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Rapport dfinitif n02013-003 Dcembre 2013

Office public de l'Habitat de Montpellier (ACM)


Montpellier (34)
Document administratif caractre nominatif dont la diffusion est rgie par les articles 2 et 6 de la loi n078-753 du 17 juillet 1978
Miilos Mission intenninistrielle d'inspection du logement social
FICHE RECAPITULATIVE DU RAPPORT DEFINITIF
N 2013-003
OPH MONTPELLIER - 34
Prsident: Louis Pouget
Directeur gnral: Claudine Frche
Adresse: A venue professeur Etienne Antonelli
34074 MONTPELLIER
Nombre de logements familiaux grs: 19180
Nombre de logements familiaux en proprit: 19180
Nombre d'quivalents logements des foyers en proprit: 1863
Indicateurs
volution du parc gr depuis 5 ans (% annuel)
Bnficiaires d'aide au logement (%)
Logements vacants plus de 3 mois, hors vac. techn.(%)
Loyers mensuels (E/m
2
de surface corrige)
Loyers mensuels (E/m
2
de surface habitable)
Fonds de roulement net global term. des op. (mois de dpenses)
Fonds de roulement net global (mois de dpenses)
Autofinancement net / chiffre d'affaires (%)
Taux d'impays inscrit au bilan (% des loyers et charges)
Organisme
4.9
58
2
3.1
5.5
nc
6.2
Quartile: 4
9.1
Quartile: 2
11.8
Quartile: 2
Rf. nat.
1.17
46.7
1.4
2.99
4.18
12.94
13.42
Rf. rgion
1.5
59.5
1.6
2.84
Prsentation
gnrale de
l'organisme
L'OPH de Montpellier est le principal bailleur social du dpartement de
1 'Hrault et de la rgion Languedoc-Roussillon. Il intervient sur un march
tendu caractris par un dficit de logements locatifs et un nombre important de
demandeurs. Sa politique de production patrimoniale essentiellement tourne
vers la ville de Montpellier ces dernires annes, en raison d'un foncier devenu
rare, se roriente vers les communes priphriques, notamment grce une
socit publique locale d'amnagement (SAAM) cre en 2010. L'OPH
continue participer au projet de rnovation urbaine dans trois quartiers de la
ville qui devrait se terminer avant la fin de l'anne 2014.
Points forts Vocation sociale avre
Parc locatif globalement en bon tat et correctement entretenu
Qualit du service offert aux locataires apprcie par une trs grande majorit
des occupants
Rentabilit financire correcte
OPH MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003 Fichc rcapitulative - 1
Points faibles
Anomalies ou
irrgularits
particulires
Conclusion
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
Manque de lisibilit et de fonnalisation de la politique d'attribution des
logements
Niveau d'impays particulirement lev dans certaines rsidences logeant des
populations spcifiques
Gestion de proximit perfectible (obligations de gardiennage, entretien
insuffisant de certains sites).
Fonds de roulement net global faible
Niveau d'endettement surveiller
Risques lis la composition de la dette rduire
Absence de rglement intrieur du CA
Absence rpte de deux administrateurs au CA
Non application des rgles rgissant la cession de biens autres que logements
Irrgularits en matire d'attribution des logements (dpassement des plafonds
de ressources, signature de baux avant passage en CAL)
Baux non conformes (absence des annexes obligatoires, absence de mention
du montant du loyer maximum sur les quittances de loyer)
Insuffisance du nombre de gardiens dans certains immeubles
Absence de registre de scurit-incendie pour les immeubles d'habitation
Absence d'avenant relatif aux logements-foyers dans la CUS
L'office public de l'habitat de Montpellier, principal bailleur social de
l'Hrault et de la rgion Languedoc-Roussillon, est un organisme avec une
vocation sociale affirme. Il loge une population ressources modestes et
participe pleinement au dveloppement du parc de logements sociaux dans
l'agglomration de Montpellier. Son patrimoine est dans l'ensemble bien
entretenu. Le service offert aux locataires est apprci par une trs grande
majorit des locataires.
Quelques rectifications sont apporter dans le fonctionnement des instances
dirigeantes. La politique d'attribution des logements devra tre mieux
prcise et formalise. La gestion de proximit mrite galement quelques
amliorations.
Une attention soutenue sera porte sur le niveau d'endettement lev et la
structure de la dette d'autant que la rentabilit de l'office reste contrainte
par une marge de manuvre trs rduite en matire de hausse de loyers.
Prcdent rapport Miilos : n02008-046 d'aot 2009
Contrle effectu du 07/0212013 au 23/09/2013
Diffusion du rapport dfinitif: Dcembre 2013
Confonnmcnt l'article R.451-6 du code de la construction et de l'habitation (CCH), ce rapport dfinitif de contrle comprend le
rapport provisoire, les observations du prsident ou dirigeant de l'organisme produites dans le dlai et les conditions mentionns
l'article R.451-5 du CCH ct, en tant que de besoin, les rponses apportes par la Miilos.
OPH MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003 Fiche rcapitulative - 2
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
RAPPORT D'INSPECTION N 2013-003
OPH DE MONTPELLIER - 34
SOMMAIRE
1. PRAMBULE ....................................................................................................................................... 2
2. PRSENTATION GNRALE DE L'ORGANISME ET DE SON CONTEXTE ........................ 2
2.1 CONTEXTE SOCIO-ECONOMIQUE DE L'ORGANISME ......................................................................... 2
2.2 GOUVERNANCE ET MANAGEMENT .................................................................................................. 3
2.3 CONCLUSION DE LA PRESENTATION GENERALE .............................................................................. 4
3. GESTION LOCATIVE ET POLITIQUE SOCIALE ....................................................................... 5
3.1 OCCUPATION DU PARC .................................................................................................................... 5
3.2 ACCES AU LOGEMENT ..................................................................................................................... 6
3.3 LOYERS ET CHARGES ...................................................................................................................... 9
3.4 TRAITEMENT DES IMPAYES ........................................................................................................... 10
3.5 QUALITE DU SERVICE RENDU AUX LOCATAIRES ............................................................................ Il
3.6 CONCLUSION SUR L'EVALUATION DE LA POLITIQUE SOCIALE ....................................................... 13
4. PATRIMOINE .................................................................................................................................... 13
4.1 CARACTERISTIQUES DU PATRIMOINE ............................................................................................ 13
4.2 STRATEGIE PATRIMONIALE ........................................................................................................... 14
4.3 DEVELOPPEMENT DU PATRIMOINE ................................................................................................ 14
4.4 MAINTENANCE DU PARC ............................................................................................................... 16
4.5 VENTE DE PATRIMOINE ................................................................................................................. 17
4.6 AUTRES ACTIVITES ....................................................................................................................... 17
4.7 CONCLUSION DE LA POLITIQUE PATRIMONIALE ............................................................................ 17
5. RENOVATION URBAINE ............................................................................................................... 18
6. TENUE DE LA COMPTABILITE ET ANALYSE FINANCIERE ............................................... 18
6.1 TENUE DE LA COMPTABILITE.. ....................................................................................................... 18
6.2 ANALYSE FINANCIERE ................................................................................................ , ................. 19
6.3 ANALYSE PREVISIONNELLE ET PLAN DE REDRESSEMENT CGLLS ................................................. 22
6.4 CONCLUSION SUR LA SOLIDITE FINANCIERE .................................................................................. 23
7. CALCUL DES COTISATIONS ET PRELEVEMENT CGLLS .................................................... 23
7.1 PRIODE VRlrIER ...................................................................................................................... 23
7.2 CONTENU DE LA VERIFiCATION ..................................................................................................... 23
7.3 CONCLUSION SUR LE CALCUL DES COTISATIONS ET PRELEVEMENT CGLLS ................................. 24
8. CONCLUSION ................................................................................................................................... 25
OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 1 - 1
l\1iilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
1. PRAMBULE
La Miilos effectue le contrle de l'OPH de Montpellier en application de l'article L 451-1 du
code de la construction et de l'habitation (CCl!): L'objet du contrle exerc par
l'administration est de vrifier l'emploi c01?forme leur objet des subventions, prts ou
avantages consentis par l'tat et le re5pect par les organismes contrls des dispositions
lgislatives et rglementaires qui rgissent leur mission de construction et de gestion du
logement social L'administration peut galement procder une valuation d'ensemble de
l'activit consacre cette mission, dans ses aspects administrattfs, techniques, sociaux,
comptables etfinanciers .
Le prcdent contrle nO 2008-146 d'aot 2009 soulignait le rle social de l'organisme et sa
production soutenue de logements sociaux. Le patrimoine apparaissait globalement en bon tat
et correctement entretenu. La situation financire tait toutefois qualifie de tendue. Quelques
irrgularits taient par ailleurs releves en matire d'attribution de logements, de respect des
loyers maxima conventionnels, de matrise d'ouvrage et de rglementation amiante . Des
insuffisances dans la gestion interne de l'organisme taient galement constates.
2. PRSENTATION GNRALE DE L'ORGANISME ET DE SON
CONTEXTE
2.1 CONTEXTE SOCIO-ECONOMIQUE DE L'ORGANISME
L'office public de l'habitat (OPl!) de Montpellier est le principal bailleur social du dpmiement
de l'Hrault et de la rgion Languedoc-Roussillon. Sa dnomination commerciale est
Amnagement et Construction de Montpellier (A CM) . Fin 2012, il gre 19 180 logements
familiaux et est propritaire de 1 863 quivalents-logements rpartis sur 24 foyers. Ce
patrimoine, situ sur une vingtaine de communes au total, se concentre toutefois 91 % sur le
territoire de la ville de Montpellier.
L'office intervient dans un march tendu se caractrisant notamment par un dficit de logements
locatifs et un nombre important de demandeurs.
Le parc HLM' reprsente Il,2 % du nombre de rsidences principales de l'Hraut (en
comparaison, la moyenne nationale est de 16 % environ) et 13 % de celui de l'agglomration de
Montpellier.
Les logements sociaux du dpartement se situent 58 % sur le territoire de l'agglomration de
Montpellier. La vacance et la rotation sont peu leves'. Prs de 15 000 demandeurs de
logements sont recenss. La ville de Montpellier prsente un taux de logements sociaux de
21,7%. Elle a connu une forte croissance dmographique ces dernires annes. 258 366
habitants sont recenss en 2012 et 419 291 l'chelle de l'agglomration.
Le programme local habitat (PLl!) adopt en 2007 s'est fix un objectif production de 5 000
logements par an dont au moins 25 % de logements locatifs sociaux. 5 530 logements locatifs
sociaux ont t financs de 2007 20 Il soit 21 % de l'ensemble des logements autoriss sur
cette priode. Un nouveau PLH est en cours d'laboration.
, Source: DDTM de l'Hrault (Etude Regards sur l'Hrault , dition mars 2011)>> et CUS signe par ACM
2 En 2012, sur l'unit urbaine (au sens INSEE) de Montpellier le taux de vacance est de 2,3 %, celui de la rotation de 7,7 %. Au
niveau dpartemental, ces taux s'lvent respectivement 3,4 et 8 % (source: SOeS, RPLS au 1 er janvier 2012).
2 - 1 OPII DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
Rponses de l'organisme Nouvelles observations de la Miilos
OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003 2-2
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
2.2 GOUVERNANCE ET MANAGEMENT
2.2.1 Gouvernance
L'OPH de Montpellier a t cr en 1921. II est prsid depuis le 29 avril 1998 par M. Pouget,
vice-prsident de Montpellier Agglomration et conseiller municipal de Montpellier.
Mme Frche en est la directrice gnrale (DG) depuis le 1 er juillet 2005. La collectivit de
rattachement est la communaut d'agglomration de Montpellier.
2.2.1.1 Les organes dlibrants
Le conseil d'administration (CA), compos de 23 membres, s'est runi quatre fois par an sur les
trois dernires annes, avec un taux de prsence des administrateurs qui varie de 56 78 %.
Obs 1: Deux administrateurs n'ont assist aucune sance du conseil d'administration depuis
2010.
Le reprsentant et un des reprsentants
n'ont pas sig au conseil d'administration depuis l'anne 2010. Ils pourraient tre
dclars dmissionnaires par le prfet en vertu de l'article L. 421-13 du code de la construction
et de l'habitation.
Le conseil est aid dans ses travaux par un bureau et deux commissions (attribution, appels
d'offres). Le bureau bnficie d'une large dlgation de pouvoirs et se runit frquemment (en
moyenne lOfais par an).
Obs 2: L'organisme ne s'est pas dot d'un rglement intrieur fixant notamment les attdbutions
et les rgles de fonctionnement de ses organes de gouvel'nance.
Ce document doit tre labor puis prsent pour approbation au conseil d'administration
conformment l'article R. 421-16 du CCH.
Les comptes-rendus des sances du conseil sont clairs et complets. Les rapports de gestion et
d'activits fournissent une information dtaille sur les actions des diffrentes directions. Les
directeurs assistent rgulirement aux sances du conseil d'administration.
Des amliorations pourraient toutefois utilement tre apportes la qualit de l'information
fournie aux administrateurs dans certains domaines. Les rapports d'activits ne comportent ainsi
aucune indication concernant la vacance (physique etfinancire) des logements et des parkings.
De mme, les rsultats de l'enqute de satisfaction ralise en 2011 n'ont pas t communiqus
au CA. Enfin, lors des cltures d'oprations, les cots prvisionnels ne sont pas rappels. Il
serait souhaitable que cela soit fait l'avenir et que, le cas chant, les raisons des carts soient
expliques.
Obs 3: Le conseil d'administration doit mieux affirmer son rle en matire de recours aux
emprunts structurs ou aux swaps.
L'article R.421-16 du code de la construction et de l'habitation donne notamment la
comptence au conseil d'administration pour autoriser les emprunts et dcider des oprations
utiles la gestion de la dette. En vertu de l'article prcit et de l'article R. 421-18 du code de la
construction et de l'habitation, cette comptence peut tre dlgue au bureau ou au directeur
gnral. Dans les deux cas, elle s'exerce dans les limites dfinies par la dlgation et sous le
contrle du conseil d'administration.
Le conseil d'administration de l'office de Montpellier est inform des oprations portant sur la
dette lors de la prsentation des comptes annuels. Toutefois, la dlibration du 19 septembre
2008 du conseil d'administration donnant dlgation de comptence au bureau
en matire d'emprunts et de gestion de la dette reste trs gnrale. En effet, elle ne fixe pas de
limite sur les montants d'emprunts, ne dfinit pas le niveau d'encours de la dette susceptible
d'tre scurise par des instruments de couverture, ne prcise pas le niveau de risque ne pas
dpasser pour les emprunts structurs ou les swaps. Ne sont pas non plus dtermines la
3 - 1 OPB DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection na 2013-003
Miilos Mission intemnistrielle d'inspection du logement social
Rponses de l'organisme Nouvelles observations de la Miilos
Obs 1
Nous allons contacter les deux Organisations Bien pour la suite donne.
concernes pour tenter
de mettre fin cette situation.
Obs2
Le Rglement Intrieur du Conseil
d'Administration a t labor et valid par le
CA en date du 17 Octobre 2013.
Obs3
Une information annuelle du conseil
d'administration a lieu en matire d'emprunts
structurs et d'instruments de couverture
(Bilan des financements complexes
dlibration du conseil d'administration du 18
avril 2013).
La politique de l'office en matire de gestion
de la dette est axe sur une dsensibilisation
de tels produits. Par ailleurs, les instruments
de couverture mis en place visent
transformer du taux variable en taux fixe,
donc diminuer le risque, mme s'ils sont
assortis de conditions (barrires) que les taux
n'ont jamais atteintes. Le conseil
d'administration est inform et a approuv
cette stratgie.
Cependant, il n'avait pas t envisag de
prvoir de limite concernant le recours ou plus
OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003
Il est pris note de la rponse de l'Office, aux
termes de laquelle son conseil
d'administration s'est dot d'un rglement
intrieur. Le document labor et l'extrait du
compte-rendu de la runion du 17 octobre
2013 - mentionnant son approbation - auraient
utilement pu tre joints la rponse.
3 - 2
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
Rponses de l'organisme
exactement le ramnagement des emprunts
structurs car l'application de cette politique
suppose, pour tre efficace, un degr de
ractivit que la frquence des instances ne
permet pas d'atteindre.
Nous prenons en considration l'observation Vu.
et allons mettre en place un cadre mieux
dfini et assorti de limite dans lequel la
stratgie adopte par le conseil pourra
s'exercer.
Nouvelles observations de la Miilos
OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003 3 - 3
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
frquence et les modalits selon lesquelles le bureau doit rendre compte au conseil
d'administration des engagements de l'office pris sur ce sujet.
2.2.1.1 Orientations stratgiques
Conformment ce que demandait la Miilos dans son prcdent rapport, ACM a fait approuver,
le 22 avril 2010 par son CA, son plan stratgique de patrimoine (PSP). Sa convention d'utilit
sociale (CUS) a t signe le 30 juin 2011.
L'OPH s'est engag dans une dmarche d'agenda 21 et de Responsabilit socitale des
organismes (RSO).
2.2.1.2 La direction gnrale
Le contrat de droit public de la directrice gnrale de l'office n'appelle pas d'observation au
regard des rgles d'ordre public du code de la construction et de l'habitation qui rgissent le
statut des DG d' OPH et qui sont issues du dcret nO 2009-1218 du 12 octobre 2009.
2.2.2 Organisation et management
Au 31 dcembre 2012, ACM emploie 280 salaris dont 55 cadres, 168 agents de matrise, 45
employs et 12 employs d'immeubles. Cet effectif reprsente une moyenne de 14 salaris pour
1 000 logements. A titre indicatif, la mdiane nationale des OPH s'tablit 20 salaris pour
1 000 logements en 2010 (source: DIS).
Le fonctionnement repose sur une organisation dcentralise. L'organigramme en vigueur lors
du contrle se dcline en sept directions centrales ' installes au sige, onze' agences
dcentralises, un bureau de la demande et un service de la relation client. De nombreux outils
ont t mis en place afin de favoriser l'efficacit de la gestion et la coordination interne. Des
procdures crites et des fiches de poste dtailles ont t labores. Certaines activits
(passation des marchs publics, excution des marchs et gestion des comptes clients) ont fait
l 'objet d'une celtification ISO-900 1.
Des tableaux de bord et indicateurs de suivi sont rgulirement produits. Un service d'audit
interne a galement t cr. Sous l'autorit de la DG, des runions inter-services sont
organises frquemment (comit de direction, runion rencontres associant les agences et le
comit d'engagement). Si on excepte les comits d'engagement, ces runions donnent lieu la
rdaction de comptes-rendus crits.
Le taux d'absentisme a augment entre 2010 et 2011 passant de 5,9 7,6 %. Une lgre baisse
est constate en 2012 (taux ramen 7,32 %). L'office doit rester attentif l'volution du
phnomne mme si les taux restent modrs en comparaison de ceux des collectivits
territoriales.
5
2.3 CONCLUSION DE LA PRESENTATION GENERALE
L'OPH de Montpellier exerce son activit principalement sur le territoire de la communaut
d'agglomration de Montpellier o le march est tendu.
Les organes dirigeants assument leur rle dans des conditions globalement satisfaisantes et la
gestion n'appelle pas de critique majeure. Une irrgularit (absence de rglement intrieur) et
3 direction des ressources humaines et achats et logistique , direction dlgue la gestion des attributions et du contentieux ,
direction de la production , direction financire , direction gestion locative et patrimoine , direction de la
communication et direction infom1atique .
" 10 agences territoriales et une agence spcialise pour la location- accession, les commerces, foyers et l'activit de syndic de
coproprit.
5 A titre indicatif, le taux moyen pour les collectivits employant de 150 agents 359 agents a t valu 8,7 % par la SOFCAP
(Source: Regard sur les absences pour raison de sant dans les collectivits territoriales - SOFCAP - Mai 2012).
4 - 1 OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
Rponses de l'organisme Nouvelles observations de la Miilos
OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003 4-2
Miilos Mission interministrielle d'inspection dulogcment social
quelques insuffisances (assiduit de deux administrateurs et qualit de l'information fournie)
ont cependant t releves et devront faire l'objet des mesures correctives appropries.
3. GESTION LOCATIVE ET POLITIQUE SOCIALE
3.1 OCCUPATION DU PARC
3.1.1 Analyse du peuplement
ACM a une bonne connaissance de la population qu'il loge et de son volution. Les rapports
annuels d'activit contiennent des lments dtaills sur le profil social et familial des
locataires.
Les caractristiques des mnages logs sont galement dcrites dans la CUS signe par
l'organisme. Les ressources des locataires y sont qualifies de modestes et la reprsentation
imp0l1ante des familles monoparentales, des personnes ges de plus de 60 ans et des mnages
ayant des ressources infrieures 60 % du plafond PLUS est souligne.
Les locataires de l'OPH prsentent un profil assez proche de celui des autres des bailleurs
sociaux du dpartement de l'Hrault si on sc rfre aux rsultats de l'enqute OPS de 2009
comme le montre le tableau ci-dessous.
Ress. < 20 % du plafond PLUS
Ress. < 60 % du plafond PLUS
Ress. > 100 % du plafond PLUS
Bnficiaires d'une aide au logement
Familles monoparentales
Familles de trois enfants et plus
ACM
29%
71%
4%
50%
23 %
7%
OPS 2009
Ensemble des
bailleurs de l'Hrault
29%
73 %
4%
50%
23 %
7%
OPS 2012
6
ACM Ensemble des
25%
65 %
8%
58 %
26%
7%
bailleurs de l'Hrault
Rsultats non
disponibles
Une grande majorit des locataires HLM disposent de faibles revenus. Ce constat a t
galement confirm l'occasion de l'enqute OPS de 2012.
3.1.2 L'accueil et l'hbergement des mnages en difficult
ACM n'emploie pas de conseillres sociales attitres. L'accompagnement social (en particulier
l'aide l'accs au logement) fait partie des missions dvolues aux charges de gestion clients
(deux ou trois par agence). Un partenariat est galement mis en place avec le centre communal
d'action sociale de Montpellier afin d'assurer le suivi social et financier de familles en difficult
reloges dans le cadre de baux glissants.
L'OPH contribue de manire significative au relogement des plus dmunis. Entre 2009 et 2012,
766 mnages prioritaires ont t accueillis dans le parc (330 au titre de l'accord collectif
dpartemental (A CD) et 436 au titre du DALO). Les logements attribus' relvent
principalement du contingent prfectoral et de celui de l'organisme.
(, L' enqute OPS de 20 Il etTectue par l'organisme intgre la baisse des plafonds de ressources de 10,3 % intervenue avec l'entre
en vigueur de la loi Molle. Cet lment doit tre pris en compte pour comprendre l'volution par rapport aux rsultats de 2009.
, Les donnes disponibles portant sur les annes 2011 et 2012 montrent que sur 44 % relogements effectus au titre de l'ACD
relevaient du contingent prfectoral, 40 % du contingent propre de l'organisme et 2 % du 1 %. S'agissant des relogements
DALO, intervenus sur la mme priode, 66 % relevaient du contingent prfectoral, 14 % du contingent propre de J'organisme et
8 %du 1 %..
5 - 1 OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
Rponses de l'organisme Nouvelles observations de la Miilos
OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003 5-2
Miilos Mission interministrielle dnspection du logement social
Un nombre non ngligeable de refus manant des demandeurs est constat: 104 demandeurs ont
ainsi refus le logement propos au titre de l'ACD et 131 celui au titre du DALO. Selon l'OPH,
cette situation serait lie la localisation gographique de certains logements qui souffriraient
d'un manque d'attractivit. Les motifs des refus mriteraient toutefois d'tre analyss de
manire approfondie par l'organisme.
ACM s'est engag, dans le cadre de la CU S, consacrer 9 % des attributions annuelles des
mnages labelliss DALO sur la priode de la CUS. On signalera que les relogements DALO
effectus en 20 Il n'ont reprsent que 6 % des attributions effectues dans l'anne.
3.1.3 Rotation et vacance
L'volution de la rotation et de la vacance est dcrite dans le tableau ci-dessous.
2010 2011 2012 Taux dpartemental*
Mobilit 7,7% 7,4 % 7,3 % 8%
Vacance totale 2,6% 2,6% 2,5 % 3,4 %
Vacance technique 2% 2,1% 2.1 % 2,4 %
*source. SoeS. RPLS au j"'janvier 2012
Le patrimoine d'ACM est peu affect par les phnomnes de vacance ou de rotation. Les dlais
de relocation sont par ailleurs matriss.
Obs 4: Des logements et annexes appartenant l'organisme et faisant partie d'une coproprit ne
sont pas relous depuis 2010. Ces logements ncessitent des travaux de restructuration et
ne peuvent tre vendus en l'tat. L'office doit dcider de leur devenir.
ACM dtient en effet dans une coproprit en difficult (rsidence Font deI Rey) 6
logements et 125 caves. La situation de ces logements a t voque lors de la runion du
bureau du 15 octobre 2010.
Les administrateurs ont t informs, cette occasion, que ces logements taient murs,
insalubres, fortement dgrads et inhabitables. L'office a donc souhait s'en dpartir et les cder
investisseur (dj propritaire de 80 % de la rsidence) pour un prix de 200000 (tant
prcis que l'avis des domaines value le prix 239 101 j. Sollicits, conformment l'article
L. 443-7 du CCH, les services de l'Etat ont refus d'autoriser ce projet rappelant que les rgles
rgissant la vente HLM devaient s'appliquer. La vente ne peut porter sur des logements et
immeubles insuffisamment entretenus et ces derniers doivent rpondre des normes
d'habitabilit minimale. Ces logements tant vacants, les conditions prvues l'article L. 443-
Il du CCH en terme de publicit et d'acqureurs prioritaires doivent en outre tre respectes.
Une solution doit tre recherche rapidement par l'organisme (remise en tat, changement
d'affectation ... ) et des mesures prises afin de se prmunir contre les risques de squats. II serait
souhaitable que, dans cette perspective, les pertes financires soient values et que les besoins
et les cots de travaux de remise en tat soient dtermins avec prcision.
3.2 ACCES AU LOGEMENT
3.2.1 Connaissance de la demande
Le profil des demandeurs est analys chaque anne (ge, motif de la demande, logement
recherch, catgorie professionnelle et composition familiale). Le nombre des demandes est en
augmentation continue. Hors mutation, il est pass de 9 736 en 2007 Il 918 en 2012.
63 % du parc gr par ACM est rserv . Les principaux rservataires sont la prfecture de
dpartement (30 % des droits), les collecteurs 1 % (11 %), la communaut d'agglomration de
Montpellier (JO %) et la mairie (JO %). Les diffrents contingents sont identifis et font l'objet
d'un suivi qui apparat rigoureux. .
6 - 1 OPB DE MONTPELLIER - 34 - Rapport dnspectionn 2013-003
Rponses de l'organisme
Obs4
Ces 6 logements ont t acquis par l'office
dans le cadre d'une opration de
restructuration urbaine. Ils ont t acquis sur
fonds propres, sans aide de l'Etat, et non
conventionns. Ils n'taient pas vous
initialement la location, car dans un tat
dsastreux. L'Etat ayant refus le principe
d'une vente en blocs qui permettait
d'quilibrer financirement cette opration,
ACM recherche effectivement d'autres
solutions, mais qui seront ncessairement plus
couteuses pour l'organisme. A ce stade de
l'tude, la mise en location de ces logements
est envisage.
OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
Nouvelles observations de la Miilos
Il est pris note de la dcision de l'organisme
de remettre en location les six logements
concerns. L'Office ne prcise toutefois ni
quelle date cette mesure sera mise en uvre,
ni si des travaux de remise en tat seront
engags. Il est rappel que sur ce dernier
point, seuls des logements dcents au sens de
la rglementation (dcret nO 2002-120 du 30
janvier 2002) peuvent tre offerts la
location.
6-2
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
ACM signe depuis 2010, chaque anne, une convention dfinissant les modalits de gestion du
contingent prfectoral et les publics ligibles aux logements relevant de ce contingent. La
convention portant sur la priode 2013-2014 a t signe le 21 fvrier 2013. 5 895 logements
sont recenss au titre du contingent prfectoral (soit prs 31 % du parc total de l'organisme).
Quatre catgories de mnages prioritaires sont prvues: priorit 1 (DALO), priorit 2
(mnages sortant de structures d'hbergement et mnages ANRU), priorit 3 (accord
collect!!) et priorit 4 (autres publics prioraires dfinis par les critres locaux du
PDALPD).
3.2.2 Processus d'attribution
3.2.2.1 Gestion des demandes de logement
Les demandes de logement reues par ACM sont enregistres par un service spcifique qui
centralise les dossiers (( bureau de la demande ).
Si le logement attribuer ne relve pas d'un rservataire, la pr-slection des dossiers
prsenter en commission d'attribution des logements (CAL) est effectue par les directeurs
d'agence. Les mnages dont les souhaits en termes de localisation gographique et de typologie
de logement peuvent correspondre aux caractristiques du logement libr sont recherchs. Les
directeurs d'agence examinent les dossiers en tenant compte des ressources et de la situation des
demandeurs, puis apprcient leur caractre d'urgence. Ils choisissent ensuite les dossiers (trois
en rgle gnrale) soumettre la CAL. Ils assument seuls cette responsabilit et ne s'appuient
pas sur des critres particuliers qui auraient t fixs par l'organisme.
Obs 5: La politique d'attribution des logements manque de lisibilit. Les objectifs poursuivis et
les critres appliqus ne sont pas suffisamment formaliss.
En application de l'article R. 441-9 du CCH, le conseil d'administration des organismes HLM
doit dfinir les orientations applicables l'attribution des logements. Ces orientations doivent en
principe tre dcrites dans un document distinct du rglement intrieur de la commission
d'attribution et permettre aux bailleurs sociaux de fixer leurs priorits en matire d'attribution
en tenant compte notamment des critres lgaux prvus par le CCH, des engagements souscrits
en faveur des publics en difficult (PDALPD, accord collectif, DALO) et des besoins des
territoires. Des objectifs en terme de mutation interne et/ou de mixit sociale peuvent galement
tre prvus. Or, l'office de Montpellier ne dispose pas actuellement d'un tel document. Le
rglement intrieur de la CAL comprend, dans son article 2, une liste de 14 catgories de
mnages prioritaires. Les conditions d'application de cet article ne sont pas prcises. Aucune
hirarchisation entre les diffrentes catgories n'est tablie, ce qui rend difficile l'utilisation
oprationnelle de cette liste. Cette remarque avait dj t formule par la Miilos dans son
prcdent contrle.
3.2.2.2 Passage en commission d'attribution des logements
La commission d'attribution des logements est rgulirement constitue et se runit une fois par
11101S.
La vrification de prs de 300 dossiers de locataires entrs dans le parc durant les cinq dernires
a montr que, pour la grande majorit des cas, la rglementation en matire d'attribution des
logements locatifs sociaux avait t respecte.
Obs 6: Quelques irrgularits ont toutefois t releves en matire d'attribution de logements et la
procdure mise en uvre peut galement tre critique sur certains aspects.
Le contrle a en effet a mis en vidence cinq attributions effectues en infraction
par rapport aux rgles en vigueur: un cas de dpassement des plafonds de ressources, deux cas
pour lesquels les mnages concerns ont intgr leur logement avant la signature effective du
bail et la dcision de la commission d'attribution et trois cas de signature du bail avant passage
en commission.
7 - 1 OPB DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003
Rponses de l'organisme
Obs 5
Le Rglement Intrieur de la Commission
d'Attribution des Logements (C.A.L.) nonce
la politique de l'Office en matire
d'attributions et dfinit les critres
d'attributions. Aucune hirarchisation de ces
critres n'est prvue car la CAL demeure
souveraine.
OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection na 2013-003
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
Nouvelles observations de la Miilos
La Miilos ritre les critiques, dj formules
dans son prcdent rapport n 2008-146,
concernant la politique d'attribution de
l'organisme :
- sur la forme, il est rappel que les
orientations applicables l'attribution des
logements doivent tre dfinies dans un
document distinct du rglement intrieur
(cf., en ce sens, extraits de la circulaire du
27 mars 1993 relative aux commissions
d'attribution des organismes de logement
social,
- sur le fond, la politique d'attribution
labore par l'organisme se rsume
l'numration, dans le rglement intrieur
de la CAL, de 14 catgories de bnficiaires
priontaIres sans
hirarchisation particulire. Les modalits
d'application de cette liste et son
articulation avec les critres gnraux de
priorit fixs par l'article L. 441-1 du CCH
ne sont pas prcises. Le document n'est -
dans les faits - pas utilis dans le processus
d'attribution des logements, ni par les
services dans la phase de pr-slection, ni
par les membres de la commission
d'attribution. Si cette dernire doit
effectivement rester souveraine, comme
l'indique juste titre l'Office, il convient de
7-2
Rponses de l'organisme
Obs6
Concernant les infractions releves, vous
trouverez-ci-dessous les explications pour les
dossiers concerns:
: locataire rsidence :
dpassement de 20% autoris dans le cadre de
la mixit sociale (convention tat-bailleur).
: locataire rsidence
: dossier lu en 2
rne
position. Suite
l'acceptation du premier, ce dossier a t
transfr sur un autre logement identique puis
valid la CAL suivante.
: locataire rsidence :
situation identique au dossier prcdent.
: locataire rsidence :
le bail a t sign avant passage en CAL pour
viter un squatt.
: locataire rsidence
: suite une mutation
professionnelle le rservataire ASTRIA
nous a demand de le loger en urgence. La
CAL a ensuite valid cette attribution.
: locataire rsidence
: ce locataire vivait dj dans le
logement avec l'ancien locataire (neveu). Le
bail a donc t tabli avec effet rtroactif
aprs passage en CAL.
La radiation des demandeurs suite aux
attributions est obligatoire compter du
1 er Janvier 2013 conformment au dcret du
07 Mai 2012. L'Office procde
systmatiquement des vrifications depuis
cette date.
Le Rglement Intrieur de la CAL a t
modifi et valid par le CA du 17 Octobre
2013.
OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
Nouvelles observations de la Miilos
limiter les risques de subjectivit , et de
garantir une homognit de traitement des
demandeurs. C'est pOurqUOI, la
formalisation - dans le respect des textes
applicables - par ACM, de ses objectifs
d'attribution et de la manire dont ils
doivent se dcliner, apparat indispensable.
L'observation est confirme.
Les explications - sommaires - apportes par
l'Office appellent les remarques suivantes:
pour le logement la
rglementation autorise en effet, pour les
oprations finances par du PLUS major
(article R. 331-12 du CCH), l'attribution de
10 % au plus des logements des personnes
dont l'ensemble des ressources est suprieur
de 20 % au plus du plafond rglementaire.
Selon l'organisme, l'attribution du logement
concern relevait de cette hypothse, mais
aucune pice justificative n'est jointe la
rponse. Cet argument n'a, par ailleurs, pas
t avanc lors des diffrents entretiens et
investigations mens sur place, ce qui aurait
pu donner lieu aux vrifications utiles. De
plus, le loyer mensuel fix dans le bail
correspond du PLUS ordinaire et n'a
fait l'objet d'aucune majoration particulire,
comme cela aurait d tre le cas dans un
objectif de mixit sociale. Au vu des
lments actuellement en possession de la
Miilos, il s'agit donc bien d'un cas de
dpassement des plafonds de ressources;
pour les logements
l'Office ne
conteste pas que la signature des baux
concerns soit intervenue avant la dcision
de la commISSIOn d'attribution. Ces
attributions ne prsentaient ni un caractre
exceptionnel ni une extrme urgence, ce que
confirment les lments de rponse fournis
par l'Office. Elles sont par consquent
irrgulires, la CAL tant seule comptente,
en application de l'article L. 441-2 du CCH,
pour attribuer nominativement chaque
logement locatif social;
- pour le logement la critique
portait sur le fait que le locataire ait pris
possession du logement avant la signature
effective du bail et la dcision de la
commission d'attribution. Les raisons
7-3
Rponses de l'organisme
OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
Nouvelles observations de la Miilos
avances par l'Office (demande du
rservataire de loger l'intress sans
davantage de prcision) ne sont pas
recevables. Les conditions dans lesquelles
ce logement a t attribu sont contraires
aux dispositions de l'article L. 441-2 du
CCH qui confrent la comptence pour
attribuer nominativement chaque logement
locatif social uniquement la commission
d'attribution;
- pour le logement l'tude des
pices du dossier a montr que le locataire
concern n'tait pas signataire du bail
d'origine et a bnfici d'un transfert de
celui-ci. Or, les conditions permettant un tel
transfert n'taient pas runies en l'espce, le
locataire concern ne faisant pas partie de la
liste des bnficiaires potentiels prvues par
l'article 14 de la loi du na 89-462 du 6
juillet 1989 (conjoint,
concubin, ascendant,
personne charge).
partenaire P ACs,
descendant et
En conclusion, la Miilos ne peut que
confirmer le caractre irrgulier au regard du
CCH des six attributions cites dans le
rapport. Il est en outre rappel que ces
pratiques irrgulires exposent l'office des
sanctions pcuniaires.
L'Office estime tort que l'obligation de
radiation des demandeurs devenus locataires
daterait du 1 er janvier 2013. En effet, l'article
R. 441-2-8 du CCH qui dispose notamment
que l'organisme qui a attribu le logement
procde la radiation ds la signature du
bai!, sous peine des sanctions pcuniaires
prvues l'article L. 451-2-1 du CCH
rsulte du dcret na 2010-431 du
29 avril 2010, relatif la procdure
d'enregistrement des demandes de logement
locatif social. Cette obligation s'appliquait ds
l'entre en vigueur du dcret prcit, soit le
lendemain du jour de sa publication au
Journal Officiel (intervenue le 2 mai 2010).
Il est pris note de l'information selon laquelle
le rglement intrieur de la CAL a t modifi
et valid par le CA du 17 octobre 2013.
l'instar de ce qui a prcdemment t dit,
s'agissant du rglement intrieur du conseil
d'administration, il aurait t souhaitable que
les documents correspondants soient joints
la rponse de l'organisme.
7-4
I\liilos Mission interministrielle d'inspection dulogcmcnt social
Il convient de rappeler l'organisme que, conformment l'article R. 441-3 du CCH, la
commission d'attribution peut attribuer un logement en classant les candidats par ordre de
priorit et prononcer l'attribution au profit du candidat suivant en cas de refus par le candidat
class devant lui. Ces dispositions ne permettent pas, en revanche, d'affecter sans nouveau
passage pralable en commission d'attribution, des candidats retenus en priorit deux ou trois
sur un autre logement que celui envisag initialement. La commission est en effet charge
d'attribuer nominativement chaque logement locatif. Cette anomalie a concern deux des cas de
signature du bail avant passage en commission.
Les infractions releves exposent l'organisme aux sanctions pcuniaires prvues l'article
L. 451-2-1, 2ealina du CCH.
Il convient de rappeler par aiIIeurs qu'aux tennes de l'article R. 441-2-8 du CCH l'organisme
qui a attribu le logement procde la radiation ds la signature du bail sous peine des
sanctions pcuniaires prvues l'article L. 451-2-1 du CCH. Or, l'OPH n'a procd aucune
radiation en 201 1 et 2012. Ces manquements ont t signals par les services de l'Etat. Depuis
2013, l'obligation de radiation est respecte.
Il est constat galement que la modification apporte au rglement intrieur de la CAL suite
aux remarques" du prcdent rappOli de la Miilos a t dcide par le bureau (13 novembre
2009) et n'a pas t approuve par le CA. Or, en vertu de l'article R. 441-9 du CCH, le
document modifi aurait d galement tre soumis au conseil. Le contenu du rglement intrieur
devra tre actualis pour tenir compte des dernires volutions rglementaires".
Enfin, le bilan d'activit de la commission d'attribution ne comporte pas d'lments sur le profil
social et familial des mnages entrants et le poids des diffrents rservataires. L'office se prive
dans ce contexte d'un outil intressant pour l'aider valuer la mise en uvre de sa politique
d'attribution.
3.2.2.3 Signature du bail
ACM remet ses locataires entrants chaque relocation des documents d'information
(notamment un livret d 'accueil, le rglement intrieur et la grille de vtust).
Confonnment l'article 61-V de loi nO 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le
logement et la lutte contre l'exclusion (dite loi Molle), le contrat de location pass comporte une
clause prvoyant l'application des articles L. 442-3-1 L. 442-4 du code de la construction et de
l'habitation. Ces articles prcisent les cas de remise en cause du droit au maintien dans les lieux
(sous-occupation et dpassement des plafonds de ressources) et les procdures mettre en
uvre.
Obs 7: Le bail n'est pas accompagn par des annexes obligatoires.
II est rappel que le baiIIeur doit systmatiquement remettre aux locataires entrants le dcompte
de surface corrige (article R. 353-19 du CCH) ainsi que le dossier de diagnostic technique
(comprenant notamment le diagnostic de performance nergtique et l'tat des risques naturels
(article 3-1 de la loi n089-462 du 6 juillet 1989 tendant amliorer les rapports locat(fs et
portant modification de la loi n086-1290 du 23 dcembre 1986).
x La Miilos a rappel que le maire de la commune o sont situs les logements attribuer, devait avoir une voix prpondrante en
cas d'galit.
" Il conviendra d 'y mentionner notamment le fait que le prfet doive tre destinataire de la convocation toute runion de la
commission d'attribution, de son ordre du jour et du procs-verbal des dcisions prises lors de la runion prcdente. De mme, le
document doit prvoir la participation la commission d'attribution avec voix consultative d'un reprsentant des organismes
bnficiant de l'agrment relatif l'ingnierie sociale, financire et technique et des prsidents (ou de leurs reprsentants) des
tablissements publics de coopration intercommunale comptents en matire de programme local de l'habitat.
8 - 1 OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003
Rponses de l'organisme
Obs 7
Concernant le dcompte de surface corrig, le
recalcul, par un gomtre agre, des surfaces
mentionnes dans les Conventions Etat-
bailleur est trs onreux, alors mme que la
prochaine CUS, qui doit tre signe en 2017,
imposera l'office de calculer l'ensemble de
ces logements en surface utile.
Par ailleurs, l'office a fait procder au
Diagnostic de Performance Energtique de
l'ensemble de ces btiments ds 2009. ACM
fournit chaque locataire entrant, qui en fait
la demande, le DPE de son propre logement.
Son cot unitaire varie de 3 9 HT.
Soucieux de ces finances pour un document
dont le calcul reste discutable aux dires des
experts, l'office s'engage cependant fournir
OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
Nouvelles observations de la Miilos
La Miilos prend acte de la dcision de l'Office
de remettre aux nouveaux locataires un tat
des risques naturels. La rponse n'est en
revanche pas satisfaisante en ce qui concerne
les dcomptes de surface corrige et les DPE,
l'Office semblant exclure de fournir ces
documents ses locataires. Or, la dlivrance
de ces deux annexes revt un caractre
obligatoire et contribue la bonne information
des locataires. Par ailleurs, et contrairement
ce que pourrait laisser entendre la rponse de
l'Office (absence totale de dcomptes),
l'tude mene durant le contrle d'un
chantillon de dossiers de locataires a montr
que les dcomptes de surface corngee
existaient dans la plupart des cas mais qu'ils
8 - 2
Rponses de l'organisme
ces DPE individuels sur ces oprations neuves
et combler son dficit au fur et mesure des
librations de logements.
Enfin, l'ERNT sera joint aux nouveaux baux
ds le dbut 2014.
OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
Nouvelles observations de la Miilos
n'taient pas diffuss. Il appartient, par
consquent, l'Office, de recenser dans un
premier temps les documents existants et
d'assurer leur diffusion. Pour les dcomptes
manquants et en fonction de leur nombre, les
modalits d'tablissement devront tre
tudies dans le respect de la rglementation.
L'observation est confirme.
8 - 3
l\1iilos Mission interministrielle d'inspection dulogcmcnt social
3.3 LOYERS ET CHARGES
3.3.1 Politique des loyers
Les augmentations intervenues durant les cinq dernires annes sont rsumes dans le tableau
ci-dessous.
2008 2009 2010 2011 2012
Taux d'augmentation 2% 2,3 % 1,31 % 1,1% 1,9%
Recommandations gouvernementales (2008-
2,7% 2,38 % 1% 1,1% 1,9%
2010)
Rgles 10 de plafonnement (2011-2013)
1,1% 1,9%
Les hausses ont t modres depuis 2008 et ne sont pas diffrencies suivant les programmes.
Un loyer la relocation fix au loyer plafond actualis prvu par les conventions APL est
galement appliqu.
Le patrimoine est conventionn l'APL plus de 99 %. ACM dispose d'une marge
d'augmentation relativement faible (3 % ) par rapport aux loyers maxima des conventions APL.
La vrification du respect des conventions APL a fait apparatre de lgers dpassements (moins
de 2 %) en 2012 pour deux locataires de l'opration Petit Bard de Montpellier. Un
remboursement des trop-perus a t effectu lors du contrle. Si on excepte la situation de ces
logements, le suivi de l'volution des loyers appliqus apparat rigoureux.
Obs 8: Le montant du loyer maximum n'est pas mentionn sur les quittances de loyer des
logements.
Cette obligation est prvue par l'aliicle R.445-13 du CCH.
3.3.2 Application du surloyer
Moins de 30 % du parc est concern. En 2013, 5 534 locataires ont t enquts au titre du
supplment de loyer de solidarit. 427 mnages ont d s'acquitter d'un surloyer dont 50 pour
dfaut de rponse. Le nombre de non-rponse est moins lev que celui constat en 2012".
3.3.3 Charges locatives
ACM a engag une politique de matrise des charges locatives (travaux d'conomie, contrle
rgulier du niveau des consommations d'eau) qui lui a permis de maintenir un niveau peu
lev les charges factures aux locataires. Les dpenses rcuprables de personnel sont par
ailleurs rduites, l'office n'employant pas de gardiens d'immeubles.
Pour les immeubles collectifs (soit 92 % du parc), le niveau toutes charges confondues s'tablit
en moyenne 8 /m
2
de surface habitable (SR) en 2012, ce qui est trs bas comparativement
aux autres bailleurs sociaux
12
Six programmes prsentent cependant un cot moyen suprieur
18 : les oprations C. Fontaine (61ogts d'une coproprit, 29 lm
2
de SR), Chambelie
(11 logements d'une coproprit, 22 lm
2
de SR), Arcade (4 logements d'une coproprit,
22 lm
2
de SR), Le Moulin (131 logements, 21 lm
2
de SR), Poitevine (4 logements,
20 lm
2
de SR) et Bazille 2 (108 logements, 18 lm
2
de SR). Une attention particulire doit
tre porte l'volution des dpenses supportes par les locataires de ces rsidences.
JO Article 210-1ll de loi n0200-1657 du 29 dcembre 2010 portant loi de finances pour 2011.
11 Le nombre d'assujettis s'levait 451 cn 2012 dont 101 soumis au paiement d'une pnalit pour ne pas avoir rpondu l'enqute
(source: PV de la runion du bureau du 23 fvrier 2012).
12 A titre indicatif, le cot mdian des charges rcuprables des rsidences collectives (avec ascenseur et chauffage collectif) relev
dans l'observatoire des charges locatives de J'USH pour les zones H2 et H3 est de prs de 21 /m' de SH en cas d'eau chaude
collective et de 15 en cas d'eau chaude individuelle.
9 - 1 OPB DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003
Rponses de l'organisme
Obs8
L'office s'est engag, ds le moment du
contrle, mentionner le loyer plafond sur ces
quittances. Cette modification sera effective
sur les quittances du mois de Dcembre 2013.
OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
Nouvelles observations de la Miilos
Il est pris note de l'engagement d'ACM de
mentionner, partir du mois de dcembre
2013, le montant du loyer maximum dans les
quittances adresses aux locataires.
9-2
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
La rgularisation des charges intervient dans des dlais convenables (rr semestre de l'anne
N+ 1) et les montants des provisions apparaissent dans l'ensemble bien valus.
Des carts importants (sur-provision et sous-provision) sont cependant constats en 2012 sur
une dizaine d'oprations Les efforts d'ajustement des provisions doivent tre
poursuivis. La qualit de l'information foumie aux locataires pourrait galement tre utilement
amliore notamment en indiquant plus explicitement la base de rpartition retenue (type de
sU/face) dans les dcomptes individuels de charges.
L'office fait par ailleurs appel un prestataire extrieur pour effectuer l'entretien et le nettoyage
des rsidences. La sortie des encombrants est assure dans le cadre de ce contrat et cette
prestation donne lieu rcupration auprs des locataires. Cette pratique est juridiquement
contestable, le stockage et l'enlvement des encombrants ne faisant pas partie de la liste des
charges rcuprables. Il convient, conformment l'article 2 du dcret nO 82-955 du
9 novembre 1982", de s'assurer que le contrat conclu distingue bien les dpenses rcuprables
et les autres dpenses.
3.4 TRAITEMENT DES IMPA YES
Le tableau ci-aprs montre J'volution des crances locataires:
En % des loyers et charges rcupres
Evolution des crances locataires
Crances locataires
2008
/
12,6
2009
2,2
11,7
2010
-0,1
10,5
201I Mdiane des OPI-[ 2010
2,1 0,9
Il,8 12,9
Le suivi des impays fait l'objet d'une procdure crite. Chaque agence gre l'ensemble de la
dmarche relative aux impays (de la dtection de la dette l'expulsion le cas chant). Ce sont
les chargs de gestion clients qui traitent la gestion locative et les impays et assurent l'accueil
tour de rle.
En l'absence de conseillre en conomie sociale et familiale, des rencontres rgulires ont lieu
avec les assistantes sociales de la CAF et du Conseil Gnral.
Tous les mois, un tableau de bord est dit et permet un suivi prcis des locataires en impay.
Les indicateurs lis aux impays font d'ailleurs partie du reporting mensuel prsent par la
direction financire.
Une rfrente impays est prsente au sige. Elle a notamment en charge la formation et le
contrle rgulier des dossiers. Elle reprsente l'office dans les instances concernes (FSL,
CCAPEX ... ).
Le tableau ci-dessous montre une matrise correcte du stock des impays.
Impays en k 2008 2009 2010 2011
Crances simples hors mois de dcembre (+) 686 321 398 1026
Crances douteuses (+) 3459 4171 4264 4084
Admissions en non valeur (ANY) (+) 929 475 440 841
Recouvrements sur ANY (-) 4 18 Il 5
Total 5070 4949 5091 5946
En % des loyers et charges rcupres 6.7% 5.4 % 5,2 % 5,9%
Les admissions en non valeur sont systmatiquement passes au conseil d'administration et
concernent pour l'essentiel les locataires partis pour lesquels toutes les dmarches de
recouvrement possibles ont t ralises.
]} Dcret pris en application de l'article L. 442-3 du code de la construction et de l'habitation et fixant la liste des charges
rcuprables
1 0- 1 OPB DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
Rponses de l'organisme Nouvelles observations de la Miilos
OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 10 - 2
l\1iilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
Fin 20 Il, 3 795 locataires sont en impays dont 3 051 sont en impays-prsents (J 6 % du parc).
La dette, corrige du terme de dcembre, ressort 5 946 k soit 5,9 % de la quittance. La dette
moyenne par locataire est de 1566 . 413 commandements de payer par huissier ont t
effectus; 163 expulsions ont t prononces par le juge et 47 expulsions ont eu lieu.
Obs 9: Trois rsidences prsentent des niveaux particulirement levs d'impays.
Il s'agit de trois programmes de logements individuels (de type villas) qui accueillent des gens
du voyage sdentaires: Montaubrou (51 logements), Rue des Marels (90 logements) et
Mas de Cholet (30 logements).
32 locataires se trouvaient en situation d'impay lors du contrle soit 77 % de l'ensemble des
locataires de ces rsidences. Le montant total des impays s'levait lors du contrle 925 K.
La plupart des situations sont anciennes. Les relances et contacts en vue d'tablir des plans
d'apurement n'ont pas donn des rsultats satisfaisants. L'office a dcid jusqu' prsent de ne
pas engager de procdure contentieuse et/ou d'expulsion.
Depuis 20 Il, un suivi plus rigoureux de la situation des locataires entrants est effectu. Les
difficults de gestion sur les sites concerns ne se limitent pas des problmes d'impays. La
majorit des locataires n'a pas fourni d'attestation d'assurance chaque anne et ne rpond pas
aux enqutes sur l'occupation sociale. L'intervention sur place des services de l'organisme et
des entreprises n'est pas aise et suppose d'tre accompagn par un reprsentant des familles
loges (no11 lu mais identifi par l'organisme). La visite effectue lors du contrle a en
outre montr des insuffisances" dans les conditions d'entretien des immeubles. La mise en place
d'un plan d'actions en partenariat notamment avec les services du Conseil Gnral de l'Hrault
tait envisage lors du contrle. Les eff0I1s de reprise en main de ces rsidences engags sur la
priode rcente doivent tre poursuivis.
3.5 QUALITE DU SERVICE RENDU AUX LOCATAIRES
3.5.1 Organisation telTitoriale et moyens
Dix agences dcentralises assurent la gestion technique et locative des immeubles implants
sur leur primtre d'intervention. Chaque agence a en charge entre 1 200 et 2400 logements
rpartis en secteurs (de deux quatre secteurs de proximit).
Des chargs de proximit sont affects au sein de chaque secteur et ont principalement une
fonction de surveillance des immeubles et de traitement des rclamations. Ils ralisent en outre
les tats des lieux (entre et sortie) ainsi que de petits travaux de maintenance dans les parties
communes. Ils n'effectuent pas de tche de nettoyage et de sortie des ordures mnagres. Leur
rmunration n'est donc pas rcupre auprs des locataires. Quelques employs d'immeubles
assistent les chargs de proximit dans certains sites. Un poste de messager du tri a t par
ailleurs cr en 2010 dans le cadre d'un partenariat avec la communaut d'agglomration de
Montpellier visant amliorer la qualit du tri et la propret des abords des rsidences.
En 2012, ACM emploie 87 chargs de proximit et Il agents d'immeubles. Ce personnel de
tell'ain est plac sous l'autorit de responsables de patrimoine.
Obs 10 : Le nombre de personnes charges de la surveillance de certains immeubles d'habitation
est insuffisant au regard de la rglementation.
Il est rappel qu'en application de l'article R. 127-1 du CCH, les bailleurs doivent affecter un
gardien par tranche de 100 logements dans les immeubles collectifs situs soit dans une ZUS,
soit dans une commune dont la population dpasse 25000 habitants ou qui est comprise dans
" Un dpt sauvage de dchets a t constat l'entre de la rsidence Montaubrou . La visite de deux logements a montr
un dficit d'entretien et la ralisation de travaux directement par les locataires l'intrieur des logements sans que le bailleur soit
avis pralablement.
II -1 OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003
Rponses de l'organisme
Obs 9
Nous prenons acte de ces observations.
L'Office a dj mis en uvre les dispositifs
ncessaires pour remdier cette situation.
Les mesures commencent donner des
rsultats, il y a une stabilisation des impays
en 2013 (60% des locataires concerns sont
jour de loyer ou en cours de rgularisation).
Obs 10
Ds les annes 1990, ACM a dvelopp une
politique de dcentralisation de son activit de
gestion locative, au plus prs de ses locataires.
Elle a abouti, fin de 2000, la cration de 10
agences couvrant l'ensemble du parc
immobilier de l'office. Paralllement la
parution du dcret gardiennage de 2001,
ACM a franchi une tape supplmentaire en
installant des secteurs de proximit ayant pour
mission de raliser le gardiennage et la
surveillance de nos rsidences. Cet effort de
proximit sur l'ensemble du parc de l'office,
indpendamment des ensembles immobiliers
de plus de 100 logements, a t attest de
OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
Nouvelles observations de la Miilos
La stabilisation des impays pour les trois
programmes concerns constitue, compte tenu
du contexte local, un signe encourageant. Le
travail de reprise en main de la gestion de ces
rsidences doit tre poursuivi.
La Miilos ne cntIque pas la politique de
gestion de proximit de l'organisme dans son
ensemble. Elle relve, cependant, qu'au
regard des exigences rglementaires, le
nombre de gardiens (ou quivalents) affects
actuellement la surveillance de sept
rsidences collectives de plus de
100 logements est insuffisant. L'Office ne
rpond pas prcisment ces constats et
n'indique pas les mesures qu'il envisage de
prendre, le cas chant, afin de se mettre en
conformit avec la rglementation.
L'observation est donc maintenue.
Il - 2
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
Rponses de l'organisme
nombreuses reprises au travers des rapports
transmis l'Etat dans le cadre de l'abattement
de TFPB en ZUS, ainsi que lors du prcdent
contrle de la MIILOS
ACM entend poursuivre son
effort de gestion de proximit, la fois par la
formation de ces quipes confrontes
l'agressivit quotidienne de certains
locataires, mais aussi en dveloppant encore
des outils de gestion pour rendre leur travail
plus efficient.
OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003
Nouvelles observations de la MiiIos
Il - 3
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
une aire urbaine d'un seul tenant regroupant au moins 50000 habitants et dont une ou plusieurs
communes comptent plus de 15000 habitants.
Tous les immeubles collectifs de 100 logements ou plus situs Montpellier ei grs par l'office
sont ainsi concell1s par cette obligation et doivent se voir affecter un gardien (ou quivalent)
par tranche de 100 logements. Or, sept rsidences ne comptent pas l'effectif requis par la
rglementation. Ce dficit en personnel de surveillance concell1e les oprations La Roquette
(un gardien en moins), Las Rbs (un gardien en moins), Justice (un gardien en moins),
Vert Bois (un gardien en moins), Nombre d'Or (un gardien en 1710ins), Lemasson
(deux gardiens en moins), et Pompignane (deux gardiens en moins).
Sous cette rserve, l'organisation mise en place n'appelle pas de critique majeure et semble
globalement adapte la configuration du parc.
Obs 11: L'OPH n'a pas mis en place de registre de scurit-incendie pour ses immeubles
d'habitation.
La tenue par les propritaires de btiment d'habitation d'un registre justifiant du respect des
obligations d'entretien et de vrification des installations de protection des habitants contre
l'incendie est obligatoire en application de l'article R. 111-13 du CCH.
Un chantillon du patrimoine a t visit dans le cadre du contrle, notamment celui situ
proximit des agences Las Rbs , Lemasson , Lez , Bagatelle et Mercure .
Dans l'ensemble, les immeubles concell1s sont correctement entretenus. Des dgradations
(absence de plans d'vacuation et disposit[j:\' de contrles d'accs d4eclueux) et un manque
d'entretien (nettoyage insuffisant des halls d'entre et des escaliers, bOtes aux lettres
endommages, gaines techniques encombres) ont t cependant constates dans quelques
rsidences. Ces sites connus de l'organisme relevaient notamment des agences Bagatelle et
Mercure et dans une moindre mesure de celle de Las Rbs . Une surveillance accrue
doit tre pOlie aux conditions de nettoyage et de surveillance des paliies communes. On
signalera que le manque de propret des paliies communes faisait partie des faiblesses
soulignes par les locataires des agences concell1es lorsqu'ils ont t interrogs.
3.5.2 Relations avec les locataires
ACM s'est dot d'outils pour assurer une gestion efficace des rclamations. Un centre d'appels
(service de la relation client) qui a vocation recevoir l'ensemble des rclamations (crites ou
non) et qui permet d'assurer une traabilit du traitement a t mis en place en 201 1.
Les rclamations font l'objet d'enregistrements et d'un suivi informatiss. Des statistiques sur
les dlais de rponse sont produites rgulirement. En 2012, 30 000 rclamations techniques ont
t enregistres. Le dlai moyen de traitement des rclamations a t de 18 jours et 75,7 % des
demandes reues ont t traites dans un dlai de 30 jours. L'OPH s'est fix dans le cadre de la
CUS (indicateur Hl!) un objectif de prise en compte d'au moins 100 % des rclamations dans
un dlai de 30 jours partir de 2013.
L'OPH a interrog un chantillon de ses locataires en 2008 et 20 Il sur le service offert. La
comparaison des rsultats de ces deux enqutes montre une lgre augmentation du niveau de
satisfaction globale qui est pass de 83 84 %.
Le nombre de locataires se dclarant insatisfait par rapport la propret des paJiies
communes a en revanche augment de manire significative entre les deux enqutes: en 20 Il,
46 % des locataires interrogs ont ainsi exprim un jugement dfavorable (le taux
d'insatfaction tait de 41 % en 2008). Le prestataire qui a ralis l'enqute de 20 Il a prcis
dans ses conclusions que, pour cette thmatique, le niveau de satisfaction standard s'lve
68 %. Suite aux rsultats de l'enqute de 2008, l'office avait dcid de renforcer le contrle des
prestations de nettoyage. Un suivi hebdomadaire avait t organis dans ce cadre. Les efforts de
contrle des conditions d'entretien des parties communes doivent tre poursuivis. Les raisons du
faible niveau de satisfaction mriteraient galement d'tre analyses plus finement. Il a t
constat que le conseil d'administration, le conseil de concertation locative et le personnel
12 - 1 OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003
Rponses de l'organisme
Obs 11
L'arrt du 31 Janvier 1986 pris en
application de l'article R * 111-13 du CCH
mentionne que le propritaire doit assurer
l'entretien de toutes les installations
concourant la scurit et doit pouvoir le
justifier par la tenue d'un registre de
scurit.
L'office, soucieux de la scurit de ces
locataires, possde un contrat d'entretien sur
l'ensemble des installations concourant la
scurit incendie. Le prestataire possde un
site internet auquel ACM a un accs scuris,
et qui trace l'ensemble des interventions
ralises sur ces installations. Ce document
est imprimable tout moment. Mme si ce
document n'est pas intitul Registre de
Scurit , il rpond en tous points aux
exigences de l'arrt et doit tre considr
comme tel.
OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
Nouvelles observations de la Miilos
ACM a effectivement sign un contrat de
maintenance des moyens de secours
incendie qui lui permet de rpondre
l'obligation d'entretien rsultant de l'article R.
111-13 du CCH et de son arrt d'application.
Il ne dispose pas, en revanche, d'un registre
de scurit au sens de ces textes. La possibilit
offerte l'Office de consulter le site Internet
du prestataire, afin d'tre inform sur les
interventions effectues, est utile pour le bon
contrle des conditions d'entretien, mais ne
saurait pallier l'absence d'un registre en
bonne et due forme. Les dates des
vrifications et interventions effectues dans
le cadre du contrat doivent tre consignes
dans un registre. La Miilos relve, cet gard,
que le contrat de maintenance sign par ACM
stipule dans son article 6.2 que le titulaire
devra tenir jour les registres de scurit des
rsidences
La mise jour des registres fait
ainsi explicitement partie des obligations
assignes au prestataire. L'excution de cette
mission particulire (figurant dans le contrat
dont les termes ont t ngocis par ACM et
son co-contractant) suppose que des registres
soient labors conformment la
rglementation.
12 - 2
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
(notamment au niveau des agences) n'ont pas eu connaIssance des rsultats de la dernire
enqute.
L'objectif de satisfaction en matire de propret des parties communes retenu dans le cadre de
la CUS (indicateur H VI) est de 50 % en ZUS paliir de 20 J 4 et de 60 % hors ZUS.
L'OPH a adopt un plan de concertation locative prvoyant l'instauration d'une instance unique
de concertation. Les modalits de fonctionnement de ce conseil de concertation (frquence des
runions et sujets abords) n'appellent pas de remarque particulire.
ACM dispose par ailleurs d'un site internet comprenant notamment un espace locataires
permettant des changes d'information avec le bailleur et la consultation par chaque locataire de
son compte logement .
3.6 CONCLUSION SUR L'EVALUATION DE LA POLITIQUE SOCIALE
ACM assume sa vocation sociale et contribue l'accueil et l'hbergement des mnages
dfavoriss. Les hausses de loyers et les charges locatives sont peu leves.
Les objectifs et les critres de la politique d'attribution des logements mis en uvre ncessitent
toutefois d'tre mieux prciss et formaliss. Des irrgularits ont t par ailleurs releves lors
de l'examen des dossiers de locataires entrants (dpassement des plcifonds de ressources,
signature de baux avant passage en commission et baux non accompagns d'annexes
obligatoires).
Les locataires ont exprim dans leur grande majorit (84 %) leur satisfaction globale l'gard
du bailleur lorsqu'ils ont t interrogs. Les jugements concernant l'entretien et la propret des
parties communes sont en revanche plus nuancs.
La politique de gestion de proximit peut galement tre critique sur certains aspects:
organisation ne respectant pas actuellement les obligations de gardiennage, absence de registres
de scurit et nombre d'impays paliiculirement lev sur trois rsidences.
4. PATRIMOINE
4.1 CARACTERISTIQUES DU PATRIMOINE
L'OPH possde 19 J 80 logements familiaux dont J 235 de type individuel.
L'ge moyen du parc est de 25 ans et 39 % des logements ont t mis en service avant 198 J.
26 % des logements sont localiss en ZUS et concerns par la mise en uvre de projets de
renouvellement urbain.
Selon le PSP, le patrimoine prsente une bonne qualit gnrale. La propret ou l'tat technique
est jug moyen pour 14 % du patrimoine.
Les diagnostics de performance nergtique (DPE) ont t raliss par btiment sur l'ensemble
du parc. Le nombre de logements ayant une consommation nergtique annuelle suprieure
230 kwh/m
2
(classements E, F et G) s'lve 4000 logements environ. Ces btiments sont
constitus de rsidences chauffes l'lectricit ainsi que de rsidences rcentes (moins de 20
ans). J 000 logements nergivores doivent tre rhabilits dans le cadre de la CUS15 .
L'office est galement propritaire de 24 foyers: 14 rsidences pour tudiants, cinq foyers pour
jeunes travailleurs, deux rsidences pour personnes ges, un foyer d'hbergement d'urgence,
un tablissement pour handicaps et une rsidence destine loger des infirmires. Il ne gre
15 Indicateur C IV relatif la proportion de logement rnover au sens du premier alina du Il de l'article 5 de la loi n 2009-967 du
3 aot 2009 de programmation relative la mise en uvre du Grenelle de l'environnement
13 - 1 OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
Rponses de l'organisme Nouvelles observations de la Miilos
OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 13 - 2
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pas directement ces tablissements qui sont mis la disposition, par le biais de contrats de
location, des gestionnaires qui en assurent le fonctionnement.
Obs 12 : La eus de l'organisme n'a toujours pas t complte d'un avenant consacr aux
logements-foyers.
En application de l'article 4 du dcret 2012-12 du 4 janvier 2012 relatif aux CUS pour les
logements-foyers, un avenant traitant spcifiquement des logements-foyers aurait d tre sign
avant le 6 juillet 2012. Or cela n'est toujours pas le cas. Un projet d'avenant a t labor et
prsent au bureau de l'organisme le 21 juin 2012. Il a t transmis aux collectivits associes
l'laboration de la CUS.
Le suivi des logements-foyers a t confi une agence dcentralise ayant en charge galement
la gestion des commerces, des lots en coproprit ainsi que des ventes HLM. Les conditions de
ce suivi doivent tre amliores, notamment en :
- prvoyant qu'un reprsentant de l'OPH participe aux conseils de concertation qui doivent
obligatoirement tre crs au sein des logements-foyers et des rsidences sociales en application
de l'article L. 633-4 du CCH. En tant que propritaire, ACM est en effet membre de droit de
cette instance;
- vrifiant l'existence et la tenue effective au sein des foyers d'un registre de scurit et/ou d'un
carnet d'entretien.
4.2 STRA TEGIE PA TRIMONIALE
Le conseil d'administration de l'office de Montpellier a adopt dans sa sance du 22 juin 2010
la convention d'utilit sociale (CUS) 2011-2016, labore sur la base du plan stratgique de
patrimoine valid par le conseil d'administration du 22 avril 2010 et signe le 30 juin 20 Il.
L'office a fait le choix de ne pas pratiquer la remise en ordre des loyers lors de la premire
CUS. Le classement du patrimoine a t effectu en fonction de son financement d'origine.
La CUS prvoit la production de 3 750 logements, soit 625 logements en moyenne par an.
Parmi ceux-ci, 600 logements (16 %) seront financs en PLAl. Ces objectifs refltent
prcisment ceux fixs par le programme local de l'habitat de l'agglomration de Montpellier.
Les interventions sur le patrimoine existant s'lvent environ 109 ME. L'exploitation (gros
entretien et entretien courant) reprsente 66 ME. L'investissement est de 43 ME (remplacement
de composants 24 Mf:: rhabilitation 12 Me et 7 Me pour l'amlioration de la performance
nergtique et de l'accessibilit des logements).
Sont intgres la CUS les interventions de l'office concernant les trois conventions ANRU
(Mosson, Centre et Cvennes).
Les ventes de logements restent marginales: 10 15 logements par an sur la priode de la CUS.
Les dmolitions pOlie nt sur 498 logements situs pour partie dans les oprations de
renouvellement urbain prcites et pour partie en secteur diffus.
4.3 DEVELOPPEMENT DU PATRIMOINE
4.3.1 Activits de puis 2008
La production locative
2 323 logements ont t mis en service de 2008 2012 soit un niveau moyen de production de
464 logements par an.
14 - 1 OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003
Rponses de l'organisme
Obs 12
La gestion des logements-foyers est une petite
part de l'activit d'ACM. Les spcificits de
cette gestion ont nanmoins t prises en
compte en crant il y a quelques annes une
agence ddie.
Dans ce cadre, ACM a transmis, ds le 21
juin 2012, un projet d'avenant la CUS, aux
collectivits territoriales associes, ainsi qu'
l'Etat. A ce jour, l'office n'a reu aucune
position officielle des partenaires pour
amender ou pas ce projet. ACM se propose
donc de relancer ces interlocuteurs afin de
signer ce document.
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
Nouvelles observations de la Miilos
Les raisons expliquant le retard dans la
signature de cet avenant sont difficilement
comprhensibles. La Miilos rappelle que
l'chance tait fixe au 6 juillet 2012 et ne
peut qu'inviter l'Office acclrer le
processus d'adoption et de signature de ce
document.
OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 14 - 2
Miilos Mission interministrielle d'inspection dulogcmcnt social
2008 2009 2010 2011 2012 Total Nombre/an
Oprations neuves (construction et VEFA) 288 620 584 474 254 2220 444
dont ANRU
45 51 224 46 320 107
Acquisition -Amlioration
103 20
Total gnral 288 620 687 474 254 2323 464
La production locative a t principalement le rsultat d'oprations de constructions neuves. Les
logements construits ont t financs 79 % par du PLUS, 17 % du PLAI et 4 % du PLS. Les
logements produits sont localiss 90 % sur la ville de Montpellier. Les autres logements se
situent sur le territoire de l'agglomration de Montpellier, notamment dans des communes
prsentant un dficit en termes de logements sociaux. Cela est le cas en particulier des
communes de Jacou (27 logements construits par l'organisme et un taux de logement social en
2012 s'levant 13,45 %), du Crs (41 logements construits par l'organisme et un taux de
logement social en 2012 s'levant 9,22 %), de Saint-Jean-de-Vdas (22 logements construits
par l'organisme et un taux de logement social en 2012 s'levant 5,1 %) et de Villeneuve-Is-
Maguelone (70 logements construits par l'organisme et un taux de logement social en 2012
s'levant 11,04 %).
Les travaux en cours lors du contrle portaient sur plus de 700 logements.
CI Evaluation de l'activit de construction
Les oprations neuves (1 455 logements) livres de 2009 2012 ont t analyses. L'office a
mobilis 7,4 ME en fonds propres pour financer ces oprations soit 4,5 % du prix de revient
total. Le cot moyen des oprations s'tablit 1 699 E TTC/m
2
de surface habitable (SH) et,
rappoli au logement, III 368 E TTC/logement. Les oprations en VEFA (160 logements)
prsentent les prix de revient les plus levs (suprieurs 1 699 e TTC/m
2
de SH).
Les dures de chantier et les cots ont t matriss avec difficult sur certaines oprations.
Il est ainsi constat:
- un dpassement suprieur 10 mois de la dure fixe contractuellement sur cinq programmes:
Aqualis (20 logements, dpassement de 18 mois), Boris Vian (80 logements,
dpassement de 15 mois), Panara (57 logements, dpassement de 14 mois), Ali Blacks
(35 logements, dpassement de 12 111ois) et Orangette (3 logements, dpassement de 12
mois) ;
- une augmentation de plus de 1 0 % entre le prix de revient prvisionnel et le prix dfinitif sur
trois programmes : Boris Vian (80 logements, cart de 40 %), Rubens (10 logements,
cart de 21 %), Jean Vilar (7 logements, cart de Il %).
Selon l'organisme, les difficults rencontres en matire de dlais seraient dues principalement
des dfaillances d'entreprises et une sous-estimation des dpenses. Les efforts en vue
d'amliorer le suivi des oprations, accomplis par l'office depuis 2009 (avec la cration d'un
comit d'engagement), doivent tre poursuivis.
L'examen des modalits d'attribution des marchs (matrise d'uvre et travaux) sur deux
oprations
l
" n'a pas mis en vidence d'anomalie particulire.
4.3.2 Capacit de l'organisme construire ou acqurir des logements
L'OPH assume en inteme les fonctions de matrise d'ouvrage. Le montage administratif et
technique des oprations est assur par la direction de la production qui regroupe une quinzaine
de personnes. La recherche des financements incombe la direction financire.
16 Oprations Ali Blacks (50 logts) et Panara (64Iogts)
15 - 1 OPIl DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003
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Miilos Mission interministrielle d'inspection dlilogement social
L'activit de matrise d'ouvrage est encadre par des procdures dtailles. Des prescriptions
particulires d'ordre environnemental ont t galement dfinies. Les oprations doivent
rpondre des critres d'conomie d'nergie (producon d'eau chaude solaire, isolation des
constructions, recherche du label BBC). Depuis 2012, une prise en compte de la gestion des
dchets de chantier est par ailleurs demande aux entreprises qui soumissionnent.
Un comit d'engagement (runissant la DG et diffrents directeurs) a t mis en place pour
assurer le suivi de l'avancement des oprations. Les travaux de ce comit mriteraient d'tre
mieux formaliss. Il conviendrait, en particulier, que les modalits de fonctionnement de ce
comit soient prcises dans un rglement intrieur et que ses runions donnent lieu la
rdaction de comptes-rendus crits.
La prospection foncire est effectue par la directrice gnrale et le directeur de la production
auprs des collectivits et des promoteurs (privs et publics).
ACM dispose actuellement de la capacit technique suffisante pour continuer se dvelopper.
L'objectif de production fix dans la CUS (plus de 600 par an) est cependant plus important que
le niveau de production constat ces dernires annes (464 par an). L'office n'envisage pas de
renforcer son organisation interne notamment en matire de prospection foncire. Sa proximit
avec la communaut d'agglomration de Montpellier lui permet de bnficier de nombreuses
oppoliunits foncires notamment dans le cadre des ZAC ralises par la SERM17 (socit
d'quipement de la rgion l71ontpelliraine). La construction de logements sociaux a cependant
concern principalement ces dernires annes la ville de Montpellier. La poursuite du
dveloppement sur ce territoire se heurte un manque de foncier disponible et une rorientation
vers les communes priphriques est ncessaire. Les interventions de la SERM dans les autres
communes de l'agglomration de Montpellier sont plus nombreuses. Une socit publique
locale d'amnagement (SAAM) a t cre en 2010. Ce nouvel outil de la communaut
d'agglomration de Montpellier pourrait galement favoriser la ralisation de logements sociaux
hors de la ville-centre de Montpellier.
Des oprations d'ACM sont en cours notamment sur les communes de Juvignac (164 logements
attendus), de Cournonsec (21 logements) et de Prols (8 logements).
4.4 MAINTENANCE DU PARC
L'effort consenti la maintenance du parc est peu lev comparativement aux autres
organismes HLM. Les dpenses (gros entretien et entretien courant) ont cependant augment de
manire continue depuis 5 ans et le patrimoine est relativement rcent. Plus de 1 900 logements
ont par ailleurs fait l'objet de travaux de rhabilitation entre 2008 et 2012, ce qui a port 26 %
le nombre total de logements ayant t rhabilit au moins une fois depuis l'origine.
Un plan de gros entretien et d'investissement est tabli sur trois ans par la direction de la gestion
locative. Les agences participent la mise en uvre de ce plan et ont en charge la gestion des
contrats d'entretien et de maintenance.
Les modalits d'excution des prestations font l'objet d'un suivi
l
' par les agences qui apparat
rigoureux. Cela est le cas notamment des contrats de maintenance des 278 ascenseurs que
compte le patrimoine. Il est cependant constat que les rapports prvus contractuellement (tat
des installations, nombre de pannes et temps d'indisponibilit) ne sont pas rclams,
l'organisme estimant pouvoir avoir accs ces lments via son outil informatique. Ce faisant
l'office se prive d'une synthse qui pourrait lui apporter un clairage utile sur la situation de ses
ascenseurs. Il gagnerait l'avenir tre plus vigilant quant au respect des obligations
contractuelles.
17 Cette SEM a t cre en 1961. Ses principaux actionnaires sont la Ville et la Communaut d'Agglomration de Montpellier. Les
autres collectivits actionnaires sont le Dpartement de l'Hrault et la Ville de Palavas-les-Flots.
18 Des fiches de contrle systmatique des interventions des marchs d'entretien ont t mises en place dans le cadre de la
dmarche de cel1ification.
16 - 1 OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
Rponses de l'organisme Nouvelles observations de la Miilos
OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 16 - 2
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
4.5 VENTE DE PATRIMOINE
" La cession de logements
Entre 2008 et 2012, ACM a cd 59 logements ses locataires occupants (soit 12 logements par
an) et 448 logements des personnes morales dont notamment 314 l'OPH de l'Hrault (en
2008) et 119 logements la SERM (sur la priode 2009-2012). Le bureau de l'office dispose de
la comptence pour autoriser les cessions. L'attention de l'organisme doit cependant tre
appele sur le fait qu'aux termes de 1'31iicle L. 423-10 du CCH toute convention, conclue
directement ou par personne interpose entre un des organismes mentionns l'article L. 411-2
et un de ses dirigeants, un de ses salaris, un de ses administrateurs, un des membres du conseil
de surveillance ou une personne morale dans laquelle un de ses dirigeants, un de ses salaris,
un de ses administrateurs ou membres du conseil de surveillance exerce des fonctions
d'administrateur, de membre du conseil de surveillance ou de dirigeant est subordonne
l'autorisation pralable du conseil d'administration ou du conseil de surveillance de
l'organisme .
Un des administrateurs de l'office exerce galement un mandat social au sein de
A ce titre, il convenait d'appliquer les dispositions prcites pralablement la
ralisation des cessions et de faire dlibrer le CA sur les projets envisags. Il est prcis que
lors de l'examen par le conseil, J'administrateur intress ne peut participer au vote
conformment l'article L. 423-11-2 du CCH. Ces rgles sont destines prvenir les risques
de conflits d'intrts.
La cession d'autres lments du patrimoine
Obs 13 : L'organisme n'a pas respect les rgles encadl'ant la cession des biens (autres que les
logements) dont le prix dpasse le seuil fix par la rglementation.
Le prix de vente de certains de ces biens cds par l'office durant la priode de contrle
(bureau, commerce, terrain) est suprieur 30000
En application de 1'31iicle L. 443-14 du CCH et de l'arrt du 23 juillet 1987, la procdure
prvue par l'article L. 443-7 du CCH pour la vente de logements aurait donc d tre mise en
uvre. Il app3lienait en particulier l'organisme de solliciter l'avis du reprsentant de l'Etat
dans les conditions dfinies par l'article prcit.
4.6 AUTRES ACTIVITES
ACM intervient dans le domaine de l'accession la proprit. Des oprations de location-
accession ont t lances partir de 2005. Une commission de slection des accdants a t
mise en place et des critres ont t dfinis. 123 villas (finances par du PSLA) ont t ralises
dans ce cadre. Entre 2008 et 2012, 61 leves d'option sont intervenues, ce qui porte 81 le
nombre de propritaires. Les oprations en cours ou l'tude reprsentent III logements
L'office assume galement depuis 2008 une fonction de syndic de coproprits (977 lots en
2012).
4.7 CONCLUSION DE LA POLITlQlJE PATRIMONIALE
ACM contribue activement au dveloppement de logements sociaux dans le territoire de
l'agglomration de Montpellier. Il s'est engag augmenter de manire significative son niveau
de production dans le cadre de la CUS. Sa production antrieure s'est toutefois concentre
principalement sur la ville de Montpellier et les oppoliunits foncires se rduisent. Le manque
de terrains disponibles incite l'office chercher renforcer son implantation dans les autres
communes de l'agglomration de Montpellier. Il peut bnficier dans cette perspective du
soutien de sa collectivit de rattachement et des outils d'amnagement mis en place (ZAC
ralises par la SERM et la SAAM).
L'office dispose d'un PSP et conduit une politique patrimoniale qui semble adapte l'tat de
son parc.
17 - 1 OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003
Rponses de l'organisme
Obs 13
L'office ignorait que la rgle du seuil de
cession de 30000 s'appliquait aux autres
biens que les logements, Nous avons pris
connaissance de ce dispositif et l'avis du
reprsentant de l'Etat sera dsormais
systmatiquement sollicit,
OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
Nouvelles observations de la Miilos
Il est pris note de l'engagement de l'Office de
respecter l'avenir les procdures applicables
aux cessIOns de biens autres que des
logements,
17 - 2
Miilos Mission intenninistrielle d'inspection du logement social
5. RENOVATION URBAINE
L'office est engag dans trois oprations de renouvellement urbain sur la commune de
Montpellier.
Celles-ci concernent les quartiers de la Mosson , Centre (Grand Cur) et Cvennes .
Au global, il tait prvu sur la priode 2006-2010 la dmolition de 946 logements, la
reconstruction sur site et hors site de 1 352 logements, la construction sur site de 516 logements
dont une partie par la Foncire, et la rhabilitation de 1 0 Il logements sociaux et privs.
La convention La Mosson signe le 8 janvier 2007 concerne des interventions sur l'ancienne
ZUP (zone urbaniser en priorit). L'office doit reconstruire 330 logements, dmolir 330
logements et rsidentialiser 687 logements. Les fonds propres prvus d'tre investis s'lvent
environ 1,5 M. La convention a t prolonge jusque fin juin 2015.
La convention Centre signe le 8 janvier 2007 porte sur le traitement d'habitat insalubre et
la requalification de la cit Gly qui date des annes 1960. L'office a en charge la
dmolition de 60 logements, la construction de 297 logements, la rhabilitation et la
rsidentialisation de 314 logements et la dmolition de 13 garages. Les fonds propres sont
estims 0,7 M. La convention a t prolonge jusque fin 2016.
La convention Cvennes signe le 25 novembre 2005 concerne la requalification de l'une
des plus grosses coproprits prives de France: les coproprits du Petit Bard - Apollinaire
(854 logements) et La Pergola (478 logements sociaux). L'office doit reconstruire 351
logements sans mise de fonds propres. La convention a t prolonge jusque fin 2013.
Au global, sur 9,3 M d'investissement, l'office injectera 2,3 M de fonds propres, soit environ
25 %.
6. TENUE DE LA COMPTABILITE ET ANALYSE FINANCIERE
6.1 TENUE DE LA COMPTABILITE
La direction financire comprend dix huit personnes; elle s'articule autour de quatre services
(trsorerie, comptabilit, ingnierie financire et contrle de gestion et gestion clients). La
comptabilit est informatise. Les logiciels utiliss (lkos, Sage) sont interfacs. Les factures sont
dmatrialises (Geide: gestion lectronique des informations et des documents de
l'entreprise).
Un contrle budgtaire est effectu mensuellement par le service contrle de gestion qui
tablit galement les plans de financement prvisionnels et les simulations financires.
Les documents financiers se rapportant aux comptes annuels sont dtaills et donnent une
information claire sur les principaux indicateurs caractrisant l'organisme.
La tenue de la comptabilit est globalement satisfaisante.
Le commissaire aux comptes a certifi sans observation les comptes de l'office sur la priode
contrle.
Obs 14 : Le mode de calcul de la production immobilise (conduite d'opration et frais ,financiers
externes) n'est pas conforme aux rgles fixes par les instructions comptables en vigueur.
Concernant la conduite d'opration, l'office prend en compte dans les cots internes une partie
des frais de personnel non directement rattach un programme dtermin (direction gnrale,
direction des ressources humaines). En outre, le calcul n'est pas fait par opration mais de
manire globale avec un plafond que l'office s'est fix 5 % du montant hors taxes des travaux.
La rpartition par opration est ensuite effectue sur la base des situations/factures de l'anne.
Les rgles comptables en vigueur prvoient qu'en matire de cots internes (conduite
d'opration etfrais de direction d'investissement), les organismes doivent respecter le principe
18 - J OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
Rponses de l'organisme Nouvelles observations de la Miilos
Obs 14
Nous avons pris en considration Vu.
l'observation et pour l'exercice en cours,
allons revoir notre mthode de calcul de la
conduite d'opration. Celle-ci respectera le
principe de l'imputation rationnelle comme
mentionne dans l'instruction comptable
OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 18 - 2
Miilos Mission interministrielle d'inspection dulogcment social
de l'imputation rationnelle et effectuer les imputations de cots internes en tenant compte du
niveau rel d'activit de l'organisme par rapport sa capacit de production.
Les frais de recherche et d'administration gnrale ne peuvent tre pris en compte pour le calcul
des cots internes. Les frais de personnel concernent uniquement les personnels directement
affects aux tches engages pendant la priode de construction et qui peuvent tre directement
rattachs un programme dtermin.
Pour l'opration La Bornire , les frais financiers comptabiliss en production immobilise
portent sur la priode du 30 juillet 2010 au 30 juin 2011. Or la priode de construction s'est
effectue du 22 septembre 2008 au 30 juillet 2010.
Les frais financiers externes ne peuvent tre pris en compte que pour les seuls intrts se
rapportant aux capitaux emprunts pour le prfinancement de l'opration et calculs dans la
limite de la priode de construction.
Obs 15: La tenue des fiches de situation financire et comptable (FSFC) mrite d'tre amliore.
L'office utilise les FSFC comme un outil de suivi budgtaire. Les informations ne sont pas
saisies par opration mais de manire plus dtaille pour chacune des tranches de l'opration
sans toutefois que le plan de financement prvisionnel soit dcompos au prorata. En
consquence, il apparat d'une part des sur ou sous financements sur les tranches concernes et
d'autre part il n'est pas possible de vrifier la fiabilit des informations autrement qu'au niveau
du total gnral. En effet, une mme opration peut tre classe en en cours , en termine
non solde ou en termine solde .
La tenue des FSFC devra tre recentre sur l'objectif initial de cette annexe rglementaire:
permettre de calculer le fonds de roulement ou le potentiel financier terminaison des
oprations en cours et termines non soldes.
Le calcul du FRNG et du potentiel financier terminaison ne pourra ds lors pas tre effectu.
Il est noter que le rapport Miilos prcdent comp0l1ait dj une observation sur ce sujet.
6.2 ANALYSE FINANCIERE

Les taux d'volution des agrgats analyss porteront sur la priode 2009 - 2011 dans la mesure
o l'absorption par transmission universelle de patrimoine de la SHEMC au 1 er janvier 2009
modifie sensiblement le primtre de l'office.
19 - 1 OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
Rponses de l'organisme Nouvelles observations de la Miilos
Obs 15
Conscient de cette insuffisance, l'office Bien pour la suite donne,
dploie actuellement une solution plus
performante pour la gestion des oprations et
notamment la tenue des fiches de situation
financire et comptable. Ainsi, le recentrage
sur l'objectif initial des FSFC pourra tre
atteint et les distorsions ne permettant pas de
calculer avec prcision le FRNG seront
gommes.
OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 19 - 2
Miilos Mission interministrielle dnspection du logement social
En k 2008 2009 2010 2011
Marge sur accession 248 213 132 1 169
Marge sur prts -57 -44 -158
Loyers 68069 83236 87815 91245
Cot de gestion hors entretien -15 167 -16882 -17281 -17843
Entretien courant -2444 -2475 -2610 -2624
GE -5624 -5759 -5848 -6398
TFPB -6873 -8944 -9261 -9624
Flux financier 2718 150 118 712
Flux exceptionnel -2264 109 -206 171
Autres produits d'exploitation 485 359 535 796
Pertes crances irrcouvrables -929 -475 -440 -841
Intrts oprations locatives -18484 -21 478 -18 554 -25374
Remboursements d'emprunts locatifs -14676 -16933 -20242 -22648
Autofinancement nee
9
5058 II 065 14 III 8584
% du chiffre d'affaires 7,3 % 13% 15,5 % 9%
volution de l'autofinancement net de l'organisme
La rentabilit de l'office mesure par l'autofinancement net est correcte depuis l'absorption de
la SHEMC en 2009. Le flchissement ponctuel en 20 Il est li au remboursement par
anticipation d'intrts compensateurs (7 172 k) dans le cadre du ramnagement de la dette.
L'autofinancement net mdian des OPH de province reprsente 13 % du chiffre d'affaires.
Cette rentabilit procde principalement d'un niveau lev des loyers. (4271 t'annuel par
logement, soit environ 27 % au-dessus de la mdiane des OPH 3370 t'/logement). L'office ne
dispose ainsi que d'une trs faible marge la hausse sur les loyers: l'cart avec les loyers
plafonds est en effet de 3 %, soit environ une augmentation en masse maximale de 371 k.
La perte sur vacants qui vient minorer la masse des loyers quittancs et des charges rcupres a
t estime environ 718 k en 2011 par l'office, soit 0,8 % des loyers. Les impays dgradent
galement l'autofinancement lorsque l'office reconnat le caractre irrcouvrable des crances.
Pour 20 Il, les admissions en non valeur ont reprsent 841 k, soit 0,9 % des loyers. Le cot
des impays (mthode de l'USH) calcul par l'office est de 596 k, soit 0,7 % des loyers.
Les produits financiers, issus des placements rglements de la trsorerie de l'office, ont
rapport en moyenne annuelle 0,9 % des loyers pour une mdiane de 0,9 %.
Obs 16 : L'office doit porter une attention particulire son niveau d'endettement et continuer de
rduire le niveau de risque li aux emprunts structurs et/ou swaps, pesant sur prs de
40 % de sa dette financire au 31 dcembre 2012.
Les annuits d'emprunts ont augment de 6,3 % (hors remboursement ponctuel de 7 172 kt'
d'intrts compensateurs en 2011). Elles ponctionnent 44,6 % des loyers en 20 Il pour une
mdiane des OPH 38,5 %. La part des dettes financires reprsente 75,4 % du total du passif
(mdiane des OPH 62,4 %).
L'office a souscrit dix prts taux structurs pour un encours de 138,3 M au
31 dcembre 2012, soit 21,8 % de la dette. Parmi ces dix prts, neuf prsentent un niveau de
risque important au regard de la charte Gissler, li soit l'indice sous-jacent, soit la structure
du prt, soit aux deux la fois. A titre d'illustration, un emprunt de 19,5 M d'encours au
31 dcembre 2012 (franc suisse contre euro) class hors charte Gissler a impliqu le paiement
en 2012 et 2013 d'un supplment de charges financires de 3,2 M au regard des intrts qui
auraient t dus pour un emprunt classique de la CDC assis sur l'volution du Livret A.
19 L'autofinancement net est la mesure pour un organisme des ressources tires de son activit d'exploitation au cours d'un exercice
(excdents des produits encaissables sur les charges dcaissables) restant sa disposition aprs remboursement des emprunts lis
l'activit locative ( l'exclusion des remboursements anticips).
20 - 1 OPB DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003
Rponses de l'organisme
Obs 16
L'encours de l'office est compos 20% de
prts structurs et de deux prts indexs sur
l'Euribor 3 mois qui tant donn sa volatilit,
ont t couverts taux fixes assortis de
barrires que l'Euribor n'ajamais atteint.
La politique actuelle de l'Office est de rduire
l'exposition sur les 10 prts structurs en
recherchant diminuer leur classification
Gisler.
Concernant les deux prts couverts par des
swaps, ils permettent d'obtenir des taux fixes
infrieurs 2% sur 18 ans tant que l'Euribor 3
mois est infrieur 6%, taux qu'il n'a jamais
atteint depuis sa cration. Par consquent, il
ne nous parat pas opportun de diminuer un
risque quasi inexistant. La classification de
ces deux prts avec les emprunts structurs
n'est pas approprie car elle fausse l'analyse
de l'exposition de la dette de l'office.
OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
Nouvelles observations de la MiiJos
L'Office ne rpond pas la premire partie de
l'observation (ni veau d'endettement lev).
Les produits structurs et les swaps prsentent
des niveaux de risque qu'il convient de
rduire car ils sont non compatibles avec la
miSSIOn d'intrt gnral des organismes
d'HLM.
20 - 2
l\1iilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
En outre, 402 emprunts CDC pour 327,5 M ont t ramnags en 2011 en dix sept prts:
treize sont assis sur l'volution du Livret A, quatre ont fait l'objet de swaps (deux taux fixe
sans condition et deux taux fixe conditionn un Euribor 3 mois infrieur 6 %), Ces deux
derniers swaps pOlient sur un encours de 110,5 M soit 17,3 % de la dette, Ainsi, 39,2 % de
l'encours de la dette, soit 248,8 M au 31 dcembre 2012, est constitu de produits plus ou
moins risqus,
Les frais de gestion qui comprennent les charges de personnel et les frais de structure ont
progress de 5,6 %. Ils s'lvent 938 /Iogement en 2011 pour une mdiane 940 . Ils
reprsentent 19,5 % des loyers (mdiane des OPH 25 % des loyers). Les frais de structure ont
progress de Il,7 %, en raison notamment de l'volution de la cotisation CGLLS. Les frais de
personnel restent matriss: ils ont augment de 3,6 % et s'tablissent 679 /logement en 2011
pour une mdiane des OPH 700 . Selon le dossier individuel de situation de la fdration des
OPH, les effectifs de l'office ressortent 13,6 pour 1 000 logements (mdiane 20,5 pour 1 000
logements).
Le cot de maintenance du patrimoine volue de 9,6 % sur la priode. Il ressOli
474 /Iogement en 2011 pour une mdiane 520 . Il est noter qu'un programme de
rhabilitation de 45 M a dmarr en 2008 et que le parc de l'office est relativement rcent (25
ans d'ge moyen en 2011).
La taxe foncire sur les proprits bties (TFP B) a augment de 7,6%. Elle est de 506
/Iogement pour une mdiane 420 . L'office a demand 1,2 M de dgrvement en 2011
(ZUS, vacance pour dmolitions).
Le tableau ci-aprs rcapitule et compare ces postes de charges la mdiane des OPH.
En /Iogement Mdiane province ACM2010
OPH 2010
Annuit 1 380 2117
Cot de gestion 940 897
Maintenance 520 455
TFPB 420 498
CI Annuit El Cot de gestion liilI Maintenance 0 TFPB
5000
4500
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
~
Mdiane province
OPH 2010
ACM 2010
tude plus particulire des fonds disponibles
Bilans fonctionnels
ACM 2011
ACM 2011
2523
938
474
506
21 - 1 OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
Rponses de l'organisme Nouvelles observations de la Miilos
OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003 21 - 2
l\fiilos Mission interministrielle dnspection du logement social
En k 2008 2009 2010 2011
Capitaux propres 111836 139490 159436 177866
Provisions pour risques ct charges 8612 8693 9481 9881
Dont PGE 6599 6722 7508 7542
Amortissements et provisions (actifs imlllobiliss) 221430 282 104 296335 292909
Dettes tinancires 498363 608947 623072 654820
Actif illlmobilis brut -812117 -1 010 923 -1058082 -1063562
Fonds de Roulement Net Global 28 ]23 28311 30241 7] 914
FRNG terminaison des oprations2() Ne
Stocks (toutes natures) 7285 7209 7707 7462
Autres actifs d'exploitation 29178 33878 35546 29795
Provisions d'actif circulant -3243 -3782 -3873 -3626
Dettes d'exploitation -17961 -19614 -20297 -17685
Besoin (+) ou Ressource (-) en FR d'exploitation 15259 17690 19083 15946
Crances diverses (+) 869 2611 2092 1419
Dettes diverses (-) -19544 -21 365 -19411 - Il 147
Besoin (+) ou Ressource (-) en FR Hors exploitation -18675 - 18753 -17319 -9728
Besoin (+) ou Ressource (-) en FR -3416 -1 063 4764 6219
Trsorerie nette 31539 29375 28477 65696
Le fonds de roulement net global (FRNG) qui permet d'valuer la capacit de l'organisme
financer durablement son activit reste faible de 2008 2010 ; il reprsente de 1,2 2,2 mois de
dpenses d'exploitation et d'investissement pour une mdiane des OPH 4,5 mois de dpenses.
Il passe 5,7 mois de dpenses au 31 dcembre 20 Il. Cette hausse sensible procde pour
l'essentiel de la mobilisation anticipe d'emprunts de la CDC pour 24 M venant chance. Il
est noter que les emprunts accession ne sont pas pris en compte dans les ressources stables.
Pour les raisons voques l'observation nO 15, le FRNG terminaison ne peut tre calcul.
Le besoin en fonds de roulement d'exploitation est principalement constitu des subventions
d'investissement recevoir.
La ressource gnre par le fonds de roulement hors exploitation provient des intrts courus
non chus et du dcalage dans le paiement des fournisseurs d'immobilisations.
La trsorerie nette, l'image du FRNG, ressort galement un niveau peu lev entre 1,2 et 2,2
mois de dpenses pour une mdiane 3,7. A fin 201 l, sa hausse s'explique pour les mmes
raisons que celle du FRNG. Il est noter que l'office a recours des concours bancaires de
l'ordre de 10 M par an sur les trois dernires annes pour le portage des oprations de
construction.
6.3 ANALYSE PREVISIONNELLE ET PLAN DE REDRESSEMENT CGLLS

L'office de Montpellier ralise une analyse prvisionnelle actualise sur 5 ans avec l'application
Visial de l'union sociale de l'habitat (USH).
L'tude prvisionnelle examine porte sur la faisabilit financire de la convention d'utilit
sociale 2011-2016.
Les hypothses d'volution des agrgats constitutifs de l'autofinancement n'appellent pas
d'observation particulire.
20 Fonds de roulement net global terminaison: mesure de l'excdent en fin d'exercice dcs ressources stables de l'organisme
(capitaux propres, subventions d'investissement, cmprunts ... ) sur ses emplois stables (immobilisations corporelles et financires
essentiellement) en se plaant comme si les oprations engages taient termines, toutes les dpenses tant rgles et toutes les
recettes tant encaisses.
22 - 1 OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
Rponses de l'organisme Nouvelles observations de la Miilos
OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 22 - 2
l\1iilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
Toutefois, la simulation financire transmise par l'office fixe 92 k le cot moyen de
construction d'un logement pour la production des constructions non identifies, reprsentant
62 % des objectifs de la eus. Ce cot, manifestement sous-valu au regard notamment de
celui prvu pour les constructions identifies (117 k), impacte la baisse de 35 M les
investissement financer.
L'office a remis en cours de contrle une nouvelle simulation financire de la eus intgrant
une r-valuation du cot moyen de construction pour les oprations nouvelles non identtfies.
(il est pass de 92 110 k'pour un logement).
La simulation prend en compte la construction de 3 750 logements sur les six ans, soit 625
logements par an, des interventions sur le patrimoine existant hauteur d'environ 110 M, dont
43 M en investissements (remplacement de composants, rhabilitation, amlioration de la
performance nergtique et de l'accessibilit des logements lie au vieillissement).
L'volution de l'autofinancement courant reste correcte:
En % des loyers 201l 2012 2013 2014 2015 2016
Autofinancement courant 9,4 16,1 14,3 15,3 14,4 12,6
Le potentiel financier terminaison fin d'exercice progresse de 49 M 78 M en fin de eus,
notamment parce que l'office ne met pas de fonds propres dans les oprations de constructions
neuves. Il est noter que la valeur de dpart du potentiel financier (49 M) retenue par l'office
dans la simulation n'a pas t retraite de l'impact de la mobilisation anticipe des 24 M
d'emprunts de la eDe (cf analyse financire).
6.4 CONCLUSION SUR LA SOLIDITE FINANCIERE
L'office de Montpellier est contraint par un niveau d'endettement lev et par la composition
d'une part non ngligeable de sa dette qui l'expose des risques spcifiques aux produits
structurs.
L'absence de marge de manuvre en matire de hausse de loyers lui impose une matrise accrue
de ses principales charges (annuits, .frais de gestion, maintenance et TFPB) pour garder le
niveau actuel de rentabilit. En outre, le maintien d'un rythme de dveloppement soutenu est
ncessaire pour permettre de constituer des fonds propres susceptibles d'tre investis dans la
rhabilitation de son parc.
L'atteinte de ses objectifs de dveloppement et d'amlioration du patrimoine fixs par la eus
ncessitera une attention soutenue, notamment de la part de la collectivit de rattachement, sur
l'volution des fonds propres disponibles de l'organisme.
7. CALCUL DES COTISATIONS ET PRELEVEMENT CGLLS
7.1 PERIODE A VERIFIER
Le contrle a t effectu sur les dclarations 20 Il et 2012. Il a port en consquence sur les
exercices comptables 2010 et 20 Il pour la cotisation de base, sur les exercices 2009 et 2010
pour la cotisation additionnelle et sur les exercices 2008 et 2009 pour le prlvement en 2010 de
l'article L. 423-14 du code de la construction et de l'habitation.
7.2 CONTENU DE LA VERIFICATION
L'OPH de Montpellier a procd aux dclarations des cotisations et prlvements prcits et
s'est acquitt des rglements correspondants.
23 - 1 OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport dnspection n 2013-003
Miilos Mission interministrielle d'inspection du logement social
Rponses de l'organisme Nouvelles observations de la Miilos
OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003 23 - 2
Miilos Mission intcnninistrielle d'inspection dulogel11cnt social
7.3 CONCLUSION SUR LE CALCUL DES COTISATIONS ET PRELEVEMENT CGLLS
L'OPH de Montpellier a bien procd aux diverses dclarations et rgl les montants y
affrents.
24 - 1 OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003
MiiJos Mission interministrielle d'inspection du logement social
Rponses de l'organisme Nouvelles observations de la Miilos
OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection nO 2013-003 24 - 2
M i i o ~ Mission 1I1tcIlnil11Slriclk d'inspection du logement sOCIal
8. CONCLUSION
L'office public de l'habitat de Montpellier, principal bailleur social de l'Hrault et de la
Rgion Languedoc-Roussillon, est un organisme avec une vocation sociale affirme. Il loge
une population ressources modestes et participe pleinement au dveloppement du parc
de logements sociaux dans l'agglomration de Montpellier. Son patrimoine est dans
l'ensemble bien entretenu. Le service offert aux locataires est apprci par une trs grande
majorit des locataires.
Quelques rectifications sont apporter dans le fonctionnement des instances dirigeantes.
La politique d'attribution des logements devra tre mieux prcise et formalise. La
gestion de proximit mrite galement quelques amliorations.
Une attention soutenue sera porte sur le niveau d'endettement lev et la structure de la
dette d'autant que la rentabilit de l'office reste contrainte par une marge de manuvre
trs rduite en matire de hausse de loyers.
25 - 1 OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-0003
Rponses de l'organisme
Transmission des rponses par M. Louis
Pouget, Prsident de l 'OPH de Montpellier
(ACM), par courrier du 22 novembre 2013.
OPH DE MONTPELLIER - 34 - Rapport d'inspection n 2013-003
Miilos Mission intenninistrielle d'inspection du logement social
Nouvelles observations de la Miilos
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