1

URBANISMO VII

CONTEXTO
La investigacin est dirigida a presentar, estudiar y ofrecer un anlisis acerca del
problema que se tiene en El Salvador en cuanto al goce del derecho de acceso a
una vivienda; visto desde una perspectiva de las entidades que intervienen en el
fenmeno de vivienda. Asimismo el abordaje que hace el Estado sobre la temtica
y los factores que interfieren en dicha problemtica.
En Nuestro pas existen una gran cantidad de familias que no slo no tienen una
vivienda que satisfaga las necesidades mnimas de resguardo; sino, que carecen
de las condiciones necesarias para tener una existencia de tal manera que
dignifique al ser humano y simplifique sus actividades cotidianas. El Estado como
garante de la exaltacin humana debe velar y hacer cumplir esta enmienda ya que
todos los ciudadanos tienen derecho a ser propietarios de una vivienda digna, y es
el Estado el que procurar que el mayor nmero de familias salvadoreas lleguen
a ser propietarias de su vivienda. Fomentar que todo propietario de fincas
rsticas proporcionen a los trabajadores residentes habitacin higinica y cmoda
e instalaciones adecuadas a los trabajadores temporales...
1
.
Debido a las circunstancias econmicas, sociales y culturales, son muchas las
familias que no gozan de las condiciones mnimas para tener una vida digna, entre
ellas una vivienda que supla eficientemente su necesidad habitacional, que no
consiste slo en un lugar donde habitar, sino, de un entorno en el cual la familia
pueda desarrollarse productivamente y con dignidad.
Es importante destacar que de parte de estas entidades han existido y an existen
algunas iniciativas que verdaderamente tienen el propsito de atacar el problema
de Vivienda; es adecuado mencionar en este punto el ya extinto Instituto de
Vivienda Urbana (IVU), la Organizacin TECHO,
2
entre otras. Pero ciertamente el
problema de vivienda; para ser reducido, pasa que otras Instituciones tomen la
iniciativa en la bsqueda de soluciones viables y que estn al alcance de todos.
A continuacin se detallan algunas de las instituciones y un anlisis del trabajo
que se encuentran realizando, su contribucin, o en su defecto; la pobre labor que
realizan para subsanar la problemtica de Vivienda en el pas.



1
Es as como el artculo 119 de la Constitucin de la Repblica de El Salvador da evidencia del
aporte que debe tener el Estado para beneficiar a todos los salvadoreos en el acceso a la
vivienda.
2
TECHO promueve el plan Techo para mi pas El Salvador desde el ao 2001, a raz de los
terremotos como iniciativa de un estudiante Chileno y Asocios no Gubernamentales y
colaboradores voluntarios. En la actualidad sigue promoviendo programas para generar viviendas
de carcter provisional para las personas de escasos recursos, y tienen objetivos para que estas
sean viviendas permanentes. El Salvador fue el 2 pas en Latinoamrica en realizar este tipo de
proyectos. Fuente: www.techo.org/paises/elsalvador.


2

URBANISMO VII
ANALISIS
VICEMINISTERIO DE VIVIENDA Y DESAROLLO URBANO
(VMVDU).
Siendo una dependencia del Ministerio de Obras
Pblicas el VMVDU reconoce que en las ltimos
dcadas el dficit de vivienda ha crecido de manera
constante y la respuesta institucional con los
programas actuales es insuficiente para revertir esa
tendencia; ms an si se consideran los impactos de
los terremotos de 1986 y 2001, adems de los
continuos efectos de las tormentas y precipitaciones
tropicales en el territorio Nacional. En nuestro pas el
dficit habitacional, considerando situaciones de hacinamiento con dos o ms
familias por vivienda, es de 477,908 viviendas, del cual aproximadamente 416,648
es cualitativo y 61,260 cuantitativo.
3

Para la mejora del sector Vivienda es importante que esta cartera de Estado
pueda concebir nuevos instrumentos de gestin habitacional, mejorar los
asentamientos urbanos, mejorar la calidad de vivienda y fortalecer las cadenas de
valor de la industria de la construccin de vivienda social, por medio de la
provisin y desarrollo de bienes y servicios al alcance de las comunidades de
menores ingresos, e incentivando el involucramiento del sector privado.

FONDO SOCIAL PARA LA VIVIENDA
(FSV).
La situacin de escasez de vivienda se torna muy
compleja debido a que las causas y factores que
influyen no solo son sociales y culturales sino ms
bien de tipo econmico ya que dicho factor es uno
de los actores principales en dicha problemtica, el
Fondo Social para la Vivienda es la institucin
financiera con mayor nmero de crditos vigentes,
representando un poco ms del 70% de este mercado, los programas de crditos
otorgados por el FSV se enfocan en su mayora a familias que no son sujetos de
crditos en el sistema bancario, debido a los bajos ingresos que perciben, y estos
crditos se otorgan aparentemente a tasas ms bajas que las observadas en el
sistema bancario comercial, la cual hace que los crditos estatales para vivienda
sean poco accesibles para las personas de escasos recursos y que son
precisamente, los que adolecen de la falta de una vivienda. Paradjicamente entre
los crditos proporcionados por el Estado para vivienda a travs del FSV,

3
Datos obtenidos de UNO HABITAT FOR A BETTER URBAN FUTURE. Programa de las
Naciones Unidas para Asentamientos Humanos, proyeccin al ao 2011.



3

URBANISMO VII
FONAVIPO y la Banca privada existe slo una diferencia porcentual mnima de
que oscila entre 1.37% y 0.37% en las tasas de inters y otras condiciones
crediticias
4
; mas no de un contenido y direccin funcional enfocadas a la solucin
del problema como se esperara de un ente Estatal que estuviese interesado en
garantizar el derecho de acceso a una vivienda que cumpla con las necesidades
bsicas del ser humano.
Es muy importante mencionar que los proyectos habitacionales existentes y sobre
todo los ms recientes (casa para todos FONAVIPO), no pueden ser considerados
como proyectos sin fines de lucro para las instituciones del Estado y menos para
las instituciones privadas que financian dichos proyectos. Los requisitos y
condiciones que ambos tipos de instituciones exigen al momento que se solicita
aplicar al acceso de una vivienda; y sobre todo a una que rena las condiciones
de vivienda que cumpla con lo necesario, son casi imposibles de cumplir para una
poblacin que es mayoritaria en el territorio Nacional que obtiene ingresos de 0 a 4
salarios mnimos. Los precios de las viviendas en los proyectos en los que el FSV
ofrece financiamientos oscilan entre $6,900 y los $ 23,000, destinados a familias
que perciban un sueldo de entre uno a 4 salarios mnimos estas familias
constituyen el mayor porcentaje de la poblacin que demanda viviendas. Las
cuotas mensuales que deben cancelar los usuarios interesados en adquirir
vivienda nueva no sobrepasan el 30% del salario del solicitante. Esto permite a las
personas poder pagar una cuota habitacional y adems poder solventar sus otras
necesidades bsicas, teniendo en cuenta que el precio de dichas casas se refiere
a viviendas con caractersticas de dos habitaciones siendo actualmente de
pequeas dimensiones tomando en cuenta el nmero de hijos que se tengan, ya
que una vivienda con caractersticas de dos cuartos con sala, comedor y cocina
no es de una dimensin adecuada para una familia de 5 miembros; en dado caso
optaran por una vivienda de 3 habitaciones con valor que ronda los $37,000
dlares, quedando una cuota de $350 dlares lo cual afecta el presupuesto de las
familias
5
teniendo en cuenta que es primordial suplir las necesidades bsicas;
entonces este tipo de viviendas no estn al alcance de las familias con dichos
ingresos.

FONDO SOCIAL DE VIVIENDA POPULAR (FONAVIPO).
En El Salvador FONAVIPO representa una de las
principales instituciones en brindar alternativas de
oferta publica en materia de vivienda, y aunque
en realidad la institucin se rige bajo el carcter de
financiamientos y construccin de vivienda
social la realidad resulta ser muy diferente a la
esencia del concepto. Diversos son los ejemplos
sobre la creacin de programas habitacionales

4
6.0% en casas de $20,000 - $28,000, y 7.0% en casas de $28,001 en adelante en el FSV y
7.37% en la Banca privada a la fecha.
5
Considerando que el salario mnimo en el sector comercio y servicio es de $242.40 y es el ms
alto entre los salarios mnimos. De aqu en adelante cuando se mencione salario mnimo se har
referencia a esta cantidad.


4

URBANISMO VII
orientados a beneficiar a los sectores ms bajos de la poblacin y con menos
recursos; tal es el caso del programa gubernamental Casa para Todos de los
proyectos de Santa Lucia y La finca Procavia financiado por FONAVIPO (ambos
Proyectos localizados en Santa Ana). El precio de las casas oscila entre los
$27,000 a $28,000 dlares americanos, este precio deriva en la disyuntiva de si la
poblacin de bajos recursos o pertenecientes al quintil ms bajo; que son quienes
menores ingresos perciben, es capaz de optar a la adquisicin de una de ellas
incluso hacindose llamar vivienda social.
Para obtener una vivienda de Oferta Privada que oscila los $15,305 dlares con
un rea construida de 27 m2 y terreno de 51.28 m2 la cuota mensual tiene un
costo de $171.73 dlares e ingresos mnimos de $456.22 que equivalen a 2.2
Salarios mnimos
6
, lo cual nos hace reaccionar ante la comparacin de cifras
monetarias y la finalidad a la cual fue creada dicha institucin (FONAVIPO) ya
que por un costo ms bajo segn la oferta privada ($ 15.305 dlares) ante la oferta
pblica y de carcter social ($27,000) resulta abrumador que la poblacin de
escasos recursos es incapaz de optar por una vivienda social.
Cabe mencionar que la capacidad de pago de cuotas para la poblacin con
ingresos de 1 Salario mnimo y con gastos (Canasta Bsica salud, etc.) de
$324.60 nos da un remanente de cuota de pago de -$82.2 lo cual indica un dficit
y la incapacidad econmica de una familia con 1 Salario Mnimo para optar al
financiamiento de una vivienda. Caso similar sucede para las familias con 2
Salarios Mnimos ($484.48) y con gastos de $324.60 obtenemos el remanente de
$160.2 y aunque no se presenta un dficit, este remanente es incapaz de cubrir la
cuota de pago $171.73 (oferta privada) y mucho menos resultara capaz de pagar
una cuota de pago de viviendas de inters social con precios de $27,000 dlares.
FONAVIPO a pesar de contribuir y brindar accesos al financiamiento de vivienda,
construccin, mejoramiento y compra de lotes a la poblacin en general, an
presenta fallas en materia de vivienda social y financiamiento que ofrezca a la
poblacin de ms bajos recursos la apertura a nuevas posibilidades de optar por
una vivienda.

INSTITUCIONES NO GUBERNAMENTALES (ONGs),
HABITAT PARA LA HUMANIDAD EL SALVADOR (HPH).
Hbitat para la humanidad es una
institucin sin fines de lucro que busca
ayudar a solucionar la problemtica de
la vivienda de los pases que cuentan
con la presencia de esta institucin.
En El Salvador Hbitat ofrece
viviendas completas en respuesta al
dficit habitacional cuantitativo, el cual
afecta a ms de 44,000 familias.
7


6
Segn el Anlisis Sector vivienda y Hbitat Popular presentado por la Junta directiva de Fondo
Pro- Hbitat 2010-2014
7
Segn datos del VI Censo de Poblacin y V de Vivienda 2007, dficit cuantitativo, personas que
carecen de una Vivienda.


5

URBANISMO VII
Hbitat ha construido ms de 7,528 viviendas en el pas con lo que se puede
afirmar que esta Institucin cumple con su labor de ayuda a bajar las cifras que el
Censo de Poblacin y Vivienda de 2007 arrojo como dficit habitacional
cuantitativo.
Sin embargo para acceder a la ayuda que dicha institucin brinda para la
obtencin de una vivienda adecuada atreves de financiamiento econmico para la
construccin de dicha infraestructura se deben cumplir una serie de requisitos
como lo son: Contar con lote o parcela propio, tener capacidad econmica para la
cancelacin de una cuota por el financiamiento de dicha construccin y no ser
sujetos a crditos en la banca tradicional. Las cuotas a cancelar oscilan entre los
$40 a $70 con plazo de pago de hasta 15 aos para pagar el costo de la
construccin, lo cual hace que la institucin sea una solucin viable para las
personas que buscan optar a una vivienda de inters social; si se toman en cuenta
factores como los intereses en comparacin con la Banca privada y el mismo FSV,
adems la relacin cuota vivienda salario mnimo ofrece dividendos positivos si
de nuevo se comparan en relacin a otras Instituciones.
Pero en contra posicin encontramos que algunos de los requisitos que dicha
institucin tiene como lo son contar con lote o parcela propia y que el lugar en
donde se encuentra dicho lote califique para optar a la ayuda provoca que el quintil
ms bajo de la poblacin tengan dificultad de acceder a esta ayuda, por lo que se
puede decir que aunque la Institucin brinde ayuda para disminuir el dficit de
vivienda del pas, no es una alternativa del todo adecuada para dichos quintiles de
la poblacin, que siguen siendo los ms vulnerables y los ms desatendidos por
parte de todas las Instituciones.

DIRECCIN GENERAL DE ESTADSTICAS Y CENSOS
(DIGESTYC).
Ms que ser una Institucin que vele por mejorar y revertir
la problemtica de Vivienda en el pas; esta Institucin que
es una dependencia del Ministerio de Economa, a travs
de la ejecucin del Programa de Censos Nacionales,
permite apreciar de manera cuantitativa los datos de las
Cifras Oficiales para fines estadsticos; para este caso de
estudio, el dficit habitacional en El salvador.
8

Partiendo del ltimo evento realizado de este tipo en el ao
2007, ms de 360,000 familias viven en condiciones no adecuadas. Ms de 85%
de ellas poseen un lugar para vivir, pero que no alcanza los estndares mnimos
(lo cual se define como dficit cualitativo). Las otras familias aproximadamente
44,000 conforman el dficit cuantitativo, lo cual significa que carecen de un lugar
donde vivir. Este dficit habitacional es un resultado de la pobreza, la tasa de
crecimiento, y desastres naturales como terremotos y tormentas.
Entre 1995-2000 la vivienda popular construida por las empresas constructoras del
sector privado, tenan los precios de $ 5,714 y los $ 8,400. Estos rangos de

8
Temas de investigacin Poblacin y Vivienda: Caractersticas Econmicas y Caractersticas de la
Vivienda; Censo Poblacional y Vivienda 2007.


6

URBANISMO VII
precios corresponden a viviendas que miden aproximadamente 28m
2
y 40 m
2
de
construccin, poseen 2 o 3 dormitorios, un bao de 2m
2
, rea de cocina, sala y/o
comedor y un lavadero.
Dentro de los datos, algunos de los ms representativos para efectuar
diagnsticos con una base estadstica slida; segn el censo el total de hogares
entre los aos de 1992 y 2007 son:
En el ao de 1992 de 1,140,094 viviendas y en el ao 2007 de 1,406,485
viviendas.
Teniendo un aumento de 266,391 hogares. Teniendo un Dficit de 315,918
segn la metodologa oficial, y este se centra en Sonsonate, Ahuachapn, y
San Miguel y el departamento con menor Dficit es San Vicente que tiene el
3.05%.

Total de viviendas por condicin de ocupacin:
1. Total de Casas independientes en todo el pas: 1,668, 511
2. Total de viviendas independientes en el rea urbanas: 1,085,603
3. Total de viviendas independientes en el rea rural: 582,908


Se hace referencia de nuevo, que si bien es cierto esta Direccin General no
trabaja para el mejoramiento del sector Vivienda, ofrece las herramientas y
algunos indicadores muy valiosos para establecer diagnsticos, generar
propuestas y sobre todo; partiendo de datos reales y concretos, establecer qu
reas, cuales sectores y a que estratos de la poblacin se deben enfocar y
priorizar los esfuerzos para erradicar esta problemtica.

PROBLEMATICA DE LA FUNCION DE ESPACIOS DE LA
VIVIENDA DE INTERES SOCIAL.
Entre los Principales se pueden destacar la Carencia de Parmetros reguladores
de la calidad de vivienda respecto a la funcin ya que no existe una regulacin
estndar en las medidas.
El diseo arquitectnico de los espacios proporciona las condiciones adecuadas
para la funcionabilidad de la vivienda, se disea para las personar, es por ello que
los diseos deben de ser antropomtricos. Si los espacios dentro de la vivienda
son dimensionados de tal manera que no se pueden realizar las actividades para
las cuales fueron diseados, no son funcionales. Por concepto popular de vivienda
se define como: Lugar cerrado y cubierto, construido para ser habitado por
personas. Un lugar donde vivir es necesario para el desarrollo y bienestar de los
habitantes de una poblacin y es un claro referente del contexto social y
econmico que envuelve a una sociedad determinada.



7

URBANISMO VII
SECTOR TERRITORIAL.
En la actualidad el desarrollo de proyectos
habitacionales y otros proyectos existentes se
realizan sin estudios previos y sin respetar los
usos de suelos establecidos por el MARN, el cual
cuestiona construcciones realizadas a pesar de
que las empresas constructoras no tengan
aprobados los permisos de las obras, estos de
entre otros aspectos se abordaran previamente
en el diagnstico del problema, otro punto seria el
problema habitacional ocasionado por eventos
naturales los cuales colocan al territorio en un estado de vulnerabilidad; adems
los altos costos del suelo a pesar de contar con la infraestructura antes de
urbanizar. Uno de las limitantes de este sector es la inaccesilidad de informacin
respecto a mapas de zonas de riesgos y otros grficos que nos refieren, a los usos
de suelos del pas por departamento, sin embargo gracias a estudios como lo que
el PLAMADUR ha realizado se puede percibir ejemplos que nos dicta su situacin
actual.
Otro factor que influye directamente en el sector territorial es su crecimiento. Un
factor que ha influido en el crecimiento territorial es la migracin campo-ciudad.
Esto lo explicamos a continuacin:
Para el ao 2012 segn la Encuesta de hogares de propsitos mltiples, refleja
que la poblacin total del pas fue de 6, 249,262 personas distribuidos en
21,040.79km con ello, el territorio cuenta con una poblacin de 297 habitantes por
km. Dato importante es que en el rea urbana, el total de la poblacin es de 3,
910,412 habitantes representando as el 62.6% del total de la poblacin. Mientras
que en el rea rural de 2338,850 habitantes, lo que representa el 37.4% de la
poblacin total.
Al observar esta porcin de las caractersticas demogrficas que presenta esta
encuesta, refleja que a nivel nacional es mayor habitado el rea urbana, es por
ello que las principales ciudades como san salvador ha incrementado la demanda
de viviendas, dada la migracin que existe y la necesidad de poseer una vivienda.
Cabe destacar que de ese 62.6% un 27.8% reside en el AMSS es decir casi la
mitad de la poblacin total. Otra cuestin importante es destacar el crecimiento
que se ha dado en el pas, partiendo del censo poblacional de 1971 en el cual, la
poblacin general era de 3, 554,648 y por km era de 169, posteriormente es de
citar el dato del censo de 1992, en el cual la poblacin total era de 4, 593,769,
teniendo 218 por km. Estos datos ayudan a ver el crecimiento poblacional que se
ha dado considerablemente en el pas, por ello tanto la demografa como la
migracin son factores puntuales para establecer la proyeccin del crecimiento
territorial del pas, por medio de ello se puede decir que de 1971 a 1992 la
poblacin por km casi se duplico, as mismo en 2007. Con esto se puede
expresar que los km de la actualidad no abastecen los residentes en el pas.
El factor Uso de Suelo tambin es trascendental para entender el fenmeno de
Vivienda de Inters Social. La dinmica generada por la urbanizacin seguir
impulsando cambios en el uso del suelo, particularmente en zonas cafetaleras


8

URBANISMO VII
prximas a centros urbanos y a corredores logsticos y maquileros que
aumentaran la presin sobre la tierra para fines industriales, residenciales y
comerciales. (PRISMA, 2002). Para citar un ejemplo de ello en la zona de Santa
Ana, en el sector norte del departamento la colonia santa lucia, con
Pero a nivel nacional siempre existen problemas de malos usos que se salen de
control por falta de la regulacin de las autoridades correspondientes como sucedi
en el Sitio del Nio, donde ya exista una fbrica de bateras previamente a la
construccin de viviendas; donde no era apropiado por ser zona de riesgo por
contaminacin ambiental; As otros lugares donde los usan para vivienda por el hecho
de contar con infraestructura aunque no sea apropiado como uso habitacional, ya que
los usos no se encuentran definidos en un mapa por la ley de urbanismo y
construccin.
A raz de tales medidas nacen instrumentos como el Plan de Ordenamiento
Territorial que bsicamente plantea con claridad que el tema de vivienda y
asentamientos humanos es clave para la ocupacin sostenible del territorio en El
Salvador. El plan parte de reconocer la gravedad de la situacin actual con
prcticamente la mitad de la demanda habitacional insatisfecha y con la progresiva
insostenibilidad econmica, social y ambiental de los sistemas urbanos. Destaca
como elemento principal de dicho escenario, el proceso informal de lotificacin por
sus altos costos sociales.
Se parte de que tal situacin no puede ser resuelta por el mercado, lo cual hace
imprescindible la accin decidida del Estado. De hecho, la vivienda es elemento
esencial de la poltica territorial. Los objetivos de dicha intervencin deben ser:
satisfacer la demanda habitacional y crear estructuras urbanas sostenibles. Por lo
que se propone un cuerpo de medidas basadas en: mayores subsidios para la
vivienda social y la intervencin del Estado en el mercado del suelo con el fin de
generar recursos para desarrollar sosteniblemente los asentamientos humanos.
Para ello se plantean dos herramientas: la implementacin de impuestos a los
bienes inmuebles (predial) y la captacin de plusvalas al valor de la tierra ligadas
a la accin del Estado en infraestructura. Todo ello con el afn de generar los
recursos econmicos necesarios para garantizar la calidad de los asentamientos
humanos. Adicionalmente se propone que la participacin del Estado est
orientada a la reduccin de riesgos por medio de la regulacin de los usos del
suelo en reas peligrosas y a la preservacin de zonas naturales de valor.
Respecto al plan, tambin es de destacar la vulnerabilidad de los suelos debido a
fenmenos naturales, los cuales, por citar un ejemplo luego de los terremotos
ocurridos en 2001 y las tormentas tropicales, ocurridas ms recientes, se puede
ver que nuestro pas, carece de un ordenamiento territorial, que tome en cuenta
los factores de vulnerabilidad del territorio. As mismo la calidad de vida y la vida
misma que est en juego de las personas que residen en terreno vulnerables a
desastres naturales.

UN VISTAZO DESDE EL PUNTO DE VISTA SOCIAL.
En esta perspectiva el problema de vivienda en el pas podemos analizarlo desde
el punto de vita del dficit habitacional cualitativo, es decir carencias en la vivienda
en cuanto a piso, techo y paredes, si analizamos cual es la relacin entre el dficit


9

URBANISMO VII
cualitativo y lo social, concluimos que los datos nos alertan de una pobreza en la
poblacin que genera problemas como exclusin social, segregacin y estimacin,
ya que el problema de la vivienda se urbaniza como problema social, ya que no se
cumple a cabalidad el derecho a la vivienda.
Ahora bien, que se est haciendo para combatir estos problemas sociales
derivados del problema de vivienda y que tan grande es este problema, segn
datos del anlisis del sector vivienda y hbitat popular, la cantidad de familias
pobres que demandan una mejora de vivienda, sobrepasa las 189,598 familias, lo
cual es solo un 12% de las 1, 529,483 familias, que no son del quinto quintil, pero
demandan mejoramiento habitacional, dato general entre zona rural y urbana, si
recordamos los datos del dficit de vivienda, el dficit cualitativo es de 315,918
viviendas, claro existe una diferencia entre los datos, ya que las familias que
exigen el mejoramiento son ms de las que lo necesitan, aun as, es un sector
enorme de la poblacin, y el nivel de segregacin social sigue siendo enorme, por
lo que solventar el dficit cualitativo de vivienda, no necesariamente combate el
problema social en su totalidad, ahora bien, que se est haciendo para mejorar las
viviendas y el nivel de vida de la poblacin.
El gobierno cuenta con diversos programas de mejoramiento habitacional a cargo
de diversas entidades encargadas, solo el VMVDU, cuanta con el programa piso y
techo que se propone mejorar las viviendas de 23,100 familias, FONAVIPO cuanta
con programas de crdito construccin y el FSV cuanta con su programa de
crdito, en total, el gobierno trabaja en mejorar las viviendas de 83,250 aportando
$483.9 millones de dlares segn datos de las respectivas instituciones, el mejorar
83,250 viviendas es solo es un 26% del dficit de vivienda cualitativo, dems est
decir que no es un gran avance, suponiendo que el gobierno cumpla con sus
programas al 100%, adems, estos programas estn dirigidos solo a las familias
que tengan entre 2 a 4 salarios mnimos, dejando fuera al quinto quintil es decir los
189,598 familias que exigen mejora de vivienda. Es decir, que el gobierno no
posee programas dirigidos al quinto quintil para mejora de vivienda, por lo que
aunque se implementan los programas, el dficit seguir existiendo, ya que este
nmero de familias que exige mejora de vivienda, solo puede optar por ayudas
internacionales u ONG.
Para finalizar con el diagnstico, se hace referencia al sector de medio ambiente.
En la actualidad la Direccin de Proteccin Civil tiene identificadas 830 zonas de
alto riesgo en todo el pas en donde viven ms de ciento noventa mil personas.
De las 830 zonas de alto riesgo, segn el informe, 96 estn en San Salvador, pero
en total son 38,565 familias (conformadas en promedio por 5 personas) las que se
encuentran en riesgo de inundaciones y deslizamientos. De este total, 12, 253
(61,265 personas) se ubican en la capital.
La tala de rboles, la construccin de carreteras, el crecimiento urbano desmedido
entre otros, ha hecho que la tierra pierda su capacidad de captar agua para su
posterior almacenamiento en los mantos acuferos.9 Este problema es repetitivo
en prcticamente todo el pas, y es precisamente la clase ms baja del estrato

9
Miles viven en zonas de alto riesgo
http://www.uca.edu.sv/virtual/comunica/archivo/may252007/notas/nota16.htm 28/03/2014


10

URBANISMO VII
social la que sufre las consecuencias directas, ya que los asentamientos que
surgen de manera desordenada no llenan los requerimientos mnimos de vivienda.
El nivel de acceso a los servicios de agua y saneamiento en El Salvador contina
siendo bajo en comparacin con los estndares regionales. En 2004, el acceso al
agua potable y a un saneamiento adecuado se mantuvo en 84 y 62 por ciento,
respectivamente. Este nivel de acceso es particularmente bajo en las reas
rurales, donde reside aproximadamente el 36 por ciento de la poblacin. Para el
agua potable representa el 70% y para el saneamiento adecuado el 39%.

La carencia de acceso al agua ejerce un impacto no slo sobre la calidad de vida
de los pobres, sino tambin sobre la productividad y la salud. Segn una encuesta
realizada en 2001 por la fundacin salvadorea FUSADES, los pobres rurales, en
especial, dedican un porcentaje significativo de su tiempo productivo a la
recoleccin de agua. Las familias que no cuentan con acceso a agua dedican, en
promedio, el 8.5 por ciento de su tiempo productivo acarreando agua, mientras
que an aquellos con conexin domiciliaria dedican el 4.9 por ciento de su tiempo
productivo esta tarea. Entre los pobres estructurales, los valores fueron mucho
ms altos, representando un 13.6 y un 7.1 por ciento, respectivamente.
La falta de acceso a servicios de agua y saneamiento en las zonas rurales ejerce
efectos adversos demostrables sobre la mortalidad infantil y el crecimiento. La
tasa de mortalidad infantil entre las familias que no tienen conexin domiciliaria es
de 40 por cada 1,000 nacimientos, en comparacin con 30 en las familias que s
cuentan con dicha conexin. De forma similar, la tasa de mortalidad infantil entre
los hogares que no tienen letrinas es de 37, en comparacin con 30 para los
hogares que s las tienen.
Los recursos hdricos de El Salvador estn severamente contaminados a causa,
en parte, de la total ausencia de tratamiento municipal de las aguas residuales.
Adems, el pas sufre escasez de agua durante la poca seca y conflictos entre
los usuarios.
Se estima que el 90 por ciento de los cuerpos superficiales de agua estn
contaminados. Casi toda el agua residual municipal (98 por ciento) y el 90 por
ciento del agua residual industrial se descargan en los ros y riachuelos sin ningn
tratamiento. Se estima que los mayores esfuerzos de mitigacin de la
contaminacin deberan realizares en las cuencas del Ro Acelhuate y del Ro
Sucio, una zona que produce un tercio del agua que abastece al rea
Metropolitana de San Salvador.
Durante los ltimos 20 aos, el rendimiento de una muestra de vertientes declin
en un 30 por ciento debido a la deforestacin. Esto ha reducido la disponibilidad
de agua para la poblacin rural obligndola, en algunos casos, a depender de
pozos ms costosos que bombean agua de acuferos cuya tabla de agua ha
declinado tanto como un metro por ao en algunas localidades.
La causa de esto es fcil de explicar: Se continua elaborando proyectos
habitacionales en zonas catalogas como no urbanizables, zonas que segn
estudios son de alto riesgo, pero debido a la demanda poblacional, y escases de
territorio, se est construyendo en zonas no aptas, deforestando nuestros suelo,
talando rboles y destruyendo los mantos acuferos que tenemos.



11

URBANISMO VII

ANTECEDENTES DE LA PROBLEMTICA DE VIVIENDA EN EL
SALVADOR.
Para analizar la problemtica desde una perspectiva ms amplia, se pueden
concebir dos puntos de vista:
El primero de ellos, a partir de los sucesos histricos que tienen incidencia directa
en el tema vivienda y como estos a travs del tiempo, han cambiado el
panorama de la vivienda de inters social; y el segundo a travs de las
estadsticas y datos numricos que se han llevado a cabo en los ltimos aos, y
que brindan un espectro cuantitativo de las carencias y los recursos fsicos
disponibles. Pero ms importante an; el sector de la poblacin que es ms
afectado en el tema vivienda.

ANTECEDENTES HISTRICOS.
Cuando se pretende hablar de vivienda de
Inters Social no se pueden dejar de
considerar todos aquellos factores que han
influido a travs de los aos de manera
positiva o negativa en este tema. Dichos
factores van desde fenmenos naturales,
pasando por algunas iniciativas exitosas en
el pasado y aterrizando por intentos de
solventar la necesidad de vivienda, pero que
han sido mal encaminados.

Los fenmenos naturales, simplemente son algo con lo que se debe aprender a
convivir y la mayora de veces estos afectan negativamente a la problemtica de
vivienda
10
. Los terremotos e inviernos copiosos, por mencionar algunos; golpean
los sectores ms vulnerables de las clases sociales del pas, por lo consiguiente,
sus bienes y propiedades quedan prcticamente destruidas, lo que eleva el dficit
habitacional cuantitativo y cualitativo.
Tambin han existido iniciativas de ley
11
e incluso en los aos recientes,
propuestas de vivienda de inters social
12
. Dichos planes estaban encaminados
a proporcionar soluciones habitacionales para las personas con menos poder
adquisitivo; sin embargo durante el camino el enfoque cambi sustancialmente a
tal grado que las soluciones habitacionales construidas a lo largo del pas se
encuentran deshabitadas desde hace mucho; y el panorama no se muestra
favorable si se empieza a comparar funcionalidad contra costos. Por el precio de
una vivienda de inters social que presenta muchas limitantes espaciales y
funcionales; se puede adquirir otra vivienda, ms espaciosa, con mejores

10
Se hace nfasis a los fenmenos naturales que han causado daos directos a la
infraestructura en las viviendas de la poblacin.
11
Anteproyecto de Ley: Ley Especial de Vivienda de Inters Social (Mayo 2013).
12
Proyecto Casa para todos impulsado por el GOES a travs del FSV (2009).


12

URBANISMO VII
acabados y casi por el mismo precio. Y este precisamente el problema; cuando se
habla de adquirir otro tipo de vivienda se entiende que NO es una vivienda de
inters social.
Finalmente se debe hacer nfasis en que no todo ha sido prueba y error en la
temtica de vivienda. Ya en el pasado han existido soluciones adecuadas y bien
orientadas; con estudios de mercado previo, anlisis sobre la poblacin a quin ir
dirigida la iniciativa y los resultados de esa experiencia sigue palpable an en la
actualidad
13
. Muchas cosas positivas pueden rescatarse aun de las malas
experiencias e intentos; inclusive de la ms grande de las catstrofes. La
acumulacin de experiencias puede madurar y hacer efectivo un proyecto.

ANTECEDENTES ESTADSTICOS.

Los datos estadsticos ofrecen un panorama ms
objetivo, pero menos detallado en cuanto a la situacin
de campo. Caso prctico de esto es el VI Censo
Poblacional y V de vivienda realizado en el ao 2,007
en el que se detallan 283,781 viviendas desocupadas
(alrededor del 17.0%)
14
que contrastan con las 500,00
viviendas de dficit (cuantitativo y cualitativo) que
encabezan los primeros prrafos de la Poltica de
vivienda.
Sin embargo no se puede decir que el censo es
innecesario, sino todo lo contrario. Con los datos
numricos, las personas afectadas, la ubicacin de las mismas y la comparacin con los
aos anteriores se puede obtener una tendencia acerca de la problemtica. Si esta tiende
al alza o a la baja y mejor an; se pueden establecer ejes de accin para comenzar a
disminuir los nmeros y establecer directrices que definirn a quienes ir dirigida la
iniciativa.

Tambin como parte de los antecedentes, en este apartado estadstico por mencionar al
menos uno algunas soluciones que se han llevado a cabo; que al final ser el tiempo el
que dictar si fue efectivo o no.
El Programa Casa Para Todos fue diseado por el Gobierno de El Salvador en el ao
2,009 en el que se pretende financiar a largo plazo por lo menos 5 mil casas que
producirn empresas constructoras privadas y 2,000 casas construidas por FONAVIPO y
otorgadas con subsidio de terreno.
15

Para este proyecto, FONAVIPO subsidiara el valor del terreno y el FSV brindara el
crdito de largo plazo para la adquisicin de viviendas; mientras que las viviendas que
desarrollaran los constructores privados, seran financiadas por el FSV pero solo aquellas
casas desde los $10,300 hasta los $28,500.
Hasta este punto todo auguraba ptimos resultados, pero por alguna razn los costos y
financiamientos de las viviendas crearon una contradiccin entre la realidad de las cosas

13
Plan habitacional llevado a cabo por el extinto Instituto de Vivienda Urbana de El Salvador
en la dcada de los 70s.
14
Cuadro #7 pg. #78 Censo Poblacional y de Vivienda 2007 consolidado Total.
15
Portal web del Fondo Social para la Vivienda. Prrafo textual del Proyecto Casa Para
Todos.


13

URBANISMO VII
y el planteamiento inicial de la propuesta. El FSV concede sus prstamos por medio de
tasas diferenciadas del 6%, 9% y 11%, dependiendo de la lnea de financiamiento. (Para
la Vivienda de Inters Social la tasa de inters es del 6%)
16
.
La tasa porcentual de inters no cumple ni las condiciones para las personas del quintil
social ms bajo ni tampoco es proporcional a las caractersticas mnimas que la solucin
habitacional presenta. Y se devala an ms si entra en juego la variable de la tasa
porcentual de inters del sector Bancario Privado (7.37%); anlisis que se realiz con
anterioridad en el diagnstico Institucional.

En este sentido, los nmeros son valiosos para la consecucin de los resultados, ya que
sern estos los que dicten si se hizo o no un trabajo ptimo.

































16
Datos obtenidos del Sistema de precalificacin del FSV para la obtencin de un
financiamiento para una vivienda.


14

URBANISMO VII
CONCLUSIONES.
Si bien es cierto la problemtica de vivienda no es algo reciente, en estos tiempos
adolece con ms agudeza su crisis, puesto que el acelerado crecimiento
poblacional magnifica el problema. De parte del sector poblacional ms bajo (a
quien se debe solucionar con prontitud la demanda de vivienda social), parece ser
que no hay conciencia de parte de las polticas y propuestas que se realizan.
Los costos de investigacin, estudio, planeamiento y produccin de vivienda social
son muy elevados, y ante esa inversin el estado debe de recuperar el flujo de
dinero que se gasta en esos procesos. Desafortunadamente es la clase social baja
la que corre con ese encargo ya que el producto terminado supera con creces los
ingresos mnimos para una familia; y deja de ser una vivienda de inters social.
No est al alcance de todos.

El esfuerzo para erradicar esta problemtica debe ser un esfuerzo conjunto. El
estado debe de ser el principal garante en brindar vivienda a los de menor poder
adquisitivo, pero los dems sectores, empresa privada, poblacin, organizaciones
sin fines de lucro e inclusive la comunidad Internacional con inters en el tema
debe arropar y hacer propia esta problemtica. No existe una verdadera
conciencia social. Apartados de todo tinte poltico o de intereses particulares esta
problemtica concierne a todos los sectores; y ante propuestas futuras debe de
involucrarse de lleno a cada sector, como entes reguladores, directores e inclusive
de anlisis y estudio; y de ser posible, como entes constructores de las soluciones
habitacionales.

Si hubo experiencias gratificantes en el pasado; se deben canalizar dichas
experiencias e innovar acorde a las necesidades del presente con un sistema de
reactivacin de esas propuestas. Un individuo productivo para el pas debe de
tener un status que dignifique su calidad de vida. Es apropiado que las viviendas
no sean ddivas y regalos; pero no es posible que se equipare el inters
porcentual crediticio en el sector financiero y el inters social para pagos de
vivienda mnima.












15

URBANISMO VII
PROPUESTA.
Antes de realizar una Propuesta como tal; es necesario recalcar que ya existen
por lo menos algunos esfuerzos que tratan de orientar y brindar una solucin a la
Problemtica de Vivienda de Inters Social. Entre las propuestas que se develarn
a continuacin; se pretende como objetivo minimizar a mediano plazo los nmeros
de dficit habitacional y tendr como caracterstica especial que algunas de ellas
sern propuestas novedosas; de las cuales no se tienen registros formales y/o que
no se han llevado a cabo antes.

PROPUESTA INTEGRAL Y SOLUCIN PARA
LA PROBLEMTICA DE VIVIENDA DE
INTERS SOCIAL EN EL SALVADOR.


La propuesta se realiza en torno a 2 ejes de accin de aplicacin a nivel Nacional
cuyo fin ser que las personas de escasos recursos tengan la oportunidad de
acceder a una vivienda en la cual se dignifique su calidad de vida. Se subraya que
no se tratarn de regalas para esa clase social.
Dichos ejes son:
1. Eje Financiero.
2. Eje Funcional.
A travs de los aos la experiencia demanda que haya un intercambio de bienes y
servicios para la valoracin plena de las acciones, y en este caso; tratndose de
algo vital para el desarrollo de las personas como lo es una vivienda; lo justo ser
establecer formas, tazas de pago, ajustes en los procesos de calificacin y
regulaciones econmicas que vayan acompaadas de soluciones habitacionales
Arquitectnicas y funcionales acordes a todas las realidades actuales que vive el
pas, tales como:

Salario mnimo.
Precio de la canasta bsica.
Capacidad de pago de una vivienda.
Estudios socio-financiero minuciosos para precalificar y calificar a las
personas que deseen optar por una vivienda.
Tasas de inters de financiamiento acordes al nivel salarial.
Uso del suelo.
Cantidad de hogares que habitarn la vivienda.
Ingresos Familiares por Unidad Habitacional.
Lugar de Residencia.
Solucin espacial acorde a las necesidades de la familia.
Funcin y esttica que dignifique la calidad de vida.
Entre otros que se detallarn en la propuesta.


16

URBANISMO VII

1.0 PROPUESTA EN EL EJE FINANCIERO.
Este ser el primer eje de accin en torno al cual girar la
Propuesta, y se concibe a raz de los inconvenientes en torno a
este sector en relacin a la vivienda de Inters social; las
dificultades para la precalificacin de optar a una vivienda, las altas
tasas de inters, los largos plazos de tiempo para pagar, los altos
costos de la vivienda, etc.
A continuacin se presenta un listado de las propuestas a realizar
para este eje de accin:
1. INCENTIVOS FISCALES Y SISTEMA DE CONVENIOS PARA
ADQUISICIN DE VIVIENDA (Detallada ms adelante).
2. REGULACIN DE LOS MONTOS DE ALQUILER.
3. REDUCCIN DE LA TASA DE INTERS.
4. MODULACIN EN LOS PLAZOS DE PAGO.
5. SUBVENCIN DE CUOTAS EN LOS PAGOS EXISTENTES.
6. REGULACIN EN EL NMERO DE PROPIEDADES POR INDIVIDUO.
7. REORIENTACIN DE LA PRECALIFICACIN DE VIVIENDA DE
INTERS SOCIAL.
8. MODIFICACIN EN EL PROCESO DE CALIFICACIN PARA ADQUIRIR
VIVIENDA.
9. CREACIN DE UNA DEPENDENCIA VICEMINISTERIAL ENCARGADA
DE ESTUDIOS SOCIO-ECONMICOS PARA LA VIVIENDA.



1.1 PROPUESTA DE INCENTIVOS FISCALES Y SISTEMA DE
CONVENIOS PARA ADQUISICIN DE VIVIENDA.
Esta propuesta, que ser la principal del Eje Financiero; se concibe de los datos
arrojados del VI Censo de poblacin y V de Vivienda realizado en el ao 2,007.
Del total de casas censadas en ese ao; 1, 668,227 unidades habitacionales para
ser exactos, haban 1, 384,446 viviendas ocupadas, lo que representa el 83% del
total censado. La pregunta es: Qu sucede con el 17% restante?

Ese poco ms de medio milln de unidades habitacionales desocupadas (283,781
viviendas para ser ms precisos) puede abonar para contrarrestar prcticamente
con la mitad de las cifras de dficit cuantitativo y cualitativo que se expresa en los
primeros prrafos de la poltica Nacional de Vivienda (500,000 unidades
habitacionales de dficit).
Aunque simplemente tomar esas viviendas sera inapropiado y negligente; ya
que esas unidades habitacionales deshabitadas con seguridad tienen dueo. El
estado no puede expropiar dichas propiedades en primera instancia, ya que
tambin se entiende que existe la posibilidad que algunas personas tengan como
medio de ingresos fijos el alquiler de sus propiedades. Que el estado les quite sus
viviendas para darlas en alquiler por un mejor precio no es una buena opcin; sin


17

URBANISMO VII
embargo, s pudiera mediar mediante ciertos privilegios e incentivos a las
personas que lo hagan; sin necesidad de expropiarles de su propiedad de
inmediato; y es ms dentro de la propuesta que a continuacin se detalla se
contempla una posibilidad de compra-venta para dichas propiedades.

Antes de empezar a dar forma a la propuesta en s, es necesario tener en claro
que es un incentivo Fiscal:

INCENTIVO FISCAL: Aliciente o estmulo en forma de
reducciones o exenciones en el pago de ciertos tributos que se
concede a los sujetos pasivos de dichos tributos para promover
la realizacin de determinadas actividades consideradas de
inters pblico por el estado.
17


En El Salvador se cuenta con un conjunto de leyes que promueven y protegen la
inversin y dentro de ese rgimen existe un sistema de incentivos a la inversin
que a su vez se encuentra integrado al sistema legal del pas y ofrece atractivos
beneficios a inversionistas locales y extranjeros.
18
Tambin se tienen leyes de
Incentivos Fiscales para el Fomento de Energas renovables en la generacin de
Electricidad
19
, el subsidio al Gas Licuado, energa elctrica y el agua potable y
quiz los ms conocidos; los subsidios e incentivos a los Tributos de Impuestos
del Gobierno de El Salvador y los procesos de condonacin de deudas de
Impuestos Municipales.

Habiendo investigado acerca de los incentivos fiscales en el pas; no se tienen
indicios claros y formales acerca de algn tipo de incentivo fiscal que est
relacionado con el alquiler o venta de propiedades.


La propuesta en concreto se detalla de la siguiente manera:

1.2.1 Trminos Generales de la propuesta.
El estado podr establecer un Sistema de convenios
20
entre las personas que son
dueas de las propiedades en desuso y las personas interesadas en adquirirlas a
travs de un Paquete de incentivos que incluir, transcurridos tres aos; el pago
por el inmueble a un precio justo ms un aliciente fiscal de deducciones en
determinado plazo sobre la retencin de Renta y el impuesto generado en la

17
Definicin por FUNIBER.ORG (www.economia48.com) Finanzas, gestin, Contabilidad,
Banca, Macroeconoma, Recursos Humanos; Bolsa y Comercio.
18
Informacin de PROESA Agencia de Promocin de Exportaciones e Inversiones de El
Salvador, Gobierno de El Salvador.
19
Portal para Proyectos con Energas Renovables.
20
Entindase de aqu en adelante como Sistema de Convenios al proceso que incluye la
compra del inmueble, el incentivo Fiscal, y el posterior arrendamiento y traspaso de dueo
de la propiedad.


18

URBANISMO VII
compra-venta del inmueble. Posterior a la compra, el Estado podr ofertar esa
Vivienda para que alguien pueda adquirirla previo proceso de calificacin.

1.2.2 Condiciones Generales y Calificacin para el Sistema de Convenios.
El evento de compra venta podr realizarse nicamente bajo las siguientes
condiciones:
1. Que las personas interesadas en aplicar al Sistema de Convenios sean
Propietarias Titulares de una o ms casas de habitacin que se encuentren
en desuso o alquiler temporal.
2. Que las personas interesadas en aplicar al Sistema de Convenios;
mediante la venta de su inmueble, sean calificadas al presentar la
Documentacin correspondiente:
Escritura certificada del inmueble.
Inscripcin de la propiedad en el Centro Nacional de Registros.
Solvencia de impuestos Municipal emitida en el mes de la
inscripcin al Sistema de Convenios.
3. Posterior a la calificacin, los propietarios del inmueble podrn alquilarlo a
las personas interesadas en adquirirlo.
4. Las personas que deseen acreditarse con el inmueble, debern realizar un
proceso de alquiler por un plazo que no sea menor de 3 aos. Dicho plazo
ser para comprobar la capacidad de pago y el cumplimiento puntual del
mismo durante ese perodo de tiempo.
5. Que las personas que deseen aplicar al Sistema de Convenios; para la
compra de un inmueble sean calificadas de la siguiente manera:
Presentar ingresos que alcancen el salario mnimo (Boleta de Pago,
estado de cuenta, cuenta de ahorro).
Constancia de antecedentes penales expedida el mes de la
inscripcin al Sistema de Convenios.
Comprobante certificado del CNR en el cual se especifique que no
es dueo de otra propiedad.
6. En vista que se trata de un enfoque a la Vivienda de Inters Social; el pago
de alquiler se realizar de forma mensual, pero el monto no exceder al
45% del salario mnimo comercial.

1.2.3 Detalles Generales de la compra-venta e Incentivos Fiscales.
1. Posterior a los 3 aos de alquiler, el gobierno podr expropiar el inmueble
previo acuerdo con el propietario original por un monto que no exceder el
75% del valor que se establece en la Escritura de Propiedad.
2. Una vez realizada la expropiacin, el Gobierno pasar a ser el titular del
inmueble.
3. Despus de la expropiacin, ahora la persona podr aplicar para el proceso
de adquisicin de la vivienda, por la misma casa que alquil durante 3 aos
ininterrumpidos, realizando los pagos mensuales al nuevo titular del
inmueble.
4. El pago se realizar con las mismas condiciones que se hizo durante el
alquiler, exceptuando un valor agregado de inters:


19

URBANISMO VII
El pago se realizar mensualmente.
No exceder el 45% del valor del salario mnimo comercial.
La tasa de inters ser del 3% sobre el monto total del inmueble.
De ese 3%, el 0.3% ser destinado a los gastos de escrituracin y
Registro al final del plazo de pago.

PERODO DEL EVENTO DE PAGO. MONTOS DE
PAGO
Pago de alquiler (3 aos). $109.25*
Pago de Cuota por adquisicin (ms 3% inters) $112.55*
Total de los pagos de cuota de adquisicin
anuales.
$1,350.60

*Cuotas mensuales.

5. Los plazos de pago por ao sern equivalentes al total de los pagos de
cuota de adquisicin anual dividido entre el valor que se realiz la compra-
venta de la vivienda.
6. En el caso que la venta del inmueble sea superior a los $28,571.42 se har
una disminucin en el pago del Impuesto
21
de 3% al 1.5%.
7. En caso de aplicar, se har una reduccin en el valor de la retencin de
Renta segn corresponda en las tablas de retencin
22
en un 4% durante un
perodo de tiempo de 10 aos; empezando desde el ao fiscal en que se
realiz el evento de la compra-venta del inmueble. Otorgado a la Persona
Natural o Sociedad que era propietaria del inmueble.
8. El incentivo para la retencin de Renta se realizar una sola vez, si la
persona Natural o Sociedad poseen de una a cinco propiedades y estas
hayan sido vendidas en el proceso de Sistema de Convenios.
9. En el caso que la Persona Natural o Sociedades posean seis o ms
propiedades, el incentivo fiscal en la retencin de renta se alargar por un
perodo de 10 aos ms por la venta de los inmuebles en el proceso de
Sistema de Convenios.
10. Las personas Naturales podrn optar una sola vez al proceso de
Adquisicin de Vivienda en el Sistema de Convenios.
11. En el caso que un proceso de adquisicin de Vivienda se interrumpa, ya
sea en la fase de alquiler o de pagos por la adquisicin; las personas que
aplicaban a dicho proceso podrn volver a realizarlo siguiendo las
condiciones que se detallaban anteriormente.
12. El evento de compra-venta ser irrevocable una vez se haya realizado.



21
Segn La ley de Impuesto sobre la Transferencia de Bienes Races, Cap. IV Art. 4 si el
monto es de 250, 000,01($28, 571.42) en adelante el Impuesto ser de 3%.
22
Montos de la retencin variarn del 10% al 6%; del 20% al 16% y del 30% al 24% segn
corresponda en las Tablas de retencin de La Ley de Impuesto sobre la Renta.



20

URBANISMO VII


1.2 REGULACIN DE LOS MONTOS DE ALQUILER.
Es complicado hablar de medidas mnimas en Arquitectura habitacional; pero s
se pueden tener patrones base de medidas para generar los espacios y su
funcionalidad. Lo que s se podra catalogar es el tipo de vivienda: de inters
social, clase media, residencial y de lujo.
En concreto, es que las personas que alquilan o rentan alguna propiedad, estn
regidas por una ley que estandarice el monto del pago de alquiler por las
dimensiones de la propiedad; para ser ms especficos, que se regule el pago por
metro cuadrado en las propiedades.
1.3 REDUCCIN DE LA TASA DE INTERS.
En el rea financiera que compete el tema de vivienda; existe una gran
complejidad, puesto que los instrumentos normativos y reguladores encargados de
brindar crditos para la obtencin de vivienda no proporcionan un desahogo
sustancial en relacin a la banca privada que compite en el mismo giro. Con esta
medida se pretende estandarizar que la tasa porcentual sobre el inters de pago
en una vivienda no sea del 7% sino del 3% cuando se trate de Vivienda de Inters
social.


1.4MODULACIN EN LOS PLAZOS DE PAGO.
Aparte de pagar altas tasas de inters, los plazos para cancelar los crditos de
financiamiento para la adquisicin de vivienda son muy largos. En la mayora de
casos en el sector privado no son menores de 25 aos, y en muchos casos el
sector pblico no son la excepcin. En la actualidad en el rea de Vivienda de
Inters Social se cuenta con plazos de hasta 24 aos para pagar; la propuesta es
reducir ese plazo a un mximo de 20 aos, lo que representara una oportunidad
grande para que la fuerza laboral del pagador no se emplee solamente en el pago
de una vivienda.


1.5 SUBVENCIN DE CUOTAS EN LOS PAGOS EXISTENTES.
Siendo el estado el garante de brindar vivienda que dignifique al salvadoreo, se
tiene que crear un Sistema que modifique los altos pagos existentes sobre el
financiamiento de viviendas, o en su defecto; que el Estado absorba parte de la
cuota mensual de pago.
A primera vista, un pago mensual de una cuota de $107.00 no es muy alto; pero si
se considera que se hace referencia al quintil con ms baja ubicacin en el rango
adquisitivo, se genera un problema alarmante, desde casos en los que ya no
pueden continuar pagando esa cuota y se ven obligados a perder aos de
esfuerzo por tal motivo; hasta casos en los que simplemente no aplican en una
precalificacin para optar a un financiamiento.



21

URBANISMO VII

1.6REGULACIN EN EL NMERO DE PROPIEDADES POR
INDIVIDUO.
Uno de los grandes inconvenientes para la adquisicin de una vivienda, (sea del
tipo de vivienda que sea) es el proceso de precalificacin. Al existir requisitos
econmicos que no estn al alcance de toda persona, se abre una brecha que ha
minado el campo y se ha convertido en un problema recurrente. Las personas
pudientes econmicamente hablando, pueden adquirir las viviendas para luego
alquilarlas por toda la vida; y repetir el proceso una y otra vez, con lo que quitan la
posibilidad a las personas que carecen de una tan sola vivienda. La propuesta es
para regular y normar el nmero de unidades habitacionales por propietario.

1.7 REORIENTACIN DE LA PRECALIFICACIN DE VIVIENDA
DE INTERS SOCIAL.
Como se ha mencionado con anterioridad, el proceso de precalificacin para optar
a la adquisicin de viviendas es un problema recurrente. Una vivienda de Inters
Social no puede demandar ingresos de 4 salarios mnimos; por eso es la
naturaleza de esta propuesta Reorientar a quienes irn dirigidas las propuestas
Habitacionales que se realicen. Se deben hacer esfuerzos minuciosos que
conlleven a entender de una vez que si se trata de Vivienda de Inters Social, el
espectro econmico que rodee esta iniciativa sea acorde al tema.

1.8MODIFICACIN EN EL PROCESO DE CALIFICACIN PARA
ADQUIRIR VIVIENDA.
Posterior a la precalificacin, los procesos no dejan de ser un tanto enredados, si
se considera que las personas del quintil ms bajo posiblemente jams han sido
empleados activos cotizantes al Sistema de Ahorro de Pensiones o trabajadores
formales; han sido sujetos a seguros de deuda y menos que tengan buen rcord
crediticio en el Sistema Financiero, ya que quizs nunca han optado a uno.
Probablemente el nico requisito que pueden cumplir es el de ser mayores de
edad.
23
Ante tales requisitos de calificacin, estos deben de ser modificados con el
propsito que se ubiquen acorde al nivel social en cuestin.

1.9 CREACIN DE UNA DEPENDENCIA VICEMINISTERIAL
ENCARGADA DE ESTUDIOS SOCIO-ECONMICOS PARA LA
VIVIENDA.
Dentro del Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano; no existe alguna
dependencia que considere el estudio socio econmico de las familias, su

23
Requisitos mnimos para optar al Financiamiento de una vivienda establecidos por el
FSV.


22

URBANISMO VII
situacin de vida y los posibles escenarios con los que puedan contar para que se
les facilite el proceso de calificacin y apliquen para el financiamiento de una
Vivienda. Cuando una persona es descalificada o no aplica a algn requisito,
simplemente se descarta sin mediar palabras o indagar a fondo la situacin.
Esta propuesta pretende crear una comisin u Oficina Regional en el
Viceministerio para que las personas cuenten con ms recursos a su favor a la
hora de precalificar y calificar para la obtencin de una vivienda.


2.0 PROPUESTA EN EL EJE FUNCIONAL.
En el eje funcional se desarrollara, una serie de propuestas dirigidas al diseo y a
bajar los costos de la produccin de la construccin de las viviendas que ayuden a
solventar el dficit habitacional existente. A continuacin se presenta un listado de
las propuestas a realizar para este eje:

1. PROPUESTA DE DISEO ARQUITECTONICO PARA LA
CONSTRUCCION DE VIVIENDAS DE INTERES SOCIAL. (Detallada ms
adelante)

2. SISTEMA CONSTRUCTIVO PARA VIVIENDAS DE BAJO COSTO A
PARTIR DE PLSTCO RECICLADO.

3. TECHOS FABRICADOS CON MATERIALES RECICLADOS.
(NEUMATICOS).


2.1 PROPUESTA DE DISEO ARQUITECTONICO PARA LA
CONSTRUCCION DE VIVIENDAS DE INTERES SOCIAL.

Esta propuesta ser la principal a desarrollar en el eje funcional, basados en la
necesidad de solventar el dficit de vivienda.

2.1.1 DESCRIPCIN DE DISEO ARQUITECTNICO:
El diseo arquitectnico que se presenta como propuesta funcional para solventar
el dficit habitacional que posee El salvador de 500,000 viviendas
24
, se basa en
una propuesta vertical con el fin de optimizar el uso de suelo debido a escases de
este (suelo) que se presenta en nuestro pas, la propuesta se ha desarrollado para
llevarse a cabo como un complejo de apartamentos con formato de vivienda
dplex en el cual cada apartamento fue diseado en un rea de 46. 50 m2.

La propuesta est orientada hacia las familias de escasos recursos que deseen
adquirir una vivienda funcional, estticamente atractiva y econmica que les

24
Poltica Nacional de Vivienda, para el quinquenio 2009-20014.


23

URBANISMO VII
permita desarrollarse e incorporarse de manera ntegra a la sociedad atraves de
la mejora en la calidad de vida al poseer una vivienda.
El proyecto est desarrollado en edificios de tres niveles; en cada nivel se posee
dos apartamentos, adems de contar con rea de circulacin vertical para acceso
al segundo y tercer nivel.
Cada planta del edificio cuenta con dos habitaciones y un dormitorio principal, un
rea de sala, comedor, cocina, bao, rea de lavado con espacio para tendedero y
un vano, el cual ha sido creado con la intencin de mejorar la ventilacin al
interior de la vivienda.

Esta propuesta busca solventar las necesidades de espacio y vivienda de manera
ntegra y funcional a travs del diseo, pensando en la problemtica del escaso
espacio que afrontan las familias al momento de adquisicin de una vivienda.

A continuacin se detalla la solucin Arquitectnica para ilustrar de manera grfica
la Propuesta de diseo; en ella, se presentan las plantas arquitectnicas de cada
nivel del edificio, secciones y elevaciones, adems de la propuesta volumtrica
elaborada para este proyecto de vivienda de inters social.















24

URBANISMO VII
2.1.2 ELEVACIONES:

2.1.3 PERSPECTIVAS DEL VOLUMEN:



25

URBANISMO VII
2.1.4 PLANTA DE CONJUNTO DE TECHOS:











26

URBANISMO VII


2.1.5 PLANTAS ARQUITECTONICAS

























27

URBANISMO VII





























28

URBANISMO VII





























29

URBANISMO VII





























30

URBANISMO VII




2.1.6 SECCIONES























31

URBANISMO VII





























32

URBANISMO VII



















2.2 SISTEMA CONSTRUCTIVO PARA VIVIENDAS DE BAJO
COSTO A PARTIR DE PLSTCO RECICLADO
25
.
Se desarrollan mdulos de servicio pre-ensamblados, que agilizan el tiempo de
fabricacin y aseguran calidad en la fase de construccin que brinda flexibilidad al
usuario final. Utilizando Polietileno que es uno de los plsticos ms comunes que
se produce masivamente a nivel mundial. Se genera un crecimiento progresivo en
todos los componentes de la casa y se logra un sistema de construccin utilizando
componentes normalizados, sin restricciones a la libertad de diseo.
Se asegura una adaptacin de componentes con un mnimo de modificaciones, se
reducen desperdicios, se mejora la productividad y permite el intercambio o
reemplazo de componentes.

25
Tesis de Pregrado Ingeniera Civil/ UNIVERSIDAD DE LOS ANDES Facultad de Ingeniera
Civil y Ambiental


33

URBANISMO VII









2.3 TECHOS FABRICADOS CON MATERIALES RECICLADOS
26
.
(NEUMATICOS)

Son techos tales como los techos de tejas, pero en una alternativa mucho ms
liviana, ms impermeable y hechos 100% con caucho reciclado, proveniente
generalmente de neumticos. En un techo de tamao promedio, se usan entre 600
y 1000 neumticos viejos, que se
calientan para darles forma, y se
recubren con polvo de pizarra para
darles un aspecto ms real. Estos
techos duran ms de 50 aos, y el
material reciclado con el que estn
hecho no slo los hace verdes, sino

26
EUROSHIELD Roofing Product 2012.



34

URBANISMO VII
una buensima alternativa para quienes desean bajar costos, se fabrican en forma
tejas de diversos colores, imitando las de cemento, las de madera y las de pizarra
cincelada.


Techos fabricados con neumticos
reciclados.