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Introduccin
En el siguiente trabajo cumpliremos el rol de Corredores Inmobiliarios
y redactaremos un boleto de compraventa de un fondo de comercio
en funcin de una determinada situacin, para luego contestar unas
preguntas sobre el mismo.


MODELO DE CONTRATO DE UN BOLETO DE
COMPRAVENTA DE FONDO DE COMERCIO
Entre la empresa Garroncha S.A. representada en este acto por su
presidente Jos Pelusa de nacionalidad Argentina de estado civil
soltero, quien acredita su identidad con el D.N.I. N 16.924.321,
domiciliado en Aragaza 172, San Martin, en adelante la parte
VENDEDORA, y la empresa Carasa S.R.L representada por su socio
gerente Ernesto Mensagues de nacionalidad Argentina de estado civil
soltero, quien acredita su identidad con el D.N.I. N 10.999.876, en
adelante parte COMPRADORA, convienen en celebrar el presente
contrato de compra venta del fondo de comercio del negocio sito en
la calle Esmeralda N 8970. , conforme a las siguientes clusulas y
condiciones:
PRIMERA: El vendedor declara ser el nico propietario del negocio
mencionado en el acpite, y que gira bajo la denominacin de
INDUSPORT inscripto en el Registro Pblico de Comercio bajo el N
47685 / 9 , que vende y transfiere al comprador y ste lo acepta en
el estado en que se encuentra y declara conocer. Esta venta se
realiza libre de todo gravamen o inhibicin, con los impuestos pagos
hasta el da de la fecha.
SEGUNDA: El vendedor declara que el comercio que se trasmite por
el presente contrato est habilitado por las autoridades municipales y
adecuado al ramo de su actividad, obrando en su poder los
certificados y libro de habilitacin. Asimismo declara que entregar el
local en perfecto estado de limpieza y de conformidad con las
ordenanzas municipales vigentes, no existiendo ningn trmite, ni
expediente ni proceso en curso ante las Autoridades Municipales,
provinciales ni nacionales, que puedan conllevar la aplicacin de
sanciones de clausura, multa o inhabilitacin. Adems se obliga a
solucionar cualquier accin contra el fondo por hechos o sucesos
acaecidos con anterioridad a la posesin del comprador, en caso de
que ellos originasen gastos, lo soportar nica y exclusivamente el
vendedor.
TERCERA: Esta operacin se realiza por el precio total y convenido
de $100.000 (pesos) en concepto de valor del Fondo de Comercio,
integrado por : denominacin del negocio, clientela, instalaciones,
muebles y tiles, rodados y dems enseres que componen el citado
negocio, segn inventario que obra por separado y que forma parte
integrante del presente boleto. El precio de venta lo integrar la parte
COMPRADORA en la siguiente forma: $60.000 al tomar posesin del
negocio, ms la suma de $40.000 (pesos) restantes que pagar la
parte COMPRDORA mediante la subscripcin de pagars mensuales,
iguales y consecutivos, con ms el 15% de inters anual. Dicho
importes se le entregara a la parte VENDEDORA, siempre y cuando
no haya oposicin a la venta dentro del plazo que fija el Art. 4 de la
Ley 11.967 y una vez vencido el plazo de los edictos, estn
despachados los correspondientes certificados de libre deuda, y
previa deduccin de las reclamaciones y pagos efectuados a los
acreedores, como as mismo la comisin y gastos originados por la
operacin.
CUARTA: El seor Martillero y Corredor Pblico Cesar Gonzlez
recibe en este acto de manos de la parte COMPRADORA la cantidad
de: $20.000 (pesos) entregada en concepto de sea, cuya suma se
computar a cuenta de la parte establecida al contado en la Clusula
Tercera. Se deja constancia que dicho importe quedara en carcter
de depsito en las oficina del martillero interviniente
QUINTA: la parte VENDEDORA declara bajo juramento que su
pasivo es inferior a su activo y que la suma convenida a recibir como
parte al contado es suficiente para cubrir el pago de todos sus
acreedores.
SEXTA: El VENDEDOR se compromete a dar al comprador la posesin
definitiva del bien el da 25 de Noviembre de 2013, debindose
realizar en ese momento un inventario de las mercaderas existentes,
este inventario estar a cargo del martillero interviniente o la persona
que ste designe, el monto total de las mercaderas en existencia, se
valuarn a su costo de reposicin y ser abonado por el comprador a
los 25 das de la fecha del inventario con un documento a 30 (treinta)
das sin ningn tipo de inters.
SEPTIMA: Se incluyen en la presente la transferencia de las
siguientes lneas telefnicas 4767-8020 / 7560, comprometindose el
vendedor a facilitar los elementos necesarios a efectos de realizar los
tramites correspondientes ante la empresa telefnica, como as
tambin deber colaborar para las tramitaciones ante cualquier
prestador de servicios: gas, electricidad y agua
OCTAVA: la parte VENDEDORA se obliga a lo siguiente: a) Liquidar
los aguinaldos, vacaciones, sueldos, y jubilaciones de todo el personal
a su servicio hasta el da de la toma de la posesin, presentando en
esa fecha los respectivos comprobantes; b) No comprar, establecer,
edificar, y regentar por cuenta propia ni de terceros, negocio del
mismo ramo o afn del que enajena dentro del radio de 20 cuadras a
la redonda por el termino de dos aos, bajo la pena de pagar a la
parte COMPRADORA la suma de $1500 (pesos) diarios mientras dure
la infraccin, en concepto de indemnizacin; c) Subscribir el contrato
definitivo de compraventa para inscribirlo en el Registro Pblico de
Comercio, el da que el intermediario citen a las partes a tal efecto;
d) Permitir a la parte COMPRADORA, a partir del momento de haber
hecho efectiva la sea a los intermediarios de esta operacin,
permanecer en el negocio durante las horas de trabajo a los efectos
de conocer la clientela y el giro comercial del mismo.
NOVENA: El comprador se obliga a no vender, ceder, ni donar, ni
gravar, total o parcialmente el negocio que se transfiere en este acto,
sin la expresa autorizacin dada por escrito por el vendedor mientras
no se haya transferido totalmente la propiedad del mismo.
DECIMA: La prestacin de los servicios del seor Martillero y
Corredor Pblico Cesar Gonzlez nombrado intermediario, y nico
arbitro para esta operacin y sobre el importe total de la misma, se
pagara de la siguiente forma: la parte VENDEDORA: 2% y la parte
COMPRADORA: 4% , sobre el monto total de la operacin. Siendo los
gastos de Sellados, Trasferencias, y tramites que demande esta
operacin, pagados por las partes en forma conjunta. Adems se
abonar un 10% del importe bruto que de el Balance de Inventario
de Mercaderas, pagando 4% la parte VENDEDORA y un 6% la parte
COMPRADORA.
DECIMAPRIMERA: Las partes pactan la mora automtica para
todas las obligaciones emergentes del presente contrato, la que se
producir en todos los casos por el mero vencimiento del plazo, sin
necesidad de intimacin Judicial o Extrajudicial alguna y sin perjuicio
de lo estatuido por el Articulo 509 del Cdigo Civil. Asimismo
convienen la va ejecutiva para el caso de incumplimiento en el pago
de las sumas establecidas.-
DECIMASEGUNDA: Las partes convienen de comn acuerdo en
dejar establecido el siguiente pacto comisorio: Para el supuesto que
fuere la parte VENDEDORA, quien incurriere en incumplimiento, la
parte COMPRADORA, podr a su eleccin: Exigir el cumplimiento del
contrato, o bien podr resolver el mismo en forma totalmente
automtica, exigiendo la devolucin de todas las sumas de dinero
entregadas hasta el momento de producirse el incumplimiento con
mas otro tanto en concepto de indemnizacin. Y para el supuesto de
que quien incurriera en incumplimiento fuere la parte COMPRADORA,
la parte VENDEDORA, podr a su eleccin: Exigir el cumplimiento del
contrato, o bien podr resolver el mismo en forma totalmente
automtica, quedndose con todas las sumas de dinero recibidas
hasta el momento de producirse el incumplimiento en concepto de
indemnizacin. En forma totalmente automtica, y sin necesidad de
intimacin Judicial o Extrajudicial alguna.-
DECIMATERCERA: Las partes convienen expresa y voluntariamente
que para cualquier cuestin que pudiera plantearse entre ellas con
motivo de este contrato, se someten a la Jurisdiccin de los
Tribunales ordinarios de Justicia del Departamento Judicial de Gral.
San Martin renunciando desde ya a cualquier otro fuero o Jurisdiccin
que pudiera corresponderles, fijando domicilios en los indicados al
inicio, donde se darn por buenas y validas toda intimacin o
interpelacin que las partes se dirijan con motivo del presente
contrato.
DECIMOCUARTA: Las partes se comprometen a firmar la escritura
traslativa definitiva el da 25 de Noviembre de 2013. El martillero
interviniente los citar por telegrama colacionado. La escritura se
efectuar mediante la intervencin del escribano Jos Mara
Domnguez, con domicilio en Rambasen 1540, San Martin.
DECIMOQUINTA: Esta transmisin se publicar por 5 (cinco) das en el
Boletn Oficial y en el diario Clarn, a cargo del COMPRADOR,
indicando la clase y ubicacin del negocio, el nombre y domicilio del
VENDEDOR y del COMPRADOR, y el del profesional que interviene en
la operacin.
En prueba de conformidad se firman tres ejemplares de un mismo
tenor y a un solo efecto en la localidad de Villa Ballester Partido de
Gral. San Martin, Provincia de Buenos Aires, a los 15 das del mes de
Octubre de 2013.
(Firma del vendedor, el comprador y el martillero interviniente)

Cules son los pasos a seguir desde que el vendedor los
visita hasta la firma del referido contrato?
Como primer paso solicitamos que el vendedor firme una autorizacin
de venta donde nos da la exclusividad para llevar a cabo la
compraventa de su negocio.
En este caso, por tratarse de sociedades, debemos pedir los
siguientes documentos:
Para la S.A. requerimos la documentacin que acredite la personara
del representante legal, Presidente del Directorio, a travs de:
Estatuto Social
Acta de Directorio donde se distribuyen los cargos.
Acta de Asamblea donde se designan las autoridades.
Acta especfica para el acto que se pretende llevar a cabo.
Por otro lado, a las S.R.L. las representa el Gerente General, quien
debe acreditar dicho cargo mediante:
Contrato Social
Acta de reunin de socios
Acta especfica para el acto que se pretende realizar
A su vez, el vendedor deber entregarle al comprador, una nota de
acreedores donde se enumere:
Crditos adeudados
Nombre y domicilio de los acreedores
Montos de los crditos
Fechas de vencimiento de los crditos
Origen de los mismos y si estn sometidos a alguna condicin
Garantas otorgadas respecto a esos crditos