Curso Basico de Tasaciones Inmobiliarias PDF

INTRODUCCIN.
La valoracin de inmuebles interesa a un gran nmero de empresas y de particulares que

necesitan saber el valor del patrimonio que tienen o que desean tener. Esta necesidad de saber
el valor de una vivienda, de un local comercial, o de cualquier otro tipo de inmueble puede
deberse a diferentes factores: solicitud de hipotecas, refinanciacin de prstamos,
compraventas, herencias, separaciones, contradictorias de hacienda, aportaciones inmobiliarias
a sociedades, valoracin de activos inmobiliarios de sociedades, acciones judiciales, embargos,
expropiaciones, reparcelaciones, valoracin de daos, indemnizaciones, valoraciones de
hacienda, inversiones inmobiliarias, y un largo etc.

El contenido que vamos a regalarte en los prximos das te ser de gran utilidad para adquirir
unos conocimientos bsicos acerca del mundo de las tasaciones inmobiliarias. Se trata de una
informacin dirigida principalmente a Arquitectos, Ingenieros, Arquitectos Tcnicos, Ingenieros
Tcnicos, Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, as como a Directores Financieros, Gerentes de
empresas, Directores de oficinas bancarias, personal cualificado de los servicios inmobiliarios de
los bancos, Abogados, Economistas, Asesores Financieros y, en general, a todas aquellas
personas que estn interesadas en conocer en profundidad el mundo de una tasacin
inmobiliaria.

Para profundizar ms en el tema de las valoraciones, o en algn aspecto o mtodo concreto, te
recomendamos sigas nuestros cursos de Tasaciones Inmobiliarias en su modalidad a distancia.
Con estos cursos adquirirs los conocimientos tericos y prcticos suficientes para poder
dedicarte profesionalmente al mundo de las tasaciones inmobiliarias y adems conseguirs las
herramientas necesarias para su realizacin. Contars con un tutor que resolver todas tus dudas
y te asesorar en la realizacin de tus primeras valoraciones. Cmodo, econmico y sencillo.

Se ha planteado un recorrido de aprendizaje a travs de varios cursos, en los que sin ser
obligatorio, es conveniente realizarlos en el orden expuesto, ya que es necesario tener
conocimientos de todos los aspectos de las Tasaciones Inmobiliarias. Puedes consultar toda la
informacin a travs de los siguientes enlaces:

CURSO DE TASACIONES INMOBILIARIAS
Nivel bsico Pldora 1 de 7
2012. Gregorio Prez Tenas www.recursos-formativos.com info@recursos-formativos.com

Este documento es de libre distribucin siempre que se respete su integridad, autor y procedencia.
Se permite el intercambio libre bajo la licencia Creative Commons.
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NDICE

PLDORA 1:
1.1 Introduccin e ndice.
1.2 Qu es una tasacin inmobiliaria.
1.3 El objeto de la tasacin.
1.4 Vocabulario bsico de tasaciones.

PLDORA 2:
2.1 Finalidades de las tasaciones inmobiliarias.
2.2 Diferentes definiciones de valor.
2.3 Superficies en la tasacin.

PLDORA 3:
3.1 Legislacin aplicable.
3.2 Los 10 principios de la valoracin inmobiliaria.

PLDORA 4:
4.1 El trabajo de campo y la realizacin de la tasacin.
4.2 Estructura del informe de tasacin.

PLDORA 5:
5.1 Mtodos de valoracin: coste.
5.2 Mtodos de valoracin: comparacin.

PLDORA 6:
6.1 Mtodos de valoracin: actualizacin de rentas.
6.2 Mtodos de valoracin: residual.

PLDORA 7:
7.1 Bibliografa.
7.3 Enlaces de inters.


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QU ES UNA TASACIN INMOBILIARIA?

Antes de definir lo que significa tasacin debemos conocer el significado de valorar: asociar
una cantidad dineraria a un determinado bien o derecho, en funcin de sus cualidades y como
consecuencia de una situacin de mercado determinada. Por lo que una tasacin es la
realizacin de un proceso para poder encontrar el justiprecio o sealar el precio de una cosa.

Para poder valorar tenemos que conocer los factores que influyen en la formacin de los valores
y cuyo anlisis y estudio resultan necesarios para el conocimiento del mercado y para la
determinacin del valor.

La valoracin inmobiliaria es una actividad multidisciplinar para la que se requiere una muy
amplia gama de conocimiento. Los fundamentos que debe tener todo buen tasador son
tecnolgicos, legales, econmicos, estadsticos; conciliar todos esos conocimientos no es tarea
fcil.

Actualmente, tanto en Europa como en Espaa, disponemos de tcnicas de tasacin muy
desarrolladas, en las que se busca la mxima objetividad a la hora de evaluar y en los procesos
de valoracin, ya que stos se basan en principios y criterios slidamente implantados.

Cuando realizamos una tasacin tenemos que ser capaces de saber determinar cul es el
mtodo de clculo que debemos aplicar en cada caso, y cul de los distintos valores obtenidos
(cuando sean varios) tenemos que asignar al inmueble, en funcin del objeto, de la finalidad y
del mtodo de tasacin.

El tasador de inmuebles se encuentra sometido a requisitos legales, reglamentarios y ticos.
Concretndose estos ltimos en cdigos deontolgicos de obligada aceptacin que afectan a su
formacin, competencia, independencia y objetividad. La titulacin acadmica exigible al
tasador se determinar en funcin de la finalidad de la tasacin, siendo las ms habituales:
arquitecto, arquitecto tcnico e ingeniero.

Para las tasaciones de garanta, en Espaa, es imprescindible la intervencin de una sociedad de
tasacin homologada, que controla, valida y certifica la valoracin realizada por un tcnico de
titulacin acadmica reglada.

Una tasacin, con el fin de obtener el valor de un determinado inmueble o del derecho sobre l,
se realiza con la metodologa normalizada de acuerdo a la finalidad solicitada, e incluye
informacin sobre el valor del inmueble, sus caractersticas, entorno urbanstico, informacin
registral, catastral, fotografas y documentacin grfica en general.


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EL OBJETO DE LA TASACIN INMOBILIARIA

Pueden ser objeto de tasacin todos los bienes inmuebles y derechos reales, as como las cargas
y gravmenes susceptibles de recaer sobre ellos, como por ejemplo:

Los bienes inmuebles: Edificios y elementos de un edificio, como son: viviendas, locales
comerciales, oficinas, plazas de garaje, trasteros. Naves industriales y almacenes. Fincas rsticas.
Solares y otros terrenos. Inmuebles vinculados a explotaciones econmicas.

Los derechos reales: Usufructo y nuda propiedad. Uso y habitacin. Servidumbres. Predio
sirviente y predio dominante. Concesiones administrativas. Derechos de superficie.

Otras cargas o gravmenes (susceptibles de inscripcin registral): Embargos. Arrendamientos
que fijan renta y plazo. Hipotecas y ventas con pago aplazado. Opciones de compra o
compraventa con pacto de retro. Afectaciones por expropiacin (parcial). Notas marginales del
Impuesto de Plusvala.

Tambin se pueden evaluar construcciones, elementos o partidas de construcciones, coste de
reparaciones, perjuicios, daos, indemnizaciones, etc. La metodologa a seguir en cada caso
depende de la finalidad de la tasacin y del objeto a valorar.

VOCABULARIO BSICO DE TASACIONES

Antigedad. Es el nmero de aos transcurridos entre la fecha de construccin de un inmueble o
la de la ltima rehabilitacin integral del mismo y la fecha de la valoracin.

Comparables. Son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoracin o
adecuados para aplicar la homogeneizacin, teniendo en cuenta su localizacin, uso, tipologa,
superficie, antigedad, estado de conservacin, u otra caracterstica fsica relevante a dicho fin.

Depreciacin fsica. Es la prdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de
un bien en funcin de su antigedad, estado de conservacin y duracin de sus componentes.

Depreciacin funcional. Es la prdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB)
de un bien atendiendo a su defectuosa adaptacin a la funcin a que se destina. Comprende las
prdidas producidas en el inmueble por obsolescencia, diseo, falta de adaptacin a su uso, etc.


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Elementos comunes de un edificio. Son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privativo,
deban ser tenidos en cuenta a efectos de cmputo de superficie.

Elemento de un edificio. Es toda unidad fsica, funcional o registral, que forme parte de un
edificio compuesto por ms unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea susceptible de
venta individualizada.

Elementos especulativos. Son aquellos datos, ofertas o escenarios que aun siendo relevantes
para la determinacin del valor de mercado traigan causa, bien de un comportamiento ligado a
la intencin de un operador de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones en los precios de
los activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de uso o edificabilidad, bien de otros
factores extraordinarios (tales como nuevas infraestructuras o inversiones que impliquen una
revalorizacin de los inmuebles) cuya presencia futura no est asegurada.

Entidad tasadora. Las sociedades de tasacin homologadas e inscritas en el Registro Especial del
Banco de Espaa, as como los servicios de tasacin de entidades de crdito respecto a las
valoraciones que tengan como finalidad la mencionada en la letra a) del artculo 2 de la
ECO/805/2003.

Entorno. Es el espacio de adecuada amplitud y con caractersticas homogneas tanto fsicas
como estructurales en el cual se ubica el inmueble objeto de valoracin.

Homogeneizacin de precios de inmuebles comparables. Es un procedimiento por el cual se
analizan las caractersticas del inmueble que se tasa en relacin con otros comparables, con el
objeto de deducir, por comparacin entre sus similitudes y diferencias, un precio de
compraventa o una renta homogeneizada para aqul.

Infraestructuras exteriores del terreno. Son las necesarias para dotar al terreno de los servicios
urbansticos exigidos para su consideracin como suelo urbano (solar) de acuerdo con la
legislacin sobre rgimen del suelo y ordenacin urbana.

Localidad. Es el ncleo urbano en el que se encuentra el inmueble objeto de valoracin.

Opcin de compra. Es un contrato en virtud del cual un vendedor otorga el derecho a comprar
un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha o plazo concreto.


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Proteccin pblica. Es cualquier rgimen legal que limite el precio de venta o alquiler del
inmueble objeto de valoracin.

Tasador. El facultativo que, de conformidad con lo previsto en el artculo 37 del Real Decreto
685/1982, de 17 de marzo, debe suscribir necesariamente el informe de tasacin all
mencionado.

Valoracin intermedia de obra. Es cualquiera de las valoraciones que se emiten con
posterioridad a la tasacin inicial y durante la construccin o rehabilitacin de un elemento o
edificio, en los que se refleja el avance de las obras y el porcentaje de la obra ejecutada y
cualquier otra circunstancia de la construccin que pueda afectar al valor de tasacin. Su emisin
no implica la actualizacin de los valores contenidos en la valoracin inicial.

Ms informacin en:

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FINALIDADES DE LAS TASACIONES INMOBILIARIAS

La finalidad de la tasacin condiciona la normativa de aplicacin y el mtodo o los mtodos de
valoracin a utilizar y el resultado que se obtiene.

Las valoraciones inmobiliarias ms frecuentes en funcin de su finalidad son las siguientes:

Valoraciones de Garanta: Garanta hipotecaria. Provisiones tcnicas compaas aseguradoras.
Patrimonio de las instituciones de inversin colectiva inmobiliaria. Patrimonio inmobiliario de
los fondos de pensiones.

Valoraciones de otros tipos de garanta: Leasing. Financiacin de crditos. Avales.

Aportaciones no dinerarias a Sociedades: Registro Mercantil (constitucin, fusin, ampliacin y
liquidacin)

Patrimoniales, compraventa, valoracin activos, actualizacin bienes.

Herencias, establecimiento de lotes.

Otras de relaciones entre personas fsicas y jurdicas.

Contradictorias de Hacienda.

Urbansticas: Planeamiento: Viabilidad econmica de Unidades de actuacin o de ejecucin.
Indemnizaciones por alteracin del planeamiento. Gestin: Evaluacin de los costes derivados
del planeamiento. Responsabilidad patrimonial de la administracin. Establecimientos de
coeficientes de ponderacin. Valoracin de edificaciones incompatibles. Valoracin de los
derechos derivados de la exclusin de los procesos reparcelatorios o compensatorios. Valoracin
de derechos arrendatarios de traslados, indemnizaciones, u otros derechos. Transferencias de
aprovechamiento urbanstico.

Expropiatorias.

Catastrales.

Judiciales: lucro cesante, dao emergente.

Seguros: daos, indemnizaciones, lucro cesante, provisiones tcnicas, valor de seguro

Arrendamientos.

Anlisis de inversiones inmobiliarias.


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DIFERENTES DEFINICIONES DE VALOR.

A continuacin se describen los diferentes significados que se le atribuyen al trmino valor:

VALOR DE TASACIN:

El valor de tasacin es generalmente el valor de mercado de un bien, salvo que el mismo est
sujeto a algn tipo de proteccin oficial, en cuyo caso el valor de tasacin se corresponder con
el valor mximo legal del bien.

VALOR DE MERCADO (valor objetivo):

En la Orden ECO/805/2003 encontramos la siguiente definicin para el Valor de mercado o venal
de un inmueble (VM): Es el precio al que podra venderse el inmueble, mediante contrato
privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasacin
en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido pblicamente en el mercado, que las
condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se
dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la
venta.

Dicho de otra manera ms sencilla el valor de mercado se puede definir como el precio neto ms
probable por el cual un inmueble se vender en un mercado caracterizado por un
funcionamiento racional (econmicamente) de la oferta y la demanda.

VALOR SUBJETIVO:

Es la cantidad de dinero que un comprador est dispuesto a pagar y un vendedor est dispuesto
a recibir por un bien, en las circunstancias concretas de una transaccin.

VALOR MXIMO LEGAL:
Es el precio mximo de venta de un bien sujeto a proteccin pblica establecido en la normativa
especfica que le sea aplicable.

VALOR HIPOTECARIO:
Es el valor del inmueble determinado por una tasacin prudente de la posibilidad futura de
comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma,
las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasacin y sus usos
alternativos correspondientes. No se incluyen los elementos especulativos.


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VALOR FISCAL:

Es el que se estima que tiene una propiedad inmobiliaria en funcin de unos criterios legales
preestablecidos a efectos impositivos (valor catastral) y es el que se otorga a un inmueble en el
marco del Impuesto de Bienes Inmuebles.

VALOR DE SEGURO:

El valor de seguro es igual al valor de mercado (a la fecha del informe) menos el valor del suelo (a
la fecha del informe y con el planeamiento urbanstico vigente). Est basado en el concepto de
coste de reproduccin o reemplazamiento de los diferentes componentes fsicos de una
propiedad en caso de prdida o deterioro debido al azar. Significa la cantidad que el seguro
cubrira en relacin con las partes destruibles de un inmueble a fin de indemnizar las eventuales
prdidas del propietario.

VALOR URBANSTICO:

Es el valor que, segn los criterios de la legislacin urbanstica vigente, tiene el suelo urbano o
urbanizable.

JUSTIPRECIO:

Es el valor que, en un proceso expropiatorio, adquieren los diferentes bienes expropiados en
funcin del acuerdo entre las partes (avenencia), a decisiones de los Jurados de Expropiacin, o,
en su caso, de los Tribunales de Justicia.

VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO:

El Coste de Reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las
inversiones que seran necesarias para construir, en la fecha de la valoracin, otro inmueble de
las mismas caractersticas (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnologa y materiales
de construccin actuales.

VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO:

El Coste de Reemplazamiento neto o actual (CRN) es el resultado de deducir del VRB la
depreciacin fsica y funcional del inmueble en la fecha de la valoracin.


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SUPERFICIES EN LA TASACIN.

SUPERFICIE COMPROBADA:

Es el rea medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie til o
construida y el correspondiente plano acotado.

SUPERFICIE CONSTRUIDA CON PARTES COMUNES:

Es la superficie construida sin partes comunes ms la parte proporcional que le corresponda
segn su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.

SUPERFICIE CONSTRUIDA SIN PARTES COMUNES:

Es la superficie til, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados
en dicha definicin e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100,
segn se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos
compartidos con otros elementos del mismo edificio.

SUPERFICIE TIL:

Es la superficie del suelo delimitado por el permetro definido por la cara interior de los
cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la
superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas,
balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyeccin
horizontal de su cubierta.

No se considerar superficie til la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos,
por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con seccin
horizontal superior a los 100 centmetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea
inferior a 1,5 metros.

Tampoco se considerar superficie til la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.

SUPERFICIE UTILIZABLE O COMPUTABLE:

Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores tcnicos.


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LEGISLACIN APLICABLE

Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de
determinados derechos para ciertas finalidades financieras:

Esta orden regula las valoraciones en garanta para determinadas entidades financieras. La
utilizaremos para tasar para las siguientes finalidades:

Garanta hipotecaria
Cobertura de las provisiones tcnicas de entidades aseguradoras
Determinacin del patrimonio de las instituciones de inversin colectivas (FII y SII)

Tambin es aconsejable utilizarla en las valoraciones a efectos patrimoniales, valoracin de
activos, registro mercantil, ampliaciones de capital de sociedades, asesoramientos en
compraventa, etc.

Tanto la Orden ECO/805/2003 como la anterior Orden Ministerial de 30 de noviembre de 1994
(sustituida por la orden ECO), constituyen el compendio de normas de tasacin ms estructurado
y cientfico de los que se han establecido legalmente.

Una de las caractersticas ms destacables ha consistido en establecer diferentes mtodos a
travs de los cuales se obtienen diferentes valores que sirven para seleccionar entre ellos el valor
de garanta o valor de tasacin en funcin de criterios claramente definidos. Eso permite utilizar
esta norma para otras finalidades no necesariamente de garanta, en cuyo caso el valor de
tasacin ser otro, pero los mtodos de valoracin los mismos.

Posteriores modificaciones de la Orden ECO/805/2003:

Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre.

Orden EHA/564/2008 de 28 de febrero

Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas tcnicas de
valoracin y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el
valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

Los valores fiscales tienen por finalidad establecer el valor de los inmuebles a efectos
contributivos o fiscales, siendo su principal utilidad el servir de base para el establecimiento del
Impuesto sobre Bienes inmuebles de naturaleza urbana (IBI) y otros impuestos, con el del
Incremento de valor de los terrenos (Plusvala), el impuesto de transmisiones patrimoniales u
otros.

Las Normas de valoracin a los efectos del IBI y de plusvalas son las Normas tcnicas de
valoracin catastral (NTVC) contenidas en este RD/1020/93.


1

La valoracin de los inmuebles segn la Normativa catastral es aditiva, de forma que el valor del
inmueble se obtiene por suma del valor del suelo ms el valor de la construccin, existiendo
unos coeficientes correctores a cada uno de los sumandos y otros aplicables al valor suma, en
funcin de las caractersticas del inmueble.

Posterior modificacin del Real Decreto 1020/1993:

Orden EHA/1213/2005, de 26 de abril.

Real Decreto 1464/2007, de 2 de noviembre, por el que se aprueban las normas tcnicas de
valoracin catastral de los bienes inmuebles de caractersticas especiales.

Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley de Suelo.

El objeto de esta ley es regular las condiciones bsicas que garantizan la igualdad en el ejercicio
de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con el suelo
en todo el territorio estatal. Establece adems las bases econmicas y medioambientales de su
rgimen jurdico, su valoracin y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Pblicas
en la materia.

En su Ttulo III desarrolla las Valoraciones: mbito, criterios generales, valoracin en suelo rural y
urbanizado, etc.

En su Ttulo IV hace referencia a la expropiacin forzosa y a la responsabilidad patrimonial.

Tambin se debe tener en cuenta la Disposicin Transitoria Tercera que hace referencia a las
Valoraciones.

Posteriores modificaciones del Real Decreto 2/2008:

Real Decreto 8/2011 de 7 de julio.
Real Decreto 1492/2011 de 24 de octubre.


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LOS 10 PRINCIPIOS DE LA VALORACIN INMOBILIARIA

Los diez principios que se relacionan a continuacin estn recogidos en el artculo 3 de la norma
tcnica que contiene la Orden ECO/805/2003, que los precepta como obligatorios en las
tasaciones del mbito que le concierne, y resumen la filosofa de la tasacin inmobiliaria en
todos sus mbitos. La adecuacin de las valoraciones inmobiliarias a esos principios bsicos,
resulta por tanto ineludible. La vulneracin o alejamiento del cumplimiento de sus
determinaciones, descalifica la valoracin y puede generar responsabilidades incluso en aquellas
valoraciones de mbitos o finalidades diferentes a las de garanta.

1.- Principio de anticipacin. El valor de un inmueble que se encuentre en explotacin
econmica es funcin de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionar en el
futuro.

2.- Principio de finalidad. La finalidad de la valoracin condiciona el mtodo y las tcnicas de
valoracin a seguir. Los criterios y mtodos de valoracin utilizados sern coherentes con la
finalidad de la valoracin.

3.- Principio de mayor y mejor uso. El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a
diferentes usos ser el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, al
econmicamente ms aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas
intensidades edificatorias, ser el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y
fsicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.

4.- Principio de probabilidad. Segn el cual ante varios escenarios o posibilidades de eleccin
razonables se elegirn aquellos que se estimen ms probables.

5.- Principio de proporcionalidad. Los informes de tasacin se elaborarn con la amplitud
adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoracin, as como su
singularidad en el mercado.

6.- Principio de prudencia. Ante varios escenarios o posibilidades de eleccin igualmente
probables se elegir el que d como resultado un menor valor de tasacin.

7.- Principio de sustitucin. El valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de
similares caractersticas sustitutivos de aqul.

8.- Principio de temporalidad. El valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.

9.- Principio de transparencia. El informe de valoracin de un inmueble deber contener la
informacin necesaria y suficiente para su fcil comprensin y detallar las hiptesis y
documentacin utilizadas.

10.- Principio del valor residual. El valor atribuible a cada uno de los factores de produccin de
un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto
de los factores.


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EL TRABAJO DE CAMPO Y LA REALIZACIN DE LA TASACIN.

El tasador debe de tener un contacto, imprescindible e inexcusable, con la realidad fsica y social,
en contraste con la preparacin tcnica y terica y con el trabajo tcnico posterior. Dentro de
este contexto, el trabajo del Tasador debe ser rpido y limpio.

Las fases, generales, en las que se desarrolla el trabajo de campo son las siguientes:

1.- RECEPCIN DEL ENCARGO: Lo primero que debemos hacer al recibir el encargo es repasar
todos los datos que se nos han facilitado ya que es probable que falte alguno o resulte confuso.
Para esta comprobacin es conveniente tener a mano un formulario de toma de datos para que
no se nos olvide ningn dato necesario para realizar la valoracin.

A continuacin deberemos solicitar la documentacin legal necesaria: escritura de propiedad,
nota simple, contrato de arrendamiento, recibo del IBI, etc.

2.- LLAMADA A LA PERSONA DE CONTACTO: Es imprescindible hablar con la persona de
contacto que nos acompaar a la visita del inmueble. El tasador debe identificarse e informar
de parte de qu entidad bancaria llama en el caso de tasaciones de garanta hipotecaria.

Muy importante es comprobar la direccin del inmueble a tasar para evitar confusiones y
prdidas de tiempo. Es preciso concretar el da y hora de la visita.

3.- VISITA AL INMUEBLE: Dada la importancia de este paso para la realizacin de la tasacin
inmobiliaria. Te ofrecemos los pasos a seguir a continuacin, es muy conveniente ser ordenado y
metdico para recopilar toda la informacin necesaria en una sola visita.

PROCESO GENERAL A SEGUIR:

Llegar al lugar del inmueble 10 15 minutos antes de la hora.
Localizar la fachada del edificio en el que se ubica la finca a tasar.
Realizar la fotografa de fachada.
Toma de todas las muestras de mercado que haya en el edificio y edificios colindantes
bien en la hoja de toma de datos o preferiblemente en libretilla o grabadora.
Toma de todos los datos del edificio (descripcin, elementos constructivos, distribucin
de elementos, etc.).
Comprobacin de las personas que aparecen en el buzn (rgimen de tenencia).
Dirigirse a la vivienda concreta. Saludar al cliente y hacer un breve repaso de lo
comentado por telfono.


1

Dar un primer vistazo a la vivienda y levantar el croquis.
Medicin de las dependencias.
Observacin de los acabados e instalaciones (generalmente el tasador ya se habr fijado
mientras levanta el croquis por lo que en este momento ser ms rpido llenar la hoja de
campo).
Lectura de la escritura y de la documentacin facilitada.
Comprobacin de los lindes descritos en la documentacin anterior cotejndolos con la
realidad y con el croquis realizado.
Comprobacin del rgimen de ocupacin y aclaracin con el cliente de las posibles dudas
que se puedan tener. En caso de que la tasacin vaya a tener que condicionarse lo
deontolgico y lo ms conveniente es comunicrselo al cliente y explicarle las
consecuencias que le reportar.
Preguntar, si se trata de una tasacin hipotecaria, cunto solicitan de hipoteca (aunque
ya se sepa por otra fuente). Es la manera elegante de averiguar por cunto se ha vendido
el inmueble. Generalmente, si se pregunta directamente por el precio de venta el cliente
puede desconfiar.
Terminar la visita cuando se disponga de toda la informacin.

4.- RECOPILACIN Y CLASIFICACIN DE LA INFORMACIN: Pre-archivo: Una vez realizadas
todas las visitas del da el tasador ordenar toda la informacin recogida

5.- REALIZACIN DE LA TASACIN: La valoracin se realiza de acuerdo con las tcnicas y
metodologas que correspondan, normalmente apoyndose en una aplicacin informtica de
suficiente garanta que permita el tratamiento de la informacin, su contraste con una base de
datos, y la aplicacin sistemtica del procedimiento de tasacin.

6.- ARCHIVO DE LA TASACIN: Una vez validada la tasacin y entregada al cliente debe
archivarse adecuadamente con lo que el tasador habr casi terminado su trabajo


2
ESTRUCTURA DEL INFORME DE TASACIN.

Los informes de tasacin se elaborarn y presentarn de acuerdo con la estructura siguiente y
contendrn como mnimo los siguientes apartados:

Solicitante de la tasacin y finalidad.
Identificacin y localizacin.
Comprobacin y documentacin.
Localidad y entorno.
Descripcin y superficie del terreno.
Descripcin y superficie de la edificacin.
Descripcin urbanstica.
Rgimen de proteccin, tenencia y ocupacin.
Anlisis de mercado.
Datos y clculo de los valores tcnicos.
Valores de tasacin.
Condicionantes y advertencias
Observaciones.
Fecha de emisin, caducidad y firmas.
Documentacin anexa al informe. Se incluir, al menos, la siguiente documentacin
grfica:
Planos o croquis de situacin y emplazamiento.
Planos a escala o croquis acotado del inmueble.
Fotografas interiores y exteriores.
Documentacin registral y/o catastral.
Escritura de propiedad o nota simple registral.
Licencia de obras: en edificios en construccin.
Cdula de calificacin: en edificios con alguna proteccin pblica.

Cada uno de esos apartados se cumplimentar en funcin del tipo de inmueble del que se trate,
de acuerdo con el principio de proporcionalidad y como mnimo se incluir el contenido de los
siguientes apartados.

Contamos con plantillas de modelos de tasacin en formato Word que podrs utilizar para la
realizacin de tasaciones de viviendas, promociones, locales comerciales, solares, etc. Puedes
descargarte la plantilla de la tasacin en el siguiente enlace.


3

MTODOS DE VALORACIN: El mtodo del coste.

Existen varios mtodos para calcular el valor de mercado de un bien. Los ms utilizados son los
siguientes:
1 Mtodo del Coste.
2 Mtodo de Comparacin.
3 Mtodo de Capitalizacin o actualizacin de rentas.
4 Mtodo Residual.

El MTODO DEL COSTE est basado en el principio del valor residual que dice:

El valor atribuible a cada uno de los factores de produccin de un inmueble es la diferencia entre
el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.

Se puede explicar esta definicin considerando que el coste de un inmueble es la suma de los
costes de cada uno de sus componentes, aadiendo adems el beneficio de quin lo ha realizado
y su cuantificacin como un coste adicional.

Este mtodo permite calcular el Valor de Reemplazamiento bruto o neto de toda clase de
edificios y elementos de edificios, que se encuentren en proyecto, en construccin, en
rehabilitacin, o terminados.

El Valor de Reemplazamiento es el coste total estimado de reemplazar el inmueble valorado por
otro de iguales caractersticas y calidad realizado con materiales y tecnologa actuales.

El mtodo del coste es aplicable a todos los edificios y/o elementos de un edificio.

Si hablramos en sentido estricto el mtodo del coste no sera aplicable a los inmuebles ya que
stos tienen el componente del suelo, siendo que para obtener el valor del suelo no es posible
aplicar el mtodo del coste. En la prctica este hecho lo solucionamos utilizando el valor de
mercado del suelo (obtenido por otros mtodos) como un coste ms del proceso de produccin
inmobiliaria.

El mtodo del coste es adecuado cuando se valora para los siguientes fines:

Valoracin del coste de un proyecto en construccin.
Valoracin de edificaciones en un proyecto de expropiacin.
Valoracin de edificaciones en los supuestos de ruina.


1

Valoracin de las indemnizaciones en las edificaciones en un proyecto de reparcelacin.
Clculo de las amortizaciones.
Clculo del coste de emplazamiento de algn activo fijo que se prev construir
directamente por una empresa.
Control de la marcha y gastos de una obra en curso.
De certificaciones para las entregas parciales de prstamos hipotecarios a la construccin.
Valoracin para el mercado hipotecario de inmuebles ligados a una explotacin
econmica.

Procedimiento de clculo:

El Mtodo del Coste consiste en calcular al Valor del Inmueble como suma del Valor de Mercado
correspondiente al solar ms el Coste de Construccin del edificio ms los gastos necesarios para
edificar el inmueble.

El clculo del Valor de Reemplazamiento tiene como fin conocer las inversiones que debe
realizar la persona que va a construir un edificio determinado.

El Valor de Reemplazamiento tiene las siguientes variantes:

Valor de Reemplazamiento Bruto (VRB) (a nuevo). Y se calcula aplicando la siguiente frmula:

VRB = F + C
C
+ I
N
+ H + L + T + G
AP

F: Valor de mercado del suelo.

C
C
: Coste de la construccin por contrata. Es decir, coste de ejecucin material ms gastos y
beneficio del constructor.

I
N
:

Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalizacin de la adquisicin del
terreno, o del edificio a rehabilitar, y en su caso, para la declaracin de obra nueva del inmueble.

H: Honorarios tcnicos por proyecto y direccin de las obras.

L+T: Costes de licencias y tasas de la construccin.

G
AP
:

Gastos de administracin del promotor.


2

Valor de Reemplazamiento Neto (VRN) (depreciado por su estado real). Se calcula aplicando la
siguiente frmula:

VRN = VRB Dep. Fsica Dep. Funcional Dep. Econmica Dep. Ecolgica.

El clculo del valor de reemplazamiento es obligatorio, aunque sea a efectos meramente
informativos. Por lo tanto debemos calcularlo en todos los edificios y elementos de un edificio,
que estn en proyecto, en construccin, en rehabilitacin o terminados, e incluso para la
hiptesis de edificio terminado.

MTODOS DE VALORACIN: El mtodo de comparacin.

El MTODO DE COMPARACIN: Para el clculo de valores mediante el mtodo de comparacin
debemos analizar las caractersticas del mercado inmobiliario, los precios de la vivienda, cules
son las variables que inciden en l, y cmo condicionan todos ellos la actividad inmobiliaria
estimulando la demanda.

El precio por lo tanto depende de factores externos, variables independientes, relacionadas con
la economa, el urbanismo, la demografa y otras disciplinas, y con factores internos relacionados
con las caractersticas del inmueble y su localizacin.

La utilizacin del mtodo de valoracin comparando con el mercado, exige conocer el mercado
inmobiliario y estar en disposicin de interpretar adecuadamente el comportamiento de todos
los factores que intervienen en la formacin del valor y de su variabilidad.

La Orden ECO/805/2003 define como Valor de mercado o venal de un inmueble (VM) el precio
al que podra venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y
un comprador independiente en la fecha de la tasacin en el supuesto de que el bien se hubiere
ofrecido pblicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del
mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la
naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

En una economa libre de mercado, el valor de mercado, conceptuado como tal, es el precio
cierto que puede alcanzar en una transaccin real, y no podemos confundirlo con el precio de
oferta, ni con el de demanda. Como podemos intuir, el valor de mercado es variable en el tiempo
y por lo tanto debe ir siempre acompaado de una fecha determinada, de acuerdo con el
principio de temporalidad.


3

El valor de mercado por comparacin es el valor que se utiliza prioritariamente, cuando es
posible su obtencin, en las valoraciones de garanta, en todas sus finalidades: garanta
hipotecaria, provisiones tcnicas de las compaas de seguros, fondos y sociedades de inversin
inmobiliaria y fondos de pensiones.

La referencia al valor de mercado es imprescindible en todos los dems tipos de valoraciones
inmobiliarias: a efectos expropiatorios para garantizar la justicia en la sustitucin dineraria del
bien; en las valoraciones fiscales para que exista proporcionalidad y la imposicin sea equitativa;
en las valoraciones hipotecarias por seguridad, siendo en estas ltimas la base para calcular el
valor de mercado ajustado.


Los componentes fundamentales del valor de mercado son: el valor de mercado suelo, el coste
de la construccin y los gastos inherentes a ella, los gastos de la promocin inmobiliaria y el
beneficio del promotor. Los dos primeros forman parte del Valor de reemplazamiento bruto, el
tercero comprende gastos que corresponden al VRB y otros que no, como los gastos comerciales
y financieros.

Resulta aconsejable trabajar en valores unitarios, valores por metro cuadrado construido o
construible.

El mtodo consiste en estimar el valor de un inmueble sobre la base de datos de venta de
propiedades parecidas. Es importante tener una base de datos de inmuebles parecidos al que se
trata de valorar, de los que se disponga del precio que se haya alcanzado; ya sea el precio de
transmisin o el de oferta en caractersticas de libre competencia y de transparencia. Es tambin
necesario que de los datos disponibles se tenga suficiente informacin de su ubicacin precisa, y
de sus caractersticas principales y que se conozcan las circunstancias y caractersticas que
influyen en el valor.

El mtodo de comparacin es el mtodo de valoracin ms objetivo. No presupone
comportamientos racionales de nadie (propietarios, inquilinos, compradores, vendedores,
usuarios, etc.), ya que se basa en la observacin de lo que en realidad sucede en el mercado.
Para calcular el valor por comparacin se seguirn las siguientes reglas generales:

1.- Analizaremos las cualidades y caractersticas del inmueble tasado que influyan en su valor.

2.- Estudiaremos el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basndonos en
informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas
en su caso, obtendremos precios actuales de compraventa al contado de dichos inmuebles.


4

3.- Seleccionaremos una muestra representativa de los que correspondan a los comparables
entre los precios obtenidos tras el anlisis previsto en la letra anterior, a la que aplicaremos el
procedimiento de homogeneizacin necesario. En la seleccin indicada previamente deberemos
contrastar aquellos precios que resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los
procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la definicin
de valor de mercado de los bienes afectados, como los que puedan incluir elementos
especulativos.

4.- Homogeneizaremos los seis comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones
que resulten adecuados para el inmueble de que se trate. Para homogeneizar correctamente hay
que tener la seguridad que todos los datos de la informacin son correctos. Las tablas de
homogeneizacin se realizan mediante hojas electrnicas de clculo, en algunos casos incluidas
en las aplicaciones informticas de tasacin, pero generalmente construidas especficamente
para ello por el tasador.

5.- Asignaremos el valor del inmueble, neto de gastos de comercializacin, en funcin de los
precios homogeneizados, previa deduccin de las servidumbres y limitaciones del dominio que
recaigan sobre aqul y que no hayan sido tenidas en cuenta en la aplicacin. El valor del
inmueble as obtenido se denomina valor de mercado por comparacin.

Toda la informacin completa sobre los diferentes mtodos de valoracin a travs de los
siguientes enlaces:

5

MTODOS DE VALORACIN: El mtodo de actualizacin de rentas.

Se basa en el principio de anticipacin, segn el cual el valor de un inmueble est en funcin de
las expectativas de renta que previsiblemente proporcionar en un futuro. Es decir, partiendo de
unas rentas (R) que generar el inmueble durante su vida til remanente, se trata de calcular el
valor actual del inmueble.

El valor por actualizacin se define como el valor actual de las rentas futuras que un inmueble
produce o es capaz de producir durante su vida til remanente.

Este mtodo se aplicar a todo tipo de inmuebles susceptibles de producir rentas, ya estn
alquilados, destinados al arrendamiento, ligados a una explotacin econmica. Y a la valoracin
de los siguientes derechos: derecho superficie, concesin administrativa, servidumbre, nuda
propiedad, usufructo, uso y habitacin, limitaciones de dominio, tiempo compartido sobre
inmuebles y compromisos de compra a plazos

Adems, debe mencionarse su utilidad para calcular los derechos o indemnizaciones
correspondientes a los arrendatarios de inmuebles, que por motivos de expropiacin u otros
sistemas de gestin urbanstica, deban o quieran renunciar a tal derecho.

Para que sea aplicable dicho mtodo es necesario que se cumpla, al menos, uno de los
siguientes requisitos:

a) La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables. Para presumir
tal existencia, ser necesario disponer, como mnimo, de seis datos de rentas de alquiler sobre
comprables que reflejen adecuadamente la situacin actual de este mercado.

b) La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoracin.

c) Que el inmueble valorado est produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado
a una actividad econmica y que adems existan suficientes datos contables de la explotacin o
informacin adecuada sobre ratios estructurales medios de la rama de la actividad
correspondiente.


1

Procedimiento de clculo: El clculo del valor de actualizacin exigir:

1.- Estimar los flujos de caja: que pueden ser inmobiliarios y operativos.

2.- Estimar el valor de reversin: El valor de reversin al final de su vida til ser el valor en esa
fecha del terreno en el que est edificado. Para ello:
Se calcular el valor del terreno en la fecha de la tasacin de acuerdo con los mtodos previstos
en esta Orden.
Dicho valor se ajustar con la plusvala o la minusvala que resulte razonable y sea debidamente
justificada, teniendo en cuenta la localizacin, uso y evolucin del mercado de inmuebles
comparables.

3.-Elegir el tipo de actualizacin. Se seguir el siguiente procedimiento:
Se adoptar un tipo de inters nominal adecuado al riesgo del proyecto de inversin y que
atienda, en particular, a su volumen y grado de liquidez, a la tipologa (industrial, comercial, etc.)
del inmueble, a sus caractersticas y ubicacin fsica, al tipo de contrato de arrendamiento
(existente o previsto) y al riesgo previsible en la obtencin de rentas.
El tipo de actualizacin elegido conforme a los criterios anteriores debe ser similar al que est
utilizando el mercado respecto a operaciones comparables.
Dicho tipo de inters se convertir en real corrigindose del efecto inflacionista mediante la
aplicacin de un ndice de precios que refleje adecuadamente la inflacin esperada durante el
perodo para el que se prevea la existencia de flujos de caja.

4.- Aplicar la frmula de clculo para el valor por actualizacin:

VA = [E
j
/ (1 + i)
tj
] - [S
k
/ (1 + i)
tk
] + [Valor de reversin / (1 + i)
n
]

VA: valor actual.

E
j
: importe de los cobros imputables al inmueble en el momento j

S
k
: importe de los pagos previstos en el momento k

t
j
: nmero de periodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la valoracin que
se producir el correspondiente E
j

t
k
: nmero de periodos de tiempo desde el momento de la valoracin hasta que se produzca el
correspondiente S
k


2
i: tipo de actualizacin elegido correspondiente a la duracin de cada uno de los perodos de
tiempo considerados.

n: nmero de periodos de tiempo, desde la tasacin hasta el final del perodo de estimacin de
los ingresos esperados.

La ley de arrendamientos urbanos (LAU) determina la duracin, extincin y condiciones de un
contrato de arrendamiento, por lo que debemos tenerla en cuenta a la hora de valorar.

MTODOS DE VALORACIN: El mtodo residual.

Los mtodos residuales de valoracin permiten obtener el valor del suelo, de terrenos y de
inmuebles destinados a la rehabilitacin, a partir del valor de la edificacin que en l se
encuentre construida o se pueda construir, detrayendo de ese valor todos los dems
componentes del valor que no son el suelo.

Por ser tcnicamente ms completos, metodolgicamente ms cientficos, y permitir una mayor
proximidad a la realidad del mercado inmobiliario, resulta aconsejable utilizar, para la valoracin
de suelos, terrenos e inmuebles destinados a la rehabilitacin, en la mayora de los casos, y con
preferencia a cualquier otro mtodo, los mtodos residuales.

Los mtodos residuales de valoracin del suelo son dos:

Mtodo residual esttico, o de anlisis de inversiones con valores actuales: El clculo se hace
sin tener en cuenta el factor tiempo, pero s todos los componentes que inciden en el valor del
producto inmobiliario terminado.

Mtodo residual dinmico, o de anlisis de inversiones con valores esperados: El clculo se
har teniendo en cuenta el tiempo en el que razonablemente se desarrollar y concluir el
proceso hasta llegar a la realizacin en el mercado del producto final y periodificando cada uno
de los ingresos y cada uno de los gastos e inversiones, imputndolos en su periodo temporal
correspondiente y actualizando los flujos de caja as establecidos a la tasa que en el mercado, en
ese momento, para ese producto y esa zona, sea de ms probable utilizacin por un inversor de
tipo medio.


3


En la normativa de valoraciones de garanta se establecen dos posibilidades para el tasador,
dndole en algunos casos la opcin de valorar segn su criterio por el mtodo dinmico o el
esttico. Es recomendable, por su mayor rigor cientfico y adecuacin a la realidad econmica del
mercado utilizar el mtodo residual dinmico, cuya formulacin consiste en calcular el valor
actual neto (VAN) utilizando las tcnicas de flujo de caja descontado.

Algunos de los datos y parmetros necesarios para aplicar este mtodo pueden resultar, en
algunos casos, complicados de obtener, debiendo recurrirse al ms sencillo mtodo residual
esttico, que permite obtener el valor unitario de repercusin de suelo a partir del valor de
mercado del producto inmobiliario terminado mediante la aplicacin de la siguiente frmula:

F = VM * (1-b) Ci

F: valor de mercado del suelo

VM: valor de mercado del inmueble terminado

b: margen de beneficio del promotor en tanto por uno atendiendo a los ratios medios del
mercado, en ese momento y para ese producto

Ci: cada uno de los costes y gastos de la promocin considerados

Principios en que se basan los mtodos residuales:

Principio del mejor y ms intensivo uso: El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a
diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, el que resulta de
destinarlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, al uso ms probable y financieramente
aconsejable, con la intensidad que permita obtener el mayor valor.

Principio del valor residual: El valor atribuible a cada uno de los factores de produccin de un
inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de
los factores.


4

La frmula de clculo del valor residual dinmico es la siguiente:

F = [E
j
/ (1 + i)
tj
] - [S
k
/ (1 + i)
tk
]

El mtodo residual dinmico, o de anlisis de inversiones con valores esperados tiene en cuenta
tambin otros dos principios:

El principio de anticipacin en el sentido de que el valor de un terreno, considerado como
soporte de una futura edificacin, se corresponde con el valor actual de los flujos de caja que
ser capaz de generar. Flujos de caja (ingresos y gastos de la promocin inmobiliaria) que
corresponden a la promocin inmobiliaria que, de acuerdo con el principio del mayor y mejor
uso sea la ms probable a desarrollar en el terreno que se valora, en las circunstancias y
momento en que se realiza la tasacin.

El principio de temporalidad debe tenerse en cuenta en el sentido de considerar la variabilidad
de esas circunstancias y momento a que se refiere la tasacin y a que no solamente los costes de
la promocin y los precios esperados de venta son variables en el tiempo, sino que tambin lo
son los ritmos de ingresos y gastos, y por tanto la periodificacin estimada de los flujos de caja

Ms informacin completa sobre los diferentes mtodos de valoracin a travs de los siguientes
enlaces:


5

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