Montpellier (34) Document administratif caractre nominatif dont la diffusion est rgie par les articles 2 et 6 de la loi n078-753 du 17 juillet 1978 Miilos Mission intenninistrielle d'inspection du logement social FICHE RECAPITULATIVE DU RAPPORT DEFINITIF N 2013-003 OPH MONTPELLIER - 34 Prsident: Louis Pouget Directeur gnral: Claudine Frche Adresse: A venue professeur Etienne Antonelli 34074 MONTPELLIER Nombre de logements familiaux grs: 19180 Nombre de logements familiaux en proprit: 19180 Nombre d'quivalents logements des foyers en proprit: 1863 Indicateurs volution du parc gr depuis 5 ans (% annuel) Bnficiaires d'aide au logement (%) Logements vacants plus de 3 mois, hors vac. techn.(%) Loyers mensuels (E/m 2 de surface corrige) Loyers mensuels (E/m 2 de surface habitable) Fonds de roulement net global term. des op. (mois de dpenses) Fonds de roulement net global (mois de dpenses) Autofinancement net / chiffre d'affaires (%) Taux d'impays inscrit au bilan (% des loyers et charges) Organisme 4.9 58 2 3.1 5.5 nc 6.2 Quartile: 4 9.1 Quartile: 2 11.8 Quartile: 2 Rf. nat. 1.17 46.7 1.4 2.99 4.18 12.94 13.42 Rf. rgion 1.5 59.5 1.6 2.84 Prsentation gnrale de l'organisme L'OPH de Montpellier est le principal bailleur social du dpartement de 1 'Hrault et de la rgion Languedoc-Roussillon. Il intervient sur un march tendu caractris par un dficit de logements locatifs et un nombre important de demandeurs. Sa politique de production patrimoniale essentiellement tourne vers la ville de Montpellier ces dernires annes, en raison d'un foncier devenu rare, se roriente vers les communes priphriques, notamment grce une socit publique locale d'amnagement (SAAM) cre en 2010. L'OPH continue participer au projet de rnovation urbaine dans trois quartiers de la ville qui devrait se terminer avant la fin de l'anne 2014. Points forts Vocation sociale avre Parc locatif globalement en bon tat et correctement entretenu Qualit du service offert aux locataires apprcie par une trs grande majorit des occupants Rentabilit financire correcte OPH MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003 Fichc rcapitulative - 1 Points faibles Anomalies ou irrgularits particulires Conclusion Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social Manque de lisibilit et de fonnalisation de la politique d'attribution des logements Niveau d'impays particulirement lev dans certaines rsidences logeant des populations spcifiques Gestion de proximit perfectible (obligations de gardiennage, entretien insuffisant de certains sites). Fonds de roulement net global faible Niveau d'endettement surveiller Risques lis la composition de la dette rduire Absence de rglement intrieur du CA Absence rpte de deux administrateurs au CA Non application des rgles rgissant la cession de biens autres que logements Irrgularits en matire d'attribution des logements (dpassement des plafonds de ressources, signature de baux avant passage en CAL) Baux non conformes (absence des annexes obligatoires, absence de mention du montant du loyer maximum sur les quittances de loyer) Insuffisance du nombre de gardiens dans certains immeubles Absence de registre de scurit-incendie pour les immeubles d'habitation Absence d'avenant relatif aux logements-foyers dans la CUS L'office public de l'habitat de Montpellier, principal bailleur social de l'Hrault et de la rgion Languedoc-Roussillon, est un organisme avec une vocation sociale affirme. Il loge une population ressources modestes et participe pleinement au dveloppement du parc de logements sociaux dans l'agglomration de Montpellier. Son patrimoine est dans l'ensemble bien entretenu. Le service offert aux locataires est apprci par une trs grande majorit des locataires. Quelques rectifications sont apporter dans le fonctionnement des instances dirigeantes. La politique d'attribution des logements devra tre mieux prcise et formalise. La gestion de proximit mrite galement quelques amliorations. Une attention soutenue sera porte sur le niveau d'endettement lev et la structure de la dette d'autant que la rentabilit de l'office reste contrainte par une marge de manuvre trs rduite en matire de hausse de loyers. Prcdent rapport Miilos : n02008-046 d'aot 2009 Contrle effectu du 07/0212013 au 23/09/2013 Diffusion du rapport dfinitif: Dcembre 2013 Confonnmcnt l'article R.451-6 du code de la construction et de l'habitation (CCH), ce rapport dfinitif de contrle comprend le rapport provisoire, les observations du prsident ou dirigeant de l'organisme produites dans le dlai et les conditions mentionns l'article R.451-5 du CCH ct, en tant que de besoin, les rponses apportes par la Miilos. OPH MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003 Fiche rcapitulative - 2 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social RAPPORT D'INSPECTION N 2013-003 OPH DE MONTPELLIER - 34 SOMMAIRE 1. PRAMBULE ....................................................................................................................................... 2 2. PRSENTATION GNRALE DE L'ORGANISME ET DE SON CONTEXTE ........................ 2 2.1 CONTEXTE SOCIO-ECONOMIQUE DE L'ORGANISME ......................................................................... 2 2.2 GOUVERNANCE ET MANAGEMENT .................................................................................................. 3 2.3 CONCLUSION DE LA PRESENTATION GENERALE .............................................................................. 4 3. GESTION LOCATIVE ET POLITIQUE SOCIALE ....................................................................... 5 3.1 OCCUPATION DU PARC .................................................................................................................... 5 3.2 ACCES AU LOGEMENT ..................................................................................................................... 6 3.3 LOYERS ET CHARGES ...................................................................................................................... 9 3.4 TRAITEMENT DES IMPAYES ........................................................................................................... 10 3.5 QUALITE DU SERVICE RENDU AUX LOCATAIRES ............................................................................ Il 3.6 CONCLUSION SUR L'EVALUATION DE LA POLITIQUE SOCIALE ....................................................... 13 4. PATRIMOINE .................................................................................................................................... 13 4.1 CARACTERISTIQUES DU PATRIMOINE ............................................................................................ 13 4.2 STRATEGIE PATRIMONIALE ........................................................................................................... 14 4.3 DEVELOPPEMENT DU PATRIMOINE ................................................................................................ 14 4.4 MAINTENANCE DU PARC ............................................................................................................... 16 4.5 VENTE DE PATRIMOINE ................................................................................................................. 17 4.6 AUTRES ACTIVITES ....................................................................................................................... 17 4.7 CONCLUSION DE LA POLITIQUE PATRIMONIALE ............................................................................ 17 5. RENOVATION URBAINE ............................................................................................................... 18 6. TENUE DE LA COMPTABILITE ET ANALYSE FINANCIERE ............................................... 18 6.1 TENUE DE LA COMPTABILITE.. ....................................................................................................... 18 6.2 ANALYSE FINANCIERE ................................................................................................ , ................. 19 6.3 ANALYSE PREVISIONNELLE ET PLAN DE REDRESSEMENT CGLLS ................................................. 22 6.4 CONCLUSION SUR LA SOLIDITE FINANCIERE .................................................................................. 23 7. CALCUL DES COTISATIONS ET PRELEVEMENT CGLLS .................................................... 23 7.1 PRIODE VRlrIER ...................................................................................................................... 23 7.2 CONTENU DE LA VERIFiCATION ..................................................................................................... 23 7.3 CONCLUSION SUR LE CALCUL DES COTISATIONS ET PRELEVEMENT CGLLS ................................. 24 8. CONCLUSION ................................................................................................................................... 25 OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 1 - 1 l\1iilos Mission interministrielle d'inspection du logement social 1. PRAMBULE La Miilos effectue le contrle de l'OPH de Montpellier en application de l'article L 451-1 du code de la construction et de l'habitation (CCl!): L'objet du contrle exerc par l'administration est de vrifier l'emploi c01?forme leur objet des subventions, prts ou avantages consentis par l'tat et le re5pect par les organismes contrls des dispositions lgislatives et rglementaires qui rgissent leur mission de construction et de gestion du logement social L'administration peut galement procder une valuation d'ensemble de l'activit consacre cette mission, dans ses aspects administrattfs, techniques, sociaux, comptables etfinanciers . Le prcdent contrle nO 2008-146 d'aot 2009 soulignait le rle social de l'organisme et sa production soutenue de logements sociaux. Le patrimoine apparaissait globalement en bon tat et correctement entretenu. La situation financire tait toutefois qualifie de tendue. Quelques irrgularits taient par ailleurs releves en matire d'attribution de logements, de respect des loyers maxima conventionnels, de matrise d'ouvrage et de rglementation amiante . Des insuffisances dans la gestion interne de l'organisme taient galement constates. 2. PRSENTATION GNRALE DE L'ORGANISME ET DE SON CONTEXTE 2.1 CONTEXTE SOCIO-ECONOMIQUE DE L'ORGANISME L'office public de l'habitat (OPl!) de Montpellier est le principal bailleur social du dpmiement de l'Hrault et de la rgion Languedoc-Roussillon. Sa dnomination commerciale est Amnagement et Construction de Montpellier (A CM) . Fin 2012, il gre 19 180 logements familiaux et est propritaire de 1 863 quivalents-logements rpartis sur 24 foyers. Ce patrimoine, situ sur une vingtaine de communes au total, se concentre toutefois 91 % sur le territoire de la ville de Montpellier. L'office intervient dans un march tendu se caractrisant notamment par un dficit de logements locatifs et un nombre important de demandeurs. Le parc HLM' reprsente Il,2 % du nombre de rsidences principales de l'Hraut (en comparaison, la moyenne nationale est de 16 % environ) et 13 % de celui de l'agglomration de Montpellier. Les logements sociaux du dpartement se situent 58 % sur le territoire de l'agglomration de Montpellier. La vacance et la rotation sont peu leves'. Prs de 15 000 demandeurs de logements sont recenss. La ville de Montpellier prsente un taux de logements sociaux de 21,7%. Elle a connu une forte croissance dmographique ces dernires annes. 258 366 habitants sont recenss en 2012 et 419 291 l'chelle de l'agglomration. Le programme local habitat (PLl!) adopt en 2007 s'est fix un objectif production de 5 000 logements par an dont au moins 25 % de logements locatifs sociaux. 5 530 logements locatifs sociaux ont t financs de 2007 20 Il soit 21 % de l'ensemble des logements autoriss sur cette priode. Un nouveau PLH est en cours d'laboration. , Source: DDTM de l'Hrault (Etude Regards sur l'Hrault , dition mars 2011)>> et CUS signe par ACM 2 En 2012, sur l'unit urbaine (au sens INSEE) de Montpellier le taux de vacance est de 2,3 %, celui de la rotation de 7,7 %. Au niveau dpartemental, ces taux s'lvent respectivement 3,4 et 8 % (source: SOeS, RPLS au 1 er janvier 2012). 2 - 1 OPII DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social Rponses de l'organisme Nouvelles observations de la Miilos OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003 2-2 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social 2.2 GOUVERNANCE ET MANAGEMENT 2.2.1 Gouvernance L'OPH de Montpellier a t cr en 1921. II est prsid depuis le 29 avril 1998 par M. Pouget, vice-prsident de Montpellier Agglomration et conseiller municipal de Montpellier. Mme Frche en est la directrice gnrale (DG) depuis le 1 er juillet 2005. La collectivit de rattachement est la communaut d'agglomration de Montpellier. 2.2.1.1 Les organes dlibrants Le conseil d'administration (CA), compos de 23 membres, s'est runi quatre fois par an sur les trois dernires annes, avec un taux de prsence des administrateurs qui varie de 56 78 %. Obs 1: Deux administrateurs n'ont assist aucune sance du conseil d'administration depuis 2010. Le reprsentant et un des reprsentants n'ont pas sig au conseil d'administration depuis l'anne 2010. Ils pourraient tre dclars dmissionnaires par le prfet en vertu de l'article L. 421-13 du code de la construction et de l'habitation. Le conseil est aid dans ses travaux par un bureau et deux commissions (attribution, appels d'offres). Le bureau bnficie d'une large dlgation de pouvoirs et se runit frquemment (en moyenne lOfais par an). Obs 2: L'organisme ne s'est pas dot d'un rglement intrieur fixant notamment les attdbutions et les rgles de fonctionnement de ses organes de gouvel'nance. Ce document doit tre labor puis prsent pour approbation au conseil d'administration conformment l'article R. 421-16 du CCH. Les comptes-rendus des sances du conseil sont clairs et complets. Les rapports de gestion et d'activits fournissent une information dtaille sur les actions des diffrentes directions. Les directeurs assistent rgulirement aux sances du conseil d'administration. Des amliorations pourraient toutefois utilement tre apportes la qualit de l'information fournie aux administrateurs dans certains domaines. Les rapports d'activits ne comportent ainsi aucune indication concernant la vacance (physique etfinancire) des logements et des parkings. De mme, les rsultats de l'enqute de satisfaction ralise en 2011 n'ont pas t communiqus au CA. Enfin, lors des cltures d'oprations, les cots prvisionnels ne sont pas rappels. Il serait souhaitable que cela soit fait l'avenir et que, le cas chant, les raisons des carts soient expliques. Obs 3: Le conseil d'administration doit mieux affirmer son rle en matire de recours aux emprunts structurs ou aux swaps. L'article R.421-16 du code de la construction et de l'habitation donne notamment la comptence au conseil d'administration pour autoriser les emprunts et dcider des oprations utiles la gestion de la dette. En vertu de l'article prcit et de l'article R. 421-18 du code de la construction et de l'habitation, cette comptence peut tre dlgue au bureau ou au directeur gnral. Dans les deux cas, elle s'exerce dans les limites dfinies par la dlgation et sous le contrle du conseil d'administration. Le conseil d'administration de l'office de Montpellier est inform des oprations portant sur la dette lors de la prsentation des comptes annuels. Toutefois, la dlibration du 19 septembre 2008 du conseil d'administration donnant dlgation de comptence au bureau en matire d'emprunts et de gestion de la dette reste trs gnrale. En effet, elle ne fixe pas de limite sur les montants d'emprunts, ne dfinit pas le niveau d'encours de la dette susceptible d'tre scurise par des instruments de couverture, ne prcise pas le niveau de risque ne pas dpasser pour les emprunts structurs ou les swaps. Ne sont pas non plus dtermines la 3 - 1 OPB DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection na 2013-003 Miilos Mission intemnistrielle d'inspection du logement social Rponses de l'organisme Nouvelles observations de la Miilos Obs 1 Nous allons contacter les deux Organisations Bien pour la suite donne. concernes pour tenter de mettre fin cette situation. Obs2 Le Rglement Intrieur du Conseil d'Administration a t labor et valid par le CA en date du 17 Octobre 2013. Obs3 Une information annuelle du conseil d'administration a lieu en matire d'emprunts structurs et d'instruments de couverture (Bilan des financements complexes dlibration du conseil d'administration du 18 avril 2013). La politique de l'office en matire de gestion de la dette est axe sur une dsensibilisation de tels produits. Par ailleurs, les instruments de couverture mis en place visent transformer du taux variable en taux fixe, donc diminuer le risque, mme s'ils sont assortis de conditions (barrires) que les taux n'ont jamais atteintes. Le conseil d'administration est inform et a approuv cette stratgie. Cependant, il n'avait pas t envisag de prvoir de limite concernant le recours ou plus OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 Il est pris note de la rponse de l'Office, aux termes de laquelle son conseil d'administration s'est dot d'un rglement intrieur. Le document labor et l'extrait du compte-rendu de la runion du 17 octobre 2013 - mentionnant son approbation - auraient utilement pu tre joints la rponse. 3 - 2 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social Rponses de l'organisme exactement le ramnagement des emprunts structurs car l'application de cette politique suppose, pour tre efficace, un degr de ractivit que la frquence des instances ne permet pas d'atteindre. Nous prenons en considration l'observation Vu. et allons mettre en place un cadre mieux dfini et assorti de limite dans lequel la stratgie adopte par le conseil pourra s'exercer. Nouvelles observations de la Miilos OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003 3 - 3 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social frquence et les modalits selon lesquelles le bureau doit rendre compte au conseil d'administration des engagements de l'office pris sur ce sujet. 2.2.1.1 Orientations stratgiques Conformment ce que demandait la Miilos dans son prcdent rapport, ACM a fait approuver, le 22 avril 2010 par son CA, son plan stratgique de patrimoine (PSP). Sa convention d'utilit sociale (CUS) a t signe le 30 juin 2011. L'OPH s'est engag dans une dmarche d'agenda 21 et de Responsabilit socitale des organismes (RSO). 2.2.1.2 La direction gnrale Le contrat de droit public de la directrice gnrale de l'office n'appelle pas d'observation au regard des rgles d'ordre public du code de la construction et de l'habitation qui rgissent le statut des DG d' OPH et qui sont issues du dcret nO 2009-1218 du 12 octobre 2009. 2.2.2 Organisation et management Au 31 dcembre 2012, ACM emploie 280 salaris dont 55 cadres, 168 agents de matrise, 45 employs et 12 employs d'immeubles. Cet effectif reprsente une moyenne de 14 salaris pour 1 000 logements. A titre indicatif, la mdiane nationale des OPH s'tablit 20 salaris pour 1 000 logements en 2010 (source: DIS). Le fonctionnement repose sur une organisation dcentralise. L'organigramme en vigueur lors du contrle se dcline en sept directions centrales ' installes au sige, onze' agences dcentralises, un bureau de la demande et un service de la relation client. De nombreux outils ont t mis en place afin de favoriser l'efficacit de la gestion et la coordination interne. Des procdures crites et des fiches de poste dtailles ont t labores. Certaines activits (passation des marchs publics, excution des marchs et gestion des comptes clients) ont fait l 'objet d'une celtification ISO-900 1. Des tableaux de bord et indicateurs de suivi sont rgulirement produits. Un service d'audit interne a galement t cr. Sous l'autorit de la DG, des runions inter-services sont organises frquemment (comit de direction, runion rencontres associant les agences et le comit d'engagement). Si on excepte les comits d'engagement, ces runions donnent lieu la rdaction de comptes-rendus crits. Le taux d'absentisme a augment entre 2010 et 2011 passant de 5,9 7,6 %. Une lgre baisse est constate en 2012 (taux ramen 7,32 %). L'office doit rester attentif l'volution du phnomne mme si les taux restent modrs en comparaison de ceux des collectivits territoriales. 5 2.3 CONCLUSION DE LA PRESENTATION GENERALE L'OPH de Montpellier exerce son activit principalement sur le territoire de la communaut d'agglomration de Montpellier o le march est tendu. Les organes dirigeants assument leur rle dans des conditions globalement satisfaisantes et la gestion n'appelle pas de critique majeure. Une irrgularit (absence de rglement intrieur) et 3 direction des ressources humaines et achats et logistique , direction dlgue la gestion des attributions et du contentieux , direction de la production , direction financire , direction gestion locative et patrimoine , direction de la communication et direction infom1atique . " 10 agences territoriales et une agence spcialise pour la location- accession, les commerces, foyers et l'activit de syndic de coproprit. 5 A titre indicatif, le taux moyen pour les collectivits employant de 150 agents 359 agents a t valu 8,7 % par la SOFCAP (Source: Regard sur les absences pour raison de sant dans les collectivits territoriales - SOFCAP - Mai 2012). 4 - 1 OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social Rponses de l'organisme Nouvelles observations de la Miilos OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003 4-2 Miilos Mission interministrielle d'inspection dulogcment social quelques insuffisances (assiduit de deux administrateurs et qualit de l'information fournie) ont cependant t releves et devront faire l'objet des mesures correctives appropries. 3. GESTION LOCATIVE ET POLITIQUE SOCIALE 3.1 OCCUPATION DU PARC 3.1.1 Analyse du peuplement ACM a une bonne connaissance de la population qu'il loge et de son volution. Les rapports annuels d'activit contiennent des lments dtaills sur le profil social et familial des locataires. Les caractristiques des mnages logs sont galement dcrites dans la CUS signe par l'organisme. Les ressources des locataires y sont qualifies de modestes et la reprsentation imp0l1ante des familles monoparentales, des personnes ges de plus de 60 ans et des mnages ayant des ressources infrieures 60 % du plafond PLUS est souligne. Les locataires de l'OPH prsentent un profil assez proche de celui des autres des bailleurs sociaux du dpartement de l'Hrault si on sc rfre aux rsultats de l'enqute OPS de 2009 comme le montre le tableau ci-dessous. Ress. < 20 % du plafond PLUS Ress. < 60 % du plafond PLUS Ress. > 100 % du plafond PLUS Bnficiaires d'une aide au logement Familles monoparentales Familles de trois enfants et plus ACM 29% 71% 4% 50% 23 % 7% OPS 2009 Ensemble des bailleurs de l'Hrault 29% 73 % 4% 50% 23 % 7% OPS 2012 6 ACM Ensemble des 25% 65 % 8% 58 % 26% 7% bailleurs de l'Hrault Rsultats non disponibles Une grande majorit des locataires HLM disposent de faibles revenus. Ce constat a t galement confirm l'occasion de l'enqute OPS de 2012. 3.1.2 L'accueil et l'hbergement des mnages en difficult ACM n'emploie pas de conseillres sociales attitres. L'accompagnement social (en particulier l'aide l'accs au logement) fait partie des missions dvolues aux charges de gestion clients (deux ou trois par agence). Un partenariat est galement mis en place avec le centre communal d'action sociale de Montpellier afin d'assurer le suivi social et financier de familles en difficult reloges dans le cadre de baux glissants. L'OPH contribue de manire significative au relogement des plus dmunis. Entre 2009 et 2012, 766 mnages prioritaires ont t accueillis dans le parc (330 au titre de l'accord collectif dpartemental (A CD) et 436 au titre du DALO). Les logements attribus' relvent principalement du contingent prfectoral et de celui de l'organisme. (, L' enqute OPS de 20 Il etTectue par l'organisme intgre la baisse des plafonds de ressources de 10,3 % intervenue avec l'entre en vigueur de la loi Molle. Cet lment doit tre pris en compte pour comprendre l'volution par rapport aux rsultats de 2009. , Les donnes disponibles portant sur les annes 2011 et 2012 montrent que sur 44 % relogements effectus au titre de l'ACD relevaient du contingent prfectoral, 40 % du contingent propre de l'organisme et 2 % du 1 %. S'agissant des relogements DALO, intervenus sur la mme priode, 66 % relevaient du contingent prfectoral, 14 % du contingent propre de J'organisme et 8 %du 1 %.. 5 - 1 OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social Rponses de l'organisme Nouvelles observations de la Miilos OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003 5-2 Miilos Mission interministrielle dnspection du logement social Un nombre non ngligeable de refus manant des demandeurs est constat: 104 demandeurs ont ainsi refus le logement propos au titre de l'ACD et 131 celui au titre du DALO. Selon l'OPH, cette situation serait lie la localisation gographique de certains logements qui souffriraient d'un manque d'attractivit. Les motifs des refus mriteraient toutefois d'tre analyss de manire approfondie par l'organisme. ACM s'est engag, dans le cadre de la CU S, consacrer 9 % des attributions annuelles des mnages labelliss DALO sur la priode de la CUS. On signalera que les relogements DALO effectus en 20 Il n'ont reprsent que 6 % des attributions effectues dans l'anne. 3.1.3 Rotation et vacance L'volution de la rotation et de la vacance est dcrite dans le tableau ci-dessous. 2010 2011 2012 Taux dpartemental* Mobilit 7,7% 7,4 % 7,3 % 8% Vacance totale 2,6% 2,6% 2,5 % 3,4 % Vacance technique 2% 2,1% 2.1 % 2,4 % *source. SoeS. RPLS au j"'janvier 2012 Le patrimoine d'ACM est peu affect par les phnomnes de vacance ou de rotation. Les dlais de relocation sont par ailleurs matriss. Obs 4: Des logements et annexes appartenant l'organisme et faisant partie d'une coproprit ne sont pas relous depuis 2010. Ces logements ncessitent des travaux de restructuration et ne peuvent tre vendus en l'tat. L'office doit dcider de leur devenir. ACM dtient en effet dans une coproprit en difficult (rsidence Font deI Rey) 6 logements et 125 caves. La situation de ces logements a t voque lors de la runion du bureau du 15 octobre 2010. Les administrateurs ont t informs, cette occasion, que ces logements taient murs, insalubres, fortement dgrads et inhabitables. L'office a donc souhait s'en dpartir et les cder investisseur (dj propritaire de 80 % de la rsidence) pour un prix de 200000 (tant prcis que l'avis des domaines value le prix 239 101 j. Sollicits, conformment l'article L. 443-7 du CCH, les services de l'Etat ont refus d'autoriser ce projet rappelant que les rgles rgissant la vente HLM devaient s'appliquer. La vente ne peut porter sur des logements et immeubles insuffisamment entretenus et ces derniers doivent rpondre des normes d'habitabilit minimale. Ces logements tant vacants, les conditions prvues l'article L. 443- Il du CCH en terme de publicit et d'acqureurs prioritaires doivent en outre tre respectes. Une solution doit tre recherche rapidement par l'organisme (remise en tat, changement d'affectation ... ) et des mesures prises afin de se prmunir contre les risques de squats. II serait souhaitable que, dans cette perspective, les pertes financires soient values et que les besoins et les cots de travaux de remise en tat soient dtermins avec prcision. 3.2 ACCES AU LOGEMENT 3.2.1 Connaissance de la demande Le profil des demandeurs est analys chaque anne (ge, motif de la demande, logement recherch, catgorie professionnelle et composition familiale). Le nombre des demandes est en augmentation continue. Hors mutation, il est pass de 9 736 en 2007 Il 918 en 2012. 63 % du parc gr par ACM est rserv . Les principaux rservataires sont la prfecture de dpartement (30 % des droits), les collecteurs 1 % (11 %), la communaut d'agglomration de Montpellier (JO %) et la mairie (JO %). Les diffrents contingents sont identifis et font l'objet d'un suivi qui apparat rigoureux. . 6 - 1 OPB DE MONTPELLIER - 34 - Rapport dnspectionn 2013-003 Rponses de l'organisme Obs4 Ces 6 logements ont t acquis par l'office dans le cadre d'une opration de restructuration urbaine. Ils ont t acquis sur fonds propres, sans aide de l'Etat, et non conventionns. Ils n'taient pas vous initialement la location, car dans un tat dsastreux. L'Etat ayant refus le principe d'une vente en blocs qui permettait d'quilibrer financirement cette opration, ACM recherche effectivement d'autres solutions, mais qui seront ncessairement plus couteuses pour l'organisme. A ce stade de l'tude, la mise en location de ces logements est envisage. OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social Nouvelles observations de la Miilos Il est pris note de la dcision de l'organisme de remettre en location les six logements concerns. L'Office ne prcise toutefois ni quelle date cette mesure sera mise en uvre, ni si des travaux de remise en tat seront engags. Il est rappel que sur ce dernier point, seuls des logements dcents au sens de la rglementation (dcret nO 2002-120 du 30 janvier 2002) peuvent tre offerts la location. 6-2 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social ACM signe depuis 2010, chaque anne, une convention dfinissant les modalits de gestion du contingent prfectoral et les publics ligibles aux logements relevant de ce contingent. La convention portant sur la priode 2013-2014 a t signe le 21 fvrier 2013. 5 895 logements sont recenss au titre du contingent prfectoral (soit prs 31 % du parc total de l'organisme). Quatre catgories de mnages prioritaires sont prvues: priorit 1 (DALO), priorit 2 (mnages sortant de structures d'hbergement et mnages ANRU), priorit 3 (accord collect!!) et priorit 4 (autres publics prioraires dfinis par les critres locaux du PDALPD). 3.2.2 Processus d'attribution 3.2.2.1 Gestion des demandes de logement Les demandes de logement reues par ACM sont enregistres par un service spcifique qui centralise les dossiers (( bureau de la demande ). Si le logement attribuer ne relve pas d'un rservataire, la pr-slection des dossiers prsenter en commission d'attribution des logements (CAL) est effectue par les directeurs d'agence. Les mnages dont les souhaits en termes de localisation gographique et de typologie de logement peuvent correspondre aux caractristiques du logement libr sont recherchs. Les directeurs d'agence examinent les dossiers en tenant compte des ressources et de la situation des demandeurs, puis apprcient leur caractre d'urgence. Ils choisissent ensuite les dossiers (trois en rgle gnrale) soumettre la CAL. Ils assument seuls cette responsabilit et ne s'appuient pas sur des critres particuliers qui auraient t fixs par l'organisme. Obs 5: La politique d'attribution des logements manque de lisibilit. Les objectifs poursuivis et les critres appliqus ne sont pas suffisamment formaliss. En application de l'article R. 441-9 du CCH, le conseil d'administration des organismes HLM doit dfinir les orientations applicables l'attribution des logements. Ces orientations doivent en principe tre dcrites dans un document distinct du rglement intrieur de la commission d'attribution et permettre aux bailleurs sociaux de fixer leurs priorits en matire d'attribution en tenant compte notamment des critres lgaux prvus par le CCH, des engagements souscrits en faveur des publics en difficult (PDALPD, accord collectif, DALO) et des besoins des territoires. Des objectifs en terme de mutation interne et/ou de mixit sociale peuvent galement tre prvus. Or, l'office de Montpellier ne dispose pas actuellement d'un tel document. Le rglement intrieur de la CAL comprend, dans son article 2, une liste de 14 catgories de mnages prioritaires. Les conditions d'application de cet article ne sont pas prcises. Aucune hirarchisation entre les diffrentes catgories n'est tablie, ce qui rend difficile l'utilisation oprationnelle de cette liste. Cette remarque avait dj t formule par la Miilos dans son prcdent contrle. 3.2.2.2 Passage en commission d'attribution des logements La commission d'attribution des logements est rgulirement constitue et se runit une fois par 11101S. La vrification de prs de 300 dossiers de locataires entrs dans le parc durant les cinq dernires a montr que, pour la grande majorit des cas, la rglementation en matire d'attribution des logements locatifs sociaux avait t respecte. Obs 6: Quelques irrgularits ont toutefois t releves en matire d'attribution de logements et la procdure mise en uvre peut galement tre critique sur certains aspects. Le contrle a en effet a mis en vidence cinq attributions effectues en infraction par rapport aux rgles en vigueur: un cas de dpassement des plafonds de ressources, deux cas pour lesquels les mnages concerns ont intgr leur logement avant la signature effective du bail et la dcision de la commission d'attribution et trois cas de signature du bail avant passage en commission. 7 - 1 OPB DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 Rponses de l'organisme Obs 5 Le Rglement Intrieur de la Commission d'Attribution des Logements (C.A.L.) nonce la politique de l'Office en matire d'attributions et dfinit les critres d'attributions. Aucune hirarchisation de ces critres n'est prvue car la CAL demeure souveraine. OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection na 2013-003 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social Nouvelles observations de la Miilos La Miilos ritre les critiques, dj formules dans son prcdent rapport n 2008-146, concernant la politique d'attribution de l'organisme : - sur la forme, il est rappel que les orientations applicables l'attribution des logements doivent tre dfinies dans un document distinct du rglement intrieur (cf., en ce sens, extraits de la circulaire du 27 mars 1993 relative aux commissions d'attribution des organismes de logement social, - sur le fond, la politique d'attribution labore par l'organisme se rsume l'numration, dans le rglement intrieur de la CAL, de 14 catgories de bnficiaires priontaIres sans hirarchisation particulire. Les modalits d'application de cette liste et son articulation avec les critres gnraux de priorit fixs par l'article L. 441-1 du CCH ne sont pas prcises. Le document n'est - dans les faits - pas utilis dans le processus d'attribution des logements, ni par les services dans la phase de pr-slection, ni par les membres de la commission d'attribution. Si cette dernire doit effectivement rester souveraine, comme l'indique juste titre l'Office, il convient de 7-2 Rponses de l'organisme Obs6 Concernant les infractions releves, vous trouverez-ci-dessous les explications pour les dossiers concerns: : locataire rsidence : dpassement de 20% autoris dans le cadre de la mixit sociale (convention tat-bailleur). : locataire rsidence : dossier lu en 2 rne position. Suite l'acceptation du premier, ce dossier a t transfr sur un autre logement identique puis valid la CAL suivante. : locataire rsidence : situation identique au dossier prcdent. : locataire rsidence : le bail a t sign avant passage en CAL pour viter un squatt. : locataire rsidence : suite une mutation professionnelle le rservataire ASTRIA nous a demand de le loger en urgence. La CAL a ensuite valid cette attribution. : locataire rsidence : ce locataire vivait dj dans le logement avec l'ancien locataire (neveu). Le bail a donc t tabli avec effet rtroactif aprs passage en CAL. La radiation des demandeurs suite aux attributions est obligatoire compter du 1 er Janvier 2013 conformment au dcret du 07 Mai 2012. L'Office procde systmatiquement des vrifications depuis cette date. Le Rglement Intrieur de la CAL a t modifi et valid par le CA du 17 Octobre 2013. OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social Nouvelles observations de la Miilos limiter les risques de subjectivit , et de garantir une homognit de traitement des demandeurs. C'est pOurqUOI, la formalisation - dans le respect des textes applicables - par ACM, de ses objectifs d'attribution et de la manire dont ils doivent se dcliner, apparat indispensable. L'observation est confirme. Les explications - sommaires - apportes par l'Office appellent les remarques suivantes: pour le logement la rglementation autorise en effet, pour les oprations finances par du PLUS major (article R. 331-12 du CCH), l'attribution de 10 % au plus des logements des personnes dont l'ensemble des ressources est suprieur de 20 % au plus du plafond rglementaire. Selon l'organisme, l'attribution du logement concern relevait de cette hypothse, mais aucune pice justificative n'est jointe la rponse. Cet argument n'a, par ailleurs, pas t avanc lors des diffrents entretiens et investigations mens sur place, ce qui aurait pu donner lieu aux vrifications utiles. De plus, le loyer mensuel fix dans le bail correspond du PLUS ordinaire et n'a fait l'objet d'aucune majoration particulire, comme cela aurait d tre le cas dans un objectif de mixit sociale. Au vu des lments actuellement en possession de la Miilos, il s'agit donc bien d'un cas de dpassement des plafonds de ressources; pour les logements l'Office ne conteste pas que la signature des baux concerns soit intervenue avant la dcision de la commISSIOn d'attribution. Ces attributions ne prsentaient ni un caractre exceptionnel ni une extrme urgence, ce que confirment les lments de rponse fournis par l'Office. Elles sont par consquent irrgulires, la CAL tant seule comptente, en application de l'article L. 441-2 du CCH, pour attribuer nominativement chaque logement locatif social; - pour le logement la critique portait sur le fait que le locataire ait pris possession du logement avant la signature effective du bail et la dcision de la commission d'attribution. Les raisons 7-3 Rponses de l'organisme OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social Nouvelles observations de la Miilos avances par l'Office (demande du rservataire de loger l'intress sans davantage de prcision) ne sont pas recevables. Les conditions dans lesquelles ce logement a t attribu sont contraires aux dispositions de l'article L. 441-2 du CCH qui confrent la comptence pour attribuer nominativement chaque logement locatif social uniquement la commission d'attribution; - pour le logement l'tude des pices du dossier a montr que le locataire concern n'tait pas signataire du bail d'origine et a bnfici d'un transfert de celui-ci. Or, les conditions permettant un tel transfert n'taient pas runies en l'espce, le locataire concern ne faisant pas partie de la liste des bnficiaires potentiels prvues par l'article 14 de la loi du na 89-462 du 6 juillet 1989 (conjoint, concubin, ascendant, personne charge). partenaire P ACs, descendant et En conclusion, la Miilos ne peut que confirmer le caractre irrgulier au regard du CCH des six attributions cites dans le rapport. Il est en outre rappel que ces pratiques irrgulires exposent l'office des sanctions pcuniaires. L'Office estime tort que l'obligation de radiation des demandeurs devenus locataires daterait du 1 er janvier 2013. En effet, l'article R. 441-2-8 du CCH qui dispose notamment que l'organisme qui a attribu le logement procde la radiation ds la signature du bai!, sous peine des sanctions pcuniaires prvues l'article L. 451-2-1 du CCH rsulte du dcret na 2010-431 du 29 avril 2010, relatif la procdure d'enregistrement des demandes de logement locatif social. Cette obligation s'appliquait ds l'entre en vigueur du dcret prcit, soit le lendemain du jour de sa publication au Journal Officiel (intervenue le 2 mai 2010). Il est pris note de l'information selon laquelle le rglement intrieur de la CAL a t modifi et valid par le CA du 17 octobre 2013. l'instar de ce qui a prcdemment t dit, s'agissant du rglement intrieur du conseil d'administration, il aurait t souhaitable que les documents correspondants soient joints la rponse de l'organisme. 7-4 I\liilos Mission interministrielle d'inspection dulogcmcnt social Il convient de rappeler l'organisme que, conformment l'article R. 441-3 du CCH, la commission d'attribution peut attribuer un logement en classant les candidats par ordre de priorit et prononcer l'attribution au profit du candidat suivant en cas de refus par le candidat class devant lui. Ces dispositions ne permettent pas, en revanche, d'affecter sans nouveau passage pralable en commission d'attribution, des candidats retenus en priorit deux ou trois sur un autre logement que celui envisag initialement. La commission est en effet charge d'attribuer nominativement chaque logement locatif. Cette anomalie a concern deux des cas de signature du bail avant passage en commission. Les infractions releves exposent l'organisme aux sanctions pcuniaires prvues l'article L. 451-2-1, 2ealina du CCH. Il convient de rappeler par aiIIeurs qu'aux tennes de l'article R. 441-2-8 du CCH l'organisme qui a attribu le logement procde la radiation ds la signature du bail sous peine des sanctions pcuniaires prvues l'article L. 451-2-1 du CCH. Or, l'OPH n'a procd aucune radiation en 201 1 et 2012. Ces manquements ont t signals par les services de l'Etat. Depuis 2013, l'obligation de radiation est respecte. Il est constat galement que la modification apporte au rglement intrieur de la CAL suite aux remarques" du prcdent rappOli de la Miilos a t dcide par le bureau (13 novembre 2009) et n'a pas t approuve par le CA. Or, en vertu de l'article R. 441-9 du CCH, le document modifi aurait d galement tre soumis au conseil. Le contenu du rglement intrieur devra tre actualis pour tenir compte des dernires volutions rglementaires". Enfin, le bilan d'activit de la commission d'attribution ne comporte pas d'lments sur le profil social et familial des mnages entrants et le poids des diffrents rservataires. L'office se prive dans ce contexte d'un outil intressant pour l'aider valuer la mise en uvre de sa politique d'attribution. 3.2.2.3 Signature du bail ACM remet ses locataires entrants chaque relocation des documents d'information (notamment un livret d 'accueil, le rglement intrieur et la grille de vtust). Confonnment l'article 61-V de loi nO 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (dite loi Molle), le contrat de location pass comporte une clause prvoyant l'application des articles L. 442-3-1 L. 442-4 du code de la construction et de l'habitation. Ces articles prcisent les cas de remise en cause du droit au maintien dans les lieux (sous-occupation et dpassement des plafonds de ressources) et les procdures mettre en uvre. Obs 7: Le bail n'est pas accompagn par des annexes obligatoires. II est rappel que le baiIIeur doit systmatiquement remettre aux locataires entrants le dcompte de surface corrige (article R. 353-19 du CCH) ainsi que le dossier de diagnostic technique (comprenant notamment le diagnostic de performance nergtique et l'tat des risques naturels (article 3-1 de la loi n089-462 du 6 juillet 1989 tendant amliorer les rapports locat(fs et portant modification de la loi n086-1290 du 23 dcembre 1986). x La Miilos a rappel que le maire de la commune o sont situs les logements attribuer, devait avoir une voix prpondrante en cas d'galit. " Il conviendra d 'y mentionner notamment le fait que le prfet doive tre destinataire de la convocation toute runion de la commission d'attribution, de son ordre du jour et du procs-verbal des dcisions prises lors de la runion prcdente. De mme, le document doit prvoir la participation la commission d'attribution avec voix consultative d'un reprsentant des organismes bnficiant de l'agrment relatif l'ingnierie sociale, financire et technique et des prsidents (ou de leurs reprsentants) des tablissements publics de coopration intercommunale comptents en matire de programme local de l'habitat. 8 - 1 OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 Rponses de l'organisme Obs 7 Concernant le dcompte de surface corrig, le recalcul, par un gomtre agre, des surfaces mentionnes dans les Conventions Etat- bailleur est trs onreux, alors mme que la prochaine CUS, qui doit tre signe en 2017, imposera l'office de calculer l'ensemble de ces logements en surface utile. Par ailleurs, l'office a fait procder au Diagnostic de Performance Energtique de l'ensemble de ces btiments ds 2009. ACM fournit chaque locataire entrant, qui en fait la demande, le DPE de son propre logement. Son cot unitaire varie de 3 9 HT. Soucieux de ces finances pour un document dont le calcul reste discutable aux dires des experts, l'office s'engage cependant fournir OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social Nouvelles observations de la Miilos La Miilos prend acte de la dcision de l'Office de remettre aux nouveaux locataires un tat des risques naturels. La rponse n'est en revanche pas satisfaisante en ce qui concerne les dcomptes de surface corrige et les DPE, l'Office semblant exclure de fournir ces documents ses locataires. Or, la dlivrance de ces deux annexes revt un caractre obligatoire et contribue la bonne information des locataires. Par ailleurs, et contrairement ce que pourrait laisser entendre la rponse de l'Office (absence totale de dcomptes), l'tude mene durant le contrle d'un chantillon de dossiers de locataires a montr que les dcomptes de surface corngee existaient dans la plupart des cas mais qu'ils 8 - 2 Rponses de l'organisme ces DPE individuels sur ces oprations neuves et combler son dficit au fur et mesure des librations de logements. Enfin, l'ERNT sera joint aux nouveaux baux ds le dbut 2014. OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social Nouvelles observations de la Miilos n'taient pas diffuss. Il appartient, par consquent, l'Office, de recenser dans un premier temps les documents existants et d'assurer leur diffusion. Pour les dcomptes manquants et en fonction de leur nombre, les modalits d'tablissement devront tre tudies dans le respect de la rglementation. L'observation est confirme. 8 - 3 l\1iilos Mission interministrielle d'inspection dulogcmcnt social 3.3 LOYERS ET CHARGES 3.3.1 Politique des loyers Les augmentations intervenues durant les cinq dernires annes sont rsumes dans le tableau ci-dessous. 2008 2009 2010 2011 2012 Taux d'augmentation 2% 2,3 % 1,31 % 1,1% 1,9% Recommandations gouvernementales (2008- 2,7% 2,38 % 1% 1,1% 1,9% 2010) Rgles 10 de plafonnement (2011-2013) 1,1% 1,9% Les hausses ont t modres depuis 2008 et ne sont pas diffrencies suivant les programmes. Un loyer la relocation fix au loyer plafond actualis prvu par les conventions APL est galement appliqu. Le patrimoine est conventionn l'APL plus de 99 %. ACM dispose d'une marge d'augmentation relativement faible (3 % ) par rapport aux loyers maxima des conventions APL. La vrification du respect des conventions APL a fait apparatre de lgers dpassements (moins de 2 %) en 2012 pour deux locataires de l'opration Petit Bard de Montpellier. Un remboursement des trop-perus a t effectu lors du contrle. Si on excepte la situation de ces logements, le suivi de l'volution des loyers appliqus apparat rigoureux. Obs 8: Le montant du loyer maximum n'est pas mentionn sur les quittances de loyer des logements. Cette obligation est prvue par l'aliicle R.445-13 du CCH. 3.3.2 Application du surloyer Moins de 30 % du parc est concern. En 2013, 5 534 locataires ont t enquts au titre du supplment de loyer de solidarit. 427 mnages ont d s'acquitter d'un surloyer dont 50 pour dfaut de rponse. Le nombre de non-rponse est moins lev que celui constat en 2012". 3.3.3 Charges locatives ACM a engag une politique de matrise des charges locatives (travaux d'conomie, contrle rgulier du niveau des consommations d'eau) qui lui a permis de maintenir un niveau peu lev les charges factures aux locataires. Les dpenses rcuprables de personnel sont par ailleurs rduites, l'office n'employant pas de gardiens d'immeubles. Pour les immeubles collectifs (soit 92 % du parc), le niveau toutes charges confondues s'tablit en moyenne 8 /m 2 de surface habitable (SR) en 2012, ce qui est trs bas comparativement aux autres bailleurs sociaux 12 Six programmes prsentent cependant un cot moyen suprieur 18 : les oprations C. Fontaine (61ogts d'une coproprit, 29 lm 2 de SR), Chambelie (11 logements d'une coproprit, 22 lm 2 de SR), Arcade (4 logements d'une coproprit, 22 lm 2 de SR), Le Moulin (131 logements, 21 lm 2 de SR), Poitevine (4 logements, 20 lm 2 de SR) et Bazille 2 (108 logements, 18 lm 2 de SR). Une attention particulire doit tre porte l'volution des dpenses supportes par les locataires de ces rsidences. JO Article 210-1ll de loi n0200-1657 du 29 dcembre 2010 portant loi de finances pour 2011. 11 Le nombre d'assujettis s'levait 451 cn 2012 dont 101 soumis au paiement d'une pnalit pour ne pas avoir rpondu l'enqute (source: PV de la runion du bureau du 23 fvrier 2012). 12 A titre indicatif, le cot mdian des charges rcuprables des rsidences collectives (avec ascenseur et chauffage collectif) relev dans l'observatoire des charges locatives de J'USH pour les zones H2 et H3 est de prs de 21 /m' de SH en cas d'eau chaude collective et de 15 en cas d'eau chaude individuelle. 9 - 1 OPB DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 Rponses de l'organisme Obs8 L'office s'est engag, ds le moment du contrle, mentionner le loyer plafond sur ces quittances. Cette modification sera effective sur les quittances du mois de Dcembre 2013. OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social Nouvelles observations de la Miilos Il est pris note de l'engagement d'ACM de mentionner, partir du mois de dcembre 2013, le montant du loyer maximum dans les quittances adresses aux locataires. 9-2 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social La rgularisation des charges intervient dans des dlais convenables (rr semestre de l'anne N+ 1) et les montants des provisions apparaissent dans l'ensemble bien valus. Des carts importants (sur-provision et sous-provision) sont cependant constats en 2012 sur une dizaine d'oprations Les efforts d'ajustement des provisions doivent tre poursuivis. La qualit de l'information foumie aux locataires pourrait galement tre utilement amliore notamment en indiquant plus explicitement la base de rpartition retenue (type de sU/face) dans les dcomptes individuels de charges. L'office fait par ailleurs appel un prestataire extrieur pour effectuer l'entretien et le nettoyage des rsidences. La sortie des encombrants est assure dans le cadre de ce contrat et cette prestation donne lieu rcupration auprs des locataires. Cette pratique est juridiquement contestable, le stockage et l'enlvement des encombrants ne faisant pas partie de la liste des charges rcuprables. Il convient, conformment l'article 2 du dcret nO 82-955 du 9 novembre 1982", de s'assurer que le contrat conclu distingue bien les dpenses rcuprables et les autres dpenses. 3.4 TRAITEMENT DES IMPA YES Le tableau ci-aprs montre J'volution des crances locataires: En % des loyers et charges rcupres Evolution des crances locataires Crances locataires 2008 / 12,6 2009 2,2 11,7 2010 -0,1 10,5 201I Mdiane des OPI-[ 2010 2,1 0,9 Il,8 12,9 Le suivi des impays fait l'objet d'une procdure crite. Chaque agence gre l'ensemble de la dmarche relative aux impays (de la dtection de la dette l'expulsion le cas chant). Ce sont les chargs de gestion clients qui traitent la gestion locative et les impays et assurent l'accueil tour de rle. En l'absence de conseillre en conomie sociale et familiale, des rencontres rgulires ont lieu avec les assistantes sociales de la CAF et du Conseil Gnral. Tous les mois, un tableau de bord est dit et permet un suivi prcis des locataires en impay. Les indicateurs lis aux impays font d'ailleurs partie du reporting mensuel prsent par la direction financire. Une rfrente impays est prsente au sige. Elle a notamment en charge la formation et le contrle rgulier des dossiers. Elle reprsente l'office dans les instances concernes (FSL, CCAPEX ... ). Le tableau ci-dessous montre une matrise correcte du stock des impays. Impays en k 2008 2009 2010 2011 Crances simples hors mois de dcembre (+) 686 321 398 1026 Crances douteuses (+) 3459 4171 4264 4084 Admissions en non valeur (ANY) (+) 929 475 440 841 Recouvrements sur ANY (-) 4 18 Il 5 Total 5070 4949 5091 5946 En % des loyers et charges rcupres 6.7% 5.4 % 5,2 % 5,9% Les admissions en non valeur sont systmatiquement passes au conseil d'administration et concernent pour l'essentiel les locataires partis pour lesquels toutes les dmarches de recouvrement possibles ont t ralises. ]} Dcret pris en application de l'article L. 442-3 du code de la construction et de l'habitation et fixant la liste des charges rcuprables 1 0- 1 OPB DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social Rponses de l'organisme Nouvelles observations de la Miilos OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 10 - 2 l\1iilos Mission interministrielle d'inspection du logement social Fin 20 Il, 3 795 locataires sont en impays dont 3 051 sont en impays-prsents (J 6 % du parc). La dette, corrige du terme de dcembre, ressort 5 946 k soit 5,9 % de la quittance. La dette moyenne par locataire est de 1566 . 413 commandements de payer par huissier ont t effectus; 163 expulsions ont t prononces par le juge et 47 expulsions ont eu lieu. Obs 9: Trois rsidences prsentent des niveaux particulirement levs d'impays. Il s'agit de trois programmes de logements individuels (de type villas) qui accueillent des gens du voyage sdentaires: Montaubrou (51 logements), Rue des Marels (90 logements) et Mas de Cholet (30 logements). 32 locataires se trouvaient en situation d'impay lors du contrle soit 77 % de l'ensemble des locataires de ces rsidences. Le montant total des impays s'levait lors du contrle 925 K. La plupart des situations sont anciennes. Les relances et contacts en vue d'tablir des plans d'apurement n'ont pas donn des rsultats satisfaisants. L'office a dcid jusqu' prsent de ne pas engager de procdure contentieuse et/ou d'expulsion. Depuis 20 Il, un suivi plus rigoureux de la situation des locataires entrants est effectu. Les difficults de gestion sur les sites concerns ne se limitent pas des problmes d'impays. La majorit des locataires n'a pas fourni d'attestation d'assurance chaque anne et ne rpond pas aux enqutes sur l'occupation sociale. L'intervention sur place des services de l'organisme et des entreprises n'est pas aise et suppose d'tre accompagn par un reprsentant des familles loges (no11 lu mais identifi par l'organisme). La visite effectue lors du contrle a en outre montr des insuffisances" dans les conditions d'entretien des immeubles. La mise en place d'un plan d'actions en partenariat notamment avec les services du Conseil Gnral de l'Hrault tait envisage lors du contrle. Les eff0I1s de reprise en main de ces rsidences engags sur la priode rcente doivent tre poursuivis. 3.5 QUALITE DU SERVICE RENDU AUX LOCATAIRES 3.5.1 Organisation telTitoriale et moyens Dix agences dcentralises assurent la gestion technique et locative des immeubles implants sur leur primtre d'intervention. Chaque agence a en charge entre 1 200 et 2400 logements rpartis en secteurs (de deux quatre secteurs de proximit). Des chargs de proximit sont affects au sein de chaque secteur et ont principalement une fonction de surveillance des immeubles et de traitement des rclamations. Ils ralisent en outre les tats des lieux (entre et sortie) ainsi que de petits travaux de maintenance dans les parties communes. Ils n'effectuent pas de tche de nettoyage et de sortie des ordures mnagres. Leur rmunration n'est donc pas rcupre auprs des locataires. Quelques employs d'immeubles assistent les chargs de proximit dans certains sites. Un poste de messager du tri a t par ailleurs cr en 2010 dans le cadre d'un partenariat avec la communaut d'agglomration de Montpellier visant amliorer la qualit du tri et la propret des abords des rsidences. En 2012, ACM emploie 87 chargs de proximit et Il agents d'immeubles. Ce personnel de tell'ain est plac sous l'autorit de responsables de patrimoine. Obs 10 : Le nombre de personnes charges de la surveillance de certains immeubles d'habitation est insuffisant au regard de la rglementation. Il est rappel qu'en application de l'article R. 127-1 du CCH, les bailleurs doivent affecter un gardien par tranche de 100 logements dans les immeubles collectifs situs soit dans une ZUS, soit dans une commune dont la population dpasse 25000 habitants ou qui est comprise dans " Un dpt sauvage de dchets a t constat l'entre de la rsidence Montaubrou . La visite de deux logements a montr un dficit d'entretien et la ralisation de travaux directement par les locataires l'intrieur des logements sans que le bailleur soit avis pralablement. II -1 OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 Rponses de l'organisme Obs 9 Nous prenons acte de ces observations. L'Office a dj mis en uvre les dispositifs ncessaires pour remdier cette situation. Les mesures commencent donner des rsultats, il y a une stabilisation des impays en 2013 (60% des locataires concerns sont jour de loyer ou en cours de rgularisation). Obs 10 Ds les annes 1990, ACM a dvelopp une politique de dcentralisation de son activit de gestion locative, au plus prs de ses locataires. Elle a abouti, fin de 2000, la cration de 10 agences couvrant l'ensemble du parc immobilier de l'office. Paralllement la parution du dcret gardiennage de 2001, ACM a franchi une tape supplmentaire en installant des secteurs de proximit ayant pour mission de raliser le gardiennage et la surveillance de nos rsidences. Cet effort de proximit sur l'ensemble du parc de l'office, indpendamment des ensembles immobiliers de plus de 100 logements, a t attest de OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social Nouvelles observations de la Miilos La stabilisation des impays pour les trois programmes concerns constitue, compte tenu du contexte local, un signe encourageant. Le travail de reprise en main de la gestion de ces rsidences doit tre poursuivi. La Miilos ne cntIque pas la politique de gestion de proximit de l'organisme dans son ensemble. Elle relve, cependant, qu'au regard des exigences rglementaires, le nombre de gardiens (ou quivalents) affects actuellement la surveillance de sept rsidences collectives de plus de 100 logements est insuffisant. L'Office ne rpond pas prcisment ces constats et n'indique pas les mesures qu'il envisage de prendre, le cas chant, afin de se mettre en conformit avec la rglementation. L'observation est donc maintenue. Il - 2 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social Rponses de l'organisme nombreuses reprises au travers des rapports transmis l'Etat dans le cadre de l'abattement de TFPB en ZUS, ainsi que lors du prcdent contrle de la MIILOS ACM entend poursuivre son effort de gestion de proximit, la fois par la formation de ces quipes confrontes l'agressivit quotidienne de certains locataires, mais aussi en dveloppant encore des outils de gestion pour rendre leur travail plus efficient. OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 Nouvelles observations de la MiiIos Il - 3 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social une aire urbaine d'un seul tenant regroupant au moins 50000 habitants et dont une ou plusieurs communes comptent plus de 15000 habitants. Tous les immeubles collectifs de 100 logements ou plus situs Montpellier ei grs par l'office sont ainsi concell1s par cette obligation et doivent se voir affecter un gardien (ou quivalent) par tranche de 100 logements. Or, sept rsidences ne comptent pas l'effectif requis par la rglementation. Ce dficit en personnel de surveillance concell1e les oprations La Roquette (un gardien en moins), Las Rbs (un gardien en moins), Justice (un gardien en moins), Vert Bois (un gardien en moins), Nombre d'Or (un gardien en 1710ins), Lemasson (deux gardiens en moins), et Pompignane (deux gardiens en moins). Sous cette rserve, l'organisation mise en place n'appelle pas de critique majeure et semble globalement adapte la configuration du parc. Obs 11: L'OPH n'a pas mis en place de registre de scurit-incendie pour ses immeubles d'habitation. La tenue par les propritaires de btiment d'habitation d'un registre justifiant du respect des obligations d'entretien et de vrification des installations de protection des habitants contre l'incendie est obligatoire en application de l'article R. 111-13 du CCH. Un chantillon du patrimoine a t visit dans le cadre du contrle, notamment celui situ proximit des agences Las Rbs , Lemasson , Lez , Bagatelle et Mercure . Dans l'ensemble, les immeubles concell1s sont correctement entretenus. Des dgradations (absence de plans d'vacuation et disposit[j:\' de contrles d'accs d4eclueux) et un manque d'entretien (nettoyage insuffisant des halls d'entre et des escaliers, bOtes aux lettres endommages, gaines techniques encombres) ont t cependant constates dans quelques rsidences. Ces sites connus de l'organisme relevaient notamment des agences Bagatelle et Mercure et dans une moindre mesure de celle de Las Rbs . Une surveillance accrue doit tre pOlie aux conditions de nettoyage et de surveillance des paliies communes. On signalera que le manque de propret des paliies communes faisait partie des faiblesses soulignes par les locataires des agences concell1es lorsqu'ils ont t interrogs. 3.5.2 Relations avec les locataires ACM s'est dot d'outils pour assurer une gestion efficace des rclamations. Un centre d'appels (service de la relation client) qui a vocation recevoir l'ensemble des rclamations (crites ou non) et qui permet d'assurer une traabilit du traitement a t mis en place en 201 1. Les rclamations font l'objet d'enregistrements et d'un suivi informatiss. Des statistiques sur les dlais de rponse sont produites rgulirement. En 2012, 30 000 rclamations techniques ont t enregistres. Le dlai moyen de traitement des rclamations a t de 18 jours et 75,7 % des demandes reues ont t traites dans un dlai de 30 jours. L'OPH s'est fix dans le cadre de la CUS (indicateur Hl!) un objectif de prise en compte d'au moins 100 % des rclamations dans un dlai de 30 jours partir de 2013. L'OPH a interrog un chantillon de ses locataires en 2008 et 20 Il sur le service offert. La comparaison des rsultats de ces deux enqutes montre une lgre augmentation du niveau de satisfaction globale qui est pass de 83 84 %. Le nombre de locataires se dclarant insatisfait par rapport la propret des paJiies communes a en revanche augment de manire significative entre les deux enqutes: en 20 Il, 46 % des locataires interrogs ont ainsi exprim un jugement dfavorable (le taux d'insatfaction tait de 41 % en 2008). Le prestataire qui a ralis l'enqute de 20 Il a prcis dans ses conclusions que, pour cette thmatique, le niveau de satisfaction standard s'lve 68 %. Suite aux rsultats de l'enqute de 2008, l'office avait dcid de renforcer le contrle des prestations de nettoyage. Un suivi hebdomadaire avait t organis dans ce cadre. Les efforts de contrle des conditions d'entretien des parties communes doivent tre poursuivis. Les raisons du faible niveau de satisfaction mriteraient galement d'tre analyses plus finement. Il a t constat que le conseil d'administration, le conseil de concertation locative et le personnel 12 - 1 OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 Rponses de l'organisme Obs 11 L'arrt du 31 Janvier 1986 pris en application de l'article R * 111-13 du CCH mentionne que le propritaire doit assurer l'entretien de toutes les installations concourant la scurit et doit pouvoir le justifier par la tenue d'un registre de scurit. L'office, soucieux de la scurit de ces locataires, possde un contrat d'entretien sur l'ensemble des installations concourant la scurit incendie. Le prestataire possde un site internet auquel ACM a un accs scuris, et qui trace l'ensemble des interventions ralises sur ces installations. Ce document est imprimable tout moment. Mme si ce document n'est pas intitul Registre de Scurit , il rpond en tous points aux exigences de l'arrt et doit tre considr comme tel. OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social Nouvelles observations de la Miilos ACM a effectivement sign un contrat de maintenance des moyens de secours incendie qui lui permet de rpondre l'obligation d'entretien rsultant de l'article R. 111-13 du CCH et de son arrt d'application. Il ne dispose pas, en revanche, d'un registre de scurit au sens de ces textes. La possibilit offerte l'Office de consulter le site Internet du prestataire, afin d'tre inform sur les interventions effectues, est utile pour le bon contrle des conditions d'entretien, mais ne saurait pallier l'absence d'un registre en bonne et due forme. Les dates des vrifications et interventions effectues dans le cadre du contrat doivent tre consignes dans un registre. La Miilos relve, cet gard, que le contrat de maintenance sign par ACM stipule dans son article 6.2 que le titulaire devra tenir jour les registres de scurit des rsidences La mise jour des registres fait ainsi explicitement partie des obligations assignes au prestataire. L'excution de cette mission particulire (figurant dans le contrat dont les termes ont t ngocis par ACM et son co-contractant) suppose que des registres soient labors conformment la rglementation. 12 - 2 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social (notamment au niveau des agences) n'ont pas eu connaIssance des rsultats de la dernire enqute. L'objectif de satisfaction en matire de propret des parties communes retenu dans le cadre de la CUS (indicateur H VI) est de 50 % en ZUS paliir de 20 J 4 et de 60 % hors ZUS. L'OPH a adopt un plan de concertation locative prvoyant l'instauration d'une instance unique de concertation. Les modalits de fonctionnement de ce conseil de concertation (frquence des runions et sujets abords) n'appellent pas de remarque particulire. ACM dispose par ailleurs d'un site internet comprenant notamment un espace locataires permettant des changes d'information avec le bailleur et la consultation par chaque locataire de son compte logement . 3.6 CONCLUSION SUR L'EVALUATION DE LA POLITIQUE SOCIALE ACM assume sa vocation sociale et contribue l'accueil et l'hbergement des mnages dfavoriss. Les hausses de loyers et les charges locatives sont peu leves. Les objectifs et les critres de la politique d'attribution des logements mis en uvre ncessitent toutefois d'tre mieux prciss et formaliss. Des irrgularits ont t par ailleurs releves lors de l'examen des dossiers de locataires entrants (dpassement des plcifonds de ressources, signature de baux avant passage en commission et baux non accompagns d'annexes obligatoires). Les locataires ont exprim dans leur grande majorit (84 %) leur satisfaction globale l'gard du bailleur lorsqu'ils ont t interrogs. Les jugements concernant l'entretien et la propret des parties communes sont en revanche plus nuancs. La politique de gestion de proximit peut galement tre critique sur certains aspects: organisation ne respectant pas actuellement les obligations de gardiennage, absence de registres de scurit et nombre d'impays paliiculirement lev sur trois rsidences. 4. PATRIMOINE 4.1 CARACTERISTIQUES DU PATRIMOINE L'OPH possde 19 J 80 logements familiaux dont J 235 de type individuel. L'ge moyen du parc est de 25 ans et 39 % des logements ont t mis en service avant 198 J. 26 % des logements sont localiss en ZUS et concerns par la mise en uvre de projets de renouvellement urbain. Selon le PSP, le patrimoine prsente une bonne qualit gnrale. La propret ou l'tat technique est jug moyen pour 14 % du patrimoine. Les diagnostics de performance nergtique (DPE) ont t raliss par btiment sur l'ensemble du parc. Le nombre de logements ayant une consommation nergtique annuelle suprieure 230 kwh/m 2 (classements E, F et G) s'lve 4000 logements environ. Ces btiments sont constitus de rsidences chauffes l'lectricit ainsi que de rsidences rcentes (moins de 20 ans). J 000 logements nergivores doivent tre rhabilits dans le cadre de la CUS15 . L'office est galement propritaire de 24 foyers: 14 rsidences pour tudiants, cinq foyers pour jeunes travailleurs, deux rsidences pour personnes ges, un foyer d'hbergement d'urgence, un tablissement pour handicaps et une rsidence destine loger des infirmires. Il ne gre 15 Indicateur C IV relatif la proportion de logement rnover au sens du premier alina du Il de l'article 5 de la loi n 2009-967 du 3 aot 2009 de programmation relative la mise en uvre du Grenelle de l'environnement 13 - 1 OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social Rponses de l'organisme Nouvelles observations de la Miilos OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 13 - 2 I\liilos Mission interministrielle d'inspection dulogcment social pas directement ces tablissements qui sont mis la disposition, par le biais de contrats de location, des gestionnaires qui en assurent le fonctionnement. Obs 12 : La eus de l'organisme n'a toujours pas t complte d'un avenant consacr aux logements-foyers. En application de l'article 4 du dcret 2012-12 du 4 janvier 2012 relatif aux CUS pour les logements-foyers, un avenant traitant spcifiquement des logements-foyers aurait d tre sign avant le 6 juillet 2012. Or cela n'est toujours pas le cas. Un projet d'avenant a t labor et prsent au bureau de l'organisme le 21 juin 2012. Il a t transmis aux collectivits associes l'laboration de la CUS. Le suivi des logements-foyers a t confi une agence dcentralise ayant en charge galement la gestion des commerces, des lots en coproprit ainsi que des ventes HLM. Les conditions de ce suivi doivent tre amliores, notamment en : - prvoyant qu'un reprsentant de l'OPH participe aux conseils de concertation qui doivent obligatoirement tre crs au sein des logements-foyers et des rsidences sociales en application de l'article L. 633-4 du CCH. En tant que propritaire, ACM est en effet membre de droit de cette instance; - vrifiant l'existence et la tenue effective au sein des foyers d'un registre de scurit et/ou d'un carnet d'entretien. 4.2 STRA TEGIE PA TRIMONIALE Le conseil d'administration de l'office de Montpellier a adopt dans sa sance du 22 juin 2010 la convention d'utilit sociale (CUS) 2011-2016, labore sur la base du plan stratgique de patrimoine valid par le conseil d'administration du 22 avril 2010 et signe le 30 juin 20 Il. L'office a fait le choix de ne pas pratiquer la remise en ordre des loyers lors de la premire CUS. Le classement du patrimoine a t effectu en fonction de son financement d'origine. La CUS prvoit la production de 3 750 logements, soit 625 logements en moyenne par an. Parmi ceux-ci, 600 logements (16 %) seront financs en PLAl. Ces objectifs refltent prcisment ceux fixs par le programme local de l'habitat de l'agglomration de Montpellier. Les interventions sur le patrimoine existant s'lvent environ 109 ME. L'exploitation (gros entretien et entretien courant) reprsente 66 ME. L'investissement est de 43 ME (remplacement de composants 24 Mf:: rhabilitation 12 Me et 7 Me pour l'amlioration de la performance nergtique et de l'accessibilit des logements). Sont intgres la CUS les interventions de l'office concernant les trois conventions ANRU (Mosson, Centre et Cvennes). Les ventes de logements restent marginales: 10 15 logements par an sur la priode de la CUS. Les dmolitions pOlie nt sur 498 logements situs pour partie dans les oprations de renouvellement urbain prcites et pour partie en secteur diffus. 4.3 DEVELOPPEMENT DU PATRIMOINE 4.3.1 Activits de puis 2008 La production locative 2 323 logements ont t mis en service de 2008 2012 soit un niveau moyen de production de 464 logements par an. 14 - 1 OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 Rponses de l'organisme Obs 12 La gestion des logements-foyers est une petite part de l'activit d'ACM. Les spcificits de cette gestion ont nanmoins t prises en compte en crant il y a quelques annes une agence ddie. Dans ce cadre, ACM a transmis, ds le 21 juin 2012, un projet d'avenant la CUS, aux collectivits territoriales associes, ainsi qu' l'Etat. A ce jour, l'office n'a reu aucune position officielle des partenaires pour amender ou pas ce projet. ACM se propose donc de relancer ces interlocuteurs afin de signer ce document. Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social Nouvelles observations de la Miilos Les raisons expliquant le retard dans la signature de cet avenant sont difficilement comprhensibles. La Miilos rappelle que l'chance tait fixe au 6 juillet 2012 et ne peut qu'inviter l'Office acclrer le processus d'adoption et de signature de ce document. OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 14 - 2 Miilos Mission interministrielle d'inspection dulogcmcnt social 2008 2009 2010 2011 2012 Total Nombre/an Oprations neuves (construction et VEFA) 288 620 584 474 254 2220 444 dont ANRU 45 51 224 46 320 107 Acquisition -Amlioration 103 20 Total gnral 288 620 687 474 254 2323 464 La production locative a t principalement le rsultat d'oprations de constructions neuves. Les logements construits ont t financs 79 % par du PLUS, 17 % du PLAI et 4 % du PLS. Les logements produits sont localiss 90 % sur la ville de Montpellier. Les autres logements se situent sur le territoire de l'agglomration de Montpellier, notamment dans des communes prsentant un dficit en termes de logements sociaux. Cela est le cas en particulier des communes de Jacou (27 logements construits par l'organisme et un taux de logement social en 2012 s'levant 13,45 %), du Crs (41 logements construits par l'organisme et un taux de logement social en 2012 s'levant 9,22 %), de Saint-Jean-de-Vdas (22 logements construits par l'organisme et un taux de logement social en 2012 s'levant 5,1 %) et de Villeneuve-Is- Maguelone (70 logements construits par l'organisme et un taux de logement social en 2012 s'levant 11,04 %). Les travaux en cours lors du contrle portaient sur plus de 700 logements. CI Evaluation de l'activit de construction Les oprations neuves (1 455 logements) livres de 2009 2012 ont t analyses. L'office a mobilis 7,4 ME en fonds propres pour financer ces oprations soit 4,5 % du prix de revient total. Le cot moyen des oprations s'tablit 1 699 E TTC/m 2 de surface habitable (SH) et, rappoli au logement, III 368 E TTC/logement. Les oprations en VEFA (160 logements) prsentent les prix de revient les plus levs (suprieurs 1 699 e TTC/m 2 de SH). Les dures de chantier et les cots ont t matriss avec difficult sur certaines oprations. Il est ainsi constat: - un dpassement suprieur 10 mois de la dure fixe contractuellement sur cinq programmes: Aqualis (20 logements, dpassement de 18 mois), Boris Vian (80 logements, dpassement de 15 mois), Panara (57 logements, dpassement de 14 mois), Ali Blacks (35 logements, dpassement de 12 111ois) et Orangette (3 logements, dpassement de 12 mois) ; - une augmentation de plus de 1 0 % entre le prix de revient prvisionnel et le prix dfinitif sur trois programmes : Boris Vian (80 logements, cart de 40 %), Rubens (10 logements, cart de 21 %), Jean Vilar (7 logements, cart de Il %). Selon l'organisme, les difficults rencontres en matire de dlais seraient dues principalement des dfaillances d'entreprises et une sous-estimation des dpenses. Les efforts en vue d'amliorer le suivi des oprations, accomplis par l'office depuis 2009 (avec la cration d'un comit d'engagement), doivent tre poursuivis. L'examen des modalits d'attribution des marchs (matrise d'uvre et travaux) sur deux oprations l " n'a pas mis en vidence d'anomalie particulire. 4.3.2 Capacit de l'organisme construire ou acqurir des logements L'OPH assume en inteme les fonctions de matrise d'ouvrage. Le montage administratif et technique des oprations est assur par la direction de la production qui regroupe une quinzaine de personnes. La recherche des financements incombe la direction financire. 16 Oprations Ali Blacks (50 logts) et Panara (64Iogts) 15 - 1 OPIl DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social Rponses de l'organisme Nouvelles observations de la Miilos OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003 15 - 2 Miilos Mission interministrielle d'inspection dlilogement social L'activit de matrise d'ouvrage est encadre par des procdures dtailles. Des prescriptions particulires d'ordre environnemental ont t galement dfinies. Les oprations doivent rpondre des critres d'conomie d'nergie (producon d'eau chaude solaire, isolation des constructions, recherche du label BBC). Depuis 2012, une prise en compte de la gestion des dchets de chantier est par ailleurs demande aux entreprises qui soumissionnent. Un comit d'engagement (runissant la DG et diffrents directeurs) a t mis en place pour assurer le suivi de l'avancement des oprations. Les travaux de ce comit mriteraient d'tre mieux formaliss. Il conviendrait, en particulier, que les modalits de fonctionnement de ce comit soient prcises dans un rglement intrieur et que ses runions donnent lieu la rdaction de comptes-rendus crits. La prospection foncire est effectue par la directrice gnrale et le directeur de la production auprs des collectivits et des promoteurs (privs et publics). ACM dispose actuellement de la capacit technique suffisante pour continuer se dvelopper. L'objectif de production fix dans la CUS (plus de 600 par an) est cependant plus important que le niveau de production constat ces dernires annes (464 par an). L'office n'envisage pas de renforcer son organisation interne notamment en matire de prospection foncire. Sa proximit avec la communaut d'agglomration de Montpellier lui permet de bnficier de nombreuses oppoliunits foncires notamment dans le cadre des ZAC ralises par la SERM17 (socit d'quipement de la rgion l71ontpelliraine). La construction de logements sociaux a cependant concern principalement ces dernires annes la ville de Montpellier. La poursuite du dveloppement sur ce territoire se heurte un manque de foncier disponible et une rorientation vers les communes priphriques est ncessaire. Les interventions de la SERM dans les autres communes de l'agglomration de Montpellier sont plus nombreuses. Une socit publique locale d'amnagement (SAAM) a t cre en 2010. Ce nouvel outil de la communaut d'agglomration de Montpellier pourrait galement favoriser la ralisation de logements sociaux hors de la ville-centre de Montpellier. Des oprations d'ACM sont en cours notamment sur les communes de Juvignac (164 logements attendus), de Cournonsec (21 logements) et de Prols (8 logements). 4.4 MAINTENANCE DU PARC L'effort consenti la maintenance du parc est peu lev comparativement aux autres organismes HLM. Les dpenses (gros entretien et entretien courant) ont cependant augment de manire continue depuis 5 ans et le patrimoine est relativement rcent. Plus de 1 900 logements ont par ailleurs fait l'objet de travaux de rhabilitation entre 2008 et 2012, ce qui a port 26 % le nombre total de logements ayant t rhabilit au moins une fois depuis l'origine. Un plan de gros entretien et d'investissement est tabli sur trois ans par la direction de la gestion locative. Les agences participent la mise en uvre de ce plan et ont en charge la gestion des contrats d'entretien et de maintenance. Les modalits d'excution des prestations font l'objet d'un suivi l ' par les agences qui apparat rigoureux. Cela est le cas notamment des contrats de maintenance des 278 ascenseurs que compte le patrimoine. Il est cependant constat que les rapports prvus contractuellement (tat des installations, nombre de pannes et temps d'indisponibilit) ne sont pas rclams, l'organisme estimant pouvoir avoir accs ces lments via son outil informatique. Ce faisant l'office se prive d'une synthse qui pourrait lui apporter un clairage utile sur la situation de ses ascenseurs. Il gagnerait l'avenir tre plus vigilant quant au respect des obligations contractuelles. 17 Cette SEM a t cre en 1961. Ses principaux actionnaires sont la Ville et la Communaut d'Agglomration de Montpellier. Les autres collectivits actionnaires sont le Dpartement de l'Hrault et la Ville de Palavas-les-Flots. 18 Des fiches de contrle systmatique des interventions des marchs d'entretien ont t mises en place dans le cadre de la dmarche de cel1ification. 16 - 1 OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social Rponses de l'organisme Nouvelles observations de la Miilos OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 16 - 2 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social 4.5 VENTE DE PATRIMOINE " La cession de logements Entre 2008 et 2012, ACM a cd 59 logements ses locataires occupants (soit 12 logements par an) et 448 logements des personnes morales dont notamment 314 l'OPH de l'Hrault (en 2008) et 119 logements la SERM (sur la priode 2009-2012). Le bureau de l'office dispose de la comptence pour autoriser les cessions. L'attention de l'organisme doit cependant tre appele sur le fait qu'aux termes de 1'31iicle L. 423-10 du CCH toute convention, conclue directement ou par personne interpose entre un des organismes mentionns l'article L. 411-2 et un de ses dirigeants, un de ses salaris, un de ses administrateurs, un des membres du conseil de surveillance ou une personne morale dans laquelle un de ses dirigeants, un de ses salaris, un de ses administrateurs ou membres du conseil de surveillance exerce des fonctions d'administrateur, de membre du conseil de surveillance ou de dirigeant est subordonne l'autorisation pralable du conseil d'administration ou du conseil de surveillance de l'organisme . Un des administrateurs de l'office exerce galement un mandat social au sein de A ce titre, il convenait d'appliquer les dispositions prcites pralablement la ralisation des cessions et de faire dlibrer le CA sur les projets envisags. Il est prcis que lors de l'examen par le conseil, J'administrateur intress ne peut participer au vote conformment l'article L. 423-11-2 du CCH. Ces rgles sont destines prvenir les risques de conflits d'intrts. La cession d'autres lments du patrimoine Obs 13 : L'organisme n'a pas respect les rgles encadl'ant la cession des biens (autres que les logements) dont le prix dpasse le seuil fix par la rglementation. Le prix de vente de certains de ces biens cds par l'office durant la priode de contrle (bureau, commerce, terrain) est suprieur 30000 En application de 1'31iicle L. 443-14 du CCH et de l'arrt du 23 juillet 1987, la procdure prvue par l'article L. 443-7 du CCH pour la vente de logements aurait donc d tre mise en uvre. Il app3lienait en particulier l'organisme de solliciter l'avis du reprsentant de l'Etat dans les conditions dfinies par l'article prcit. 4.6 AUTRES ACTIVITES ACM intervient dans le domaine de l'accession la proprit. Des oprations de location- accession ont t lances partir de 2005. Une commission de slection des accdants a t mise en place et des critres ont t dfinis. 123 villas (finances par du PSLA) ont t ralises dans ce cadre. Entre 2008 et 2012, 61 leves d'option sont intervenues, ce qui porte 81 le nombre de propritaires. Les oprations en cours ou l'tude reprsentent III logements L'office assume galement depuis 2008 une fonction de syndic de coproprits (977 lots en 2012). 4.7 CONCLUSION DE LA POLITlQlJE PATRIMONIALE ACM contribue activement au dveloppement de logements sociaux dans le territoire de l'agglomration de Montpellier. Il s'est engag augmenter de manire significative son niveau de production dans le cadre de la CUS. Sa production antrieure s'est toutefois concentre principalement sur la ville de Montpellier et les oppoliunits foncires se rduisent. Le manque de terrains disponibles incite l'office chercher renforcer son implantation dans les autres communes de l'agglomration de Montpellier. Il peut bnficier dans cette perspective du soutien de sa collectivit de rattachement et des outils d'amnagement mis en place (ZAC ralises par la SERM et la SAAM). L'office dispose d'un PSP et conduit une politique patrimoniale qui semble adapte l'tat de son parc. 17 - 1 OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003 Rponses de l'organisme Obs 13 L'office ignorait que la rgle du seuil de cession de 30000 s'appliquait aux autres biens que les logements, Nous avons pris connaissance de ce dispositif et l'avis du reprsentant de l'Etat sera dsormais systmatiquement sollicit, OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social Nouvelles observations de la Miilos Il est pris note de l'engagement de l'Office de respecter l'avenir les procdures applicables aux cessIOns de biens autres que des logements, 17 - 2 Miilos Mission intenninistrielle d'inspection du logement social 5. RENOVATION URBAINE L'office est engag dans trois oprations de renouvellement urbain sur la commune de Montpellier. Celles-ci concernent les quartiers de la Mosson , Centre (Grand Cur) et Cvennes . Au global, il tait prvu sur la priode 2006-2010 la dmolition de 946 logements, la reconstruction sur site et hors site de 1 352 logements, la construction sur site de 516 logements dont une partie par la Foncire, et la rhabilitation de 1 0 Il logements sociaux et privs. La convention La Mosson signe le 8 janvier 2007 concerne des interventions sur l'ancienne ZUP (zone urbaniser en priorit). L'office doit reconstruire 330 logements, dmolir 330 logements et rsidentialiser 687 logements. Les fonds propres prvus d'tre investis s'lvent environ 1,5 M. La convention a t prolonge jusque fin juin 2015. La convention Centre signe le 8 janvier 2007 porte sur le traitement d'habitat insalubre et la requalification de la cit Gly qui date des annes 1960. L'office a en charge la dmolition de 60 logements, la construction de 297 logements, la rhabilitation et la rsidentialisation de 314 logements et la dmolition de 13 garages. Les fonds propres sont estims 0,7 M. La convention a t prolonge jusque fin 2016. La convention Cvennes signe le 25 novembre 2005 concerne la requalification de l'une des plus grosses coproprits prives de France: les coproprits du Petit Bard - Apollinaire (854 logements) et La Pergola (478 logements sociaux). L'office doit reconstruire 351 logements sans mise de fonds propres. La convention a t prolonge jusque fin 2013. Au global, sur 9,3 M d'investissement, l'office injectera 2,3 M de fonds propres, soit environ 25 %. 6. TENUE DE LA COMPTABILITE ET ANALYSE FINANCIERE 6.1 TENUE DE LA COMPTABILITE La direction financire comprend dix huit personnes; elle s'articule autour de quatre services (trsorerie, comptabilit, ingnierie financire et contrle de gestion et gestion clients). La comptabilit est informatise. Les logiciels utiliss (lkos, Sage) sont interfacs. Les factures sont dmatrialises (Geide: gestion lectronique des informations et des documents de l'entreprise). Un contrle budgtaire est effectu mensuellement par le service contrle de gestion qui tablit galement les plans de financement prvisionnels et les simulations financires. Les documents financiers se rapportant aux comptes annuels sont dtaills et donnent une information claire sur les principaux indicateurs caractrisant l'organisme. La tenue de la comptabilit est globalement satisfaisante. Le commissaire aux comptes a certifi sans observation les comptes de l'office sur la priode contrle. Obs 14 : Le mode de calcul de la production immobilise (conduite d'opration et frais ,financiers externes) n'est pas conforme aux rgles fixes par les instructions comptables en vigueur. Concernant la conduite d'opration, l'office prend en compte dans les cots internes une partie des frais de personnel non directement rattach un programme dtermin (direction gnrale, direction des ressources humaines). En outre, le calcul n'est pas fait par opration mais de manire globale avec un plafond que l'office s'est fix 5 % du montant hors taxes des travaux. La rpartition par opration est ensuite effectue sur la base des situations/factures de l'anne. Les rgles comptables en vigueur prvoient qu'en matire de cots internes (conduite d'opration etfrais de direction d'investissement), les organismes doivent respecter le principe 18 - J OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social Rponses de l'organisme Nouvelles observations de la Miilos Obs 14 Nous avons pris en considration Vu. l'observation et pour l'exercice en cours, allons revoir notre mthode de calcul de la conduite d'opration. Celle-ci respectera le principe de l'imputation rationnelle comme mentionne dans l'instruction comptable OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 18 - 2 Miilos Mission interministrielle d'inspection dulogcment social de l'imputation rationnelle et effectuer les imputations de cots internes en tenant compte du niveau rel d'activit de l'organisme par rapport sa capacit de production. Les frais de recherche et d'administration gnrale ne peuvent tre pris en compte pour le calcul des cots internes. Les frais de personnel concernent uniquement les personnels directement affects aux tches engages pendant la priode de construction et qui peuvent tre directement rattachs un programme dtermin. Pour l'opration La Bornire , les frais financiers comptabiliss en production immobilise portent sur la priode du 30 juillet 2010 au 30 juin 2011. Or la priode de construction s'est effectue du 22 septembre 2008 au 30 juillet 2010. Les frais financiers externes ne peuvent tre pris en compte que pour les seuls intrts se rapportant aux capitaux emprunts pour le prfinancement de l'opration et calculs dans la limite de la priode de construction. Obs 15: La tenue des fiches de situation financire et comptable (FSFC) mrite d'tre amliore. L'office utilise les FSFC comme un outil de suivi budgtaire. Les informations ne sont pas saisies par opration mais de manire plus dtaille pour chacune des tranches de l'opration sans toutefois que le plan de financement prvisionnel soit dcompos au prorata. En consquence, il apparat d'une part des sur ou sous financements sur les tranches concernes et d'autre part il n'est pas possible de vrifier la fiabilit des informations autrement qu'au niveau du total gnral. En effet, une mme opration peut tre classe en en cours , en termine non solde ou en termine solde . La tenue des FSFC devra tre recentre sur l'objectif initial de cette annexe rglementaire: permettre de calculer le fonds de roulement ou le potentiel financier terminaison des oprations en cours et termines non soldes. Le calcul du FRNG et du potentiel financier terminaison ne pourra ds lors pas tre effectu. Il est noter que le rapport Miilos prcdent comp0l1ait dj une observation sur ce sujet. 6.2 ANALYSE FINANCIERE
Les taux d'volution des agrgats analyss porteront sur la priode 2009 - 2011 dans la mesure o l'absorption par transmission universelle de patrimoine de la SHEMC au 1 er janvier 2009 modifie sensiblement le primtre de l'office. 19 - 1 OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social Rponses de l'organisme Nouvelles observations de la Miilos Obs 15 Conscient de cette insuffisance, l'office Bien pour la suite donne, dploie actuellement une solution plus performante pour la gestion des oprations et notamment la tenue des fiches de situation financire et comptable. Ainsi, le recentrage sur l'objectif initial des FSFC pourra tre atteint et les distorsions ne permettant pas de calculer avec prcision le FRNG seront gommes. OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 19 - 2 Miilos Mission interministrielle dnspection du logement social En k 2008 2009 2010 2011 Marge sur accession 248 213 132 1 169 Marge sur prts -57 -44 -158 Loyers 68069 83236 87815 91245 Cot de gestion hors entretien -15 167 -16882 -17281 -17843 Entretien courant -2444 -2475 -2610 -2624 GE -5624 -5759 -5848 -6398 TFPB -6873 -8944 -9261 -9624 Flux financier 2718 150 118 712 Flux exceptionnel -2264 109 -206 171 Autres produits d'exploitation 485 359 535 796 Pertes crances irrcouvrables -929 -475 -440 -841 Intrts oprations locatives -18484 -21 478 -18 554 -25374 Remboursements d'emprunts locatifs -14676 -16933 -20242 -22648 Autofinancement nee 9 5058 II 065 14 III 8584 % du chiffre d'affaires 7,3 % 13% 15,5 % 9% volution de l'autofinancement net de l'organisme La rentabilit de l'office mesure par l'autofinancement net est correcte depuis l'absorption de la SHEMC en 2009. Le flchissement ponctuel en 20 Il est li au remboursement par anticipation d'intrts compensateurs (7 172 k) dans le cadre du ramnagement de la dette. L'autofinancement net mdian des OPH de province reprsente 13 % du chiffre d'affaires. Cette rentabilit procde principalement d'un niveau lev des loyers. (4271 t'annuel par logement, soit environ 27 % au-dessus de la mdiane des OPH 3370 t'/logement). L'office ne dispose ainsi que d'une trs faible marge la hausse sur les loyers: l'cart avec les loyers plafonds est en effet de 3 %, soit environ une augmentation en masse maximale de 371 k. La perte sur vacants qui vient minorer la masse des loyers quittancs et des charges rcupres a t estime environ 718 k en 2011 par l'office, soit 0,8 % des loyers. Les impays dgradent galement l'autofinancement lorsque l'office reconnat le caractre irrcouvrable des crances. Pour 20 Il, les admissions en non valeur ont reprsent 841 k, soit 0,9 % des loyers. Le cot des impays (mthode de l'USH) calcul par l'office est de 596 k, soit 0,7 % des loyers. Les produits financiers, issus des placements rglements de la trsorerie de l'office, ont rapport en moyenne annuelle 0,9 % des loyers pour une mdiane de 0,9 %. Obs 16 : L'office doit porter une attention particulire son niveau d'endettement et continuer de rduire le niveau de risque li aux emprunts structurs et/ou swaps, pesant sur prs de 40 % de sa dette financire au 31 dcembre 2012. Les annuits d'emprunts ont augment de 6,3 % (hors remboursement ponctuel de 7 172 kt' d'intrts compensateurs en 2011). Elles ponctionnent 44,6 % des loyers en 20 Il pour une mdiane des OPH 38,5 %. La part des dettes financires reprsente 75,4 % du total du passif (mdiane des OPH 62,4 %). L'office a souscrit dix prts taux structurs pour un encours de 138,3 M au 31 dcembre 2012, soit 21,8 % de la dette. Parmi ces dix prts, neuf prsentent un niveau de risque important au regard de la charte Gissler, li soit l'indice sous-jacent, soit la structure du prt, soit aux deux la fois. A titre d'illustration, un emprunt de 19,5 M d'encours au 31 dcembre 2012 (franc suisse contre euro) class hors charte Gissler a impliqu le paiement en 2012 et 2013 d'un supplment de charges financires de 3,2 M au regard des intrts qui auraient t dus pour un emprunt classique de la CDC assis sur l'volution du Livret A. 19 L'autofinancement net est la mesure pour un organisme des ressources tires de son activit d'exploitation au cours d'un exercice (excdents des produits encaissables sur les charges dcaissables) restant sa disposition aprs remboursement des emprunts lis l'activit locative ( l'exclusion des remboursements anticips). 20 - 1 OPB DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 Rponses de l'organisme Obs 16 L'encours de l'office est compos 20% de prts structurs et de deux prts indexs sur l'Euribor 3 mois qui tant donn sa volatilit, ont t couverts taux fixes assortis de barrires que l'Euribor n'ajamais atteint. La politique actuelle de l'Office est de rduire l'exposition sur les 10 prts structurs en recherchant diminuer leur classification Gisler. Concernant les deux prts couverts par des swaps, ils permettent d'obtenir des taux fixes infrieurs 2% sur 18 ans tant que l'Euribor 3 mois est infrieur 6%, taux qu'il n'a jamais atteint depuis sa cration. Par consquent, il ne nous parat pas opportun de diminuer un risque quasi inexistant. La classification de ces deux prts avec les emprunts structurs n'est pas approprie car elle fausse l'analyse de l'exposition de la dette de l'office. OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social Nouvelles observations de la MiiJos L'Office ne rpond pas la premire partie de l'observation (ni veau d'endettement lev). Les produits structurs et les swaps prsentent des niveaux de risque qu'il convient de rduire car ils sont non compatibles avec la miSSIOn d'intrt gnral des organismes d'HLM. 20 - 2 l\1iilos Mission interministrielle d'inspection du logement social En outre, 402 emprunts CDC pour 327,5 M ont t ramnags en 2011 en dix sept prts: treize sont assis sur l'volution du Livret A, quatre ont fait l'objet de swaps (deux taux fixe sans condition et deux taux fixe conditionn un Euribor 3 mois infrieur 6 %), Ces deux derniers swaps pOlient sur un encours de 110,5 M soit 17,3 % de la dette, Ainsi, 39,2 % de l'encours de la dette, soit 248,8 M au 31 dcembre 2012, est constitu de produits plus ou moins risqus, Les frais de gestion qui comprennent les charges de personnel et les frais de structure ont progress de 5,6 %. Ils s'lvent 938 /Iogement en 2011 pour une mdiane 940 . Ils reprsentent 19,5 % des loyers (mdiane des OPH 25 % des loyers). Les frais de structure ont progress de Il,7 %, en raison notamment de l'volution de la cotisation CGLLS. Les frais de personnel restent matriss: ils ont augment de 3,6 % et s'tablissent 679 /logement en 2011 pour une mdiane des OPH 700 . Selon le dossier individuel de situation de la fdration des OPH, les effectifs de l'office ressortent 13,6 pour 1 000 logements (mdiane 20,5 pour 1 000 logements). Le cot de maintenance du patrimoine volue de 9,6 % sur la priode. Il ressOli 474 /Iogement en 2011 pour une mdiane 520 . Il est noter qu'un programme de rhabilitation de 45 M a dmarr en 2008 et que le parc de l'office est relativement rcent (25 ans d'ge moyen en 2011). La taxe foncire sur les proprits bties (TFP B) a augment de 7,6%. Elle est de 506 /Iogement pour une mdiane 420 . L'office a demand 1,2 M de dgrvement en 2011 (ZUS, vacance pour dmolitions). Le tableau ci-aprs rcapitule et compare ces postes de charges la mdiane des OPH. En /Iogement Mdiane province ACM2010 OPH 2010 Annuit 1 380 2117 Cot de gestion 940 897 Maintenance 520 455 TFPB 420 498 CI Annuit El Cot de gestion liilI Maintenance 0 TFPB 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 ~ Mdiane province OPH 2010 ACM 2010 tude plus particulire des fonds disponibles Bilans fonctionnels ACM 2011 ACM 2011 2523 938 474 506 21 - 1 OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social Rponses de l'organisme Nouvelles observations de la Miilos OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003 21 - 2 l\fiilos Mission interministrielle dnspection du logement social En k 2008 2009 2010 2011 Capitaux propres 111836 139490 159436 177866 Provisions pour risques ct charges 8612 8693 9481 9881 Dont PGE 6599 6722 7508 7542 Amortissements et provisions (actifs imlllobiliss) 221430 282 104 296335 292909 Dettes tinancires 498363 608947 623072 654820 Actif illlmobilis brut -812117 -1 010 923 -1058082 -1063562 Fonds de Roulement Net Global 28 ]23 28311 30241 7] 914 FRNG terminaison des oprations2() Ne Stocks (toutes natures) 7285 7209 7707 7462 Autres actifs d'exploitation 29178 33878 35546 29795 Provisions d'actif circulant -3243 -3782 -3873 -3626 Dettes d'exploitation -17961 -19614 -20297 -17685 Besoin (+) ou Ressource (-) en FR d'exploitation 15259 17690 19083 15946 Crances diverses (+) 869 2611 2092 1419 Dettes diverses (-) -19544 -21 365 -19411 - Il 147 Besoin (+) ou Ressource (-) en FR Hors exploitation -18675 - 18753 -17319 -9728 Besoin (+) ou Ressource (-) en FR -3416 -1 063 4764 6219 Trsorerie nette 31539 29375 28477 65696 Le fonds de roulement net global (FRNG) qui permet d'valuer la capacit de l'organisme financer durablement son activit reste faible de 2008 2010 ; il reprsente de 1,2 2,2 mois de dpenses d'exploitation et d'investissement pour une mdiane des OPH 4,5 mois de dpenses. Il passe 5,7 mois de dpenses au 31 dcembre 20 Il. Cette hausse sensible procde pour l'essentiel de la mobilisation anticipe d'emprunts de la CDC pour 24 M venant chance. Il est noter que les emprunts accession ne sont pas pris en compte dans les ressources stables. Pour les raisons voques l'observation nO 15, le FRNG terminaison ne peut tre calcul. Le besoin en fonds de roulement d'exploitation est principalement constitu des subventions d'investissement recevoir. La ressource gnre par le fonds de roulement hors exploitation provient des intrts courus non chus et du dcalage dans le paiement des fournisseurs d'immobilisations. La trsorerie nette, l'image du FRNG, ressort galement un niveau peu lev entre 1,2 et 2,2 mois de dpenses pour une mdiane 3,7. A fin 201 l, sa hausse s'explique pour les mmes raisons que celle du FRNG. Il est noter que l'office a recours des concours bancaires de l'ordre de 10 M par an sur les trois dernires annes pour le portage des oprations de construction. 6.3 ANALYSE PREVISIONNELLE ET PLAN DE REDRESSEMENT CGLLS
L'office de Montpellier ralise une analyse prvisionnelle actualise sur 5 ans avec l'application Visial de l'union sociale de l'habitat (USH). L'tude prvisionnelle examine porte sur la faisabilit financire de la convention d'utilit sociale 2011-2016. Les hypothses d'volution des agrgats constitutifs de l'autofinancement n'appellent pas d'observation particulire. 20 Fonds de roulement net global terminaison: mesure de l'excdent en fin d'exercice dcs ressources stables de l'organisme (capitaux propres, subventions d'investissement, cmprunts ... ) sur ses emplois stables (immobilisations corporelles et financires essentiellement) en se plaant comme si les oprations engages taient termines, toutes les dpenses tant rgles et toutes les recettes tant encaisses. 22 - 1 OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social Rponses de l'organisme Nouvelles observations de la Miilos OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 22 - 2 l\1iilos Mission interministrielle d'inspection du logement social Toutefois, la simulation financire transmise par l'office fixe 92 k le cot moyen de construction d'un logement pour la production des constructions non identifies, reprsentant 62 % des objectifs de la eus. Ce cot, manifestement sous-valu au regard notamment de celui prvu pour les constructions identifies (117 k), impacte la baisse de 35 M les investissement financer. L'office a remis en cours de contrle une nouvelle simulation financire de la eus intgrant une r-valuation du cot moyen de construction pour les oprations nouvelles non identtfies. (il est pass de 92 110 k'pour un logement). La simulation prend en compte la construction de 3 750 logements sur les six ans, soit 625 logements par an, des interventions sur le patrimoine existant hauteur d'environ 110 M, dont 43 M en investissements (remplacement de composants, rhabilitation, amlioration de la performance nergtique et de l'accessibilit des logements lie au vieillissement). L'volution de l'autofinancement courant reste correcte: En % des loyers 201l 2012 2013 2014 2015 2016 Autofinancement courant 9,4 16,1 14,3 15,3 14,4 12,6 Le potentiel financier terminaison fin d'exercice progresse de 49 M 78 M en fin de eus, notamment parce que l'office ne met pas de fonds propres dans les oprations de constructions neuves. Il est noter que la valeur de dpart du potentiel financier (49 M) retenue par l'office dans la simulation n'a pas t retraite de l'impact de la mobilisation anticipe des 24 M d'emprunts de la eDe (cf analyse financire). 6.4 CONCLUSION SUR LA SOLIDITE FINANCIERE L'office de Montpellier est contraint par un niveau d'endettement lev et par la composition d'une part non ngligeable de sa dette qui l'expose des risques spcifiques aux produits structurs. L'absence de marge de manuvre en matire de hausse de loyers lui impose une matrise accrue de ses principales charges (annuits, .frais de gestion, maintenance et TFPB) pour garder le niveau actuel de rentabilit. En outre, le maintien d'un rythme de dveloppement soutenu est ncessaire pour permettre de constituer des fonds propres susceptibles d'tre investis dans la rhabilitation de son parc. L'atteinte de ses objectifs de dveloppement et d'amlioration du patrimoine fixs par la eus ncessitera une attention soutenue, notamment de la part de la collectivit de rattachement, sur l'volution des fonds propres disponibles de l'organisme. 7. CALCUL DES COTISATIONS ET PRELEVEMENT CGLLS 7.1 PERIODE A VERIFIER Le contrle a t effectu sur les dclarations 20 Il et 2012. Il a port en consquence sur les exercices comptables 2010 et 20 Il pour la cotisation de base, sur les exercices 2009 et 2010 pour la cotisation additionnelle et sur les exercices 2008 et 2009 pour le prlvement en 2010 de l'article L. 423-14 du code de la construction et de l'habitation. 7.2 CONTENU DE LA VERIFICATION L'OPH de Montpellier a procd aux dclarations des cotisations et prlvements prcits et s'est acquitt des rglements correspondants. 23 - 1 OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport dnspection n 2013-003 Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social Rponses de l'organisme Nouvelles observations de la Miilos OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 23 - 2 Miilos Mission intcnninistrielle d'inspection dulogel11cnt social 7.3 CONCLUSION SUR LE CALCUL DES COTISATIONS ET PRELEVEMENT CGLLS L'OPH de Montpellier a bien procd aux diverses dclarations et rgl les montants y affrents. 24 - 1 OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 MiiJos Mission interministrielle d'inspection du logement social Rponses de l'organisme Nouvelles observations de la Miilos OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003 24 - 2 M i i o ~ Mission 1I1tcIlnil11Slriclk d'inspection du logement sOCIal 8. CONCLUSION L'office public de l'habitat de Montpellier, principal bailleur social de l'Hrault et de la Rgion Languedoc-Roussillon, est un organisme avec une vocation sociale affirme. Il loge une population ressources modestes et participe pleinement au dveloppement du parc de logements sociaux dans l'agglomration de Montpellier. Son patrimoine est dans l'ensemble bien entretenu. Le service offert aux locataires est apprci par une trs grande majorit des locataires. Quelques rectifications sont apporter dans le fonctionnement des instances dirigeantes. La politique d'attribution des logements devra tre mieux prcise et formalise. La gestion de proximit mrite galement quelques amliorations. Une attention soutenue sera porte sur le niveau d'endettement lev et la structure de la dette d'autant que la rentabilit de l'office reste contrainte par une marge de manuvre trs rduite en matire de hausse de loyers. 25 - 1 OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-0003 Rponses de l'organisme Transmission des rponses par M. Louis Pouget, Prsident de l 'OPH de Montpellier (ACM), par courrier du 22 novembre 2013. OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 Miilos Mission intenninistrielle d'inspection du logement social Nouvelles observations de la Miilos 25 - 2