Actualizacin de deslindes y superficies prediales en ins-

cripciones de dominio
Ren Pica Penjeam
Conservador de Bienes Races y Comercio de Rancagua
Uno de los elementos sustanciales de la jurisdiccin registral es la potestad que la ley otor-
ga a los Conservadores de Bienes Races para calificar los ttulos cuya inscripcin o anota-
cin les es requerida.
Tal calificacin, entendida como la facultad de examinar dichos ttulos con el objeto de
verificar si renen los presupuestos legales necesarios para tener acceso al Registro respec-
tivo, est consagrada en el artculo 13 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bie-
nes Races, el cual dispone que el Conservador deber{ negar la inscripcin si sta es en
algn sentido legalmente inadmisible.
Dicha disposicin seala, como uno de los casos posibles de inadmisibilidad del ttulo, la
circunstancia de haberse omitido en l las designaciones legales para la inscripcin.
Por su parte, el artculo 78 del mismo cuerpo normativo establece, entre las designaciones
necesarias para el registro de ttulos de propiedad y de derechos reales, la relativa al hom-
bre y linderos del fundo.
La mencionada exigencia adquiere particular importancia si se considera que la funcin
registral busca, por una parte, mantener la historia de la propiedad raz, y por otra, otorgar
seguridad jurdica en conformidad a la ley respecto de los actos y contratos de los cuales
est llamada a dar fe.
Desde luego cabe recordar que, en nuestra legislacin, la nica va para llevar a efecto la
tradicin de bienes races y de derechos reales constituidos sobre ellos es su inscripcin en
el competente registro.
Baste, para dejar en evidencia la trascendencia descrita, con citar las palabras del propio
redactor del Cdigo Civil, don Andrs Bello, que en el mensaje del Ejecutivo al Congreso
proponiendo su aprobacin seala que como el Registro Conservatorio est{ abierto a to-
dos, no puede haber posesin ms pblica, ms solemne, ms indisputable, que la inscrip-
cin. Es m{s, deja en evidencia su intencin de que el sistema registral abarque la totali-
dad de los derechos reales existentes sobre inmuebles en nuestro pas, al expresar que son
patentes los beneficios que se deberan a este orden de cosas; la posesin de los bienes ra-
ces, manifiesta, indisputable, caminando aceleradamente a una poca en que inscripcin,
posesin y propiedad seran trminos idnticos; la propiedad territorial de toda la Rep-
blica a la vista de todos, en un cuadro que representara, por decirlo as, instantneamente
sus mutaciones, cargas y divisiones sucesivas
El aumento creciente de negocios cuyo objeto lo constituyen bienes races y la incesante
atomizacin de la tierra han hecho imposible la simultaneidad entre la calidad y registro
que el citado jurisconsulto pretendi.
Dicha falta de simultaneidad se traduce para nosotros en un problema, puesto que nos
obliga a enfrentarnos en forma cotidiana a ttulos que contienen alteraciones notorias en
las caractersticas del inmueble sobre el que recaen, con respecto a las inscripciones previas
existentes sobre el mismo.
No se trata, en realidad, de la disconformidad en los deslindes que pueda tener lugar, la
que ha sido comnmente solucionada con las frmulas hoy fulano y antes zutano,
sino de un problema ms complejo que eso: la superficie predial y el sealamiento de me-
didas en los deslindes.
Es comn que se produzcan discordancias entre ttulos actuales o recientes e inscripciones
anteriores sobre un mismo bien raz o bien entre la realidad y las inscripciones actualmen-
te vigentes, sobre todo si estas ltimas tienen cierta antigedad. Dichas discordancias sue-
len explicarse por la carencia en el pasado de instrumentos de medicin que hoy en da
son capaces de llegar a una exactitud sorprendente. Las subdivisiones prediales tambin
han hecho lo suyo, tanto por esta variable tecnolgica como por el hecho mismo de produ-
cirse, puesto que, muchas veces, los planos en que se grafican carecen de la claridad nece-
saria para relacionar los lotes resultantes con el predio original y sus caractersticas.
Frente a estas diferencias el Conservador de Bienes Races, en su labor de ministro de fe
que da cuenta de un registro eminentemente pblico que constituye nada menos que re-
quisito, prueba y garanta de la posesin y que simultneamente lo transforma en custodio
de la historia de la propiedad raz, se enfrenta a la disyuntiva de admitir o no a inscripcin
un ttulo que tiene por objeto un bien raz cuya superficie y/o deslindes difieren de aque-
llos que aparecan consignados en las inscripciones correlativas anteriores, o bien una soli-
citud de rectificacin de los mismo.
Lo anterior se torna especialmente difcil si se considera que el citado artculo 78 del Re-
glamento ni siquiera exige la consignacin de la superficie. Y es que la disconformidad
aludida presenta un problema evidente de seguridad jurdica a una institucin cuyo prin-
cipal objetivo es garantizarlo o, al menos, propender a ella.
Cabe recordar en este punto que hay una presuncin simplemente legal de veracidad del
asiento registral y de exactitud del mismo, debido a la pre-calificacin que el Conservador
hace del ttulo respectivo, que tornan particularmente relevante el hecho de que pueda
existir disconformidad entre lo expuesto en el Registro y la realidad.
El aludido Reglamento no contiene norma expresa aplicable al problema planteado. Slo
hace referencia, en su artculo 82, a la manera de enmendar y suplir las designaciones de-
fectuosas o insuficientes de los ttulos, consistente en la suscripcin de una minuta por las
partes, y al mecanismo que debe utilizarse para rectificar errores, omisiones o cualquiera
otra modificacin equivalente que el Conservador deba hacer, ya sea de oficio o a peticin
de parte, denominado subinscripcin.
Huelga decir que una simple minuta suscrita por las partes es insuficiente para alterar las
caractersticas de un inmueble inscrito, toda vez que las inscripciones slo pueden hacerse
en virtud de un ttulo que conste por instrumento pblico, sea escritura pblica, sentencia
o decreto judicial, sin que puedan modificarse en lo sustancial por un simple instrumento
privado.
En cuanto al mecanismo de la subinscripcin, es claro que sta debe ser hecha a peticin
de parte mediante una escritura pblica o bien a raz de una sentencia o decreto judicial
(como es obvio, no cabe en este caso actuacin de oficio por parte del Conservador), pero
se mantiene la interrogante respecto del origen y contenido de estos actos.
Al respecto, don Jos Manuel Rodrguez, Conservador de Bienes Races de Quilpue, ha
manifestado que, en el caso especfico de planos cuya superficie sea mayor que el ttulo,
debe rechazarse su agregacin en el Registro de Documentos y el interesado debe recurrir
a la va judicial, puesto que podran verse perjudicados derechos de propietarios colindan-
tes. Ahora bien, si la superficie consignada en el plano es menor que la del ttulo, plantea
que debe ser archivada, por cuanto se entendera que el poseedor renuncia al exceso ex-
presado en el ttulo.
En la prctica se ha hecho usual recurrir, en casos como los descritos, a una aplicacin ana-
lgica de lo dispuesto en los artculos 1831, 1832, 1833 del Cdigo Civil. En ellos se distin-
gue entre la compra de un predio por cabida o como especie o cuerpo cierto. En este lti-
mo caso, la diferencia de superficie que pueda producirse no tiene mayor relevancia, pues-
to que el artculo 1833 ha dejado en evidencia que, en tal circunstancia, nada podrn alegar
las partes respecto de la superficie real.
Distinta es la situacin si la venta es por cabida, pues en tal caso el artculo1832 expresa
que, si la cabida real es mayor que la declarada, el comprador debe completar el precio,
salvo que el precio del exceso supere la dcima parte del precio de la cabida real, pues en
tal evento podr el comprador optar entre aumentar proporcionalmente el precio o desistir
del contrato, caso en que debern resarcrsele los prejuicios conforme a las reglas genera-
les. Por su parte, si la cabida real es menor, deber el vendedor completarla; y si no pudie-
re o no se le exigiere, deber sufrir una disminucin proporcional del precio; pero si el
precio de la cabida faltante alcanza a ms de una dcima parte del precio de la cabida
completa, podr el comprador a su arbitrio, o aceptar la disminucin del precio, o desistir
del contrato en los trminos antes sealados.
La tolerancia del 10% manifestada en las normas antes vistas ha sido adoptada por los
Conservadores de Bienes Races, siendo frecuente que no pongan obstculo a la inscrip-
cin de ttulos cuya variacin respecto del inmueble del que da cuenta el registro respecti-
vo no supere dicho porcentaje.
La duda persiste, entonces, cuando la disconformidad es mayor, circunstancia en que las
alternativas de solucin sern las siguientes:
a) Si se trata de un ttulo traslaticio de dominio o constitutivo de cualquier otro derecho
real sobre el inmueble de que se trate, hacer caso omiso de la discordancia anotada, citan-
do simplemente los antecedentes que del predio se entreguen en la inscripcin primitiva.
b) Si se est solicitando directamente la modificacin de la superficie o deslindes de un
inmueble inscrito, exigir una escritura pblica en que concurran el poseedor y los titulares
de los predios colindantes, declarando el aumento o disminucin de superficie, o la altera-
cin de sus deslindes, segn se requiera, medida que se encuentra amparada por el ttulo
842 del Cdigo Civil, que consagra la servidumbre de demarcacin como el derecho de
todo dueo de un predio a que se fijen los lmites que lo separan de los predios colindan-
tes.
c) Exigir, directamente y a todo evento, sentencia o decreto judicial obtenido en juicio de-
clarativo que ordene alguna de las modificaciones antes aludidas (tambin amparado por
el artculo 842 antes citado).
d) En fin, se puede acudir a las disposiciones contenidas en el D.L. N 2.695 de 1979, sobre
saneamiento de ttulos de dominio sobre la pequea propiedad raz, siempre que se trate
de un retazo de terreno que exceda al aparentemente amparado por la inscripcin primiti-
va y se cumplan los dems requisitos legales (principalmente, posesin material tranquila,
pacfica e ininterrumpida por, al menos, cinco aos).
Se advierte, en todo caso, que no procede inscribir o subinscribir en el Registro de Propie-
dad del Conservador de Bienes Races los aumentos que reciba un inmueble producto de
la accesin, puesto que las cosas se adquieren en virtud de un solo modo. En consecuencia,
si opera otro modo de adquirir y no la tradicin, la inscripcin no es necesaria, puesto que
sta es slo una forma de tradicin. As lo han sostenido Alessandri y Somarriva en su
Curso de Derecho Civil, citando jurisprudencia de la Excma. Corte Suprema en el mis-
mo sentido.
A la misma conclusin arrib el Departamento de Estudios Registrales, argumentando, eso
s, que para llevar a efecto una inscripcin se requiere un ttulo, el cual sera inexistente en
tal evento.
En cuanto a modificaciones consistentes en la separacin de una inscripcin en dos distin-
tas, producto de una subdivisin previamente aprobada, pero siempre a nombre del mis-
mo poseedor, cabe sealar que existe un fallo de un juez de letras de Quilpu, de fecha 5
de febrero de 1986, en el cual, resolviendo un recurso de reclamacin en contra del Con-
servador de Bienes Races respectivo, se estim procedente la separacin requerida por el
dueo a travs de minuta, puesto que no se vulnera con ella la nica finalidad (segn el
fallo) del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Races, cual es mantener debi-
damente la historia de la propiedad raz.
Por su parte, y mediante fallo de fecha 31 de julio de 1995, la Excma. Corte Suprema con-
firm una sentencia dictada por la Ilma. Corte de Apelaciones de Valparaso, en la cual se
seala que la rectificacin del lmite de un predio inscrito en el Registro de Propiedad del
Conservador recurrido (Quilpu) es propia de un juicio declarativo, para el cual la ley es-
tablece el procedimiento a seguir.
De esta forma, pareciera restrsele validez a las declaraciones vertidas por las partes en
escrituras pblicas, lo que qued tambin de manifiesto, al menos en lo que respecta a la
declaracin del vendedor en una escritura de venta, en un fallo dictado en el ao 1989, por
la Ilma. Corte de Apelaciones de Santiago, en el cual se expres que la accin de demar-
cacin prospera nicamente si las propiedades no estn delimitadas, o si estndolo esta-
blecen que el deslinde debe ir por un lugar diferente al que existe, no bastando para este
propsito como prueba, la nueva afirmacin hecha por el vendedor en la escritura de ven-
ta. La demarcacin comprende una fase jurdica, labor que corresponde al juez y, resuelve
el problema, una material, correspondiendo a los prcticos fijar los hitos indicados en el
fallo.