Directiva sobre el rgimen de propiedad

exclusiva y comn
RESOLUCIO DEL SU!ERI"EDE"E
#CIO#L DE LOS RE$IS"ROS !U%LICOS & '()*
+)),*SU#R!*S
(SEPARATA ESPECIAL)
23 de diciembre de 2008
CONSIDERANDO:
Que, una de las polticas de Estado para la reactivacin econmica ante la
crisis financiera internacional es la promocin de la actividad de construccin, por
lo que se hace necesario que esta Superintendencia coadyuve al loro de esa
finalidad mediante la emisin de una norma que simplifique, compile y de
soluciones fle!ibles a los problemas "urdicos advertidos en la construccin de
edificios e inmuebles#
Que, en tal sentido, se hace imprescindible aprobar una directiva que
estable$ca las relas para la calificacin e inscripcin de los actos a que alude el
p%rrafo precedente#
Que, es funcin y atribucin de la S&'()*, de conformidad con lo dispuesto
en el literal b+ del artculo 3 de su Estatuto, aprobado por )esolucin Suprema 'o,
-3./2002/0&S, normar la inscripcin y publicidad de los actos y contratos en los
)eistros *1blicos que conforman el Sistema#
Que, el 2irectorio de la S&'()*, en su sesin de fecha -0 de diciembre del
a3o en curso, habiendo sido aprobado por unanimidad en e"ercicio de las
atribuciones conferidas por el literal b+ del artculo -8 de la 4ey '5 26366 y literal
b+ del artculo -2 del Estatuto de la S&'()*, acord, por unanimidad, aprobar las
relas para la calificacin e inscripcin del r7imen de propiedad e!clusiva y
com1n,
Estando a lo acordado y de conformidad con lo dispuesto en el literal l+ del
(rtculo 8 del Estatuto de la S&'()*#
SE RESUELVE:
Artculo nico.- (probar la 2irectiva '5 009/2008/S&'()*:S', que
establece los criterios para la calificacin e inscripcin del r7imen de propiedad
e!clusiva y com1n,
)estrese, comunquese y publquese,
MARA D. CAM!URSANO "ARA"ORRI
Superintendente 'acional
de los )eistros *1blicos
DIRECTIVA SO!RE EL R#"IMEN DE PROPIEDAD E$CLUSIVA % COMN
I. ANTECEDENTES % CONSIDERACIONES
&. PRELIMINAR
El aue de la construccin produce una serie de beneficios a la economa
nacional de nuestro pas, tales como la inversin en actividades productivas, la
creacin de puestos de traba"o, el desarrollo del cr7dito a favor de todas las capas
sociales, la sensacin de bienestar que se produce necesariamente con la
adquisicin de una vivienda, las nuevas oportunidades de creacin de rique$a a
trav7s de mecanismos financieros como los mercados secundarios de hipotecas y
la tituli$acin de activos, etc, En el %mbito "urdico esta situacin se manifiesta en
un aumento considerable de las inscripciones reistrales que se refieren a
edificaciones y comple"os inmobiliarios, lo que, sin embaro, y por lica natural
da como resultado la e!istencia de crecientes conflictos interpretativos entre los
usuarios y el sistema reistral,
Estos conflictos se audi$an por los siuientes factores; a+ la normativa que
reula el sector es parca y poco detallista# b+ los enunciados normativos se
prestan a dismiles interpretaciones# c+ las novedades en la t7cnica constructiva
e!ien soluciones distintas de los problemas "urdicos del pasado# d+ la ley otora
libertad a los propietarios para reular sus relaciones "urdicas a trav7s del
relamento interno, lo que oriina criterios dismiles a la hora de calificar la valide$
y lealidad de dichos actos# e+ la "urisprudencia de los tribunales administrativos
no siempre se muestra acorde con las nuevas tendencias del derecho ni con las
necesidades del tr%fico econmico,
Esta situacin e!ie que la Superintendencia 'acional de los )eistros
*1blicos haa uso de su potestad normativa, reconocida por la 4ey 26366, para
efectos de establecer disposiciones uniformes sobre la calificacin e inscripcin
de los ttulos referidos al r7imen de propiedad e!clusiva y com1n,
El r7imen de propiedad e!clusiva y com1n o de propiedad hori$ontal est%
definido en el art, -29 del )elamento <se refiere al =&> aprobado por 2ecreto
Supremo 03./2006/?@?@E'2(+; AEs el r7imen "urdico que supone la e!istencia
de una edificacin o con"unto de edificaciones interadas por secciones
inmobiliarias de dominio e!clusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y
bienes y servicios de dominio com1n, Buentan con un relamento interno y una
"unta de propietariosC, 2e esta definicin institucional pueden e!traerse las
siuientes notas distintivas;
a+ Edificacin o con"unto de edificaciones interadas por secciones de dominio
e!clusivo,
b+ Boe!istencia en la mencionada edificacin o con"unto de edificaciones de
bienes de dominio com1n y servicios comunes,
c+ *ertenencia, o vocacin de pertenencia, a distintos propietarios de las
secciones de dominio e!clusivo,
4a propiedad hori$ontal tiene como presupuesto ob"etivo la e!istencia de un
edificio dividido en distintos sectores, Sin embaro, modernamente, se habla
de Apropiedades hori$ontales atpicasC, ya que no tienen como sustento f%ctico un
edificio, sino, diversas casas que comparten alunos bienes o servicios comunes,
Se habla, por e"emplo, de una propiedad hori$ontal tumbada, cuya principal nota
distintiva es que no hay superposicin hori$ontal de unidades inmobiliarias, pues
7stas cuentan con relativa independencia, pero comparten $onas de inreso o
viales comunes, En nuestro pas es el caso de las llamadas quintas o casas en
copropiedad, las cuales pueden reularse tranquilamente por el r7imen de la
propiedad hori$ontal <arts, -26, -28 y -28 )elamento+, aun cuando tambi7n
pueden someterse al r7imen paralelo de Aindependi$acin y copropiedadC, *ara
las quintas ambos remenes son alternativos, y puede optarse por uno u otro en
forma voluntaria,
=ambi7n se habla en doctrina de los llamados con"untos inmobiliarios, que han
sido reulados e!presamente en la reciente modificacin de la 4ey de *ropiedad
Dori$ontal espa3ola <4ey 8:-999+, y que introduce esta fiura con el nombre
de Acomple"os urbanosC, cuya caracterstica fundamental es la e!istencia de
distintas fincas perfectamente separadas y que por la naturale$a de las cosas
podran tener vida independiente, pero que, sin embaro, acuerdan compartir
al1n elemento de comunidad que las vincula, *odramos e"emplificar esta fiura
a trav7s de los comple"os conformados por un con"unto de unidades inmobiliarias
de relativa independencia, y que slo se encuentran vinculados por al1n
elemento com1n esencial <viales+, o incluso se relacionan por elementos comunes
no esenciales <piscina o campos deportivos+, Estos con"untos inmobiliarios se
encuentran incluidos en el concepto leal de propiedad hori$ontal ba"o el t7rmino
de Acon"unto de edificacionesC a que alude el art, -29 del )elamento,
El art, 38 de la 4ey 28-.8 aseura una amplia libertad a favor de los
propietarios, quienes pueden optar porque una edificacin se reule por el
r7imen de propiedad e!clusiva y propiedad com1n, o por el r7imen de
independi$acin y copropiedad, Empero, el )elamento ha establecido una
e!cepcin a la libertad de eleccin del propietario, de tal manera que los edificios
de departamentos no pueden acoerse al r7imen de independi$acin y
copropiedad, debiendo adoptar necesariamente el estatuto de la propiedad
hori$ontal <art, -28, 2 )elamento+, Es tal sentido, los comple"os inmobiliarios que
se encuentren conformados por secciones de varios pisos divididas
hori$ontalmente y que pertene$can a distintos propietarios no pueden optar por el
r7imen alternativo de independi$acin y copropiedad, El )elamento aclara que
la obliatoriedad de la propiedad hori$ontal se mantiene en los casos de
propiedad por pisos superpuestos <art, -28+, En consecuencia, el r7imen
facultativo de la 4ey se convierte, en virtud del )elamento, en un r7imen
facultativo que rie e!clusivamente a los con"untos inmobiliarios en los que no
haya propiedad superpuesta por pisos,
'. RE"LAMENTO INTERNO
El acto constitutivo de propiedad hori$ontal es aquel neocio "urdico destinado
a proclamar que el edificio se halla en situacin de propiedad e!clusiva y
propiedad com1n, o que est% en trance de convertirse en ello, ( tal fin el ttulo
contendr% aquellos datos confiuradores de la propiedad hori$ontal, sirviendo
adem%s para la incorporacin convencional de determinadas reglas de organizacin y
conducta de los propietarios1. Debe anotarse que el propietario no puede sujetar un edificio
al rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn si es que no se cumplen con los
elementos configuradores establecidos por la Ley y el eglamento !secciones de propiedad
exclusiva" diferentes propietarios" secciones de propiedad comn#. $or tanto" no basta la
declaracin del propietario en el acto o t%tulo constitutivo" se requiere adem&s la presencia
de los elementos mencionados.
'l reglamento interno viene a ser un negocio jur%dico !en la terminolog%a del (digo
(ivil" acto jur%dico# en el cual la declaracin de voluntad est& dirigida a producir una
mixtura de efectos jur%dicos obligacionales y reales. )s% pues" la eficacia real se aprecia
claramente del *ec*o que el acto constitutivo afecta el dominio de los propietarios"
transformando una situacin dominical normalmente independiente" en otra compartida en
cuanto al objeto mismo de la propiedad" pues vincula indivisiblemente las partes privativas
o exclusivas con las partes comunes+. ,stas quedan destinadas a favor de aqullas. La
segunda caracter%stica fundamental es que da origen a un rgimen especial de propiedad
!propiedad exclusiva y propiedad comn#" en el cual se establece un sistema complejo de
facultades" limitaciones" cargas y obligaciones" que viene a constituir una -lex rei. que
vincula a los otorgantes del acto y a los sucesivos adquirentes/.
'l art. /0 de la Ley dispone que el reglamento interno se apruebe por el promotor o
constructor del edificio" o en su caso por los propietarios que sumen m&s del 123 del
porcentaje de participacin. 'n el segundo caso se establece una situacin de *ec*o
consistente en que las secciones de propiedad exclusiva ya *an sido vendidas por el
propietario original" sin que ste *aya elaborado el reglamento interno en su debida
oportunidad. )nte esta realidad" la Ley faculta a los actuales propietarios !aun cuando slo
cuenten con documento privado# a fin que puedan aprobar el reglamento interno" para lo
cual se necesitar& el voto favorable de m&s del 123 del porcentaje de participacin. La
mayor%a que exige la ley !art. /0# para la aprobacin del reglamento interno debe
entenderse como )456L78)" esto es" el acuerdo slo ser& vinculante y obligatorio
cuando lo adopten m&s del 123 del porcentaje de participacin general del edificio. Llama
la atencin la forma de realizar el cmputo por el -porcentaje de participacin." ya que al
momento de sesionar los propietarios todav%a 96 :)9 )$64)D6 'L ';L)<'986
=98'96 y" por tanto" no se *an determinado las cuotas de participacin> empero" la
solucin pasa por computar los votos por cabezas en atencin que el art. +? de la Ley
establece una presuncin de igualdad en los porcentajes de los bienes comunes" lo que en
buena cuenta significa que el cmputo de las mayor%as se realizar& normalmente por
cabezas.
'l art. ?+ de la Ley +@11@ contempla el contenido del reglamento interno" el mismo que
podemos dividirlo de la siguiente manera a efectos did&cticos y que ser& tomado en cuenta
para la calificacinA
a# La descripcin f%sica del edificio" de las unidades de propiedad exclusiva" de los
bienes de propiedad comn y la enumeracin de los servicios comunes.
b# La fijacin de la cuota de participacin.
c# Las disposiciones convencionales sobre la administracin y gobierno del edificio" la
formacin de la voluntad corporativa de los propietarios" y finalmente los derec*os y
obligaciones de stos" y las limitaciones a la propiedad.
'- .ODI/IC#CIOES DEL RE$L#.E"O I"ERO
La Ley +@11@ no contempla ningn dispositivo que precise la mayor%a necesaria para
modificar el reglamento interno. 5er& necesario acudir a los principios generales a fin de
suplir las deficiencias normativas. 'n este momento debemos recordar que el voto
favorable de los propietarios representativo de m&s del 123 de participacin" resulta
suficiente para aprobar el reglamento interno. $ues bien" no parece dif%cil sostener que la
misma mayor%a absoluta ser& tambin suficiente para modificarlo. 'sta interpretacin *a
sido ratificada por el reglamento interno modelo aprobado por esolucin Biceministerial
9C 22?D+222D<8(E11.2?" cuyo art%culo 1/De seFala que un reglamento interno puede
modificarse por mayor%a calificada" salvo los casos de variacin de cuota.
$or su parte" en la pr&ctica negocial se *a impuesto el criterio referido a que basta una
mayor%a calificada de +E/ de los votos para aprobar una modificacin de las cuotas de
participacin establecidas en el reglamento interno. 5i bien el vigente eglamento no
contiene norma expresa" el art. 1?G resulta aplicable por analog%a" en tanto establece que la
mayor%a de +E/ computados en forma general" resulta suficiente para vender" gravar" ceder
en uso o afectar bienes o zonas comunes de la edificacin. 'n tal sentido" si para actos de
tanta importancia se requiere el porcentaje de +E/" este mismo coeficiente parece exigible
Dpor analog%aD para los casos de modificacin en la cuota de participacin. 'sta
interpretacin se ratifica en el reglamento interno modelo establecido por la esolucin
Biceministerial 9C 22?D+222D<8(E11.2?" en el cual se como v&lida que la modificacin de
los porcentajes de participacin pueda realizarse previo acuerdo calificado de la Hunta de
$ropietarios !art. G#. $ues bien" si concordamos esta cl&usula sugerida con el t%tulo del art.
1?G del eglamento !-acuerdos por mayor%a calificada.#" se deducir& que los acuerdos
calificados son aquellos aprobados con el voto de +E/ del porcentaje de participacin del
edificio.
'n los casos de acumulacin" independizacin o subdivisin" estos son actos de
potestad del propietario individual" por lo que en s% slo requieren un consentimiento
meramente formal de la junta para aprobar las respectivas modificaciones del reglamento
interno !y a veces" ni siquiera se requiere de dic*o consentimiento formal#> en cambio" en
las otras *iptesis no estamos en presencia de una potestad individual" sino del grupo" lo
cual no se puede suplir con un previo consentimiento que carece de objeto. 'n los casos de
acumulacin o independizacin se produce un fenmeno complejoA a# variacin de &reas" y
b# nacimiento de nuevas fincas registrales. 5iendo ello as%" resulta imperativo que se
modifique el reglamento interno en tanto nacer& una nueva finca que requiere porcentaje
de participacin en las zonas comunes" lo cual exige adem&s el reajuste de las cuotas de las
fincas anteriores !art. 1?+ eglamento#?. 'l legislador comprendi la necesidad de
contemplar este supuesto de *ec*o en forma expresa" con el objeto de facilitar el derec*o
de los propietarios a independizar" subdividir y acumular sus secciones de dominio
exclusivo. 'n este sentido" es muy importante que el art. ?? de la Ley *aya otorgado a los
propietarios la facultad de acumular" subdividir e independizar los bienes de dominio
exclusivo. $ara tal efecto" la cuota de participacin resultante se determinar& sumando o
detrayendo los porcentajes que correspondan de las unidades acumuladas" subdivididas e
independizadas" segn cada caso. $ara tal efecto el propietario notifica a la Hunta de
$ropietarios de tales *ec*os" a fin que proceda a la modificacin respectiva del reglamento
interno. 5i sta se muestra renuente a modificar el reglamento" el interesado podr& acudir
ante el Huez a fin que la Hunta sea condenada a formalizar el acuerdo en mrito a la
obligacin impuesta legalmente. 'l art. 1?+ del eglamento tambin exige que el acuerdo
se apruebe por la junta a pedido del interesado. 5in embargo" en caso de permitirlo el
reglamento interno a travs de una cl&usula expresa" entonces el mismo propietario puede
fijar unilateralmente las cuotas 5=9 $'H7D=() ) 8'('65" para lo cual se cuenta"
adem&s" con el control de legalidad del registrador al momento de calificar el t%tulo
presentado para su inscripcin. 'l reglamento interno modelo aprobado por esolucin
Biceministerial 9C 22?D+222D<8(E11.2? *a tratado de enfrentar este problema" pues
considera v&lida la cl&usula del reglamento interno" por la cual no ser& necesario un
acuerdo de la junta de propietarios" bastando que la modificacin de los porcentajes pueda
ser solicitada por el interesado o ser dispuesta por el $residente de la Hunta !art. G#. 7n
reglamento interno con tal cl&usula contendr%a una *iptesis t%pica de -consentimiento
previo..
Los bienes de propiedad comn" tales como pasadizos" escaleras" zonas de acceso" entre
otros" tienen como finalidad permitir que los propietarios puedan *acer un adecuado uso y
disfrute de las secciones de dominio exclusivo. 'n este sentido" son bienes de car&cter
instrumental" pues son necesarios en funcin de la propiedad privativa. 'l eglamento lo
llama -derec*o accesorio. !art. 1/#. La vigente ley !art. ?/# permite que la transferencia de
bienes de propiedad comn se apruebe por dos tercios de los votos de la Hunta de
$ropietarios" incluyendo los porcentajes de quienes renunciaron a la Hunta !art. 1?G" 1
eglamento#1.
(- EL C#SO ES!EC0/ICO DE LOS #IRES
'l trmino -aires. alude a la facultad que se concede a una persona a fin de sobreelevar
una edificacin" es decir" construir plantas adicionales a las ya existentes. 'sta figura se
conoce tambin en doctrina como derec*o de vuelo o levante" y se encuentra regulado Dpor
ejemploD en el art%culo 1ID+ del eglamento :ipotecario 'spaFol" cuya doctrina *a ido
perfilando los contornos jur%dicos de la institucin.
'n mrito a la autonom%a de la voluntad el propietarioDconstructor puede atribuir el
derec*o de sobreelevacin a favor de algn titular exclusivo" o incluso de l mismo" en
virtud de dos modalidades cl&sicasA $rimero" la cl&usula de 1reserva de aires2 *asta una
futura ampliacin de edificacin> con lo que el egistro se limita a inscribir el reglamento
interno !con la cl&usula incluida#" sin independizar en ninguna partida -los aires.. La
estipulacin" por tanto" se incorpora en la partida matriz del edificio" aun cuando debe
seFalarse que muc*as veces esa inscripcin se omite por lo que la presente directiva trata
de salvar esos errores. 5egundo" la cl&usula de 1independi3aci4n de aires2 cumple un
doble efectoA reservar un derec*o de sobreelevacin" y solicitar" adem&s" que ste se
consigne en una nueva partida registral segregada de la matriz. $ara acceder a esta
inscripcin" el egistro exige que se asigne a los -aires. un porcentaje de participacin en
las zonas comunes" ya que de acuerdo a las bases institucionales de la propiedad
*orizontal" el titular de una seccin de dominio exclusivo tambin es necesariamente
copropietario de las zonas comunes.
6tro punto que genera dudas es el caso recurrente por el cual un reglamento interno
omite mencionar el estatuto jur%dico de los aires" por lo que se reputa comn" pero que
luego pretende ser aclarado por un acuerdo de la junta de propietarios por la que se
modifica el reglamento interno y se indica" por ejemplo" que los aires se reservan a favor
del propietarioDconstructor. 'n este caso la jurisprudencia registral *a asumido el criterio
de que estamos en presencia de dos actos jur%dicosA uno" la desafectacin de la zona comn
DairesD para convertirla en zona exclusiva de coDtitularidad entre todos los propietarios y
que constituye un acuerdo corporativo de la asamblea> dos" la transferencia de dominio
entre los copropietarios de la nueva zona exclusiva a favor de quien se constituir& como su
titular exclusivo !por ejemploA esolucin 9C @/+D+22GD579)$D8DL de 11 de julio de
+22G#.
) criterio de esta 5uperintendencia la citada corriente jurisprudencial no es correcta" por
lo menos no en todos los casos. 'n efecto" tngase en cuenta los casos recurrentes en los
que el stano y la azotea son zonas comunes por simple omisin del reglamento interno.
'n tal situacin" la atribucin legal opera por el solo silencio" pero ste puede ser
modificado o aclarado por una estipulacin en contrario del propietario o propietarios. $or
tanto" debe admitirse que el efecto del silencio concluye cuando se expresa algo. Distinto
es el caso de la atribucin directamente de origen voluntario" en donde el derec*o ingresa
autom&tica e irrevocablemente en el patrimonio del titular por cuanto se trata de acto
inequ%voco de voluntad" y solo puede salir de l a travs de un acto de transmisin.
'n conclusin" no puede equipararse la atribucin voluntaria de los aires con la mera
atribucin legal por efecto del silencio. La razn de ello es que la propia ley seFala con
toda claridad que la primac%a es otorgada a la atribucin voluntaria" lo cual significa que el
silencio puede ser derogado a travs de una declaracin de voluntad con efecto jur%dico.
$or tal motivo" nuestro ordenamiento jur%dico est& conforme en preferir la atribucin
voluntaria que deroga los efectos producidos por el silencio. La ley no exige que esta
declaracin expresa deba ocurrir siempre en el primer acto" ya que resultar%a absurdo
admitir que una simple omisin" descuido o error de redaccin produjese un efecto
definitivo que las partes 96 :)9 J7'=D6" $7'5 'LL)5 96 5' :)9
<)9=K'58)D6 '9 9=9;L9 5'98=D6. $or tanto" cuando no *ay declaracin
entonces siempre cabe que el titular aclare su propio silencio. $or el contrario" la atribucin
voluntaria" que ya presupone una declaracin en determinado sentido" no es supletoria" ni
subsidiaria" por lo cual el efecto que produce es el de una manifestacin vinculante" la cual
da lugar a una atribucin definitiva por su car&cter positivo" y ante lo cual s% se requiere de
un acto de transmisin.
'n tal caso solo es necesario un acuerdo que requiera del voto favorable de las dos
terceras partes de los propietarios por analog%a con el mismo voto requerido en las
*iptesis de -transferencia o venta de zonas comunes.. $or tanto" basta un acto jur%dico
para efecto de producir la atribucin legal de los aires" cu&l es" la aclaracin de que esta
zona pertenece al propietarioDconstructor" sin necesidad de un segundo acto de
transferencia de dominio adicional. La justificacin de esta solucin se encuentra en que la
atribucin voluntaria manifestada en el reglamento interno o en la aclaracin del
reglamento conlleva la derogacin del silencio.
=gual solucin se obtiene cuando se trata de un acuerdo adoptado por unanimidad de
todos los propietarios miembros de la junta" pues en este caso" al igual de lo que ocurre en
el ac&pite precedente" se entiende que se *a producido solo un acto jur%dico de
reconocimiento o constatacin de la propiedad privada a favor de determinada persona"
para lo cual basta un negocio de aclaracin o modificacin" sin necesidad de un acto de
transferencia dominical. )s% opina la mejor doctrinaA -5e admite generalmente que la
propiedad y los otros derec*os reales pueden ser objeto de negocios de comprobacin.
'stos negocios no tienen" empero" eficacia constitutiva y no ingresan dentro de los modos
de adquisicin de los derec*os reales. 'llos valen sobretodo para probar entre las partes la
existencia de la situacin jur%dica comprobada.I.
$or tanto" la antigua jurisprudencia registral solo quedar& subsistente para las *iptesis
de reglamentos internos que *ayan establecido en forma expresa que los aires son zonas
comunes> pues en tales casos ya existe una atribucin de propiedad por acto de voluntad a
favor de todos los copropietarios" y eso solo puede removerse mediante un nuevo acuerdo
de desafectacin y transferencia a favor del tercero.
)simismo" se *ace necesario aclarar en forma expresa que la convocatoria de las juntas
de propietarios se acredita de la misma forma establecida por la directiva de regularizacin
de consejos directivos de las asociaciones civiles. 'n tal sentido" la formalizacin de las
escrituras pblicas o las declaraciones juradas se otorgan solo por el presidente de la junta"
o por la persona designada por la misma asamblea. 'n tal caso se entender& que la
representacin recae en forma indistinta" ya sea en el presidente por mandato legal" o en la
persona designada por acto voluntario. )qu% s% es de destacar el avance positivo que *a
significado la jurisprudencia del 8ribunal egistral.
5- E6"ESI7 DE L#S UID#DES DE !RO!IED#D E6CLUSI8#
6tro punto que la directiva pretende dilucidar es el referido a si las unidades
inmobiliarias de los pisos superpuestos se restringen o no al &rea tec*ada o pueden
extenderse sobre la proyeccin vertical de la planta" aun cuando no exista tec*o. 'n otras
palabras" si una unidad inmobiliaria de segundo piso" por ejemplo" solo puede constituirse
respecto del tec*o de la primera planta o puede ampliarse sobre los espacios vac%os del
mismo segundo piso *asta el per%metro del lote. 'sta 5uperintendencia *a advertido que
existe un criterio equivocado de los registradores quienes optan por la solucin restrictiva.
'llo no tiene en cuenta la disposicin contenida en el art. 011 del (digo (ivil por la cual
el sobresuelo puede pertenecer total o parcialmente a propietario distinto que el dueFo del
suelo. 's decir" el sobresuelo puede ser de dominio total de persona distinta" lo que implica
que puede extenderse sobre toda la proyeccin ideal de la planta sucesiva del lote de
terreno" comprendido dentro de su per%metro. 9o puede olvidarse que el dueFo originario
del predio es titular por toda la proyeccin vertical del per%metro del lote !art. 01? ((#" y
por esa misma razn puede reservar que todo el sobresuelo pertenezca a persona distinta
del dueFo del suelo !art. 011 ((#. 'n otras palabras" si el dueFo original lo es de -todos los
aires. !del per%metro#" entonces no *ay razn para limitar la propiedad privada solo a
una -parte de los aires. !la que pertenecen al tec*o#. $or lo dem&s esta interpretacin es
acorde con la proteccin constitucional de la propiedad" pues de otra manera se pretender%a
que los propietarios renuncien forzadamente a una parte de su dominio exclusivo.
La misma situacin se advierte en el caso observaciones que limitan el espacio f%sico
que pueden tener las unidades de propiedad exclusiva" pues en muc*os casos de deniega la
inscripcin aduciendo que las secciones carecen de iluminacin o en ellas no se puede
construir. 5obre el particular se debe seFalar que las restricciones a la construccin" o la
asignacin de espacios a usos espec%ficos" no impiden que estemos en presencia de
propiedad privada" por lo que el registrador no puede oponer cuestiones propias de la
zonificacin que solo restringe la propiedad" pero no la priva. )dem&s" debe recordarse que
los temas de zonificacin no se inscriben en el registro y no son susceptibles de
calificacin.
Distinto es el caso del per%metro o muro circundante" el mismo que por constituirse en
lindero de la edificacin no puede constituirse como predio independiente o como unidad
de propiedad exclusiva. La misma lgica se aplica al suelo.
9- #D:UISICI7 DE %IEES !OR L# ;U"# DE !RO!IE"#RIOS
La comunidad de intereses que existe entre los propietarios de un edificio sometido al
rgimen de propiedad *orizontal aconseja la existencia de una organizacin de gestin y
administracin de dic*os intereses@. 'l art%culo ?@ de la Ley +@11@ establece queA -la junta
de propietarios est& constituida por todos los propietarios de las secciones y tendr& la
representacin conjunta de stos.. 'sta representacin conjunta slo puede referirse a los
actos de gestin destinados a la conservacin y mantenimiento del edificio. 'n
consecuencia" la junta de propietarios es el ente no personificado que agrupa a los titulares
de secciones de dominio exclusivo correspondientes a un edificio o conjunto de edificios"
segn su reglamento interno> y cuyo objeto es conservar y mantener los elementos o bienes
comunes que les permita un adecuado disfrute de cada una de sus secciones privativas. 'n
el caso peruano la solucin es claraA L# LE< O LE =# COCEDIDO !ERSOER0#
;UR0DIC#" sin perjuicio de reconocerle una relativa subjetividad" en forma an&loga a lo
que sucede con las asociaciones noDinscritas o las sociedades irregulares
'l grupo de propietarios" aunque no constituya una persona jur%dica" s% cuenta con una
relativa subjetividad que le permite actuar en forma unitaria en el tr&fico contractual y
judicial. )s% pues" el $residente tiene la atribucin de representar al conjunto de
propietarios para las actividades propias al cuidado y mantenimiento del edificio. $or lo
tanto" en ningn caso se necesita la autorizacin de todos los propietarios para celebrar un
contrato o instar una demanda judicial. 'mpero" el legislador no *a contemplado la
posibilidad que las juntas de propietarios puedan adquirir bienes" lo que justamente dio
origen a los conflictos planteados en la esolucin del 8ribunal egistral 9C @11D+22ID
579)8D8 de 1? de noviembre de +22I. 'n opinin de esta 5uperintendencia las juntas
s% pueden adquirir bienes" incluso registrados" en virtud de los siguientes fundamentosGA
a# 'l fenmeno de los entes no personificados o con subjetividad relativa !tambin
denominados -personas jur%dicas con capacidad m%nima o capacidad general.# se impone
en todo el Derec*o comparado. La razn es simpleA los ordenamientos nacionales no
pueden ignorar la situacin producida por un grupo de personas que actan como un
conjunto unitario en el tr&fico" y al que *ay que regular en sus relaciones jur%dicas y en sus
actos de atribucin frente a terceros. La solucin generalizada es admitir que pueden actuar
como unidad" pero normalmente sin autonom%a patrimonial" con responsabilidad solidaria
de sus part%cipes y con el beneficio a los terceros de invocar solo los pactos y acuerdos
favorables a ellos. La conclusin evidente" por tanto" es que pueden adquirir bienes.
b# La misma solucin ya se encuentra en otros entes no personificados regulados en
nuestro propio ordenamiento" como es el caso de las asociaciones noDinscritas y las
sociedades irregulares. 'n todas esas *iptesis es posible la adquisicin y disposicin de
bienes.
c# La junta de propietarios es una entidad instituida por ley para los casos en que existan
edificaciones con secciones exclusivas y bienes comunes" cuya funcin es administrar y
gestionar el conjunto inmobiliario a efectos de la conservacin de las zonas comunes" as%
como de asegurar el funcionamiento correcto de los servicios para lograr una adecuada
convivencia. 'n tal sentido" una administracin de este tipo exige el recaudo de los fondos"
su custodia" la inversin y gasto en el mantenimiento y conservacin del edificio" todo lo
cual implica necesariamente la celebracin de contratos o la adquisicin de bienes.
5in embargo" el 8ribunal egistral *a seFalado en la resolucin citada que este tipo de
adquisiciones est& sujeta a que el inmueble sea contiguo al edificio en comunidad" y que
necesariamente aqul sea acumulado y convertido en zona comn. 'sta conclusin no se
sustenta en norma alguna" y m&s bien pone en grave peligro a las juntas que se ven
frecuentemente obligadas a iniciar procesos judiciales contra los propietarios morosos" por
lo cual se producen embargos y *asta adjudicaciones sobre los bienes del deudor" lo que
incluye bienes inmuebles. 5i ello ocurre" el inmueble adquirido no solamente no ser&
contiguo" sino que adem&s muc*as veces ser& la propia seccin exclusiva dentro del mismo
edificio" por lo que no tiene ningn sentido exigir que sta se convierta en zona comn. $or
tanto" se *ace necesario corregir el criterio jurisprudencial.
5i bien es cierto que las juntas de propietarios est&n sujetas a una capacidad restringida
y eventualmente pueden celebrar un acto en contravencin o en exceso a su objeto !actos
ultra vires#0> sin embargo" esa posibilidad debe analizarse caso por caso" en forma
individual" ya que no es posible establecer de manera previa cu&l ser& el propsito concreto
que pretende realizar la junta a travs de de la adquisicin del inmueble. $or lo dem&s" el
an&lisis de la existencia de un acto ultra vires o no" escapa sin dudas a la funcin registral"
pues la cuestin de propsitos y subjetividades est& excluida definitivamente de los
alcances de la calificacin" por lo cual la denuncia de un acto ultra vires corresponder& a
los mismos propietarios" quienes deber&n instar la correspondiente accin de impugnacin
del acuerdo de junta.
'n los casos de adquisicin de inmuebles u otros bienes registrados por parte de la
junta" debe entenderse que los propietarios vienen a ser todos los titulares de las secciones
exclusivas" por lo que as% deber%a ser consignado en el asiento. 5in embargo esta solucin
es impracticable12. )s% en el Derec*o comparado se da cuenta de una esolucin de la
Direccin ;eneral de los egistros y del 9otariado" fec*ada el 10 de febrero de 100/" en
donde se permite la pr&ctica de asientos teniendo como titular registral a la junta de
propietarios. 'n otro caso se producir%a una gran complejidad" pues no cabe pensar que el
asiento registral se practique a nombre de cada uno de los propietarios en propiedad
*orizontal11. 'sta postura *a ganado amplio predicamento en el Derec*o espaFol.1+. $ara
el caso peruano la solucin que se impone es la misma por cuanto las juntas de propietarios
cuentan con relativa subjetividad jur%dica y" por tanto" la inscripcin deber& extenderse
directamente en su nombre" con indicacin precisa del edificio o complejo al que
corresponde.
>- E6"ICI7 DEL R?$I.E
7na de las mayores lagunas que se advierte en nuestro sistema normativo de la
propiedad *orizontal se encuentra en la extincin del rgimen. La doctrina advierte dos
modalidades de extincinA voluntaria e involuntaria.
$or la primera los propietarios deciden demoler el edificio" con lo cual falta la base
objetiva sobre la que se asienta el rgimen de propiedad exclusiva y comn" siendo que al
no existir el edificio ya no *ay distincin entre zonas exclusivas y comunes. 5e requiere el
consentimiento de los propietarios a travs de una asamblea y el acto material de la
demolicin. 7na vez producida la extincin del rgimen nace una copropiedad ordinaria
sobre el suelo" salvo que exista un solo titular de todas las zonas de dominio exclusivo. 9o
obstante" podr%a producirse una excepcin cuando la propiedad exclusiva y comn pueda
delimitarse exclusivamente sobre el suelo" siendo un ejemplo de ello la figura de las
quintas.
$or la segunda la demolicin se produce por cuestiones ajenas a la voluntad de los
propietarios. 'l caso t%pico es la destruccin del edificio" ante lo cual nace una copropiedad
ordinaria sobre el suelo" salvo la *iptesis de excepcin ya indicada en el p&rrafo anterior.
,- LOS EDI/ICIOS !RO<EC"#DOS O E COS"RUCCI7
's necesario distinguir dos *iptesis en apariencia igualesA la primera" comprende el
caso de un nico predio sobre el cual se levantan nuevas construcciones" en donde la
*ipoteca afecta todo el conjunto" pues se entiende que estamos ante una unidad jur%dica>
ello no obsta a que el predio pueda dividirse en dos o m&s unidades inmobiliarias" en cuyo
caso la *ipoteca persigue a cada una de las unidades o porciones resultantes del predio
original !)rt. 1121 ((#. La segunda @ip4tesis se refiere al caso de un edificio proyectado
o en fase de construccin y de all% la similitud con el supuesto anterior" pero en el que se
pretende constituir una *ipoteca distinta sobre cada uno de los distintas fracciones o
unidades que resultar&n divididas luego de la construccin del edificio. )s% pues" y en v%a
de ejemplo" una cosa es *ipotecar el terreno y" con ello" gravar todo lo que se le incorpore"
especialmente las construcciones" e incluso si luego el edificio se divide en varias
fracciones" cada una de ellas mantiene la *ipoteca primigenia !primera *iptesis#" y otra
cosa es *ipotecar una de las fracciones del edificio meramente proyectado o en estado de
construccin" o gravar todas las fracciones pero con *ipotecas distintas" sin que una afecte
a la otra" de tal suerte que cada una de esas fracciones o unidades goce de unidad jur%dica
para todos los efectos" incluyendo la posibilidad de constituir una *ipoteca en forma
separada al resto del edificio. 'n el primer ejemplo se *ipoteca el predio y todas sus partes
integrantes> en el segundo ejemplo" por el contrario" se *ipoteca una fraccin del predio"
siendo que esa fraccin no tiene realidad f%sica completa pues el edificio no est& iniciado o
no est& concluido.
'n el segundo caso la opinin comn considera que se trata de un t%pico bien futuro
sobre el cual no es posible constituir *ipotecas en virtud del art. 112I ((. 'sta
interpretacin se generaliz en el egistro" por lo cual no se inscrib%an las *ipotecas sobre
unidades inmobiliarias proyectadas o en construccin" aun cuando constase inscrita la preD
declaratoria de f&brica" y ante lo cual siempre es pertinente preguntarse cu&l es la utilidad
de sta. 'n tal sentido" el problema detectado !imposibilidad de inscribir *ipotecas sobre
unidades proyectadas# *a tratado de ser corregido a travs de la Directiva 9C 22+D+22/D
579)$E59" referida a la inscripcin de contratos de compraventa de viviendas en
proceso de construccin o en planos" financiados por terceros" y de *ipotecas. 'n efecto" de
las consideraciones expuestas en la propia directiva se seFala que el art%culo 112I ((
influye negativamente en el tr&fico de inmuebles" pues si bien se admite que las unidades
proyectadas son bienes futuros" sin embargo" se postula una interpretacin que salva la
pro*ibicin de *ipotecar este tipo de bienes.
'n los art%culos 1.+ y 1./ de la anterior directiva se establece que el egistro puede
albergar una anotacin que contiene" no la inscripcin de la *ipoteca" sino de la obligacin
de constituir *ipoteca" la cual se da cuando el precio no se *a cancelado en su totalidad
!*ipoteca legal# o cuando existe financiamiento de tercero y se acuerda la constitucin del
gravamen !*ipoteca convencional#. 5obre el particular no es criticable que se reconozca la
obligacin de perfeccionar la *ipoteca" como deber jur%dico que emana del t%tulo de
*ipoteca antes de la inscripcin" pero esta conclusin no puede aceptarse cuando se toma
como premisa que las unidades inmobiliarias proyectadas son bienes futuros" y esa
circunstancia *ace derivar la nulidad del t%tulo de *ipoteca en virtud del art. 112I ((. $or
tal motivo es necesario aprovec*ar la aprobacin de una directiva integral sobre la
propiedad exclusiva y comn" a fin de dar solucin a un problema que se mantiene latente.
)s%" el predio es una superficie deslindada del suelo" lo cual incluye tambin el subsuelo
y el sobresuelo por ser stos el espacio f%sico que se necesita para lograr su
aprovec*amiento y utilidad. 'n tal sentido" el predio es un bien presente !art. 01? ((#" con
o sin construcciones" stas son slo un aprovec*amiento m&s del bien que ya existe" pero
su existencia o ausencia en nada modifican la naturaleza y presencia del bien" el cual de
por s% ya se extiende en l%nea vertical *acia arriba y *acia abajo por todo su per%metro. Las
construcciones futuras o proyectadas en nada obstan a que estemos ante un bien presente"
ya existente" real" y no ante un bien futuro. $or el contrario" la cosa es distinta" no cuando
*ay edificaciones en curso" sino fundamentalmente cuando existe proyectada la divisin de
ese nico predio en distintas unidades o departamentos que se encuentran en curso de
construccin. 'n tal caso" efectivamente" estamos ante un bien futuro" en la modalidad de
cosa que existe f%sicamente !el suelo y su extensin vertical#" pero en el que no existe
separacin material !unidad inmobiliaria en proyeccin#" por lo cual esa porcin o fraccin
del predio no puede ser objeto de derec*os singulares" al ser una parte integrante" y por lo
tanto ser& considerada jur%dicamente como bien futuro. :asta aqu%" esta primera
perspectiva del tema no se aleja demasiado de la opinin comn" aun cuando los
fundamentos invocados probablemente no sean los mismos !no importa tanto la
construccin futura" sino la futuridad de partes integrantes que todav%a no se *an separado
del bien matriz#1/.
5in embargo" esta cuestin tiene una segunda perspectiva. )s% pues" el derec*o de
propiedad se ejerce sobre cosas u objetos del mundo exterior que sean apropiables
econmicamente. 'sas cosas u objetos tienen necesariamente l%mites f%sicos que permiten
establecer con exactitud *asta donde se extienden las facultades del propietario" el cual
puede *acer uso de su derec*o *asta los confines mismos de la cosa. 'n la propiedad sobre
predios" esos confines se determinan a travs de los l%mites verticales y *orizontales" los
cuales no necesariamente son naturales o intr%nsecos" sino convencionales o artificiales"
esto es" fijados por el propio ser *umano en sus relaciones de atribucin y tr&fico. 8ngase
en cuenta que la superficie territorial" por naturaleza" se extiende ilimitadamente !para
efectos jur%dicos# y sin tener confines intr%nsecos. Lnicamente es el *ombre quien pone
l%mites al terreno o a la extensin vertical de ste" y ello con la finalidad de lograr la
demarcacin del objeto sobre el cual se ejerce el derec*o de propiedad" y separar as% los
distintos objetos del mundo externo susceptibles de apropiacin. $or tanto" la delimitacin
de los predios o sus porciones o fracciones independientes !sea por trazos *orizontales o
verticales# es un tema simplemente convencional" en donde el propietario puede decidir
libremente" dentro de los l%mites de la ley1?.
5iendo ello as%" las unidades inmobiliarias o los departamentos meramente proyectados
o en curso de ejecucin" pueden ser objeto de divisin material antes de culminar la
construccin" ya que el punto decisivo no es ste !que no es relevante para la existencia
f%sica del predio#" sino la voluntad del propietario en la delimitacin *orizontal o vertical
de las distintas fracciones" pues se trata de un tema simplemente convencional o artificial"
pero siempre que exista un elemento objetivo al cual remitir en ltima instancia la citada
delimitacin. en tal sentido" las unidades inmobiliarias proyectadas s% cuentan con esa base
f%sica objetiva" que no es sino el suelo sobre el que necesariamente deben asentarse. as%
pues" aun cuando los departamentos futuros no existan" siempre existe el suelo que
constituye el soporte f%sico de dic*os departamentos> ello se ratifica si tenemos en cuenta
que el titular de la unidad inmobiliaria en construccin ya es coDtitular del suelo sobre el
que se asentar& el edificio" segn el estatuto normativo del rgimen de propiedad exclusiva
y comn" y por tanto la *ipoteca no recae sobre un bien futuro !por lo menos" no
totalmente#" sino sobre un objeto complejoA una parte que ya tiene realidad f%sica !suelo# y
otra parte proyectada> en tal caso" la *ipoteca puede existir ya sobre la parte real" sin
perjuicio de extenderse sobre la parte proyectada cuando sta tambin exista.
$'L=9;='= y ()L69;' *ablan de las -cosas impropias o parcialmente futuras.11"
esto es" de aquellas que ya existen en germen y" por ende" no puede aplicarse en estricto la
categor%a de los bienes futuros" pues en tal caso se desnaturalizar%a la regulacin del
elemento objetivo que ya existe in natura. 'sta postura dogm&tica se encuentra" adem&s"
conforme con la finalidad que modernamente pretenden las legislaciones de edificaciones"
cu&l es" tutelar la posicin del adquirente.
$or tales consideraciones" la presente directiva deroga la anterior" y a travs de una
mejor doctrina" establece que procede constituir *ipoteca sobre las unidades proyectadas o
en construccin" pues ya existe la base f%sica del suelo. 'n caso que no se consume la
edificacin" y se cancelen las anotaciones de *ipoteca" entonces se traslada el asiento
registral a la partida matriz con respecto al porcentaje de acciones y derec*os que
correspond%a a la unidad inmobiliaria en proyeccin.
A- #!LIC#CI7 #L R?$I.E DE IDE!EDIB#CI7 < CO!RO!IED#D
La diferencia entre los reg%menes de -propiedad exclusiva y comn. e -independizacin
y copropiedad. se difumina en la pr&ctica" lo cual se confirma por el *ec*o que se
inscriben reglamentos internos sin precisar el rgimen adoptado y" a pesar de ello" el
registrador no lo advierte y a las partes no les interesa. Lo que ocurre es que al darse la Ley
+@11@ se pens en establecer un rgimen alternativo !independizacin y copropiedad#
sumamente flexible y liberal" sin junta de propietarios y sin reglamento interno" de tal
suerte que cada titular podr%a construir" independizar" acumular o modificar su unidad
inmobiliaria sin siquiera avisar al conjunto de propietarios. 'sta situacin no era viable
pues un edificio con zonas comunes no puede ser el territorio soberano de todos ellos sin
que se pongan de acuerdo Da travs de las mayor%asD sobre los intereses en la comunidad>
por tal motivo" el eglamento tuvo que retroceder en sus pretensiones" y pr&cticamente no
regul la figura" pues se limit a definirla en un art%culo !art. 1+G#" y no le prest m&s
atencin. 5in embargo" la falta de claridad de la ley y el reglamento *izo que los abogados
y notarios recurriesen a los moldes consagrados por la pr&ctica" por lo cual se generaliz el
uso del reglamento interno y la junta de propietarios en el rgimen alternativo de
independizacin y copropiedad. 'sta situacin se -legaliz. con la aprobacin del formato
de modelo de -reglamento interno." el cual incorpor un modelo para este espec%fico
rginemCDEO"# S!I; !aprobado por esolucin Bice<inisterial 9C 22?D+222D<8(E11.2?# y
por el eglamento del egistro de $redios !art. IG"+#.
$or tal motivo es pertinente una norma que establezca la aplicacin de la presente
directiva a los casos de edificaciones sujetas al rgimen de independizacin y copropiedad.
II- O%;E"O
5e establece una gu%a completa de calificacin registral de los actos del rgimen de
propiedad exclusiva y comn.
III- #LC#CE
La norma deber& ser aplicado por los rganos de calificacin que integran la
5uperintendencia 9acional de los egistros $blicos.
I8- %#SE LE$#L
Ley +@11@A Ley de egularizacin de 'dificaciones" del procedimiento de licencia de
obra y declaratoria de fabrica" y del rgimen de propiedad exclusiva y comn.
Ley +@///A Ley (omplementaria de egularizacin de 'dificaciones.
Decreto 5upremo 9C 2/1D+22IDB=B='9D)A eglamento de la Ley de egularizacin
de 'dificaciones.
eglamento de =nscripciones del egistro de $redios.
8- CO"EIDO
5-F- G.%I"O DE #!LIC#CI7 DE L# !RO!IED#D E6CLUSI8# < CO.H-*
De conformidad con el art%culo 1+G del Decreto 5upremo 9C 2/1D+22IDB=B='9D)" el
rgimen de propiedad exclusiva y comn es obligatorio en todos los casos en que existan
unidades inmobiliarias superpuestas en el plano vertical.
'n caso contrario puede optarse por el rgimen de propiedad exclusiva y comn o el de
independizacin y copropiedad.
5-+- #!RO%#CI7 DEL RE$L#.E"O I"ERO
'l reglamento interno se aprueba por el promotor o constructor de la edificacin quien
debe ser el propietario de la misma.
8ambin se aprueba conforme al art%culo /0 de la Ley +@11@" por acuerdo de m&s del
123 de los propietarios que conforman la edificacin" para lo cual el voto se computa por
cada seccin de propiedad exclusiva" mientras no se encuentre definido el porcentaje de
participacin en las zonas comunes.
'n este ltimo caso" la convocatoria se realiza por el propietarioDconstructor o por los
propietarios que renan por lo menos el +13 de participacin en la edificacin" debindose
notificar a los otros propietarios mediante esquelas con cargo de recepcin y con una
anticipacin no menor de cinco d%as naturales.
5-'- .ODI/IC#CI7 DE RE$L#.E"O I"ERO-*
'l reglamento interno se modifica por acuerdo de la junta que cuente con m&s del 123
de la participacin de los propietarios.
De conformidad con el art%culo 1/1 del Decreto 5upremo 9C 2/1D+22IDB=B='9D)"
para los casos de modificacin del porcentaje de participacin" desafectacin de los bienes
comunes" venta" gravamen" cesin en uso o afectacin permanente de zonas comunes" se
requiere un acuerdo por mayor%a calificada de +E/ partes de las participaciones.
'n estos casos" la comunicacin notarial a los propietarios que no asistieron a la Hunta
as% como el transcurso del plazo de veinte d%as tiles contados a partir de dic*a
notificacin" a que se refiere el art%culo ?/ de la Ley +@11@" podr& ser acreditado mediante
declaracin jurada otorgada por el presidente de la Hunta.
5-(- #CU.UL#CI7I SU%DI8ISI7 E IDE!EDIB#CI7-*
'l propietario de secciones de dominio exclusivo puede acumularlas" subdividirlas o
independizarlas por acto propio.
$ara formalizar la modificacin del reglamento interno se requiere acuerdo de la junta
de propietarios a instancia del propietario de los secciones de propiedad exclusiva de
dominio objeto de modificacin f%sica.
5i el reglamento interno contiene cl&usulas especiales de consentimiento previo" el
propietario podr& acumular" subdividir e independizar por escritura pblica unilateral en la
que reordene las cuotas de participacin de las unidades afectadas. La modificacin
tambin puede ser dispuesta slo por el presidente de la junta de propietarios cuando as% se
establezca en el reglamento interno.
5-5- ISCRI!CI7 DE LOS #IRES-*
(uando en el reglamento interno se establezca la reserva de aires de la edificacin" sta
podr& independizarse como seccin de dominio exclusivo" siempre que se le asigne
porcentaje de participacin en los bienes comunes. 'n este caso la independizacin
proceder& siempre que se cuente con un &rea proyectada de acceso.
'l reglamento interno puede establecer reserva de aires sin independizacin" en cuyo
caso esta circunstancia consta en asiento espec%fico correspondiente a la partida registral
del predio matriz" o de otra partida vinculada.
5-9- "R#S/ERECI# DE #IRES-*
La venta o cualquier acto de transferencia de aires de la unidad superior se inscriben
siempre que se constituya reglamento interno y se adjunten planos de independizacin y
memoria descriptiva autorizada por ingeniero o arquitecto colegiado.
5->- CODICI7 ;UR0DIC# DE LOS #IRES-*
De conformidad con el art%culo ?2" inciso *#" de la ley +@11@ los aires se reputan zonas
comunes" salvo que en los t%tulos de propiedad de las secciones aparezcan clausulas en
contrario por las cuales se les atribuya la condicin de seccin de propiedad exclusiva.
$ara efectos registrales la clausula en contrario consta en el reglamento interno" o en
una modificacin posterior en el que se apruebe el acto de reconocimiento de la propiedad
preexistente de los aires" y que *ab%a sido omitida en la declaracin inicial del reglamento
interno. $ara ello se requiere la votacin favorable de +E/ del porcentaje de participacin
de los propietarios.
5i el reglamento interno atribuye expresamente la condicin de zona comn a los aires
ser& aplicable el art%culo 1/1 del Decreto 5upremo 9C 2/1D+22IDB=B='9D)" salvo que el
reconocimiento de la propiedad preexistente se realice por unanimidad de los propietarios.
5-,- CODICIO ;URIDIC# DE O"R#S BO#S CO.UES-*
La norma precedente se aplica" en lo que fuese pertinente" a las otras zonas comunes
cuya condicin jur%dica tambin se determine por la simple omisin del reglamento
interno.
5-A- E6"ESI7 DE L#S UID#DES DE !RO!IED#D E6CLUSI8#-*
La inscripcin de las unidades de propiedad exclusiva puede extenderse al &rea tec*ada
y al espacio vac%o que corresponda a la planta en que se encuentre" segn la proyeccin
vertical y *asta los l%mites del per%metro.
La extensin y &mbito de la propiedad privada se adquiere y transfiere con
independencia de los l%mites impuestos por la zonificacin.
'l muro circundante de la edificacin o el suelo se considera zona comn esencial" sin
que sobre ella proceda la desafectacin.
5-F)- #!LIC#CI7 DE DIREC"I8# DE #SOCI#CIOES-*
La convocatoria a cualquier junta de propietarios se acredita" facultativamente a
eleccin del interesado" por el mecanismo previsto en la directiva de regularizacin de
consejos directivos de asociaciones civiles.
La formalizacin por escritura pblica o las declaraciones juradas son otorgadas"
indistintamente" ya sea por el presidente de la junta o por la persona designada en la propia
asamblea.
5-FF- .ODI/IC#CI7 DE L# RESER8# DE #IRES <# COS"I"UID#-*
'n caso que un reglamento interno ya contenga la cl&usula de reserva de aires a favor
de un propietario" para su modificacin requerir& necesariamente el consentimiento del
respectivo titular" adem&s del acuerdo de modificacin del reglamento interno.
5-F+- !L#OS DE DECL#R#"ORI# DE /G%RIC# E IDE!EDIB#CI7-*
Los planos presentados para la inscripcin de Declaratoria de K&brica e =ndependizacin
que cuenten con el respectivo visado municipal o de verificador" segn el caso no podr& ser
objeto de observacin ni rec*azo registral.
5-F'- #D:UISICI7 DE %IEES-*
$ara efectos registrales la junta de propietarios puede adquirir bienes muebles e
inmuebles.
'l asiento de inscripcin expresar& como titular a la junta de propietarios" debiendo
consignar el detalle de la edificacin o conjunto inmobiliario al que se refiere.
5-F(- E6"ICI7 DEL R?$I.E-*
'l rgimen de propiedad exclusiva y comn se extingue por demolicin o destruccin
del edificio" salvo que las zonas comunes y exclusivas puedan delinearse exclusivamente
en funcin del suelo.
8ambin se extingue el rgimen por acuerdo un&nime de todos los propietarios" en cuyo
caso se procede a la acumulacin respectiva en la partida matriz. 'sta acumulacin no
requiere de ningn requisito municipal o administrativo.
5-F5- DOCU.E"#CI7 DEL RE$L#.E"O I"ERO-*
'l reglamento interno o su modificacin se inscriben en mrito de escritura pblica o
documento privado con firmas legalizadas del presidente de la junta.
(uando slo interviene el presidente bastar& la copia certificada del acta de la junta de
propietarios en la que se adopta el acuerdo" sin requerirse la transcripcin del texto del
reglamento o su modificacin.
5-F9- ISCRI!CI7 DE 7R$#OS DE RE!RESE"#CI7
5e inscribe en la partida matriz el presidente de la junta de propietarios o la directiva" de
ser el caso.
La falta de inscripcin del presidente o directiva durante un per%odo o m&s" no impide la
sucesiva inscripcin del rgano de representacin correspondiente al per%odo actual.
5-F>- I"ER8ECI7 DEL !RESIDE"E E L# DOCU.E"#CI7
'l $residente de la Hunta de $ropietarios es el representante de los propietarios y puede
intervenir en las escrituras pblicas" documentos privados y declaraciones juradas" sin
necesidad de comparecencia personal de cada uno de los titulares de las secciones de
dominio exclusivo.
La misma regla se aplica a cualquier persona distinta del presidente que cuente con
designacin especial realizada por la Hunta de propietarios para formalizar un acuerdo
determinado.
5-F,- RE$UL#RIB#CI7 DE EDI/IC#CIOES-*
Las normas de la presente directiva se aplican por analog%a y en cuanto fuese pertinente"
a los mecanismos de regularizacin de edificaciones regulados en el 8%tulo = de la Ley
+@11@.
5-FA- EDI/ICIOS !RO<EC"#DOS O E COS"RUCCI7-*
's procedente inscribir actos de disposicin e *ipotecas sobre las unidades inmobiliarias
proyectadas" en tanto estas tienen un correlato f%sico en el suelo del predio matriz" siempre
que se inscriba previa o simult&neamente el acto de predeclaratoria de f&brica.
7na vez culminada la edificacin" la inscripcin se convierte autom&ticamente en
definitiva.
'n caso que no se culmine la edificacin y se cancelen las partidas independizadas de
las unidades proyectadas" las inscripciones efectuadas en stas se trasladan a la partida del
predio matriz" en el porcentaje que corresponda segn la participacin en las zonas
comunes que se le *ab%a asignado. 'ste traslado se realiza en forma autom&tica y
simult&neamente con la asignacin del citado porcentaje.
5-+)- #!LIC#CI7 DIREC"#-*
La presente directiva se aplica tambin al rgimen de independizacin y copropiedad.
DIS!OSICI7 "R#SI"ORI#-*
La presente directiva se aplica" incluso" a los procedimientos registrales en tr&mite y a
las nuevas presentaciones de t%tulos anteriormente tac*ados.
DIS!OSICIO /I#L
La presente directiva entra en vigor al d%a siguiente de sus publicaciones en el diario
oficial.
DIS!OSICI7 DERO$#"ORI#-*
Dergase la directiva 9C 22+D+22/D579)$E59" referida a la inscripcin de contratos
de compraventa de viviendas en proceso de construccin o en planos" financiado por
terceros y de *ipotecas.
8I- RES!OS#%ILID#D
La norma es de estricto cumplimiento por los rganos de calificacin que integran el
5istema 9acional de los egistros $blicos" bajo responsabilidad.