Principios Registrales

PRINCIPIOS REGISTRALES
Fernando Jess Torres Manrique

1
.
SUMARIO: I. PRINCIPIOS REGISTRALES.- 1. Generalidades.- 2. Principios Registrales
consagrados en el derecho comparado.- II. PRINCIPIO DE LEGALIDAD.- 1.
Comentarios.- 2. Eecutorias Registrales Peruanas.- 3. !ntecedentes.- III.
PRINCIPIO DE ROGACIN.- 1. Comentarios.- 2. E"cepciones.- 3. Eecutorias
Registrales Peruanas.- 4. !ntecedentes.- IV. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.- 1.
Comentarios.- 2. Eecutorias Registrales Peruanas.- 3. !ntecedentes.- V.
PRINCIPIO DE TITULACIN AUTNTICA.- 1. Comentarios.- 2. Eecutorias
Registrales Peruanas.- 3. !ntecedentes.- VI. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.- 1.
Comentarios.- 2. Pu#licidad Formal.- 3. Pu#licidad Material.- 4. Eecutorias
Registrales Peruanas.- 5. !ntecedentes.- VII. PRINCIPIO DE LEGITIMACIN.- 1.
Comentarios.- 2. Error Material $ Error de Concepto.- 3. Eecutorias Registrales
Peruanas.- 4. !ntecedentes.- VIII. PRINCIPIO DE F PBLICA REGISTRAL.- 1.
Comentarios.- 2. Tercero Registral.- 3. Eecutorias Registrales Peruanas.- 4.
!ntecedentes.- IX. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.- 1. Comentarios.- 2.
Tracto a#re%iado.- 3. E"cepciones.- 4. &nterrupci'n del Tracto.- 5. Eecutorias
Registrales Peruanas.- . !ntecedentes.- X. PRINCIPIO DE PRIORIDAD.- 1.
Comentarios.- 2. Prioridad (irecta $ Prioridad &ndirecta.- XI. PRINCIPIO DE
PRIORIDAD EXCLU!ENTE.- 1. Comentarios.- 2. Eecutorias Registrales
Peruanas.- 3. !ntecedentes.- XII. PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE.- 1.
Comentarios.- 2. Posposici'n del rango.- 3. Permuta del Rango.- 4. Reser%a del
Rango.- 5. )istema de Rango Fio $ )istema de Rango M'%il.- 5.1. )istema de
Rango Fio.- 5.2. )istema de Rango M'%il.- . Eecutorias Registrales.- ".
!ntecedentes.- XIII. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL REGISTRO DE
SOCIEDADES.- 1. Generalidades.- 2. Principio de Especialidad.- 3. Principio de
Fe Pu#lica Registral.- 4. Principio de Tracto )ucesi%o.- 4.1. E"cepciones.- XIV.
PRINCIPIOS REGISTRALES NO REGULADOS EXPRESAMENTE.- 1. Principio
del Folio Real.- 2. Principio de Causalidad.- 3. Principio de Consentimiento
Formal.- 4. Principio de &nataca#ilidad.- 5. Principio de *uena Fe.- . Principio de
)eguridad Jur+dica.- XV. CLASIFICACIN DE LOS PRINCIPIOS REGISTRALES.-
1. Generalidades.- 2. Principios Registrales que se tienen en cuenta para el acceso
al registro.- 2.1. Eecutorias Registrales Peruanas.- 3. Principios Registrales
relacionados con la ,orma de la registraci'n.- 3.1. Eecutorias Registrales
Peruanas.- 4. Principios Registrales relacionados con los e,ectos de la
registraci'n.- 4.1. Eecutorias Registrales Peruanas.- XVI. PRESUNCIONES
CONTENIDAS EN LOS PRINCIPIOS REGISTRALES.- 1. Clases de
Presunciones.- 2. Presunciones del -om#re.- 3. Presunciones .egales.- 3.1.
Presunciones Relati%as.- 3.2. Presunciones !#solutas.- 4. Principios Registrales
que contienen Presunciones.- 4.1. Principio de Pu#licidad.- 4.2. Principio de
.egitimaci'n.- 4.3. Principio de Fe P#lica Registral.- 4.4. Principio de Rogaci'n.-
I. PRINCIPIOS REGISTRALES
1
E" Jue/ Titular (ecano. E" Registrador P#lico Titular. Maestr+a en (erecho Ci%il $ Comercial en
la 0ni%ersidad 1acional Ma$or de )an Marcos $ (octorando en (erecho en la misma 0ni%ersidad.
Estudios parciales de Maestr+a en (erecho de la Empresa. Estudios de 2Estrategias de
1egociaci'n3 en la 0ni%ersidad del Pac+,ico. !utor de pu#licaciones ur+dicas.
,hernandotorres4hotmail.com
1. GENERALIDADES
Este tema es mu$ importante dentro del corretae inmo#iliario5 porque los
contratos de compra%enta de los cuales se solicita su inscripci'n en las sedes
registrales5 de#en respetar los principios registrales. Es decir5 todo corredor
inmo#iliario o agente inmo#iliario de#e dominar los indicados principios a e,ecto de
orientar de manera adecuada a sus clientes.
.os Principios Jur+dicos son primeros ,undamentos $ pueden ser de dos clases6
Principios Generales del (erecho5 que son aplica#les a todo el derecho $
Principios Generales Espec+,icos5 que son aplica#les a alguna rama del derecho5 $
7stos ltimos se clasi,ican en Principios del (erecho !dministrati%o5 Principios del
(erecho Procesal Ci%il $ Principios del (erecho Registral5 entre otros. ! los
Principios del (erecho Registral tam#i7n se les conoce con el nom#re de
Principios Registrales $ no son los mismos Principios que se consagran en otras
ramas del derecho.
.os Principios Registrales son los que determinan o caracteri/an el sistema
registral de cada Estado. Es decir5 los mismos Principios Registrales no son
consagrados en todos los Estados. En cada Estado se consagran distintos
principios registrales $ de acuerdo a 7stos el sistema registral de cada Estado
adopta determinados caracteres5 $ #rinda determinadas soluciones a los
pro#lemas que se presentan $ que no se encuentren regulados en el derecho
positi%o registral de cada Estado5 es decir5 son de mucha importancia en la
integraci'n del derecho cuando se presentan lagunas del derecho. .os Principios
Registrales no est8n consagrados e"actamente de la misma manera en todos los
Estados5 ni tampoco en todos los Estados tienen el mismo nom#re los Principios
Registrales.
Por eemplo en algunos Estados el Principio Registral de Fe P#lica Registral para
poder operar necesita del t+tulo oneroso5 mientras que en otros Estados no. En
cuanto al nom#re por eemplo6 al Principio Registral de Tracto )ucesi%o en *rasil
se le conoce con el nom#re de Principio Registral de Continuidad. En el (erecho
Registral &nmo#iliario o (erecho -ipotecario se denomina a los Principios
Registrales como Principios -ipotecarios.
.os Principios Registrales son de mucha trascendencia en los sistemas
registrales5 $a que #rindan seguridad ur+dica5 es decir5 se puede conocer la
soluci'n antes que el pro#lema se presente o antes que el supuesto se plantee.
.os Principios Registrales son Principios Generales Espec+,icos del (erecho
Registral5 por ello a los Principios Registrales se les puede denominar Principios
Generales del (erecho Registral. En la E"posici'n de Moti%os del a#rogado
Reglamento General de los Registros P#licos se precisa que los Principios
Registrales son Principios Fundamentales del (erecho Registral.
! tra%7s del estudio de los Principios Registrales puede conocerse las
caracter+sticas de los )istemas Registrales5 es decir5 en todos los )istemas
2
Registrales se consagran Principios Registrales5 no los mismos5 pero segn los
Principios Registrales que se consagren $ como se los esta#le/ca en el derecho
positi%o5 cada )istema Registral adopta determinados caracteres.
.os Principios Registrales in,orman el derecho positi%o registral de cada Estado5
orientando la apro#aci'n de nue%as normas $ Reglamentos Registrales $ sir%iendo
de orientaci'n para una adecuada interpretaci'n de las normas registrales5
aplicando los m7todos generales de interpretaci'n $ de los m7todos espec+,icos
de interpretaci'n del derecho. Es decir5 los Principios Registrales cumplen
,unciones trascendentales en el derecho positi%o registral de cada Estado5 as+
como en la aplicaci'n de las normas registrales. .os Principios Registrales sir%en
de #ase al derecho positi%o registral de cada Estado son de mucha utilidad en la
cali,icaci'n registral5 no s9lo por parte de los registradores p:#licos sino tam#i;n
de los tri#unales registrales o :ltima instancia <administrati%a para algunos5 con lo
cual no estamos de acuerdo por para nosotros el derecho registral no es una rama
del derecho administrati%o5 sino que son dos ramas independientes o separadas o
aut9nomas entre s=5 siendo el procedimiento registral urisdiccional5 es decir5 no es
administrati%o> registral en el derecho comparado $ para determinar los e,ectos de
esta ltima5 en los procesos de reproducci'n $ reconstrucci'n de partidas
registrales $ t+tulos archi%ados $ en el procedimiento de (uplicidades de Partidas.
En la (eclaraci'n de la Carta de *uenos !ires5 apro#ada en el Primer Congreso
&nternacional de (erecho Registral de 1?@A se declara6 Los principios del
Derecho Registral son las orientaciones fundamentales que informan esta
disciplina y dan la pauta en la solucin de los problemas jurdicos planteados en el
derecho positivo.
Para RBC! )!)TRE los Principios Registrales son el resultado conseguido
mediante la sintetiacin t!cnica de parte del ordenamiento jurdico sobre la
materia manifestada en una serie de criterios fundamentales" orientaciones
escenciales o lineas directrices del #istema Registral
$
.
Para Jose Manuel G!RC&! G!RC&! podemos definir los principios hipotecarios
como las notas" caracteres o rasgos b%sicos que tiene o debe tener un
determinado sistema registral
C
.
Para Jer9nimo GB1D!.E) son el punto de partida o base discursiva que" si es
fundamental para las dem%s verdades estudiadas" no tiene fundamentop
dial&ctico
o no lo necesita por su propia evidencia dice respecto a los principios
hipotecarios5 que ha$ una corriente met'dica que busca en los grupos de
derecho privado" si no normas absolutas o a(iomas que dominen la institucin
respectiva" por lo menos orientaciones generales o direcciones fundamentales
2
TBRRE) M!1R&E0E5 Fernando Jess. (erecho Registral. Por pu#licar como li#ro
3
G!RC&! G!RC&!5 Jose Manuel. (erecho &nmo#iliario Registral o -ipotecario. Pag. FCC.
3
que" jugando a modo de principios" informan la disciplina estudiada y sirven para
resolver los problemas concretos
)
.
Para cierto sector de la doctrina registral espaGola los principios registrales son
conocidos como rasgos ,undamentales del sistema registral
F
.
C!))B acierta en la de,inici'n de los principios hipotecarios como los rasgos
t*picos" caracter*sticas o presupuestos de un buen sistema registral
H
.
Para .!CR0D son rasgos fundamentales
@
.
Para el autor espaGol citado G!RC&! G!RC&! los principios hipotecarios tienen
,unciones6 a> desde el punto de %ista cient=,ico5 desde el punto de %ista positi%o5 $
c> desde de %ista del derecho comparado $ de e"amen de antecedentes
hist9ricos
I
.
.os Principios Registrales ,orman parte del (erecho Registral Material.
2. PRINCIPIOS REGISTRALES CONSAGRADOS EN EL DEREC#O
COMPARADO
.os principios registrales consagrados e"presamente en ordenamiento ur+dico
peruano5 son los que a continuaci'n se enumeran6
1> Principio de .egalidad.
A> Principio de Rogaci'n.
C> Principio de Especialidad.
J> Principio de Titulaci'n !ut7ntica.
F> Principio de Pu#licidad.
H> Principio de .egitimaci'n.
@> Principio de Fe P#lica Registral.
I> Principio de Tracto )ucesi%o.
?> Principio de Prioridad E"clu$ente.
1K>Principio de Prioridad Pre,erente.
Es discuti#le5 que se encuentre regulado en el derecho positi%o peruano el
principio de causalidad5 el cual desarrollamos mas adelante5 a e,ecto de estar al
d=a con las :ltimas no%edades del derecho registral peruano. Por ello5 es que no lo
enumeramos $ en todo caso en el c9digo ci%il peruano de 1?IJ espec=,icamente
4
&#id.
5
&#id. FCJ.
6
&#id.
7
&#id.
8
&#id. Pags. FCF a FC@. Puede consultarse esta o#ra en la cual se desarrollan estas importantes
,unciones. ! nosotros nos interesa en esta sede con ma$or ni%el de pro,undidad desde el punto
de %ista del derecho comparado. Es decir5 el tema desarrollado en esta sede5 de#e con,rontarse
con tra#aos anteriores so#re la disciplina ur=dica estudiada como es por cierto el $a citado
derecho comparado.
4
en su li#ro de derecho registral ni en el t=tulo preliminar del reglamento general de
registros p:#licos peruano %igente5 aparece el mismo.
Estos principios se encuentran consagrados en el T+tulo Preliminar del
Reglamento General de los Registros P#licos $ en el T+tulo & del .i#ro &L del
C'digo Ci%il <a e"cepci'n del Principio de Especialidad>5 adem8s se consagran
principios registrales en el T+tulo Preliminar del Reglamento del Registro de
)ociedades5 apro#ado por Resoluci'n del )uperintendente 1acional de los
Registros P#licos 1M AKK-AKK1-)01!RPN)15 pu#licado en el (iario B,icial El
Peruano el A@ de ulio del AKK15 a los que haremos re,erencia mas adelante. En
los Reglamentos Registrales especiales $ otras normas tam#i7n se consagran
principios registrales.
)i se compara que principios registrales est8n consagrados en el C'digo Ci%il $ en
las otras normas citadas5 se determina que en el .i#ro &L del primero no se
encuentra consagrado el Principio de Especialidad.
!dem8s de 7stos principios registrales se encuentra consagrado en el derecho
peruano el principio registral de oponi#ilidad5 sin em#argo5 pocos autores han
estudiado este tema5 $ lo mismo ocurre con el principio de inataca#ilidad5 al menos
dentro del derecho peruano. Estos principios se encuentran consagrados en el
c'digo sustanti%o citado en el p8rra,o anterior. Estos principios han sido mas
estudiados en el derecho e"tranero5 al cual se de#e recurrir para estudiar los
mismos $ por supuesto para hacer derecho comparado5 pudiendo no s'lo
compararse5 sino tam#i7n recepcionarse al derecho peruano.
En el derecho registral colom#iano se regulan los siguientes principios registrales6
1> Principio de inscripci'n.
A> Principio del consentimiento.
C> Principio de prioridad.
J> Principio de rogaci9n.
F> Principio de tracto sucesi%o.
H> Principio de especialidad.
@> Principio de legalidad.
En el derecho registral espaGol se regulan los siguientes principios registrales6
A> Principio de legitimaci'n registral.
C> Principio de inoponi#ilidad.
J> Principio de ,; p:#lica registral.
F> Principio de prioridad.
H> Principio de usucapion.
@> Principio de e"clusi'n de la usucapion.
I> Principio de rogaci9n.
?> Principio de %oluntariedad.
5
1K> Principio de negocio causal.
11> Principio de tracto sucesi%o.
1A> Principio de legalidad.
1C> Principio de especialidad.
En el derecho ,ranc;s se regulan entre otros los siguientes principios registrales6
1> Principio de legalidad.
A> Principio de titulaci9n aut;ntica.
C> Principio de inoponi#ilidad.
J> Principio de pu#licidad relati%a.
F> Principio de legitimaci'n.
H> Principio de especialidad.
@> Principio de prioridad.
I> Principio de tracto sucesi%o.
Por su parte en el derecho postugu;s se regulan los siguientes principios
hipotecarios6
1> Principio de transmisi'n por el consentimiento.
A> Principio de inscripci'n no constituti%a.
C> Principio de legitimaci'n registral.
J> Principio de inopo#ilidad.
F> Principio de ,e p:#lica registral.
H> Principio de prioridad.
@> Principio de rogaci9n.
I> Principio de legalidad.
?> Principio de tracto sucesi%o.
1K>Principio de especialidad
11> Principio de pu#licad.
.os principios registrales en el sistema registral italiano son los siguientes6
1> Principio de especialidad.
A> Principio de oponi#ilidad.
C> Principio de continuidad.
En el sistema registral #elga se consagra el principio de oponi#ilidad $ es mu$
parecido5 semeante al sistema registral ,ranc;s. Por lo cual5 cuando se estudia los
principios registrales de este sistema se de#e estudiar los de este :ltimo sistema
registral.
En el sistema registral alemOn se siguen los siguientes principios registrales6
1> Principio de consentimiento material.
A> Principio de consetimiento ,ormal.
C> Principio de instancia.
6
J> Principio de pre%ia inscripci'n.
F> Principio de legitimaci'n.
H> Principio de ,; p:#lica registral.
@> Principio de prioridad.
I> Principio de rango.
?> Principio de especialidad.
1K> Principio de cali,icaci'n registral.
1A> Principio de tracto continuo.
1C> Principio de legalidad.
1J>
El sistema registral sui/o consagra los siguientes princip=os registrales6
1> Principio de negocio real causal.
A> Principio de legitimaci'n.
C> Principio de ,; p:#lica registral.
J> Principio de prioridad.
F> Principio de especialidad.
H> Principio de cali,icaci'n registral.
En cuanto al principio de pu#licidad es necesario tener en cuenta el art=culo ?@K
del c9digo ci%il sui/o5 el cual precisa que el registro de la propiedad es p+blico"
pero no de una forma ilimitada" sino respecto a cualquiera que justifique o acredite
un inter&s. Es decir5 este principio es distinto en el sistema registral peruano $ en
el sistema registral sui/o.
En cuanto al sistema austr=aco de#e tenerse en cuenta los siguientes principios
registrales6
1> Principio de negocio causal.
A> Principio de ,e p:#lica registral.
C> Principio de tracto sucesi%o.
J> Principio de especialidad.
F> Principio de prioridad.
El sistema registral de la 0ni9n )o%i;tica consagra los siguientes principios
registrales.
1> Principio de tracto sucesi%o.
A> Principio de legalidad.
En el sistema registral australiano se consagra los siguientes principios registrales6
1> Principio de inataca#ilidad.
A> Principio de tracto sucesi%o.
C> Principio de ,; p:#lica registral.
7
El sistema registral de Estados 0nidos de 1orteam7rica esta#lece los siguientes
principios registrales6
1> En algunos estados se esta#lece el principio de #uena ,e.
A> Principio de inoponi#ilidad.
En el sistema registral argentino se consagra los siguientes principios registrales6
1> Principio de prioridad.
A> Principio de especialidad.
C> Principio de tracto sucesi%o.
J> Principio de rogaci'n.
F> Principio de legalidad.
En este sistema registral no se consagra los principios registrales de legitimaci'n $
,e p:#lica registral5 sin em#argo5 para otros autores esto se encuentra en
discusi'n o es discutido en la doctrina5 pero si o#ser%amos el elenco de principios
registrales de la legislaci'n registral estos dos principios registrales no aparecen
en el derecho positi%o argentino5 lo cual lo di,erencia notoriamente del sistema
registral peruano.
En cuanto al sistema registral #rasileGo se consagran los siguientes principios
registrales6
A> Principio de negocio causal.
C> Principio de legitimaci'n.
J> Principio de prioridad.
F> Principio de especialidad.
H> Principio de continuidad.
@> Principio de instancia.
I> Principio de cali,icaci'n.

En este sistema registral no se consagra el principio de ,e p:#lica registral
En el sistema registral %ene/olano rigen los siguientes principios registrales6
1> Principio de inoponi#ilidad.
A> Principio de pre%ia inscripci'n.

1o se regulan los principios de legitimaci'n5 especialidad $ ,e p#lica registral
En el sistema registral me"icano se regulan los siguientes principios registrales6
1> Principio de oponi#ilidad.
A> Principio de prioridad.
8
C> Principio de especialidad.
1o se regulan el principio de ,e p#lica registral $ legitimaci'n.
El sistema registral de Puerto Rico recoge los siguientes principios registrales6
1> Principio de inoponi#ilidad.
En este sistema registral no ha$ principio de legalidad5 por lo cual los autores de
dicho pa+s proponen su consagraci'n legislati%a. Es decir5 si #ien es cierto que los
sistemas registrales
?
son parecidos entre s=5 lo cual se se ad%ierte al momento de
estudiar los mismos5 tam#i7n es cierto que lo distinguen los principios registrales
de cada uno de los primeros5 por eemplo5 en el sistema registral peruano
1K
no se
encuentran consagrados los principios registrales de consentimiento ,ormal e
inscripci'n5 lo cual lo distingue al mencionado de otros sistemas registrales que si
los consagran como por eemplo podemos citar al sistema registral espaGol
111A
5
entre otros. Tampoco el sistema registral peruano consagra el principio registral de
#uena ,75 sin em#argo5 de#emos tener en cuenta el art+culo AK1J del c'digo ci%il
peruano de 1?IJ5 entre otras normas peruanas5 el cual ,ue materia de un
antepro$ecto de reglamento general de los registros p#licos en el derecho
peruano. )in em#argo5 e"isten otros principios registrales que se encuentran
consagrados en casi todos los sistemas registrales como por eemplo el principio
de legalidad. Pero en todo caso de#emos dear constancia que no todos los
principios registrales alcan/an consagraci'n en todos los sistemas registrales.
&ncluso el principio registral de pu#licidad no se encuentra consagrado
e"actamente igual en todos los sistemas registrales. )in em#argo5 algunos autores
$ con,erencistas desconocen esto5 lo cual de#e ser materia de estudio por parte
de los tratadistas.
! continuaci'n desarrollamos cada uno de los principios registrales en ,orma
separada5 por lo cual de#emos precisar que tomamos en cuenta el derecho
peruano5 espaGol5 colom#iano5 entre otros. Es decir5 en el presente tra#ao se
hace derecho comparado. Por lo cual esperamos que sea de mucha utilidad para
9
!l igual que e"isten )istemas 1otariales5 )istemas Procesales en materia ci%il5 )istemas o
Familias Jur+dicas en el (erecho Ci%il5 en el (erecho Registral tam#i7n e"isten )istemas
Registrales o )istemas de Pu#licidad Registral $ 7stos lo con,orman los Principios Registrales5
las &nstituciones Registrales $ los Reglamentos Registrales $ otras normas Registrales. En cada
Estado e"iste un )istema Registral $ podemos clasi,icar o agrupar a los )istemas Registrales de
los di,erentes Estados $ dichos )istemas Registrales tienen caracteres que los hacen distintos
entre si5 por lo cual se pueden clasi,icar o agrupar los distintos )istemas Registrales de cada
Estado. En el (erecho -ipotecario o (erecho Registral &nmo#iliario se denomina a los )istemas
Registrales como )istemas -ipotecarios.
10
El sistema registral peruano es el sistema registral que rige en el Estado Peruano o dicho de otro
modo en la Rep#lica del Per.
11
1'tese que el sistema registral peruano tiene mucho parecido al sistema registral espaGol5 lo
cual de#e ser moti%o para comparar los mismos5 %ali7ndose para tal e,ecto de las herramientas
del derecho comparado.
12
El sistema registral espaGol es el sistema registral que rige en EspaGa5 el cual por cierto es
monarqu+a.
9
los comparati%istas5 no s9lo del derecho registral5 sino de todas las ramas del
derecho con las cuales se relaciona el mismo. Entre las cuales podemos citar
%Olidamente el derecho ci%il5 no s9lo en el derecho peruano5 sino tam#i;n en el
derecho e"tranero.
II. PRINCIPIO DE LEGALIDAD
1. COMENTARIOS
El Principio Registral de .egalidad se encuentra consagrado en el primer p8rra,o
del art+culo AK11 del C'digo Ci%il Peruano de 1?IJ5 el cual esta#lece6 Los
Registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la
inscripcin" la capacidad de los otorgantes $ la %alide/ del acto5 por lo que resulte
de ellos" de sus antecedentes y de los asientos de los registros p,blicos.
Tam#i7n se encuentra consagrado en el art+culo P del T+tulo Preliminar del
Reglamento General de los Registros P#licos de la siguiente manera6 Los
Registradores califican la legalidad del ttulo en cuya virtud se solicita la
inscripcin. La calificacin comprende la verificacin del cumplimiento de las
formalidades propias del -tulo y la capacidad de los otorgantes" as como la
valide del acto que" contenido en aquel" constituye la causa directa e inmediata
de la inscripcin. La calificacin comprende tambi!n" la verificacin de los
obst.culos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condicin de
inscribible del acto o derecho. #e realia sobre la base del ttulo presentado" de la
partida o partidas vinculadas directamente a aqu!l y" complementariamente" de
los antecedentes que obran en el Registro.
Por el Principio Registral de .egalidad el Registrador e,ecta un e"amen pre%io de
legalidad a los T+tulos en sentido ,ormal $ sustancial <es decir5 cali,ica el acto $ el
documento>5 adem8s comprende la re%isi'n minuciosa de si el acto es inscri#i#le5
los o#st8culos5 la partida o partidas registrales con las cuales se %incula o %inculan
el acto que se solicita inscri#ir $ de los antecedentes que o#ran en el Registro5
con,orme se precisa en las normas indicadas.
1o se inscri#en los t+tulos de manera autom8tica5 es decir el procedimiento
registral no es un procedimiento administrati%o de apro#aci'n autom8tica5 los
cuales se encuentran regulados en el art+culo C1 de la .e$ del Procedimiento
!dministrati%o General5 .e$ A@JJJ. En el numeral CJ.1.J de dicha .e$ se
esta#lece que los procedimientos de inscripci'n registral son procedimientos
administrati%os de e%aluaci'n pre%ia con silencio negati%o. Cuando los
Registradores ,ormulan o#ser%aci'n5 tacha o liquidaci'n5 es posi#le interponer el
recurso de apelaci'n correspondiente dentro del pla/o de %igencia del asiento de
presentaci'n <con,orme al art+culo 1JJ del Reglamento General de los Registros
P#licos>5 para que el Tri#unal Registral se pronuncie en segunda $ ltima
instancia registral5 con,orme al art+culo C del Reglamento General de los Registros
P#licos $ art+culo F de la .e$ AHCHH5 $ contra lo resuelto por el Tri#unal Registral
s'lo se podr8 interponer demanda contencioso administrati%a ante el Poder
10
Judicial5 la cual se encuentra regulada en la .e$ que regula el Proceso
Contencioso !dministrati%o <.e$ A@FIJ pu#licada en el (iario B,icial El Peruano el
K@ de diciem#re del AKK1>. Con,orme a la Resoluci'n 1M A?C-?@-BR.CNTR
resuelto el recurso de apelaci'n no procede la interposici'n de recurso
administrati%o alguno ni declaratoria de nulidad de la Resoluci'n del Tri#unal
Registral por parte de este mismo 'rgano <Jurisprudencia Registral. Polumen P.
Pag. FK>.
!l momento de cali,icar un t+tulo5 lo primero que de#e %eri,icarse es si el acto o
derecho es inscri#i#le o no es inscri#i#le. )i el acto o derecho no es inscri#i#le
corresponde ,ormular tacha sustanti%a al t+tulo presentado5 con,orme al art+culo JA
del Reglamento General de los Registros P#licos.
Es distinta la cali,icaci'n registral de acuerdo a los principios registrales de
legitimaci'n5 ,7 p#lica registral $ si el sistema es causal o a#stracto. Es decir la
cali,icaci'n registral no es igual en todos los )istemas Registrales5 ni tiene los
mismo alcances5 por eemplo en los )istemas Registrales con ,e p#lica $
.egitimaci'n la cali,icaci'n registral es e,ectuada con ma$or detalle $ cuidado.
Cuando el sistema es a#stracto como en el caso de !lemania5 donde rige el
C'digo Ci%il !lem8n de 1?KK <*G*>5 no se cali,ica como en Per5 sino que la
trans,erencia se inscri#e sin importar la causa de la atri#uci'n $a que para la
inscripci'n las dos personas %an al registro para que se inscri#a la traslaci'n de
dominio5 o por apoderado5 lo que no ocurre en el caso peruano.
Con,orme al art+culo C@ del Reglamento General de los Registros P#licos las
tachas sustanti%as5 o#ser%aciones $ liquidaciones a los t+tulos se ,ormular8n
dentro de los siete primeros d+as tiles siguientes al d+a de su presentaci'n5
pudiendo prorrogarse este pla/o a pedido del Registrador5 cuando el Registrador
no pudiera cumplir con su cali,icaci'n en dicho pla/o. .a pr'rroga de la %igencia
del asiento de presentaci'n es por los d+as que e"cedan el citado pla/o.
En la E"posici'n de Moti%os del a#rogado Reglamento General de los Registros
P#licos de 1?HI se esta#leci' que la inscripci'n no constitu$e la acogida ciega $
mec8nica de un t+tuloQ por el contrario5 es el resultado de la apreciaci'n que hagan
los ,uncionarios del Registro de la licitud del acto o contrato que se pretenda
inscri#ir $ de la compati#ilidad de los mismos con los asientos pree"istentes.
En las normas citadas no se hace re,erencia al (erecho )upletorio aplica#le al
momento de la cali,icaci'n registral de los t+tulos.
&nternacional de (erecho Registral de 1?@A se declara6 La proteccin registral se
concede a los ttulos previa calificacin de su legalidad por el Registrador" quien
ejercita una funcin ine(orable.
11
El art+culo 1I de la le$ hipotecaria espaGola esta#lece que los registradores
calificar.n" bajo su responsabilidad" la legalidad de las formas e(trnsecas de los
documentos de toda clase" en cuya virtud se solicite la inscripcin" as como la
capacidad de los otorgantes y la valide de los actos dispositivos contenidos en
las escrituras p,blicas" por lo que resulte de ellas y de los asientos del registro.
Por otro lado el art+culo H del Reglamento del registro mercantil espaGol consagra
el principio legalidad precisando que los registradores calificar.n bajo su
responsabilidad la legalidad de las formas e(trnsecas de los documentos de toda
clase en cuya virtud se solicita la inscripcin" as como la capacidad y legitimacin
de los que otorguen y suscriban y la valide de su contenido" por lo que resulte de
ellos y de los asientos del registro.
El art+culo 1I.A del c'digo de comercio espaGol esta#lece que los registradores
calificar.n bajo su responsabilidad la legalidad de las formas e(trnsecas de los
documentos de toda clase en cuya virtud se solicita la inscripcin" as como la
capacidad y legitimacin de los que los otorguen o suscriban y la valide de su
contenido" por lo que resulte de ellos y de los asientos del registro.
Es decir5 estos art+culos de la normati%idad espaGola5 tienen un contenido mu$
parecido al art+culo AK11 del c'digo ci%il peruano de 1?IJ5 sin em#argo5 e"isten
ciertas di,erencias5 pero en todo caso es claro que el c'digo ci%il espaGol de 1II?5
el cual se encuentra %igente tiene un contenido mu$ t+mido en materia registral5 $
peor an en materia de cali,icaci'n registral. (eando constancia que en este tema
se de#e aplicar estas normas citadas5 dentro de las cuales so#resale la primera
citada5 que es la le$ hipotecaria de 1IH15 la cual ,ue apro#ada antes que el c'digo
citado5 $a que este ltimo se apro#' reci7n en 1II?.

Este principio registral se encuentra consagrado no s'lo en el sistema registral
peruano5 sino tam#i7n en el sistema registral colom#iano5 espaGol5 ,ranc7s5
portugu7s5 alem8n5 so%i7tico $ argentino.

2. E$ECUTORIAS REGISTRALES PERUANAS
&. Resoluci'n 1M 1AH-?F-BR.CNTR. .o prescrito por el segundo p8rra,o del
art+culo AK11 del C'digo Ci%il5 no ener%a la plena %igencia de los dem8s
principios registrales recogidos en el citado cuerpo legal5 tal como el
principio de tracto sucesi%o <Jurisprudencia Registral. Polumen &&. Pag. AA>.
&&. Resoluci'n 1M CK?-?H-BR.CNTR. Por el Principio de .egalidad o
Cali,icaci'n5 los Registradores e"aminan los documentos presentados en el
Registro $ los antecedentes que constan en 7ste5 no estando en aptitud de
cali,icar en #ase al conocimiento personal que tenga de la situaci'n $ que le
ha$a %enido por %+a di,erente a los documentos presentados o del propio
Registro <Jurisprudencia Registral. Polumen &&&. Pag. AC>.
12
&&&. Resoluci'n 1M CJ?-?H-BR.CNTR. En m7rito al Principio de .egalidad
contemplado en el art+culo AK11 del C'digo Ci%il5 el Registrador no est8 en
aptitud de cali,icar un t+tulo en #ase al conocimiento personal que tenga de
situaciones que le ha$an %enido por %ia di,erente a los documentos
presentados o del propio Registro5 $a que ello implicar+a in%adir campos
reser%ados a la decisi'n de Tri#unales a los cuales se accede a instancia
de parte <Jurisprudencia Registral. Polumen &&&. Pag. JA>.
&P. Resoluci'n 1M KFF-?@-BR.CNTR. 1o procede la cali,icaci'n Registral de
circunstancias aenas a los T+tulos presentados $ a las partidas $
antecedentes registrales <Jurisprudencia Registral. Polumen &P. Pag. AK@>.
P. Resoluci'n 1M AFH-?@-BR.CNTR. .os Registradores no se encuentran
o#ligados a cali,icar los t+tulos en #ase a criterios de cali,icaci'n5 aplicados
por el Registrador anterior5 en tanto no contra%engan norma legal o
derechos de las partes o terceros <Jurisprudencia Registral. Polumen &P.
Pag. AAH>.
3. ANTECEDENTES
El principio registral de .egalidad se encontra#a consagrado en el art+culo &P del
T+tulo Preliminar del a#rogado Reglamento General de los Registros P#licos de
1?HI de la siguiente manera6 #olamente se e(tender. una inscripcin cuando" a
juicio y bajo responsabilidad del funcionario que la ordene" el ttulo respectivo se
adec,e a los precedentes que obran en el Registro y a las normas jurdicas que
rigen para el acto o contrato respectivos.
(icho Reglamento esta#lec+a en su art+culo 1FK lo siguiente6 -oda inscripcin se
efectuar. previa calificacin de su legalidad.
Tam#i7n se encontra#a consagrado en el art+culo 1KJJ del a#rogado C'digo Ci%il
de 1?CH5 en los siguientes t7rminos6 /l registrador deber. apreciar la legalidad
del ttulo respecto de la capacidad de las partes y su representacin" y lo
concerniente al contenido del acto" slo como aparece del contenido del
instrumento.
El Principio Registral de .egalidad no se encontra#a consagrado en el T+tulo &
<titulado (isposiciones Generales> de la )ecci'n Euinta <titulada (e los Registros
P#licos> del .i#ro Cuarto <titulado (e los (erechos Reales> del C'digo Ci%il de
1?CH5 sino dentro de las normas relati%as al Registro de Propiedad &nmue#le5 que
con,orma#an el T+tulo && de la re,erida )ecci'n Euinta.
El Principio Registral de .egalidad se encontra#a consagrado en el art+culo P del
T+tulo Preliminar del !ntepro$ecto del Reglamento General de las &nscripciones
pu#licado el J de setiem#re de 1??J en los siguientes t7rminos6 La inscripcin se
efectuar. previa calificacin de la legalidad de los ttulos sujetos a inscripcin. 0o
13
podr. dejarse de calificar un ttulo por vaco o deficiencia de la ley. /n tal caso"
deben aplicarse los principios generales del derecho y el derecho constitucional.
III. PRINCIPIO DE ROGACIN
1. COMENTARIOS
El Principio Registral de Rogaci'n se encuentra consagrado en el primer p8rra,o
del art+culo AK11 del C'digo Ci%il Peruano de 1?IJ5 el cual esta#lece6 Los
Registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la
inscripcin" la capacidad de los otorgantes y la valide del acto" por lo que resulte
de ellos" de sus antecedentes y de los asientos de los registros p,blicos.
Tam#i7n lo consagra el art+culo &&& del T+tulo Preliminar del Reglamento General de
los Registros P#licos.

.os asientos de registraci'n son redactados a pedido de parte presentando el
T+tulo por el .i#ro (iario5 por tanto5 no e"iste presentaci'n de T+tulos de o,icio5 o
como lo llaman algunos tratadistas no e"iste inscripci'n de o,icio. En tal sentido el
Reglamento General de los Registros P#licos del AKK1 regula la presentaci'n de
t+tulos del art+culo 1A al art+culo CK.
!l Principio Registral de Rogaci'n tam#i7n se le denomina Principio de &nstancia.
El Principio Registral de Rogaci'n no es igual que el petitorio del derecho procesal
ci%il5 $a que 7ste de#e ser e"preso5 por eemplo si se demanda la nulidad de un
acto ur+dico5 se de#e precisar con claridad en el escrito que contiene la demanda
que se est8 demandando la nulidad de un acto ur+dico5 $ tam#i7n precisar que
acto ur+dico se est8 demandando que se declare nulo. Mientras en el derecho
registral la rogatoria se contrae a los documentos presentados que ser8n materia
de cali,icaci'n registral5 por tanto5 si se presenta un parte notarial al registro que
contiene una compra %enta la rogatoria es el pedido de la inscripci'n de 7sta5 $ no
es necesario indicar e"presamente que se desea que se inscri#a una traslaci'n de
dominio por compra%enta.
Este principio registral se encuentra consagrado en art+culo H de la le$ hipotecaria
espaGola de 1IH1.
El art+culo JK del Reglamento -ipotecario espaGol esta#lece que los o,iciales5
au"iliares $ dependientes del registro de la propiedad no podr8n presentar ningn
documento para su inscripci'n en el registro5 sal%o cuando est7n comprendidos en
los tres primeros apartados del art+culo H de la le$ <re,iri7ndose a la le$ hipotecaria
espaGola>.
Este principio registral no s'lo se encuentra consagrado en la legislaci'n peruana5
sino tam#i7n en Colom#ia5 EspaGa5 Portugal5 !lemania5 !rgentina $ *rasil.
14
2. EXCEPCIONES
.as e"cepciones al Principio Registral de Rogaci'n son la inscripci'n de la
hipoteca legal $ la inscripci'n de la Prenda .egal.
Con,orme al art+culo 111? del C'digo Ci%il Peruano de 1?IJ5 las hipotecas legales
esta#lecidas en el art+culo 111I5 se constitu$en de pleno derecho5 $ se inscri#en
de o,icio #ao responsa#ilidad del Registrador simult8neamente con los contratos
de los cuales emanan. El art+culo 111I del C'digo Ci%il esta#lece que adem8s de
las hipotecas legales esta#lecidas en otras le$es5 se reconocen las siguientes6
1> .a del inmue#le enaenado sin que su precio ha$a sido pagado
totalmente o lo ha$a sido con el dinero de un tercero.
A> .a del inmue#le para cu$a ,a#ricaci'n o reparaci'n se ha$a
proporcionado tra#ao o materiales por el contratista $ por el monto que
el comitente se ha$a o#ligado a pagarle.
C> .a de los inmue#les adquiridos en una partici'n con la o#ligaci'n de
hacer amorti/aciones en dinero a otros de los copropietarios.
Es decir5 en estos tres supuestos aunque el presentante del t+tulo no lo solicite5 el
registrador de#e inscri#ir la hipoteca legal.
.a segunda e"cepci'n al Principio Registral de Rogaci'n es la inscripci'n de la
Prenda .egal5 que con,orme al art+culo 1KHF del C'digo Ci%il Ci%il Peruano de
1?IJ5 las prendas legales se rigen por las disposiciones generales de la prenda
contenidas en el Cap+tulo Primero del T+tulo Primero de la )ecci'n Cuarta del
.i#ro P del C'digo Ci%il $ por los art+culos 111I a 11AK $ se esta#lece que s'lo
proceden respecto de #ienes mue#les sucepti#les de inscripci'n
&. Resoluci'n 1M CIH-?@-BR.CNTR. .a rogatoria de inscripci'n implica a todos
aquellos actos inscri#i#les contenidos en el t+tulo $ no s'lo aqu7l o aquellos
que est7n consignados en el ,ormulario de solicitud de inscripci'n
<Jurisprudencia Registral. Polumen P. Pag. F@>.
&&. Resoluci'n 1M JIC-?@-BR.CNTR. .a modi,icaci'n estatutaria constitu$e un
acto nico5 que comprende todos los art+culos modi,icados en su conunto5
$ no actos independientes entre s+5 consecuentemente no puede solicitarse
la inscripci'n de s'lo algunos de los art+culos re,ormados5 an cuando se
indique que la Junta General se pronunciar8 oportunamente respecto de la
ine,icacia de los art+culos que no se inscri#an <Jurisprudencia Registral.
Polumen P. Pag. AFK>.
4. ANTECEDENTES
15
El Principio Registral de Rogaci'n se encontra#a consagrado en el art+culo 1C1 del
a#rogado Reglamento General de los Registros P#licos de 1?HI5 en los
siguientes t7rminos6 -oda inscripcin se efectuar. a instancia de quien adquiere
el derecho" del que lo transmite o de quien tenga inter!s en asegurarlo. Los
notarios o sus dependientes e(presamente autoriados para ello" pueden ser
presentantes del ttulo1 est.n tambi!n facultados para hacer valer los recursos que
permiten los Reglamentos de los Registros.
El Principio Registral de Rogaci'n se encontra#a consagrado en el art+culo &L del
T+tulo Preliminar del !ntepro$ecto del Reglamento General de las &nscripciones
pu#licado el J de setiem#re de 1??J en los siguientes t7rminos6 -oda solicitud de
inscripcin deber. presentarse a la 2ficina del Diario" bajo sancin de nulidad.
IV. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
1. COMENTARIOS
En m7rito al Principio Registral de Especialidad para cada inmue#le se de#e
aperturar solamente una partida registral5 para cada persona ur+dica se de#e
aperturar una partida registral $ para cada Registro que integran el Registro de
Personas 1aturales se de#e aperturar una partida registral5 $ los asientos de
registraci'n relacionados a la misma de#en ser redactados solamente en dicha
partida registral. Este Principio Registral es adoptado por los )istemas Registrales
que adoptan el )istema del Folio Real en los Registros de #ienes $ el )istema del
Folio Personal para el Registro de Personas.
El Principio Registral de Especialidad se encuentra consagrado en el art+culo &P
del T+tulo Preliminar del Reglamento General de los Registros P#licos del AKK1
de la siguiente manera6 3or cada bien o persona jurdica se abrir. una partida
registral independiente" en donde se e(tender. la primera inscripcin de aquellas"
as como los actos o derechos relativos a cada uno. /n el caso del Registro de
3ersonas 0aturales" en cada registro que lo integra" se abrir. una sola partida por
cada persona natural" en la cual se e(tender.n los diversos actos inscribibles.
/(cepcionalmente" podr.n establecerse otros elementos que determinen la
apertura de una partida registral.
En el art+culo &&& del T+tulo Preliminar del Reglamento del Registro de )ociedades
del AKK1 se consagra el Principio Registral de Especialidad en los siguientes
t7rminos6 3or cada sociedad o sucursal se abrir. una partida registral en la que
se e(tender. su primera inscripcin" que ser. la del pacto social o la de establecer
una sucursal" respectivamente" as como los actos inscribibles posteriores
relativos a cada uno. 3ara la inscripcin del primer poder otorgado por una
sociedad constituida o sucursal establecida en el e(tranjero se abrir. una partida
registral" en la que se inscribir.n todos los poderes y dem.s actos que los
modifiquen o e(tingan.
16
El Principio Registral de Especialidad o (eterminaci'n se encuentra +ntimamente
relacionado con el )istema Registral del Folio Real $ con el )istema del Folio
Personal.
En el caso del Registro de #ienes se aplica de la siguiente manera5 cuando en una
partida registral un #ien se inmatricula5 en la misma partida registral5 se inscri#en
los actos posteriores so#re dicho inmue#le5 pudiendo presentarse los siguientes
actos6 em#argos5 demandas5 compra %entas5 donaciones5 su#di%isiones5
sentencias5 entre otros5 los cuales de#en registrarse en la misma partida registral.
En el caso del Registro de Personas 1aturales se aplica de la siguiente manera6 si
un poder otorgado por una persona natural se inscri#e en una partida5 la
sustituci'n de dicho poder o su re%ocaci'n se inscri#e en la misma partida
registralQ otro supuesto puede ser el caso del registro de testamentos cuando un
testamento se inscri#e5 su re%ocaci'n5 o su apertura se inscri#e en la misma
partida registral.
En el caso del Registro de Personas Jur+dicas se aplica de la siguiente manera6
cuando una persona ur+dica est8 inscrita en una partida registral5 la modi,icaci'n
de estatuto5 aumento de capital5 %enta de participaciones5 su disoluci'n $
e"tinci'n se inscri#en en la misma partida registral.
Este principio registral se encuentra consagrado en el art+culo 1C del Reglamento
de las &nscripciones de 1?CH de la siguiente manera6 /n el libro denominado
Registro de 3ropiedad se har.n los asientos de todos los ttulos relativos a las
fincas situadas dentro del respectivo Distrito1 e(pres.ndose en el primer asiento la
historia de dominio o posesin" y en asientos por separado" unos a continuacin
de otros" se inscribir.n las transferencias" hipotecas y dem.s derechos
inscribibles. /l primer asiento debe ser la inscripcin de dominio o de posesin del
inmueble.3
.a primera parte del derogado art+culo 1A? del Reglamento de las &nscripciones
esta#lec+a que6 /n el Libro de #ociedades 4iviles se abrir. una partida para cada
#ociedad 4ivil cuya inscripcin se solicite.
.a primera parte del art+culo 1CA del Reglamento de las &nscripciones esta#lece
que6 /n el libro de asociaciones se abrir. una partida para cada asociacin que
se solicite inscribir.
.a primera parte del art+culo 1CC del Reglamento de las &nscripciones esta#lece
que6 /n el libro de fundaciones se inscribir. bajo partida independiente" la
fundacin presentada.
.a primera parte del art+culo 1JJ del Reglamento de las &nscripciones esta#lece
que6 /n el libro de mandatos se abrir. una partida para cada uno de los que
confiera....
17
.a primera parte del art+culo 1FA del Reglamento de las &nscripciones esta#lece
respecto del Registro Personal que6 #e abrir. una partida para cada acto
jurdico.
(icho Reglamento esta#lece en su art+culo 1?I lo siguiente6 /n el libro
denominado Registro de 5uques se destinar. una hoja a cada buque que haya de
inscribirse a cuyo frente figurar. en guarismos el n,mero correspondiente por
orden cronolgica de presentacin de solicitudes o documentos" debiendo
componerse cada hoja componerse cada hoja del n,mero de folios que el
Registro proceder. en la forma prevista en la segunda parte del 6rtculo 789.
.a primera parte del art+culo AAI del Reglamento de las &nscripciones esta#lece
que6 /n el Libro denominado Registro de 3renda 6grcola se destinar. una hoja a
cada contrato de constitucin de prenda agrcola.
Tam#i7n se encuentra consagrado en el art+culo 1 de la !mpliaci'n del
Reglamento de las &nscripciones de 1?@K en los siguientes t7rminos6 Las
inscripciones en el Registro de 3ropiedad :nmueble continuar.n haci!ndose de
acuerdo al #istema del folio Real. 3or cada inmueble se abrir. un folio" en el que
se e(tender. todas las inscripciones que a !l le corresponda. /n caso de
duplicidad de ;olios" se aplicacar. el 6rtculo 7<7 del Reglamento =eneral.
Por cada #ien mue#le o inmue#le5 la misma persona natural o ur+dica
corresponde aperturar una partida registral5 pero en caso de detectarse la apertura
de mas de una partida registral5 estamos ante un supuesto denominado (uplicidad
de Partidas o Pluralidad de Folios regulado del art+culo FH al HC del Reglamento
General de los Registros P#licos del AKK15 que puede ser de tres clases6
(uplicidad de Partidas &d7nticas5 (uplicidad de &nscripciones Compati#les $
(uplicidad de Partidas con &nscripciones &ncompati#les. El procedimiento de
(uplicidad de Partidas tiene por o#eto poner ,in a la duplicidad de partidas.
El Reglamento del Registro de )ociedades del AKK1 consagra el Principio
Registral de Especialidad en los siguientes art+culos6
1> !rt. &&& del T.P. <Principio de Especialidad>.
A> !rt. A <B,icina Registral en la cual se apertura la partida registral>.
C> !rt. CK <Cam#io de (omicilio>.
J> !rt. CA <Partida Registral de )ociedad>.
F> !rt. 11I <Partida 0nica en caso de trans,ormaci'n>.
H> !rt. 1AK <Partida nue%a en caso de ,usi'n>.
@> !rt. 1A1 <Cancelaci'n de Partidas de )ociedades e"tinguidas por ,usi'n>.
I> !rt. 1AH <&nscripciones en la partida de la sociedad escindida parcialmente>.
?> !rt. 1A@ <&nscripci'n de cancelaci'n de las partidas de las sociedades
e"tinguidas>.
1K>!rt. 1CA <!pertura de partida registral por que reorgani/aci'n simple da lugar a
constituci'n de nue%a sociedad>.
18
11> !rt. 1CH <!pertura pre%enti%a de partida registral>.
1A>!rt. 1C@ <E"tinci'n de la apertura pre%enti%a de partida registral>.
1C>!rt. 1J@ <&nscripci'n de )ucursal de )ociedad constituida en el Per>.
1J>!rt. 1FC <&nscripci'n de poderes en partidas de la sucursal>.
1F>!rt. 1FJ <Poderes para otros ,ines>.
1H>!rt. 1H1 <E"tinci'n de la sociedad>.
1@>!rt. 1HJ <&nscripci'n de la disoluci'n5 liquidaci'n $ e"tinci'n de la sociedad
irregular no inscrita>.
&nternacional de (erecho Registral de 1?@A se declara6 Debe alertarse como
base para la registracin la unidad inmueble y su manifestacin formal" a trav!s
del folio o ficha real" para la aplicacin del principio de determinacin y la
conveniente vinculacin con el r!gimen catastral.
Tam#i7n se encuentra consagrado en Colom#ia5 EspaGa5 Francia5 Portugal5 &talia5
!lemania5 )ui/a5 !ustria5 !rgentina5 *rasil $ M7"ico.
&. Resoluci'n 1M JCH-?H-BR.CNTR. Con arreglo al art+culo @C del Reglamento
de las &nscripciones5 en concordancia con el principio registral de ,olio real
o especialidad consagrado en los art+culos 1C del Reglamento de las
&nscripciones $ 1 de la !mpliaci'n del Reglamento del mismo5 la inscripci'n
de la %enta de parte de un inmue#le que permanece inscrito en la partida
matri/5 sin trascender el resto del #ien5 de#e e,ectuarse en partida
independiente <Jurisprudencia Registral. Polumen &&&. Pag. HH>.
&&. Resoluci'n 1M JFJ-?H-BR.CNTR. (e acuerdo al principio de especialidad al
inmatricular un inmue#le se genera una partida registral5 con la inscripci'n
que sir%e para identi,icarlo5 no pudiendo aperturarse mas de una partida
registral para cada inmue#le <Jurisprudencia Registral. Polumen &&&. Pag.
H?>.
3. ANTECEDENTES
El Principio de Especialidad tam#i7n se encontra#a consagrado en el derogado
art+culo A del Reglamento del Registro Mercantil de 1?H?5 en los siguientes
t7rminos6 3or cada comerciante o sociedad se abrir. una hoja especial" en la que
se e(tender. la primera inscripcin de aqu!llos y" posteriormente" todos los actos
y contratos cuya inscripcin est. permitida. >ientras no se e(tienda dicha
inscripcin" no podr.n hacerse inscripciones secundarias.
El Principio Registral de Especialidad se encontra#a consagrado en el art+culo &&
del T+tulo Preliminar del !ntepro$ecto del Reglamento General de las
&nscripciones pu#licado el J de setiem#re de 1??J en los siguientes t7rminos6 /l
19
procedimiento registral es de car.cter especial. La inscripcin no ser. restringida
o limitada por disposiciones administrativas.
V. PRINCIPIO DE TITULACIN AUTNTICA
1. COMENTARIOS
El Principio Registral de Titulaci'n !ut7ntica se encuentra consagrado en el
art+culo AK1K del C'digo Ci%il de 1?IJ5 el cual esta#lece lo siguiente6 La
inscripcin se hace en virtud de ttulo que conste en instrumento p,blico" salvo
disposicin contraria.
Tam#i7n se encuentra consagrado en el primer p8rra,o del art+culo &&& del T+tulo
Preliminar del Reglamento General de los Registros P#licos del AKK1 en los
siguientes t7rminos6 Los asientos registrales se e(tienden a instancia de los
otorgantes del acto o derecho" o de tercero interesado" en virtud de ttulo que
conste en instrumento p,blico" salvo disposicin en contrario... .
El art+culo P& del T+tulo Preliminar del Reglamento del Registro de )ociedades del
AKK1 consagra el Principio Registral de Titulaci'n !ut7ntica en los siguientes
t7rminos6 La inscripcin se efectuar. en m!rito de documento p,blico" de
resolucin arbitral o de documento privado en los casos e(presamente previstos.
3ueden realiarse inscripciones en virtud de documentos otorgados en el
e(tranjero" siempre que contengan actos o derechos inscribibles conforme a la ley
peruana. #e presentar.n en idioma espa?ol o traducidos a !ste y legaliados
conforme a las normas sobre la materia.
Es decir las inscripciones se e"tienden en m7rito a &nstrumentos P#licos5 $ s'lo
por e"cepci'n se pueden e"tender inscripciones en m7rito a &nstrumentos
pri%ados5 para lo cual es necesario norma legal que lo autorice.
.os &nstrumentos P#licos son los siguientes6 Judiciales5 1otariales5
!dministrati%os $ Consulares.
Con,orme a las normas citadas es posi#le la registraci'n en #ase a documento
pri%ado5 siempre que lo precise la le$5 es decir5 es posi#le la registraci'n en #ase a
documento pri%ado en el sistema registral peruano. Entre los principales
supuestos de inscripci'n en m7rito a documentos pri%ados5 podemos seGalar los
siguientes6
1> .e$ A@1F@. .e$ de Regulari/aci'n de Edi,icaciones5 autori/a el uso de
los ,ormularios registrales.
A> .e$ AH@KA. .e$ del )istema Financiero $ del )istema de )eguros
&nstituciones Financieras en cu$o segundo p8rra,o del art+culo 1@H se
esta#lece que los contratos que cele#ren las empresas del sistema
,inanciero $ de seguros con sus clientes5 podr8n e"tenderse en
documento pri%ado con ,irma legali/ada notarialmente5 los mismos que
20
ser8n inscritos sin necesidad de escritura p#lica en el Registro P#lico
correspondiente5 sal%o los contratos cu$o %alor e"ceda de cuarenta <JK>
0&Ts5 en cu$o caso si es necesaria la escritura p#lica.
C> En el caso de la constituci'n del Comit75 con,orme al segundo p8rra,o
del art+culo 111 del C'digo Ci%il6 /l acto constitutivo y el /statuto del
4omit! pueden constar" para su inscripcin en el Registro" en
documento privado con legaliacin notarial de las firmas de los
fundadores.
)o#re la inscripci'n en m7rito a instrumentos p#licos el art+culo ? del 1ue%o
Reglamento General de los Registros P#licos esta#lece lo siguiente6 4uando las
inscripciones se realicen en m!rito a instrumentos p,blicos" slo podr.n fundarse
en traslados o copias certificadas e(pedidas por el 0otario o ;uncionario
autoriado de la :nstitucin que conserve en su poder la matri" salvo disposicin
en contrario.
0n supuesto de inscripci'n en m7rito a instrumentos p#licos5 es el caso de
inscripci'n en m7rito a los traslados que los 1otarios otorgan de las escrituras
p#licas5 pudiendo presentar al Registro partes notariales.
.a .e$ del 1otariado5 (ecreto .e$ AHKKA pu#licada el A@ de diciem#re de 1??A
esta#lece en su art+culo IF que los partes notariales contienen la transcripci'n
+ntegra del instrumento p#lico notarial con la ,e que da el notario de su identidad
con la matri/5 la indicaci'n de su ,echa $ con la constancia de encontrarse suscrito
por los comparecientes $ autori/ado por 7l5 ru#ricado en cada una de sus ,oas
e"pedido con su sello $ ,irma5 con la menci'n de la ,echa en que lo e"pide. 1o
requiere ser e"pedido en duplicado5 #astando se agregue al parte una ,oa ,irmada
por el notario que contenga la menci'n de la ,echa del instrumento p#lico
notarial5 el nom#re de los otorgantes $ el acto o contrato que contiene5 para la
de%oluci'n por el Registro P#lico5 con la anotaci'n de la inscripci'n o la
denegatoria de la misma.
En el art+culo IH de la .e$ del 1otariado se precisa que el parte notarial puede
e"pedirse5 a elecci'n del notario5 a manuscrito5 mecanogra,iado5 en copia
,otost8tica $ por cualquier medio id'neo de reproducci'n.
Btro supuesto de inscripci'n en m7rito a instrumentos p#licos es el caso de
inscripci'n en m7rito a copias certi,icadas por Especialista Judicial5 remitidas por
el Ju/gado acompaGadas a un B,icio cursado por el Jue/.
)o#re la inscripci'n en m7rito a instrumentos pri%ados el art+culo 1K del 1ue%o
Reglamento General de los Registros P#licos esta#lece lo siguiente6 4uando
por disposicin e(presa se permita que la inscripcin se efect,e en m!rito a
documentos privados" deber. presentarse el documento original con firmas
legaliadas notarialmente" salvo disposicin en contrario que estableca
formalidad distinta. Los documentos complementarios a que se contrae el artculo
< podr.n ser presentados en copias legaliadas notarialmente.
21
.as copias legali/adas notarialmente a que se re,iere el art+culo en menci'n son
legali/aciones de reproducci'n. En el art+culo 11K de la .e$ del 1otariado se
precisa so#re las legali/aciones de reproducci'n que el 0otario certificar.
reproducciones de documentos obtenidos por cualquier medio idneo" autoriando
con su firma que la copia que se le presenta guarda absoluta conformidad con el
original.
El art+culo Primero de la R.1M KJ1-AKKA-)01!RPN)1 pu#licada el KI de ,e#rero
del AKKA esta#lece6 3recsase que la formalidad a que hace referencia el 6rtculo
7@ del Decreto #upremo 0@ ABCD$AA7DEF# de fecha $8 de octubre del $AA7" con
respecto a la utiliacin del acta notarial para las transferencias de vehculos
automotores" se refiere a que" en su calidad de instrumento p,blico" es ttulo
suficiente para su inscripcin en el Registro de 3ropiedad Gehicular.
4onsecuentemente" los actos jurdicos intervivos de transferencia de propiedad
vehicular" que se realicen mediante documento privado con firmas legaliadas que
se realicen con fecha posterior a la vigencia del Decreto #upremo aludido" sin
perjuicio de sus efectos legales" carecen de m!rito para su inscripcin registral.
El art+culo ACF del C'digo Procesal Ci%il de 1??C esta#lece que es documento
p#lico6 1> El otorgado por Funcionario P#lico en eercicio de sus atri#ucionesQ A>
.a escritura p#lica $ dem8s documentos otorgados ante o por notario p#lico
segn la le$ de la materia. !dem8s esta#lece que la copia del documento p#lico
tiene el mismo %alor que el original5 si est8 certi,icada por au"iliar urisdiccional
respecti%o5 notario p#lico o ,edatario5 segn corresponda. El art+culo ACH del
mismo C'digo esta#lece que el documento pri%ado es el que no tiene las
caracter+sticas del documento p#lico. .a legali/aci'n o certi,icaci'n de un
documento pri%ado no lo con%ierte en p#lico.
El art+culo JKK del a#rogado C'digo de Procedimientos Ci%iles de 1?1A5 esta#lec+a
que eran instrumentos p#licos los siguientes6 1> .as escrituras p#licas $ dem8s
documentos e"tendidos por notarios con,orme a las le$esQ A> .os e"tendidos o
autori/ados por los ,uncionarios $ empleados p#licos en eercicio de sus
atri#ucionesQ C> .as partidas de nacimiento5 matrimonio $ de,unci'n e"tendidas en
los registros del estado ci%il o en los li#ros parroquialesQ J> .as escrituras
e"tendidas ante el ue/ de pa/ por ,alta de notario5 desde que se protocolicen. El
art+culo JKA del mismo C'digo esta#lec+a que merecen ,e las copias de
instrumentos p#licos autori/ados por el notario o ,uncionario p#lico en uso de
sus atri#uciones. Este mismo C'digo esta#lec+a en su art+culo J1K que los
instrumentos pri%ados pueden otorgarse en cualquier ,orma e idioma5 sal%o
disposici'n contraria de la le$.
El principio de titulaci'n aut7ntica se encuentra consagrado en el art+culo J del
Reglamento de las &nscripciones de 1?CH5 de la siguiente manera6 Las
inscripciones se e(tender.n por el m!rito de ttulos que consten en instrumentos
p,blicos.
22
El art+culo F del Reglamento de las &nscripciones esta#lece6 #e entiende por ttulo
para los efectos de la inscripcin el instrumento o instrumentos p,blicos en que
funde su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse" y que hagan f! por
s solos o con otros complementarios" o mediante formalidades cuyo cumplimiento
se acredite.
El derogado art+culo 1C1 del Reglamento de las &nscripciones esta#lec+a6 La
inscripcin de las sociedades civiles se efectuar. por el m!rito de los partes o
testimonios de la escritura p,blica de constitucin social. 3or el m!rito de
instrumentos de la misma naturalea se inscribir.n sus modificaciones o
e(tincin.
El art+culo 1CF del Reglamento de las &nscripciones esta#lece que6 3ara proceder
a efectuar la inscripcin de las personas jurdicas se deber. constatar que est.
constituidas de conformidad con las disposiciones pertinentes del 4digo 4ivil.
3ara ello se tendr. en cuenta lo que aparece del instrumento p,blico presentado.
El Reglamento de las &nscripciones esta#lece en el art+culo 1JJ la inscripci'n en
m7rito a instrumento p#lico en el Registro de Mandatos $ en el art+culo 1FA del
mismo Reglamento Registral la inscripci'n en m7rito a resoluciones udiciales
consentidas en el Registro Personal.
Registral de Titulaci'n !ut7ntica en los siguientes art+culos6
1> !rt. P& del T.P. <Principio de Titulaci'n !ut7ntica>.
A> !rt. H <Copias certi,icadas de actas>.
C> !rt. CK <Escritura de cam#io de domicilio>.
J> !rt. C1 <1om#ramiento $ poderes>.
F> !rt. H1 <Modi,icaci'n de estatuto>.
H> !rt. @@ <&nscripci'n de acuerdos adoptados en unta general no presencial>.
@> !rt. II <Trans,erencia de Participaciones>.
I> !rt. I? <!umento o reducci'n de capital>.
?> !rt. ?K <)eparaci'n de socio>.
1K>!rt. ?1 <E"clusi'n de socio>.
11> !rt. ?F <)ucesi'n de participaciones $ partici'n de participaciones>.
1A>!rt. ?@ <Trans,erencia de Participaciones>.
1C>!rt. ?I <!dquisi'n de participaciones por la sociedad>.
1J>!rt. 1K1 <)eparaci'n $ e"clusi'n de socio>.
1F>!rt. 1KF <Trans,erencia de participaciones>.
1H>!rt. 1K@ <)ucesi'n de participaciones $ partici'n de participaciones>.
1@>!rt. 1KI <)ustituci'n de socio>.
1I>!rt. 1K? <Modi,icaci'n de pacto social>.
1?>!rt. 11K <E"clusi'n de socio>.
AK>!rt. 11J <Emisi'n no colocada total o parcialmente>.
A1>!rt. 11F <Reem#olso de o#ligaciones>.
23
AA>!rt. 11H <&nscripci'n de representante $ apoderados especiales de
o#ligacionistas>.
AC>!rt. 11@ <Escritura de trans,ormaci'n>.
AJ>!rt. 11? <Escritura de ,usi'n>.
AF>!rt. 1AJ <Escritura de escisi'n>.
AH>!rt. 1CK <Escritura de reorgani/aci'n simple>.
A@>!rt. 1CJ <&nscripci'n de trans,erencia de #ienes $ derechos que integran el
#loque patrimonial aportado>.
AI>!rt. 1CF <Escritura de reorgani/aci'n de sociedades constituidas en el
e"tranero>.
A?>!rt. 1JA <Escritura de trans,ormaci'n>.
CK>!rt. 1JJ <Escritura de reorgani/aci'n simple>.
C1>!rt. 1JF <Escritura de ,usi'n>.
CA>!rt. 1JH <Escrutura de escisi'n>.
CC>!rt. 1FK <Escritura P#lica de sucursal en el Per de sociedad constituida en el
e"tranero>.
CJ>!rt. 1F@ <Resoluci'n de Corte )uprema>.
CF>!rt. 1F? <Re%ocaci'n de acuerdo de disoluci'n>.
CH>!rt. 1HC <Resoluci'n que ordena la inscripci'n de sociedad irregular no
inscrita>.
C@>!rt. 1HF <&nscripci'n en m7rito a Certi,icado de %igencia de sociedad>.
CI>!rt. 1HH <Requisitos adicionales al art. 1HF>.
El Reglamento del Registro de )ociedades del AKK1 admite la inscripci'n en
m7rito a documento pri%ado en los siguientes art+culos6
1> !rt. AK <)olicitud de reser%a>.
A> !rt. 1J? <&nscripci'n de cancelaci'n de sucursal>.
C> !rt. 1FF <&nscripci'n de cancelaci'n de sucursal>.
J> !rt. 1HK <)olicitud de e"tinci'n>.
F> !rt. 1HH <Requisitos adicionales al art. 1HF>.
&nternacional de (erecho Registral de 1?@A se declara6 que todo acto o negocio
inscribible es necesario que se formalice en documento aut!ntico" garanti.ndose
de esta manera la legitimidad" legalidad y certea del derecho.
El art+culo C de la le$ hipotecaria espaGola esta#lece que para que puedan ser
inscritos los t+tulos e"presados en el art+culo anterior5 de#er8n estar consignados
en escritura p#lica5 eecutoria o documento aut7ntico e"pedido por autoridad
udicial o por el Go#ierno o sus !gentes5 en la ,orma que prescri#an los
reglamentos.
Este principio registral de titulaci'n aut7ntica o titulaci'n p#lica se encuentra
consagrado no s'lo en el sistema registral peruano5 sino tam#i7n en el sistema
registral ,ranc7s.
24

&. Resoluci'n 1M KAC-?H-BR.CNTR. Con,orme lo dispone el art+culo AK1K del
C'digo Ci%il5 la inscripci'n se e,ecta en %irtud de t+tulo que conste en
instrumento p#lico sal%o disposici'n contraria de la le$ <Jurisprudencia
Registral. Tomo &&. Pag. FK>.
&&&. Resoluci'n 1M KAF-?H-BR.CNTR. .a inscripci'n se e,ecta en %irtud de
t+tulo que conste en instrumento p#lico $ solamente en los casos en que la
le$ e"presamente lo autorice5 pueden e"tenderse inscripciones en %irtud de
documentos pri%ados5 acorde a lo prescrito en el art+culo AK1K del C'digo
Ci%il $ lo dispuesto en los art+culos 1AA $ 1AJ del Reglamento General de
los Registros P#licos <Jurisprudencia Registral. Tomo &&. Pag. FA>.
&P. Resoluci'n 1M KKF-?JNJ0)-JPR. Tal como lo prescri#e el art. 1IC de la .e$
General de &nstituciones *ancarias5 Financieras $ de )eguros5 se permite
que los contratos que cele#ren las Empresas #ancarias $ ,inancieras se
e"tiendan en documento pri%ado con ,irmas legali/adas notarialmente
<Jurisprudencia Registral. Tomo &. Pag. A?>.
3. ANTECEDENTES
El Principio Registral de Titulaci'n !ut7ntica se encontra#a consagrado en el
art+culo 1KJ1 del a#rogado C'digo Ci%il de 1?CH5 en los siguientes t7rminos6 Las
inscripciones se har.n en virtud de ttulos que consten en instrumento p,blico"
salvo disposicin contraria de la ley.
El art+culo 1AC del a#rogado Reglamento General de los Registros P#licos de
1?HI esta#lec+a lo siguiente6 Las inscripciones se efect,an en virtud de
testimonios o copias certificadas e(pedidas por el mismo funcionario o institucin
que conserve en su poder la matri correspondiente. Los notarios" al respecto"
observar.n las disposiciones de la Ley de ) de 2ctubre y de su Reglamento" as
como las normas complementarias que tengan a bien dictar la Eunta de
Gigilancia.
(icho Reglamento esta#lec+a en su art+culo 1AJ so#re la inscripci'n en m7rito a
instrumentos pri%ados lo siguiente6 #olamente en los casos en que la ley
e(presamente lo autorice" pueden e(tenderse inscripciones en virtud de
documentos privados.
El principio registral de titulaci'n aut7ntica se encontra#a esta#lecido en el art+culo
C del !ntepro$ecto del Reglamento General de las &nscripciones pu#licado el J de
setiem#re de 1??J en los siguientes t7rminos6 4onstituye ttulo para efecto de
las inscripciones" el instrumento p,blico que contenga hechos o actos jurdicos
inscribibles otorgado conforme lo determina la ley y haga fe por s solo o con otros
complementarios. (icho !ntepro$ecto esta#lec+a so#re la inscripci'n en m7rito a
instrumentos pri%ados en su art+culo J lo siguiente6 #lo en los casos en que los
25
dispositivos legales e(presamente lo autorice" pueden e(tenderse inscripciones en
virtud de documentos privados.
VI. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
1. COMENTARIOS
El Principio Registral de Pu#licidad est8 consagrado en nuestro ordenamiento
ur+dico en el art+culo AK1A del C'digo Ci%il Peruano de 1?IJ5 el cual esta#lece6
#e presume" sin admitirse prueba en contrario" que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones.
Tam#i7n se encuentra consagrado en el art+culo & del T+tulo Preliminar del 1ue%o
Reglamento General de los Registros P#licos5 en cu$o segundo
p8rra,o esta#lece6 /l contenido de las partidas registrales afecta a los
terceros a,n cuando !stos no hubieran tenido conocimiento efectivo
del mismo.
El contenido del art+culo AK1A del C'digo Ci%il es aplica#le tanto para las
inscripciones como las anotaciones pre%enti%as.
El art+culo & del T+tulo Preliminar del 1ue%o Reglamento General de los Registros
P#licos tiene un contenido mas preciso que el art+culo AK1A del C'digo Ci%il $a
que se re,iere al contenido de las partidas registrales5 es decir5 a los asientos de
inscripci'n5 cu$o contenido se esta#lece que a,ecta a los terceros.
.a pu#licidad no se e"tiende a los t+tulos archi%ados5 sal%o que e"istan
circunstancias que determinen lo contrario en un caso concreto.
Para algunos tratadistas e"iste discusi'n si la pu#licidad que otorga el Registro se
e"tiende o no a los t+tulos archi%ados. Pero en todo caso esta pro#lem8tica s'lo
puede ocurrir en los )istemas Registrales con !rchi%o de T+tulos registrados.
El principio registral de pu#licidad se encuentra consagrado en el art+culo & del
T+tulo Preliminar del Reglamento General de los Registros P#licos que se re,iere
a la pu#licidad material5 por el cual se presume que todos tienen conocimiento del
contenido de los asientos de inscripci'n.
.o que interesa es que ha$a tenido posi#ilidad de conocer5 $ no que ha$a
conocido5 es decir5 es irrele%ante si ha$a conocido o no.
Es distinta la noti,icaci'n udicial por que 7sta tiene como o#eto poner
conocimiento de los interesados el contenido de las resoluciones udiciales
<C'digo Procesal Ci%il art+culo 1FF>Q mientras que la registraci'n #asta que se
ha$a podido conocer para que le sea oponi#le $ le a,ecte.
26
&nternacional de (erecho Registral de 1?@A se declara6 Los asistentes de los
Registros y su publicidad formal deben estar bajo la salvaguarda de los -ribunales
de Eusticia.
)egn el art+culo AAA de la le$ hipotecaria espaGola de 1IH1 la pu#licidad registral
en EspaGa es limitada s'lo para quienes tengan inter7s en consultarlos. Por lo
cual podemos a,irmar que la misma es distinta que a la del derecho registral
peruano5 $a que en este ltimo no se requiere dicho inter7s sino que es totalmente
li#re5 como regla general5 con ciertas e"cepciones5 como por eemplo en el caso
del registro de testamentos.
Este principio registral de pu#licidad se encuentra consagrado adem8s en el
sistema registral ,ranc7s $ portugu7s.
Cuando nos re,erimos a Pu#licidad5 podemos re,erirnos a Pu#licidad Formal $
Pu#licidad Material.
2. PUBLICIDAD FORMAL
! la pu#licidad ,ormal tam#i7n se le denomina como pu#licidad procesal $ se
re,iere a la ,orma como se accede a la in,ormaci'n que #rinda el registro5 es decir
se re,iere a los certi,icados $ a las mani,estaciones5 a su %e/ puede ser directa e
indirecta. .a pu#licidad directa se re,iere a las mani,estaciones $ la pu#licidad
indirecta a los certi,icados pueden ser compendiosos o literales. El a#rogado
Reglamento General de los Registros P#licos de 1?HI regula#a la Pu#licidad
Formal del art. 1IJ al art. AK1. El 1ue%o Reglamento General de los Registros
P#licos del AKK1 regula la pu#licidad ,ormal del art+culo 1A@ al 1J1. En Per la
Pu#licidad Registral que #rinda el Registro es completa5 sal%o el caso de los
Testamentos5 con,orme al art+culo && del T+tulo Preliminar $ art+culo 1A@ del 1ue%o
Reglamento General de los Registros P#licos $ art+culo 1F del Reglamento del
Registro de Testamentos de 1?@K.
3. PUBLICIDAD MATERIAL
! la pu#licidad material tam#i7n se le denomina pu#licidad sustanti%a $ se re,iere
al e,ecto que produce la registraci'n5 que es una caracter+stica principal del los
)istemas Registrales. Es decir5 se re,iere al hecho que la registraci'n surte e,ecto
o perudica a terceros.
&. Resoluci'n 1M K@1-?@-BR.CNTR. El contenido de los asientos de inscripci'n
es oponi#le al adquirente al margen de cualquier declaraci'n del
trans,erente <Jurisprudencia Registral. Polumen &P. Pag. 1KI>.
27
5. ANTECEDENTES
El principio registral de pu#licidad se encontra#a consagrado en el art+culo P del
a#rogado Reglamento General de los Registros P#licos de 1?HI5 en
los siguientes t7rminos6 #e presume" sin admitirse prueba en contrario"
que toda persona est. enterada del contenido de las inscripciones.
El Principio Registral de Pu#licidad se encontra#a esta#lecido en el art+culo P&&&
&nscripciones pu#licado el J de setiem#re de 1??J en los siguientes t7rminos6 #e
presume" sin admitirse prueba en contrario" que toda persona tiene conocimiento
del contenido de las inscripciones
VII. PRINCIPIO DE LEGITIMACIN
1. COMENTARIOS
El Principio Registral de .egitimaci'n se encuentra consagrado en el art+culo AK1C
del C'digo Ci%il de 1?IJ5 que esta#lece6 /l contenido de la inscripcin se
presume cierto y produce todos sus efectos" mientras no se rectifique o se declare
judicialmente su invalide.

Tam#i7n se encuentra consagrado en el art+culo P&& del T+tulo Preliminar del 1ue%o
Reglamento General de los Registros P#licos del AKK15 en los siguientes
t7rminos6 Los asientos registrales se presumen e(actos y v.lidos. 3roducen
todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos"
mientras no se rectifiquen en los t!rminos establecidos en este Reglamento o se
declare judicialmente su invalide.
El inciso # del art+culo C de la .e$ AHCHH pu#licada el 1H de octu#re de 1??J5
esta#lece como una de las garant+as del )istema 1acional de los Registros
P#licos6 2La intangibilidad del contenido de los asientos registrales" salvo ttulo
modificatorio posterior o sentencia judicial firme.
El contenido de los asientos de inscripci'n o anotaci'n5 se presumen ciertos $
producen sus e,ectos mientras no se declaren nulos o sean cancelados5 o se
recti,iquen posteriormente.
Es necesario tener en cuenta la importancia de los e,ectos de este principio5 en
casos e"tremos5 supongamos que el t+tulo que origina la inscripci'n de una
traslaci'n de dominio es ,alsi,icado e incluso el autor de tal delito ha sido
condenado $ dicha sentencia reca+da en un proceso penal ha quedado ,irme5
incluso en tal caso la inscripci'n originada con dicho documento5 contina
produciendo e,ectos legales.
28
&ncluso en el caso que en el registro se tenga conocimiento de tal hecho $ la
persona que se ,a%oreci' con la traslaci'n de dominio puede %enderlo $ luego en
m7rito a dicha compra-%enta inscri#irse otra traslaci'n de dominio.
.a consagraci'n del principio registral de .egitimaci'n e"ige que los
Registradores e,ecten la cali,icaci'n registral con ma$or cuidado $ con ma$or
amplitud5 es decir5 e"ige una cali,icaci'n registral ,uerte5 por que los e,ectos de la
registraci'n son ma$ores en los )istemas Registrales que consagran el Principio
Registral de .egitimaci'n como el caso del )istema Registral Peruano. Es decir5
este Principio Registral no se encuentra consagrado en todos los )istemas
Registrales.
Este principio registral es de gran importancia en los procesos udiciales5 por que
si se demanda la prescripci'n adquisiti%a de un inmue#le inscrito de#e
demandarse necesariamente al titular registral5 es decir5 en dicho supuesto de#e
demandarse necesariamente al que en el Registro aparece como propietario. .o
mismo sucede en el supuesto que se demande la nulidad del acto inscrito5 o la
rescisi'n o la resoluci'n o la ine,icacia por ,raude de acreedores5 en estos
supuestos se de#e demandar al titular registral5 por ser 7sta una consecuencia
procesal del Principio Registral de .egitimaci'n.
Es decir5 el Principio Registral de .egitimaci'n tiene por o#eto otorgar ,uer/a
legitimatoria a la adquisici'n que aparece inscrita a ,a%or del titular registral5 del
acreedor hipotecario5 entre otros. En los )istemas Registrales que consagran este
Principio Registral como el )istema Registral Peruano5 la registraci'n surte
ma$ores e,ectos que en los )istemas Registrales que no consagran este Princpio
Registral.
El Principio Registral de .egitimaci'n protege la adquisici'n de quien adquiere la
calidad de Titular Registral $ tam#i7n protege a quien contrata en m7rito de lo que
aparece en los asientos de registraci'n. En tal sentido la primera parte del art+culo
FC? del C'digo Procesal Ci%il de 1??C esta#lece que el perudicado por una
medida cautelar dictada en proceso en que no es parte puede pedir su suspensi'n
sin interponer tercer+a5 ane"ando t+tulo de propiedad registrado. Es decir5 en este
supuesto no es necesario iniciar un proceso udicial por que la inscripci'n legitima
al titular registral.
&nternacional de (erecho Registral de 1?@A se declara6 /l registro se presume
e(acto e ntegro. En la misma declaraci'n se declara6 #e presume que el
derecho inscrito e(iste y corresponde a su titular" quien se halla e(onerado de la
carga de la prueba.
El art+culo CI de la le$ hipotecaria espaGola esta#lece que a todos los e,ectos
legales se presumir8 que los derechos reales inscritos en el registro e"iste $
pertenecen a su titular en la ,orma determinada por el asiento respecti%o. (e igual
29
modo se presumir8 que quien tenga inscrito el dominio de los inmue#les o
derechos reales tiene la posesi'n de los mismos.
Este principio registral de legitimaci'n se encuentra consagrado en el derecho
espaGol5 peruano5 ,ranc7s5 portugu7s5 alem8n5 sui/o $ #rasileGo.
2. ERROR MATERIAL ! ERROR DE CONCEPTO
El contenido de los asientos registrales surten e,ectos an en el caso que
contengan error de concepto o error material5 $ en caso de ser recti,icados5 tal
recti,icaci'n surtir8 e,ectos desde que se solicita la recti,icaci'n $ en los casos de
recti,icaci'n de o,icio5 surtir8 e,ecto desde la ,echa en que se realice5 con,orme al
art+culo IH del Reglamento General de los Registros P#licos. .as ine"actitudes
registrales <error material $ error de concepto> $ su recti,icaci'n se encuentran
reguladas del art+culo @F al art+culo ?K del Reglamento General de los Registros
P#licos.
El art+culo 1IC del a#rogado Reglamento General de los Registros P#licos de
1?HI esta#lec+a que la recti,icaci'n no produce e,ectos sino desde el momento en
que se e"tiend+a el correspondiente asiento.
&. Resoluci'n 1M KC@-?H-BR.CNTR. El contenido de las inscripciones se
presume cierto $ produce todos sus e,ectos mientras no se declare
udicialmente su in%alide/5 a tenor de lo prescrito por el art+culo AK1C del
C'digo Ci%il $ el numeral P&& del T+tulo Preliminar del Reglamento General
de los Registros P#licos <Jurisprudencia Registral. Tomo &&. Pag. HK>.
&&. Resoluci'n 1M 1A1-?H-BR.CNTR. 1o procede recti,icar la partida de un
inmue#le5 an cuando se ha$a acreditado la calidad de #ien propio5 a ,a%or
de uno de los c'n$uges5 cuando de la partida registral se desprende que el
#ien se encuentra registrado a ,a%or de los herederos del c'n$uge a quien
legalmente no le correspond+a dicha titularidad5 $a que el contenido de los
asientos registrales se presume cierto $ produce todos sus e,ectos mientras
no se recti,ique o declare udicialmente su in%alide/ <Jurisprudencia
Registral. Polumen &&. Pag. @?>.
&&&. Resoluci'n 1M A?1-?H-BR.CNTR. 1o puede considerarse tercero registral al
titular del dominio de un #ien5 si al momento de la inscripci'n de la
trans,erencia a su ,a%or5 se encontra#a %igente una anotaci'n que
pu#licita#a un litigio5 una situaci'n ur+dica no consolidada respecto de
dicho #ien. El contenido de las inscripciones se presume cierto $ produce
todos sus e,ectos5 mientras no se recti,ique o declare udicialmente su
in%alide/ en aplicaci'n del art+culo AK1C del C'digo Ci%il <Jurisprudencia
Registral. Polumen &&&. Pag. HC>.
30
&P. Resoluci'n 1M AF1-?H-BR.CNTR. 1o es procedente la inscripci'n de
trans,erencia de un inmue#le por sucesi'n intestada5 cuando la partida en
que se sustenta la calidad de heredero del solicitante ha sido cerrada por
ser la menos antigua5 ello atendiendo a la duplicidad de partidas e"istentes5
$a que de acuerdo al principio registral de prioridad5 el Registro ampara $
pre,iere a quien inscri#i' primero5 aplic8ndose por tanto el #ene,icio de
legitimaci'n contemplado en el art+culo AK1C del C'digo Ci%il sin peruicio
de que en la realidad e"tra registral el meor derecho corresponda a los
titulares de la partida menos antigua5 hecho que de#e ser determinado en la
%+a udicial <Jurisprudencia Registral. Polumen &&&. Pag. AK?>.
P. Resoluci'n 1M 1?C-?@-BR.CNTR. 1o procede recti,icar un asiento cuando
ello conlle%a la modi,icaci'n t8cita de otro asiento que5 pese a contener un
error de concepto5 se encuentra legitimado registralmente por %irtud del
art+culo AK1C del C'digo Ci%il <Jurisprudencia Registral. Polumen &P. Pag.
AA?>.
P&. Resoluci'n 1M AJ@-?@-BR.CNTR. 1o procede la recti,icaci'n de un asiento
registral respecto a la calidad de #ien social de un inmue#le5 mientras no se
presenten documentos pro#atorios que des%irten la presunci'n uris
tantum del art+culo 1IF del C'digo Ci%il de 1?CH5 surtiendo el asiento
registral5 plenos e,ectos <Jurisprudencia Registral. Polumen &P. Pag. ?1>.
P&&. Resoluci'n 1M A@H-?@-BR.CNTR. El &nmue#le o#eto de %enta e inscrito
como #ien propio5 se presume cierto $ mantiene tal calidad mientras no se
contradiga udicialmente5 siendo improcedente la inscripci'n de sucesi'n
testamentaria de quien no tiene dominio inscrito <Jurisprudencia Registral.
Polumen &P. Pag. ACF>.
P&&&. Resoluci'n 1M C@H-?@-BR.CNTR. 1o procede atender la solicitud de
recti,icaci'n de un asiento por supuesto Error Material a m7rito de t+tulo
archi%ado5 cuando de la %eri,icaci'n de am#os se ad%ierte plena
concordancia <Jurisprudencia Registral. Polumen P. Pag.H1>.
&L. Resoluci'n 1M FKIA-?@-BR.CNTR. El Registro Fiscal de Pentas a Pla/os no
de#e inhi#irse del conocimiento $ prosecuci'n del procedimiento iniciado al
amparo de la inscripci'n del contrato de compra %enta5 por cuando el
hacerlo supondr+a desconocer las garant+as $ e,ectos sustanti%os que el
)istema 1acional de los Registros P#licos reconoce $ otorga a la
inscripci'nQ $ por lo mismo5 no se est8 ,rente a un caso que encuadre
dentro del supuesto del art+culo 1C de la .e$ Brg8nica del Poder Judicial5
m8"ime si no se conoce el contenido $ los alcances del proceso udicial
alegado. En ese sentido5 los e,ectos de la inscripci'n puede ser ener%ada5
pero de acuerdo a las ,ormalidades esta#lecidas en la .e$5 sea mediante su
modi,icaci'n con inter%enci'n de las partes o sentencia ,irme5 o a tra%7s de
medidas cautelares5 $a que la ,acultad discrecional del Jue/ se halla
31
ampliamente reconocidas en nuestra legislaci'n <Jurisprudencia Registral.
Polumen P. Pag. JJJ>.
L. Resoluci'n 1M FIC-?@-BR.CNTR. El Registro Fiscal de Pentas a Pla/os no
de#e inhi#irse del conocimiento $ prosecusi'n del proceso iniciado al
amparo de la inscripci'n del Contrato de Compra Penta a Pla/os5 por
cuanto el hacerlo supondr+a desconocer las garant+as $ e,ectos sustanti%os
que el )istema 1acional de los Registros P#licos reconoce $ otorga a la
inscripci'nQ $ por lo mismo no se est8 ,rente a un caso que encuadre dentro
del supuesto del art+culo 1C de la .e$ Brg8nica del Poder Judicial5 m8"ime
si lo demandado udicialmente5 la Resoluci'n del Contrato de Compra Penta
a Pla/os inscrito en el Registro Fiscal5 es de ,echa posterior a la del asiento
de inscripci'n5 la demanda de pago de cuotas su ampliaci'n $ las cuotas
reclamadas. En ese sentido los e,ectos de la inscripci'n puede ser
ener%ada pero de acuerdo a las ,ormalidades esta#lecidas por .e$5 sea
mediante su modi,icaci'n con inter%enci'n de las partes5 sentencia ,irme o
a tra%7s de medidas cautelares5 $a que la ,acultad discrecional del Jue/
para dictarlas se halla ampliamente reconocida en nuestra legislaci'n
<Jurisprudencia Registral. Polumen P. Pag. JJI>.
L&. Resoluci'n 1M KIF-?@-BR.CNTR. .a Resoluci'n Judicial emitida en el
proceso ci%il so#re ine,icacia de inscripci'n en el Registro Fiscal de Pentas
a Pla/os que indica que la comunicaci'n remitida es para poner en
conocimiento del Registro del inicio del proceso $ para que el Registrador
proceda con,orme a sus atri#uciones5 corro#ora el criterio del Tri#unal5
emitido en reiterada urisprudencia5 de no suspenderse el procedimiento de
pago de cuotas seguido ante este Registro cuando la cuesti'n litigiosa
incide en el contenido del asiento de inscripci'n5 el mismo que se presume
cierto $ produce todos sus e,ectos legales oponi#les ,rente a terceros5
permanentemente $ sin alteraci'n5 en tanto no ha$a t+tulo modi,icatorio
posterior o sentencia udicial ,irmeQ en %irtud de la garant+a del )istema
1acional de los Registros P#licos5 re,erida a la intangi#ilidad del contenido
de los asientos registrales <Jurisprudencia Registral. Polumen P. Pag. JFA>.
4. ANTECEDENTES
El principio registral de legitimaci'n se encontra#a consagrado en el art+culo P&&
del T+tulo Preliminar del a#rogado Reglamento General de los Registros P#licos
de 1?HI5 en los siguientes t7rminos6 /l contenido de las inscripciones se presume
cierto y produce todos sus efectos" mientras no se rectifique en la forma que
establecen las leyes y reglamentos o no se declare judicialmente su invalide.
El Principio Registral de .egitimaci'n se encontra#a esta#lecido en el art+culo P&
contenido de la inscripcin se presume cierto y produce todos sus efectos"
32
mientras no se modifique o se declare judicialmente su invalide. 0inguna
inscripcin podr. ser rectificada o invalidada por resolucin administrativa.
Con,orme a la E"posici'n de Moti%os del .i#ro de Registros P#licos pu#licada el
1? de ulio de 1?I@5 el art+culo AK1J del C'digo Ci%il Peruano de 1?IJ tu%o como
,uente de inspiraci'n la .e$ -ipotecaria EspaGola de 1?JH.
VIII. PRINCIPIO DE F PBLICA REGISTRAL
1. COMENTARIOS
El principio registral de ,e p#lica registral se encuentra consagrado en el art. AK1J
del c'digo ci%il peruano de 1?IJ5 que esta#lece lo siguiente6 2el tercero
que de #uena ,e adquiere a t+tulo oneroso algn derecho de persona que
en el registro aparece con ,acultades para otorgarlo 5 mantiene su
adquisici'n una %e/ inscrito su derecho5 aunque despu7s se anule5
rescinda o resuel%a el del otorgante por %irtud de las causas que no
consten en los registros p#licos. la #uena ,e del tercero se presume
mientras no se prue#e que conoc+a la ine"actitud del registro.3
Tam#i7n se encuentra esta#lecido en el art+culo P&&& del T+tulo Preliminar del
Reglamento General de los Registros P#licos del AKK15 en los siguientes
t7rminos6 La ine(actitud de los asientos registrales por nulidad" anulacin"
resolucin o rescisin del acto que los origina" no perjudicar. al tercero registral
que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos"
siempre que las causas de dicha ine(actitud no consten en los asientos
registrales.
Es decir5 la protecci'n que se otorga al tercero registral comprende an en el
supuesto que se declare la in%alide/5 rescisi'n o resoluci'n del t+tulo de quien
adquiri' su derecho5 en tal sentido5 la protecci'n que se otorga al tercero registral
comprende los supuestos de ine,icacia estructural <nulidad $ anula#ilidad> $ los
supuestos de ine,icacia ,uncional <rescisi'n $ resoluci'n>.
El art+culo &P del T+tulo Preliminar del Reglamento del Registro de )ociedades
consagra el Principio Registral de Fe P#lica Registral en los siguientes t7rminos6
La ine(actitud o invalide de los asientos de inscripcin del Registro no
perjudicar. al tercero que de buena fe hubiere celebrado actos jurdicos sobre la
base de los mismos" siempre que las causas de dicha ine(actitud e invalide no
consten en los asientos registrales.
El inciso c del art+culo C de la .e$ AHCHH esta#lece como una de las garant+as del
)istema 1acional de los Registros P#licos6 2La seguridad jurdica de los
derechos de quienes se amparan en la fe del Registro.
33
El Principio Registral de Fe P#lica Registral tiene por o#eto proteger la
adquisici'n del tercero registral $ puede ser su,iciente que la adquisici'n sea a
t+tulo gratuito5 o requerir que la misma sea a t+tulo oneroso como en el caso del
)istema Registral Peruano.
El )istema Registral !ustriaco consagra este principio registral sin el requisito del
t+tulo oneroso5 es decir5 en dicho )istema Registral para los e,ectos de la
aplicaci'n del Principio Registral de Fe P#lica Registral no e"iste distinci'n entre
los #ene,icios que se concede al adquiriente a t+tulo gratuito $ los #ene,icios que
se concede al adquiriente a t+tulo oneroso.
El requisito de #uena ,e e"ige que no se ha$a tenido conocimiento de la realidad
e"trarregistral5 por eemplo si e"iste un proceso udicial de nulidad de compra
%enta inscrita $ se acredita que el adquiriente conoc+a de la e"istencia de dicho
proceso udicial5 no puede ser considerado tercero registral5 es decir5 en este
supuesto este adquiriente no es protegido por el Principio Registral de Fe P#lica
Registral en el )istema Registral Peruano $ lo mismo sucede en todos los otros
)istemas Registrales en los cuales tam#i7n se consagre el Principio de Fe P#lica
Registral a t+tulo oneroso.
El principio registral de ,e pu#lica registral tiene por ,inalidad proteger al tercero
registral siempre $ cuando cumpla con los requisitos e"igidos5 los cuales se
detallan mas adelante.
.a inscripci'n del derecho de quien adquiere la calidad de tercero registral5 tiene
do#le e,ecto5 por que dicha inscripci'n surte e,ecto ,rente a los adquirientes que
no inscri#en <a los cuales e"clu$e con la inscripci'n5 con,orme al Principio de
Prioridad E"clu$ente> $ ,rente a todas las dem8s personas.
El Principio Registral de .egitimaci'n no se encuentra consagrado en todos los
)istemas Registrales5 es decir5 una de las caracter+sticas del )istema Registral
Peruano es estar consagrado en el mismo el Principio Registral de Fe P#lica
Registral5 lo que hace necesario que la cali,icaci'n registral se realice con ma$or
cuidado.
El principio de F7 P#lica Registral tam#i7n se encuentra consagrado en el
art+culo ?@ del Reglamento General de los Registros P#licos en los siguientes
t7rminos6 La cancelacin de las inscripciones y anotaciones preventivas no
perjudica al tercero amparado en lo establecido por el artculo $A7) del 4digo
4ivil. -ampoco perjudicar. la inscripcin de los ttulos pendientes cuya prioridad
registral sea anterior al asiento cancelatorio.
Este art+culo protege al tercero registral en las cancelaciones $ en los t+tulos
pendientes.
&nternacional de (erecho Registral de 1?@A se declara6 La presuncin
34
legitimadora del Registro para que adquiera de buena f! a ttulo oneroso con
apoyo en el mismo es incontrovertible. La de asegurarse la debida reparacin del
inter!s legtimo perjudicado. En la misma (eclaraci'n se declara6 La buena fe
del tercero se presume siempre" mientras no se pruebe que conoci o debi
conocer la ine(actitud del Registro.
El art+culo CJ de la le$ hipotecaria espaGola esta#lece que el tercero que de buena
fe adquiera a ttulo oneroso alg,n derecho de persona que en el registro apareca
con facultades para transmitirlo" ser. mantenido en su adquisicin" una ve que
haya inscrito su derecho" aunque despu!s se anule o resuelva el del otorgante por
virtud de causas que no consten en el registro. La buena fe del tercero se
presume siempre" mientras no se pruebe que conoca la ine(actitud del registro.
Los adquirientes a ttulo gratuito no goar.n de mas proteccin registral que la
que tuviese su causante o transferente.
Por otro lado el art=culo C1 de la misma norma esta#lece que la nulidad de las
inscripciones de que trata el art*culo precedente no perjudicar% el derecho
anteriormente adquirido por un tercero protegido con arreglo al art*culo B).
!demOs el art=culo AK@ esta#lece que las inscripciones de inmatriculaci'n
practicadas con arreglo a lo establecido en los dos art*culos anteriores no surtir%n
efectos respecto del tercero hasta transcurridos dos a?os desde su fecha.
El art+culo CKA del reglamento hipotecario espaGol esta#lece que la limitacin de
dos a?os" consignada en el artculo $A< de la ley" no alcanar. a las inscripciones
que se practiquen en virtud de documentos p,blicos anteriores a 7 de enero de
7HAH.
Tam#i7n de#emos citar el art+culo I del reglamento del registro mercantil espaGol
que esta#lece que la declaracin de ine(actitud o nulidad de los asientos del
registro mercantil no perjudicar. los derechos de terceros de buena fe adquiridos
conforme a derecho
7B
. #e entender.n adquiridos conforme a derecho los
derechos que se adquieran en virtud de acto o contrato que resulte v.lido con
arreglo al contenido del registro.
El principio registral de ,e p#lica registral se encuentra consagrado en el derecho
peruano5 espaGol5 portugu7s5 alem8n5 sui/o5 austr+aco5 australiano5

2. TERCERO REGISTRAL
En el (erecho Registral &nmo#iliario o (erecho -ipotecario al tercero registral se
le denomina Tercero -ipotecario. Es necesario tener presente que el Principio
Registral de Fe P#lica Registral s'lo #ene,icia o protege la adquisici'n del tercero
registral $ no la adquisici'n del tercero ci%il5 por tanto5 es necesario seGalar las
13
Este p8rra,o concuerda con el art+culo AK.A del c'digo de comercio espaGol.
35
caracter+sticas del tercero registral5 que se encuentran esta#lecidas en el art+culo
AK1J del C'digo Ci%il $ que son las siguientes6
1> Eue adquiera el derecho a t+tulo oneroso.
A> Eue la persona que le trans,iere apare/ca en el Registro como
propietario.
C> Eue inscri#a su derecho el adquiriente.
J> Eue el tercero o#re de #uena ,e5 $ la #uena ,7 del tercero se presume
mientras no se prue#e que conoc+a la ine"actitud del registro.
Es decir5 al adquiriente que cumple estos cuatro requisitos se le denomina Tercero
Registral que no es el mismo que el Tercero Ci%il.
Es necesario precisar que el tercero registral no requiere de los mismos requisitos
en todos los )istemas Registrales5 es decir5 las caracter+sticas del Tercero
Registral no son las mismas en todos los )istemas Registrales.
&. Resoluci'n 1M KJKN?A-B1!RP-JP. El tercero que de #uena ,e adquiere a
t+tulo oneroso algn derecho de persona que en el Registro aparece con
,acultades para otorgarlo5 mantiene su adquisi'n5 una %e/ inscrito su
derecho5 aunque despu7s se anule5 rescinda o resuel%a el del otorgante en
%irtud de causas que no consten en los Registros P#licos5 presumi7ndose
la #uena ,e del tercero mientras no se prue#e que conoc+a la ine"actitud del
Registro <Jurisprudencia Registral. Polumen &. Pag. 1?>.
&&. Resoluci'n 1M K?@-?H-BR.CNTR. .a anotaci'n pre%enti%a ener%a la e,icacia
de la ,7 p#lica registral de los titulares de situaciones ur+dicas inscritas con
posterioridad5 pu#licitando la e"istencia de situaciones an no consolidadas5
reser%ando durante su %igencia la prioridad del t+tulo <Jurisprudencia
Registral. Polumen &&. Pag. C?>.
4. ANTECEDENTES
El Principio Registral de F7 P#lica Registral se encontra#a consagrado en el
art+culo 1KFA del a#rogado C'digo Ci%il de 1?CH5 en los siguientes t7rminos6 Los
actos que se ejecuten o los contratos que se otorguen por persona que en el
Registro apareca con derecho para ello" una ve inscritos1 no se invalidar.n en
cuanto a los que con ella hubiesen contratado por ttulo oneroso aunque se anule
el derecho del otorgante en virtud del ttulo anterior no inscrito o de causas que no
resulten claramente del mismo registro.
1o se encontra#a consagrado en el T+tulo & <titulado (isposiciones Generales> de
la )ecci'n Euinta <titulada (e los Registros P#licos> del .i#ro Cuarto <titulado (e
los (erechos Reales> del C'digo Ci%il de 1?CH5 sino dentro de las normas relati%as
36
al Registro de Propiedad &nmue#le5 que con,orma#an el T+tulo && de la re,erida
)ecci'n Euinta.
El Principio Registral de Fe P#lica Registral se encontra#a consagrado en el
art+culo &&& del T+tulo Preliminar del !ntepro$ecto del Reglamento General de las
tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso alg,n derecho de persona que
en el Registro aparece con facultades para otorgarlo" mantiene su adquisicin una
ve inscrito su derecho" aunque despu!s se anule" rescinda o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros 3,blicos.
IX. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
1. COMENTARIOS
El Principio Registral de Tracto )ucesi%o se encuentra consagrado en el art+culo
AK1F del C'digo Ci%il de 1?IJ el cual esta#lece6 0inguna inscripcin" salvo la
primera" se hace sin que est! inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.
Tam#i7n se encuentra consagrado en el art+culo P& del T+tulo Preliminar del 1ue%o
Reglamento General de los Registros P#licos5 en los siguientes t7rminos6
0inguna inscripcin" salvo la primera" se e(tiende sin que est! inscrito o se
inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para
su e(tensin" salvo disposicin en contrario.
El art+culo P del T+tulo Preliminar del Reglamento del Registro de )ociedades del
AKK1 consagra el Principio Registral de Tracto )ucesi%o en los siguientes
t7rminos6 #alvo las e(cepciones previstas en las leyes o en este Reglamento"
para e(tender una inscripcin se requiere que est! inscrito o se inscriba el acto
previo necesario o adecuado para su e(tensin.
El Reglamento de las &nscripciones de 1?CH esta#lece en el art+culo 1C que6 /n el
libro denominado Registro de 3ropiedad se har.n los asientos de todos los ttulos
relativos a las fincas situadas dentro del respectivo Distrito1 e(pres.ndose en el
primer asiento la historia de dominio o posesin" y en asientos por separado" unos
a continuacin de otros" se inscribir.n las transferencias" hipotecas y dem.s
derechos inscribibles. /l primer asiento debe ser la inscripcin de dominio o de
posesin del inmueble.
El Reglamento de las &nscripciones de 1?CH esta#lece en su art+culo 1I que6
-odas las inscripciones" anotaciones preventivas y e(tinciones posteriores" se
e(tender.n a continuacin del primer asiento por orden sucesivo sin dejar claros
entre uno y otro asiento.
El derogado art+culo 1CK del Reglamento de las &nscripciones esta#lec+a que6 /n
asientos sucesivos se inscribir.n las modificaciones de las sociedades civiles que
37
varen las cicunstancias y los t!rminos del primer asiento o asientos precedentes1
su disolucin y su terminacin por vencimiento del plao" cuando as se solicite.
El art+culo 1CJ del Reglamento de las &nscripciones esta#lece que6 /n asientos
sucesivos se inscribir.n las cancelaciones o disoluciones de las asociaciones o
fundaciones" en los casos previstos en la escritura de su constitucin o se?alados
en el 4digo 4ivil" o en el que hubieran realiado su objeto.
.a parte ,inal del art+culo 1JJ del Reglamento de las &nscripciones esta#lece que6
...debiendo e(tenderse" en asientos sucesivos" sus sustituciones" sus
modificaciones" sus revocatorias" etc" respecto a la inscripci'n de mandatos.
.a parte ,inal del art+culo 1FA del Reglamento de las &nscripciones esta#lece
respecto a la inscripciones en el Registro Personal que6 /n el primer asiento de
ella se insertar. la resolucin consentida del Eue que ordena la inscripcin" y en
asientos sucesivos las resoluciones que modifiquen o revoquen la primera" y las
cancelaciones que ordene el jue o que resulten de los documentos" seg,n los
casos.
El primer p8rra,o del art+culo AKA del Reglamento de las &nscripciones esta#lece
que6 La primera inscripcin de cada buque ser. la de propiedad del mismo. La
falta de dicha inscripcin ser. motivo suficiente para denegar cualquier otra
mientras se subsana la falta de instancia de quien tenga inter!s legtimo. El
art+culo AKI del mismo Reglamento esta#lece que6 #e inscribir.n en asientos
sucesivos" y previa la presentacin de los correspondientes documentos" los
cambios en la propiedad de los buques" en su denominacin" o en cualquiera de
las dem.s condiciones enumeradas en el artculo anterior1 as como la imposicin"
modificacin y cancelacin de los grav.menes de cualquier g!nero que pesen
sobre ellos. El art+culo AK? esta#lece que6 3ara que pueda inscribirse o
anotarse" en su caso" la transferencia" gravamen o restriccin que afecte al
dominio de un buque" ser. preciso que la persona que lo transfiera o grave" o
contra el cual se estableca en aquel contrato alguna restriccin legal" tenga
previamente inscrito su derecho" aquel contrato alguna restriccin legal" tenga
previamente inscrito su derecho1 suspendi!ndose o deneg.ndose la inscripcin o
anotacin" seg,n los casos" si no se hallare inscrito" o lo estuviese a favor de otra
persona.
El Principio de Tracto )ucesi%o consiste en la concatenaci'n sucesi%a de actos
registrados relacionados con un mismo #ien o persona natural o persona ur+dica.
R.as inscripciones se sucedan de#idamente engar/adas5 de tal modo que el
adquiriente5 sucesor o causaha#iente en uno de dichos asientos sea5
precisamente el trans,erente5 causante o autor en su inmediato anteriorR5
con,orme lo precisa Roca )astre
1J
.
14
RBC! )!)TRE5 Ram'n M5 (erecho -ipotecario. Tomo &5 pags. @AK-@A1.

38
1o es requisito imprescindi#le para la disposici'n de un #ien o derecho la pre%ia
inscripci'n del #ien a nom#re del trans,erente5 puede disponerse %8lidamente sin
que sea necesaria dicha inscripci'n.
!l Principio Registral de Tracto )ucesi%o se le conoce tam#i7n con el nom#re de
Principio de Continuidad $ tam#i7n con el nom#re de Tracto Continuo.
Este principio registral implica el encadenamiento sucesi%o de las inscripciones5
por eemplo la segunda trans,erencia no puede inscri#irse sin que est7 inscrita la
primera trans,erencia en el Registro5 sal%o que se inscri#a aplicando el tracto
a#re%iado.
Btro eemplo de aplicaci'n de este principio es cuando queremos inscri#ir el
nom#ramiento de un Gerente si pre%iamente es necesario inscri#ir la %enta de
participaciones5 o el nom#ramiento del nue%o directorio.
Btro supuesto ser+a el caso de la trans,erencia de participaciones que para
inscri#irla de#e estar inscrita la constituci'n de la sociedad.
Btro supuesto es el caso del aumento de capital por nue%os aportes o por la
capitali/aci'n de cr7ditos contra la sociedad5 para inscri#irlo es necesario que se
inscri#a la cancelaci'n del precio de las acciones5 con,orme al art+culo AKJ de la
.e$ General de )ociedades5 .e$ AHII@ pu#licada el ? de diciem#re de 1??@5 que
esta#lece6 3ara el aumento de capital por nuevos aportes o por la capitaliacin
de cr!ditos contra la sociedad es requisito previo que la totalidad de las acciones
suscritas" cualquiera sea la clase a la que pertenecan" est!n totalmente pagadas.
0o ser. e(igible este requisito cuando e(istan dividendos pasivos a cargo de
accionistas morosos contra quienes est! en proceso la sociedad y en los otros
casos que prevee esta ley.
Btro supuesto es el caso de la su#di%isi'n de inmue#les que para su inscripci'n
es necesario que el inmue#le se encuentre inmatriculado.
Btro supuesto es el caso de la cancelaci'n de hipoteca que para su inscripci'n es
necesario que la hipoteca se encuentre registrada.
Con,orme al art+culo HH del 1ue%o Reglamento General de los Registros P#licos
no procede la e"tensi'n de anotaciones pre%enti%as que se originen en la
e"istencia de de,ectos u o#st8culos su#sana#les ni en la ,alta de inscripci'n del
derecho de donde emanan.
Es decir5 si no aparece inscrito el derecho de donde emana no es posi#le inscri#ir
ningn t+tulo con,orme al art+culo P& del T+tulo Preliminar $ ni tampoco anotarlo
con,orme al art+culo HH del Reglamento General de los Registros P#licos.
El art+culo 1A del Reglamento del Registro de Testamentos esta#lece6 Las
inscripciones de los -estamentos" ampliaciones o modificaciones de los mismos o
39
revocatorias" as como la anotacin preventiva de demandas" las sentencias sobre
justificacin de la desheredacin y las revocatorias de la desheredacin" no
requieren ninguna inscripcin previa. Las sentencias sobre nulidad o caducidad de
los testamentos" requieren la previa inscripcin de los mismos .
Es decir5 con,orme a esta norma es necesario tener en cuenta el Principio de
Tracto )ucesi%o cuando se solicita la inscripci'n de sentencias que declaran la
nulidad o caducidad de los testamentos otorgados por sus causantes.
El tracto sucesi%o puede entenderse como encadenamiento de transmisiones que
es el aspecto material o sustanti%o5 es decir5 primero se inmatricula el inmue#le5
luego se inscri#e la primera trans,erencia5 luego la segunda trans,erencia $ as+
sucesi%amente se continan e"tendiendo las trans,erencias respecto del mismo
inmue#le en una partida registral. El tracto sucesi%o en su aspecto material o
sustanti%o se encuentra consagrado en el art+culo P& del T+tulo Preliminar del
Reglamento General de los Registros P#licos del AKK15 art+culo AK1F del C'digo
Ci%il de 1?IJ $ en los art+culos 1C5 1CK5 1CJ5 1JJ $ 1FA del Reglamento de las
&nscripciones de 1?CH. El tracto sucesi%o entendido como encadenamiento de
asientos es el aspecto ,ormal o adeti%o5 por el cual los asientos se e"tienden a
continuaci'n del primer asiento por orden sucesi%o $ sin dear claros entre uno $
otro asiento. El tracto sucesi%o en su aspecto ,ormal o adeti%o se encuentra
consagrado en el art+culo 1I del Reglamento de las &nscripciones de 1?CH.
&nternacional de (erecho Registral de 1?@A se declara6Los derechos inscribibles
se derivar.n del titular inscrito" de modo tal que el Registro contendr. el historial
completo de los bienes. /l tracto sucesivo puede ser abreviado o comprimido.
El art+culo AK de la le$ hipotecaria espaGola esta#lece que para inscribir o anotar
ttulos por los que se declaren" transmitan" graven" modifiquen o e(tingan el
dominio y dem.s derechos reales sobre inmuebles" deber. constar previamente
inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean
otorgados los actos referidos. /n el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor
de persona distinta de la que otorgue la transmisin o gravamen" los registradores
denegar.n la inscripcin solicitada. 4uando no resultare inscrito a favor de
persona alguna el e(presado derecho y no se acredite fuera inscribible con arreglo
al artculo $A8" los registradores har.n anotacin preventiva a solicitud del
interesado" la cual subsistir. durante el plao que se?ala el artculo HC de esta ley.
0o ser. necesaria la previa inscripcin o anotacin de los mandatarios"
representantes" liquidadores" albaceas y dem.s personas que con car.cter
termporal act,en como rganos de representacin y dispongan de intereses
ajenos en la forma permitida por las leyesI
! continuaci'n re%isaremos el reglamento del registro mercantil espaGol5 el cual en
su art+culo 11 esta#lece que para inscribir actos o contratos relativos a un sujeto
inscribible ser. precisa la previa inscripcin del sujeto. 3ara inscribir actos o
contratos modificativos o e(tintivos de otros otorgados con anterioridad ser.
40
precisa la previa inscripcin de !stos. 3ara inscribir actos o contratos otorgados
por apoderados o administradores ser. precisa la previa inscripcin de !stos.
Este art+culo 11 de#e concordarse con los art+culos ?J.15 11J5 1@J5 AK?5 A1C5 AFK5
AFF5 AHF5 A@K.15 A@15 A@I.15 AIK5 AIH.15 AI@ $ CAA del re,erido reglamento
espaGol.
El principio registral de tracto sucesi%o se encuentra consagrado en el derecho
registral peruano5 colom#iano5 espaGol5 ,ranc7s5 portugu7s5 alem8n5 austr+aco5
so%i7tico5 australiano $ argentino.
2. TRACTO ABREVIADO
El Tracto )ucesi%o presenta una %ariante a la cual se denomina Tracto !#re%iado5
Tracto Comprimido o Tracto *re%e5 el cual consiste que en un solo asiento se
e"tienden %arias inscripciones. El Tracto !#re%iado consiste en e"tender en un
solo asiento %arias inscripciones. Jer'nimo Gon/ales5 a,irma que el Tracto
)ucesi%o cumplen los siguientes ,ines6 simpli,ica los asientos que no interesan a
tercero5 e%ita gastos intiles $ ,acilita la tarea de los Registradores.
Cuando se aplica el Tracto !#re%iado la cali,icaci'n registral es la misma5 por
tanto5 las tasas registrales son las mismas que hu#ieran correspondido de no
ha#erse utili/ado el Tracto !#re%iado.
Por eemplo si un #ien est8 inmatriculado $ se presentan para la inscripci'n dos
partes notariales de compra-%enta respecto del mismo #ien5 es decir5 ! aparece en
el Registro como propietario5 $ en el primer parte notarial aparece que lo %ende a
*5 $ en el segundo parte notarial aparece que * %ende el mismo #ien a C5 en este
caso si aplicamos el tracto a#re%iado en un solo asiento de inscripci'n se registran
las dos compra%entas5 apareciendo como propietario directamente C5 en el mismo
supuesto planteado5 si no aplicamos el tracto a#re%iado5 de#er+amos redactar dos
asientos de inscripci'n5 correspondiendo un asiento de inscripci'n para cada
compra-%enta5 es decir5 en el primer asiento de inscripci'n se inscri#ir+aa la
compra %enta de ! a ,a%or de * $ en el segundo asiento de inscripci'n se
inscri#ir+a la %enta de * a ,a%or de C. En este caso los derechos registrales
cancelados corresponden a dos compra %entas. Es decir5 cuando se aplica el
Tracto !#re%iado el monto de los derechos registrales a pagar es el mismo que si
no se hu#iese aplicado el Tracto !#re%iado.
3. EXCEPCIONES
E"isten inscripciones que se encuentran e"ceptuadas del principio de tracto
sucesi%o que son las siguientes6
1> .a inmatriculaci'n5 $a que el art+culo AK1F del C'digo Ci%il Peruano de 1?IJ
esta#lece que ninguna inscripci'n sal%o la primera se hace sin que est7 inscrito
o se inscri#a el derecho de donde emane.
41
A> .as inscripciones a que se hace re,erencia en el art+culo F del Reglamento del
Registro de )ociedades. Es decir5 no requieren la pre%ia inscripci'n6 a> las
resoluciones udiciales o ar#itrales so#re la %alide/ del pacto social inscritoQ
as+mismo5 las que se re,ieran a sus modi,icaciones o a los acuerdos o
decisiones societarias inscri#i#les5 $ #> las resoluciones udiciales o ar#itrales
que a,ecten las participaciones sociales.
C> .a inscripci'n de disoluci'n5 liquidaci'n $ e"tinci'n de la sociedad irregular no
inscrita con,orme al art+culo 1HJ del Reglamento del Registro de )ociedades
del AKK1.
J> .as inscripciones de los testamentos5 ampliaciones o modi,icaciones de los
mismos o re%ocatorias as+ como la anotaci'n pre%enti%a de demandas5 las
sentencias so#re usti,icaci'n de la desheredaci'n $ las re%ocatorias de la
desheredaci'n en el Registro de Testamentos no requieren ninguna inscripci'n
pre%ia5 con,orme al art+culo 1A del Reglamento del Registro de Testamentos de
1?@K.
4. INTERRUPCION DEL TRACTO
Cuando los t+tulos que se presentan al Registro contienen de,iciencias no pueden
inscri#irse. En tal sentido es posi#le que respecto de un inmue#le inmatriculado
e"istan %arias traslaciones de dominio que contengan de,iciencias que no pueden
ser materia de aclaraci'n por no estar presentes los otorgantes. Es decir5
traslaciones no inscritas e,ectuadas una a continuaci'n de otra pero que todas o
s'lo algunas contengan de,iciencias se denomina como interrupci'n del tracto
sucesi%o.
En la E"posici'n de Moti%os del .i#ro &L del C'digo Ci%il de 1?IJ titulado
Registros P#licos pu#licada el 1? de ulio de 1?I@ se precisa que6 2En tal
circunstancia5 el tracto es posi#le reanudarlo con el cumplimiento pre%io del
procedimiento para o#tener t+tulos supletorios5 o con el procedimiento udicial
necesario que ordene que inscri#a el derecho de alguien que e%identemente no
pro%iene de quien lo ten+a inscrito. Esto es pues una e"cepci'n del principio de
tracto sucesi%o5 pero a la %e/ es una ,orma de remediarlo3.
El a#rogado C'digo de Procedimientos Ci%iles de 1?1A en su art+culo 1CKF
esta#lec+a que6 2Euienes adquieren inmue#les en %irtud de lo esta#lecido en el
art+culo I@A del C'digo Ci%il5 o quienes ,uesen propietarios de inmue#les inscritos
en el Registro de la Propiedad &nmue#le con de,iciencia en la continuidad de las
transmisiones de dominio5 pueden solicitar ante el ue/ del lugar donde u#ican5
que se les declare propietarios. .a solicitud...3
%15&
.
15
%& El C'digo Ci%il Peruano de 1?CH esta#lec+a que quien adquiere un inmue#le por prescripci'n
puede enta#lar uicio para que se le declare dueGo $ que la sentencia que acceda a la petici'n
es t+tulo para la inscripci'n de la propiedad en el registro $ para cancelar el asiento a ,a%or del
antiguo dueGo.
42
&. Resoluci'n 1M 1AH-?F-BR.CNTR. .o prescrito por el segundo p8rra,o del
art+culo AK11 del C'digo Ci%il5 no ener%a la plena %igencia de los dem8s
principios registrales recogidos en el citado cuerpo legal5 tal como el
principio de tracto sucesi%o <Jurisprudencia Registral. Polumen &&. Pag. AA>.
&&. Resoluci'n 1M KH?N?A-B1!RP-JP. 1o procede la inscripci'n de compra
%enta cuando el inmue#le se encuentra registrado a ,a%or de terceras
personas <Jurisprudencia Registral. Polumen &. Pag. A1>.
&&&. Resoluci'n 1M KCI-?H-BR.CNTR. 1o es procedente la inscripci'n de
ampliaci'n de em#argo cuando la medida cautelar que pretende ser
ampliada no ha sido registrada pre%iamente <Jurisprudencia Registral.
Polumen &&. Pag. H?>.
&P. Resoluci'n 1M 1CC-?H-BR.CNTR. 1o procede la inscripci'n de compra
%enta cuando el %endedor $a no cuenta con dominio inscrito <Jurisprudencia
Registral. Polumen &&. Pag. IA>.
P. Resoluci'n 1M KH?-?@-BR.CNTR. (e con,ormidad con lo dispuesto en la
.e$ AHCKH $ su Reglamento5 los Municipios ri#ereGos de#er8n inscri#ir la
primera de dominio a su ,a%or en ,orma pre%ia a la inscripci'n de un acto o
contrato posterior <Jurisprudencia Registral. Polumen &P. Pag. 1CA>.
P&. Resoluci'n 1M KIA-?@-BR.CNTR. 1o procede la recti,icaci'n de los asientos
de dominio si ello transgrede el tracto sucesi%o de la misma <Jurisprudencia
Registral. Polumen &P. Pag. AK?>.
P&&. Resoluci'n 1M 1I?-?@-BR.CNTR. -a#iendo sido inscrita la sentencia que
declara la nulidad del asiento que conten+a el ltimo aumento de capital5
reco#ra %igencia el asiento re,erido al capital inmediatamente anterior5 por
lo que todo acuerdo de#er8 adoptarse tomando en cuenta tal circunstancia
<Jurisprudencia Registral. Polumen &P. Pag. CI1>.
. ANTECEDENTES
El principio registral de tracto sucesi%o se encontra#a consagrado en el art+culo
1KJF del a#rogado C'digo Ci%il de 1?CH5 en los siguientes t7rminos6
0inguna inscripcin" salvo la primera de dominio" se har. sin que est!
inscrito o se inscriba el derecho de donde emane la transmisin o
gravamen 3
Este Principio Registral no se encontra#a consagrado en el T+tulo & <titulado
(isposiciones Generales> de la )ecci'n Euinta <titulada (e los Registros P#licos>
del .i#ro Cuarto <titulado (e los (erechos Reales> del C'digo Ci%il de 1?CH5 sino
dentro de las normas relati%as al Registro de Propiedad &nmue#le5 que
43
El Principio Registral de Tracto )ucesi%o se encontra#a consagrado en el art+culo
L del T+tulo Preliminar del !ntepro$ecto del Reglamento General de las
&nscripciones pu#licado el J de setiem#re de 1??J en los siguientes t7rminos6
0inguna inscripcin" salvo la primera" se hace sin que est! inscrito o se inscriba
el derecho de donde emane.
El derogado art+culo A del Reglamento del Registro de )ociedades de 1?H?
esta#lece que 3or cada comerciante o sociedad se abrir. una hoja especial" en la
que se e(tender. la inscripcin primera de aqu!llos y" posteriormente" todos los
actos y contratos cuya inscripcin est. permitida. >ientras no se e(tienda dicha
inscripcin primera" no podr.n hacerse inscripciones secundarias.
X. PRINCIPIO DE PRIORIDAD
1. COMENTARIOS
El Principio Registral de Prioridad es de %ital importancia en el )istema Registral
Peruano5 por que todas las garant+as que otorga el mismo est8n suetas al tiempo
en que se presenta el t+tulo solicitando su registraci'n. Por este moti%o se
encuentra esta#lecido en el derecho positi%o peruano el *loqueo <(ecreto .e$
1IA@I $ .e$ AHJI1> $ la Reser%a de denominaci'n o ra/'n social <Reglamento del
Registro de )ociedades5 art+culo 1I>. Tam#i7n son de %ital importancia en la
aplicaci'n de este principio registral las medidas cautelares <C'digo Procesal Ci%il5
art+culo HKI $ siguientes> $ la pr'rroga de la %igencia del asiento de presentaci'n
<Reglamento General de los Registros P#licos5 art+culo C@>.
El Principio de Prioridad se encuentra consagrado en el a,orismo latino prior in
tempore5 potior in ure <primero en el tiempo meor en el derecho>. Este a,orismo
es un Principio General del (erecho5 es decir5 es un a,orismo latino aplica#le a
todo el derecho.
En las Reglas de *oni,acio &&&5 .i#ro )e"to de las (ecretales encontramos como
antecedentes del Principio Registral de Prioridad que Eui prior est tempore5 potior
est ure5 es decir5 quien es primero en el tiempo5 es meor en derecho.
El Principio Registral de Prioridad opera de dos maneras6 para e"cluir derechos $
para determinar el rango entre ellos <pre,erencia entre %arios derechos inscritos6
em#argos5 hipotecas5 etc>. Cuando opera en la primera ,orma se le denomina
Principio de Prioridad E"cluente $ cuando opera en la segunda ,orma se le
denomina Principio de Prioridad Pre,erente. .o cual se desarrolla en los siguientes
t+tulos de manera separada. En m7rito a la ,echa del ingreso al Registro se
determina el rango hipotecario de las hipotecas <Principio de Prioridad Pre,erente>
$ se e"clu$en unas a otras las do#les %entas reali/adas respecto del mismo #ien
inscri#i#le <Principio de Prioridad E"clu$ente>.
44
Cuando e"iste incompati#ilidad a#soluta5 sustancial o e"clu$ente5 e,icacia
e"clu$ente o pre,erencia e"clu$ente se denomina Prioridad E"clu$ente
pro%ocando el cierre registral en una determinada partida registral <o en %arias
partidas registrales>5 por eemplo en el caso de la do#le compra %enta5 $a que
inscrita una compra %enta no es posi#le inscri#ir otra del mismo #ien e,ectuada por
el mismo propietario.
Cuando e"iste incompati#ilidad relati%a o e,icacia pre,erente de la prioridad se
denomina prioridad pre,erente $ es necesario tener en cuenta el rango registral
e"istente entre los derechos registrados $ la superioridad de rango e"istente entre
el primer t+tulo inscrito $ los posteriormente inscritos <por eemplo la superioridad
de rango e"istente entre la primera hipoteca inscrita respecto de las hipotecas
inscritas con posterioridad>5 $a que en este supuesto no se pro%oca el cierre
registral5 por que inscrito el primer t+tulo en la partida registral pueden inscri#irse
otros t+tulos que pueden ser otras hipotecas o em#argos principalmente.
El principio registral de prioridad se encuentra consagrado en el derecho peruano5
colom#iano5 espaGol5 ,ranc7s5 portugu7s5 alem8n5 sui/o5 austr+aco5 argentino5
#rasileGo $ me"icano.
2. PRIORIDAD DIRECTA ! PRIORIDAD INDIRECTA
.a prioridad re%iste dos ,ormas6 Prioridad (irecta $ Prioridad &ndirecta. .a
Prioridad (irecta es por la cual la registraci'n produce e,ecto desde la ,echa $
hora del asiento de presentaci'n5 con,orme al art+culo &L del T+tulo Preliminar del
Reglamento General de los Registros P#licos del AKK1 que esta#lece que los
e,ectos de los asientos registrales se retrotraen a la ,echa $ hora del respecti%o
asiento de presentaci'n. .a Prioridad &ndirecta consiste en que los e,ectos de los
asientos registrales5 se retrotraen al inicio de los derechos reales.
XI. PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLU!ENTE
1. COMENTARIOS
El Principio Registral de Prioridad E"clu$ente se encuentra consagrado en el
art+culo AK1@ del C'digo Ci%il Peruano de 1?IJ5 el cual esta#lece6 0o puede
inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito" aunque sea de fecha
anterior.
Tam#i7n se encuentra esta#lecido en el art+culo L del T+tulo Preliminar del 1ue%o
Reglamento General de los Registros P#licos5 en los siguientes t7rminos6 0o
puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito o pendiente de
inscripcin" aunque sea de igual o anterior fecha
Para garanti/ar la aplicaci'n de este principio es importante tener en cuenta la
pr'rroga regulada en el Reglamento General de los Registros P#licos5 el #loqueo
registral $ la reser%a de nom#re5 denominaci'n o ra/'n social.
45
El principio registral de Prioridad E"clu$ente tiene como ,inalidad esta#lecer reglas
en caso de derechos reales inscritos $ no inscritos $ s'lo puede ser acogido por
los sistemas registrales no constituti%os5 por que cuando el sistema registral es
constituti%o5 no se puede presentar este pro#lema5 $a que los derechos reales
nacen s'lo con la inscripci'n5 $ antes de e,ectuada 7sta el derecho real no e"iste5
es decir5 en los sistemas registrales constituti%os no e"isten derechos reales ,uera
del registro ni an entre las partes.
Este principio registral est8 consagrado para el supuesto de dos derechos reales
en con,licto un derecho real inscrito $ otro derecho real no inscrito. Este pro#lema
no puede presentarse en los )istemas Registrales Constituti%os5 por que en
dichos )istemas Registrales los derechos reales nacen con la inscripci'n en el
Registro5 es decir5 este pro#lema no puede presentarse en los )istemas
Registrales Constituti%os por que en los mismos s'lo e"isten derechos reales
inscritos.
En los )istemas Registrales constituti%os no e"iste el pro#lema de realidad
registral %ersus realidad e"traregistral5 tampoco e"iste el pro#lema entre derechos
reales inscritos %ersus derechos reales no inscritos5 por que en dichos sistemas
registrales no e"iste el derecho real antes de la inscripci'n $ reci7n nacen los
derechos reales con la inscripci'n. Como la hipoteca en el Per5 si no est8 inscrita
la hipoteca no e"iste como derecho real.
Este principio registral trae como consecuencia el cierre del registro para cualquier
otro t+tulo incompati#le. )e aplica cuando $a e"iste un t+tulo inscrito $ se presenta
otro relacionado al mismo inmue#le <a la misma partida registral5 pero totalmente
incompati#le con el otro t+tulo5 digamos la do#le %enta>. Es decir5 se aplica de un
t+tulo inscrito respecto a otro t+tulo no inscrito que es incompati#le.
!l Principio Registral de Prioridad E"clu$ente tam#i7n se le denomina Principio
Registral de &mpenetra#ilidad.
El art+culo 1@ de la le$ hipotecaria espaGola esta#lece que inscrito o anotado
preventivamente en el registro cualquier ttulo traslativo o declarativo de dominio
de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos" no podr.
inscribirse o anotarse ning,n otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea
incompatible" por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o
derecho real. #i slo se hubiese e(tendido el asiento de presentacin" no podr.
tampoco inscribirse o anotarse ning,n otro de la clase antes e(presada durante el
t!rmino de sesenta das" contados desde el siguiente al de la fecha del mismo
asiento.
Este art+culo concuerda con los art+culos AK5 CA5 AJ5 AF5 @1 $ AJI de la misma le$ $
con el art+culo J1I del reglamento hipotecario.
46
El reglamento del registro mercantil espaGol esta#lece en su art+culo 1K que
inscrito o anotado preventivamente en el registro mercantil cualquier ttulo" no
podr. inscribirse o anotarse ning,n otro de igual o anterior fecha que resulte
opuesto o incompatible con !l. #i slo se hubiese e(tendido el asiento de
presentacin" tampoco podr. inscribirseo anotarse durante su vigencia ning,n otro
ttulo de la clase antes e(presada. /l documento que acceda primeramente al
registro ser. preferente sobre los que accedan con posterioridad" debiendo el
registrador practicar las operaciones registrales correspondientes seg,n el orden
de presentacin.
1.1. E'()*+,:
0n terreno est8 inmatriculado a nom#re de !5 luego ! %ende el terreno a * $
despu7s lo %ende a C. Es decir5 %ende a dos personas la totalidad del terreno
<do#le %enta>. 1inguna de las dos compra %entas se inscri#e.
C ha#r+a sido el ltimo comprador $ e"traregistralmente ! no pudo ha#erle
trans,erido el terreno en menci'n por que $a no es propietario <$a que le %endi' el
terreno a *>5 pero registralmente ! sigue siendo propietario5 por que ninguna de
las dos compra %entas se han inscrito.
En estas circunstancias C logra que se inscri#a en Registros P#licos la segunda
compra %enta $ por tanto5 7l queda como titular registral.
.uego * solicita la inscripci'n de la primera compra %enta5 pero esta $a no puede
ser inscrita an cuando es de ,echa anterior.
Este supuesto no puede solucinarse registralmente5 por tanto5 es necesario que en
sede udicial interponga la demanda correspondiente quien se considere a,ectado.
En este supuesto la primera inscripci'n ocasiona el cierre de la partida registral
para el segundo t+tulo5 es decir5 que no pueda e"tenderse la segunda inscripci'n5
por tanto5 si ! %ende el mismo inmue#le a * $ a C5 si C logra inscri#ir su
adquisici'n5 * $a no podr8 inscri#ir su adquisici'n. )i uno inscri#e el otro $a no
puede inscri#ir5 es decir5 s'lo uno de ellos puede lograr la inscripci'n.
El Principio Registral de Prioridad E"clu$ente se aplica cuando e"isten dos
derechos cu$a e"istencia simult8nea en el Registro no puede ocurrir5 o mas
e"actamente no de#e ocurrir. Cuando son dos derechos incompati#les entre si5
registralmente no pueden coe"istir5 es decir5 dos derechos incompati#les no
pueden estar registrados5 sino s'lo uno de ellos $ la registraci'n de uno de ellos
tiene como e,ecto el cierre del Registro para el otro u otros derechos.
El art+culo HH del Reglamento de las &nscripciones de 1?CH esta#lece lo siguiente6
:nscrito un ttulo traslativo de dominio de un inmueble" no puede inscribirse
ning,n otro de fecha anterior" por el cual se haya trasmitido la propiedad del
mismo inmueble. #i solo se ha e(tendido asiento de presentacin de un ttulo
traslativo de dominio no puede inscribirse ning,n otro ttulo anterior de la misma
47
naturalea durante el t!rmino que est! vigente dicho asiento conforme a este
Reglamento.
El Reglamento del Registro de )ociedades del AKK1 contiene normas so#re el
Principio Registral de prioridad e"clu$ente en los art+culos 1F5 1I5 A15 AA5 AC $ 1HJ.
&nternacional de (erecho Registral de 1?@A se declara6La prioridad de los
derechos se determina por su ingreso en el Registro.
&. Resoluci'n 1M K11-?J-BR.CNTR. (e con,ormidad con el art+culo AK1@ del
C'digo Ci%il no puede inscri#irse un t+tulo que sea incompati#le con otro $a
inscrito5 aunque sea de ,echa anterior <Jurisprudencia Registral. Polumen &.
Pag. 1F>.
&&. Resoluci'n 1M 1KH-?F-BR.CNTR. Con arreglo al art+culo AK1@ del C'digo
Ci%il $ numeral &P del T+tulo Preliminar del Reglamento General de los
Registros P#licos 5 s'lo se e"tender8 una inscripci'n cuando el t+tulo se
adece a los precedentes registrales5 no siendo ,acti#le la inscripci'n de un
t+tulo incompati#le con otro $a registrado5 aunque sea de ,echa anterior
<Jurisprudencia Registral. Polumen &&. Pag. AJ>.
&&&. Resoluci'n 1M 1I@-?H-BR.CNTR. (e con,ormidad con el art+culo AK1@ del
C'digo Ci%il no procede la inscripci'n de un t+tulo incompati#le con otro $a
registrado <Jurisprudencia Registral. Polumen &&. Pag. AI>.
&P. Resoluci'n 1M 1@K-?@-BR.CNTR. 1o procede inscri#ir un t+tulo presentado
con posterioridad a otro incompati#le con otro $a inscrito $ presentado con
anterioridad5 an cuando aquel sea de ,echa anterior <Jurisprudencia
Registral. Polumen &P. Pag. 1?I>.
P. Resoluci'n 1M KAC-?H-BR.CNTR. (e con,ormidad con el art. AK1@ del
C'digo Ci%il no puede inscri#irse un t+tulo que sea incompati#le con otro $a
inscrito5 aunque sea de ,echa anterior <Jurisprudencia Registral. Tomo &&.
Pag. FK>.
P&. Resoluci'n 1M KH@-?H-BR.CNTR. El principio de prioridad e"clu$ente s'lo
resulta de aplicaci'n en la medida que5 el t+tulo presentado con anterioridad
determine un cierre de partida de,initi%o respecto al presentado con
posterioridad <Jurisprudencia Registral. Polumen &&. Pag. C@>.
P&&. Resoluci'n 1M K?@-?H-BR.CNTR. .a anotaci'n pre%enti%a ener%a la e,icacia
de la ,7 p#lica registral de los titulares de situaciones ur+dicas inscritas con
posterioridad5 pu#licitando la e"istencia de situaciones an no
48
consolidadas5 reser%ando durante su %igencia la prioridad del t+tulo
<Jurisprudencia Registral. Polumen &&. Pag. C?>.
P&&&. Resoluci'n 1M K?I-?H-BR.CNTR. (e con,ormidad con el art+culo I@ del
Reglamento de las &nscripciones cuando la anotaci'n pre%enti%a de un
derecho se con%ierte en inscripci'n del mismo5 7ste surte sus e,ectos desde
la ,echa de la anotaci'n5 ener%ando los e,ectos de las inscripciones
e,ectuadas con posterioridad <Jurisprudencia Registral. Polumen &&. Pag.
JA>.
&L. Resoluci'n 1M KHJ-?H-BR.CNTR. Resulta improcedente la inscripci'n de
re%ocatoria de donaci'n cuando el #ien materia de anotaci'n $a no se
encuentra #ao dominio de la donataria5 de con,ormidad con el art+culo AK1@
del C'digo Ci%il <Jurisprudencia Registral. Polumen &&. Pag. @@>.
L. Resoluci'n 1M AF1-?H-BR.CNTR. 1o es procedente la inscripci'n de
trans,erencia de un inmue#le por sucesi'n intestada5 cuando la partida en
que se sustenta la calidad de heredero del solicitante ha sido cerrada por
ser la menos antigua5 ello atendiendo a la duplicidad de partidas e"istentes5
$a que de acuerdo al principio registral de prioridad5 el Registro ampara $
pre,iere a quien inscri#i' primero5 aplic8ndose por tanto el #ene,icio de
legitimaci'n contemplado en el art+culo AK1C del C'digo Ci%il sin peruicio
de que en la realidad e"tra registral el meor derecho corresponda a los
titulares de la partida menos antigua5 hecho que de#e ser determinado en la
%+a udicial <Jurisprudencia Registral. Polumen &&&. Pag. AK?>.
L&. Resoluci'n 1M 11K-?@-BR.CNTR. Para e,ectos de adquirir el dominio
adquirido por sucesi'n en el Registro de Propiedad &nmue#le en los casos
de e"istir duplicidad de inscripciones respecto del mismo causante siendo la
inscripci'n mas antigua la del Registro de Testamentos $ la menos antigua
la del Registro de )ucesi'n &ntestada5 se pre,erir8 al que inscri#i' primero
en el Registro de Testamentos <Jurisprudencia Registral. Polumen &P. Pag.
AC?>.
3. ANTECEDENTES
El Principio Registral de Prioridad E"clu$ente se encontra#a consagrado en el
art+culo 1JI del a#rogado Reglamento General de los Registros P#licos de 1?HI5
en los siguientes t7rminos6 /ncontr.ndose vigente el asiento de presentacin" no
podr. inscribirse ning,n ttulo referente a la misma partida o asunto.
Tam#i7n se encontra#a consagrado en el art+culo 1KJ@ del a#rogado C'digo Ci%il
de 1?CH5 en los siguientes t7rminos6 0o podr. inscribirse un ttulo traslativo de
dominio incompatible con otro ya inscrito" aunque sea de fecha anterior.
49
El Principio Registral de Prioridad E"clu$ente se encontra#a consagrado en el
art+culo &P del T+tulo Preliminar del !ntepro$ecto del Reglamento General de las
&nscripciones pu#licado el J de setiem#re de 1??J en los siguientes t7rminos6 0o
puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito" aunque sea de igual o
anterior fecha. La misma regla ser. de aplicacin durante la vigencia del asiento
de presentacin de un ttulo.
XII. PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE
1. COMENTARIOS
El Principio Registral de Prioridad E"clu$ente se encuentra consagrado en el
art+culo AK1H del C'digo Ci%il de 1?IJ que esta#lece6 La prioridad en el tiempo de
la inscripcin determina la preferencia de los derechos que otorga el registro.
Tam#i7n se encuentra consagrado en el art+culo &L del T+tulo Preliminar del 1ue%o
Reglamento General de los Registros P#licos5 en los siguientes t7rminos6 Los
efectos de los asientos registrales" as como la preferencia de los derechos que de
!stos emanan" se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de
presentacin" salvo disposicin en contrario.
!l Principio Registral de Prioridad Pre,erente tam#i7n se le denomina Principio
Registral de Prioridad de Rango5 Prioridad Compati#le o Prioridad por Rangos.
Para garanti/ar la aplicaci'n de este principio es importante tener en cuenta la
pr'rroga regulada en el primer p8rra,o del art+culo C@ del Reglamento General de
los Registros P#licos.
Este principio registral se aplica generalmente en el caso de gra%8menes $
medidas cautelares5 por eemplo cuando e"isten dos hipotecas5 tiene prioridad la
hipoteca que se inscri#i' primero ,rente a la hipoteca que se inscri#i' despu7s5 sin
importar las ,echas de las escrituras p#licas ni tampoco de las minutas. En tal
supuesto se encuentra en %entaa el acreedor hipotecario que logr' inscri#ir
primero su t+tulo.
Btro supuesto ser+a el caso de un em#argo $ una hipoteca5 en tal supuesto los dos
t+tulos est8n %8lidamente inscritos5 sin em#argo tiene pre,erencia el que se
inscri#i' primero <deando constancia que los e,ectos de la registraci'n se
retrotraen al momento de la presentaci'n del t+tulo al Registro>5 sin importar la
,echa de la escritura p#lica5 la ,echa de la minuta5 ni tampoco la ,echa de la
resoluci'n que ordena tra#ar em#argo5 ni tampoco la ,echa del acta de em#argo.
)in peruicio que en el asiento de inscripci'n se cumpla con lo esta#lecido en los
art+culos. FK al FC del Reglamento General de los Registros P#licos.
50
En la aplicaci'n del Principio de Prioridad Pre,erente es necesario tener presente
que am#os T+tulos se inscri#en5 es decir5 si se trata de dos hipotecas5 las dos se
inscri#en5 o si se trata de tres em#argos $ cuatro hipotecas5 los siete actos
inscri#i#les se registran $ la prioridad la determina la ,echa $ hora del ingreso al
Registro5 siempre $ cuando tenga acogida registral.
El rango de las hipotecas se encuentra regulado del art+culo 111A al art+culo 111J
del C'digo Ci%il6
!rt+culo 111A.- .as hipotecas tendr8n pre,erencia por ra/'n de su
antigSedad con,orme a la ,echa del registro5 sal%o cuando se ceda su
rango.
!rt+culo 111C.- 1o se puede renunciar a la ,acultad de gra%ar un #ien con
segunda $ ulteriores hipotecas.
!rt+culo 111J.- El acreedor pre,erente puede ceder su rango a otro acreedor
hipotecario. Para que la cesi'n produ/ca e,ecto contra el deudor se
requiere que 7ste la acepte o que le sea comunicada ,ehacientemente.
El art+culo H@ del Reglamento de las &nscripciones de 1?CH esta#lece lo siguiente6
#e considera como fecha de una inscripcin para todos los efectos que !sta debe
producir" la del asiento de presentacin que deber. constar en la inscripcin
misma. 3ara determinar la preferencia entre dos o m.s inscripciones de una
misma fecha" relativas a un mismo inmueble" se atender. a la hora del asiento de
presentacin en el Registro respectivo de los ttulos respectivos.
El Principio Registral de Prioridad Pre,erente se aplica cuando dos derechos
corren registrados al mismo tiempo. Es claro que cada uno de ellos ingres' al
Registro en una hora $No d+a distinto5 pero lo que caracteri/a la aplicaci'n del
Principio Registral en menci'n es que registralmente %arios derechos
<generalmente hipotecas $ em#argos> pueden coe"istir.
Por el Principio Registral de Prioridad Pre,erente se origina una posici'n de
desigualdad $a que no se satis,ace por cuotas a los acreedores sino que e"iste
una posici'n de primac+a de rango de quien o quienes ,ueron #ene,iciados con la
primera inscripci'n respecto de los que ,ueron #ene,iciados con las siguientes
inscripciones. Por eemplo cuando e"isten %arias hipotecas inscritas se encuentra
pri%ilegiado el acreedor hipotecario que o#tu%o la inscripci'n de hipoteca en
primer rango5 luego el acreedor hipotecario que o#tu%o la inscripci'n de hipoteca
en segundo rango $ asi sucesi%amente. En el caso de e"istir %arios em#argos
anotados se encuentra pri%ilegiado quien o#tu%o la anotaci'n de em#argo en
primer orden5 luego quien o#tu%o la anotaci'n de em#argo en segundo orden $ as+
sucesi%amente. Es posi#le que en una misma partida registral coe"istan hipotecas
inscritas $ em#argos anotados5 en cu$o supuesto se encuentra pri%ilegiado quien
o#tu%o la inscripci'n de hipoteca o anotaci'n de em#argo en primer orden5 luego
51
quien o#tu%o la inscripci'n de hipoteca o anotaci'n de em#argo en segundo orden
$ as+ sucesi%amente con,orme al Principio Registral de Prioridad Pre,erente
consagrado en el art+culo &L del T+tulo Preliminar del Reglamento General de los
Registros P#licos5 que esta#lece que los e,ectos de los asientos registrales5 as+
como la pre,erencia de los derechos que de 7stos emanan5 se retrotraen a la
,echa $ hora del respecti%o asiento de presentaci'n $ el art+culo AK1H del C'digo
Ci%il Peruano de 1?IJ que esta#lece que la prioridad en el tiempo de la inscripci'n
determina la pre,erencia de los derechos que otorga el registro
%1&
.
En caso de no aplicar el Principio de Prioridad Pre,erente se originar+a una
posici'n de igualdad entre los acreedores hipotecarios de distintos 'rdenes5 es
decir5 se esta#lecer+a la satis,acci'n por cuotas a todos los acreedores
hipotecarios por lo cual si el monto resultante de la reali/aci'n del #ien ,uera
insu,iciente para pagar a todos los acreedores hipotecarios5 se cumplir+a con
pagar parcialmente a todos los acreedores hipotecarios5 con lo cual no estamos de
acuerdo $a que no se #ene,iciaria al que o#tu%o la inscripci'n de hipoteca en
primer rango o la anotaci'n de em#argo en primer rango.
&nternacional de (erecho Registral de 1?@A se declara6/l rango de los derechos
compatibles en tanto no afecte el orden p,blico" puede ser objeto de negocio
jurdico como la reserva" permuta o posposicin.
En la aplicaci'n del Principio Registral de Prioridad Pre,erente es necesario tener
en cuenta la Posposici'n del Rango5 la Permuta del Rango5 la Reser%a de Rango
$ el )istema de Rango Fio $ el )istema de Rango Mo%il.
El art+culo 1K del reglamento del registro mercantil espaGol en su numeral A
esta#lece que el documento que acceda primeramente al registro ser. preferente
sobre los que accedan con posterioridad" debiendo el registrador practicar las
operaciones registrales correspondientes seg,n el orden de presentacin.
2. POSPOSICION DEL RANGO
.a posposici'n de rango es el acuerdo por el cual una hipoteca se traslada a un
rango posterior. Por Eemplo cuando se acuerda que la primera hipoteca pase a
ser segunda hipoteca. En este supuesto el derecho que ocupar8 el lugar deado
li#re no e"iste toda%+a. Btro eemplo es cuando e"istiendo die/ hipotecas inscritas
la quinta hipoteca pasa a ser la ltima hipoteca. Es decir5 por la posposici'n del
Rango se pospone el rango hipotecario de una hipoteca $a inscrita.
3. PERMUTA DEL RANGO
16
%& El C'digo Ci%il Peruano de 1?IJ esta#lece en el art+culo 111A que las hipotecas tendr8n
pre,erencia por ra/'n de su antigSedad con,orme a la ,echa de registro5 sal%o cuando se ceda
su rango.
52
.a permuta del rango es el acuerdo por el cual se intercam#ia el orden que
aparece en el Registro. Es decir5 que si e"isten tres hipotecas el acreedor
hipotecario de la primera hipoteca5 intercam#ia o cam#ia o permuta el rango
hipotecario con el acreedor hipotecario de la tercera hipoteca o con el acreedor
hipotecario de la segunda hipoteca. En este supuesto las dos hipotecas $a se
de#en encontrar inscritas. Es decir5 por la permuta de rango hipotecario dos
acreedores hipotecarios permutan el rango hipotecario de dos hipotecas que $a
corren inscritas. Para ser ,acti#le la permuta es necesario que e"istan por lo
menos dos hipotecas $a registradas
.a primera parte del art+culo 111J del C'digo Ci%il Peruano de 1?IJ esta#lece que
el acreedor pre,erente puede ceder su rango a otro acreedor hipotecario $ que
para que la cesi'n produ/ca e,ecto contra el deudor se requiere que 7ste la acepte
o que le sea comunicada ,ehacientemente. El art+culo 11AK del mismo C'digo
esta#lece que el rango de las hipotecas legales puede cederse respecto a otras
hipotecas legales $ con%encionales.
El a#rogado C'digo Ci%il Peruano de 1?CH esta#lec+a en su art+culo 1K1F que las
hipotecas tendr8n pre,erencia por ra/'n de su antigSedad con,orme a la ,echa del
registro5 sal%o cuando se cediese su rango. T en la parte ,inal del art+culo 1KA@ del
mismo C'digo se esta#lece que las hipotecas legales son renuncia#les $ tam#i7n
puede cederse su rango respecto a otras hipotecas legales $ con%encionales.
4. RESERVA DE RANGO
.a reser%a de rango es el acuerdo por el cual se reser%a un puesto en el Registro5
es decir5 se aplica por eemplo en el caso de la hipoteca $ se encuentra pre%isto en
el !rt+culo C1CF del C'digo Ci%il !rgentino en los siguientes t7rminos6 2!l constituir
la hipoteca5 el propietario puede5 con consentimiento del acreedor5 reser%arse el
derecho de constituir ulteriormente otra de grado pre,erente5 e"presando el monto
a que 7sta podr8 alcan/ar3. Por eemplo5 cuando se inscri#e una hipoteca pero
reser%ando o separando un rango hipotecario5 es decir5 si e"isten dos hipotecas
se constitu$e la tercera hipoteca no como tercera hipoteca sino como cuarta
hipoteca.
5. SISTEMA DE RANGO FI$O ! SISTEMA DE RANGO MOVIL
.os )istemas respecto al Rango de las -ipotecas son los siguientes6 )istema de
Rango Fio $ )istema de Rango M'%il.
5.1. SISTEMA DE RANGO FI$O
El )istema de Rango Fio es el )istema en el cual no se puede %ariar el rango5 es
decir5 en estos )istemas no se encuentra consagrada la posposici'n del rango ni
tampoco la permuta del rango.
53
5.2. SISTEMA DE RANGO MOVIL
El )istema de Rango Mo%il es el )istema en el cual se puede %ariar el rango de
los derechos compati#les inscritos5 es decir5 en estos )istemas si se encuentra
consagrada la posposici'n del rango $ la permuta del rango. En el Estado Peruano
se encuentra consagrado el )istema de rango m'%il pero s'lo se encuentra
permitida la cesi'n del rango hipotecario.
. ANTECEDENTES
El principio registral de Prioridad Pre,erente se encontra#a consagrado en el
art+culo P& del a#rogado Reglamento General de los Registros P#licos de 1?HI
en los siguientes t7rminos6 La prioridad en el tiempo de las inscripciones"
determina la preferencia de los derechos que otorgan los registros.
Tam#i7n se encontra#a consagrado en el art+culo 1KFK del a#rogado C'digo Ci%il
de 1?CH en los siguientes t7rminos6 3ara oponer los derechos sobre inmuebles a
quienes tambi!n tienen derechos sobre los mismos" es preciso que el derecho
que se opone est! inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone.
El Principio Registral de Prioridad Pre,erente se encontra#a consagrado en el
art+culo P&& del T+tulo Preliminar del !ntepro$ecto del Reglamento General de las
&nscripciones pu#licado el J de setiem#re de 1??J en los siguientes t7rminos6 La
prioridad en el tiempo de la inscripcin" determina la preferencia ecluyente o de
rango de los derechos inscritos o anotados preventivamente. Los efectos de la
inscripcin se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentacin. En este
!ntepro$ecto se denomina a este Principio Registral con el nom#re de Principio
Registral de Prioridad Registral.
XIII. PRINCIPIOS REGISTRALES EN EL REGISTRO DE SOCIEDADES
1. GENERALIDADES
.os principios registrales aplica#les al Registro de )ociedades son los que se
encuentran regulados en el Reglamento del Registro de )ociedades $ dem8s
regulados en el Reglamento General de los Registros P#licos $ en el C'digo
Ci%il5 con,orme al art+culo && del T+tulo Preliminar del Reglamento del Registro de
)ociedades.
.os principios registrales regulados e"presamente en el T+tulo Preliminar del
Reglamento del Registro de )ociedades son los siguientes6
54
1> Principio de Especialidad.
A> Principio de Fe P#lica Registral.
C> Principio de Tracto )ucesi%o.
En el reglamento del registro mercantil espaGol se encuentran consagrados los
siguientes principios registrales6
1> Principio de Fe P#lica.
A> Principio de .egalidad.
C> Principio de .egitimaci'n.
J> Principio de o#ligatoriedad de la inscripci'n.
F> Principio de oponi#ilidad.
H> Principio de prioridad.
@> Principio de pu#licidad ,ormal.
I> Principio de tracto sucesi%o.
2. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
El Principio Registral de Especialidad se encuentra consagrado en el art+culo &&&
del T+tulo Preliminar del Reglamento del Registro de )ociedades en los siguientes
t7rminos6 3or cada sociedad o sucursal se abrir. una partida registral en la que
se e(tender. su primera inscripcin" que ser. la del pacto social o la de establecer
una sucursal" respectivamente" as como los actos inscribibles posteriores
relativos a cada uno. 3ara la inscripcin del primer poder otorgado por una
sociedad constituida o sucursal establecida en el e(tranjero se abrir. una partida
registral" en la que se inscribir.n todos los poderes y dem.s actos que los
modifiquen o e(tingan.
En el Registro de )ociedades se aplica el )istema del ,olio personal5 es decir5 por
cada )ociedad se apertura una partida registral.
Por eemplo cuando una sociedad se inscri#e en una partida registral5 en la misma
partida registral se inscri#e el aumento de capital5 la disoluci'n5 la e"tinci'n $
cualquier otro acto inscri#i#le relacionado a la sociedad.
Btro supuesto es el caso de la inscripci'n de una sucursal en una partida registral5
en dicho supuesto cualquier nom#ramiento de un acto concerniente a dicha
sucursal de#e inscri#irse en la misma partida registral5 por eemplo el
nom#ramiento de un nue%o administrador.
0na misma )ociedad puede tener %arias partidas registrales cuando dicha
)ociedad tiene )ucursales inscritas con,orme al art+culo 1J@ del Reglamento del
Registro de )ociedades que esta#lece6 /l acuerdo de establecer una sucursal
por una sociedad constituida en el 3er," se inscribir. en la partida de la sociedad
y en el Registro de del lugar de su funcionamiento. 3ara la inscripcin de la
sucursal en el Registro del lugar de su funcionamiento" adem.s de los
55
documentos e(igidos por el artculo. BH9 de la Ley" deber. presentarse copia
literal del asiento de inscripcin del acuerdo en la partida de la sociedad.
Registral de Especialidad en los siguientes art+culos6
1I>!rt. &&& del T.P. <Principio de Especialidad>.
1?>!rt. A <B,icina Registral en la cual se apertura la partida registral>.
AK>!rt. CK <Cam#io de (omicilio>.
A1>!rt. CA <Partida Registral de )ociedad>.
AA>!rt. 11I <Partida 0nica en caso de trans,ormaci'n>.
AC>!rt. 1AK <Partida nue%a en caso de ,usi'n>.
AJ>!rt. 1A1 <Cancelaci'n de Partidas de )ociedades e"tinguidas por ,usi'n>.
AF>!rt. 1AH <&nscripciones en la partida de la sociedad escindida parcialmente>.
AH>!rt. 1A@ <&nscripci'n de cancelaci'n de las partidas de las sociedades
e"tinguidas>.
A@>!rt. 1CA <!pertura de partida registral por que reorgani/aci'n simple da lugar a
constituci'n de nue%a sociedad>.
AI>!rt. 1CH <!pertura pre%enti%a de partida registral>.
A?>!rt. 1C@ <E"tinci'n de la apertura pre%enti%a de partida registral>.
CK>!rt. 1J@ <&nscripci'n de )ucursal de )ociedad constituida en el Per>.
C1>!rt. 1FC <&nscripci'n de poderes en partidas de la sucursal>.
CA>!rt. 1FJ <Poderes para otros ,ines>.
CC>!rt. 1H1 <E"tinci'n de la sociedad>.
CJ>!rt. 1HJ <&nscripci'n de la disoluci'n5 liquidaci'n $ e"tinci'n de la sociedad
irregular no inscrita>.
.a primera parte del derogado art+culo A del Reglamento del Registro Mercantil de
1?H? esta#lec+a que por cada comerciante o sociedad se a#rir8 una hoa especial.
3. PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL
El Principio Registral de F7 P#lica se encuentra consagrado en el art+culo &P del
T+tulo Preliminar del 1ue%o Reglamento del Registro de )ociedades en los
siguientes t7rminos6 La ine(actitud o invalide de los asientos de inscripcin del
Registro no perjudicar. al tercero que de buena fe hubiere celebrado actos
jurdicos sobre la base de los mismos" siempre que las causas de dicha
ine(actitud e invalide no consten en los asientos registrales.
)e aplica cuando una persona contrata con una sociedad so#re la #ase de un
acuerdo de Junta de socios5 pero dicho acuerdo ha sido impugnado udicialmente
$ la sentencia ha declarado ,undada la demanda5 pero 7sta sentencia no ha sido
inscrita5 por tanto5 dicha sentencia no le a,ecta al tercero siempre que acte de
#uena ,e $ ha$a contratado so#re la #ase de dicho acuerdo inscrito.
Btro supuesto ser+a el caso de un nom#ramiento de un Gerente pero que en
realidad es (irector5 es decir por error aparece en el asiento registral como si
56
,uese Gerente $ so#re dicha #ase un tercero contrata con la sociedad5 en tal
supuesto el tercero que contrato con la sociedad no se perudica.
4. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
El Principio Registral de Tracto )ucesi%o se encuentra consagrado en el art.+culo P
del T+tulo Preliminar del 1ue%o Reglamento del registro de )ociedades5 en los
siguientes t7rminos6 #alvo las e(cepciones previstas en las leyes o en este
Reglamento" para e(tender una inscripcin se requiere que est! inscrito o se
inscriba el acto previo necesario o adecuado para su e(tensin.
)e aplica en los casos de aumento de capital5 $a que para inscri#ir el aumento de
capital5 es requisito que el saldo del precio de las participaciones se encuentre
pagado en su totalidad.
Btro supuesto ser+a el caso del nom#ramiento del Gerente5 pre%iamente se
requiere que se encuentre inscrito el nom#ramiento del (irectorio.
Btro supuesto ser+a el supuesto de la inscripci'n de la e"tinci'n de la sociedad5 $a
que para inscri#ir la misma es necesario que se inscri#a pre%iamente la disoluci'n
de la sociedad.
Para inscri#ir una ,usi'n es necesario que se inscri#an pre%iamente los pactos
sociales de las sociedades ,usionadas.
Para inscri#ir la escisi'n de una sociedad pre%iamente de#e estar inscrito el pacto
social de la sociedad escindida.
El art+culo comentado tiene como antecedente el art+culo A del Reglamento del
Registro Mercantil de 1?H? en el cual se precisa que6 3or cada comerciante o
sociedad se abrir. una hoja especial" en la que se e(tender. la inscripcin primera
de aqu!llos y" posteriormente" todos los actos y contratos cuya inscripcin est.
permitida. >ientras no se e(tienda dicha inscripcin primera" no podr.n hacerse
inscripciones secundarias.
4.1. EXCEPCIONES
En el Reglamento del Registro de )ociedades del AKK1 e"isten las siguientes
e"cepciones al principio de tracto sucesi%o6
1> El art+culo F esta#lece que la inscripci'n de las resoluciones udiciales o
ar#itrales a que se re,ieren los incisos # <.as resoluciones udiciales o
ar#itrales so#re la %alide/ del pacto social inscritoQ as+mismo5 las que se
re,ieran a sus modi,icaciones o a los acuerdos o decisiones societarias
inscri#i#les> $ , <.as resoluciones udiciales o ar#itrales que a,ecten las
participaciones sociales> del art. C del mismo Reglamento no requiere la
pre%ia inscripci'n de tales acuerdos o decisiones.
57
A> El art+culo 1HJ esta#lece la inscripci'n de la disoluci'n5 liquidaci'n $
e"tinci'n de la sociedad irregular no inscrita.
XIV. PRINCIPIOS REGISTRALES NO REGULADOS EXPRESAMENTE
1. INTRODUCCION
Entre los principales principios registrales no consagrados e"presamente en el
derecho registral peruano podemos citar los siguientes6
1> Principio del ,olio real.
A> Principio de causalidad.
C> Principio de consentimiento ,ormal.
J> Principio de inataca#ilidad.
F> Principio de #uena ,e.
H> Principio de seguridad ur+dica.
@> Principio de inscripci'n.
I> Principio de inoponi#ilidad.
?> Principio de usucapion.
1K>Principio de e"clusi'n de la usucapion.
11> Principio de %oluntariedad.
1A>Principio de transmisi'n por el consentimiento.
1C>Principio de inscripci'n no constituti%a.
1J>Principio de consentimiento material.
1F>Principio de cali,icaci'n registral.
(e los cuales desarrollamos algunos a continuaci'n a e,ecto de tener un
conocimiento mas amplio dentro del derecho comparado dentro de la rama del
derecho registral5 la cual se u#ica en el derecho p#lico5 sin em#argo5 algunos no
est8n de acuerdo con esta a,irmaci'n. Es decir5 el derecho peruano no consagra
todos los principios registrales5 sino s'lo algunos5 por lo cual para comprender
todos los principios registrales5 de#emos estudiar el derecho e"tranero5 respecto
del derecho peruano5 a e,ecto de que las microcomparaciones5 permitan acceder a
nue%os conocimientos5 todo dentro del 8m#ito del derecho registral $ so#re todo
dentro de los principios registrales $ principios hipotecarios.
2. PRINCIPIO DEL FOLIO REAL
1o es un principio registral5 sino un sistema registral que se denomina6 sistema de
,olio real5 con,orme se detallar8 al desarrollar los sistemas registrales.
En la E"posici'n de Moti%os de la !mpliaci'n del Reglamento de las &nscripciones
se hace re,erencia a principio de ,olio real5 pero este no es un principio registral
sino un sistema de inscripci'n.
3. PRINCIPIO DE CAUSALIDAD
58
Cuando nos re,erimos a causa podemos re,erirnos a causa del negocio5 causa de
la o#ligaci'n5 $ causa de la atri#uci'n5 a las cuales nos re,eriremos #re%emente.
.a cuasa del negocio es la causa o moti%o por el cual se contrat'5 es decir la
causa determinante para que se ha$a cele#rado el contrato. .a causa de la
o#ligaci'n es el moti%o por el cual est8 o#ligado5 por eemplo se est8 o#ligado por
que se ha cele#rado un contrato %8lida $ e,ica/mente un contrato. .a causa de la
atri#uci'n es la situaci'n ur+dica que autori/a el despla/amiento patrimonial o
traslaci'n de dominio. Es el negocio ur+dico %8lidamente cele#rado. .as
inscripciones se e"tienden en m7rito a una causa5 eemplo6 en la inscripci'n de
una traslaci'n de dominio la causa puede ser una compra-%enta5 donaci'n5
permuta5 adudicaci'n5 remate5 etc.
(e estas tres clases de causa5 a la que nos re,erimos es a la causa de la
atri#uci'n.
)i el negocio ur+dico es declarado nulo la atri#uci'n no tendr8 causa5 en tal
supuesto5 se cancela la .inscripci'n o la anotaci'n5 con,orme al art+culo ?? del
Reglamento General de los Registros P#licos5 que esta#lece lo siguiente6 la
nulidad del ttulo supone la nulidad de la inscripcin o anotacin preventiva
e(tendidas en su m!rito" siendo la resolucin judicial que declare dicha nulidad"
ttulo suficiente para la cancelacin del asiento respectivo.
Es decir5 si una compra %enta inscrita se declara nula5 con dicha sentencia puede
cancelarse la inscripci'n de la traslaci'n de dominio originada por la compra
%enta5 por que en el Estado Peruano se encuentra consagrado el )istema de
traslaci'n de dominio causal.
.a atri#uci'n es a#stracta cuando queda desligada del negocio ur+dico
El primer p8rra,o del art+culo JH del Reglamento General de los Registros
P#licos5 esta#lece6 /l asiento registral e(presar. necesariamente el acto jurdico
de donde emana directa o inmediatamente el derecho inscrito" el mismo que
deber. constar en el correspondiente ttulo.
4. PRINCIPIO DE CONSENTIMIENTO FORMAL
Principio del (erecho Registral que consiste en una necesaria autori/aci'n para
que en el Registro se practique determinado asiento5 es decir5 para e"tender una
determinada inscripci'n o anotaci'n.
5. PRINCIPIO DE INATACABILIDAD
Es un principio registral consagrado en otros )istemas Registrales5 por el cual una
%e/ inscrita la adquisici'n no puede cuestionarse la misma udicialmente5
manteni7ndose la inscripci'n ,irme.
59
. PRINCIPIO DE BUENA FE
Por el cual las inscripciones solamente amparan la #uena ,e. )e encontra#a
consagrado en el art+culo &L del T+tulo Preliminar del a#rogado Reglamento
General de los Registros P#licos en el cual se esta#lec+a que6 las normas sobre
los Registros no amparan la mala fe.
En el art+culo L& del T+tulo Preliminar del !ntepro$ecto del Reglamento General de
las &nscripciones pu#licado en el (iario B,icial El Peruano el KF de setiem#re de
1??J se hace re,erencia que el Registro ampara la #uena ,e.
". PRINCIPIO DE SEGURIDAD $URIDICA
1o es un Principio Registral sino un Principio General del (erecho5 consagrado en
el inciso c del art+culo C de la .e$ AHCHH. .a )eguridad Jur+dica es un
Principio General del (erecho por el cual se puede pre%eer el ,uturo5
es decir5 se puede conocer las soluciones antes que los pro#lemas se
presenten. Por el principio de seguridad ur+dica es necesario que las
normas ur+dicas consten en el derecho positi%o. Con,orme al Principio
de )eguridad Jur+dica se puede predecir los resultados de los
pro#lemas que se presentan.
Para otros la seguridad no es un principio sino un %alor5 que de#e ser estudiado en
la a"iolog+a $ a"iolog+a ur+dica. !l igual que cuando se estudia la teor+a
tridimensional del derecho5 que a#arca a los %alores5 realidad social $ legislaci'n o
normas legales o derecho positi%o5 de lo cual deamos constancia para un estudio
mas adecuado de este tema.
XV. CLASIFICACIN DE LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
1. GENERALIDADES
Para un meor entendimiento de la aplicaci'n de los Principios Registrales5
podemos agrupar los mismos en tres grupos con,orme se detalla a continuaci'n6
1> Principios Registrales que se tienen en cuenta para el acceso al
Registro.- .os principios registrales que se tienen en cuenta para el
acceso al registro son los siguientes6 Principio de .egalidad5 Principio de
Rogaci'n5 Principio de Titulaci'n !ut7ntica5 Principio de Prioridad
E"clu$ente $ Principio de Tracto )ucesi%o.
A> Principio Registral relacionado con la ,orma de registraci'n.- El principio
registral relacionado con la ,orma de la registraci'n es el siguiente6
Principio de Especialidad.
C> Principios Registrales relacionados con los e,ectos de la registraci'n.-
.os principios registrales relacionados con los e,ectos de la registraci'n
60
son los siguientes6 Principio de Pu#licidad5 Principio de .egitimaci'n5
Principio de Fe P#lica Registral $ Prioridad de Prioridad Pre,erente.

2. PRINCIPIOS REGISTRALES -UE SE TIENEN EN CUENTA PARA EL
ACCESO AL REGISTRO
Para e"tender las inscripciones en los registros a cargo de la )uperintendencia
1acional de los Registros P#licas5 tiene que e,ectuarse la cali,icaci'n registral5
que comprende los aspectos indicados en los arts. CA $ CC del Reglamento
General de los Registros P#licos.
Cuando recae una cali,icaci'n registral negati%a se ,ormula o#ser%aci'n o tacha
sustanti%a5 las que de#en ser ,undamentadas ur+dicamente5 con,orme al art. C?
del Reglamento General de los Registros P#licos5 en las que casi siempre se cita
los principios registrales en los que se sustenta la o#ser%aci'n.
.os principios registrales en los que pueden sustentarse las o#ser%aciones o
tachas sustanti%as son los siguientes6 Principio de .egalidad5 Principio de
Rogaci'n5 Principio de Titulaci'n !ut7ntica5 Principio de Prioridad E"clu$ente $
Tracto )ucesi%o.
Es decir5 estos Principios Registrales se tienen en cuenta al momento de la
cali,icaci'n registral.
Con,orme al Principio de legalidad5 el Registrador e,ecta un e"amen de legalidad
al t+tulo presentado5 por eemplo no se registra el t+tulo cuando contiene un acto no
registra#le.
El Principio de Rogaci'n consiste en que las inscripciones no se e"tienden de
o,icio sino a pedido de parte sal%o el caso de la hipoteca legal.
Con,orme al Principio Registral de Titulaci'n !ut7ntica las inscripciones se
e"tienden en m7rito a &nstrumento P#lico.
Con,orme al Principio Registral de Tracto )ucesi%o las inscripciones se e"tienden
concatenadas unas a continuaci'n de otras5 es decir5 ninguna inscripci'n5 sal%o la
primera5 se hace sin que est7 inscrito el derecho de donde emane.
Cuando se cali,ican los t+tulos presentados al Registro para su registraci'n no
tomamos en cuenta el Principio Registral relacionado con la ,orma de la
registraci'n por que dicho principio registral s'lo se aplica cuando el t+tulo se %a a
registrar5 es decir5 cuando se cali,ican los t+tulos presentados al Registro para su
registraci'n no se tiene en cuenta el Principio de Especialidad.
61
2.1. E$ECUTORIAS REGISTRALES PERUANAS
&. Resoluci'n 1M CK?-?H-BR.CNTR. PRINCIPIO DE LEGALIDAD. Por el
Principio de .egalidad o Cali,icaci'n5 los Registradores e"aminan los
documentos presentados en el Registro $ los antecedentes que constan en
7ste5 no estando en aptitud de cali,icar en #ase al conocimiento personal
que tenga de la situaci'n $ que le ha$a %enido por %+a di,erente a los
documentos presentados o del propio Registro <Jurisprudencia Registral.
Polumen &&&. Pag. AC>.
&&. Resoluci'n 1M CIH-?@-BR.CNTR. PRINCIPIO DE ROGACION. .a rogatoria
de inscripci'n implica a todos aquellos actos inscri#i#les contenidos en el
t+tulo $ no s'lo aqu7l o aquellos que est7n consignados en el ,ormulario de
solicitud de inscripci'n <Jurisprudencia Registral. Polumen P. Pag. F@>.
&&&. Resoluci'n 1M KAC-?H-BR.CNTR. PRINCIPIO DE TITULACION
AUTENTICA. Con,orme lo dispone el art+culo AK1K del C'digo Ci%il5 la
inscripci'n se e,ecta en %irtud de t+tulo que conste en instrumento p#lico
sal%o disposici'n contraria de la le$ <Jurisprudencia Registral. Tomo &&. Pag.
FK>.
&P. Resoluci'n 1M KAF-?H-BR.CNTR. PRINCIPIO DE TITULACION
AUTENTICA. .a inscripci'n se e,ecta en %irtud de t+tulo que conste en
instrumento p#lico $ solamente en los casos en que la le$ e"presamente lo
autorice5 pueden e"tenderse inscripciones en %irtud de documentos
pri%ados5 acorde a lo prescrito en el art+culo AK1K del C'digo Ci%il $ lo
dispuesto en los art+culos 1AA $ 1AJ del Reglamento General de los
Registros P#licos <Jurisprudencia Registral. Tomo &&. Pag. FA>.
P. Resoluci'n 1M 1@K-?@-BR.CNTR. PRINCIPIO DE PRIORIDAD
EXCLU!ENTE. 1o procede inscri#ir un t+tulo presentado con posterioridad
a otro incompati#le con otro $a inscrito $ presentado con anterioridad5 an
cuando aquel sea de ,echa anterior <Jurisprudencia Registral. Polumen &P.
Pag. 1?I>.
P&. Resoluci'n 1M KAC-?H-BR.CNTR. PRINCIPIO DE PRIORIDAD
EXCLU!ENTE. (e con,ormidad con el art. AK1@ del C'digo Ci%il no puede
inscri#irse un t+tulo que sea incompati#le con otro $a inscrito5 aunque sea
de ,echa anterior <Jurisprudencia Registral. Tomo &&. Pag. FK>.
P&&. Resoluci'n 1M KH@-?H-BR.CNTR. PRINCIPIO DE PRIORIDAD
EXCLU!ENTE. El principio de prioridad e"clu$ente s'lo resulta de
aplicaci'n en la medida que5 el t+tulo presentado con anterioridad determine
un cierre de partida de,initi%o respecto al presentado con posterioridad
<Jurisprudencia Registral. Polumen &&. Pag. C@>.
P&&&. Resoluci'n 1M JK1-?H-BR.CNTR. PRINCIPIOS DE PRIORIDAD
EXCLU!ENTE ! TRACTO SUCESIVO. .a presentaci'n de parte que
62
contiene una resoluci'n udicial que ordena su inscripci'n con,orme al
art+culo AK11 del C'digo Ci%il5 modi,icado por el (..eg. @HI5 no ener%a la
plena %igencia de los dem8s principios registrales recogidos en el C'digo
Ci%il como el de prioridad e"clu$ente $ Tracto )ucesi%o teniendo en cuenta
adem8s que ninguna inscripci'n puede causar peruicios aenos a una
relaci'n ur+dica <Jurisprudencia Registral. Polumen &&&. Pag. AFF>.
&L. Resoluci'n 1M KH?N?A-B1!RP-JP. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. 1o
procede la inscripci'n de compra %enta cuando el inmue#le se encuentra
registrado a ,a%or de terceras personas <Jurisprudencia Registral. Polumen
&. Pag. A1>.
L. Resoluci'n 1M 1CC-?H-BR.CNTR. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. 1o
procede la inscripci'n de compra %enta cuando el %endedor $a no cuenta
con dominio inscrito <Jurisprudencia Registral. Polumen &&. Pag. IA>.
3. PRINCIPIOS REGISTRALES RELACIONADOS CON LA FORMA DE LA
REGISTRACION
Cuando un Registrador $a decidi' incri#ir un t+tulo por ha#er reca+do una
cali,icaci'n registral positi%a reci7n aplica el Principio de Especialidad5 que en el
caso de los Registros de *ienes consiste en aplicar el )istema del Folio Real5 $ en
el caso de los Registros de Personas consiste en aplicar el )istema del Folio
Personal.
Por tanto5 si una sociedad $a corre inscrita5 cualquiera de los actos inscri#i#les
siguientes de#en inscri#irse en la misma partida registral el aumento de capital5 o
la reducci'n de capital entre otros actos inscri#i#les5 igual ocurre en el caso de los
#ienes inmatriculados5 cuando corre inmatriculado un #ien cualquier trans,erencia
corresponde inscri#irla en la misma partida registral.
Es decir cuando se e"tienden las inscripciones $No anotaciones pre%enti%as es
necesario tener en cuenta dicho Principio Registral.
&. Resoluci'n 1M JFJ-?H-BR.CNTR. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. (e
acuerdo al principio de especialidad al inmatricular un inmue#le se genera
una partida registral5 con la inscripci'n que sir%e para identi,icarlo5 no
pudiendo aperturarse mas de una partida registral para cada inmue#le
<Jurisprudencia Registral. Polumen &&&. Pag. H?>.
4. PRINCIPIOS REGISTRALES RELACIONADOS CON LOS EFECTOS DE LA
REGISTRACION
Cuando $a se han e"tendido las inscripciones $No anotaciones pre%enti%as es
necesario tener en cuenta los siguientes Principios Registrales6 Principio de
63
Pu#licidad5 Principio de .egitimaci'n5 Principio de Fe P#lica Registral $ Principio
de Prioridad de Rango.
El Principio Registral de Pu#licidad consiste en que se presume que todos tienen
conocimiento del contenido de las inscripciones $ la Pu#licidad puede ser Material
$ Formal.
Por el Principio Registral de .egitimaci'n el contenido de las inscripciones se
presume cierto $ produce todos sus e,ectos mientras no se declare udicialmente
su in%alide/.
El Principio Registral de F7 P#lica Registral protege al titular registral.
El Principio Registral de Prioridad de Rango determina la pre,erencia de los
derechos $ garant+as que otorga el Registro.
&. Resoluci'n 1M K@1-?@-BR.CNTR. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD. El
contenido de los asientos de inscripci'n es oponi#le al adquirente al margen
de cualquier declaraci'n del trans,erente <Jurisprudencia Registral. Polumen
&P. Pag. 1KI>.
&&. Resoluci'n 1M KC@-?H-BR.CNTR. PRINCIPIO DE LEGITIMACION. El
contenido de las inscripciones se presume cierto $ produce todos sus
e,ectos mientras no se declare udicialmente su in%alide/5 a tenor de lo
prescrito por el art+culo AK1C del C'digo Ci%il $ el numeral P&& del T+tulo
Preliminar del Reglamento General de los Registros P#licos
<Jurisprudencia Registral. Tomo &&. Pag. HK>.
&&&. Resoluci'n 1M 1A1-?H-BR.CNTR. PRINCIPIO DE LEGITIMACION. 1o
procede recti,icar la partida de un inmue#le5 an cuando se ha$a acreditado
la calidad de #ien propio5 a ,a%or de uno de los c'n$uges5 cuando de la
partida registral se desprende que el #ien se encuentra registrado a ,a%or
de los herederos del c'n$uge a quien legalmente no le correspond+a dicha
titularidad5 $a que el contenido de los asientos registrales se presume cierto
$ produce todos sus e,ectos mientras no se recti,ique o declare
udicialmente su in%alide/ <Jurisprudencia Registral. Polumen &&. Pag. @?>.
&P. Resoluci'n 1M KJKN?A-B1!RP-JP. PRINCIPIO DE FE PUBLICA
REGISTRAL. El tercero que de #uena ,e adquiere a t+tulo oneroso algn
derecho de persona que en el Registro aparece con ,acultades para
otorgarlo5 mantiene su adquisici'n5 una %e/ inscrito su derecho5 aunque
despu7s se anule5 rescinda o resuel%a el del otorgante en %irtud de causas
que no consten en los Registros P#licos5 presumi7ndose la #uena ,e del
64
tercero mientras no se prue#e que conoc+a la ine"actitud del Registro
<Jurisprudencia Registral. Polumen &. Pag. 1?>.
!l desarrollar los Principios Registrales se ha desarrollado con ma$or detalle cada
uno de los Principios Registrales.
XVI. PRESUNCIONES CONTENIDAS EN LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
1. CLASES DE PRESUNCIONES
.as presunciones son de dos clases Presunciones del -om#re $ Presunciones
.egales.
2. PRESUNCIONES DEL #OMBRE
.as presunciones del hom#re son las presunciones que ,orma el Jue/ por las
circunstancias $ antecedentes del hecho e"aminado $ que pueden ser presunci'n
pro#a#le5 presunci'n mediana $ presunci'n le%e. ! .as presunciones del hom#re
tam#i7n se les denomina presunciones de hecho o presunciones udiciales.
3. PRESUNCIONES LEGALES
.as presunciones legales son presunciones determinadas por la le$5 es decir5 son
esta#lecidas por el (erecho Positi%o Registral de cada Estado $ pueden ser
presunciones relati%as $ presunciones a#solutas.
3.1. PRESUNCIONES RELATIVAS
.as presunciones relati%as son presunciones uris tantum que si admiten prue#a
en contrario. )on presunciones que si pueden ser contradichas $ pueden ser
des%irtuadas con prue#a en contrario que acredite la ,alsedad o ine"actitud de
dichas presunciones5 es decir estas presunciones si admiten prue#a en contrario.
.as presunciones relati%as si pueden ser des%irtuadas con prue#a contrario que
acredite la ,alsedad o ine"actitud de dichas presunciones.
3.2. PRESUNCIONES ABSOLUTAS
.as presunciones a#solutas son presunciones uris et de ure que no admiten
prue#a en contrario. )on presunciones que no pueden ser contradichas $ no
pueden ser des%irtuadas5 es decir5 no admiten prue#a en contrario. .as
presunciones a#solutas no pueden ser des%irtuadas. ! las presunciones a#solutas
algunos tratadistas les niegan su e"istencia $ no les denominan presunciones sino
que les denominan ,icciones.
4. PRINCIPIOS REGISTRALES -UE CONTIENEN PRESUNCIONES
65
.os principios registrales que contienen presunciones son los principios de
Pu#licidad5 .egitimaci'n5 Fe P#lica Registral5 $ Rogaci'n.
4.1. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
El Principio Registral de Pu#licidad se encuentra consagrado en el art. AK1A del
C'digo Ci%il de 1?IJ de la siguiente manera6 #e presume" sin admitirse prueba
en contrario" que toda persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones. Este art+culo contiene una presunci'n a#soluta5 pero para algunos
tratadistas no se tratar+a de una presunci'n sino de una ,icci'n. El art+culo AK1A
del C'digo Ci%il tiene como antecedente el art. P del T+tulo Preliminar del
a#rogado Reglamento General de los Registros P#licos de 1?H@. Con,orme a la
E"posici'n de Moti%os de este a#rogado Reglamento Registral el re,erido art. P
contiene una presunci'n uris et de ure.
4.2. PRINCIPIO DE LEGITIMACION
El Principio Registral de .egitimaci'n se encuentra consagrado en el art. AK1C del
C'digo Ci%il de 1?IJ en el cual se esta#lece que6 2El contenido de la inscripci'n se
presume cierto $ produce todos sus e,ectos5 mientras no se recti,ique o se declare
udicialmente su in%alide/3. Este art+culo esta#lece una presunci'n relati%a5 $a que
admite la posi#ilidad de recti,icaci'n $ de declaraci'n udicial de in%alide/. El art.
AK1C del C'digo Ci%il tiene como antecedente el art. P&& del a#rogado Reglamento
General de los Registros P#licos de 1?H@. .a E"posici'n de Moti%os de este
a#rogado Reglamento Registral esta#lec+a que la inscripci'n esta#lece una
presunci'n sueta a pro#an/a en contrario de e"actitud de la misma precisando
que las inscripciones 2prima ,acie3 de#en considerarse ciertas sal%o prue#a en
contrario.
4.3. PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL
El Principio Registral de Fe P#lica Registral se encuentra consagrado en el art.
AK1J del C'digo Ci%il de 1?IJ en cu$o segundo p8rra,o esta#lece que6 la
buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la
ine(actitud del Registro. Este art+culo esta#lece una presunci'n relati%a5 $a
que en el articulado se esta#lece que se admite prue#a en contrario.
4.4. PRINCIPIO DE ROGACION
El Principio Registral de Rogaci'n se encuentra consagrado en el art. &&& del T+tulo
Preliminar del Reglamento General de los Registros P#licos.
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