforo coletivo em escala nacional. A
segmentao em setores (pesada, industrial e de edificaes), a descontinuidade do processo
produtivo inerente ao setor, o desdobramento da produo de edificaes em atividades de
incorporao, construo, vendas, etc. so algumas das especificidades que adicionam complicaes
ao estudo. Em sntese, trata-se da trajetria histrica de um capital de difcil conceituao.
124




124
A realizao de um histrico propriamente dito ultrapassa os limites desta tese, e demandaria recorrer a mais dados primrios para
cada um dos perodos abordados. Em resenha sobre a literatura existente, elaborada no incio dos anos 1980, Lcia Valladares afirmava
serem raras as anlises do mercado habitacional e do processo de produo da habitao relativa aos empreendimentos imobilirios. A
autora apontava a falta de estudos que analisem o processo de produo da mercadoria habitao no mbito do SFH, sobretudo na
faixa do SBPE, que atende aos grupos de renda mdia e alta. Desconhece-se, por exemplo, o circuito do capital imobilirio: a
articulao existente entre as atividades de incorporao, construo e comercializao de imveis, o fenmeno da especulao
imobiliria, seu impacto na expanso urbana e suas consequncias sobre o mercado habitacional. Felizmente, alguns trabalhos
contriburam nesse sentido, depois dessa reviso. Ainda assim, contudo, procuramos suprir algumas das lacunas recorrendo a textos
cujo foco central no era esse, mas que trazem contribuies importantes nessa frente. Outra reviso importante da bibliografia sobre
indstria da construo, acompanhada de uma reflexo crtica, aquela empreendia por Jorge Oseki, Paulo Cesar Xavier Pereira,
Ermnia Maricato e Yvonne Mautner (1991), autores eles prprios de diversos estudos sobre o tema. Sobre a dificuldade de trabalhar o
tema e a importncia de considerar as vrias determinaes da urbanizao, ver o artigo: Por um novo enfoque terico na pesquisa
sobre habitao, de Ermnia Maricato.
57

2.1 Do cho de terra ao lote: mercantilizao da terra e produo rentista da
casa
A Lei de Terras de 1850 um marco no processo de mercantilizao da terra no Brasil.
Antes disso, o senhor de escravos e o fazendeiro obtinham a terra mediante concesso, no regime de
sesmarias
125
, e o pequeno lavrador ocupava terras presumidamente devolutas
126
. A terra urbana era
cedida como data da terra ou cho de terra. A primeira podia ser obtida por ato do rei ou de seu
representante, com a condio de explorao e livre de foro, ao menos at final do sculo XVII; a
segunda era cedida pela Cmara, instncia de poder local, com autoridade para conceder terra para
moradias e explorao gratuitamente ou atravs do foro
127
. Nos dois casos o concessionrio no
era exatamente um proprietrio, como entendemos hoje, mas um beneficirio das terras da Coroa,
sob determinadas condies
128
.
O fato de a Lei de Terras ter sido promulgada no mesmo ano da proibio do trfico
negreiro a Lei Euzbio de Queirs, tambm de 1850 foi comentado por vrios autores. A
proibio do trfico negreiro era um prenncio da abolio, que viria em 1888. A terra passava a ser
comprada e vendida a preos dificilmente acessveis aos trabalhadores livres e aos escravos que
conseguissem sua liberdade.
Essa declarao de Estado de 1842 elucidativa:
Como a profuso de datas de terras tem, mais que outras causas, contribudo para
a dificuldade que hoje se sente de obter trabalhadores livres, seu parecer que dora
em diante sejam as terras vendidas sem exceo alguma. Aumentando-se, assim, o valor
das terras e dificultando-se, consequentemente, a sua aquisio, de esperar que o imigrante
pobre alugue o seu trabalho efetivamente por algum tempo, antes de obter meios
de se fazer proprietrio
129
.
Desse modo, a subsistncia por conta prpria seria dificultada e se veriam obrigados a
vender sua fora de trabalho em terra alheia no campo ou na cidade. Essa impossibilidade de
ocupao legtima, sem pagamento, das terras devolutas recriaria, assim, as condies de sujeio do

125
O sistema sesmarial correspondeu ordenao jurdica da apropriao territorial que a metrpole imps colnia. Foi criado em
Portugal, no final do sculo XIV, com objetivo de acabar com a ociosidade das terras, obrigando ao cultivo para solucionar uma crise
de abastecimento (L. O. Silva. Terras devolutas e latifndio, p. 37). O sistema adquiriu significado distinto ao ser transplantado e foi
adaptado s condies da colnia.
126
J. de S. Martins, Cativeiro da terra. Uma resoluo de 1822 havia j suspendido o sistema de sesmarias, mas no havia ainda
instaurado outro. Sua suspenso quase simultaneamente declarao de independncia no coincidncia, mas sinal de que seu ocaso
confunde-se com o processo de emancipao da colnia, segundo L. O. Silva, op. cit., p. 75.
127
R. Glezer, Cho de terra e outros ensaios sobre So Paulo, p. 58.
128
M. Marx, Cidade no Brasil: terra de quem? Alm das sesmarias, a posse foi uma forma de apropriao importante, particularmente na
regio de pecuria, por falta de preocupao de demandar sesmarias, possivelmente devido ao temor de no poderem comprovar
serem homens de posse. Foi tambm a forma de ocupao do pequeno lavrador sem condies de solicitar uma sesmaria (L. O. Silva,
op. cit., p. 60).
129
M. M. Albuquerque registra em sua Pequena histria da formao social brasileira.
58

trabalho que desapareceriam com o fim do cativeiro
130
. A regulamentao da terra, contudo,
demandava uma soluo por si mesma e no foi apenas efeito da Lei Euzbio de Queirs, segundo
Lgia Osrio Silva
131
.
A aplicao de dinheiro na compra de terra rural, que antes envolvia um grande risco por
falta de mercado imobilirio, como observa Martins, passa a contar com a determinao de que a
terra devoluta poder ser ocupada apenas mediante a compra. Contudo, o fazendeiro enfrentava
ainda outro problema. Como a terra tinha valor venal praticamente nulo, durante o regime de
concesses, o crdito hipotecrio era concedido com o escravo como garantia. Progressivamente, o
escravo foi substitudo pela fazenda como garantia das hipotecas. No necessariamente o imvel,
propriamente dito, visto que os credores preferiam no lugar de receber terra, cafezal, instalaes e
mquinas o que os obrigaria a lidar com um negcio que no era o seu a penhora do fruto
pendente e do fruto colhido como garantia do emprstimo
132
.
Com isso, a renda, at ento capitalizada no escravo, tornava-se renda territorial
capitalizada. Se no regime sesmarial, o da terra livre, o trabalho tivera que ser cativo; num regime de
trabalho livre a terra tinha que ser cativa
133
. Disso decorre a especificidade da renda territorial em
relao aos casos pioneiros de instituio da propriedade privada, como aquele da Inglaterra na
passagem do feudalismo para o capitalismo. Difere tambm do caso norte-americano, no qual a
propriedade da terra pelo colono no era de tal modo dificultada. No Brasil, tal como discute
Martins, a renda territorial capitalizada engendrada no bojo da crise do trabalho escravo como
meio para garantir a sujeio do trabalho ao capital, como substituto da expropriao territorial do
campons que, no advento do capitalismo, criou a massa de deserdados apta a entrar no mercado de
trabalho da nova sociedade. A renda da terra surge, assim, da metamorfose da renda capitalizada
na pessoa do escravo.
Desse modo, a terra alcana um preo, base para o funcionamento de um mercado de
terras. Um preo elevado, cujo principal componente passou a ser um conjunto de atividades lcitas e
ilcitas para que o fazendeiro recebesse a terra livre e desembaraada, de forma que a propriedade no
fosse contestada judicialmente: despesas com subornos, demarcaes, tocaias a posseiros
intransigentes, pagamentos a topgrafos e jagunos, segundo Martins
134
.

130
J. de S. Martins, O cativeiro da terra, p. 45.
131
Cf. L. O. Silva, op. cit.
132
Ibidem, p. 46.
133
J. de S. Martins, op. Cit, p. 47.
134
Ibidem, p.61.
59

O modo como essa generalizao crescente da propriedade privada da terra ocorre
influenciar fortemente a urbanizao brasileira, segundo Ermnia Maricato
135
. No rossio (terras de
uso comum) as Cmaras podiam conceder o domnio til de terrenos e de sesmarias menores as
chcaras e, no termo, sesmarias maiores stios de fazendas
136
. A Lei de Terras no incidiu
imediatamente nas reas urbanas, mas sim por meio de uma srie de medidas tomadas nas dcadas
seguintes. A venda dos terrenos devolutos do rossio foi autorizada em So Paulo em 1881, por
exemplo, e s se efetivou na prtica na Primeira Repblica quando o processo de transformao da
terra urbana em mercadoria avanou
137
.
Quando a terra assume valor de troca, a demarcao dos limites passa ser mais precisa. O
costume dos fazendeiros de doarem parte de suas terras para criar patrimnios e capelas persistiu. Mas
surgiu ento a oportunidade do negcio: a venda dos lotes
138
. As aglomeraes urbanas se expandiro
agora por meio do loteamento. Lote, lotear, loteamento e loteiro so termos que vo surgir e se tornar
mais frequentes somente no final dos oitocentos, como registrou Murilo Marx. O municpio deixa de ser
o nico fornecedor de terra para os lotes urbanos e as chcaras e surge o particular como possvel
cedente. Essa a passagem da idia de domnio relativo para a propriedade absoluta, ou seja, a sua posse e
domnio integrais e a iseno de quaisquer obrigaes que no os impostos
139
.
A paisagem ser agora desenhada por meio de fraes mais regulares, apertadas e
claramente definidas entre si: no sobra uma nesga, um sobejo; no se perde um metro quadrado,
um vintm. Os novos conjuntos denotam, imediatamente e de forma simplria, serem produtos de
um ordenamento prvio e primrio, de uma medio e demarcao rigorosas
140
.
A legislao definia que imveis rurais e urbanos poderiam ser hipotecados, sendo que os
ltimos permitiam a obteno de um percentual maior do seu valor. Eram ainda preferidos pelos
credores pela maior facilidade de comercializao ou administrao em caso de execuo da dvida
141
. O
empenho em valorizar a propriedade imobiliria, especialmente aps a Proclamao da Repblica, era

135
E. Maricato, Brasil, cidades: alternativas para a crise urbana, p. 18. Conferir tambm, da autora, os livros Metrpole na periferia do capitalismo,
pp. 31-39; e Habitao e cidade.
136
B. P. S. Bueno, A cidade como negcio: mercado imobilirio em So Paulo no sculo XIX, p. 151.
137
Cf. a respeito da Lei de Terras e da urbanizao, E. Maricato, Brasil, cidades: alternativas para a crise urbana e Metrpole da periferia do
capitalismo: ilegalidade, desigualdade, violncia; B. P. S. Bueno, A cidade como negcio: mercado imobilirio em So Paulo no sculo XIX; M. Marx,
Cidade no Brasil: terra de quem?; N. G. Reis Filho, Algumas experincias urbansticas no incio da Repblica ; R. Glezer, Cho de Terra e outros
ensaios sobre So Paulo ; M. S. Brito, Modernizao e tradio: urbanizao, propriedade da terra e crdito hipotecrio em So Paulo, na segunda metade do
sculo XIX; entre outros.
138
M. Marx, Cidade no Brasil: terra de quem?, p. 105.
139
Ibidem, p. 108 e 120. Isso no significa que as concesses de datas de terras tenham imediatamente desaparecido, visto que
procedimentos do antigo sistema de distribuio de terras persistiram nas dcadas seguintes, como mostra o autor (op. cit., p. 120).
140
Ibidem, p. 117.
141
M. S. Brito, Propriedade da Terra, crdito hipotecrio e mercado imobilirio em So Paulo, p. 129.
60

declarado como importante condio para o financiamento da lavoura, segundo Mnica Britto. Embora
o objetivo da organizao do sistema de crdito hipotecrio tivesse sido primordialmente a captao de
recursos financeiros estrangeiros, os impactos sobre as pequenas e mdias poupanas e sobre o mercado
imobilirio foram importantes. O crdito lastreado por imveis urbanos teve papel significativo no
processo de acumulao pela mobilizao e centralizao de capitais que representou, de acordo com a
autora. Uma parte dos emprstimos, ainda que modesta, teve impacto direto no mercado imobilirio por
ter sido dirigida construo de moradias destinadas, sobretudo, ao aluguel
142
.
De outro lado, a criao de um mercado de trabalho urbano e a ampliao das atividades
comerciais e financeiras originam uma demanda crescente por habitaes e servios urbanos, apenas
em parte respondida pelos prprios fazendeiros, comerciantes, industriais e trabalhadores.
Configura-se, assim, um campo de investimentos de capitais excedentes, nacionais e internacionais
143
.
O meio ambiente construdo comea a se constituir como uma fronteira de valorizao dos lucros e
dos excedentes obtidos em outras atividades pelo capital agrrio, comercial e, futuramente,
industrial
144
.
Servios de transportes, iluminao pblica e gs, construo de vilas operrias e
cortios, abertura de loteamentos, edificao de palacetes, etc. sero, progressivamente, produtos da
urbanizao do capital mercantil urbano. Isso no significa, contudo, que a atividade construtora
assuma, desde logo, caractersticas de uma atividade autnoma, uma vez que se apresenta ainda
destituda de estrutura e dinmica prprias
145
. Apenas mais adiante, como veremos, a construo
constituir um complexo econmico.
O Rio de Janeiro foi a primeira grande cidade brasileira nos marcos de um mercado
capitalista de significado moderno e em expanso, expresso da formao de uma economia capitalista
nos trpicos
146
. Passaria a ser, ento, lugar de processos econmicos, culturais e polticos que ocorreriam,
em seguida, em ritmos diferentes, em outras cidades brasileiras. O Rio de Janeiro, que ultrapassou

142
Ibidem, p. 130.
143
Terras e propriedades urbanas eram compradas e vendidas desde o sculo XVI e podiam ser negociadas livremente (R. Glezer, Cho
de Terra e outros ensaios sobre So Paulo, p. 91). Os imveis urbanos j eram anteriormente passveis de compra, venda e aluguel, o que
permite falar em mercado imobilirio desde muito antes, segundo Beatriz Bueno (Mercado Imobilirio em perspectiva histrica - 1809-
1950), ainda que sem a complexidade que viria a ter mais tarde. Ordens religiosas e comerciais eram os principais agentes a investir em
imveis, segundo levantamento realizado para So Paulo em 1809, e obtinham bons rendimentos. Metade dos imveis registrados era
alugada e 36,4% de uso prprio. Apenas 3% dos 748 proprietrios de imveis urbanos cadastrados na Dcima Urbana de 1809 (o
primeiro imposto predial da cidade) detinham 25% dos imveis, sugerindo elevado grau de concentrao (B. Bueno, Mercado
Imobilirio em perspectiva histrica - 1809-1950, p. 96). A atividade imobiliria, contudo, se intensificar somente depois da Lei de
Terras e, particularmente, com o crescimento urbano no final do sculo XIX.
144
Ver, a respeito, Carlos Lessa, A crise urbana e o circuito imobilirio; D. Harvey, Limits to capital; entre outros.
145
S. Grandi, Desenvolvimento da indstria da construo no Brasil: mobilidade e acumulao do capital e da fora de trabalho.
146
F. Fernandes, prefcio. In: Paul Singer. Desenvolvimento econmico e evoluo urbana, p. 2.
61

Salvador por volta de 1810 e tornou-se sede de uma corte europia passando a ter uma elite de
dimenses significativas era, em 1870, a maior metrpole da Amrica Latina, com 235 mil habitantes
147
.
A criao e explorao dos servios pblicos urbanos por meio das concesses
monopolistas do Estado; as obras pblicas de remodelao da cidade
148
; a transformao de antigos
imveis no centro da cidade em casas de cmodos e a construo de moradias precrias em terrenos
vagos, tambm no centro, sero algumas das frentes de expanso dessa acumulao urbana de capital
mercantil
149
. A demanda para essa produo aumentou com a exploso demogrfica verificada no fim
do sculo XIX, resultado da libertao dos escravos e da imigrao estrangeira.
O Rio de Janeiro tornou-se o primeiro centro comercial e financeiro do pas por
intermediar os fluxos da economia cafeeira; e o principal centro da poltica nacional, pelo fato de ser
sede de governo
150
. At 1889 concentrava 57% do capital industrial brasileiro (excluindo-se o acar).
Contudo, perderia participao e, em 1907, j tinha sido reduzida a 29%, enquanto o centro
dinmico da economia deslocava-se para So Paulo
151
. A crise cafeeira fluminense e a dependncia
externa de alimentos e matria-prima levariam a regio a apresentar o menor crescimento
demogrfico entre todos os estados entre 1900 e 1920, excludo Sergipe
152
.
Do ponto de vista da oferta, a explorao de cortios, estalagens e casas de cmodos,
nessas circunstncias, exigia prtica desptica por parte do senhorio, com vista cobrana do
aluguel e mudana do locatrio quando este no honrar o compromisso. O fato, segundo Luiz
Cesar Queiroz Ribeiro, adapta-se perfeitamente experincia do pequeno capital mercantil e torna
invivel o surgimento de uma produo capitalista de moradia. A precariedade dos transportes na
cidade obriga, ainda, essa populao a se localizar perto dos locais de emprego, o que confere aos
donos de cortio uma situao de monoplio muito favorvel produo rentista
153
.
A proliferao dos cortios na cidade do Rio se deu a partir de 1850 e 1860, segundo
Sidney Chalhoub, e esteve relacionada ao incremento no fluxo de imigrantes portugueses e ao
aumento das alforrias obtidas pelos escravos. Tornava-se mais comum que os cativos conseguissem

147
F. Villaa, Espao intraurbano no Brasil, p. 158.
148
Em 1890, entre as 114 empresas que possuem ttulos colocados na Bolsa de Valores, cinco pertencem ao ramo da construo civil,
oito so concessionrias de servios pblicos e 22 de transportes, ao lado de 43 bancos e 10 indstrias de fiao e tecidos, segundo
Eullia Lobo (em trabalho citado por L. Ribeiro, Dos cortios aos condomnios fechados: as formas de produo da moradia na cidade do Rio de
Janeiro, p. 204).
149
L. Ribeiro, Dos cortios aos condomnios fechados: as formas de produo da moradia na cidade do Rio de Janeiro.
150
W. Cano, Razes da concentrao industrial em So Paulo, p. 260.
151
Ibidem, p. 261.
152
Ibidem, p. 205.
153
L. Ribeiro, Dos cortios aos condomnios fechados: as formas de produo da moradia na cidade do Rio de Janeiro, p. 211
62

autorizao de seus senhores para viverem sobre si
154
. O arranjo era muitas vezes visto como
vantajoso pelo senhor, que se via desobrigado das despesas do sustento e moradia e arrancava do
escravo mais trabalho; e pelo escravo, que tentava com jornadas extras comprar sua liberdade.
Os cortios foram, porm, alvo da poltica higienista no final do sculo XIX. Um dos
casos mais emblemticos foi aquele da demolio do Cabea de Porco, no Rio de Janeiro, em 1893.
Na tentativa de compreender o porqu de o Cabea de Porco ter sido demolido de forma to
abrupta e violenta, e sem que providncia alguma fosse tomada para acomodar as centenas de
moradores envolvidos, Sidney Chalhoub analisa duas crenas da poca: a construo da noo de
que classes pobres e classes perigosas so expresses que descrevem a mesma realidade; e o
surgimento da idia de que uma cidade pode ser apenas administrada, isto , gerida de acordo
com critrios unicamente tcnicos ou cientficos
155
.

Esse foi possivelmente o caso mais famoso de demolio, mas fez parte de um processo
sistemtico de perseguio aos cortios que vinha se intensificando pelo menos desde meados da
dcada de 1870, segundo o autor, e que se ampliou nas primeiras administraes republicanas. A
deciso poltica de expulsar as classes populares das reas centrais podia estar associada a uma

154
Ibidem, p.26.
155
S. Chalhoub, Cidade febril- cortios e epidemias na corte imperial, p. 19-20.
Figura 13 Matria de capa sobre a derrubada do Cabea de Porco e foto do cortio
63

tentativa de desarticulao da memria recente das lutas sociais urbanas, ainda segundo Chalhoub. O
discurso higienista contra as habitaes coletivas tornou-se senso comum dos administradores. Por
fim, o cerco ao Cabea de Porco e a destruio dos cortios estariam ligados a interesses imobilirios,
pelo fato de utilizarem, muitos deles, terrenos bem localizados e integrados malha urbana
156
.A
abertura da Avenida Central no Rio de Janeiro, iniciada em 1904, um caso representativo do
conjunto de obras de renovao urbana realizadas no incio da Repblica. O engenheiro Pereira
Passos conheceu a remodelao de Paris empreendida por Haussmann antes de assumir a prefeitura
e implementar um conjunto de obras no modelo arrasa-quarteiro. A Avenida Central passaria a ser a
sede de vrios rgos pblicos e entidades privadas
157
. A promoo fundiria, que se intensifica a
partir de 1890, cria a separao entre o capital imobilirio e a propriedade fundiria, dando origem ao
mercado de terras urbanas no Rio de Janeiro. O surgimento da promoo fundiria deveu-se,
segundo Luiz Cesar, aos seguintes fatores: o encilhamento, por conta do aumento da quantidade de
papel-moeda em circulao, em parte transferida para o imobilirio; o desenvolvimento dos
transportes coletivos, que condicionam o processo de urbanizao; a existncia de uma extensa rea
agrcola na periferia da cidade, em situao de estagnao econmica, que ser parcialmente loteada;
o desenvolvimento do servio de esgotamento sanitrio da cidade; e o surgimento de camadas
mdias compostas por operrios da indstria, trabalhadores do setor de transporte, profissionais
liberais e funcionrios pblicos, entre outros que aumentam a demanda por moradia
158
. Se a
promoo fundiria gerou enorme impulso produo imobiliria, no foi suficiente para o
surgimento de empresas capitalistas organizadas para construrem moradias
159
.
So Paulo recebeu tambm um fluxo migratrio significativo e cresceu de 31 mil
habitantes, em 1872, para quase 240 mil, em 1900 multiplicando-se por mais de sete vezes em
menos de vinte anos , e para 579 mil em 1920. Aos comerciantes, que moravam nos sobrados,
vieram a se somar, progressivamente, proprietrios de fazendas de caf, imigrantes trabalhadores cuja
entrada foi subvencionada, industriais estrangeiros, escravos libertos, etc. A indstria paulista daria
um grande salto qualitativo por volta de 1905/1907 e cresceria 8,5 vezes entre 1907 e 1919,
aumentando sua participao no total da indstria brasileira de 15,9% para 31,5%
160
.


156
Ibidem, p. 54.
157
Cf. a respeito J. Needell, Belle poque tropical, N. G. Reis Filho, Algumas experincias urbansticas no incio da Repblica, entre
outros.
158
L. Ribeiro, Dos cortios aos condomnios fechados: as formas de produo da moradia na cidade do Rio de Janeiro, p. 222-231.
159
Ibidem, p. 232.
160
W. Cano, Raizes da concentrao industrial em So Paulo, p. 244.
Morro de favela
Cabea de Porco
64















Fonte: Elaborado pela autora com dados do IBGE

A receita paulistana j havia crescido significativamente, em funo da produo cafeeira:
aumentou 300% entre 1871 e 1886
161
. Isso permitiu expandir os servios pblicos, como iluminao,
telefonia, gua e esgoto, calamento, bondes, energia eltrica, etc. Parte desses servios era explorada
pelo capital internacional que, assim, interferiu diretamente nas relaes de produo brasileira,
complementando os efeitos exercidos pelo comrcio na criao das condies sociais da
industrializao
162
.
O fazendeiro do caf um empresrio comercial, ao contrrio do baro do acar, que
comandava uma unidade fundamentada em economia de subsistncia (o acar era vendido como
excedente de produo). Apesar de o comrcio se localizar sobretudo em Santos, os
estabelecimentos bancrios vo se situar em So Paulo. O fato de fazendeiros residirem na Capital
ter tambm consequncias para a construo civil e a organizao espacial da cidade. Chcaras
deram lugar a loteamentos, como aqueles do bairro de Higienpolis, e inmeros palacetes foram
construdos ao longo da Avenida Paulista, at hoje smbolo da cidade. A Avenida Paulista foi
precursora da criao de dispositivos, sugeridos pelos prprios empreendedores e garantidos por leis
elaboradas pela Prefeitura, que garantiam a exclusividade dos palacetes
163
.

161
P. Singer, Desenvolvimento econmico e evoluo urbana, p. 39.
162
F. Saes; A. Gremaud; R. Toneto Jr. Formao Econmica do Brasil, p. 64.
163
M. Homem, O palacete paulistano, p. 123.
31385
64934
239820
579033
0
100000
200000
300000
400000
500000
600000
700000
1872 1890 1900 1920
Populao
Grfico 9 Populao do Municpio de So Paulo entre 1872 e 1890:
crescimento acelerado
65















Os antigos sobrados no Centro, construdos em lotes estreitos e alongados, no
alinhamento da rua, em conformidade com a tradio portuguesa, foram aos poucos abandonados e
transformados em hotis ou escritrios. As famlias seguiam rumo s chcaras loteadas, somando-se
Figura 15 Palacete em So Paulo, incio do sc. XX
Figura 14 Planta geral do bairro de Higienpolis. Chcaras do lugar aos
novos bairros da elite e seus palacetes.
66

a outras que continuavam a vir do interior ou de outras regies
164
. Em poucos anos, chcaras rurais
eram loteadas e transformadas em zona urbana, fortemente ocupada. Surgiram dessa forma os
primeiros bairros exclusivos da elite
165
.
O palacete tornou-se o elemento base de constituio morfolgica dos novos bairros
que surgiam e substituiu o edifcio geminado que caracterizou o perodo colonial
166
. Os bairros foram
inicialmente inspirados nos boulevards franceses, com avenidas e caladas largas, construes em estilo
ecltico e, geralmente, implantao em malhas de xadrez.
Construes unifamiliares das mais luxuosas da poca, os palacetes apresentavam um ou
mais andares, com poro, afastadas das divisas do lote, em meio a jardins, com rea de servios e edculas
nos fundos. A distribuio era feita, a partir de um hall, para espaos diferenciados pela funo. O seu
programa arquitetnico resultava da transposio do morar francesa, ao qual se incorporaram
elementos da casa paulistana preexistente, nos sobrados e nas chcaras
167
. Os palacetes influenciaram a
casa das camadas de renda mdia, que tambm apresentava subdiviso de funes e jardins. A existncia
de sala de visitas e do quarto da criada eram funes que a diferenciavam da casa operria
168
.
Essa populao passou a gastar na cidade parte dos ganhos obtidos com o caf. A
produo cafeeira era o ncleo do complexo econmico que se configurou em So Paulo
169
. A
expresso diferencia esse processo de outros, como aquele da economia mineradora de tipo
enclave e o de uma agricultura camponesa autossuficiente, com tnues ligaes com o resto do
sistema no qual est inserida, por exemplo
170
.
O complexo integrado tem como especificidade a possibilidade de desencadear um
processo dinmico de acumulao ao prprio sistema no qual est inserido, incluindo o
desenvolvimento de atividades criadoras de infraestrutura e aquelas inerentes prpria urbanizao
171
.
medida que a atividade nuclear do complexo cafeeiro se ampliou, passou a induzir o surgimento de uma
srie de atividades tipicamente urbanas: indstrias, bancos, escritrios, armazns e oficinas de estradas de
ferro, comrcio atacadista, comrcio de exportao e de importao, etc
172
. O crescimento dessas
atividades foi acompanhado pelo de outras mais vinculadas ao processo de urbanizao: comrcio

164
Ibidem.
165
F. Villaa, Espao intraurbano no Brasil.
166
S. Macedo, Vila penteado: significados paisagsticos.
167
M. Homem, op. cit., p. 14.
168
Ibidem.
169
W. Cano, Razes da concentrao industrial em So Paulo, p. 29.
170
Ibidem, loc. cit.
171
A partir desse conceito e de pesquisa prpria especfica sobre o tema Maria Lucia Gitahy e Paulo Cesar Xavier argumentam que
se formar, mais adiante, a partir dos anos 1930, um complexo industrial da construo civil.
172
W. Cano, op. cit.p, 40.
67

varejista, transportes urbanos, comunicaes, energia eltrica, construo civil, equipamentos urbanos,
etc. Essas atividades, com a intensificao desse processo, tornaram-se mais interdependentes, gerando
uma intrincada rede de conexes econmicas e de servios
173
.
A criao de um mercado de trabalho e a mercantilizao da terra, aliadas ao crescimento
das atividades urbanas, criaram as condies para que o complexo da construo civil comeasse a se
configurar. O mercado de residncias de luxo abriu oportunidades para a organizao da atividade
construtora em bases empresariais, com diviso de atribuies: escritrios de arquitetura e
engenharia, construtoras, comrcio de importao de materiais de construo, indstria e comrcio
locais de materiais de construo
174
. Essa diviso social do trabalho se acentuaria nos anos 1920,
quando a urbanizao ter papel crucial para as atividades econmicas que se desenvolvero na
cidade. Ainda assim, a consolidao do setor como um complexo industrial ser lenta e difcil,
porque cada uma das atividades ligadas construo tem seu rimo de formao e caractersticas
especficas, e ocorrer mais adiante, por volta dos anos 1930
175
. A indstria cimenteira teve papel de
destaque nesse processo, segundo Maria Lucia Gitahy e Paulo Cesar Xavier Pereira.
O Escritrio Tcnico Ramos de Azevedo (1907-1928) foi a primeira grande firma
construtora de destaque no estado de So Paulo. Alm de arquiteto e organizador do escritrio,
Francisco de Paula Ramos de Azevedo atuou como empresrio em vrias atividades, como
proprietrio ou scio: venda de casas e terrenos, hipotecas, emprstimos e corretagens (Cia.
Melhoramentos de So Paulo, 1889); Cermica Vila Prudente (1910); venda de lotes, casas de campo,
zona industrial (Cia. Suburbana Paulista, 1913); esquadrias e fornecimento de madeiras (Serralheria
Central)
176
. A articulao entre essas investidas e a construo civil fazia de Ramos de Azevedo um
agente destacado do mercado imobilirio, capaz de promover a urbanizao de reas ainda no
ocupadas; facilitar o acesso a materiais e equipamentos at ento disponveis apenas em centros mais
sofisticados e (...) obter um avano qualitativo na construo das edificaes
177
. Esse escritrio era,
contudo, uma exceo e outras firmas, na poca, tinham frente engenheiros
178
.
O escritrio Ramos de Azevedo desenvolveu alguns dos principais edifcios pblicos da
capital e, ao mesmo tempo, diversos palacetes da elite cafeeira. Nos dois casos o escritrio se
projetou como empresa construtora capaz de responder, do ponto de vista material e simblico, aos

173
Ibidem.
174
M. Gitahy e P. Pereira, A construo habitacional em So Paulo na dcada de 1930, p. 26.
175
Ibidem.
176
J. Watanabe, Origens do empresariamento da construo civil em So Paulo, p. 54.
177
Carvalho, apud J. Watanabe, op. cit., p. 55.
178
J. Watanabe, op. cit., p. 56.
68

novos requerimentos do capital mercantil, colocados pelo lugar que So Paulo passava a assumir na
diviso nacional e internacional do trabalho.
A histria da Cia. City e dos loteamentos dos bairros-jardins, em So Paulo, os primeiros
do gnero na Amrica do Sul, exemplar da articulao estratgica que se produziu entre capital
financeiro internacional, mercado de terras, legislao urbanstica e redes de infraestrutura
179
. Em
poucos anos uma regio alagadia tornou-se o loteamento residencial mais valorizado da cidade. A
City tornou-se proprietria de um tero da mancha urbana da cidade, em 1911, por meio da emisso
de debntures no mercado londrino, adquiridas por investidores ingleses, franceses, belgas e russos,
todos com experincia em negcios coloniais
180
.
Os diretores da City eram diretamente vinculados ao capital financeiro, s
concessionrias estrangeiras de servios pblicos que atuavam no Brasil como a Light & Power e
ao prprio Estado brasileiro
181
. O contrato com a Light garantia a instalao de infraestrutura e linhas
de bonde, criando um padro de urbanizao elevado em relao ao restante da cidade. A
concentrao mxima de recursos pblicos numa regio da cidade era o modo de produzir bairros
com padres de infraestrutura equiparveis aos dos pases centrais. Eram os nicos bairros da cidade
incorporados rede de gua e esgoto entre 1918 e 1928, por exemplo. A produo de uma legislao
urbanstica especial completava o quadro ao garantir exclusividade residencial e padres urbansticos
destinados populao de renda mais alta. Esse arranjo conferia empresa a capacidade de obter
ganhos no s por meio da construo dos empreendimentos, mas principalmente da renda da terra.
A instabilidade da atividade agrcola do fazendeiro de caf o convidava a aplicar seus
lucros em atividades diversas
182
. Os industriais tambm sofriam os percalos da poltica cambial,
monetria e fiscal, alm da concorrncia dos produtos estrangeiros, segundo a autora. A existncia
de excedentes econmicos nas mos de investidores de diversos portes, a restrita capacidade de
aplicao no setor industrial, a expanso e retrao cclica da cafeicultura, a valorizao imobiliria e a
grande demanda por habitaes em So Paulo, os incentivos fiscais e a inexistncia de controles
estatais dos valores dos aluguis so fatores que tornaram o investimento em moradias de aluguel
bastante atraente durante a Primeira Repblica, resume Nabil Bonduki
183
.

179
M. Fix, So Paulo cidade global: fundamentos financeiros de uma miragem, p. 29.
180
R. Rolnik, A cidade e a lei.
181
M. Souza, Governo urbano, p.61.
182
M. Sampaio, O papel da iniciativa privada na formao da periferia paulistana.
183
N. Bonduki, Origens da habitao social no Brasil, p. 45.
69

Essa espcie de rentier urbano produz uma variedade de solues habitacionais de
aluguel para diferentes segmentos sociais e faixas de renda. A forma dominante de morar da
populao de So Paulo era o aluguel: apenas 19,2% dos habitantes viviam em casas prprias em
1920
184
e inexistia qualquer mecanismo para aquisio da moradia
185
.
O perodo marcado pela construo dos palacetes, das casas operrias e dos cortios.
As vilas operrias foram construdas em duas modalidades diferentes: a) vilas de empresas, ou seja,
aplicao de recursos diretamente feita pelos empresrios industriais; b) vilas construdas como
investimento, para aluguel.
Na primeira etapa de implantao industrial, no incio de sculo XX, diversas vilas foram
construdas por empresas, como aquelas de Matarazzo, Crespi e Street, em So Paulo. Essas so vilas
que vinculam o operrio-inquilino ao trabalho, ampliando o poder da indstria sobre salrio,
extenso da jornada, emprego de crianas, etc.
186
. A moradia era, nesse caso, um problema assumido
diretamente pelo capitalista industrial. Mas as vilas foram tambm objeto de investimento de
profissionais liberais, donos de pequeno comrcio, de oficinas, industriais, fazendeiros, vivas
herdeiras, etc.
187

A maior parte das vilas, em So Paulo, no foi construda com o intuito de atrair
trabalhadores para a cidade, salvo, talvez, os mais especializados, segundo Nabil Bonduki. Isso
porque a economia cafeeira promoveu imigrao intensiva, ocasionando concentrao operria,
mercado de trabalho e um dinamismo urbano que, em certa medida, antecede a industrializao
188
.
Excetuados os casos em que era essencial a proximidade constante e o controle dos trabalhadores,
as outras vilas em So Paulo, mesmo algumas de empresas, eram edificadas por serem uma
alternativa segura de investimento
189
. O investidor chegava a receber ganhos de 12% a 18% ao ano,
em perodos de inflao baixa
190
. Ou seja, os ganhos com os aluguis teriam tido importncia maior
do que as tentativas de controlar o trabalhador ou de reduzir o custo de reproduo da fora de
trabalho, na produo das vilas paulistanas, segundo o autor.



184
S. Pasternak, 1992, apud M. Sampaio, p. 20.
185
N. Bonduki, Origens da habitao social no Brasil, p. 713.
186
E. Blay, Eu no tenho onde morar, p. 144.
187
Ibidem, p. 88.
188
N. Bonduki, Crise de habitao e luta por moradia no ps-guerra, p. 48.
189
Ibidem, p. 49
190
Ibidem, p. 242
70


































Casas de aluguel eram ainda construdas pelas Mtuas, empresas de capital aberto que
reuniam acionistas para esse propsito
191
. As companhias muturias eram sociedades de economia
privada que administravam depsitos de poupadores interessados em receber no futuro uma
aposentadoria. Eram dirigidas por banqueiros, industriais, profissionais liberais ou cafeicultores e
concentravam grande volume de recursos, na falta de um sistema previdencirio estatal
192
. Um estudo
sobre a Vila Economizadora, construda por uma dessas mtuas, mostrou que a classe dominante,
responsvel por elaborar as leis que previam isenes e incentivos para construo de casas

191
E. Blay, Eu no tenho onde morar.
192
N. Bonduki, Crise de habitao e luta por moradia no ps-guerra, p. 52.
Figura 16 Vila Economizadora, exemplo da nova moradia operria
71

populares destinadas ao aluguel, era a mesma que dirigia as mtuas
193
. As mtuas adquiriam terrenos
distantes do centro por preos irrisrios, construam casas e alugavam aos operrios especializados,
com poder aquisitivo maior
194
.
As companhias construtoras receberam algum impulso de medidas tomadas pelo
governo como resultado de comisses instauradas na Cmara Municipal de So Paulo para fazer um
levantamento das condies habitacionais e sanitrias das residncias operrias
195
. Entre elas,
facilitar a organizao de companhias construtoras de vilas e casas operrias mediante favores que o
Congresso do Estado conceder. As medidas incluem a realizao de concursos para a construo de
habitaes em terrenos municipais ou para esse fim desapropriados, com uma srie de benefcios
definidos para os ganhadores
196
.
O relatrio de uma comisso que inspecionou as habitaes e cortios no Distrito de
Santa Ifignia sugeria que os terrenos situados em torno da cidade de So Paulo, num raio de 10 a
15 km, eram adequados para alojar a populao que se aglomerava nas habitaes (...) dos bairros
mais centrais
197
. O relatrio indicava as regies cujos terrenos eram perfeitamente aproveitveis para
a construo de vilas operrias. Ou seja, o documento pressionava j pela extenso da cidade em
direo periferia e aos municpios vizinhos e induzia expulso da populao trabalhadora da
regio central, sua segregao espacial em reas mais distantes do ncleo central da cidade (....)
198
.
Foram esses os primrdios da interveno estatal na questo da habitao
199
. Embora
no se saiba quais construtores receberam tais benefcios, essa forma de interveno possivelmente
redundou no fortalecimento do setor nascente de edificaes, como conjectura Sonia Grandi. Alm
disso, tudo indica que o setor j nasce, em termos de organizao empresarial e propriedade de
capital, predominantemente nacional
200
. Nasce tambm, portanto, com carter predominantemente
rentista
201
em lgica prpria de capital de tipo mercantil, conforme discutiremos mais adiante, na qual
predomina, por enquanto, a construo por encomenda.

193
V. Ferraz. Vila Economizadora. Projeto de conservao e revitalizao. So Paulo, outubro, 1978. Citado por M. R. Sampaio, O papel da
iniciativa privada na formao da periferia paulistana, p. 21.
194
M. Sampaio, O papel da iniciativa privada na formao da periferia paulistana, p. 21.
195
E. Blay, Eu no tenho onde morar, p. 90.
196
Relatrio da Comisso..., de 1893, citado por Blay, em Eu no tenho onde morar.
197
M. Sampaio, O papel da iniciativa privada na periferia paulistana, p. 20.
198
Ibidem, idem.
199
N. Bonduki, Origens da habitao social no Brasil, p. 43.
200
S. Grandi, Desenvolvimento da indstria da construo no Brasil: mobilidade e acumulao do capital e da fora de trabalho.
201
Nabil Bonduki caracteriza essa produo de casas para locao como produo rentista. Cf. Origens da habitao social no Brasil, p.
46.
72

Para a numerosa parcela dos trabalhadores que no tinha acesso s casas de aluguel,
contudo, restavam os cortios, que se tornam a forma tpica de moradia da classe trabalhadora:
Para aqueles de seus membros que no moravam na tradicional choa de pau a
pique, a moradia padro era o cortio, unidade predial que abrigava muitas famlias
e que assim fazia aumentar a densidade demogrfica dos terrenos agora valorizados
da cidade
202
.
O pice da escassez de moradia em So Paulo ocorreria em 1912, segundo Maura Bicudo
Veras, em artigo no qual reproduz trecho de um manifesto do jornal La Battaglia
203
:
Cidados! Um grupo de exploradores, parasitas e sanguessugas do povo, sob o
pretexto de embelezar a cidade de So Paulo, demolindo uma imensidade de casas
velhas, deu um valor artificial aos terrenos e s casas velhas, para melhor explorar o
povo trabalhador [...] elevaram fabulosamente os preos dos aluguis.
A vila operria , segundo a autora, contraponto ao cortio, pois as vilas disciplinariam
totalmente o cotidiano fora da fbrica, enquanto o cortio aparecia como fronteira da
clandestinidade, misria perigosa e espao da desordem
204
. Do ponto de vista da produo, contudo,
o empresariamento da construo e a promoo imobiliria rentista esto presentes nessas duas
tipologias, emblemticas do perodo.
Luiz Cesar chama a produo de palacetes e das modestas casas de parede-e-meia no Rio
de Janeiro de pequeno-burguesa, para evidenciar dois aspectos: a existncia de um investimento na
compra de materiais de construo e de terreno, por conta de exigncias definidas na legislao; e o
fato de o capital imobilirio, na condio de capital de circulao, organizar a produo (compra
terreno e contrata empreiteiro, a quem encomenda a construo).
Embora guarde relao estreita com a produo rentista, pois as duas so fundadas na
lgica da apropriao de uma renda, a principal diferena seria o fato de a produo pequeno-
burguesa exigir a realizao de investimentos, de modo que apenas a propriedade privada da terra
no suficiente. O esquema antecede a produo propriamente capitalista, que vir com o
surgimento do capital de incorporao a partir dos anos 1940, segundo o autor
205
.
Nessa poca, tentativas de formao de empresas de construo de moradias foram
frustradas, embora contassem com benefcios e incentivos governamentais. O fracasso deveu-se aos
baixos salrios e instabilidade do mercado de trabalho; s exigncias da legislao urbanstica e dos

202
Trecho de artigo publicado no jornal operrio da poca, o Fanfulla, citado por Richard Morse, apud M. P. B. Vras, Cortios no Brs:
velhas e novas formas da habitao popular na So Paulo industrial, p. 616.
203
M. Veras, Cortios no Brs: velhas e novas formas da habitao popular na So Paulo industrial.
204
Ibidem, p. 622.
205
Ibidem, p. 233.
73

padres construtivos impostos pelas concesses, que acentuavam as limitaes de demanda;
necessidade de grandes reas para a realizao dos projetos, minimamente conectadas malha
urbana, o que implicava imobilizao de recursos na compra de terrenos
206
.
O predomnio do pequeno capital se explicaria, por estar este menos sujeito a essas
limitaes: facilita a construo de casas em pequenos conjuntos, cada um deles fornecendo fundos
para os subsequentes; no est sujeito a muitas das exigncias impostas pela legislao, diminuindo a
necessidade de imobilizao de capital, segundo Luiz Cesar
207
. Os caminhos encontrados para
superar os obstculos expanso do circuito imobilirio no pela via da concentrao e
centralizao de capitais, mas pela persistncia do pequeno capital ajudam a compreender a
configurao que o circuito comeou a assumir na poca.
Quanto participao do Estado, salvo poucas excees, como a Fundao A Casa
Operria, em Pernambuco, lembrada por Bonduki, a promoo pblica de habitao era
rechaada
208
. O relatrio de comisso constituda na gesto do prefeito Jos Pires do Rio (1926-
1930), em So Paulo, exemplifica a defesa do afastamento do Estado:
A Comisso julga dever aconselhar a mxima circunspeo na ao direta do
poder pblico na construo de casas populares, procurando incentivar por todos
os meios ao seu alcance a iniciativa privada (...). No haja iluses. No estado atual
de nossa organizao social, poltica e econmica, a construo de habitaes
populares pelo poder pblico diretamente ou por intermdio de empresas, longe de
ser uma soluo, ser uma causa do agravamento da crise atual. O simples anncio
de que o poder pblico ir construir alguns milhares de casas que sero oferecidas
por preos e aluguis fixos ser o bastante para afastar automaticamente os capitais
particulares que anualmente se empregam em construes
209
.

A reserva da produo habitacional pelo setor privado , portanto, garantida por meio de
poder poltico.


206
L. Ribeiro, Dos cortios aos condomnios fechados: as formas de produo da moradia na cidade do Rio de Janeiro.
207
A partir de 1915, contudo, Luiz Cesar identifica outro agente da produo do espao: empresas imobilirias de maior porte. Essas
empresas criam outras regies da cidade por meio de grandes loteamentos, produzindo uma nova paisagem: a periferia, as casas
autoconstrudas e os vazios urbanos. Segundo levantamento realizado na Bolsa de Valores, na Junta Comercial e na Prefeitura do Rio
de Janeiro, o autor identifica empresas que so, na maioria dos casos, organizadas pelo grande capital industrial. Em algumas encontra
o capital estrangeiro e o bancrio (Ibidem, p. 237).
208
M. A. Melo.
209
Cintra, 1926, apud N. Bonduki, Origens da habitao social no Brasil, p. 715.
74
2.2 Formao do complexo da construo e o surgimento das primeiras
invenes da incorporao imobiliria
Ao longo da dcada de 1930, o centro dinmico da economia desloca-se do setor
exportador para a produo direcionada ao mercado interno, particularmente a manufatura
210
. A crise
de 1929 foi o ponto crtico da ruptura com o modelo primrio exportador no Brasil, assim como em
vrios pases da Amrica Latina
211
.
A presena estatal na economia e na poltica amplia-se com o governo Vargas. O
governo promove a reviso das legislaes que regiam tanto as relaes sociais como as econmicas
e cria novos rgos que tinham por objetivo planejar e concretizar as polticas pblicas de
planejamento da produo e distribuio. Agindo assim, criavam-se as to necessrias instituies
que azeitariam as engrenagens sociais para o desenvolvimento econmico do Brasil (....)
212
.
Essa regulao das relaes capital-trabalho , segundo Francisco de Oliveira, o fato
mais crucial da relao entre Estado e urbano no Brasil no perodo. O urbano essa interveno do
Estado nas relaes capital-trabalho, criando, com isso, pela primeira vez, um mercado de trabalho
ou um mercado de fora de trabalho
213
.
A mudana na orientao poltica, combinada acelerao da urbanizao, com o
avano da industrializao, far com que a questo da habitao passe a ser vista de outro modo.
Dissemina-se a viso de que a iniciativa privada era incapaz de enfrentar o problema, tornando
inevitvel a interveno do Estado:
Defendemos no governo provisrio o princpio de que este assunto [a construo
de casas para operrios] deveria sempre ser da alada do Estado, tal sua magnitude
e relevncia (...) tais os encargos financeiros que exige, indispensveis para sua
realizao. certo que, at 1930, nada havia sido feito nesse setor
214


A imprensa repercutir essa mudana, como mostra o trecho a seguir, de artigo
publicado posteriormente:

210
C. Furtado, Formao econmica do Brasil.
211
M. da C. Tavares, Da substituio de importaes ao capitalismo financeiro, entre outros. A literatura sobre o perodo extensa e no ser
aqui examinada por ultrapassar os limites desta tese.
212
P. Fonseca e A. Carraro, O desenvolvimento econmico no primeiro Governo de Vargas (1930-1945), p. 14.
213
F. Oliveira, O Estado e o urbano no Brasil, p. 45.
214
Discurso do deputado Salgado Filho, ex-ministro do Trabalho do governo provisrio, apud Boletim do Ministrio do Trabalho,
Indstria e Comrcio, 1937, citado por N. Bonduki, Origens da habitao social no Brasil, p. 79.
75

(...) Dentro do laissez-faire cada um que se arrumasse como pudesse. Isso, porm,
coisa que passou, absolutamente no se compreende que nesta poca, em que o
socialismo ganha terreno dia a dia, que se abandone sua prpria sorte quase a
populao inteira de um pas como se faz hoje no Brasil
215

Esse consenso respaldou a criao ou fortalecimento dos rgos governamentais
encarregados de produzir ou financiar a produo de habitaes, como mostra Bonduki
216
. Para a
ideologia do governo Vargas era, ainda, essencial romper a identificao entre os proprietrios e os
ricos, uma herana do perodo colonial. Desse modo, era necessrio promover o acesso do povo
propriedade, sem afetar os interesses das oligarquias
217
. Os trabalhadores deixando de ser uma
ameaa teriam na casa prpria um objetivo capaz de compensar todos os sacrifcios; j o morador do
cortio ou da moradia infecta estava condenado a ser revoltado, pronto para embarcar em aventuras
esquerdistas para desestabilizar a ordem poltica e social
218
.
A urbanizao acelerada inviabilizar a construo em bases tcnicas artesanais. Vrias
inovaes nesse sentido ocorreriam: difuso dos tijolos cermicos de seis e oito furos; aparecimento de
lajes mistas, utilizadas inicialmente em sobrados e, por volta de 1940, em edifcios de vrios pavimentos;
nacionalizao do ao para a construo a partir de 1946, por conta do desenvolvimento siderrgico.
219

Ainda no final dos anos 1920 e incio dos anos 1930, alguns edifcios em altura eram j construdos no
Rio, como o Edifcio A Noite (1929), e em So Paulo, o Edifcio Martinelli (1930).
A verticalizao contribuir para separar e delimitar o campo profissional entre
arquitetura e engenharia, entre responsabilidade tcnica pela obra no canteiro e concepo do
edifcio
220
. O trabalhador nacional afirma-se como mo-de-obra da indstria da construo, at ento
dominada por italianos, em So Paulo, e portugueses, no Rio de Janeiro. Os novos mtodos e
processos de construo qualificavam os trabalhos tcnicos e gerenciais ao mesmo tempo em que
desqualificavam o trabalho manual no canteiro de obras. A atuao do mestre de obras foi reduzida e
as antigas possibilidades de ascenso social que alguns deles vislumbravam reduziram-se
221
. As novas
tecnologias foram utilizadas em resposta aos sindicatos combativos do incio do sculo XX
222
.

215
Jornal Hoje, 18/10/1945, apud Bonduki, op. cit.
216
N. Bonduki, Crise de habitao e luta por moradia no ps-guerra, p. 80.
217
Ibidem, p. 84.
218
Ibidem.
219
S. Grandi, Desenvolvimento da indstria da construo no Brasil: mobilidade e acumulao do capital e da fora de trabalho, p. 123.
Marilena Chaves e Sonia Grandi so autoras de dissertaes e teses sobre indstria da construo no Brasil, aqui referidas. Ambas
participaram da equipe da Fundao Joo Pinheiro, que elaborou extenso estudo sobre o assunto, publicado em 1984, em vinte
volumes, sob o ttulo: Diagnstico Nacional da Indstria da Construo.
220
M. Gitahy e P. C. Pereira, Arquitetura moderna e construo habitacional em So Paulo, p. 28.
221
Ibidem, pp. 28-29.
222
Cf. P. F. Arantes, Arquitetura Nova.
76

A principal poltica para a habitao, contudo, viria com as medidas do governo Vargas
para regulamentar as condies de reproduo da fora de trabalho: a criao dos Institutos de
Aposentadoria e Penses para cada categoria profissional, nos anos 1930. Os IAPs foram as
primeiras instituies pblicas de importncia a tratar da questo habitacional, embora essa fosse
uma atividade secundria em relao a seus propsitos centrais. O sistema era fragmentado e atendia
apenas a associados. Ainda assim, uma experincia importante do ponto de vista da histria da
habitao social, do pacto de poder da Era Vargas (paz social) e do setor da construo, mesmo
que insuficiente em cada uma dessas frentes
223
.
Os trs planos gradativamente adotados pelos institutos que no tiveram um padro
uniforme de atuao foram: a) Locao ou venda de unidades em conjuntos residenciais adquiridos
ou construdos pelos Institutos; b) financiamento aos associados para aquisio da moradia ou
construo em terreno prprio; c) emprstimos hipotecrios feitos a qualquer pessoa fsica ou
jurdica, assim como outras operaes imobilirias que o instituto julgasse conveniente, no sentido
de obter uma constante e mais elevada remunerao de suas reservas
224
. Os dois primeiros planos
tinham objetivos sociais, como destaca Bonduki, ainda que tenham atendido por vezes associados de
mdia ou alta renda. J o terceiro financiava construes de todo tipo, predominantemente aquelas
voltadas para classes mdia e alta (atingem 80% do total do IAPI)
225
.
A contribuio dos IAPs para a consolidao do capital de incorporao voltado para a
produo e venda de apartamentos foi essencial, ocorrendo simultaneamente desestruturao do
mercado de locao e do setor rentista
226
. Os IAPs foram a primeira medida efetiva de suporte estatal
ao setor da construo no pas, por meio da constituio de um setor pblico de construo
habitacional, do financiamento da atividade construtiva e da ampliao da demanda, pela concesso
de crdito aos trabalhadores
227
.
Embora importante para o setor da construo, a experincia dos IAPs foi insuficiente
tambm nessa rea, uma vez que a expanso era limitada pelos prprios constrangimentos

223
Os IAPs foram objeto de estudos de autores como Nabil Bonduki, que considera essa uma experincia estatal indita de produo
de moradia, mais significativa do que geralmente se considera, principalmente no perodo de 1945 a 1954 (cf. tambm os importantes
estudos de Melo, Farah, Azevedo e Andrade, Varon, entre outros, que sero aqui referidos).
224
Bonduki, op. cit.. N. Bonduki reconstitui esses trs planos a partir dos estudos de C. de M. Varon, E se a histria se repete, e M.
Farah, 1983.
225
M. Farah, 1983, apud N. Bonduki, Crise de habitao e luta por moradia no ps-guerra.
226
L. Ribeiro, Dos cortios aos condomnios fechados: as formas de produo da moradia na cidade do Rio de Janeiro, apud N. Bonduki Crise de
habitao e luta por moradia no ps-guerra, p. 105.
227
M. Farah, Estado e habitao no Brasil: o caso dos Institutos de Previdncia, p. 80.
77

intrnsecos a essa poltica, segundo Farah
228
. Entre os fatores que limitavam a expanso estava a
Legislao do Inquilinato e o sistema de prestaes fixas no reajustveis conforme as taxas de
inflao
229
e, sobretudo, a expresso quantitativa reduzida
230
.
Como o atendimento se concentrou em Rio de Janeiro, So Paulo, Minas Gerais e
Braslia, o impacto deve ser avaliado regionalmente. No Rio de Janeiro, capital da Repblica poca,
os IAPs produziram cerca de 26% do total das novas moradias aprovadas pela prefeitura
231
. Essa
concentrao refletiu a influncia do setor da construo civil carioca e, ao mesmo tempo, a resposta
do governo crise da moradia no centro de maior visibilidade do pas, de modo a combater as foras
de esquerda
232
.
Figura 17 Anncio de conjunto do IAP na Moca, So Paulo










Os financiamentos do Plano C aplicaram 90% de suas reservas aos investimentos
rentveis no Rio de Janeiro. Os investimentos eram vistos como tambm relevantes para
manuteno da paz social: Hoje em dia, ningum pe em dvida o fato de que a aplicao da
reserva da Previdncia Social na construo de unidades destinadas a moradias das classes menos

228
Ibidem, p. 80.
229
Ibidem, loc. cit.
230
Ibidem, loc. cit. Bonduki tambm considera a produo pequena perto do problema, em termos absolutos. Avalia, ainda assim, que
a magnitude relativamente expressiva, se comparada total inexistncia de produo estatal no perodo anterior. O autor calcula que
a atividade dos IAPs e da Fundao Casa Popular beneficiou cerca de 10% da populao que vivia em cidades com mais de 50 mil
habitantes. Essa atividade financiou, ainda, parte da produo imobiliria privada destinada para a classe mdia, de difcil mensurao.
231
Varon, 1988, p. 250 e M. Farah, 1983, apud N. Bonduki, Origens da habitao social no Brasil, p. 129.
232
N. Bonduki, Origens da habitao social no Brasil, p. 129.
78

favorecidas constitui aprecivel fator de ajustamento social
233
argumento que se repete para justificar
os incentivos para construo das vilas operrias, para os IAPs, Fundao da Casa Popular e,
futuramente, no caso do Banco Nacional de Habitao (BNH).
Essa primeira poltica habitacional importante funcionou j como suporte ao circuito
imobilirio, mais do que como resposta formulada ao problema da falta de habitao ou dos direitos
sociais. Formaram-se fundos dos prprios trabalhadores, disputados pelo circuito imobilirio, como
no caso das mtuas, dos IAPs, e outros que veremos adiante.
Esses financiamentos dos IAPs foram importantes para a viabilizao das incorporaes
imobilirias, especialmente no Rio de Janeiro, onde possibilitaram o intenso processo de verticalizao e
especulao imobiliria
234
. Houve uma disputa por recursos pblicos entre os que lutavam por uma
poltica social de habitao e os incorporadores imobilirios privados, interessados na construo e venda
de apartamentos de luxo: disputa que, na verdade, nunca mais deixou de existir
235
.
Outra disputa pelos recursos da Previdncia ocorreu por conta dos interesses
relacionados a setores estratgicos ao projeto desenvolvimentista. Entre os exemplos esto a
construo de Volta Redonda, da Companhia Hidreltrica de So Francisco e dos blocos residenciais
de Braslia, praticamente sem nenhum retorno
236
.
So disputas que remetem contradio bsica da terra urbana nas cidades capitalistas,
ao mesmo tempo valor de uso e valor de troca
237
, lugar da reproduo da fora de trabalho e da
urbanizao do capital. Disputas que tendem a se acirrar quando a produo do meio ambiente
construdo se cristaliza em um circuito imobilirio configurando diversas fraes de capital.
Outra contradio recorrente aquela entre a necessidade de realizar aplicaes com
retornos compatveis com as metas dos fundos dos trabalhadores, condizentes com os interesses dos
seus muturios (aposentadoria, entre outros), e a importncia de oferecer condies para ampliar o
acesso moradia.

233
M. Farah, Estado e habitao no Brasil: o caso dos Institutos de Previdncia, p. 78.
234
M. Melo, O Estado, o boom do sculo e a crise da habitao: Rio de Janeiro e Recife (1937-1946), apud N. Bonduki, Crise de
habitao e luta por moradia no ps-guerra, p. 105.
235
N. Bonduki, Crise de habitao e luta por moradia no ps-guerra.
236
M. Farah, Estado e habitao no Brasil: o caso dos Institutos de Previdncia, p. 78. Sobre a destinao dos recursos da Previdncia
a setores estratgicos ao projeto desenvolvimentista a autora recomenda os trabalhos: J. Oliveira. Poltica social, acumulao e legitimidade:
contribuio histria da previdncia social no Brasil (1923-1960), dissertao de mestrado apresentada ao Instituto de Medicina Social da
UERJ, Rio de Janeiro, 1980; e J. C. de S. e P. Braga, Srgio Ges de. Sade e previdncia: estudos de poltica social, So Paulo,
CEBES/Hucitec, 1981.
237
Cf. J. Logan e H. Molotch, Urban Fortunes.
79

queles envolvidos em atividades dos IAPs no setor habitacional restava, segundo Marta
Farah, o esforo de viabilizar os programas existentes dentro desses limites, por exemplo, por meio
da opo pelo aluguel e da busca do barateamento da construo. O aluguel tinha, a um s tempo, o
propsito de viabilizar o acesso de trabalhadores de menor renda moradia e de no dilapidar as
reservas da previdncia
238
, sistema que, entretanto, entrou em colapso a partir de 1950 por conta do
congelamento dos aluguis, como mostra a autora, quando o ritmo das novas construes caiu
significativamente.
No caso dos IAPs, a definio dos beneficirios se dava pelo seu pertencimento a
uma corporao, excluindo-se todos os demais, como lembra Bonduki, situao que mudar nos
outros sistemas. No se confundam os operrios, os trabalhadores, com esses indi vduos que
habitam as favelas dos nossos morros, explicita o Boletim do Ministrio do Trabalho,
Indstria e Comrcio, de 1937
239
.
A apropriao de recursos da Previdncia Social para empreendimentos caros havia sido
de tal ordem que o presidente Vargas criou uma comisso para estud-las: o clamor contra este
esbulho era to forte e vinha de to longe que o prprio ditador mistificou a opinio pblica com a
criao da famosa Comisso de Aplicao das Reservas da Previdncia Social (CARPS), segundo
editorial do Correio da Manh, de 15 de fevereiro de 1947, citado por Marcus Andr Melo
240
. Da
teria surgido uma proposta de centralizao da poltica habitacional e urbana em uma superagncia
federal, que antecipou a idia do BNH, criado vinte anos depois.
Essa primeira tentativa de constituio de um sistema federal na rea de habitao se deu
com a Fundao Casa Popular (FCP). A proposta possivelmente surgiu do conhecimento que
Juscelino Kubitschek, ento deputado, teve da construo de casas populares por um empresrio
mineiro, atravs do IAPI
241
. JK teria levado a proposta ao futuro presidente Eurico Dutra.
O setor imobilirio, que na poca passava por um boom sem paralelo na histria
brasileira, ofereceu resistncia criao da FCP, segundo Marcus Andr
242
. Interessava mais ao setor
continuar com os IAPs no modelo descentralizado. A crise habitacional, contudo, no era
solucionada pelo boom, que gerava aumento de preos e dificultava o acesso de boa parte da

238
M. Farah, Estado e habitao no Brasil: o caso dos Institutos de Previdncia, p. 79.
239
Apud N. Bonduki, Crise de habitao e luta por moradia no ps-guerra, p. 110. Essa a regra geral, embora os estudos indiquem a
existncia de apadrinhamento poltico e clientelismo na definio da demanda.
240
M. A. Melo.
241
S. Azevedo; L. Andrade, Habitao e Poder: da fundao da casa popular ao Banco Nacional de Habitao, p. 19.
242
M. A. Melo, Regimes de Acumulao, Estado e articulao de interesses na produo do espao construdo (Brasil, 1940-1988).
80

populao. Os recursos da previdncia eram disputados pelos incorporadores imobilirios e tambm
para a implantao dos grandes projetos desenvolvimentistas, como vimos. A FCP enfrentou ainda
resistncia de grupos ligados estrutura dos IAPs, porque o enfraquecimento dos Institutos iria
reduzir seu poder, romper laos clientelsticos e retirar de suas mos o controle na distribuio dos
benefcios previdencirios
243
. Setores da esquerda tambm se opuseram. O Partido Comunista
considerava a FCP um meio de o governo reconquistar o prestgio no meio dos trabalhadores e era,
ainda, contrrio casa prpria como modalidade principal de acesso moradia
244
.
O tema da habitao repercutiu na campanha eleitoral, da qual saiu vitorioso Eurico
Dutra (1946-1951), e a FCP foi criada em 1946. A Casa teria entre os motivos expostos para sua
criao, em 1945, opor-se s influncias dissolventes
245
. A ascenso do Partido Comunista (PC) foi,
assim, combatida por meio de polticas sociais, mas tambm com medidas repressivas, que
culminariam com a declarao de ilegalidade do partido
246
.
A Fundao Casa Popular construa principalmente por empreitada, com licitao,
embora algumas experincias na modalidade administrao direta tenham ocorrido, no incio. A
prpria Fundao desenvolvia os projetos. Os conjuntos concentraram-se em Minas Gerais e no
antigo Distrito Federal (em 1960 convertido em Estado da Guanabara e depois incorporado ao Rio
de Janeiro); nenhuma unidade residencial foi construda em So Paulo, Porto Alegre e Salvador por
meio da FCP
247
.
Entre as tentativas de transformao da poltica habitacional vale destacar a proposta de
criao de um banco hipotecrio, em 1953. A forma de captao dos recursos poderia ter constitudo
um embrio de soluo de mercado, antecipando em certos aspectos o arranjo que se faria na
dcada seguinte com o Banco Nacional de Habitao, segundo Andrade e Azevedo. A proposta das
letras hipotecrias tinha como referncia experincias internacionais, porm tinha-se conscincia da
precariedade do sistema financeiro do Brasil e da necessidade de o poder pblico sustent-las. A
iniciativa no teve, contudo, viabilidade poltica, segundo os autores.
A FCP no construiu mais do que 17 mil unidades em todo o pas, da fundao at 1960,
nmero irrisrio e ainda menor do que aquele produzido pelos IAPs, cujo objetivo central no era a

243
N. Bonduki, Origens da habitao social no Brasil, p. 119.
244
N. Bonduki, Origens da habitao social no Brasil, p. 120.
245
M. Melo, Regimes de Acumulao, Estado e articulao de interesses na produo do espao construdo (Brasil, 1940-1988).
246
S. Azevedo; L. Andrade, Habitao e Poder: da fundao da casa popular ao Banco Nacional de Habitao, p. 20.
247
Ibidem.
81

questo da moradia, e ainda assim viabilizaram a construo de 124.025 unidades, mais alguns
milhares de apartamentos voltados classe mdia alta
248
.
A lei do inquilinato publicada em diversas verses entre 1942 e 1964
249
foi, segundo
Bonduki, possivelmente a medida de maior impacto tomada pelo Estado no setor habitacional no
perodo. Trata-se de medida de interpretao difcil e controversa, devido a seu papel ambguo, mas
considerada um marco na histria da promoo imobiliria. A restrio livre negociao dos aluguis foi
anunciada pelo governo como um benefcio aos trabalhadores e teve, inclusive, apoio do empresariado.
De um lado, serviu como instrumento de defesa dos inquilinos j instalados a nica
medida bem-sucedida de controle de preos durante a guerra. De outro, gerou escassez e uma
espcie de cmbio negro nas poucas moradias desocupadas, criando dificuldades considerveis para
os no-proprietrios e no-inquilinos at 1942. A lei afetou, ainda, a rentabilidade dos proprietrios
rentistas. Os grandes beneficirios foram, segundo Nabil, os empregadores urbanos que passaram a
contar com a reduo do custo de vida de parte de seus funcionrios
250
. Desse modo, a Lei do
Inquilinato operou transferindo a renda entre os vrios setores sociais
251
.
A medida serviu, ainda, de desincentivo produo de novas unidades para aluguel
252
.
Os dados indicam que a parcela de moradias de aluguel no estoque se reduziu de 80%, em 1930, para
58%, em 1950
253
.
Ao mesmo tempo, surgiam algumas das principais invenes da incorporao
imobiliria, como a zona sul (inveno Copacabana) no Rio de Janeiro, entre 1940 e 1960. O
pequeno capital imobilirio ser, num primeiro momento, marginalizado e, posteriormente, afastado
na medida em que a incorporao se desenvolve
254
.
As condies para a emergncia dessas experincias de incorporao imobiliria foram,
segundo o autor: 1) A mudana no regime de propriedade imobiliria, representada pelo condomnio
de apartamentos instituda por um decreto legislativo de 1928. 2) O surgimento de um capital de
emprstimo que se especializar no financiamento imobilirio, por intermdio de um sistema de

248
N. Bonduki, Crise de habitao e luta por moradia no ps-guerra, p. 115.
249
Nabil Bonduki identifica um tmido incio das restries ao domnio absoluto sobre o imvel objeto de locao no decreto 4.403,
de 1921 que teve, contudo, pouco impacto sobre o funcionamento do mercado de casas para aluguel. Para uma lista completa dos
vrios decretos entre 1942 e 1963, bem como uma anlise sobre o tema, ver Bonduki, (1998, pp. 212-218.
250
N. Bonduki, Origens da habitao social no Brasil, p. 226.
251
Ibidem.
252
Bonduki, op. cit., entre outros.
253
Censos Demogrficos FIBGE, apud C. Castro, A exploso do autofinanciamento na produo da moradia em So Paulo nos anos
90, p. 57.
254
L. Ribeiro, Dos cortios aos condomnios fechados: as formas de produo da moradia na cidade do Rio de Janeiro, p. 258.
82

hipotecas. O cliente de um escritrio de arquitetura como o Rino Levi, em So Paulo, por exemplo,
era o indivduo ou uma famlia que aplicava recursos em um edifcio como investimento
255
. Os
edifcios assumiam, inclusive, o nome das famlias. A queda do interesse na produo rentista do
edifcio foi acompanhada pelo crescimento da incorporao imobiliria para venda, segundo Maria
Adlia Souza
256
. As primeiras incorporaes em So Paulo teriam ocorrido no final dos anos 1940,
com a produo de nmero significativo de prdios de apartamentos residenciais
257
. Vrios deles
filiam-se ou so influenciados pelo Movimento Moderno, como o Edifcio Columbus, projetado pelo
Escritrio Rino Levi (1932), o Edifcio Esther, projeto de lvaro Vital Brazil e Adhemar Marinho
(1935), o Edifcio Santarm, do arquiteto Henrique Mindlin (1940), o Edifcio Louveira, projetado
por Vilanova Artigas e Carlos Cascaldi (1946) e o Edifcio Prudncia, projetado pelo Escritrio Rino
Levi (1948)
258
.
Outro conjunto de edifcios, costumeiramente identificados como de tipo comercial,
apresentavam tambm elementos caractersticos do modernismo, vrios deles encobertos por
ornamentos. Entre estes, os edifcios construdos pela Construtora e Imobiliria Mones, que fazia
a apologia do apartamento em condomnio como a mais engenhosa das formas associativas da vida
moderna
259
. Prdios que anteriormente pertenciam a famlias tambm foram vendidos e
transformados em condomnios
260
.
No havia ainda, naquela poca, um sistema financeiro habitacional desenvolvido. O
financiamento contava com as Caixas Econmicas e os IAPs; algumas poucas organizaes privadas
atuando no setor bancrio e financeiro, alm de particulares. O crdito hipotecrio comea a
decrescer a partir de 1946, segundo Luiz Cesar, pelas seguintes razes: 1) Desvio de recursos
utilizados pelos IAPs e caixas econmicas para a implantao do parque industrial; 2) Poltica
restritiva de combate inflao no governo Vargas e, posteriormente, de modo mais acentuado, no
governo Dutra, com a conteno do crdito; 3) Instituio de medidas que restringem a aplicao
pelas empresas de seguros de suas reservas tcnicas no financiamento imobilirio.


255
Segundo depoimento do arquiteto Roberto de Cerqueira Cesar, que trabalhou no escritrio, citado por M. A. Souza, Identidade da
metrpole, p. 200.
256
M. A. Souza, Identidade da metrpole, p. 200.
257
A verticalizao havia j se iniciara nas dcadas de 1910, em So Paulo, e 1920, no Rio de Janeiro, e se multiplicaria nas dcadas de
1930 e 1940, assumindo propores significativas depois dos anos 1940 (N. Somekh, A cidade vertical e o urbanismo modernizador). A Lei
do Inquilinato teria aberto espao para a figura do incorporador em 1942, segundo a autora (Ibidem, p. 144).
258
A. Xavier; C. Lemos; E. Corona, Arquitetura moderna paulistana. R. Meyer, Metrpole e urbanismo: So Paulo anos 50, pp. 36-37.
259
Relatrio Anual de 1953 da empresa, citado por R. Meyer, ibidem, p. 38.
260
M. A. Souza, Identidade da metrpole, p. 201.
83




Luiz Cesar atribuiu o conjunto de medidas que bloqueiam a construo habitacional
realizadas pelas empresas incorporadoras disputa por recursos, que ocorre no interior do Estado,
nos anos 1950, com outros interesses, mais voltados montagem do parque industrial brasileiro. A
disputa se evidenciaria, por exemplo, no seguinte trecho do documento produzido, na poca, pela
Comisso Mista Brasil-Estados Unidos:
Uma segunda dificuldade consiste na forte atrao da propriedade imobiliria como
campo de investimento dos lucros da indstria, comrcio e exportao agrcola.
Esta atrao tem sido de longa durao, mas tornou-se particularmente evidente
durante o ps-guerra (...)
261

O mesmo documento estima, segundo Luiz Cesar, que 7,5 bilhes de cruzeiros, o
equivalente a 7,5% da renda nacional, tenham sido aplicados em construes em 1947.
O processo de urbanizao assumiu a partir dos anos 50 nova intensidade, com a
expanso da populao assalariada e o surgimento de grandes metrpoles. A populao paulistana
aumentou 74% na dcada de 1950. Como o pessoal ocupado na indstria cresceu 55% no perodo
pode parecer que a economia teria se tornado menos industrial no perodo. Contudo, o que ocorre,
como explica Paul Singer
262
que o desenvolvimento da indstria acarreta forte expanso do setor
tercirio da economia.

261
L. C. Ribeiro, Dos cortios aos condomnios fechados, p. 276.
262
Desenvolvimento Econmico e evoluo urbana, p. 368.
Figura 18 Exemplos de incorporao imobiliria nos anos 1930-40
84

Os assalariados industriais, segundo o autor, gastam grande parte do seu rendimento em
servios pessoais, como educao, sade, recreao e esportes. Alm disso, a indstria demanda
servios especializados, a exemplo de transporte, seguros, financeiros, propaganda e marketing, etc.
Conclui Singer: apesar de o setor secundrio absorver uma parcela cada vez menor da populao
ativa, ele o fator principal do crescimento urbano. Ou seja, a indstria que constituiu o
elemento dinmico na expanso urbana
263
.
Quando a industrializao comea a ser o motor da expanso capitalista no Brasil, ela
tem que ser simultaneamente urbana, e tem que ser fundamentalmente urbana porque no pode
apoiar-se em nenhuma pretrita diviso social do trabalho no interior das unidades agrcolas,
diferentemente da histria europia
264
. Esse o maior determinante do fato de que nossa
industrializao vai gerar taxas de urbanizao muito acima do prprio crescimento da fora de
trabalho empregada nas atividades industriais.
A industrializao foi tambm o elemento dinmico na expanso urbana em outras
cidades analisadas por Singer, como Recife, Porto Alegre e Blumenau. Cresce o mercado de trabalho,
a populao urbana aumenta, e assim tambm a demanda por produtos industriais na prpria cidade,
provocando nova expanso industrial. A partir de certo momento, conclui o autor, a industrializao
se realimenta, acelerando seu ritmo, e tem por nica limitao as disponibilidades de produtos
agrcolas para alimentar a crescente populao urbana e abastecer de matrias-primas a indstria.
Wilson Cano salienta, contudo, que o capital mercantil particularmente o comrcio
urbano e a construo civil um dos principais responsveis pela expanso do emprego urbano,
tanto no plo quanto na periferia nacional
265
. O circuito imobilirio , em hiptese apresentada
por Carlos Lessa, o maior determinante da renda e do emprego. O capital industrial que existe no
mbito de metrpoles no industrializadas estaria colado ao emprego e renda urbanos, ou seja,
dependente do circuito imobilirio. Isso explicaria que cidades como Belm e Fortaleza viessem a
assumir caractersticas semelhantes do ponto de vista imobilirio
266
.
Os anos 1950 iniciam uma fase qualitativamente distinta da economia brasileira. O
Estado forado pelas prprias necessidades de reproduo ampliada do capital a penetrar em
espaos produtivos que antes no estavam sob seu controle e nem seu comando e no por

263
Ibidem, p. 367.
264
F. de Oliveira, O Estado e o urbano no Brasil, p. 42.
265
W. Cano, Razes da concentrao industrial em So Paulo, p.9.
266
C. Lessa, A crise urbana e o circuito imobilirio.
85

inspirao doutrinria. As vias de financiamento internacional estiveram em vrios momentos
bloqueadas para a industrializao perifrica, como na briga de Kubitschek com o Fundo Monetrio
Internacional
267
.
O Plano de Metas, nos anos 1950, ser decisivo para o futuro da indstria da construo,
principalmente a construo pesada. Enquanto vrios ramos da indstria da transformao se
internacionalizaram, na atividade construtora aumentou a dominao do capital privado nacional, com a
ampliao sobre projetos de grande infraestrutura que contavam, antes, com a presena estrangeira.
Assim, o circuito imobilirio permaneceu como rbita reservada das elites brasileiras
268
.
concesso ao capital estrangeiro da hegemonia do circuito industrial corresponde reserva para o
capital privado nacional do circuito imobilirio como grande fronteira de valorizao
269
, alm da
agricultura e do sistema financeiro. Isso no significa, porm, que internamente no tenham ocorrido
disputas entre essa frao do capital e a elite brasileira voltada a outros setores, como a indstria e o
sistema bancrio. Em vrios momentos houve, ainda, disputa interna ao prprio setor, entre
edificaes e construo pesada, particularmente.
O Plano de Metas abriu um gigantesco mercado para a indstria da construo, destaca o
estudo da Fundao Joo Pinheiro sobre o assunto. Se as grandes empreiteiras de obras pblicas no
surgiram nesse perodo vrias j atuavam no setor, principalmente na construo de estradas
certo que nele se desenvolveram. O crescimento das empreiteiras de obras pblicas teve origem no
intenso desenvolvimento do setor rodovirio durante o Programa de Metas, segundo Marilena
Chaves e Sonia Grandi
270
.
Vrios fatores explicam a trajetria diferenciada entre a construo pesada e outros
ramos. Na indstria de transformao, o desenvolvimento do capitalismo mundial teria imposto a
necessidade de a empresa j nascer grande o que, muitas vezes alija, desde logo, o capital privado
nacional
271
. Algumas empresas construtoras brasileiras, diferentemente, puderam nascer pequenas e
crescer. O principal fator, como vimos, foram as articulaes estabelecidas com o Estado.
A oligopolizao do setor, de acordo com estudo elaborado pela Serplan, parece ser
determinada mais pela sua profunda imbricao com o Estado e menos pelo carter endgeno do
seu prprio processo de acumulao. Um conjunto pequeno de grandes empresas, em aliana com o

267
F. de Oliveira, op. cit., p. 47.
268
C. Lessa, A crise urbana e o circuito imobilirio.
269
Ibidem.
270
Cf. estudo Fundao Joo Pinheiro, Diagnstico nacional da indstria da construo.
271
Ferraz Filho, apud S. Grandi, Desenvolvimento da indstria da construo no Brasil, p. 145.
86

Estado e dependendo dele, fixa o preo das obras pblicas onde fica imperceptvel, vista dos dados
que se pode manusear, o limite entre custos reais de produo e, portanto, a produo do valor e
ganhos de monoplio
272
.
As empresas de construo pesada reuniram, por conta do crescimento propiciado por
essa conjuntura, condies para participarem do setor energtico, que foi acompanhado pelo
processo de internalizao da engenharia. Nessas obras a engenharia nacional deu seu grande salto,
segundo Grandi. O fator decisivo foi a retirada do Estado do papel de executor de obras
reservando, extraoficialmente, este mercado para a iniciativa privada nacional, segundo a autora.
Outras especificidades tambm foram importantes, como a possibilidade, prpria do
setor, de a mobilizao do capital acontecer posteriormente assinatura do contrato, utilizando o
pagamento de parcelas na aquisio dos equipamentos. O convvio com as empreiteiras estrangeiras,
na fase inicial, que possibilitou um processo de aprendizagem na rea de construo de barragens,
por exemplo, seria mais um fator a considerar.
Nesse processo, a interveno pblica na infraestrutura permitiu notvel centralizao e
concentrao de capital no setor da construo pesada, possibilitando a emergncia de uma frao de
classe que se torna nesse movimento um dos componentes centrais do bloco de poder
273
. A partir
de certo momento, os critrios de licitao das grandes obras pblicas passam a dificultar a entrada
de novos competidores, uma vez que o fato de ter realizado uma grande obra passa a ser requisito
para concorrer a outra
274
, criando uma barreira para a entrada.
O setor de edificaes, por sua vez, no recebeu ateno especfica do Plano de Metas e
no teve o mesmo impulso no perodo, a no ser pela construo de Braslia, que acabou se
constituindo em trampolim para algumas empresas passarem a ocupar um lugar de destaque no
setor, segundo Sonia Grandi. A hegemonia do capital privado nacional neste segmento no chegou,
em nenhum momento, a ser abalada, possivelmente por mostrar-se pouco atrativo ao capital
estrangeiro e por no constituir uma frente de expanso do capital internacional, quela poca ligado
s novas bases da industrializao brasileira, voltadas para a expanso dos setores da indstria de
transformao relativos produo de bens durveis e atividades bsicas de apoio
275
. Ou seja, segue

272
Seplan, Aspectos estruturais do desenvolvimento da economia paulista: construo civil, p. 26-27.
273
J. Gomes de Almeida e O. Ferraz Filho, apud M. A. Melo, Estruturao intraurbana, regimes de acumulao e Sistemas Financeiros de
Habitao, pp. 171-172.
274
Seplan, Aspectos estruturais do desenvolvimento da economia paulista: construo civil, p. 32.
275
S. Grandi Desenvolvimento da indstria da construo no Brasil, p. 162.
87

como rbita reservada, observao que valer para as dcadas seguintes, at o incio do sculo XXI,
como veremos no captulo 3.
Alm de no receber o mesmo impulso que o subsetor de construo pesada, o setor de
edificaes enfrentava, tambm, os constrangimentos gerados pelo tamanho do mercado interno,
reduzido por conta da concentrao de renda. No caso da habitao, particularmente, na ausncia de
uma estrutura de crdito uma deciso deliberada dos decisores econmicos a estrutura de
proviso tomava a forma de produo contratista em pequena escala para uma clientela de rentistas
ou para o consumo das camadas afluentes, como vimos
276
.
Em contraposio ao perodo anterior, contudo, o processo de proviso habitacional j
era fortemente controlado pelo Estado, analisa Marta Arretche, mediante legislaes sobre os fluxos
de crdito para a indstria da construo, o consumo do parque privado de imveis para locao e a
produo de moradia para baixa renda. A base ideolgica das presses dos grupos organizados era
estatizante, no sentido de que tinham como interlocutor o Estado, para o qual se dirigiam
demandando sua interveno (...).
As propostas tinham em comum a demanda por interveno estatal nos mercados
fundirio e imobilirio, diferentemente dos EUA, onde segmentos organizados teriam rejeitado a
interferncia do Estado
277
. Para Marta Arretche, essa demanda viria reiterar o papel da relativa
autonomia conferido burocracia na formulao das polticas e, portanto, na organizao do
mercado habitacional.
A convergncia com relao necessidade da soluo estatizada teria fornecido a base de
sustentao para o modelo de poltica a ser implementado no ps-64, isto , um modelo marcado pela
interveno estatal em todos os momentos da proviso habitacional, na interpretao de Arretche
278
. A
direo da ao do governo, porm, viria das foras hegemnicas no novo regime que, no caso do
setor habitacional, eram compostas por empresrios da indstria da construo articulados em torno do
SICCEGB (Sindicato das Indstrias de Construo Civil do Estado da Guanabara) e da CBIC (Cmara
Brasileira da Indstria da Construo)
279
.

276
Cf. N. Bonduki, Origens da habitao social no Brasil e L. C. Q. Ribeiro, Dos cortios aos condomnios fechados.
277
M. Arretche, Interveno do Estado e setor privado: o modelo brasileiro de poltica habitacional, p. 24.
278
Ibidem, idem.
279
Ibidem.
88

A Associao dos Dirigentes Cristos de Empresas e setores da Unio Democrtica
Nacional (UDN) carioca compuseram ainda a coalizo entre polticos conservadores e a indstria da
construo
280
, forjada ainda antes do golpe militar, e que mais adiante ser rompida, como veremos.
A urbanizao ocorrida em So Paulo at meados da dcada de 1950 estava atrelada
expanso da industrializao restringida, alimentada ainda pelo xodo rural e pelo crescimento
vegetativo da populao metropolitana
281
. A partir da instalao da indstria pesada (1956-61) e do
perodo que veremos em seguida, particularmente o chamado milagre econmico (1967-74), o
padro de urbanizao passaria por transformaes substanciais
282
: acelerao do xodo rural;
aumento das migraes inter-regionais em direo a So Paulo, com crescimento do tercirio; avano
da industrializao e modernizao da agricultura paulista, que intensificou as relaes entre
agricultura e indstria, e principalmente destas com o setor tercirio; diversificao dos servios
283
.
No entanto, como a estrutura industrial no se completa, no se criam as condies para um
aprofundamento tcnico maior do setor de servios, segundo o autor.
nesse perodo que aumenta significativamente o percentual da populao urbana no
pas. O Estado de So Paulo, particularmente, passa por um abrupto processo de urbanizao da
Grande So Paulo em 1960 e, na dcada seguinte, do interior paulista, processo que Wilson Cano
caracteriza como arrebentao urbana. O termo exploso utilizado pelo autor para se referir
no apenas questo demogrfica, mas principalmente econmica:
Entre 1960 e 1980, a populao total do Brasil aumentou em 49 milhes de pessoas
(ou + 70%), mas a urbana foi acrescida de 50,7 milhes (ou + 160%); mas o PIB em
1980 era 4,2 vezes maior (ou + 320%). Se tomarmos o perodo 1960-2000, as cifras
seriam de: mais 99,2 milhes para a populao total (+ 142%); para a urbana, mais
106,7 milhes (+ 341%) e o PIB era 6,2 vezes maior do que o de 1960! O efeito
combinado entre essas variveis acelera tambm os conhecidos fenmenos da
concentrao e centralizao de capital, alterando para mais as escalas de produo e
de consumo, possibilitando o surgimento, em muitos setores produtivos de bens ou
servios, da grande empresa, seja uma nova ou a transformao de outras j existentes.
Mas causa tambm efeitos de notvel diversificao produtiva e de consumo, mesmo
em setores menos sensveis s economias de escala. desnecessrio se estender sobre
os efeitos de escala que se manifestam na demanda de servios pblicos (como
saneamento, transporte coletivo, educao e sade) e por habitaes, o que vai ampliar
a voracidade do capital mercantil urbano e da especulao e degradao do padro
urbano que era vigente
284
.

280
M. A. Melo, Classe, Burocracia e Intermediao de Interesse na Formao da Poltica de Habitao, p.75.
281
W. Cano, Razes da concentrao Industrial em So Paulo.
282
Ibidem.
283
Ibidem, loc. cit.
284
W. Cano, Reflexes sobre o papel do capital mercantil na questo regional e urbana do Brasil.
89

Grfico 10 Populao presente, recenseada, residente, por situao de domiclio (rural/urbano), de 1950 a 2010

Fonte: elaborado pela autora a partir de dados do IBGE
A expanso industrial comandada a partir do centro dominante de So Paulo exerceria,
na dcada de 1960, efeitos regionais diferenciados. Rio de Janeiro e Minas Gerais, segundo Wilson
Cano, receberam maiores incentivos do avano industrial, de modo que sua urbanizao assumiu
maior mpeto e suas capitais se metropolizaram. Nas demais regies, apesar do crescimento
industrial, a lenta modernizao rural conteve o ritmo da urbanizao
285
. Recife, Salvador e Porto
Alegre, embora ampliassem sua economia urbana, ainda no se tornam metrpoles, graas ao
aumento considervel dos fluxos emigratrios dos seus respectivos estados, segundo o autor.
Esse processo foi acompanhado de intensa mobilizao da sociedade civil e de debates das
grandes reformas sociais nacionais286. Em 1963, nesse contexto, foi realizado o Seminrio Nacional de
Habitao e Reforma Urbana promovido, principalmente, pelo Instituto dos Arquitetos do Brasil.
Pouco depois, o presidente Joo Goulart declarou ao Congresso Nacional:
No desconhecemos que somente o desenvolvimento do Pas, aumentando a
riqueza nacional, poder elevar o nvel de vida do povo, proporcionando-lhe
adequadas condies de residncia. Mas tambm no ignoramos que a falta de uma
legislao reguladora tem permitido que a indstria de construo se transforme em
presa favorita de especuladores, impedindo o acesso residncia prpria das
camadas mais pobres de nossa populao
287
. (Joo Goulart, 1963)

285
W. Cano, Urbanizao: sua Crise e Reviso de seu Planejamento.
286
E. Maricato, Brasil, cidades: alternativas para a crise urbana, p. 97.
287
Citado por F. C. Dias, Habitao social uma anlise histrica das polticas pblicas habitacionais, p. 37.
63,84%
54,92%
44,02%
32,30%
24,53%
18,77%
15,64%
36,16%
45,08%
55,98%
67,70%
75,47%
81,23%
84,36%
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
70,00%
80,00%
90,00%
1950 1960 1970 1980 1991 2000 2010
Populao presente, recenceada, residente, por situao de domiclio (rural/urbana), de 1950 a
2010
Rural
Urbana
90

Com o golpe militar de 31 de maro de 1964, o regime militar apropria-se do documento
resultante do seminrio da Reforma Urbana como base para a criao do Servio Federal de
Habitao e Urbanismo
288
, colocando-o a servio de seu projeto poltico.
2.3 Construo habitacional e o circuito imobilirio ps golpe de 1964
A questo da habitao se politizara e adquirira visibilidade com o aprofundamento da
crise de habitao e com a mobilizao na sociedade civil para a reforma urbana liderada pelo IAB e
pela Aliana de Solidariedade e Proteo aos Inquilinos (ASPI)
289
. Com o golpe de 1964, contudo, o
problema se recolocou em outros termos.
O modelo ter como nica opo a oferta da casa prpria. Do ponto de vista poltico,
interessa justamente que a casa seja propriedade do seu morador, em prol da estabilidade social e da
ordem: O proprietrio da casa prpria pensa duas vezes antes de se meter em arruaas ou depredar
propriedades alheias e torna-se um aliado da ordem, dizia o ministro do Planejamento por ocasio da
instituio do Banco Nacional de Habitao (BNH), Roberto Campos
290
. O crdito hipotecrio
dificultaria ainda mais a participao dos muturios em movimentos grevistas ou polticos.
O fato de a poltica habitacional ter emergido com o intuito de contribuir para a ordem
social no quer dizer que tenham sido estes os nicos efeitos perseguidos, segundo Trindade, que
mais adiante viria a assumir a presidncia do BNH:
No quadro de desenvolvimento urbano brasileiro, o problema mais importante no
era a casa, era a abertura de oportunidades de emprego para absorvermos as massas
de trabalhadores semiespecializados, de oportunidades para mobilizarmos os
escritrios de engenharia, de planejamento, de projetos, de arquitetura e dar
trabalho s firmas de construo civil e indstria de construo, foras paralisadas
na economia brasileira
291
.
Independentemente das motivaes que mudam inclusive ao longo do tempo a
montagem de um sistema de financiamento habitacional, e posteriormente de infraestrutura urbana e
nacional, por meio do Banco Nacional de Habitao (BNH), do Servio Federal de Habitao e
Urbanismo (SERFHAU), e do Sistema Financeiro de Habitao (SFH), iniciou uma nova fase na
articulao entre Estado e indstria da construo, particularmente para o subsetor de edificaes.

288
J. A. da Silva, Direito urbanstico brasileiro, apud E. Maricato, Brasil, cidades: alternativas para a crise urbana, p.99.
289
M. A. Melo, loc. cit.
290
S. Azevedo e L. Andrade, apud D. Peruzzo, Habitao: controle e espoliao, p. 40.
291
Trindade, apud S. Azevedo e L. Andrade, Habitao e Poder: da fundao da casa popular ao Banco Nacional de Habitao, p. 60.
91

Desde sua constituio, a orientao que inspirou as operaes do BNH foi a de transmitir todas as
suas funes para a iniciativa privada
292
. O banco mobiliza recursos e os transfere a uma variedade
de agentes. O BNH se transforma em um funil por meio do qual os recursos do FGTS so drenados
para o setor privado, a fim de alimentar os mecanismos de acumulao, segundo Bolaffi
293
.
O financiamento de 4,4 milhes de unidades por meio desse arranjo mudaria a
estrutura do mercado imobilirio privado, transformando a paisagem construda das grandes
cidades brasileiras
294
. No o caso de reconstituir aqui toda a montagem e implantao do sistema,
mas apenas de retomar alguns aspectos que nos permitam analisar as articulaes entre poltica
habitacional e circuito imobilirio, e as configuraes que este viria a assumir. Nesse sentido, vrios
estudos ajudam a compreender os interesses envolvidos na formao da poltica de habitao e as
estratgias que se expressam no aparato burocrtico do Estado e nos desenhos, aparentemente
tcnicos, dos programas do governo
295
.
As transformaes desse perodo redefiniram as alianas e as bases materiais da
produo do espao construdo, ao mesmo tempo em que a instituio do SFH e do Sistema
Financeiro de Saneamento permitiu expanso sem paralelo da interveno pblica nas cidades
296
.
O perodo de vigncia do BNH no pode ser compreendido como um perodo
homogneo
297
. Os conflitos internos e as mudanas de rumo so reveladores das diversas lgicas e
interesses envolvidos. O ncleo organizado da coalizo de interesses que articulou o Plano de
Habitao foi a UDN do Estado da Guanabara, como vimos. O Plano se originou da experincia da
Cohab-GB (Companhia de Habitao da Guanabara), que seria ampliada nacionalmente.
Antes do golpe, o Goverrnador Carlos Lacerda j assumira o compromisso pblico de
instituir um Banco Nacional de Habitao Popular para a construo de milhares de casas populares
no Brasil inteiro, para fazer de cada trabalhador um proprietrio e para dar s classes mdias um
lugar ao sol
298
. Um projeto nacional para o setor j estaria pronto como parte da plataforma

292
G. Bolaffi, Aspectos socioeconmicos do plano nacional de habitao, p. 139.
293
Ibidem.
294
E. Maricato, Poltica Urbana e de Habitao Social.
295
Cf. Melo, 1998, p. 75.
296
M. A. Melo, Regimes de Acumulao, Estado e articulao de interesses na produo do espao construdo (Brasil, 1940-1988), p.
174.
297
L. O. Royer, Financeirizao da poltica habitacional: limites e perspectivas. p. 47.
298
O Estado de S. Paulo, 13/6/1964, apud M. A. Melo, Classe, burocracia e intermediao de interesse na formao da poltica de
habitao, p. 76.
92

presidencial do governador carioca, segundo carta enviada por sua autora, Sandra Cavalcanti, ao
presidente Castelo Branco, pouco antes de sua posse
299
:
Aqui vai o trabalho sobre o qual estivemos conversando. Estava destinado
Campanha Presidencial de Carlos, mas ns achamos que a Revoluo vai necessitar
de agir vigorosamente junto s massas. Elas esto rfs e magoadas, de modo que
vamos ter de nos esforar para devolver a elas certa alegria. Penso que a soluo
dos problemas de moradia, pelo menos nos grandes centros, atuar de forma
amenizadora e balsmica sobre suas feridas cvicas.
O esboo do Plano apresentado pelo grupo lacerdista ao presidente Castelo Branco
sofreu alteraes com base nas demandas do empresariado da construo civil e nas propostas do
Ministrio do Planejamento, segundo Melo. A gesto de Sandra Cavalcanti, no ncleo lacerdista,
implementou exclusivamente o segmento formulado pelo grupo: o programa Cohab e o programa
Cooperativas. Em pouco tempo foram criadas empresas municipais e estaduais (Cohab) em todo o
pas. O governo instituiu ainda o Plano de Financiamento de Cooperativas Operrias, que seria
regulamentado pelo BNH. O Banco ficou encarregado da assistncia tcnica dessas entidades, por
meio de uma rede de Institutos de Orientao s Cooperativas, os Inocoops. Nos dois casos, a
construo dos conjuntos habitacionais seria contratada com empresas privadas, selecionadas
mediante licitao pblica, e as unidades deveriam ser alienadas a preo de custo
300
. A diferena
estava na aquisio da terra: as Cohabs frequentemente recebiam os terrenos como doao das
prefeituras e boa parte da urbanizao era custeada pelo Estado; as Cooperativas compravam os
terrenos e os custos da infraestrutura incidiam no preo da habitao, destinada, em princpio, a um
muturio com poder aquisitivo um pouco maior
301
.
O programa da Cohab contava, portanto, com a participao das empresas construtoras
na condio de contratistas de obras pblicas, ou seja, empresas cujos ganhos advm do lucro no
canteiro de obras, na esfera da produo, como assinala Marcus Andr Melo. Essa era uma
modalidade pouco atraente para empresas cujos ganhos so formados em operaes de apropriao
de renda fundiria, na esfera da circulao das mercadorias, segundo o autor
302
.

299
B. Souza, O BNH e a poltica do governo [mestrado], p. 157, apud J. M. Arago, Sistema financeiro da habitao, p. 78.
300
J. M. Arago, Sistema financeiro da habitao, p. 97. Cf. tambm sobre o assunto o captulo O Inocoop alm da aparncia, D. Peruzzo,
pp. 51-67.
301
Ibidem, loc. cit.
302
Veremos mais adiante, contudo, como incorporadoras participaram das obras da Cohab-SP por meio da pesquisa de Maria Tavares.
Embora atuasse como incorporadora para outros segmentos, a mesma empresa diversificou as suas atividades, obtendo ganhos nas
obras dos conjuntos habitacionais. No localizei at o momento uma listagem completa das empresas contratadas pela Cohab, que
permitiria investigar em que medida e em quais circunstncias (por exemplo, projetos de grande porte) houve participao das
incorporadoras nas obras.
93

As Cohabs foram pensadas como sociedades de economia mista, sob controle acionrio
do municpio ou estado que as sediasse. Na prtica so integralmente controladas pelo poder pblico
devido ao desinteresse do setor privado, segundo Marta Arretche.
A nfase inicial nas Cohabs, contudo, motivou conflitos entre a primeira gesto do BNH e
os promotores imobilirios, at a ruptura da coalizo. O segmento de edificaes considerava-se
marginalizado pelos programas do governo em relao ao setor de construo pesada, que se expandira
durante o Plano de Metas, segundo Melo, e reivindicava recursos pblicos, semelhana do setor
automobilstico. Para as grandes firmas que operavam no segmento de alta renda do mercado, a
estratgia de operar no segmento de mdia e baixa renda era, segundo um grande empresrio [o fundador
da Cbic], a tbua de salvao para contrabalanar os efeitos de afunilamento do mercado gerado pela
crise, assinala Marcus de Melo. A fala de Joo Fortes, fundador de uma construtora, na poca vice-
presidente do SICCE-GB e diretor do BNH, reproduzida por Melo, elucidativa:
Neste momento, os construtores do Setor de Habitao tm uma perspectiva que
aqueles que participam do setor de obras pblicas vm tendo h alguns anos, e pela
qual, muitos deles, hoje so verdadeiras potncias econmicas (...). Esta vitria que
foi conseguida neste setor de obras pblicas e pavimentao, hoje se abre para os
construtores de obras residenciais, graas a um grande plano de Habitao, para o qual as
construtoras deram contribuio valiosa e, particularmente, este Sindicato.
A primeira verso do projeto refletia a experincia da Guanabara: prioridade para a
habitao de baixa renda, desfavelamento, financiamento originrio fundamentalmente de recursos
pblicos e autonomia financeira e administrativa
303
.
A mudana viria com duas fontes de recursos que alimentariam o sistema. A primeira
delas resultou da criao do Fundo de Garantia do Tempo de Servio (FGTS), institudo em 1966,
como garantia de recursos para a manuteno do trabalhador em tempos de desemprego. O FGTS
teria importncia decisiva para o setor da construo. Foi constitudo com base na arrecadao de
8% dos salrios; os recursos eram captados a custos mais baixos, de modo a oferecer financiamentos
a taxas de juros menores. Sem esse fundo, a experincia do BNH poderia ter sido limitada, como
aquela da Fundao Casa Popular, em comparao feita por Arago
304
.
O autor destaca que, j no primeiro ano de arrecadao, os recursos manejados pelo
BNH cresceriam 483% em termos reais e mais 119% e 59% nos anos subsequentes. A segunda fonte
de recursos veio com o incio de funcionamento do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimos

303
J. M. Arago, Sistema financeiro da habitao, p. 78.
304
J. M. Arago, Sistema financeiro da habitao, p. 100.
94

(SBPE). O Sistema rene as entidades pblicas e privadas encarregadas de captar poupanas
voluntrias do pblico e canaliz-las para o setor habitacional (Caixas Econmicas federais e
estaduais, Sociedades de Crdito Imobilirio (SCI) e Associao de Poupana e Emprstimos (APE).
Com o SBPE, a mdia anual de habitaes financiadas pelo SFH como um todo passou de 27.047,
no binio 1965/1966, para 134.940, no perodo entre 1967 e 1970 aumento de 399%
305
.
Vale lembrar que a instituio do mercado de hipotecas e a ampliao de mecanismos de
captao de recursos, com a criao do Fundo de Garantia (FGTS), foram medidas reclamadas no
Simpsio Nacional da Indstria da Construo, de 1965, como assinala Marcus Andr Melo. A
constituio das Sociedades de Crdito Imobilirio (SCIs) foi demanda especfica da construo civil
que, em conjunto com as Caixas Econmicas, constituiriam as instituies voltadas para a produo
de habitaes para classe mdia. A proposta do novo subsistema especializado de crdito, no
entanto, motivou resistncia do setor financeiro em crise, particularmente das Sociedades de Crdito,
Investimento e Financiamento, que temiam a concorrncia, segundo Melo. O conflito foi resolvido
com a autorizao dada s financeiras para emitirem letras imobilirias, a extenso da correo
monetria a outros papis financeiros, e a limitao imposta ao nmero de SCIs
306
.
Os bancos comerciais integraram-se estrutura do Plano s a partir de 1967, quando o
princpio de especializao funcional da lei de mercado de capitais foi descartado, na gesto de Delfim
Neto, que passou a incentivar a conglomerao financeira
307
. Os bancos comearam a acreditar no
sucesso do SFH com o aumento dos aportes mediante a criao do FGTS cujos recursos eram retidos
nos bancos por mais de 30 dias, propiciando lucros. A integrao viria a se ampliar com a criao da
Fimaco (Financiamento de Materiais de Construo), em 1967, e a expanso das cadernetas de poupana,
a partir desse ano
308
. A gnese da frao de classe do capital financeiro operando na rea do crdito
imobilirio pode ser localizada nesse perodo, segundo o autor.
Se nos primeiros anos de funcionamento do SBPE as sociedades de crdito imobilirio
independentes e as associaes de poupana e emprstimo eram os principais agentes do sistema,
muitas delas foram liquidadas ao longo da dcada de 1970, restando cada vez mais as SCIs vinculadas
aos grandes bancos comerciais e a bancos pblicos
309
. Essa mudana teve como benefcio, segundo

305
J. M. Arago, Sistema financeiro da habitao, p. 101.
306
M. A. Melo.
307
M. A. Melo, Classe, Burocracia e Intermediao de Interesse na Formao da Poltica de Habitao, p. 80.
308
Ibidem, loc. cit.
309
L. Royer, Financeirizao da poltica habitacional: limites e perspectivas, pp.57-58; J. M. Arago, Sistema financeiro da habitao, pp.
178-181.
95

Arago, o crescimento dos volumes de recursos captados; mas, como custo, a preferncia dos
grandes agentes por aplicaes mais vantajosas em termos de rapidez no retorno e na
rentabilidade
310
.
A destinao dessa captao da poupana voluntria foi cada vez mais objeto de disputa
entre o BNH e os grandes bancos comerciais, que pressionavam o Banco Central por mudanas nas
regras do sistema
311
, tais como direcionar recursos para outros usos, diferentes do habitacional, aumentar
limites unitrios de financiamento, eliminar restries ao financiamento de imveis usados e administrar
maiores taxas efetivas de juros, por meio do aumento das comisses de abertura de crdito
312
.
O grupo lacerdista sairia em pouco tempo do BNH, em meio a um conflito interno.
Melo cita um relatrio interno do Conselho Nacional de Economia, que reclamava que o Banco no
teria cumprido o papel de promover a absoro da mo-de-obra que, previa-se, ficaria desempregada
em funo do impacto recessivo da poltica monetria de combate inflao.
Em sntese, essa poltica respondeu a um movimento combinado: acumulao, por meio
da injeo de recursos no circuito imobilirio (construo de edificaes e construo pesada,
indstria de materiais e componentes, mercado de terras); e legitimao, ao responder presso das
lutas sociais do ponto de vista da demanda por habitao e por emprego
313
. Isso no significa,
contudo, que esses sejam objetivos conciliveis. A lgica empresarial do modelo tornar ainda mais
difcil o acesso dos trabalhadores casa prpria
314
.
Nesses primeiros anos estruturou-se a base da poltica de financiamento que continua
funcionando ainda hoje, por meio da criao do Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS) e
do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE), os quais compunham o Sistema
Financeiro de Habitao (SFH). Ainda nesse perodo os bancos comerciais integraram-se ao sistema
e os recursos passaram a ser disputados segundo parmetros financeiros de rentabilidade e liquidez.
O conjunto de reformas realizadas entre 1964 e 1966 atribuiu ao BNH, ao Banco
Nacional de Desenvolvimento Econmico e Social (BNDES) e ao Banco do Brasil (BB) a
responsabilidade de administrar a poupana compulsria e proporcionar crdito a taxas favorecidas

310
J. M. Arago, Sistema financeiro da habitao, p. 182.
311
L. Royer, Financeirizao da poltica habitacional: limites e perspectivas, p. 58.
312
J. M. Arago, Sistema financeiro da habitao, p. 199.
313
M. Tavares, Processo de trabalho na produo da habitao popular estudo de caso: conjunto habitacional Itaquera II/III [mestrado], p. 71-72; S.
Azevedo e L. Andrade; entre outros.
314
S. Azevedo e L. Andrade; E. Maricato; entre outros.
96

para a acumulao de capital
315
. Constituram, assim, as bases para o financiamento interno de longo
prazo. O setor bancrio privado domstico participou desse processo como ator secundrio
316
.
As leis que instituram a Reforma Bancria (1964) e o Mercado de Capitais (1965)
criaram um sistema especializado e compartimentado, como, na poca, o norte-americano. O BNH
foi criado semelhana do Federal Home Loan Bank (FHLB), como banco central (rgo regulador
e de redesconto) das sociedades de crdito imobilirio (SCIs) e associaes de poupana e
emprstimos (APEs)
317
. O BNH detm tambm, no entanto, o monoplio do seguro dos
depsitos que nos EUA est a cargo de outra instituio, a Federal Savings and Loan Insurance
Corporation (FSLIC). As SCIs e a APEs foram criadas, por sua vez, com base nas savings and loans e
nas mutual savings, respectivamente
318
. Assim como no modelo norte-americano, essas instituies s
podem operar na rea de sua especializao.
O estmulo realizao de depsitos em cadernetas de poupana, que acabou
consagrado como um hbito nacional, foi resultado dos mecanismos institudos pelo BNH, como
garantia e correo monetria plena e alto grau de liquidez, entre outros
319
. Desse modo, o estado
criou as condies de existncia de um fluxo de crdito para a indstria da construo civil
320
.
Marta Arretche tambm aponta as semelhanas com o modelo norte-americano da
constituio de um sistema especializado no crdito habitacional, cuja fonte de recursos a poupana
voluntria. Uma das diferenas estaria no modo como esses recursos seriam canalizados para promotores
e construtores, e para os adquirentes do produto final. O BNH interferia diretamente regulamentando
os programas de investimentos, a diversificao das aplicaes, as taxas de juros que regeriam as
operaes financeiras, os limites de emprstimos, os prazos e condies de pagamento, os encaixes
obrigatrios junto ao Banco Central, etc. Foram definidos, por exemplo, percentuais que poderiam ser
aplicados segundo o preo das construes. Esses limites mudaram ao longo da histria, como veremos
adiante, e atualmente so regidos pelo Conselho Monetrio Nacional (CMN).
O atendimento era diferenciado por trs faixas de rendimento, cada uma delas a cargo de
um agente especfico: popular, econmico e mdio. O segmento popular, atendido pelas
Companhias de Habitao (Cohabs), era constitudo inicialmente por famlias com at 3 salrios

315
Carneiro, 2002, p. 84.
316
Ibidem.
317
M. A. Melo.
318
M. A. Melo, Regimes de Acumulao, Estado e articulao de interesses na produo do espao construdo (Brasil, 1940-1988), p.
45. Cf. tambm C. M. P. Castro, A exploso do autofinanciamento na produo da moradia em So Paulo nos anos 90.
319
M. Arretche, Interveno do Estado e setor privado: o modelo brasileiro de poltica habitacional, p. 25.
320
Ibidem, p. 26.
97

mnimos, mas foi posteriormente ampliado para 5 e, na prtica, atingiu famlias com rendimentos
ainda um pouco maiores. O mercado econmico, atendido pelas cooperativas habitacionais, era
voltado a famlias com renda de 3 e 6 salrios mnimos, limite tambm ampliado depois. O mercado
mdio deveria atingir famlias com renda maior que 6 salrios, atendido pelos incorporadores,
operava por meio dos agentes financeiros que compunham o SBPE, as Sociedades de Crdito
Imobilirio (SCIs), as Associaes de Poupana e Emprstimo (APEs) e as Caixas Econmicas. A
construo, nos trs segmentos, ficava a cargo de empresas privadas contratadas pelo agente
promotor, mediante licitao, no caso das Cohabs.
O mercado da casa prpria foi segmentado em dois grandes subsetores, operados por
agentes distintos e dirigidos a pblicos diferentes: um voltado aos setores de renda mdia e alta,
objeto de operao dos agentes privados do sistema (agentes financeiros, promotores e
construtores); o outro, voltado aos setores de renda mais baixa, operado por agncias estatais
especialmente constitudas para essa finalidade, na qualidade de agentes promotores, associadas a
empresas privadas de construo
321
. No primeiro mercado, o Estado interferiu por meio de
atividades regulatrias; no segundo, teve atuao mais direta, porm associada, visto que tambm
neste no construiu diretamente os empreendimentos. Essa segmentao uma especificidade do
modelo brasileiro, segundo Arretche.
Os dois subsistemas, SBPE e FGTS, operavam segundo a lgica empresarial e em
nenhum deles havia subsdio direto moradia, com recursos do oramento
322
. O SFH tratou a
habitao como mercadoria a ser produzida e comercializada em moldes estritamente
capitalistas
323
. Alm disso, o modelo BNH, ao ter como centro o sistema financeiro, criou um
grupo de presso fortssimo, composto por construtores, bancos, financeiras, associaes de
poupana e crdito imobilirio, que dificilmente embarcariam numa poltica que lhes contrariasse os
interesses
324
. Alimentou, assim, o circuito imobilirio, que passou a funcionar como uma espcie de
sistema paralelo de acumulao.
A construo de habitaes populares teria ficado a cargo das pequenas empresas de
edificaes que sem possibilidades de obter ganhos de economia de escala foram obrigadas a

321
M. Arretche, Interveno do Estado e setor privado: o modelo brasileiro de poltica habitacional, p. 23.
322
Os subsdios foram concentrados no momento da comercializao, por meio de juros subsidiados (captao de recursos a custos
mais baixos pelo FGTS), da poltica de reajuste das prestaes e de condies facilitadas de amortizao do crdito oferecidas aos
muturios (Arretche, 1990, p. 31).
323
E. Maricato, Indstria da Construo e Poltica Habitacional, pp.101-102.
324
E. Maricato, Indstria da Construo e Poltica Habitacional.
98

reduzir seus custos com a utilizao de matrias-primas de baixa qualidade
325
. As grandes empresas
de edificaes tiveram menos interesse em participar dos planos oficiais de habitao popular,
segundo estudo da Serplan, porque a produo de imveis de luxo possibilitaria maiores margens
de lucro, maior liquidez (circulao do capital mais rpida, devido aos prazos de financiamento mais
curtos) e menores riscos
326
. Como o segmento de luxo restrito e sofisticado, a padronizao e as
economias de escala perdem importncia, de modo que haveria menos incentivo para a
modernizao das tcnicas utilizadas nas edificaes. As modificaes arquitetnicas seriam
superficiais, mantendo-se inalteradas as tcnicas de produo, ainda segundo o estudo citado. Um
artesanato de luxo, na conhecida definio de Nilton Vargas
327
.
Ainda assim, para a indstria da construo civil, a criao do BNH inicia um novo
perodo de desenvolvimento. Se a construo pesada se beneficiara com os investimentos pblicos, o
subsetor de edificaes entrava agora em nova fase
328
. A ampliao do mercado criou as condies
necessrias produo residencial em escala e propiciou o aparecimento de inmeras empresas
329
.
De uma taxa atual de crescimento de 1,9%, entre 1959 e 1965, o subsetor passou a uma taxa
de 10,6%, entre 1965 e 1970, ligeiramente superior taxa de crescimento da indstria de transformao
no perodo
330
. A expanso foi acompanhada pela consolidao da hegemonia de empresas de capital
nacional, caracterizadas por uma grande heterogeneidade em termos de porte e por uma estrutura
tradicional de administrao, centrada na figura do proprietrio (em geral, engenheiro civil)
331
.
A estrutura competitiva do mercado de edificaes teria sido um dos fatores
responsveis pelo predomnio do capital nacional. O capital internacional teria maior interesse nos
ramos com maior grau de concentrao de capital, segundo Prochnik
332
, como a indstria de
materiais e componentes, a qual combina segmentos caracterizados pelo predomnio da pequena e
mdia empresa nacional com outros controlados por grandes empresas, em mercados oligopolizados.
Em alguns desses segmentos houve entrada significativa de capital estrangeiro
333
.

325
Seplan, Aspectos estruturais do desenvolvimento da economia paulista: construo civil, p. 189.
326
Ibidem, loc. cit.
327
N. Vargas, Construo habitacional: um artesanato de luxo.
328
E. Maricato, Indstria da Construo e Poltica Habitacional, p. 96.
329
M. Arretche, Interveno do Estado e setor privado: o modelo brasileiro de poltica habitacional.
330
E. Ferreira, Construo civil e criao de empregos, apud M. Farah, Processso de trabalho na construo habitacional: tradio e mudana, p.
176.
331
M. Farah, Proceso de trabalho na construo habitacional: tradio e mudana, loc. cit.
332
V. Prochnik, O macrocomplexo da construo civil, apud M. Farah, op. cit.
333
M. Farah, Processso de trabalho na construo habitacional: tradio e mudana. A respeito deste aspecto a autora faz referncia aos textos de
V. Prochnik, O macrocomplexo da construo civil e L. Mascaro e J. Mascaro, A construo na economia nacional.
99

Esse perodo, entre final dos anos 1960 e incio dos anos 1970, foi fundamental para que
a indstria da construo assumisse as seguintes caractersticas: forte vnculo e dependncia em
relao ao Estado; hegemonia do capital nacional de origem privada; maturidade tecnolgica; grande
heterogeneidade em termos da estrutura do mercado em que convivem empresas gigantescas com
aquelas de precria organizao empresarial; e relevncia na gerao de emprego e renda para um
contingente expressivo da populao economicamente ativa
334
.
A expanso se deu, de acordo com Marta Farah, de modo geral, sobre as bases j
estabelecidas para a produo habitacional no pas, reiterando o processo de construo
convencional, baseado no uso intensivo de mo-de-obra e numa organizao do trabalho centrada
na estrutura de ofcios, que se consolidara ao longo do desenvolvimento do setor
335
. O canteiro de
obra dito atrasado , segundo Srgio Ferro, o lugar por excelncia da extrao de mais-valia absoluta
no chamado milagre econmico brasileiro
336
.
Isso no significa que no tenham ocorrido alteraes no processo de trabalho, como a
simplificao do produto, visvel na falta de qualidade arquitetnica; a repetitividade, possibilitada pela
verticalizao, que permitiu a simplificao do trabalho no canteiro; o consequente incremento no grau de
desqualificao do trabalho; a introduo de novos materiais e componentes, com o deslocamento de
parte do processo de trabalho para fora do canteiro de obras; o aumento da padronizao do produto,
acompanhado de maior fragmentao de trabalho; aumento do controle do ritmo de trabalho pela
direo da obra; simplificao de parte das atividades no canteiro, aliada a outras que ainda exigiam
habilidades e conhecimentos tradicionais; relativa racionalizao da organizao do trabalho no
canteiro
337
. A tcnica de produo , simultaneamente, tcnica de dominao
338
.
Os aspectos novos combinam-se persistncia do saber de ofcio e habilidade
tradicional no canteiro e convivem, ainda segundo Marta Farah, com a subcontratao da mo-de-
obra no qualificada e a precariedade da absoro de mo-de-obra em alguns segmentos da fora de
trabalho, combinao caracterstica da forma-canteiro.
A participao do migrante foi expressiva. A construo foi e continua sendo fator
importante na dinmica de migraes regionais. Como esse trabalhador era, em geral, egresso da

334
S. Grandi, Desenvolvimento da indstria da construo no Brasil: mobilidade e acumulao do capital e da fora de trabalho , p. 215.
335
M. Farah, Processso de trabalho na construo habitacional: tradio e mudana.
336
S. Ferro. Arquitetua e trabalho livre.
337
M. Farah, Processso de trabalho na construo habitacional: tradio e mudana, pp. 180-201.
338
A. Gorz, Tcnica, tcnicos e luta de classe e H. Marcuse, Algumas implicaes da tecnologia moderna, apud P. Arantes, Arquitetura
Nova, p. 116.
100

agricultura
339
, as migraes aumentam a demanda por moradia e servios urbanos. A desigualdade
regional, combinada ao carter intermitente do trabalho na construo, possibilita s empresas contratar
imigrantes e dispens-los ao final da obra, repetindo a operao sempre que necessrio, mecanismo
utilizado para rebaixar ainda mais os salrios. De um lado, porque o trabalhador compara o salrio
queles da sua cidade de origem e os ganhos com o custo de vida de sua famlia, que l permanece. De
outro, porque alojado no prprio canteiro, em barraces precrios, reduzindo a durao e o custo do
seu tempo livre. Paradoxalmente, o custo da reproduo da fora de trabalho no inclui a casa.
A construo exige para se reproduzir como circuito de valorizao a contnua chegada
de nova fora de trabalho ao mercado urbano, segundo Lessa. assim que o circuito imobilirio
recria o chamado problema habitacional
340
: O espao urbano, como espao de valorizao,
marcado e comandado pelo capital imobilirio, o espao de recriao contnua das carncias
sociais. O uso intensivo de trabalho a baixos salrios nos canteiros de obra , diz Lessa, no apenas
a frmula para a criao de empregos como no discurso oficial mas tambm a frmula para
recriar o drama social no espao metropolitano
341
.
Os fluxos propiciados pelo financiamento contribuem para que o capital de promoo
volte a atuar. A legislao que criou o BNH reforou a posio do incorporador no mercado
habitacional, cuja funo era vista como essencial para a retomada e expanso das atividades
imobilirias
342
. A atividade de incorporao foi regulamentada em 1964 por uma lei que tratava da
propriedade condominial, regime utilizado nas construes incorporadas, da alienao da moradia e
dos regimes da construo
343
.
A promoo imobiliria atrai pequenos e mdios capitais, que se reproduzem na
produo de habitaes para o mercado, por oposio produo por encomenda, segundo Melo.
Ao mesmo tempo, a produo por encomenda tambm se expandiu com a viabilizao do crdito
imobilirio para a classe mdia em vrias formas
344
.
Os financiamentos habitacionais do Sistema Financeiro de Habitao (SFH) e as
carteiras hipotecrias cumprem papel central na especulao imobiliria, de acordo com estudo

339
M. Farah, Processso de trabalho na construo habitacional: tradio e mudana, p. 176.
340
C. Lessa, A crise urbana e o circuito imobilirio.
341
Ibidem.
342
C. M. P. Castro, A exploso do autofinanciamento na produo da moradia em So Paulo nos anos 90 , p. 83.
343
Ibidem, loc. cit.
344
M. A. Melo, Regimes de Acumulao, Estado e articulao de interesses na produo do espao construdo (Brasil, 1940-1988), p.
175.
101

realizado pela Seplan, na medida em que garantem liquidez quase imediata para compradores e
vendedores, porque tudo se passa como se os negcios fossem fechados vista
345
.
O BNH afastou-se dos financiamentos ao mercado popular entre 1969 e 1974
346
.
Construir para a populao de renda familiar entre 1 e 3 salrios mnimos era muito difcil dentro dos
limites colocados. A Cohab-SP ficou paralisada por trs anos pela impossibilidade de atender s
regras do jogo do BNH
347
. O aumento do crdito e da escala de produo, no caso da habitao,
pode gerar a elevao do custo unitrio, diferentemente de outros setores. O encarecimento dos
terrenos dificultou a aquisio de terras com condies mnimas de aproveitamento. A estrutura de
custos inviabilizava a produo, segundo o ento presidente da Cohab
348
. Os financiamentos do
SFH passaram a privilegiar as obras urbanas e a produo de edifcios de apartamentos para
populao de renda mdia alta.
O Plano Nacional de Habitao Popular (PLANHAP) procurou reafirmar os objetivos
iniciais declarados pelo BNH, em 1973. Uma srie de medidas viria a fortalecer as Cohabs e levar ao
aumento na participao dos investimentos do BNH na rea de interesse social
349
. As faixas de
atendimento foram ampliadas para a faixa de renda entre 3 e 5 salrios mnimos, como vimos, de
modo a incorporar aqueles que conseguiam entrar no sistema tal como estava estruturado.
Entre 1965 e 1986 foram produzidas cerca de 95 mil unidades pela Cohab-SP, a grande
maioria financiada entre 1975 e 1978, total expressivo se comparado a outras experincias de
produo habitacional, ainda que insuficiente diante da demanda. Esse crescimento da produo
deveu-se, entre outros aspectos, concentrao no atendimento da populao nas faixas de
rendimentos mais altas que os limites permitidos, ou mesmo para muturios com rendimentos
maiores do que 5 salrios mnimos de renda familiar.
Conjuntos habitacionais numa escala sem precedentes no pas foram construdos nessa
poca nas periferias paulistanas. O banco de terras comprado pela Cohab indica o impacto que a
produo teria na cidade, particularmente na Zona Leste. O total de terras compradas pela Cohab
entre 1967 e 1985 no Municpio de So Paulo e na Grande So Paulo chegou a 36,1 milhes de
metros quadrados. A Cohab utilizou uma legislao que lhe permitia produzir conjuntos
habitacionais em zona rural para a concentrar cerca de 60% das compras de terras no quadrante

345
Seplan, Aspectos estruturais do desenvolvimento da economia paulista: construo civil, p. 191.
346
E. Maricato, A poltica habitacional no regime militar: do milagre brasileiro crise econmica, p.46.
347
Ibidem.
348
Apud Maricato, op. cit., p. 44.
349
Apud Maricato, op. cit., p. 48.
102

Leste do Municpio de So Paulo, somando 21,7 milhes de metros quadrados
350
. Alm da
localizao em zona rural e/ou de proteo de mananciais, com zoneamento de uso restritivo, os
custos dessas terras eram mais baixos, por conta da alta declividade, baixa coeso do solo e
frequentes desbarrancamento, difcil acessibilidade e falta de infra-estrutura
351
. Os terrenos exigiram
grandes operaes de cortes e aterros para acomodar os projetos desenvolvidos.




O conjunto habitacional Jos Bonifcio (Itaquera II e III), executado entre 1978 e 1982,
foi o maior produzido pela Cohab de So Paulo: 19.600 unidades em uma gleba de mais de um
milho de metros quadrados construdos e populao estimada em 76.800 habitantes em 1983
352
. As
unidades construdas correspondem a 21,6% do total produzido pela Cohab-SP entre 1976 e 1986
353
.
O conjunto Jos Bonifcio foi dividido em 27 obras habitacionais, das quais participaram
15 construtoras, contratadas por licitao. O aumento da escala viabilizou a presena de construtoras
de maior porte. Ao mesmo tempo, a licitao dividida por obras (ou glebas) permitiu a participao
de empresas menores. A disperso em glebas reduziu o efeito da grande escala e provocou

350
Tavares, 1988, p. 110
351
Ibidem.
352
Barro Branco e Santa Etelvina, que so contguos, somados representam um nmero ainda maior de unidades, segundo M. Tavares,
Processo de trabalho na produo da habitao popular estudo de caso: conjunto habitacional Itaquera II/III [mestrado].
353
A partir sobretudo dos dados produzidos e coletados pela pesquisadora Maria Tavares, e das anlises apresentadas em sua
dissertao de mestrado, possvel observar algumas caractersticas relacionadas indstria da construo que no foram
aprofundadas nos estudos mais gerais consultados (O processo de trabalho na produo da habitao popular. Estudo de caso
Conjunto Habitacional Itaquera II/II Cohab-SP.)
Figura 19 Exemplo de conjuntos habitacionais do BNH
103

deseconomias, alm de transtornos nos canteiros, agravados por irracionalidades de projeto, segundo
a pesquisadora Maria Sampaio Tavares
354
.
Entre as empresas que mais unidades produziram nesse conjunto estiveram a Arajo,
que construiu 39% dos apartamentos, e a Mtodo, com 31,2% da casas
355
. Entre aquelas que foram
contratadas para a construo de um nmero reduzido de unidades estavam a Betumarco (660
unidades) e a Opus (510 unidades).
Ao longo dos anos, houve falncias, transferncias de contrato, associao entre as
empresas, uma espcie de seleo natural das construtoras que se adequaram melhor aos modos de
operao da Cohab, segundo Maria Tavares
356
. A Farid Surugi, uma das maiores construtoras do
Paran, a Engeral, a Loyo e a Sudeste, por exemplo, requereram falncia.
A Arajo empresa que construiu o maior nmero de unidades pertencia a um grupo
originrio da construo, mas que participou tambm do setor agropecurio at 1981. Atuava como
subempreiteira da construo pesada e produzia edificaes pblicas. Diferentemente, a Schain Cury
era financiadora e incorporadora e atuava tambm em outros subsetores. No incio da dcada de
1980 cadastrou-se em atividades ligadas prospeco de petrleo, nas quais viria a atuar. Em 1978,
quando assinou o primeiro contrato com a Cohab, a empresa ocupava o 47 lugar no ranking das
empresas por patrimnio lquido e o 41 por pessoal contratado. Em 1983, um ano depois do
trmino das obras, ocupava o 3 lugar no ranking de patrimnio lquido e a 14 posio em relao
quantidade de pessoal. O patrimnio lquido aumentou no mesmo perodo 2,8 vezes
357
. Os dados
sugerem que os casos so exemplares do crescimento de empresas do setor graas ao sistema
institudo pelo BNH.
As obras da Schain Cury no mercado da habitao e da Arajo em construo pesada
direcionaram, em certa medida, suas escolhas da tecnologia utilizada no canteiro de obras: a primeira
optou por um sistema construtivo com uso intensivo de mo-de-obra, a alvenaria estrutural; e a

354
M. Tavares, Processo de trabalho na produo da habitao popular estudo de caso: conjunto habitacional Itaquera II/III [mestrado],
355
As principais construtoras foram Arajo, Schain Cury, Plnio e Mtodo, responsveis por, respectivamente, 476 casas e 4.570
apartamentos (total de 5,046 unidades); 3.590 apartamentos; 2.310 apartamentos e 556 casas. O total geral de unidades construdas no
conjunto habitacional foi 19.600, distribudas entre 17.240 apartamentos, 1.782 casas, 578 embries e 233 unidades comerciais.
356
Cf. M. Tavares, op cit.
357
Clculos baseados na Tabela 20 Dados econmicos da empresa, reproduzida no volume II de Tavares (1988). A estimativa de
aumento do patrimnio lquido foi realizada a partir do estudo da autora, com valores corrigidos na poca. Um exame especfico sobre
o assunto poderia nos informar o percentual do crescimento relativo ao SFH e s obras da Cohab, especificamente. Entre 1978 e 1984
a Schain Cury construiu um total de 6.780 apartamentos e 703 embries na Cohab. A Arajo construiu 6.886 apartamentos, 476 casas
e 98 embries, no mesmo perodo, no sistema Outinord. A produo total da Arajo incluindo apartamentos construdos em outros
sistemas e/ou com outras construtoras foi de 9.320 unidades.
104

segunda, pelo capital intensivo, com uso de equipamentos mais pesados, o sistema Outinord
358
.
Tcnicas mais industrializadas e tradicionais parecem, portanto, possibilidades concomitantes no
segmento de edificaes quando h ganhos de escala.
As duas empresas trabalharam com uma combinao de equipes prprias e
subempreitada, em propores que variavam em cada obra, ao longo do tempo. O contingente de
trabalhadores contratados diretamente pela empresa e de trabalhadores agenciados pelos gatos
(subempreiteiros) chegou a ser igual em alguns momentos. Em outros, esteve na proporo de 80%
e 20%, respectivamente. Segundo depoimento de ex-tcnico da Cohab, concedido a Maria Tavares, a
Companhia nunca teve preocupao alguma com relao a esse problema da mo-de-obra, no
tinha poltica definida (...). Ela (Cohab) fechava os olhos com as formas, as relaes de trabalho, a
explorao do trabalho das subempreiteiras, o no registro. Havia, portanto, uma poltica oficiosa
de mo-de-obra aplicada pelos fiscais, segundo a autora. O ritmo da obra e o volume das construes
foram algumas das justificativas mencionadas pelo entrevistado para que os fiscais no impusessem
muitas exigncias s empreiteiras: normalmente a empreiteira ia tirar o pessoal do canteiro, ia alegar
que havia atraso na obra por causa disso
359
. O procedimento favorece os ganhos do capital sobre o
trabalho, confirmando a anlise de Srgio Ferro, que identifica o canteiro de obras como manancial
de extrao de mais-valia absoluta.
O aumento relativo da produo para baixa renda foi possvel devido a vrios fatores,
como o aumento real de produtividade na indstria da construo, a adequao dos financiamentos
(incentivos) e o esforo de cooperao entre os vrios entes federativos. Contudo, o BNH foi
compelido a esse caminho em certa medida pelo esgotamento do mercado residencial imobilirio de
renda mdia alta aps o boom que atingiu vrias cidades do pas entre 1969 e 1974, segundo
Maricato
360
. As empresas de edificaes e, com maior fora, as empresas de material e equipamentos
para construo pressionaram o BNH para a produo em massa de habitaes
361
. Alm disso,
Ermnia Maricato destaca a importncia das lutas sociais urbanas.
Posteriormente, o segmento de edificaes passaria a ocupar papel secundrio, com o II
Plano Nacional de Desenvolvimento (II PND), centrado na substituio de importaes nos setores

358
M. Tavares, Processo de trabalho na produo da habitao popular estudo de caso: conjunto habitacional Itaquera II/III [mestrado], p. 181. Para
detalhamento e anlise dos sistemas construtivos utilizados, estrutura de custos, entre outros aspectos, consultar a dissertao de Maria
Sampaio Tavares.
359
M. Tavares, op. cit.
360
E. Maricato, A poltica habitacional no regime militar: do milagre brasileiro crise econmica
361
E. Maricato, op.cCit., p. 56.
105

de bens de capital e insumos bsicos. Lanado aps o primeiro choque do petrleo, em 1974, em
resposta crise internacional, o II PND consistiu de amplo programa de investimentos cujos
objetivos eram transformar a estrutura produtiva e superar os desequilbrios externos, conduzindo o
Brasil a uma posio de potncia intermediria
362
. O projeto do governo contou com o apoio de um
setor restrito da grande empresa internacional, de uma frao da mecnica pesada nacional e do
bloco das grandes firmas de engenharia de construo
363
: Ficam fora do pacto todos os demais
setores empresariais a quem a demanda da indstria pesada no favorece.
O BNH se consolida como principal agente nacional da poltica urbana. Uma das
explicaes para o direcionamento dos investimentos nessa direo, sugerida por Ermnia Maricato, foi a
prpria natureza do banco: a necessidade de investir de forma rentvel forou o BNH a buscar clientes
com capacidade de fazer frente s dvidas corrigidas com juros e correo monetria fixados pelo
Banco
364
. A poltica de habitao popular enfrentava o descompasso entre os rendimentos da populao
e as dvidas, expresso no aumento da inadimplncia. A soluo anterior, de voltar os financiamentos para
setores de renda mais alta que sustentaram uma produo imobiliria residencial intensa entre 1969 e
1972 teria encontrado seus limites e o mercado se estreita novamente.
A trilha das grandes obras, segundo Ermnia Maricato, foi coerente com a poltica
econmica do perodo e, em particular, com os interesses das grandes empresas nacionais de
construo pesada. Esse setor teria maior influncia no governo devido a seu carter oligopolizado,
constitudo por empresas nacionais poderosas, em contraposio ao segmento de edificaes,
formado por empresas menores.
Vale lembrar que a poltica de arrocho dos salrios do prprio regime militar levaria na
poca ao contnuo afastamento das trajetrias entre o PIB per capita e o valor real do salrio mnimo,
aumentando as disparidades na distribuio de renda do pas. A alta concentrao de renda
dificultaria o segmento residencial
365
, por conta da reduzida massa salarial. Diferentemente, as obras
pesadas dependeriam de recursos pblicos, e no seriam diretamente afetadas pela poltica salarial,
que no modificava a evoluo de sua demanda
366
. A poltica de arrocho salarial era vista como
decisiva para a conteno da inflao.

362
R. Carneiro, Desenvolvimento em crise. p. 55.
363
M. Tavares e L. Belluzzo, Notas sobre o processo de industrializao recente no Brasil, p. 133.
364
E. Maricato. A poltica habitacional no regime militar: do milagre brasileiro crise econmica, p. 56.
365
E. Maricato, Indstria da Construo e Poltica Habitacional, p. 119.
366
Do ponto de vista da evoluo da demanda, a conteno salarial prejudicava a indstria de bens-salrios, que s viria a se recuperar
com o crescimento da massa de salrios, promovido pela expanso da indstria de bens durveis de consumo, como explicam Joo
106

Os empresrios organizados em torno da Associao de Dirigentes de Empresas do
Mercado Imobilirio (Ademi), da Cmara Brasileira da Indstria da Construo (Cbic) e da
Associao Brasileira das Entidades de Crdito Imobilirio e Poupana (Abecip), j insatisfeitos com
os rumos do BNH, afirmavam que a meta de proviso da casa prpria para a populao de baixa
renda era uma histeria habitacional, um mito a exorcizar
367
. O presidente da ADEMI
questionava contorcionismos legislativos e financeiros que visariam compatibilizar a inexistncia
de renda das classes pobres com o vulto necessrio amortizao da casa prpria
368
.
Essa tentativa de compatibilizao sem sair dos moldes de uma produo que tratava a
habitao como mercadoria, fez com que a proviso para a maioria da populao ocorresse fora do
sistema formal. Aos excludos do mercado imobilirio formal restavam alternativas como a
autoconstruo que, embora no estritamente capitalista na produo, era compatvel com o nosso
tipo de industrializao, com baixos salrios. principalmente atravs da autoconstruo que a
maioria da populao trabalhadora resolve o problema da habitao, trabalhando nos fins de semana,
ou nas horas de folga, contando com a ajuda de amigos ou parentes, ou contando apenas a prpria
fora de trabalho (marido, mulher e filhos), analisou Ermnia Maricato
369
.
O fato de o Estado fazer vistas grossas ocupao irregular de terra urbana atravs de
invases, grilagens ou loteamentos clandestinos uma forma de oferecer uma vlvula de escape para
as necessidades objetivas e concretas que a massa de trabalhadores urbanos, muitos dos quais recm-
chegados do campo, tem de habitao
370
. A tolerncia desaparece quando os terrenos ocupados
localizam-se em reas ditas valorizadas, de interesse imobilirio. Nesses casos a resposta ,
frequentemente, a expulso.







Manuel Cardoso de Mello e Luiz Gonzaga Belluzzo, Reflexes sobre a crise atual, p. 147. Contudo, advertem os autores, essa poltica
em nada afetava a indstria de bens de consumo durveis e a indstria de bens de capital. Ou seja, o arrocho contemplava
diferencialmente os vrios interesses capitalistas, porm, de modo geral, era compatvel com todos eles, inclusive com os do prprio
governo, empenhado em comprimir seus gastos correntes.
367
M. A. Melo, Classe, Burocracia e Intermediao de Interesse na Formao da Poltica de Habitao, p. 82.
368
Citado em Melo, op. cit., loc. cit.
369
O texto sobre autoconstruo integra uma coletnea organizada por Ermnia Maricato e publicada em 1979, intitulada A produo
capitalista da casa (e da cidade) no Brasil industrial.
370
E. Maricato, Indstria da Construo e Poltica Habitacional, p. 110.
107














A autoconstruo ainda, segundo a autora, uma forma de viabilizar o corte entre a
proviso capitalista de habitaes e a no capitalista, assegurando para a primeira os recursos financeiros
disponveis. A informalidade frequentemente utilizada como pretexto para o Estado se desobrigar de
prover infraestrutura e realizar a manuteno dos espaos dos diferentes grupos sociais no mesmo
padro. A autoconstruo da moradia contribui tambm para rebaixar o custo da fora de trabalho no
contexto de urbanizao acelerada, como analisou Francisco de Oliveira em Crtica razo dualista.
Grfico 11 Evoluo do salrio mnimo e do PIB per capita no Brasil 1940-1999









Fonte: Dieese
Figura 20 Periferias autoconstrudas em So Paulo
108

O superaquecimento do mercado imobilirio viria ainda a ser identificado como um dos
principais focos inflacionrios, o que motivou o ministro da Fazenda a restringir fortemente o
crdito imobilirio, gerando uma recesso no setor, exacerbada pela crise econmica a partir do final
da dcada de 1970.
Em sntese, a habitao popular foi eleita pelo governo federal como problema
fundamental, embora formulado falsamente, como tantos outros do pas: no a partir das suas
caractersticas intrnsecas, mas sim das necessidades da estratgia de poder
371
. Ao transferir para a
iniciativa privada todas as decises sobre a localizao e a construo das habitaes que financia, o BNH
gerou, segundo Bolaffi, uma cadeia de negociatas. Mais do que isso, com essa orientao o banco se
transformou em um funil por meio do qual os recursos do FGTS so drenados para o setor privado, a
fim de alimentar o mecanismo da acumulao e da concentrao de renda.
A ao do BNH se desloca da pretensa intencionalidade de resolver a questo da casa
popular, para transformar-se num mecanismo de acumulao poderoso, como observou Francisco
de Oliveira
372
. Os seus mecanismos de instrumentalizao, particularmente o Fundo de Garantia por
Tempo de Servio (FGTS), so uma tributao do Estado sobre as classes trabalhadoras que vai,
percorrendo vrios caminhos, (...) somar-se ao capital em geral, que, articulado pelo Estado, a
forma mais abstrata de capital. A realizao da mercadoria casa, no entanto, nesse modelo,
somente poderia ser feita encontrando em outras classes sociais de rendas mais altas o seu
mercado
373
.
O BNH complementou o circuito imobilirio ao introduzir fluxos de financiamento
inditos para a construo, que permitiram alargar seu campo de atuao para a renda mdia alta, de
um lado, e baixa renda, do outro. Porm, mesmo no auge do seu funcionamento, o sistema instvel
e encontra limites que no so superados. A estreiteza do mercado de renda mais alta, de um lado, e
os baixos salrios, do outro, so apenas contornados mediante mudanas no grupo social beneficiado
a cada momento. A combinao de uma poltica de habitao privatista com uma poltica econmica
que gerou aumento na desigualdade de renda torna-se incompatvel com o enfrentamento do
problema da moradia no Brasil.

371
G. Bollafi: Habitao e urbanismo: o problema e o falso problema, p. 41.
372
Observaes formuladas pelo autor na apresentao do livro A produo capitalista da casa, referentes ao famoso artigo de G.
Bollafi: Habitao e urbanismo: o problema e o falso problema (Maricato (org.), 1979).
373
F. Oliveira, apresentao, A produo capitalista da casa (e da cidade) no Brasil industrial, org. E. Maricato, p. 17.
109

Os avanos relativos nas tcnicas construtivas repem e acentuam a dominao do
trabalho no canteiro. A simplificao do trabalho no canteiro de obras e a desqualificao do
trabalho encontram correspondncia na simplificao do projeto arquitetnico e na desqualificao
dos espaos pblicos, reduzidos a interstcios entre os edifcios. Forma-canteiro e forma-condomnio
recolocam o trabalhador em sua condio subordinada no mundo do trabalho e no meio ambiente
construdo.
2.4 Colapso e desarticulao do sistema de financiamento habitacional:
autofinanciamento, autoconstruo e ajuste urbano depois da crise da dvida,
nos anos 1980
O setor de edificaes acompanhou, nos anos 1980, o esgotamento do dinamismo da
indstria de transformao. A drstica reduo do crescimento, a estagnao do produto per capita, a
regresso do investimento e a transferncia de recursos reais ao exterior caracterizaram a dcada
374
.
A obrigatoriedade de transferir recursos reais para o exterior para servir a dvida externa, a partir de
1983, criou um constrangimento ao desenvolvimento da economia nacional. Sem encontrar um novo
padro de crescimento sustentado, a instabilidade da economia se expressa na curta durao dos
ciclos econmicos caracterizados por breves perodos de expanso e retrao
375
.
As contrataes no Sistema de Financiamento Habitacional caram significativamente.
Desenhado para operar numa economia em crescimento, o SFH viu todas as suas fontes sofrerem com o
desemprego e o achatamento salarial. A crise do SFH levou virtual paralisao do sistema
376
.
O ciclo de expanso das atividades do subsetor edificaes, iniciado em 1964, chegou ao
fim
377
. A construo formal declinou de modo acentuado no pas: uma queda de 57% na rea
licenciada residencial, nas capitais
378
. O nmero de empresas de edificaes caiu em 3,8% entre 1980
e 1985 e o nmero de trabalhadores, no mesmo perodo, 39,7%
379
.
O governo criou um grupo de trabalho para tentar reformular o Sistema Financeiro de
Habitao, que contou com a participao do vice-presidente do Unibanco, economistas,

374
R. Carneiro, Desenvolvimento em crise, p. 140.
375
Ibidem.
376
M. Valena, Globabitao: sistemas habitacionais no Brasil, Gr- Bretanha e Portugal.
377
M. Farah, Processso de trabalho na construo habitacional: tradio e mudana, p. 205.
378
Ibidem, p. 208.
379
Ibidem, p. 210.
110

representantes de entidades de agentes financeiros, muturios, Cohabs, indstria da construo,
Secovi, IAB, entre outros
380
.
Segundo o relatrio, a intermediao com recursos do setor permitiu uma acumulao
financeira indita por parte dos agentes financeiros do sistema, os quais teriam sido, em ltima
instncia, os maiores beneficiados
381
. A centralizao decisria da poltica era vista no s como causa
de sua ineficincia sistmica, mas tambm como requisito para o acesso privilegiado de interesses
empresariais arena decisria
382
. As concluses do Grupo de Trabalho (GT), por isso, foram
favorveis descentralizao do sistema, como forma de aumentar a eficincia e a transparncia.
A burocracia do BNH formulou uma proposta para habitao e reforma urbana
seguindo recomendaes do GT e de debates organizados pelo Instituto de Arquitetos do Brasil
(IAB), rejeitada pelo ministro do Desenvolvimento Urbano, segundo Melo. O ministro alegou que as
sugestes requeriam mudanas constitucionais e solicitou um projeto mais restrito sobre o SFH.
O projeto recusado retomava alguns pontos da Lei de Desenvolvimento Urbano
383
,
encaminhada ao Congresso em 1983, formulada por setores reformistas do Ministrio do
Planejamento, mas que sofreu oposio de associaes empresariais (como a Cmara Brasileira da
Indstria da Construo CBIC), e no foi aprovada. Entre os pontos que motivaram a recusa
estavam: a desapropriao de terras urbanas com indenizao paga em ttulos da dvida urbana; o
princpio legal do uso social da propriedade; a habitao como direito constitucional; direitos de
preempo para os municpios em caso de venda de terra urbana; uso do solo criado; taxao
diferencial para terra urbana ociosa e participao popular na administrao local
384
, itens que seriam
retomados mais adiante no projeto de lei do Estatuto da Cidade.
O novo projeto elaborado propunha a criao de um Banco Nacional de
Desenvolvimento Urbano regionalizado e descentralizado, com atribuies amplas na rea do
desenvolvimento urbano. O novo banco estaria encarregado das contas do FGTS e de parcela dos
ativos no monetrios do sistema financeiro. Segundo Melo, o controle sobre os recursos do FGTS
era tido como fundamental no s pelos setores reformistas como pelas associaes de empresrios
da construo civil. Estas denunciaram, durante as reunies do GT, um suposto conluio entre
interesses do sistema bancrio e das agncias regulatrias, principalmente o Banco Central.

380
M. A. Melo, Anatomia do Fracasso: Intermediao de Interesses e a Reforma das Polticas sociais na Nova Repblica, p. 155.
381
Ibidem, p. 123.
382
Ibidem.
383
Cf. a respeito Maricato, 1987, pp. 74-79; Maricato, 2001, p. 99.
384
M. A. Melo, Anatomia do Fracasso: Intermediao de Interesses e a Reforma das Polticas Sociais na Nova Repblica, p. 127.
111

Entretanto, dias depois de o anteprojeto de lei de criao do novo banco ser entregue ao ministro, o
presidente Sarney anunciou a extino do BNH. No o caso aqui de reconstituir esse captulo
polmico da histria, que assumiu forte carga simblica. O BNH convertera-se em um dos smbolos
do regime militar e de seus desmandos
385
mas os motivos de sua extino vo alm disso e so
discutidos por vrios autores
386
.
O colapso do BNH foi seguido por um perodo de fragmentao institucional das
polticas urbanas, com sucessivas transferncias de responsabilidades entre ministrios e
secretarias
387
. O controle das cadernetas de poupana mudou, alguns meses antes da extino do
BNH, para o Banco Central, que assumiu a regulamentao do crdito habitacional, por meio do
Conselho Monetrio Nacional (CMN).
O agente operador do FGTS passou a ser a Caixa Econmica Federal, responsvel por
gerir os recursos do Fundo de Garantia por Tempo Social e administrar os contratos ativos e
passivos, os bens mveis e imveis e o quadro de pessoal do BNH
388
. A formulao da poltica
habitacional e de desenvolvimento urbano ficou a cargo do Ministrio de Desenvolvimento Urbano
e Meio Ambiente.
A passagem da regulamentao da poupana do BNH para o CMN teve significado
importante, como destaca Luciana Royer. O CVM determinou que as SCIs e as APEs recolhessem
ao Banco Central 25% dos depsitos de poupana, reduzindo os recursos para financiamentos
imobilirios. O direcionamento dos recursos em financiamentos habitacionais tambm passou a ser
definido pela CMN
O Conselho determinou que dos 65% que deveriam ser investidos em financiamentos
habitacionais (a chamada exigibilidade), 20% deveriam ser aplicados a taxas do mercado, 10% em
operaes de financiamento do SFH, com valor de at 2.500 OTNs (equivalente a cerca de R$ 40
mil, em 2009) e 35% na faixa entre 25 mil a 50 mil OTNs (entre R$ 40 mil e R$ 80 mil,

385
Ibidem, p. 126.
386
Arago a associa extino a medidas tomadas no contexto dos planos Cruzado I e II, na Nova Repblica, alm de lobbies de
grupos financeiramente interessados no processo (Arago, pp.598-613). De acordo com Arago, a eliminao na correo monetria
requereria um perodo de ajustes em um sistema construdo com base na indexao de ativos e passivos. O crescimento dos saques nas
poupanas, depois de decretado o Plano, com a queda de seus rendimentos nominais, ter-se-ia refletido na queda do fluxo de recursos
do SBPE. Os contratos em curso foram afetados por serem celebrados em Unidade Padro de Capital (UPC), o que levou ao
adiamento do incio de muitos dos projetos. Os interesses dos agentes financeiros privados de liberar o SFH do estrito controle do
BNH teriam sido tambm um movimento importante. Isso tornaria mais fcil desviar os recursos para outras reas mais lucrativas e
lquidas (Valena, 2001, p. 33). Cf. tambm, especificamente sobre a crise do BNH, o artigo de Valena (1992).
387
C. M. P. Castro, A exploso do autofinanciamento na produo da moradia em So Paulo nos anos 90, p. 100; M. Valena, M.
Bonates, The trajectory of social housing policy in Brazil: from the National Housing Bank to the Ministry of the Cities.
388
L. Royer, Financeirizao da poltica habitacional: limites e perspectivas, p. 60.
112

aproximadamente)
389
. Nas duas faixas de valores mais baixos as instituies financeiras poderiam
apresentar ao Banco Central crditos junto a fundos criados ainda no BNH para habitao popular, e
tambm crditos junto ao Fundo de Compensao de Variaes Salariais (FCVS). Na prtica, houve
uma queda substancial de operaes no mbito do SBPE destinadas s faixas de renda mdia e
mdia baixa e a utilizao de seus recursos como instrumento da poltica monetria e da poltica de
estabilizao econmica (...)
390
.
A crise da economia brasileira e, consequentemente, do financiamento pblico da
habitao, recolocou a necessidade de utilizao de recursos prprios das empresas na promoo
imobiliria, obtidos em grande parte pela antecipao da captao junto ao comprador. A
participao de financiamentos contratados no total de habitao de qualquer natureza construda no
pas se reduziu de 47,8% no perodo de 1979-1980 a apenas 8% nos anos 1984-1986
391
. H, desse
modo, um retorno ao padro de construo residencial tpico das dcadas de 1930 e 1950 de corte
contratista e em pequena escala (incorporao a preo de custo) para um segmento de alta renda
392
.
Entre 1980 e 1985 houve uma reduo de 39,75% no pessoal ocupado pelo subsetor
393
.
No mesmo perodo, 258 empresas de edificaes saram do mercado, o que corresponde a 3,8% das
empresas em atividade em 1980. Marta Farah chama a ateno para o fato de que uma parte das
empresas no chega, portanto, a desaparecer em perodos de crise, limitando-se a uma existncia
formal (...). Essas empresas reduzem o ritmo das obras ou param de construir. Embora o nmero
de empresas construtoras e incorporadoras fosse grande, as 0,43% maiores (por valor bruto de
produo) eram responsveis por 26,58% do valor bruto da produo.
Diferentemente do subsetor de obras pesadas, no qual as barreiras de entrada eram j
significativas, as empresas de edificaes incluem firmas pequenas. Quase 67% das empresas tinham
menos do que 19 pessoas ocupadas. No entanto, eram responsveis por apenas cerca de 10% dos
empregos. De outro lado, as empresas com mais de 500 pessoas empregavam 32,16% dos
trabalhadores do segmento
394
.

389
Ibidem, p. 61.
390
Ibidem, idem.
391
M. A. Melo, Estruturao intraurbana, regimes de acumulao e Sistemas Financeiros de Habitao: Brasil em perspectiva
comparada, p. 47.
392
Ibidem, loc. cit.
393
M. Farah, Processo de trabalho na construo habitacional: tradio e mudana, p. 64.
394
Cf. Quadros 9 e 10 de M. Farah, Processso de trabalho na construo habitacional: tradio e mudana, pp. 72-73.
113

As empresas de edificaes ganharam a concorrncia de cinco grandes empresas de
construo pesada, que passaram a disputar obras pblicas nessa rea, devido ao declnio das
grandes obras
395
.
O caso da construtora Encol revelador sobre o perodo que se seguiu ao BNH. O
interesse deve-se ao ineditismo de algumas solues e da escala que assumiu, mas tambm por
evidenciar algumas das contradies e das condies estruturais do perodo. A empresa se organizou
de modo a funcionar segundo as limitaes de financiamento da poca. Essas limitaes pautavam
todas as suas decises: o desenho dos edifcios, as cidades nas quais se inseriram, a tecnologia a ser
desenvolvida, a utilizao da fora de trabalho, etc.
O elemento que talvez expresse melhor essa situao o ritmo da obra. A velocidade da
construo no era determinada pelo grau de desenvolvimento tecnolgico. No eram as mquinas
nem os trabalhadores que ditavam o ritmo, mas sim o arranjo delicado que combinava financiamento
bancrio com o pagamento das prestaes pelos clientes. O crdito no estava disponvel para o
setor de modo contnuo, que permitisse descolar a temporalidade da produo com aquela da
realizao da mercadoria.
Ento eu fazia o prdio em 36 meses. Eu tinha tecnologia para fazer em 12, 15, 18
meses. Eu podia desenvolver tecnologia para isso. Mas nosso objetivo no era esse,
era como ser produtivo em 30 meses, pois o cliente dava conta de pagar isso
396


O financiamento parcial era obtido em bancos privados, a uma taxa de juros de 27% ao
ano (2% ao ms), a serem pagos em 3 a 4 meses, de modo a garantir um custo financeiro do
empreendimento restrito a 3%, em mdia
397
. Dos financiamentos concedidos em 1989 e 1990 em So
Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro, 21% foram provenientes de instituies pblicas; 25% de
clientes privados; 44% de recursos prprios, de acordo com pesquisa realizada junto a empresas de
edificaes desses estados
398
.


395
Ibidem, p. 64.
396
Depoimento a A. D. Moura, Novas solues, velhas contradies: a dinmica cclica da industrializao em sua forma canteiro, p. 104.
397
Ibidem, p. 104.
398
Fundao Instituto de Administrao, 1991, apud M. Farah, Processso de trabalho na construo habitacional: tradio e mudana, p. 103.
114

O cronograma financeiro da Encol era, aproximadamente:

Tempo
(meses)
Durao
(meses)
Etapa Custos Receitas Ritmo da
obra
0 0 Lanamento
06
6 Vendas antecipadas Capitalizao da
empresa
Parcelas antecipadas 4,5%
737
30 Obra bruta 42,2 % do custo da
obra
37% (pagamento de 15% da
entrada + parcelas 0,7%)
Lento
3844
6 Obra fina
(acabamento)
27,5% (obra fina)
7,5% (terreno)
Autofinanciamento
(6x0,7%=2,1%)
Financiamento bancrio (32,9%)
Acelerado
Fonte: Drummond (2011) e Ceotto (2010)
Outra limitao importante era a debilidade da cadeia produtiva. A escassez de
fornecedores de materiais e componentes adequados levou a empresa a internalizar funes e
assumir uma estrutural vertical. A empresa chegou a montar fbricas prprias de componentes.
No Estado de So Paulo, extino do BNH seguiu-se o aumento dos recursos
estaduais como fonte para a execuo de programas habitacionais
399
. Os fatores decisivos teriam sido,
segundo Marta Arretche e Sonia Nahas Dias, duas resolues de 1988, que implicaram um corte de
cerca de 90% dos recursos federais destinados a programas habitacionais em todo o pas. Dada a
dependncia da construo civil dos recursos estatais, tal corte no teria impacto apenas sobre o
financiamento produo habitacional para a baixa renda, mas veio somar-se s dificuldades
financeiras do setor, determinando sua virtual paralisia
400
.
A lei estadual de So Paulo 6.556, de 1989, que aumentava a alquota do ICMS de 17
para 18% e vinculava a diferena a financiamentos de programas habitacionais destinados
populao de renda inferior a 5 salrios mnimos viria no sentido de buscar uma soluo a este
problema, como uma das alternativas aos estrangulamentos financeiros, segundo as autoras. Os
recursos seriam geridos pela Caixa Econmica Estadual do Estado de So Paulo e os programas,
implementados pela CDHU.

399
M. Arretche, S. Carvalho, Processso de trabalho na construo habitacional: tradio e mudana. Agradeo a Luciana Royer, autora
de dissertao de mestrado sobre a CDHU, as observaes sobre a importncia dessa passagem.
400
Ibidem, p. 48, grifos nossos.
115

Um acordo entre o governador Qurcia e Mario Amato, ento presidente da Federao
das Indstrias do Estado de So Paulo (FIESP), teria levado aprovao da legislao que destinava
o montante equivalente ao aumento de um ponto percentual no ICMS produo habitacional
paulista, segundo o pesquisador Itaqu Barbosa
401
. Itaqu afirma que a aproximao com a indstria
da construo civil era anterior: A partir do argumento de que o problema de escala do dficit
habitacional no havia sido enfrentado por gestes anteriores, a administrao Qurcia focou a
atuao da CDHU na produo em larga escala de conjuntos habitacionais.
Entre os programas lanados nessa gesto, o SH1 teria sido criado para atender famlias
que promoveram uma onda de ocupaes de terra, ligadas s Comunidades Eclesiais de Base,
segundo a histria oficial da CDHU, referida por Itaqu. A maior quantidade de unidades
habitacionais foi produzida no programa SH3. As prefeituras deveriam solicitar a construo dos
conjuntos. Se aprovada, deveriam doar a terra, selecionar as famlias, prover a infraestrutura e os
equipamentos sociais, habilitar as famlias junto ao programa e entregar as chaves. O projeto, a
produo do conjunto e a comercializao ficavam a cargo da CDHU. Para as construes, a
Companhia promovia licitaes dentro da modalidade chamada Empreitada Global. O programa
SH4, semelhante ao anterior, introduziu a modalidade Chamamento Empresarial, que previa a
licitao de um empreendimento habitacional completo. No preo, a empresa deveria incluir custo
do terreno, infraestrutura, urbanizao, edificao, projeto e melhoramentos. O sistema era melhor
para as empresas do que aquele do SBPE, no SFH, uma vez que a vencedora receberia todo o valor
necessrio realizao da operao, de acordo com o andamento da obra, sem risco de no
conseguir comercializar a mercadoria, j que a demanda estava garantida
402
.
Retomando a escala nacional, o confisco das cadernetas de poupana, em 1990, como
parte do Plano Collor de estabilizao monetria, geraria ainda mais problemas para o SFH, no
governo Collor
403
. O bloqueio atingiu um funding fundamental para que o sistema operasse. O saldo
que lastreava o SBPE caiu de 30 bilhes para 7 bilhes
404
. Alm disso, a recesso atingiu o FGTS,
deixando o programa habitacional sem recursos. As poucas unidades comercializadas tiveram ainda
problema de inadimplncia, por conta da frmula utilizada para a correo monetria. Ou seja, os
dois principais fundos que alimentam o setor so atingidos.

401
I. Barbosa, Impactos do Movimento de Moradia na poltica e produo habitacional do Estado de So Paulo, p.8.
402
Ibidem, p.10 e L. Royer, 2003, pp. 66-70.
403
M. Valena, Globabitao: sistemas habitacionais no Brasil, Gr- Bretanha e Portugal.
404
Abecip, 2007, apud L. Royer, Financeirizao da poltica habitacional: limites e perspectivas, p. 61.
116














Fonte: Folhetos da CHDH (arquivo de L. Royer)

O volume de recursos e a quantidade de financiamento concedido expressam uma
poltica habitacional errtica e tratada de modo clientelista e assistencialista
405
, a dissoluo das
estruturas institucionais e a ausncia de uma reestruturao do sistema
406
. As propostas de poltica
habitacional eram pr-mercado, mediante a criao de condies favorveis para que as empresas
privadas promovessem habitao social. O governo reconhecia em documentos a necessidade de
concesso de subsdios aos mais pobres, mas nenhuma proposta ou ao foi feita nesse sentido, ao
menos no mbito nacional
407
.
Em resumo, alguns dos caminhos para direcionar fluxos de capital para o circuito
imobilirio, depois da interrupo gerada pela crise do BNH, foram: o autofinanciamento das
empresas imobilirias (pagamento das mensalidades pelos proprietrios a incorporadoras ou
cooperativas); o crescimento do segmento de alta renda (luxo), que depende pouco de

405
C. M. P. Castro, A exploso do autofinanciamento na produo da moradia em So Paulo nos anos 90.
406
L. Royer, Financeirizao da poltica habitacional: limites e perspectivas, p. 65.
407
M. Valena, M. Bonates, The trajectory of social housing policy in Brazil: from the National Housing Bank to the Ministry of the
Cities.
Figura 21 Conjuntos habitacionais da CDHU
117

financiamento; a diversificao de atividades de algumas empresas e a destinao de 1% do ICMS
para a CDHU (no caso de So Paulo)
408
.
O projeto de lei n. 8.036, escrito no governo Sarney, deu origem, logo no incio do
governo, aprovao de um sistema de promoo de habitao social baseado no FGTS. Cerca de
500 mil moradias foram produzidas por meio de programas que utilizaram recursos do FGTS:
PAIH, PROHAP (Programa de Habitao Popular), PEP (Programa Empresrio Popular) e
Cooperativa
409
, dos quais as empresas privadas eram convidadas a participar. Esse esquema teria
mantido as construtoras durante a crise, segundo o Secretrio de Habitao da poca
410
.
Quando Itamar Franco assumiu o governo, depois do impeachment de Collor, encontrou
j o sistema beira do abismo. As novas contrataes tinham sido canceladas desde o final de 1991
por dois motivos: as aprovaes superaram a capacidade de o pas construir utilizando recursos do
FGTS e a recesso que se seguiu ao lanamento e falncia do Plano Collor
411
. Alm disso, o
governo tinha que encontrar fundos para completar as 260 mil casas iniciadas no governo anterior
412
.
O governo Itamar lanou ainda dois programas, o Habitar Brasil e o Morar Municpio, fora
do SFH. Valena e Bonates chamam a ateno para esses programas porque, embora tenham recebido
poucos recursos, introduziram alguns aspectos que mais tarde caracterizariam o Sistema Nacional de
Habitao de Interesse Social: para ter acesso aos fundos do programa, os governos locais tinham que
criar um conselho e um fundo, e contribuir com parte do investimento. O Habitar Brasil originou-se de
um emprstimo contratado com o Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID).
A estagnao econmica e os impactos sociais negativos do ajuste estrutural promovido
nos pases latino-americanos foram reconhecidos pelo BID e pelo Banco Mundial, que passavam a
promover um conjunto de propostas de ajuste estrutural das cidades, nos anos 1980. Os
emprstimos eram acompanhados de condicionalidades de reformas pr-mercado, com aumento
da interferncia direta do Banco Mundial na gesto de cada pas
413
. Ao ajuste estrutural correspondia
um ajuste das cidades, que consistia em estabelecer mecanismos financeiros de captao de recursos

408
Seria importante verificar: os arranjos utilizados pelas empresas para sobreviverem crise; o surgimento e fechamento de empresas
nesse perodo; as mudanas na estrutura de propriedade das empresas, etc.. A literatura que conseguimos localizar, contudo, fornece
poucas pistas nesse sentido, de modo que seria provavelmente necessrio um levantamento de dados primrios, o que ultrapassa os
limites desta pesquisa. Um estudo desse tipo ser apresentado no prximo captulo, porm para o perodo posterior.
409
M. Valena, 2007.
410
Boletim Habitao, agosto de 1991, apud M. Valena, M. Bonates, The trajectory of social housing policy in Brazil: from the
National Housing Bank to the Ministry of the Cities.
411
M. Valena, M. Bonates, op cit.
412
Marinho, 2008, apud M. Valena, M. Bonates, op cit. Para uma descrio mais completa dos problemas enfrentados nessa poca cf.
o artigo de Mrcio Valena e Mariana Bonates aqui referido.
413
P. F. Arantes, O ajuste urbano: as polticas do Banco Mundial e do BID para as cidades latino-americanas, p. 52.
118

e mobilizao de recursos privados locais; realizar reforma no sistema financeiro habitacional; reduzir
o papel pblico no fornecimento de servios urbanos; fortalecer a manuteno da infraestrutura
urbana; estabelecer sistemas regulatrios que promovam incentivos ao mercado ao invs de
restries; aplicar conceitos de gesto corporativa gesto urbana
414
.
O ajuste fiscal proposto baseava-se no modelo de autossuficincia das contas municipais,
no momento em que diversos pases descentralizavam seus modelos de polticas pblicas
415
. Os
bancos multilaterais defendiam a teoria do federalismo competitivo, no qual estados e municpios
competem pelos consumidores e contribuintes. A indisciplina fiscal das polticas urbanas e
habitacionais teria sido, para o Banco Mundial, uma das grandes causas da crise latino-americana dos
anos 1980
416
.
Vrios acordos foram feitos pelo governo brasileiro junto ao BM nos anos 1980 e 1990,
relativos ao modelo de gesto de financiamento do saneamento e reestruturao do sistema de
transportes. Contudo, a reforma do sistema habitacional brasileiro no chegou a se efetivar nessa
poca, realizando-se inicialmente apenas o saneamento financeiro do FGTS na Caixa Econmica
Federal e a reduo drstica do volume de emprstimos. O banco pretendia implantar no Brasil um
modelo semelhante ao sistema chileno de financiamento habitacional, que estava sendo
transplantado para o Mxico com apoio do prprio BM. Um acordo esteve prximo de ser fechado
no governo FHC, mas no se consumou
417
.
A reforma do setor habitacional chileno, iniciada em 1977, foi apoiada e financiada pelo
BM e pelo BID, quando o pas se constituiu como laboratrio das polticas neoliberais na Amrica
Latina, no governo Pinochet. As reformas dos sistemas financeiro e previdencirio contriburam para
criar fundos privados de investimentos do novo mercado de hipotecas. A proviso para baixa renda
no foi resolvida pelo sistema e era atendida exclusivamente pelo Estado, com a produo de bairros
perifricos segregados. O BM questionou essa proviso por conta das altas taxas de inadimplncia e
deixou de financiar o setor de moradia, a no ser na modalidade de sistemas financeiros
habitacionais. Passou a defender, diferentemente, que essa populao fosse atendida por programas

414
BM, 1990, p. 28, apud ibidem, p. 53.
415
Ibidem, p. 53.
416
Ibidem, p. 54.
417
Ibidem, p. 56.
119

de titulao em massa dos assentamentos irregulares, como no programa peruano, que distribuiu um
milho de ttulos em quatro anos
418
.
Assim, o banco promoveu uma separao crescente das polticas habitacionais da sua
funo social, em favor de uma gesto de mercado, cada vez mais financeirizada
419
: Os governos
esto cada vez mais entendendo que o setor habitacional dirigido por uma variedade de foras de
mercado, por oferta e demanda, e que essas foras so poderosas
420
.
Enquanto isso, a presso habitacional gerada pelas migraes internas foi acompanhada
pela proliferao das favelas e moradias precrias em todas as grandes cidades do pas, a taxas muito
superiores s do crescimento demogrfico das cidades fenmeno em verdade mundial, como
registra o livro Planeta Favelas, de Mike Davis.
Se do ponto de vista do capital industrial e do setor bancrio h poucos incentivos para
que fluxos de capital sejam dirigidos ao imobilirio, a frao especializada na produo da cidade
continuar pressionando por modos de fortalecer o circuito imobilirio e alargar seu campo. Da o
surgimento de mecanismos para trazer esses fluxos, crescentemente, via mercado de capitais, os quais
sero mais adiante novamente propostos e apoiados pelo Banco Mundial.

2.4 As polticas pblicas depois do Plano Real e a financerizao da poltica
habitacional
A reduo da participao do Estado no financiamento habitacional fez, como vimos,
com que os capitais que permaneceram no setor da habitao procurassem desenvolver novas
formas de atuar. Essa reduo tornou a produo mais dependente do capital financeiro privado. As
empresas do imobilirio passaram a lanar planos de autofinanciamento por meio dos quais o
promotor centralizava e integrava os recursos financeiros dos usurios antecipados produo,
independentes do SFH
421
.
Havia escassez de unidades disponveis, em funo das dificuldades geradas pela
instabilidade econmica e poltica; dos altos custos do solo urbano; da queda do poder aquisitivo da

418
P. F. Arantes, O ajuste urbano: as polticas do Banco Mundial e do BID para as cidades latino-americanas.
419
Ibidem, p. 58.
420
BM, 1993, p. 13, apud P. F. Arantes, op. cit., p. 58.
421
C. M. P. Castro, A exploso do autofinanciamento na produo da moradia em So Paulo nos anos 90, p. 136.
120

classe mdia, devida desvalorizao da poupana e elevada inflao; da queda do preo dos
imveis pela baixa liquidez, que desestimulava a produo
422
.
A estabilizao monetria com o Plano Real, lanado em 1994, combinou-se a esse
quadro produzindo algumas modificaes. A partir de ento, os planos de autofinanciamento
permitiram que os segmentos de renda mdia e mdia baixa financiassem com recursos prprios o
boom da produo habitacional de mercado, particularmente por meio de cooperativas habitacionais
organizadas por empresas de assessoria tcnica.
Essa modalidade teve participao expressiva na oferta de novas moradias, particularmente
em 1996 e 1997 (34,7% e 43,2% do total de lanamentos, respectivamente), como mostra Carolina Pozzi
de Castro, a partir de dados divulgados pela Embraesp. A participao teria sido ainda maior do que esses
dados indicam, segundo a autora, porque os percentuais incluem apenas os lanamentos de cooperativas
habitacionais geridas por empresas de assessoria. Esto excludos da contagem, portanto, incorporadoras
que no assumiram a forma de cooperativas e os empreendimentos das cooperativas classistas, ou de
outros grupos autnomos, ainda segundo a autora
O autofinanciamento da produo foi a soluo para atingir segmentos que o setor no
alcanava, em especial a populao com renda entre 8 e 15 salrios mnimos, com condies de
investir parte de sua renda mensal em uma casa prpria. O prprio comprador antecipa os recursos,
dispensando a intermediao financeira
423
. Em 1998, os incorporadores financiaram cerca de 68%
das unidades vendidas
424
.
Construtoras e incorporadoras imobilirias j utilizavam recursos dos consumidores de
alta renda na produo desde os anos 1940, com a venda na planta. Nos anos 1990, contudo, a oferta
de moradia nesses moldes estendeu-se populao de renda mdia e mdia baixa, segundo Carolina
Castro
425
. A pesquisadora analisou os trs diferentes promotores da habitao autofinanciada em So
Paulo, nos anos 1990: construtoras, sindicatos e empresas de assessoria tcnica do setor imobilirio,
que renem e associam os interessados em participar dos empreendimentos. Entre as construtoras, a
autora pesquisou a empresa Rossi, que lanou o Plano 100, em 1992, nos moldes do
autofinanciamento, desenvolvido para funcionar sem financiamento bancrio.

422
Ibidem.
423
Ibidem, p. 135.
424
D. Carneiro, I. Goldfajn, A securitizao de hipotecas no Brasil.
425
C. M. P. Castro, A exploso do autofinanciamento na produo da moradia em So Paulo nos anos 90, p. 148.
121

Entre as cooperativas de sindicatos, estudou a Coopermetro, que atendia os funcionrios
do Metr e da Secretaria de Transporte Urbano, entre outros, e a Bancoop, dos bancrios. Por fim, a
pesquisadora estudou as empresas de assessoria tcnica, como a Paulicoop, formada por trs
corretores imobilirios que atuavam como prestadores de servios aos Inocoops, entre outras. O
ponto de partida para essas empresas de assessoria foi justamente a experincia dos Inocoopss com
a organizao de cooperativas habitacionais entre 1966 e 1986
426
. Nesse arranjo o assessor organiza
os pretendentes em cooperativas, assumindo a centralizao do processo e dos recursos, que distribui
aos capitalistas envolvidos
427
.
Carolina distingue, entre as formas de autofinanciamento, aquelas que visam lucros,
promovidas por empresas construtoras, incorporadoras ou de assessorias, e aquelas sem fins
lucrativos, vinculadas a sindicatos ou outras associaes civis. Entre essas cooperativas habitacionais
associadas a empresas h aquelas que no exercem a gesto dos empreendimentos, nas quais a
participao dos associados nas decises limitada e o controle pelos conselhos fiscais formal
428
.,
as chamadas pseudo-cooperativas, segundo a autora.
A busca da reduo de custos levou as incorporadoras a introduzirem inovaes
tcnicas, a estabelecerem uma padronizao dos produtos e produo massificada. As
cooperativas, diferentemente, teriam priorizado a qualidade da moradia. As empresas de assessoria,
por fim, promoveram produtos tipificados, com pequena viabilidade tcnica ou construtiva
429
.
As construtoras eram contratadas por preo fechado ou preo de custo, e tinham
experincia na construo de conjuntos habitacionais de INOCOOPs, Cohabs ou CDHU.
Conheciam j as especificidades da produo de baixo custo, segundo Carolina Pozzi de Castro.
Outras foram criadas pelas empresas de assessoria, que eram a fonte de conhecimento sobre o
processo construtivo e seus custos
430
. Nesse processo, a autora identificou avanos significativos nas
indstrias de materiais, que retiram parte do processo do canteiro de obras.
O Plano Real ter ainda outras implicaes importantes para o circuito imobilirio, por sua
poltica de estabilidade dos preos, abertura comercial, privatizaes e liberalizao cambial. Ao se
expandir para os pases perifricos, o capital internacional adquire empresas existentes e ajusta sua gesto
a uma estratgia global, formulada nos centros de decises das empresas, que permanecem concentrados

426
C. M. P. Castro, A exploso do autofinanciamento na produo da moradia em So Paulo nos anos 90, p. 219.
427
Ibidem, p. 216.
428
Ibidem, p. 166.
429
Ibidem, p. 224.
430
Ibidem, loc. cit.
122

sobretudo nos pases da trade Estados Unidos, Japo e Europa. Esse novo padro de investimentos
estrangeiros, que assume movimentos caractersticos de lgica financeira, atingir o setor de modo
desigual em cada subsetor e com mudanas importantes ao longo das dcadas seguintes.
O setor imobilirio no acompanhou de incio o salto de desnacionalizao pelo qual
passou a economia brasileira, a partir de 1995
431
. No entanto, o capital internacional
432
demandou,
para se instalar na cidade, uma base hospedeira com caractersticas similares quelas encontradas nos
pases de origem. O resultado foi uma articulao entre promotores imobilirios locais e investidores
nacionais tpica do funcionamento de uma mquina imobiliria de crescimento
433
para a
construo de novas torres de escritrio e complexos multiuso, que seriam alugados por empresas
multinacionais. A mobilidade de capitais caracterstica da globalizao foi, assim, acompanhada pela
cristalizao de uma frao de capital que circula no meio ambiente construdo, fenmeno diferente,
portanto, daquele que caracterizou a globalizao do imobilirio nos Estados Unidos, quando
investidores estrangeiros passaram a comprar edifcios em cidades como Los Angeles, alm de
recebveis imobilirios com a securitizao da moradia, como vimos no primeiro captulo.
Esse segmento recuou com a exploso da bolha da nova economia, em 2000, quando o
principal novo plo empresarial de So Paulo chegou a ter 70% dos edifcios de alto padro vazios
por alguns anos.
434

O corte das despesas pblicas, ainda no Plano Real, levou desacelerao das obras,
atingindo o subsetor de construo pesada
435
, o qual buscou mecanismos como a Lei de Concesso
nos Servios Pblicos, afinada com o receiturio neoliberal. As grandes obras seguem,
majoritariamente, como reserva das empreiteiras brasileiras.
A estabilizao monetria teve tambm impacto no modo como os edifcios comerciais
passaram a ser ofertados: mais como investimento do que como reserva de valor. Isso porque se
inflao alta motivava a classe mdia a manter imveis como mecanismos de defesa, com a
estabilidade os rendimentos na esfera financeira ganham importncia como parmetro.
A poltica macroeconmica teve repercusso ainda no mbito das polticas pblicas.
Entre 1995 e 2000, doze das 44 Companhias de Habitao (Cohabs) declararam falncia ou

431
R. Gonalves, Globalizao e desnacionalizao.
432
Capital que ingressou no pas na forma de Investimento Estrangeiro Direto. As empresas estrangeiras responderam por 59,9% do
capital que participou das privatizaes das empresas estatais.
433
H. L. Molotch, J. R. Logan, Urban fortunes: the political economy of place.
434
M. Fix, So Paulo Cidade Global: fundamentos financeiros de uma miragem.
435
Cbic, 1995.
123

diversificaram suas atividades, passando a operar como institutos de desenvolvimento urbano e no
mais como agncias de promoo pblica de habitaes para baixa renda. Esse teria sido o resultado
de uma estratgia deliberada do governo federal, segundo Marta Arretche. Dada a relativa autonomia
poltica dos governos locais, que controlavam as Cohabs, por exemplo, o governo teria driblado a
necessidade de adeso destes. Uma estratgia de desfinanciamento das empresas pblicas, via gesto
seletiva dos financiamentos habitacionais
436
.
O Programa Pr-Moradia, voltado para populao de at 3 salrios mnimos, foi uma
continuao do modelo anterior, por contar com a intermediao de agentes promotores pblicos.
Uma nova linha de financiamento rompe, no entanto, com o paradigma anterior, segundo
Arretche
437
: o Programa Carta de Crdito Individual, o qual, dirigido populao de at 12 salrios
mnimos, concedia o financiamento diretamente ao muturio final, para que este adquirisse moradia
nova ou usada, construsse ou reformasse sua casa.
Entre 1995 e 1998, a rede de empresas pblicas de habitao recebeu 28% dos recursos
do FGTS por meio do Programa Pr-Moradia e Carta de Crdito Associativo e os outros 76% foram
destinados majoritariamente aquisio de imveis usados
438
. Desse modo ... via gesto seletiva das
linhas de crdito, ocorreu uma inflexo significativa na poltica habitacional: de um modelo centrado
no financiamento produo de habitaes novas, e assentado em uma rede de prestadoras pblicas,
para um modelo centrado no financiamento ao muturio final e, particularmente, destinado
aquisio de imveis usados
439
.
O desfinanciamento teria feito parte de uma estratgia cujo objetivo central era
introduzir mecanismos de mercado na gesto das polticas de desenvolvimento urbano, tal como
definido na resoluo do Conselho Curador do FGTS n. 246, em 1996
440
mais um esforo para
preservar a dominncia do mercado privado de habitao.
A gesto FHC ampliou o leque de programas existentes, que incluram ainda: Programa
Brasileiro de Qualidade e Produtividade do Habitat (PBQP-H); Habitar Brasil; Programa de
Arrendamento Residencial (PAR); PSH. Do nosso ponto de vista, o PAR particularmente
significativo, pois aparentemente contraria a tendncia de concesso de crdito direto demanda

436
M. Arretche, Federalismo e relaes intergovernamentais no Brasil, p. 440.
437
Ibidem.
438
Cf. quadros em ibidem, pp. 440-441.
439
Ibidem, p. 440.
440
Ibidem, p. 442. Enquanto a soluo de mercado ganhava espao, a luta pela aprovao do Estatuto da Cidade prosseguia ainda sem
sucesso.
124

Fonte: Mariana Bonates
para aquisio no mercado. No PAR, o arrendatrio paga parcelas mensais por 15 anos e s ao final
se torna proprietrio, mediante o pagamento (ou financiamento) da dvida remanescente (resduo).
Desse modo o governo tem maior controle dos custos da construo e da qualidade
441
.
O programa direcionava-se populao com renda baixa, entre 3 e 6 salrios mnimos.
Impunha como condio a localizao do terreno em reas j servidas de infraestrutura, o que
contribuiu para forar a ocupao de vazios urbanos ou impulsionar a produo de infraestrutura
pelos governos locais.
O agente financeiro era a Caixa Econmica Federal, mas os promotores continuavam a
ser as empresas privadas ou os governos municipais. Nesse arranjo o imvel era ofertado e
produzido por uma construtora, fiscalizado e adquirido pela Caixa, com opo de compra ao final.












441
Valena e Bonates.
Figura 23 Empreendimentos do PAR, 2 fase, para populao de renda entre 1 e 3 salrios mnimos
Figura 22 Empreendimentos do PAR para populao de 5 a 10 salrios mnimos
125

Trata-se de uma poltica hbrida, com elementos de desmercantilizao e
mercantilizao combinados (e por vezes contraditrios), como discute Pedro Arantes em resenha
do livro de Mariana Bonates
442
. Nessa modalidade foram produzidas 88.539 unidades habitacionais.
443

Outro efeito da poltica macroeconmica foi o contingenciamento do setor pblico. A
poltica de ajuste fiscal empreendida a partir do Plano Real teria tornado a realizao dos
oramentos iniciais do FGTS ,e mesmo do Oramento Geral da Unio, apenas boas intenes
444
.
Isso levou o governo a concentrar esforos no remanejo dos recursos onerosos existentes, reduzindo
a poltica habitacional a uma questo financeira e de mercado
445
, o que se expressa na reduo do
nmero de contrataes.
A poltica econmica se explicita, ainda, no direcionamento dos recursos do SBPE. Uma
resoluo do Conselho Monetrio Nacional (CMN), de 18 de dezembro de 1997, definiu que dos 70%
destinados obrigatoriamente ao financiamento habitacional, apenas 30% deveriam ser aplicados em
operaes no mbito do SFH
446
, o restante poderia ser utilizado na faixa especial e na faixa de mercado.
Alm disso, os crditos junto ao FCVS poderiam ser apresentados pelas instituies integrantes do SBPE
para efeito de comprovao da exibilidade, o que as eximia, na prtica, de investir em novos
financiamentos no montante exigido pela resoluo (Ibidem, loc. cit.)
447
.
Assim, com os recursos do SBPE destinados a aplicaes mais rentveis, a promoo
de unidades pelo SFH no foi significativa nos anos 1990. (...) A poupana, inicialmente voltada
para financiamento produo e aquisio de habitao, estava contribuindo com o financiamento
do dficit pblico brasileiro e com o enriquecimento das instituies financeiras, visto que captavam
os recursos na poupana (6%) e o aplicavam com a remunerao da taxa bsica de juros da
economia
448
, que se situava entre as mais altas do mundo.

442
P. Arantes, Ideologia da casa prpria... sem casa prpria (resenha), p. 277.
443
M. Bonates, Ideologia da casa prpria... sem casa prpria.
444
L. Royer, loc. cit.
445
E. Maricato, Poltica urbana e habitao social, p. 76, apud L. Royer, Financeirizao da poltica habitacional, p. 70.
446
L. Royer, op. cit., p. 70.
447
A partir de 1995, com a edio do Proer, algumas instituies financeiras foram autorizadas a vender seus crditos do FCVS junto
Unio, com um desgio de 50% para bancos em liquidao, que com isso conseguiram resultados financeiros melhores em seus
balanos. Por terem aceitado vender seus crditos com esse desgio de 50%, os bancos que participaram desse acordo tiveram
autorizao para continuar contabilizando integralmente os crditos do FGTS que detinham antes da venda para fins de clculo de
exibilidade de poupana (...). Esse mecanismo contbil ficou conhecido como FCVS virtual e desde 1995 ocupou espao considervel
no direcionamento de recursos da poupana. Em 2002, uma resoluo CMN mudar essa regra. (L. Royer, Financeirizao da poltica
habitacional, p. 81).
448
L. Royer, op. cit., p. 84.
126

Embora j estivessem legalmente institudos desde a aprovao de uma lei em 1993
449
, os
Fundos de Investimento Imobilirio (FII) ganharam impulso no governo FHC, e inseriram-se no
conjunto de tentativas de aproximao do imobilirio e do mercado de capitais, que se desdobrariam
mais adiante de modo mais amplo com o Sistema de Financiamento Imobilirio.
A vantagem dos FII do ponto de vista do circuito imobilirio que os fundos permitem
reunir recursos para investimentos, sem fragmentar a propriedade do imvel. Algo particularmente
vantajoso para torres de escritrio que, no padro anterior, exigiam a reunio de um nmero grande
de investidores, que repartiriam as salas ou andares do edifcio. A criao de um FII permite que cada
um deles se torne proprietrio de certo nmero de cotas. Ainda para o setor imobilirio, isso permitia
atrair investidores que no tinham necessariamente interesse em utilizar o imvel. Ou seja, facilitando
a desvinculao entre uso e propriedade, o empreendimento poderia ser tratado de fato como um
negcio, ou melhor, como um ativo financeiro com maior liquidez, colocado ao lado de outros no
portflio de um investidor.
A preferncia era pelos fundos de penso, disputados pelos incorporadores por conta
dos enormes recursos que mobilizam e da necessidade que enfrentam de cumprir metas atuariais
para garantir a aposentaria de seus muturios. Grandes operaes imobilirias que alm do lucro
propiciassem ganhos significativos na incorporao imobiliria seriam, em tese, capazes de
contribuir para essa misso. No por acaso os fundos davam preferncia aos edifcios comerciais
classificados como triplo A pelas consultorias imobilirias, de alto padro, aos grandes resorts e aos
shopping centers. A localizao na cidade era determinante. Sempre que possvel o imvel deveria estar
em um eixo de valorizao imobiliria
450

A vantagem para o investidor em relao compra de um imvel no modo convencional
seria a liquidez dos fundos, ou seja, a facilidade para vender as cotas rapidamente sem perder valor. A
proposta era atrair tambm os pequenos investidores, mesmo aqueles que no teriam condies de
comprar um imvel inteiro nos moldes tradicionais.
A vantagem da liquidez, contudo, nem sempre se materializa. Os primeiros fundos eram
constitudos por apenas um ou por poucos edifcios, o que prejudicava bastante a liquidez. Um dos
primeiros, o Fundo de Investimento Imobilirio Projeto gua Branca, motivou reticncias em relao
ao sistema devido demora na ocupao das lajes das torres comerciais. O empreendimento era

449
Lei 8.668 de 25/06/93.
450
Cf. M. Fix, So Paulo cidade global: fundamentos financeiros de uma miragem.
127

justamente uma aposta imobiliria na criao de nova fronteira de expanso, por meio de uma
operao urbana
451
. Com ocupao baixa, ficava difcil negociar na Bolsa de Valores, de modo que o
mercado secundrio tambm demorou a se constituir. Formalmente, o problema foi resolvido e era
possvel colocar os fundos na Bolsa. Na prtica, para que o sistema funcione preciso que exista um
mercado que, ao transacionar as cotas com certa frequncia, determine seu preo. Caso isso no ocorra
o que existe, na prtica, um mercado de balco
452
.
O modelo norte-americano, diferentemente, preconizava a formao de um mix, de
modo que o fracasso de um empreendimento no prejudicasse a rentabilidade do fundo. O interesse
no Brasil, contudo, era ainda limitado, por conta das altssimas taxas de juros. Os investidores
preferiam ttulos pblicos, que fixavam nas alturas os parmetros de rentabilidade almejados, algo
difcil de obter em investimentos imobilirios, a no ser os mais vantajosos.
Entre os poucos empreendimentos residenciais estruturados nesses moldes h o
conhecido caso do Panamby, um dos maiores conjuntos de edifcios de alto padro construdos na
poca em So Paulo
453
. Os principais compradores das cotas foram os fundos de penso das estatais:
Valia, da Vale do Rio Doce (posteriormente privatizada), Previ, do Banco do Brasil e Petros, da
Petrobras. Os primeiros fundos imobilirios para varejo foram constitudos apenas em 1999, como o
Shopping Ptio Higienpolis e o JK Financial Center. A oferta para varejo estava relacionada ao
saturamento do mercado de flats que ocorreu na poca. Os pequenos investidores, os mesmos que
participam da incorporao de flats, poderiam ser atrados pelos fundos, de acordo com depoimentos
de agentes econmicos envolvidos.
Os FII, contudo, no devem sua existncia somente aos impulsos da financeirizao
imobiliria. Entre os motivos apontados pelos fundos de penso esto questes tributrias e a
possibilidade de investir mais do que o permitido pela regulamentao da previdncia social. Ao longo do
tempo, estabeleceram-se diferentes limites do percentual que os fundos de penso poderiam aplicar em
imveis. As cotas de fundos, entretanto, no so contabilizadas do mesmo modo que os imveis
propriamente ditos. O mesmo mecanismo seria utilizado depois com os Certificados de Recebveis
Imobilirios e outros mecanismos semelhantes, a ponto de os fundos poderem investir todo seu
patrimnio em imveis, ao combinar as diferentes modalidades, como veremos.

451
Sobre as operaes urbanas ver Fix, Mariana. A frmula mgica da parceria pblico-privada.
452
M. Fix, So Paulo cidade global: fundamentos financeiros de uma miragem, p. 68.
453
Cf. M. Fix, Parceiros da Excluso; A. Botelho, O urbano em fragmentos.
128

2.4.1 O modelo norte-americano e a verso local
Enquanto nos EUA a securitizao incidiu sobre o sistema de hipotecas estruturado nos
anos 1930 e que teve continuidade ao longo do sculo, no Brasil a extino do BNH gerou uma
interrupo no desenvolvimento do sistema de crdito. A retomada, nos anos 1990, priorizou no a
articulao do sistema nos moldes do SFH, mas sim a sua reconfigurao, j nos moldes
preconizados pelo modelo norte-americano. Medidas de estmulo ao desenvolvimento dos mercados
hipotecrios em pases ditos emergentes foram sugeridas em documentos produzidos em diversas
instituies, tais como: Banco Mundial, Fanny Mae e Freddie Mac, Fundao Getlio Vargas e
associaes empresariais brasileiras.
A criao do um novo marco regulatrio para o financiamento habitacional, inspirado
nesse modelo, em 1997, foi saudada pelo presidente da Associao Brasileira das Entidades de
Crdito Imobilirio e Poupana (Abecip):
O Brasil lanou em novembro de 1995 as bases de uma revoluo no seu sistema
de financiamento hipotecrio. Est deixando para trs o velho Sistema Financeiro
da Habitao, vitimado por subsdios bilionrios suportados no pelo Tesouro mas
pelas instituies financeiras pblicas e privadas, que agora vendem seus crditos
com substancial desgio. O SFH d lugar ao Sistema Financeiro Imobilirio (SFI),
que pretende a criao de um amplo mercado de hipotecas, adequado
internacionalizao das operaes
454
.
A carta fazia referncia proposta apresentada no VIII Congresso da Abecip, realizado
em Braslia, em 1995, de substituir o SFH por dois sistemas: um de mercado, o SFI, e um de cunho
social, o Sistema da Habitao Social (SHS), com recursos oramentrios, doaes ou fontes no
inflacionrias, como o FGTS
455
. O texto defende um financiamento imobilirio desregulado, no
qual essencial que o SFI opere com a menor regulamentao possvel, no sendo obrigado a
conceder emprstimos de alto risco. O documento bastante explcito em relao ao iderio ao
qual se filia:
O Sistema Financeiro Habitacional pretende nascer desregulado. Ele quer distncia
de subsdios e incentivos, que j no cabem em oramentos enxutos de Estados
pressionados pelo paternalismo passado. O SFI se destina a empresas e indivduos
deste final de sculo, em que os contratos so cada vez mais livres, para que possam
ser feitos. um sistema contra a fila para comprar casa prpria, e a favor da
concorrncia para construir e empregar, onde houver retorno
456
.

454
Abecip, SFI: um novo modelo habitacional, p. 6.
455
Ibidem.
456
Ibidem.
129

tambm claro quanto ao principal modelo:
Isto se faz com a securitizao de dbitos por empresas securitizadoras e, a seguir,
dando liquidez a esses crditos via uma (ou mais de uma) companhia hipotecria de
largo espectro. o que fazem os Estados Unidos com a Federal National Mortgage
Association (Fannie Mae), com administrao privada, aes negociadas em Bolsa e
capacidade financeira para dar liquidez s operaes
457
.
Mais adiante o modelo ser novamente referido:
Em 1995, foi iniciado um intenso trabalho de anlise dos sistemas mundiais, com a
finalidade de se buscar a melhor alternativa para ser adaptada realidade brasileira.
Dentre os trabalhos desenvolvidos, merece ser destacada a comitiva formada por
representantes do sistema financeiro privado e pblico, do Banco Central, do
Ministrio da Fazenda e de vrios empresrios que, em maro de 1995, foi aos
Estados Unidos para conhecer o modelo de financiamento americano centrado na
securitizao
458
.
O modelo norte-americano ter-se-ia revelado o mais apropriado para o Brasil por no ter
nenhuma dependncia de funding direto ou de direcionamento obrigatrio
459
, diferentemente do Sistema
Financeiro de Habitao, que define percentuais a serem destinados a cada tipo de financiamento.
O suposto fracasso do SFH e a crise do financiamento pblico so as justificativas mais
recorrentes, encontradas em vrios documentos da poca: com a falncia do Estado, que h muito
perdeu sua capacidade de investir, recai sobre o sistema de financiamento privado a responsabilidade
de prover, alternativamente, os recursos necessrios para viabilizar financiamentos de longo prazo ao
setor
460
. O SFH, contudo, continuar operando simultaneamente ao novo sistema.
A anlise de sua gestao e dos mecanismos colocados em funcionamento pelo SFI
exige, assim, o exame dos agentes que fazem parte do seu processo e de seus interesses. H muitos
indcios da distncia entre o discurso que acompanha o SFI e sua implantao no Brasil.
A proposta foi enviada ao Congresso com pedido de regime de urgncia feito pelo
Ministro do Planejamento. O empenho do governo FHC em aprov-la contrasta com a falta de
interesse no Estatuto da Cidade, que tramitava poca
461
. A grande novidade do Sistema Financeiro
Imobilirio sua busca por captar fundos junto ao mercado de capitais. Da viriam os recursos,
diferentemente do SFH que, como vimos, baseava-se em funding cativo, expresso utilizada em

457
Ibidem.
458
Abecip, 2005, p. 26, apud L. Royer, Financeirizao da poltica habitacional, pp. 146-147.
459
Ibidem.
460
Cbic, 1996, p. 20, apud L. Royer, op. cit., p. 129.
461
E. Maricato, Poltica urbana e de habitao social.
130

estudo da Fundao Getlio Vargas sobre o assunto
462
. Alm disso, no lugar do direcionamento dos
recursos (a exigibilidade), a alocao seria definida por mecanismos de mercado. Esse vnculo entre
mercado imobilirio e mercado de capitais ser decisivo no debate para a formulao do SFI e
seguir importante at hoje, razo pela qual tem sido tema de vrios seminrios organizados pelo
setor imobilirio. Para seu estabelecimento no suficiente o novo arranjo institucional. Ser
necessrio criar um mercado secundrio de ttulos e crditos de recebveis imobilirios.
A filiao do SFI chamada nova economia institucional pode ser identificada nas
manifestaes da equipe econmica do governo justificando sua criao
463
, nas anlises tcnicas das
entidades de classe que o apoiaram, nos textos acadmicos e, principalmente, nos documentos do
Banco Mundial
464
. Nessa concepo terica o SFI deveria incidir sobre os custos e transao do
mercado imobilirio, organizando um ambiente de negcios seguro ao investimento privado, que
mitigasse as chamadas falhas do mercado
465
.
Alm dos documentos e seminrios no mbito do capacity bulding dos governos, as
agncias multilaterais Banco Mundial (BM) e Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID)
apoiaram diretamente firmas brasileiras de securitizao como a Brazilian Securities e a Cibrasec,
segundo as prprias empresas
466
.
Alguns instrumentos foram especialmente desenhados nesse contexto, como os
Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs) (criados pela mesma lei que instituiu o SFI), as
Cdulas de Crdito Imobilirio (CCI) e as Letras de Crdito Imobilirio (LCI), institudas pela Lei de
Patrimnio e Afetao, de 2004, conforme ressalta Luciana Royer. Outros, j existentes, foram
reformulados com a criao do SFI, como as Debntures, as Letras Hipotecrias e as Cdulas de
Crdito Bancrios
467
.
Os CRIs so apresentados pela prpria norma tcnica da CMN como um instrumento
assemelhado aos mortgage backed securities (MBS) norte-americanos, emitidos por empresas como
Fannie Mae e Freddie Mac, que conta com liquidez e volume de negcios bastante elevados,
comparveis aos dos ttulos do tesouro dos EUA
468
. O CMN, que atualmente regulamenta o SBPE,

462
FGV, O crdito imobilirio no Brasil.
463
Nota tcnica do BACEN relativa Resoluo CMN n. 30.005 e Exposio de Motivos da Lei n. 9.514/1997.
464
L. Royer, Financeirizao da poltica habitacional, pp. 135-136.
465
Ibidem, p. 135.
466
Ibidem, pp. 147-148.
467
Para uma descrio mais completa desses instrumentos ver L. Royer, op. cit., pp. 100-101 e C. Paiva, A dispora do capital
imobilirio, sua dinmica de valorizao e a cidade no capitalismo contemporneo: a irracionalidade em processo.
468
L. Royer, op. cit., p. 125.
131

como vimos, emite uma sequncia de resolues, analisada por Luciana Royer, que indica o sentido
geral das mudanas no marco regulatrio. Editadas praticamente ano a ano desde 1998, essa
resolues indicam que os CRI e outros ttulos semelhantes foram ganhando espao no mercado de
capitais, ampliando sua participao e ampliando a participao na captao de recursos que seriam
destinados inicialmente para o atendimento baixa renda, como o FGTS
469
.
Inicialmente, o CMN reconheceu os CRI como valores imobilirios em 1998, ou seja, como
um ttulo financeiro como qualquer outro, tal como previsto na lei que instituiu o SFI. Em seguida,
facultou a aplicao de recursos das entidades abertas e fechadas da previdncia privada, sociedades
reguladoras e sociedades de capitalizao em CRI, ou seja, visou os fundos de penso. Alm disso,
autorizou o cmputo de ttulos de companhias de securitizao no clculo da exigibilidade, ainda que
com limite para essa aplicao, permitindo a drenagem de recursos do SBPE.
Na mesma linha, a Resoluo 3.792 de 2009 permite que 100% do portflio dos fundos
sejam aplicados em imveis, desde que via mercado de capitais. Os papis e os respectivos limites
incluem: CRI (20%), CCI (20%), TVM de emisso de Companhias Securitizadoras (20%), CEPAC
(3%), SPE (20%), aes (35, 45, 50 ou 70%, dependendo do nvel de governana adotado pelas
empresas de capital aberto), Fundo Imobilirio (10%), entre outros.
Pouco depois, em 2001, o CMN permitiu s seguradoras, sociedades de capitalizao e
entidades abertas de previdncia complementar aplicarem at 80% dos recursos das reservas, das
provises e de seus fundos em CRI. Em 2002, o CMN permitiu s entidades fechadas de previdncia
complementar adquirirem at 100% de uma mesma srie de CRI, se esta fosse classificada como de
baixo risco. No mesmo ano, o Conselho Curador do FGTS autorizou a aquisio de CRIs, ainda que
com certas condies. Essa srie de resolues do CMN e do CCFGTS, editadas praticamente ano
a ano, mostram que os CRI e outros ttulos da mesma natureza foram ganhando espao (...)
470
. O
mercado de CRI beneficiou-se ainda da iseno de imposto de renda para pessoas fsicas, instituda
por uma medida provisria, posteriormente convertida na Lei 11.033/2004. O expediente anlogo
ao utilizado nos EUA, que tambm isentam de imposto de renda os MBS.
Desse modo, capturam recursos dos SBPE e abocanham inclusive aqueles que seriam
destinados inicialmente ao atendimento baixa renda, como o FGTS. O grande comprador desses
papis ainda so os grandes bancos, que precisam de CRI para cumprimento da exibilidade de

469
Ibidem.
470
L. Royer, Financeirizao da poltica habitacional, p. 124.
132

crdito imobilirio do Banco Central, segundo matria publicada no Valor Econmico, citada pela
autora
471
. Assim, a liquidez necessria para o funcionamento dos CRI teve como base, ao menos
inicialmente, os recursos captados na poupana a baixo custo, no SBPE.
A utilizao do FGTS completa o quadro: no lugar de fontes novas, prometidas pelo
SFI, capturam-se recursos dos dois fundos que eram a base do BNH e que continuam sendo
primordiais para a poltica habitacional
472
. Por esse financiamento a baixa renda continua sem acesso
casa. Mas poder ajudar a constru-la, disse um representante do Secovi a respeito do SFI,
segundo reportagem da revista Obra
473
.
O SFI avanou mais no financiamento de edificaes comerciais do que no segmento
residencial. Por isso, ao estudar a captao de recursos para implementao da Poltica Nacional de
Habitao, os autores do PLANHAB no consideram recursos do SFI para aplicao na rea
habitacional
474
. Pelo contrrio, os recursos alocados na aquisio de ttulos [recebveis imobilirios]
concorrem com as aplicaes em novos financiamentos
475
.
A qualificao do Sistema Financeiro Imobilirio como adequado para financiar a
poltica habitacional , segundo Luciana Royer, uma operao ideolgica que visa justamente o seu
contrrio: a captura do sistema de crdito subvencionado e a concentrao de recursos do sistema
em detrimento dos grupos de menor poder aquisitivo
476
.
2.5 As polticas pblicas de ampliao da oferta habitacional privada
A construo da poltica habitacional do incio do governo Lula foi inspirada no Projeto
Moradia, documento elaborado em 2000, no Instituto Cidadania, quando o PT era oposio ao
governo FHC. O Projeto Moradia previa a criao do Ministrio das Cidades e a elaborao de uma
poltica urbana com as propostas setoriais de saneamento, transporte e planejamento territorial, alm
da habitao
477
.
A estrutura da tese relativamente simples e bvia apesar de original: ampliar o
mercado privado (restrito ao segmento de luxo) para que este atenda a classe mdia e concentrar os

471
Ibidem.
472
Cf. L. Financeirizao da poltica habitacional, op. cit., pp. 126-127.
473
Apud E. Maricato, Poltica urbana e de habitao social.
474
L. Royer, op. cit., p. 130.
475
Planhab, 2008, item 2.6, p. 84, apud L. Royer, op. cit., p. 130.
476
L. Royer, op. cit., p. 134.
477
E. Maricato, A nova poltica nacional de habitao.
133

recursos financeiros que esto sob gesto federal nas faixas de renda situadas abaixo dos 5 salrios
mnimos onde se concentra 92% do dficit habitacional e a grande maioria da populao brasileira,
explica Ermnia Maricato, que coordenou a poltica habitacional de desenvolvimento urbano no
Ministrio, entre 2003 e 2004.
A ampliao do mercado privado, restrito a cerca de 20% dos brasileiros apenas, seria
um dos meios de evitar que a produo para baixa renda fosse apropriada pela classe mdia. Assim, a
classe mdia deixaria de disputar com os mais pobres os recursos da poltica pblica de habitao,
particularmente os subsdios, como ocorreu no caso do BNH. A imagem abaixo sintetiza esse
diagnstico.
Grfico 12 Populao por faixa de renda (Censo de 2000) e abrangncia do mercado residencial privado e dficit
de moradias nas faixas de 0 a 5 e 0 a 3 SM

Fonte: Ermnia Maricato, O ministrio das cidades e a poltica nacional de desenvolvimento urbano, p. 217.
Com esse propsito, a oferta de financiamento habitacional foi reorganizada a partir de
2004 e 2005, com a liderana do Ministrio das Cidades
478
. O novo arranjo, combinado a maior
entrada de fluxos de capital nacional e estrangeiro, teve efeitos significativos.

478
N. Bonduki, Poltica habitacional e incluso social no Brasil; E. Maricato, A nova poltica nacional de habitao e Ministrio das
cidades e a poltica nacional de desenvolvimento urbano; entre outros. Cf. J. da R. Lima Jr e C. A. G. Gregrio, Valuation e
investimento nas aes das empresas de Real Estate no Brasil;
134

Entre as medidas para estimular o crdito imobilirio, aprovadas no perodo, encontra-se
a regulamentao da Alienao Fiduciria, Lei Federal n. 10.391, de 2004, que permite ao credor
manter a posse do imvel at o devedor quitar a dvida. Essa medida teria como finalidade a
segurana jurdica e econmica, em funo da histrica de inadimplncia no setor.
No mesmo ano, a Resoluo do Banco Central n. 3.259 obrigou os bancos a aplicarem
porcentagem do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE) e do Fundo de Compensao
das Variaes Salariais (FCVS) em emprstimos imobilirios. At ento, parte dessa obrigatoriedade
poderia ser atestada com a apresentao de crditos de antigos financiamentos imobilirios no
mbito do FCVS. Algumas normativas do Banco Central introduziram mudanas a partir de 2002,
visando minimizar a utilizao do FCVS virtual no cmputo da exigibilidade de direcionamento
dos recursos do SBPE
479
. Com as alteraes, as aplicaes com recursos do SBPE passaram de
menos de R$ 2 bilhes em 2002 para cerca de R$ 18 bilhes em 2007
480
.
Outras medidas objetivaram ampliar os recursos e subsdios para a Habitao de
Interesse Social, o que enfrentava resistncias da poltica macroeconmica, que exigia conteno de
gastos pblicos por conta da meta de supervit primrio. Um marco fundamental foi a Resoluo
460 do Conselho Gestor do FGTS, de 2005, que permitiu ampliar os subsdios oferecidos pelo
governo federal e praticamente dobrar o oramento da rea de habitao para 2005
481
. A aprovao,
em 2005, do Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social (FNHIS), outro fato importante. O
fundo resultou de um Projeto de Lei de Iniciativa Popular, proposto inicialmente pela Unio dos
Movimentos de Moradia da Grande So Paulo
482
, que levou quase 13 anos para ser aprovado pelo
Congresso Nacional. O FNHIS recebe aportes do oramento geral da unio e gerido mediante um
Conselho Gestor.
Em sntese, o volume de recursos cresceu significativamente combinando diversas
fontes, como o Oramento Geral da Unio, o Fundo de Amparo ao Trabalhador (FAT), o
Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), o Fundo de Desenvolvimento Social (FDS), o
Tesouro Nacional e, principalmente, o FGTS. Os recursos foram acrescidos com o FNHIS em
cerca de R$ 1,3 bilho por ano.

479
L. Royer, Financeirizao da poltica habitacional.
480
N. Bonduki, Poltica habitacional e incluso social no Brasil.
481
E. Maricato, A nova poltica nacional de habitao.
482
Cf. a respeito Rosangela Paz, Fundo Nacional de Moradia popular: marco histrico de participao
da Unio dos Movimentos de Moradia de So Paulo; entre outros.
135

Uma srie de outras medidas contribuiu para aumentar os financiamentos pelo FGTS e
estabelecer metas em relao destinao
483
, resultando no aumento de recursos s faixas de renda de
at 3 salrios mnimos. Esses financiamentos incluem o programa Carta de Crdito Individual, com
modalidades que permitem aquisio de imvel novo, usado e at mesmo materiais de construo.
Os dados no permitem distinguir o modo como essa populao est sendo atendida, estimar o
impacto sobre o dficit habitacional e de que forma os gastos repercutiro sobre as cidades
484
.
Metade dos financiamentos para famlias de baixa renda foram para a compra de materiais de
construo, ou seja, para a autoconstruo, segundo estimativa de Raquel Rolnik e Kazuo Nakano
485
.
Grfico 13 Financiamentos imobilirios, segundo o valor e o nmero de unidades financiadas. Brasil, 2003-2008,
em bilhes de reais

O conjunto de mudanas institucionais e o aumento correspondente do fluxo de
recursos repercutiram sobre as estratgias das empresas:

483
L. Royer, op. cit., p. 87.
484
Ibidem, p. 89.
485
R. Rolnik e K. Nakano, As armadilhas do pacote habitacional.
136

a. Lanaram marcas especializadas no chamado segmento econmico e novos
tipos de produto (FIT, Mais, Living, Bairro Novo, etc.), associaram-se a empresas
regionais (ex: parceria da Cyrela com a Goldstein) e compraram empresas que j
trabalhavam com habitao popular (ex: compra da Tenda pela Gafisa).
b. Abriram capital na bolsa de valores (IPOs).
c. Expandiram seu alcance geogrfico na direo das cidades mdias e de outros
estados.
A abertura de capital na bolsa foi um meio de captar recursos para a expanso, um total
de R$ 8 bilhes para as empresas (ofertas primrias) e cerca de R$ 3 bilhes para acionistas
controladores (em ofertas secundrias), nos primeiros anos, entre 2005 e 2008
486
. A participao de
investidores estrangeiros correspondeu a mais de 75% desse volume, segundo dados das CVM. O
percentual, porm, difcil de averiguar, uma vez que os fundos de investimento no revelam a
nacionalidade de seus participantes, como veremos adiante. Alm disso, seria preciso investigar qual
a parcela dos investidores declarados como estrangeiros que corresponde repatriao de recursos
de brasileiros em contas no exterior.
Do lado do crdito ao consumidor, o sistema avanou menos na aproximao com o
mercado de capitais. No se criou at o momento um mercado de securitizao dos emprstimos
imobilirios, semelhante ao que vimos no primeiro captulo, para edificaes residenciais. Os
mecanismos em funcionamento, como Fundos de Investimento Imobilirio (FII) e Certificados de
Recebveis Imobilirios (CRI), entre outros, tm alcance restrito no segmento residencial.
Um empecilho importante para o desenvolvimento da securitizao do mercado
imobilirio no Brasil era, segundo representantes do setor, a segurana em relao posse do imvel,
considerada excessiva, por isso a importncia da alienao fiduciria para resolver o problema da
dificuldade do credor em retomar o imvel. A fragilidade em relao posse da moradia, que se
revelou um desastre nos Estados Unidos, quando mais de 2 milhes sofreram aes de execuo
hipotecria, era apresentada, portanto, como uma necessidade do sistema.
Mesmo sem a criao do sistema de hipotecas, algumas das empresas especializadas no
segmento popular adotaram estratgias bastante agressivas de crescimento, anlogas ao subprime,
como a reduo da anlise da capacidade de pagamento do muturio. O objetivo era aumentar os

486
J. da R. Lima Jr. e C. A. G. Gregrio, Valuation e investimento nas aes das empresas de Real Estate no Brasil.
137

resultados (Valor Geral de Vendas) nas prestaes de contas com os acionistas, estratgias que, de
acordo com depoimentos de agentes do prprio mercado, no poderiam ser sustentveis.
Quadro 5 Ofertas pblicas em 2009

Empresas do setor imobilirio pesquisadas assinaladas com ***
Fonte: Bovespa, com acrscimo da autora
Do ponto de vista da ocupao do territrio o modelo tambm problemtico:
empreendimentos enormes construdos em reas sem infraestrutura e ligados malha urbana ou aos
centros de oferta de emprego por vias estreitas de transporte. A Camargo Corra Desenvolvimento
Imobilirio (CCDI) comprou um terreno com rea maior do que o bairro da Mooca para a
PARTICIPAO
COMPANHIA CLASSIFICAO

INCIO DE
NEGOCIAO


ESTRANGEIROS
REDECARD FOLLOW ON 26/03/2009 2212895370 87%
MRV*** FOLLOW ON 25/06/2009 722137500 70%
VISANET IPO 29/06/2009 8397208920 57%
BR MALLS PAR FOLLOW ON 03/07/2009 835857045 79%
LIGHT S/A FOLLOW ON 15/07/2009 772091520 47%
HYPERMARCAS FOLLOW ON 16/07/2009 793500000 80%
BRF FOODS FOLLOW ON 23/07/2009 5290000000 32%
NATURA FOLLOW ON 03/08/2009 1.505.104.892 59%
TIVIT IPO 28/09/2009 574566690 85%
MULTIPLAN FOLLOW ON 28/09/2009 792350000 74%
ROSSI RESID8*** FOLLOW ON 05/10/2009 928.125.000 73%
PDG REALT*** FOLLOW ON 05/10/2009 1.058.400.000 73%
SANTANDER BR IPO 07/10/2009 13.182.457.728 80%
GOL FOLLOW ON 13/10/2009 1.026.135.000 49%
BROOKFIELD*** FOLLOW ON 22/10/2009 664.700.000 43%
CCR RODOVIAS FOLLOW ON 23/10/2009 1.263.735.000 69%
IGUATEMI FOLLOW ON 26/10/2009 410.400.000 48%
CETIP IPO 28/10/2009 772.991.934 84%
CYRELA REALT*** FOLLOW ON 29/10/2009 1.182.500.000 72%
MARFRIG FOLLOW ON 12/11/2009 1.501.760.000 48%
DIRECIONAL*** IPO 19/11/2009 273.999.999 64%
ENERGIAS BR FOLLOW ON 26/11/2009 441.750.000 58%
ANHANGUERA FOLLOW ON 10/12/2009 750.375.000 79%
FLEURY IPO 17/12/2009 548.028.800 N/D
Dados referentes somente "Oferta Brasileira", at 04/01/2010.
Dados preliminares (empresas que no publicaram o 'Anncio de Encerramento').
INFORMAES DA OFERTA
VOLUME TOTAL
(R$)
138

construo de 20 mil unidades do tipo segmento econmico na cidade de Caieiras, na Grande So
Paulo, em 2007, por exemplo. O acrscimo populacional previsto corresponde a dobrar o nmero de
habitantes do municpio. A empresa anunciou como modelo para desenvolvimento do projeto o
caso mexicano, conhecido pelos gigantescos empreendimentos com pouca infraestrutura.
As empresas que pretendiam abrir capital e aquelas j listadas na bolsa passaram a
aumentar significativamente o estoque de terras, em parte como modo de convencer os investidores
de que seria possvel conseguir o Valor Geral de Vendas (VGV) prometido nas ofertas de aes. Em
consequncia, a competio entre as empresas gerou o aumento do preo do solo, motivando a
busca por terrenos mais distantes dos principais centros urbanos ou em outros municpios e estados.
A expanso em direo s periferias (ou, inclusive, reas rurais), s cidades mdias e s fronteiras
agrcolas parece estar promovendo mudanas importantes na rede de cidades brasileiras.
O mercado residencial formal parecia, desse modo, seguir uma tendncia de ampliao para
alm da marca dos 30% mais ricos da populao. Aos poucos, contudo, a ampliao mostrou tambm
seus limites: em 2007, apenas 2% dos lanamentos imobilirios em So Paulo foram de unidades de valor
abaixo de R$ 60 mil, enquanto 53% estavam na faixa superior a 180 mil
487
. Ainda assim,
comparativamente, houve ampliao significativa da parcela que passou a acessar o crdito imobilirio.
Antes da crise, contudo, a via de captao de recursos na bolsa tambm j mostrava
limites, pois muitas empresas enfrentavam dificuldades. O nmero excessivo de empresas, entre
outros aspectos, indicava que as ofertas primrias de aes (IPOs) apresentavam forte vis
especulativo, sem que as metas prometidas pelas empresas pudessem ser cumpridas.
Assim como a financeirizao, a crise incide no Brasil por via distinta daquela dos
Estados Unidos. Na queda da Bovespa, com o incio da crise financeira, as empresas do setor da
construo foram as que apresentaram os piores resultados. Nossa hiptese, porm, que parte
dessa queda refere-se aos problemas j apresentados, que teriam desdobramentos de qualquer modo.
Quanto repercusso, no h aqui, como vimos, um mercado privado de crdito
constitudo, muito menos um sistema de securitizao do porte daquele visto nos EUA. Desse
modo, a interconexo restrita, e crises relacionadas ao crdito imobilirio e produo de imveis
no se propagam to rapidamente para outros setores da economia. A construo civil, contudo,
conhecida como grande empregadora, argumento que ser utilizado pelo setor e pelo governo na
articulao do pacote a ser apresentado como medida contra a crise.

487
N. Bonduki, Poltica habitacional e organizao social no Brasil.
139

2.5.1 Do inferno ao cu: o pacote habitacional Minha Casa Minha Vida

Do inferno ao cu em menos de dois meses. No exagero dizer que o pacote do
governo para estimular a habitao popular funcionou como mgica para as aes
de empresas de construo civil as mais castigadas da bolsa no ano passado.
Algumas companhias j dobraram de preo em 2009. A disparada concentrou-se no
ms passado depois do anncio das medidas de estmulo pelo Ministrio da
Fazenda, em 25 de maro.
Daniela D'Ambrosio e Tatiana Bautzer, Valor Econmico, 6 de maio

Uma das principais respostas do governo crise foi o lanamento do pacote habitacional
Minha Casa Minha Vida, em abril de 2009, com a meta de produo de um milho de moradias. O
pacote teria o papel de reduzir os possveis efeitos da crise financeira de 2008 no Brasil, por seu
carter supostamente anticclico e, ao mesmo tempo, ampliar o acesso moradia
488
.
A situao de crise foi, justamente, a alegao utilizada para o lanamento do pacote
Minha Casa Minha Vida no momento em que um plano nacional para a habitao encomendado
pelo prprio governo em 2007 estava praticamente pronto: o Planhab. Vale lembrar que o governo
chegou a propor outra resposta ao problema da crise das empresas do setor, antes do MCMV. A
Medida Provisria 443, de 2008, autorizou o governo, em especial a Caixa Econmica Federal, por
meio da criao da uma subsidiria (Caixa Participaes), a comprar aes de empresas da construo
civil construtoras e incorporadoras. O setor imobilirio se ops fortemente medida e a Cbic
acusou o governo de tentar estatizar o setor
489
. Assim, o setor advogava apoio do governo como
condio necessria para produo de habitao de baixo custo e, simultaneamente, liberdade para a
construo das casas nos seus termos, de modo semelhante ao de seus colegas norte-americanos,
como vimos no primeiro captulo.

488
O Ministrio das Cidades no estava mais sob o comando de Olvio Dutra, ex-governador do Rio Grande do Sul e um dos
fundadores do PT, mas sim de Marcio Fortes, indicado por Severino Cavalcanti, do PP (Partido Progressista), em 2005. A equipe do
Ministrio saiu progressivamente do governo. Ainda assim, o Plano Nacional de Habitao Popular (Planhab) continuou a ser
coordenado pela Secretaria Nacional de Habitao do Ministrio das Cidades. O Plano estava previsto na lei que estruturou o Sistema
Nacional de Habitao de Interesse Social (SNHIS), n. 11.124/05. O Ministrio promoveu seminrios em cada regio do pas, a partir
de 2007, em intenso processo de participao.
489
Revista Notcias da Construo, Economistas criticam estatizao das construtoras, 27/10/2008. Desculpe-me quem admira o
ministro Guido Mantega, mas ele agiu errado e vai ter que voltar atrs. No se estatiza construtora. uma medida descabvel", afirmou
um economista e especialista em contas pblicas, segundo a mesma reportagem. Disponvel em: < http://www.ademi-
al.org.br/noticias/?vCod=1499 80 ENIC analisa Medida Provisria 443>

140

Entre seminrios, oficinas e reunies tcnicas realizaram-se mais de 60 atividades
participativas, que reuniram governos estaduais e municipais, movimentos populares e profissionais,
para a elaborao do Planhab. O MCMV, entretanto, foi elaborado sob liderana da Casa Civil e do
Ministrio da Fazenda, em dilogo direto com representantes da construo, e sem participao
popular. A estrutura operacional do Ministrio das Cidades, que articula as polticas de habitao,
saneamento, transportes e desenvolvimento urbano, no foi mobilizada na concepo do pacote. O
Conselho das Cidades, rgo deliberativo do Mistrio, no foi consultado. O Fundo Nacional de
Habitao de Interesse Social, que deveria concentrar todos os recursos da poltica habitacional de
modo a uniformizar os critrios de acesso, ficou tambm fora do MCMV, exceto na modalidade
Entidades, restrita a 1,5% do subsdio pblico. Diferentemente, o pacote direciona os recursos
para um fundo pblico secundrio e sem conselho, o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR),
mais malevel e desregulado
490
, utilizado para a faixa de 0 a 3 salrios mnimos.
O volume de subsdios que o pacote ofereceu na sua primeira edio, 34 bilhes de reais,
era de fato indito na histria do pas: nem mesmo o BNH dirigiu tantos recursos baixa renda
numa nica operao
491
. O objetivo declarado do governo era dirigir o setor imobilirio para atender
demanda habitacional de baixa renda, que o mercado imobilirio, restrito ao topo da pirmide de
rendimentos, no alcanava por conta prpria. Essa ampliao poderia incorporar as chamadas
classes C e D, j descobertas por outros ramos da economia nos ltimos anos, dos alimentos aos
eletrodomsticos e automveis.
O Fundo de Garantia (FGTS) foi novamente mobilizado como fonte de financiamento,
acrescido de recursos do Oramento da Unio, para a concesso de subsdios. A grande maioria do
fluxo (97%) era destinada oferta e produo direta por construtoras privadas e apenas 3% a
entidades sem fins lucrativos, cooperativas e movimentos sociais, para produo de habitao rural e
urbana por autogesto na definio inicial do pacote habitacional
492
.
O MCMV no inclui a promoo estatal projetos e licitaes comandados por rgos
pblicos que segue dependendo das linhas existentes, com fundos menores e muito concorridos. O
FAR fundo utilizado para os empreendimentos voltados faixa de 0 a 3 salrios mnimos, todo
destinado promoo das construtoras, que direcionam as unidades para uma demanda organizada

490
P. Arantes e M. Fix, Como o governo Lula pretende resolver o problema da habitao. Esse o desenho inicial do pacote, que vem
sendo modificado ao longo do tempo.
491
Ibidem.
492
O montante pode ser ainda menor, uma vez que as entidades podem contratar empresas e o financiamento habitao rural quase
no saiu do papel
141

pelas Prefeituras. O FGTS direcionado para a faixa de 3 a 10 salrios, com produtos ofertados no
mercado pelas empresas, geralmente incorporadoras, como veremos no prximo captulo.
O nome do programa festejado por muitos pelo seu aspecto de slogan publicitrio
indica j o tipo de imaginrio que se pretendia produzir em torno, mais uma vez, da ideologia da casa
prpria. Essa ideologia que tem um campo material amplo para prosperar no Brasil, diante da
escassez de alternativas, das ameaas de despejos nas favelas e cortios, da instabilidade econmica,
da insegurana no emprego, da debilidade das redes de proteo social foi requisitada como parte
de um arranjo que ajudou as empresas no enfrentamento a problemas do setor, anteriores crise,
como reconheceram os prprios agentes econmicos.
O Minha Casa Minha Vida alou a habitao a problema nacional de primeira ordem,
mas o definiu segundo critrios do capital, ou da frao do capital representada pelo circuito
imobilirio, e do poder, mais especificamente, da poltica eleitoral
493
. O programa articula um
problema social real e importante, a falta de moradias dignas, mobilizao conformista do
imaginrio popular e aos interesses capitalistas
494
. Responde, a um s tempo, a problemas de
acumulao, por meio da injeo de recursos no circuito imobilirio (construo de edificaes e
construo pesada, indstria de materiais e componentes, mercado de terras) e legitimao, ao
responder presso das lutas sociais do ponto de vista da demanda por habitao e por emprego.
Guardadas as diferenas sem dvida significativas e importantes so claros os paralelos com a
histria do BNH.
Aps o anncio do pacote Minha Casa Minha Vida mesmo antes de as obras se
iniciarem o setor da construo liderou a alta na Bolsa, com destaque para as empresas voltadas ao
segmento econmico. Boa parte dos primeiros empreendimentos utilizou estoque de terras das
empresas, rea de grande extenso que, de outro modo, estaria sem destinao. Com o pacote
aumentaram tambm os anncios de compra de aes de empresas brasileiras do ramo imobilirio
por investidores estrangeiros, como o americano Gary Garrabant e o bilionrio Sam Zell, fundadores
da empresa de investimentos imobilirios Equity International, o espanhol Enrique Bauelos,
conhecido por ter feito fortuna em seu pas e depois pelos processos sofridos na justia por

493
Impossvel no lembrar o famoso artigo de Gabriel Bolaffi sobre o BNH, j referido: assim como seu antecessor o MCMV formula
o problema da habitao no a partir das caractersticas intrnsecas ao problema, mas sim das necessidades impostas pelas estratgias
de poder, dos negcios e das ideologias dominantes.
494
Sigo aqui os argumentos do artigo escrito com Pedro Arantes, intitulado Como o governo Lula pretende resolver o problema da
habitao.
142

administrao desleal e manipulao das aes e por inmeros investidores annimos, cotistas dos
fundos de investimentos, como veremos mais detidamente no prximo captulo.
Figura 24 O programa habitacional j vem com logo e slogan


O Minha Casa Minha Vida no se props a enfrentar a questo fundiria, apesar do
consenso entre movimentos populares, militantes e pesquisadores da rea de que no h como
desenvolver uma poltica habitacional sem enfrentar o n da terra
495
. Essa viso motivou a incluso
dos artigos referentes funo social da terra, na Constituio de 1988, e a aprovao do Estatuto da
Cidade, em 2001 no por acaso apenas depois de muitos anos de luta dos militantes da Reforma
Urbana.
O modelo de proviso mercantil de moradia resiste, no Brasil, implementao dos
instrumentos de democratizao do acesso terra. Ao contrrio, procura maximizar os ganhos por
meio de operaes especulativas com a terra, ou seja, busca a valorizao de modo dissociado ou
prevalente em relao ao circuito de reproduo produtiva do capital. A tendncia que parte do
fluxo de capitais viabilizado com o aumento do crdito seja capturado na forma de renda da terra. O

495
Expresso utilizada por Ermnia Maricato e ttulo de texto da urbanista sobre o assunto. A literatura sobre o tema extensa. Cf.
entre outros. L. M. Osrio (org.). Estatuto da Cidade e Reforma Urbana; Ermnia Maricato, Brasil cidades; Adauto Lcio Cardoso; Luiz
Cesar de Queiroz Ribeiro. (org.). Reforma e Urbana e Gesto Democrtica: promessas e desafios do Estatuto da Cidade; B. Alfonsin e E.
Fernandes (org.), Direito e poltica urbana no Brasil: o Estatuto da Cidade: diretrizes, instrumentos e processos de gesto, R. Bassul,
Estatuto da Cidade: Quem Ganhou? Quem Perdeu?, R. Rolnik, R. Cymbalista, K. Nakano, Solo urbano e habitao de interesse social,
Instituto Plis, Estatuto da cidade: guia para implementao pelos municpios e cidados. Uma bibliografia mais completa pode ser
encontrada nessas publicaes.
143

problema j reconhecido pelos prprios agentes do mercado, como o scio-proprietrio da
imobiliria Ato
496
:
O programa no est conseguindo atender com preferncia os que mais precisam,
que so os moradores das grandes cidades que esto indo hoje adensar favelas e
construir nas lajes () Toda essa disponibilidade de crdito est indo para o preo
do terreno e, com isso, muito difcil produzir uma unidade de R$ 50 mil, R$ 60
mil, que o valor total da unidade fixado para a faixa de renda mais baixa.
O modelo favorece, no caso da proviso de 0 a 3 salrios, principalmente a produo de
casas trreas em grandes conjuntos nas periferias urbanas ou em reas rurais que sero transformadas
em urbanas. A operao depende da mudana nos limites do permetro urbano autorizada pelas
Cmaras Municipais que, frequentemente, representam os interesses dos proprietrios de terra.
Apenas essa mudana da venda da terra de hectares (rea rural) para metros quadrados (rea urbana)
mecanismo poderoso de apropriao de renda.
O espraiamento resultante desse modelo tem alto custo para o poder pblico, uma vez
que a rede de infraestrutura (sistema virio, gua, saneamento, energia, etc.), transportes e servios
(escola, cultura, lazer, etc.) ter que ser estendida. O pacote foi inicialmente lanado sem estmulo
ocupao de imveis construdos vagos, apesar dos inmeros edifcios vazios existentes nos centros
urbanos e das polticas urbanas j elaboradas para favorecer seu uso. Prevalece, assim, a lgica de
produo que interessa ao setor da construo.
Ao mesmo tempo, j se fala novamente em implantar o modelo norte-americano de
securitizao imobiliria. Em junho de 2010, o Secovi (Sindicato da Habitao do Estado de So
Paulo) organizou um seminrio sobre o tema, que props maior aproximao entre mercado
imobilirio e mercado de capitais. Pouco antes, a Segunda Conferncia Internacional de Crdito
Imobilirio, organizada pelo Banco Central, no Cear, discutiu a securitizao no ps-crise, com
destaque para o mecanismo dos covered bonds, discutido por analistas das empresa Standard & Poors e
Naxitis, dos EUA e da Frana, respectivamente.
Difcil imaginar que o processo possa se completar nos moldes norte-americanos, uma
vez que por maior que seja o esforo de importar modelos estes acabam por esbarrar em limites
prprios da formao social brasileira, como o padro de acumulao mais baixo e as enormes
disparidades sociais e regionais.

496
De acordo com a reportagem Construtoras tm dificuldade na produo, publicada no Jornal Correio do Estado/BR, em
06/5/2011.

144

Vrias empresas indicaram o MCMV como motivo para ampliao de seu mercado. A
Rossi, por exemplo, divulgou ter aumentado de 29% para 48% o total de seus lanamentos em 2009,
devido aos incentivos do programa habitacional do governo federal Minha Casa Minha Vida, que
trouxeram ao setor uma classe de consumidores at ento sem acesso casa prpria
497
. A empresa
criou a Rossi Ideal, marca voltada ao segmento econmico (at 160 mil reais, na definio oferecida
pela Rossi
498
). Mais adiante, explica: A crise foi real, mas fomos eficientes na retomada do
crescimento; acreditamos possuir as ferramentas necessrias para acompanharmos e aproveitarmos
as oportunidades existentes. O setor imobilirio nunca teve tantos incentivos, e isso nos permite projetar
crescimento sustentvel para os prximos anos. Temos estrutura operacional e banco de terrenos
para avanar ainda mais no segmento econmico e continuar respondendo s demandas dos demais
nichos e perfis de empreendimento.
Um paralelo entre o Banco Nacional de Habitao (1964-1986) e o Minha Casa Minha
Vida (2009-), aqui apenas esboado
499
, pode contribuir para identificar permanncias e
descontinuidades nessa histria, com a ressalva de que o primeiro um sistema bastante mais
complexo do que o segundo, restrito produo habitacional
500
.
Enquanto o BNH fez parte da tentativa de garantir emprego na recesso de 1964-67, o
MCMV foi lanado sob a alegao de assumir um carter anticclico, diante da crise financeira
mundial. As mudanas no financiamento foram mais significativas nos anos 1960, com a criao do
FGTS e do SBPE. O SFH criou as condies de existncia de um fluxo de crdito para a indstria da
construo civil, que duraria at a crise dos anos 1980. Sem essa fonte permanente de recursos, o
BNH poderia ter permanecido restrito tentativa que o antecedeu, de uma poltica habitacional
centralizada, a Fundao Casa Popular. Esses dois fundos esto at hoje entre as principais fontes de
recursos, inclusive no MCMV. A diferena, aqui, viria com o subsdio direto com recursos do
oramento, que assume dimenso importante.
As medidas do Ministrio da Cidade que antecederam o MCMV recompuseram os fluxos de
financiamento em nveis comparveis queles da poca do BNH. O atendimento seguiu diferenciado por
trs faixas de rendimentos da populao. O segmento mais popular, contudo, atendido pelas Cohabs, que

497
Demonstraes Contbeis da Controladora e Consolidadas, Referentes aos Exerccios Findos em 31 de dezembro de 2009 e de
2008.
498
A definio varia conforme a empresa. Mesmo a Rossi definiu de modo diferente o segmento no terceiro relatrio de resultados
trimestrais de 2010: "Linha de produtos padronizados com foco na primeira moradia com at 85m
2
".
499
Um paralelo mais detalhado exigiria uma pesquisa especfica, que ultrapassa as possibilidades desta tese.
500
A parte de infraestrutura segue sob outro pacote, o PAC, como vimos. Ver, a respeito, a tese de K. Leito, A dimenso territorial
do Programa de Acelerao do Crescimento.
145

licitavam as obras entre as construtoras (encomenda pblica), agora atendido diretamente por
construtoras (oferta privada), no MCMV, com a demanda cadastrada pela prefeitura
501
.
Em ambos, o governo respondeu, ainda que em parte, a presses de lutas sociais urbanas
e alou um problema real a questo nacional relevante, mas formulou e implementou a poltica a
partir de estratgias de poder e dos negcios. Nos dois casos o imaginrio popular foi mobilizado em
torno do ideal da casa prpria, de modo anlogo ao da homeownership society norte-americana.
Os promotores imobilirios novamente participaram da formulao da poltica pblica,
por meio dos sindicatos patronais e dos representantes diretos das grandes empresas, como ocorrera
no BNH. O MCMV, no entanto, foi formulado com um lder do Partido dos Trabalhadores na
presidncia, quando as expectativas em relao ao enfrentamento da pauta da luta da Reforma
Urbana eram significativas. Contudo, o MCMV no resultou de um processo participativo como
aquele desenvolvido em algumas cidades governadas pelo PT ou daquele que vinha sendo
experimentado no Conselho das Cidades e na elaborao do Planhab.
O MCMV no se props a enfrentar a questo fundiria, tema central da reforma
urbana, e no mobilizou os instrumentos do Estatuto da Cidade. Ao contrrio, d espao para que as
empresas procurem maximizar os ganhos por meio de operaes especulativas com a terra. A
tendncia que parte do fluxo de capitais viabilizado com o aumento do crdito inclusive os
subsdios oferecidos com verba do oramento pblico seja capturada na forma de renda da terra.
O impacto de marketing do pacote depende da velocidade da construo, assim como os
resultados financeiros da empresa dependem do valor geral de vendas (VGV). A temporalidade
poltico-eleitoral do MCMV parece se ajustar melhor ao ritmo do capital financeiro que promete
atropelar resistncias de todos os tipos do que quele das lutas urbanas e dos direitos sociais.
Tanto o BNH como MCMV tratam a habitao como mercadoria a ser produzida em
moldes capitalistas. No MCMV, no entanto, os subsdios diretos ao comprador podem ser vistos
como um reconhecimento de que a habitao um direito. Esse reconhecimento do direito tem
carter ambguo, uma vez que justifica a injeo de recursos pblicos em um sistema que, de resto,
tem lgica privatista na definio dos espaos, inteiramente formulados segundo os critrios de um
empreendimento imobilirio.

501
Empreitada global do CDHU e PAR j utilizava o modelo.
146

O BNH criou as condies para a produo residencial em escala e o aparecimento de
inmeras empresas. O setor cresceu taxa de 10,6% bastante superior aos 1,9% do perodo
anterior. Conservou-se a hegemonia de empresas de capital nacional, de grande heterogeneidade em
relao ao porte, caracterizada pela estrutura familiar de propriedade, centrada no dono, geralmente
um engenheiro civil.
As 4,4 milhes de unidades financiadas pelo SFH mudaram a paisagem das cidades
brasileiras. Conjuntos habitacionais gigantescos foram construdos pela Cohab nas periferias
paulistanas. Mais de 30 anos depois, o MCMV j enfrenta dificuldades maiores para a aquisio de
terras no municpio e empurra os empreendimentos para reas como as periferias das grandes
cidades, ultrapassando os limites entre rural e urbano das cidades mdias. As duas polticas tm em
comum o uso de grandes glebas com infraestrutura precria.
Nos dois casos o circuito imobilirio pressionou pela elevao do teto dos financiamentos.
No primeiro, os resultados so conhecidos: o sistema alternou entre fases com financiamentos mais
voltados para a renda mdia alta e outras na qual h relativa popularizao dos investimentos. No
MCMV, subsdios pblicos maiores na camada de 0 a 3 salrios mnimos garantem uma parcela da
produo destinada de fato baixa renda. Os incorporadores voltados para a faixa de 3 a 10, contudo,
conseguiram j elevar os limites de financiamento de modo a atingir uma populao com rendimentos
maiores. O preo da terra torna cada vez mais difcil a produo para renda mais baixa.
No perodo de funcionamento do BNH, a desigualdade de renda se aprofundou, com o
arrocho salarial. O MCMV surge num perodo em que h relativa reduo da desigualdade nos
rendimentos do trabalho (massa salrial) e aumento do consumo das camadas que o mercado denomina
classes C e D; porm sem uma reduo na desigualdade de renda (distribuio funcional da renda entre
lucro e salrio).
Nos dois casos, as empresas combinam equipes prprias com mo-de-obra subcontratada. A
subcontratao permanece como recurso para burlar a legislao trabalhista, sem que isso tenha relao
direta com o MCMV. A utilizao de sistemas construtivos mais industrializados, j ensaiada no BNH,
volta a ser experimentada, atualizada com tecnologias testadas em outros pases, como o Mxico.
***
Encerrado este exame parcial da trajetria do circuito imobilirio, passo aos resultados
da pesquisa sobre as transformaes recentes. O registro agora no ser histrico, mas voltado
compreenso de algumas dessas transformaes no quadro contemporneo.
147

Captulo 3
Transformaes no circuito imobilirio no Brasil:
notas sobre o quadro contemporneo
Nos anos 1990, quando as polticas de estabilidade monetria, abertura econmica,
privatizaes e desregulamentao inseriam o Brasil na mundializao financeira, o carter estreito,
segmentado e estratificado do circuito imobilirio o mantinha como rbita reservada das elites brasileiras.
Foi assim nos anos 1950, quando as multinacionais assumiram o comando da industrializao, e parecia
ser novamente o caso nos anos 1990, quando o setor imobilirio no acompanhava a internacionalizao
de outros setores e continuava comandado pelo capital nacional mercantil.
Em duas circunstncias histricas fluxos contnuos de financiamento contornaram o
problema da instabilidade econmica e possibilitaram certo alargamento do circuito imobilirio no
Brasil. A primeira delas, a trajetria do BNH, foi discutida no captulo dois, no qual vimos como os
arranjos que alimentaram o setor reverteram-se com a crise da dvida e a incorporao imobiliria
voltou a enfrentar os limites impostos pelo autofinanciamento. Examinaremos neste captulo a
segunda circunstncia : as transformaes recentes no circuito imobilirio.
O exame da estrutura patrimonial de todas as empresas do setor imobilirio de capital
aberto, ao longo dos anos, permitiu identificar os fluxos de investimento que ingressaram no circuito
imobilirio e suas diferentes modalidades: fundos pblicos, fundos de participao acionria (private
equity) e oferta primria de aes (IPOs). Foi possvel, ainda, uma aproximao quantitativa do
problema, estimando-se o percentual das empresas que continua sob o comando do dono-fundador
(empresa familiar) e a parcela que passou, progressivamente, para as mos de investidores financeiros
de vrios tipos. A anlise das dez maiores incorporadoras por produto total e rea lanada em
2010 e das empresas com maior participao no programa habitacional Minha Casa Minha Vida
(MCMV), estenderam o estudo tambm a empresas de capital fechado, ampliando seu alcance.
148

3.1 Novos e velhos personagens: transformaes na concorrncia e na
organizao das empresas

Se a abertura de capital um fenmeno antigo no capitalismo, bastante conhecido, no
setor imobilirio brasileiro algo recente. A partir de 2004 muitas empresas, de diversos ramos da
economia, abriram capital no Brasil, quando o volume de recursos investidos em novas firmas
aumentava em diversas partes do mundo. A possibilidade de captar recursos por meio da oferta de
aes na Bolsa de Valores passou a motivar vrias incorporadoras brasileiras a seguirem o caminho.
Em curto perodo de tempo, a maior parte das grandes empresas imobilirias fez suas ofertas
primrias de aes na Bovespa. Os efeitos complexos decorrentes desse passo diferem, no circuito
imobilirio, daqueles de outros setores.
Atualmente, 17 empresas esto listadas na Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros
(BM&F Bovespa), no segmento Novo Mercado, na categoria Construo e Transporte, subsetor
Construo e Engenharia, segmento Construo de Edificaes Residenciais alm de duas
classificadas como de intermediao imobiliria (vendas), cinco de construo pesada e seis de
materiais de construo, que no estaro no foco deste estudo. Esse movimento, portanto, precisa
ser compreendido, investigando-se seu impacto em cada empresa e no conjunto delas. necessrio
avaliar quanto a escala financeira volume dos fluxos de capitais mudou com a captao no
mercado de capitais e em que medida esse incremento se relaciona com as outras transformaes que
discutiremos adiante, ou seja, observar os impactos de um aumento de escala dessa ordem sobre a
concorrncia e a estrutura de propriedade, as estratgias de mercado, o padro de expanso
territorial, o desenho e o canteiro, a forma arquitetnica e urbana.
Vrias empresas ampliaram muito seu tamanho, em curto perodo de tempo. A MRV,
por exemplo, multiplicou o faturamento trimensal quase dez vezes, entre 2007 e 2010.





149

Quadro 6 Empresas listadas na Bolsa, classificadas como construo de edifcios residenciais e empreendimentos
imobilirios, por valor de mercado, em 5 de novembro de 2010, em milhares de reais
Nome
Valor de mercado da
empresa
Patrimnio lquido
do ltimo balano
1 PDG Realt 12.458.001,00 5.613.164,00
2 Cyrela Realty 9.608.538,00 4.201.735,00
3 MRV 8.277.933,00 2.663.320,00
4 Gafisa 6.341.183,00 3.545.413,00
5 Rossi Resid 4.550.688,00 2.455.742,00
6 Brookfield 4.041.689,00 2.605.116,00
7 Even 2.304.935,00 1.303.155,00
8 Direcional 1.852.138,00 782.851,00
9 Eztec 1.770.972,00 1.093.630,00
10 JHSF Part 1.432.097,00 960.239,00
11 Helbor 1.337.743,00 647.243,00
12 Joao Fortes 1.275.000,00 316.895,00
13 CC Des Imob 1.039.508,00 765.995,00
14 Inpar S/A 998.582,00 1.072.325,00
15 Rodobensimob 893.294,00 668.410,00
16 Trisul 638.032,00 509.897,00
17 Cr2 304.498,00 395.157,00
Total 59.124.831,00 29.600.287,00
Fonte: elaborado pela autora com dados da Economtica

As transformaes na estrutura de propriedade so um aspecto decisivo, a meu ver. As
mudanas quantitativas assumem aspectos qualitativos, com desdobramentos importantes. Por isso,
identifico os acionistas das empresas, sempre que possvel localizando os donos ltimos das aes
502
.
Esse exame sugere que distines sumrias, como entre empresa nacional e estrangeira, no do
conta das novas modalidades de organizao empresarial. Se a escala de acumulao mundial, os
vnculos dos fluxos financeiros internacionais com os diferentes espaos nacionais se do de modo
diferenciado em cada pas e setor. Exigiram, por isso, extensa pesquisa emprica.

502
Entre os acionistas constam, muitas vezes, nomes de empresas de participao ou de fundos de investimentos, cuja
identidade difcil de precisar da a dificuldade. No primeiro caso, porque o nome da empresa no revela
imediatamente seus proprietrios e, no segundo, porque as empresas gestoras de recursos de terceiros mantm em sigilo a
identidade dos investidores. O dono ltimo das firmas o proprietrio que est no final da cadeia acionria (cf.
Capitalismo de laos, de Srgio Lazzarini).
150

Examinamos as diferentes trajetrias dos fundadores das empresas para verificar se
perderam ou no participao acionria relativa e, ao mesmo tempo, poder de deciso
503
. Vimos que
o setor difcil de ser inteiramente capturado por capital internacional, ao menos em um primeiro
momento. Os conhecimentos locais, a presso sobre o poder pblico (executivo, legislativo e
judicirio), a falta de articulao com a economia mundial, a pouca proximidade entre os mercados
de capitais e o mercado imobilirio so alguns dos fatores que dificultam a metamorfose completa. A
desigualdade de renda no Brasil uma das maiores do mundo ainda um obstculo maior,
especialmente a um setor cuja mercadoria tem preos elevados como a casa. Esse problema ser
apenas contornado pelo Minha Casa Minha Vida, e ainda assim parcialmente. O pacote habitacional
mobilizou 34 bilhes de reais em subsdios na sua primeira edio, mas no atinge a maior parte do
dficit habitacional, situado na faixa de rendimento de 0 a 3 salrios.
A desnacionalizao a que assistimos em outros setores da economia tem maior
dificuldade de se impor nesse ramo. Algumas dessas caractersticas so intrnsecas ao negcio
imobilirio aspectos relativos concepo, ao desenvolvimento, produo e comercializao de
imveis; outras so prprias dos Brasil, como a trajetria histrica do setor, que permanece nacional
enquanto outros se internacionalizam, como vimos no captulo anterior. Temos, ainda, caractersticas
peculiares ao setor, porm exacerbadas pelo carter patrimonialista da formao social brasileira.
Investigo tambm o grau de concentrao da propriedade da empresa, estimado por
meio de duas medidas: o percentual detido pelos fundadores da empresa (famlias, em vrios casos) e
o percentual detido por acionistas com mais de 5% das aes. A primeira medida nos informa sobre
a manuteno ou a perda de participao relativa dos fundadores das empresas ao longo dos anos, ou
seja, um indicador que nos aproxima das questes apontadas acima sobre o lugar que ocupam os
antigos donos aps a abertura de capital. A segunda ajuda a analisar se a empresa passou de fato por
um processo de pulverizao da propriedade, caracterstico do mercado de aes, ou se continua
concentrada nas mos de alguns acionistas, sejam eles os fundadores ou novos controladores.

503
Essas questes implicaram desafios do ponto de vista metodolgico. Quando o projeto de pesquisa que deu origem a
esta tese foi elaborado, essas mudanas apenas se esboavam. Embora fosse possvel, a meu ver, perceber certas
tendncias de transformao que tentei analisar em trabalhos anteriores era ainda difcil mensur-las no caso da
habitao. O perodo estudado nos permitiu, posteriormente, uma primeira avaliao das mudanas que de fato se
concretizaram e dos seus impactos. Para isso, foram necessrios vrios procedimentos de pesquisa e acesso a inmeras
fontes de dados, de difcil localizao. Esbarramos com grande volume de informaes sigilosas ou vendidas a alto custo,
por conta da natureza dos fenmenos investigados. Analisei a composio acionria de todas as empresas, ano a ano a
partir da abertura de capital na Bolsa, e identifiquei o perfil de cada um desses acionistas (dono fundador, private equity,
fundos de investimento etc).

151

A seguir, apresento traos de algumas das empresas analisadas com foco na estrutura
de propriedade, visto que outros aspectos sero observados mais adiante para retornar em seguida
ao conjunto delas, observando recorrncias e especificidades. Analisaremos, mais adiante, novos
personagens que surgiro desses pequenos fragmentos.
***
Elie Horn fundou a Cyrela em 1978 e ainda se mantm no controle da empresa. Em
1996, a Brazil Realty realizou a oferta primria de aes (IPO). Em 2005, a Cyrela Vancouver foi
incorporada pela Brazil Realty e assumiu o nome Cyrela Brazil Realty. No mesmo ano realizou
oferta primria de aes, que ingressou no Novo Mercado da BM&F Bovespa. A participao
relativa de Horn na propriedade das aes oscilou bastante ao longo da histria (somando as aes
em seu nome com aquelas da Eirenor e de duas outras empresas de participao, controladas pelo
empresrio). Reduziu-se de cerca de 80% (entre 2002 e 2003) para 32% (em 2010). Horn teve como
scio na fundao da Brazil Realty o conhecido megainvestidor George Soros com a empresa Irsa
que saiu da sociedade em 2001, durante a crise argentina. A partir de 2006, a Cyrela passou a contar
entre seus acionistas com fundos de investimento geridos por empresas como Janus (2006), Sloane
Robinson (2007) e Carmignac Gestion (2009). Mais recentemente, a empresa de gesto de
recursos norte-americana BlackRock comprou participao na empresa correspondente a 6%, por
meio do BlackRock Global Funds e do Latin American Fund.
Capitalizada, a incorporadora se expandiu territorialmente mediante parcerias regionais e
aquisies de empresas, como a Goldsztein, em Porto Alegre. A Cyrela adquiriu metade da empresa
gacha em 2006 e o restante em 2009. Ainda em 2006, criou a marca Living, para imveis
destinados ao segmento econmico, inicialmente um departamento. Em 2009, a marca tornou-se
empresa e ganhou gesto independente, contando com sua prpria plataforma de construo,
segundo o relatrio anual da empresa.
A maior parte dos canteiros de obra era conduzida em parceria com empresas menores,
modelo comum no mercado. Em 2010, quando a empresa registrou resultados negativos, as
cobranas dos analistas financeiros receberam a explicao de que teriam ocorrido estouros de obras
em diversas regies do pas, majoritariamente onde a produo era terceirizada . Embora algumas das
parcerias tenham funcionado, em vrios casos as empresas no conseguiram acompanhar a escala
exigida pelas grandes incorporadoras quando tiveram que duplicar ou triplicar as obras.
152

A Cyrela comprou participao em outras empresas, como a Plano & Plano, que
atualmente controla, e fez uma joint-venture com a Cury, voltada ao chamado segmento econmico,
na qual detm 50% das aes. Esse seria o caminho para uma participao significativa no Minha
Casa Minha Vida, como veremos.
A Cyrela um exemplo de empresa ainda controlada pelo fundador e fortemente
identificada com sua personalidade. Ao abrir capital, contudo, o antigo dono passa a ser cobrado por
um conjunto de agentes financeiros e obrigado a dar satisfaes com regularidade, por meio de
conference calls, informes de rendimentos e outras obrigaes caractersticas de empresas listadas no
Novo Mercado da Bovespa. Em certa ocasio, at o semblante do orador foi observado por
analistas e jornalistas, que comentaram o abatimento de Horn quando explicava o revs sofrido pela
empresa em 2010.
***
A Even originou-se da fuso entre a construtora Terepins e a incorporadora ABC
Investimob, em 2002. Os proprietrios justificaram a juno como necessria para a sobrevivncia
das duas empresas em um mercado que se tornava mais competitivo (e concentrado) com a parceria
entre Cyrela e Brazil Realty e a compra de parte da Gafisa pela GP investimentos um contexto de
concentrao e centralizao de capital que tende a expulsar quem no faz parte desse movimento.
A Terepins no crescia. Ela no tinha capital para comprar terrenos. Faltavam tambm gesto e
tecnologia (...). Sem isso, ningum conseguiria sobreviver dali em diante, porque o mercado ficaria
mais competitivo.
504

A juno, contudo, foi dificultada pela estrutura familiar das empresas, segundo um dos
proprietrios: Ficamos uma colcha de retalhos
505
. Por isso, a Even teria sido profissionalizada e boa
parte dos acionistas, afastada. A empresa Spinnaker Capital Group, com sede em Londres,
comprou parte da incorporadora, realizou aportes ainda antes da abertura de capital e subscreveu
aes, em seguida, na Oferta Primria (IPO). Seu veculo de investimentos, o Genoa, tornou-se
assim o principal acionista, com 41% da empresa, e um dos controladores. Em 2008, o fundo fez
mais um aporte de capital. No mesmo ano, a Paladin Realty Partners subscreveu 6% das aes
em nome de investidores institucionais e indivduos de alta renda. A empresa norte-americana,
mas tem escritrio no Brasil, como outras desse tipo que captam recursos em vrios pases.

504
Depoimentos dos proprietrios citados na reportagem de Patrcia Canado, Da crise ao topo em quatro anos.
505
Ibidem.
153

A Polo Capital Management, gestora brasileira, carioca, figura entre os acionistas
desde abril de 2009, com participao inicial de 3% e atualmente com 5%. A paulista Fama assumiu
uma posio de 5% em julho de 2010, e o Credit Suisse Hedging-Griffo ingressou em 2010 e hoje
detm 10% da empresa. Em 2010, a Spinnaker fez a primeira venda significativa de aes e a
participao caiu de 40 para 21%, movimento caracterstico dos fundos de private equity que investem
na empresa antes da abertura de capital e procuram realizar os ganhos em poucos anos. Algo
semelhante ocorre com a participao da International Equity na Gafisa, como descreverei adiante.
A Even ocupou o segundo lugar no ranking das construtoras elaborado pela Embraesp,
no quesito produto total lanado, e o segundo no ranking geral das construtoras, de 2010, caso tpico
de empresas pequenas de estrutura familiar que passaram por um processo de concentrao e
centralizao de capitais. A unificao da colcha de retalhos viria, assim, pela via financeira
voltaremos a esse ponto nas concluses.
Um dos scios fundadores recentemente saiu da empresa e fundou outra, de porte
mdio, a You, Inc. Os outros ainda se mantm como acionistas minoritrios, e como controladores
da empresa, ao lado do grupo ingls Spinnaker. O percentual que as famlias detinham, de 58% na
abertura de capital, caiu progressivamente e hoje se resume a 11% da empresa. Em 2006, 93% das
aes estavam em mos de acionistas detentores de 5% ou mais do volume total. Hoje esse nmero
de 48%, indicando um grau de pulverizao maior da propriedade da empresa. Apesar dessa
pulverizao trata-se, como vimos, de capital concentrado em poucos gestores, atualmente o FIP
Genoa e membros da famlia Terepins.
***
A Gafisa tem origem na Gomes de Almeida Fernandes, empresa de estrutura familiar
fundada no Rio de Janeiro em 1954. Em 1997, a GP Investimentos, da GP Wealth Management,
adquiriu parte do capital da empresa. A GP uma empresa de gesto de recursos de terceiros que
participou de diversas outras firmas que abriram capital no Brasil.
A GP progressivamente vendeu sua participao at sair da Gafisa, em 2006. Investiu
US$ 78 milhes e, ao sair, arrecadou US$ 500 milhes, em vrias etapas de venda de aes,
multiplicando vrias vezes, portanto, a aplicao
506
, movimento semelhante ao que fez em outras
empresas brasileiras, como a BRMalls e a Hypermarcas: a empresa investe por alguns anos na

506
GP deixa Gafisa aps elevar por 6 investimento inicial.
154

empresa e vende sua participao como modo de obter rendimentos, multiplicando em pouco
tempo, se possvel, o capital investido, numa lgica de curto ou mdio prazo, caracterstica de
private equity
507
.
Em 2006, a Equity Internacional Properties, parte do Equity Group Investments,
tornou-se a principal acionista, a convite da GP. A empresa foi fundada em 1999, por Sam Zell e
Gary Garrabant, com foco em mercado imobilirio fora dos Estados Unidos. A EI preparou a
abertura de capital da Gafisa, que ocorreria no ano seguinte. Em seguida, a empresa teve acionistas
como a Marsico Capital Management, o Morgan Stanley & Co e o Ita. Juntos, os trs gestores
controlam hoje 20% do capital social da empresa.
A EI progressivamente diminuiu sua participao ao longo dos anos, passando de 24%
(2006) a 11% e 7,5% (2010)
508
. Garry Garrabant, que continuou na presidncia do conselho da
Gafisa, justificou as vendas como parte do curso normal da atividade de gerenciamento do portflio
da Equity International
509
.
A Gafisa a nica empresa brasileira no setor listada tambm na Bolsa de Nova York. O
caso difere daquele de boa parte das concorrentes, visto que deixou de ser uma empresa de estrutura
familiar bem antes da abertura de capital, mas passou por processo semelhante ao de concorrentes
como a Even: o ingresso de um grande investidor estrangeiro, que prepara a abertura de capital na
Bolsa, e depois diminui sua participao.
A Gafisa ingressou no segmento econmico por meio da criao da marca FIT, de
modo anlogo ao que fez a Cyrela com a Living. Em 2009, a Gafisa assumiu o controle da Tenda
numa operao controversa quando esta passava por forte crise, com queda acentuada das aes. A
Tenda se notabilizara por direcionar os empreendimentos para baixa renda por meio de estratgias
agressivas de expanso. Um de seus proprietrios, Henrique Alves Pinto, ficou conhecido por dizer
que gostaria de fazer da empresa o Habibs da construo, um fast food de casas no lugar de esfihas. O
antigo controlador participou da gesto na nova empresa, no incio, para depois deixar
definitivamente o negcio da construo.

507
A GP Investments uma das maiores empresas no mercado de private equity na Amrica Latina e informa ter captado
aproximadamente US$ 5 bilhes de investidores internacionais e adquirido 48 companhias em quinze setores diferentes,
desde sua fundao. Em maio de 2006, concluiu sua Oferta Pblica Inicial (IPO), tornando-se a primeira companhia de
private equity listada em bolsa no Brasil.
508
Equity International confirma mais uma venda de participao na Gafisa.
509
Sam Zell's Equity International Sells Shares of Brazil Gafisa, 19-8-2010.
155

***
A CCDI uma incorporadora e construtora do Grupo Camargo Corra. Fundada em
1939, como pequena empresa de construo, a Camargo Corra expandiu-se para reas como
cimento, construo, concesso ferroviria, concesses de energia e rodovias.
A CCDI foi criada em 2003 e atua em diversos segmentos imobilirios, como as lajes para
escritrio no padro que as empresas de consultoria imobiliria classificam como triplo A, o mais elevado.
Entre 2006 e 2007, quando comeava o boom imobilirio, registrou aumento de 180% no seu patrimnio,
que passou de 131 milhes para 240 milhes de reais. Em 2006, a CCDI abriu capital na Bolsa de
Valores. A Camargo Corra permanece como principal proprietria da empresa, detendo
aproximadamente 66% das aes. Opera, assim, como uma empresa do Grupo e sob seu controle.
Em 2008, pouco antes do lanamento do MCMV, a CCDI assumiu o controle da HM
Engenharia, empresa fundada em 1977, na cidade de Barretos (SP), com experincia no segmento
de unidades at R$ 170 mil. A HM uma das empresas com maior contratao no MCMV.
***
Em 1998, o fundador da empresa, Adolpho Lindenberg, bastante conhecido pela
disseminao do estilo dito neoclssico em So Paulo, detinha 78% do capital social. Seu filho esteve
entre os acionistas entre 2000 (24%) e 2003 (44,1%). Vrias outras pessoas da famlia e um esplio
detiveram participao acionria ao longo dos anos 2000. Em 2007 a holding Lindencorp comprou aes
para assumir o controle da empresa, com participao de 82,6% A Lindencorp controlada pela LDI,
uma holding que atua em incorporao, urbanismo, centros comerciais e construo e que detm as
marcas: Lindencorp (incorporao), Cipasa (loteamentos), REP (incorporao e construo de
pequenos centros comerciais), Adolpho Lindenberg (construo de empreendimentos de alto padro) e
Mais Casa (incorporao de produtos econmicos). A LDI uma sociedade limitada, que rene entre
seus acionistas inmeras empresas de participao, pessoas fsicas, a PDG e um Fundo de Investimentos
em Participaes. A empresa apresentada pela PDG como sua subsidiria. Atualmente, o antigo
fundador permanece na empresa, na condio de presidente do conselho da LDI.
156

***
Em dezembro de 2006, antes de abrir capital na Bolsa, a MRV vendeu 16,7% do seu capital
para o fundo de investimento Autonomy Capital Research LLP, do britnico Charles Gibbins
510
. Um
movimento caracterstico, portanto, de private equity, semelhante quele feito por Sam Zell na Gafisa, entre
outros. No ano seguinte, quando fez sua oferta de aes na Bolsa, 42,2% foram subscritas pelo seu
fundador e presidente, e mais 10,3% por scios, na forma de participaes. A receita lquida aumentou
quase 174% com essa operao, e 178% com a captao realizada em 2008. O faturamento trimensal
corrigido passou de 71,6 milhes de reais no incio de 2007 para 714 milhes de reais no segundo
trimestre de 2010. Ou seja, um crescimento de dez vezes em poucos anos.
Quadro 7 Evoluo histrica do patrimnio lquido e do capital social realizado da MRV entre 2006 e 2009
2009/Dez - LS 2008/Dez - LS 2007/Dez - LS 2006/Dez - LS
Patrimnio Lquido 2.392.920 1.551.761 1.372.983 90.637
Capital Social Realizado 1.917.434 1.321.910 1.321.146 78.337

Fonte: Lafis
Quadro 8 MRV: Faturamento trimensal em R$ 1000 corrigido
Ano
Faturamento
Trimestral
T1-2007 71.666
T2-2007 92.792
T3-2007 128.747
T4-2007 143.794
T1-2008 202.342
T2-2008 301.689
T3-2008 339.734
T4-2008 351.311
T1-2009 285.899
T2-2009 406.825
T3-2009 465.884
T4-2009 552.150
T1-2010 580.580
T2-2010 714.313

Fonte: Lafis
Charles Gibbins tornou-se membro do conselho de diretores da empresa, de modo
semelhante ao de Gary Garrabant, parceiro de Zell, que tambm ocupa posto no conselho da Gafisa.

510
N. Flach, A MRV vai construir 40 mil casas em 2010.
157

Atualmente, o Autonomy Capital Two Sarl detm 11,6%, em fundos com sede nas ilhas Cayman e
em Delaware.
Em 2009, a Janus Capital Management adquiriu 5,7% da empresa e reduziu sua
posio para 4,99% em 2011
511
. Tal participao, inferior a 5%, no mais qualifica a Janus como
acionista relevante da empresa, o que significa que seu nome deixa de ser divulgado na composio
acionria da MRV, empresa subsidiria do Janus Capital Group, fundado em 1969, nos Estados
Unidos, que tem (ou teve) vrios fundos de investimentos com fatias em empresas imobilirias
brasileiras, como a Cyrela, a Rossi e a Rodobens.
A MRV relacionada com destaque pelos analistas financeiros por conta do
posicionamento favorvel para se beneficiar do programa do governo federal Minha Casa Minha
Vida. De fato, a empresa lder em contratos no MCMV, superando de longe as concorrentes, com
participao estimada em 12% no volume total do programa.
O perfil do comprador de aes exibido nos anncios de encerramento de
distribuio de aes, como vemos no Quadro 9, o qual indica que um volume expressivo de aes
foi adquirido por investidores estrangeiros. Seria importante, contudo, obter perfil mais especfico
desses investidores para assegurar que no se trata de capital de origem local repatriado.
Quadro 9 Dados finais de distribuio da oferta da MRV, em 2009

Fonte: Anncio de encerramento de distribuio pblica primria e secundria de aes ordinrias de emisso da MRV.

511
MRV, Comunicado ao mercado de 22 de junho de 2011. Disponvel em:
< http://ri.mrv.com.br/upload/destaque/20110622060915_Janus%20POR.pdf.> Acesso em 10/7/2011.
158

***
A JHSF uma incorporadora conhecida pelos empreendimentos de alto padro,
especialmente de uso misto e alto valor geral de vendas. Entre os mais emblemticos, o Parque
Cidade Jardim oferece unidades residenciais que variam de 1,8 a 16 milhes de reais
512
, conjugadas a
torres de escritrio padro triplo A e shopping center de luxo. Por isso, embora ocupe a 15 posio no
ranking de produto total elaborado pela Embraesp, est apenas na 120. posio no que diz respeito
ao nmero de unidades. Os scios fundadores, pai e filho, mantm a mesma participao relativa
desde a abertura de capital na Bolsa, em 2007, de 82%. Nos trs primeiros anos a Lazard Asset
Management manteve de 7 a 9% das aes, mas atualmente no figura entre os acionistas com
montante superior a 5%.
As aes da JHSF, que chegaram a ser negociadas acima de R$10,00, durante a crise (fim
de 2008 e o primeiro semestre de 2009) foram negociadas at mesmo abaixo de impressionantes
R$1,40, conforme comenta o analista Anderson Luenders. O analista aponta a volatilidade como
um dos aspectos negativos da empresa, em artigo na maior parte favorvel a investir na JHSF
513
.
***
A PDG se coloca como primeira empresa corporate do Brasil, ou seja, guiada pelos
princpios da governana corporativa, anttese das empresas de estrutura familiar, centradas na figura
do dono e, frequentemente, de seus filhos. Embora fundada em 2003, a PDG apresenta-se como
uma empresa com 40 anos de experincia, justamente porque resulta de uma sequncia de aquisies
de empresas antigamente de estrutura familiar.
A PDG comprou a Agre, por sua vez constituda mediante fuso entre Agra, Abyara e
Klabin Segall. Em 2007, a empresa abriu capital na Bolsa e comprou parte da paulista Goldfarb e da
carioca CHL. Em 2009, comprou os 20% restantes da Goldfarb e passou a ser sua nica controladora.
Os fundadores da PDG e da Goldfarb passaram a integrar o comit operacional da PDG.
A Abyara, originalmente uma imobiliria, com atividades de intermediao e venda, era
conhecida pelas habilidades do fundador, Celso Tokuda, na rea de consultoria para compra de
terrenos e concepo de projetos. Com o boom imobilirio, ingressou na atividade de incorporao e
passou a concorrer com seus antigos clientes. Em 2007, abriu capital na Bolsa e suas aes ficaram

512
Valores divulgados poca do lanamento do empreendimento.
513
Tijolo por tijolo.
159

inicialmente nas mos dos scios fundadores (40,1%) e de fundos de investimento (22%), na maior
parte geridos pelo Morgan Stanley Real Estate, na primeira participao deste banco de
investimentos no setor imobilirio brasileiro.
Em 2009, a participao dos scios fundadores (62,1%) foi adquirida pelo empresrio
espanhol Henrique Bauelos (70% deste montante) e pela Agra (30%), por meio da empresa Ipu
Participaes
514
.

Enrique Bauelos foi processado pela justia em seu pas por administrao desleal e
manipulao das aes da sua empresa, a Astroc, que entrou em concordata, gerando, pois,
desconfianas no Brasil. Uma reportagem publicada no jornal espanhol El Mundo afirma que a
estratgia de negcio de Bauelos foi especular com terreno comprar barato para vender caro.
Utilizando informao privilegiada, adquiriu milhes de metros quadrados de solo rstico que se
requalificaram".
515
Assim, numa lgica caracterstica do capital mercantil, a Astroc foi construda do
nada, como definiu reportagem publicada no Estado
516
.
Em 2009, outros fundos passaram a investir na empresa, administrados pelo Credit
Suisse e pela Polo Capital Management, empresas que gerenciam recursos de terceiros, com sede
na Sua e no Brasil, respectivamente. Discutiremos adiante, em conjunto, as estratgias dos gestores
desses fundos, que participam tambm de outras empresas, como Even, Tecnisa e Trisul, menos
observadas do que outras, como Gafisa, Cyrela, MRV e PDG.
Em sntese, os antigos fundadores da Abyara passaram a compartilhar a propriedade da
empresa com fundos de investimento, depois da abertura, em 2007. Em 2009 foram substitudos na
composio acionria por um investidor estrangeiro em private equity, cuja forma de operar
caracterstica de capital de tipo mercantil, imbricada na lgica financeira da empresa de capital aberto.
Bauelos passou a ser o nico acionista a figurar na lista dos que detm mais de 5% do capital social
da empresa.
A Agre, como vimos, originou-se da fuso entre a Abyara, a Agra e a Klabin Segall,
realizada em setembro de 2009. O controlador, e principal acionista, era Henrique Bauelos. Os
antigos fundadores da Agra permaneceram como acionistas minoritrios (com menos de 4% cada
um) e como membros dos conselhos da nova empresa. Em 2010, quando a PDG adquiriu a Agre,

514
A Ipu tem como nicos acionistas a Kove Participaes (70%) e a Agra Empreendimentos Imobilirios (30%). A Kove
controlada pela Veremonte Participaes, a qual, por sua vez, tem como beneficirio final o empresrio Enrique Bauelos.
515
Apud Empresrio espanhol e Agra compram a Abyara, op. cit.
516
Chiara Quinto e Patrcia Canado, Empresrio espanhol e Agra compram a Abyara, O Estado de S.Paulo, 19-2-2009.
160

Bauelos passou a ser um dos maiores acionistas, mas deixou de ser o controlador da empresa.
Assim, em poucos anos o investidor espanhol tornou-se acionista importante da maior empresa do
setor, aparentemente com pouco aporte prprio de capital nas operaes que desenvolveu no pas.
O caso exemplar de um dos modos de entrada de capital internacional no setor
assumindo o controle da empresa. Mas no se trata da vinda de uma empresa estrangeira
propriamente dita: aparentemente, a estratgia coerente com as anteriores de Bauelos entrar
com poucos recursos, comprar barato e vender caro.
A PDG tem origem bastante diferente das outras: nasceu de um fundo de participaes de
um grupo de ex-scios do Banco Pactual S.A, criado em 2006, por ocasio da venda do Banco Pactual
S.A. para o banco suo UBS A.G., de forma a permitir o investimento dos recursos de tais cotistas em
participaes societrias
517
, ou seja, uma transio dos scios do setor bancrio para o imobilirio.
Em 2008, na oferta primria realizada pela empresa, o fundo subscreveu 44,1% das
aes e o restante ficou nas mos de acionistas minoritrios (com menos de 5% e, portanto, no
listados nos relatrios da empresa). Em 2010, o fundo fez a oferta secundria de um lote
correspondente totalidade das aes que detinha, com valor estimado de cerca de R$1,9 bilhes
518
.
Em documento apresentado CVM, a empresa afirmou estar se preparando para se
tornar uma full corporation no mercado de valores mobilirios brasileiro, solidificando, desta maneira,
sua disperso acionria, o processo de aumento da liquidez de suas aes e base acionria, bem como
o comprometimento com os mais elevados nveis de governana corporativa existentes. A oferta
integrava o processo de reestruturao dos Fundos de Investimentos e Participaes PCP, e
continha a garantia de que os acionistas da Vinci Partners, que tambm so quotistas do FIC PCP,
iro adquirir um mnimo de 10% da totalidade das aes ofertadas (considerando-se o lote
suplementar). O documento apresentado terminava com a seguinte afirmao:
Por fim, Gilberto Sayo da Silva e Vinci Partners compartilham da viso que o
mercado imobilirio brasileiro ainda est em sua fase inicial de desenvolvimento.
Acreditam tambm que este mercado continua sendo altamente fragmentado e que
existe grande espao de consolidao, gerando ganhos de escala e melhorias operacionais
para a Companhia, inclusive, que o programa Minha Casa Minha Vida representa uma grande
oportunidade de expanso para a PDG Realty e suas subsidirias devido aos seus
posicionamentos no mercado imobilirio voltado para baixa renda.

517
PDG, Fato relevante, 4 de janeiro de 2010.
518
A partir da cotao de fechamento de R$17,35 por ao da Companhia, de 30 de dezembro de 2009.
161

A empresa de private equity Blackrock subscreveu 5,7% das aes, o Banco Ita 5,4% e
a empresa de gesto de recursos de terceiros Marsico, 5,5%. Os 88,8 % restantes foram adquiridos
por acionistas minoritrios, aparentemente confirmando a estratgia de pulverizao da empresa. De
uma fatia de 44,1% detidos por acionistas com mais de 5%, agora so apenas 16,4, distribudos entre
os trs novos investidores mencionados. Contudo, no h como ter certeza sobre a real pulverizao
do restante das aes, uma vez que sua propriedade no informao pblica.
A PDG anuncia-se como empresa financeira e aquela que mais abertamente adota o
modelo das finanas corporativas
519
. Ao comprar a Agra, manteve trs scios executivos na rea
comercial: "Eles vo cuidar da rea comercial, porque fazem bem essa parte. J a PDG vai cuidar das
reas financeira e de backoffice", explicava Grabowsky, segundo reportagem de Patrcia Canado
publicada no jornal O Estado de S. Paulo
520
. A reportagem afirma, ainda, que Bauelos estaria
insatisfeito com a gesto financeira da Agra. Queria mais agressividade, exatamente nos moldes do
que faz a PDG, uma empresa com olhar financeiro e no de engenheiros, teria dito um executivo
prximo empresa.
Assim, nesse processo foram expulsos da propriedade direta de suas empresas
Goldfarb, Chor, Tokuda, entre outros, o que pode significar perdas ou ganhos do ponto de vista
pessoal. Alguns permaneceram nas empresas como acionistas e em conselhos, ainda que
temporariamente, outros dedicaram-se a atividades diferentes. O que interessa aqui assinalar a passagem,
que vai se tornando mais clara, de empresas de estrutura familiar para outras nas quais os antigos donos so expulsos
ou compartilham a gesto com financistas.
O prprio nome da empresa emblemtico. Diferentemente de outras empresas,
nomeadas com o sobrenome da famlia, ou cuja sigla guarda a memria dos proprietrios ou antigos
fundadores, PDG so as iniciais de Poder de Garantir, que remetem, assim, diretamente, ao capital, na sua forma
mais abstrata.


519
Nos moldes do conhecido manual Principles of Corporate Finance, de Brealy Myers.
520
Incorporadora PDG compra a Agre, 4/5/2010.
162

***
A Rodobens Negcios Imobilirios faz parte de um grupo com origem no setor de
transportes, fundado em 1949, na cidade de So Jos do Rio Preto, interior paulista. A empresa, de
origem familiar, fundada por Waldemar Verdi Junior, passou por um processo de
profissionalizao da gesto em 1996, quando o fundador e seu filho se deslocaram para o
conselho de administrao. Em 2007, quando abriu capital na Bolsa, 48% das aes foram subscritas
pela famlia. Outros 5% foram adquiridos por seu diretor-presidente. No ano seguinte, a empresa
passou a contar com vrios investidores, por meio de fundos da gestora brasileira de recursos de
terceiros, a Fama Investimentos, do Credit Suisse Hedgin-Griffo, das norte-americanas Legg
Mason, Blackrock e Janus Capital Management. Em 2009 o Janus deixou de constar como
acionista da empresa. A Rodobens continua atuando no interior paulista, mas expandiu suas
atividades para outras regies do pas e ampliou o ritmo das construes, aps a abertura de capital.
Entre seus produtos destacam-se os condomnios residenciais de grande escala, semelhantes ao
modelo mexicano, com algum grau de racionalizao da obra e uso de tecnologias mais
industrializadas, produzindo unidades de baixo custo, repetidas em srie.

Novos e antigos donos e seus vnculos com o territrio
As empresas que abriram capital na Bolsa passaram por mudana patrimonial
significativa. Vrias delas receberam novos fluxos de investimentos ainda antes da abertura de capital,
por meio dos fundos de private equity, termo utilizado para designar investimento em empresas e
ativos cujas aes ou cotas no so negociadas publicamente em um mercado organizado, como o da
Bolsa de Valores, por exemplo
521
. Empresas gestoras captam recursos financeiros de investidores e
compram a participao minoritria de uma empresa ou assumem controle do negcio. Depois de
algum tempo a gestora procura sair do investimento por meio de venda da participao, pela abertura
de capital em Bolsa de Valores, pelo repasse das cotas e aes para os investidores ou mesmo pela
assuno do prejuzo ou falncia ou fechamento da empresa
522
. Vrios fundos desse tipo
compraram participaes em empresas do setor, participaram da preparao para a oferta primria
inicial, e depois desmobilizaram seus ativos ao longo do ano.

521
Especial venture capital: indstria de empreendimentos, GV executivo, vol. 6, n. 2, mar/abr de 2007.
522
Idem.
163

A indstria de private equity cresceu bastante no Brasil, como indicam os censos
elaborados pela Fundao Getlio Vargas (FGV). Entre 2005 e 2008, o incremento da indstria de
private equity no segmento construo civil e mercado imobilirio foi da ordem de 13%, ocupando a
segunda posio na categoria
523
. Embora o investidor de private equity possa se retirar do negcio,
depois da oferta primria de aes, seus ativos so comprados, em vrios casos, por outros fundos de
investimento ou investidores institucionais e pessoas fsicas.
A abertura de capital o processo pelo qual a mudana patrimonial se verificou de modo
mais amplo. Em vrias empresas, como Cyrela, MRV, Rodobens e Rossi os antigos proprietrios (ou
suas famlias) so ainda o maior acionista, caso de Elie Horn, Rubens Souza, Waldemar Verdi e
Rossi, respectivamente. Outras, como a Gafisa, j tinham deixado de ter estrutura familiar antes da
abertura na Bolsa. Diferentemente, a PDG apresenta-se como a primeira empresa corporate, sem
controladores, no segmento da construo civil residencial.
Os resultados da pesquisa indicam que o capital internacional ingressou por meio de
fundos de investimento geridos por empresas de asset management e private equity, na terminologia
empregada pelo mercado para designar as diversas modalidades de gerenciamento de recursos de
terceiros. A composio desses fundos no informao pblica, o que dificulta a anlise do perfil
dos donos do dinheiro na ponta final. Sabemos que so compostos por investidores brasileiros e
estrangeiros, institucionais e pessoas fsicas, mas no possvel obter a proporo exata. Algumas das
gestoras de fundos so empresas brasileiras, mas captam tambm recursos no exterior, como a Fama.
Outras so gestoras estrangeiras, mas com escritrios no Brasil e clientes locais, caso da Legg Mason.
Os resultados indicam a presena do capital internacional na propriedade das aes. A
internacionalizao no ocorre pela compra de empresas inteiras como aconteceu noutros setores da
economia brasileira, a partir da dcada de 1990 mas em certa medida pela entrada do capital
internacional na forma financeira, com maior mobilidade
524
. Para Caio Prado Jr., a expresso capital
internacional qualifica a falta de nexo do capital com o espao econmico nacional e a nacionalidade da
pessoa jurdica que controla o capital. Um capital de origem nativa poderia ser enquadrado na categoria
de capital internacional caso seu horizonte de acumulao extrapolasse as fronteiras do espao
econmico nacional. Fundos de investimento, fundos de participao, private equity so algumas das
modalidades de ingresso de capital internacional que figuram entre os acionistas das grandes empresas.

523
Segundo Censo da Indstria Brasileira de Private Equity e Venture Capital, apresentado em 1/12/2010.
524
P. de A. Sampaio Jr., Entre a nao e a barbrie: os dilemas do capitalismo dependente, p. 10.
164

Quadro 10 Ranking dos gestores de fundos detentores de aes em empresas do setor imobilirio, por valor de
mercado das aes, em milhares de reais, em final de 2009
Administrador Pas Valor* Tipo
Banco Pactual Brasil 3.687.568 Fundo controlador da PDG
EIP EUA 2.409.650 Private Equity
Brookfield Asset Management EUA/Brasil 1.721.760 Controlador da Brookfield
Carmignac Gestion Europa 1.127.666 Gesto de Ativos de Terceiros
Janus Capital Management EUA 1.013.451 Gesto de Ativos de Terceiros
Spinnaker Capital Group Inglaterra 921.974 Private Equity
Tarpon Investimentos S.A. Brasil 409.322 Private Equity
Fama Investimentos Brasil 306.731 Gesto de Ativos de Terceiros
Credit Suisse Suia 270.141 Gesto de Ativos de Terceiros
Newton Invest. (Subsid. The Bank of New York Mellon Co.) EUA 227.534 Gesto de Ativos de Terceiros
Polo Capital Management Brasil 116.506 Gesto de Ativos de Terceiros
Vinson n.d. 99.255 Gesto de Ativos de Terceiros
Paladin Realty Partners, LLC EUA 92.197 Gesto de Ativos de Terceiros
Crdit Agricole Asset Managment Frana 95.290 Gesto de Ativos de Terceiros
LeggMason EUA 53.598 Gesto de Ativos de Terceiros
Merrill Lynch & Co., Inc. EUA 53.598 Gesto de Ativos de Terceiros
Tarpon (controlada por Silver King Participaes Ltda) Brasil 27.782 Private Equity
Lazard Asset Managment EUA 14.321 Gesto de Ativos de Terceiros
Total 12.648.344
* valor de mercado (somatria das aes do fundo de cada administrador)
Fonte: elaborado pela autora.
Os dados reunidos indicam que, embora o imobilirio siga uma rbita privilegiada da
elite brasileira, deixou de ser espao exclusivo de valorizao do capital nacional. Estimamos a
participao dos fundos de investimentos em aes em cerca de 12,6 bilhes de reais. O valor foi
calculado a partir da soma do percentual detido em cada empresa sobre seu valor de mercado,
considerados os informes de final de 2009 (Quadro 10), e corresponde a cerca de 20% do valor de
mercado total das empresas listadas na Bolsa
525
.
O ranking dos gestores de fundos (Quadro 10) tem como primeiro colocado o Pactual,
por conta da empresa fundada pelos scios do banco, a PDG. O banco j vendeu a maior parte das
suas aes e, portanto, no ocupar o mesmo lugar no ranking futuramente. Mudanas de posio
com essa so justamente caractersticas das modalidades de propriedade em questo. O segundo
colocado rene vrios fundos controlados pela Equity International Properties, dos norte-americanos
Sam Zell e Gary Garrabant. Em terceiro est o fundo controlador da antiga Brascan, que assumiu

525
Nesse percentual no esto includos os investimentos em private equity e as participaes estrangeiras em
empreendimentos especficos, nas SPEs.
165

recentemente o nome mundial da empresa Brookfield. Trata-se de uma empresa estrangeira que atua
no Brasil desde 1899 antigamente com o nome Brascan portanto um caso parte. Na quarta e
quinta posies esto gestores de recursos de terceiros, mais conhecidos como asset management. Entre
os administradores predominam aqueles oriundos dos EUA. Alguns dos administradores
estrangeiros possuem escritrio no Brasil e, portanto, provavelmente captam recursos de investidores
nacionais tambm.
Muitas das empresas contam ainda com participao significativa dos antigos
fundadores. Os resultados da pesquisa indicam, assim, uma espcie de aliana entre o capital local
que anteriormente comandava sozinho as empresas de estrutura familiar e os novos investidores
526
.
O organograma da estrutura societria da Even, reproduzido a seguir, representativo
dessa configurao particular que assumem as empresas hoje. Na verso de 2007 ainda contava com
todos os scios fundadores, aliados a recursos captados no mercado e seus proprietrios,
particularmente na forma de um Fundo de Participaes. Na verso de 2010, j visualizamos a sada
de um dos fundadores e sua famlia (um dos familiares ainda se mantm na administrao da
empresa) e a entrada de fundos de investimento geridos por trs empresas estrangeiras.
H indcios de que alguns fundos de private equity, inclusive, preferem investir em
empresas de pequeno e mdio porte, com o objetivo de em poucos anos obter ganhos significativos
com a venda de sua participao. A GP Investments, por exemplo, que teve participao importante
na Gafisa entre 1997 e 2006, e investiu em inmeras grandes empresas no pas, concentra hoje o
portflio em empresas com faturamento anual mdio de R$ 500 milhes. O que mudou que, hoje,
os administradores de fundo precisam correr atrs de ativos menores com expectativa de alto retorno a
curto prazo. E ficar atentos o tempo todo, declarou Keyler Carvalho Rocha, professor da Faculdade
de Economia e Administrao da USP, em artigo publicado na revista Isto Dinheiro
527
. Na lgica do
mercado, quanto menor o investimento, maior a chance de o retorno ser mais rpido da a
preferncia pelos mdios e pequenos, completa a jornalista Adriana Mattos. Um dos principais focos
de ateno estaria no seu brao imobilirio, com interesse em adquirir construtoras menores, em
especial aquelas que atendem o segmento dito econmico.


526
Trata-se de um retrato de um fenmeno em movimento.
527
Para onde vai a GP?, 6/12/2010, grifo nosso.
166

Figura 25 Organograma da estrutura societria da Even publicado no Prospecto de emisso pblica de
debntures, em novembro de 2007

Figura 26 Organograma dos acionistas da Companhia, identificando todos os controladores diretos e indiretos,
bem como os acionistas com participao igual ou superior a 5%, publicado no Prospecto preliminar de oferta
pblica e distribuio de aes, em abril de 2010

A participao estrangeira ocorre, em muitos casos, apenas para empreendimentos
especficos, cuja contabilidade separada da empresa por conta da legislao de Patrimnio de
Afetao (Lei n. 10.931/2004) em Sociedades de Propsito Especfico (SPE). Nesse caso, pode no
figurar entre os acionistas.
167

Novos personagens entram em cena
Os gestores dos fundos de investimento so figuras relativamente novas no circuito
imobilirio. Por isso, alm do perfil dos investidores propriamente ditos, preciso investigar o papel
que os gestores exercem ao centralizar e disponibilizar capital para as empresas. Entram em cena,
ainda, as consultorias e os analistas que acompanham o setor e aconselham seus clientes a investirem
ou no em determinadas empresas conforme suas avaliaes.
Os fundos de investimentos se distinguem segundo tipologia divulgada pelas empresas
de gesto de recursos de terceiros entre fundamentalistas e grafistas. O primeiro tipo faria uma
anlise mais profunda de cada empresa, estudando balanos e dados sobre o setor, e teria uma
perspectiva de prazo mais alongada. O segundo tipo analisaria em ltima instncia o comportamento
do preo das aes. O primeiro tende a participar mais ativamente da gesto da empresa, interferindo
nas estratgias e cobrando resultados.
Analisamos os fundos e gestores separadamente, por empresa, e sintetizamos os dados
levantados nos quadros 13 e 14 (pginas 175 e 176). Os resultados indicam que algumas gestoras so
responsveis por fundos com participao em diversas empresas ao mesmo tempo. esse o caso da
Credit Suisse (Sua, com escritrio no Brasil), da BlackRock (junto com Merril Lynch), da Fama
(brasileira, de So Paulo), da Janus (norte-americana) e da Polo Capital Management (brasileira, do
Rio de Janeiro). A Janus, por exemplo, investiu simultaneamente na Cyrela, Rodobens, MRV e Rossi,
nunca com participao superior a 8% em cada empresa.
A mobilidade do capital aumenta, portanto, desde que as empresas tenham liquidez no
mercado ou seja, de que exista um mercado secundrio para suas aes. Mesmo quando no
participam diretamente da gesto das empresas nas quais tm participao, as gestoras acompanham
os resultados de cada uma delas. A avaliao dos rendimentos obtidos em curto prazo fundamental
para a deciso de permanecer ou no no pas. Comentrios publicados pela Janus em seu site, por
exemplo, apontam como lado negativo a posio excessiva no Brasil, que teria tido impacto
ruim, possivelmente por ampliar os riscos em caso de revs na economia brasileira. O gestor de um
dos fundos da Janus Patryck Brophy, residente na Irlanda. Desse modo, a participao dos fundos
nas empresas introduz essa progressiva dissociao entre os centros de tomada de decises e os
territrios financeiros e fsicos sobre os quais estas incidem concretamente.
Outra empresa, a Fama, tambm participa, por meio de seus fundos de investimento, de
trs companhias do ramo: Even, Rossi e Rodobens. Assim, empresas independentes entre elas e com
168

caractersticas muito distintas passam a ter em comum alguns gestores de fundo entre seus acionistas,
um aspecto novo no mercado imobilirio que pode ter impactos na estrutura de poder do setor,
conforme a presso que os fundos forem capazes de exercer.
A carioca Polo Capital Management capta recursos por meio de fundos que investem na
Abyara, Even e Trisul. A estratgia descrita pelo fundador da empresa representativa do novo
arranjo que se constitui:
(...) Tambm sempre olhamos empresas em dificuldade em que achamos que h
possibilidade de recuperao. No exatamente uma filosofia de ir contra o
mercado, mas uma filosofia de tentar entender o preo que o mercado d a um
ativo e seu real valor.
Revista Exame - Voc poderia dar um exemplo?
No final de 2008, as construtoras estavam indo para o vinagre, sendo negociadas a
uma frao do valor patrimonial. S que ns percebemos que esse setor tinha todos
os ingredientes para funcionar. A taxa de crdito imobilirio em relao ao PIB era
baixssima. Se o pas desse medianamente certo, essa taxa iria aumentar. H um
dficit habitacional gigante. Tem crdito em longo prazo e instrumentos para
garantir contratos. O que fizemos foi juntar um portflio de 10 empresas diferentes
e comprar esses papis como se fosse uma companhia fictcia, juntando todos os
balanos. Consideramos no nosso modelo que uma ou duas pudessem realmente
quebrar, mas, mesmo assim, quem sobrevivesse compensaria o investimento.
Demos muita sorte porque nenhuma quebrou. O governo ajudou baixando os juros
e com o programa Minha Casa Minha Vida. Acho que nesse caso geramos valor a
partir de um pessimismo extremo.
528

Desse modo, sobre as empresas imobilirias j modificadas pela abertura de capital,
sobrepem-se empresas fictcias puramente financeiras, na verdade um portflio de participaes
de fundos geridos por uma nica gestora, com seus parmetros de rentabilidade e liquidez almejada.
A Marsico Capital Management, outra gestora de recursos de terceiros, figura entre as
proprietrias da Gafisa e da PDG, as duas maiores empresas do setor. Pouco conhecida no Brasil,
tem sede em Denver, Colorado. Embora no site apresente-se como propriedade dos funcionrios, no
documento fato relevante publicado por ocasio da compra das aes da Gafisa aparece como
brao financeiro do Bank of America. A Carmignac, mais uma gestora de ativos europia, figura
como uma das principais acionistas da Cyrela.
Empresas de private equity, diferentemente, costumam adquirir parte das empresas antes
da abertura de capital, assumir participao acionria maior e depois vender as aes, como vimos.
o caso da participao da International Equity, do empresrio norte-americano Sam Zell, na Gafisa.

528
Joo Sandrini, "Invisto no que outros tm preconceito", diz fundador da Polo Capital Management, revista Exame,
17/2/2010. Grifo nosso.
169

Seu scio, Gary Garrabant, tem participao aparentemente importante no conselho administrativo
da Gafisa. Outro caso emblemtico o de Henrique Bauelos: o investidor espanhol teve
participao ativa importante na centralizao de capitais no setor, por meio das aquisies que
deram origem Agre, depois ainda incorporada PDG. O fundo ingls Spinnaker, por sua vez,
comprou parte da Even antes da abertura e subscreveu depois 41% na oferta primria de aes
(IPO). Pesquisa conduzida pela The Emerging Markets Private Equity Association (EMPEA) coloca o
Brasil em segundo lugar na preferncia dos gerentes de fundos de private equity no prximo ano. O
Grfico 14 indica a possibilidade de atrao de novos investidores nos prximos anos.
Grfico 14 Mudanas programadas na estratgia dos LPs para seus Private Equities nos pases emergentes nos
prximos 1 a 2 anos

Fonte: Emerging Markets Private Equity Survey 2009
O caso da empresa Homex tambm representa as transformaes recentes, por ser esta a
nica grande empresa estrangeira que entrou no pas para a construo residencial em escala. A vinda
da empresa de desenvolvimento imobilirio mexicana foi viabilizada pelo programa Minha Casa Minha
Vida. A Homex uma das maiores construtoras mexicanas, pas que produziu em 2009 cerca de 600
mil novas unidades, nmero bastante superior mdia brasileira antes do Minha Casa Minha Vida.
170

A Homex tem origem em empresa familiar, fundada em 1989. Em 2002, a Equity
International, de Sam Zell, adquiriu parte dela e articulou a abertura de capital dois anos depois,
aparentemente de modo semelhante ao que fez na Gafisa. A presena de Sam Zell ajudou muito a
empresa e atraiu muitos investidores americanos, que no conheciam o mercado mexicano, para a
empresa, segundo declarao de Vanessa Quiroga, analista do Credit Suisse no Mxico
529
. Em 2008,
Zell vendeu os 3,4% que ainda detinha para os scios fundadores, ainda segundo a reportagem.
A Homex trouxe o modelo que a notabilizou no Mxico, mas enfrentou dificuldades no
Brasil. A primeira experincia, em So Jos dos Campos, motivou desconfianas por conta dos
atrasos e da baixa qualidade dos imveis. As dificuldades teriam origem no desconhecimento do
mercado brasileiro: mecanismos de crdito, perfil dos clientes e at os critrios para escolher um
terreno
530
. A representante da empresa no pas, quando chegou, conhecia pouco do mercado e teria
declarado: Sabia basicamente que era a terra do carnaval, do futebol e de gente feliz, segundo
reportagem publicada no Estado de S. Paulo. Outro problema seria a falta de afinidade com o mercado
local, expressa na dificuldade da empresa em se associar a um scio local. Entre as diferenas em
relao s concorrentes brasileiras, a Homex no terceiriza e tem 1.050 funcionrios na folha de
pagamentos, que inclui desde a equipe administrativa at pintores e corretores, ainda segundo a
reportagem: um esforo para reduzir custos e aumentar a rentabilidade dos imveis para baixa
renda. At mesmo a linguagem utilizada no site da empresa estranha para ouvidos locais, e fala na
construo de comunidades, termo aqui associado a favelas ou empregado pelo terceiro setor.
















529
Reproduzidas na reportagem O megainvestidor Sam Zell fez a diferena.
530
Naiana Oscar, A mexicana Homex tropea no Brasil, O Estado de S. Paulo,
Figura 27 Empreendimento habitacional no Mxico
171

Por fim, importante observar como as empresas de gerenciamento de recursos de
terceiros, de consultoria e pesquisa monitoram o setor. O Grfico 15, elaborado por uma corretora,
compara o desempenho de algumas empresas de capital aberto. O seguinte, as oscilaes do preo
das aes da Cyrela. Grficos como esses pretendem orientar a deciso dos investidores e podem
motivar compra, manuteno ou venda de aes. De outro lado, as empresas do setor imobilirio
tomam suas decises levando em considerao (com maior ou menor peso, a depender do caso) os
impactos sobre os ndices que sero avaliados pelos analistas. O nervosismo caracterstico do setor
financeiro se transmite ao imobilirio, como nos disse um consultor
531
.
Grfico 15 Performance das empresas MRV, Gafisa, Rossi e Cyrela desde o lanamento do MCMV

Fonte: Votorantim Corretora.

531
Em entrevista autora.
172

Grfico 16 Performance do preo das aes da Cyrela

Fonte: JPMorgan Latin American Equity Research, 20-/5/2010
Em sntese, o capital internacional ingressa pela via financeira. Isso no significa,
contudo, que assuma sozinho o comando do setor imobilirio. De um lado, encontra barreiras
prprias da formao social brasileira. Algumas destas foram parcialmente dribladas, como a
desigualdade que exclui a maior parte da populao brasileira do acesso ao mercado imobilirio
formal por meio da injeo de fundo pblico (voltaremos a esse ponto). De outro, a mobilidade
desejada no recomenda um grau de participao tal que implique vnculo mais forte do capital
internacional com o territrio brasileiro.
Grfico 17 Percentual do portflio do Janus Global Real Estate Fund, por pas

Fonte: Janus

173

A participao dos fundos colocou as empresas sob o olhar das consultorias financeiras,
que passam a avali-las segundo seus critrios, ou seja, com a temporalidade e os parmetros de
rentabilidade prprios do setor financeiro e do atual padro de acumulao de capital. Com isso,
colocam novas presses e requerimentos sobre as cidades, o que tende a mudar, ainda que
parcialmente, o padro de urbanizao. Essa presso exercida indiretamente, por meio da ao dos
scios locais, que ainda mantm peso significativo no setor
Quadro 11 Lista das principais empresas nas quais o fundo Carmignac Investment A investe, na qual figura a
brasileira Cyrela

Fonte: Mornigstar Research Report.







174

Quadro 12 Percentual de participao dos cinco maiores acionistas das empresas listadas na Bolsa de Valores, na
categoria construo, em 2010.
Nome Classe Setor NAICS|Nivel 2 Principal Acionista % Segundo maior acionista % Terceiro maior acionista % Quarto maior acionista %
Quinto maior
acionista %
% 5
maiores
Brookfield ON
Construo e
empreendimentos
imobiliarios Brookfield Brasil Ltda 42,6
Company Adm. e
Participacoes Ltda 5,6 Alliance Bernstein L.P. 5,5
Walter Francisco
Lafemina 1,4 Acoes em Tesouraria 1 56,2
CC Des Imob ON
Construo e
empreendimentos
imobiliarios Camargo Correa S/A 66,1
Credit Agricole Asset
Management 5,3 - - - - - - 71,5
Cimob Partic ON
Construo e
empreendimentos
imobiliarios Raul Leite Luna 25,1 Claudio Abel Ribeiro 17,4
Paulo Henrique D.
Azambuja 10
Acp Alves da Cunha
Participacoes Lt 9,9 Ivo Alves da Cunha 7,4 69,8
Const A Lind ON
Construo e
empreendimentos
imobiliarios
Lindencorp Desenvolv.
Imobiliario S.A. 44,9 Marcos Ribeiro Simon 27,5
Espolio Dethereza C.
Oliveira Lindenberg 2,9 - - - - 75,4
Cr2 ON
Construo e
empreendimentos
imobiliarios
Unibanco Uniao de Bancos
Brasileiro 20,6
Carlos Antonio Guedes
Valente 16,8 Claudio Coutinho Mendes 13,9
The Bank Of New
York - Adr 10,9
Autonomy
Luxembourg One Sarl -
Bradesco 10,6 72,8
Cyrela Realty ON
Construo e
empreendimentos
imobiliarios Elie Horn 25,4 Carmignac Gestion 7,8 Blackrock, Inc 5,6 Eirenor S/A 5,2
Eh Capital
Management 1,8 45,8
Direcional ON
Construo e
empreendimentos
imobiliarios
Filadelphia Participacoes
S.A. 60,5 Tarpon Investimentos S.A. 23,4 - - - - - - 83,9
Even ON
Construo e
empreendimentos
imobiliarios
Genoa Fundo de
Investimento em Part 20,8
Credit Suisse Hedging-
Griffo C.V.S/A 9,8 Carlos Luis Terepins 7,1
Polo Capital Internac
Gestao de Recursos
Ltda 5,2
Fama Investimentos
Ltda 5,2 48,1
Eztec ON
Construo e
empreendimentos
imobiliarios Ez Participacoes Ltda 31,6 Smm Participacoes Ltda 6,5 Gar Participacoes Ltda 5,6 Hpc Participacoes Ltda 5,3
Mapeca Participacoes
Ltda 4,4 53,3
Gafisa ON
Construo e
empreendimentos
imobiliarios Eip Brazil Holdings Llc 7 Morgan Stanley & Co. 5,6 Membros de Diretoria 0,7 Acoes em Tesouraria 0,1
Conselho de
Administracao 0 13,5
Helbor ON
Construo e
empreendimentos
imobiliarios
Helio Borenstein S/A Adm.
Part. e C 44,6
Dynamo Administracao de
Recursos Lt 10,5 Henrique Borenstein 8,6
Credit Suisse Hedging-
Griffo C.V.S/A 6 - - 69,7
Iguatemi ON
Construo e
empreendimentos
imobiliarios Jereissati Participacoes S/A 52,9
Petros - Fund. Petrobras
de Seg. Social 10,3
Fidelity Investments Llc
(Administrador) 5,6 La Fonte Telecom 0,9 - - 69,7
Inpar S/A ON
Construo e
empreendimentos
imobiliarios
Paladin P. R. Investors
(Brazil), Llc 40,7
Polo Capital Gestao de
Recursos Ltda 11,1
Isa Incorporacao e
Construcao S.A. 10,7
Credit Suisse Hedging-
Griffo C.V.S/A 3,6
Ascet I - Fundo de Inv.
em Part. 1,2 67,4
JHSF Part ON
Construo e
empreendimentos
imobiliarios JHSF Par S/A 63,7
Fabio Roberto Chimenti
Auriemo 8,8 Jose Auriemo Neto 8,8 Acoes em Tesouraria 0 - - 81,3
Joao Fortes ON
Construo e
empreendimentos
imobiliarios
Sobrapar Soc Bras Org
Part Ltda 59,9 Maxima Asset 24 - - - - - - 83,9
MRV ON
Construo e
empreendimentos
imobiliarios
Rubens Menin Teixeira de
Souza 34,7
Janus Capital Management
Llc 5,7 - - - - - - 40,4
PDG Realt ON
Construo e
empreendimentos
imobiliarios Blackrock, Inc 5,7 Banco Itau S.A. 5,4
Marsico Capital
Management Llc 5,3 - - - - 16,4
Rodobensimob ON
Construo e
empreendimentos
imobiliarios Gv Holding S/A 25,2 Waldemar Verdi Junior 11,2
Credit Suisse Hedging-
Griffo C.V.S/A 9,1
Giuliano Finimundi
Verdi 7
Fama Investimentos
Ltda 5,5 58
Rossi Resid ON
Construo e
empreendimentos
imobiliarios
Oficinalis Adm. e
Participacoes Ltda 18,1
Er Adm. e Participacoes
Ltda 17,9 Carmignac Gestion 7 Newton Investment 5,2
Acionistas
Controladores 1,2 49,5
Tecnisa ON
Construo e
empreendimentos
imobiliarios Jar Participacoes Ltda 55
Credit Suisse Hedging-
Griffo C.V.S/A 13,8 Meyer Joseph Nigri 6,3
Lilian Raquel Czeresnia
Nigri 0,4 Joseph Meyer Nigri 0 75,5
Trisul ON
Construo e
empreendimentos
imobiliarios Trisul Participacoes S/A 57,9
Polo Capital Gestao de
Recursos Ltda 10,9
Credit Agricole Asset
Management 5,7 - - - - 74,6
Azevedo PN Construo pesada Bonsucex Holding Ltda 37 Helber S/A Part e Adm 22,2
Luiz Teotonio Pimentel
Mendes 3,7 - - - - 63
Const Beter PNB Construo pesada Hbfl7 Participacoes Ltda 25,1 Hbbk3 Participacoes Ltda 20,1 Has Participacoes Ltda 15,5
Spm Empreendimentos
Ltda 8,5
Carlos Augusto A
Paes Barros 3,8 73
Lix da Cunha PN Construo pesada
Felix Administr. e
Participacoes S. 26,3 Fama Investimentos Ltda 7,7 Fausto da Cunha Penteado 6
Moacir da Cunha
Penteado 5,5
David Rodolpho
Navegantes Neto 5,1 50,6
Mendes Jr PNB Construo pesada Edificadora S/A 95,4 - - - - - - - - 95,4
Sergen PN Construo pesada
Sergio Gomes de
Vasconcellos 36,1
Antonio de Padua
Coinmbra Tavares P 25,7
Anfa - Empreendimentos e
Engenharia 22,6
Atp Engenharia e
Empreendimentos SA 3,4 - - 87,9
Sultepa PN Construo pesada Sultepa Participacoes Ltda 36,2
Portella Nunes
Participacoes SA 16,2 Investnorte Cvmc Ltda 15,5
Luiz Sergio Graca de
Araujo 5,8
BNY Mellon Serv.
Financ. Distrib.Tits SA 2,1 75,9
Famlias, pessoa fsica ou holding
Fundos (private equity, asset management, fundos de penso, bancos, etc)

175

Quadro 13 Participao acionria em empresas de construo civil brasileiras listadas na Bolsa de Valores, na categoria
construo, de 2005 a 2010 (por fundo de investimento)



Administrador 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Credit Suisse Abyara (0,1) N.D
Credit Suisse Abyara (1,11) N.D
Credit Suisse Abyara (1,71,4) N.D
Polo Capital Management Abyara (2,3) Abyara (2,4) N.D
Credit Suisse Abyara (3,73,4) N.D
Polo Capital Management Abyara (4,1) Abyara (4) N.D
Santander Abyara (5,3) Abyara (5,34,6) N.D
Fama Investimentos Brookfield (5,6)
Brookfield Brasil Ltda Brookfield (59,9) Brookfield (59,) Brookfield (50,2) Brookfield (51,142,6) Brookfield (42,6)
Credit Agricole Asset Management Camargo (5,3) Camargo (5,3)
Sloane Robinson Cyrela (5) Cyrela (5) Cyrela (50)
Janus Capital Management Cyrela (6) Cyrela (6) Cyrela (5) Cyrela (585)
Carmignac Gestion Cyrela (7) Cyrela (7)
Silver King Participaes Ltda. Direcional (1,61,5) Direcional (23,4)
Tarpon Investimentos S.A. Direcional (25) Direcional (2522,1)
Polo Capital Management Even (1)
Polo Capital Management Even (2)
Vinson Even (3)
Spinnaker Capital Group Even (41) Even (37) Even (40) Even (40) Even (38-21)
Polo Capital Management Even (5) Even (5)
Paladin Realty Partners, LLC Even (0-6) Even (6) Even (4)
Vinson Eztec (1,7)
Itau Unibanco Participaoes S/A Gafisa (0-5) Gafisa (6-5)
EIP / Marsico Capital Management Gafisa (0-8) Gafisa (10-10) Gafisa (11-9)
Equity Group Investments Gafisa (24) Gafisa (14) Gafisa (14) Gafisa (11)
EIP / Fidelity Gafisa (6-5)
Morgan Stanley & Co. Gafisa (0-9) Gafisa (9) Gafisa (6-5)
Banco Maxima S.A. J. Fortes (024)
Lazard Asset Managment JHSF (7) JHSF (9) JHSF (80) N.D
Janus Capital Management MRV (05,7) MRV (5,7)
Banco Pactual PDG (44,1) PDG (43,829,6) PDG (28,6)0
Fama Investimentos Rodobens (11) Rodobens (119) Rodobens (5,5)
LeggMason Rodobens (6) Rodobens (6) Rodobens (5,5)
Merrill Lynch & Co., Inc. Rodobens (6) Rodobens (6)
Janus Capital Management Rodobens (6) Rodobens (6?)
Newton (Subs.The Bank of New York Mellon Corp.) Rossi (05) N.D
Carmignac Gestion Rossi (107) N.D
Janus Capital Management Rossi (60) N.D
Credit Suisse Tecnisa (10,3) Tecnisa (13,3) Tecnisa (13,8)
Credit Agricole Asset Management Trisul (06,3) Trisul (5,7)
Polo Capital Management Trisul (05,2) Trisul (5,26,7) Trisul (10,9)
Credit Suisse Trisul (08,4) Trisul (8,40) Trisul (1,6)
Alliance Bernestein Brookfield (5,5)
Autonomy Capital Tow Sarl MRV (11,6)
Banco Maxima S.A. J. Fortes (9,10)
Banif S.A. J.Fortes (05,2)
Capital Research and Management Company Cyrela (5)
Credit Suisse Even (6-10)
Fama Investimentos Even (5)
Itau Unibanco Participaoes S/A PDG (0-5,4)
Marsico Capital Management PDG (5,3)
Merrill Lynch & Co., Inc. Cyrela (6)
Merrill Lynch & Co., Inc. PDG (5,7)
Morgan Stanley & Co. Abyara (14,1) Abyara (14,1) N.D
Morgan Stanley & Co. Abyara (3,2) Abyara (3,2) N.D
Morgan Stanley & Co. Abyara (4,7) Abyara (4,7) N.D
Sloane Robinson Brookfield (5,1)
LEGENDA: faixa de percentual de aes detidas pelo fundo
Elaborado pela autora 0 a 2 10 a 15
3 a 5 15 a 20
5 a 7 20a 30
7 a 10 30 a 45
PERCENTUAL DETIDO PELOS FUNDOS EM CADA EMPRESA
176

Quadro 14 Participao acionria em empresas de construo civil brasileiras listadas na Bolsa de Valores, na categoria
construo, de 2005 a 2010 (por administrador)


PERCENTUAL DETIDO PELOS FUNDOS EM CADA EMPRESA
Administrador 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Alliance Bernestein Brookfield (5,5)
Autonomy Capital Tow Sarl MRV (11,6)
Banco Maxima S.A. J. Fortes (024)
Banco Maxima S.A. J. Fortes (9,10)
Banco Pactual PDG (44,1) PDG (43,829,6) PDG (28,6)0
Banif S.A. J.Fortes (05,2)
Capital Research and Management Company Cyrela (5)
Carmignac Gestion Cyrela (7) Cyrela (7)
Carmignac Gestion Rossi (107)
N.D
Credit Suisse Even (6-10)
Credit Suisse Trisul (08,4) Trisul (8,40) Trisul (1,6)
Credit Suisse Tecnisa (10,3) Tecnisa (13,3) Tecnisa (13,8)
Credit Suisse Abyara (1,11) N.D
Credit Suisse Abyara (0,1) N.D
Credit Suisse Abyara (3,73,4) N.D
Credit Suisse Abyara (1,71,4) N.D
EIP / Fidelity Gafisa (6-5)
EIP / Marsico Capital Management Gafisa (0-8) Gafisa (10-10) Gafisa (11-9)
Equity Group Investments Gafisa (24) Gafisa (14) Gafisa (14) Gafisa (11)
Morgan Stanley & Co. Gafisa (0-9) Gafisa (9) Gafisa (6-5)
Fama Investimentos Brookfield (5,6)
Fama Investimentos Even (5)
Fama Investimentos Rodobens (11) Rodobens (119) Rodobens (5,5)
Itau Unibanco Participaoes S/A Gafisa (0-5) Gafisa (6-5)
Itau Unibanco Participaoes S/A PDG (0-5,4)
Janus Capital Management Cyrela (6) Cyrela (6) Cyrela (5) Cyrela (585)
Janus Capital Management MRV (05,7) MRV (5,7)
Janus Capital Management Rodobens (6) Rodobens (6?)
Janus Capital Management Rossi (60)
N.D
Lazard Asset Managment JHSF (7) JHSF (9) JHSF (80) N.D
LeggMason Rodobens (6) Rodobens (6) Rodobens (5,5)
Marsico Capital Management PDG (5,3)
Merrill Lynch & Co., Inc. Cyrela (6)
Merrill Lynch & Co., Inc. PDG (5,7)
Merrill Lynch & Co., Inc. Rodobens (6) Rodobens (6)
Morgan Stanley & Co. Abyara (14,1) Abyara (14,1) N.D
Morgan Stanley & Co. Abyara (3,2) Abyara (3,2) N.D
Morgan Stanley & Co. Abyara (4,7) Abyara (4,7) N.D
Paladin Realty Partners, LLC Even (0-6) Even (6) Even (4)
Polo Capital Management Trisul (05,2) Trisul (5,26,7) Trisul (10,9)
Polo Capital Management Even (5) Even (5)
Polo Capital Management Abyara (4,1) Abyara (4) N.D
Polo Capital Management Even (2)
Polo Capital Management Abyara (2,3) Abyara (2,4) N.D
Polo Capital Management Even (1)
Santander Abyara (5,3) Abyara (5,34,6) N.D
Silver King Participaes Ltda. Direcional (1,61,5) Direcional (23,4)
Sloane Robinson Brookfield (5,1)
Sloane Robinson Cyrela (5) Cyrela (5) Cyrela (50)
Spinnaker Capital Group Even (41) Even (37) Even (40) Even (40) Even (38-21)
Brookfield Brasil Ltda Brookfield (59,9) Brookfield (59,) Brookfield (50,2) Brookfield (51,142,6) Brookfield (42,6)
Credit Agricole Asset Management Camargo (5,3) Camargo (5,3)
Credit Agricole Asset Management Trisul (06,3) Trisul (5,7)
Newton (Subs.The Bank of New York Mellon Corp.) Rossi (05)
N.D
Tarpon Investimentos S.A. Direcional (25) Direcional (2522,1)
Vinson Even (3)
Vinson Eztec (1,7)
LEGENDA: faixa de percentual de aes detidas pelo fundo
Elaborado pela autora 0 a 2 10 a 15
3 a 5 15 a 20
5 a 7 20a 30
7 a 10 30 a 45
177

Quadro 15 Adminstradores dos fundos de investimentos em empresas do setor imobilirio de capital aberto

Administrador Nacionalidade de origem
Alliance Bernestein norte-americana
Autonomy Capital Tow Sarl inglesa
Banco Maxima S.A. brasileira
Banco Pactual brasileira
Banif S.A. portuguesa
Capital Research and Management Company norte-americana
Carmignac Gestion francesa
Credit Suisse sua
EIP / Fidelity norte-americana
EIP / Marsico Capital Management norte-americana
Equity Group Investments norte-americana
Morgan Stanley & Co. norte-americana
Fama Investimentos brasileira
Itau Unibanco Participaoes S/A brasileira
Janus Capital Management norte-americana
Lazard Asset Managment norte-americana
Legg Mason norte-americana
Marsico Capital Management norte-americana
Merrill Lynch & Co., Inc. norte-americana
Morgan Stanley & Co. norte-americana
Paladin Realty Partners, LLC norte-americana
Polo Capital Management brasileira
Santander espanhola
Silver King Participaes Ltda.* brasileira
Sloane Robinson britnica
Spinnaker Capital Group inglesa
Brookfield Brasil Ltda (subsidiria da Brookfield Asset Management) brasileira
Credit Agricole Asset Management francesa
Newton (subsidiria do The Bank of New York Mellon Corp.) norte-americana
Tarpon Investimentos S.A. brasileira
Vinson** n.d.
* acionista majoritrio da Tarpon
** representado legalmente pelo Santander, no Brasil



178


Fundos Tipo Administrador
Alliance Bernstein L.P. Gesto de recursos de terceiros Alliance Bernestein
Autonomy Capital Two Sarl Private Equity Autonomy Capital Tow Sarl
Maxima Asset Gesto de recursos de terceiros Banco Maxima S.A.
Maxima Participacoes Institucional FIA Fundo de investimento Banco Maxima S.A.
FIP Pactual Desenvolvimento e Gestao I Fundo de Inv.em participaes Banco Pactual
M258 Fim(Fundo Adm Banif S.A) Fundo de investimento Banif S.A.
Capital Research & Mngmt Co Gesto de recursos de terceiros Capital Research and Management Company
Carmignac Gestion Gesto de recursos de terceiros Carmignac Gestion
Carmignac Gestion Fundo de investimento Carmignac Gestion
Credit Suisse Hedging-Griffo C.V.S/A Gesto de recursos de terceiros Credit Suisse
Credit Suisse Hedging-Griffo C.V.S/A Gesto de recursos de terceiros Credit Suisse
Credit Suisse Hedging-Griffo C.V.S/A Gesto de recursos de terceiros Credit Suisse
Cshedging Griffo Verde Equity Master FIA Fundo de Investimento Credit Suisse
CSHG Cart Administrada Real FI Mult Fundo de Investimento Credit Suisse
CSHG Verde Master Fim Fundo de Investimento Credit Suisse
Green HG Fund Llc Fundo de Investimento Credit Suisse
Rmr LLc N.D. EIP / Fidelity
Marsico Capital Management Llc Gesto de recursos de terceiros EIP / Marsico Capital Management
Eip Brazil Holdings Llc Private Equity Equity Group Investments
Morgan Stanley & Co. Fundos Morgan Stanley & Co.
Fama Investimentos Ltda Gesto de recursos de terceiros Fama Investimentos
Fama Investimentos Ltda Gesto de recursos de terceiros Fama Investimentos
Fama Investimentos Ltda Gesto de recursos de terceiros Fama Investimentos
Banco Itau S.A. Fundo de investimento Itau Unibanco Participaoes S/A
Banco Itau S.A. Fundo de investimento Itau Unibanco Participaoes S/A
Janus Capital Management Llc Gesto de recursos de terceiros Janus Capital Management
Janus Capital Management Llc Gesto de recursos de terceiros Janus Capital Management
Janus Capital Management Llc Gesto de recursos de terceiros Janus Capital Management
Janus Capital Management Llc Gesto de recursos de terceiros Janus Capital Management
Lazard Asset Management Llc Gesto de recursos de terceiros Lazard Asset Managment
LeggMason Gesto de recursos de terceiros LeggMason
Marsico Capital Management Llc Gesto de recursos de terceiros Marsico Capital Management
Blackrock, Inc Private Equity Merrill Lynch & Co., Inc.
Blackrock, Inc Private Equity Merrill Lynch & Co., Inc.
Blackrock, Inc Private Equity Merrill Lynch & Co., Inc.
Ssf III Azul One Holdings LP Fundo de Investimento Morgan Stanley & Co.
Ssf III Azul Subsidiary 2, LP Fundo de investimento Morgan Stanley & Co.
Ssf III Azul Subsidiary, LP Fundo de investimento Morgan Stanley & Co.
Paladin Latam III Investors Brazil Llc Fundos de Investimento Paladin Realty Partners, LLC
Polo Capital Gestao de Recursos Ltda Gesto de recursos de terceiros Polo Capital Management
Polo Capital Internac Gestao de Recursos LtdaGesto de recursos de terceiros Polo Capital Management
Polo FIA Fundo de Investimento Polo Capital Management
Polo FIA Fundo de Investimento Polo Capital Management
Polo Norte FI Mult Fundo de Investimento Polo Capital Management
Polo Norte FI Mult Fundo de Investimento Polo Capital Management
Vinson Fund, Llc Fundo de Investimento Santander
Tarpon Investimentos S.A. Fundo de investimento Silver King Participaes Ltda.
Sloane Robinson Llp Gesto de recursos de terceiros Sloane Robinson
Sloane Robinson Llp Gesto de recursos de terceiros Sloane Robinson
Genoa Fundo de Investimento em Part
Fundos de Investimentos em
Participaes (private equity) Spinnaker Capital Group
Brookfield Brasil Ltda Controladora Brookfield Brasil Ltda
Credit Agricole Asset Management Gesto de recursos de terceiros Credit Agricole Asset Management
Credit Agricole Asset Management Gesto de recursos de terceiros Credit Agricole Asset Management
Newton Investment Fundo de investimento coletivo
Newton (Subs.The Bank of New York Mellon
Corp.)
Tarpon Real Estate Fund, Llc Fundo de investimento Tarpon Investimentos S.A.
Vinson Fund, Llc Fundo de Investimento Vinson
Vinson Fund, Llc Fundo de Investimento Vinson
Quadro 16 Fundos de investimento que detm ou detiveram participao em empresas do setor imobilirio de capital aberto


179

3.2 Inovaes financeiras: verses brasileiras dos ttulos lastreados em imveis
O marco regulatrio est totalmente pronto para o crescimento da securitizao do
mercado imobilirio no Brasil, segundo agentes do setor. Contudo, trata-se ainda de um mercado
restrito, se comparado importncia que assumiu em outros pases. Uma das estratgias dos
defensores da securitizao atrair os fundos de penso, porque as entidades centralizam, no Brasil,
um volume de 502 bilhes de reais, o equivalente a 17% do Produto Interno Bruto (PIB) do pas,
recursos suficientes para alimentar todo o sistema de securitizao de imveis, de acordo com o
anunciado em um seminrio do setor
532
.
Os fundos foram os principais investidores do segmento de escritrios de alto padro,
shopping centers e resorts, a partir de meados na dcada de 1990. Funcionaram, ento, como uma espcie
de substituto do crdito imobilirio na destinao de fluxos de capital para o imobilirio. A Abrapp,
associao das entidades de previdncia privada, publicou a reportagem de capa de sua revista com o
ttulo: A avenida dos fundos, referindo-se Avenida Luis Carlos Berrini, um dos principais eixos
de escritrios de So Paulo. Alguns dos fundos chegaram a investir mais de 20% do seu patrimnio
em imveis, um fluxo de capitais significativo e que teve consequncias importantes para a estrutura
do setor imobilirio na poca
533
. Contudo, o rgo que regulamenta os fundos foi progressivamente
diminuindo o percentual do portflio que as entidades poderiam investir no imobilirio, at atingir o
limite atual de 8%. Passaram a investir, na prtica, menos do que isso.
As novas regulamentaes permitem aos fundos de penso investirem at 100% do seu
patrimnio em imveis via mercado de capitais. Novos ttulos financeiros so oferecidos com
insistncia aos fundos, no lugar dos tijolos de empreendimentos imobilirios comuns. Vrios desses
papis foram criados ou modificados com o Sistema Financeiro Imobilirio, institudo em 1997
como um novo marco regulatrio. O Sistema Financeiro de Habitao continuou operando com
recursos de origem definida o Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE) e o Fundo de
Garantia por Tempo de Servio (FGTS) destinao que deve obedecer a certas regras, as quais
direcionam parte dos recursos para habitao de interesse social.

532
Mercado de Capitais & Mercado Imobilirio oportunidades de investimentos, 31/5/2010, Secovi-SP.
533
Cf. Fix, Mariana. Parceiros da excluso e So Paulo Cidade Global.
180

O SFI, diferentemente, capta fundos em um mercado secundrio de ttulos de crditos e
recebveis imobilirios
534
. Por isso, exige instrumentos financeiros que faam a conexo entre o setor
imobilirio e o mercado de capitais. Alguns foram institudos com o SFI, como os Certificados de
Recebveis Imobilirios (CRI), as Cdulas de Crdito Imobilirio (CCI) e as Letras de Crdito
Imobilirio (LCI). Outros foram modificados, como as Debntures, as Letras Hipotecrias e as
Cdulas de Crdito Bancrio. O objetivo do SFI, segundo Carneiro e Valpassos, seria justamente
ligar os maiores poupadores da nossa economia, que so os fundos de penso, seguradoras e outras
instituies que demandam ativos de longo prazo aos indivduos demandantes de crditos imobilirio
(...) (2003, p. 68, apud Royer, p. 162).
Desse modo, assim como a abertura de capital de empresas do setor imobilirio, a
criao de ativos financeiros de base imobiliria um fenmeno recente no Brasil. Atualmente, os
Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI) so provavelmente os que mais chamam ateno no
mercado financeiro. Os CRI so definidos no artigo 6 da lei que instituiu o SFI como: Ttulo de
crdito nominativo, de livre negociao, lastreado em crditos imobilirios e constitui promessa de
pagamento em dinheiro. Os CRI so geralmente comparados aos Mortgage Backed Securities
norteamericanos, embora apresentem diferenas.
Esses certificados s podem ser emitidos por Companhias Securitizadoras. A primeira
empresa do tipo surgiu no Brasil em 1997, simultaneamente instituio do SFI, a Sibrasec, que
define securitizao como:
um processo estruturado e coordenado por uma instituio especializada
(companhia securitizadora), por meio do qual os crditos imobilirios so
empacotados e convertidos em ttulos imobilirios (Certificados de Recebveis
Imobilirios CRI), passveis de negociao no mercado financeiro e de capitais.
Os CRI, adquiridos pelos investidores, permitem que os recursos sejam
direcionados para os originadores (incorporadoras, construtoras) de maneira a que
permita a recomposio de seu capital de giro e subsidie novos lanamentos
imobilirios. Trata-se, portanto, de uma mudana no modelo clssico de
intermediao financeira.
As empresas securitizadoras utilizaram vrias estratgias para popularizar esses papis,
que se beneficiaram de algumas mudanas no marco regulatrio. O debate se d, principalmente,
dentro dos marcos da nova economia institucional, como identificou Luciana Royer. Criou-se uma
espcie de senso comum sobre economia e finanas de que o desenvolvimento de um mercado

534
Ver a respeito da criao do SFI, das suas caractersticas e relao com o SFH, entre outros aspectos, A financeirizao
da poltica habitacional, de Luciana Royer, que utilizo aqui como referncia.
181

secundrio de letras hipotecrias no Brasil essencial para atrair capitais para a construo e gerar
eficincia alocativa de recursos no setor.
535

Em 2009, o investidor norte-americano Sam Zell o mesmo que investiu na Gafisa,
BRMalls, Bracor e AGV comprou 8,52% da Brazilian Finance & Real Estate (BRRE), uma das
principais securitizadoras brasileiras, por meio da Coyote Trail, LLC, empresa do grupo Equity
International. No ano seguinte, a Coyote ampliou a participao para 20,7% e abriu capital na Bolsa.
A ao remete entrada de Sam Zell na Gafisa, tambm como private equity, parte da preparao da
abertura de capital da empresa.
A BRFE possui quatro subsidirias operacionais, que atuam nas reas de crdito
imobilirio para pessoas fsicas, financiamento produo de incorporadoras e construtoras,
estruturao de fundos de investimento imobilirio, emisso de Certificados de Recebveis
imobilirios e gesto de portflios para clientes locais e internacionais. A entrada do investidor
estrangeiro gera expectativas de aumento da emisso de certificados e de sua negociao fora do pas.
Vale lembrar que a Gafisa a nica empresa brasileira do setor, at o momento, listada na bolsa de
valores de Nova York.
A criao desses mecanismos modifica a forma jurdica da propriedade imobiliria e,
consequentemente, as modalidades de apropriao da renda da terra. As formas renda e juros
aproximam-se em um nico ativo financeiro de base imobiliria. Um sistema que, com vimos, ano a
ano vai sendo ajustado (aperfeioado, nos termos dos seus defensores) de modo a libertar os imveis
para a circulao do capital portador de juros e vincular os mercados de terra e imveis, os usos do
solo, e a organizao espacial em um processo geral de circulao de capital, como mencionamos na
introduo. Essa tendncia, identificada por David Harvey (a partir da leitura de Marx), apenas
estudos empricos podem desvendar de que modo se desenvolvem, ou no, em cada formao social.
Outro tipo de ttulo financeiro de base imobiliria oferecido aos investidores foi o
Cepac. Os Certificados de Potencial Construtivo Adicional so emitidos pelo poder municipal e
correspondem a um determinado volume de metros quadrados. Seu detentor ganha o direito de
construir alm do permitido pela legislao de uso e ocupao do solo em determinadas reas da
cidade, definidas por lei. Os certificados so leiloados e depois podem ser negociados no mercado
secundrio pela BM&F Bovespa. Os Cepacs so considerados ativos de renda varivel, uma vez que
sua rentabilidade est associada valorizao dos espaos urbanos, explica a Bovespa. Os Cepacs

535
Carneiro e Valpassos, 2003, p. 35, apud Royer, p. 103.
182

estavam previstos no Estatuto da Cidade, de 2001, mas foram regulamentados em So Paulo, em
2004, na gesto Marta Suplicy (PT, 2001-2004)
536
.
Assim como os CRI, os Cepacs so ttulos financeiros relacionados com imveis.
Contudo, diferentemente dos Certificados de Recebveis Imobilirios, no esto lastreados em
imveis e no tm relao com o pagamento de hipotecas. Correspondem, na verdade, a um sistema
de venda de solo criado que j existia no Brasil desde a Operao Urbana Faria Lima, em meados
dos anos 1990, modelo posteriormente repetido em vrias cidades no pas
537
. As Operaes Urbanas
permitem a venda de potencial construtivo adicional, dentro de determinado permetro. Inicialmente,
a transao era feita diretamente entre a prefeitura e o proprietrio do lote, com a chamada outorga
onerosa do direito de construir. Com a criao dos Cepacs, a transao passou a ser feita no mercado
de capitais. Qualquer um pode adquirir esses ttulos, para utilizar diretamente em um
empreendimento, ou para tentar obter ganhos no mercado secundrio, retendo-os at que a regio se
valorize mais, por exemplo. Os certificados podem tambm ser utilizados pela prefeitura para pagar
as empreiteiras pela realizao de obras previstas na lei da Operao.
As operaes urbanas foram criadas no contexto da crise da dvida, na dcada de 1980,
sob a justificativa de que o antigo padro de financiamento, liderado pelo Estado, estava
inviabilizado. As parcerias pblico-privadas, privatizaes e concesses de servios pblicos,
passaram a ser defendidos, quase unanimemente, e constituram parte significativa da poltica urbana
dos governos que se seguiram, fossem eles de esquerda ou de direita. O impasse se deu, como vimos,
concomitantemente extino das polticas nacionais de saneamento e habitao e descentralizao
das polticas sociais.
538
.
Como comum em grandes projetos urbanos desse tipo, a prefeitura realizou
investimentos prvios para iniciar o processo de valorizao (imobiliria) da regio a fim de construir
o que os planejadores urbanos costumam chamar de ncoras da operao. Os defensores dos
Cepacs, no lugar da venda convencional em balco da outorga onerosa, alegavam que o Certificado
cria a possibilidade de antecipar a arrecadao. Assim, no seria mais necessrio aguardar a realizao
das obras pblicas para que o interesse por lanamentos imobilirios surgisse. importante observar,

536
Decreto n. 44.844.
537
Na Operao Urbana Faria Lima solo criado a permisso onerosa para construir metros quadrados adicionais ao
permitido na Lei de Zoneamento da cidade.
538
No o caso de reconstituir aqui as crticas feitas a esse instrumento, no meu caso apresentadas nos artigos Frmula
mgica da parceria pblico-privada e Uma ponte para a especulao e no livro Parceiros da excluso.
183

contudo, que o preo dos Cepacs determinado em leiles e passa, depois, a ser negociado no
mercado secundrio, ou seja, oscila conforme o interesse do mercado, caracterstica tpica de ttulos
financeiros. A especificidade dos Certificados que essa oscilao dever ocorrer em funo da
expectativa dos investidores em relao s possibilidades de valorizao (e desvalorizao) de uma
regio da cidade: passa a ser desejvel, portanto, que essa valorizao acontea. Na definio da
Bovespa, os Cepacs so justamente ativos de renda varivel, uma vez que sua rentabilidade est
associada valorizao dos espaos urbanos. Com isso, cria-se a possibilidade de um novo tipo de
especulao imobiliria financeirizada, com os investimentos feitos segundo os parmetros e as
expectativas prprios de uma lgica de valorizao de tipo financeiro.
Outra consequncia que a prefeitura, ao emitir os Cepacs, precisa garantir as condies
para que esses ativos se valorizem, ou corre o risco de criar uma espcie de moeda podre
539
. Parece
razovel, pois, que seja mobilizada para promover essa valorizao, por exemplo, por meio da
concentrao ainda maior de investimentos pblicos. Os Certificados representam, portanto, um
salto na escala especulativa, que passa do edifcio a trechos urbanos; envolvem, ainda, polticas
pblicas, valorizao de bairros inteiros, e acentuam os mecanismos de competio intraurbana.

539
Retomo aqui argumentos que apresentei mais detalhadamente no texto Uma ponte para a especulao.
184


Quadro 17 Alternativas de funding para empreendimentos imobilirios
Alternativas de funding para empreendimentos imobilirios
Funding Tipos Base Legal Caractersticas Foco Tributao
Capital Social dos incorporadores (prprio / via SCP)
Abertura de Capital (IPO)
Fundos de Investimento em Participaes Instruo CVMn. 391/2003
Condomnio fechado, administrador por
Instituio financeira, auditoria externa,
divulgaao de informaes
Participar no capital de sociedades
annimas, abertas ou fechadas, com
efetiva participao no processo
decisrio No nvel da companhia investida
Fundos de Investimento Imobilirio FII Lei 8.668/93 e Instruo CVMn. 472/2008
Condomnio fechado, administrador por
Instituio financeira
Investir em bens e direitos
imobilirios, alm de ttulos e valores
mobilirios de lastro imobilirio,
como CRI, CEPAC, Quotas de FIP,
Aoes das companhias, Quotas de FII,
Quotas de FIDC, LHe LCI
Fundo isento. Distribuio de
rendimentos e ganho de capital
tributados.
Certificados de Recebveis Imobilirios Instrues CVMn. 443 e 446/2006
Ttulo privativo de emissao de Companhia
Securitizadora Imobiliria, com lastro em
c'reditos imobilirios, registrados como
patrimnio em separado na Securitizadora,
com Agente Fiducirio e Auditoria Externa
Investidores em renda fixa,
preferencialmente com recebimentos
peridicos Isento para investidores pessoa fsica
Fundo de Investimento em Direitos Creditrios FIDC Instruo CVMn. 356/2003
Condomnio fechado ou aberto,
adminstrador por instituio financeira,
com outras instituio financeiras como
custodiante, auditoria externa e rating
obrigatrio para distribuio pblica
Aquisio de direitos creditrios,
conforme regulamento IR de 15% a 22%, em funo do prazo
Cdulas de Crdito Imobilirio - CCI's Lei 10931 de 4/8/2004
Ttulo representativo de um crdito
imobilirio, averbado na matrcula do
imvel e registrada na Cetip ou na DBLC
atravs de uma instituio custodiante
Investidores em renda fixa,
preferencialmente com recebimentos
peridicos Aplicvel renda fixa
FIP
Debnture
Emprstimos bancrios Plano Empresrio
Elaborado a partir de apresentao de Pedro Klumb e Srgio Belleza Filho
Estrutura de securitizao
Recursos de dvida (Debt)
Estrutura de mezanino
Recursos de capital (equity)
185
3.3 Segmento econmico: uma inveno poltico-imobiliria

Essa a expresso que gringo mais sabe falar [Minha Casa Minha Vida].
Todo mundo sabe o que o plano, acompanha nos detalhes. Pela primeira
vez o Brasil tem um plano realmente consistente. O Pas tambm est numa
situao macroeconmica que permite fazer esse tipo de gasto pblico. O
FGTS nunca esteve com tanto dinheiro, por causa de criao de emprego,
da caracterstica demogrfica da populao. No comeo, a gente estava
muito ctico, achava que ia ser uma coisa eleitoreira.
Presidente da PDG, 17/11/2009
540

J estvamos estudando o mercado brasileiro h mais de um ano. O pacote
habitacional do governo veio para viabilizar os nossos planos no Pas.
Clvis Massuda, gerente de construo e projetos da Homex Brasil.
541



As maiores transformaes recentes no setor vieram da combinao entre fundos
pblicos e capital financeiro internacional, e no dos mecanismos da securitizao imobiliria que
comearam a ser introduzidos no Brasil.
A ampliao do circuito imobilirio ocorreu, principalmente, em direo ao chamado
segmento econmico
542
. A necessidade do setor de inventar um nome , por si s, indcio da
criao de um novo mercado, uma inveno que , ao mesmo tempo, poltica e imobiliria.

540
Patrcia Canado
541
Em Mexicana Homex chega o Brasil.
542
A expresso corrente no setor, utilizada para referir-se ao mercado para imveis residenciais com valores de
aproximadamente R$ 200 mil reais, destinados geralmente a famlias com rendimento mensal entre 3 e 10 salrios
mnimos. Lucia Shimbo denomina a inveno habitao social de mercado para enfatizar a juno de nomes que
anteriormente poderiam corresponder a sistemas de financiamento diferentes, o social e o mercado (Habitao social,
habitao de mercado, p. 24).
186

Ao mudarem de patamar pela via da abertura de capital as empresas precisam se
expandir. O mercado de luxo, por mais que se reinvente a cada temporada com os estilos da moda
do neoclssico ao contemporneo revela-se estreito diante das expectativas do investidor
financeiro e, em algumas cidades, da escassez de terrenos bem localizados.
Algumas empresas, j voltadas a produtos de preo menor, cresceram significativamente
ou foram incorporadas por outras maiores, como mencionado. Outras migraram para o popular,
com estratgias diferentes. As vendas da Gafisa eram, por exemplo, totalmente voltadas para imveis
de mdio e alto padro. Para entrar no novo mercado a empresa criou a FIT, uma marca para
dissociar o seu nome do novo produto. Em 2008, assumiu o controle da Tenda, que tinha j
experincia nesse segmento, e no ano seguinte incorporou a empresa. Ao longo de 20 anos,
tentamos inmeras vezes entrar na baixa renda, mas nunca funcionou, disse o presidente da Gafisa,
segundo reportagem do Estado
543
.
Entre as diferenas est a estratgia de vendas. No lugar dos estandes no local da obra, a
Tenda tinha lojas e funcionava de modo mais prximo ao das Casas Bahia do que das antigas
concorrentes. A tentativa era trazer para o circuito imobilirio a experincia do comrcio varejista de
avanar sobre os consumidores de mais baixa renda. Os subsdios do Minha Casa Minha Vida
garantiram ainda uma queda na prestao, o que beneficiou empresas direcionadas ao produto
popular, onde a grande maioria dos imveis estava dentro dos limites estabelecidos pelo programa.
A Tenda passou a atuar tambm no segmento entre 0 e 3 salrios mnimos, no qual no
tinha empreendimentos antes do programa. Nessa faixa, as casas so subsidiadas pelo governo e os
moradores pagam 10% de sua renda mensal ou, no mnimo, 50 reais por ms, ao longo de 10 anos.
As margens de lucro so menores, mas os ganhos ocorrem na escala; no h risco de inadimplncia
para a empresa e a demanda garantida, organizada pelos governos municipais. Os terrenos so
comprados pelas construtoras ou doados pelas prefeituras e governos estaduais
544
.
A PDG comprou a Goldfarb, empresa que tradicionalmente atuava no segmento
popular. A Cyrela criou a marca Living em 2006, no comeo do boom imobilirio, que ganharia gesto
independente aps o lanamento do MCMV. A marca fez parte da ampliao para o segmento
econmico. O antigo sonho da casa prpria est cada vez mais prximo dos brasileiros e estamos
preparados para aproveitar esse momento nico, declarou a Cyrela no informe anual de 2009.

543
Landim, Raquel. Grandes incorporadoras se adaptam para a baixa renda.
544
Cf. Arantes e Fix 2009. Ver tambm Sandrini, Joo. Tenda planeja lanar 5.000 imveis para baixssima renda.
187

As empresas procuram se expandir na base da pirmide ainda que a maior parte da
populao continue fora do mercado como ilustra a figura abaixo, extrada de um relatrio da
empresa norte-americana Merril Lynch:
Figura 28 Alvo e segmento potencial da MRV: em direo ao segmento econmico

Fonte: Merrill Lynch, 16/10/2007 (Fontes do relatrio: Relatrios da empresa, IBGE, Fundao Joo Pinheiro. No considera
2.8% das outras residncias. O salrio mnimo era de R$350,00.)
Grfico 18 Evoluo histrica da participao do segmento econmico nos lanamentos da PDG Realty

Fonte: Fonte: PDG Realty resultados 1T10, 6/5/2010
188

A Merrill Lynch uma entre as vrias empresas de gesto de recursos de terceiros que,
como vimos, passam a observar as movimentaes do circuito imobilirio. As empresas so
avaliadas, particularmente, em relao a seu posicionamento para se beneficiar do crescimento do
segmento econmico. O estoque de terras, mostraremos adiante, um dos itens cuja avaliao
financeira tem repercusses bastante reais nas cidades brasileiras.
O pacote habitacional Minha Casa Minha Vida, lanado em abril de 2009 discutido no
captulo anterior viabiliza a continuidade da expanso do circuito imobilirio. As empresas de
capital aberto, como MRV, Rodobens e Rossi, tm participao expressiva no MCMV. A MRV
responsvel por 12% do total das contrataes no programa, na faixa de 3 a 10 salrios mnimos.
Outras com destaque, como Goldfarb, Cury, H.M., Tenda, Plano & Plano e Living, embora no
sejam listadas na Bolsa, esto fortemente conectadas a empresas de capital aberto.
A Goldfarb foi adquirida pela PDG em 2007. A Cury, propriedade ainda de dois irmos,
fez uma joint-venture com a Cyrela em 2007, que passou a deter metade da nova empresa. A H.M. foi
comprada pela CCDI, empresa listada na Bolsa que integra o grupo da conhecida empreiteira
Camargo Corra, e que passou a deter 100% do capital social da empresa em outubro 2008. A Tenda
foi incorporada pela Gafisa em 2009, um ano depois de ter seu controle assumido pela empresa.
Essas aquisies fizeram parte da estratgia de expanso para o chamado segmento econmico. A
Living era originalmente uma marca fantasia da Cyrela, inventada para atuar nesse mercado, de modo
a dissociar os empreendimentos mais econmicos da sua bandeira principal; tornou-se depois uma
empresa controlada por sua criadora
545
. A Plano & Plano, fundada em 1997, passou a ser controlad
aem 2006 pela Cyrela, atualmente principal proprietria da empresa. Essa incorporadora tem um
grande empreendimento em Guarulhos, no MCMV, o Sport Faria Lima, com quase mil
apartamentos de 2 e 3 dormitrios, na faixa de 3 a 10 salrios.
Faleiros e Haus, duas empresas de destaque no Minha Casa Minha Vida, so
construtoras voltadas para o segmento de 0 a 3 salrios mnimos. A Faleiros nasceu h cerca de seis
anos como ciso de uma empresa mais antiga, a L. Castelo, j voltada para habitao popular. A
Faleiros fez vrios empreendimentos nos programas da CDHU e no PAR, do Governo Federal, e
tambm contratada pelas incorporadoras Tenda (Gafisa) e Banif Real Estate. Tem cerca de 500
funcionrios prprios e 1.000 subcontratados, segundo um dos proprietrios. A Haus, que tem cerca

545
Assim como a Gafisa criou a FIT.
189

de 2.800 unidades contratadas em So Jos do Rio Preto, na faixa de 0 a 3 salrios mnimos, foi
recentemente adquirida pela Fyp, criada em 2010 por funcionrios da W. Torre
546
.
As empresas no listadas na Bolsa que participam com expresso do MCVM
aparentemente podem ser dividas em: a) incorporadoras atualmente subordinadas a empresas
grandes de capital aberto; b) construtoras voltadas para o segmento de 0 a 3 salrios mnimos,
contratadas diretamente com as prefeituras.
Algumas delas tiveram aumento expressivo no porte. A Cury, por exemplo, registrou
crescimento lquido do lucro de 735% em 2010, em relao ao ano anterior, impulsionado pelas
vendas feitas no programa Minha Casa Minha Vida
547
. Outras, como a Faleiros, direcionaram a antiga
produo contratada no programa PAR para o MCMV.
Embora um primeiro olhar possa sugerir disperso na participao das empresas no MCMV,
o grau de concentrao relativamente elevado, com boa parte dos contratos assinados pelas maiores
empresas ou outras menores, a elas subordinadas. Estimamos que cerca de metade das unidades do
MCMV foram, at o presente, contratadas por 15 empresas em So Paulo.
De modo semelhante, algumas empresas menores aliam-se s grandes para ampliar sua
participao em um mercado regional, como o caso da Petram, que se uniu a empresas como
Tecnisa, Joo Fortes, Brookfield e Agre na Bahia.



546
Segundo a assessoria de imprensa da empresa.
547
Com Minha Casa Minha Vida, lucro da Cury sobre 735% 2010, FSP, 28/4/2011.
Figura 29 Empreendimento da Haus em So Jos do Rio Preto, Parque Residencial Nova
Esperana, Minha Casa Minha Vida, at 3 salrios mnimos
190

H uma diferena importante entre a lgica dos empreendimentos voltados para na faixa
de 0 a 3 salrios mnimos e aquela dos projetos de 3 a 10. No primeiro caso, as empresas so
contratadas pela CEF, remuneradas pela construo e tm a demanda organizada e cadastrada pelas
prefeituras. No segundo, encarregam-se da incorporao do empreendimento que lanam no
mercado e assumem os riscos, caso no consigam vend-lo. Essa diferena reflete-se no perfil de
empresas que participam de cada um desses segmentos e na forma dos empreendimentos
Os empreendimentos de 0 a 3 so, geralmente, assumidos por construtoras ou
empreiteiras que j tm experincia de contratos com o governo, como nos programas da CDHU
(Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de So Paulo) ou do PAR
(Programa de Arrendamento Residencial) ou em grandes obras de infraestrutura. Pequenas empresas
como a Faleiros e gigantes como a Odebrecht por meio de sua subsidiria Bairro Novo so
alguns exemplos. A compra do terreno a preo baixo fundamental, ou a obteno da terra mediante
doao da prefeitura, modalidade estimulada pelo Governo Federal. As boas relaes com o setor
pblico so, assim, atributo importante para essas empresas. Muitas pressionam as prefeituras para
mudar a legislao urbanstica de modo a viabilizar o projeto ou ampliar seus ganhos.
Figura 30 Insero dos empreendimentos Terra Nova Belvedere e Garden Village, do Minha Casa Minha Vida,
para faixa de 3 a 10 salrios mnimos de renda familiar, fora da mancha urbana de So Jos do Rio Preto.


191

Nos empreendimentos para a faixa acima de 3 salrios mnimos, que interessam mais s
incorporadoras, a deciso de compra do terreno considera no apenas o preo, mas os atrativos que
podero anunciar e oferecer aos clientes. Entra no clculo, portanto, o potencial de se apropriarem
de um diferencial de renda. O relacionamento com o governo tambm importante, pela
possibilidade de a prefeitura complementar a infraestrutura urbana. A interao mais importante ,
possivelmente, aquela com a Caixa Econmica Federal, o Ministrio das Cidades e a Casa Civil.
As incorporadoras sofrem, por vezes, presso do governo local para construrem
tambm empreendimentos de 0 a 3 salrios mnimos, que rendem aos governantes maiores
dividendos polticos, em municpios nos quais desejam atuar
548
. Independentemente do possvel
interesse eleitoral, a nfase se justifica tecnicamente, visto que, nessa faixa, concentra-se 90% do
dficit habitacional.
3.4 Novas fronteiras imobilirias: expanso territorial
Do ponto de vista territorial, o mercado imobilirio era tambm mais segmentado.
Empresas especializavam-se em produzir em poucas cidades e, muitas vezes, em regies da cidade.
Muitas se restringiam ao eixo Rio de Janeiro-So Paulo. Assim, alm de restrito e estratificado
socialmente, o mercado era territorialmente segmentado.
Na escala da cidade a segmentao tambm se manifestava, com empresas especializadas
em determinados bairros. Empresas do valorizado setor sudoeste, por exemplo, procuravam
dominar regies como a Faria Lima e os Jardins, e dificilmente se arriscavam na Zona Leste de So
Paulo. Outro conjunto de empresas e pequenos empreiteiros atuava na ZL, regio na qual
inventaram produtos imobilirios como o padro Jardim Anlia Franco e Tatuap. Cada regio era
considerada quase como uma cidade dentro da cidade. O segmento de escritrios era ainda mais
segmentado, com algumas poucas regies consideradas adequadas, destacadas nos mapas das
consultorias imobilirias como Richard Ellis e Jones Lang Lassale
549
.
Esse arranjo no se desfez totalmente e o circuito guarda essa herana. Contudo,
possvel identificar mudana significativa no padro de localizao dos empreendimentos das grandes
empresas. O horizonte espacial ampliou-se e a estratgia passou a assumir carter nacional.

548
Segundo um consultor imobilirio, em entrevista autora.
549
Cf. M. Fix, So Paulo cidade global; J. S. W. Ferreira, O mito da cidade global.
192

Novamente, um movimento antigo em outros setores de unificao do mercado ocorre nesse
momento no circuito imobilirio.
Pudemos fazer um plano de mercado mais consistente, prevendo at uma grande
expanso geogrfica, explica o diretor de Planejamento Corporativo da imobiliria Lopes. Foi
assim que passamos de uma empresa familiar para uma estrutura de controle que abrange 12
mercados, liderando inclusive em outros Estados, completa.
550
A Lopes uma das poucas empresas
de vendas de imveis que abriu capital na Bolsa, seguindo o movimento de expanso financeira e
territorial realizado por vrias de suas clientes do ramo da incorporao.
A atuao no segmento econmico implicou aumento de escala para obter valor geral
de venda elevado com custo unitrio mais baixo e a busca de terras mais baratas. As empresas que
atuavam no segmento de luxo estavam habituadas a vender exclusividade, ou seja, viviam em grande
medida de oferecer um diferencial em relao ao restante da cidade. Grosso modo, quanto maiores
fossem as diferenas entre as regies da cidade, maiores os ganhos. Desde os tempos da Companhia
City, com os primeiros bairros Jardins, as disparidades de qualidade no espao urbano so mantidas
custa de concentrar os investimentos de infraestrutura em poucos distritos. Foi assim no arranjo
constitudo entre a City e a Companhia Light, responsvel pelo sistema de bondes, no incio do
sculo XX.
Esse mecanismo no funciona, no entanto, no chamado segmento econmico. Ou
melhor, funciona ao revs. As empresas passam a procurar terras que antes no apresentavam
interesse, justamente pela precariedade da infraestrutura e pela distncia em relao aos centros de
dinheiro e poder. Comeam mesmo a disputar terras com os movimentos populares e as Cohabs,
que antes viam nessas terras as nicas passveis de serem adquiridas para a implantao de conjuntos
habitacionais. Alm disso, as empresas beneficiam-se de uma diminuio da desigualdade entre os
rendimentos dos trabalhadores (mas no na distribuio funcional da renda entre lucro e salrio).
Embora pequena e restrita, essa reduo contribui para incluir, via consumo, uma parcela da
populao na clientela das empresas.
Os recursos captados no mercado de capitais, como vimos, foram em parte gastos na
compra de terras. A procura simultnea de tantas empresas capitalizadas gerou forte disputa,
inicialmente ainda concentrada em poucas cidades. O resultado foi a elevao significativa do preo
da terra em algumas regies, dificultando a realizao de novos empreendimentos para o segmento

550
G. Conte. O que mudou nas incorporadoras que entraram no mercado de capitais: Capital aberto, vida nova, Construo Mercado.
193

econmico. Diferentemente de outros ramos econmicos, o aumento na escala nem sempre se
traduz em reduo do preo unitrio dos produtos, no caso da construo civil. A lgica de expanso
gera, assim, suas prprias barreiras.
As tentativas de enfrentar o problema por meio de uma poltica fundiria que contenha a
especulao, contudo, so costumeiramente vetadas pelos promotores imobilirios. Possivelmente
porque esse tipo de instrumento pode abrir caminho para outros critrios para a destinao das terras
que no os meramente econmicos, da lgica de acumulao de capital. Alm disso, no se verifica
na prtica a suposta separao entre um setor produtivo, que ganha nos lucros da construo, e seria
beneficiado pela conteno do preo da terra, e um setor especulativo, rentista, que ganharia nas
vrias modalidades de captura de renda da terra. A no ser, talvez, no segmento de mais baixa renda,
quando o preo da terra entra como custo das construtoras e no como oportunidade de ganhos por
meio de apropriao do diferencial de renda que se manifesta nas elevaes de preo.
O capital imobilirio procura contornar as barreiras que se colocam sua expanso, mas
veta uma das principais respostas produzidas pelos movimentos sociais e militantes da reforma
urbana: os instrumentos do Estatuto da Cidade, que supostamente combateriam a especulao com a
terra urbana. Diferentemente, pressiona pela elevao do volume de subsdios e dos limites
estabelecidos pelo governo para sua concesso, e apia a aplicao de instrumentos tambm
includos no Estatuto, como as Operaes Urbanas.
O grfico a seguir indica o poder das grandes incorporadoras de impor seu modelo de
empreendimentos. Em cidades menores, particularmente, confere a essas empresas grande
capacidade de presso por mudanas de ndices de construo, direcionamento da infraestrutura,
definio dos eixos de expanso da cidade, etc. O fenmeno coloca novos problemas para a poltica
fundiria, uma vez que amplia a desproporo de poder entre empresas e outros agentes sociais,
como poder pblico, movimentos populares, moradores, etc.
A Cyrela aparece no relatrio da Votorantim Corretora como a maior proprietria de
terras entre as empresas pesquisadas. A empresa anunciou a compra de terras em seu comunicado
(fact sheet), vinculado a um aumento do Volume Geral de Vendas Adicional (ver Grfico 19). Aps a
abertura de capital na Bolsa essa tem sido uma estratgia das empresas, porque no h como oferecer
aos acionistas bons prognsticos sem apresentar dados sobre o estoque de terras.

194

Grfico 19 Banco de Terras por empresa (bilhes de R$).

Fonte: Votorantim Corretora, 10/4/2010
Grfico 20 Banco de terras da Cyrela

Fonte: Cyrela Brazil Realty Fact Sheet, 1. semestre de 2010
195

A CCDI, por exemplo, anunciou publicamente a aquisio de rea com VGV de R$ 2,5
bilhes a 3 R$ bilhes, direcionada ao segmento econmico, em 2007. A gleba tem 5,2 milhes de m
2
e
localiza-se em Caieira, na Regio Metropolitana de So Paulo. Embora tenha considerado esse VGV nas
suas estimativas, o projeto no chegou sequer a ser aprovado e o empreendimento ainda no foi
realizado. A promessa de renda futura geradividendos mesmo sem que nenhum tijolo seja assentado.
Trata-se de um procedimento, entretanto, questionado pelo ncleo de Real Estate da
Poli. Internar recursos em estoques de terrenos, ou seja, formar landbanks, estratgia de
especulador, inadequada aos negcios das empresas, segundo afirmam os pesquisadores do ncleo
no artigo O cenrio ps-abertura de capital, publicado na Construo Mercado. A estratgia,
fomentada pela percepo de valor imposta pelo mercado (analistas e investidores), teria levado as
empresas a amargarem prejuzo e incorrerem em endividamentos. Disso decorreria, inclusive, o
processo de compras e fuses que se seguiu ao primeiro ciclo de abertura de capital na Bolsa (IPO).
O estoque de terrenos funciona como base para a criao de capital fictcio, .uma
promessa de ganhos futuros antecipando o que poder ser construdo nos terrenos adquiridos.
Embora o Ncleo de Real Estate da Poli aponte certa irracionalidade na operao, uma vez que a
estratgia pode minar a capacidade da empresa de sancionar essas expectativas ao imobilizar capital
o monoplio sobre uma parte do territrio o modo que as empresas encontram de garantir aos
investidores que sero capazes de se apropriar de lucro, na construo, e de incrementos de renda da
terra, na incorporao.
A composio do banco de terras um aspecto discutido com relevo pelas corretoras.
Seus relatrios fornecem algumas informaes sobre como esses bancos so formados e de que
modo o mercado financeiro os percebem. O predomnio do estoque em So Paulo reflete a expanso
das grandes empresas para o interior paulista. O relatrio da Votorantim Corretora elogia a estratgia
da Gafisa de incluir terras no Nordeste pelo potencial de produo habitacional no pacote Minha
Casa Minha Vida na regio. Pelo mesmo motivo, critica a distribuio geogrfica das terras da MRV.
Os critrios de seleo dos terrenos, segundo a Rossi, respeitam a estratgia de ampla
distribuio geogrfica e diversificao por segmento de renda. Ou seja, a expanso territorial e a
expanso rumo baixa renda esto intimamente relacionadas. Ainda de acordo com a empresa, essa
seleo deve oferecer um horizonte de lanamentos futuros de 2 a 3 anos. Essa diversificao nos
permite otimizar a escolha de projetos e regies que apresentem potencial maior de demanda.
196

A relao da ampliao do banco de terras com a escala do programa Minha Casa Minha
Vida se evidencia no quadro abaixo, no qual as unidades abaixo de 130 mil correspondem a
aproximadamente 51% do banco de terras.
Quadro 18 Unidades residenciais da PDG no banco de terras (excluindo loteamentos)

Os grficos abaixo, extrados dos informes das empresas, so emblemticos da expanso
territorial das atividades das empresas. A PDG, por exemplo, amplia a participao no interior, em
comparao com a Capital. Ainda concentra cerca de 70% do volume geral de vendas (VGV) no Rio
de Janeiro e em So Paulo, mas atua em vrios outros estados.
Grfico 21 Aumento da participao do interior paulista nos lanamentos da PDG Realty

Fonte: PDG Realty resultados 1T10, 6/5/2010
197

Grfico 22 Distribuio geogrfica do VGV da PDG

Fonte: PDG Realty resultados 1T10, 6/5/2010
Essa expanso ocorre por meio de estratgias distintas empregadas pelas empresas:
abertura de escritrios regionais, aquisies de empresas ou realizao de parcerias com empresas
locais. A figura abaixo reproduz um trecho de fato relevante no qual a Rossi comunica a joint venture
com uma empresa de construo civil do Mato Grosso.
Figura 31 Anncio de joint venture entre Rossi e GMS

Fonte: Comunicado da empresa ao mercado

A empresa expandiu tambm para o Norte do Brasil, por meio de joint venture com a Capital
Construtora. A estratgia utilizada por vrias empresas ao entrar em mercados novos, por motivos
198

variados: conhecimento do mercado local de compra de moradia (hbitos, localizaes privilegiadas);
conhecimento da legislao local e influncia sobre a poltica; conhecimento do mercado de trabalho e de
fornecedores de materiais para as obras; carteira de clientes da empresa, etc.
Ao fazer o movimento de expanso territorial as grandes empresas muitas vezes entram
em conflito com as firmas de carter mais local, com as pequenas mquinas imobilirias locais
resqucios do capital mercantil. So construtoras e incorporadoras da elite local, s vezes ligadas s
famlias do prefeito, de proprietrios de terra com assento na cmara municipal, e assim por diante.
So promotores imobilirios que conhecem bem a cidade e, se no ocupam diretamente postos
polticos, exercem influncia sobre o poder local (executivo e legislativo).
Entre os exemplos de conflitos est a entrada da Cyrela em Santos. De acordo com o
representante do Secovi na regio, os jovens analistas da empresa teriam recomendado a aquisio de
um terreno com vista para o mar. Feito o empreendimento, a empresa teria descoberto que no havia
interesse pela regio, por conta dos transtornos causados pelo escoamento da soja para o porto, que
s ocorria em uma determinada poca do ano. A falta de conhecimento local teria feito com que o
empreendimento tivesse resultados ruins.
Essas frentes de expanso representam um movimento de homogeneizao ou de
igualao que, ao mesmo tempo, s pode ser realizado por aguda diferenciao e por contnua
rediferenciao do espao relativo, tanto entre as escalas como dentro delas
551
. O capital transforma
os espaos que encontra em espaos de produo e acumulao. Precisa estabelecer-se em toda
parte, criar vnculos em toda parte
552
.
prprio deste modo de produo criar, destruir e recriar novas bases, espaos e
condies para sua expanso, construindo e alargando mercados e horizontes ampliados para a
valorizao, afirma Carlos Brando.
O processo homogeneizador atinente: imposio pelo capital, em qualquer
espao, de seus pressupostos imanentes, capacidade do mesmo em incorporar massas
humanas sua dinmica, atrao de todos os entes rbita de seu mercado;
subordinao a si de todas as unidades societrias, busca de construo de um espao
uno de acumulao e destruio de quaisquer barreiras espaciais e temporais que
possam gerar atritos e frices ao seu movimento geral.
553


551
C. Brando, Territrio e desenvolvimento: as mltiplas escalas entre o local e o global.
552
Marx e Engels, apud N.Smith, Desenvolvimento desigual p. 169.
553
Economia poltica e dimenso territorial do desenvolvimento.
Disponvel em http://www.sep.org.br/artigo/vcongresso12.pdf
199

Esse processo homogeneizador (de relaes), alerta Brando, cria e recria estruturas
heterogneas constantemente:
Sem o adequado entendimento desta fora dissolvente e preparadora de terreno
adequado valorizao ampliada fica impossvel analisar a origem das prprias
assimetrias geradas pelo processo de acumulao do capital em seu avano espacial.
Entre as assimetrias, como vimos, est o aumento da desproporo entre o poder das
empresas e dos governos locais. E, mais do que isso, o aumento do poder do capital (ou dos
promotores imobilirios) para impor seus requerimentos nos processos de reordenamento do
territrio, em comparao ao poder do trabalho (ou dos trabalhadores organizados) de expandir os
parmetros no mercantis, como o direito cidade.
O poder de compra de terras das empresas atinge tambm os movimentos de moradia.
Muitos grupos, nos ltimos anos, reduziram a ocupao de terras como modo de conquistar terrenos
e passaram a compr-los dentro do mercado. Esses movimentos sentiram ento a concorrncia das
empresas que expandiram sua atuao para as periferias urbanas, como explica Evaniza Rodrigues,
da Unio dos Movimentos de Moradia e do Frum da Reforma Urbana
A gente brincava que a Jacu-pssego era o limite do mercado imobilirio, eles nunca
atravessavam para o outro lado, que para o lado da Cidade Tiradentes. E agora j
temos trs empreendimentos lanados l
554
.
O movimento de moradia geralmente assina uma carta de compromisso de compra do
terreno e, com isso, ganha um prazo para aprovar o projeto e conseguir o financiamento. O processo
lento e muitas vezes o prazo precisa ser renovado, o que no costumava ser problema at que a
disputa com as construtoras se acirrasse. Uma das questes que as empresas tm departamentos
jurdicos capazes de resolver imbrglios que geralmente caracterizam os terrenos mais baratos na
cidade. Com isso, conseguem comprar a preos baixos, resolver as pendncias jurdicas e vender
depois com sobrepreo. Os movimentos, diferentemente, passam por uma via crucis e muitas vezes
no conseguem viabilizar o projeto.

554
Evaniza Rodrigues, em depoimento autora, 2010.
200

3.5 Inovaes na produo: o canteiro de obras
As novas movimentaes financeiras provocam alteraes tambm no canteiro de obras.
A produo de algumas empresas chegou a crescer 30 vezes, caso da Rodobens, que passou de 600
unidades por ano para 18 mil.
Sem o fluxo contnuo propiciado pelo crdito, a racionalizao da obra e os ganhos de
produtividade poderiam se tornar paradoxalmente irracionais, pelo risco de atropelarem o
cronograma de ingresso de recursos na obra, tpico do autofinanciamento. O andamento da obra
deve acompanhar a capacidade de pagamento dos clientes. Encol e Rossi ficaram conhecidas
justamente por conseguir arranjos que permitiram, dentro dessas limitaes, produzir em larga escala.
A Encol, particularmente, avanou bastante na combinao entre racionalizao da obra e
esquema de financiamento. O autofinanciamento era tambm o sistema utilizado pelas cooperativas
habitacionais nos anos 1990, como vimos no captulo anterior.
A relao entre capitalizao das empresas e mudanas nos processos produtivos tem
particularidades intrnsecas ao produto, como a variabilidade, e intrnsecas produo, como a
subdiviso manufatureira de tarefas. Mesmo uma empresa que se denomina corporate para ressaltar a
aproximao da estrutura de capital e da gesto com empresas de outros setores ter que enfrentar
adversidades como variaes topogrficas e climticas, fragmentao da produo em lotes ou
glebas, diferenas de legislao e zoneamento, etc
555
. Algumas delas, como veremos, parecem estar
sendo contornadas pelas empresas, ainda que no superadas. As decises passam, ainda, por
caractersticas histricas do setor, como baixo investimento em capital fixo e uso extensivo do
trabalho no canteiro de obras. O capital busca, na construo, formas eficientes de apropriao de
mais-valia absoluta sem, necessariamente, promover a racionalizao da obra, ao menos na
concepo do termo daqueles que analisam o canteiro imaginando um desenvolvimento tecnolgico
linear, que levaria industrializao da construo nos moldes fordistas.
A ampliao do crdito e da escala de produo deram novo flego ao antigo debate
sobre o carter manufatureiro ou industrial da construo civil
556
. O canteiro de obras era
costumeiramente retratado como atrasado ou retardatrio, em oposio indstria fordista, visto

555
Cf. a respeito das caractersticas especficas da construo civil: Ermnia Maricato, Por um novo enfoque terico na pesquisa
sobre habitao, pp. 40-41.
556
O problema tem motivado pesquisadores a revisitarem a extensa literatura produzida sobre o problema e analisarem
os canteiros de obra das grandes empresas, particularmente daquelas que abriram capital na Bolsa de Valores. Cf. os
trabalhos recentes de Isadora Guerreiro, Beatriz Tone, Lucia Shimbo, Andr Drummond, Tais Tsukumo, entre outros.
201

como um espao refratrio adoo dos mtodos tayloristas e mecanizao. Autores como Srgio
Ferro, Michael Ball e Benjamin Coriat propuseram, a partir dos anos 1960, uma interpretao
diferente. Evitam o etapismo de considerar o progresso tcnico como um processo linear e
evidenciam o que singular produo de edificaes no lugar de contrast-la, sem mediaes,
produo fabril
557
. Srgio Ferro evidencia o carter manufatureiro do canteiro de obras e localiza na
construo um campo de produo extraordinria de mais-valia. Para evitar a impresso de estgios
progressivos Coriat prope a denominao forma-canteiro e evita a polaridade manufatura e
grande indstria
558
. A no repetitividade das tarefas e a extrema variabilidade dos tipos de obras torna
improvvel o estabelecimento de sries estveis de postos de trabalho taylorizados. As formas de
racionalizao e organizao da produo solicitadas pela variabilidade da forma-canteiro requerem
sistemas de gesto flexveis, segundo Coriat. Essa a estratgia do capital para comandar a acumulao
em um campo no qual a racionalidade fabril clssica fracassa
559
.
Quanto aos canteiros de obra atuais, irrigados pelos novos fluxos financeiros,
observamos respostas distintas aos problemas que se colocam no campo da produo. Vrias
empresas avaliam que possvel seguir com solues tradicionais do ponto de vista das tcnicas
construtivas, sob a justificativa de que as novas tecnologias no garantem ganhos de produtividade.
O pedreirinho com a colher ainda mais efetivo, segundo depoimento de engenheiro de uma
grande empresa
560
. Para outras empresas torna-se necessrio buscar tecnologias que permitam a
construo de grandes conjuntos horizontais em pouco tempo, e adotam solues como o concreto
aerado com formas deslizantes, reutilizveis. O salto financeiro precisa, neste caso, ser acompanhado
de modificaes no canteiro de obras. Ou seja, as tcnicas tradicionais constituem, em algumas
situaes, barreiras para a acumulao capitalista financeirizada.
Nos dois casos os canteiros continuam expressando a diviso tcnica e social do
trabalho. O desenho do arquiteto, contudo, ganha a companhia de novos sistemas de gesto das
obras, com a implantao da Tecnologia da Informao e Conhecimento nas empresas. O sistema de
acompanhamento on-line permite que o conhecimento coletivo dos profissionais da produo
transforme-se em informaes padronizadas, sistematizadas e transferidas para uma rotina de

557
Sigo aqui a reconstituio do pensamento desses autores realizada por Pedro Fiori Arantes, Arquitetura na era digital-
financeira: desenho, canteiro e renda da forma, pp. 147-151.
558
Cf. de Srgio Ferro a coletnea Trabalho livre, organizada por Pedro Fiori Arantes; e particularmente o famoso ensaio
O canteiro e o desenho que faz parte desse volume.
559
P. F. Arantes, Arquitetura na era digital-financeira: desenho, canteiro e renda da forma, p. 150.
560
B. Tone, Notas sobre a valorizao imobiliria em So Paulo na era do capital fictcio.
202

procedimentos
561
. Os sistemas informatizados permitem, crescente padronizao dos produtos e
processos, mesmo para canteiros de obra espacialmente separados
562
e possibilitam a comparao de
diferentes obras, o estabelecimento de metas e o controle sobre o ritmo do trabalho. Aumenta,
assim, o grau de controle do capital sobre o trabalho, sob a aparncia da racionalizao do canteiro
de obras, embora ainda mais prximo da subsuno formal do trabalho ao capital do que real (via
mquinas).
As grandes empresas combinam modalidades de subcontratao com equipes prprias,
em propores variadas, e que podem mudar ao longo da obra. As duas modalidades mais comuns
so a subempreitada, com empreiteiros de mo-de-obra, e a terceirizao, com empresas
especializadas. Os novos sistemas de gesto informatizada facilitam o controle das diversas equipes,
que podem trabalhar em sequncia ou simultaneamente na mesma obra.
A subcontratao justificada com argumentos tcnicos, como a sequncia de etapas da
obra, que exige a presena de equipes especializadas em momentos diferentes; a dificuldade de
manter equipes prprias ao final da obra; as mudanas de cidade ou estado entre uma obra e outra,
etc. Contudo, h outra razo que, embora no admitida oficialmente, bastante conhecida: as
empreiteiras de mo-de-obra tm maior facilidade em desrespeitar a legislao trabalhista,
estendendo a jornada de trabalho sem o pagamento de horas extras, por exemplo. Esse expediente
passou a ser ainda mais importante para as empresas de capital aberto, que so mais controladas,
confirma o engenheiro de uma grande empresa:
A empreiteira [de mo-de-obra] menos visada, entendeu? Ele paga as 8 horas por
dia, tudo certinho, as 240, 220 horas mensais e tal, pelo piso normal; e d o por
fora. Eu no posso ter o dinheiro por fora para poder pagar, ento tem que pagar a
hora extra, o sbado 90%, se feriado ela dobra 100%, domingo, e eles
conseguem trabalhar. L em BH [em outra obra da empresa na qual utilizaram
equipe prpria] eu tinha que trabalhar com hora extra a o custo do metro quadrado
ficava invivel
563
.
Engenheiros e arquitetos passam a ocupar um lugar diferente na diviso tcnica do
trabalho. Os engenheiros perderam parte das funes relacionadas execuo da obra propriamente
dita e ganharam outras, de gerenciamento financeiro da operao. No canteiro, seu comando
crescentemente mediado por manuais detalhados de procedimentos, reduzindo a liberdade de utilizar

561
B. Tone, ibidem, p. 128.
562
Ibidem; L. Shimbo, 2010.
563
Em depoimento a Andr Drummond, 2010.
203

seus prprios conhecimentos para dirigir a obra. Agora necessrio que esteja imbudo das
determinaes financeiras da operao
564
.
O arquiteto aproxima-se do profissional de marketing. Em alguns projetos a fachada, por
exemplo, assunto de marketing imobilirio e no de arquitetura. O protagonismo transferido do
arquiteto para o profissional de marketing. Trata-se de uma fuso entre arquitetura e marketing no
qual o ltimo prevalece
565
.
O prejuzo no parece ser notado no canteiro de obras, particularmente naqueles do
segmento econmico no qual a regra simplificar. A arquitetura como obra de arte fica restrita
queles projetos que recebero o prmio de exclusividade, a ser confirmado no estande de
vendas
566
, prmio aferido por conta de localizao ou carter excepcionais que permitem ao
incorporador a apropriao da renda monopolista da terra.
Os canteiros de obras no Estado de So Paulo, no qual o dinamismo imobilirio
grande, so, tradicionalmente, sustentados por trabalhadores migrantes. As empresas enviam nibus
ou fazem chamados em determinadas cidades, algumas das quais so consideradas celeiros de mo-
de-obra, explica um engenheiro: Quem construiu So Paulo foram os nordestinos, ainda est
sendo assim. A hora que acabar isso da, eu no sei como vai fazer, porque aqui no Estado de So
Paulo difcil
567
. Trabalho migrante, precarizado, terceirizado e sub-remunerado so expedientes
comuns nos canteiros de obra nos EUA e no Brasil, guardadas as diferenas.
As desigualdades regionais serviram, e ainda servem, ao rebaixamento dos salrios. O
mecanismo, contudo, parece mais limitado na ampliao atual do mercado. A falta de mo-de-obra
foi fartamente noticiada e os engenheiros reclamam da perda de equipes para concorrentes e da
dificuldade em atrair trabalhadores de outros estados mediante os antigos expedientes. Jovens
apontam os baixos salrios oferecidos como um dos motivos para optar por outras ocupaes.
Ainda parece cedo para determinar se a presso ser forte o suficiente para que o problema seja
enfrentado ou contornado e quais estratgias do capital prevalecero.

564
L. Shimbo, 2010, B. Tone, 2010.
565
B. Tone, 2010. Cf. filme de Andr Costa a respeito do marketing imobilirio, FAUUSP, 2000.
566
As expresses foram extradas do depoimento de um engenheiro de grande empresa entrevistado por Beatriz Tone
(2010, p. 122)
567
Em entrevista concedida a Beatriz Tone (2010, p. 105).
204

3.6. A forma dos novos produtos imobilirio-financeiros: arquitetura e cidade?
Os aspectos discutidos neste captulo encontram-se, de algum modo, condensados nos
novos produtos imobilirio-financeiros. Os imveis mais do que mero produto ou expresso da
lgica atual de acumulao so um momento ativo do processo, com consequncias significativas
do ponto de vista material e simblico.
Um condomnio superluxo vertical e os grandes condomnios econmicos horizontais
so representativos de segmentos da incorporao imobiliria situados em pontas distantes na escala
da desigualdade social.

Figura 32 Imagens do Empreendimento Parque Cidade Jardim
205

O Parque Cidade Jardim leva ao extremo uma tipologia que j vinha se disseminando em
So Paulo: empreendimentos tudo includo (all included) ou clube para a classe mdia alta. Emprega
tambm, em maior escala, a esttica que o marketing imobilirio apelidou estilo neoclssico
568
. O
empreendimento mescla edifcios residenciais, de escritrios e shopping center em um terreno murado
de 72 mil metros quadrados, na Marginal do rio Pinheiros, em So Paulo. Os apartamentos foram
vendidos na poca do lanamento por preos entre 1,6 e 18 milhes de reais, com valor geral de
venda de 1,5 bilhes. Os edifcios so interligados no subterrneo pelo shopping center de luxo, com
requintes e servios superiores aos de seus concorrentes
569
. Inspirado no Bal Harbour, de Miami, o
Cidade Jardim ficou mais conhecido depois de uma sequncia de assaltos a grifes famosas, como
Tiffany e Rolex.
O complexo apresenta-se, no material de divulgao, como uma espcie de mundo
completo, um espao total, substituto de um convvio urbano perdido: Mais do que perspectivas
arquitetnicas, ele nos traz perspectivas de vida que a cidade nos roubou, como caminhar depois do
jantar, andar com segurana ou fazer compras a p sinal do reconhecimento de uma cidade
cindida, que no aceita essa convivncia nos espaos pblicos e acentua ainda mais o fenmeno
identificado anteriormente por Teresa Caldeira, no livro Cidade de muros. Os enclaves analisados pela
antroploga eram parte de um novo padro de segregao espacial que acentua as diferenas de
classe e as estratgicas de separao. Os casos estudados eram ainda, contudo, distantes do que
viriam a ser os enclaves do sculo XXI. A antroploga parece ter localizado o incio de um processo
que depois se aprofundou, com a enxurrada de produtos importados que se segue abertura
econmica iniciada no final do governo Sarney e intensificada na presidncia de Collor.
O carter ostentatrio do Parque Cidade Jardim desproporcional, por exemplo, em
relao ao condomnio fechado Portal do Morumbi, analisado pela autora. Como espao total, o
Cidade Jardim impe-se sobre a paisagem urbana e se comunica com a rua principalmente por meio
de um acesso de carros situado numa via expressa. Essas so algumas das novas tcnicas
desenvolvidas, que alm do mais acentuam, a iluso de autossuficincia que os enclaves criam.
O empreendimento s pode atingir aquele porte, contudo, por conta da compra de
Cepacs. Os recursos arrecadados, em lugar de ser redistribudos na cidade ou utilizados para a
produo de habitao social, como previa originalmente a operao urbana gua Espraiada foram

568
Sigo aqui, em parte, anlise que apresentei no texto Uma ponte para a especulao.
569
Eliane Trindade, em reportagem publicada na Folha de S. Paulo, acompanha o passeio de trs meninas de 16 anos que
circulam pelo shopping center com bolsas que custam de 3.800 a 12 mil reais.
206

aplicados quase integralmente na construo da Ponte Estaiada, o novo carto postal da cidade de
So Paulo. Tal ciclo vicioso inerente a esse instrumento urbanstico, como reconhece a Prefeitura
em prospecto preparado por ocasio da emisso dos Certificados:
(...) Oferece-se ao mercado imobilirio a oportunidade de adquirir Direitos
Urbansticos Adicionais para atendimento de suas necessidades antes mesmo da
realizao das Intervenes que, em tese, geraro uma valorizao dos imveis do
permetro respectivo e, consequentemente, desses prprios direitos.
Mediante a compra de Cepacs, portanto, a incorporadora pode construir mais do que
seria permitido pela legislao. Os metros adicionais so vendidos a preo altssimo, e uma parcela
dos ganhos utilizada para pagar os Certificados. Utilizam-se esses recursos, acrescidos de dinheiro
do oramento, para construir uma ponte que funcionar como chamariz para o mercado
imobilirio, segundo a prpria prefeitura. A ponte contribuir para valorizar ainda mais o
empreendimento imobilirio, fechando o ciclo.
A JHSF est entre as poucas empresas que abriram capital na Bolsa, mas seguiram com
atuao estratificada, sem ampliar para o padro popular. , tambm, provavelmente, a empresa que
menos aporte de capital internacional recebeu e continua, majoritariamente, propriedade do
fundador e de seu filho. Para o Shopping Cidade Jardim, implantado dentro do empreendimento de
mesmo nome, a JHSF conseguiu um financiamento de 74,3 milhes do BNDES
570
.
O Terra Nova, da Rodobens, lembra os grandes condomnios horizontais caractersticos
do modelo mexicano. A adoo desse modelo tem relao com a mudana de escala financeira que
ocorreu aps a abertura de capital da empresa, segundo seu presidente (CEO)
571
. O aumento da
produo em cerca de 30 vezes segundo engenheiro da empresa leva a diferenas qualitativas do
ponto de vista de logstica e do processo produtivo.
Condomnios fechados so ofertados para uma populao que antes no podia acessar
esse tipo de produto. A Rodobens comeou sua atividade em 1983, com empreendimentos de
altssimo padro, de um apartamento por andar
572
. Em 1990, ns enxergamos que o conceito do
alto padro ns podamos trazer para a classe mdia, mdia alta. Lanaram ento um produto
chamado Sistema Fcil, um sistema de autofinanciamento, porque na poca no havia financiamento

570
BNDES financia R$ 74,3 milhes para o Shopping Cidade Jardim, notcia publicada na pgina do BNDES em 2007:
http://www.bndes.gov.br/SiteBNDES/bndes/bndes_pt/Institucional/Sala_de_Imprensa/Noticias/2007/20070606_no
t129_07.html>
571
Entrevista concedida autora, 2010.
572
Ibidem.
207

bancrio. A proposta era produzir produtos com o conceito de alto padro para a classe mdia.
Em 2002, perceberam que o mesmo conceito de condomnios fechados para a classe mdia e mdia
alta poderia ser utilizado para a classe mdia baixa. Foi quando lanaram os produtos Terra Nova,
em 2006, e Moradas, em 2008. Pouco depois, em 2009, ambos receberiam forte impulso com o
pacote Minha Casa Minha Vida. O Moradas voltado para famlias com rendimentos mensais entre
0 e 3 salrios e o Terra Nova para aquelas que recebem mais de 5 salrios e situam-se, portanto, na
camada superior da faixa atendida pelo MCMV.
O Terra Nova um produto voltado para famlias com rendimento acima de 5 salrios
mnimos. O Morada estendeu o modelo para a faixa acima de 3 salrios mnimos. Minha nova casa
est cercada de qualidade de vida e Prepare-se: voc vai morar no condomnio fechado que sempre
sonhou, so frases utilizadas no material de divulgao dos empreendimentos.
As imagens oferecidas aos possveis compradores so geralmente vistas da altura do
usurio, privilegiando a aparente singularidade de cada casa e as reas sociais, mas no oferecem uma
viso da escala do empreendimento (ver figuras 34 e 35). O conjunto aparece como uma espcie de
condomnio fechado de classe mdia simplificado, status que o prtico de entrada procura completar.
Na divulgao dentro do prprio setor imobilirio, diferentemente, as fotos areas impressionam
pela dimenso dos condomnios. Revelam, porm, seu carter popular, a repetio exaustiva de
poucas tipologias, a monotonia da paisagem, a distncia da mancha urbana.
As casas so anunciadas por preos a partir de 60 ou 65 mil reais, com rea de 46 metros
quadrados. So construdas em concreto aerado com formas deslizantes, reutilizveis. As formas
permitem algumas variaes nas fachadas, cuja imagem vem acompanhada da frase: Minha cada tem
minha personalidade. Assim, embora o padro no seja muito distante daquele de um conjunto
habitacional do tipo conhecido como Cohab ou BNH, pela vinculao com os rgos pblicos, o
projeto das fachadas e as tcnicas de marketing disfaram o carter popular. Aproximam unidades de
pequena metragem produzidas em alta escala do imaginrio da vida em condomnio fechado, antes
restrito a uma faixa da populao com rendimentos maiores. Esse imaginrio tem entre suas
referncias os subrbios americanos (ver a respeito o captulo 1), tropicalizado no Mxico e
vendidos, agora, no padro popular no Brasil, bem distante do original.
Os condomnios localizam-se fora da mancha urbana, geralmente na rea rural. A
estratgia comprar a terra barata, com preo de terra rural, colocar a infraestrutura e vender como
terra urbana. Transformar terras em bairros, na definio do CEO da empresa. Um exemplo: Se
208

eu quero criar um condomnio l na periferia, eu tenho que dar gua, luz, esgoto, asfalto; em
contrapartida, vou pagar a terra muito mais barato. Em vez de eu pagar 300 reais o m
2
eu vou pagar
10 reais o m
2
. E vou gastar mais 150 reais para levar [a infraestrutura]. No final, vai ficar mais barato
do que se comprasse um terreno urbanizado.
A transformao da terra rural em urbana depende da aprovao da Cmara Municipal
da cidade, ou seja, de relaes polticas. Os limites urbanos precisam ser modificados para que se
possa lotear uma rea para fins urbanos. No meio do caminho a empresa encontra s vezes a
expectativa do proprietrio de se apropriar de parte desse diferencial, a renda da terra.
Teve uma passagem muito engraada com um proprietrio em que ns estvamos
comprando a terra dele por R$10 o m numa rea rural que custa R$2 o m, a ele
falou mas isso vai virar, vai valorizar quando voc construir, a eu falei o senhor
quer ver como o sonho do senhor cai em 2 minutos? No vou mais comprar sua
rea. Tudo isso que o senhor falou acabou. Porque precisa ter algum que tem o
esforo de fazer o investimento, de acreditar, de levar, depois que tiver isso que a
sua rea vai valer
573
.
O depoimento deixa claro que a renda da terra uma relao social. O direito de se
apropriar da renda diferencial pelo fato de deter o ttulo de propriedade precisa ser confirmado numa
relao de poder, com outros agentes econmicos.
Em sntese, Parque Cidade Jardim e Terra Nova so produtos que guardam,
paradoxalmente, semelhanas. Vendem, cada um a seu modo, a forma-condomnio para os grupos
sociais mais dspares. De um lado, a ostentao exacerbada que se seguiu abertura comercial, nos
anos 1990, no governo Collor, aumentando o padro de consumo das chamadas classes A e B; de
outro, a expanso do consumo popular para as classes C e D, na era Lula
574
, indcios de que a
restaurao do poder de classe caracterstica do neoliberalismo avanou e manifesta-se em produtos
imobilirios que acentuam a mercadificao da experincia urbana.





573
Entrevista autora.
574
Essa a nomenclatura do marketing para representar ou constituir os nichos de consumo de uma sociedade estratificada.
209

Figura 33 Empreendimento Terra Nova So Jos, da Rodobens, em So Jos dos Campos, para 5 a 10 salrios
mnimos de renda familiar.

Figura 34 Imagens publicitrias, com destaque para o prtico e a rea condominial. As casas aparecem longe, sem
que se note a escala do empreendimento.







210

Figura 35 Planta e Fachada da Casa A do empreendimento Terra Nova So Jos (46m2).











211
Concluses
Os bairros abandonados nos EUA e os grandes condomnios horizontais no Brasil,
ponto de partida desta tese, no so paisagens urbanas inteiramente novas. Ao contrrio, lembram os
despejos que se seguiram crise de 1929, nos EUA, e os to criticados conjuntos habitacionais
produzidos no mundo todo e no Brasil, nos tempos do BNH.
Vistas de perto, contudo, essas duas paisagens revelam alguns aspectos novos dos
vnculos estabelecidos entre organizao espacial e o processo geral de circulao de capital,
desenvolvidos ao longo do sculo XX e acentuados nas ltimas dcadas. Evidenciam a expanso de
um padro de acumulao que tem consequncias importantes na organizao espacial das cidades,
na disputa pela riqueza social e na condio urbana.
A instituio da propriedade privada capitalista e a criao do mercado de terras
inauguram esse processo. Quando o capital encontra situaes nas quais a propriedade privada da
terra no existe, procura cri-la de modo a garantir a produo de fora de trabalho, como
explicitado no parecer do Estado de 1842 e confirmado na Lei de Terras de 1850, discutidos no
captulo 2.
A renda da terra vincula o uso do solo urbano competio e acumulao de capital
575
.
A constituio do meio ambiente construdo como fronteira de valorizao dos lucros e dos
excedentes obtidos em outras atividades, pelo capital agrrio, comercial e depois industrial o ponto
de partida do capital mercantil urbano, que se metamorfoseia diversas vezes ao longo da histria.
Prossegue e desdobra-se em formas mais abstratas de riqueza.
O imobilirio depender de diversas modalidades de complementao estatal, algumas
delas admitidas apenas depois da crise de 1929, para comear a se configurar como circuito de
produo, circulao e consumo de moradias. O sistema de hipotecas nos anos 1930, nos EUA, viria
a ser a base da securitizao de ativos imobilirios dos anos 1980. Aes combinadas dos agentes
imobilirios e do governo, como a campanha norte-americana make her happier, ainda nos anos 1920,
deram sustentao ideolgica ao processo. O desejo da casa prpria, longe de ser um trao cultural,

575
David Harvey, Limits to capital.
212

como diz o senso comum, fruto de um esforo consciente de expanso da forma mercadoria e de
suas salvaguardas simblicas.
O Estado garantir as condies para a expanso do capital no meio ambiente construdo.
Polticas pblicas fazem com que passe a ser mais barato comprar do que alugar, especialmente se a casa
for comprada nos subrbios norte-americanos. Desse modo, o aluguel cede progressivamente lugar
casa prpria como principal modalidade de acesso moradia. A produo em massa da habitao esteve
intimamente articulada suburbanizao, processo espacial importante no ciclo de expanso fordista no
ps-guerra
576
. A famlia suburbana de classe mdia torna-se o smbolo ou esteretipo do Sonho
Americano. Os projetos de promoo pblica da moradia em outros moldes so, por sua vez, derrotados,
o que no significa ausncia de interveno do Estado, ao contrrio.
A associao das empresas de construo de moradia nos EUA advoga o apoio do governo
como condio necessria para produo de habitao de baixo custo e, simultaneamente, liberdade para
a construo das casas. Essa combinao ser uma constante ao longo da histria norte-americana e
tambm no Brasil, embora os graus e as modalidades de participao estatal sejam diferenciados.
A passagem da produo rentista para a promoo imobiliria, centrada no incorporador, a
expresso desse processo de configurao do circuito pelo lado da oferta da moradia. A estrutura de
oferta no ser concentrada poucas empresas com uma fatia grande do mercado como em outros
ramos da economia, que deram origem s grandes corporaes, ao menos at os anos 1990, quando as
fuses e aquisies fazem avanar o processo de concentrao e centralizao de capital. Ser, porm,
dominada pela mquina imobiliria do crescimento, expresso utilizada por dois socilogos norte-
americanos, Logan e Molotch, para descrever as coalizes inicialmente locais entre incorporadores e
seus parceiros no governo, na mdia e no setor financeiro.
As disputas por recursos pblicos sero tambm permanentes e remetem condio bsica
da terra urbana nas cidades capitalistas, ao mesmo tempo valor de uso e valor de troca, lugar da
reproduo da fora de trabalho e da acumulao do capital. O aumento do preo da terra precisa ser
realizado mediante apropriaes de renda que dependem do trabalho passado cristalizado no
patrimnio imobilirio e na infraestrutura urbana e da produo de riqueza, ou seja, de trabalho futuro.
A renda da terra uma relao social, de modo que o proprietrio e o promotor
imobilirio precisam confirmar, na prtica, seu direito de se apropriarem da riqueza social. Aquilo
que nebuloso na distino entre renda da terra e lucro do capitalista em um mesmo

576
Marcus Andr Melo, Estruturao intraurbana, regimes de acumulao e Sistemas Financeiros de Habitao: Brasil em perspectiva comparada, p. 40.
213

empreendimento que frao deve ser apropriada por qual agente ser definido conforme o poder
social e a capacidade de cada um deles de articular o sistema a seu favor
577
.
Quando a produo do meio ambiente construdo d origem a um sistema especializado
e o circuito imobilirio se completa, configurando diversas fraes de capital, as disputas tendem a se
acirrar e a se tornarem mais complexas. Promotores imobilirios assumem papel ativo em criar as
condies que permitem a apropriao de renda futura
578
. As contradies se aguam, ainda, quando,
alm de valor de uso e de troca, o imvel passa a ser um dos lastros da valorizao financeira, nos
moldes do sistema de securitizao norte-americano. E adquire novos atributos quando o mercado
de terras, predominante local, passa a estabelecer vnculos nas vrias escalas.
A propriedade da terra urbana tratada como ativo financeiro puro e reduzida a um
campo especial de circulao do capital portador de juros. Apenas sob essa condio a contradio
aparente entre lei do valor e existncia da renda da terra desaparece, como afirma Harvey. A
propriedade da terra chega, assim, forma verdadeiramente capitalista.
O imvel passa a circular como um ttulo e precificado no mercado secundrio.
Define-se o preo, como o de qualquer ativo, pelo valor presente do rendimento futuro esperado. A
garantia de ter onde morar entra em contradio com a condio imposta pelos agentes financeiros:
os imveis precisam ser rapidamente retomados em caso de inadimplncia, ou no cumprem sua
funo de lastro da valorizao financeira. Em ltima instncia, a habitao no poder ser
reconhecida como um direito:
579
a funo financeira se sobrepe funo social.
A crise coloca em evidncia algumas das dificuldades que a renda da terra introduz no
processo de reproduo do capitalismo. O que aparece como mecanismo de racionalizao para
coordenao do investimento torna-se fonte de contradio, confuso e irracionalidade. A luta entre
proprietrios e capitalistas surge para, de algum modo, corrigir o que se tornou opaco do ponto de
vista das relaes sociais de produo
580
. A frao apropriada menos o resultado de um conflito
entre agentes sociais quase independentes do que a internalizao de uma mesma lgica, quando o
imvel tratado como um ativo financeiro por todos eles, do morador ao proprietrio do ttulo
financeiro. Era essa a situao s vsperas do estouro da bolha imobiliria norte-americana.

577
A negociao entre um proprietrio de terras no limite entre urbano e rural de um municpio e um incorporador, mencionada no
terceiro captulo, ilustra o problema.
578
David Harvey, Limits to capital, p. 368; Logan e Molotch, Urban Fortunes.
579
Nos encontros da Habitat-ONU os EUA foram o principal pas a rechaar o reconhecimento do direito moradia como um direito
fundamental.
580
Cf. D. Harvey em The theory of rent.
214

A securitizao dos ativos imobilirios e a abertura de capital das empresas imobilirias
s podem ser compreendidas como parte do gigantesco salto na produo de capital fictcio,
combinado com antigas formas de acumulao primitiva, que caracterizam a mundializao
financeira. A populao empurrada para a soluo do subprime no contexto da estagnao dos
salrios, da liquidez propiciada pelos investimentos da China, da falta de uma poltica pblica de
habitao, sade e educao. O arranjo montado consegue inserir no jogo da especulao financeira
at mesmo os (antigamente) imveis.
581

A posio do rentista tradicional caracterstica do capital mercantil arenovou-se e
modernizou-se. A relao direta entre proprietrio (landlord) e inquilino (ou encortiado) foi transformada
e passou a ser mediada por um conjunto de agentes: corretor, banco, banco de investimentos, agncias de
rating, seguradoras, investidores (companhia de seguros, bancos, conselhos de escolas (schoolboards), fundos
de penso etc.), companhias nas ilhas Cayman e outros parasos fiscais. O capital passou a ser, nas suas
formas mais abstratas, o proprietrio do imvel: capital is landlord
582
.
Para que isso ocorresse foram necessrias medidas nomeadas desregulamentao por
sua aparncia, mas no pelo que cumprem que tornaram aquilo que era considerado ilegal uma
forma importante do crdito: o sistema subprime, como vimos no captulo 1. A sequncia de
modificaes na regulamentao acompanha o avano da poltica neoliberal, como explicita essa
declarao oficial:
A Comisso sobre Habitao do Presidente Reagan abordou sua tarefa com
otimismo baseado em uma crena totalmente diferente: o genius da economia de
mercado, liberto das distores geradas pelas polticas habitacionais do governo e
regulamentaes, pode trazer para a habitao muito mais do que os programas
federais
583
.
A remoo de entraves
584
plena mercantilizao da terra que se completa pela via
financeira permite e estimula que o padro de acumulao de riqueza se imponha. A terra
liberada e transformada em campo aberto para as operaes (urbanas) do capital. Retirados os
obstculos, os ativos imobilirios so liberados ou autonomizados por vezes a baixo custo, e
inseridos na lgica geral de acumulao. Algo semelhante ao que Marx se referia como acumulao
primitiva e que David Harvey prefere denominar acumulao por espoliao para enfatizar sua

581
Essa a expresso utilizada por Francisco de Oliveira em referncia ao meu livro So Paulo: Cidade Global.
582
E. K. Wyly, D. J. Hammel e M. Atia, Capital is landlord.
583
Comisso do Presidente sobre habitao, 1982, p. xvii, citada em Galster, 2008, p. 9.
584
Os obstculos mercantilizao so descritos pelas teorias econmicas hegemnicas como distores ao livre funcionamento do
mercado.
215

manifestao recorrente na histria, e no restrita temporalmente aos processos originrios do
capitalismo. Se o sistema de hipotecas facilitava a passagem de riqueza social para o circuito
secundrio, a securitizao facilita a passagem para a esfera financeira
585
, esse um dos caminhos do
capital sobreacumulado.
Do lado da oferta de moradia, entre o servente de pedreiro e o dono empresa imobiliria
(homebuilder) interpem-se tambm outros agentes, como os analistas financeiros, os gestores de
recursos de terceiros e as empresas de private equity. As empresas de construo habitacional abrem
capital tardiamente nos EUA em relao a outros setores, nos anos 1990. A forma-empresa
sociedade por aes amplia as possibilidades de concentrao e centralizao de capitais, como
exemplifica a aquisio de 17 empresas pela D.R. Horton, entre 1994 e 2002.
A diversificao geogrfica como proteo de declnios regionais, a diversificao dos
produtos, o aumento da capacidade de aquisio e controle da oferta da terra, e os ganhos de escala
so alguns dos fatores apontados como explicao, dentre os quais a preferncia de Wall Street por
tamanho e crescimento talvez seja o mais significativo. A unificao de um setor estratificado e
segmentado operada, assim, pelo capital financeiro.
A riqueza necessria para satisfazer os parmetros desejados de rentabilidade entra em
contradio com a estagnao dos salrios e a precarizao do trabalho, no contexto da
reestruturao produtiva e do fim do pacto fordista. O trabalhador endividado precisar aceitar
condies de trabalho ainda piores, sob risco de perder o imvel. Entre as inmeras dvidas
assumidas pelas famlias norte-americanas nas ltimas dcadas a hipoteca habitacional aquela que
mais motiva esforos de pagamento, como vimos no captulo 1.
A elevao constante dos preos passa a ser condio da continuidade do ciclo na esfera
financeira. A especulao alimenta a produo real de moradias e a lgica financeirizada
acompanhada por mudanas no mundo da produo. O processo de concentrao e centralizao
das empresas de construo (homebuilders) acentua-se a ponto de uma s empresa quase superar a
marca de 100 mil moradias por ano; contudo, em 2009 demitiu metade dos trabalhadores e vendeu
apenas 16.703 casas.
As migraes internacionais de trabalhadores para a construo civil mecanismo
recorrente de rebaixamento dos salrios atingiram tambm nveis elevados, sugerindo que os
vnculos entre trabalho precarizado no canteiro de obras e o rentismo financerizado, embora cada

585
Como observa M. Aalbers.
216

vez menos visveis, continuam importantes. A securitizao generalizada opera a mistificao do
capital, que atinge sua forma mais alienada e fetichista: toda a complexidade das relaes sociais que
constitui a trama capitalista e produz o crescimento efetivo da riqueza material fica plasmada num
objeto que se relaciona consigo mesmo e que carrega consigo o milagre da valorizao
586
.
A lgica especulativa alarga o circuito imobilirio do lado da produo e do consumo
para, no momento da crise, devolver os ativos aos seus verdadeiros donos. A crise evidencia que o
poder social do dinheiro se mostrou destinado a dominar o poder da terra, como j discutia Harvey
em Limits to Capital. O uso da terra para adquirir dinheiro disseminara-se e era objetivo da maioria
dos segmentos. Juros e renda da terra que j tinham em comum o fato de serem ambos
conceitualmente rendas aproximam-se quando o ativo imobilirio lastro da valorizao
financeira
587
. No longo prazo isso significou a fuso da propriedade fundiria com rentiers de todo
tipo, internalizando o conflito. A relao com o mundo concreto da produo material, da produo
de valor ancorado em trabalho tnue e dbil, quando no inexistente, o que escancara as portas
para todas as formas de especulao e de formao de bolhas.
588

Em sntese, o caso norte-americano exemplar da tendncia de transformao da terra
em ativo financeiro puro; foi (e continua sendo) modelo para novos arranjos institucionais no Brasil,
como comprovam vrios documentos e depoimentos
589
, revelando-se mais importante na
compreenso da financeirizao da economia do que parte da literatura considerava.
No Brasil, os cortios foram as primeiras moradias dos trabalhadores depois que a Lei de
Terras tornou ilegtima a ocupao de terras e recriou as condies de sujeio trabalho que
desapareceriam com o fim do cativeiro, como vimos no captulo 2. A habitao passou a ser
compreendida como um problema que no poderia ser equacionado exclusivamente pela iniciativa
privada nos anos 1930, como nos EUA. A crise de 1929 foi o ponto de ruptura com o modelo
primrio exportador, mas o aumento da interveno estatal caracterstico da Era Vargas no foi
acompanhado pela estruturao de um sistema de financiamento imobilirio como aquele que surgia
nos EUA. A produo habitacional dos Institutos de Aposentadorias e Penses (IAPs) era, na

586
L. Paulani, A autonomizao das formas verdadeiramente sociais na teoria de Marx.
587
A capitalizao onipresente em todas as transaes, de modo que qualquer soma de dinheiro, provenha ou no de um capital,
aparece como juro de um capital e faz surgir o capital fictcio, seja ele dvida pblica, aes ou letras sobre o vento (Leda Paulani, A
autonomizao das formas verdadeiramente sociais na teoria de Marx).
588
L. Paulani, op. cit.
589
O modelo foi vendido em escala mundial por meio de instituies como o Banco Mundial, e norte-americanas, como a Fannie Mae
e a Freddie Mac, que frequentaram as periferias asiticas e latino-americanas. O caso chileno ficou conhecido como experincia
pioneira na Amrica Latina.

217

verdade, parte da poltica de seguridade social. O objetivo primordial dos Institutos era a
aposentadoria dos seus muturios; portanto, suas estratgias estavam necessariamente vinculadas aos
rendimentos que os imveis permitiam capturar. A maior parte dos recursos foi, assim, destinada
incorporao imobiliria para uma populao de renda mais alta.
A primeira iniciativa centralizada e de fato dirigida para habitao, a Fundao Casa
Popular, manteve-se restrita e no produziu fluxos significativos voltados para o imobilirio. O
circuito imobilirio viria a se completar com o Sistema Financeiro de Habitao (SFH), nos anos
1960, que estruturou os dois principais fundos que alimentariam o setor: o Fundo de Garantia por
Tempo de Servio (FGTS) e o Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE). O primeiro,
um fundo dos trabalhadores assim como no caso dos IAPs o segundo, constitudo pela
poupana das famlias das camadas mdias da populao.
A especulao com a terra e o arrocho salarial entram em contradio com o
atendimento da populao de baixa renda pelo Banco Nacional de Habitao (BNH), como vimos
no segundo captulo. Volumes expressivos de financiamento so destinados s camadas de renda
mdia e alta. Resolvido o problema da realizao da mercadoria disso que se trata, embora no
exclusivamente essa poltica respondeu a um movimento combinado: acumulao por meio de
injeo de recursos no circuito imobilirio, e amortecimento das tenses sociais.
A insero do Brasil na globalizao ocorre tardiamente, em relao a outros pases
da Amrica Latina, porm de modo acelerado, a partir dos anos 1990. A expanso para o urbano
no automtica; ao contrrio, encontra resistncias, superadas ou contornadas por mecanismos
distintos daqueles observados nos EUA. Requer, por isso, pesquisa emprica cuidadosa em cada
formao nacional.
O circuito imobilirio no acompanhou com a mesma intensidade outros setores da
economia quando as polticas de abertura comercial, desregulamentao financeira, privatizaes e
estabilidade monetria produziram mudanas importantes. O capital portador de juros enfrentou
barreiras para libertar a terra urbana para circular na forma de ttulos financeiros. O imobilirio
seguiu predominantemente como rbita reservada das empresas brasileiras, de estrutura familiar, sem
passar pelo salto de desnacionalizao que caracterizou a economia brasileira na poca.
Exerceram-se presses em diversas frentes, no contexto da crise fiscal do Estado e do
ajuste estrutural dos anos 1980 e 1990. As teses que advogavam a adequao de todos os pases s
necessidades da globalizao e a reestruturao do Estado foram acompanhadas, no urbano, pelo
218

discurso da Cidade Global (Global City) e pelo receiturio do Planejamento Estratgico de Cidades.
Alguns de seus principais ingredientes, como revitalizao de centros histricos, renovao de antigas
reas desativadas (porturias, industriais, orla ferroviria, etc.), abertura de novas centralidades
podem ser compreendidos, em parte, como frentes de expanso da base de circulao no meio
ambiente construdo. Operaes Urbanas e Concesses Urbansticas esto entre os instrumentos
mobilizados para tentar contornar as barreiras encontradas pelo capital e pelos governos.
Fluxos de capital financeiro especulativo direcionados s periferias asitica e latino-
americana mesmo aqueles que no vieram diretamente para o circuito imobilirio reverberaram
sobre a produo social do espao urbano, em algumas frentes. A lgica financeira passou a
condicionar a ao tambm de agentes que participam da construo e do uso dos edifcios de
escritrio de alto padro, shopping centers e resorts; uma espcie de ponta de lana da valorizao
financeira no imobilirio
590
. Imveis passaram a ser tratados como um ativo financeiro mais lquido e
a impor novos requerimentos ao urbano. Fundos de penso funcionaram como substitutos do
crdito ao inserirem os imveis em seus portflios de investimento.
Personagens importantes da financeirizao nos pases centrais, os fundos de penso
concentram massas de capital significativas e modernizam a figura do rentista na relao com os
ocupantes dos edifcios. A mquina imobiliria de crescimento local mobilizou-se para a
produo de bases hospedeiras para o capital financeiro e pressionou o Estado a capturar fundos
pblicos nas chamadas parcerias pblico-privadas. A combinao entre fundo pblico e massas
de capital concentradas transformou, ainda que parcialmente, o padro de urbanizao brasileiro
nas ltimas dcadas.
A poltica habitacional ganhou contornos financeirizados com a implementao do
Sistema Financeiro Imobilirio e a criao de algumas inovaes financeiras inspiradas no modelo
norte-americano, como os Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI)
591
. Vale lembrar que a
liquidez necessria para o funcionamento dos CRI teve como base, ao menos inicialmente, os
recursos captados na poupana a baixo custo, no SBPE. Fundos de investimento imobilirio foram
criados com a promessa de aumentar a liquidez do imobilirio. O mercado de hipotecas, contudo, era
irrelevante aqui, enquanto nos Estados Unidos j se disseminara amplamente e a casa havia se
convertido em um ativo financeiro lquido.

590
Discuto o assunto em So Paulo Cidade Global: Fundamentos financeiros de uma miragem e no artigo Uma ponte para a especulao.
591
Cf. sobre o capital financeiro imobilirio a tese de C. Paiva, A dispora do capital imobilirio, sua dinmica de valorizao e a
cidade no capitalismo contemporneo: a irracionalidade em processo.
219

As vias de comunicao entre as diversas atividades imobilirias eram restritas por conta
da estratificao e segmentao do setor, da desigualdade de renda e da taxa de juros elevadas, entre
outros obstculos. Identificamos vrios indcios de que esses canais ampliaram-se nos anos seguintes,
tal como exposto no captulo 3.
A ampliao do crdito nos primeiros anos do governo Lula, somada s mudanas no
marco regulatrio, sustentaram o boom imobilirio ocorrido a partir de 2006. A intensificao dos
fluxos que alimentavam o circuito imobilirio modificou quantitativa e qualitativamente o setor
contornando alguns dos obstculos, sem necessariamente super-los. A abertura de capital das
empresas mais de vinte em poucos anos abriu caminho para a concentrao e centralizao de
capitais e ampliou os canais de entrada do capital estrangeiro nas suas formas mais abstratas.
A transformao em sociedades por aes um processo conhecido na histria do
capitalismo e antigo em outros setores e pases. A abertura de capital, entretanto, bastante recente no
circuito imobilirio brasileiro e apresenta complicaes e consequncias especficas a serem investigadas.
O MCMV e as medidas que o antecederam recolocam as condies para a produo em
escala, como fizera o BNH. O MCMV incide, contudo, em uma estrutura de oferta tamanho das
firmas, concorrncia, mercado de terras, etc. diferente daquela dos anos 1960, o que modifica os
resultados e as consequncias obtidos. O MCMV impulsionou um conjunto de empresas que
estavam j em processo de concentrao e centralizao de capital pela via financeira. Um circuito
que responde, diferentemente, portanto, aos estmulos dos fluxos de crdito, s polticas urbanas e s
lutas sociais.
O capital financeiro abriu as vias de comunicao entre os vrios estratos e segmentos do
imobilirio. Praticamente todas as grandes empresas passaram a atuar no chamado segmento
econmico, mesmo aquelas especializadas no alto luxo. Trata-se de uma inveno poltico-imobiliria de
vulto, que impe com seu aparente triunfo a derrota de lutas sociais por uma produo da cidade no-
mercantil, com a qualidade arquitetnica e urbana definidas segundo outros parmetros.
O movimento duplo. As empresas brasileiras se capitalizaram recorrendo ao mercado
de capitais. Visto de outra perspectiva, a nuvem de capital financeiro internacional encontrou um
canal de conexo com um circuito imobilirio antes reservado s elites locais. Capitalizado, o setor
encontrou barreiras prprias da formao social brasileira que procurou contornar por meio de
inovaes de vrios tipos: na organizao da empresa, nos instrumentos financeiros e urbansticos,
nos produtos imobilirios e no canteiro de obras. Em todos esses campos as transformaes seguem
220

mescladas ao antigo padro de promoo imobiliria justamente pela impossibilidade da
metamorfose completa se realizar. A principal barreira a desigualdade de renda apenas
parcialmente contornada, mediante a reduo da desigualdade nos rendimentos do trabalho (massa
salarial), mas no na distribuio funcional da renda entre lucro e salrio, e o lanamento do pacote
Minha Casa Minha Vida, que concedeu subsdios em escala indita. Ao articular um problema social
real e importante, a falta de moradias dignas, mobilizao conformista do imaginrio popular e aos
interesses capitalistas o pacote no s no resolve o problema como inviabiliza seu enfrentamento
dentro da ordem atual
592
.
O capital financeiro internacional se apresenta na forma de fundos de participao
acionria (private equity) ou fundos de investimentos, que passam a deter parcelas das empresas de
capital fechado e aberto, respectivamente, como aqueles expostos no captulo 3. Vrios dos antigos
donos da empresa abrem mo de seu poder direto na empresa para se situarem de modo privilegiado
na disputa pela riqueza social. Cabe ainda a estes, na maior parte dos casos, o comando do cotidiano
da empresa, o conhecimento do territrio e dos hbitos da populao. E, em grande medida, a
influncia sobre o poder local nas escalas federal, estadual e municipal.
Se alguns dos antigos proprietrios de empresas mudam de ramo, a maioria combina-se
com o capital financeiro, nacional e estrangeiro, e permanece na empresa como acionista. Alguns
continuam com o controle da firma, outros seguem como scios minoritrios e sem controle
acionrio. A constituio de grandes empresas de capital aberto e propriedade relativamente
pulverizada, por meio de uma sequncia de fuses e aquisies de antigas empresas de estrutura
familiar, emblemtica das mudanas em curso.
Donos do dinheiro, por sua vez, entregam aos especialistas das finanas a administrao
de suas poupanas e dependem de seus critrios para a obteno de rendimentos.
593
As empresas de
gesto de ativos de terceiros (asset management) so os administradores dos fundos financeiros
coletivizados. A cada investidor, o processo aparece como valor que valoriza a si mesmo, dinheiro
que gera dinheiro, sem trazer nenhuma marca do seu nascimento no canteiro de obras e nos outros
campos da produo.

592
Agradeo aqui a sugesto de Plnio de Arruda Sampaio Jr.
593
Cf. L. G. Belluzzo, Sistema de crdito, capital e crise.
221

Poucas empresas estrangeiras se instalam aqui e no se observa a mesma disputa pelo
controle de empresas pela qual passa atualmente o setor varejista no Brasil
594
. Ao contrrio, fundos e
investidores estrangeiros na maior parte dos casos s detm percentual grande da empresa em
operaes de private equity compram, alimentam, participam da abertura de capital, vendem suas
aes e realizam os ganhos. Fundos das gestoras de recursos de terceiros, nacionais ou internacionais,
geralmente detm posies pequenas, de fcil desmobilizao. Alguns gestores compem uma
carteira com fundos de vrias empresas, como se criassem uma empresa fictcia, na expresso de
um financista. Sobrepem assim gesto da empresa uma segunda administrao, comandada pelo
capital financeiro. A tendncia de ampliao da lgica de curto prazo, caracterstica da dominncia
financeira, porm com consequncias duradouras na paisagem urbana.
O capital financeiro se apodera da gesto empresarial ou se alia aos antigos donos. Desse
modo, no precisa assumir o comando direto do trabalho no canteiro de obras, algo que nem mesmo
muitas das empresas locais fazem, utilizando ainda o recurso da subempreitada e as relaes polticas
com o governo. A subcontratao continua facilitando fraudes, mesmo que formalmente os
trabalhadores estejam regularmente contratados, com carteira assinada, por exemplo mediante
pagamento de hora extra por fora. Algumas das novas empresas imobilirias combinam, assim,
formas sofisticadas e abstratas da financeirizao com a extrao de mais-valia absoluta e relativa nos
canteiros de obras. O incremento na escala dos canteiros no acompanhado por aumento na
fiscalizao, o que favorece a degradao das condies de trabalho.
Quando continua minoritrio, o investidor no exerce controle direto da fora de
trabalho, mas o faz por meio de relatrios financeiros. Ritmo e escala da obra so alterados pelas
expectativas de rendimentos financeiros. Os parmetros gerais para a prtica dos agentes envolvidos
no circuito imobilirio passam a ser definidos por um conjunto de financistas. Acirra-se a
concorrncia entre as empresas na busca de ganhos especulativos em curto prazo, enquanto a
liquidez dos mercados permite a constante reestruturao das carteiras.
595

Os ganhos de escala pressionam por inovaes no canteiro de obras que, contudo,
demoram a ocorrer, por conta do baixo custo da fora de trabalho brasileira, alm das caractersticas
especficas da construo civil. A presso do lado do trabalho reconhecida pelos engenheiros das
empresas atualmente como escassez de mo de obra amortecida pelo baixo grau de

594
O confronto aberto entre as empresas do comrcio varejista Po de Acar e Cassino contrasta com as modalidades de ingresso de
capital internacional no imobilirio.
595
L. G. Belluzzo, Sistema de crdito, capital e crise.
222

organizao do trabalho, que passou por processos desagregadores o que torna a experincia de
classe ainda mais rarefeita, na observao de Francisco de Oliveira
596
.
Se o canteiro de obras ainda pouco pressionado pelo trabalho, algumas mudanas
tecnolgicas j ocorrem, impulsionadas pelo lado financeiro: o capital financeiro (alimentado por
polticas e fundos pblicos, vale lembrar) procura impor sua temporalidade. Em alguns casos, a
velocidade da obra compatvel com aquela dos fluxos de capital, e as tcnicas construtivas so
mantidas. Em outros, estas tcnicas constituem-se como barreiras e so modificadas, especialmente
quando a escala do empreendimento favorece a adoo de formas reutilizveis, por exemplo.
Devido possibilidade de combinar a capacidade de se apropriar de mais-valia no
canteiro (trabalho vivo) e capturar riqueza social por meio da valorizao imobiliria decorrente de
aumentos da renda da terra (trabalho morto), o setor da construo tende a se beneficiar tanto da
modernizao, como do atraso das tcnicas de construir
597
. Assim, no se deve esperar no setor uma
evoluo tecnolgica linear.
O aumento da escala de produo, embora possa gerar avanos no canteiro de obras no
sentido da racionalizao de tipo fabril, fortalece ao mesmo tempo a figura do incorporador. esse o
agente que busca comandar o processo. O elemento central passa a ser o comando sobre o preo da
terra e o uso do solo urbano: criao de novas fronteiras imobilirias e de novos produtos, que
mobilizam o ideal de vida das famlias do ponto de vista da tipologia dos empreendimentos, das
fachadas, da localizao.
A presso se impe, assim, sobre a organizao espacial: nas decises de localizao
(novas fronteiras nas periferias das grandes metrpoles, no interior, em outros estados), de escala
(grandes empreendimentos), de forma arquitetnica e urbana (grandes loteamentos, condomnio-
clube, bairros-condomnios, etc.). Instrumentos urbansticos do Estatuto da Cidade, que auxiliam
o incorporador a desbloquear os entraves para a circulao do capital, como as operaes
urbanas, so difundidos e aplicados, enquanto outros, eventualmente favorveis
democratizao do acesso terra, so interditados. O enfrentamento da questo da terra, que
mobilizou o debate e as lutas sociais urbanas desde os anos 1960, perde centralidade, como tem
observado Ermnia Maricato
598
.

596
Em entrevista autora, em junho de 2011.
597
J.Oseki, P. C. X. Pereira, E. Maricato e Y. Mautner, Bibliografia sobre a indstria da construo.
598
Cf. As tragdias urbanas: desconhecimento, ignorncia ou cinismo?, Minha Cidade, v. 11, p. 1-4, 2011, entre outros.
223

O Minha Casa Minha Vida formula uma resposta para a questo urbana no a partir das
caractersticas intrnsecas ao problema, mas sim das necessidades impostas pelas estratgias do poder
e dos negcios. Alou a habitao a um problema nacional, mas o definiu segundo os critrios de
uma frao do capital, o circuito imobilirio, e do poder. O MCMV injeta fundo pblico em um
sistema no qual os novos espaos so formulados predominantemente segundo os atuais critrios e
parmetros dos negcios imobilirios
599
. O MCMV foi um golao que o setor imobilirio est
comemorando at hoje, na metfora utilizada pelo diretor executivo Sindicado das empresas
imobilirias de habitao, em um debate na Casa da Cidade, ao confirmar que o pacote funcionou
como uma espcie de tbua de salvao para as empresas
600
. Em resposta, no mesmo debate, vrios
militantes da reforma definiram o MCMV como um gol contra.
Em sntese, a remoo de entraves plena mercantilizao da terra que se completa
pela via financeira permite e estimula que a lgica financeira se imponha nos Estados Unidos at
encontrar seus limites, evidenciados pela crise de 2008. A bolha financeira acentua a desigualdade no
centro do capitalismo. Aqui, a pssima distribuio de renda obstculo para que a metamorfose se
complete e a financeirizao segue trajetria prpria. O movimento de unificao de um setor
tradicionalmente segmentado e estratificado ocorre por caminhos diferenciados ainda que
impulsionados pela lgica financeira que permitiram contornar apenas parcialmente as barreiras
sua expanso.
Nos dois casos, os mecanismos de coordenao que alimentam o circuito imobilirio na
mundializao financeira e permitem seu alargamento tornam-se, ao mesmo tempo, fontes de
contradio e irracionalidade. A desmercantilizao da terra, que poderia sugerir outras condies de
vida urbana , em grande medida, derrotada em favor da expanso de um padro de acumulao de
riqueza que impe, ao urbano, seu projeto.




599
Como definiu Florestan Fernandes, constituem problemas nacionais aqueles desajustamentos que em um momento histrico
determinado so identificados e reconhecidos como situaes problemticas por aqueles grupos que possuem poder de deciso.
Problemas reais so transformados em 'falsos problemas, explica Gabriel Bolaffi, cuja soluo pensada para assegurar a
manuteno das estruturas de poder e de produo mercantil. Assim, formulam-se problemas que no se pretende, no se espera e
nem seria possvel resolver, para legitimar o poder, e para justificar medidas destinadas a satisfazer outros propsitos. M. Fix e P.
Arantes. Como o governo Lula pretende resolver o problema da habitao.
600
Pedro Fiori Arantes. Pacote habitacional veio para desovar imveis encalhados, diz empresrio. So Paulo, Correio da Cidadania,
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224




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Anexos
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Fama Investimentos Recomenda Aes. Estado Online, 03 jul. 2000.
Novas Empresas Vo Abrir Capital. Folha de So Paulo, 13 nov. 2000.
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Financiamento Habitacional Ser Nova Fase. FOLHA DE SO PAULO, 16 jul. 2007.
Rodobens Firma Parceria Com a Caixa Para a Construo De 30 Mil Unidades Habitacionais. Construo Mercado, 28 dez.
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Mercado No Entende E Pune O Setor, Diz Ubs. Folha de So Paulo, 03 set. 2008.
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Caixa Amplia Limite De Financiamento Para Construo. Folha Online, 11 nov.2008.
Citigroup Ajudar 500 Mil Muturios Em Dificuldades Com Hipoteca Nos Eua. Folha Online, 11 nov.2008.
Construtora Dos Eua Prev Queda De 41% Em Receita No Trimestre. Folha Online, 11 nov.2008.
Estados Unidos Anunciam Plano Para Evitar Execuo De Hipotecas. Folha Online, 11 nov.2008.
Roubini Prev Que Mercado Cair Ainda Mais. Folha de So Paulo, 11 nov. 2008
Lucro Da Cyrela Cai Para R$ 72,38 Milhes No Trimestre. Valor Online. So Paulo: Ed. Globo, 14 nov.2008.
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Brascan V Potencial De Alta De 60% Para Aes Da Tenda. Exame. So Paulo: Abril, 10 jun. 2009.
Po De Acar Prepara Unidade De Imveis. Estado de So Paulo, 10 jun. 2009.
Estrangeiros Levam 70% Da Oferta De Aes Da Mrv 265 Estrangeiros Compraram 20.640.278 Aes. Pessoas Fsicas
Responderam Por 5,3% Da Oferta. EXAME. So Paulo: Abril, 14 jul. 2009.
Lanamentos Da Rodobens Caem 47% No Primeiro Trimestre Do Ano Portal Exame. So Paulo: Abril, 20 abr. 2009.
Como Os Bancos Dos Eua Voltaram a Ter Lucro. Exame. So Paulo: Abril, 20 mar. 2009.
Standard & PoorS Rebaixa Empresas De Construo. Exame. So Paulo: Abril, 20 mar. 2009.
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Ita Investe Em Aes Da Construtora Gafisa. Portal Exame. So Paulo: Abril, 23 jun. 2009.
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Veja as Principais Medidas Do Pacote Habitacional. Folha de So Paulo, 25 mar. 2009.
Mrv E Rossi Registram Lucros Maiores Em 2008. Exame. So Paulo: Abril, 26 mar. 2009.
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Pacote De Habitao Atrai Clientes a Construtoras. O Estado de So Paulo, 27 mar. 2009.
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252


253
Outros quadros e grficos

254
255
0
50000000
100000000
150000000
200000000
250000000
1872 1890 1900 1920 1940 1950 1960 1970 1980 1991 2000 2010
Belem - PA
Sao Luis - MA
Recife - PE
Salvador - BA
Belo Horizonte - MG
Rio de Janeiro - RJ
Sao Paulo - SP
Porto Alegre - RS
Goiania - GO
Brasil
Quadro 19 Evoluo histrica da populao brasileira e de municpios selecionados

Fonte: Elaborao a partir de dados do IBGE
256


ANO Unidades Unidades Variao Variao Variao Variao
Populao Vendidas Lanadas Unidades Unidades Populao Unidades Unidades
Resid./Apt Vendidas (%) Lanadas (%) Lanadas Vendidas
1998 9.927.868,00 N.D. N.D. N.D. N.D. 5.584.067,00 N.D. N.D. N.D. N.D.
1999 9.968.485,00 5.598.953,00
2000 10.434.252,00 5.857.904,00
2001 10.499.133,00 5.897.485,00
2002 10.600.060,00 N.D. N.D. N.D. N.D. 5.937.253,00 N.D. N.D. N.D. N.D.
2003 10.677.019,00 N.D. N.D N.D N.D 5.974.081,00 6.275 1.600 N.D. N.D.
2004 10.838.581,00 20.183 22.550 N.D N.D 6.051.399,00 5.365 3.690 -14,5 130,6
2005 10.927.985,00 23.810 24.915 18,0 10,5 6.094.183,00 8.899 3.352 65,9 -9,2
2006 11.016.703,00 28.324 25.689 19,0 3,1 6.136.652,00 8.453 4.625 -5,0 38,0
2007 10.886.518,00 36.615 38.990 29,3 51,8 6.093.472,00 13.531 7.565 60,1 63,6
2008 10.990.249,00 32.847 34.475 -10,3 -11,6 6.161.047,00 12.072 7.047 -10,8 -6,8
2009 11.037.593,00 35.832 30.128 9,1 -12,6 6.186.710,00 14.036 6.746 16,3 -4,3
2010 11.244.369,00 35.869 37.304 0,1 23,8 6.323.037,00 N.D. N.D N.D. N.D.
Unidades
Vendidas
SO PAULO - SP RIO DE JANEIRO - RJ
Unidades
Lanadas
Variao Variao
Populao Unidades Unidades
Lanadas Vendidas
5.584.067,00 N.D. N.D. N.D. N.D.
5.598.953,00
5.857.904,00
5.897.485,00
5.937.253,00 N.D. N.D. N.D. N.D.
5.974.081,00 6.275 1.600 N.D. N.D.
6.051.399,00 5.365 3.690 -14,5 130,6
6.094.183,00 8.899 3.352 65,9 -9,2
6.136.652,00 8.453 4.625 -5,0 38,0
6.093.472,00 13.531 7.565 60,1 63,6
6.161.047,00 12.072 7.047 -10,8 -6,8
6.186.710,00 14.036 6.746 16,3 -4,3
6.323.037,00 N.D. N.D N.D. N.D.
Unidades
Vendidas
RIO DE JANEIRO - RJ
Unidades
Lanadas
Unidades Unidades Variao Variao Unidades Unidades Variao Variao
Populao Lanadas Vendidas Unidades unidades Populao vendidas Lanadas Unidades unidades
lanadas vendidas vendidas lanadas
1.368.029,00 1.158 2.011 1.306.195,00 2.000 1.303
1.378.087,00 3.163 2.638 N.D. N.D. 1.314.032,00 1.883 2.160
1.422.905,00 2.775 3.179 -12,3 20,5 1.360.590,00 2.111 2.744
1.437.190,00 2.445 2.482 -11,9 -21,9 1.373.313,00 1.825 2.545
1.449.135,00 3.513 3.566 43,7 43,7 1.383.454,00 2.078 2.555 N.D. N.D.
1.461.320,00 2.328 2.231 -33,7 -37,4 1.394.085,00 1.601 2.197 -23,0 -14,0
1.486.869,00 1.766 1.896 -24,1 -15,0 1.416.363,00 1.746 2.333 9,1 6,2
1.501.008,00 2.720 2.315 54,0 22,1 1.428.696,00 1.755 1.305 0,5 -44,1
1.515.052,00 1.710 2.180 -37,1 -5,8 1.440.939,00 2.204 2.116 25,6 62,1
1.533.580,00 2.290 2.922 33,9 34,0 1.420.667,00 4.409 4.567 100,0 115,8
1.549.980,00 6.098 4.507 166,3 54,2 1.430.220,00 5.581 5.062 26,6 10,8
1.561.659,00 4.898 5.912 -19,7 31,2 1.436.123,00 4.870 5.290 -12,7 4,5
1.536.934,00 5.350 8.458 9,2 43,1 1.409.939,00 5.722 4.796 17,5 -9,3
RECIFE - PE PORTO ALEGRE - POA
ANO

1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Quadro 20 Evoluo histrica do mercado imobilirio residencial: lanamentos e vendas em algumas capitais brasileiras
Fonte: Elaborao prpria a partir de informaes do Banco de Dados-CBIC.
Obs: os dados para cada cidade foram coletados por entidades locais do Secovi ou Ademi e por isso a comparao entre elas no pode ser feita com rigor.
257

Quadro 21 Empresas do setor da construo civil listadas na Bovespa
Setor de atuao: Construo Civil
Razo Social Nome de Prego Segmento
AGRE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS S.A. AGRE EMP IMO
BROOKFIELD INCORPORAES S.A. BROOKFIELD NM
BROOKFIELD SO PAULO EMPREEND IMOBILIRIOS S.A. COMPANY
CAMARGO CORREA DESENV. IMOBILIARIO S.A. CC DES IMOB NM
CIMOB PARTICIPACOES S.A. CIMOB PART
CONSTRUTORA ADOLPHO LINDENBERG S.A. CONST A LIND
CONSTRUTORA TENDA S.A. TENDA
CR2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. CR2 NM
CYRELA BRAZIL REALTY S.A.EMPREEND E PART CYRELA REALT NM
DIRECIONAL ENGENHARIA S.A. DIRECIONAL NM
EVEN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A. EVEN NM
EZ TEC EMPREEND. E PARTICIPACOES S.A. EZTEC NM
GAFISA S.A. GAFISA NM
HELBOR EMPREENDIMENTOS S.A. HELBOR NM
INPAR S.A. INPAR S/A NM
JHSF PARTICIPACOES S.A. JHSF PART NM
JOAO FORTES ENGENHARIA S.A. JOAO FORTES
KLABIN SEGALL S.A. KLABINSEGALL
MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S.A. MRV NM
PDG REALTY S.A. EMPREEND E PARTICIPACOES PDG REALT NM
RODOBENS NEGOCIOS IMOBILIARIOS S.A. RODOBENSIMOB NM
ROSSI RESIDENCIAL S.A. ROSSI RESID NM
SERGEN SERVICOS GERAIS DE ENG S.A. SERGEN
TECNISA S.A. TECNISA NM
TRISUL S.A. TRISUL NM
Fonte: BM&F
Setor de atuao: Intermediao Imobiliria
Razo Social Nome de Prego Segmento
BRASIL BROKERS PARTICIPACOES S.A. BR BROKERS NM
LPS BRASIL - CONSULTORIA DE IMOVEIS S.A. LOPES BRASIL NM

Fonte BM&F Bovespa



258


Quadro 22 Maiores empresas de construo da Amrica por valor de mercado
Posio Empresa Pas
Valor de mercado em
27/8/09
1 Fluor Corp EUA US$ 9,72 bi
2 Jacobs Engineering EUA US$ 5,55 bi
3 Cyrela Realty Brasil US$ 4,89 bi
4 Horton DR EUA US$ 4,29 bi
5 NVR EUA US$ 4,01 bi
6 Foster Wheeler EUA US$ 3,72 bi
7 Toll Brothers EUA US$ 3,68 bi
8 Pulte Homes EUA US$ 3,39 bi
9 MRV Brasil US$ 3,12 bi
10 ST.Joe EUA US$ 3,01 bi
Elaborado por: Economtica


259
Quadro 23 Ranking das incorporadoras, ano base 2009
Posio Empresa rea Total % do Mercado BMF&Bovespa
1 CYRELA BRAZIL REALTY * 648.050,67 8,02% sim
2 GOLDFARB * 464.750,06 5,75% sim
3 EVEN * 323.870,32 4,01% sim
4 MRV 277.968,53 3,44% sim
5 MAC * 256.060,52 3,17% no
6 HELBOR * 251.144,83 3,11% sim
7 TRISUL * 242.538,81 3,00% sim
8 GAFISA 232.912,03 2,88% sim
9 BROOKFIELD * 220.883,64 2,73% sim
10 EZ TEC * 206.406,72 2,55% sim
11 YUNY * 188.992,26 2,34% no
12 PLANO & PLANO 158.880,79 1,97% no
13 CURY * 139.365,54 1,72% no
14 TECNISA * 136.810,89 1,69% sim
15 MAXCASA 132.190,78 1,64% no
16 CAMARGO CORREA 111.707,02 1,38% sim
17 PDG REALTY * 98.686,00 1,22% sim
18 TENDA 93.385,66 1,16% sim
19 AGRA * 80.105,91 0,99% sim
20 ODEBRECHT 78.919,88 0,98% sim
21 EXTO * 68.880,58 0,85% no
22 DIALOGO * 65.454,36 0,81% no
23 CARVAL * 64.310,98 0,80% no
24 ROSSI * 62.405,08 0,77% sim
25 HERNANDEZ 61.545,12 0,76% no
26 BUENO NETTO * 59.930,77 0,74% no
27 TINER * 56.448,04 0,70% no
28 FORTENGE * 53.613,12 0,66% no
29 JHS F 52.760,00 0,65% sim
30 INPAR * 52.203,42 0,65% sim
30 TISHMAN SPEYER * 52.203,42 0,65% no
OBS: cooperativas no so computadas para efeitos do ranking de incorporadoras.
Total de 280 empresas 8.082.491,59 100,00%
10 primeiras empresas 3.124.586,13 38,66% 9
30 primeiras empresas 4.993.385,74 61,78% 18
250 outras construtodas 4.957.905,46 38,22%

Fonte: Embraesp, com acrscimos da autora elaborados a partir dos dados da Embrasp
260

Quadro 24 Ranking nacional da indstria imobiliria 2009: metragem entregue em 2008
Ranking Empresa
rea Total
Construda (m)
Total das
Unidades
Estado
Qtde. de
Empreendimentos
1 MRV 638.286 5.648 MG 81
2 Gafisa 558.690 3.187 SP 23
3 Cyrela 431.330 ... SP 11
4 Rossi Residencial 359.993 2.929 SP 29
5 Via Empreendimentos 202.442 454 DF 10
6 Goldsztein 163.094 717 RS 7
7 Even 161.197 916 SP 6
8 Trisul 152.003 1.491 SP 15
9 Camargo Correa 124.281 ... SP 5
10 Schahin 117.471 663 SP 3
11 Norcon 93.844 930 SE 10
12 Dominus 75.471 566 RJ 3
13 FMM 69.268 1.094 PR 9
14 Lider 64.043 163 MG 3
15 Plano & Plano 63.578 203 SP 2
16 Gabriel Bacelar 62.796 338 PE 6
17 Emccamp 58.048 1.199 MG 5
18 Tarjab 57.778 418 SP 3
19 Marques 52.659 380 SP 3
20 Plaenge 51.541 380 PR 5
21 GNO 50.755 683 SP 5
22 Asacorp 48.865 925 MG 6
23 Joo Fortes 47.727 395 RJ 5
24 Patrimar 45.100 372 MG 5
25 Habitare 41.060 234 MG 7
26 Th 40.631 423 PR 5
27 Fortenge 33.415 570 SP 5
28 Tedesco 28.182 140 RS 1
29 A. Yoshi 18.777 88 PR 1
30 Zita 17.740 108 SC 1
31 Pernambuco 17.559 134 PE 2
32 M. Bigucci 16.785 220 SP 5
33 Melnick 15.357 ... RS 3
34 Dilogo 13.136 60 SP 1
35 Contracta 10.744 64 SP 1
36 Vanguard Home 9.614 108 PR 1
37 Andrade Ribeiro 7.958 151 PR 1
38 Gercon 6.024 60 RJ 1

261
Quadro 25 50 maiores construtoras (inclui empresas de construo pesada)
Ranking
2009
EMPRESA / COMPANY
Estado/
State
FATURAMENTO EM
R$ x 1.000 / GROSS
REVENUE R$ x 1,000
FATURAMENTO
EM US$ x 1.000 /
GROSS REVENUE
US$ x 1,000
PATRIMNIO EM
R$ x 1.000 / ASSETS
R$ x 1,000
% CONTRATOS
PBLICOS* / % OF
REVENUE FROM
GOVERNMENT*
% CONTRATOS
PRIVADOS* / % OF
REVENUE FROM
PRIVATE SECTOR*
%
INCORPORAES
PRPRIAS* / % OF
REVENUE FROM REAL
STATE PROJECTS*
Ranking
2008
SEGMENTO DE
ATUAO** / ACTIVITY
1 Norberto Odebrecht RJ 4.892.786 2,043,429 2.510.191 67 33 - 1 ABCDEFGHIJKMNO
2 Camargo Corra SP 4.468.974 1,866,427 1.556.643 39 61 - 2 ABCDEFHIJKLMNO
3 Andrade Gutierrez MG 3.718.288 1,552,910 2.788.212 46 54 - 3 ABCDEFHIJKLMNOTUV
4 Queiroz Galvo RJ 2.806.885 1,172,271 1.593.595 100 - - 4 ABCDEGHIJKMNO
5 Construtora OAS SP 1.892.841 790,528 727.379 55 45 - 5 ABCDEHIJKMNO
6 Delta Construes RJ 1.342.110 560,520 575.080 - - - 6 ABCIJO
7 Carioca Christiani-Nielsen RJ 1.149.947 480,265 264.282 50 50 - 9 ABCDEHIJKMO
8 Galvo Engenharia SP 1.034.824 432,185 256.616 40 60 - 10 ABCDEIJK
9 WTorre
1
SP 972.362 406,098 -18.249 - 100 - 20 DPQRSTUV
10 Gafisa SP 934.545 390,304 1.612.419 - - 100 8 PQRSUV
11 EIT CE 808.264 337,564 579.004 56 44 - 14 ABCDEIJKMOP
12 Mendes Jnior Trading MG 752.710 314,363 251.941 89 10 1 23 ABCDEGHIJKMNO
13 Construcap CCPS
1
SP 736.027 307,395 344.475 15 85 - 19 ABCDEHIJKLMNOPQRTUV
14 ICEC SP 668.071 279,014 79.784 - 100 - 22 DHIJKMPQRSTUV
15 Racional
1
SP 620.106 258,982 93.211 - - - 11 QTUV
16 C.R. Almeida PR 599.490 250,372 346.482 92 8 - 16 ABCDEIJKMO
17 A.R.G MG 597.326 249,468 468.597 73 27 - 17 ABCDEIJKOPQRST
18 Serveng-Civilsan SP 577.172 241,051 998.681 - - - 21 ABCDEIJKMNO
19 MRV MG 564.017 235,557 1.551.761 - - 100 24 PQRS
20 Schahin SP 519.263 216,866 743.032 75 25 - 15 BLNOPQRSTUV
21 Tecnisa SP 514.069 214,696 794.827 - - 100 18 PQRSV
22 Mtodo
1
SP 488.500 204,018 90.118 - - - 13 PQRSTUV
23 Tenda MG 488.050 203,830 1.062.214 - - - ... PQRS
24 Via Engenharia DF 479.098 200,091 273.962 41 25 34 12 ACIJMO
25 Barbosa Melo MG 465.086 194,239 262.076 37 63 - 33 ABCEIJKMNO
26 S. A. Paulista SP 438.189 183,006 274.056 70 30 - 29 ABCDEIJO
27 Rossi Residencial SP 436.927 182,479 1.238.372 - - 100 27 RS
28 Hochtief do Brasil
1
SP 429.542 179,394 32.563 - - - 7 BCHJLMNOPQRSTUV
29 Mascarenhas Barbosa Roscoe
1
MG 403.369 168,464 84.510 - 100 - 40 ABHIOQTU
30 Santa Brbara MG 368.038 153,708 129.899 45 55 - 31 AOPQRT
31 CHL RJ 346.362 144,655 248.870 - - 100 ... PQRS
32 Serpal
1
SP 344.593 143,916 20.471 - 100 - 35 QTU
33 Egesa MG 328.513 137,201 352.212 100 - - 25 ABEIJKNO
34 Trisul SP 326.984 136,562 420.780 - 100 - 28 PQRS
35 Triunfo SP 309.078 129,084 204.178 67 33 - 39 ABCDEIJKO
36 EMSA GO 304.052 126,984 267.729 - - - 45 ABCEIJKMNO
37 Toniolo, Busnello RS 303.319 126,679 41.826 13 87 - 63 ABCEIJMO
38 Azevedo & Travassos SP 299.791 125,205 18.729 - 100 - 50 ABCEIJKMO
39 U&M Minerao e Construo MG 292.138 122,009 101.398 - 100 - 56 ABDEJO
40 Constran SP 271.075 113,212 753.901 100 - - 30 ABCDEIJKMNO
Ranking
2009
EMPRESA / COMPANY
Estado/
State
FATURAMENTO EM
R$ x 1.000 / GROSS
REVENUE R$ x 1,000
FATURAMENTO
EM US$ x 1.000 /
GROSS REVENUE
US$ x 1,000
PATRIMNIO EM
R$ x 1.000 / ASSETS
R$ x 1,000
% CONTRATOS
PBLICOS* / % OF
REVENUE FROM
GOVERNMENT*
% CONTRATOS
PRIVADOS* / % OF
REVENUE FROM
PRIVATE SECTOR*
%
INCORPORAES
PRPRIAS* / % OF
REVENUE FROM REAL
STATE PROJECTS*
Ranking
2008
SEGMENTO DE
ATUAO** / ACTIVITY
41 Camter MG 269.161 112,413 104.490 - - - 58 ABEIJNOST
42 Direcional MG 263.554 110,071 307.537 - - 100 61 PQ
43 Fidens MG 252.661 105,522 195.849 37 63 - 26 ABCEIJO
44 Leo Engenharia SP 250.946 104,806 58.290 25 75 - 38 ABIJO
45 Cesbe PR 231.696 96,766 73.423 24 76 - 47 ABCEHIJOPQRSTUV
46 Jofege SP 224.196 93,633 87.360 74 26 - 52 ACIJOPQRST
47 Construbase SP 222.656 92,990 100.986 100 - - ... ACDEIO
48 Paranasa MG 219.936 91,854 96.364 - 100 - 49 CDHIJNOPQRSTUV
49 Integral MG 212.835 88,888 60.727 30 70 - 60 ABCDEIO
50 Company SP 210.823 88,048 218.712 - - 100 37 PQRSUV
(*) Distribuio percentual do faturamento total. (1) Receita Equivalente Auditada.
A Obras Rodovirias/Highways F
Usinas Nucleares/ Nuclear
Power Plants
K
Oleodutos/ Gasodutos/
Pipelines
P
Edifcios Residenciais/
Residential Buildings
U
Shopping
Centers /
Shopping
Malls
B
Usinas Hidreltricas/
Barragens/Hydroeletric Plants-dams
G
Plataformas Offshore/
Offshore Platforms
L
Telecomunicaes/
Telecommunications
Q
Edifcios Comerciais/
Office Buildings
V
Hotis /
Hotels
C Tneis/Tunnels H
Instalaes Petrolferas/
Petroqumicas/ Petroleum
and Petrochemical Plants
M
Obras Metrovirias/
Subway
R
Condomnios
Horizontais/ Horizontal
Condos
D Obras Porturias / Ports I
Pontes e Viadutos/
Bridges & Viaducts
N
Linhas de
Transmisso/ Power
Transmission Lines
S
Incorporaes/ Real
State Projects
E Obras Ferrovirias / Railways J Aeroportos/ Airports O
Obras de Saneamento/
Water & Sewerage
T
Edificaes para
Fbricas/ Industrial
Plants
Fonte: Revista "O Empreiteiro" - Julho de 2009.
Elaborao: Banco de Dados-CBIC.
(...) Dado no disponvel.
(**) Segmentos de atuao



262

Quadro 26 Balano da MRV
2009/Dez - LS 2008/Dez - LS 2007/Dez - LS 2006/Dez - LS
Balanos
ATIVO CIRCULANTE 3.167.665 1.896.163 1.469.277 255.307
Dispon. + Aplic.Fin. 713.950 150.098 605.232 9.372
Clientes 1.449.373 701.481 210.148 66.818
Estoques 946.613 985.649 640.989 175.958
Outros Ativos Circs. 57.729 58.935 12.908 3.159
REALIZVEL LP 1.120.653 712.613 416.937 122.678
Crd. Control.Colig. 84.786 51.826 14.117 24
Contas a Receber LP 605.089 449.432 183.545 62.123
Outros Realiz. LP 430.778 211.355 219.275 60.531
ATIVO PERMANENTE 70.647 73.644 18.389 2.108
Imobilizado Bruto 68.908 60.652 12.343 2.546
(-) Deprec., Exaust. Acum. 19.371 10.919 1.004 438
Imobilizado Lquido 49.537 49.733 11.339 2.108
Intangvel 21.110 13.073
ATIVO TOTAL 4.358.965 2.682.420 1.904.603 380.093
PASSIVO CIRCULANTE 1.194.473 535.383 432.124 180.803
Passivo Oneroso CP 303.592 67.721 15.460 0
Financiamentos 241.560 64.045 15.347 0
Ttulos e Obrigaes 62.032 3.676 113 0
Adiant. Clientes CP 140.450 68.261 41.500 17.918
Impostos a Recolher 10.995 63.245 35.708 2.174
Salrios e Encargos 34.222 29.489 14.386 4.297
Dividendos a Pagar 82.513 51.322 10.166 613
Outros Passivos Circs. 526.187 205.922 285.767 120.019
EXIGVEL LP 647.968 511.910 91.100 108.653
Passivo Oneroso LP 482.865 359.210 7.092 17.388
Financiamentos LP 142.933 61.117 7.092 17.388
Ttulos e Obrigaes LP 339.932 298.093 0 0
Imp. Renda Diferido 0 0 13.079 2.005
Adiant. Clientes LP 2.206 13.836 8.157 9.887
Outros Exigveis LP 162.897 138.864 62.772 79.373
NO EXIGVEL 2.516.524 1.635.127 1.381.379 90.637
Patrimnio Lquido 2.392.920 1.551.761 1.372.983 90.637
Capital Social Realizado 1.917.434 1.321.910 1.321.146 78.337
Res. Lucros e Lucros
Acum 463.711 198.802 33.283 12.300
Particip. Minorit. 123.604 83.366 8.396 0
PASSIVO TOTAL 4.358.965 2.682.420 1.904.603 380.093
--- Ativo Operacional 3.870.458 2.412.130 1.669.916 316.403
---- Inv. Opercl. em Giro 2.716.688 1.912.308 905.794 234.841
---- Dvida Onerosa Total 786.457 426.931 22.552 17.388

Fonte: Lafis
263

Grfico 23 Rentabilidade mensal das aes da MRV (vermelho) comparadas ao Ibovespa (cinza), entre agosto de
2007 e outubro de 2010

Fonte: Lafis
Grfico 24 Rentabilidade mensal das aes da Inpar (vermelho) comparadas ao Ibovespa (cinza), entre agosto de
2007 e outubro de 2010

Fonte: Lafis