Ley de Condominios del Estado de Tabasco

LVIII Legislatura 1
LEYDECONDOMINIOSDELESTADODE
TABASCO
TTULOPRIMERO
DELAPROPIEDADENCONDOMINIO
CAPTULOI
DISPOSICIONESGENERALES
ARTCULO1.Lasdisposicionesdeesta Leysondeordenpblicoeinters social,y
tienen por objeto regular la constitucin, modificacin, organizacin, funcionamiento,
administracinyterminacindelrgimendepropiedadencondominio.
Asimismo,elpresenteordenamientoregulalasrelacionesentreloscondminos,entre
stosysuadministracin,estableciendolasbasespararesolverlascontroversiasque
sesuscitenconmotivodetalesrelaciones.
ARTCULO2.ParaefectosdeestaLeyseentiendepor:
I.Admi nistrador:Personafsicaojurdicacolectivaquepuedeseronocondminoo
habitantedelaunidaddepropiedadexclusiva.
II. reasy bienes de uso comn: Aquellosque pertenecen enforma proindiviso a
loscondminosysuusoestarreguladoporestaLey,porlaEscrituraConstitutivao
porelReglamento
III. Asamblea General: rgano supremo delbien inmueble en condominio, en donde
enreunindetodosloscondminoscelebrada,previaconvocatoria,setratan,discuten
yresuelven,ensucaso,asuntosdeinterscomnaloscondminosrespectodelbien
inmueble
IV.Condomi nio:Modalidaddepropiedadsobreuninmueblequeotorgaasutitularel
derechoexclusivodeuso,goceydisfrutedesuunidadprivadayalavezunderecho
de copropiedad sobre los bienes de uso comn, de acuerdo a las disposiciones de
estaLey,alaEscrituraConstitutivayalReglamento
V. Condmino: Persona fsica o jurdica colectiva, pblica o privada, que en calidad
depropietariooposeedororiginariooderivadoporcualquierttulolegal,aprovechelos
departamentos,viviendas,casas,localesoreasdeuncondominio,ascomoaquella
personaquehayacelebradocontratoenvirtuddelcual,decumplirseensustrminos,
llegueaserpropietarioofideicomisariosujetoalrgimendepropiedadencondominio
VI. Copropiedad: Existe copropiedad para efectos de esta Ley sobre los bienes
comunesquepertenecenaloscondminosproindiviso,esdecir,sindivisinmaterial
de partes, expresado en una parte alcuota y sujeta a las disposiciones de esta ley,
quenoestsujetaalaaccindedivisin,salvoenelcasodeextincin
VII. Cul tura Condominal: Todo aquello que contribuya a generar las acciones y
actitudesquepermitan,ensanaconvivencia,elcumplimientodelobjetivodelrgimen
depropiedadencondominio.Entendindosecomoelementosnecesarios:elrespetoy
la toleranciala responsabilidad y cumplimientola corresponsabilidad y participacin
lasolidaridadylaaceptacinmutua
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VIII. Cuota Extraordinaria: Cantidad proporcionalalvalor de supropiedadexclusiva
con relacin al condominio, para absorber gastos extraordinarios por adiciones,
conservacin y reposicin de bienes y equipos, previa aprobacin de la Asamblea
Generaldecondminos
IX. Cuota Ordinaria: Cantidad proporcional al valor de su propiedad exclusiva con
respecto al condominio para absorber los gastos de administracin, mantenimiento y
operacindeacuerdoaloestablecidoenlaEscrituraConstitutivaoenelReglamento
X.Escritura Consti tutiva: Documento pblico quecontengaladeclaracinunilateral
de voluntad, por la que se constituya el rgimen en condominio para un inmueble
determinado
XI.Exti nci nVoluntari a:Ladesaparicindelrgimendepropiedadencondominio
XII.Ley:LeydeCondominiosdelEstadodeTabasco
XIII.Partealcuotaoi ndi viso.Eslaproporcinqueguardaelvalornominaldecada
unidaddepropiedadexclusiva,respectodelasumadelosvaloresnominalesdetodas
las unidades que integran el condominio, expresada en una cifra porcentual y
representa, a su vez, el derecho de los condminos sobre los bienes comunes,
proporcionalalvalorquerepresentasuunidadofraccinenrelacinalvalortotaldel
condominio
XIV. Promoventes: A las personas que tramiten o que promuevan ante las
autoridades competentes que seala esta Ley, la constitucin o modificacin de un
rgimendepropiedadencondominio
XV.Reglamento:Documentoqueelcondominiorequiereparasuadministracinque,
agregado a la Escritura Constitutiva de cada condominio, contiene las normas
especialesaquedebernsujetarseloscondminos,arrendatariosoquiendisfrutedel
condominioenrelacinaluso,goceydisposicin,tantoenlosbienespropioscomode
loscomunes,ascomoloreferentealaadministracindestosltimos
XVI. Resi dente: Persona que en calidad de poseedor por cualquier ttulo legal,
aprovecheensubeneficiounaunidaddepropiedadexclusiva
XVII.Sanci n:Penaomultaqueestobligadoacubrirelcondminoinfractordeesta
Ley, Cdigo Civil para el Estado de Tabasco, Escritura Constitutiva, contrato de
traslacindedominio,Reglamentoycualesquierotraleyaplicable
XVIII. Unidad en condmi no o de propiedad exclusiva: A la casa, departamento,
vivienda, local, oficina, comercio, industria o terreno y las reas y elementos anexos
quelecorrespondasobreelcualelcondminotieneunderechodepropiedadydeuso
exclusivoy
XIX. Usuario: Es la persona que con el carcter de arrendatario, comodatario,
cesionariooporcualquierotrottulousay disfrutadelosderechosquecorresponden
alcondmino,ysesubstituyesolidariamenteenlosderechosyobligacionesqueaqul
correspondenenelrgimenencondominio.
ARTCULO3.Cuandolosdiferentesdepartamentos,viviendas,casasolocalesdeun
inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de
aprovechamiento independiente, por tener salida propia a un elemento comn de
aqul o a la va pblica, pertenecieran a distintos propietarios, cada uno de stos
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tendrunderechosingularyexclusivodepropiedadsobresudepartamento,vivienda,
casa o local y, adems, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes
comunesdelinmueble,necesariosparasuadecuadousoodisfrute.
ARTCULO. 4 Cada condmino podr enajenar, hipotecar o gravar su
departamento,vivienda, casa olocal, sin necesidadde consentimiento delosdems.
Enlaenajenacin,gravamen,oembargodeundepartamento,vivienda,casaolocal,
seentenderncomprendidosinvariablementelosderechossobrelosbienescomunes
quelesonanexos.
ARTCULO. 5 El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del
inmueble, slo ser enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente
coneldepartamento,vivienda,casaolocal,depropiedadexclusiva,respectodelcual
seconsidereanexoinseparable.
La copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble no es susceptible de
divisin.
Los derechos y obligaciones de los condminos a que se refiere este precepto, se
regirnporlasescriturasenquesehubiereestablecidoelrgimendepropiedad,ypor
lasdecompraventacorrespondiente,porelreglamentodelcondominiodequesetrate
y por lasdisposiciones del Cdigo Civil delEstado, dela presente Ley y delasotras
disposicioneslegalesquefuerenaplicables.
CAPTULOII
CONSTITUCIN,MODALIDADESYEXTINCINDELRGIMENDECONDOMINIO
ARTCULO. 6 Para constituir el rgimen de la propiedad en condominio, el
propietarioopropietariosdeberndeclararsuvoluntadenescriturapblica,enlacual
seharconstar:
I.Lasituacin,dimensionesylinderosdelterrenoquecorrespondaalcondominiode
quesetrate,conespecificacinprecisadesuseparacindelrestodereasysiest
ubicadodentrodeunconjuntoounidadurbanahabitacional.
Asimismo, cuando se trate de construcciones vastas, los lmites de los edificios o de
las reaso secciones quede por sdeban constituircondominiosindependientes,en
virtud de que la ubicacin y nmero de copropiedad origine la separacin de los
condominiosengruposdistintos
II.Seharconstarhaberobtenidoladeclaratoriaaqueserefiereelartculo8deeste
ordenamiento y de que las autoridades competentes han expedido las licencias,
autorizaciones o permisos de construcciones urbanas y de salubridad, que requieran
estetipodeobras
III. Una descripcin general de las construcciones y de la calidad de los materiales
empleadosoquevayanautilizarse
IV.Ladescripcindecadadepartamento,vivienda,casaolocal,sunmero,situacin,
medidas, piezas de que conste, espacio para estacionamiento de vehculos, si lo
hubiere,ydemsdatosnecesariosparaidentificarlo
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V.ElvalornominalqueparalosefectosdeestaLey,seasigneacadadepartamento,
vivienda,casaolocal,yelporcentajequelecorrespondasobreelvalortotal,tambin
nominal,delaspartesencondominio
VI. El establecimiento de zonas, instalaciones o adecuaciones para el cumplimiento
delasnormasestablecidasparafacilitaralaspersonasconcapacidadesdiferentes,el
usodelinmueble
VII.El destinogeneral del condominioy el especialde cada departamento,vivienda,
casaolocal
VIII. Los bienes de propiedad comn, su destino, con la especificacin y detalles
necesarios, y, en su caso, su situacin, medidas, partes de que se compongan,
caractersticasydemsdatosnecesariosparasuidentificacin
IX. Caractersticas de la pliza de fianza que deben exhibir los obligados, para
responder de la ejecucin de la construccin y de los vicios de sta. El monto de la
fianza y el trmino de la misma sern determinadospor lasautoridades que expidan
laslicenciasdeconstruccin
X. Los casos y condiciones en que pueda ser modificada la propia Escritura
ConstitutivaysuReglamentoy
XI. La obligacin o no de los condminos de contratar Pliza de Seguro contra
siniestrosofenmenosnaturales,concompaalegalmenteautorizadaparaello.
Al apndice de la escritura se agregarn, debidamente certificados por el notario, el
plano general y los planos correspondientes a cada uno de los departamentos,
viviendas,casasolocalesyaloselementoscomunesascomoelReglamento.
ARTCULO 7. Los condominios, de acuerdo con sus caractersticas de estructura y
uso,podrnser:
I.Porsuestructura:
a) Condominiovertical :Seentiendecomotalalinmueblequepromueve
espacios con solucin arquitectnica por tipo de uso, para cada
propietario o familia, mediante la Construccin de dos o mas
condominios o viviendas tipo, mediante la construccin en edificios de
tresomspisos
b) Condominio horizontal: Se entiende como tal al inmueble que
promueve espacios con solucin arquitectnica tipo, desarrollando
funciones completas por tipo de uso, para cada propietario o familia
mediante la construccin de dos o mas estructuras de locales o
viviendas de una a tresplantas, que comparte elementos comunes en
unsolopredioquesedenominalote
c) Condominiomixto:Seentiendecomotalalconjuntodeinmueblesque
promueve espacios con solucin arquitectnica tipo, desarrollando
funcionesdehabitacinporcadafamiliamediantelaconstruccinenun
predio delostipos condominioo delacombinacindeellos sealados
enlasfraccionesanteriores.
II.Porsuusoodestino:
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a) Habitacional: Son aquellos en los que las unidades de propiedad
exclusivaestndestinadasalavivienda
b) Comercial o de servici os: Son aquellos en los que las unidades de
propiedad exclusivas estn destinadas al giro o servicio que
correspondasegnsuactividad
c) Industrial:Sonaquellosendondelasunidadesdepropiedadexclusiva
sedestinanaactividadespropiasdelramo
d) Agropecuario: Son aquellos en donde las unidades de propiedad
exclusivasedestinanaactividadespropiasdelramo
e) Mixtos:Sonaquellosendondelasunidadesdepropiedadexclusivase
destinanadosomsdelosusossealadosenlosincisosanteriores.
ARTCULO. 8 Antes de la constitucin del rgimen de propiedad en condominio, a
que se refiere el artculo 6 de esta Ley, los interesados debern obtener una
declaracinqueensucasoexpedirnlasautoridadescompetentesdelAyuntamiento
respectivo,enelsentidodeserfactibleelproyectogeneral,porhallarsedentrodelas
previsiones y sistemas establecidos, as como de las previsiones legales sobre
desarrollo urbano, de planificacin urbana y de prestacin de los servicios pblicos
entendiendo que dicha declaracin no da por cumplidas las obligaciones a que se
contraelafraccinIIdelartculo 6,entrelascualesseconsignarelotorgamientode
licencias de construccin hasta por un mximo de 120 departamentos, viviendas,
casasolocalesporcondominio,auncuandosteyotrosformenpartedeunconjunto
ounidadurbanahabitacional.
ARTCULO9.EnelRgimendePropiedadencondominio,cadatitulardisfrutar de
sus derechos en calidad de propietario en los trminos previstos por el Cdigo Civil
para el Estado de Tabasco. Por tal razn, podr venderlo, darlo en arrendamiento,
hipotecarlo, gravarlo y celebrar, respecto de la unidad de propiedad exclusiva, todos
loscontratosalosqueserefiereelderechocomn,conlaslimitacionesymodalidades
queestablecenlasleyes.
Elderechodecopropiedadsobreloselementoscomunesdelinmuebleesaccesorioe
indivisibledelderechodepropiedadprivativosobrelaunidaddepropiedad exclusiva,
por lo que no podr ser enajenable, gravable o embargable separadamente de la
mismaunidad.
ARTCULO 10. En todo contrato para adquisicin de los derechos sobre un
departamento,vivienda, casa o local, sujeto al rgimen de propiedad en condominio,
se insertarn las declaraciones y clusulas conducentes de la escritura constitutiva
queprevelArtculo 6deestaLey,hacindoseconstarqueseentregaalinteresado
unacopiadelReglamento.
ARTCULO. 11 La extincin voluntaria del rgimen de propiedad en condominio,
requerir el acuerdo de las dos terceras partes de los propietarios. Dicha extincin
ser procedente, adems, siempre que no existan adeudos por los conceptos
establecidosenlosartculos36fraccinVI,44y45destaleyyserespeteelderecho
detanto,
ARTCULO 12. El Reglamento podr prever los casosenque, conbaseenlaLeyy
enlacorrespondienteEscrituraConstitutiva,procedalamodificacindesta.
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TTULOSEGUNDO
DELOSBIENESDEPROPIEDADEXCLUSIVAYDEUSOCOMN
CAPTULONICO
ARTCULO13.Elcondminotendrderechoexclusivooprivativoasudepartamento,
vivienda, casa o local, y derecho a la copropiedad de los elementos y partes del
condominioquelaEscrituraConstitutivaconsiderecomunes.
ARTCULO14.Sernobjetodepropiedadcomn:
I. El terreno, stanos, prticos, puertas de entrada y/o salida, vestbulos, galeras,
corredores, escaleras, patios, jardines, senderos y calles interiores, as como los
espacios que se hayan sealado en las licencias de construccin como suficientes
paraestacionamientodevehculossiemprequeseandeusogeneral,exceptoelcajn
destinadoparacadavehiculo.
II. Loslocalesdestinadosalaadministracin,porterayalojamientodelporteroylos
vigilantesmslosdestinadosalasinstalacionesgeneralesyservicioscomunes
III. Las obras, instalaciones, aparatos y dems objetos que sirvan al uso o disfrute
comn, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas,
incineradores, estufas, hornos, bomba y motores, albaales, canales, conductos de
distribucindeagua,drenaje,calefaccin,electricidadygasloslocalesylasobrasde
seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de recepcin o reunin social y otras
semejantes, con excepcin de los que sirvan exclusivamente a cada departamento,
vivienda,casaolocal
IV.Loscimientos,estructuras,murosdecargaylostechosyazoteasdeusogeneral
y,
V. Cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o instalaciones
queporlaunanimidaddeloscondminos,seresuelvausarodisfrutarencomnoque
seestablezcancontalcarcterenelReglamentooenlaEscrituraConstitutiva.
LoscondminosvigilarnyexigirnalAdministradoroAsambleaGeneral,queselleve
un inventario completo y actualizado de todos los muebles, aparatos e instalaciones
descritos,ascomodelosqueenlosucesivoseadquieranosedendebaja.
ARTCULO 15. Serndepropiedad comn, slo de los condminos colindantes,los
entrepisos, muros y dems divisiones que separen entre s los departamentos,
viviendas,casasolocales.
ARTCULO 16. Cuando un condmino no haga uso de sus derechos o renuncie a
usardeterminadosbienes,seguirsujetoalasobligacionesqueleimponenestaLey,
laEscrituraConstitutiva,elReglamentoylasdemsdisposicioneslegalesaplicables.
ARTCULO17.Cadacondmino,yengeneralloshabitantesdelcondominio,podrn
usar todos los bienes comunes y gozar de los servicios e instalaciones generales
conforme a su naturaleza y destino originales, sin restringir o hacer ms oneroso el
derecho de los dems, pues de lo contrario se har merecedor a las sanciones
previstasenestaLey,sinperjuiciodelasresponsabilidadesdelordencivilopenalen
quepuedaincurrir.
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ARTCULO 18. El condmino puede usar, gozar y disponer de su unidad de
propiedadexclusiva, conlaslimitacionesymodalidadesdeestaLeyylasdemsque
establezcanlaEscritura Constitutiva y el Reglamento,peronopodrn daren venta o
arrendamiento,partesdelosmismos,comopiezasorecmaras,cuartosdeservicioso
lugarprivativoparaestacionamientodevehculos.
Elcondminoysuarrendatarioo cualquierotrocesionariodel usoconvendrnentre
squindebecumplirdeterminadasobligacionesanteeladministradoryenqucaso
el usuario tendr la representacin del condmino ante las asambleas que se
celebren, pero en todo momento el usuario ser solidario de las obligaciones del
condmino,enlostrminosdelosArtculos2133y2134delCdigoCivilvigenteenel
Estado de Tabasco. Ambos harnoportunamentelas notificaciones correspondientes
al Administrador dentro de los primeros cinco das hbiles, contados a partir del da
siguienteenquelesfueotorgadasurepresentatividadparalosefectosqueprocedan.
ARTCULO 19. En el caso de que un propietario deseare vender su departamento,
vivienda,casaolocal,lonotificaralinquilinosilohubiere,aladministradorquea
suvezloharsaberaloscondminosenlaasambleay alainstitucinoficialque
haya financiado o construido el condominio, a travs de notario ojudicialmente, con
expresin del precio ofrecido y dems condiciones de la operacin, a efecto de que,
dentrodelosochodassiguientes,manifiestensihacenusodelderechodeltanto.
ARTCULO20.Sieldepartamento,vivienda,casaolocalseenajenareconinfraccin
a lo dispuesto en el Artculo anterior, el inquilino o la institucin oficial que haya
financiadooconstruidoelcondominio,podrsubrogarseenlugardeladquirente,con
lasmismascondicionesestipuladasenelcontratodecompraventa,siemprequehaga
uso del derecho de retracto, con exhibicin del precio, dentro de los quince das
siguientes al en que haya tenido conocimiento de la enajenacin. Los notarios o
quieneshagansusveces,seabstendrndeautorizarunaescrituradecompraventade
estanaturaleza,siantesno secerciorandequeelvendedorha respetadoelderecho
del tanto. En el caso de que la notificacin se haya hecho por conducto del
administrador delinmueble, el mismo deber comprobar ante el notario o quienhaga
susveces,enformaindubitable,eldaylahoraenquehizolanotificacinaquiense
refiereelartculoanterior.
ARTCULO 21. Queda prohibido que una misma persona fsica adquiera o sea
propietario de ms de un departamento, vivienda, casa o local en los condominios
financiados o construidos por instituciones oficiales, excepto si se adquieren por
miembros de su propia familia. Lo aqu dispuesto originar, segn el caso, o la
rescisindelcontratooprocedimientosimilaralqueserefiereelArtculo48.
ARTCULO22.Cadacondminouocupanteusarsudepartamento,vivienda,casao
local,enformaordenadaytranquila.Nopodrdestinarloausoscontrariosalamoralo
buenas costumbresu otros especificados en el Reglamento, ni hacerlo servir a otros
objetos que los convenidos expresamente en su escritura constitutiva y, en caso de
duda, a aqullos que deban presumirse de la naturaleza del condominio y su
ubicacin.
ARTCULO 23 Los condminos del departamento en planta bajao primero y los del
ltimo, o de viviendas, casas o locales situados en aqul o en ste, no tendrn ms
derechosquelosrestantescondminos.
Salvo que lo establezca en la escritura y en el Reglamento , los condminos de la
planta baja no podrn ocupar para uso exclusivo o preferente sobre los dems
condminos los vestbulos, stanos, jardines, patios, ni otros lugares de tal planta
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incluidoslos destinados a cubos deluz, nihacer obrasendichoslugares. Conigual
salvedad,loscondminosdelltimopisonopodrnocuparlaazoteaotechonielevar
nuevospisos,nirealizarotrasconstrucciones.Lasmismasrestriccionessonaplicables
alosdemscondminosdelinmueble.
ARTCULO24.Cadacondminopodrhacertodaclasedeobrasyreparacionesen
el interior de su departamento, vivienda, casa o local, excepto lo estipulado en el
Artculo27delapresenteLey. Asimismo,estarobligadoamantenerenbuenestado
deconservacinyfuncionamientolosservicioseinstalacionespropios.
ARTCULO 25. La realizacin de las obras que requieran los entrepisos, suelos,
pavimentos u otras divisiones colindantes en los condominios, as como su costo,
sernobligatoriosparaloscondminoscolindantessiempreycuandolarealizacinde
laobranoderivedeundaocausadoporunodeloscondminos.
Enloscondominiosdeconstruccinvertical,lasobrasquerequieranlostechosensu
parte exterior,y los stanos, sern por cuenta de todoslos condminos as como la
reparacindedesperfectosocasionadosporfenmenosnaturales.
ARTCULO 26. Paralasobras enlos bienes comunese instalaciones generales, se
observarnlassiguientesreglas:
I. Las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de seguridad,
estabilidadyconservacinyparaquelosserviciosfuncionennormalyeficazmente,se
efectuarn por el administrador previa licencia, en su caso, de las autoridades
municipales, bastando la conformidad del comit de vigilancia y sin necesidad del
acuerdo de los condminos, con cargo al fondo de gastos de mantenimiento y
administracin. Cuando ste no baste o sea preciso efectuar obras no previstas, el
administrador convocar a asamblea de condminos, a fin de que, conforme lo
prevengaelreglamentodelcondominio,resuelvanloconducente
II.Elenajenanteesresponsabledelosviciosdeconstruccindelcondominio.Elresto
deloscondminospodrprocederalareparacindelosmismos,enlaproporcinque
cadaunorepresentesobreelvalortotaldelcondominio,dejandoasalvosusderechos
pararepetircontraaqul,ohacerefectivalafianzaqueprevelArtculo6,fraccinIX
Tratndose de construcciones nuevas, el propietario o propietarios originales del
condominio sern responsables por los defectos o vicios ocultos de las
construcciones, extinguindose las acciones correspondientes al ao posterior a la
entregadelreaafectada.
III. Para realizar obras nuevas, excepto en reas verdes, que no impliquen la
modificacin de la escritura constitutiva y se traduzcan en mejor aspecto o mayor
comodidad, se requerir acuerdo aprobatorio de la Asamblea General Extraordinaria
conlaasistenciadeloscondminosyporunmnimodevotosquerepresenteel51%
deltotaldelcondominio
IV. En caso de falta del Administrador, las reparaciones o reposiciones urgentes en
los bienes y servicios comunes podrn ser efectuadas por cualquiera de los
condminos.Losgastosquehayarealizadosernreembolsadosrepartiendoelcosto
enpartesigualesentretodosloscondminos
V.Losgastosqueseoriginenconmotivodelaoperacin,reparacin,conservaciny
mantenimiento de las instalaciones y servicios generales, as como de las reas o
bienescomunes,serncubiertosportodosloscondminosconformealoestablecido
enelTtuloCuartoCaptuloIIdeestaLey
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VI. Cuando un condominio sea abandonado en forma absoluta por su inquilino o
propietario por un trmino de treinta das naturales, el Administrador notificar por
escritodeesasituacinasucopropietario,oalpropietariocuandoesteinmueblesea
rentado o, en su defecto, al organismo pblico que detente su propiedad, para que
tomen las medidas adecuadas en un trmino de cinco das naturales, a partir de la
fecha de la notificacin, conel objeto de que el lugar no se convierta en un foco de
contaminacin que vaya en contra de la salud o la seguridad del resto de los
condminos.
En caso de que en dicho trmino no se tomen las medidas apropiadas, de
conformidad con el Comit de Vigilancia del condominio, se harn los gastos
necesariosparaevitarqueeseespacioseadestinado aotrousodelestipuladoenla
escritura correspondiente y los gastos que se originen por el mantenimiento y
administracin del mismo, ser a cargo del propietario o del organismo pblico,
pudiendoensucasoaplicarlosealadoenelArtculo48delapresenteLey
VII. Cuandounvehculo sea estacionado en cualquiera delasreas comunes del
condominio, incluyendo el propio estacionamiento si lo hubiera, o en el frente del
inmueble,poruntrminomayoraveintedasnaturales,elAdministradornotificarpor
escritoasupropietario,cuando elmismoseaunodeloscondminos,aretiraren un
trminonomayoracincodasnaturaleselvehculodereferenciayencasodequese
desconozcaalpropietariodeesaunidad,elAdministradornotificaralasautoridades
municipales,conelfinde quela unidad se retire enformainmediatadellugar donde
seencuentre.
Esta medida no se aplicar cuando el condmino avise por escrito al Administrador,
que elvehculo permanecer en determinado sitio del condominio, por causas que a
juiciodelComitdeVigilancia,seanvalederos,peroenningncasoesaunidadpodr
permanecermsdetreinta,dasenelmismolugary
VIII. Tratndose de los gastos que se originen por la prestacin del servicio de
energaelctrica,aguayotrosenlasreasobienescomunessecubrirndeacuerdo
aloestablecidoenlasFraccionesVyVIdeesteArtculo.Elproveedoroprestadordel
servicio incluir la cantidad respectiva en la factura o recibo que individualmente
expidaacadacondminoporelservicioensuunidaddepropiedadexclusiva.
ARTCULO 27. Quedaprohibidoalos condminos y en generalaloshabitantesdel
condominio:
I. Realizar obras, edificaciones o modificaciones en el interior de su unidad de
propiedadexclusiva,comoabrirclaros,puertasoventanas,entreotras,queafectenla
estructura, muros de carga, u otros elementos esenciales del edificio o que pueda
perjudicarsuestabilidad,seguridadsalubridadocomodidad
II.Realizar acto alguno que afecte la tranquilidad y comodidad de los dems
condminos y ocupantes, o que comprometa la estabilidad, seguridad, salubridad o
comodidad del condominio, ni incurrir en omisiones que produzcan los mismos
resultados
III.Decorar,pintarorealizarobrasquemodifiquenlafachadaolasparedesexteriores
desentonando con el conjunto o que contravenga lo establecido y aprobado por la
asambleageneral
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IV.Derribar o trasplantar rboles, cambiar el uso o naturaleza de las reas verdes,
impidiendo el uso de las reas comunes o de la flora existente, contraviniendo lo
estipuladoenlaLeydeProteccinAmbientaldelEstadodeTabasco,yenlaEscritura
Constitutiva.
Sin embargo, en caso de que los rboles representen un riesgo para las
construcciones o para los condminos, o bien se encuentren en malas condiciones
fitosanitariasdeacuerdoaldictamendelaSecretaradeDesarrolloSocialyProteccin
delMedioAmbiente,laasambleageneraldeterminarlasaccionesmsconvenientes
arealizar
V.Poseeranimalesqueporsunmero,tamaoonaturalezaafectenlascondiciones
deseguridad,salubridadocomodidaddelcondominioodeloscondminos. Entodos
los casos, los condminos, sus arrendatarios o cesionarios, sern absolutamente
responsables de las acciones de los animales que introduzcan al condominio que
afecten la limpieza, salubridad y proteccin o que causen cualquier dao y perjuicio,
molestia,plagaoenfermedadesaotroscondminosyhabitantesdelmismo
VI.Efectuar todo acto, en el exterior o interior de su unidad de propiedad exclusiva,
que impida o haga ineficaz la operacin de los servicios comunes e instalaciones
generales, estorbe o dificulte el uso de las reas comunes o ponga en riesgo la
seguridadotranquilidaddeloscondminosuocupantes
VII.Delimitarconcualquiertipodematerialopintarsealamientosdeexclusividad,as
comotecharorealizarconstruccionesenreasverdesyestacionamiento.
Por ningn motivo se podr hacer uso de los estacionamientos en las reas de uso
comn para fines distintos as como ocupar el rea de estacionamiento de otro
condominio
VIII.Enusohabitacional,realizarobrasyreparacionesenhorarionocturno,salvolos
casosdefuerzamayor.
Paraelcasodeusocomercialodeservicios,industrialomixto,laAsambleaacordar
loshorariosquemejorconvenganaldestinodelcondominio
IX.Realizarobrasenlapropiedadexclusivaquepuedanponerenpeligrolaseguridad
y estabilidad fsica del edificio ocasionando peligro o riesgo a los habitantes del
condominiooquenopermitanlaconservacindezonascomunesasuflora,ascomo
las que realicen los condminos en reas comunes que afecten la comodidad de
trnsito del condominio las que impidan permanentemente el uso de una parte o
servicio comn, aunque sea a un solo dueo, y las que demeriten cualquier parte
exclusivadeunaunidadcondominal
X. En el caso de condominios para uso comercial o industrial, destinarlos a un giro
distinto al establecido en la Escritura Constitutiva, siempre y cuando ste sea de los
permitidosporelrespectivoPlandeDesarrolloUrbano
XI. Usar y gozar de forma exclusiva los bienes comunes, servicios e instalaciones
generalesy,
XII. Generar ruidos y alteraciones a la paz o que afecten a la seguridad de las
personasobienesdelosdemscondminos.
TTULOTERCERO
Ley de Condominios del Estado de Tabasco
LVIII Legislatura 11
DELAORGANIZACINYADMINISTRACINDELOSCONDOMINIOS
CAPITULOI
DELASATRIBUCIONESDELAASAMBLEA
ARTCULO. 28 La Escritura Constitutiva es la que establece las caractersticas y
condicionesparalaorganizacinyfuncionamientosocialdelcondominio.LaAsamblea
General es el rgano supremo del condominio. La Asamblea General podr ser
ordinariaoextraordinariayambasseregirnporlassiguientesprevenciones:
I.LasAsambleasGeneralesordinariassecelebrarncadaseismesesteniendocomo
finalidad informar el estado que guarda la administracin del condominio, as como
tratarlosasuntosconcernientesalmismoy
II.Las Asambleas Generales Extraordinarias se celebrarn cuando haya asuntos de
carcterurgentequeatenderocuandosetratedelossiguientesasuntosconformea
lo establecido en esta Ley: cualquier modificacin a la Escritura Constitutiva o su
Reglamentoparalaextincinvoluntariadelrgimenpararealizarobrasnuevaspara
acordar lo conducente en caso de destruccin, ruina o reconstruccin as como
cualquierasuntorelacionadoconlaactividadinternadelcondominioysushabitantes.
ARTCULO29.LasAsambleasGeneralesseregirnporlassiguientesdisposiciones:
I. Sern presididas por quien designe la Asamblea, contar con un Secretario cuya
funcin ser desempeada por el Administrador o a falta de ste, por disposicin
expresasobreelparticularenelReglamento,oporquiennombrelaAsambleaycon
escrutadoressealadosporlamisma.
II. Para las cuestiones sujetas avotacin cada condmino gozar de un nmero de
votosigualalporcentajedeindivisosquesuunidaddepropiedadexclusivarepresente
en el total del valor del condominio establecido en la Escritura Constitutiva salvo lo
dispuestoenelTtuloVdeestaLey.
III. La votacin ser personal, nominal y directa pero el reglamento del condominio
puedefacultarlarepresentacinydeterminarotrasformasyprocedimientos
IV. Las resoluciones se tomarn por mayora simple devotos presentes, excepto en
los casos en que la presente Ley, la Escritura Constitutiva o el Reglamento
establezcanunamayoraespecial
V.Cuandoun solo condmino represente msdel 50% devotos y asista el resto del
valortotaldevotosdelcondominioserequerir,cuandomenos,lamitaddelosvotos
restantesparaqueseanvlidoslosacuerdos.Denoasistircuandomenosel75%del
valortotaldelcondominioprocederalasegundaconvocatoriadeasambleageneral,
enlacualparaqueseanvlidoslosacuerdosserequerirncuandomenosel75%de
los votos de los asistentes. Cuando no se llegue a acuerdo vlido, el condmino
mayoritario o el grupo minoritario podrn someter la discrepancia a los trminos del
TtuloCuartodeestaLey
VI.Cuando un condmino o habitante sea designado Administrador, miembro del
ComitdeAdministracino delComitdeVigilancia, deberacreditaralaAsamblea
elcumplimientodesusobligacionesrespectodelcondominio,desdeelinicioydurante
latotalidaddesugestin
Ley de Condominios del Estado de Tabasco
LVIII Legislatura 12
VII.El Secretario de la Asamblea deber asentar el acta de la misma en el Libro de
ActasqueparatalefectohayaautorizadolaAsamblea.Lasactas,porsuparte,sern
firmadas por el presidente y el secretario, por los miembros del Comit de Vigilancia
queasistieronyloscondminosqueaslosoliciteny
El Administrador tendr siempre a la vista de los condminos el Libro de Actas y le
informarporescritoacadaunolasresolucionesqueadoptelaAsamblea.
SielacuerdodelaAsambleaGeneral:
a). Modifica la Escritura Constitutiva del condominio el acta se protocolizar ante
NotarioPblicoyseinscribirenelRegistroPblicodelaPropiedad
b).ModificaelReglamentoelactaseprotocolizarantefedatariopblico.
ARTCULO 30. Las convocatorias para la celebracin de Asambleas Generales se
harndeacuerdoalassiguientesdisposiciones:
I.LaconvocatoriadeberindicareltipodeAsambleadequesetratelugarendonde
serealizardentrodelcondominio,oensucasoelestablecidoporelReglamentoas
como la fecha y hora en que se celebrar, incluyendo el orden del da y quin
convoca
II. Loscondminososusrepresentantessernnotificadosmediantelaentregadela
convocatoria respectivaen launidaddepropiedad exclusiva. Adems el convocante
colocar la convocatoria en uno o ms lugares visibles del condominio o en los
establecidosenelReglamento
III.PodrnconvocaraAsamblea,deacuerdoaloqueestableceestaLey:
a) ElAdministrador,
b) ElComitdeVigilancia,o
c) Cuando menos el 25% del total de los condminos. Los condminos
morososeincumplidos,segninformedelaadministracin,notendrn
derechodeconvocar.
IV.CuandolaAsambleasecelebreenvirtuddelaprimeraconvocatoria,serequerir
de una asistencia del 75% de los condminos cuando se realice en segunda
convocatoriaelqurumseintegrarconlamayorasimpledeltotaldecondminos.
En caso de tercera convocatoria,la Asamblea se declarar legalmenteinstalada con
los condminos que asistan y las resoluciones se tomarn por la mayora de los
presentes.
Las determinaciones adoptadas por las Asambleas en los trminos de esta Ley, del
Reglamento y de las dems disposiciones legales aplicables, obligan a todos los
condminos,incluyendoalosausentesydisidentes.
Las convocatorias para la celebracin de Asambleas Ordinarias se notificarn con
siete das naturales de anticipacin a la fecha de la primera convocatoria. Entre la
segundaconvocatoriaylacelebracindelaAsamblearespectivaelplazomnimoser
de media hora y entre la tercera convocatoria y su celebracin, mediar el mismo
plazo
Ley de Condominios del Estado de Tabasco
LVIII Legislatura 13
V. En los casos de suma urgencia se realizarn las convocatorias para Asamblea
Extraordinariaconlaanticipacinquelascircunstanciasloexijan,quedandosujetasen
lodemsalassuposicionesdeestaLeyyelReglamento
VI.CuandoporlaimportanciadelolosasuntosatratarenlaAsambleaseconsidere
necesario el Administrador, el Comit de Vigilancia o cuando menos el 25% de los
condminospodrsolicitarlapresenciadeun NotarioPblico
VII.EnelcasodelasAsambleasGeneralesExtraordinariassealadasenelArtculo
28 de esta Ley, las reglas para la fijacin de qurum y votacin, se sujetarn a las
disposiciones que en cada caso determinen los artculos correspondientes de la
mismay,
VIII. El condmino, suarrendatariooquien seasuderechohabiente,queno asista a
cualquier asamblea,sifuenotificadoentiempoyformaynojustifiquesuinasistencia
por impedimento vlido, caso fortuito o fuerza mayor, acatar de manera obligatoria
cualquierdisposicinquelaAsambleaacuerde.
ARTCULO31.LaAsambleaGeneraltendrlassiguientesfacultades:
I.ModificarlaEscrituraConstitutivayaprobaroreformarelReglamento
II.NombraryremoverlibrementealAdministradoroAdministradores,enlostrminos
delapresenteLey,delaEscrituraConstitutivayelReglamento
III.FijarlaremuneracinrelativaalAdministrador
IV.Precisar las obligaciones y facultades del Administrador frente a terceros y las
necesarias respecto de los condminos, de acuerdo a la Escritura Constitutiva y al
Reglamento
V.Establecerlascuotasacargodeloscondminosparaconstituirunfondodestinado
a los gastos de mantenimiento y administracin, y otro fondo de reserva, para la
adquisicin o reposicin de implementos y maquinaria con que deba contar el
condominio, determinando para ello el sistema o esquema de cobro que considere
msadecuadoyeficientedeacuerdoalascaractersticasdelcondominio
VI.NombraryremoveralComitdeVigilancia
VII.ResolversobrelaclaseymontodelagarantaquedebaotorgarelAdministrador
respectoalfieldesempeodesumisinyalmanejodelosfondosasucuidado
VIII. Examinar y, en su caso, aprobar los estados de cuenta que someta el
Administradorasu consideracin,ascomoelinformeanualdeactividadesquerinda
elComitdeVigilancia
IX.Discutir,yensucaso,aprobarelpresupuestodegastosparaelaosiguiente
X. Instruir al Comit de Vigilancia o a quien se designe para proceder ante las
autoridadescompetentescuandoelAdministradorolosAdministradoresinfrinjanesta
Ley,elReglamento,laEscrituraConstitutivaocualquierdisposicinlegalaplicable
XI. Adoptarlasmedidasconducentessobrelosasuntosdeinterscomnquenose
encuentrencomprendidosdentrodelasfuncionesconferidasalAdministrador
Ley de Condominios del Estado de Tabasco
LVIII Legislatura 14
XII. Resolver sobre la restriccin de servicios de energa elctrica, gas y otros, por
omisindepagodelascuotasacargodeloscondminosoengeneralloshabitantes
del condominio, siempreque tales servicios sean cubiertos con dichas cuotas. No se
podrrestringirelserviciodeaguapotabley
XIII. Las dems que le confieren la presente Ley, el Reglamento, la Escritura
Constitutiva,ydemsdisposicionesaplicables.
CAPTULOII
DELNOMBRAMIENTOYFACULTADESDELOSADMINISTRADORES
ARTCULO32.Loscondominiossernadministradosporlapersonafsicaojurdica
colectiva que designe la Asamblea General en los trminos de esta Ley y el
Reglamento. Cuando exista un impedimento material o estructural que dificulte la
organizacin condominal o los condminos tengan una forma tradicional de
organizacin, se podr nombrar administracin por edificios, alas, secciones, zonas,
manzanas,entradasyreasyenaquelloscasosenqueelcondominiotengamsde
una entrada,los condminospodrn optar porla organizacin,poraccesoo mdulo,
siempre y cuando se trate de asuntos de reas internas en comn que slo dan
servicioaquieneshabitanesaseccindelcondominio.
Se prohbe la organizacin fragmentada dentro de las secciones y si el acceso es
compartidopordosalas,nosepermitirlaorganizacinseparadadestas.
ARTICULO33.ParadesempearelcargodeAdministrador:
I. El Administrador deber acreditar a la Asamblea, el cumplimiento de sus
obligacionesdecondminodesdeelinicioydurantelatotalidaddesugestiny
II.Enelcasodecontrataradministracinprofesional,yaseapersonafsicaojurdica
colectiva, deber acreditar experiencia en administracin de condominios, en ambos
casos se protocolizar el nombramiento ante Notario Pblico para los efectos
legalescorrespondientes.
ARTCULO34.CuandolaAsambleaGeneraldecidacontratarserviciosprofesionales
para su administracin, el Comit de Vigilancia deber celebrar el contrato
correspondienteconformealaleyaplicable.
ElAdministrador,tendrunplazonomayoratreintadasnaturales,apartirdelafirma
delcontrato,paraentregaralComitdeVigilancialafianzacorrespondiente.
ARTCULO35.ElAdministradordurarensucargounao,pudiendoserreelectopor
laAsambleaendosperodosconsecutivosmsyposteriormenteenotrosperodosno
consecutivos.
Cuando la Asamblea de condminos designe una nueva administracin, la saliente
deber entregar, en un trmino no mayor de siete das naturales al da de su
designacin, todoslos documentos incluyendo los estados de cuenta, libro de actas,
valores, muebles, inmuebles y dems bienes que tuviera bajo su resguardo y
responsabilidad, la cual slo podr posponerse por resolucin judicial debindose
levantarunactacircunstanciadadelamisma.
ARTCULO36.CorresponderalAdministrador:
I. Llevar un libro de Actas de Asamblea, debidamente autorizado por la Asamblea
General,previaanuenciadelComitdeVigilancia
Ley de Condominios del Estado de Tabasco
LVIII Legislatura 15
II. Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes, promover la
integracin, organizacin y desarrollo de la comunidad. Entre los servicios comunes
estncomprendidoslosqueasuvezseancomunesconotroscondominios
III. Representar y llevar las decisiones tomadas en la Asamblea General de los
condminosrespectivosalasasambleasdelosadministradores
IV.Recabaryconservarloslibrosyladocumentacinrelacionadaconelcondominio,
losqueentodotiempopodrnserconsultadosporloscondminos
V. Atender la operacin adecuada y eficiente de las instalaciones y servicios
generales
VI. Realizar todos los actos de administracin y conservacin que el condominio
requiera en sus reas comunes as como contratar el suministro de la energa
elctrica yotrosbienesnecesariosparalosservicios,instalacionesyreascomunes,
dividiendoelimportedelconsumodeacuerdoaloestablecidoenestaLey
VII. Realizar las obras necesarias en los trminos de la fraccin I del Artculo 26 de
estaLey
VIII.Ejecutarlosacuerdosdelaasamblea,salvoquestadesigneaotrapersona
IX. Recaudar de los condminos lo que a cada uno corresponda aportar para los
fondosde mantenimiento y administracin y elde reserva,as como eldelas cuotas
extraordinarias de acuerdo a los procedimientos y periodicidad establecidos por la
AsambleaGeneral,otorgandoelrecibocorrespondiente
X. Efectuarlos gastosde mantenimiento y administracindel condominio, con cargo
alfondocorrespondiente,enlostrminosdelReglamento
XI.Otorgarreciboporcualquierpagoquereciba
XII. Entregar mensualmente a cada condmino, recabando constancia de quien lo
reciba,unestadodecuentadelcondominioquemuestre:
a).Larelacinpormenorizadadeingresosyegresosdelmesanterior
b). El detalle de las aportaciones y cuotas pendientes. El Administrador tendr a
disposicin de los condminos que lo soliciten, una relacin pormenorizada de los
mismos.
c).Saldoyfinesparalosquesedestinarnlosfondoselmessiguiente
d). Saldo delas cuentas bancarias,de los recursos eninversiones, con mencin de
intereses
e). Una relacin detallada de las cuotas por pagar a los proveedores de bienes y/o
serviciosdelcondominio.
El condmino tendrun plazo de ocho das contados a partir de la entrega dedicha
documentacin para formular las observaciones u objeciones que considere
pertinentes.Transcurridodichoplazoseconsideraqueestdeacuerdoconlamisma,
a reserva de la aprobacin de la Asamblea, en los trminos de la fraccin VIII del
Artculo31
Ley de Condominios del Estado de Tabasco
LVIII Legislatura 16
XIII. Convocar a Asambleas en los trminos establecidos en esta Ley y el
Reglamento
XIV. Representar a los condminos para la contratacin a terceros de los locales,
espacios o instalaciones de propiedad comn que sean objeto de arrendamiento,
comodato o que se destinen al comercio ajustndose a lo establecido por las Leyes
correspondientesyelReglamento
XV. Exigir, con la representacin de los dems condminos, el cumplimiento de las
disposiciones de esta Ley y el Reglamento, solicitando en su caso el apoyo de la
autoridadquecorresponda
XVI. En relacin con los bienes comunes del condominio, el Administrador tendr
facultades generales para pleitos, cobranzas y actos de administracin de bienes, y
actos deadministracinquerequieranclusulaespecialconformealaLey
EncasodefallecimientodelAdministradoroporsuausenciapormsdeunmessin
previoaviso,elComitdeVigilanciapodrasumirestasfacultades,hastaentantose
designeunnuevoAdministrador
XVII. Cumplir con las disposiciones dictadas por la Ley de Proteccin Civil y su
Reglamento
XVIII. Iniciar los procedimientos administrativos o judiciales que procedan contra los
condminos que incumplan con sus obligaciones e incurran en violaciones a la
presenteLey,alaEscrituraConstitutivayalReglamento
XIX.Realizarlasdemsfuncionesycumplirlasobligacionesasucargoestablecidas
por la Ley, el Reglamento, la Escritura Constitutiva y las dems disposiciones
aplicables
XX.Impulsarypromoverpormenosunavezcadaseismesesencoordinacincon
el Ayuntamiento y autoridades correspondientes una jornada de difusin e
instrumentacindeprincipiosbsicosquecomponenlaculturacondominal
XXI. Poner a disposicin de la Asamblea el respectivo Libro de Actas debidamente
autorizado, cuando sta se haya convocado en los trminos que para tal efecto
establecelaLeyy
XXII.CuidarladebidaobservanciadelasdisposicionesdeestaLey,elcumplimiento
delReglamentoydelaEscrituraConstitutiva.
LasmedidasqueadopteylasdisposicionesquedicteelAdministradordentrodesus
funciones, con base en la Ley y el Reglamento, sern obligatorias para todos los
condminos.
CAPITULOIII
DELNOMBRAMIENTOYATRIBUCIONESDELCOMITDEVIGILANCIA
ARTCULO. 37. Los condminos debern integrar un Comit de Vigilancia
conformadopordosohastacincocondminos,dependiendodelnmerodeunidades
depropiedad exclusiva,designndosede entreellos unpresidente y deunoa cuatro
vocales sucesivamente, mismo que actuarn de manera colegiada. La minora que
represente por lo menos el 25% del nmero total de condminos tendr derecho a
designaraunodelosvocales.
Ley de Condominios del Estado de Tabasco
LVIII Legislatura 17
ARTCULO. 38. El nombramiento del Comit de Vigilancia ser por un ao,
desempendose enformahonorfica. Podrn ser reelectos por la Asamblea slo la
mitaddesusmiembrosporunperiodomsconsecutivo.
ARTCULO.39ElComitdeVigilanciatendrlassiguientesatribucionesydeberes:
I.VigilarqueelAdministradorcumplalosacuerdosdela Asambleaylasfuncionesa
sucargoestablecidasenelArtculo36
II. Contratar y dar por terminados los servicios profesionales a que se refiere el
Artculo34deestaLey
III. Ensucaso,darsuconformidadparalarealizacindelasobrasaqueserefiereel
Artculo26fraccinI
IV. Verificar y emitir dictamen de los estados de cuenta que debe rendir el
AdministradorantelaAsambleaGeneral
V.Dar cuenta a la Asamblea General de sus observaciones sobre la administracin
delcondominio
VI. Coadyuvar con el Administrador para lograr que los condminos cumplan sus
obligaciones
VII.Convocar a Asamblea General cuando, a requerimiento por escrito, el
Administradornolohagadentrodelostresdassiguientesalapeticin
Asimismo, cuando a su juicio sea necesario informar a la Asamblea General de
irregularidades en que haya incurrido el Administrador con notificacin a ste para
quecomparezcaantelaAsamblearespectiva
VIII.SolicitarlapresenciadeunNotarioPblicoenloscasosprevistosenestaLey,o
enlosqueconsiderenecesarioy
IX. Cubrir las funciones de Administrador en los casos previstos en el Articulo 36
fraccinXVI,segundoprrafo
Las dems que se deriven de esta Ley y de la aplicacin de otras que impongan
deberesasucargoascomodelaEscrituraConstitutivaydelReglamento.
TTULOCUARTO
DELASOBLIGACIONESYDERECHOSDERIVADOSDELRGIMENDE
CONDOMINIO
CAPTULOI
DELREGLAMENTODELCONDOMINIO.
ARTCULO 40. El Reglamentodel condominiose elaborarpor quienesotorguen la
Escritura Constitutiva del condominio. Cualquier modificacin al Reglamento se
acordaraenAsambleaGeneralExtraordinariaalaquedeberdeasistirporlomenos
la mayora simple de los condminos. Las resoluciones requerirn de un mnimo de
votos que representen el 51 % del valor del indiviso del condominio. El Reglamento
deberformarpartedelapndicedelaEscrituraConstitutiva.
Ley de Condominios del Estado de Tabasco
LVIII Legislatura 18
ARTCULO41.ElReglamentocontendr,sincontravenirloestablecidoporestaLey
y la Escritura Constitutiva correspondiente, las disposiciones que por las
caractersticasespecficasdelcondominioseconsiderennecesarias,refirindose,por
lomenos,alosiguiente:
I. Los derechos y obligaciones de los condminos, referidos a los bienes de uso
comn, especificando estos ltimos, as como las limitaciones a que queda sujeto el
ejerciciodelderechodeusartalesbienes,ylospropios
II. El procedimiento para el cobro de las cuotas de los fondos de administracin y
mantenimiento,eldereserva,ascomolasextraordinarias
III.Elmontoylaperiodicidaddelcobrodelascuotasdelosfondosdeadministracin
ymantenimientoyeldereservaascomolasextraordinarias
IV. Las medidas convenientes para la mejor administracin, mantenimiento y
operacindelcondominio
V. Las disposiciones necesarias que propicien la integracin, organizacin y
desarrollodelacomunidadcondominal
VI.LaformadeconvocaraAsambleasypersonaquelapresidir
VII.LoscriteriosgeneralesalosquesesujetarelAdministradorparalacontratacin
a terceros de locales, espacios o instalaciones de propiedad comn que sean objeto
dearrendamientoocomodato
VIII.EltipodeAsambleasqueserealizarn,deacuerdoaloestablecidoenelArtculo
28deestaLey
IX.Eltipodeadministracin,conformealoestablecidoenelArtculo32deestaLey
X.OtrasobligacionesyrequisitosparaelAdministradorylosmiembrosdelComitde
Vigilancia,ademsdeloestablecidoporestaLey
XI. Laformadedesignacin,facultades,poderes,requisitos,basesderemuneracin
delAdministradorycausasparalaremocindelAdministradorydelosmiembrosdel
ComitdeVigilancia
XII. El establecimiento de medidas provisionales en los casos de ausencia temporal
delAdministrador
XIII. Ladeterminacinde criterios para elusode las reas comunes,especialmente
paraaqullasque debandestinarseexclusivamenteapersonas condiscapacidad,ya
seancondminosofamiliaresquehabitenconellos
XIV.Determinar,ensu caso,lasmedidasylimitacionesparaposeeranimalesenlas
unidades de propiedad exclusiva o reas comunes si el Reglamento fuere omiso, la
Asamblearesolverloconducente
XV. Las aportaciones para la constitucin de los fondos de mantenimiento y
administracinydereserva
Ley de Condominios del Estado de Tabasco
LVIII Legislatura 19
XVI.Ladeterminacinde criteriosparaasuntosque requieran una mayora especial
encasodevotacinynoprevistosenestaLey
XVII. Las bases para la integracin del Programa Interno de Proteccin Civil as
como, en su caso, la conformacin de Comits de Proteccin Civil y de Seguridad
Pblica
XVIII. La tabla de valores e indivisos del condominio cuando dichos valores o
indivisos se modifiquen por reformas a la Escritura Constitutiva, la mencionada tabla
deberactualizarse
XIX. Mecanismos y formas para tomar decisiones y acuerdos para la mejor
administracindelcondominio,sinperjuiciodelasdisposicionesdeestaLeyy
XX.LasmateriasquelereservenlaEscrituraConstitutivaylapresenteLey.
CAPTULOII
DELASCUOTASPREVISTASPARAGASTOSYOBLIGACIONESCOMUNES
ARTCULO 42. Cada condmino o en general los habitantes del condominio, en su
caso, estn obligados a cubrir puntualmente las cuotas que se sealan en ste
captulo.SalvolodispuestoenelTtuloSptimodeestaLey,seestablecernpara:
I. Constituir el fondo de administracin y mantenimiento destinado a cubrir el gasto
corrientequesegenereenlaadministracin,operacinyserviciosnoindividualizados
de las reas comunes del condominio. El importe de las cuotas a cargo de cada
condmino, se establecer distribuyendo los gastos en proporcin al porcentaje de
indivisoquerepresentecadaunidaddepropiedadexclusiva
II. Constituir el fondo de reserva destinado a cubrir los gastos de adquisicin de
herramientas, materiales, implementos, maquinarias y mano de obra con que deba
contarelcondominio,obras,mantenimientoyreparacionesmayores.Elimportedela
cuota se establecer en proporcin al porcentaje de indiviso que represente cada
unidaddepropiedadexclusiva
III.Gastosextraordinarios,loscualesprocederncuando:
a).Elfondodeadministracinymantenimientonoseasuficienteparacubrirungasto
corriente extraordinario. El importe de la cuota se establecer en proporcin al
porcentajedeindivisoquerepresentecadaunidaddepropiedadexclusiva
b).Elfondodereservanoseasuficienteparacubrirlacompradealgunaherramienta,
materiales, implementos, maquinarias y mano de obra para la oportuna y adecuada
realizacindeobras,mantenimientoyreparacionesmayores.Elimportedelacuotase
distribuirconformealoestablecidoparaelfondodereserva.
ARTCULO43.Cuandouncondominioconstedediferentespartesycomprenda,por
ejemplo, varias escaleras, patios, jardines, obras e instalaciones destinados a servir
nicamenteaunapartedelcondominio,losgastosespecialesrelativossernacargo
delgrupodecondminosbeneficiados.
Tambin en el caso de las escaleras, ascensores, montacargas y otros elementos,
aparatos o instalaciones cuya utilizacin sea variable por los condminos podrn
establecersenormasespecialesparaelrepartodelosgastos.Estamodalidaddeber
regularseenlaEscrituraConstitutivaoenelReglamento.
Ley de Condominios del Estado de Tabasco
LVIII Legislatura 20
ARTCULO 44. Las cuotas de administracin y mantenimiento no estarn sujetas a
compensacin,excepcionespersonalesnialgnotrosupuestoquepuedaexcusarsu
pago.
ARTCULO45.Losfondos,entantonoseutilicen, deberninvertirseenvaloresde
inversinalavistademnimoriesgo,conservandolaliquideznecesariaparasolventar
las obligaciones de corto plazo. El tipo de inversin deber ser autorizada por el
ComitdeVigilancia.LaAsambleaGeneraldeterminaranualmente elporcentaje de
losfrutosoutilidadesobtenidasporlasinversionesquedebernaplicarseacadauno
delosfondosdelcondominio.
ARTCULO 46. La Asamblea General determinar anualmente el porcentaje de los
frutos o utilidadesobtenidaspor las inversiones oporelarrendamientode losbienes
deusocomnquedebernaplicarseacadaunodelosfondosdelcondominio.
ARTCULO47.Lascuotasparagastoscomunes,administracin yfondodereserva,
yextraordinariasquesegenerenacargodecadaunidaddepropiedadexclusivayque
los condminos no cubran oportunamente en las fechas y bajo las formalidades
establecidas en Asamblea General o en el Reglamento que se trate, causarn
intereses al tipo que se hayan fijado en Asamblea o en el Reglamento, o al legal, si
stefueraomiso.
Lo anterior, independientemente de las sanciones a que se hagan acreedores los
condminospormotivodesuincumplimientoenelpago.
Traeaparejadaejecucinenlavaejecutivacivil,elestadodeliquidacindeadeudos,
interesesmoratoriosy/openaconvencionalquesehayaestipuladoenasambleaoen
elReglamentodelCondominio,sivasuscritaporelAdministradoryelpresidentedel
Consejo de Vigilancia, acompaada de los correspondientes recibos pendientes de
pago, as como de copia certificada por Fedatario Pblico, del acta de Asamblea
General relativa y/o del Reglamento, en su caso, en que se hayan determinado las
cuotasacargodeloscondminosparalosfondosdemantenimientoyadministracin
ydereserva.Estaaccinslopodrejercersecuandoexistantrescuotasordinariaso
unaextraordinariapendientedepago.
ARTCULO 48. El condmino que reiteradamente incumpla con sus obligaciones,
adems de ser responsable delosdaos y perjuicios que causea los dems, podr
ser demandado y en su caso condenado a la venta de su departamento, vivienda,
casa, local o rea, hasta en subasta pblica, respetndose el derecho del tanto. El
ejerciciodeestaaccinserresueltoenAsambleaGeneralExtraordinaria,sinquepor
este motivo pueda entenderse liberado o dispensado el cumplimiento de las
obligaciones omitidas, que en su caso sern cubiertas, respetando los derechos de
acreedor preferente, con el producto de la subasta respectiva. A dicha Asamblea
deberserconvocadoelcondminomorosooinfractorafindequeexpreseloquea
suderechoconvenga.
Para los efectos de ste Artculo se entender por incumplimiento reiterado de
obligaciones,lasomisionesqueoriginenmsdeunareclamacinjudicialencontradel
moroso.
ARTCULO 49. Se suspender a los condminos su derecho a voto, conservando
siempreelderechoavoz,previanotificacinalinteresadoparaquemanifiesteloquea
suderechoconvengaylaaprobacindelaAsambleaGeneral,enlossiguientescasos
Ley de Condominios del Estado de Tabasco
LVIII Legislatura 21
I. Por falta de pago de dos cuotas o ms, para el fondo de mantenimiento y
administracinyelfondodereserva.
II.Lafaltadepagodeunacuotaextraordinariadeacuerdoalosplazosestablecidos
y/o
III.Cuandoporsentenciajudicialolaudoadministrativodebidamenteejecutoriado,se
haya condenado al pago de daos a favor del condominio y ste no haya sido
cubierto.
En estos supuestos no sern considerados para el qurum de instalacin de la
Asamblea.
ARTCULO 50. Si quien no cumpla sus obligaciones fuese un ocupante no
propietario, el Administrador le demandar previo consentimiento del condmino, la
desocupacin del departamento, vivienda, casa local o rea cualquiera que sea el
ttuloocausadelaocupacin.Sielcondminoseopusiere,seprocedercontraste
yelocupante,enlostrminosdelArtculoanterior.
ARTCULO51.LoscondminoscubrirnindependientementeelImpuestoPredialde
su propiedad exclusiva y la parte que les corresponda de los bienes en comn o de
copropiedad, as como los dems impuestos, contribuciones o derechos de que en
razndelcondominioseancausantesporsmismos.
ARTCULO 52. Cuando se celebre un contrato traslativo de dominio con relacin a
una unidad de propiedad exclusiva, el vendedor deber entregar al comprador
constancias de no adeudo, de servicios pblicos, del pago de cuotas de
mantenimientoyadministracinyeldereserva,ascomodecuotasextraordinariasen
su caso, expedida por el Administrador. El adquiriente de cualquier unidad de
propiedad exclusiva se constituye en obligado solidario del pago de los adeudos
existentesenrelacinalpagodecuotasparagastoscomunes,administracinyfondo
de reserva, y extraordinarias que se generen a cargo de cada unidad de propiedad
exclusiva, excepto en el caso de que el administrador del condominio hubiere
expedido y entregado la constancia de no adeudos sealada anteriormente. En
ningunodeloscasoseladquirientetendrobligacinsolidariaenlo referentealpago
deadeudosvencidosporconceptodeserviciospblicos.
El Notario Pblico ante el cual se otorgue el contrato de compraventa deber
relacionarlasconstanciasdenoadeudosaqueserefiere elprrafoanterior,yensu
defecto,hacerdel conocimiento del adquiriente la obligacin solidaria depagodelos
adeudos de cuotas para gastos comunes, administracin y fondo de reserva, y
extraordinarias que se generen a cargo de cada unidad de propiedad exclusiva
existentesderivadadeesteArtculo.
ARTCULO53.LosJuzgadoscivilesconocerndelainterpretacinyaplicacindela
presenteLey,elReglamento,delaEscrituraConstitutivaydelatraslativadedominio,
as como de las disposiciones legales aplicables que no sean competencia de las
autoridades administrativa o de aquellos asuntos que no puedan resolverse en la
Asamblea.
ARTCULO 54. Los gravmenes son divisibles entre los diferentes departamentos,
viviendas, casas, cabaaso locales de un condominio. Cada uno de los condminos
responder slo del gravamen que corresponda a su propiedad. Toda clusula que
establezca mancomunidad o solidaridad de los propietarios para responder de un
gravamensobreelinmueble,setendrpornopuesta.
Ley de Condominios del Estado de Tabasco
LVIII Legislatura 22
ARTCULO 55. Los crditos que se originen por las obligaciones contenidas en las
escrituraconstitutivasyde traslacindedominio,porelReglamentooporestaLey y
las dems disposiciones legales aplicables, gozan de garanta real sobre los
departamentos, viviendas, casas, cabaas o locales, aunque stos se trasmitan a
terceros.
TTULOQUINTO
DELA DESTRUCCIN,RUINAYRECONSTRUCCINDELCONDOMINIO
CAPTULONICO
ARTCULO 56. Si el inmueble sujeto al Rgimen de Propiedad en Condominio
estuvieraen estado ruinosoo sedestruyera ensu totalidado enuna proporcinque
represente ms del 35% de su valor, sin considerar el valor del terreno y segn
peritaje practicado por las autoridades competentes o por una Institucin Financiera
autorizada, se podr acordar en Asamblea General Extraordinaria con la asistencia
mnima de la mayora simple del total de condminos y por un mnimo de votos que
representenel51%delvalortotaldelcondominioylamayorasimpledelnmerototal
decondminos:
a). La reconstruccin de las partes comunes o su venta, de conformidad con lo
establecido en este Ttulo, las disposiciones legales sobre desarrollo urbano y otras
quefuerenaplicablesy
b).Laextincintotaldelrgimen.
ARTCULO57.Enelcasodequeladecisinseaporlareconstruccindelinmueble,
cada condmino estar obligado a costear la reparacin de su unidad de propiedad
exclusivaytodosellosseobligarnapagarlareparacindelaspartescomunes,enla
proporcin que les corresponda de acuerdo al valor establecido en la Escritura
Constitutiva.
Los condminos minoritarios que decidannollevar a cabola reconstruccin debern
enajenarsusderechosdepropiedadenunplazodenoventadas,alvalordelavalo
practicadoporlasautoridadescompetentesounaInstitucinbancariaautorizada,que
comprender el valor de su unidad de propiedad exclusiva, y la parte que le
corresponda de las reas comunes. Pero si la unidad de propiedad exclusiva se
hubiere destruido totalmente, la mayora de los condminos podr decidir sobre la
extincin parcial del rgimen, si la naturaleza del condominio y la normatividad
aplicablelopermite,encuyocaso,sedeberindemnizaralcondminoporlaextincin
desusderechosdecopropiedad.
ARTCULO58.Siseoptareporlaextincintotaldelrgimendeconformidadconlas
disposiciones de este Ttulo, se deber asimismo decidir sobre la divisin de los
bienes comunes o su venta, de conformidad con el Reglamento y dems leyes
aplicables.
TTULOSEXTO
DELASAUTORIDADES
CAPTULONICO
Ley de Condominios del Estado de Tabasco
LVIII Legislatura 23
ARTCULO 59. Las autoridades competentes del Gobierno del Estado y de los
Municipios debernverificar quelos condominiosrenanlas condiciones y requisitos
establecidos en la legislacin vigente en materia de desarrollo urbano, ecologa,
salubridadyproteccincivil.
ARTICULO60.LosAyuntamientospodrnemitirelReglamento,mismoquecontar
conlasdisposicionessiguientes:
I.Descripcin,usoydestinodelcondominio
II.FormadeconvocaraAsambleaypersonaquelapreside
III. Prohibicin sobre el almacenamiento de substancias txicas, explosivas o
consideradasdealtoriesgo
IV.MedidasprovisionalesencasodeausenciatemporaldelAdministradoroConsejo
deVigilancia
V.Formasdeextincindelcondominio
VI.Especificacionessobreelsuministrodeserviciospblicosmunicipalesy,
VII. Las causas y condiciones bajo las cuales proceder la remocin del
AdministradoroComitdeAdministracindelcondominio.
ARTCULO 61. Es obligacin de las autoridades municipales proporcionar a los
condominioslosserviciospblicosdesucompetencia,aqueserefiereelArtculo115
de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos, en igualdad de
circunstancias que a otros desarrollos habitacionales, comerciales o de servicios no
sujetosalrgimencondominal.
TTULOSEPTIMO
DELOSCONDOMINIOSDESTINADOSALAVIVIENDADEINTERSSOCIALY/O
POPULAR
CAPTULONICO
ARTCULO 62. Se declara de orden pblico e inters social la constitucin del
rgimendepropiedadencondominiodestinado,totalomayoritariamentealavivienda
deIntersSocialoPopular.
ARTCULO 63. Estos condominios podrn por medio de su Administrador y sin
menoscabodesupropiedad:
I. SolicitaralInstitutodeDesarrolloUrbanoyViviendadeTabasco.laemisin
delaconstanciaoficialqueloacreditedentrodelaclasificacindevivienda
de inters social y popular para el pago de cualquier servicio o impuesto
cuya cuota est sujeta a una clasificacin econmica. La autoridad estar
obligadaarespondersobrelaprocedenciaonodelasolicitudenunplazo
mximode30dasdenosercontestadaendichoplazoserconsiderada
conresultadoensentidoafirmativo.
II. Solicitar su incorporacin y aprovechamiento de los presupuestos y
subsidios previstosenlos programas quelaAdministracin Pblicadelos
Ley de Condominios del Estado de Tabasco
LVIII Legislatura 24
Municipios, para apoyar la construccin de infraestructura urbana en las
colonias, con el fin de obtener recursos para el mejoramiento y
reparacionesmayoresdelasreascomunesdelcondominio,exceptuando
losdegastoscorriente
III. Establecer convenios con la Administracin Pblica de los Municipios de
conformidad con los criterios generales que al efecto expida sta, para
recibirenlas reas comunes servicios pblicosbsicos como: recoleccin
debasura,seguridadpblica,proteccincivil, balizamiento, renovacindel
mobiliariourbano,bacheo,cambioeinstalacindeluminarias.
Para ser sujetos de los beneficios determinados en las fracciones anteriores, se
deber acreditar estar constituido en rgimen de propiedad en condominio y contar
con la organizacin interna establecida en esta Ley y su Reglamento, presentando
para ello copia de la Escritura Constitutiva, Reglamento y el libro de Actas de
Asamblea.
En caso de falta de Administrador y con la aprobacin de la Asamblea General el
Comit de Vigilancia podr firmar las solicitudes y convenios anteriores acreditando
nicamentelaexistenciadelrgimencondominal.
ARTCULO 64. La Administracin Pblica de los Municipios podr adoptar las
medidas administrativas que faciliten y estimulen la constitucin en este rgimen de
lasunidadeshabitacionalesdeinterssocialopopular.
ARTCULO65.EnlasAsambleas,cadacondminogozardeunvotoporlaunidad
depropiedadexclusivadelaqueseapropietario,deigualmaneralascuotassefijarn
en base al nmero de unidades de propiedad exclusiva de que se componga el
condominio,conindependenciadelosindivisos.
TTULOOCTAVO
CAPTULONICO
DELACULTURACONDOMINAL
ARTCULO 66. Se entiende por cultura condominal todo aquello que contribuya a
generar las acciones y actitudesque permitan, en sana convivencia, el cumplimiento
delobjetivodelrgimendepropiedadencondominio.Entendindosecomoelementos
necesarios: el respeto y la tolerancia la responsabilidad y cumplimiento la
corresponsabilidadyparticipacinlasolidaridadylaaceptacinmutua.
ARTCULO67.Lasautoridadesmunicipalesdellugarenqueseubiqueelcondominio
proporcionarn a los habitantes y Administradores de inmuebles bajo el rgimen de
propiedad en condominio, orientacin y capacitacin a travs de diversos cursos y
talleres en materia condominal, en coordinacin con los organismos de vivienda y
otrasdependenciaseinstitucionespblicasyprivadas.
ARTCULO 68. Toda persona que sea Administrador, miembro del Comit de
Administracin o el Comit de Vigilancia de un condominio, deber acreditar su
asistencia aloscursosdecapacitacinyactualizacinimpartidosporlasautoridades
municipales de la demarcacin territorial en que se ubique el condominio, por lo
menos,unavezalao
TTULONOVENO
Ley de Condominios del Estado de Tabasco
LVIII Legislatura 25
DELASSANCIONES
CAPTULONICO
ARTCULO 69 Los condminos que incumplan las obligaciones que les son
impuestas por la presente Ley, el Reglamento o en la Escritura Constitutiva, podrn
ser sancionados, siempre que exista queja por escrito de la Asamblea o de algn
vecinoenparticular,debernsersancionadoscon:
I. Porfaltasqueafectenlatranquilidadolacomodidaddelavidacondominal,
se aplicar multa por el equivalente de 1 a 50 das de salario mnimo
generalvigenteenelEstadodeTabasco
II. Porfaltasqueafectenelestadofsicodelinmueblesinqueestosignifique
poner en riesgo la seguridad de los dems condminos que impidan u
obstaculicenelusoadecuadodelasinstalacionesyreascomunesoque
afecten el funcionamiento del condominio, se aplicar multa por el
equivalentede1a100dasdesalariomnimogeneralvigenteenelEstado
deTabasco
III. Poraquellasfaltasqueprovoquenundaopatrimonial,oponganenriesgo
la seguridad del inmueble o las personas, se aplicar multa por el
equivalente de 50 a 300 das de salario mnimo general vigente en el
EstadodeTabasco
IV. Por incumplimiento en el pago oportuno de las cuotas ordinarias,
extraordinarias, de servicio, de mantenimiento y las correspondientes al
fondo de reserva, se aplicar multaqueno podra ser mayor a 50das de
salariomnimogeneralvigenteenelEstadodeTabasco
V. Los Administradores o Comits de Vigilanciaque a juicio dela Asamblea,
no hagan un buen manejo o vigilancia de las cuotas de servicios,
mantenimiento y/o extraordinarias, por el abuso de su cargo o
incumplimiento de sus funciones, estarn sujetos a las sanciones
establecidasenlasfraccionesI,II,IIIyIVdeesteartculo,aumentandoun
50% la sancin que le corresponda, independiente de las
responsabilidades o sanciones a que haya lugar, contempladas en otras
Leyes.LoanteriorserdeterminadoporlaAsamblea.
VI. Se aplicar multa de 50 das de salario mnimo general vigente en el
EstadodeTabascoalAdministradoropersonaquetengabajo sucustodia
elLibrodeActasdebidamenteautorizadoyquehabiendosidonotificadode
unaAsamblealegalmenteconstituidanolopresenteparaeldesahogodela
misma.
VII. Se aplicar de 50 a 300 das de salario mnimo general vigente en el
Estado de Tabasco por el incumplimiento a lo dispuesto en el Artculo 35
segundoprrafodelapresenteLey.
En caso de reincidencia, se aplicar hasta el doble de la sancin originalmente
impuesta.
ARTICULO70.Lassancionesestablecidasenelartculoanteriorsernaplicablesa
quien resulte responsable por el Ayuntamiento en cuyo territorio se ubique el
condominio, respetando el derecho de audiencia y las dems formalidades
Ley de Condominios del Estado de Tabasco
LVIII Legislatura 26
establecidas en la Ley Orgnica de los Municipios del Estado de Tabasco para la
imposicindemultas.
TRANSITORIOS
PRIMERO. LapresenteLey entrarenvigoralda siguientede su publicacinen el
PeridicoOficialdelEstado.
SEGUNDO. A partir de la vigencia de esta Ley se derogan todas las disposiciones
legales y reglamentarias vigentes en la entidad en lo que se opongan a las
disposicionesycontenidodeesteDecreto.
TERCERO. En un trmino que no podr exceder de 180 das naturales a partir del
inicio de vigencia del presente Decreto, habr de expedirse el Reglamento a que se
refiereelartculo60deestaLey.