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Les cahiers
juridiques
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des M
tiers
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GESTION JURIDIQUE ET COMMERCIALE
2, Circuit de la Foire Internationale
L-1347 Luxembourg-Kirchberg
B.P. 1604 L-1016 Luxembourg
T : (+352) 42 67 67-1 F : (+352) 42 67 87
E : contact@cdm.lu
www.cdm.lu


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Cahier juridique de la Chambre des Mtiers

Droit des Contrats

J u i l l e t 20 12
Nu m r o I SB N : 978 - 2 - 9 19 93 2 - 78 - 8


Ce cahier juridique a t rdig par Gilles Cabos, attach juridique la Chambre des M-
tiers, sous limpulsion et la direction de Tom Wirion, directeur adjoint de la Chambre des
Mtiers.
Nous remercions Sabrina Funk, lquipe de Contact Entreprise, et tous les collaborateurs
de la Chambre des Mtiers pour leur dvouement au service des artisans et sans qui ces
cahiers juridiques nauraient pas pu tre raliss.
Les cahiers juridiques ont comme objectif de synthtiser, lattention des artisans, les
rgles applicables, sous la forme de fiches thmatiques et de modles pratiques.
Nous attirons lattention des lecteurs que ces cahiers juridiques ne peuvent pas remplacer
une consultation juridique sur un problme particulier, et que les modles qui sont prsen-
ts ne le sont qu titre indicatif et quils doivent tre adapts en fonction des besoins.
La Chambre des Mtiers dcline donc toute responsabilit relativement lutilisation qui
pourrait tre faite de ces cahiers juridiques.
Les fiches et modles de documents du prsent cahier juridique peuvent tre dchargs
sur notre site : www.cdm.lu



Contact : Contact Entreprise
Chambre des Mtiers
Tel. : 42 67 67 -1
Mail : contact@cdm.lu











Cahier juridique 1 Droits des contrats 3
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Chambre des Mtiers
Prface
La complexit croissante de l'environnement conomique et lgislatif ncessite de la part
des chefs d'entreprises une prise en considration systmatique des aspects juridiques
dans le cadre de leur gestion courante. Les entreprises accomplissent en effet quotidien-
nement des actes juridiques que ce soit en embauchant des salaris, en signant un contrat
ou devis, en tablissant une facture, etc. Or la mconnaissance respectivement la non-
observation des rgles juridiques lmentaires de forme et de fond peut entraner des con-
squences souvent fcheuses pour les entreprises.
Avec cette brochure, la Chambre des Mtiers entend complter son assistance juridique
d'ores et dj offerte aux entreprises artisanales travers ses diffrentes formations, s-
minaires et publications. Elle se propose d'aborder de faon succincte et claire les prin-
cipes essentiels de la gestion juridique d'une entreprise et ce dans une approche rsolu-
ment pratique. Cette brochure constitue ainsi un outil prcieux susceptible de permettre
aux chefs d'entreprises et aux crateurs d'entreprises d'viter des "fautes juridiques" et de
mieux relever les dfis poss par les problmes juridiques au quotidien.

Chambre des Mtiers


4 Cahier juridique 1 Droit des contrats
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Chambre des Mtiers
Sommaire
Chacun, dans son quotidien, peut se retrouver confront au droit des contrats. Vaste ma-
tire constituant une branche essentielle du droit des obligations, il vise dfinir les rgles
de droit qui formalisent les devoirs entre deux et plusieurs personnes.
Vous pourrez tre amen vous y intresser au gr de thmatiques diverses et varies,
abordes en dtails dans le cahier juridique droit des contrats .
Les notions de contrat et de responsabilit contractuelle
Dans le cadre de votre activit, conclure un contrat est monnaie courante. Quelle est la d-
finition dun contrat ? Un crit est-il ncessaire ? Quelles sont les diffrences entre la res-
ponsabilit contractuelle et la responsabilit dlictuelle ? Quelle est la teneur exacte des
obligations contractuelles de moyen et de rsultat ?
Fiches 1 4
La mise en uvre de la responsabilit contractuelle et lannulation dun contrat
Lorsquune responsabilit contractuelle est engage, quelles sont les diffrentes solutions
envisageables : octroi de dommages et intrts, rparation ou remplacement ? Comment
et sous quelles conditions un contrat peut tre annul ?
Fiches 5 6
Les diffrentes clauses contractuelles
Afin de vous prmunir au maximum dans le but dviter certains litiges, il vous est possible
dinsrer dans vos contrats des clauses limitatives de responsabilit, mais galement des
clauses prvoyant par anticipation, une rparation en cas de dommage. Avez-vous con-
naissance des conditions dapplication de ces clauses ?
Fiches 7 9
La facture
Savez-vous quil existe des situations o lmission dune facture est obligatoire, et dautres
o elle ne lest pas ? Emettre une facture ncessite en outre dy noncer certaines men-
tions obligatoires. Figurent-elles toutes sur vos factures ? Avez-vous par ailleurs dj en-
tendu parler de la notion de facture accepte ?
Fiches 10 12
Modle 1. Facture

Cahier juridique 1 Droits des contrats 5
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Chambre des Mtiers
Quelles sont les obligations du vendeur?
En matire de vente dimmeubles construire, ou en matire de vente de biens meubles
corporels des consommateurs, le vendeur doit rpondre certaines obligations. Avez-
vous connaissance des tenants et des aboutissants de lobligation de dlivrance ? Dlimi-
tez-vous le contenu de la garantie dviction ou de la garantie des vices cachs ?
Fiche 13
Les principales prescriptions
Certains droits sacquirent ou steignent par lcoulement dun certain dlai et sous cer-
taines conditions. Connaissez-vous la dure des prescriptions les plus frquentes ainsi que
leurs causes de suspension ou dinterruption ?
Fiches 14 15
Le contrat de bail commercial
Bail loyer de locaux auxquels les parties donnent une destination commerciale, indus-
trielle ou artisanale, le contrat de bail commercial est soumis un statut particulier.
Savez-vous quil est ncessaire de procder son enregistrement et que la charge des r-
parations peut incomber soit au bailleur, soit au locataire selon les cas ?
La dure du bail commercial, son loyer, linterdiction de cder ou de sous-louer le bail, son
renouvellement prfrentiel et le sursis commercial sont galement des thmes abords
dans ce cahier juridique.
Fiches 16 18
Modle 2. Contrat de bail commercial
Modle 3. Etat des lieux


6 Cahier juridique 1 Droit des contrats
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Chambre des Mtiers
Table des matires
Les fiches
Lexistence dun contrat .................................................................................. 8 Fiche 1.
La ncessit dun contrat crit ..................................................................... 10 Fiche 2.
Responsabilit contractuelle ou dlictuelle (distinction) ............................ 11 Fiche 3.
La porte de lengagement contractuel ....................................................... 12 Fiche 4.
La rparation contractuelle ........................................................................... 14 Fiche 5.
Lannulation dun contrat .............................................................................. 16 Fiche 6.
Les clauses contractuelles sur la responsabilit ......................................... 18 Fiche 7.
Les clauses qui prvoient une rparation (clauses pnales)...................... 20 Fiche 8.
Lacceptation des conditions gnrales ....................................................... 22 Fiche 9.
La facture : un document obligatoire ? ........................................................ 23 Fiche 10.
La facture : un document formel .................................................................. 24 Fiche 11.
La facture accepte .................................................................................. 26 Fiche 12.
Les obligations du vendeur ........................................................................... 28 Fiche 13.
Les prescriptions extinctives ......................................................................... 31 Fiche 14.
Les causes de suspension/dinterruption des prescriptions ...................... 32 Fiche 15.
Lenregistrement dun contrat de bail commercial ..................................... 33 Fiche 16.
Le loyer et les rparations en matire de bail commercial ......................... 35 Fiche 17.
La dure du bail commercial ......................................................................... 37 Fiche 18.

Les modles
Modle 1. Facture
Modle 2. Contrat de bail commercial
Modle 3. Etat des lieux
42
43
47


Cahier juridique 1 Droits des contrats 7
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Chambre des Mtiers
Principales abrviations utilises
AG (AGO ; AGE) Assemble gnrale (Assemble gnrale ordinaire ; Assemble gnrale extraordinaire)
al. Alina
art. Article
ASBL Association sans but lucratif
BIJ Bulletin dInformation de la Jurisprudence
c.cass. Cour de Cassation
c.civ. Code Civil
c.com Code de Commerce
c.cons Code de la Consommation
c.trav. Code du Travail
CA Cour dAppel
CE Commission Europenne
CSJ Cour Suprieure de Justice
JOUE Journal Officiel de lUnion Europenne
JP Justice de Paix
NCPC Nouveau Code de Procdure Civile
p. Page
Pas. Pasicrisie
RCS Registre du Commerce et des Socits
RGD Rglement Grand-Ducal
s. Suivants
SA Socit Anonyme
Srl Socit Responsabilit Limite
SECA Socit en Commandite par Actions
SECS Socit en Commandite Simple
SNC Socit en Nom Collectif
TA Tribunal dArrondissement
TFUE Trait sur le Fonctionnement de lUnion Europenne
TT Tribunal du Travail
UE Union Europenne
8 Cahier juridique 1 Droit des contrats
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Chambre des Mtiers
Fiches
Lexistence dun contrat Fiche 1.
1.1. La dfinition dun contrat
Un contrat est largement dfini par larticle 1101 du code civil comme tant toute conven-
tion par laquelle une ou plusieurs personnes sobligent envers une ou plusieurs autres,
donner, faire ou ne pas faire quelque chose.
Lengagement contractuel peut tre unilatral ou bilatral : lorsque les cocontractants
sobligent rciproquement les uns envers les autres, le contrat est synallagmatique ; ce-
pendant, lengagement contractuel peut tre simplement unilatral.
1.2. Les problmes de dlimitations
Dans certaines situations, la dlimitation entre le domaine contractuel et le domaine non-
contractuel (ou : domaine dlictuel ) est dlicate :
Les obligations rattaches artificiellement au contrat 1.2.1.
Des obligations, qui ne font pas partie des prvisions des parties, peuvent tre rattaches
artificiellement au contrat.
Ainsi par exemple :
- les obligations accessoires de scurit
1
, se trouvent aujourdhui la charge de tout
professionnel qui met disposition de sa clientle un matriel ou des installations ;
- lobligation gnrale dinformation prcontractuelle du professionnel lgard du
consommateur est rpute faire partie intgrante du contrat. Si le bien ou service
nest pas conforme une information prcontractuelle (p.ex. une publicit), le
consommateur peut demander la rsolution du contrat (art. L. 111-1 (2), c.cons.).
Cahier juridique 3. Droit de la consommation


1
Obligations prvues initialement en matire de transports (art.1784, c.civ.).
Cahier juridique 1 Droits des contrats 9
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Chambre des Mtiers
Pourparlers ou offre de contrat ? 1.2.2.
La rsiliation unilatrale dune offre de contrat peut engager une responsabilit contrac-
tuelle.
En revanche, les simples pourparlers nengagent ventuellement quune responsabilit
dlictuelle si la rupture est considre comme abusive :
- les trois conditions de la responsabilit dlictuelle doivent tre runies : une faute,
un dommage et un lien de causalit entre cette faute et le dommage ;
- et le dommage pouvant tre pris en compte est limit au prjudice effectivement
subi (cf. supra Fiches 3,5 et 6).
Rsiliation unilatrale dune offre de contrat Rupture abusive de pourparlers
En thorie, loffrant peut tre condamn :
- lindemnisation pour la perte de gains esprs du
contrat avort, et
- la perte de la chance de raliser de tels gains.
La victime dune rupture abusive de pourparlers peut invo-
quer :
- les frais occasionns par la ngociation et par les
tudes pralables,
- les possibilits sacrifies pour se mettre en me-
sure de s'engager comme par exemple le refus
d'autres contrats.
(CA, 13.02.2008, pas.34 p.155).
Les groupes de contrats 1.2.3.
Sil y a transmission de la proprit dune chose entre diffrents contrats par exemple
entre un fabricant, un distributeur, et un consommateur - laction en responsabilit entre
membres du groupe est de nature contractuelle.
Cette solution ne vaut pas seulement en cas de ventes successives mais aussi en cas de
succession de contrats de vente et de contrats de louage douvrage (p.ex. : CA, 12 juin
1996, pas.30, p.129).
Sil ny a pas de transmission de la proprit dune chose par exemple laction du matre
de louvrage contre le sous-traitant laction est de nature dlictuelle
CJCE, 17 juin 1992, Socit Jakob Handtke, JCP 1992, II, 21927, note C.Larroumet.
Cahier juridique 6. Droit de la construction (contrat de sous-traitance).
10 Cahier juridique 1 Droit des contrats
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Chambre des Mtiers
La ncessit dun contrat crit Fiche 2.
2.1. Lcrit nest pas en principe une condition de validit
Un crit nest pas une condition essentielle la validit dun contrat sauf si la loi prvoit au-
trement (p.ex. vente dimmeuble, contrat de travail, autre).
Un contrat peut tre oral sauf si la loi prvoit autrement.
2.2. Lcrit est souvent exig pour prouver un contrat
Le code civil prvoit deux grandes rgles : la premire distingue suivant la hauteur de
lengagement contractuel, la seconde est la formalit du double exemplaire.
Un crit exig pour les engagements suprieur 2.500 euros 2.2.1.
Un crit est ncessaire pour prouver un engagement contractuel suprieur 2.500 euros
(art.1341, c.civ., et RGD du 22.12.1986).
Montant 2.500 euros Montant > 2.500 euros
La preuve est libre (art.1341, c.civ.). Il faut un contrat crit tabli en autant doriginaux que
de parties au contrat ayant un intrt distinct
(art.1325, c.civ.).
Cependant, un commencement de preuve par crit
peut tre apport comme mode de preuve dun con-
trat oral
2
(art.1347 & 1348, c.civ.).
Si le contrat est conclu entre deux commerants, cette rgle ne sapplique pas, car la
preuve est libre en matire commerciale.
La formalit du double exemplaire 2.2.2.
Pour prouver valablement des engagements rciproques (ou :
tiques ), larticle 1325 du code civil exige autant doriginaux que de parties ayant un int-
rt distinct.
La loi exige aussi que chaque original contienne la mention du nombre doriginaux qui ont
t faits.
Ainsi, pour prouver lexistence dun engagement contractuel suprieur 2.500 euros, un
devis retourn sign en double exemplaire est en principe suffisant, la condition ce-
pendant que le nombre dexemplaires soit mentionn sur chaque exemplaire.


2
Un commencement de preuve par crit est tout acte par crit qui est man de celui contre lequel la demande est forme
et qui rend vraisemblable le fait allgu (art.1347, c.civ.).
Cahier juridique 1 Droits des contrats 11
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Chambre des Mtiers
Responsabilit contractuelle ou dlictuelle Fiche 3.
La rgle gnrale est que, si le dommage provient de linexcution dun contrat, la respon-
sabilit de lauteur du dommage est de nature contractuelle, alors que si le dommage ne
provient pas de lexcution dun contrat, la responsabilit est de nature dlictuelle.
Les dommages et intrts en matire contractuelle sont destins procurer la victime la
satisfaction quelle tait en droit dattendre de lexcution du contrat, alors quen matire
dlictuelle il sagit dindemniser la victime.
Il convient de noter que lorsque la victime dun dommage peut exercer laction contrac-
tuelle, elle nest pas admise agir en responsabilit dlictuelle. Cest le principe du non-
cumul des actions contractuelles et dlictuelles.
Responsabilit dlictuelle Responsabilit contractuelle
Domaine Entre non-contractants Entre parties contractantes
Fondement de la
responsabilit
La faute ou le fait dune personne, ou le fait
dune chose (art.1382 - 1386, c.civ.)
Linexcution contractuelle (art.1147, c.civ.)
3

Rparation Lintgralit du dommage matriel et mo-
ral.
4

Il sagit de rparer un prjudice
Le dommage prvisible lors du contrat rsultant
de linexcution contractuelle (art.1150, c.civ.).
Il sagit de procurer la satisfaction escompte de
lexcution du contrat
Prescriptions 30 ans ou 10 ans entre commerants. Prescriptions plus courtes
Supra Fiche 14. Les prescriptions extinctives



3
Pour quune responsabilit contractuelle puisse tre engage, il ne faut pas que le dommage ait t caus loccasion
dun contrat, mais que le dommage rsulte de linexcution dune des obligations engendres par ce contrat (CA,
02.06.1970, 21, 309).

4
Il faut et il suffit que le dommage soit personnel, direct et certain. (CA, 27.11.1978, 24, 201).
12 Cahier juridique 1 Droit des contrats
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Chambre des Mtiers
La porte de lengagement contractuel Fiche 4.
4.1. Les obligations de moyen et celles de rsultat
Pour engager la responsabilit contractuelle dun cocontractant, il faut toujours caractri-
ser une faute contractuelle, et la preuve de cette faute est plus facile lorsque le co-
contractant sest engag un rsultat.
5

En effet, si le cocontractant sest engag un rsultat, sa responsabilit est automatique-
ment engage partir du moment o le rsultat nest pas atteint, et cest lui de prouver
quil na pas commis de faute.
Il faut cependant, souligner que, bien que les tribunaux ne consacrent pas une sparation
radicale entre les obligations de moyen et celles de rsultat, la qualification dobligation de
rsultat semble rcurrente en matire de construction.
6






5
Lobligation de moyen est prvue larticle 1137 alina 1
er
du code civil qui oblige le dbiteur un comportement de bon
pre de famille. Lobligation de rsultat est prvue larticle 1147 du code civil qui oblige le dbiteur un rsultat dtermi-
n.
6
Lobligation de rsultat dexcuter des travaux exempts de vices, laquelle le sous-traitant est tenu vis--vis de
lentrepreneur principal, a pour seul fondement les rapports contractuels et personnels existant entre eux et ne peut tre in-
voque par le matre de louvrage qui est tranger la convention de sous-traitance (C.Cass., 11 janvier 1990, LJUS
99013497).
Obligation
contractuelle
Obligation de
rsultat
Pas dala dans
lexcution du
contrat
Le crancier a
une attitude
plutt passive
Obligation de
moyen
Un ala dans
lexcution du
contrat
Le crancier a
une attitude
plutt active
Cahier juridique 1 Droits des contrats 13
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Chambre des Mtiers
4.2. Si le dbiteur de lobligation sest engag un rsultat
Le crancier doit seulement prouver que le rsultat nest pas atteint.
Le dbiteur de lobligation est alors prsum responsable, mme sil est de bonne foi. Il ne
peut chapper sa responsabilit quen prouvant une cause trangre prsentant les ca-
ractres dune force majeure
7
(art.1147 et 1148, c.civ.).
4.3. Si le dbiteur de lobligation ne sest pas engag un rsultat
Le crancier doit prouver que le dbiteur na pas effectu toutes les diligences ncessaires.
La faute du dbiteur est apprcie par rapport au bon pre de famille , et la bonne foi est
prise en compte.
Le bon pre de famille est une rfrence abstraite.
8
Il est traditionnellement dfini comme
une personne normalement prudente et diligente place dans les mmes circonstances ex-
ternes.
La bonne foi est apprcie par les tribunaux sur le fondement de larticle 1134 du code ci-
vil qui prcise notamment que : Les conventions () doivent tre excutes de bonne
foi .
9




7
La force majeure est un vnement qui est extrieur celui qui linvoque, imprvisible et irrsistible.
8
Lapprciation in abstracto soppose une apprciation in concreto qui serait faite par rapport aux soins que le dbi-
teur, dont la responsabilit est recherche, apporte effectivement ses propres affaires.
9
Ainsi, dans une affaire o une des parties empchait une condition suspensive de se raliser, les juges ont relev une faute
contractuelle au motif que le dbiteur doit rpondre la confiance du crancier en excutant son obligation de la faon la
plus utile et la plus loyale possible (et quil) doit donner sa prestation la plus grande efficacit possible (CA, 12.11.2003
n27063 du rle).
14 Cahier juridique 1 Droit des contrats
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Chambre des Mtiers
La rparation contractuelle Fiche 5.
La rparation peut tre en nature - le dbiteur sengageant rparer - ou par quiva-
lent - le dbiteur doit payer des dommages-intrts ; une troisime option est cependant,
parfois possible : la facult de remplacement.
5.1. Le principe de la rparation en quivalent
Le principe de la rparation par quivalent est pos par larticle 1142 du code civil qui pr-
voit que toute obligation de faire ou de ne pas faire se rsout en dommages-intrts en
cas dinexcution.
Ce principe peut surprendre si lon considre que la responsabilit contractuelle na pas
pour objet de rparer un prjudice, mais uniquement de procurer au crancier ce quoi il
peut prtendre de lexcution du contrat.
5.2. Les possibilits de rparation en nature
La rparation par quivalent nest pas un principe absolu, notamment dans les matires
suivantes :
En matire de vente dimmeuble construire 5.2.1.
La rparation en nature est prvue par larticle 1642-1 al 2 du code civil : Il ny aura pas
lieu rsolution du contrat ou diminution du prix si le vendeur soblige rparer le vice .
Il sagit dune faveur des rdacteurs du code civil lgard des vendeurs dimmeuble
construire, car une rparation en nature est, dans bien des hypothses, moins onreuse
que des dommages-intrts.
En matire de vente 5.2.2.
Il y a une diffrence entre :
- le principe de la rparation par quivalent pos par le code civil, et
- les possibilits de rparation en nature pouvant tre imposes par le vendeur ac-
cordes par la jurisprudence.
Cette opposition se retrouve dans les dispositions prvues par le code de la consommation.
Cahier 3. Droit de la consommation. Fiche 6
Le principe lgal de la rparation en quivalent (octroi de dommages-intrts) :
Larticle 1644 du code civil laisse le choix lacheteur entre une action rdhibitoire
(rendre la chose et restituer le prix) et une action estimatoire (garder la chose et se
faire rendre une partie du prix telle quelle sera arbitre par experts).
Larticle 1645 du code civil prcise que lacheteur a droit des dommages et intrts si
le vendeur connaissait les vices ou sil sagit dun fabricant ou dun vendeur profes-
sionnel.
Cahier juridique 1 Droits des contrats 15
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Chambre des Mtiers
La jurisprudence accorde un droit pour le vendeur dimposer lacheteur une rpara-
tion en nature
La rparation en nature peut tre impose par le vendeur si la chose prsente des d-
fauts facilement rparables et que les rparations ne privent pas lacheteur pendant
un dlai de lusage prolong de la chose (CA, 27 05 1977, pas.23, p.529) ;
Lacheteur doit accepter une rparation en nature si loffre dexcution est rellement
de nature le satisfaire et quelle saccompagne de garanties suffisantes (CA,
26.05.1998, n20137 du rle). Lacheteur peut toutefois refuser une rparation en na-
ture si les manquements graves du dbiteur, et son attitude la suite des rclama-
tions, ont entran la perte de confiance du crancier dans sa comptence ou sa bonne
volont (CA, 12.03.2003, n26828 du rle).
5.3. La facult de remplacement
La facult de remplacement est la possibilit de faire excuter lobligation aux dpens du
dbiteur.
Larticle 1144 du code civil prvoit que ce mode de rparation doit tre autoris judiciaire-
ment.
Cependant, la jurisprudence admet quun crancier peut y recourir sans autorisation judi-
ciaire sous certaines conditions cumulatives (CA, 21.02.2001, pas.32, p.30) :
1. lexistence dune mise en demeure pralable ;
2. lexistence dun dlai raisonnable au dbiteur pour sexcuter ;
3. linformation donne au dbiteur que la facult de remplacement a t choisie de
faon ce quil ne prenne plus ses dispositions pour sexcuter ;
4. lexistence dun constat contradictoire ou judiciaire avant lexercice de la facult de
remplacement.

16 Cahier juridique 1 Droit des contrats
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Chambre des Mtiers
Lannulation dun contrat Fiche 6.
Par annulation du contrat, on dsignera ci-aprs la fois lannulation rtroactive
(ou : rsolution ) et annulation pour lavenir (ou : rsiliation ).
6.1. Rsolution ou rsiliation ?
La rsolution est la destruction, de faon rtroactive, dun contrat
Le contrat sera considr comme nayant jamais exist.
Les parties devront, par exemple, se reverser les prestations faites entre elles depuis la
date de signature du contrat, et nauront pas effectuer les prestations non encore effec-
tues.
La rsiliation est la fin dun contrat avant le terme qui tait thoriquement prvu
Les prestations entre les parties nont pas tre restitues et celles-ci seront tenues des
obligations qui seraient exigibles pendant le dlai compris entre la signature du contrat et
sa rsiliation.
6.2. La demande dune annulation unilatrale dun contrat
A partir du moment o le contrat est valablement conclu, la possibilit pour une partie
dannuler un contrat ncessite une raison valable et un nouvel accord.
Si ces deux conditions ne sont pas runies, le refus d'excuter le contrat donne le droit au
cocontractant des dommages-intrts afin de compenser le gain manqu la suite de
l'inexcution du contrat (cf. supra, 6.3).
1
re
condition : une raison valable 6.2.1.
Linexcution du cocontractant, ou un cas de force majeure peuvent tre notamment invo-
qus (cf. supra 6.3).
2
de
condition : un nouvel accord, et, dfaut, une dcision de justice 6.2.2.
Lobligation dun nouvel accord est pose par l'article 1134 al.2 du code civil.
A dfaut dun nouvel accord, larticle 1184 du code civil prcise le cocontractant a le droit,
devant le juge soit de forcer le cocontractant ngligent d'excuter son obligation, soit de
demander la rsolution en justice avec dommages et intrts.
10



10
Art. 1184. La condition rsolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas o l'une
des deux parties ne satisfera point son engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point rsolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point t excut a le
choix ou de forcer l'autre l'excution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la rsolution avec dom-
mages et intrts.
La rsolution doit tre demande en justice, et il peut tre accord au dfendeur un dlai selon les circonstances.
Cahier juridique 1 Droits des contrats 17
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Chambre des Mtiers
6.3. Les dommages et intrts
Les dommages et intrts ne sont pas dus en cas de force majeure.
A dfaut de clause pnale prvue dans le contrat, la question de lvaluation des dom-
mages-intrts reste pose.
Supra Fiche 8. Les clauses qui prvoient une rparation (clauses pnales)
Exonration en cas de force majeure 6.3.1.
Conformment aux articles 1147 et 1148 du code civil
11
, linexcution pour un cas de force
majeure exonre le dbiteur de tout dommage et intrt.
La seule preuve de l'absence de faute dans le chef du dbiteur est insuffisante tablir
une exonration de lobligation dexcuter le contrat (C.Cass, 18.03.2004, pas.32, p.500).
La force majeure ne peut rsulter que d'un vnement indpendant de la volont humaine
et qui n'tait pas prvoir.
Pour qu'il y ait force majeure susceptible de librer le vendeur de ses obligations, il faut que
ce dernier ait t dans l'impossibilit absolue d'effectuer la prestation et qu'il n'existe au-
cune faute dans son chef.
12

Montant des dommages-intrts 6.3.2.
Les dommages-intrts allous doivent compenser la perte subie ou le gain manqu la
suite de l'inexcution du contrat (art.1149, c.civ.).
Cependant, aucune disposition lgale ne fixe un mode de calcul pour l'valuation des
dommages-intrts conscutifs lannulation d'un contrat.
Pour apprcier le montant des dommages-intrts, le juge prend en compte un faisceau
dindices tels que :
- lvaluation du prjudice effectivement subi ;
- lapprciation de la bonne foi du dbiteur.


11
Art. 1147. Le dbiteur est condamn, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intrts, soit raison de l'inexcution de
l'obligation, soit raison du retard dans l'excution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexcution provient d'une cause
trangre qui ne peut lui tre impute, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
Art. 1148. Il n'y a lieu aucuns dommages et intrts lorsque, par suite d'une force majeure ou d'un cas fortuit, le dbiteur a
t empch de donner ou de faire ce quoi il tait oblig, ou a fait ce qui lui tait interdit.
12
Exemples jurisprudentiels de cas reconnus de force majeure :
- Lextinction dun haut fourneau : non. Pour constituer un cas de force majeure, il faut un vnement imprvu et
absolument obstatif ce que le dbiteur excute les obligations assumes par lui, et sur l'accomplissement des-
quelles le crancier a d compter lui-mme pour faire honneur ses propres engagements; des vnements
graves devant rendre plus difficile ou plus onreuse l'excution d'une obligation ne sauraient suffire pour constituer
la force majeure pouvant rsoudre les contrats; spcialement et dfaut de convention spciale, l'extinction d'un
haut fourneau ne constitue pas un cas de force majeure qui rendrait impossible au matre de forges de prendre li-
vraison de cokes achets d'un tiers (CA, 25 03 1892, 4, 38).
- Un problme de douane : oui. Le fait qu'une marchandise a t retenue par la douane, qui ne l'a pas laisse pas-
ser malgr les dmarches pressantes est constitutif de la force majeure (CA, 21 01 1919, 11, 167).
18 Cahier juridique 1 Droit des contrats
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Chambre des Mtiers
Les clauses contractuelles sur la responsabilit Fiche 7.
A ct du principe de validit des clauses qui limitent ou qui excluent la responsabilit, il y
a trois grandes exceptions.
7.1. Le principe de validit
La validit des clauses limitatives de responsabilit 7.1.1.
Les clauses limitatives de responsabilit, qui finalement dlimitent le champ dapplication
du contrat, sont valables si le dbiteur de lobligation se comporte de bonne foi.
13

La validit des clauses exclusives de responsabilit 7.1.2.
Ces clauses de non-garanties sont valables en raison de lautonomie de la volont des
parties.
14

La jurisprudence subordonne la validit des clauses de non-garantie dans les rapports
entre un vendeur occasionnel et un acqureur deux conditions :
- la clause doit rvler clairement son objet, les clauses ambigus tant sans effet ;
- le vendeur doit tre de bonne foi : il ne peut tre dcharg de la garantie des vices quil
a connus au moment de la vente et a omis den avertir son cocontractant. (TA, Lux.
23.01.1991 n37/91 I ; TA, Lux. 8.12.1993 n1153/93 I).
La mauvaise foi du vendeur, par exemple la connaissance du vice, doit tre rapporte
par lacheteur (TA, Lux 24.04.1991 n283/91 I, CA, 25.10.2000, pas. 31,470).
7.2. Les exceptions
Les obligations impratives dorigine lgale 7.2.1.
Les clauses limitatives ou exclusives de responsabilit ne peuvent pas exclure une obliga-
tion imprative dorigine lgale, que ce soit par exemple :
- la garantie biennale ou dcennale en matire de construction (art.1792 & 2270,
c.civ.) ;
- la garantie des vices cachs du vendeur (art.1641 & s., c.civ.).


13
Art. 1150 c.civ. : Le dbiteur nest tenu que des dommages et intrts qui ont t prvus ou quon a pu prvoir lors du
contrat, lorsque ce nest point par son dol que lobligation nest point excute.
14

Art. 1134 c.civ. Les conventions lgalement formes tiennent lieu de loi ceux qui les ont faites. () Elles doivent tre
excutes de bonne foi.
Cahier juridique 1 Droits des contrats 19
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Chambre des Mtiers
La clause ne doit pas porter sur la substance ou sur une obligation essentielle 7.2.2.
du contrat
Ainsi, une clause de non-garantie des horaires prvue en matire dun contrat de transport
arien a t considre comme ne pouvant concerner que des retards brefs et non des re-
tards importants, le transport arien tant choisi pour sa rapidit (TA Lux., 21.03.2003,
n77/2003 III).
Le droit de la consommation 7.2.3.
Certaines clauses limitatives ou exclusives de responsabilits, dans un contrat entre un
professionnel et un consommateur, sont considres comme tant toujours abusives
(art.L.211-3, c.cons.).
Cahier juridique 3. Droit de la consommation.
Sont vises :
- les clauses excluant ou limitant la garantie lgale en cas de vice cach ou de dfaut de
conformit ;
- les clauses imposant au consommateur la charge de la preuve incombant normale-
ment au professionnel ;
- les clauses excluant ou limitant la responsabilit lgale du professionnel en cas de
mort dun consommateur ou de dommages corporels causs celui rsultant dun acte
ou dune omission de ce professionnel.
Par ailleurs, les clauses limitatives ou exclusives de responsabilit, bien qui non vises par
la liste noire , peuvent tre considres comme abusives si elles entranent dans le con-
trat un dsquilibre des droits et obligations au prjudice du consommateur (art.L.211-
2.(1), c.cons.).

20 Cahier juridique 1 Droit des contrats
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Chambre des Mtiers
Les clauses qui prvoient une rparation (clauses pnales) Fiche 8.
Larticle 1226 du code civil dfinit la clause pnale comme tant celle par laquelle une
personne, pour assurer lexcution dune convention, sengage quelque chose en cas
dinexcution.
8.1. Le mcanisme de la clause pnale
En pratique, les contractants sengagent payer un montant forfaitaire de dommages-
intrts en cas dinexcution.
15

Si une clause pnale est prvue, le crancier doit rapporter la preuve dune inexcution ou
dun retard dans lexcution qui est imputable au dbiteur (CA, 04.06.1997, n19566 du
rle) ; le crancier ne doit pas en revanche, du fait de la clause pnale, tablir quil a subi
un dommage du fait de ce retard ou de cette inexcution.
16

Il convient de prciser que :
- la clause ne profite qu la partie en faveur de laquelle elle a t stipule (CA,
07.05.1997, n18673 du rle) ;
- le crancier reste libre de demander lexcution du contrat en nature plutt que de de-
mander des dommages-intrts tant que lexcution du contrat est possible et quil
nest pas li par la clause pnale (art.1228, c.civ.).
8.2. Le pouvoir modrateur du juge
Le code civil prvoit que le juge peut rviser le montant lorsque lengagement a t excut
en partie ou lorsque la clause est manifestement excessive ou drisoire (art.1152 al.2 &
1231, c.civ).
Lorsque lengagement a t excut en partie 8.2.1.
Le juge peut diminuer le montant de la rparation prvue contractuellement proportion
de lintrt que lexcution partielle a procur au crancier (art.1231, c.civ.).
Lorsque la clause pnale prvoit un montant de rparation manifestement 8.2.2.
excessif ou drisoire
17

Pour apprcier le caractre manifestement excessif, le juge compare le prjudice effecti-
vement subi et le montant de lindemnit prvue.
La Cour dAppel a rcemment prcis la mthodologie du pouvoir de rvision du juge dans
un arrt du 10.11.2010 (n35743 du rle) :

15
On distingue traditionnellement les clauses pnales rsolutoires sanctionnant linexcution ou une mauvaise excution du
contrat des clauses pnales moratoires sanctionnant le seul retard dans lexcution du contrat.
16
La clause pnale porte la fois sur lexistence et sur le quantum du prjudice inhrent linexcution de lobligation CA,
14 juillet 2004, N28455 du rle.
17
Si une clause pnale abusive est prvue dans un contrat conclu avec un consommateur, cette clause nest cependant,
pas traite comme une clause abusive , mais relve du pouvoir modrateur du juge conformment aux articles 1152 et
1231 du code civil et la rgle specialia generalibus derogant (CA, 10.11.2010, n35743 du rle).
Cahier juridique 1 Droits des contrats 21
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Chambre des Mtiers
Le caractre manifestement excessif ou drisoire de la clause pnale () rsulte de la
comparaison entre le prjudice effectivement subi et le montant de lindemnit prvue
()
Il a t jug :
- quune clause pnale suprieure 65% du montant du prjudice rel est manifeste-
ment abusive ;
- que, cependant, le juge nest pas oblig daligner le montant de la clause sur celui du
prjudice, mais quelle peut dpasser celui-ci afin de remplir son rle comminatoire.
Dautres critres objectifs sont mis en uvre comme :
- la comparaison entre le montant de la clause pnale et le gain espr de
lexcution du contrat ;
- lapprciation de la bonne foi du dbiteur.


22 Cahier juridique 1 Droit des contrats
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Chambre des Mtiers
Lacceptation des conditions gnrales Fiche 9.
Les conditions gnrales dun contrat sont les clauses qui nont pas t ngocies indivi-
duellement mais qui ont t rdiges pralablement par une des parties.
Pour tre valables, le cocontractant doit, au moment de la signature du contrat, tre en
mesure de connatre ces conditions gnrales, et tre considr comme les ayant accep-
tes (art.1135-1 al.1
er
, c.civ.).
Les conditions gnrales nont donc pas tre signes par le cocontractant mme si ce
dernier nest pas un professionnel.


(
*
)
En pratique, pour que les conditions gnrales soient considres comme ayant t acceptes, il faut un renvoi ces con-
ditions gnrales, ct de la signature dacceptation du contrat, avec la mention du lieu o elles sont visibles. Souvent les
conditions gnrales sont imprimes au verso du bon de commande.
Il a t jug en matire de transmission de linformation du droit de rtractation exige pour les contrats distance quun
hyperlien sur un site internet ne suffit pas ni lexigence de communication de linformation - car un comportement actif du
consommateur est exig - ni lexigence du support durable (CJUE, affaire N49/11 du 5 juillet 2012, Content Services
Ltd c/ Bundesarbeitskammer).
(
**
)
La mention dun renvoi aux conditions gnrales sur une facture n'est en principe pas valable comme tant trop tardif
(sauf dmontrer des relations continues entre les parties).

(
***
)
En gnral, la mention du renvoi aux conditions gnrales doit tre visible au niveau de la signature de la commande


La connaissance effective n'est pas requise : le client
doit avoir t rendu attentif de manire suffisante.
(
*
)


Cette connaissance doit tre ralise au moment de la
commande.
(
**
)

Le contractant doit tre
en mesure de connatre
les conditions gnrales
au moment de la
signature du contrat

Toutes les circonstances qui sont de nature faire
prsumer une acceptation.
La signature des conditions gnrales nest plus
requise depuis la loi du 5 juillet 2004, mais reste une
preuve parfaite de l'acceptation.
(
***
)

Le contratant doit tre
considr comme ayant
accept les conditions
gnrales
Cahier juridique 1 Droits des contrats 23
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Chambre des Mtiers
La facture : un document obligatoire ? Fiche 10.
Lmission dune facture est, en pratique, un pr-requis incontournable pour faire valoir
une crance, et pour bnficier de lintrt lgal en cas de retard de paiement.
Cahier juridique 7. Recouvrement de crances.
10.1. Dans les relations entre professionnels
La Directive 2006/112/CE (TVA) prvoit lmission dune facture pour les livraisons de
biens ou de services effectues pour un autre assujetti ou pour une personne morale non
assujettie (art.220) ; cet article prcise que lmission de la facture doit tre faite lors de
lencaissement de lacompte si un acompte est demand.
La loi du 12 fvrier 1979 concernant la TVA impose, afin de se conformer aux obligations
en la matire, que la facture soit mise au plus tard :
- en cas de livraison de biens ou la prestation de services : le quinzime jour du mois qui
suit celui au cours duquel la livraison ou la prestation a t effectue ;
- en cas de versement d'un acompte : au plus tard lors de l'encaissement de cet acompte.
Rien n'interdit toutefois au professionnel d'mettre sa facture le plus tt possible.
10.2. Dans les relations entre un professionnel et un consommateur
La loi de 2004 sur les intrts moratoires prvoit quune facture doit tre adresse dans le
mois de la rception des marchandises, de lachvement des travaux, de la prestation de
service (art.13(1), Loi du 18.04.2004).
10.3. Dans les relations entirement prives
Une facture nest pas exige (contrats entre consommateurs).
(*)
La notion dassujetti la TVA est trs large : est assujetti tout professionnel qui accomplit dune faon ind-
pendante et titre habituel des oprations relevant dune activit conomique gnralement quelconque quels
que soient les buts ou les rsultats de cette activit et quel quen soit le lieu (Loi du 12.02.1979).

Un commerant en
nom propre ou une
socit commerciale
Un contrat de
vente ou de
prestation de
services
Un co-contractant
assujetti la TVA
(*)
24 Cahier juridique 1 Droit des contrats
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Chambre des Mtiers
La facture : un document formel Fiche 11.
Modle 1. Facture
Si la facture doit respecter certaines formalits imposes par la loi, il faut galement re-
marquer que le contenu de la facture sera apprci par les tribunaux, en cas de diffrents,
pour en apprcier sa valeur.
11.1. Les diffrentes prescriptions lgales
La Loi de 1915 sur les socits commerciales 11.1.1.
Tous les actes, factures, annonces, publications, lettres, notes de commandes et autres
documents doivent contenir les informations suivantes.
Socit anonyme
(art.76, Loi de 1915)
Socit responsabilit limite
(art.187, Loi de 1915)
La dnomination sociale. Idem.
La mention socit anonyme (place immdiatement avant ou
aprs la dnomination sociale en toutes lettres) ou le sigle SA et
de manire lisible.
La mention socit responsabilit limite lisi-
blement et en toutes lettres.
Lindication prcise du sige social. Idem.
Les mots Registre du commerce et des socits, Luxembourg ou
les initiales R.C.S. Luxembourg suivis du numro
dimmatriculation.
Idem.
La mention du capital social est facultative. La mention du capital social est obligatoire.
Pour tous les actes engageant la responsabilit de la socit, la
signature de la personne doit tre prcde ou suivie de
lindication de la qualit du signataire (art.78, Loi de 1915).
Idem.

La loi du 2 septembre 2011 sur le droit dtablissement
18
11.1.2.
Larticle 34 de cette loi
19
impose la mention de la profession et du numro de lautorisation
gouvernementale.
Cette mention doit tre sur les lettres, courriers lectroniques, sites internet, devis et fac-
tures et devantures ainsi que sur les panneaux devant tre installs obligatoirement sur
tous les chantiers.
La loi sur la TVA
20
11.1.3.
Le nom et ladresse du fournisseur, la mention de la profession, le numro de lautorisation
gouvernementale, le nom et ladresse du dbiteur, la date de dlivrance, la date de la li-

18
Loi relative laccs aux professions dartisan, de commerant, dindustriel ainsi qu certaines professions librales qui a
abrog la loi du 28 dcembre 1988.
19
Cet article reprend larticle 25 de la prcdente loi modifie du 28 dcembre 1988.
20
Loi du 1er juillet 2003 modifiant et compltant la loi modifie du 12 fvrier 1979 concernant la taxe sur la valeur ajoute.
Cahier juridique 1 Droits des contrats 25
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Chambre des Mtiers
vraison/ de la prestation, le cas chant la date laquelle doit tre vers un acompte, la
quantit et la nature des biens livrs, ltendue et la nature des services rendus, un num-
ro squentiel et un numro didentification de la TVA, la base dimposition pour chaque
taux ou exonration, le prix unitaire hors taxe, les escomptes, rabais ou ristournes ven-
tuels, le taux de la TVA appliqu et le montant de la taxe payer.
11.2. Lapprciation du contenu de la facture par la jurisprudence
Une invitation payer 11.2.1.
Pour les tribunaux, la facture doit tre un crit destin tre remis au client afin de linviter
payer la somme indique.
Ainsi, il a t jug que ne vaut pas facture :
- une situation de ltat de travaux avec mentions des acomptes (TA, 19.03.2004,
n74705 du rle) ;
- le silence dune correspondance commerciale (CA, 26.03.2004, n26727 du rle).
Un document prcis 11.2.2.
Par ailleurs, il convient de souligner que la mention facture nest pas suffisante.
La Cour dAppel a cependant jug que si la facture ne donne aucun dtail des positions
quelle contient, la crance y affirme est en principe srieusement contestable (CA,
5.01.1993, pas.29, p.58).

26 Cahier juridique 1 Droit des contrats
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Chambre des Mtiers
La facture accepte Fiche 12.
Larticle 109 du code de commerce, qui numre les actes qui font preuve entre commer-
ants, prvoit que les achats et ventes se constatent () par une facture accepte .
On notera que les livres de commerces font galement preuve :
- contre le commerant (art.1330, c.civ.), mais aussi
- en faveur du commerant sils sont rgulirement tenus (art.17, c.com.).
12.1. En matire de facture, le silence vaut acceptation !
La facture est accepte, suivant les tribunaux, si elle na pas t conteste bref dlai.
21

Ce principe dacceptation tacite est une exception au principe gnral de lacceptation ex-
presse.
La facture accepte a pour effet lacceptation de la dette qui est mentionne, mais aussi
lacceptation de lexistence du contrat, et, plus largement, de tout ce qui est mentionn sur
la facture.
22

Cette prsomption est, cependant, limite aux contrats entre professionnels.
En application du principe suivant lequel celui qui rclame lexcution dune obligation doit
la prouver (art.1315 al.1, c.civ.), le professionnel qui veut faire valoir une facture accep-
te comme preuve de sa crance doit, en pratique, apporter la double preuve suivante :
- la rception de la facture par le dbiteur ; cette preuve peut tre apporte par la
remise du bon de livraison (TA Lux, 07.03.2004, n86588 du rle) ou le paiement
sous rserve dacompte (TA Lux, 06.02.2004, n84585 du rle) ;
- labsence de contestation de la facture bref dlai.
12.2. La contestation de la facture
Celui qui entend contester une facture doit prouver
23
deux lments :
La contestation doit tre prcise et circonstancie 12.2.1.
Par exemple, la contestation doit porter sur la quantit, les spcifications techniques, ou
sur le montant.
Il faut souligner que le simple renvoi de la facture ou dune partie de la marchandise, ou
une simple rclamation dordre gnral, ne suffissent pas tablir la contestation de la
facture (CA, 15.01.1997, n18094).

21
Le silence gard au-del du temps ncessaire pour prendre connaissance de la facture, pour contrler ses mentions, ainsi
que les fournitures auxquelles elle se rapporte fait prsumer que lacheteur a accept cette facture (Lux, 5.02.1964,19,285).
22
Si la loi limite cette prsomption aux contrats de vente, la jurisprudence ltend tous les autres contrats ayant un carac-
tre commercial (CA, 9.01.1985, 26,316).
23
Celui qui se prtend libr doit justifier le paiement ou le fait qui a produit lextinction de son obligation (art.1315 al.2,
c.civ).
Cahier juridique 1 Droits des contrats 27
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Chambre des Mtiers
La contestation doit tre bref dlai 12.2.2.
Le bref dlai est traditionnellement compris entre 4 semaines et 6 semaines (TA Lux,
05.02.1964, pas.19, p.285).
On notera utilement que si la contestation porte sur lexistence mme du contrat, le dlai
de contestation est ncessairement plus court (CA, 10.03.2003, n27650 du rle).
28 Cahier juridique 1 Droit des contrats
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Chambre des Mtiers
Les obligations du vendeur
24
Fiche 13.
Le vendeur est tenu dune obligation de dlivrance et dune double garantie : la garan-
tie dviction et la garantie des vices cachs.
Dans les contrats conclus avec un consommateur, le vendeur professionnel est galement
tenu une garantie lgale de conformit de deux ans compter de la dlivrance du bien
(article L.212-1 s., c.cons.).
Cahier juridique 3. Droit de la consommation
Cahier juridique 6. Droit de la construction
13.1. Lobligation de dlivrance
La dlivrance est un transfert juridique 13.1.1.
La dlivrance est dfinie comme tant la mise la disposition de la chose vendue.
25

Bien que souvent la date de la dlivrance concide avec la remise effective, la dlivrance
ne comporte donc pas automatiquement de remise effective.
La dlivrance doit correspondre une chose conforme ce qui est convenu dans sa quali-
t, dans sa quantit, et dans son identit.
Le transfert immdiat des risques 13.1.2.
Il rsulte de larticle 1138 du code civil que les risques sont transfrs ds lchange des
consentements.
26

Ce principe a pour consquence que les risques peuvent tre transfrs lacheteur quand
bien mme il ny a pas encore eu de remise effective.
Cependant :
- le vendeur a une obligation accessoire de conservation : il est responsable si la
chose est endommage par sa faute (CA, 03.05.2000, n22213 du rle) ;
- les risques sont transfrs au vendeur sil avait t mis en demeure de livrer par
lacheteur (art.1138 al.2, c.civ.).
13.2. Lobligation de garantie
La garantie que le vendeur doit lacqureur a deux objets : le premier est la possession
paisible de la chose vendue ; le second, les dfauts cachs de cette chose ou les vices r-
dhibitoires (art 1625 et s., c.civ.).


24
Les obligations en matire de vente dimmeuble construire et en matire de vente de biens meubles corporels des
consommateurs obissent des rgimes drogatoires.
25
La tradition relle nest pas de lessence de la dlivrance (G.Ravarani, La responsabilit civile, 2006, n617p.501).
26

Le principe de leffet translatif de proprit ds lchange des consentements est prvu aux art. 1138 al 1er et 1583 du
code civil.
Cahier juridique 1 Droits des contrats 29
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Chambre des Mtiers
La garantie dviction 13.2.1.
Le vendeur doit ne pas troubler possession paisible de lacheteur, ni, dans la pratique, par
un comportement gnant, ni, juridiquement, en invoquant un droit sur le bien.
La garantie des vices cachs 13.2.2.
Le vice doit tre suffisamment grave
En effet, suivant larticle 1641 du code civil, la garantie porte sur des dfauts cachs de
la chose vendue qui la rendent impropre lusage auquel on la destine, ou qui diminuent
tellement cet usage que lacheteur ne laurait pas acquise, ou nen aurait donn quun
moindre prix sil les avait connus.
Il est jug quun dfaut qui diminue seulement lagrment que lon peut tirer de la chose ne
donne pas lieu garantie (CA, 14.03.1997, n19247 du rle).
Le vice doit tre cach
Larticle 1642 du code civil nonce que le vendeur nest pas tenu des vices apparents et
dont lacheteur a pu se convaincre lui-mme.
Traditionnellement, un vice est cach lorsquil ne se rvle pas loccasion de vrifica-
tions immdiates et dinvestigations normales (TA Lux., 01.07.2004, n205/2004 XI).
Lapprciation du caractre cach se fait in concreto , la jurisprudence prenant en
compte les qualifications techniques de lacheteur.
Les dlais de dnonciation et daction (cf. schma)
Larticle 1648 du code civil prvoit deux dlais de dchance :
- un bref dlai de dnonciation du vice ;
- un dlai daction dun an partir de la dnonciation.

30 Cahier juridique 1 Droit des contrats
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Chambre des Mtiers
Dlais de dnonciation et daction en matire de vice cach (schma)



A compter de la
dcouverte du vice par
l'acheteur
Dnonciation dans un bref
dlai compter de la
dcouverte du vice
Ce dlai est apprci par les juges au cas
par cas suivant les circonstances de la
cause.
La dnonciation peut tre faite par voie
orale.
La preuve peut tre rapporte par
tmoins.
Action dans un dlai d'une
anne compter de la
dnonciation du vice
Les pourparlers, y inclus les expertises,
interrompent ce dlai de dchance.
Les pourparlers sont prsums se
continuer jusqu la preuve du
contraire rapporter par le vendeur. En
cas d'echec des pourparlers, le vendeur
doit se mnager une preuve (lettre
recommande) pour faire courir le dlai
de dchance de l'action.
Cahier juridique 1 Droits des contrats 31
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Chambre des Mtiers
Les prescriptions extinctives Fiche 14.
Suivant larticle 2219 du code civil : La prescription est un moyen dacqurir ou de se li-
brer par un certain laps de temps, et sous les conditions dtermines par la loi.
La prsente fiche propose une vue densemble des principales prescriptions extinctives
permettant un dbiteur dtre libr de son obligation par leffet de lcoulement dune
certaine dure de temps. Pour plus de prcision, il convient de se rfrer au cahier juri-
dique correspondant la matire vise par la prescription.

6 mois
Action des instituteurs pour les leons qu'ils donnent au mois (art.2271, c.civ.).
Action des hteliers/traiteurs raison du logement/nourriture (art.2271, c.civ.).
1 an
Contrat de transport : action contre le voiturier pour avaries, pertes ou retard (art.108, c.com.).
Contrat de vente : action en rescicion pour lsion : 1 an partir de la conclusion du contrat (art.1118,
c.civ.)
Contrat de vente : action en vice cach : dnonciation bref dlai de la dcouverte du vice et action
dans l'anne de la dnonciation (art.1648, c.civ.).
Action des professionnels pour les biens vendus aux consommateurs (art.2272, c.civ.).
Action des huissiers pour le salaire des actes (art.2272, c.civ.).
Action des matres pour le prix de leur apprentissage (art.2272, c.civ.).
2 ans
Action des avous pour leurs frais et salaires l'gard des affaires termines (art.2273, c.civ.).
La garantie biennale du constructeur pour les menus ouvrages (art.2270 c.civ.)
Contrat de transport : actions autres que pour avarie, perte ou retard (art.108, c.com.).
Contrats de vente de biens meubles corporels : action en garantie de conformit du consommateur
contre le professionnel : dnonciation dans les 2 ans de la dlivrance, et action dans les 2 ans de la
dnonciation (art.L.212-1 et s., c.cons.).
3 ans
Action en matire d'assurance (art 44 Loi 27.07.1997).
Action en matire de lettre de change et billet ordre (art 70 Loi 15.12.1962).
Contrat de travail : action en paiement des rmunrations de toute nature dues au salari (art 2277 Civ).
5 ans
Action en paiement de tout ce qui est payable par anne ou des termes priodiques plus courts
(art.2277, c.civ.).
Action en nullit d'une convention (art.1304, c.civ.).
Prescriptions en matire de droit des socits (art.157, Loi de 1915)
Action en matire de droit la marque (Loi uniforme Bnlux).
10 ans
Action relative aux gros ouvrages contre les architectes, entrepreneurs et aux personnes lies au matre
d'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage (art.2270, c.civ.).
Prescription commerciale de droit commun : pour toutes les obligations l'occasion d'un commerce
(contractuelles ou dlictuelles) ; cette prescription a t tendue aux obligations des commerants
envers des non-commerants (art.189,c.com.)..
30 ans
Prescription de droit commun dans tous les cas o un dlai plus court n'est pas prvu (art.2262, c.civ).
32 Cahier juridique 1 Droit des contrats
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Chambre des Mtiers
Les causes de suspension/dinterruption des prescriptions
27
Fiche 15.
La prescription nest pas inluctable, et elle peut tre interrompue ou suspendue.
15.1. Linterruption de la prescription
En cas dinterruption, un nouveau dlai commence courir compter de la date de lacte
interruptif.
Le code civil limite les causes dinterruptions aux actes suivants (art.2242 et s., c.civ.) :
1. Linterpellation faite au dbiteur.
2. La citation en justice : une action, mme devant un juge incomptent, interrompt valablement la prescription.
3. Une saisie : la saisie doit avoir pour objet la ralisation dun droit de crance et avoir t rgulirement signifie au dbi-
teur.
4. Un commandement.
5. La reconnaissance par le dbiteur : la reconnaissance, pour interrompre la prescription, doit tre faite par le dbiteur lui-
mme et non par une personne ayant mandat pour le reprsenter (CA, 3
me
chambre, du 16.06.2011, n35921 du
rle).
Suivant le code civil, une mise en demeure par lettre recommande nest donc pas une
cause dinterruption ; cependant des rgles particulires peuvent tre prvues.
28

15.2. La suspension de la prescription
La suspension est plus rare car elle signifie que le dcompte du dlai est temporairement
interrompu, et reprend aprs (p.ex. en cas de guerre).
Dune manire gnrale, la prescription ne commence courir qu compter du jour o le
titulaire de la crance tait en droit dagir en justice en application de ladage : contra non
valenterem agere non currit praescriptio.
En application de ce principe, larticle 2257 du code civil prvoit que :
La prescription ne court point :
A lgard dune crance qui dpend dune condition, jusqu ce que la condition arrive.
A lgard dune action en garantie, jusqu ce que lviction ait lieu.
A lgard dune crance jour fixe, jusqu ce que ce jour soit arriv.

27
Les prescriptions ne courent pas : entre poux (art.2253, c.civ.) et contre les mineurs non-mancips et les interdits sous
rserve des prescriptions particulires moins dun recours du tuteur (art.2252 & 2278, c.civ.).
28
Cf. par exemple en droit de la consommation : larticle L.212-6 relatif la garantie lgale prvoit :
- que le dlai de deux ans est interrompu par des simples pourparlers, et
- quun nouveau dlai dun an commence courir au moment o le professionnel notifie au consommateur quil in-
terrompt les pourparlers par lettre recommande.
Cahier juridique 1 Droits des contrats 33
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Chambre des Mtiers
Lenregistrement dun contrat de bail commercial Fiche 16.
Le bail est un contrat par lequel une personne (appele bailleur ) s'oblige faire jouir une
chose une autre personne (appele preneur ou locataire ) pendant un temps dter-
min et moyennant un prix dtermin ( le loyer ).
29

Seront ci-aprs tudies les rgles applicables aux baux commerciaux.
30

Modle 2. Contrat de bail commercial
16.1. Une obligation fiscale
Le droit fiscal prvoit lobligation denregistrer le contrat de bail, dans un dlai de 3 mois
partir de sa date, auprs de ladministration de lenregistrement et des domaines (Code
fiscal, Chap. III, Section 2, 5).
L'enregistrement du contrat de bail donne lieu au paiement d'un droit d'enregistrement
proportionnel hauteur de 0,60 % sur les loyers cumuls de la dure du contrat de bail.
31

Le bailleur peut cependant sous certaines conditions opter pour le rgime de la TVA.
16.2. Un intrt pratique : une protection contre le dguerpissement
Il est conseill au locataire denregistrer son contrat de bail afin de le protger contre une
ventuelle expulsion quil pourrait risquer la suite dun changement de bailleur.
La formalit de lenregistrement donne aux contrats une date certaine et le rend opposable
aux tiers n'intervenant pas dans le contrat. (art.1328, c.civ.).
32

A dfaut de date certaine, le bail est rput inexistant lgard dun nouveau bailleur qui
peut faire expulser le locataire sans cong pralable.
Cependant, cette rgle est tempre par lapprciation des juges de la connaissance de
lexistence du contrat de bail par le nouvel acqureur :
Le contrat de bail conclu entre le locataire et lancien bailleur est opposable au nouvel
acqureur, et celui-ci nest pas en droit dexpulser le locataire, non seulement si le contrat
a acquis date certaine, mais galement lorsque le nouvel acqureur en a eu connaissance
avant la vente. (C.cass., 13.11.2003, 370).


29
La loi distingue le bail civil (immeuble habitation), le bail ferme (terre, biens ruraux), et le bail commercial (immeuble
exploitation commerciale).
30
En labsence de dfinition lgale, un bail commercial est largement entendu comme une convention qui porte sur un im-
meuble que lune des parties soblige dlivrer lautre pendant un certain temps pour y exploiter un commerce et cela
moyennant le paiement dun loyer (JP, Esch/Alzette, 17.08.1990)
31
Le droit denregistrement est un impt indirect peru sur les faits juridiques.
32
En effet, larticle 1743 du code civil prvoit que, pour tre opposable au nouveau bailleur de limmeuble, le contrat de bail
doit tre, soit, sous forme authentique (acte notari), soit, enregistr (art.1743, c.civ.).
34 Cahier juridique 1 Droit des contrats
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Chambre des Mtiers
Les diffrentes situations envisageables
Un contrat de bail peut prvoir une clause dexpulsion.
Il faut donc distinguer les situations suivantes suivant que le contrat est enregistr ou nest
pas enregistr :
Bail enregistr Bail non enregistr
Bail avec une clause
dexpulsion
La clause est valable si elle prvoit un pra-
vis et le paiement dune indemnit compen-
satrice.
Le preneur est expos une expulsion.
Le preneur peut cependant, prouver que le
nouvel acqureur connaissait lexistence
du contrat de bail.
33

Bail sans clause dexpulsion Le preneur ne peut pas tre expuls.


33
C.cass. 13 novembre 2003, pas.32, p.370 ; TA Lux., 07.01.2005 n 91435 : le nouvel acqureur, ayant accept le paie-
ment de loyers par le locataire sans mettre de contestations, tait au courant de lexistence du contrat de bail et le preneur
peut se prvaloir d'un contrat de bail verbal conclu entre lui-mme et le nouvel acqureur. Dans ce cas le dlai de cong
dusage de 6 mois sapplique (art. 1736, c.civ.).
Cahier juridique 1 Droits des contrats 35
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Chambre des Mtiers
Le loyer et les rparations en matire de bail commercial Fiche 17.
Afin de clarifier ltat du bien lou, il est essentiel de dresser un tat des lieux de la ma-
nire la plus complte possible.
Modle 3. Etat des lieux
17.1. Le loyer et les paiements accessoires
Le loyer 17.1.1.
Le loyer est librement fix par les parties et doit tre pay aux termes convenus dans le
contrat de bail (art.1728, c.civ.).
Si le contrat de bail ne prvoit rien ce sujet, il est dusage quil soit pay en dbut du
mois.
Il est loisible au bailleur dinclure dans le contrat de bail une clause dindexation afin de se
prmunir contre le risque de linflation. Si les baux sont en gnral indexs sur lindice des
prix la consommation, un autre indice serait valable.
Relativement la clause dindexation, il convient de noter que :
- moins que le contrat de bail commercial ne prvoie le contraire, le locataire doit cal-
culer de sa propre initiative le nouveau loyer radapt en cas de variation de lindice ;
- si le locataire oublie dy procder, le juge peut prononcer la rsiliation anticipe du con-
trat de bail (selon les circonstances et la gravit de linexcution) ;
- le bailleur peut rclamer les adaptations indiciaires rtroactivement sur une priode
maximale de cinq ans (il en va de mme des loyers non rclams).
Les paiements accessoires 17.1.2.
Certaines pratiques contractuelles sont possibles, et le bailleur peut imposer au locataire :
- une avance mensuelle sur les charges locatives ;
- un dpt de garantie (appel dans le langage courant caution ou gage ). Le lo-
cataire qui est en retard dans le paiement des loyers ne saurait prtendre vis--vis du
bailleur que la garantie verse par lui au dbut du contrat de bail devrait tre utilise
pour le paiement du montant rclam (JP Esch, 09.11.1987) ;
- un pas de porte qui est une somme exige au nouveau locataire, soit par le bailleur
en contrepartie du droit daccs au bail, soit par le locataire qui cde le bail.
17.2. La rpartition de la charge des rparations entre bailleur et preneur
Le code civil met la charge du bailleur les grosses rparations et des rparations
dentretien, et, la charge du preneur (ou : locataire ) les rparations locatives ou de
menu entretien.
Le code civil prvoit galement que, si limmeuble doit avoir des rparations urgentes qui
ne peuvent pas tre diffres en fin de contrat, le locataire doit les supporter sans diminu-
36 Cahier juridique 1 Droit des contrats
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Chambre des Mtiers
tion de loyer, sauf si les travaux excdent une dure de 40 jours. Dans ce cas, le prix du
bail sera diminu proportionnellement au temps de la privation de la chose subie par le lo-
cataire (art.1724, c.civ.).
Les grosses rparations et les rparations d'entretien sont la charge du bailleur
Les grosses rparations Les rparations dentretien
Les grosses rparations sont celles des gros murs et des
votes, le rtablissement des poutres et des couvertures en-
tires ; celles des digues et des murs de soutnement et de
clture, aussi en entier prvoit le code civil en matire
dusufruit (art.606, c.civ.).

- Entretenir la chose loue en tat de servir l'usage
pour lequel elle a t loue (art. 1719 (2), c.civ.).
- Faire pendant la dure du bail, toutes les rpara-
tions qui peuvent devenir ncessaires, autres que les
locatives (art.1720, c.civ.).
- Des rgles particulires sont prvues pour les baux
loyer
34

La justice a mis la charge du bailleur les travaux suivants :
- La peinture et lapposition de papiers de teinture en cas d'usure normale (TA Lux.,
07.11.1991).
- La maintenance et rparation des raccordements (eau, gaz, lectricit,...) (JP Diekirch,
18.11.1986).
- Lentretien du systme de chauffage (TA Lux, 08.05.1992).
- Les revtements du sol abms par un usage normal (TA Lux, 07.11.1991),
- Les travaux sur le gros uvre (toiture etc.).
- Les dommages engendrs par un cas de force majeure (inondation, tempte, grle,...)
(TA Lux, 30.05.1991).
- Les rparations devenues ncessaires pour cause de vtust.
- Les rparations ou remises en tat rendues obligatoires par des dispositions de scuri-
t.


34
Article 1754 du code civil : les rparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause con-
traire, sont celles dsignes comme telles par l'usage des lieux, et entre autres, les rparations faire : aux tres, contre-
coeurs, chambranles et tablettes des chemines, au recrpiment du bas des murailles des appartements et autres lieux
d'habitation, la hauteur d'un mtre; aux pavs et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cas-
ss; aux vitres, moins qu'elles ne soient casses par la grle, ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont
le locataire ne peut tre tenu; aux portes, croises, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et
serrures . Article 1755 du code civil : Les rparations rputes locatives reviennent toujours la charge du bailleur si elles
sont occasionnes par vtust ou force majeure.
Cahier juridique 1 Droits des contrats 37
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Chambre des Mtiers
La dure du bail commercial Fiche 18.
Modle 2. Contrat de bail commercial
La dure dun bail commercial peut tre dtermine ou indtermine, ou encore prvue
pour plusieurs priodes successives du type 3-6-9.
35

18.1. Les diffrentes possibilits contractuelles
Trois situations sont possibles :
Dure non prcise Dure indtermine Dure dtermine
Hypothses Le contrat ne prvoit pas de
dure.
Le contrat prcise que la dure
est indtermine .
Le contrat de bail est fait par
exemple pour un seul mois, une
anne, une variante 3-6-9 ou
mme pour une dure dpassant
15 ans.
36

Rgles applicables La dure du bail est celle de
lusage des lieux, soit, c'est--
dire de 3 ans (TA Lux., 15
mars 1990, BL 62/90 ; JP
Esch/Alzette, 25.04.1990).
Lune des parties peut donner
cong lautre, sans avoir
motiver sa dcision, en obser-
vant les dlais dusage des
lieux.
En cas de silence du contrat, le
dlai de rsiliation est de six
mois (art.1736, c.civ.).
37

Si le contrat ne contient pas une
clause de reconduction tacite, le
bail cesse de plein droit
lexpiration du terme fix sans
quil soit ncessaire de donner
cong (*)
Si le preneur reste et est laiss en
possession, il y a une tacite re-
conduction mais pour un contrat
verbal .

(*) Il sagit dans ce cas dun contrat dangereux pour le preneur qui risque doublier de demander le renouvellement prfren-
tiel. En effet, suivant la loi, lorsque la dure du bail est dtermine, la demande de renouvellement doit tre notifie au moins
6 mois avant la fin dexpiration du bail en cours, et le propritaire devra dans les 3 mois de la rception faire connaitre son
avis (art 1762-6, c.civ.).
38

18.2. La rsiliation avant terme
Une rsiliation avant terme est possible, soit dun commun accord (rsiliation lamiable),
soit par dcision judiciaire.
A dfaut dun accord commun, la rsiliation avant terme dun bail commercial doit, en effet,
tre toujours demande en justice (article 1762-2 du code civil la clause rsolutoire ex-
presse reste soumise lapprciation du juge comptent.).
Une requte devant le Juge de Paix
Le juge comptent en matire de bail loyer est le juge de paix du lieu de la situation de
limmeuble (art.31, NCPC).

35
Bien que la loi ne le mentionne pas, le contrat de bail peut prvoir cette possibilit (cf. supra modle 2, art.3, option 2).
36
La limitation du droit prfrentiel du preneur - limit un maximum de 15 ans de location (art 1762-4, c.civ.) - est sans
influence sur la dure du bail.
37
Cest le cas notamment dabsence de contrat crit ou de continuation de la jouissance aprs lexpiration du bail (art.1759,
c.civ.).
38
cf ci-aprs 18.4.
38 Cahier juridique 1 Droit des contrats
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Chambre des Mtiers
La preuve de faits graves, dans lexcution du bail, qui rendent impossible sa poursuite
Parmi les faits justifiant une rsiliation judiciaire du contrat de bail par le bailleur sont invo-
qus : le non-paiement ou retard systmatique et important du paiement du loyer ;
labsence de garantie bancaire pourtant stipule au contrat de bail ; lexistence dune sous-
location irrgulire ou un changement irrgulier de laffectation des lieux.
En cas de dcs du locataire, le contrat de bail est maintenu dans le chef du repreneur
condition que le repreneur maintienne lexploitation commerciale et quil ait un lien de fa-
mille jusquau cinquime degr inclusivement avec le preneur dfunt, sinon quil soit le
conjoint ou le concubin du preneur dfunt.
18.3. Le renouvellement prfrentiel du bail
Un droit pour le locataire 18.3.1.
Le locataire a un droit lgal au renouvellement prfrentiel du bail partir de la 3
me
anne
dexploitation effective du fonds de commerce dans les locaux lous
39
et jusqu la 15
me

anne de location
40
(art.1762-4, c.civ.).
- Si le bail est dure dtermine, dfaut dune clause de tacite reconduction, la de-
mande de renouvellement prfrentiel doit tre faite 6 mois avant l'expiration du bail.
Le bailleur dispose alors d'un dlai de 3 mois pour donner son avis (art.1762-6, c.civ.).
- Si le bail est dure indtermine (p.ex. : bail renouvel par tacite reconduction sans
limitation de dure), la demande doit tre notifie, mais sans avoir respecter ce dlai.
Un nouvel accord sur le prix 18.3.2.
Le bail nest pas automatiquement renouvel aux mmes conditions, mais les parties de-
vront trouver un nouvel accord sur le loyer.
A dfaut d'accord, le loyer sera dtermin par un ou trois experts choisis par les parties ou
dsigns par le Prsident du Tribunal d'Arrondissement.
La loi prvoit 5 motifs que le bailleur peut opposer au preneur afin que celui-ci ne puisse
pas prosprer dans sa requte en obtention dun renouvellement prfrentiel, savoir 4
motif d'opposition (art. 1762-4, c.civ.) et le motif dune offre concurrente.
1) Le bailleur peut faire valoir une offre sincre et relle suprieure faite par un tiers.
En cas d'offre non sincre ou non relle, le locataire pourra agir pendant un dlai de 3 ans
partir du renouvellement du bail en vue d'obtenir des dommages-intrts.
2) Griefs lgitimes lencontre du locataire : retard persistant dans le paiement du loyer,
manque d'entretien de l'immeuble, travaux non autoriss, etc

39
Pour la naissance du droit au renouvellement prfrentiel, le commerant ne doit pas prouver ncessairement un contrat
de bail commercial qui court depuis 3 ans mais une exploitation depuis 3 ans.
40
La dure maximale de 15 ans repose sur la location effective des locaux et non sur le contrat de bail : il faut prendre en
considration la totalit de la location effective et non seulement la dure du dernier contrat de bail conclu entre les parties
(JP Lux, 18.10.1983 Schommer et Wampach c/ Brasserie de Diekirsch).
Cahier juridique 1 Droits des contrats 39
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Chambre des Mtiers
3) Projet doccupation personnelle : loccupation doit tre relle et srieuse et tre le fait
du bailleur ou de ses descendants. Il a t jug que loccupation personnelle peut tre pour
un usage professionnel par le biais dune socit commerciale (TA Lux., 2.02.2007,
n24/2007 in jurisnews vol.1 n03/2007).
4) Projet dabandon dexploitation commerciale : le bailleur projette de dsaffecter l'im-
meuble de toute exploitation commerciale.
5) Projets de travaux raliser : il doit sagir de travaux de reconstruction ou de transfor-
mation du gros uvre.
18.4. La cession et la sous-location du bail
En cas de sous-location, le cdant (locataire) demeurera tenu, titre de caution solidaire
du cessionnaire (sous-locataire) de toutes les obligations drivant du bail.
Suivant larticle 1717 du code civil, le preneur a le droit de sous-louer, et mme de cder
son bail un autre, si cette facult ne lui a pas t interdite .
Cependant, les clauses contractuelles interdisant la possibilit pour le locataire de sous-
louer ou de cder son contrat de bail, ne sont pas opposables dans les cas suivants :
La vente du fonds de commerce 18.4.1.
Si le locataire vend son fonds de commerce un commerce identique, il a le droit de sous-
louer limmeuble ou de cder son contrat de bail, et ce mme si une clause contractuelle
interdit la cession/sous-location du contrat de bail (art.1762-3, c.civ.).
Toutefois, l'interdiction de cder ou de sous-louer le bail reste valable lorsque le bailleur
s'est rserv une partie de l'immeuble pour y habiter lui-mme ou y faire habiter sa famille.
La possibilit de cder/sous louer est soumise une procdure spcifique (art.1762-3,
c.civ.) :
- le projet de cession/sous location doit tre signifi au bailleur ;
- le bailleur peut refuser le projet dans un dlai de 30 jours et pour justes mo-
tifs (cong anticip, couverture insuffisante d'assurance incendie, loyers non pays
leur chance, refus d'un tiers d'accorder un prt au cessionnaire par exemple) ;
- en cas de refus dans les 30 jours, le locataire dispose d'un dlai de 8 jours pour se
porter en justice contre le refus du bailleur.
La mise en gage du fonds de commerce 18.4.2.
Le bail commercial faisant partie du fonds de commerce, "la clause d'interdiction de ces-
sion du bail n'est pas opposable au crancier gagiste ou ses ayants droit continuant dans
l'immeuble lou le mme commerce et le garnissant de meubles suffisants" (art.14, arrt
grand-ducal du 27 mai 1937).

40 Cahier juridique 1 Droit des contrats
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Chambre des Mtiers
18.5. Le sursis commercial
Le locataire dont le bail vient cesser peut demander deux sursis successifs chacun de 6
mois au maximum (art.1762-8, c.civ.)
La condition essentielle pour que le locataire puisse bnficier d'un sursis est l'existence
entre parties d'un bail venant normalement expiration.
Il ne faut donc pas que le contrat de bail ait pris fin au terme d'une procdure judiciaire (ju-
gement prononant la rsiliation) ou que le locataire ait t expuls.
Le locataire devra faire la demande de sursis au greffe de la justice de paix du lieu de si-
tuation de l'immeuble.
Dlai d'introduction de la demande 18.5.1.
Le code civil ne prvoit que lhypothse dun contrat de bail dure dtermine qui
vient normalement cesser.
Plusieurs situations sont alors prvues selon ce que prvoit le contrat de bail :
Pravis de cong
>2 mois
Pravis de cong
2 mois
Aucun dlai de
pravis prvu
La demande devra tre prsente au
plus tard 2 mois avant l'expiration du
bail (ou avant l'expiration du premier
sursis accord).
La demande devra se faire dans les 8
jours de la notification du cong (res-
pectivement au plus tard 8 jours avant
l'expiration du premier sursis si celui-ci
tait infrieur ou gal 2 mois).
Un dlai d'usage de 6 mois est appli-
cable.

Lorsque le contrat de bail est dure indtermine, ou que le bail est verbal, les prati-
ciens du droit estiment que la demande de sursis doit tre faite au moins deux mois
avant la fin du dlai de pravis accord par le bailleur.
41

Possibilit de rejet de la demande 18.5.2.
Le bailleur aura toujours la possibilit d'obtenir le rejet de la demande en sursis en cas de
besoin personnel (exploitation par le bailleur lui-mme ou par ses descendants) ou pour
d'autres motifs graves et lgitimes (comme par exemple la transformation pour obtenir un
meilleur rendement).


41
Cf. louvrage de Matre G.Krieger, Le bail commercial , ed. Promoculture, 1997 , n161, p.158.
Cahier juridique 1 Droits des contrats 41
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Chambre des Mtiers

Modles

Modle 1. Facture
Modle 2. Contrat de bail commercial
Modle 3. Etat des lieux
42
43
47


42 Cahier juridique 1 Droit des contrats
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Chambre des Mtiers
Facture Modle 1.

Expditeur Destinataire :

:
:
:
Nom/ dnomination sociale : ..
Adresse/ sige social : ..
Immatriculation au R.C.S. : ..
Montant du capital social : ..
Autorisation gouv. : ..
Tl./ Fax : ..

Rfrences

Adresse de livraison :

:
:
:
Numro de facture : ..
Date : ..
N du client : ..
Date commande : ..
Date de la livraison/prestation : ..

Rfrence article Libell article TVA Quantit P.U.
HT
Taux
remise
Montant hors taxe





Total net HT (euros)
TVA % (euros)
TOTAL T.T.C. (euros)

SIGNATURE

En qualit de :

Payable au :
42

Par virement lordre de
Code BIC :
Code IBAN :


En cas de retard de paiement, la somme due sera automatiquement augmente des intrts lgaux de retard conformment la loi
du 18 avril 2004 relative aux dlais de paiement et aux intrts de retard (mm.A n66 du 6 mai 2004).

Des frais supplmentaires de euros sont facturs par courrier de rappel.



42
Mentionner la date de paiement.

Cahier juridique 1 Droits des contrats 43
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Chambre des Mtiers

Contrat de bail commercial Modle 2.

Entre les soussigns:
Nom et Prnom ou socit:

Profession:

Domicile ou sige social: Code Postal:

Rue et no:

En cas dune socit (indiquez lorgane reprsentatif):
reprsente par:

Dnomm(e) ci-aprs "le bailleur"
Et
Nom et Prnom ou socit:

Profession:

Domicile ou sige social: Code Postal:

Rue et no:

En cas dune socit (indiquez lorgane reprsentatif):
reprsente par:

Dnomm(e) ci-aprs le locataire"
Il a t convenu le contrat de bail suivant:
1. Objet

Le bailleur prqualifi loue au locataire prqualifi qui accepte les locaux ci aprs dsigns au
n, de la rue , tage , comprenant (description) :
...
Le locataire dclare connatre les biens pris en location et les avoir lous dans un bon tat. Il
sengage rendre les lieux lous la fin du bail dans le mme tat. A cet effet, un constat des biens
contradictoire sera tabli au dbut et la fin du bail. dfaut d'tablissement de cet tat des lieux
du fait du locataire, le locataire sera rput avoir reu les locaux en parfait tat.

44 Cahier juridique 1 Droit des contrats
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Chambre des Mtiers
2. Destination des lieux

Le locataire soblige exploiter dans les lieux lous le commerce suivant: (dcrire la nature du
commerce) .
Le locataire sengage ne pas changer la nature du commerce sans laccord crit et pralable du
bailleur.
3. Dure

Option 1 (bail dure dtermine sans tacite reconduction)
Le prsent contrat de bail est conclu pour une dure de ans.
Il prendra effet le pour se terminer le .
A la fin du contrat, le locataire nest libr quaprs la remise des cls et un constat des lieux con-
tradictoire.
Dans le cas o le locataire souhaite un renouvellement du contrat, il doit notifier cette demande au
bailleur par lettre recommande avec accus de rception la poste au moins 6 mois avant la date
dchance du contrat telle que retenue plus haut. Le bailleur sera tenu de lui notifier son avis dans
les trois mois dater de la rception de la demande.
Option 2 (bail dure dtermine avec tacite reconduction ou 3-6-9 )
Le prsent contrat de bail est conclu pour une dure de 3 ans renouvelable par tacite reconduction
tous les 3 ans jusqu une dure maximale de 9 ans.
Dans le cas o le locataire souhaite dnoncer le prsent bail l'expiration de chaque priode suc-
cessive de 3 ans, il devra signifier son cong au bailleur au moins 6 mois l'avance par lettre re-
commande avec accus de rception.
Le bailleur pourra dnoncer le prsent bail l'expiration de chaque priode successive de 3 ans sil
justifie dun des motifs lgaux suivants :
- une offre sincre, relle et suprieure faite par un tiers, ou
- en cas de griefs lgitimes lencontre du locataire, ou
- aux fins doccupation personnelle, pour un usage personnel ou professionnel, ou
- en cas dabandon de toute location aux fins de commerce semblable ou analogue, ou
- en cas de reconstruction ou de transformation.
Le bailleur devra signifier son cong au locataire au moins 6 mois l'avance par lettre recomman-
de avec accus de rception.
A la fin du contrat, le locataire nest libr quaprs la remise des cls et un constat des lieux con-
tradictoire.
4. Loyer

Le loyer mensuel est fix EUR et payable le de chaque mois sur le
compte n auprs de ...
Le loyer est bas sur la variation de lindice officiel des prix la consommation en vigueur au
Luxembourg et sera adapt proportionnellement, de manire automatique et sans mise en demeure
Cahier juridique 1 Droits des contrats 45
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Chambre des Mtiers
pralable de la part du bailleur chaque chance dune tranche indiciaire de lchelle mobile des
salaires.
43

Le locataire, en tout tat de cause, est tenu au paiement du loyer et aucun motif ne lautorise,
mme provisoirement, arrter ou suspendre le paiement du loyer.
5. Rvision du loyer

Clause optionnelle lie loption 2 (bail dure dtermine avec tacite reconduction ou 3-6-9 )
Les parties se rservent la possibilit de rviser le loyer et les autres charges acquitter l'expira-
tion de chaque priode successives de 3 ans.
Cette rvision interviendra la date anniversaire de prise d'effet du bail.
La demande de rvision devra tre envoye par l'une des parties par lettre recommande avec avis
de rception au moins 6 mois l'avance, et un accord devra tre trouv.
A dfaut daccord des parties, le loyer et autres charges acquitter seront dtermines par un ou
trois experts conformment larticle 1762-5 du code civil.
6. Clause rsolutoire

Le bailleur est autoris dnoncer le prsent contrat tout moment et sans observation de dlai
pour le cas o le locataire ne remplit pas rgulirement les obligations assumes au prsent constat
et spcialement sil ne paie pas rgulirement le loyer chu, sil change la destination des biens en
violation de larticle 2, sil sous-loue ou cde le contrat notamment.
Si le contrat venait tre rompu par la faute du locataire, celui-ci doit au bailleur une indemnit irr-
ductible et forfaitaire de mois de loyer titre dindemnit de relocation et de manque
gagner.
7. Charges et conditions

8.1. Il est formellement interdit au locataire de cder son bail ou de sous-louer les lieux lous
des tiers, sauf autorisation crite du bailleur.
8.2. Le locataire est tenu dassurer contre lincendie les biens ainsi que le mobilier sy trouvant
auprs dune compagnie dassurances agre au Grand-Duch de Luxembourg et de maintenir cette
assurance pendant toute la dure du bail.
Il en est de mme pour lassurance de la responsabilit civile concernant les sinistres qui dcoulent
de lexploitation commerciale et de la jouissance des lieux en gnral.
Le locataire sengage remettre au bailleur une copie des contrats dassurance ainsi que des ave-
nants ventuels.
8.3. Le locataire ne peut pas apporter aux lieux lous des modifications telles percements de
murs ou tous autres changements, moins dun accord pralable du bailleur.
Tous les changements, amnagements, amliorations, embellissements effectus pendant la dure
du bail aux frais du locataire resteront la fin du bail au bailleur, sans que ce dernier ait payer de
ce chef une indemnit quelconque.

43
Il est possible de prvoir une adaptation chaque variation de 2,5 points de lindice, ou autre.
46 Cahier juridique 1 Droit des contrats
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Chambre des Mtiers
8.4. Le locataire sengage fournir au bailleur une garantie bancaire correspondant
mois de loyer. Le locataire sengage fournir au bailleur la preuve de cette garantie
bancaire avant lentre en jouissance des lieux lous.
8.5. Pendant toute la dure du bail, toutes les rparations locatives et dentretien sont charge
du locataire, tandis que les grosses rparations restent charge du bailleur, moins que la ncessi-
t de les effectuer rsulterait du fait du locataire ou dun tiers dont celui-ci serait responsable.
Est considr comme rsultant du fait du locataire son abstention aviser immdiatement le bail-
leur de lexistence de dgts dont la rparation incombe normalement au propritaire. Le locataire
sengage signaler immdiatement, ds quil en a pris connaissance, toute rparation ventuelle
charge du bailleur.
8.6. Les charges locatives, notamment: gaz, eau, lectricit, chauffage, ramassage, entretien
des parties communes, entretien ascenseur, etc. sont charge exclusive du locataire. Le locataire
payera de ce fait, en dehors du loyer, une avance mensuelle de EUR.
Il est par ailleurs expressment convenu entre parties que toute dpense supplmentaire que le
syndicat des copropritaires rclame au propritaire pour l'entretien des installations communes
cause du caractre commercial des lieux lous par le preneur est charge de ce dernier.
8.7. Le bailleur a un droit de visite des biens lous deux fois par an et aprs un pravis de 15
jours. En cas de vente ou de relocation, le bailleur dispose dun droit de visite par se-
maine aux heures convenir entre parties.
8. Frais denregistrement

Les frais de timbres et denregistrement ventuels du prsent contrat de bail sont charge du loca-
taire. Le locataire reconnat expressment que le prsent contrat a un caractre commercial.
9. Clause suspensive

Le prsent contrat est valablement conclu sous la condition suspensive que le locataire dispose de
toutes autorisations requises pour lexercice de son activit professionnelle conformment aux dis-
positions lgislatives en vigueur au Luxembourg.
10. Dispositions complmentaires





Fait en autant dexemplaires que de parties , le

Signature
(bailleur)
Signature
(locataire)



Cahier juridique 1 Droits des contrats 47
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Chambre des Mtiers
Etat des lieux Modle 3.

Etat des lieux en date du :
Local commercial sis : .
Pice : Pas dobjection Remarque n

Fentre
Porte
Sol
Plinthes
Carrelage mural
Radiateur
Murs
Plafond


Pice : Pas dobjection Remarque n

Fentre
Porte
Sol
Plinthes
Carrelage mural
Radiateur
Murs
Plafond


Pice : Pas dobjection Remarque n

Fentre
Porte
Sol
Plinthes
Carrelage mural
Radiateur
Murs
Plafond


Fait en autant dexemplaires que de parties , le

Signature
(bailleur)
Signature
(locataire)


48 Cahier juridique 1 Droit des contrats
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Chambre des Mtiers
Plan dtaill des Fiches
Lexistence dun contrat ........................................................................ 8 Fiche 1.
1.1. La dfinition dun contrat ........................................................................................................... 8
1.2. Les problmes de dlimitations ................................................................................................ 8
Les obligations rattaches artificiellement au contrat .............................................. 8 1.2.1.
Pourparlers ou offre de contrat ? ................................................................................ 9 1.2.2.
Les groupes de contrats .............................................................................................. 9 1.2.3.
La ncessit dun contrat crit ........................................................... 10 Fiche 2.
2.1. Lcrit nest pas en principe une condition de validit .......................................................... 10
2.2. Lcrit est souvent exig pour prouver un contrat ................................................................. 10
Un crit exig pour les engagements suprieur 2.500 euros ............................. 10 2.2.1.
La formalit du double exemplaire ...................................................................... 10 2.2.2.
Responsabilit contractuelle ou dlictuelle ....................................... 11 Fiche 3.
La porte de lengagement contractuel ............................................. 12 Fiche 4.
4.1. Les obligations de moyen et celles de rsultat ..................................................................... 12
4.2. Si le dbiteur de lobligation sest engag un rsultat ....................................................... 13
4.3. Si le dbiteur de lobligation ne sest pas engag un rsultat........................................... 13
La rparation contractuelle ................................................................. 14 Fiche 5.
5.1. Le principe de la rparation en quivalent ............................................................................ 14
5.2. Les possibilits de rparation en nature................................................................................ 14
En matire de vente dimmeuble construire ........................................................ 14 5.2.1.
En matire de vente .................................................................................................. 14 5.2.2.
5.3. La facult de remplacement .............................................................................................. 15
Lannulation dun contrat .................................................................... 16 Fiche 6.
6.1. Rsolution ou rsiliation ? ...................................................................................................... 16
6.2. La demande dune annulation unilatrale dun contrat ....................................................... 16
1
re
condition : une raison valable ............................................................................ 16 6.2.1.
2
de
condition : un nouvel accord, et, dfaut, une dcision de justice ................. 16 6.2.2.
6.3. Les dommages et intrts ...................................................................................................... 17
Exonration en cas de force majeure ...................................................................... 17 6.3.1.
Montant des dommages-intrts ............................................................................. 17 6.3.2.
Les clauses contractuelles sur la responsabilit .............................. 18 Fiche 7.
7.1. Le principe de validit ............................................................................................................. 18
La validit des clauses limitatives de responsabilit .............................................. 18 7.1.1.
La validit des clauses exclusives de responsabilit .............................................. 18 7.1.2.
7.2. Les exceptions ......................................................................................................................... 18
Les obligations impratives dorigine lgale ........................................................... 18 7.2.1.
La clause ne doit pas porter sur la substance ou sur une obligation essentielle du 7.2.2.
contrat ........................................................................................................................ 19
Le droit de la consommation .................................................................................... 19 7.2.3.

Cahier juridique 1 Droits des contrats 49
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Chambre des Mtiers
Les clauses qui prvoient une rparation (clauses pnales) ........... 20 Fiche 8.
8.1. Le mcanisme de la clause pnale ........................................................................................ 20
8.2. Le pouvoir modrateur du juge .............................................................................................. 20
Lorsque lengagement a t excut en partie ....................................................... 20 8.2.1.
Lorsque la clause pnale prvoit un montant de rparation manifestement 8.2.2.
excessif ou drisoire ............................................................................................... 20
Lacceptation des conditions gnrales ............................................ 22 Fiche 9.
La facture : un document obligatoire ? .............................................. 23 Fiche 10.
10.1. Dans les relations entre professionnels ................................................................................ 23
10.2. Dans les relations entre un professionnel et un consommateur ......................................... 23
10.3. Dans les relations entirement prives ................................................................................. 23
La facture : un document formel ........................................................ 24 Fiche 11.
11.1. Les diffrentes prescriptions lgales ..................................................................................... 24
La Loi de 1915 sur les socits commerciales ....................................................... 24 11.1.1.
La loi du 2 septembre 2011 sur le droit dtablissement ...................................... 24 11.1.2.
La loi sur la TVA ......................................................................................................... 24 11.1.3.
11.2. Lapprciation du contenu de la facture par la jurisprudence .............................................. 25
Une invitation payer ............................................................................................... 25 11.2.1.
Un document prcis .................................................................................................. 25 11.2.2.
La facture accepte ........................................................................ 26 Fiche 12.
12.1. En matire de facture, le silence vaut acceptation ! ............................................................. 26
12.2. La contestation de la facture .................................................................................................. 26
La contestation doit tre prcise et circonstancie ................................................ 26 12.2.1.
La contestation doit tre bref dlai ....................................................................... 27 12.2.2.
Les obligations du vendeur ................................................................. 28 Fiche 13.
13.1. Lobligation de dlivrance ....................................................................................................... 28
La dlivrance est un transfert juridique .............................................................. 28 13.1.1.
Le transfert immdiat des risques ........................................................................... 28 13.1.2.
13.2. Lobligation de garantie........................................................................................................... 28
La garantie dviction ................................................................................................ 29 13.2.1.
La garantie des vices cachs ................................................................................... 29 13.2.2.
Les prescriptions extinctives ............................................................... 31 Fiche 14.
Les causes de suspension/dinterruption des prescriptions ........... 32 Fiche 15.
15.1. Linterruption de la prescription ............................................................................................. 32
15.2. La suspension de la prescription ............................................................................................ 32
Lenregistrement dun contrat de bail commercial ........................... 33 Fiche 16.
16.1. Une obligation fiscale .............................................................................................................. 33
16.2. Un intrt pratique : une protection contre le dguerpissement ......................................... 33
Le loyer et les rparations en matire de bail commercial .............. 35 Fiche 17.
17.1. Le loyer et les paiements accessoires ................................................................................... 35
Le loyer 35 17.1.1.
Les paiements accessoires ...................................................................................... 35 17.1.2.
17.2. La rpartition de la charge des rparations entre bailleur et preneur ................................. 35

50 Cahier juridique 1 Droit des contrats
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Chambre des Mtiers
La dure du bail commercial .............................................................. 37 Fiche 18.
18.1. Les diffrentes possibilits contractuelles ............................................................................ 37
18.2. La rsiliation avant terme ....................................................................................................... 37
18.3. Le renouvellement prfrentiel du bail .................................................................................. 38
Un droit pour le locataire .......................................................................................... 38 18.3.1.
Un nouvel accord sur le prix ..................................................................................... 38 18.3.2.
18.4. La cession et la sous-location du bail .................................................................................... 39
La vente du fonds de commerce .............................................................................. 39 18.4.1.
La mise en gage du fonds de commerce ................................................................. 39 18.4.2.
18.5. Le sursis commercial .............................................................................................................. 40
Dlai d'introduction de la demande ......................................................................... 40 18.5.1.
Possibilit de rejet de la demande ........................................................................... 40 18.5.2.