Los contratos preparatorios

Son una opcin, facultad de celebrar primero un contrato anterior un pre contrato promesa
de compra y venta.
Las personas pueden celebrar un contrato directamente un contrato definitivo, sino que esto es
una opcin, una alternativa de preparar situaciones jurdicas a futuro.
Los contratos respecto bienes futuros, es un contrato definitivo, que tiene efectos por si mismos,
pero los contratos preparatorios es una opcin, alternativa que tiene la persona de ir preparando
las condiciones, los aspectos preliminares para posteriormente celebrar un contrato definitivo.
Diferencias del contrato preparatorio - al definitivo:
- En el contrato definitivo, ya fija las condiciones esenciales, contratos que de por si van a
surtir efectos.
- El contrato preparatorio puede ser modificado, slo en algunos casos. (hay 2 modalidades:
el compromiso de contratar y contratos de excepcin)
Un contrato definitivo, es aquel en que las partes acuerdan, fijan, los elementos esenciales,
elementos secundarios, accesorios, las condiciones, las obligaciones que van a asumir uno de los
contratantes y de por si, empiezan a surtir efectos, esto no significa que inmediatamente van a
generar efectos, pueden las partes haber acordado diferirlo en el tiempo, es decir que la ejecucin
del contrato est diferida en el tiempo (que en meses empiecen a surgir las prestaciones).
Este contrato, no necesita de un acuerdo adicional, es un contrato que de por si ya tiene
autonoma, esun contrato que empieza a surtir efectos por quelas mismas partes han decidido que
ese contrato tenga la efectos patrimoniales que establece el artculo 1351 cc.
Ese contrato definitivo de por si ya empieza a generar los efectos patrimoniales, como requisito
indispensable que establece el artculo 1351 cc. (Contrato carcter patrimonial)
Sin embargo, los contratos preparatorios, son acuerdo entre las partes, en donde se fijan
elementos esenciales, pero falta determinar, algunos aspectos accesorios, falta un acuerdo
adicional que sea la fuente de generacin de efectos de este contrato.
Los contratos preparatorios, son aquellos acuerdos que tambin tienen la calidad de contrato pero
que tambin van fijando algunas condiciones preliminares, van preparando situaciones jurdicas a
futuro, van preparando el camino para celebrar un nuevo contrato, es un ante contrato, un pre
contrato, anterior al contrato definitivo.
El contrato definitivo, es un solo contrato que empieza a generar efectos patrimoniales, los
contratos preparatorios, necesariamente requieren que se celebre un nuevo contrato, que ese
nuevo contrato viene a ser el contrato definitivo. (Hablamos de 2 contratos)
(Todo contrato genera obligaciones)
El pre contrato tambin es obligatorio, es vinculante para las partes, tambin genera
obligaciones a las partes que lo acuerdan.
Deben tener todos los requisitos esenciales que exige la ley: consentimiento (acuerdo de
voluntades), obligaciones, obliga a las partes de que posteriormente habr un contrato definitivo.
No tiene un fin inmediato patrimonial, hay obligacin de hacer, no de dar.
Compromete a las partes de un contrato posterior
Caractersticas:
- Es un contrato recproco, de prestaciones reciprocas o equivalentes
- requiere de un acuerdo de voluntades
- contrato diferido en el tiempo (xq posteriormente se va a celebrar un contrato definitivo)
- es un contrato que requiere acuerdo de voluntades
- Carece de un fin econmico, propio, inmediato (el contrato preparatorio no van a salir efectos
patrimoniales, no hay efectos patrimoniales inmediatos)
- Requiere de la celebracin de un contrato posterior
- Es un medio de asegurar, una obligacin futura
- No son tratativas preliminares, no es negociacin
- Los contratos preparatorios, no es la etapa de negociacin
- Son propiamente contratos
- Los contratos preparatorios, pueden ser aplicados, a cualquier tipo de contratos (compra venta,
arrendamiento, mutuo)
- Asegurar la celebracin del contrato definitivo, ASEGURAR SITUACIONES JURIDICAS FUTURAS
- Para el contrato definitivo, no es necesario celebrar un contrato preparatorio (directamente las
partes pueden celebrar un contrato definitivo)
Efectos:
- Las partes que celebran un contrato preparatorio, estn obligadas a celebrar el contrato
definitivo, que pueden haber algunas modificaciones (s dependiendo de las partes)
- Se pueden desistir ambas partes, libremente han decidido dejar sin efecto el contrato
- Puede haber una condicin que me den el crdito, pero este no es elemento esencial
para celebrar un contrato preparatorio
- Dos tipos de contratos preparatorios
El compromiso de contratar y los contratos de opcin
1. El compromiso de contratar 1414 cc
Mediante el compromiso de contratar 2 o ms personas se obligan recprocamente a otorgar en el
futuro un contrato definitivo.
Es un medio de preparar situaciones jurdicas destinadas a producir consecuencias para algn
momento posterior celebrar un compromiso
Dos partes celebran un contrato preparatorio, este tiene como finalidad celebrar un contrato
definitivo, en un plazo que las mismas partes hayan fijado.
El contrato definitivo, se va a celebrar en virtud a la declaracin unilateral que haga una de las
partes uno de los contratantes, decide en qu momento se va a celebrar el contrato definitivo.
Uno de los contratantes, en el que de manera unilateral, posteriormente emite una oferta para
celebrar el contrato definitivo, y el otro est obligado a celebrar el contrato definitivo.
El que decide pasar del contrato preparatorio al definitivo, cualquiera de los 2, de manera
unilateral uno de los 2 decide en qu momento se va a celebrar el contrato definitivo.
Que ocurre, si ninguna de las 2 partes oferta el plazo para celebrar el contrato definitivo, el
plazo se EXTINGUIO, y por lo tanto ya no hay obligacin por ninguno de los contratantes de
celebrar el contrato definitivo
Suficiente con que dejen vencer el plazo de vigencia para que no haya la obligacin de ninguno
de los contratantes
- Carece de un fin econmico inmediato
- Las partes se estn obligando a celebrar un contrato posterior, a partir de ese contrato
final empieza a surtir efectos patrimoniales
- Garantiza la celebracin de un futuro contrato
- Es un verdadero contrato preparatorio, xq hay la obligacin de que las partes celebren el
contrato definitivo
- Y la naturaleza jurdica de los contratantes, son las de hacer, celebrar un contrato final
Que debe contener ese compromiso de contratar?
Debe contener por lo memos los elementos esenciales del contrato definitivo, al momento que las
partes celebran este contrato preparatorio, debe preocuparse de que se llegue a un acuerdo de
los elementos esenciales del contrato
- En una C-V que debe tener el compromiso de contratar, el bien y el precio
- En un arrendamiento, los aspectos principales, el bien y la merced conductiva
En el compromiso de contratar las partes deben fijar los elementos esenciales.
Los aspectos accesorios, recin los van a regular en la celebracin del contrato definitivo, por lo
tanto no podr modificar los elementos esenciales del contrato preparatorio, slo las partes van
a volver a reunirse para ver aspectos accesorios, secundarios del contrato (plazo, forma, fecha
de entrega, calidad del producto, el modo de entrega, plazo)
Se podr modificar el precio? Unilateralmente uno no podra exigir que rebaje el precio el
elemento esencial es acordado en el compromiso de contratar, puede darse la oportunidad de que
se modifique elementos esenciales del contrato el alquiler del inmueble siempre y cuando las 2
partes estn de acuerdo
Los que ya fueron acordados en el contrato preparatorio no pueden modificarse unilateralmente
en el definitivo
Aquel que quiera modificarlo, va a tener que llevar un acuerdo con el otro contratante y aquel
que se resa a celebrar el contrato definitivo por no modificar algunos aspectos ya acordados,
estara incurriendo en una causal de incumplimiento de contrato
Teniendo en cuenta que en el contrato preparatorio no hay acuerdos secundarios, todava
entonces esos acuerdos de aspectos accesorios se fijarn el contrato definitivo
Elementos esenciales, slo en el contrato preparatorio
En el contrato definitivo, elementos secundarios
Qu plazo tiene para celebrar el contrato definitivo?
1416 cc
El plazo en el compromiso de contratar puede ser determinado o determinable si no transcurriera
un ao
El plazo en el compromiso de contratar, es determinado o determinable, por las partes y si no se
fija un plazo se entiende que es de un ao
El plazo es fijado por las partes, determinado por las partes y puede ser 1 ao 2 3
O puede ser determinable hay una condicin termino mis estudios y celebramos el
contrato definitivo
Determinado, cuando hay una fecha establecida por las partes
Determinable, cuando fijan una condicin o una circunstancia que pueda ser fcilmente
determinable el plazo en este tipo de contratos
Y si estas no han fijado el plazo, se entiende 1 ao
Es nulo el pacto de renovacin automtica!!!
En el compromiso de contratar, cuantos contratos hay 2 (un contrato preparatorio (las partes
deben ponerse de acuerdo de los elementos esenciales del contrato) y uno definitivo (elementos
accesorios)
Plazo, determinado, determinable y si no lo establecen un ao
Qu pasa si ante la oferta de uno de los contratantes de celebrar el contrato definitivo, el otro
no acepta
Cualquiera de las partes convoca al otro contratante, se celebra contrato de CV me dan crdito
en 5 meses usted est obligado a venderme su departamento en ese plazo aprobaron el
crdito y le envi una carta notarial, vamos a celebrar el contrato definitivo lo he pensado
bien no me conviene celebrar el contrato definitivo sucede el incumplimiento de contrato,
exigir judicialmente la celebracin de contrato, el juez debe obligarlo a celebrar el contrato
definitivo
1418 cc
si uno de los contratantes se niega injustificadamente a contratar la otra parte
alternativamente puede demandarlo para exigirle que celebre el contrato definitivo o que deje
sin efecto el contrato xq no le interesa estar vinculado con una persona que no cumple sus
obligaciones Y ADICIONALMENTE en ambos casos lo indemnice por daos y perjuicios
Aquel que se niega de manera injustificada
Que ms puede ser justificable? Una lesin
(El contrato dice 6 meses) En qu momento una de las partes requiere a la otra parte, celebrar el
contrato definitivo dentro del plazo de 5 meses todava no vence el plazo viene a los 6
meses ya se extingui el plazo Cmo podra solucionarse este tema? Las partes deben tener
mucho cuidado al momento de establecer el plazo del contrato preparatorio al definitivo, debe
fijar un PLAZO PERENTORIO (si bien es cierto, el contrato preparatorio tiene un plazo para
celebrar el contrato definitivo, uno de los contratantes podr unilateralmente definir en qu
momento se celebra el contrato definitivo, pero dentro de este plazo perentorio, que puede ser
30 das antes de que se extinga el plazo, 7 das antes de que se extinga el plazo es importante
fijar un plazo perentorio, plazo por el cual las partes fijen en qu momento se va a celebrar el
contrato definitivo si se pone cualquier fecha maana lo puedo exigir
Se genera esta discusin en doctrina, en el compromiso de contratar el plazo es resolutorio o
suspensivo es suspensivo se deja pasar el plazo y no hay manera que las partes quieran
celebrar el contrato definitivo cumplido el plazo puedo exigir la celebracin del contrato
definitivo
Hay 2 posiciones en la doctrina, termina el plazo se extingue el exigir el contrato definitivo o
concluido el plazo recin ah surge el derecho de poder exigir que se celebre el contrato definitivo.
Para evitar estos problemas, la partes deben fijar el plazo PERENTORIO!!! Puede ser antes del
plazo fijado por las partes o despus del plazo fijado, nada impide que sea despus (plazo
preparatorio + perentorio) un ao para el contrato preparatorio y los ltimos 30 das, las partes
estn facultadas a exigir el contrato definitivo
Teora del plazo resolutorio vence el plazo, ninguna se manifest se extingue el derecho de
cualquiera de ellas durante el periodo del ao xq vence el plazo caduca el derecho para los
contratantes de celebrar el contrato definitivo, termina el plazo y ya no hay posibilidad de
celebrar el contrato definitivo
Suspensivo, vencido el plazo, recin empieza a surtir efectos
- NO CABE JUSIFICAR!!! (Caso fortuito, lesin)
2. Contrato de opcin
Las 2 partes celebran en el contrato, una de ellas queda vinculado con el contrato definitivo, y el
otro contratante, el optante va a decidir de manera unilateral que el contrato preparatorio se
convierta en definitivo.
Opciario y optante celebran un contrato preparatorio, celebran un pre contrato, pero en donde
slo uno de ellos, el optante, tiene la facultad, de decidir unilateralmente que ese contrato
preparatorio, se convierta en definitivo.
La diferencia en el compromiso de contratar, en que ya no son los 2 quien tiene la alternativa, para
el contrato final, sino solamente, uno de ellos.
Otra diferencia, no hay 2 contratos, solo hay un contrato, celebran el contrato preparatorio y ese
mismo contrato en decisin unilateral del optante, se convierte en contrato definitivo, el mismo
contrato celebrado entre opcedente y optante se va a convertir en definitivo.
Quien lo convierte? El optante
El optante, tiene tres alternativas,
1. Decidir si el contrato preparatorio, se convierte en definitivo
2. Renunciar dentro del plazo fijado por las partes, decirle al otro contratante antes del plazo
quedas liberado ya no quiero el contrato final
3. Guardar silencio, dejar que transcurra el tiempo y una vez vencido el plazo, ya no hay contrato
definitivito

Diferencias:
- En el compromiso de contratar, los 2 tienen la facultad de conversar la celebracin del
contrato definitivo
- Diferencia sustancial, en el compromiso de contratar, hay 2 contratos (el preparatorio y el
definitivo)
- En el contrato de opcin slo hay un contrato, uno se est obligando al contrato definitivo
y el otro tiene la facultad de decidir si ese contrato preparatorio se va a convertir en
definitivo (el optante)
- Esto me lleva a deducir, que acuerdo se debe pactar en el acuerdo preparatorio, los
elementos esenciales y los accesorios
Se debe pactar en el contrato de opcin, todos los elementos xq es un solo contrato el
optante decide convertir este contrato en uno definitivo.
El optante decide convertir el contrato en uno definitivo, el otro contratante est obligado,
ya no celebra, est obligado a cumplir con el contrato, queda obligado.
El contrato ya est acordado, celebrado por las 2 partes, ejm. Cv de un inmueble, nos
ponemos de acuerdo respecto al bien el precio, pero este contrato, es uno de opcin, este
contrato, va a quedar reservado hasta que uno de los 2 decida quien es el encargado de
optar que deje de llamarse de opcin para llamarse definitivo. (el optante)
En el compromiso de contratar, cualquiera de los 2 que decidan ofertar, cualquiera de los 2
puede escoger esta propiedad (el deudo, acreedor) llamado optante
Debe contener todos todos los elementos del contrato definitivo, debe contener elementos
esenciales y secundarios xq es un solo contrato.
Es un contrato automtico, depende del contrato definitivo, depende de la decisin del
optante (decide si el contrato de opcin se convierte en contrato definitivo)
Contrato de opcin recproco
Cualquiera de los 2 puede decidir, en convertir el contrato de opcin en el contrato definitivo
Los 2 pueden decidir en convertir el contrato o no
Diferencia, existe un solo contrato
En el contrato de opcin, cualquiera es titular
El que ejercita la facultad, est convirtiendo de manera automtica en definitivo
Puede ser deudor, o acreedor
Vamos a aclarar los elementos que faltan
En el momento que celebramos el contrato, fijamos de tal manera para que cada uno de los
contratantes, bajo resta modalidad, se convierte el contrato.
En los contratos de opcin slo hay un contrato.
El opciario, el que acept un contrato de opcin, est obligado a aceptar la decisin del
ptate, si el optante decide cambiar al definitivo, el opciario est obligado a tener que
extinguir el contrato.
Pero el ptante, este contrato tiempo tiene efectos o simplemente no me vinculo.
Ya no se puede cambiar ningn elemento, ninguna condicin, esto fue negociado en el
momento en que se celebr.
Diferencias, es que hay un solo contrato, en el compromiso de contratar a diferencia de la
opcin, ya no hay posibilidad a postergar
Si yo soy el optante, si dejo pasar el plazo, sino digo nada, se entiende que ya se extingui, que
el derecho ya caduco
El contratante, podra demandarlo x daos y perjuicios? Podria demandar el que se qued sin
contrato? No, xq acept las reglas
No hay posibilidad de demandarlo
En estos tipos de contrato, generalmente, se pactan arras (yo que soy optante, le entrego
cierta cantidad de dinero, al otro contratante, en calidad de arras) si yo me desisto de celebrar
el contrato definitivo, el otro contratante se queda con las arras, como principio a la
indemnizacin.
El que se queda sin contrato, tiene el derecho de quedarse con las arras, si se pactan, son
parte del pacto.
Arras confirmatorias, cuando el contrato, de todas maneras tiene que celebrarse el definitivo,
arras que significan que el contrato, ya est celebrado y se espera que se ejecute o que se
celebre el contrato definitivo
Arras de retractacin, uno de los contratantes tiene el derecho de retractarse, yo me retracto
del contrato
El optante, tambin puede acordar con el otro contratante, yo tb tengo el derecho de optar,
trasladrselo a un tercero yo que soy el optante, ha acordado con el contratante, porsiaca la
obligacin no me voy a ocupar nada
Contrato de reserva de beneficiario
Decide si hay contrato o no el tercero (Contrato con opcin con persona destinada)
Yo optante, en el contrato hemos quedado, que lo tuyo lo transferiremos al banco, quien
decide si hay contrato o no, S
El contrato de opcin, tiene 3 modalidades:
1. contrato de opcin
2. contrato de opcin reciproca
3. contrato de opcin con persona destinada (el optante se reserva el derecho de designar a
un tercero y este decide)
Los contratos preparatorios, deben cumplir con la formalidad que exigen los contratos
definitivos, los contratos preparatorios que no cumplan, sern nulos.
Por ejemplo: contrato de fianza, es un contrato solemne, si se quiere celebrar un contrato
preparatorio de fianza, tiene que ser solemne
Se exige en el contrato de opcin xq es un solo contrato