Se llama retracto al derecho que se compete a ciertas personas de Ley, costumbre o pacto, para adquirir por el mismo precio la cosa que otro ha vendido, rescindiendo el contrato con respecto al comprador, en cuyo lugar se subroga.
BADENES GASSET: Sostiene que es un proceso de retracto de cognicin, constitutivo y especial por razones jurdico materiales, que tiende satisfacer una pretensin fundada en normas que conceden al pretendiente del derecho de retraer una cosa determinada.
Se trata, por lo tanto, de un autentico proceso, ya que en el intervienen un Juez en cuanto tal. SERRA DOMINGUEZ: Sostiene tradicionalmente que se ha venido considerando el retracto como el derecho de subrogacin, con la mismas condiciones estipuladas en el contrato en el lugar del que adquiere una cosa por compra o dacin de pago.
2.1 FINALIDAD DEL RETRACTO La finalidad del retracto es la de subrogar al retrayente en el lugar y condiciones de comprador en el contrato de transmisin.
2.1 RAZONES A FAVOR O EN CONTRA DEL DERECHO DE RETRACTO Las razones a favor y en contra de la regulacin del derecho de retracto en el Cdigo Civil son resumidas: Razones a favor: *Cumple una finalidad social.. *Facilita la consolidacin de la propiedad. *El vendedor no sufre dao alguno porque el precio que l quera por el bien lo recibe del comprador o del retrayente.
Razones en contra: *Hace ms onerosas las transacciones cargando de costos al vendedor, al comprador, y a los terceros. *El arrendatario es el que est en mejor condicin de hacer un anlisis costobeneficio de las ventajas de adquirir el inmueble al propietario ofrecindole un proceso razonable. *Impide el funcionamiento eficiente del sistema circulatorio de los bienes.
2.2 CARACTERISTICAS DE RETRACTO Los caracteres de retracto legal, dice lo siguiente: El vendedor o donante desde el otorgamiento del contrato pierde toda la relacin inmediata y mediata sobre la cosa. En su desarrollo ordinario intervienen tres personas: vendedor, comprador, y retrayente. Procede respecto de todas las enajenaciones en que por su naturaleza pueda conseguirse la total subrogacin del retrayente en lugar del comprador.
2.3 TITULARES DEL DERECO DE RETRACTO En todo retracto legal intervienen tres personas: el vendedor, el comprador, y el retrayente, que se impone entre los dos primeros para subrogarse en el lugar de comprador y eliminarle de su relacin jurdica con la cosa vendida.
2.4 BIENES OBJETO DE RETRACTO El Cdigo Civil en su artculo 1594 establece claramente que el derecho de retracto puede respecto de: Bienes muebles inscritos. Bienes inmuebles.
2.6 EFECTOS DEL RETRACTO SANTOS BRIZ: Sostiene que los efectos de retracto legal consisten fundamentalmente en obtener la subrogacin del retrayente en el lugar del comprador de la cosa afecta a aquel derecho. Este retracto legal nace de una venta que no se resuelve por voluntad del vendedor, sino por la interposicin de una tercera persona que elimina al comprador, ocupando su lugar en el contrato , o sea subrogacin en el lugar del comprador .
6. TITULO SUPLETORIO, PRESCRIPCIN ADQUISITIVA Y RECTIFICACIN O DELIMITACIN DE AREAS O LINDEROS
Se tramita como proceso abreviado la demanda que formula: 1. El propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su derecho, contra su inmediato transferente o los anteriores a ste, o sus respectivos sucesores para obtener el otorgamiento del ttulo de propiedad correspondiente; 2. El poseedor para que se le declare propietario por prescripcin; y 3. El propietario o poseedor para que se rectifiquen el rea o los linderos, o para que se limiten stos mediante deslinde. Este proceso slo se impulsar a pedido de parte.
4. El artculo acoge tres supuestos relacionados con el perfeccionamiento de la propiedad. uno de ellos, es el ttulo supletorio, que parte de la existencia de un propietario, pero que carece de documentos que acrediten su derecho, contra su inmediato transferente o los anteriores a este, o sus respectivos sucesores para obtener el otorgamiento del ttulo de propiedad correspondiente. Vase que la norma hace referencia al propietario que adquiri la propiedad por transferencia, no al propietario por usucapin del que se ocupa el inciso 2 siguiente. En el caso de los bienes inmuebles, la transferencia de propiedad aparece regulada en el artculo 949 del CC as: "la sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de el, salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario". En estos casos, lo que se busca no es el reconocimiento de su condicin de propietario, porque este ya lo es a partir de la transferencia, sino tener un ttulo -llmese documento que le acredite como tal. Bajo este contenido, el actor al formular la demanda la dirige contra su inmediato transferente o los anteriores a este, o sus respectivos sucesores, segn el caso. En el caso de bienes muebles la transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efecta con la tradicin del acreedor (ver el artculo g47), sin embargo, a pesar de haber operado la transferencia, lo que se busca con el ttulo supletorio, es que el nuevo propietario de este bien, que carece de documentos que acrediten su derecho, cuente con ellos. Ahora bien, contar con la documentacin que acredite la condicin de propietario del bien, sea inmueble o mueble, va a permitir que, en el supuesto de la concurrencia de acreedores sobre el bien, se aplique la regla contenida en los artculos 1135 y 1 136 del CC. En el caso de los bienes inmuebles, la preferencia se establecer a favor del acreedor de buena fe cuyo ttulo ha sido primerarnente inciso o, en su defecto de inscripcin, el acreedor cuyo ttulo sea de fecha anterior. Se prefiere, en este ltimo caso, el ttulo que conste de documento de fecha cierta ms antigua. En el caso de bienes muebles, se prefiere el acreedor de buena fe a quien el deudor hizo tradicin de 1, aunque su ttulo sea de fecha posterior. Si el deudor no hizo tradicin del bien, ser preferido el acreedor cuyo ttulo sea de fecha anterior; prevaleciendo en este ltimo caso, el ttulo que conste de documento de fecha ms antigua. En los contratos de compraventa, seala el artculo 1412del cc, que las partes pueden compelerse recprocamente a llenar la formalidad requerida, por la ley o por convenio. Dicha formalidad puede consistir en el otorgamiento de escritura pblica sobre dicha compraventa, para lo cual se busca perfeccionar dicha transferencia recogida en un documento privado (minuta) en un documento pblico (escritura pblica). Frente a lo expuesto, no compartimos el criterio de la casacin Ne 49-2002- Cajamarca del 18 de mayo de 2004 (Et peruano, a1n2/2004) que sostiene que el propietario de un inmueble que no cuente con un ttulo que lo acredite como tal, tambin puede accionar la prescripcin adquisitiva. La sala suprema seala que, por lo general, la accin de prescripcin adquisitiva se inicia por el poseedor del bien a efectos de acceder a su propiedad, sin embargo, dicha accin tambin puede ejercerla el propietario que teniendo justo ttulo y buena fe, no cuenta con las pruebas que lo acreditan como propietario. para la sala suprema la prescripcin adquisitiva de dominio constituye una forma de adquisicin de la propiedad a fin de consolidar la posesin o propiedad que ejerce una persona. No siempre implica un cambio de propiedad, sino que sanciona una modificacin anterior que no puede acreditarse por prueba alguna; por lo que la prescripcin no hara otra cosa que suplir la falta de prueba. En ese sentido, quien tiene justo ttulo y buena fe, como por ejemplo un propietario, estar faculta para accionar la prescripcin adquisitiva de dominio. otro criterio polmico tambin se aprecia en la casacin N" 1043-2001-puno de fecha 5 de setiembre de 2002 (publicada en El Peruano, el 1 de junio de 2004. En ella la sala suprema seala que para solicitar se declare la prescripcin adquisitiva sobre un bien inmueble, este debe encontrarse inscrito en los registros, pues si el inmueble no est inscrito, debe acudirse al proceso sobre ttulos supletorios. 4. El otro supuesto que recoge la norma es el poseedor que busca se le declare propietario por prescripcin. La prescripcin adquisitiva --calificada de usucapin- es apreciada como una forma de adquirir la propiedad de un bien por efectos del tiempo. El tiempo puede operar para crear o extinguir derechos. Si bien la prescripcin extintiva priva de efectos a pretensiones reales o personales antes existentes, la prescripcin adquisitiva est referida solo a derechos reales. se configura conjugando la inercia del titular despojado con la posesin de quien se arroga el derecho, generando con la usucapin una prescripcin extintiva de la accin reivindicatoria del anterior dueo. Los artculos 950 y 951 del Cdigo Civil hacen referencia a la usucapin, precisando que se adquiere por prescripcin un bien, sea mueble o inmueble, mediante la posesin continua, pacfica y pblica como propietario, en un tiempo de ley. El estado de hecho que se prolonga en el tiempo se convierte en estado de Derecho. La usucapin es un modo originario de adquirir el derecho usucapido, pues su adquisicin no se basa en derecho anterior alguno, es decir, el usucapiente no lo hace suyo porque el que lo tena se lo transfiera sino que se convierte en titular del mismo, con independencia que antes lo fuese otra persona, porque ha venido comportndose como tal. I es como consecuencia que un nuevo derecho, incompatible con el anterior, se establece sobre la cosa, por lo que pierde el suyo quien ante lo tuviera sobre la misma. Toda posesin violenta es no pacfica, ya se trate de la violencia fsica o de la intimidacin, pero puede haber posesin no pacfica sin que para ello medie violencia, como la derivada del derecho que tiene el acreedor de retener el bien de propiedad de su deudor cuando este no ejecuta la prestacin debida. En el caso en comentario, consideramos que la posesin pacfica se ve alterada cuando, dentro del plazo legal fijado para la prescripcin, se busca recuperar el bien, situacin que no se justifica si luego de haber concluido el plazo de prescripcin, se pretende obtener la desocupacin del bien. Aqu ya no cabe hablar de la interrupcin de la prescripcin, pues no hay ningn plazo que paralice sus efectos, pues ellos ya se produjeron. La interrupcin civil se produce por la citacin judicial hecha al poseedor, aunque sea por mandato de juez incompetente. La citacin adelanta los efectos de la cesacin fsica de la tenencia, arrebatndole desde entonces virtualidad prescriptiva.
Para La cruz, la interrupcin civil se produce mediante la comunicacin al poseedor que no modifica fsicamente su tenencia, pero que le hace saber su oposicin judicial, provocando un cambio en la condicin del bien, que pasa a ser litigioso. "Los efectos son relativos, como no se interrumpe de hecho la posesin, la tenencia no reclamada puede ser eficaz y vlida para usucapir frente a cualquier sujeto distinto. Si el verdadero usufructuario de una cosa que y o poseo como dueo, sin serlo, se limita a reclamarme judicialmente su derecho, mientras se sustancia el pleito yo estoy usucapiendo la nuda propiedad, puesto que tengo una posesin de ella no afectada por la reclamacin de aquel". La cesacin de la posesin es la nica causa que en rigor interrumpe la usucapin. Cuando la cesacin adviene por va judicial, en definitiva solo es la sentencia la que interrumpe la prescripcin. Iniciado el procedimiento el usucapiente no puede durante l consumar la usucapin. Se abre un parntesis en la vida de la usucapin, parntesis que solo la sentencia cerrar. El pronunciamiento de la sentencia debe referirse al derecho del actor, derecho real incompatible con la posesin del demandado en concepto de dueo. En la interrupcin civil, la sentencia solo interrumpe la prescripcin a favor del litigante victorioso que adems sea titular. La demanda para interrumpir la posesin civil ha de tener un contenido real, relativa a los bienes posedos; siendo demandante el verdadero titular cuyo derecho resultara extinguido por la usucapin y demandado el usucapiente. . El otro supuesto que acoge este artculo es la rectificacin o delimitacin de reas o de linderos. Aqu el propietario o poseedor recurre a la jurisdiccin para ejercer el juicio de deslinde. se trata, ante todo, de una pretensin declarativa ya que tiene como finalidad el pronunciamiento de una sentencia, con efecto de cosa juzgada, que despeje el estado de incertidumbre existente con respecto al rea o linderos de terrenos contiguos, cuando no se conozca con certeza la lnea divisoria a raz de no haberse fijado nunca o de haber desaparecido los signos (mojones, cercos o piedras) mediante los cuales se exteriorizaba. Otros autores califican al deslinde como "el acto en cuya vidud se establece, mediante una mensura, la lnea divisoria entre dos propiedades contiguas cuyos lmites se encuentran confundidos". El deslinde puede requerirse aunque no medie confusin de lmites y al solo efecto de aplicar el ttulo al terreno, operacin que puede reporlar ventajas cuando interesa determinar la superficie exacta de un inmueble a fin de enajenarlo o de constituir sobre el algn derecho real. Dictada la sentencia de deslinde, corresponde practicar el amojonamiento. Este consiste en colocar seales tendientes a precisar sobre el terreno los lmites de las propiedades contiguas que han sido objeto de un deslinde, cuya eventual remocin por cualquiera de los colindantes es susceptible de un interdicto o de una pretensin posesoria. Para que proceda esta accin se requiere que los terrenos pertenezcan a distintos propietarios y que sean contiguos, esto es, que no resulta procedente en caso que los terrenos se encuentren separados por una calle o camino, un curso de agua u otro accidente similar. 6. Este proceso solo se impulsar a pedido de parte, apartndose con ello de la regla general que seala el artculo ll del TP del CPC el juez dice: "el juez tiene el deber de impulsar el proceso por s mismo".
3.1 Procedimientos Los ttulos supletorios caben solamente cuando no hay titulo comprovativos del derecho de propiedad Los ttulos supletorios proceden cuando el inmueble no est inscrito en el Registro Publico Distincin entre la accin de prescripcin adquisitiva y la de titulo supletorio El titulo supletorio El propietario de un bien que carece de documentos que acredite su derecho plantea en va judicial como pretensin el otorgamiento del ttulo de propiedad correspondiente que pruebe su derecho de propiedad. rgano Jurisdiccional Competente para Conocer el Proceso de Titulo supletorio El artculo 488 del cdigo procesal civil, son competentes para conocer los procesos abreviados entre los que se cuenta el titulo supletorio, los jueces civiles y los de paz letrado, salvo en aquellos casos en que la ley atribuye su conocimiento a otros rganos jurisdiccionales. Los juzgados de paz letrados son competentes cuando la cuanta de la pretensin es mayor de veinte y hasta cincuenta unidades de referencia procesal. El inciso 1 del artculo 24 de cdigo procesal civil que adems del juez del domicilio del demandado, tambin es competente a eleccin del demandante, el juez en que se encuentra el bien o bienes en cuestin (de cuya propiedad se carece de documentos demostrativos).
3.2 Requisitos Los requisitos del proceso de titulo supletorio pueden ser extrados del Art.505 del cdigo procesal civil que regula los requisitos es prciales en lo que resulta pertinente no solo a dicho proceso sino tambin a la prescripcin adquisitiva y rectificacin o delimitacin de reas o linderos.
3.3 Emplazamiento El artculo 506 del cdigo procesal civil regula el emplazamiento en el proceso abreviado de titulo supletorio y en los de prescripcin adquisitiva y rectificacin o delimitacin de reas o linderos. Aunque se conozca en nombre y domicilio del demandado o demandados y en su caso, de los colindantes, en el auto admisorio de lo demandado el juez dispondr que el extracto de lo mismo se publicara por tres veces, con intervalo de tres das, en la forma previa en los artculos. Articulo 167 hace referencia de la publicacin de los edictos Articulo 168 forma de los edictos
3.4 Legitimacin El artculo 504 del cdigo procesal inciso 1 se infiere claramente que cuenta con legitimacin para formular la demanda de titulo supletorio el propietario del bien que carece de documentos que acrediten su derecho de propiedad. Asimismo, del inciso 1 del artculo 504 del cdigo adjetivo podemos que la legitimacin pasiva en el proceso de titulo supletorio recaiga en el inmediato transferente (del bien en cuestin) o en los anteriores a este o en sus respectivos sucesores.
3.5 Intervencin del Ministerio Pblico En los casos previstos en el segundo prrafo del Artculo 506, o cuando el emplazado haya sido declarado en rebelda, se solicitar dictamen del Ministerio Pblico antes de pronunciar sentencia. El dictamen ser expedido dentro de diez das, bajo responsabilidad.
A pesar de que en el proceso civil predomina la autonoma de la voluntad de los particulares por la naturaleza privada de los conflictos, se permite que el Ministerio Pblico acte en el, sea como parte, como tercero o como dictaminador. En el presente caso, la norma regula la intervencin del Ministerio pblico antes de emitir sentencia en dos situaciones: cuando el demandado es incierto o tiene domicilio desconocido; y en el caso de la rebelda. Ello resulta coherente, para una mejor supervigilancia de la legalidad del proceso judicial, por parte del ministerio, toda vez, que se trata de emplazamientos especiales donde el demandado por ser incierto o estar rebelde, es el gran ausente en el proceso. Aprciese que el Ministerio Pblico no interviene como parte sino como un dictaminador, y como tal, tiene el deber de emitir su dictamen fiscal con la debida fundamentacin y dentro del plazo que le seala la ley, a los diez das de requerido, bajo responsabilidad. La emisin del dictamen no solo constituir un referente a apreciar por el juez sentenciador sino que tambin va a tener un efecto para la futura consulta que podra generar, en caso fuera contrario a la pretensin demandada. El Ministerio Pblico, como dictaminador, es un informante al que se requiere or. Algunos autores lo califican como asesor por ley del rgano jurisdiccional pero esta explicacin supone alterar todo el sistema de actuacin jurisdiccional basada en el conocimiento y aplicacin del derecho objetivo por el juez. Otras opiniones lo ubican en una situacin intermedia, el inters pblico no llega al extremo de legitimar al Ministerio Pbico, pero la existencia de aquel hace conveniente que el juez tenga conocimiento de cul es su opinin en el extremo concreto. El dictamen puede referirse tanto a la aplicacin del Derecho material como del proceso.
3.6 Prueba La prueba en el proceso abreviado de titulo supletorio debe versar sobre el derecho de propiedad que alega el demandante respecto de un determinado bien, y que fondo su pretensin dirigido a que se le otorgue el ttulo de propiedad correspondiente que le falta (por ser inexistente o por haber desaparecido). Ante la carencia de documentos que acrediten el derecho dominal, pues hacer uso de los medios probatorios pertinentes a fin de demostrar la propiedad que ejerce sobre el bien.
3.7 EMPLAZAMIENTO (506) Aunque se conozcan el nombre y domicilio del demandado o demandados y, en su caso, de los colindantes, en el auto admisorio de la demanda el Juez dispondr que el extracto de la misma se publique por tres veces, con intervalo de tres das, en la forma prevista en los Artculos 167 y 168. En los casos del Artculo 435 y siempre que se trate de predios rsticos, se efectuar asimismo notificacin por radiodifusin por cinco das consecutivos como dispone el Artculo 169.
La regla que opera para el emplazamiento de personas inciertas o con domicilio ignorado es la notificacin por edictos, sin embargo, dicha regla se traslada a la prescripcin adquisitiva, a pesar de que el domicilio y el nombre del demandado sean perfectamente conocidos. En efecto, el juez dispondr adems de la notificacin ordinaria, que un extracto del admisorio de la demanda se publique por tres veces, con intervalo de tres das, en la forma prevista para la publicacin de edictos. Lo que se pretende con esta forma especial de emplazamiento, es dar la mayor publicidad posible, al reconocimiento judicial que Se solicita prestarse, sobre todo, por los efectos erga omnes, que la declaracin judicial generar, para lo cual se recurre a los medios de comunicacin masiva para divulgar a travs de edictos, el auto admisorio de la demanda. El edicto debe contener en forma sinttica las mismas enunciaciones de las cdulas, con transcripcin sumaria de la resolucin; en consecuencia, debern incluirse en ellos, el-nombre de los destinatarios, el objeto de la citacin, la individualizacin de la materia, el juzgado y secretario as como cualquier otra referencia que facilite el conocimiento de la resolucin. En los casos del emplazamiento de personas indeterminadas o con domicilio ignorado, se proceder en la forma que describe el artculo 435 y siempre que se trate de predios rsticos, se efectuar, asimismo, la notificacin por radiodifusin por cinco das consecutivos como dispone el artculo '169. Ello es atendible porque por la ubicacin de estos predios, es ms frecuente la comunicacin por radiodifusin que por peridicos.