Anbal Torres Vsquez

POSESION PRECARIA

Artculo 911.- La posesin precaria es la que se ejerce sin
ttulo alguno o cuando el que se tena ha
fenecido [1] .
1. Concepto
Poseedor precario es el que ocupa un bien sin ttulo, ya sea porque nunca lo tuvo o porque el que
tena ha fenecido[2] .
El art. 911 contiene dos supuestos:
a. Ausencia de ttulo . Se trata del poseedor que entr de hecho en la posesin, no posee ttulo
alguno [3], por ejemplo, el que entra clandestinamente en la posesin, el usurpador, el
ladrn, el hurtador.
b. Ttulo fenecido . El ttulo fenece por decisin judicial, por disposicin de la ley, por
cumplimiento del plazo o condicin resolutorios, por mutuo disenso, por nulidad [4] ,
resolucin, rescisin, revocacin, retractacin, etc. En general, el ttulo queda extinguido en
todo caso de ineficacia estructural o funcional del acto jurdico por el cual se cedi la
posesin del bien.
Una persona puede poseer un bien como propietario, como poseedor mediato o inmediato, como
mero tenedor, como ocupante precario.
El poseedor precario puede o no haber sido un poseedor inmediato. No es inmediato (poseedor en
virtud de un ttulo -art. 905-) el que posee sin ttulo, o sea sin ningn vnculo con el que tiene
derecho a la posesin. En tal virtud, es errnea la afirmacin de Gonzales [5] cuando sostiene que el
precario debe ser necesariamente un poseedor inmediato, por lo que debe excluirse de la precariedad
al vendedor que no cumple con entregar el bien; al contratante que se mantiene en la posesin del
bien luego que el contrato haya sido anulado o resuelto; a los casos de vencimiento del plazo que
origina el deber de restitucin del bien; al que detenta el bien de su principal que no restituye el bien
despus de extinguido el vnculo jurdico.

[1] . La mencin de artculos sin indicar a qu cuerpo legal pertenecen, corresponden al Cdigo civil.
[2] . Segn el Diccionario de la Real Academia Espaola, precario (del latin precarius ) es el "que
tiene sin ttulo, por tolerancia o inadvertencia del dueo.
[3] . CAS. N799-2000 del 18.10.2000. Para ser considerado precario debe darse la ausencia
absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso y disfruto del bien por parte de la
emplazada; y el ttulo de la posesin no tiene porque constar necesariamente en documento de fecha
cierta o en instrumento pblico. CAS. N 1830-99 del 29.10.99. Si los demandantes no son
propietarios de la edificacin, no es pertinente la aplicacin respecto de sta lo dispuesto en los arts.
911 y 923 del C.C., no siendo posible proceder al desalojo de slo el terreno; no tiene la calidad de
poseedor precario quien es dueo de la edificacin construida sobre el terreno de los accionantes.
[4] . Por ejemplo, es declarado nulo el contrato de arrendamiento celebrado por el arrendatario con
uno de los copropietarios respecto del bien comn, por violar la norma imperativa contenida en el
art. 1669, nulidad que debe ser declarada en aplicacin del art. V del T. P. Del CC.
[5] . Gonzales Barrn, Gunther, Curso de Derechos Reales , Jurista editores, Lima, 203, p. 260.


La jurisprudencia, interpretando correctamente el art. 911, ha establecido que es precario tanto el que
ejerce la posesin sin ttulo, o sea con ausencia absoluta que permita advertir que se le haya
concedido la custodia, uso o disfrute del bien, o cuando el ttulo que tena ha fenecido, es decir, el
poseedor inmediato no restituye el bien a su concedente una vez extinguido el ttulo.
Jurisprudencia:
1. CAS. N 14-95. Conforme al art. 911 del CC. La posesin es precaria si se ejerce sin ttulo
alguno o cuando el que se tena ha fenecido .

2. CAS. N 677-96. Es posesin precaria aquella llamada de facto o clandestina, pues el que
la ejerce en tal situacin no tiene ttulo o tenindolo ha fenecido .

3. CAS. N 1818-97. La precariedad en el uso de inmueble no se determina nicamente por la
carencia de un ttulo de propiedad o de arrendamiento, debe entenderse como tal la
ausencia absoluta de cualquier circunstancia que permita advertir la legitimidad de la
posesin que ostenta el ocupante; en esa amplitud de criterio debe interpetarse la norma
contenida en el art. 911 del CC .

4. CAS. N 1803-96. Celebrado un contrato de compraventa de inmueble, el derecho de
propiedad del vendedor se extingue, en virtud a lo dispuesto en el inciso primero del art.
968, en cuyo caso se entiende que ha fenecido el ttulo del vendedor, teniendo derecho el
comprador a desalojarlo por la causal de ocupante precario .

5. CAS. 300-94. Fenece el ttulo del poseedor por remate o venta judicialo del bien; la
posesin ejercida es de naturaleza precaria.

6. CAS. 790-95. Tiene carcter de poseedor precario el comprador que posee un inmueble
luego de resuelto el contrato de compraventa, al haber fenecido su ttulo de propiedad .

7. CAS. N 433-98. Si el contrato de compraventa ha quedado resuelto, el ttulo que tena la
demandada para poseer legtimamente el predio materia de desalojo ha fenecido,
convirtindose en poseedora precaria .

8. CAS. N 1022-95. La posesin precaria por fenecimiento de ttulo comprende, entre otros,
a los poseedores temporales con ttulo, en los casos del usufructuario, usuario,
superficiario y acreedor anticrtico .

9. CAS. N 521-95. Cuando una persona posee un inmueble en virtud de un contrato de
compraventa, al haberse resuelto ste de puro derecho, tal ttulo ha fenecido y en
consecuencia dicha persona tiene calidad de precaria .

10. CAS. N 1444-96. En el supuesto del contrato de comodato de plazo indeterminado, se
entiende que el ttulo del comodatario fenece cuando el comodante le solicita la restitucin
del bien, en cuyo caso aqul tiene la condicin de precario .

11. CAS. N 113-97. Cuando el derecho de posesin de un bien ha sido otorgado en virtud de
un contrato de trabajo, tal posesin es accesoria a dicho contrato, por lo que al extinguirse
el vnculo laboral por despido del trabajador, el mencionado derecho de posesin tambin
se extingue, deviniendo el trabajador en poseedor precario .
A modo de ilustracin pongamos un ejemplo de fenecimiento de ttulo por resolucin extrajudicial:
En un contrato de compraventa de inmueble a plazos se conviene expresamente que "si el comprador
dejara de pagar hasta tres cuotas consecutivas, el vendedor se reserva el derecho de resolver
automticamente el contrato". Este pacto es vlido conforme a las siguientes disposiciones: el art.
1353 dispone que las partes pueden determinar libremente el contenido del contrato, siempre que no
sea contrario a norma legal de carcter imperativo; en tal sentido el art. 1430 prescribe que puede
convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las partes no cumpla
determinada prestacin a su cargo, establecida con toda precisin, y que la resolucin se produce de
pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la clusula
resolutoria; el art. 1429 establece que la parte perjudicada con el incumplimiento de la otra puede
requerirla mediante carta notarial para que satisfaga su prestacin, caso contrario el contrato queda
resuelto de pleno derecho. En el ejemplo propuesto, si el comprador se atrasa en el pago de tres
cuotas y el vendedor le cursa una carta notarial concedindole un plazo no menor de quince das para
que pague las cuotas vencidas, bajo apercibimiento que, en caso contrario, el contrato queda
resuelto; si el comprador no paga vencido el plazo, resulta evidente que el ttulo (el contrato de
compraventa) que ostentaba para poseer el inmueble ha fenecido, deviniendo su posesin en precaria
conforme a lo previsto en el art. 911.
El precario no tiene vnculo alguno con el propietario u otro titular de derecho real sobre el bien. Se
es precario frente a quien tiene derecho a poseer. El que posee una res nullus o un bien abandonado
por su propietario no es precario sino poseedor originario. El precario esta expuesto a que el titular
del derecho real le reclame el bien en cualquier momento.
Para evitar confusiones coloquemos frente a frente las definiciones de precario en Roma y en nuestro
Cdigo civil:
En Roma: Precaria es la tenencia de una cosa solicitada con splicas al dueo y obtenida por
benevolencia de ste, quien poda recuperarla en cualquier momento, porque ella no originaba
ningn derecho .
El C. C. de 1984, art. 911: Posesin precaria es la que se ejerce sin ttulo alguno o cuando el que se
tena ha fenecido .
En el Derecho romano el precarium era un contrato innominado por el cual una persona, el
concedente, ceda a otra la posesin y disfrute temporal y gratuito de una cosa, con la obligacin de
devolverla en el momento en que lo solicite el concedente. A la concepcin romana corresponden
opiniones como las de Albadalejo [6] cuando refirindose al precario sostiene "especficamente, se
designa con este nombre a la posesin concedida a otro por alguien con reserva del derecho de
revocarla a su voluntad".
Siguiendo la nocin de precario del Derecho romano, el Cdigo argentino, art. 2364, establece que la
posesin precaria es viciosa cuando siendo precaria se " tuviese por un abuso de confianza ". Al
respecto, Musto [7] dice que la posesin es precaria "cuando se tiene por un ttulo que produzca una
obligacin de devolver la cosa en el momento que lo requiera el dueo. Si se produce este
requerimiento, y el precarista (que puede ser como tal legtimo) pretende continuar con su posesin y
la contina en los hechos, con actos exteriores que importan u na verdadera interversin de su ttulo,
entonces la posesin tiene el vicio de precario, que el Cdigo llama "abuso de confianza".
El poseedor precario de la concepcin romana es el poseedor legtimo regulado en el art. 905 del
Cdigo civil por tener ttulo para poseer: la licencia otorgada por el dueo. Para la nocin romana, es
precaria la posesin por ser transitoria debido a que el que la ejerce debe devolver el bien en cuanto
lo solicite el concedente, lo que puede suceder en cualquier momento. Nuestro ordenamiento
jurdico ha abandonado la concepcin romana de precario , estableciendo que es tal quien posee un
bien sin ttulo (art. 911).
Para la teora subjetiva de Savigny, los elementos de la posesin son el animus y el dominus . En
cambio para la teora objetiva de Ihering, la posesin es un poder de hecho, no requirindose
del animus .
Conforme a la teora subjetiva, a la que se adhiere el Derecho francs, Planiol y Ripert sostienen que
quien posee un bien como precario, por faltarle el animus (intesin de poseer para s), no ejerce la
verdadera posesin, por lo que el Derecho no le concede acciones posesorias y no produce la
usucapin. Esto debido a que en el Derecho francs "el concepto de precario est referido a un
contrato celebrado con el propietario, en virtud del cual conduce el bien a ttulo gratuito, sin animus
domini y reconociendo el derecho de propiedad de quien le entreg el bien".
En la concepcin de precario del Derecho romano, de la teora de Savigny y del derecho francs, se
hubica, como un caso excepcional, la figura conocida hasta ahora como comodato precario regulada
en el art. 1737 de nuestro Cdigo civil vigente que establece que cuando no se ha determinado la
duracin del contrato de comodato, el comodatario est obligado a restituir el bien cuando el
comodante lo solicite, es decir, el comodatario tiene una posesin inestable (precaria) puesto que el
comodante puede pedir la devolucin del bien en cualquier momento (la posesin del comodatario es
revocable por la sola decisin del comodante).
Para el Derecho peruano, que sigue la teora objetiva de la posesin, precario es el poseedor que
conforme al art. 896 ejerce de hecho uno o ms poderes inherentes a la propiedad, enumerados en el
art. 923, de manera que al tiempo de interposicin de la demanda no cuenta con ttulo alguno o el
que tena ha fenecido (art. 911).

[6] . Albadalejo, Manuel, Derecho civil III - Derecho de bienes - v. I, Parte General y derecho de
propiedad, Bosch, 8va. Ed., Barcelona, 1994.
[7] . Musto, Nstor Jorge, Derechos reales , t. 1, Astrea, Buenos Aires, 2000, p. 192.


2. Evolucin histrica
En la antigua Roma cada una de las familias (patricias) tena como jefe al pater familias , propietario
y poseedor de los bienes familiares, sacerdote de los dioses familiares y magistrado con poderes
absolutos sobre su familia. Cultivaba la tierra con la ayuda de sus hijos, esclavos y clientes. Roma
admiti a otros pueblos itlicos, agricultores sin tierra, conocidos como plebs (plebeyos). El pater
familias acogi y proporcion tierras en precarium al plebeyo, quien se convirti en su cliente,
protegido y vasallo; a cambio, el plebeyo le deba fidelidad, ayudaba en el cultivo de sus tierras y lo
segua en la guerra y en la poltica.
El precario del latn preces que significa ruego, fue la forma de participacin en la propiedad ajena.
En Romaprecario era el que posee una cosa solicitada por ruego a su dueo (precario dans), quien
lo conceda por benevolencia y poda recuperarla en cualquier momento, porque la posesin
precaria no originaba ningn derecho . Ulpano expresa: "Es precario lo que, al que lo pide con
ruego, se le concede para que lo use en tanto que lo consiente el que se lo concedi". El pater
familias (patrono) entregaba porciones de tierra en precarium no slo a los plebeyos sino tambin a
los siervos manumitidos y a otros extranjeros sometidos o acogidos voluntariamente por una gens.
Cuando el patrono perdi su jurisdiccin sobre su gens , el pretor le confiri el interdicto de
precario para obtener la restitucin del bien. El precario solamente poda ser desalojado por su
patrono. Para que el precario defienda su posesin frente a terceros, el pretor le confiri los
interdictos de retener y recobrar. Ponponio dice: "El que posee el fundo en precario puede usar del
interdicto uti possidetis contra todos en nombre de aquel de quien lo recibi". El uti possidetis se
utiliz para los inmuebles, para la retencin de los muebles el pretor concedi el interdicto utrubi .
Contra el despojo violento se concedi el interdicto ude vi para recuperar la posesin.
En la Edad Media la corona entreg tierras en concesin al seor feudal y ste las entregaba en
parcelas a campesinos, por tiempo indeterminado, a cambio de servicios personales, convirtindose
en sus vasallos. Cuando se quiso fijar tiempo al aprovechamiento de las tierras surge la
denominacin de precaria.
En el Derecho germano , como consecuencia de la falta de mano de obra, los seores feudales
entregaron tierras a los campesinos libres con la obligacin de pagar un canon o anata , ms las
condiciones fijadas por el seor feudal a su arbitrio. A esta relacin se le denomin precaria .
Los seores feudales, a cambio de sus servicios, recibian tierras de la corona, logrando acumular
grandes extensiones que eran cultivadas por sus vasallos, "constituyendo verdaderas unidades de
explotacin, cuyo ncleo era el castillo o fotaleza del seor, el cual era el lugar de refugio para los
vasallos frente a un posible enemigo invasor, y que tambin integraba la villa aledaa, llamada villa
dominica, curtis salica, curtis indominicata. Los habitantes de la villa eran los villanos o plebeyos en
situacin de inferioridad y subordinacin a los habitantes del castillo" [8]
En el perodo franco existi el precario libre econmica y personalmente y el precario que se obliga
a diversos servicios personales como el de servir en el ejercito del seor fedual. En el perodo
alemn (Reino Teutonicorum ) surge el precarium urbano. En el siglo XIX, la legislacin agraria
convirti a los precarios rurales en propietarios y la posesin precaria urbana en posesin a cambio
de un censo, que luego fue redimido [9] .
El Derecho cannico regul los bienes de la iglesia catlica, que por su gran cantidad no poda
administrar, creando algunas figuras con la denominacin comn de precaria . As, algunos bienes
fueron afectados a favor de laicos con la denominacin de precarie oblata ; otros fueron afectados a
usos especiales de tipo eclesistico, fundados en una especie de administracin usufrucutaria a tanto
alzado, concedida con el nombre de precarie a ttulo individual a favor de laicos o de ciertos
clrigos; un particular donaba bienes a un monasterio y ste lo devolva en el acto, mediante un
documento llamado carta precaria , para que lo disfrute pagando un cnon anual.
En el Per, los cdigos civiles de 1852 y de 1936 no dieron una definicin de ocupante precario.
El derogado Cdigo de Procedimientos Civiles de 1911, art. 970, concedi accin de desahucio para
recuperar bienes inmuebles que usa otra persona de modo precario y sin pagar pensin. El
antecedente de este dispositivo es el inc. 3 del art. 1565 de la Ley de Enjuiciamiento Civil espaola
de 1877 que establece que la demanda de desahucio podr dirigirse "contra cualquier otra persona
que disfrute o tenga en precario la finca, sea rstica o urbana, sin pagar merced siempre que fuera
requerida con un mes de anticipacin para que la desocupe".
El segundo prrafo del mencionado art. 970 prescriba: " Hay tambin accin de desahucio para
recuperar bienes inmuebles que usa otra persona de modo precario y sin pagar pensin ".
Jurisprudencia establecida conforme al art. 970 del C. de P.C. [10] :
1. El que ocupa el bien por concesin graciosa del dueo, es ocupante precario. Procede el
desahucio . A. J. 1914, p. 208.

2. El comprador de un inmueble que no ha entrado en posesin de l, carece de derecho para
interponer demanda de desahucio por ocupacin precaria contra los vendedores. Debe
iniciar accin rescisoria o pedir la entrega del bien en va ordinaria o sumaria, segn el
valor del bien . A. J. 1948, p. 141, 143; 1958, p. 62 (opuestas: Rev. De J.P. 1953, p.471.
Rev. Del Foro 1951, p. 561).

3. El concepto de uso precario a que se refiere la segunda parte del art. 970 del C. de P.C. es
de ocupante sin ttulo alguno, con el asentimiento tcito del dueo, sin pagar merced
conductiva. Por eso, no procede la accin de desahucio por ocupacin precaria si el
demandado ocupa el bien por transaccin celebrada con el propietario . R. De T. 1940, p.
336.

4. En los casos de desahucio por ocupacin precaria sin pagar pensin, no es el demandante
quien debe acreditar este hecho, sino el demandado quien debe probar la existencia del
vnculo contractual o de otra naturaleza que justifique la ocupacvin del bien . Rev. J.P.
1952, p. 2449.

5. Para que sea procedente el juicio de desahucio por ocupacin precaria es necesario que el
demandante pruebe debidamente su derecho de propiedad sobre el bien cuya desocupacin
solicita. El mejor derecho a la propiedad, alegado por el demandado, no puede discutirse
en este juicio . A. J. 1959, p. 102.

6. Procede el desahucio por ocupacin precaria contra quien ha ocupado el inmueble sin
consentimiento del propietario . A. J. 1897, p. 374.

7. Carece de ttulo y es ocupante precario el marido que contina ocupando un inmueble
despus de haber cesado en la administracin de los bienes propios de su esposa, por
autorizacin judicial concedida a sta para administrarlos directamente . A. J. 1914, p.
160.

8. Es ocupante precario el que ocupa una casa-habitacin, que estuvo alquilada a otra
persona, sin mediar contrato de arrendamiento ni pagar merced conductiva . A. J. 1947, p.
243.

9. Es fundada la accin de desahucio por ocupacin precaria contra el poseedor sin ttulo, no
obstante que el interdicto de adquirir promovido antes por el dueo fue declarado sin lugar
debido a la posesin anual del demandado . Rev. J.P. 1952, p. 3094.

10. El conductor puede hacer uso de la accin de desahucio contra el que ocupa el bien locado
sin pagar renta . Rev. J.P. 1953, p. 470.

11. Procede el desahucio por ocupacin precaria de un fundo rstico si se prueba que los
demandados no tienen contrato celebrado con el propietario ni abonan merced conductiva .
Rev. J.P. 1957, p. 212.

12. No procede el desahucio por ocupacin precaria interpuesta por el administrador de bienes
ajenos, si no prueba que el bien a que se refiere la demanda est comprendido, sin lugar a
dudas, en la administracin. La accin de desahucio por ocupacin precaria debe tener por
fundamento que quien la ejercita sea dueo, locador o tenga ttulo legal para ello, y que el
demandado es tenedor de un bien, cuyo dominio, posesin o adminsitracin corresponda al
demandante . R. De T. 1937, p. 137.

13. No es ocupante precario, con respecto al conductor, el que subarrend el local para vivir
en l y despus se entendi directamente con el propietario . Rev. J. P. 1955, p. 338.

14. Es ocupante precario el condmino del inmueble vendido, que lo ocupa sin pagar merced
conductiva . A. J. 1952. p. 68.

15. Si el demandante y el demandado alegan derecho de condominio sobre el inmueble materia
del juicio, no es aplicable la segunda parte del art. 970 del C. de P.C . Rev. J. P. 1950, p.
1119.

16. No es ocupante precario el que prueba haber contribuido con su dinero a la adquisicin del
inmueble. No procede el desahucio . R. De T. 1945, p. 139.

17. Si en el juicio de retracto se declara fundada la demanda, procede el desahucio por
ocupacin precaria interpuesta por el retrayente contra el comprador que ocupa el bien .
A. J. 1927, p. 292.

18. Son ocupantes precarios los hijos del propietario que ocupan el bien sin ttulo, por
concesin graciosa del padre . Rev. J.P. 1951, p. 1313.

19. No es ocupante precario la concubina del inquilino que ocup la casa conjuntamente con el
inquilino y a sabiendas del propietario . Rev. Jurdica 1952, N 1, p. 39.

20. La madre del inquilino no puede ser considerada como ocupante precario, porque forma
con aqul una unidad familiar . Rev. J.P. 1|956, p. 1722.

21. Es ocupante precario el acreedor anticrtico que contina ocupando el bien despus de
cancelada la deuda . Rev. J.P. 1957, p.956.
22. Es ocupante precario el portero que sigue ocupando una habitacin, no obstante haber
dejado de ser empleado del propietario . A. J. 1947, p. 241.

La falta de definicin de precario en nuestro ordenamiento jurdico origin fuertes polmicas
doctrinarias y una juriprudencia contradictoria. Como se aprecia, en la resolucin que signamos con
el N 1, la precariedad nace de una concesin graciosa del propietario, debiendo el precarista
devolver el bien al primer requerimiento, caso contrario procede la accin de desahucio (concepcin
romanista de precario ); en la resolucin N 2 no se consideran como precario al vendedor que no ha
entregado el bien al comprador, pero tambin hay una remisin a las resoluciones contrarias, o sea a
las que si consideran como precario al vendedor que sigue en posesin del bien. Lo importante es
que las siguientes resoluciones, que constituyen la jurisprudencia prioritaria, se considera
comoprecario al poseedor sin ttulo y al que su ttulo ha fenecido. El codificador de 1984,
abandonando la concepcin romana de precario , ha elevado a la categora de ley a esta
jurisprudencia prioritaria, al definir a la posesinprecaria como la que se ejerce sin ttulo o cuando el
ttulo que se tena ha fenecido, como una solucin saludable que permite que el que tiene derecho a
la posesin pueda demandar el desalojo (desahucio) en la va del proceso sumarsimo.

[8] . Snchez -Palacios Paiva, Manuel, El ocupante precario , Ediciones legales, Lima, 2003, p. 63.
[9] . Snchez-Palacios Paiva, Manuel, ob. cit. p. 64.
[10] . Guzmn Ferrer, Fernando, Cdigo de Procedimientos Ciles , t. II, Lima, 1961, p. 320.


3. Posesin ilegtima y posesin precareia
El podeedor precario carece de ttulo, contrario sensu , el poseedor ilegtimo cuenta con un ttulo,
aun cuando ste es invlido.
Como se sabe, conforme al Cdigo vigente de 1984, la posesin es el ejercicio fctico de uno o ms
poderes inherentes a la propiedad, los cuales estn sealados en el art. 896, con prescindencia de si
se posee o no animus domini o de cualquier elemento intencional. Es suficiente el ejercicio fctico
del uso o disfrute para que exista posesin. La posesin puede ser legtima o ilegtima, segn que sea
conforme o contraria al Derecho. A su vez la posesin ilegtima puede ser de buena o mala fe.
Conforme al art. 906, la posesin ilegtima es de buena fe cuando el poseedor cree en su legitimidad
por ignorancia o error de hecho o de Derecho sobre el vicio (causales de nulidad y anulabilidad) que
invalida su ttulo.
El ttulo es el hecho o acto jurdico (la apropiacin de una res nullius, la accesin, un contrato, un
testamento, un anticipo de herencia, etc.) en virtud del cual se invoca una determinada calidad
jurdica, por ejemplo, el poseedor hace referencia a su calidad de propietario, arrendatario,
comodatario, usufructuario, usuario, habitante. En otros trminos, el poseedor con ttulo es poseedor
con derecho y el poseedor sin ttulo es poseedor sin derecho. El ttulo confiere el derecho para
poseer. Por ejemplo, un contrato (ttulo) de compraventa, arrendamiento, comodato, depsito,
usufructo, confiere al comprador, arrendatario, comodatario, depositario, usufructuario, el derecho
de poseer el bien objeto del contrato.
El poseedor con ttulo vlido es de buena fe. El poseedor con ttulo invlido puede ser de buena fe o
de mala fe, segn que no conosca o conosca de los vicios que invalidan su ttulo.
De acuerdo al art. 906, la posesin ile gtima requiere de un ttulo que adolece de vicios que acarrean
su invalidez, vicios que pueden o no ser conocidos por el poseedor; si, por error o igonorancia, no
los conoce es poseedor debuena fe y si los conoce es poseedor de mala fe . En cambio, segn el art.
911 seala que la posesin precaria es la que es la que se ejerce sin ttulo alguno o cuando el que se
tena ha fenecido .
Son causales de la posesin precaria:
a. La falta de ttulo porque nunca existi; y
b. El ttulo que gener la posesin ha fenecido.
El Cdigo civil diferencia entre posesin ilegtima y posesin precaria de modo que no se pueden
confundir ambas instituciones. La posesin ilegtima requiere de un ttulo que adolece de un vicio,
de forma o de fondo, que conlleva la nulidad o anulabilidad, en cambio, en la posesin precaria no
existe ttulo alguno o cuando el que se tena ha fenecido. Consiguientemente, no es lo mismo
posesin ilegtima y posesin precaria .
Si se est frente a una posesin sustentada en un ttulo nulo o anulable (las dos manifestaciones de
invalidez que reconoce nuestro ordenamiento jurdico) por adolecer de un vicio de forma o de fondo,
se trata de una posesin ilegtima, en cambio si la posesin no tiene ttulo que los sustente, nos
econtramos frente a una posesin precaria.
Si la posesin se sustenta en un ttulo nulo (posesin ilegtima), el poseedor no puede ser demandado
en la via de desalojo por ocupante precario, sino que se le demandar acumulativamente la nulidad o
anulabilidad del ttulo y la reivindicacin del bien. As, el que posee un predio en base a un contrato
de compraventa nulo puede ser demandado para que se declare la nulidad del acto jurdico
compraventa y para que restituya el bien a su titular (el demandante).
Para mayor claridad de la diferencia legal entre posesin ilegtima y posesi precaria coloquemos
frente a frente a las dos normas:
Artculo 906.- La posesin ilegtima es de buena fe cuando el poseedor cree en su legitimidad, por
ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su ttulo .
Artculo 911.- La psesin precaria es la que se ejerce sin ttulo alguno o cuando el que se tena ha
fenecido .
Como se aprecia, el poseedor ilegtimo de buena fe tiene un ttulo, si bien invlido por defectos
formales o de fondo, en cambio, el poseedor precario carece de ttulo, porque nunca lo tuvo o el que
tena ha fenecido. No es precario quien ostente un ttulo vigente, conste o no de instrumento pblico
o privado, que justifique su posesin, no pudiendo debatirse en un proceso sumarsimo de desalojo la
validez o no de dicho ttulo. Precaerio es quien no acredita tener ttulo para poseer un bien o cuando
el que tena ha fenecido.
Sin embargo, en la doctrina nacional hay autores que identifican posesin precaria con
posesin ilegtima . As, Avendao dice que "el poseedor precario es en realidad el poseedor
ilegtimo" [11] . Cuadros Villena dice que cuando la norma del art. 911 "se refiere a la ausencia de
ttulo posesorio, se trata de poseedor ilegtimo, del que carece absolutamente de ttulo, quien entr de
hecho en la psoesin o quien tiene un ttulo nulo o ineficiente para la transmisin posesoria. Este
poseedor puede ser de buena fe, si por error o ignorancia de hecho o de derecho desconoce su falta
de ttulo, o el vicio que lo invalida o le priva de efciacia" [12] . Snchez-Palacios [13] sostiene que
"el poseedor ilegtimo ser precario, en tanto su ttulo sea nulo o anulable" Ramrez Cruz argumenta
que la segunda hiptesis del art. 911 se refiere a que la "la posesin se adquiri con ttulo, pero ste
luego ha fenecido, ha caducado. Es un caso tpico de conversin de posesin legtima en ielgtima".
Para estos autores la posesin precaria es una posesin ilegtima de mala fe.
No es posible compartir las opiniones precedentes porque el que tiene un ttulo nulo o anulable es un
poseedor ilegtmo, no precario. Es ms, en el desalojo por ocupante precacio, por ser un proceso
sumarsimo, no se debate sobre la validez o invalidez (nulidad o anulabilidad) de un ttulo, el cual
produce sus efectos mientras no se declare su invalidez en el proceso correspondiente.
En la CAS. N 1437-99 del 16 de noviembre de 1999, Lima, se lee: "Considerando: ...
III. Que el art. 906 del Cdigo Civil establece que la posesin ilegtima es de buena fe cuando el
poseedor cree en su legitimidad por ignorancia o error de hecho o derecho sobre el vicio que
invalida su ttulo, de donde se podra pensar que la ilegitimidad en la posesin slo estara dada
por la existencia de un ttulo viciado, es decir, que adolece de una causal de nulidad o de
anulabilidad, sin embargo la ilegitimidad en la posesin tambin se presenta cuando sta se basa en
el ttulo en el que el transfiriente carece de legitimidad para ello, es decir, en este caso el defecto es
de fondo, lo que "nos conduce a admitir como causal de ilegitimidad de la posesin no slo el vicio
formal que pudiese invalidar el ttulo del adquirente, sino tambin su falta de derecho a la posesin
(AVENDAO, Jorge, "La posesin Ilegtima o Precaria" en la revista citada, p. 60); sin embargo,
ambos supuestos parten de la existencia de un ttulo, que por presentar defectos de forma o de fondo
convierten a la posesin en ilegtma; debiendo entenderse como ttulo el acto jurdico en virtud del
cual se invoca una determinada calidad jurdica, es decir hace referencia a la relacin jurdica
existente .
IV.- Que, el art. 911 del Cdigo Civil establece que la posesin precaria es la que se ejerce sin
ttulo alguno o cuando el que se tena ha fenecido, y en atencin a lo expuesto en el considerando
precedente, resulta evidente que el legislador ha hecho una diferenciacin entre posesin ilegtima y
posesin precaria, ya que en la primera existe un ttulo que adolece de algn defecto formal o de
fondo, y en la segunda no existe ttulo alguno, por lo tanto la posesin ilegtma no puede
equipararse con la posesin precaria".
En conclusin, el poseedor precario carece de ttulo porque nunca lo ha tenido o porque el que tena
ha fenecido. Posee el bien sin ttulo ni vnculo jurdico alguno con el propietario u otro ttular del
derecho real sobre el bien, o sea se es precario con relacin a otro que tiene derecho a la posesin. La
posesin legtima es la que se conforma con el Derecho, en tanto que la ilegtima es contraria al
Derecho. La posesin de buena fe y la de mala fe es una subclasificacin de la posesin i legtima .
La ilegitimidad de la posesin se presenta cuando el ttulo en que se sustenta adolece de un vicio de
forma o un vicio de fondo (falta el derecho a la posesin), pero ambos supuestos convierten a la
posesin en ilegtima . En cambio, la posesin precaria implica la ausencia absoluta de cualquier
ttulo (hecho o acto jurdico) que justifique el uso y disfrute del bien o el ttulo que se tena para
poseer ha fenecido.

[11] . Avendao Valdez, Jorge, La posesin en el Cdigo Civil de 1984 , en Libro Homenaje a Jos
Len Barandiarn, Cultural Cuzco S.A., Lima, 1985, p. 35.
[12] . Cuadros Villena, Ferdinand, ob. cit, t. I, p. 308.
[13] . Snchez-Palacios Paiva, Manuel, ob. cit. p.95.


4. Precariedad originaria y derivada
La calidad de precario del poseedor puede ser originaria o derivada (sobreviniente).
La calidad precaria originaria se da cuando el poseedor nunca posey ttulo (fundamento jurdico),
le falta derecho porque no lo ha tenido nunca, como la posesin de bien ajeno adquirida
clandestinamente, por usurpacin, robo, etc. Todo ocupante que no acredite tener un ttulo para
poseer vlidamente un bien es un precario. Quien posee con ttulo no es precario [14] .
La calidad precaria derivada (sobreviniente) se da por fenecimiento del ttulo, lo que conlleva la
prdida del derecho de posesin (posesin degenerada): As, por ejemplo, cuando por transaccin,
mutuo disenso, resolucin[15] , rescisin, vencimiento del plazo, cumplimiento de la condicin
resolutoria, revocacin, nulidad, anulabilidad u otro motivo se extingue el contrato en virtud del cual
posee el bien el usuario, usufructuario, comodatario, acreedor anticrtico, servidor de la
posesin [16] , comodatario, administrador, etctera .
5. Precaeriedad del arrendatario
El arrendatario ser ocupante precario si el contrato de arrendamiento, sea de duracin determinada
o indeterminada, fenece por invalidez, resolucin, rescisin u otra causal. La excepcin a esta regla
est dada por el contrato de duracin determinada cuando el arrendatario al vencimiento del plazo
acordado por las partes contina en el uso del bien, caso en el cual el contrato vencido contina en
sus mismas estipulaciones, por lo que dicho arrendatario no es precario.
La forma como el arrendador puede obtener la restitucin del bien arrendado una vez que ha
concluido el trmino del contrato de arrendamiento depende si ste es de duracin determinada o
indeterminada.


[14] . Co n el desalojo se busca recuperar la posesin cedida. No puede hablarse de posesin
precaria si en la diligencia preparatoria, no cuestionada ni objetada por la demandante, se ha
acreditado que se estara reclamando la posesin a quien tambin tendra la calidad de propietario.
En este tipo de procesos no puede discutirse ni deliberarse sobre el derecho de propiedad (Exp. N
N-690-97, Sala N 1, Corte Superior de Lima).
[15] . Si el contrato de compraventa ha quedado resuelto, el ttulo que tena la demandada para
poseer legtimamente el predio materia de desalojo, ha fenecido convirtindose en poseedora
precaria (Exp. N 433-98, Sala N 1 de la Corte Superior de Lima).
[16] . Si el demandado recibi el inmueble para que lo ocupe en su calidad de guardin del edificio,
ese derecho se extingue al dar por terminado el vnculo laboral, pues, el ttulo que tena el
emplazado para ocupar el bien, ha fenecido (Exp. N 2-98, Sala N 1 de la Corte Superior de Lima).


5.1. Arrendamiento de duracin determinada
La va adecuada que tiene el arrendador para demandar la desocupacin del bien arrendado cuando
el arrendatario contina en el uso del bien despus de vencido el contrato, es la de desalojo por
vencimiento de contrato, la que puede interponerla en cualquier momento. Segn el art. 1700,
" vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se
entiende que hay renovacin tcita, sino la continuacin del arrendamiento, bajo sus mismas
estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolucin, la cual puede pedir en cualquier
momento ".
El art. 911 no es de aplicacin al arrendatario que permanece en el bien no obstante que ha vencido
el plazo del contrato de arrendamiento, por cuanto el art. 1700 del C.C. dispone que vencido el plazo
del contrato de arrendamiento, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado no se
entiende que hay renovacin tcita, sino la continuacin del arrendamiento , bajo sus mismas
estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolucin, la cual puede pedir en cualquier
momento (desalojo por vencimiento de contrato).
Jurisprudencia:
1. CAS. N. 700-95- San Martn. Vencido el plazo del contrato de arrendamiento de duracin
determinada y el arrendatario permanece en uso del bien arrendado, no se entiende que
hay revocacin tcita, sino la continuacin del arrendamiento, bajo sus mismas
estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolucin, la que puede hacer en
cualquier momento .
2. CAS. N. 1128-95- Ayacucho. Al concluir el plazo del arrendamiento, la condicin del
demandado no es la de ocupante precario, por lo que la causal mencionada no es la
adecuada para solicitar la restitucin del predio. En consecuencia, el demandado tiene la
condicin de arrendatario que contina en la conduccin del bien despus de vencido el
plazo de arrendamiento .
El arrendamiento de duracin determinada concluye al vencimiento del plazo establecido por las
partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas (art. 1699), pero si el arrendatario
permanece en el uso del bien arrendado, no concluye (no fenece) el contrato de arrendamiento sino
contina, por lo que el arrendatario no es precario.
El art. 1532 del derogado Cdigo de 1936 estableca: " concluida la locacin por haberse vencido el
trmino, si pasan quince das sin que el locador solicite la cosa, ni el conductor la devuelva, se
renueva el contrato, pero queda sujeto a las reglas de los de duracin indeterminada. En este caso,
no subsisten las garantas que constituy tercera persona en el contrato anterior ".
Comentando este artculo, Len Barandiarn [17] , citando a Wermeyer, dice: "Se trata aqu de la
llamada relocatio tacita , que es una transformacin del arriendo, pasndose del primeramente
pactado como uno de duracin determinada, a un nuevo como de duracin indeterminada, por
interpretacin de una supuesta voluntad para constituir esta segunda relacin arrendaticia,
subsiguiente a la primera ya extinguida simplemente por el advenimiento del dies ad quem . La
voluntad presunta de que contine la relacin arrendaticia, como tcita reconduccin, no tiene lugar
cuando transcurren los quince das desde el vencimiento del plazo a que se refiere el art. 1532, o sea,
que "es una negativa presuposicin contra la peticin (quiere significarse el desahucio), que ni el
conductor dentro de dos semanas desde la prolongacin en el uso ni el locador dentro de dicho plazo
despus de obtener el conocimiento de dicha prolongacin del uso, su voluntad en contrario haya
declarado".
El Cdigo derogado, art. 1532, admiti la tcita reconduccin por la que, si el arrendatario,
concludo el arrendamiento por vencimiento del trmino, continuaba en el uso del bien, el contrato
de duracin determinada se converta en uno de duracin indeterminada al que se le pone fin
mediante el aviso judicial o extrajudicial de despedida. Contrariamente, el art. 1700 del Cdigo
vigente de 1984, no admite la tcita reconduccin, es decir no hay la transformacin del
arrendamiento de duracin determinada en uno nuevo de duracin indeterminada, sino la
continuacin del mismo contrato con plazo ya vencido hasta que el arrendador solicite la devolucin
del bien en cualquier momento, mediante la accin de salojo por vencimiento de contrato.
En conclusin, el derogado Cdigo de 1936, art. 1532, admiti la tcita reconduccin,
contrariamente, el Cdigo vigente de 1984, art. 1700, no la admite. Luego conforme al Derecho
vigente, si no hay renovacin sino continuacin del contrato vencido, el arrendatario que contina en
el uso del bien no es precario porque tiene ttulo (el contrato vencido que contina). Si el contrato de
duracin determinada concluye al vencimiento del plazo sin que exista renovacin tcita por el
hecho de que el arrendatario no devuelve el bien, es ilgico sostener que el arrendador puede poner
fin a dicho contrato mediante el aviso judicial o extrajudicial de despedida. Concluido el plazo de
duracin del arrendamiento (si el arrendatario permanece en el bien, el contrato no fenece ni se
convierte en uno de duracin indeterminada) el arrendador puede, en cualquier momento, interponer
una accin de desalojo por vencimiento de contrato para obtener la restitucin del bien. Por
consiguiente, son equivocadadas las resoluciones como las siguientes:
1. CAS. N. 896-98-Amazonas. El art. 1700 del Cdigo Civil es claro al sealar que una vez
vencido el contrato y si el arrendatario permanece en el uso del bien, no se entiende que
hay renovacin tcita sino la continuacin del arrendamiento, es decir, el contrato de
arrendamiento no fenece, slo se convierte en uno de duracin indeterminada, bajo sus
mismas estipulaciones, hasta que el arrendador ponga fin a dicho contrato dando aviso
judicial o extrajudicial al arrendatario, de conformidad con lo establecido por el art. 1703
del Cdigo Civil, concordado con el art. 1365 del mismo Cdigo .
2. Exp. 1657-Lima, Sala Civil de la Corte Suprema. Si el arrendatario prosigue en uso del
bien inmueble no se trata de una nueva relacin contractual, sino de una continuacin del
arrendamiento motivado por tal hecho, esto es, por la aludida permanencia, crendose as
la figura del arrendamiento de duracin indeterminada .
El art. 1700 regula el caso especfico del arrendatario que permanece en el uso del bien arrendado
una vez que se ha vencido el plazo del contrato, por consiguiente, si el contrato de arrendamiento se
extingue por otra causal distinta al vencimiento, por ejemplo, nulidad, resolucin, rescisin, el
arrendatario deviene en precario si permanece en el uso del bien.

[17] . Len Barandiarn, Jos, Contratos en el Derecho civil peruano, Editado por la Comisin
Administradora del Fondo Editorial de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional Mayor de
San Marcos, t. I, Lima, 1966, p.405.


5.2. Arrendamiento de duracin indeterminada
Al arrendamiento de duracin indeterminada, se le pone fin mediante el aviso judicial o extrajudicial
dado al otro contratante (art. 1703 concordante con el art. 1365).
Si el arrendador opta por el aviso judicial para poner fin al contrato de arrendamiento y obtener la
restitucin del bien, la forma de dar dicho aviso judicial es la accin de desalojo.
Si opta por el aviso extrajudicial a que est facultado por el art. 1703 debe seguir el procedimiento
sealado en el art. 1365, es decir, dar al arrendatario un aviso previo remitido por va notarial con
una anticipacin no menor de treinta das; transcurrido dicho plazo el contrato queda resuelto de
pleno derecho, por lo que si el arrendatario contina en el uso del bien tiene la calidad de precario
por haber fenecido su ttulo (el contrato de arrendamiento).

5.3. Bienes del Estado y bienes de incapaces
Conforme al art. 1688, cuando el bien es del Estado o de incapaces el plazo mximo del
arrendamiento no puede ser mayor de seis aos, todo plazo o prorroga que exceda de los seis aos se
entiende reducido a este plazo. Concluido el plazo de duracin establecido por las partes o, en su
caso, vencido el plazo mximo legal de seis aos, si el arrendatario permanece en el uso del bien no
se convierte en ocupante precario, pudiendo el Estado o el representante del incapaz solicitar la
restitucin del bien en cualquier momento.
5.4. Enajenacin del bien arrendado
Si el arrendador enajena el bien arrendado, est o no incrito el contrato de arrendamiento, el
arrendatario no deviene en poseedor precario [18] .
Los modos de proceder del adquirente estn sealados en el art. 1703, el cual prescribe:
Art. 1708. En caso de enajenacin del bien arrendado se proceder del siguiente modo:
1. Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deber respetar el contrato, quedando
sustituido desde el momento de su adquisicin en todos los derechos y obligaciones del
arrendador.
2. Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido.
3. Excepcionalmente, el adquirente est obligado a respetar el arrendamiento, si asumi
dicha obligacin.
4. Tratndose de bienes muebles, el adquirente no est obligado a respetar el contrato si
recibi su posesin de buena fe .
El adquirente no est obligado a respetar el contrato de arrendamiento no inscrito cuando no ha
asumido dicha obligacin, por lo que puede demandar el desalojo invocando el inc. 2 del art. 1708
que lo faculta para dar por concluido el contrato de arrendamiento, pero no puede demandar el
desalojo invocando la causal de ocupante precario, por cuanto el poseedor cuenta con ttulo.

6. Proceso de desalojo por ocupante precario
6.1. Finalidad
La accin reivindicatoria protege la propiedad y la de desalojo [19] a la posesin.
La finalidad del proceso de desalojo es obtener la restitucin de un predio. Restituir es devolver el
predio a quien lo posea.
El art. 585 del CPC establece: " La restitucin de un predio se tramita con arreglo a lo dispuesto
para el proceso sumarsimo ...". Se ha pretendido dar al trmino restitucin un significado restrictivo
al afirmar que "consiste en la obligacin de devolver algo que anteriormente se haba recibido" [20] .
Esta afirmacin no corresponde ni al significado jurdico ni al significado gramatical del la
palabra restitucin . Conforme a nuestro ordenamiento jurdico con el proceso de desalojo por
ocupante precario el demandante persigue que le restituya el bien quien lo posee sin su autorizacin
(el ocupante clandestino, el usurpador) o que le sea devuelto por la persona a quien l le cedi
voluntariamente por haber fenecido el ttulo. Gramaticalmente el trmino "restitucin" significa
devolver lo que se posee injustamente. Posee injustamente el que no tiene ttulo o el que su ttulo ha
fenecido. Restituir es sinnimo de volver, con el desalojo se persigue restablecer una cosa en su
primer estado, que vuelva a su primer poseedor.

[18] . CAS. N 896-2001. El arrendatario del anterior propietario del inmueble no tiene la condicin
de precario.
[19] . El derogado Cdigo de Procedimientos Civiles lo denomin juicio de desahucio.
[20] . Gonzales Barrn, Gunther, Curso de Derechos reales, Jurista editores, Lima, 2003, p. 259.


6.2. Naturaleza de la accin .
La accin de desalojo por ocupante precario en unos casos es real y en otros personal.
Con la accin real se protege un derecho real subjetivo (propiedad, uso, etc.), cuyo objeto es un bien
(cosa), sobre el cual el sujeto titular (propietario, usuario, etc.) tiene un poder directo e inmediato de
usar, gozar y disponer del bien sin intermediarios. El derecho real est adherido al bien y es
preferente frente al derecho de crdito concurrente. El titular del derecho real no tiene establecido
ninguna relacin jurdica con persona determinada, por lo que no hay un sujeto pasivo determinado,
el cual aparece solamente cuando hay una violacin o amenaza de violacin del derecho del titular.
El titular del derecho real puede perseguir al bien sin importar en posesin de quien se encuentre. El
derecho real es abasoluto, se ejerce erga omnes .
Si una persona posee un bien de facto, sin ttulo, o sea sin que el titular del derecho real le haya
transferido la propiedad, uso o posesin del bien, ste (el titular) puede valerse del proceso de
desalojo por ocupante precario para que se le restituya el bien. Aqu, el desalojo tiene, sin duda,
naturaleza real.
Con la accin personal (denominada tambin obligacional o de crdito ) se protege un derecho
subjetivo personal , cuyo objeto es una prestacin de dar, hacer o no hacer. En toda relacin jurdica
personal existe un acreedor y un deudor determinados. A diferencia del derecho real, cuyo titular lo
puede ejercer erga omnes , el titular del derecho personal, o sea el acreedor solamente puede exigir
el cumplimiento de la obligacin a su deudor, es decir, el derecho personal es relativo.
Si una persona posee un predio en virtud de un contrato de compraventa, arrendamiento, comodato,
depsito, de constitucin de usufructo, de uso, de derecho de superficie, etc., al invalidarse o devenir
ineficaz el contrato (por resolucin, rescisin, etc.), tal ttulo ha fenecido y, en consecuencia, el
poseedor tiene la calidad de precario. El acreedor (el vendedor, arrendador, comodante, etc.) puede
valerse de la accin de desalojo por ocupante precario para obtener la restitucin del bien. Sin duda,
esta accin de desalojo es de naturaleza personal.

6.3. Requisitos para que proceda la accin
Para que proceda la accin de desalojo ocupante precario se requiere:
1. Que el demandante acredite su derecho, por ejemplo, si es el propietario debe acreditar su
derecho de propiedad; y
2. Que el demandado posea sin ttulo alguno (precario originario) o cuando el que tena ha
fenecido (precario derivado). Cuando la calidad de precario es derivada, se debe acreditar la
existencia del ttulo y el hecho extintivo del mismo.
El que ha transferido la propiedad, la posesin, el uso o disfrute de un predio, no puede demandar al
poseedor como precario mientras no se haya extinguido el ttulo de la transferencia. Tampoco
procede demandar el desalojo por ocupante precario contra quien afirma poseer con ttulo, porque no
es sta la va para discutir la validez del mismo. La venta, el usufructo, el arrendamiento,
subarrendamiento, el comodato o cualquier otro acto jurdico que suponga una titularidad en el
ejercicio de la posesin deben ser cuestionados en la va distinta del proceso sumarsimo, donde se
afirme, pruebe y evale, los hechos que son materia de la controversia.

6.4. Bienes respecto a los cuales procede el desalojo
El proceso de desalojo solamente est referido a la restitucin de predios urbanos o rsticos (art. 585
del C.P.C.) a su dueo o a su poseedor mediato.

6.5. Va procedimental
El desalojo se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarsimo (arts. 546.4; 585) [21] .

6.6. Juez competente
Es competente el juez civil del domicilio del demandado o el juez del luegar donde se encuentra el
bien, a eleccin del demandante (arts. 24.1 y 547 del CPC).

[21] . Art. 585 del CPC: La restitucin de un predio se tramita con arreglo a lo dispuesto para el
proceso sumarsimo y las precisiones indicadas en este Subcaptulo .


6.7. Sujeto activo
Pueden demandar el desalojo por ocupante precario todo el que considere tener derecho a la
restitucin de un predio.
Entre los que tienen derecho a la restitucin de un predio figuran:
1. El propietario y todo el que tiene derecho a que se le reponga en la posesin, cuando el
poseedor actualcarece de ttulo para poseer. Por ejemplo, el propietario, el administrador,
puede demandar el desalojo contra el poseedor de hecho o clandestino;
2. El poseedor mediato (arrendador, administrador, comodante, etc.) cuando ha fenecido el
ttulo del poseedor inmediato.
Es poseedor inmdiato el que tiene el bien temporalmente en virtud de un ttulo como es, por ejemplo,
el contrato de comodato, depsito, arrendamiento. Corresponde la posesin mediata a quien confiri
el ttulo. Cuando el ttulo se extingue por nulidad, resolucin, rescisin, revocacin, etc. y el
poseedor inmediato no devuelve el bien deviene en precario, pudiendo el poseedor mediato
demandar el desalojo para obtener la restitucin del predio.
6.8. Sujeto pasivo
Pueden ser demandado por ocupante precario:
1) El que tiene la posesin sin ttulo;
2) El poseedor inmediato (usufructuario, usuario, comodatario, arrendatario, etc.) cuando su ttulo ha
fenecido.
6.9. Demanda respecto a bien ocupado por tercero
Puede presentarse los siguientes casos:
1) Que el demandado acredite no ser poseedor . El demandado que no es poseedor, sino que se
encuentra en relacin de dependencia respecto de otro, conservndo la posesin en nombre de ste y
en cumplimiento de rdenes e instrucciones suyas, debe expresarlo as en la contestacin a la
demanda, precisando el domicilio del poseedor, bajo apercibimiento de ser condenado en el mismo
proceso a indemnizar los daos causados con su silencio al demandante, adems de la multa prevista
en el artculo 65 del CPC.
El poseedor designado ser citado en el proceso ( llamamiento posesorio ). Si comparece y reconoce
ser el poseedor, reemplazar al demandado, quien quedar fuera del proceso. El juez emplazar con
la demanda al poseedor, sobrecartndose el admisorio.
Si el citado no comparece o compareciendo niega su calidad de poseedor, el proceso continua con el
demandado, pero la sentencia surtir efecto respecto de ambos (el demandado y el citado) (art. 588 y
105 del CPC).
Este trmite sealado en el art. 105 del CPC es aplicable a quien fue demandado como tenedor de un
bien, cuando la tenencia radica en otra persona.
2) Que el demandante conozca que el bien est ocupado por persona distinta a quien le cedi la
posesin . El demandante dirige su accin contra la persona con quien estableci la relacin jurdica
(la persona a quien le cedi la posesin) y denuncia al tercero ocupante, quien ser notificado con la
demanda y podr participar en el proceso (art. 587 del CPC). La falta de notificacin acarrea la
nulidad.
3) Que el demandante ignore que el bien est ocupado por persona distinta a quien le cedi la
posesin . Este es otro caso de poseedor precario por ttulo fenecido en el que la demanda est
dirigida contra la persona a quien el demandante cedi la posesin del predio, pero al momento de la
notificacin del admisorio se advierte la presencia de un tercero ocupante, en cuyo caso el
notificador instruir a ste sobre el proceso iniciado, de su derecho a participar en l y el efecto que
va a producir la sentencia.
El tercero ocupante del predio puede actuar como litisconsorte voluntario del demandado desde la
audiencia nica (art. 587).
4) Que en la audiencia nica el juez advierta que el tercero carece de ttulo posesorio . Si durante la
audiencia nica se advierte que el tercero carece de ttulo posesorio, el juez mediante resolucin
motivada lo separar del proceso ( extromisin ) (arts. 587 y 107 del CPC).
6.10. Limitacin de medios probatorios
En el proceso de desalojo por ocupante precario, lo nico que se debate es si el demandado no tiene
ttulo o el que tena ha fenecido.
La Corte Suprema ha resuelto: CAS. N. 2459-2002- La Libertad. En el proceso de desalojo por
ocupacin precaria el objeto de la pretensin consiste en determinar si la emplazada no tiene ttulo
para ejercer la posesin del bien sub-judice o si el que tiene ha fenecido. La demandada deber
probar, como lo exige el art. 196 del CPC[22] , que posee el inmueble bajo un ttulo eficaz que
dilucide la pretensin demandada .
En el proceso sumario de desalojo no se puede dilucidar sobre el mejor derecho a poseer o sobre el
mejor derecho de propiedad, ni sobre la validez o invalidez del ttulo del demandado [23] . Si surge
esta discusin el juez dictar una sentencia inhibitoria, declarando improcedente la demanda, a fin de
que el actor haga valer su derecho conforme a ley, como puede ser en una accin reinvindicatoria o
de mejor derecho de propiedad o de mejor de derecho de posesin, segn el caso.
S i el derecho de una de las partes est inscrito, el contenido de la inscripcin, conforme al art. 2013,
se presume cierto y produce todos sus efectos en tanto no se verifique o declare judicialmente su
invalidez en un proceso distinto al sumarsimo de desalojo por ocupante precario .
Si el demandante es el propietario debe acreditar su ttulo de propiedad sobre el bien y todas sus
partes integrantes (como son las edificaciones, plantaciones, etc.), co rrespondiendo al demandado
probar que la posesin que ostenta se ampara en un ttulo justificativo para poseer, es decir,
demostrar que no es precario . S i el demandado acredita que tambin tiene la calidad de propietario
o copropietario o que es propietario de la edificacin ms no del terreno, no es precario, por lo que la
demanda de desalojo es improcedente. En el proceso sumarsimo de desalojo no se discute ni
delibera sobre el derecho de propiedad u otro derecho real, sino solamente si el demandado posee o
no con ttulo. La propiedad no est protegida con el proceso de desalojo, sino con la accin
reinvindicatoria o la de mejor derecho de propiedad. Al respecto la Corte Suprema ha resuelto:
1. CAS. 1667-97. Cuando en el proceso de desalojo el demandante y el demandado acrediten
tener ttulo de propiedad sobre el bien materia de litigio, mientras no se elimine dicha
incertidumbre, siguiendo el procedimiento idneo que la ley prev y que no es el proceso de
desalojo, la parte emplazada no puede ser considerada como precaria .

2. Casacin N 871-95-Lima, en Rev. N.L., t. 255, agosto 1997. Si bien la demandante tiene
ttulo inscrito en los Registros Pblicos y ello acredita su derecho de propiedad, para que
proceda la demanda de desalojo por ocupacin precaria, se requiere, adems, que el
demandado posea sin ttulo alguno. Si tanto la parte actora como la demandada cuentan
con ttulo de propiedad, por haber transferido el vendedor a dos personas distintas el
mismo inmueble, la causa no se puede tramitar en un proceso de desalojo de tramitacin
sumarsima, en el que se pretende la desocupacin excluyendo toda discusin sobre la
propiedad. En el proceso de desalojo no se decide el mejor derecho de propiedad, sino
solamente si el demando posee o no con ttulo.

3. CAS. N 2928-98- La Liberdad. Frente a la alegacin del emplazado en el sentido de
poseer el bien en virtud de un contrato privado de compraventa (al que denomina
promesa), habiendo cancelado el ntegro del precio del bien objeto de la transferencia, es
decir, que ostenta un ttulo en el que sustenta su posesin, lo que es reconocido por las
instancias de mrito, las que, sin embargo, sealan que tal ttulo no otorga derecho de
posesin al recurrente por haber sido otorgado por una persona que no ostenta la
propiedad sobre el bien materia de litis, por tanto, no se trata de justo ttulo. Tal
aseveracin constituye un error de interpretacin de la norma contenida en el art. 911 del
C.C., ya que sta en ningn momento establece que la condicin de precario desaparece
con la existencia de justo ttulo, y en todo caso, lo que las instancias de mrito han
concluido es que la posesin ejercida por el demandado es ilegtima, pero ello no implica
que tal posesin tenga la calidad precaria, adems de que en un proceso sumarsimo no se
puede discutir la validez o no de un ttulo. En consecuencia, al tener el recurrente un ttulo
en el que ampara su posesin, cuya validez o no es objeto de discusin en el proceso, no
puede ser considerado como precario, lo que implica que la Sala de Revisin ha efectuado
una errnea interpretacin de la norma contenida en el art. 911 del C.C .

4. CAS. N 1780-99. Si el demandante acredita ser propietario del terreno, pero no de la
edificacin existente, entonces su ttulo es deficiente .

5. CAS. N 1830-99- Cono Norte . Si los demandantes son propietarios del terreno pero no de
la edificacin, previamente debe definirse la situacin de la propiedad de sta, en el
proceso que corresponda, por lo que no es pertinente aplicar a la edificacin lo dispuesto
en los arts. 911 y 923, no siendo posible proceder al desalojo de slo el terreno .

6. CAS. N 1521-2002. El Tribunal precisa que en la posesin ilegtima existe un ttulo pero
adolece de un defecto formal o de fondo y en la posesin precaria no existe ttulo alguno,
hecho que conduce a determinar que la posesin ilegtma no puede ser equiparada a la
posesin precaria, en consecuencia lo resuelto por el colegiado superior, deviene en
incongruente pues los razonamientos de las partes no se remiten a la posesin ilegtima,
sino que se sustenta en la invalidez del ttulo de quien detenta la posesin; por lo que
coexistiendo un ttulo de propiedad inscrito en los registros pblicos a favor del
demandante y una escritura pblica de compraventa a favor del demandado, documentos
que indistintamente procuran acreditar la titularidad del bien sub materia a favor de las
partes procesales, la controversia no puede ser ventilada en un proceso de desalojo por
ocupacin precaria de tramitacin corta, sino en un proceso de tramitacin ms lata, es
decir, en un proceso de mejor derecho de propiedad, debiendo declararse improcedente la
demanda de desalojo .

Cuando la calidad de precario es derivada, el actor debe afirmar en la demanda la existencia del
ttulo y el hecho extintivo, debiendo probar su ocurrencia. Cuando el demandado contradice la
demanda debe probar que est premunido de ttulo merced al cual ejerce la posesin, si bien no es
necesario que acredite su validez o eficacia, situaciones que slo pueden ser discutidas en la va
correspondiente.


[22] . CPC art. 196. Salvo disposicin legal diferentre, la carga de probar corresponde a quien afirma
hechos que configuran su pretensin, o a quien los contradice alegando nuevos hechos.
[23] . De be desestimarse la demanda si el emplazado ha accedido a la posesin del predio en
calidad de socio de la asociacin demandante y no se encuentra acreditado en autos, con prueba
idnea, que la prdida de la condicin de socio respecto de la asociacin demandante produzca de
pleno derecho tambin la prdida de su ttulo posesorio, lo que, en todo caso, corresponde ser
verificado en otro proceso; de lo que se concluye que no se encuentra acreditado en autos, que los
demandados tengan la condicin de poseedores precarios (Exp. N 739-98, Sala N 2 de la Corte
Superior de Lima).


6.11. Lanzamiento .
El lanzamiento se ordena a pedido de parte, luego de seis das de notificado el decreto que declara
consentida la sentencia, si es que no ha sido apelada, o la que ordena se cumpla lo ejecutoriado (art.
592 del CPC).
El lanzamiento se ejecutar contra todos los que se encuentren ocupando el predio, aunque no hayan
participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificacin.
Se entiende efectuado el lanzamiento cuando se hace entrega del predio al demandante en su
integridad y totalmente desocupado.
Si dentro de los dos meses siguientes al lanzamiento se acredita que el vencido ha vuelto a ingresar
al predio, el vencedor puede solicitar un nuevo lanzamiento (art. 593 del CPC).

6.12. Pago de mejoras
El poseedor que tiene derecho al pago de mejoras puede demandar el pago siguiendo el trmite del
proceso sumarsimo. Si ha sido demandado antes por desalojo, interpondr su demanda en un plazo
que vencer el da de la contestacin. El proceso para el pago de mejoras no es acumulable al de
desalojo (art. 595 del CPC).
7. Accin reivindicatoria, accin de mejor derecho y accin de desalojo por ocupante precario
La accin reinvindicatoria es planteada por el propietario no poseedor contra el poseedor no
propietario. Es una accin real que permite al propietario obtener la restitucin del bien de su
propiedad, del poder de quien se encuentre. El demandante debe acreditar de manera indubitable ser
el propietario del bien cuya reivindicacin demanda.
La accin de mejor derecho es interpuesta por quien tiene ttulo contra otro que tambin tiene ttulo
para poseer, por ejemplo, cuando un mismo bien ha sido vendido a dos o ms personas. Dentro de
las acciones de mejor derecho tenemos la accin de mejor derecho de propiedad o accin
declarativa de dominio .
La accin de desalojo es posesoria, en unos casos de naturaleza real y en otros personal, destinada a
restituir un predio a su propietario o poseedor mediato. Protege la posesin, por lo que le
corresponde tanto al propietario como al poseedor mediato contra el poseedor que no tiene ttulo, ya
porque nunca lo tuvo o el que trna ha fenecido.
El legitimado para demandar la reivindicacin de un predio es su propietario, quien debe demostrar
su derecho con los medios de prueba que permite el ordenamiento procesal civil. En cambio, en el
desalojo puden demandar el propietario que acredite debidamente su derecho, el arrendador,
administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitucin de un predio.
La accin reinvindicatoria se dirige fundamentalmente a la recuperacin de la posesin, en cambio,
la accin demejor derecho de propiedad no exige que el demandado sea poseedor y tiene por
finalidad declarar la propiedad acallando a quien discute o se arroga este derecho.
La jurisprudencia suprema es contradictoria. En unos casos admite que en la accin reinvindicatoria
se discuta el mejor derecho de propiedad y en otros no lo permite. Para su mejor comprensin
coloquemos una junto a la otra dos resoluciones al respecto:
1. CAS. 2550-98, Lima. " Para la reivindicacin el demandado debe acreditar a plenitud y de
modo indubitable el dominio del bien cuya restitucin pretende. Si los demandados admiten
ocupar el inmueble como propietarios debe establecerse en otro proceso, quin tiene el
mejor derecho de propiedad sobre el bien".

2. CAS. 2376-01, Loreto. " Na obsta para que en un proceso sobre reivindicacin se
determine tambin el mejor derecho de propiedad cuando ambas partes tengan dicho ttulo;
por lo mismo debe ordenarse el reenvio a fin de que las instancias de mrito se pronuncien
sobre el mejor derecho de propiedad y la reinvindicacin ".
La accin reinvindicatoria requiere que el demandado sea poseedor. La accin de mejor derecho no
requiere que el demandado sea poseedor; el demandado puede o no tener la posesin del bien
materia de litis.
Si el propietario demanda la reinvindicacin contra el poseedor no propietario, puede ser que ste
presente un ttulo que lo acredite tambin como propietario. En situaciones como sta, el juzgador,
una veces, admite a debate los ttulos y dilucida a quin corresponde el mejor derecho de propiedad;
y otras, declara improcedente la demanda de reivindicacin por considerar que en ella no se debate
la propiedad, dejando a salvo el derecho del actor para que lo haga valer conforme a ley, es decir, en
una accin de mejor derecho de propiedad. Esto viene sucediendo en la Corte Suprema, aun cuando
el ttulo de propiedad del demandante est inscrito y el del demandado no lo est. En casos como
ste, el demandante ha litigado por lo menos cinco aos para que la Corte Suprema declare
improcedente su demanda y ahora debe litigar por lo menos otros cinco aos para que se declare su
derecho de propiedad.
Esta realidad debe terminar en el Poder Judicial, pues, tanto la accin reivindicatoria como la de
mejor derecho de propiedad se tramitan en la va del proceso de conocimiento, en ambas existe un
pleno probatorio, en las dos se ofrecen y actan las mismas pruebas; no hay diferencias sustanciales
entre ellas sino slo de nombre. El hecho de que la ley confiera al propietario estas dos acciones para
tutelar su derecho, no puede ser pretexto para que se incurra en arbitrariedades en la imparticin de
justicia (que en realidad es de injusticia), amparndose para ello en formalismos intrascendentes. Los
magistrados estn obligados a resolver los casos dentro de los plazos legales y definitivamente (para
eso se ha creado la institucin de la cosa juzgada), a fin de que se restablezca prontamente la paz
social. Empero, cuando declaran que en la accin reivindicatoria no se debate sobre el derecho de
propiedad, en vez de acabar con un conflicto social estn creando otro. La jurisprudencia debe
establecer uniformente que la accin reivindicatoria tambin es adecuada para determinar el mejor
derecho de propiedad, a fin de contar con una justicia predecible.
Dado a la inseguridad jurdica creada con resoluciones como las mencionadas, los abogados en vez
de recurrir a la accin reivindicatoria recurren a la accin de desalojo por ocupante precario que se
tramita en la va sumarsima, a fin de que si el demandado exhibe algn ttulo de propiedad, puedan
recurrir a la accin de mejor derecho de propiedad, porque en caso contrario pueden verse obligados
a seguir dos procesos de conocimiento: la accin reivindicatoria y, luego de declarada improcedente,
la de mejor derecho de propiedad.