Plan Estrategico de Habitacao

_______________________________
CONTRIBUTOS PARA O
PLANO ESTRATGICO DE
HABITAO
2008-2013
_____________________________________________________________________
RELATRIO 3
ESTRATGIA E
MODELO DE INTERVENO
CONTRIBUTOS PARA O PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2008/2013

ESTRATGIA E MODELO DE INTERVENO

CONTRIBUTOS PARA O
PLANO ESTRATGICO DE HABITAO: 2008/2013
POLTICA DE HABITAO
EQUIPA:
CET/ISCTE
Isabel Guerra
Sandra Marques Pereira
Manish Fernandes
Pedro Botelho
Pedro Marques
Augusto Mateus & Associados

Augusto Mateus
Sandra Primitivo
Ana Caetano
Cristina Cabral
Mariana Pereira
IRIC/UP
Nuno Portas
Teresa S Marques
Ftima Matos
Eduarda Ferreira
Filipe Baptista e Silva
Pedro Gorito


NDICE
NOTA PRVIA
I. PREPARAR A MUDANA
I.1 Repensar as Polticas de Habitao e o Papel do Estado
10
I.2 Factores de Mudana para as Novas Polticas de Habitao
14
II. MISSO, PBLICO-ALVO E OBJECTIVOS
19
II.1 Misso
19
II.2 Pblico-alvo
20
II.3 Instrumentos Financeiros Propostos no mbito das Medidas
22
II.4 Objectivos Globais
24
III. EIXOS, MEDIDAS, ENQUADRAMENTO JURDICO, DE GESTO E

FINANCEIRO
27
III.1 Eixos e Medidas
27
III.2 Fichas Sntese
29
IV. MODELO DE FINANCIAMENTO
67
IV.1 Modelo de Financiamento de Referncia para o
67
Plano Estratgico para a Habitao

IV.2 Principais Condicionantes do Modelo de
72
Financiamento de Referncia
V. ELEMENTOS PARA A CONSTRUO DE UM MODELO DE GESTO
77
V.1 A Configurao Relacional dos Novos Modelos de Gesto
77
V.2 O Papel Dinamizador do IHRU e a Lgica do Modelo de Gesto
79
V.3 O Papel Essencial das Autarquias e dos Programas Locais de Habitao
81

ANEXOS
85
A.1 Enquadramento Jurdico das Medidas
87
A.2 Que Casas?
107
A.3 Lista de Participantes nos Fruns Regionais e
169
Workshops Temticos

NOTA PRVIA____________________________________
Este texto enquadra-se na realizao de propostas para a elaborao do Plano Estratgico de
Habitao, e pretende apresentar e desenvolver duas dimenses fundamentais: as estratgias e o
modelo de interveno1.
Trata-se de um documento preparado para discusso pblica, cujo contedo procura ressaltar os
elementos estruturantes dessas duas dimenses do trabalho, tendo como objectivo aprofundar a
discusso alargada (equipa tcnica, IHRU e Secretaria de Estado, parceiros sociais) e a
consensualizao das principais linhas do documento final. Importa, por isso, que a discusso se
detalhe por eixos e medidas e transversalmente por modelo de financiamento e de organizao.
Chama-se a ateno que, as propostas aqui includas no reflectem toda a interveno pblica
no domnio da Habitao. Nos termos do concurso promovido pelo IHRU, os contributos para o
Plano Estratgico de Habitao referenciam apenas o que se pode denominar de habitao com
fins sociais, orientados para apoiar populaes com dificuldades de acesso ao mercado, e no
outros instrumentos necessrios para regular o seu funcionamento2.
Sendo patentes algumas insuficincias inultrapassveis de quantificao das carncias, dos
recursos envolvidos e dos pesos relativos dos programas, os dados nacionais e regionais
obtidos at ao presente no autorizariam a fixao de metas sem incorrer em riscos
contraproducentes para a prpria credibilidade pblica do documento. Adiantando a reflexo
crtica, interna prpria equipa, julga-se til para apoiar o IHRU na elaborao do Plano aclarar
alguns pressupostos e condicionantes especficos das propostas de estratgia apresentadas. A
concretizao do Plano exige, da parte das instncias governativas, o estabelecimento de metas
concretas e consequentes bem como dotaes oramentais que se espera que sejam
concretizadas na fase seguinte dos trabalhos.
No contexto actual, de dinmicas habitacionais complexas, no seria possvel organizar uma
estratgia e um modelo para todas as circunstncias, independentemente do contexto territorial
ou do perodo de implementao (not best at all times and under all situations). Houve, por
1 o terceiro documento de trabalho no contexto da realizao do Plano Estratgico para a Habitao: 2008/2013,
sendo o primeiro de diagnstico das dinmicas habitacionais e o segundo centrado na anlise das polticas
habitacionais e identificao das actuais necessidades.
2 Muitas outras problemticas e instrumentos legislativos esto relacionados de perto com as polticas
sociais de habitao mas mereceriam um tratamento aprofundado e mais vasto do que aquele que a
equipa se prope fazer neste contexto. So disso exemplo, a poltica das cidades, as polticas de
arrendamento (incluindo NRAU), a poltica de solos, a reviso dos documentos de planeamento, etc.

isso, que propor estratgias (e um modelo de interveno) suficientemente flexveis e

abrangentes, capazes de ter em conta o princpio da aco/circunstncia que Rayond Struyk
acentuava h trs dcadas atrs respondendo questo Que poltica de habitao melhor?
Depende. Depende na prioridade que dada aos objectivos; das condies do mercado de
habitao no momento em que se introduzem os programas, nas tendncias dos rendimentos
familiares, do crescimento dos ncleos familiares e do custo da produo das casas. No h
uma nica resposta, de facto, pode mesmo no haver uma nica resposta para cada rea
metropolitana3.
Nesse sentido, mesmo as estratgias que podem ser ensaiadas no conjunto do pas, pretendem
conter em si suficiente complexidade e plasticidade, para que a diversidade regional seja capaz
de as ajustar e melhorar no seu perodo de implementao, podendo igualmente assumir
diferentes configuraes ao longo do tempo de execuo. Mas se interessa ao longo do
documento propor mecanismos flexveis, que se adaptem diversidade de situaes, importa
tambm especificar o objectivo central do modelo proposto, tornando possvel avaliar
posteriormente a sua execuo e impacte.
A orientao central e transversal que preside ao conjunto das estratgias e do modelo
proposto, assenta na criao de condies de acesso ou de facilitao da entrada no
mercado de habitao de grupos sociais que, pelas suas condies socioeconmicas, ou pela
dinmica do mercado privado de habitao, no conseguem aceder a uma habitao
condigna. Por um lado, esse objectivo central inclui alguns estratos da populao de
solvncia instvel em face das flutuaes sociais e dos mercados financeiros e do
trabalho, por outro, destaca a necessidade de orientar aces para uma ainda importante
fraco de procura com graves dificuldades de subsistncia e portanto excluda do
mercado, mesmo dos segmentos de custos controlados.
A estrutura do documento organiza-se em cinco pontos fundamentais:
Preparar a Mudana;
Misso e Objectivos;
Eixos de Interveno e Medidas;
Modelo de Financiamento;
Elementos para um futuro modelo de Gesto.
3 Rayond Struyk e outros, 1978, Housing Policies for the Urban Poor: a Case of Local Diversity in Federal
Programas, The Urban Institute Press, Washington, cap. 6 in William C. Apgar, Jr., 2001, Wich Housing Policy is
Best?, in Housing Policy Debate, vol.1, Issue 1, p. 6.

I. PREPARAR A MUDANA
As propostas para o Plano Estratgico da Habitao 2008-2013 pretendem consubstanciar uma

mudana de paradigma de pensamento e aco que corresponde a uma tentativa de inflexo de
algumas das medidas de poltica de habitao existentes, alm da incorporao de novos
instrumentos.
Duas ordens de factores contribuem para essa necessidade de mudana, obrigando a repensar de
modo muito claro as polticas de habitao e a reformulao do papel do Estado. Por um lado, o
reconhecimento de profundas alteraes da sociedade e das polticas actuais com significativas
modificaes nas dinmicas habitacionais decorrentes, nomeadamente, de alteraes do
mercado financeiro, dos modos de vida e das necessidades socioculturais das populaes e
simultaneamente, a constatao de problemas e carncias fortemente persistentes ao nvel das
necessidades de habitao.
Por outro lado, importa clarificar de modo substantivo a alterao do papel do Estado, para uma
actuao predominantemente horizontal e transversal, no quadro de uma cooperao e
coordenao mais eficazes, quer ao nvel das polticas sectoriais convencionais, quer das novas
parcerias para a execuo da poltica de habitao. Na perspectiva do Plano Estratgico, o
Estado refora as funes de planeamento, regulao, fiscalizao, monitorizao e avaliao,
reorganizando o seu papel de parceiro fundamental com as autarquias, as organizaes sociais,
as cooperativas, os privados para a execuo das medidas de poltica, clarificando papis e
relaes e tambm expectativas e responsabilidades.

I.1 REPENSAR AS POLTICAS DE HABITAO E O PAPEL DO ESTADO
O pensamento actual sobre as polticas de habitao decorre de profundas transformaes do

contexto, social, habitacional e urbanstico mas tambm poltico e financeiro ligados
complexidade dos fenmenos sociais na modernidade tardia. O reconhecimento que as
profundas transformaes da sociedade actual, como exemplo o processo de globalizao, tm
originado grandes mudanas nas dinmicas habitacionais associadas s transformaes socioculturais dos modos de vida e alterao do papel do Estado vo estar no centro do novo
paradigma de pensamento europeu sobre as dinmicas habitacionais e as formas de intervir.
As transformaes socioeconmicas e dos sistemas polticos tm um enorme impacte no
pensamento e na aco face interveno pblica ao nvel do alojamento e face ao alinhamento
dos vrios parceiros sociais. Em larga medida, o debate sobre o equilbrio das dinmicas
habitacionais passou de um debate sobre o direito habitao para o debate centrado no
equilbrio entre oferta e procura.
De facto, para a maioria dos pases europeus, a necessidade quantitativa de alojamento
encarada como um problema pertencendo ao passado e as polticas habitacionais so hoje
encaradas como respostas a grupos sociais especficos mais do que estratgias globais de
acessibilidade ao alojamento. As preocupaes orientam-se particularmente para a regenerao
urbana e, dependendo da gravidade, para tentativas de estabilizao dos actualmente volteis
mercados habitacionais privados.
No entanto, reconhece-se a especificidade da questo habitacional nos pases da Europa do
Sul traduzida na persistncia de graves carncias habitacionais, na informalidade da construo
e na debilidade da interveno pblica.
10

CONTEXTO ACTUAL DE REFLEXO SOBRE AS POLTICAS DE HABITAO
Inflexo de algumas das actuais medidas de poltica e instrumentos

******
Incorporao de novas medidas e instrumentos
Alterao do papel do Estado e
crise fiscal
Significativas modificaes nas
dinmicas demogrficas e
habitacionais
Novas formas de Governana

participada
Cooperao, Contratualizao
Problemas e carncias
fortemente persistentes ao nvel
das necessidades de habitao
Descentralizao das Polticas

Sociais
Essas mudanas provocam profundas alteraes nas formas de conceber e agir face s polticas
sociais e nomeadamente face s polticas de habitao.
No contexto do diagnstico realizado, das discusses em fruns com os principais actores do
sistema de produo, gesto e apropriao das polticas pblicas de habitao, e tambm face s
actuais orientaes tcnico-polticas para os novos instrumentos e programas, o Plano
Estratgico (nos eixos e medidas, gesto e financiamento) prope uma reorientao das
polticas pblicas sobre a habitao.
11

FACTORES DE MUDANA NO DESENHO E EXECUO DAS NOVAS POLTICAS DE HABITAO

Clarificao das diversidades das
Necessidades de habitao
Prevalncia do
apoio pessoa e
flexibilidade dos
apoios
Interveno sobre o
parque existente
Estado regulador mais do que provisor

Reforo de Medidas
legislativas e fiscais
Maior diversidade de
Actores papel central das
Autarquias
Maior preocupao pela
eficcia e equidade das
polticas pblicas
Clarificao das necessidades de

habitao
Interveno sobre o parque

existente
Assume-se a grande diversidade de necessidades assim como a

sua regionalizao.
Em Portugal, numa anlise meramente quantitativa, com os dados
censitrios disponveis ou partindo de informao das autarquias
possvel reconhecer as fortes dificuldades de acesso a uma
habitao condigna, o diagnstico reconhece a:
necessidade imediata de habitao pode atingir cerca de
40 000 famlias;
cerca de 150 000 famlias vivem em situao de
sobrelotao (duas ou mais divises em falta);
cerca de 180 000 proprietrios e inquilinos, tm a sua
residncia habitual muito degradada.
As polticas de habitao passam a considerar o mercado como

um recurso a equacionar e a chamar a ateno para a necessidade
de reabilitao da cidade construda envolvendo um nmero
crescente de actores pblicos e privados que se podem implicar
nas polticas pblicas. Considera-se que uma parte significativa
das polticas de habitao deve decorrer das tentativas de
ajustamento da oferta e da procura e de um melhor
aproveitamento do stock habitacional existente, constituindo-se a
parceria pblico-privado um elemento indissocivel das polticas
de habitao.
Mais do que produzir nova habitao tornou-se funo essencial
do Estado zelar pelo bom funcionamento dos mercados
habitacionais e apoiar o acesso habitao de populao com
mais fracos recursos. Deve ainda facilitar a oferta de habitao a
baixo custo e rentabilizar e ajustar o parque existente.
12

Prevalncia do apoio
pessoa e
flexibilidade dos
apoios
A diversidade de modos de vida, a constante mutao das

conjunturas econmicas mas tambm sociais e familiares e a
crena na necessidade de introduzir percursos de maior
mobilidade habitacional e geogrfica e gerar menor dependncia
dos apoios pblicos faz do apoio pessoa uma prioridade face
a respostas estandardizadas e com tendncia a tornarem-se
perenes. Concomitante com esta inteno, h a preocupao de
reforar as dimenses de co-responsabilizao dos inquilinos
pblicos e gerar maior equidade social na distribuio dos
recursos, sempre escassos.
Estado regulador mais do que provisor

Outro conjunto de transformaes das polticas pblicas de habitao assenta na
reconceptualizao da funo social do Estado. Esta dimenso decorre, quer da crise financeira
e fiscal, quer da transformao do olhar do Estado sobre as suas competncias e a eficcia das
suas polticas.
No campo especfico das polticas habitacionais, o Estado passa cada vez mais de um agente
provisor directo, para um Estado subsidirio e regulador. De facto, constatam-se tendncias para
a reduo do papel directo do Estado na proviso de habitao social, reforando-se os apoios
ao acesso habitao, ao mesmo tempo que se alteram os mecanismos pelos quais o Estado
intervm nomeadamente atravs de polticas fiscais, polticas de parceria pblico-privadas e
incentivos financeiros a diversos agentes.
Essas novas funes, pblicas, assentam cada vez mais em sistemas de parcerias, quer com os
municpios quer com as entidades privadas, incluindo o sector cooperativo e valorizam
sobretudo:
as orientaes para o mercado atravs da negociao de contrapartidas que permitam

o acesso ao mercado de grupos de menor solvncia;
orientao das polticas da oferta para a reabilitao do stock habitacional

abrangendo os pblicos apoiados;
13

o predomnio gradual do apoio pessoa sob a forma de subsdios de acesso ao

alojamento;
orientaes de apoio pblico para grupos especficos identificados como carecendo

de apoio (populao com deficincia, famlias de menores rendimentos, grupos em
circunstncias temporrias especiais, etc.);
orientaes para um aumento de eficincia na gesto do parque pblico existente ou

em construo;
intervenes desenvolvidas na lgica do desenvolvimento social urbano nos bairros

com maiores manifestaes de excluso;
apoio a um funcionamento do mercado de habitao mais equilibrado e ajustado;
desenvolvimento de um planeamento urbano mais articulado com as dinmicas sociodemogrficas e com as condies de habitabilidade, e dessa forma com as polticas
sociais e de cidade.
I.2 FACTORES DE MUDANA PARA AS NOVAS POLTICAS DE

HABITAO EM PORTUGAL: VECTORES DA ESTRATGIA
Na tentativa de oferecer uma nova viso e uma nova prtica da poltica de habitao, importa
focalizar e sistematizar um conjunto restrito de opes que orientam as propostas deste Plano
Estratgico que iro nos captulos seguintes expressar-se nos eixos de interveno, nas medidas,
e modelo de gesto e financiamento. Procura-se assim, uma agenda reformadora, que d
resposta, em diferentes velocidades de resoluo, aos temas seguintes:
14

a) Formulao das prioridades

de um modelo centrado no acesso casa (fogo) ...
... para um modelo centrado no desenvolvimento do habitat, num processo onde as
polticas de habitao podem assumir um papel renovado nas dinmicas urbanas
(diferenciado nas grandes reas metropolitanas, nas cidades pequenas e mdias e nos
plos de baixa densidade), nas dinmicas de mobilidade geogrfica e de
desconcentrao, associadas ao desenvolvimento de redes e ao ordenamento do
territrio, a novas polticas de crescimento demogrfico e promoo das reas de baixa
densidade.
b) Natureza das carncias e dos incentivos

de um modelo orientado por aspectos quantitativos relativamente indiferenciados
(disponibilizao de fogos/ realojamento)
... para frmulas de avaliao orientadas por aspectos qualitativos diferenciados, como a
disponibilizao de mecanismos de mobilidade dentro e entre as diversas formas de
ocupao, o alargamento das opes efectivas de arrendamento sustentvel, o
favorecimento de aces de conservao e reabilitao do patrimnio edificado ou o
alargamento da diversidade das ofertas em relao diversidade de necessidades.
c) Localizao das intervenes

de um modelo que procura responder aos problemas das necessidades de habitao nos
territrios especficos onde eles se manifestam, fixando duradouramente as
caractersticas estruturantes de vastos espaos urbanizados ou urbanizveis...
... para um modelo que procura favorecer a mobilidade geogrfica, econmica, social e
profissional, como um elemento novo para a produo de solues integradas e flexveis
ao nvel da habitao, valorizando, nomeadamente, as melhores formas de integrao
urbanstica e o favorecimento das mobilidades econmicas, sociais e profissionais
beneficiando das novas acessibilidades nas aglomeraes mais interdependentes como
nas cidades mdias, pequenas e plos de baixa densidade.
15

d) Tipologia e sentido das aces

Passagem de um modelo polarizado pelo primado da interveno pblica na promoo
da habitao num nico momento (lgica de oferta de uma habitao)...
... para um modelo polarizado pelas parcerias pblico-privado e visando a satisfao das
necessidades segmentadas de habitao, em diversos momentos e de diferentes modos
(lgica da resposta s procuras), recorrendo cadeia de valor da produo, promoo
e gesto da habitao, em diferentes fases do ciclo de vida do pblico-alvo das polticas
(os apoios pblicos no acesso habitao devero, neste centexto, enquadrar quer as
ajudas ao acesso, quer as ajudas mobilidade).
e) Maior distino entre as polticas de habitao e as polticas sociais

Transio de um modelo rgido centrado no apoio casa...
... para grupos sociais carenciados ou considerados prioritrios, para uma maior
compreenso dos custos e da responsabilizao dos vrios agentes e famlias e apoiando
em funo de necessidades concretas que evoluem ao longo do ciclo de vida, com a
clarificao das co-responsabilidades pblicas e privadas e tambm de facilitao de
situaes de menor dependncia das famlias dos apoios pblicos.
f) Diversificao das fontes de financiamento

Do Estado como nico financiador e da construo como fonte de respostas
... para a procura de novos recursos, na diversificao das fontes de financiamento e
atravs da valorizao de mecanismos fiscais e financeiros e de poltica de cidade para
ampliao de recursos em habitao.
No contexto do Plano Estratgico de Habitao, esta mudana de orientao e das formas de

equacionar as polticas de habitao, que de forma progressiva devero ir gerando a coerncia
das intervenes (materiais, legislativas, etc.), iro privilegiar fundamentalmente:
16

Contratualizao com as famlias, onde se privilegia o regime de

arrendamento, no mercado pblico ou privado, gerando condies mais fceis
e flexveis de mobilidade geogrfica e habitacional e exigindo um
investimento pblico menos vultuoso;
Aproveitamento das sinergias do mercado privado no que respeito aquisio

de alojamentos, reabilitao e ao arrendamento destinados a populaes com
mais baixos recursos;
Manuteno do esforo de produo de habitaes a custos controlados por

empresas e cooperativas, para venda ou aluguer, destinados a estratos
populacionais mdios e mdios baixos;
Clarificao entre as polticas de habitao e de segurana social com

progressiva responsabilizao dos apoios de segurana social;
Reforo na utilizao de mecanismos financeiros e de poltica de cidade para

ampliao de recursos em habitao.
Ao IHRU competir a responsabilidade maior de dinamizar a concepo, implementao e

avaliao das medidas propostas com especial ateno s diversidades regionais e hierarquia
das carncias habitacionais.
Finalmente, a implementao destas orientaes ser possvel se for aprofundada a
responsabilidade das autarquias, no s na realizao de alguns dos eixos e medidas, mas
sobretudo na participao responsvel do planeamento nas suas reas de jurisdio, desde a
hierarquizao das necessidades, localizao e tipos de interveno sob a forma de
candidaturas regulares e integrando as diferentes solues aos recursos nacionais,
fundamentadas em Programas Locais de Habitao, de mdio prazo, elaboradas segundo as
regras de elegibilidade do IHRU.
17

18

II. MISSO, PBLICO-ALVO E OBJECTIVOS
II.1 MISSO
A misso das polticas de habitao recolhe a sua legitimidade da inteno de garantir a todos os
cidados o acesso a uma habitao digna.
Esta estratgia ambiciosa confronta-se obviamente com limitaes vrias que advm
fundamentalmente do estdio de desenvolvimento do pas e da conteno fiscal grave que
Portugal atravessa. Acrescente-se que, sendo suposto que um documento de natureza estratgica
prepare um compromisso pblico da Instituio encomendadora, no sentido de uma mudana
de rumo no mdio-longo prazo, a verdade que, no caso presente (que se pode designar de
curto-mdio prazo) os volumes de compromissos acumulados para os prximos anos obrigam a
moderar a perspectiva de mudana imediata, qualitativa e quantitativa. Assim, de esperar
um processo que se poder designar de reajustamentos progressivos mantendo embora como
orientao para o longo prazo, a perspectiva do que se designou como mudana de paradigma
do papel do Estado nas polticas de acesso habitao.
19

Assim, mais do que medidas alternativas explicitam-se lgicas de formulao das polticas e
critrios para a sua execuo que permitam re-hierarquizar o menu actual de interveno
medida que os recursos e os resultados da experincia o aconselhem. luz das conjunturas mais
recentes de estabilidade e crescimento, das limitaes dos fundos de coeso e ainda, das
dinmicas da promoo e de crdito do mercado imobilirio h ainda incertezas
incontornveis que inclinam para a coexistncia entre o Estado-promotor e o Estado-regulador.
II.2 PBLICO-ALVO
Para a especificao do pblico-alvo abrangido nas medidas propostas no Plano, importa

clarificar dois pontos prvios a ter em conta:
1. Por um lado, o duplo papel do Estado, subsidirio em relao ao mercado e garante da

equidade social face aos grupos sociais mais carenciados.
Na perspectiva do Plano Estratgico, a interveno pblica assume-se como
fundamentalmente subsidiria face dinmica do mercado de habitao, devendo
competir s famlias o esforo indispensvel para fazerem face s suas necessidades de
habitao bem como s restantes actividades da vida quotidiana.
Mas ao Estado compete um papel indispensvel de garantia da equidade, claramente
dirigido aos grupos de populao de mais baixos recursos ou em condies diversas de
debilidade no acesso a uma habitao condigna. Reconhece-se a existncia de
populao que necessita permanentemente de apoio pblico, e uma boa definio e
gesto dos programas permite apoiar quem efectivamente no tem condies de
suportar os encargos, mas sempre em relao com a responsabilizao dos indivduos
ou agregados.
2. Por outro lado, a relao entre a poltica de habitao e as outras polticas nacionais
(sade, educao, aco social, etc.) obrigam a que as respostas s necessidades de
habitao devam ser articuladas com outras medidas sectoriais.
20

O direito habitao assume-se de forma recorrente como uma poltica complementar

s restantes polticas pblicas e isto significa uma forte ligao entre a Poltica de
Habitao e as Polticas Sociais e Urbanas, no s numa perspectiva global, como na
programao e execuo de cada medida de aco.
As polticas de habitao pretendem aumentar as oportunidades de escolha dos cidados, os

percursos de mobilidade social e territorial, a capacidade de deciso e a justia relativa de
distribuio do dinheiro pblico, considerando, por exemplo, que a lgica do apoio pedra e
do apoio pessoa se traduzem, desde logo, em diferentes graus de flexibilidade e mobilidade
dos beneficirios. No tarefa fcil a identificao e o lidar com a diversidade, e sobretudo com
o carcter mutvel destas situaes, mas o seu no controlo , com certeza, uma das razes da
iniquidade social (apoios a famlias que no, ou j no, necessitam) com o consequente
desperdcio do investimento pblico.
O diagnstico das necessidades de habitao, permitiu identificar um conjunto diversificado
de situaes entre as populaes-alvo das medidas de habitao, que podem sistematizar-se
em quatro grandes grupos de indivduos ou agregados:
21

II.3 INSTRUMENTOS FINANCEIROS PROPOSTOS NO MBITO DAS MEDIDAS
A mudana de concepo de um Estado provisor para um Estado subsidirio e regulador no

implica uma reduo do leque dos instrumentos ao dispor dos responsveis pela poltica de
habitao, mas sim uma compreenso dos diferentes nveis de equidade e eficincia
proporcionados por cada instrumento e, consequentemente, uma avaliao da sua
adequabilidade aos objectivos, beneficirios e pblicos que se pretendem atingir e da
compatibilizao do seu custo com o oramento disponvel.
Neste quadro, a natureza inovadora das medidas propostas no que respeita ao
enquadramento financeiro tender a passar:
pela alterao da combinao de instrumentos (e da intensidade que se aplica a cada
um deles) que, tradicionalmente, a poltica de habitao acciona (por exemplo, canalizar
mais recursos para as linhas de crdito bonificado em detrimento das transferncias a
fundo perdido);
pela focalizao de um instrumento num determinado grupo de beneficirios (por
exemplo, aumentar o limite mximo de deduo de rendas em sede de IRS, mantendo
ou diminuindo o limite de deduo de juros e amortizaes de dvidas contradas para a
aquisio da habitao prpria);
pela utilizao de novos instrumentos de financiamento (por exemplo, seguros e
garantias para arrendamento);
pelo modelo de financiamento do programa estratgico como um todo
(financiamento global do plano, de forma transversal a todas as medidas).
O financiamento especfico de cada uma das medidas a seguir analisadas apresentado com
base num conjunto de instrumentos que podemos agrupar de acordo com a seguinte tipologia:
22

Transferncias a fundo
perdido
Crdito
Incentivos fiscais
Transferncias
monetrias para os
beneficirios, sendo
til neste ponto
diferenciar entre
comparticipaes do
Estado numa obra ou
projecto e subsdios
atribudos aos
beneficirios numa
base regular
Crdito bonificado
(bonificaes),
condies de
financiamento (prazos,
perodos de carncia,
juros, celeridade
processual...),
garantias que permitam
diminuir o risco que as
instituies financeiras
associam normalmente
a alguns beneficirios
da poltica de
habitao, diminuindo,
por esta via, a taxa de
juro dos emprstimos
Reduo da carga fiscal

suportada pelos
promotores/beneficirios
das polticas de
habitao (IVA, imposto
do selo, IRS, IRC, IMI e
IMT)
Contrapartidas
Seguros e Garantias
(no bancrias)
Reduo do risco dos

beneficirios atravs
do pagamento de
seguros e da oferta
de garantias de
compra ou
arrendamento dos
imveis
Apoio Tcnico
Neste instrumento incluem-se contrapartidas de natureza diversificada

que podem ser disponibilizadas, por um lado, pelas administraes
pblicas (ao nvel dos processos de licenciamento, da acelerao e
simplificao dos processos burocrticos, cedncia de solos em
condies mais favorveis que a mdia do mercado) e, por outro lado,
pelos beneficirios/promotores (cedncia de fogos em urbanizaes,
reabilitao ou construo de fogos para famlias carenciadas, servindo
os objectivos da poltica pblica), com o objectivo de fomentar um
processo de negociao que alinhe os interesses pblicos e privados em
matria de habitao.
Formao, cedncia
de tecnologia
Os responsveis pela poltica de habitao dispem ainda, de forma transversal a todos estes
instrumentos, das majoraes como instrumento de intensificao do benefcio atribudo para
alguns subgrupos do pblico-alvo e do territrio abrangido.
Para alm dos pblicos-alvo j identificados, que se assumem como os destinatrios ltimos das
polticas desenvolvidas pelo Estado, importa tambm discriminar os beneficirios, ou seja, os
que se candidatam s diferentes medidas para usufruir dos apoios disponibilizados pelo IHRU.
A tipologia de beneficirios utilizada encontra-se na tabela seguinte, sendo que nalgumas
medidas os beneficirios coincidem com os destinatrios.
Cmaras Municipais
Promotores Privados
Cooperativas
Proprietrios
Proprietrios Ocupantes
Senhorios
Inquilinos
Famlias
23

II.4 OBJECTIVOS GLOBAIS PROPOSTOS PARA O PLANO ESTRATGICO

DE HABITAO
1. Apoiar o acesso ao mercado habitacional da populao com dificuldades de acesso ao

mercado regulando as dinmicas habitacionais para melhor harmonia da relao entre
oferta e procura.
2. Garantir o acesso a habitaes a valores mais baixos que os de mercado.
3. Garantir a articulao entre a poltica de habitao e as outras polticas nomeadamente
as polticas sociais e as polticas de cidade.
4. Aumentar os nveis de eficincia e de eficcia na gesto e financiamento da poltica
pblica de habitao.
Objectivo 1
Apoiar o acesso ao mercado habitacional da populao com dificuldades de acesso ao
mercado regulando as dinmicas habitacionais para melhor harmonia da relao entre
oferta e procura.
O mais directo objectivo de uma poltica de habitao o de permitir que todas as famlias
disponham em permanncia de uma oferta de alojamento capaz de se adaptar s suas
necessidades. Um bom funcionamento do mercado habitacional interessa todos os actores pois
permite a adequao entre os que necessitam de habitao e os que a oferecem num contexto de
capacidade de escolha residencial e de transparncia dos mecanismos de funcionamento do
mercado. Assim, objectivo das polticas habitacionais maximizar a utilizao do parque
habitacional privado, dinamizando o encontro entre a oferta pblica/privada e a procura de
habitaes.
No entanto, h populaes que no possuem, de forma temporria ou mais definitiva condies
de acesso ao mercado e so estas a razo de ser das polticas habitacionais. So portanto
necessrios mecanismos de apoio a essas situaes.
24

Objectivo 2
Garantir o acesso a habitaes a valores mais baixos que os de mercado
Em toda a Europa a oferta directa de habitao de gnese pblica e parapblica ainda um
elemento essencial das polticas de habitao permitindo disponibilizar um stock para situaes
de grande necessidade ou emergncia e ainda funcionando frequentemente como um regulador
de preos do mercado. Nesse sentido prope-se ainda a manuteno de oferta pblica de
habitao para arrendamento em vrias situaes nomeadamente atravs: por um lado, da
generalizao dos mtodos de acesso ao parque pblico de arrendamento e, por outro lado,
o aumento de fogos para arrendamento ou aquisio no mercado privado acessveis aos
diferentes estratos populacionais (independentemente da idade, do gnero, dos rendimentos ou
dos modos de vida).
Objectivo 3
Garantir a articulao entre a poltica de habitao e as outras polticas nomeadamente as
polticas sociais e as polticas de cidade.
Proporcionar alojamentos habitacionais integra-se numa estratgia de interveno social, em
que a resoluo do problema da habitao tem de se articular, recorrentemente, com as restantes
respostas em termos de polticas urbanas e sociais.
Trata-se por um lado de responder a necessidades das populaes em termos de emprego, sade,
educao e formao, cultura e lazer, capacitando os indivduos para responderem a um leque
de oportunidades cruciais de modo a elevar a sua qualidade de vida. necessrio, por isso,
territorializar as polticas sociais e habitacionais construindo servios de educao, de sade e
de apoio s famlias medida das problemticas territoriais e envolvendo um leque
diversificado de actores na procura de respostas complementares ao acesso a uma habitao.
Trata-se, por outro lado, de melhor integrar a poltica de habitao com as polticas da cidade.
De facto, a poltica pblica de habitao assume como objectivo central a resoluo dos
problemas das pessoas num contexto alargado de uma poltica de cidades. Isto , proporcionar
alojamentos habitacionais integra-se numa estratgia de interveno urbana tendo em vista a
construo de espaos de coeso social, de competitividade econmica e qualidade ambiental.
25

Neste mbito, procura-se melhorar a capacidade das nossas cidades acolherem populaes
diversificadas ao nvel econmico, social e cultural. Relativamente s reas centrais, as polticas
pblicas devem contrariar certas estratgias do mercado, como a expulso de certas camadas
populacionais, sobretudo as populaes de baixos recursos e mais frgeis socialmente, mas
tambm as classes mdias de determinados territrios centrais e reabilitados.
Objectivo 4
Aumentar os nveis de eficincia e de eficcia na gesto e financiamento da poltica pblica
de habitao
A escassez das dotaes oramentais pblicas disponveis, naturalmente insuficientes para a
dimenso dos problemas e das necessidades de interveno, limita a implementao de
programas pesados e centralizados. s iniciativas de interveno pblica exigida grande
conteno de despesas, optimizao de recursos e adequao dos recursos financeiros e
humanos aos meios disponveis.
Tambm a multiplicidade de necessidades, os nveis de exigncia e a complexidade das reas de
interveno, levam a que os modelos de gesto e organizao sejam equacionados de forma a
obrigarem a optimizao e articulao dos servios pblicos face aos objectivos delineados,
acompanhada pela efectiva integrao das organizaes privadas locais.
Se certo que as autarquias representam em Portugal um dos veculos preferenciais para dar
resposta aos anseios das populaes e satisfao das suas necessidades, temos hoje a
conscincia que novas estruturas institucionais tm de ser capazes de integrar e articular na
interveno local a administrao pblica (central e local) e os parceiros privados, que na
sociedade civil tm um papel imprescindvel na resoluo dos problemas habitacionais.
A dinamizao da interveno das organizaes privadas e no governamentais hoje
reconhecida como um elemento fundamental de qualquer modelo de interveno pblica.
Acrescem ainda as necessidades de supervisionar, controlar e avaliar de forma eficaz a execuo
das intervenes planeadas, de modo a assegurar a correcta gesto das estratgias de interveno
e das medidas de aco delineadas e a correcta e eficaz aplicao dos fundos pblicos
envolvidos.
26

III. EIXOS, MEDIDAS, ENQUADRAMENTO

JURDICO, DE GESTO E FINANCEIRO
III.1 EIXOS E MEDIDAS

A Poltica de Habitao proposta estrutura-se em 5 Eixos de Interveno, os quais se organizam
em 13 Medidas de Aco:
Eixo 1: Dinamizao do Mercado de Arrendamento

1.1. Dinamizao da oferta de arrendamento privado
1.2. Desenvolvimento de modalidades de apoio ao arrendamento privado
1.3. Aquisio pblica de imveis
Eixo 2: Dinamizao da Habitao a Custos Limitados

2.1. Aumento da oferta de habitao a custos controlados (para aquisio) e situaes
mistas (arrendamento e aquisio)
2.2. Desenvolvimento de modalidades de apoio aquisio e auto-construo
Eixo 3: Reabilitao do Parque Habitacional Privado e Pblico

3.1. Interveno habitacional em reas crticas no mbito da Poltica de Cidades
3.2. Interveno habitacional em imveis degradados
3.3. Reabilitao do parque pblico
3.4. Gesto eficaz e participada do parque pblico
Eixo 4. Adequao e Inovao na Habitao

4.1. Incentivo experimentao habitacional extensiva
27

4.2. Adequao dos alojamentos a necessidades especiais e emergentes
Eixo 5. Implementao e Monitorizao das Polticas de Habitao

5.1. Observatrio da Habitao e Reabilitao Urbana
5.2. Programa Local de Habitao
Os trs primeiros eixos (1, 2 e 3) reflectem a opo pelo entrosamento entre as polticas
habitacionais pblicas e as dinmicas do mercado privado. So medidas de suporte ao acesso e
melhoria das condies habitacionais considerando os recursos existentes no mercado
habitacional privado e pblico.
Os eixos 4 e 5 estruturam-se em torno da gesto tcnica, inovao e do planeamento e avaliao
das polticas pblicas.
Os eixos de interveno e as medidas propostas dispem, na sua maioria, de enquadramento
legal de suporte, no entanto, para a eficcia da sua execuo, fundamental a adequao de
alguns dos diplomas existentes e, sobretudo, importa programar uma articulao com os
diplomas que esto em fase de concepo, como: a alterao do regime jurdico extraordinrio
da reabilitao urbana; a reviso da lei de solos; ou o regime do arrendamento social por
entidades pblicas (previsto no Novo Regime do Arrendamento Urbano).
Assim, os eixos e as medidas so apresentadas considerando:
a justificao e confronto com polticas anteriores;
objectivos gerais dos eixos e especficos para cada medida;
enquadramento financeiro;
enquadramento jurdico;
modelo de gesto.
28

III.2 FICHAS SNTESE

Eixos e Medidas: Fichas Sntese
1. Dinamizao do Mercado de Arrendamento
Medidas
1.1
Dinamizao da oferta de arrendamento privado
1.2
Desenvolvimento de modalidades de apoio ao arrendamento privado
1.3
Aquisio pblica de imveis
2. Dinamizao da Habitao a Custos Limitados

Medidas
2.1.
2.2.
Aumento da oferta de habitao a custos controlados (para aquisio) e

situaes mistas (arrendamento e aquisio)
Desenvolvimento de modalidades de apoio aquisio e auto-construo
3. Reabilitao do Parque Habitacional Privado e Pblico

Medidas
3.1
3.2
3.3
3.4
Interveno habitacional em reas crticas no mbito da Poltica de Cidades

Interveno habitacional em imveis degradados
Reabilitao do parque pblico
Gesto eficaz e participada do parque pblico
4. Adequao e Inovao na Habitao

Medidas
4.1
4.2
Incentivo experimentao habitacional extensiva

Adequao dos alojamentos a necessidades especiais e emergentes
5. Implementao e Monitorizao das Polticas de Habitao

Medidas
5.1
Observatrio de Habitao e Reabilitao Urbana
5.2
Programa Local de Habitao
29

Justificao do Eixo 1
EIXO 1
Eixo Estratgico
Dinamizao do Mercado de Arrendamento
Justificao do Eixo:
No Plano Estratgico as medidas de dinamizao e promoo do mercado de

arrendamento so medidas estruturantes, visando em ltima instncia, gerar um maior
equilbrio na relao entre fogos disponveis para arrendamento e para venda no mercado. Na
concretizao deste eixo pretende-se estimular a insero no mercado de arrendamento de
fogos disponveis, vagos ou devolutos, com valores de renda equilibrados (a at mais
vantajosos) face despesa dos agregados com a opo de aquisio e conservao.
Um conjunto de factores justifica o reforo destas medidas de dinamizao do mercado de
arrendamento:
um aumento de oportunidades de escolha das famlias do regime de acesso
habitao;
um potencial aumento de mobilidade habitacional e geogrfica que pode proporcionar
a alguma franjas populacionais;
a adeso expectvel de actores sociais de ndole muito alargada (das populaes
beneficirias do arrendamento aos proprietrios de habitaes vagas ou expectantes);
a melhor relao custo/beneficio que as medidas de arrendamento e reabilitao
podero permitir face s medidas de construo e aquisio.
A integrao de um vasto parque habitacional vago ou expectante no mercado, cuja retirada
tem razes vrias e complexas, das quais se salienta (ainda) a falta de confiana dos
proprietrios no funcionamento do mercado de arrendamento, alm de outros factores
muito variados como o custo da reabilitao ou a ausncia de um registo cadastral
devidamente actualizado (por problemas de partilhas e transmisso de imveis). As
medidas que constituem o presente eixo so estruturantes no Plano, visando dois tipos de
intenes:
Por um lado, gerar um maior equilbrio na relao entre oferta e procura face aos fogos
j disponveis para arrendamento e para venda no mercado;
Por outro lado, aumentar a quota de participao pblica na oferta de habitao.
Factores que justificam o reforo deste eixo/ medidas:
Aumento de oportunidades de escolha das famlias no regime de acesso habitao;
Potencial aumento de mobilidade habitacional e geogrfica que pode proporcionar a
alguma franjas populacionais;
Adeso expectvel de actores sociais de ndole muito alargada (das populaes
beneficirias do arrendamento aos proprietrios de habitaes vagas ou expectantes);
Melhor relao custo/benefcio que as medidas de arrendamento e reabilitao podero
permitir face s medidas de construo e aquisio;
Integrao de um vasto parque habitacional vago ou expectante no mercado, cuja
retirada tem razes vrias e complexas, das quais se salienta (ainda) a falta de
confiana dos proprietrios no funcionamento do mercado de arrendamento, alm de
outros factores muito variados como o custo da reabilitao ou a ausncia de um
registo cadastral devidamente actualizado (por problemas de partilhas e transmisso de
imveis).
Riscos na aplicao das medidas deste eixo (cuja anlise j foi feita a propsito do estudo
dos apoios ao arrendamento jovem):
Dificuldades no controlo dos rendimentos das famlias candidatas;
Diversidade de pblicos, de custos de arrendamento regionais, de localizaes, de
tipologias habitacionais;
Complexidade na gesto centralizada dos programas.
30

Objectivos do Eixos:
Obj.1 Apoiar o acesso ao mercado habitacional da populao com dificuldades de acesso

ao mercado regulando as dinmicas habitacionais para melhor harmonia da relao entre
oferta e procura.
Obj. 2 Garantir o acesso a habitaes a valores mais baixos que os de mercado.
Medidas:
MEDIDA 1.1 Dinamizao da oferta de arrendamento privado

Esta medida, claramente centrada na oferta, visa diluir os obstculos colocao no mercado
de habitaes para arrendamento, sobretudo no que se refere a habitaes vagas e
imediatamente disponveis. Assim, os instrumentos propostos sero essencialmente de ordem
fiscal na mobilizao do parque habitacional para arrendamento e instrumentos de gesto
capazes de gerar um capital de confiana nas relaes entre proprietrios e inquilinos,
utilizando como recurso as organizaes da sociedade civil mediadoras desses interesses (de
proprietrios e de inquilinos).
MEDIDA 1.2 Desenvolvimento de modalidades de apoio ao arrendamento privado
Esta medida centra-se essencialmente na procura e uma das medidas mais estruturantes do
Plano. O seu objectivo resolver graves situaes de carncia habitacional atravs do
arrendamento no mercado privado, utilizando como instrumentos uma bolsa de habitao
regional (que articula proprietrios e arrendatrios) e um apoio renda de populaes com
fracos recursos (suportado pelo Estado e pelas autarquias).
MEDIDA 1.3. Aquisio pblica de imveis
Trata-se de uma medida que no visa a construo pretendendo a utilizao do parque
existente atravs da compra ou arrendamento, de habitaes existentes no mercado actual
para arrendamento a famlias de baixos recursos.
31

1.1
Eixo Estratgico
Medidas de Aco
Descrio /
Justificao:

1.1. Dinamizao da oferta de arrendamento privado
A promoo do mercado do arrendamento fundamental na dinamizao das cidades,
adequando-se aos modos de vida urbanos, aos objectivos de mobilidade socioprofissional e
ainda a um aproveitamento dos recursos ao estimular a reabilitao urbana e a ocupao das
fraces devolutas.
Identificao de alguns obstculos a superar para a promoo do mercado de arrendamento:
no caso das habitaes com contratos de arrendamento anteriores a 90, os frgeis
mecanismos de actualizao de renda previstos no Novo Regime do Arrendamento
Urbano (NRAU) e as consequentes actualizaes fiscais, comprometem a
capacidade dos proprietrios de terem (ou at de quererem) o fogo reabilitado;
na situao de fogos devolutos, quando esto degradados, os custos da reabilitao e
a necessidade da sua repercusso no novo valor da renda do locado, impedem o
ganho de vantagens competitivas do mercado de arrendamento face ao de venda,
com a necessidade dos valores das rendas serem muito elevados;
o ambiente generalizado de fraca confiana de muitos proprietrios no
funcionamento do mercado de arrendamento, sobretudo devido possibilidade de
existncia de conflitos com os arrendatrios que podem subsistir durante anos nos
tribunais, com custos elevados, impedindo a rentabilizao do imvel.
Objectivos Especficos:
Aumentar o segmento de mercado de arrendamento privado a custos acessveis;

Diminuir o nmero de fogos devolutos;
Criar, dentro do mbito de actuao do Estado as condies de atraco do investimento
privado em arrendamento e devolver aos investidores o clima de confiana necessrio.
Destinatrios:
Senhorios e/ou investidores (directos)

Consumidores (indirectos)
Instrumentos e
Processo de
Implementao:
Criao de novos estmulos financeiros, fiscais, organizacionais e de capital de confiana

dirigidos aos proprietrios que pretendam colocar fraces no mercado de arrendamento, e a
criao de instrumentos de execuo desta medida:
disponibilizar meios e programas (financeiros, fiscais mas tambm organizacionais
e de capital de confiana) que assegurem aos proprietrios vantagens claras na opo
de arrendamento (com rendas capazes de competir com a opo de construo e
aquisio);
articular os instrumentos da reabilitao com incentivos insero dos fogos
reabilitados no mercado de arrendamento;
incentivar a actualizao das rendas, tardia e ainda complexa, nos casos de obras de
reabilitao das fraces por parte dos proprietrios (com a criao de contrapartidas
para a manuteno desses fogos no mercado de arrendamento num perodo posterior
cessao do contrato antigo);
definir meios expeditos de resoluo de conflitos entre proprietrios e arrendatrios
(Atravs do DL n. 161/2006, de 8 de Agosto, complementar ao NRAU, foram
criadas comisses arbitrais municipais (CAM), com competncia para dirigir alguns
tipos de conflitos na actualizao dos contratos de arrendamento) de modo a que a
medida se execute com celeridade e confiana, de que podem ser exemplos os
Centro de Arbitragem e a criao de Estruturas de Apoio ao Arrendamento;
32

penalizar penal e fiscalmente os fogos devolutos e em degradao.

Os Programas Locais de Habitao devero dimensionar genericamente as necessidades de
arrendamento que necessita de ser apoiada.
Beneficirios e
enquadramento
financeiro:
Beneficirios: proprietrios que pretendam colocar o imvel no mercado de arrendamento e

senhorios.
Incentivos fiscais, seguros e garantias (seguro que garanta a devoluo do imvel nas
mesmas condies em que foi arrendado, garantia do pagamento da renda).
Apoio tcnico nas operaes de manuteno e gesto do imvel.
Entidade Responsvel:
IHRU
Competncias do
IHRU:
1.
Papel de facilitador do processo uma vez que a sua actuao directa no sector privado de
arrendamento, para alm da que est consubstanciada no NRAU (atribuio do subsdio
de renda) est fortemente condicionada adeso dos actores-base do processo.
2.
Prope-se um modelo de gesto descentralizado e centrado nos actores sociais privados e

pblicos, atravs de uma triangulao de controlo colectivo que inclua a esfera pblica
(municpios e IHRU); os proprietrios e agncias imobilirias; e as associaes
representativas de inquilinos.
3.
Definio, numa base de negociao com os parceiros, da instituio adequada para a

responsabilidade de execuo do Porta 65 Bolsa de Habitao & Mobilidades, a partir
de uma anlise prvia das condies fundamentais sua implementao:
a) Modelo organizacional e sistema de gesto (angariao/ gesto locatria/ critrios
de atribuio do locado e respectiva fiscalizao);
b) Sistema de contrapartidas concedidas aos proprietrios (garantia dos riscos
locativos e critrios rendibilidade mnima garantida).
4.
Promoo com a administrao fiscal, da concesso de benefcios fiscais aos

senhorios/investidores em caso de arrendamento com rendas abaixo das rendas de
mercado (eventualmente tendo como referncia os valores da Renda Mxima
Admitida/RMAs no programa Porta 65 Jovem
5.
Agilizao, junto dos respectivos organismos da administrao central, dos processos

burocrticos indispensveis aplicao da j prevista (NRAU) duplicao do IMI, dos
proprietrios que mantm os prdios devolutos.
6.
Monitorizao e avaliao da celeridade de resoluo dos processos judiciais em matria

de arrendamento: a) divulgando, de modo a replicar, os modus operandi utilizados nos
casos de sucesso; b) delimitando os factores de entorpecimento nos casos de insucesso.
Parceiros:
Autarquias, Associaes de Senhorios, Associaes de Mediao Imobiliria, Centros de

Arbitragem, Comisses Arbitrais Municipais.
Competncias dos
Parceiros:
a) Identificao, com apoio dos Parceiros Locais, das habitaes passveis de reintroduo no
mercado de arrendamento e negociao com os proprietrios e organismos de classe da
execuo da medida.
b) Responsabilidade na penalizao do IMI nas fraces devolutas, o que pressupe um
sistema de monitorizao on-going dos mesmos (com o Observatrio da Habitao) e
transmisso administrao central dos factores de entrave do processo relativamente aos
quais aquela poder ter capacidade de desbloqueamento.
c) Organizao e Dinamizao da Bolsa de Habitao & Mobilidades.
d) Acompanhamento e fiscalizao local das aces.
Observaes:
Na conjuntura actual, o balano entre os regimes de ocupao (propriedade versus
33

arrendamento) sobretudo uma varivel dependente das dinmicas inerentes ao sector

financeiro, nomeadamente da evoluo das taxas de juro, a qual, por seu turno, tem um papel
fundamental na definio das estratgias de aco de investidores e consumidores. No se
prevendo uma subida das mesmas para os nveis registados nas dcadas de 70 e 80 pouco
realista pensar numa reposio do equilbrio passado entre os dois regimes (predominncia
do arrendamento).
No obstante, existem novos pblicos vocacionados para o arrendamento, (jovens,
isolados, divorciados, populao em mobilidade geogrfica,...) os quais podero ser
protagonistas-chave do processo de regenerao de zonas urbanas centrais actualmente em
declnio ou de reas de baixa densidade, se se articularem devidamente polticas de habitao
com iniciativas de mobilidade populacional e profissional.
34

1.2
Eixo Estratgico
Medida de Aco
1.2 Desenvolvimento de modalidades de apoio ao arrendamento privado
Descrio /
Justificao:
Esta medida organizada como um alargamento dos objectivos do programa Porta 65

Jovem a outros pblicos, com apoios directos aos agregados de baixos recursos para
arrendamento no mercado privado.
O estmulo procura no mercado de arrendamento e a necessidade de apoio aos agregados
que no tm (temporariamente) condies de acesso aos preos de mercado, torna-se uma das
formas privilegiadas de execuo das polticas de habitao, expressa nesta medida, sendo
necessrio integrar mecanismos de apoio social que permitam aos arrendatrios
carenciados suportar o valor das rendas.
Tal medida justifica, a mdio prazo, que esta poltica social de habitao possa ser
articulada com o ministrio que tutela a segurana social, de modo a ser criado o
subsdio de renda, transitrio, dirigido populao com fracos recursos econmicos.
Esta medida tem como propsito a resoluo de situaes de insolvncia, situaes de
emergncia e de sazonalidade, cujas necessidades se prevem ser de carcter mais ou menos
transitrio.
uma medida, que assume um carcter de complementaridade com outras, mas que se centra
sobretudo na resoluo de um problema crescente nas sociedades modernas e que resulta da
fragilidade das actuais redes familiares de retaguarda. Face instabilidade e precariedade
laboral e ruptura com os percursos familiares estveis.
Objectivos
Especficos:
Apoiar o acesso ao alojamento de famlias de baixos recursos

Responder a situaes de alojamento urgente e prioritrio.
Reduzir o risco de situaes de sem-abrigo atpicos.
Dar resposta s situaes dos agregados com empregos flexveis (profisses
liberais/recibos verdes) e simultaneamente mais expostos a situaes laborais
precrias e a ciclos de rendimentos muito oscilantes.
Destinatrios:
Os Destinatrios desta medida so: pessoas/famlias que demonstrem no ter capacidade de

acesso ao mercado ou ainda em incumprimento bancrio, em situao de endividamento
comprovado.
Instrumentos e
processo de
implementao:
Esta medida obriga criao de uma srie de instrumentos capazes de dar resposta a
diferentes necessidades:
um perfil arrendamento apoiado (segundo os rendimentos das famlias disponveis
para a despesa do arrendamento), flexvel, de temporalidade definida, ajustado
realidade das diferentes regies;
dimenses de concurso para o acesso fazendo-o de forma a controlar os potenciais
efeitos inflacionistas da medida,
tectos de investimento pblico por regies em funo das necessidades e das
propostas das autarquias;
articulao com a segurana social o suporte a populaes de baixos recursos;
formas de gesto expeditas para a dinamizao do encontro entre oferta e procura
nomeadamente ao nvel das mobilidades.
35

Beneficirios e
enquadramento
financeiro:
Beneficirios: inquilinos e famlias que pretendem aceder ao mercado de arrendamento,

instituies com fins assistenciais e de solidariedade social.
Financiamento:
subsdios (em articulao com o ministrio que tutela a segurana social)
incentivos fiscais em sede de IRS
Entidade
Responsvel:
IHRU
Competncias do
IHRU:
A medida deve ser analisada com a Segurana Social.
Parceiros:
Segurana Social, Autarquias, Administrao Fiscal.
Competncias dos
outros parceiros:
Concepo e acompanhamento das modalidades de acesso e apoio ao arrendamento.

Administrao Fiscal.
Observaes:
Vantagens:
medida inovadora, do ponto de vista dos objectivos e pblicos-alvo, enquadra-se
numa nova gerao de polticas sociais compensatrias da perda de garantias de
segurana vitalcia;
soluo expedita que pressupe a ideia de transitoriedade;
soluo flexvel que pode no aumentar o parque pblico;
confere ao IHRU legitimidade de negociao oramental com a Segurana Social;
manuteno dos destinatrios no mercado de arrendamento privado com benefcios
para os prprios do ponto de vista da reduo dos impactos da ruptura biogrfica e
para o prprio sector;
Desvantagens:
Aumenta os gastos pblicos que at aqui se limitaram a apoiar as chamadas
necessidades tradicionais (sobretudo atravs de processos de realojamento,
tambm eles financeiramente muito relevantes nas despesas pblicas com
habitao).
36

1.3
Eixo Estratgico:
Medida de Aco:
1.3 Aquisio pblica de imveis
Descrio /
Justificao:
Trata-se de uma medida que:

No visa a construo de novos bairros de arrendamento pblico de tipo concentrado.
Pretende o aproveitamento do patrimnio existente: a) fraces, novas ou usadas, com
grande dificuldade de escoamento no mercado; b) fraces resultantes do crdito mal
parado; c) devolutos.
Destina-se a reforar a oferta de habitaes de arrendamento pblico territorialmente
dispersas.
A medida pretende aumentar o nmero de fogos de propriedade pblica em regime de
arrendamento, com valores de rendas mais baixos do que o mercado privado. Pretende ainda
aumentar o acesso habitao de populaes com fracos recursos, resolvendo problemas de
habitao de agregados com insolvncia conjuntural e estrutural e criando condies de
incentivo mobilidade.
Esta medida tem como pressuposto a rentabilizao dos recursos existentes e o cruzamento
com os objectivos da poltica das cidades, apostando:
a) na dinamizao de zonas de baixa procura e/ou em perda demogrfica;
b) no incentivo reabilitao em detrimento da construo nova;
c) na regulao dos valores do mercado de arrendamento privado.
Vantagens:
1. Soluo expedita e mais flexvel relativamente tradicional construo pelo Estado.
2. Aproveitamento dos recursos existentes.
3. Disperso/ desterritorializao do alojamento pblico.
Desvantagens:
1. Pode aumentar em excesso o patrimnio de habitaes do Estado (sobretudo administrao
local) o que pode reforar os problemas de gesto; acrescendo que a disperso do parque
pode igualmente gerar dificuldades maiores na referida gesto.
2. Do ponto de vista financeiro, uma soluo que onera mais o Estado, nomeadamente por
comparao com outras solues que no envolvam a aquisio.
Sendo provvel que o eixo H.C.C. se torne maioritrio em nmero de famlias atendidas
(classe mdia baixa e jovens, entre outras), j o nmero de agregados de clara e duradoura
insolvncia que o diagnstico indicia como ainda muito deficitrio e com maior urgncia
por se incluir nas procuras com mais baixos e irregulares rendimentos obrigar o IHRU a um
esforo de investimento directo (em parte j comprometido nos protocolos pendentes ou
passvel de renegociao) e que podero incluir o recurso aquisio de imveis disponveis
no mercado para situaes de reconhecida urgncia.
Objectivos
Especficos:
A medida cumpre dois objectivos especficos:

resolver problemas de arrendamento a populaes de fracos rendimentos (numa situao
de insolvncia estrutural ou conjuntural);
reforar a utilizao de fogos disponveis no mercado e, portanto, permite resolver parte
do problema a partir da reutilizao dos recursos disponveis.
Destinatrios:
Os Destinatrios desta medida so:

populaes insolventes ou nos limiares da insolvncia que no conseguem aceder ao
mercado de arrendamento privado;
populaes que conjunturalmente no conseguem aceder ao mercado de arrendamento
privado.
37

Instrumentos e
processo de
implementao:
O IHRU deve dispor de estudos sobre os valores de aquisio de imveis de baixo custo no
mercado privado.
Interessa ainda no mbito da presente medida, reflectir sobre o processo de implementao
pelo menos na redefinio do modo de acesso dos agregados aos fogos pblicos disponveis
para arrendamento (presentemente coexistem dois modos de acesso incluso numa listagem
na autarquia ou concurso - em que o primeiro o mais generalizado).
Beneficirios e
enquadramento
financeiro:
Os beneficirios desta medida so as Cmaras Municipais e os instrumentos accionveis so

o crdito e as comparticipaes. Dado que se pretende incluir nesta medida no s a
aquisio de imveis construdos de raiz sob a lgica de custos controlados mas tambm a
aquisio de imveis dispersos disponveis do mercado, a sua eficincia depender,
essencialmente, da identificao e angariao das melhores oportunidades de negcio. Neste
sentido, a celebrao de protocolos com o sistema financeiro para a aquisio dos imveis
envolvidos em casos de incumprimento de contratos de crdito hipotecrio surge como uma
soluo que pode beneficiar ambas as partes, a que se juntam alguns instrumentos financeiros
ainda relativamente pouco utilizados em Portugal, como a converso da propriedade de um
imvel numa renda vitalcia. Este tipo de instrumento pode mostrar-se particularmente til na
angariao de imveis nas reas urbanas mais envelhecidas, evitando que aps o falecimento
dos proprietrios as habitaes fiquem vagas durante longos perodos.
Entidade
Responsvel:
IHRU Instituto de Habitao e Reabilitao Urbana
Competncias do
IHRU
O IHRU a entidade responsvel pelo financiamento de um programa anual, destinado

comparticipao de aquisio de habitao pelas Cmaras Municipais.
Parceiros:
Cmaras Municipais
Competncias dos
outros Parceiros:
As Cmaras Municipais podem anualmente concorrer a um Programa de co-financiamento

aquisio de imveis. Para isso, os Programas Locais de Habitao devem dimensionar as
necessidades e justificar as caractersticas da procura que o mercado privado no responde.
38

EIXO 2
Eixo Estratgico
Dinamizao da Habitao a Custos Limitados
Justificao do Eixo
O Plano Estratgico de Habitao, 2007/2013 prev o aumento de uma quota de participao

pblica na oferta habitacional. No sendo a principal medida do Plano, h duas principais
razes que fazem manter estas medidas. Em primeiro lugar, considera-se que na maioria dos
pases europeus com polticas semelhantes s portuguesas (na Frana por exemplo) subsiste
uma percentagem municipal (de cerca de 10%) de fogos apoiados por diversas modalidades.
Ora esse nmero bem inferior na maioria dos municpios portugueses com algumas
excepes para Lisboa e Porto.
Em segundo lugar, a diversidade da situao de povoamento, de dinmicas migratrias
internas, de existncias de parque pblico ou apoiado exige flexibilidade nas medidas
propostas para que se adeqem s necessidades locais.
Objectivos do Eixos
Obj.2 Garantir o acesso a habitao a valores mais baixos que os de mercado

Obj. 3 - Garantir a articulao entre a poltica de habitao e as outras polticas
nomeadamente as polticas sociais e as polticas de cidade
Medidas
O modelo agora proposto difere substancialmente das formas de interveno anteriores

fundamentalmente centradas na edificao de bairros sociais. Propem-se 2 medidas que,
de formas diferentes permitem o largamento do nmero de fogos a custos controlados:
MEDIDA 2.1. Aumento da oferta de habitao a custos controlados (para aquisio) e
situaes mistas (arrendamento e aquisio);
Esta medida visa reforar o parque habitacional para grupos com dificuldades de acesso, a
partir da dinamizao da construo a custos controlado e/ou de contrapartidas em processo
de urbanizao ou de reabilitao de maior dimenso. Considera-se que a existncia de
contrapartidas j existentes para equipamentos sociais e infra-estruturas podem ser reforadas
para alojamento destinados a algumas franjas populacionais.
MEDIDA 2.2. Desenvolvimento de modalidades de apoio aquisio e auto-construo

Esta medida visa apoiar famlias que, embora com baixos recursos, so parcialmente
solventes. O apoio a essas populaes permitir aliviar a presso sobre as necessidades de
habitao mais permanentes ou mais conjunturais. A medida visa apoiar o acesso habitao
em regime de propriedade seja por via da aquisio ou da auto-construo.
39

2.1
Eixo Estratgico:
Medida de Aco:
2.1 Aumento da oferta de habitao a custos controlados (para aquisio) e

situaes mistas (arrendamento e aquisio)
Descrio /
Justificao:
Pretende-se com esta medida promover novos modelos de parceria com agentes promotores
de habitao a custos controlados, de forma a colocar no mercado fogos acessveis a
diferentes franjas populacionais. Simultaneamente, pretende-se uma negociao
regulamentada de quotas de habitao pblica em novas urbanizaes ou operaes de
reabilitao urbana dirigidas para utilizao pblica.
O xito deste eixo depender da resposta dos promotores mas tambm da disponibilidade
conjuntural do Estado para assegurar contrapartidas suficientemente aliciantes (na
perspectiva do mercado) em matria fiscal ou de bonificaes temporrias pessoade
crdito ou renda. Recorde-se que este eixo estratgico no inclui apenas a habitao de nova
urbanizao ou construo mas tambm uma fraco que pode tornar-se dominante, da
reabilitao do stock privado.
As autarquias devem garantir no seu territrio uma percentagem adequada de habitao
acessvel a estratos sociais com menores recursos.
Assim, a proposta da Estratgia orienta-se tambm para extractos sociais que podem aceder a
nveis mnimos de solvncia atravs do desenvolvimento de um mercado habitacional de
custos condicionados (HCC), orientando para este segmento em crescimento, o esforo
financeiro pblico em comparticipao.
Trs medidas, cujo suporte legislativo precisa ser equacionado, apoiam esta medida:
O Programa Local de Habitao, ou a regulamentao dos PMOTs (Unidades
de Execuo), podem ser instrumentos de previso de uma quota mnima de
habitao acessvel a estratos sociais com menores recursos, atendendo s
diferentes realidades territoriais.
Definir a afectao de quotas de habitao a custos controlados nas novas
urbanizaes garantidas pelos promotores privados.
Isentar as doaes imobilirias s autarquias de impostos nomeadamnte ao nvel
do imposto de transaco.
Objectivos
Especficos:
A medida cumpre vrios objectivos especficos:

Aumentar a oferta de habitao a custos controlados no mercado.
Resolver problemas de aquisio de habitao por populaes de fracos rendimentos
(nos limiares de insolvncia ou numa insolvncia conjuntural).
Reforar o envolvimento do sector privado (empresas, cooperativas, fundos imobilirios)
na resoluo dos problemas da habitao.
Aumentar a responsabilidade das famlias na resoluo dos seus problemas da habitao.
Destinatrios:

populaes nos limiares da insolvncia e que no conseguem aceder ao mercado livre;
populaes insolventes que conjunturalmente no conseguem aceder ao mercado.
Instrumentos e
processos de
implementao
As utarquias devem fazer uma cuidadosa anlise das necesidades de mdio prazo de forma a
adequar a construo. As cooperativas so auxiliares experientes na concretizao desta
medida devendo ser estmulado o seu desenvolvimento.
40

Beneficirios e
enquadramento
financeiro
Os beneficirios desta medida so os promotores privados e as cooperativas e os

instrumentos accionveis so o crdito, incentivos fiscais (reduo de IVA).
Nesta medida, destaque-se como importante meio de financiamento a negociao de
contrapartidas entre o Estado e os privados (cedncia de solos para construo a custos
controlados, negociao de quotas em novas urbanizaes ou em operaes de reabilitao)
Entidade
Responsvel:
IHRU Instituto de Habitao e Reabilitao Urbana e as Cmaras Municipais
Competncias do
IHRU e
Cmaras Municipais:
O IHRU a entidade responsvel pela abertura de um concurso e pelo co-financiamento

construo de habitao a custos controlados. As Cmaras Municipais, atravs dos Programas
Locais de Habitao e dos PMOTs, devem dimensionar as necessidades de oferta de
habitao a custos controlados e caracterizar a respectiva procura a que o mercado livre
parece no responder.
Parceiros:
Empresas, Cooperativas, etc.
Competncias dos
outros
Parceiros:
Empresas, Cooperativas e Fundos Financeiros devem impulsionar a oferta de habitao a

custos controlados.
41

2.2
Eixo Estratgico:
Medida de Aco:
2.2 Desenvolvimento de modalidades de apoio aquisio e autoconstruo
Descrio /
Justificao:
Uma das estratgias deste Plano visa a manuteno de nveis de apoio a populaes que,
embora com baixos recursos so parcialmente solventes. O apoio a essas populaes
permitir aliviar a presso sobre as necessidades de habitao mais permanentes ou mais
conjunturais. O diagnstico realizado confirmou que uma percentagem significativa de
populao considerada pobre teve acesso habitao seja por via da autoconstruo
(sobretudo em meios rurais) seja por via do crdito bonificado ento em vigor.
Esta medida recupera o princpio do incentivo poupana subjacente propriedade: a
crescente perda de garantias de segurana vitalcia, associada a um forte incentivo ao
consumo, acaba por fazer da aquisio de habitao o (nico ou o mais importante) acto de
poupana da maioria das famlias. Mais do que a questo da transmisso do patrimnio a
herdeiros, a propriedade pode ter hoje uma funo de investimento e salvaguarda face a
situaes de crise. A medida visa apoiar o acesso habitao em regime de propriedade seja
por via da compra ou da autoconstruo.
Embora no exclusivamente, uma medida particularmente aplicvel aos meios rurais devido
a:
a) Fraca expresso do mercado de arrendamento;
b) Dimenso residual e descontextualizao cultural do alojamento pblico;
c) Existncia de terrenos e custo de obra a baixo preo;
d) Predomnio da interiorizao de um modelo habitacional unifamiliar
e) Tradio das prticas de autoconstruo.
Assiste-se hoje a alguma inovao nos modelos de transio entre a situao de arrendamento
e de aquisio que podem ser exploradas nomeadamente para populao jovem e imigrantes.
Objectivos
Especficos:
Destinatrios:
Adequao dos apoios pblicos aos contextos de insero e capacidade de poupana e

endividamento das famlias;
Aproveitamento de recursos existentes;
Incentivo fixao de casais jovens e imigrantes em zonas nos meios rurais;
Revalorizao da noo de poupana.
Casais Jovens;
Agregados c/ dificuldades de incumprimento da hipoteca;
Jovens.
Instrumentos e
processo de
implementao:
Sobretudo na sua aplicao aos meios rurais, esta medida deve recuperar alguns programas
municipais em curso, que tm vindo a apostar em apoios fundamentalmente logsticos, ou
em gneros (terrenos a preos muito reduzidos ou simblicos, materiais de construo,
projecto e acompanhamento de obra, mo-de-obra p/ construo, etc.), em vez de apoios
financeiros. Esta lgica comea alis a ser utilizada para outras reas de actuao
(reabilitao de fraces degradadas em meio rural c/ residentes beneficirios do apoio
domicilirio), como o caso do PCHI/ Programa de Conforto e Habitao para idosos da
responsabilidade da Segurana Social em parceria com as autarquias.
Beneficirios e
enquadramento
financeiro:
Os beneficirios desta medida so as famlias e os instrumentos accionveis so o crdito e

incentivos fiscais.
O enquadramento financeiro desta medida beneficiar da capacidade do Estado e Autarquias
disponibilizarem solos a preos reduzidos e da capacidade das autarquias negociarem com
promotores privados contrapartidas que se traduzam na infra-estruturao destes terrenos.
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EIXO 3
Eixo Estratgico
Descrio /
Justificao:
A prioridade, na actual agenda das polticas da habitao, das medidas orientadas

reabilitao do stock edificado consagradas em eixo especfico da presente proposta
estratgica no deve ser entendida em toda a extenso do conceito. Trata-se apenas de
considerar as dimenses de poltica social, ou seja, assegurar que a degradao fsica dos
imveis no arraste novos factores de excluso dos segmentos socioeconmicos mais
fragilizados. Assim, esta problemtica no deve ser confinada aos centros tradicionais e mais
valorizados devendo, em paralelo abranger os processos de renovao ou regenerao de
reas peri-urbanas nascidas com dfices de servios essenciais ainda no resolvidos e onde
com frequncia os problemas de degradao no residem necessariamente nas habitaes mas
nas condies de vida social ou do ambiente urbano no habitat.
Mesmo atendendo a esta condio restritiva, o peso financeiro global da subsidiariedade do
IHRU difcil de prever dada a sua forte dependncia de iniciativas dos actores privados e
das opes locais, alm da variao em tempos e custos das situaes elegveis.
Esta limitao de previso no se estende s intervenes que se inscrevem nas medidas que
visam o eixo do stock pblico em degradao e nas que so comparticipadas pelo
QREN/Polticas de Cidade, cuja prioridade, durao e investimento so conhecidas partida.
O pensamento sobre reabilitao que atravessa este Plano Estratgico est sobretudo centrado
nas necessidades de revivificao do parque habitacional urbano degradado (pblico e
privado) de forma a aumentar a qualidade de vida de famlias (seja qual for o seu estatuto de
ocupao) que habitam em habitaes sem conforto.
As propostas incluem-se no mbito da Poltica das Cidades nomeadamente atravs das
Parcerias para a Regenerao Urbana (2007-2013) que definem o apoio a:
[...]
d) Programas integrados de requalificao e reintegrao urbana de bairros crticos,
onde a situao social e econmica ou a degradao urbana justifiquem uma
interveno especial.
Se a existncia de habitao degradada uma realidade de forte impacte no parque
habitacional privado no o menos no parque habitacional de pertena pblica. O Parque
Pblico tem hoje uma dimenso considervel, muito particularmente nas duas AMs o que
resultou no s do PER, como de outros programas de realojamento anteriores (como o
caso, por exemplo, do Programa de Melhoramentos da cidade do Porto desenvolvido antes do
25 de Abril). O prprio parque do IHRU, cerca de 12 500 fogos, no de somenos
importncia. Este eixo foca sobretudo a necessidade de uma boa gesto e dinamizao do
Parque Pblico construdo no mbito das polticas de habitao prvias de modo a:
a) capitalizar a sua existncia como um recurso pblico bsico;
b) minorar os efeitos perversos decorrentes das eventuais incorreces dos modelos
habitacionais que tero enquadrado os respectivos bairros.
Ao considerar o Parque Pblico como recurso bsico, mas complementar, da poltica de
habitao pressupe a sua integrao no mbito da estratgia geral a integrar os respectivos
PLHs. Assim, a estratgia a definir, embora devendo assumir objectivos claros e
quantificados em matria de interveno em cada bairro, deve ser pensada no mbito da
totalidade do Parque Pblico daquele municpio ou mesmo do conjunto dos parques de vrios
municpios vizinhos, o que permite:
a) ter uma viso de conjunto, aumentando a margem de opes relativamente estratgia
definida para cada bairro;
b) considerar o Plano de Aco para o Parque Pblico como uma componente do PLH;
c) incentivar a mobilidade.
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Alm disso, as intervenes no Parque Pblico devem ser coerentes com os diferentes
documentos de planeamento municipal e com a poltica social local.
A gesto mais eficaz e digna do parque pblico com certeza um dos eixos mais consensuais
e diz respeito tanto ao parque municipal como ao parque da responsabilidade do IHRU. No
entanto, a sua concretizao exige opes e confronta-se com culturas instaladas que diluem
essa consensualidade.
Garantir um bom funcionamento do habitat desde a sua requalificao habitacional e
urbanstica, a formas de gesto participada, incluindo intervenes de proximidade visando
combater a insegurana e o estigma social.
Obj. 1 Apoiar o acesso ao mercado habitacional da populao com dificuldades de acesso

oferta e procura;
Obj. 2 Garantir o acesso a habitaes a valores mais baixos que os de mercado;
Obj. 4 Aumentar os nveis de eficincia e de eficcia na gesto e financiamento da
poltica pblica de habitao.
Medidas:
As Medidas propostas abrangem quatro tipos de situaes diversas algumas das quais
protagonizam talvez as mais gravosas condies habitacionais existentes no pas:
Medida 3.1. Interveno habitacional em reas crticas no mbito da Poltica de
Cidades
Situaes de bairros ou conjuntos habitacionais (ilhas e semelhantes) que de alguma
forma se associam aos meios urbanos e periferias que se tem vindo a denominar de
reas crticas;
Medida 3.2. Interveno habitacional em imveis degradados
Situaes de forte degradao do edificado que apresenta falta de infra-estruturas
bsicas de conforto e que se identificam sobretudo, mas no s, com as zonas rurais e
a presena de populaes envelhecidas;
Medida 3.3. Reabilitao do parque pblico
Trata-se de assegurar dignidade ao parque pblico existente considerando as
habitaes, espaos pblicos e equipamentos. A medida precisa de uma hierarquizao
das prioridades face degradao do parque e precisa de estar integrada numa
estratgia global do Programa Local de Habitao;
Medida 3.4. Gesto eficaz e participada do parque pblico
Esta medida implica uma grande diversidade de aces de onde se salienta: a)
Monitorizao das formas de ocupao; b) a adequao dos alojamentos s
especificidades do agregado; c) uma cobrana efectiva das rendas; d)a
responsabilizao dos inquilinos em matria de conservao do locado e dos espaos
comuns dos edifcios; e) o fomento de uma gesto de proximidade e participada.
Estas operaes podem desenvolver-se em vrios contextos territoriais, articulando
intervenes nas reas do edificado e do espao pblico, no desenvolvimento de
equipamentos e servios de proximidade, na melhoria dos transportes e da segurana. As
intervenes habitacionais enquadradas nesta medida inserem-se sobretudo nos Projectos de
Regenerao Urbana apoiados pelos POs e reforos potenciais do OE.
44

3.1
Eixo Estratgico:
Medida de Aco:
3.1 Interveno habitacional em reas crticas no mbito da Poltica de Cidades
Descrio /
Justificao:
Interveno Habitacional em conjuntos delimitados no mbito das Parcerias para a

Regenerao Urbana (2007-2013) Poltica de Cidades: No mbito desta medida podem ser
apoiadas operaes inseridas em Programas de Aco correspondentes a:
[...]
d) Programas integrados de requalificao e reintegrao urbana de bairros crticos, onde
a situao social e econmica ou a degradao urbana justifiquem uma interveno especial.
No contexto deste Plano Estratgico de Habitao e tendo em conta os seus objectivos
privilegiam-se os Programas integrados de requalificao e reintegrao urbana de bairros
crticos, onde a situao social e econmica ou a degradao urbana justifiquem uma
interveno especial.
equipamentos e servios de proximidade, na melhoria dos transportes e da segurana.
As intervenes habitacionais enquadradas nesta medida inserem-se sobretudo nos Projectos
de Regenerao Urbana apoiados pelos POs e reforos potenciais do OE.
Objectivos
Especficos:
1 As intervenes no edificado seguem os seguintes objectivos:

Melhorar as condies de habitabilidade e conforto de alojamentos em mau estado de
conservao com forte representatividade de populao imigrante, idosa e doente;
Permitir melhorar a capacidade interveno autrquica atravs da construo de infraestruturas, equipamentos e aquisio de solos necessrios s operaes de reabilitao
das reas degradadas;
Aumentar os nveis de eficincia e de eficcia da poltica pblica de habitao,
estimulando a promoo de parcerias e da participao pblica
Atribuir um maior poder e responsabilidade de planeamento aos municpios e
associaes de municpios na reabilitao de reas privilegiadas pela Poltica de
Cidades.
2 So objectivos especficos do Instrumento de Poltica Parcerias para a
Regenerao Urbana, onde se vo incluir as intervenes no edificado:
a) Promover a coeso e a incluso sociais, a integrao e a igualdade de oportunidades
das diferentes comunidades que constituem a cidade;
b) Promover os factores de igualdade entre homens e mulheres;
c) Estimular a revitalizao socioeconmica de espaos urbanos degradados;
d) Qualificar o ambiente urbano e os factores determinantes da qualidade de vida da
populao;
e) Reforar a atractividade das cidades atravs da preservao e valorizao de
espaos de excelncia urbana;
f) Reforar a participao dos cidados e inovar nas formas de governao urbana
atravs da cooperao dos diversos actores urbanos.
Destinatrios:
Na reabilitao do edificado: Agregados Residentes carenciados, Proprietrios carenciados

ou no (benefcios fiscais na reabilitao), Agregados Jovens no necessariamente Residentes
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Instrumentos e
processo de
implementao:
Cabe ao IHRU receber, analisar e financiar as candidaturas reabilitao.

Esta medida pressupe uma forte componente de Levantamento das Situaes a Intervir no
mbito dos Protocolos para as reas b) e c), os quais devero ser integrados no mbito dos
PHL. Em todas as situaes, os projectos tm de se apoiar em parcerias locais.
A implementao das aces no edificado diferenciam-se em funo da capacidade
econmica do proprietrio do imvel degradado e, genericamente, aposta numa
diversificao da forma do apoio concedido ao beneficirio de modo a tentar minimizar as
bvias restries financeiras da administrao pblica (local e central).
Esta medida pressupe uma forte interveno ao nvel da desburocratizao dos processos de
candidatura (recepo de candidaturas, validao dos requisitos legais, anlise tcnica
vistoria e oramentao, aprovao, contratao e financiamento) e licenciamento.
Beneficirios e
enquadramento
financeiro:
Os beneficirios desta medida so as Cmaras Municipais, enquanto promotoras e

coordenadoras de uma interveno articulada, assente numa multiplicidade de valncias, e os
instrumentos accionveis so comparticipaes, crdito, contrapartidas e apoio tcnico.
O Quadro de Referncia Estratgico Nacional prev financiamento de intervenes nos
espaos e equipamentos pblicos.
Entidade
Responsvel:
As reas urbanas de interveno so seleccionadas pela autoridade de gesto dos Programas

Operacionais Regionais, ou sob a sua responsabilidade.
O IHRU responsvel pelo apoio s intervenes no edificado.
Competncias do
IHRU
Em matria de interveno habitacional:

1. Recepo e avaliao de candidaturas.
2. Assuno da bonificao do emprstimo para os destinatrios o que, no entanto,
extensvel a outras instituies de crdito: a instituio proponente da candidatura pode
agilizar protocolos financeiros com outras instituies que lhe ofeream condies mais
vantajosas.
3. Esforo de reduo dos factores crticos de entorpecimento administrativo-processual junto
dos institutos da administrao central responsveis pelos mesmos.
4. Patrocnio de iniciativas com vista ao desenvolvimento de solues de reduo dos custos
da reabilitao.
5. Acompanhamento e Monitorizao da execuo dos Planos aprovados, com especial
ateno ao cumprimento do respectivo caderno de encargos (cronograma e oramentao).
Parceiros:
Uma Parceria para a Regenerao Urbana envolve:

a) O Municpio.
b) Outros actores urbanos, nomeadamente:
empresas;
associaes empresariais;
servios da administrao central e outras entidades do sector pblico;
concessionrios de servios pblicos, em particular na rea dos transportes e ambiente;
instituies de ensino, de formao profissional e de investigao;
Fundaes, organizaes no governamentais (ONG) e outras associaes
moradores e suas associaes;
proprietrios.
Parceria Local: conjunto de entidades pblicas e privadas que se comprometem com um
Programa de Aco integrado de desenvolvimento urbano e celebram um Protocolo de
Parceria para a sua implementao.
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Competncias das
Parcerias:
Para alm da participao na elaborao do Programa de Aco e do compromisso com o

conjunto dos seus objectivos, cada parceiro dever dar um contributo concreto e relevante
para a sua execuo.
47

3.2
Eixo Estratgico:
Medida de Aco:
3.2 Interveno habitacional em imveis degradados
Descrio /
Justificao:
1. Apoio reabilitao de imveis e fraces degradadas e partes comuns de patrimnio

privado. Este perfil de interveno circunscreve reabilitao/qualificao de habitaes
quando, cumulativamente, os ocupantes (proprietrios, ou arrendatrios) e proprietrios no
detenham os recursos necessrios reabilitao.
No domnio da reabilitao fsica de edifcios isolados, esta medida remete
fundamentalmente para a interveno pontual (em reas urbanas ou rurais), com base em dois
critrios fundamentais de elegibilidade:
baixos recursos do proprietrio (ocupante ou no) e do arrendatrio;
fracas condies de habitabilidade (edifcio/fogo).
A dimenso das necessidades de reabilitao deste mbito deve estar programada no
Programa Local de Habitao, e o IHRU deve abrir concursos anuais com esta finalidade.
2. Medidas de incentivo e apoio recuperao da habitao em reas rurais (reas de baixa
densidade).
Pressupe a necessidade de ultrapassar a excessiva focagem nos territrios
urbanos/metropolitanos das polticas de reabilitao desenvolvidas at ao presente. Se, em
termos absolutos, o grosso dos problemas de degradao habitacional concentra-se naquelas
reas, em termos relativos os principais problemas dos meios rurais esto dependentes do
envelhecimento e desertificao que os caracterizam: habitaes antigas degradadas, com
nveis de subocupao elevados e sem as condies mnimas de habitabilidade e conforto
(nomeadamente do ponto de vista das infra-estruturas bsicas) exigidas pelos padres actuais.
O dilema consiste na repartio rigorosa dos recursos financeiros (do O.E. e crditos externos
mais favorveis) entre os encargos assistenciais inadiveis (comparticipao em construo
e reabilitao do parque pblico, subsdios de renda do NRAU...) e a resposta que tambm
cabe nas atribuies do IHRU, do apoio renovao urbana, privada ou em parceria, nas suas
funes creditcias seno de subsidiao indirecta quando no incluam o realojamento de
agregados de menores recursos.
Esta componente desta medida pode eventualmente ser individualizada numa medida
especfica, se o IHRU assim o entender, e ser posteriormente desenvolvida.
Objectivos
especficos:
melhorar as condies de habitabilidade e conforto de alojamentos em mau estado de

conservao pertencentes a proprietrios ou senhorios insolventes, com forte
representatividade de populao idosa, imigrantes, etc.;
adaptar habitaes para populaes com necessidades especiais;
aumentar a oferta de arrendamento, atravs do apoio a proprietrios que pretendam
reabilitar as suas casas e disponibiliz-las por perodos definidos para arrendamentos.
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Destinatrios:
Os Destinatrios das intervenes nas habitaes so os proprietrios ou arrendatrios

carenciados.
Instrumentos e
processo de
implementao
Cabe ao IHRU receber, analisar e financiar as candidaturas reabilitao.

Esta medida pressupe uma forte componente de Levantamento das Situaes a Intervir no
mbito dos Protocolos, os quais devero ser integrados no mbito dos PHL. Em todas as
situaes, os projectos tm de se apoiar em parcerias locais.
A implementao das aces no edificado diferenciam-se em funo da capacidade
econmica do proprietrio do imvel degradado e, genericamente, aposta numa
diversificao da forma do apoio concedido ao beneficirio de modo a tentar minimizar as
bvias restries financeiras da administrao pblica (local e central).
Esta medida pressupe uma forte interveno ao nvel da desburocratizao dos processos de
candidatura (recepo de candidaturas, validao dos requisitos legais, anlise tcnica
vistoria e oramentao, aprovao, contratao e financiamento) e licenciamento.
No que diz respeito ao parque pblico (embora a sua interveno se possa estender ao parque
privado) as cooperativas de habitao podero ser um apoio nas operaes de reabilitao de
bairros sociais incluindo na reabilitao de imveis hoje na posso de condminos.
Beneficirios e
enquadramento
financeiro:
Os beneficirios desta medida so os proprietrios de fogos vagos (desde que pretendam

colocar o imvel no mercado de arrendamento), proprietrios ocupantes, senhorios e
inquilinos e os instrumentos accionveis so comparticipaes, crdito, incentivos fiscais
(reduo do IMI e dedues em sede de IRS) e apoio tcnico.
Ainda que no sejam beneficirios directos desta medida o ltimo O.E. prev tambm
incentivos fiscais (em termos de IRS, IRC e IMI) para os investidores em Fundos de
Investimento Imobilirio em reabilitao urbana.
Entidade
Responsvel:
Na reabilitao do edificado: Agregados Residentes carenciados, Proprietrios carenciados

ou no (benefcios fiscais na reabilitao), Agregados Jovens no necessariamente
Residentes.
Competncias do
IHRU
Esta medida visa apoiar residentes em ms condies de habitabilidade. Parece indispensvel

que o esforo organizativo e financeiro maior recaia sobre os actores que dele iro beneficiar:
proprietrios-ocupantes, senhorios e inquilinos.
A maioria das medidas falhou aqui por via exactamente das formas de gesto. Uma gesto
no burocratizada e de proximidade parece indispensvel. Nesse sentido prope-se:
O IHRU sendo a entidade responsvel pela gesto da reabilitao do edificado, competelhe garantir a disponibilidade de recursos tcnicos, financeiros, fiscais e animar e
acompanhar os processos de implementao dos projectos de reabilitao do edificado.
Propem-se organismos descentralizados e integrados de deciso dos ministrios e
servios envolvidos atravs das estruturas de Ancias de Reabilitao geridas pelos
municpios e pelas associaes de municpios.
Parceiros:
Cmaras Municipais.
Competncias dos
outros Parceiros:
Cmaras Municipais so entidades gestoras dos servios descentralizados propostos.
49

3.3
Eixo Estratgico:
Medida de Aco:
3.3 Reabilitao do Parque Pblico
Descrio/
Justificao:
A diversidade de situaes em que se encontra a conservao do parque habitacional

pblico, nomeadamente em matria de degradao, tipologia e qualidade construtiva,
formas de integrao na malha urbana e problemticas sociais associadas, implica
programas de interveno claramente ancorados nos respectivos territrios. Genericamente
pode afirmar-se que necessrio executar obras de reabilitao das fraces e das partes
comuns dos edifcios e melhoramento de espaos e equipamentos pblicos de proximidade
numa parte significativa do Parque.
Esta medida j existe no mbito do PROHABITA 2007 (Regime Especial), mas aqui
acrescenta-se uma componente de planeamento e articulao com a estratgia geral de
habitao e de planeamento do respectivo territrio, a ser consubstanciada no PLH.
Esta medida visa essencialmente estabilizar formas de conservao que permitam dar
dignidade ao habitat pblico quer no que se refere ao edificado (alojamentos e espaos
pblicos) quer no que se refere ambincia urbana combatendo o estigma e a insegurana
atravs de formas de concepo e apetrechamento do espao adequadas e participadas.
Melhoria das condies de habitabilidade e conforto de alojamentos de arrendamento

pblico ou de alojamentos privados localizados em bairros de arrendamento pblico, uns
e outros em mau estado de conservao;
Qualificao Arquitectnica, Urbanstica, Funcional e Ambiental dos Bairros de
Arrendamento Pblico;
Reforo da normalizao dos Bairros Sociais, quer atravs da sua integrao no espao
urbano circundante, quer atravs de intervenes que diminuam a sua associao a
bairros sociais.
Destinatrios:
Autarquias, IPSSs, Empresas de Gesto do Parque Pblico (Empresas Municipais).
Instrumentos e
processo de
implementao
Definio de uma estratgia geral de interveno para os bairros existentes a integrar o PLH,
no qual se faz um diagnstico da situao e se define um Plano de Aco para cada bairro.
Estando esta medida j prevista no mbito do Regime Especial do PROHABITA, a questo
que se coloca relaciona-se com a necessidade de fazer uma hierarquizao das prioridades
de financiamento. O IHRU dever portanto estabelecer critrios de hierarquizao, muito
provavelmente baseados, desde logo, no estado de degradao dos imveis constantes na
proposta de interveno e nos nveis de insolvncia dos ocupantes.
Beneficirios e
enquadramento
financeiro:
Os beneficirios desta medida so as Cmaras Municipais, enquanto senhorios, e os

proprietrios ocupantes de imveis inseridos nos empreendimentos pblicos (bairros
sociais), e os instrumentos accionveis so as comparticipaes e crdito.
Nesta medida assume tambm importncia a negociao, por parte das autarquias, de obras
de reabilitao no parque pblico como contrapartida da execuo, por promotores privados,
de operaes de reabilitao noutros locais.
50

Competncias do
IHRU
Autarquias e IHRU.
Responsvel pela concesso de Crdito Bonificado (eventualmente tambm concedido por

qualquer outra instituio de crditos que garanta condies mais vantajosas).
Definio de um sistema de qualidade aplicado concepo e construo da habitao e s
intervenes no espao pblico, que deve ser cumprido pelas intervenes apoiadas.
Parceiros:
Empresas de Gesto do Parque Pblico (Empresas Municipais), Cooperativas, IPSSs, etc.
Competncias dos
outros
Parceiros:
Reabilitar o Parque.
51

3.4
Eixo Estratgico:
Medida de Aco:
3.4 Gesto Eficaz e Participada do Parque Pblico
Descrio /
Justificao:
Esta medida tem como pressupostos:

a) maior justia social e adequao da distribuio dos recursos pblicos, de escassez
comprovada;
b) ajustamento dos modos de ocupao do locado;
c) responsabilizao de gestores e beneficirios da coisa pblica, neste caso do
parque habitacional.
Embora a possibilidade de uma gesto lucrativa do parque pblico se afigure como muito
duvidosa (discusso que alis est no cerne da (in)viabilidade da utilizao de Fundos de
Investimento Imobilirio para este fim ou que justifica a falta de interesse das empresas
privadas nesta matria), a questo da sua viabilidade financeira, que pressupe um grande
rigor na utilizao dos recursos existentes, no de somenos importncia.
A medida pressupe 6 componentes fundamentais:
1. Monitorizao contnua dos nveis de ocupao de modo a reajustar com celeridade
as situaes de desocupao, subocupao e sobreocupao;
2. Gesto da adequao dos alojamentos s especificidades do agregado e/ou de um
dos seus membros, uma situao mais aplicvel aos casos de agregados com
indivduos com mobilidade limitada;
3. Reviso da legislao sobre arrendamento social e promoo de medidas de gesto
do incumprimento claras e expeditas (o que se tem vindo a denominar de NRAU
social);
4. Cobrana efectiva das rendas;
5. Responsabilizao dos inquilinos em matria de conservao do locado e dos
espaos comuns dos edifcios, o que no pressupe o pagamento de obras de
beneficiao que da responsabilidade do senhorio, mas sim a penalizao de
prticas destrutivas;
6. Fomento de uma gesto de proximidade e participada.
Sendo certo que estas questes so recorrentemente apontadas como a grande queixa dos
gestores do parque pblico, a inexistncia de condies efectivas sua aplicao acaba por
desresponsabilizar estes actores. Cabe ento administrao central legitimar as condies
efectivas para a responsabilizao de senhorios e inquilinos do parque pblico, aproximando
os princpios de conduta no inquilinato pblico daqueles que regem, mesmo que de forma
tcita, a propriedade privada. Estas condies so essencialmente:
a) polticas, atravs da generalizao de um discurso que equipara a importncia dos
direitos dos cestinatrios pblicos aos seus deveres;
b) juridico-administrativas, atravs da agilizao dos mecanismos de fiscalizao e
penalizao dos faltosos;
c) e, no menos importante, logsticas, atravs da criao de um interface com outros
organismos pblicos para a intercomunicabilidade de dados (DGCI e Segurana
Social) centrais a este procedimento (cf. Observatrio).
Assim sendo, grande parte do sucesso desta medida relaciona-se com a eficcia da gesto
dos sistemas de informao que alimentam a monitorizao do parque.
Promover um ajustamento dinmico entre o perfil dos agregados e os alojamentos

(sendo importante salientar a possibilidade de reconfigurao tipolgica dos
alojamentos pblicos e o desenvolvimento de intervenes leves que permitam uma
52

maior flexibilidade da oferta);

Promover a agilizao administrativa dos mecanismos de controlo da legalidade das
condies de ocupao do locado e rotinizar os mecanismos de gesto;
Aumentar o equilbrio oramental na gesto do parque pblico e aproveitamento
criterioso dos recursos habitacionais disponveis: clarificao dos critrios de alienao
do patrimnio, actualizao de rendas, etc.;
Diminuir a existncia de fogos devolutos pblicos e manter um espao pblico cuidado;
Generalizar uma cultura participativa de inquilinato pblico que equipara direitos e
deveres
Destinatrios:
Gestores e Inquilinos do Parque Pblico
Instrumentos e
processo de
implemento
Estando esta medida j prevista no mbito do Regime Especial do PROHABITA, a questo

que se coloca relaciona-se com a necessidade de fazer uma hierarquizao das prioridades
de financiamento. O IHRU dever portanto estabelecer critrios de hierarquizao, muito
provavelmente baseados, desde logo, no estado de degradao dos imveis constantes na
proposta de interveno e nos nveis de insolvncia dos ocupantes.
Beneficirios e
enquadramento
financeiro:
Reajustamento do regime de arrendamento pblico

Os beneficirios desta medida so os inquilinos do parque pblico, e os instrumentos
accionveis so os subsdios.
Clarificao dos critrios de alienao do patrimnio habitacional pblico

Os beneficirios desta medida so os inquilinos do parque pblico e os instrumentos
accionveis so o crdito e incentivos fiscais.
Adequao dos modelos de gesto s realidades sociais e urbanas

Os beneficirios desta medida so todos os agentes envolvidos na gesto do parque pblico
Cmaras Municipais, enquanto senhorios, promotores privados e as cooperativas
enquanto gestores do condomnio nos casos em que as Cmaras decidem externalizar esta
competncia, e os prprios inquilinos, numa lgica de gesto participada cabendo
poltica de habitao prever instrumentos de apoio tcnico com o objectivo de incentivar,
facilitar e difundir os modelos de gesto mais adequados s realidades sociais e urbanas em
causa.
IHRU
Competncias do
IHRU
Apoio reviso da legislao relativa ao Arrendamento social.

Criao de uma estratgia de comunicao para o grande pblico com a misso de
generalizar um conceito de cultura de inquilinato pblico que equipara direitos e deveres.
Contratualizao com organismos da administrao central (DGCI e Segurana Social) de
interface de intercomunicabilidade de dados indispensveis actualizao das rendas.
Criao de Base de Dados com uniformizao de variveis para monitorizao do parque
pblico (Observatrio).
Disponibilizao a todos os gestores de Parque Pblico de aplicao informtica com
interface e BD de Monitorizao das Dinmicas Ps-Ocupacionais do Locado.
Parceiros:
DGCI, Segurana Social e outros organismos
Competncias dos
outros
Parceiros:
DGCI
Segurana Social
53

EIXO 4
Eixo Estratgico
Justificao do Eixo:
As mudanas no habitat na complexidade das suas vrias dimenses devem-se a uma grande
multiplicidade de variveis das quais ressalta, a cada vez maior diversidade de necessidades e
modos de vida e a contnua inovao tecnolgica desde a concepo construo e
incorporao de medidas ambientais e de segurana, etc.
Momentos houve em que a experimentao tcnica, mas tambm social, estava concentrada
no LNEC que dinamizava um debate alargado entre os profissionais de terreno das grandes
inovaes que, do ponto de vista europeu e luz da sociedade portuguesa, se poderiam vir
introduzindo. Com o apagamento desta funo, uma tradicional inrcia e conservadorismo da
construo manteve-se dada a disperso dos agentes intervenientes e sua escala de
interveno geogrfica e de negcio.
Assim, retoma-se para o IHRU, em potencial colaborao com o LNEC e outros parceiros
sociais mais activos, essa funo experimental e exemplificativa que permitiria introduzir
inovao, na concepo, nos materiais, na incluso dos servios, etc.
So apenas duas as medidas aqui includas: uma de carcter mais teorico-tcnico e
exemplificativo (experimentao de novas solues e conceitos habitacionais) e outra de
carcter mais emprico mas onde esto emergentes a ateno s novas necessidades
(adequao dos alojamentos a necessidades especiais e emergentes).
Medidas:
Obj. 2 Garantir o acesso a habitaes a valores mais baixos que os de mercado.

Obj. 3 Garantir a articulao entre a poltica de habitao e as outras polticas
nomeadamente as polticas sociais e as polticas de cidade.
4.1. Incentivo experimentao habitacional extensiva

Esta medida est essencialmente centrada na inovao e no carcter experimental
introduzindo na habitao construda em Portugal novos elementos de reflexo sociais,
urbansticos, tcnicos, de sustentabilidade, etc. Esta inovao tanto pode ser exemplificada na
prpria construo e reabilitao em empreendimentos de responsabilidade pblica como na
valorizao e premiando construo privada ou do terceiro sector.
4.2. Adequao dos alojamentos a necessidades especiais e emergentes
A ateno diversidade das necessidades, quer ao nvel do alojamento, do edifcio da
urbanizao ou mesmo da cidade deve ser uma preocupao das polticas de habitao.
Justifica-se o apoio quer por via da inovao quer por via das dificuldades de solvncia dos
agregados com necessidades especficas.
54

4.1
Eixo Estratgico:
Medida de Aco:
4.1 Incentivo experimentao habitacional extensiva
Descrio /
Justificao:
A abordagem projectual ao problema da habitao de interesse social, ou no, alterou-se em

funo da evoluo do contexto social e patrimonial contemporneo, o que nos obriga a rever
a prtica instituda.
Consideram-se as seguintes premissas:
continua a ser construda habitao nova, mas tambm se reabilita (reabilitao em
edifcios de todas as pocas e nas mais variadas escalas de aco);
qualitativamente, a procura de casa tornou-se mais diversificada, obrigando ao
estudo de solues para ocupaes especficas decorrentes da heterogeneidade que
caracteriza o actual contexto social;
a evoluo tecnolgica e os novos materiais emergentes no mercado devem ser
considerados, estudados e contemplados para que se constituam alternativas
devidamente reguladas nas solues arquitectnicas para a habitao de interesse
social;
o surgimento de nova regulamentao normativa, nomeadamente as revises do
RGEU, o RCCTE e o DL 163/2006, obriga reviso do conjunto que regula as
aces de promoo e construo de habitao social.
A diversidade dos modos de vida, o aumento de pessoas que vivem ss, o envelhecimento
crescente das populaes, etc., vo exigir adaptaes e inovaes, que desde o projecto aos
materiais, exigem um olhar atento e qualificado sobre a habitao.
No domnio das utilizaes de energia, deve ser dada prioridade s tecnologias de edificao
que permitam a poupana de energia e a reduo dos nveis de emisso de gases com efeito
de estufa. No domnio da reabilitao urbana dirigida a populaes com menos recursos ou
condies especiais, deve-se investigar, orientar e apoiar a incorporao de solues de
construo sustentvel, tendo em vista a eficincia energtica, a diminuio de consumo de
gua e de reciclagem dos resduos. Por outro lado, deve-se investigar a relao de
custo/qualidade, de forma a minimizar os custos, tendo em conta a construo/reabilitao, os
consumos posteriores de energia dirios, a manuteno do alojamento, a possibilidade de
utilizao de produtos reciclados/reciclveis, etc. Desta forma, prope-se a investigao e
seleco de melhores prticas, ao mesmo tempo que se propem e se disseminam novas
exigncias para a prtica de projecto e a construo de habitao sustentvel.
Objectivos
Especficos:
A medida cumpre dois objectivos especficos:
Destinatrios:
Criar um novo know-how que informe com os actuais conceitos e parmetros de

habitabilidade as operaes de construo e reabilitao de habitao apoiada pelo
estado.
Recuperar e actualizar o parque pblico de habitao.

As autarquias
Os promotores
O Estado, atravs da reduo de custos decorrente de uma construo mais barata a
longo prazo.
55

Instrumentos e
processo de
implementao:
Existem dois momentos de implementao da medida: a experincia e a definio de

parmetros de elegibilidade.
H que experimentar novos conceitos, temas, exigncias e programas habitacionais, retomar
a produo de prottipos, promovendo a oportunidade das novas formas de pensar se
confrontarem com a realidade. S a investigao, cruzada com a prtica, poder iluminar uma
nova normativa que espelhe a sociedade contempornea e transforme o panorama edificado
sua medida.
Decorrente desta experincia h que concluir que parmetros so exigveis no financiamento
da produo e reabilitao de habitao, devendo o IHRU ter uma postura selectiva perante
tais decises.
Enquadramento
Financeiro:
Esta medida aplica-se aos agentes com responsabilidade na concepo, construo e

reabilitao de habitao social as Cmaras Municipais, promotores privados e
cooperativas e os instrumentos accionveis so as comparticipaes, numa lgica de
reconhecimento (por exemplo, um prmio num concurso que premeie a qualidade e inovao
na habitao) e o apoio tcnico, numa lgica de incentivo experimentao e,
principalmente, disseminao da inovao.
56

Entidade
Responsvel:
Competncias do
IHRU
Ao IHRU compete-lhe, numa base negocial, ser selectivo sobre os seus financiamentos,
exigindo os princpios simblicos, construtivos, legais e de localizao, mais propcios ao
estabelecimento da urbanidade e da satisfao residencial.
Enquanto animador e legislador compete-lhe tambm um entendimento sobre o sentido
em que a habitao se deve inovar, estabelecendo princpios ou parmetros de habitabilidade
que se constituam pilares da aco projectual.
Contudo, no se pretende o estabelecimento de recomendaes dogmticas quanto s formas
de construir ou recuperar habitao, mas sim, a promoo de experincia sobre a actual base
terica, procurando-se solues tipo e previses de custos que sirvam de referncia tanto na
edificao de novos empreendimentos como na reabilitao do patrimnio.
O patrimnio construdo , a par com a nossa sociedade, bastante heterogneo. Fenmeno
que deve ser entendido como a oportunidade de encaixe entre as expectativas da procura e
a oferta disponvel (caso esta responda s condies de habitabilidade pretendidas).
A casa apoiada pelo Estado, deve enriquecer a cultura e o mercado nacional por ser
adequvel contemporaneidade que todos os dias se renova.
Neste sentido, sustenta-se ser necessrio o estabelecimento de um novo know-how que
permita um novo entendimento sobre o problema, e atravs da aco, se transforme o
panorama social e construdo do nosso territrio; so reforadas desta forma a equidade e a
qualidade de vida urbana.
Parceiros:
Cmaras Municipais, Universidades, LNEC, Empresas, Cooperativas.
Competncias dos
outros Parceiros:
s Cmaras Municipais compete a organizao da procura assim como a participao na

obteno do solo ou imvel que melhor possam responder s necessidades dos habitantes e
da prpria cidade.
s Universidades e LNEC compete informar sobre a teoria, conceitos, solues tecnolgicas
e experimentais que melhor sirvam a experincia e a formulao do novo know-how.
As Empresas e Cooperativas, por sua vez, podem ter um importante papel na execuo da
experincia.
57

4.2
Eixo Estratgico:
Medida de Aco:
4.2 Adequao dos alojamentos a necessidades especiais e emergentes
Descrio /
Justificao:
A adequao dos alojamentos s necessidades especiais e emergentes passa necessariamente

pelo incentivo experimentao de novas solues e conceitos habitacionais que, tanto na
reabilitao do edificado como na nova construo, permitam a produo de uma nova
prtica. Neste mbito, fundamental apoiar e ensaiar variaes tipolgicas para grupos
especiais, pessoas com deficincia, minorias tnicas, passantes, sem-abrigo, etc. No domnio
das condies necessrias de acessibilidade para todos, h que criar apoios que garantam a
investigao tcnica, o desenvolvimento de normas legislativas e o apoio reforado
construo ou reabilitao.
Conjunto de aces que se deve debruar no s na melhoria das condies de acessibilidade
motora, mas tambm na eficcia energtica com vista sustentabilidade ambiental e outras.
O largo espectro de influncia do sector da construo, no vasto conjunto de etapas e de
intervenientes (da extraco e produo das matrias primas concepo e execuo dos
edifcios), torna-o um dos principais contribuintes para a degradao ambiental. Ou seja,
enquanto actividade, o seu usufruto acarreta consumos energticos significativos, tornando a
habitao um tema essencial nas questes da sustentabilidade e das polticas ambientais.
Nesse sentido, entendemos que a produo de habitao co-financiada deve integrar sistemas
urbanos e solues construtivas sustentveis multifuncionais, inseridos nas polticas locais
de mobilidade e transportes bem como nas polticas de uso de solos. Melhorando no s, a
sua prpria qualidade e custo (a longo prazo), mas tambm constituindo-se referncia em
todo o sector da construo.
Objectivos
Especficos:
A medida cumpre os seguintes objectivos especficos:

Melhoria das condies de vida da populao residente;
Melhoria das condies de habitabilidade do parque habitacional pblico;
Preservao ambiental.
Destinatrios:
Os destinatrios desta medida so os habitantes do parque pblico de habitao.
Instrumentos e
processo de
implementao
A implementao desta medida deve englobar um processo experimental que resolva o

conflito entre as normas existentes e possibilite a produo de um novo know-how e de
referncias aos processos de reabilitao e construo de nova habitao.
Beneficirios e
enquadramento
financeiro:
Os beneficirios desta medida so os proprietrios de fogos vagos (desde que pretendam

colocar o imvel no mercado de arrendamento), proprietrios ocupantes e senhorios de
baixos recursos e os instrumentos accionveis so comparticipaes, incentivos fiscais e
apoio tcnico.
58

Entidade
Responsvel:
IHRU Instituto de Habitao e Reabilitao Urbana.
Parceiros:
Cmaras Municipais, Universidades, LNEC, Empresas, Cooperativas.
Competncias do
IHRU
Ao IHRU compete-lhe a promoo da experincia, fomentando os seus parceiros

participao e produo de um laboratrio de solues que informem um novo conjunto de
conhecimentos sobre as formas de fazer.
Selectividade sobre os empreendimentos financiados.
Competncias dos
outros
Parceiros:
s Cmaras Municipais compete a sua participao na obteno das melhores condies que
sirvam o propsito da experincia.
s Universidades e LNEC compete informar sobre a teoria, conceitos, solues tecnolgicas
e experimentais que melhor sirvam a experincia e a formulao do novo know-how.
As Empresas e Cooperativas, por sua vez, podem ter um importante papel na execuo da
experincia.
59

EIXO 5
Eixo Estratgico
Justificao do Eixo:

Muitas polticas pblicas fracassam pela incapacidade em estruturar a sua aco atravs do
conhecimento objectivo da situao e dos impactes das suas propostas. Mesmo conhecendo a
dificuldade em acompanhar sistemas complexos e em constante mudana como as dinmicas
habitacionais impossvel decidir ajustadamente sem um sistema de acompanhamento e de
monitorizao que analise o sistema de aco, a execuo e o impacte das medidas. Este eixo
tem uma ancoragem em duas dimenses-chave de diagnstico, monitorizao e de avaliao,
a nveis geogrficos e com intencionalidades diferentes.
Trata-se por um lado, de co-produzir com os actores locais uma viso e uma estratgia para
as polticas de habitao, reconhecendo a diversidade do pas e a acumulao de experincia
autrquica em termos de planeamento e execuo de polticas pblicas contextualizadas, e
por outro, de atribuir ao IHRU a responsabilidade no sistema de acompanhamento e de
monitorizao das medidas implementadas que lhe permita, em tempo til, adequar, ajustar e
implementar novos quadros de aco.
Acrescente-se que o conhecimento e a reflexo sobre esta informao permite aumentar a
reflexividade dos vrios actores sociais e ir gerando culturas organizacionais e solidariedades
muito teis para a concretizao das polticas de habitao.
Obj.1. Apoiar o acesso ao mercado habitacional da populao com dificuldades de acesso

oferta e procura.
Obj.2. Garantir o acesso a habitaes a valores mais baixos que os de mercado
Obj.3. Garantir a articulao entre a poltica de habitao e as outras polticas
nomeadamente as polticas sociais e as polticas de cidade.
Obj.4. Aumentar os nveis de eficincia e de eficcia na gesto e financiamento da poltica
pblica de habitao.
Medidas:
5.1. Observatrio da Habitao e Reabilitao Urbana

Definido como uma estrutura do IHRU, o Observatrio de Habitao deve ser bem mais do
que uma mera Base de Dados sobre o patrimnio pblico. Deve ser um frum de debate,
continuamente alimentado por informaes de monitorizao das dinmicas habitacionais
pblicas e privadas nomeadamente nos aspectos mais interessantes para as polticas pblicas
e para a avaliao da execuo do Plano Estratgico.
5.2. Programa Local de Habitao
O Programa Local de Habitao um dos instrumentos-chave de restaurao de uma nova
cultura organizacional que no estruture propostas de forma imediatista e formatadas em
funo do desenho dos recursos disponveis. Pretende-se inaugurar uma capacidade de
reflexo estratgica sobre as necessidades de habitao, e a co-responsabilizao sobre os
recursos e as formas de os resolver. O IHRU ter um papel fundamental na clarificao das
formas de fazer, no acompanhamento e na criao de tcnicos locais de habitao.
60

5.1
Eixo Estratgico:
Medida de Aco:
5.1 Observatrio da Habitao e da Reabilitao Urbana
Descrio /
Justificao:
Esta medida visa conceber, montar e alimentar um sistema de monitorizao capaz de gerar
informao fundamental para uma conduo eficaz e adequada do Plano Estratgico de
Habitao. Deve ser um frum de debate, continuamente alimentado por informaes de
monitorizao das dinmicas habitacionais pblicas e privadas nomeadamente nos aspectos
mais interessantes para as polticas pblicas e para a avaliao da execuo do Plano
Estratgico.
Este sistema de informao dever estar articulado com os sistemas de informao locais.
Para isso, fundamental definir um quadro mnimo de indicadores locais (a partir dos
diagnsticos e dos resultados e dos impactos que se queiram vir a atingir) que deve constar
do Plano Local de Habitao. A articulao entre os sistemas nacional e os locais permitir
uma monitorizao mais eficaz e em tempo til do Plano Estratgico.
Deve ser realizada anualmente uma avaliao de natureza on-going que permita, em tempo
til, corrigir trajectrias e aces.
Objectivos
Especficos:
Activar um sistema de acompanhamento e ajustamento do Plano Estratgico de Habitao:

1.
2.
3.
4.
5.
Monitorizar, avaliar e conferir transparncia execuo das Polticas Pblicas.

Conceber um Sistema Geogrfico que articule a produo de informao local com a
nacional.
Acompanhar as dinmicas do mercado privado e do sector de habitao para efeitos
de reajustamento das Polticas Pblicas.
Pesquisar e divulgar boas-prticas no sector, nacionais ou internacionais.
Promover e divulgar conhecimento na rea da habitao.
Destinatrios:
Instituto de Habitao e Reabilitao Urbana

Cmaras Municipais / Empresas Municipais
Conselho Consultivo
Empresas e Cooperativas
Instrumentos e
processo de
implementao:
Neste mbito o Observatrio da Habitao e Reabilitao Urbana deve:

1. Monitorizar, avaliar e conferir transparncia execuo das Polticas Pblicas:
PEH/PLHs e Programas Nacionais:
Montar um quadro de bordo de mbito nacional.
Montar um sistema de indicadores de alerta.
Montar um quadro de bordo de mbito local.
Montar um sistema de indicadores de alerta local.
Alimentar, produzir e difundir informao fundamental para a gesto dos PEH e dos
PLHs.
Analisar a implementao do Plano em funo das suas realizaes, dos seus resultados e
dos impactos sociais.
61

2. Criar e gerir um sistema de informao geogrfico de mbito nacional sobre as

necessidades e os recursos habitacionais locais, com actualizao automtica pelas
Autarquias e/ou Instituies Gestoras de habitaes de arrendamento pblico (Plataforma
Colaborativa).
Conceber e alimentar uma Plataforma de Informao Colaborativa
Afinar um quadro de referncia a partir do Diagnstico do Plano
Definir indicadores de realizao e de resultados para cada uma das Medidas de
Aco.
Definir indicadores de impacto por Medida de Aco.
Identificar limiares crticos a atingir para sustentar os indicadores de alerta.
Produzir regularmente documentos de apoio gesto.
Divulgar periodicamente os resultados obtidos.
3. Criar um interface com outros organismos pblicos com o objectivo de contribuir para a
harmonizao estatstica e a intercomunicabilidade de dados. O Observatrio ir tambm
fazer a articulao com departamentos, organismos ou associaes congneres, a nvel
nacional ou internacional.
4. Acompanhar as dinmicas do Mercado Privado e do sector de habitao para efeitos de
reajustamento das Polticas Pblicas, informao de Agentes e do consumidor, atravs do
estabelecimento de parcerias com as Instituies adequadas, pblicas, privadas ou mistas
(INE, Banco de Portugal/Associaes Sectoriais/ etc.).
5. Pesquisar e divulgar boas-prticas no sector, nacionais ou internacionais.
6. Desenvolver, sozinho ou em parceria com outras instituies nacionais ou internacionais,
estudos e inquritos relevantes na sua rea de actuao.
7. A actividade do Observatrio ser acompanhada por um Conselho Cientfico
8. O Observatrio ser ainda responsvel pela concepo e gesto do Portal da Habitao,
onde os cidados podero encontrar e solicitar informao.
Beneficirios e
enquadramento
financeiro:
Este instrumento e os seus custos podem ser de co-responsabilidade dos vrios parceiros
sociais no que respeita ao processamento da informao. Enquadra-se igualmente nesta
medida a celebrao de protocolos com entidades do Sistema Estatstico Nacional.
Entidade
Responsvel:
Competncias do
IHRU
Conceber e montar o Observatrio, criar um interface com outros organismos pblicos

(DGCI e Segurana Social), sensibilizar as Cmaras Municipais para a importncia da sua
adeso a este projecto, lanar estudos e dinamizar o debate em torno das diferentes
problemticas da habitao.
Parceiros:
Cmaras Municipais, Instituto Nacional de Estatstica, Cooperativas, Sistema Financeiro,

Empresas, etc.
Competncias dos
outros
Parceiros:
O Instituto Nacional de Estatstica contribuir com a sua base de dados e o seu apoio
tcnico/metodolgico; as Cmaras Municipais organizaro o sistema de informao local a
articular com o sistema nacional; as Cooperativas organizam a informao do seu sector,
tambm a articular com o sistema nacional; o Sistema Financeiro fornecer informao sobre
a evoluo e a caracterizao dos candidatos ao crdito bancrio; etc.
Observaes:
Resultados/
Impactes esperados:
Aumento dos nveis de informao territorializada sobre as necessidades sociais

de habitao.
Reforo da capacidade de gesto das intervenes.
Aumento dos nveis de eficcia do Plano.
62

5.2
Eixo Estratgico:
Medida de Aco:
5.2 Programa Local de Habitao
Descrio /
Justificao:
A implementao do Plano Estratgico ser possvel se for aprofundada a responsabilidade do

poder local, no s na sua contribuio para a realizao de algumas medidas, mas sobretudo na
participao responsvel do planeamento nas suas reas de jurisdio, desde a hierarquizao das
necessidades localizao e identificao dos tipos de interveno. As candidaturas regulares
sero fundamentadas em Programas Locais de Habitao de mdio prazo, elaborados segundo as
regras de elegibilidade dos diferentes programas do IHRU. Esta metodologia particularmente
relevante nas aglomeraes plurimunicipais onde as mobilidades so mais determinantes,
justificando que os PLH devam ser intermunicipais ou concertados previamente.
O Programa Local de Habitao fixa os objectivos da poltica de habitao local para 4-5 anos.
Define localmente (municipal e intermunicipal) uma viso estratgica das intervenes nas reas
da habitao e da reabilitao urbana. Neste sentido, o PLH aprofunda o conhecimento sobre as
carncias habitacionais locais, hierarquiza prioridades, faz um levantamento dos recursos
mobilizveis, identifica as entidades promotoras, enquadra as intervenes de regenerao urbana
e identifica e divulga boas-prticas na gesto do parque pblico.
PE prope, atravs dos Programas Locais de Habitao, a organizao de um Sistema de
Elegibilidade de mbito nacional e plurianual abrangendo os diferentes Eixos e Medidas, por
forma a garantir a equidade e transparncia na atribuio dos recursos disponibilizados pelo
IHRU, sem prejuzo dos equilibrios de nvel nacional entre os tipos de programas estabelecidos
nos Critrios de Elegibilidade a publicar com a antecedncia suficiente para serem tidos em conta
pelas propostas municipais.
Por parte dos Municpios preferencialmente organizados para o efeito em associaes ou
empresas inter-municipais adequadas s proximidades e complementaridades territoriais ou pelo
menos previamente concertados espera-se no seu prprio interesse, um esforo adicional de
planeamento, sob a forma de elaborao do documento de candidatura designado por PLH
Programa Local de Habitao (quadrienal, em princpio) que ter como objectivo central a
justificao necessria e suficiente do programa de realizaes prioritrias e da sua viabilidade, em
funo de um diagnstico realista das procuras locais
Ainda neste mbito, a administrao local monta um sistema de informao, para a habitao e
reabilitao urbana, articulado e integrado no Observatrio Nacional da Habitao e Reabilitao
Urbana.
Objectivos
Especficos:
Hierarquizar necessidades habitacionais e reas-problema a nvel municipal e pluri-municipal.

Definir um quadro de objectivos e de aces com escalonamento de prioridades a nvel municipal
e plurimunicipal.
Definir os objectivos estratgicos, os instrumentos e os projectos enquadrados na poltica pblica
de habitao e reabilitao urbana, a nvel municipal e plurimunicipal.
Articular o programa local de habitao com a poltica urbanstica e as dinmicas sociais
municipais/plurimunicipais.
Propor parcerias locais em funo das Medidas (cooperativas, empresas, associaes, ).
Alimentar um quadro de indicadores locais integrados no Observatrio Nacional da Habitao e da
63

Reabilitao Urbana.
Divulgar periodicamente boasprticas, ao nvel da construo, reabilitao, insero social e
gesto.
Municpios ou Associaes de Municpios.
Destinatrios:
IHRU Sistema de Elegibilidade.

Actores sociais e econmicos e Instituies locais.
Instrumentos e
Processo de
Interveno
Podem-se identificar um conjunto de tarefas a ttulo meramente exemplificativo, que devem variar
em funo das realidades sociourbansticas e da dimenso das necessidades, designadamente as
seguintes:
Anlise de indicadores de situao (indicadores de estrutura, de carncia e de dinmica),
quantificando problemas e recursos;
Identificao de procuras (levantamento socio-econmico das necessidades e escalonamento,
por prioridades);
Inventariar as reas-problema prioritrias em termos de regenerao urbana.
Dimensionamento das necessidades de arrendamento apoiado (nmero de agregados de baixos
rendimentos que iro necessitar de subsdio de renda; previso das necessidades derivadas da
insolvncia conjuntural);
Dimensionamento do n. de agregados domsticos que residem no parque habitacional pblico,
que devem pagar a renda tcnica e a renda social;
Dimensionamento, de uma forma genrica, das necessidades de reabilitao de fraces
degradadas e partes comuns, cujo proprietrio possui baixos recursos;
Identificao das intervenes propostas, justificando as formas adoptadas, as localizaes e os
tipos de interveno, tendo em conta as procuras a que se destinam, os agentes, a insero
urbanstica e a promoo da eco-arquitectura;
Identificao de reas de forte concentrao de edifcios devolutos e/ou degradados que
possam ser mobilizados para o programa;
Etc
Beneficirios e
Enquadramento
financeiro:
Municpios ou Associaes de Municpios.
Entidade
Responsvel:
Municpios ou Associaes de Municpios (nas aglomeraes urbanas as propostas devem ser

previamente concertadas).
Competncias do
Responsvel:
As Cmaras Municipais so as responsveis pela elaborao dos Programas Locais de Habitao.

As Aglomeraes Urbanas (reas Metropolitanas) devem desenvolver de uma forma concertada
os Programas Locais de Habitao.
Parceiros:
Instituto de Habitao e Reabilitao Urbana, Instituto Nacional de Estatstica, Cooperativas de

Habitao, Empresas Privadas, Instituies Particulares de Solidariedade Social, Associao de
Inquilinos, Associao de Proprietrios, Instituies Financeiras, etc.
Competncias do
IHRU
No primeiro ano, para animar este processo, o IHRU poderia abrir um concurso para financiar a
concepo de 5 Programas Locais de Habitao.
Cabe ao IHRU garantir que as candidaturas regulares aos diferentes programas devem
64

obrigatoriamente fundamentar-se no Programas Locais de Habitao.
Competncias dos
outros
Parceiros:
Participao no Programa Local de Habitao, atravs de parcerias e mobilizando os meios e

instrumentos necessrios (financeiros, tcnicos, experincia na promoo, na construo, na
gesto, no apoio social, na reabilitao, na inovao na construo, etc.).
Observaes/
resultados esperados:
Maior responsabilidade do poder local no planeamento da habitao social.

Maior transparncia dos apoios financeiros.
Melhor gesto do Parque Pblico.
Maior responsabilizao do poder local na realizao de alguns programas.
65

66

IV. MODELO DE FINANCIAMENTO

IV.1 MODELO DE FINANCIAMENTO DE REFERNCIA PARA O PLANO
ESTRATGICO PARA A HABITAO
O modelo de financiamento de um plano estratgico para a habitao com estas caractersticas

assume como determinante uma nova articulao entre os princpios da equidade social e da
eficincia econmica, enquanto mecanismos seguros da promoo conjunta dos objectivos,
consensualizados na experincia europeia e nacional, de promoo conjunta da coeso e da
competitividade numa perspectiva de longo prazo.
O modelo de financiamento deve, assim, visar, em simultneo, a equidade e a eficincia,
demarcando-se com grande determinao das experincias e vises onde se procura uma
solidariedade social que no optimiza a equidade e reduz a eficincia ou onde se procura uma
eficincia que compromete a solidariedade e a coeso social.
Neste quadro, assume-se o financiamento necessariamente como um modelo duplamente
tripartido:
Enquanto espao prprio e especfico para as trs grandes esferas da economias
pblica, privada e social;
com capacidade para integrar, articular e equilibrar contributos financeiros da
Administrao Pblica (central e autarquias), empresas e famlias.
O sentido geral deste ajustamento estrutural no o de diminuir o envolvimento do Estado e do

sector pblico, ou o aligeiramento das suas responsabilidades, mas, antes, o da optimizao da
sua capacidade de alavancagem dos meios financeiros e das iniciativas do sector privado.
Nesse sentido, o modelo de financiamento do plano estratgico para a habitao procura
articular o alargamento dos mecanismos de cooperao pblico-pblico com o
67

desenvolvimento dos princpios de descentralizao estratgica, implcitos nas modernas

abordagens das polticas de desenvolvimento regional e plenamente adoptados pelas grandes
orientaes comunitrias para o perodo de programao estrutural 2007-2013, valorizando em
particular uma mais clara identificao das responsabilidades especficas da administrao
central e das administraes locais, atravs de uma:
optimizao da capacidade de alavancagem das intervenes de base local a partir dos
instrumentos de suporte da administrao central, nomeadamente aqueles que so
coordenados pelo IHRU;
procura de uma maior massa crtica das intervenes de base local, potenciando a
cooperao intermunicipal, aproveitando, sempre que tal se justifique, as novas
oportunidades surgidas das experincias de planeamento e desenvolvimento ao nvel de
NUTS III;
maior ateno s exigncias de racionalidade e coerncia no desenho das intervenes.
Uma anlise dos recursos a confrontar com os resultados correspondentes que o Observatrio
agora em instalao passar a monitorizar permitir ajustar os parmetros das diferentes
medidas esclarecendo-se, pela primeira vez, a coerncia entre os trs tipos de recursos que
compem a funo de subsidiariedade do Estado subsdios pessoa, investimento em obras
e isenes fiscais da poltica de acesso social habitao. E ainda dentro do esforo pblico, o
que cabe administrao central e o que pedido aos municpios, reparticipao que, at agora,
dificilmente se poderiam estimar.
O reforo dos mecanismos de cooperao pblico-pblico proposto no modelo de

financiamento do plano estratgico para a habitao articula, assim, necessariamente os nveis
nacional e europeu:
68

1. Plano nacional
Agilizando as relaes e responsabilidades da administrao central e das administraes locais.
Diversificando os mecanismos e fontes de financiamento pblico.
Valorizando muito em particular o papel das instituies mais directamente envolvidas nos
processos de urbanizao e de reabilitao urbana.
Redefinindo profundamente quer as responsabilidades especficas das polticas de habitao e
das polticas sociais, quer as responsabilidades conjuntas, no que respeita ao combate pobreza
e excluso social.
2. Plano europeu
Optimizando a utilizao dos fundos estruturais.
Potenciando a mobilizao de mecanismos financeiros de longo prazo geridos por instituies
como o Banco Europeu de Investimento.
O modelo de financiamento do plano estratgico para a habitao procura ainda gerar um novo
quadro de gesto de parcerias e contrapartidas na relao entre o sector pblico e o sector
privado que torne vivel:
a. o reforo e dinamizao do papel dos fundos imobilirios na promoo do arrendamento e da

recuperao e reabilitao de edifcios, bem como na gesto de parques habitacionais e na
promoo da mobilidade na ocupao das habitaes;
b. a optimizao segura da distribuio da carga fiscal enquanto instrumento de regulao

estratgica do exerccio da propriedade urbana e da cadeia de valor da habitao,
mobilizando o sector privado para os objectivos das polticas de habitao atravs de penalizaes
e benefcios fiscais proporcionados;
c. a promoo de uma melhor harmonizao entre a prossecuo do interesse colectivo e dos

interesses privados no terreno da promoo da habitao assegurando, nomeadamente, um
equilbrio dinmico entre a reduo dos custos de transaco e dos prazos efectivos de deciso
administrativa nos projectos privados de investimento com massa crtica e a obteno de
contrapartidas, quantitativas e qualitativas, desses mesmos projectos para os objectivos
especficos da poltica de habitao.
69

O modelo de financiamento procura ainda:

1. dar uma ateno renovada a mecanismos de co-responsabilizao e co-pagamento,
abrindo aos cidados e aos beneficirios uma lgica completa de direitos e deveres e, desse
modo, caminhos de maior responsabilidade e de maior poder na definio das intervenes
e nas escolhas de acesso habitao traduzidos, necessariamente, em novos mecanismos
fiscais de estmulo poupana directamente associada aos objectivos da poltica de
habitao;
2. propiciar uma interveno reforada na regulao estratgica do preo dos solos e dos
custos de construo e na promoo de modelos de urbanizao mais diversificados
(incorporao atempada das tendncias pesadas de mudana social, demogrfica e familiar)
e equilibrados (reforo da reabilitao e do arrendamento).
O contexto de mudana paradigmtica em que o Plano Estratgico para a Habitao se elabora
projecta-se, em sintonia com outras experincias europeias, num modelo de financiamento
estruturado em 4 grandes eixos:
1. Maior envolvimento e
responsabilizao do sector privado
... envolvendo o sector financeiro e o sector empresarial, bem

como as famlias, numa progressiva incorporao de uma
parte mais significativa dos custos implicados pela poltica de
habitao, contribuindo assim para o esforo de consolidao
oramental, para uma maior equidade entre grupos sociais e
etrios no acesso habitao e para o maior envolvimento de
todos os agentes no processo de produo, proviso, gesto e
manuteno da habitao a custos controlados.
2. Maior eficincia na utilizao dos

apoios pblicos
... atravs da progressiva adopo de um referencial alargado

de fazer fazer, alavancando os instrumentos previstos nos
oramentos pblicos como incentivos atractivos e dinmicos
para promotores imobilirios e famlias, servindo, tambm,
para orientar e qualificar as respectivas decises de acordo
com os objectivos da poltica de habitao.
3. Maior diversificao das

condies de acesso habitao
... conferindo uma prioridade efectiva muito forte, nas

intervenes pblicas, s solues de arrendamento e de
reabilitao de patrimnio edificado, em detrimento das
solues dominantes de ocupante-proprietrio endividado e
construo de novos edifcios.
70

4. Maior articulao da poltica de

habitao com as outras polticas
sociais e com as polticas de cidade,
de ordenamento do territrio e de
desenvolvimento regional
... com expresso na reviso global do modelo de

financiamento da poltica de habitao que no deve suportar
custos que correspondem a funes que dizem respeito, em
primeiro lugar, a essas outras polticas e que deve suportar os
custos da sua contribuio especfica para o xito e
sustentabilidade dessas mesmas polticas.
O valor central do modelo de financiamento do Plano Estratgico para a Habitao deve ser,
neste quadro:
o da promoo de formas de redundncia nas fontes de financiamento, combinando
fundos pblicos e privados, bem como, maturidades de curto, mdio, longo e muito
longo prazo e envolvendo contributos de fundos de investimento e de poupanas
individuais) e
o da procura sistemtica de mecanismos financeiros de apoio suficientemente
flexveis e diversificados:
racionalizando e dando
favorecendo uma gesto
fortalecendo o poder e o
estimulando o
coerncia concesso
optimizada dos
alcance das
envolvimento dos
de incentivos e
impostos e taxas sobre
intervenes a mdio-
fundos imobilirios no
benefcios fiscais
a propriedade urbana
longo prazo da grande
financiamento de
poupana-habitao, ao
e a habitao, do ponto
estrutura pblica de
projectos de
arrendamento e
de vista do retorno
fomento da habitao
reabilitao urbana com
aquisio de casa
social e da eficincia
e da reabilitao
contrapartidas na oferta
prpria
fiscal
urbana em articulao
de habitao prioritria
com as administraes
para os objectivos da
regionais e locais
poltica pblica
O Plano Estratgico de Habitao inaugura um ciclo de interveno urbana que beneficia, num
quadro diversificado de instrumentos de poltica e fontes de financiamento complementares, do
apoio dos Fundos Estruturais no ciclo de programao 2007-2013. Ainda que a despesa com
habitao no seja elegvel no mbito do QREN, identifica-se um conjunto de despesas
elegveis com impactos directos sobre o espao pblico e as respectivas formas de gesto.
71

Num momento de passagem de um modelo centrado no acesso casa para um modelo

centrado no desenvolvimento do habitat, isto , de integrao plena da poltica de habitao nas
dinmicas urbanas, de mobilidade geogrfica e de ordenamento do territrio, o QREN assumese, neste contexto, como uma importante fonte de financiamento quer de intervenes fsicas ao
servio desta viso mais integradora da poltica social de habitao quer de novas formas de
governao mais participadas e flexveis.
IV.2 PRINCIPAIS CONDICIONANTES DO MODELO DE FINANCIAMENTO DE

REFERNCIA
Os principais factores que condicionam o financiamento pblico das polticas de habitao

desenvolvidas pelo IHRU so, nomeadamente: a excluso da poltica de habitao do acesso aos
principais fundos estruturais europeus, os compromissos assumidos a favor da reduo do dfice
pblico, a contraco, gradual e intensa, da despesa inscrita no Oramento do Estado para a
promoo de habitao a custos controlados e as presses criadas pelo endividamento das
Cmaras Municipais.
Neste contexto, a reorientao das polticas de habitao enunciada dever ser acompanhada por
uma diversificao das fontes de financiamento associadas a essas polticas, nomeadamente
reforando o envolvimento do sector privado (empresas, cooperativas, fundos imobilirios) e
das famlias e reforando a capacidade de financiamento pblico.
O financiamento de habitao de custos controlados percepcionado pelo sector privado como
uma deciso arriscada, na medida em que aos riscos financeiros (por exemplo a flutuao da
taxa de juro) e aos relacionados com a actividade imobiliria (desvalorizao dos activos,
quebra da procura) se juntam os que decorrem da interveno num mercado cujo preo
fortemente regulamentado e da necessria articulao com organismos pblicos, cujos mtodos
e prazos de deciso seguem lgicas muito diferentes das que regem as empresas.
Neste cenrio, cabe ao Estado minimizar estes riscos atravs de garantias, seguros, isenes
fiscais, subsdios, bonificaes e da acelerao e simplificao de processos administrativos e
burocrticos.
72

O papel do Estado enquanto financiador da poltica da habitao fortemente moldado pela

questo da eficincia das despesas pblicas, isto , pela necessidade de definir os instrumentos
que, dado um determinado montante de despesa pblica, maximizam o nmero de beneficirios
e o efeito de alavancagem do investimento privado. Adicionalmente, as questes de
financiamento das polticas pblicas de habitao so sempre condicionadas pela necessidade de
encontrar o melhor mix entre os apoios oferta e os apoios procura.
A anlise de alguns dados sobre a despesa pblica em polticas de habitao nos ltimos anos,
considerando no s as que se relacionam com a actividade do IHRU mas tambm os benefcios
fiscais atribudos pelo Estado neste domnio (isto , o valor de imposto que o Estado no
recebeu em virtude da atribuio do benefcio) e as bonificaes pagas no mbito do extinto
regime de crdito bonificado permite ter uma primeira viso da afectao da despesa pblica em
cada uma das linhas de actuao evidenciadas (ver quadro seguinte). Verifica-se claramente a
orientao do esforo pblico para as bonificaes associadas a emprstimos para aquisio de
habitao prpria permanente no mbito do Decreto-Lei n. 349/98 e para os incentivos fiscais
concedidos no mbito do Cdigo do IRS para a aquisio, construo ou beneficiao de
imveis para habitao prpria e permanente ou arrendamento, que representam, entre 2003 e
2005, 70% a 80% do conjunto de apoios considerados.
QUADRO 1: DESPESA PBLICA EM POLTICAS DE HABITAO, MILHARES DE EUROS
Bonificaes de Juros
Comparticipa
es no
Valor dos
mbito de
subsdios
programas
Programas
IAJ
promovidos
promovidos
pelo IHRU
pelo IHRU
Benefcios Fiscais Habitao (traduzidos no

valor do imposto no recebido em virtude da
atribuio do benefcio)
2003
69 860
55 750
23 770
501 940
152 000
Aquisio,
construo ou
beneficiao de
imveis para
habitao
prpria e
permanente ou
arrendamento
431 000
2004
40 285
59 980
23 491
332 640
148 000
461 000
Ano
Crdito
Bonificado
Habitao
Contas
poupana
habitao
Reduo de
IVA no mbito
dos programas
promovidos
pelo IHRU (1)
26 900
24 100
2005
46 670
62 084
20 306
230 230
445 000
29 000
Notas: (1) Valores calculados com base nos elementos declarados taxa reduzida pelas entidades com actividades
pertencentes aos CAE's: 451 (preparao dos locais de construo), 453 (Instalaes especiais) e 454 (Actividades de
acabamento).
Fonte: DGCI, Direco-Geral do Tesouro, IHRU.
No que respeita s polticas desenvolvidas especificamente no mbito do IHRU podem

identificar-se trs instrumentos essenciais: atribuio de comparticipaes (realojamento, venda
73

apoiada e reabilitao), subsdios ao arrendamento (IAJ) e bonificaes de taxa de juro no

mbito de programas desenvolvidos por esta instituio4 (construo ou aquisio de habitao e
reabilitao).
No mbito do IAJ foram atribudos subsdios para arrendamento, entre 1992 e Novembro de
2007, no valor de 711 milhes de euros, evidenciando a aposta nesta vertente das polticas de
habitao, nomeadamente nos ltimos anos.
As comparticipaes dadas pelo IHRU aos promotores e beneficirios dos programas que
promoveu entre 1983 e Setembro de 2005 (exceptuando o IAJ) tm valores elevados sendo que
as atribudas ao abrigo de programas de realojamento representam mais de 90% deste valor e os
programas de reabilitao quase 10%. Neste sentido, em termos histricos, a aposta na
reabilitao mais recente mas claramente residual no mbito das comparticipaes no
reembolsveis. No que respeita s bonificaes concedidas no mbito dos programas do IHRU,
os dados da DGT permitem apurar, entre 1996 e 2007, um total de 227 milhes de euros pagos
s instituies financiadoras, sendo que o PER abrange, por si s, 40% deste valor no perodo
considerado.
O documento de natureza estratgica que agora se apresenta pretende promover um
compromisso pblico da instituio, no sentido de uma mudana de rumo no mdio-longo
prazo. Contudo, o volume de compromissos acumulados para este perodo (contratuais e
legislativos) obriga a relativizar a ambio de mudana imediata, qualitativa e quantitativa e,
em consequncia, a privilegiar o que se poderia designar por reajustamentos progressivos, no
curto-mdio prazo, mantendo embora, como orientao de fundo, a tendncia do que se
designou como mudana de paradigma do papel do Estado nas polticas de acesso
habitao.
O novo modelo de poltica de habitao ter que acomodar gradualmente as responsabilidades
herdadas do perodo anterior, numa lgica de minimizao de eventuais tenses durante a fase
de transio e de clarificao dos princpios orientadores da mudana. Justifica-se assim que,
mais do que medidas alternativas, se proponham critrios e nfases que permitam rehierarquizar o menu actual medida que os recursos e os resultados da experincia o
aconselhem, o que, luz das conjunturas mais recentes - de estabilidade e crescimento, dos
limites sectoriais de fundos de coeso e ainda, das dinmicas da promoo e do crdito do
4 Estas bonificaes so pagas directamente pela DGT instituio de crdito que concede o emprstimo.
74

mercado imobilirio -, se traduz em incertezas incontornveis no s para o que subsista do

Estado-promotor mas tambm para o que se impe ao Estado-regulador.
75

76

V. ELEMENTOS PARA A CONSTRUO DE UM

MODELO DE GESTO
V.1 A CONFIGURAO RELACIONAL DOS NOVOS MODELOS DE

GESTO
As mudanas societais relacionadas com o aumento de complexidade dos fenmenos sociais e a

entrada de uma pluralidade de actores, interesses e recursos tem vindo a alterar as formas de
gesto da esfera pblica. Poder-se-ia referir que uma das principais transformaes a que as
formas de gesto sistmica (de cima para baixo, racionais, prescritivas e normativas) so
sucessivamente substitudas por formas de participao social (de baixo para cima, plurais,
espontneas, de participao e de activao dos beneficirios). Estas novas formas assentam, em
larga medida, em estruturas de gesto descentralizadas, de proximidade com os actores
intervenientes sem perder de vista as necessidades de controlo social do Estado.
Claro que esta deslocao das perspectivas de controlo sistmico para uma configurao de
controlo social alargado traz problemas de integrao da diversidade de perspectivas, de
clarificao de competncias, de regulao das formas de avaliao, etc. com que ser
necessrio confrontarmo-nos nos prximos tempos, mas traz tambm uma maior capacidade
reflexiva da sociedade sobre si prpria e, portanto, de negociao de interesses e recursos que a
prazo se espera aprofundar os mecanismos de gesto democrtica. H quem veja nos novos
modelos organizativos das formas de governana j no uma estrutura piramidal, ou mesmo
matricial, mas uma estrutura reticular, o que significa o acentuar das caractersticas de
fluidez, mobilidade e diferenciao originando combinaes mais flexveis, de geometria
varivel, e de mbito local no sentido territorial e noutros sentidos.
Claro que esta descentralizao e variabilidade das formas organizativas deve assentar em
mecanismos claros de definio de competncias, de responsabilidades e ter bases formais de
organizao mas tambm torna mais difcil o papel do Estado, e dos decisores e tcnicos, na
procura de formas organizativas adequadas, flexveis mas pragmticas e no burocrticas.
77

Assim, a estrutura de dinamizao do Plano dever inovar sendo simultaneamente estruturada a

partir da nova orgnica do IHRU mas tambm adequada realidade e diversidade regional.
H assim alguns princpios a garantir:
uma gesto de proximidade (incluindo meio digital) participada, e competente, cuja

legitimidade
advenha
exactamente
da
coerncia
eficcia
da
interveno
responsabilizando o conjunto de parceiros e cuidando da coisa pblica;

uma cuidadosa reviso dos procedimentos de forma a agilizar os processos e torn-los
susceptveis de acesso directo, personalizado aos moradores;
estruturas de forte cariz tcnico e de animao habitacional, evitando figuras de
administraes e empresas municipais que geram inevitavelmente estruturas pesadas
onde frequentemente os interesses polticos se sobrepem s competncias de
racionalidade administrativa. Um coordenador tcnico mais do que suficiente para
gerir estas estruturas; e
apelo a estruturas de parcerias com actores ligados ao mercado social e
habitacional que permitam equacionar solues e recursos de forma mais aberta e
inovadora.
78

V.2 O PAPEL DINAMIZADOR DO IHRU E A LGICA DO MODELO DE

GESTO
A implementao do Plano Estratgico de Habitao compete ao Instituto da Habitao e da

Reabilitao Urbana IHRU, nico organismo central (da administrao indirecta do Estado)
que, tendo jurisdio sobre todo o territrio nacional, tem por misso assegurar a concretizao
da poltica definida pelo Governo para as reas da habitao e da reabilitao urbana, de forma
articulada com a poltica de cidades e com outras polticas sociais e de salvaguarda e
valorizao patrimonial, assegurando a memria do edificado e a sua evoluo.
Dimenses de Definio das Polticas e Programas

Para a execuo da sua misso, o IHRU responsvel pela aplicao do Oramento de Estado
nas iniciativas e programas do domnio da poltica de habitao e reabilitao urbana. O papel
do IHRU assentar fundamentalmente, na definio das polticas e programas habitacionais, na
definio participada das estruturas responsveis pela sua execuo, no organizao dos
recursos do Estado, na elaborao de propostas legislativas, e no acompanhamento e avaliao
dos resultados das polticas e programas em curso.
Dimenses de Criao e Sinergias com os Vrios Actores

Mas mais do que o contedo das atribuies e dos recursos disponveis para a sua execuo,
uma parte significativa das mais-valias do IHRU para a implementao do Plano esto
dependentes da capacidade de gerar um sistema em rede, com aprendizagem na interaco
entre informaes tcnicas e reflexes sobre as boas prticas, mobilizando um conjunto de
parceiros para a execuo dos objectivos estratgicos e das medidas propostas no Plano:
organismos da administrao central cujas matrias se cruzam directamente com a

habitao (aco social, obras pblicas, etc.);
79

parceiros municipais, que sero actores essenciais para a execuo do Plano

Proposto;
parceiros privados, instituies sociais e cooperativas.
Inovao, Flexibilidade e Pragmatismo nas Estruturas de Gesto
Face ao reconhecimento de que uma parte significativa da ineficcia e de desperdcio dos

recursos se obtm nos processos de implementao e que, em perodos de fracos recursos,
agilizar os processos ganhar eficcia e eficincia, importa clarificar os princpios que
envolvem a estrutura de gesto proposta:
a) Aposta numa parceria activa entre actores pblicos e privados que possa gerar sinergias
e mais valias acreditando-se que a sociedade portuguesa se encontra hoje
suficientemente madura para estabelecer esse trabalho de parceria, mediado pelos
interesses pblicos mas de co-responsabilizao na efectivao das polticas de
habitao;
b) Defesa do papel dinamizador do Estado e das Autarquias na capacidade de alicerarem
o trabalho em princpios de equidade social e em modelos de regulao mais eficazes;
c) Estruturao de um modelo de gesto no burocrtico com poucos efectivos, numa
lgica de task-force com lideranas experientes e centrada nos objectivos e na anlise
do impacte das aces.
Importa assim implementar um modelo de gesto atravs de estruturas flexveis e adaptveis,

mas com clareza de objectivos, consistentes e impulsionadoras, capazes no s de acompanhar
os objectivos e as tarefas definidas, mas tambm de dinamizar as estratgias e as propostas.
80

Isto , no se pretende reproduzir formas padronizadas e burocrticas de gesto mas antes uma
eficaz rede de colaborao entre diferentes agentes pblicos e privados num clima de
responsabilizao colectiva, que sejam expresso de um novo tipo de governana, menos
esttica e mais pragmtica, capaz de produzir um pensamento estratgico e prospectivo.
V.3 O PAPEL ESSENCIAL DAS AUTARQUIAS E DOS PROGRAMAS

LOCAIS DE HABITAO
A participao do poder local na execuo dos programas tem sido incontornvel apesar das
reconhecidas limitaes da maioria dos municpios quanto a recursos humanos e materiais.
O Plano Estratgico um passo em frente na parceria central/local no se limitando sua
capacidade de execuo directa dos programas mas tambm descentralizao da prpria
funo de programao dos diferentes eixos das polticas pblicas do alojamento e renovao
urbana que interessam respectiva rea geogrfica. O que significa que a negociao com os
diferentes parceiros potenciais executores dos programas passe obrigatoriamente pelos
responsveis polticos e administrativos dos municpios ou das suas associaes para esta
finalidade associaes que sero obrigatrias quando integrem conurbaes cuja proximidade
permita a mobilidade interna de residncia, emprego ou ensino dos potenciais beneficirios.
A proposta que aqui se sugere para a implementao do Plano Estratgico de Habitao assenta
numa parceria solidria entre o Estado e as Autarquias, onde estas assumem de forma clara e
contratualizada, um papel importante no apenas na execuo mas na definio e execuo das
Polticas de Habitao. Claro que esta proposta assume os pressupostos das novas polticas de
habitao definidas neste plano e, nesse sentido, so tambm em larga medida exigentes para a
construo de um novo paradigma de interveno autrquica menos repetitivo e baseado quase
exclusivamente na construo de nova habitao e na gesto corrente da habitao pblica.
Por parte dos Municpios preferencialmente organizados para o efeito em associaes ou
empresas intermunicipais adequadas s proximidades e complementaridades territoriais ou pelo
menos previamente concertados espera-se no seu prprio interesse, um esforo adicional de
planeamento, sob a forma de elaborao do documento de candidatura designado por PLH
Programa Local de Habitao que ter como objectivo central a justificao necessria e
suficiente do programa.
81

Preferencialmente, espera-se que estes Programas Locais de Habitao sejam instrumentos

pragmticos, mas tambm reflexivos sobre as necessidades de habitao, a co-responsabilizao
dos vrios parceiros locais, a optimizao da utilizao dos recursos disponveis e no
programas formais encomendados a entidades externas, ao aparelho e aos tcnicos e operadores
municipais.
Esses Programas devem permitir:
Conhecer as necessidades de habitao e informar o Governo sobre as suas

caractersticas quantitativas e qualitativas;
Conhecer o mercado habitacional local e construir as suas polticas de interveno em

equilbrio com essas dinmicas;
Permitir polticas informadas de decises e de distribuio hierarquizada dos recursos;
Partilhar com os parceiros locais as estratgias de habitao, a alocao ptima de

recursos, o acompanhamento das mobilidades e movimentos migratrios, etc.
O Programa Local de Habitao fixa os objectivos da poltica de habitao local para um

perodo determinado (por exemplo 7 anos) sendo revisto periodicamente. Define localmente
(municipal e intermunicipal) uma viso estratgica das intervenes nas reas da habitao e da
reabilitao urbana. Neste sentido, o PLH aprofunda o conhecimento sobre as carncias
habitacionais locais, hierarquiza prioridades, faz um levantamento dos recursos mobilizveis,
identifica as entidades promotoras, enquadra as intervenes de regenerao urbana e identifica
e divulga boas-prticas na gesto do parque pblico.
Prope-se que, num prmeiro momento, a existncia de PLH funcionem como critrio de
prioridade para os financeimanrto pblicos sendo que progressivamente dever ser estudada a
possibilidade de organizao de um Sistema de Elegibilidade de mbito nacional abrangendo os
diferentes Eixos e Medidas, de forma a garantir a equidade e transparncia na atribuio dos
recursos disponibilizados pelo IHRU.
82

Os programas plurianuais do IHRU sero assim alimentados pelas propostas descentralizadas e

apresentadas em concurso aberto, periodicamente, sob a forma de Programas (Inter)Municipais
de Habitao (PHL). Uma vez aceites e, sujeitas a negociao, as propostas daro lugar aos
protocolos e/ou contratos tendo j em conta a complementaridade dos diferentes tipos de aces,
cujas prioridades e condies de viabilidade se justifiquem em face dos diagnsticos locais e
dos critrios estabelecidos previamente pelo IHRU. Trata-se assim de uma alterao de
contedo e mtodo do sistema de elegibilidade que alm da transparncia de processos ao nvel
nacional, permitir responsabilizar quer a Administrao Central (o IHRU) quer os Municpios
de cada rea de candidatura e avaliar regularmente os resultados correspondentes.
A concretizao das propostas deste Plano Estratgico depende, em larga medida, da adeso das
autarquias e da sua capacitao para agir de acordo com o definido. O objectivo o de ter uma
viso de conjunto sobre as necessidades e recursos, erradicando uma viso imediatista e
simplista, de alguma forma conduzida pelos financiamentos disponveis e dotar as autarquias de
uma viso estratgica sobre as polticas locais de habitao, articulando-as com as polticas de
ordenamento do territrio.
83

84

ANEXOS___________________________________
85

86

ANEXO 1 ENQUADRAMENTO JURDICO DAS

MEDIDAS
1.1
Eixo Estratgico
Medidas de
Aco
Enquadramento
Jurdico:
(continuao)

1.1 Dinamizao da oferta de arrendamento privado
Regime de arrendamento
At 1990 considerou-se que o descongelamento das rendas e a possibilidade de
actualizao dos contratos antigos seriam factores fundamentais (e suficientes)
para a dinamizao do mercado de arrendamento.
Aps a entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo
Decreto-Lei n. 321-B/90, de 15 de Outubro, os novos contratos de arrendamento
tm uma actualizao anual feita em funo da inflao, com o coeficiente
publicado anualmente, podendo esses contratos ser de durao ilimitada ou
limitada, enquanto o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU),
publicado atravs da Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, veio permitir uma
metodologia expedita de actualizao das rendas dos contratos de arrendamento
para habitao celebrados antes de 1990.
O perodo de aplicao do NRAU ainda de curta durao (desde 2006), mas
algumas crticas tm ressaltado aspectos fundamentais da legislao que tendem
a perpetuar o baixo nvel de rendibilidade associado aos arrendamentos
anteriores a 1990 (mesmo os que so actualizados), levando muitos senhorios a
evitarem as necessrias obras de reabilitao, nomeadamente:
a durao ainda prolongada do perodo de actualizao da renda; e
o valor de 4% (obtido da avaliao) que mantm as rendas actualizadas
muito abaixo do valor de mercado.
Alm de instrumento para a actualizao das rendas antigas (e indirectamente de
estmulo reabilitao das fraces), a legislao complementar ao NRAU,
atravs do DL n. 159/2006, de 8 de Agosto, dirige-se especificamente
tentativa de reduo dos prdios/ fraces devolutas, reorientando-os para o
mercado atravs de uma penalizao fiscal face inactividade dos proprietrios:
responsabilizar os proprietrios que no asseguram qualquer funo social ao
seu patrimnio, permitindo a sua degradao, atravs da penalizao em sede
fiscal dos proprietrios que mantm os prdios devolutos.
(Iniciativa Porta 65)
Est prevista na Resoluo de Conselho de Ministros n. 128/2007, de 3 de
Setembro, a Iniciativa Porta 65. A Iniciativa tem como misso promover um
mercado de arrendamento para habitao mais dinmico, atravs do apoio
gesto do parque habitacional, pblico ou privado, destinado a arrendamento
com vocao social, do estmulo criao de novas solues de gesto da oferta
e da procura que favoream a mobilidade residencial associada a esse parque e
da criao de instrumentos de incentivo ao arrendamento.
Dois dos programas previstos na Iniciativa (a regulamentar em 2008) pretendem
dinamizar de forma muito especfica o mercado de arrendamento privado
(articulao entre fogos disponveis para arrendamento privado e fogos
necessrios para os actuais programas de realojamento):
Porta 65 Bolsa de Habitao & Mobilidades instrumento de
gesto da disponibilizao de habitaes de propriedade pblica e
privada para arrendamento directo ou mediado, atravs de um sistema
de bolsa de habitaes para arrendamento e disponibilizao de fogos
87

nos diversos programas desenvolvidos pelo IHRU, numa forte

articulao entre o IHRU e os parceiros privados, de modo a co-gerir
com os parceiros as responsabilidades da sua implementao, execuo
e dinamizao;
Porta 65 Gesto e Proximidade instrumento de apoio gesto e
dinamizao do parque para arrendamento com vocao social.
88

1.2
Eixo Estratgico
Medida de Aco
Enquadramento
Jurdico:
1. Dinamizao da Oferta de Habitao a Custos Controlados

1.2 Desenvolvimento de modalidades de apoio ao arrendamento privado
Subsdio de renda, segundo o RAU e o NRAU
As actualizaes de renda com base no Regime do Arrendamento Urbano (DL n. 68/86, de
23 de Maro) e no Novo Regime do Arrendamento Urbano (DL n. 158/2006, de 8 de
Agosto) permitem o acesso a um subsdio de renda aos arrendatrios de baixos rendimentos
(no caso do NRAU para arrendatrios cujo agregado familiar receba 1 RABC inferior a 3
RMNAs, ou com idade igual ou superior a 65 anos e cujo agregado familiar receba 1
RABC).
Programa Porta 65 Arrendamento por Jovens
O Programa Porta 65 Jovem, que sucedeu ao Incentivo ao Arrendamento Jovem (IAJ),
manteve uma lgica de subsdio a uma percentagem da renda, tendo reforado a restrio
das elegibilidades do programa anterior a partir de uma lgica de escalonamento
multifactorial que articula e pondera diversos factores indutores de diferenciao,
nomeadamente o nvel de rendimento e taxa de esforo, da dimenso/composio do
agregado (existncia de pessoas com deficincia ou menores), da localizao em zonas
histricas ou em reas de baixa densidade, ou atravs do conceito de RMA (Renda Mxima
Admitida) por zonas do pas.
PROHABITA (alnea f), do n. 1, do artigo 12. do DL n. 54/2007 de 12 de Maro).
Permite o arrendamento de prdios ou de fraces autnomas de prdios urbanos
destinados a habitao, isto , viabiliza-se o arrendamento aos privados por parte dos
responsveis dos Acordos de Colaborao (essencialmente municpios ou associaes de
municpios), para efeitos de subarrendamento aos respectivos destinatrios em regime de
renda apoiada.
Programa Porta 65 Coabitao Apoiada, iniciativa que ser regulamentada em 2008, e
que se encontra ainda pouco explcita na Resoluo de Conselho de Ministros, prev o
apoio a instituies com fins assistenciais e de solidariedade social destinado ao
alojamento colectivo para grupos populacionais com necessidades habitacionais especficas
ou temporrias, a saber: sem-abrigo, idosos, imigrantes.
89

1.3
Eixo Estratgico:
Medida de Aco:
Enquadramento
Legislativo /
Programas
Existentes:
Aquisio pblica de imveis

O enquadramento legal para implementao desta medida est previsto em dois diplomas que
prevem para a obteno de fogos em arrendamento pblico, dois tipos de recursos:
- aquisio (e reabilitao) de edifcios/fraces no mercado privado; e
- aquisio de fogos construdos em regime de habitao a custos controlados (HCC).
1. PROHABITA Programa de Financiamento para Acesso Habitao (DL n 54/2007 de
12 de Maro) regula a concesso de financiamento para resoluo de situaes de grave
carncia habitacional, promovendo o realojamento das famlias em fraces com o regime de
renda apoiada:
a) Atravs da utilizao de imveis disponveis no mercado privado, para aquisio:
alnea d), do n. 1, do artigo 12. Aquisio de edifcios ou de parte de edifcios
devolutos degradados e realizao de obras para a respectiva reabilitao ()
b) Atravs da aquisio de edifcios/empreendimentos construdos em regime de custos
controlados: alnea a), do n. 1, do artigo 12. Aquisio de habitaes e das partes
acessrias das mesmas; e alnea b) Aquisio, no todo ou em parte, de
empreendimentos habitacionais de custos controlados, construdos ou a construir,
incluindo as partes acessrias das habitaes e os espaos destinados a equipamento
social quando a respectiva aquisio se justifique por razes sociais e/ou
urbansticas.
2. Programa de Financiamento da construo ou da aquisio de habitaes destinadas a
arrendamento (DL n. 110/85, de 17 de Abril), que regula os emprstimos a conceder a
municpios e suas associaes e a empresas municipais ou intermunicipais (e a IPSS a partir
do DL 366/88, de 31 de Outubro), para construo ou aquisio de habitaes destinadas a
arrendamento em regime de renda apoiada, no mbito de programas de reabilitao urbana ou
de contratos de desenvolvimento para habitao.
90

2.1
Eixo Estratgico:
Medida de Aco:
2.1 Aumentar a oferta de habitao pblica a custos controlados
Enquadramento
Legislativo /
Programas
Existentes:
Os diplomas regulamentares em vigor que enquadram a venda de habitaes a custos

controlados remetem sobretudo para a promoo de HCC para venda, atravs dos Contratos
de Desenvolvimento para a Habitao CDH ou da promoo cooperativa.
i. Construo de habitao a custos controlados
Contratos de Desenvolvimento para a Habitao CDH
O DL n. 165/93, de 7 de Maio tem como objectivo a criao das condies institucionais e
tcnico-financeiras para promoo de habitao a custos controlados que favorecessem a
diminuio das carncias habitacionais dos agregados familiares de menores recursos:
Pretende-se, assim, que a promoo de habitao de custos controlados em regime de CDH
por empresas privadas de construo civil se assuma como uma verdadeira alternativa para
lanar no mercado habitaes a preo mais acessvel maioria das famlias. Visa-se
sobretudo garantir iniciativa privada, eventualmente associada a municpios e instituies
particulares de solidariedade social, e cuja participao se amplia o mbito de aplicao deste
diploma, melhores condies para a promoo habitacional de custos controlados,
eliminando os constrangimentos ainda existentes e flexibilizando o regime.5
Cooperativas de Habitao
O DL n. 502/99, de 19 de Novembro organiza o regime jurdico das cooperativas de
habitao e os diplomas da HCC acrescentam possibilidades de benefcios financeiros e
fiscais actividade cooperativa.
O objectivo principal das cooperativas a construo, promoo e aquisio de fogos para os
seus membros, recorrendo ao financiamento bonificado individual com o apoio do Estado. O
tipo de oferta dos fogos que vigoram no sistema cooperativo de forma generalizada, a
propriedade individual (em contraste da propriedade colectiva, que pode adoptar a forma de
atribuio de direito de habitao ou de inquilinato cooperativo), podendo essa propriedade
ser transmitida pela cooperativa para o cooperador atravs de um contrato de compra e venda
e o preo dos fogos construdos ou adquiridos com financiamentos pblicos no pode exceder
o respectivo custo (determinado por disposies legais).
Dois tipos de programas em vigor tm apoiado os agregados na aquisio desta promoo de
HCC para venda:
o regime de propriedade resolvel: para os agregados familiares com diminutos
recursos econmicos e que no tenham a possibilidade de recorrer ao crdito
bancrio, a habitao adquirida ao abrigo deste regime poder ser paga por
prestaes constantes ou progressivas durante 25 anos
o regime da venda apoiada (DL n. 278/88, de 5 de Agosto): orientado para os
agregados familiares de mais baixos recursos envolvidos em programas municipais
de realojamento, que consistir num regime de apoio promoo municipal para
venda a custos controlados baseado em comparticipaes sobre o preo de venda
(pelo municpio e pelo Estado at 40% do preo de venda das habitaes).
ii. Contrapartidas urbansticas
A discusso centra-se na afectao de uma quota de habitao a custos menos elevados dos
preos de mercado, eventualmente dirigida a grupos especficos (de reduzidos recursos
econmicos ou em circunstncias de debilidade especfica face aos requisitos de acesso ao
5 In prembulo do DL n. 165/93, de 7 de Maio.
91

mercado de habitao privada), em novas urbanizaes ou em operaes de reabilitao

urbana. Esta medida necessita de um aprofundamento com base na actual legislao
portuguesa, quer na reviso da lei dos solos, quer em articulao com outros regimes
recentemente alterados como o regime jurdico da urbanizao e da edificao e o regime dos
instrumentos de gesto territorial, ou os diplomas em fase de alterao, como o regime
extraordinrio de Apoio Reabilitao Urbana.
Enquadramento
Legislativo /
Programas a Criar:
Interessa desenvolver, na promoo desta medida de dinamizao do sector de habitao a

custos controlados, algumas aces fundamentais:
1) simplificao dos aspectos regulamentares e processuais da Habitao a Custos
Controlados ou da habitao susceptvel de ter apoios pblicos e reviso dos parmetros
de acesso ao financiamento incluindo os custos de urbanizao e terreno e os resultantes
da aplicao das novas regulamentaes sectoriais (eficincia energtica, limitaes de
mobilidade, etc.);
2) regulamentao rigorosa de contratos de parceria pblico-privada e pblico-cooperativa,
que podem ter um papel fundamental:
no relanamento da promoo de habitao para venda a preos mais
acessveis do que o praticado no mercado livre, em concelhos onde as
necessidades quantitativas continuam a ser prementes;
no desenvolvimento da actividade de reabilitao para venda ou aluguer;
na promoo de habitaes dirigidas a grupos/necessidades especficas.
3) reviso da legislao sobre os solos urbanos, quer em articulao com outros regimes
recentemente alterados como o Regime Jurdico da Urbanizao e da Edificao e o
Regime dos Instrumentos de Gesto Territorial, ou diplomas em fase de alterao, como
o Regime Extraordinrio de Apoio Reabilitao Urbana. Exige-se tambm uma anlise
especializada das possibilidades de implementao.
2.2
Eixo Estratgico:
Medida de Aco:
2.2 Desenvolvimento de modalidades de apoio aquisio e autoconstruo
Beneficirios e
enquadramento
financeiro:
Os beneficirios desta medida so as famlias e os instrumentos accionveis so o crdito e

incentivos fiscais.
O enquadramento financeiro desta medida beneficiar da capacidade do Estado e Autarquias
disponibilizarem solos a preos reduzidos e da capacidade das autarquias negociarem com
promotores privados contrapartidas que se traduzam na infra-estruturao destes terrenos.
92

EIXO 3
Eixo Estratgico
Descrio
Justificao:

/ A prioridade, na actual agenda das polticas da habitao, das medidas orientadas
reabilitao do stock edificado consagradas em eixo especfico da presente proposta
estratgica no deve ser entendida em toda a extenso do conceito. Trata-se apenas de
considerar as dimenses de poltica social, ou seja, assegurar que a degradao fsica dos
imveis no arraste novos factores de excluso dos segmentos socioeconmicos mais
fragilizados. Assim, esta problemtica no deve ser confinada aos centros tradicionais e mais
valorizados devendo, em paralelo abranger os processos de renovao ou regenerao de
reas peri-urbanas nascidas com dfices de servios essenciais ainda no resolvidos e onde
com frequncia os problemas de degradao no residem necessariamente nas habitaes mas
nas condies de vida social ou do ambiente urbano no habitat.
Mesmo atendendo a esta condio restritiva, o peso financeiro global da subsidiariedade do
IHRU difcil de prever dada a sua forte dependncia de iniciativas dos actores privados e
das opes locais, alm da variao em tempos e custos das situaes elegveis.
Esta limitao de previso no se estende s intervenes que se inscrevem nas medidas que
visam o eixo do stock pblico em degradao e nas que so comparticipadas pelo
QREN/Polticas de Cidade, cuja prioridade, durao e investimento so conhecidas partida.
O pensamento sobre reabilitao que atravessa este Plano Estratgico est sobretudo centrado
nas necessidades de revivificao do parque habitacional urbano degradado (pblico e
privado) de forma a aumentar a qualidade de vida de famlias (seja qual for o seu estatuto de
ocupao) que habitam em habitaes sem conforto.
As propostas incluem-se no mbito da Poltica das Cidades nomeadamente atravs das
Parcerias para a Regenerao Urbana (2007-2013) que definem o apoio a:
[...]
d) Programas integrados de requalificao e reintegrao urbana de bairros crticos,
onde a situao social e econmica ou a degradao urbana justifiquem uma
interveno especial.
Se a existncia de habitao degradada uma realidade de forte impacte no parque
habitacional privado no o menos no parque habitacional de pertena pblica. O Parque
Pblico tem hoje uma dimenso considervel, muito particularmente nas duas AMs o que
resultou no s do PER, como de outros programas de realojamento anteriores (como o
caso, por exemplo, do Programa de Melhoramentos da cidade do Porto desenvolvido antes do
25 de Abril). O prprio parque do IHRU, cerca de 12 500 fogos, no de somenos
importncia. Este eixo foca sobretudo a necessidade de uma boa gesto e dinamizao do
Parque Pblico construdo no mbito das polticas de habitao prvias de modo a:
a) capitalizar a sua existncia como um recurso pblico bsico;
b) minorar os efeitos perversos decorrentes das eventuais incorreces dos modelos
habitacionais que tero enquadrado os respectivos bairros.
Ao considerar o Parque Pblico como recurso bsico, mas complementar, da poltica de
habitao pressupe a sua integrao no mbito da estratgia geral a integrar os respectivos
PLHs. Assim, a estratgia a definir, embora devendo assumir objectivos claros e
quantificados em matria de interveno em cada bairro, deve ser pensada no mbito da
totalidade do Parque Pblico daquele municpio ou mesmo do conjunto dos parques de vrios
municpios vizinhos, o que permite:
a) ter uma viso de conjunto, aumentando a margem de opes relativamente estratgia
definida para cada bairro;
b) considerar o Plano de Aco para o Parque Pblico como uma componente do PLH;
c) incentivar a mobilidade.
Alm disso, as intervenes no Parque Pblico devem ser coerentes com os diferentes
documentos de planeamento municipal e com a poltica social local.
93

A gesto mais eficaz e digna do parque pblico com certeza um dos eixos mais consensuais
e diz respeito tanto ao parque municipal como ao parque da responsabilidade do IHRU. No
entanto, a sua concretizao exige opes e confronta-se com culturas instaladas que diluem
essa consensualidade.
Garantir um bom funcionamento do habitat desde a sua requalificao habitacional e
urbanstica, a formas de gesto participada, incluindo intervenes de proximidade visando
combater a insegurana e o estigma social.
Obj. 1 Apoiar o acesso ao mercado habitacional da populao com mais baixos recursos
regulando as dinmicas habitacionais para melhor harmonia da relao entre oferta e procura;
Obj. 2 Garantir o acesso a habitaes a valores mais baixos que os de mercado;
Medidas:
As Medidas propostas abrangem quatro tipos de situaes diversas algumas das quais
protagonizam talvez as mais gravosas condies habitacionais existentes no pas:
Medida 3.1. Situaes de bairros ou conjuntos habitacionais (ilhas e semelhantes)
que de alguma forma se associam aos meios urbanos e periferias que se tem vindo a
denominar de reas crticas;
Medida 3.2. Situaes de forte degradao do edificado que apresenta falta de infraestruturas bsicas de conforto e que se identificam sobretudo, mas no s, com as
zonas rurais e a presena de populaes envelhecidas.
Medida 3.3. Trata-se de assegurar dignidade ao parque pblico existente considerando
as habitaes, espaos pblicos e equipamentos. A medida precisa de uma
hierarquizao das prioridades face degradao do parque e precisa de estar integrada
numa estratgia global do Programa Local de Habitao.
Medida 3.4. Esta medida implica uma grande diversidade de aces de onde se
salienta: a) Monitorizao das formas de ocupao; b) a adequao dos alojamentos s
especificidades do agregado uma cobrana efectiva das rendas; c)a responsabilizao
dos inquilinos em matria de conservao do locado e dos espaos comuns dos
edifcios; d) o fomento de uma gesto de proximidade e participada.
equipamentos e servios de proximidade, na melhoria dos transportes e da segurana. As
intervenes habitacionais enquadradas nesta medida inserem-se sobretudo nos Projectos de
Regenerao Urbana apoiados pelos POs e reforos potenciais do OE.
94

1.4
Eixo Estratgico:
Medida de Aco:
1.4 Aumentar a oferta de habitao pblica a custos controlados

Os diplomas regulamentares em vigor que enquadram a venda de habitaes a custos
controlados remetem sobretudo para a promoo de HCC para venda, atravs dos Contratos
de Desenvolvimento para a Habitao CDH ou da promoo cooperativa.
Enquadramento
Legislativo /
Programas
Existentes:
i. Construo de habitao a custos controlados

Contratos de Desenvolvimento para a Habitao CDH
O DL n. 165/93, de 7 de Maio tem como objectivo a criao das condies institucionais e
tcnico-financeiras para promoo de habitao a custos controlados que favorecessem a
diminuio das carncias habitacionais dos agregados familiares de menores recursos:
Pretende-se, assim, que a promoo de habitao de custos controlados em regime de CDH
por empresas privadas de construo civil se assuma como uma verdadeira alternativa para
lanar no mercado habitaes a preo mais acessvel maioria das famlias. Visa-se
sobretudo garantir iniciativa privada, eventualmente associada a municpios e instituies
particulares de solidariedade social, e cuja participao se amplia o mbito de aplicao deste
diploma, melhores condies para a promoo habitacional de custos controlados,
eliminando os constrangimentos ainda existentes e flexibilizando o regime. (in prembulo
do DL n.165/93 de 7 de Maio).
Cooperativas de Habitao
O DL n. 502/99, de 19 de Novembro organiza o regime jurdico das cooperativas de
habitao e os diplomas da HCC acrescentam possibilidades de benefcios financeiros e
fiscais actividade cooperativa.
O objectivo principal das cooperativas a construo, promoo e aquisio de fogos para os
seus membros, recorrendo ao financiamento bonificado individual com o apoio do Estado. O
tipo de oferta dos fogos que vigoram no sistema cooperativo de forma generalizada, a
propriedade individual (em contraste da propriedade colectiva, que pode adoptar a forma de
atribuio de direito de habitao ou de inquilinato cooperativo), podendo essa propriedade
ser transmitida pela cooperativa para o cooperador atravs de um contrato de compra e venda
e o preo dos fogos construdos ou adquiridos com financiamentos pblicos no pode exceder
o respectivo custo (determinado por disposies legais).
Dois tipos de programas em vigor tm apoiado os agregados na aquisio desta promoo de
HCC para venda:
o regime de propriedade resolvel: para os agregados familiares com diminutos
recursos econmicos e que no tenham a possibilidade de recorrer ao crdito
bancrio, a habitao adquirida ao abrigo deste regime poder ser paga por
prestaes constantes ou progressivas durante 25 anos
o regime da venda apoiada (DL n. 278/88, de 5 de Agosto): orientado para os
agregados familiares de mais baixos recursos envolvidos em programas municipais
de realojamento, que consistir num regime de apoio promoo municipal para
venda a custos controlados baseado em comparticipaes sobre o preo de venda
(pelo municpio e pelo Estado at 40% do preo de venda das habitaes).
ii. Contrapartidas urbansticas
A discusso centra-se na afectao de uma quota de habitao a custos menos elevados dos
preos de mercado, eventualmente dirigida a grupos especficos (de reduzidos recursos
econmicos ou em circunstncias de debilidade especfica face aos requisitos de acesso ao
mercado de habitao privada), em novas urbanizaes ou em operaes de reabilitao
urbana. Esta medida necessita de um aprofundamento com base na actual legislao
95

portuguesa, quer na reviso da lei dos solos, quer em articulao com outros regimes
recentemente alterados como o regime jurdico da urbanizao e da edificao e o regime dos
instrumentos de gesto territorial, ou os diplomas em fase de alterao, como o regime
extraordinrio de Apoio Reabilitao Urbana.
Interessa desenvolver, na promoo desta medida de dinamizao do sector de habitao a
custos controlados, algumas aces fundamentais:
1) simplificao dos aspectos regulamentares e processuais da Habitao a Custos
Controlados ou da habitao susceptvel de ter apoios pblicos e reviso dos
parmetros de acesso ao financiamento incluindo os custos de urbanizao e terreno
e os resultantes da aplicao das novas regulamentaes sectoriais (eficincia
energtica, limitaes de mobilidade, etc.);
2) regulamentao rigorosa de contratos de parceria pblico-privada e pblicocooperativa, que podem ter um papel fundamental:
no relanamento da promoo de habitao para venda a preos mais
acessveis do que o praticado no mercado livre, em concelhos onde as
necessidades quantitativas continuam a ser prementes;
no desenvolvimento da actividade de reabilitao para venda ou aluguer;
na promoo de habitaes dirigidas a grupos/necessidades especficas.
3) reviso da legislao sobre os solos urbanos, quer em articulao com outros
regimes recentemente alterados como o Regime Jurdico da Urbanizao e da
Edificao e o Regime dos Instrumentos de Gesto Territorial, ou diplomas em fase
de alterao, como o Regime Extraordinrio de Apoio Reabilitao Urbana. Exigese tambm uma anlise especializada das possibilidades de implementao.
96

3.1
Eixo Estratgico:
Medida de Aco:
3.1 Interveno habitacional em reas crticas no mbito da Poltica de Cidades
Enquadramento
Jurdico:
1. Neste momento encontram-se em fase final de redaco, dois diplomas de enquadramento

da reabilitao de edifcios:
o ProReabilita (programa de financiamento da reabilitao);
o Regime Jurdico de Reabilitao Urbana.
Na actual verso dos diplomas (provisria), em ambos existe uma limitao dos apoios s
zonas de reabilitao a classificar (reas de Reabilitao Urbana - ARU), onde os apoios
destinam-se fundamentalmente a quatro situaes:
1. Habitao em mau ou pssimo estado de conservao;
2. Habitao prpria e permanente de agregados familiares de baixos recursos;
3. Partes comuns de edifcios em propriedade horizontal;
4. Edifcios ou fraces devolutos, desde que destinados a habitao prpria e
permanente de agregados familiares jovens, em regime de arrendamento.6
2. Na sequncia da aprovao da Resoluo de Conselho de Ministros n. 143/2005, foi
implementado o Programa Iniciativa Bairros Crticos em trs bairros:
Cova da Moura (Amadora), Vale da Amoreira (Moita) e Lagarteiro (Porto), sob orientao de
um Grupo Interministerial. Pretendeu-se testar, durante o perodo 2005-2007, novas formas
de interveno em reas urbanas crticas. Estas intervenes, de natureza experimental,
pretendiam ser posteriormente prosseguidas e robustecidas no mbito da poltica de cidades a
desenvolver no perodo ps-2007, o que veio a acontecer no mbito do QREN.
3. Benefcios Fiscais para Obras de Reabilitao Aprovadas no mbito do OE 2008
4. Regulamento Especfico Poltica de Cidades Parcerias para a Regenerao Urbana.
6 importante sublinhar que os diplomas esto em fase de preparao. Mesmo assim, seria importante reflectir desde j na
possibilidade das cooperativas de habitao serem includas, tendo sido referido nos fruns recorrentemente a vontade das
cooperativas em participar mais activamente na reabilitao, havendo j algumas experincias positivas, nomeadamente
atravs das actuais Sociedades de Reabilitao Urbana, e que poderiam ser reforadas com este novo programa.
97

3.2
Eixo Estratgico:
3. Reabilitao do parque habitacional privado e pblico
Medida de Aco:
3.2 Reabilitao de fraces degradadas e partes comuns
Enquadramento
jurdico:
1. No ProReabilita, prev-se um apoio aos proprietrios de edifcios ou habitaes

arrendadas. No entanto, a concretizao desta medida obriga a incluir na
legislao/programao da reabilitao urbana, trs situaes-tipo:
a possibilidade de apoio reabilitao de casa prpria de populao de baixos
recursos que no estejam includas numa rea de Reabilitao Urbana (proposta pela
autarquia e aprovada pelo Estado), esta excluso particularmente gravosa nos
meios rurais, muitos dos quais tm um povoamento disperso e portanto no tm
qualquer possibilidade de vir a constituir uma rea classificada, onde se concentra
uma populao idosa em habitaes prprias degradadas.
a prevalncia do apoio aos proprietrios ocupantes, para reabilitao das suas
habitaes (que muitos programas actuais resolvem atravs do realojamento);
o apoio interveno coerciva das autarquias em situaes de habitaes degradadas,
desenvolvendo novos recursos legais de compensao financeira.
2. Incluso no PROREABILITA das reas rurais beneficirias de medidas especficas de
incentivo recuperao.
98

3.3
Eixo Estratgico:
Medida de Aco:
3.3 Reabilitao do Parque Pblico
Enquadramento
Legislativo /
Programas Existentes:
So vrios os instrumentos jurdicos relacionados com esta medida dada a diversidade de

factores envolvidos mas a adequao da legislao actual indispensvel.
i. Arrendamento Pblico
Um dos problemas difcil de gerir, social e politicamente, ser a capacidade e at
legitimidade (face s enormes resistncias por parte das populaes e algumas associaes)
das actualizaes das rendas, quer a actualizao extraordinria das rendas que ainda esto
calculadas segundo regimes anteriores a 1993, quer a actualizao regular e anual, que
pressupe a existncia de uma base de dados permanentemente actualizada sobre os
rendimentos dos arrendatrios.
Deve considerar-se que h uma grande diversidade (e confuso) na legislao de definio
das formas de acesso e de arrendamento e prev-se na sua reviso prxima, discutir,
nomeadamente, as formas de clculo da rendas apoiada ou a clarificao dos conceitos:
renda livre, renda tcnica, renda social, renda apoiada, renda condicionada, etc.
A definio no mbito do Decreto-Lei n. 166/93 de 7 de Maio refere: O regime de renda
apoiada baseia-se na determinao dos valores de um preo tcnico e de uma taxa de
esforo, da qual resulta o valor da renda apoiada. O valor da renda determinado pela
aplicao da taxa de esforo (T) ao rendimento mensal corrigido do agregado familiar.
ii. Alienao de fogos
Deve ser aprofundada a faculdade de alienao do parque pblico actualmente em regime de
renda apoiada ou renda social (anterior a 1993), assim a habitao social deve ser vista
como mecanismo temporrio de resoluo de carncias habitacionais. Os agregados que tm
capacidade para adquirir habitao devem ser tendencialmente direccionados para o
mercado excepto quando a sua manuteno nas habitaes seja importante para a
miscigenao social e cultural dos bairros. O parque de arrendamento um recurso para dar
resposta a necessidades sociais, e neste sentido, por princpio no dever ser alienado. Na
eventualidade das autarquias preferirem alienar o seu patrimnio habitacional importa
devolver ao IHRU o valor integral dos subsdios recebidos, acrescidos dos juros respectivos
e deve-se ponderar o valor da alienao aos moradores.
A venda da Habitao de Custos Controlados aos seus arrendatrios est sujeita a preos
limites, pois embora fixados livremente pelos municpios, a Portaria 775/93, de 3 de
Setembro exige que seja respeitada a taxa de esforo aplicvel ao agregado familiar para o
regime de crdito bonificado em prestaes progressivas e tambm o valor do fogo
considerado para efeitos de financiamento (Portal do Cidado/ IHRU).
iii. Gesto de Proximidade
A gesto do parque pblico deve-se basear numa gesto de proximidade e de transparncia
assente na participao e colaborao dos moradores de mltiplas formas. As formas de
gesto que j esto actualmente a ser ensaiadas so diversas e podem eventualmente fazer
recurso concesso da gesto a agentes do 3. sector ou privados e ao accionamento de
formas de gesto participada (condomnios existentes ou associaes locais de locatrios).
Esta medida est prevista na Iniciativa PORTA 65 Gesto de Proximidade: instrumento de
apoio gesto de proximidade do parque para arrendamento com vocao social, atravs da
99

contratualizao com entidades locais previamente certificadas como agncias de

interveno local para a gesto do parque habitacional e de apoio tcnico
profissionalizao da actividade de gesto desse parque de arrendamento.
Define ainda o instrumento para a execuo da iniciativa, designado AGILs Agncias de
Gesto e Interveno Locais, cabendo-lhes a promoo da execuo do modelo de gesto
do parque de arrendamento pblico, numa lgica de proximidade e de interveno
integrada.
Enquadramento
Legislativo /
Enquadramento
Legislativo /
Programas a Criar:
As medidas legislativas de apoio reabilitao do parque pblico esto previstas na actual

legislao do PROHABITA (DL n. 54/2007 de 12 de Maro):
para a reabilitao do parque pblico (fraces/edifcios) que esteja em regime de renda
apoiada (das autarquias ou de IPSS):
mais de dois teros da rea bruta dos edifcios tm de se destinar a habitao e a partes
acessrias desta e a reabilitao ter por objecto estas reas e as partes comuns e envolventes
exteriores dos edifcios em que esto integradas;
o apoio at 45% de comparticipao a fundo perdido por parte do Estado e 40% de
bonificao no emprstimo;
para obras de reabilitao (partes comuns e envolvente dos edifcios) de bairros que
foram promovidos em regime de habitao social ou de custos controlados ou tenham
sido adquiridos com apoios do Estado, parcialmente pblicos ou totalmente propriedade
privada (por alienao das fraces aos arrendatrio ou venda a custos controlados) e em
que o municpio reconhea a incapacidade financeira dos proprietrios para promover as
obras de reabilitao necessrias (regime especial):
procedimento atravs de concursos, nos quais o financiamento para reabilitao
concedido de acordo com a avaliao, classificao e seleco das candidaturas e cabe ao
municpio apresentar a sua candidatura ao financiamento reabilitao (com o acordo das
administraes de condomnio);
o financiamento pode atingir 60% dos custos da reabilitao, a cada condmino cujo
agregado familiar seja considerado carenciado nos termos do presente decreto-lei cabe uma
comparticipao a fundo perdido correspondente aplicao sua quota-parte do custo total
da reabilitao (Qp) da percentagem de 20% (proprietrios de idade igual ou superior a 65
anos cujo agregado familiar apenas usufrua de rendimentos de penses, a percentagem de
comparticipao acrescida de 10%) e um emprstimo bonificado.
Este regime especial, novo no diploma em relao s possibilidades da verso anterior,

carece de regulamentao e programao da execuo, pelo que se prope que se articule
com os princpios, objectivos e algumas das medidas do Plano.
100

3.4
3. Reabilitao do parque habitacional privado e pblico
Eixo Estratgico:
Medida de Aco:
3.4 Gesto Eficaz e Participada do Parque Pblico
Enquadramento
i. Arrendamento Pblico
Legislativo/ Programas
Um conjunto de instrumentos enquadra os objectivos desta medida, todos eles em fase de
a Criar:
organizao ou elaborao:
o regime do arrendamento social, previsto no Novo Regime do Arrendamento
Urbano como legislao complementar (al. a), do n. 2, do art. 64. da lei n.
6/2006, de 27 de Fevereiro);
a Iniciativa Porta 65 (Resoluo de Conselho de Ministros n.. 128/2007 de 3
de Setembro, na fase de regulamentao) que pressupe a existncia dos
instrumentos necessrios para, com o envolvimento concertado entre a
administrao central, as autarquias locais e entidades pblicas, privadas ou do
sector cooperativo e associativo, assegurar um leque de solues ao nvel do
arrendamento com vocao social em complementaridade com a dinamizao
introduzida pelo NRAU no mercado do arrendamento;
a criao do Observatrio da Habitao e da Reabilitao Urbana, previsto no
NRAU e na lei orgnica do IHRU.
Interessa ainda no mbito da presente medida, discutir trs objectivos transversais:
redefinio do modo de acesso dos agregados aos fogos disponveis para
arrendamento pblico (presentemente coexistem dois modos de acesso
incluso numa listagem na autarquia ou concurso em que o primeiro o
generalizado);
clarificao da dicotomia valor locatcio do fogo (renda tcnica) / subsdio
famlia (renda apoiada), de modo a viabilizar, quer a conservao do fogo em
arrendamento pblico, quer a possvel externalizao dessa gesto, sem que
isso impea um apoio a famlias de baixos rendimentos;
adequao das orientaes da habitao a custos controlados (tcnicas,
financeiras e jurdicas) aos objectivos de afectao de fogos disponveis no
mercado (aquisio) no parque de arrendamento pblico.
Finalmente interessa ainda discutir e propor sobre a possibilidade de aplicao de uma
renda fixa aos fogos em arrendamento pblico, aproximando do valor locatcio do fogo
(eventualmente preo tcnico), com possibilidade de subsidiao dos indivduos ou
agregados que no podem pagar essa renda. Pode-se entender assim a existncia de um
valor (renda) sempre varivel segundo os rendimentos dos agregados, de modo a garantir a
capacidade de gesto do fogo atravs da sua indexao a um valor mensal (renda) que,
mesmo sendo mais reduzido que as rendas do mercado privado, suficientemente razovel
para garantir aces fundamentais como a conservao regular da habitao.
Aumentar o equilbrio oramental na gesto do parque pblico implica pois uma cuidadosa
alterao da partilha de responsabilidades entre os vrios intervenientes neste caso com
particular relevo para os inquilinos. Sendo necessrio:
generalizar a aplicao da renda tcnica (valor locatcio do fogo);
garantir a acessibilidade habitao de interesse social atravs da uniformizao
dos procedimentos na gesto do parque pblico e das rendas, incluindo a sua
actualizao e a adaptao da tipologia do fogo s necessidades das famlias,
incentivando a mobilidade residencial no parque habitacional pblico;
a mobilidade habitacional desejada deve ser fomentada mas conjugada com a
101

necessidade de no homogeneizar em demasia os grupos sociais que ocupam

estas propriedades bem como devem considerar alguns direitos dos residentes
mesmo que simblicos;
aperfeioar os mecanismos de fiscalizao e aplicao do sistema de fixao e
cobrana de rendas em todos os municpios.
Nesta medida sobre a aplicao e gesto do arrendamento social (regime de renda apoiada),
preciso considerar alguns factores de constrangimento sua aplicao:
a grande diversidade de situaes do edificado, nas formas de ocupao, na

segurana e imagem dos bairros sociais;
a coexistncia entre proprietrios (devido compra do patrimnio pblico) e
inquilinos gera grande diversidade nas formas de gesto participada;
algumas autarquias j ensaiaram formas de gesto diversificadas com ritmos
diferentes.
ii. Alienao de fogos

Ser necessria a clarificao dos critrios de alienao do parque pblico o que passar
eventualmente pela definio de uma frmula que resulte da equao entre as seguintes
variveis:
valor regional de HCC;
estado de conservao do fogo;
despesas de reabilitao e respectiva responsabilidade (senhorio/arrendatrio);
montante das prestaes pagas pelo arrendatrio;
rendimento agregado.
Devem ainda ser definidos:
os critrios de elegibilidade dos destinatrios (concursos abertos ou dirigidos a grupos
especficos);
as formas de acesso propriedade atravs da organizao de diferentes tipos de
programas: acesso imediato propriedade (aquisio); regime de propriedade resolvel
(com ajustamentos); regime misto: perodo inicial de arrendamento com possibilidade
de aquisio
iii. Gesto de Proximidade
Entre outros aspectos, no deve ser descurada a existncia de um know-how acumulado por
entidades de gesto do parque pblico, quer se trate de empresas ou departamentos
municipais, do prprio IGAPHE ou de outro tipo de instituies com experincia na matria
pelo que a legislao deve flexibilizar as formas de gesto.
As cooperativas de habitao podem e devem ter aqui um papel importante (atravs de
protocolos/contratualizao/adjudicao de tarefas diversas adequados s realidades locais a
partir da sua experincia de gesto de condomnios), refira-se relativamente a este aspecto
que a Carta da Qualidade da Habitao Cooperativa (FENACHE, 2005), no seu ponto dois
define o compromisso por uma metodologia de gesto normalizada e certificada.
102

4.1
Eixo Estratgico:
4. Adequao e inovao na habitao
Medida de Aco:
4.1 Incentivo experimentao habitacional
Enquadramento
Legislativo /
Esta medida est parcialmente contemplada no PROHABITA e no Prmio IHRU/INH.

O PROHABITA incentiva o investimento na inovao: 1. Energtica/ ecolgica; 2.
"Funcional" flexibilizao tendente a uma adaptao evolutiva ou regressiva. F-lo nos
artigos 16. D e 16. F: Construo e reabilitao sustentveis e Sustentabilidade e
Acessibilidade, respectivamente. Os custos inerentes s solues de sustentabilidade (e de
acessibilidade) no so considerados para efeito de limites mximos legais, sendo o
acrscimo destes custos financiado sob a forma de comparticipao a fundo perdido at um
determinado valor.
Prmio INH/IHRU tem como parmetros de avaliao os estabelecidos na Portaria n.
500/97, de 21 de Julho, na Lei n. 85/98, de 16 de Dezembro, e nas Recomendaes
Tcnicas de Habitao Social, bem como as propostas de inovao no domnio da
concepo e das novas tecnologias, designadamente as que correspondem a uma melhor
satisfao das exigncias de conforto, segurana, habitabilidade e durabilidade, de
racionalidade construtiva e reduo de custos.
Refira-se ainda que, as cooperativas tm feito um grande esforo nesta matria, possuindo j
alguns projectos inovadores quanto construo amiga do ambiente. Saliente-se,
relativamente a este aspecto que a Carta da Qualidade da Habitao Cooperativa
(FENACHE, 2005), no seu ponto quatro, define o compromisso pela qualidade
arquitectnica, urbanstica ambiental e inovao e no ponto seis o compromisso pela
qualidade e sustentabilidade do investimento econmico dos cooperadores.
Enquadramento
Legislativo /
Programas a Criar:
Esta medida est contemplada no PROHABITA e no Prmio IHRU/INH, mas precisa de ser
desenvolvida.
Os CDHS, as operaes de reabilitao do parque pblico promovidas pelas autarquias
locais ou IHRU, poderiam tambm ser um meio de implementao desta medida.
103

4.2
Eixo Estratgico:
Medida de Aco:
4.2 Adequao dos alojamentos a necessidades especiais e emergentes
Enquadramento
Legislativo /
Programas
Existentes:
Medida Proposta no mbito de:

Decreto-lei 163/2006 Regime da acessibilidade aos edifcios e aos estabelecimentos
que recebem pblico, via pblica e aos edifcios habitacionais.
PROHABITA: incentivo s Acessibilidades (referido anteriormente).
Prmio Acessibilidade: Protocolo estabelecido entre o IHRU e o INR que pretende
destacar solues inovadoras que tenham como objectivo garantir a acessibilidade e a
mobilidade na utilizao do espao habitacional edificado.
Unidades Residenciais (Portaria n. 420/96 de 28 de Agosto): habitaes ou reas delimitadas
por paredes separadoras.
104

EIXO 5
Eixo Estratgico
Implementao e Monitorizao das Polticas de Habitao
5.1
5. Implementao e Monitorizao das polticas de habitao
5.1 Observatrio da Habitao e da Reabilitao Urbana
Medida de Aco:
Enquadramento
Legislativo /
Programas
Existentes:
O Observatrio da Habitao e da Reabilitao Urbana uma das medidas previstas no

mbito da estrutura orgnica do IHRU e referenciado em vrios documentos legislativos
prevendo-se a constituio de um Conselho Cientfico, cuja misso contribuir para a
qualificao tcnica e cientfica das intervenes nos domnios da habitao e reabilitao
urbana.
5.2
Medida de Aco:
Enquadramento
Legislativo /
Programas
Existentes:
Enquadramento
Legislativo /
Programas a Criar:
5. Implementao e Monitorizao das polticas de habitao

5.2 Programa Local de Habitao
No existe.
Regulamento do Sistema de Elegibilidade do IHRU.

Regulamento de Transferncias Financeiras dos Programas escolhidos
(e outra legislao a criar).
105

106

ANEXO 2 QUE CASAS?
107

108

INTRODUO
A discusso em torno do problema da habitao em Portugal , enquanto disciplina,

tema muito abrangente, sobretudo numa economia em que o sector imobilirio e a construo
civil se tornaram motores da mxima importncia, ainda que o acesso casa no se tenha
tornado universal.
O continuado crescimento do parque habitacional no nosso pas, pressupe a existncia
de uma cultura da casa. Cultura esta, que poderia ter um maior ascendente sobre o
entendimento da casa no seu contexto urbano, resposta aos desejos fsicos e simblicos dos seus
ocupantes, adequada soluo ambiental e social; e no apenas no entendimento da casa como
um produto do mercado desqualificado destes valores.
A produo de habitao a custos controlados, ou habitao apoiada pelo Estado, sendo
igualmente precursora desta cultura deve especial ateno ao seu valor simblico. A casa
produzida pelo (ou com o apoio do) Estado no pode ser aquela que uma sociedade sem rosto
entrega como penhor da culpa e alvio das conscincias (...), uma esmola que, ao invs de
colmatar a excluso, a confirma7.
Impe-se a necessidade de pr um fim marca habitao social enquanto smbolo da
ausncia de qualidade, objecto feio ou malefcio na cidade; tornando-a novamente referncia da
qualidade construtiva, objecto formador e contribuinte na produo de uma melhor cidade e de
uma melhor sociedade.
No nosso entender, necessrio estabelecer novos parmetros de elegibilidade na
produo, nova ou reabilitada, da casa apoiada pelo Estado. Nesse sentido, o IHRU deve,
atravs dos seu papel legislador e animador, procurar a dinmica que favorea a alterao
do panorama.
Convictos de que uma melhor cultura da casa, estabelece a edificao de melhores
modelos de habitao, impe-se estabelecer um novo know-how conjunto de informao que
estabelea os parmetros vlidos para o verbo habitar dos nossos dias. Nesse sentido, a
promoo de novas experincias assim como a interveno sobre o patrimnio edificado,
7 CNCIO, Fernanda, Cidades Sem Nome, Comisso de Coordenao e Desenvolvimento Regional de Lisboa e Vale
do Tejo, Lisboa, Janeiro de 2005, pp. 61 e 62.
109

constitui uma oportunidade de criar um novo nvel mdio da qualidade habitacional nas nossas
cidades e assim estabelecer um novo paradigma na cultura e satisfao residencial.
De forma pragmtica, importa compreender a casa de acordo com as exigncias que
se impem no quotidiano. No nos basta dizer que a habitao tem de ser sustentvel, saudvel
e humana, em harmonia com a envolvente e tendo em conta os recursos limitados de que dispe
o planeta8. Existe toda uma complexidade que envolve estes conceitos, e que importa reexplorar.
8 MONTANER, Josep Maria e MUXI, Zaida, Habitar el Presente, Ministerio de Vivienda, Madrid, 2006, p. 17.
110

111

112

O CONTEXTO URBANO DA HABITAO
A apropriao de territrio, num contexto rural ou citadino, uma forma de urbanismo.

Habitumo-nos contudo a considerar as cidades (por contraste com o mundo rural) como os
espaos urbanos. Na verdade, as cidades de outrora, mesmo que no muralhadas, em tudo
contrastavam com o mundo rural envolvente: a forma, a paisagem, as pessoas, os seus valores e
a sua cultura.
Hoje, se tentarmos desenhar a linha limtrofe que delimita cada uma destas realidades,
esta torna-se desfocada. No apenas pela simples expanso territorial da cidade, mas porque
esta se expandiu para l dos limites da urbanidade9.
Ou seja: a urbanidade, enquanto sistema de valores outrora produzido pelas cidades, j
no coincide necessariamente com o urbano. A desordem do crescimento espacial tem
respeitado a ordem do crescimento do capital10, o que demasiadas vezes gerou reas de
expanso incapazes de contriburem para a organizao da cidade, desconexas desta,
desprovidas de equipamentos, servios e comrcio, em suma, sem qualquer possibilidade de
vida urbana qualificada.
Torna-se assim necessrio afirmar que o contexto urbano (a rua, o bairro, a cidade) e as
formas de acesso a este, so parte integrante do acto de habitar, necessrio entender que este
desenvolve um papel essencial no seu valor, identidade e qualidade; afinal, a situao urbana ou
contexto territorial da habitao afecta diariamente o percurso individual daqueles que a
habitam.
A proliferao das chamadas cidade-dormitrio, ou bairros onde nada existe para
alm da habitao, faria sentido na premissa de que o habitante, trabalhando das 8h s 20h, est
ausente do bairro e como tal, a sua vida urbana desenvolve-se noutro local. No entanto, outros
habitantes vivem continuadamente no mesmo bairro: aqueles que trabalham a partir de casa, os
desempregados, as donas-de-casa, as crianas, os adolescentes, os idosos, etc.
H que definir como transportar os valores da urbanidade para as vastas reas urbanas
que nos habitumos a tratar por guetos, bairros crticos, cidades-dormitrio, etc.
9 FERRO, Joo in Polticas Urbanas, Fundao Calouste Gulbenkian, Lisboa, s.d., pp. 219- 225.
10 Ver PORTAS, Nuno in prefcio de 1982 de Da Organizao do Espao, Faup Publicaes, Porto, 1999, pp. 1617.
113

Todo o bairro residencial deve ser multifuncional, garantindo assim a qualidade de vida
urbana. Importa que a casa esteja rodeada pelos denominados valores de proximidade11: o
transporte pblico, o comrcio de bairro, os estabelecimentos de ensino, o trabalho, a sade, o
lazer, o desporto, as bibliotecas de bairro, etc.
Imagem 1 valores de proximidade em caso de estudo 1
Estes valores constituem no apenas a valorizao programtica, patrimonial e da

qualidade de vida dos habitantes, mas tambm a produo de emprego e de economia na
extenso urbana que se constitui o contexto da casa.
Outro aspecto importante a considerar so os espaos intermdios12 que correspondem
a reas de extenso simultnea dos domnios pblico e privado e sendo potenciadores de
sociabilizao entre habitantes, utilizadores e visitantes do bairro, tm uma especial importncia
simblica enquanto espaos de relao.
Por outro lado, a convivncia no mesmo edifcio entre a habitao e outros
usos/actividades (lojas, servios, equipamentos, estacionamento pblico, ou outros), funciona
como um garante da vida urbana ao longo do dia, necessria segurana do prprio edifcio e
dos seus habitantes.
11 MONTANER, Josep Maria e MUXI, Zaida, Habitar el Presente, Ministerio de Vivienda, Madrid, 2006, pp. 34.
114

HABITAO EM REAS DE EXPANSO TERRITORIAL

A expanso urbana residencial, quando necessria, deve ocorrer considerando a defesa
dos interesses colectivos e dos recursos naturais. A sua planificao deve atender no apenas
criao de habitao, mas tambm de economia na escala do bairro, espaos de lazer,
equipamentos, etc., assim como considerar uma ocupao humana diversificada, tanto ao nvel
do extracto social, como dos costumes e das culturas.
A posse de solo pblico de que os promotores, pblicos ou privados, possam dispor
para a produo de habitao a um custo razovel um dos elementos bsicos das polticas de
habitao social, o qual se cruza necessariamente com as polticas das cidades e com a
elaborao dos planos municipais de ordenamento do territrio.
Estes, enquanto instrumentos de natureza regulamentar que estabelecem o regime de
uso de solo, definindo modelos de evoluo previsvel de ocupao humana e da organizao
de redes e sistemas urbanos e, na escala adequada, parmetros de aproveitamento do solo e de
garantia da qualidade ambiental13, devem ser tambm entendidos como oportunidade e base
negocial dos municpios na obteno de bolsas de territrio para fins sociais.
A expanso urbana, no entanto, no deve ocorrer se previsivelmente provocar uma
desequilibrada ocupao territorial, seja por degradao da qualidade ambiental, seja pela
produo habitacional excessiva, gerando desequilbrios ao nvel da densidade populacional da
localidade que se expande a desertificao de reas da cidade, ou a simples desocupao
humana em escala considervel, provoca a inviabilidade econmica da vida urbana projectada o
que obriga ao encerramento de comrcio de bairro, equipamentos, escolas, etc.
Nas reas j edificadas onde se assiste a este gnero de fenmenos h que optar por
solues de transformao urbana.
13 In VALLES, Edgar: Guia do Autarca, 2. edio, pp. 169. (ver Lei n. 48/98, de 11 de Agosto; Dec.-Lei n 380/99,
de 22 de Setembro; Dec.-Lei n. 53/2000, de 7 de Setembro; ou Lei n. 48/99, de 11 de Agosto in Dirio da
Repblica.)
115

TRANSFORMAO URBANA COM A HABITAO
A transformao urbana com base na habitao consiste em reabilitar edifcios residenciais,

as suas valncias e as suas relaes com a envolvente numa perspectiva de revitalizao e no
de expanso sobre o territrio14.
Portanto: no se trata apenas de reabilitar casas atribuindo-lhes os valores de
habitabilidade contemporneos, garantindo tambm a renovao humana do prprio bairro.
Trata-se tambm, quando necessrio, de introduzir novas valncias no sentido de melhorar a
vida urbana dos seus habitantes assim como de criar economia na prpria escala do bairro.
O acto de transformao urbana baseada na interveno em edifcios residenciais, deve
ser realizada com base em programas que definam objectivos e ocupaes especficas: a) a
necessidade de melhorar as condies de habitabilidade existentes. b) adequar a habitao a
uma ocupao especfica. c) a introduo de novas valncias que revitalizem a vida urbana. d) a
necessidade de propor espao pblico.
Assim, e operando apenas sobre o edifcio, as exigncias programticas abraam no s,
o tema da revitalizao humana e econmica, mas tambm das relaes entre pessoas, das
relaes espaciais e das condies de salubridade do bairro, j que se trata de uma oportunidade
para criao de acessos, alterao de perfis de rua, ocupao de pisos trreos com funes
comerciais, comunitrias, etc.
As experincias de reabilitao no nosso pas tm ocorrido quase exclusivamente em
zonas histricas. Estas, muitas vezes, tm j garantido o fomento econmico e a vida urbana, j
que os valores da urbanidade, na maioria dos casos, nunca as haviam abandonado. No entanto,
urgente olhar tambm para as restantes reas das nossas cidades e requalific-las com tal
valorao.
Estamos convencidos que uma boa associao entre as polticas das cidades e as
polticas de habitao, permite uma aproximao ao problema que pode enriquecer a prpria
forma da cidade: ou seja, a habitao promovida e apoiada pelo Estado a oportunidade de
transformar partes das cidades; mas, tambm pode ser entendida como equipamento de apoio ao
funcionamento das redes estruturais e transformadoras da cidade no seu todo.
14 OLLER, Glria: El llibre blanc de lhabitatge a Barcelona, Ayuntament de Barcelona, 2007, pp. 103.
116

Imagem 2 localizao do bairro da Bela Vista em Setbal e simulao de alternativa disseminada ao longo da
cidade, ao longo dos principais eixos virios.
117

RECOMENDAES
Conjunto de princpios e escalas de aproximao ao problema:

1) S uma estreita relao entre as polticas das cidades e as polticas de habitao
permitir a disponibilizao de territrio onde existam e/ou possam ser garantidos os valores da
urbanidade.
2) A qualidade de vida urbana sustentada pelos valores de proximidade que cada
territrio oferece aos seus habitantes. Um territrio bem servido de acessos, transportes
pblicos, equipamentos, comrcio, espaos de lazer, etc. contribui para uma qualidade de vida
melhor do que aquele desprovido de quaisquer um destes elementos.
3) A expanso urbana deve servir os interesses colectivos e atender defesa dos
recursos naturais. A sua necessidade constitui-se a oportunidade de obteno de solos pblicos,
devendo sempre ser realizada numa perspectiva estratgica.
4) A transformao urbana com base na habitao trata-se de reabilitar edifcios
residenciais, as suas valncias e as suas relaes com a envolvente numa perspectiva de
revitalizao e no de expanso sobre o territrio.
5) O edifcio, localizando-se no tecido histrico, zona urbana consolidada, zona urbana
em consolidao, subrbio, ou zona rural, deve ser proposto em conformidade com o territrio
que o contextualiza, no devendo para isso prejudicar a sua contemporaneidade e ou, o prprio
territrio.
6) Os espaos intermdios15 entre o pblico e o privado constituem-se igualmente
extenses da casa e da cidade, importando por isso, perceb-los e trat-los como lugares de
relao e sociabilizao entre vizinhos, frequentadores do bairro e os seus habitantes.
118

119

120

DURABILIDADE: UMA PERSPECTIVA TIPOLGICA
A aproximao questo da durabilidade de um edifcio remete-nos, quase sempre,

para as caractersticas construtivas deste: a qualidade dos materiais, a eficcia da estrutura, o
engenho dos seus sistemas, etc. No entanto, existem outras caractersticas, de igual importncia,
que devem ser consideradas.
As dinmicas de mobilidade geogrfica, os nveis de estudos, a emancipao, o
matrimnio, a idade de ter filhos, a pirmide demogrfica, reflectem um contexto social no qual
o problema da durabilidade da casa tem, antes de mais, uma perspectiva tipolgica. A questo
que se coloca : poder a casa projectada para a famlia tradicional adequar-se s formaes
familiares no tradicionais, sada tardia de casa dos pais, aos perodos de partilha de casa
com amigos, aos perodos de habitao individual, casa como local de trabalho, s alteraes
dos usos da casa e os vrios ciclos de vida que os habitantes sofrem?
Imagem 3 formaes familiares na sociedade heterognea.
Torna-se necessrio entender a casa como o espao da diferena, e neste, uma tipologia
constrangida por um conjunto de elementos estticos no faz sentido. A casa deve ser flexvel e
adaptvel: dotada da capacidade de adequao aos diversos agrupamentos familiares e s vrias
fases da vida.
121

Esta questo estende-se evoluo histrica e tecnolgica que continuadamente a

sociedade vive e que se precipita perante os nossos olhos: A histria mostra-nos que a partir da
revoluo industrial, o programa da habitao tem estado em constante evoluo e tem sido alvo
dos mais variados dogmas sobre aquilo que deve ser a sua formulao. Ao longo dos tempos foi
necessrio introduzir na casa coisas que at ento nunca l haviam existido: electricidade,
saneamento, instalaes sanitrias, compartimentos individuais por membro da famlia,
electrodomsticos, etc.
Hoje, a introduo de mais coisas (sobretudo novas redes, tecnologias, recursos, etc.)
nas casas, pela periodicidade com que ocorre, ultrapassa a prpria produo de casas em
nmero, pelo que se torna urgente repens-las como receptculos dinamicamente
readaptveis a cada nova exigncia.
Assim sendo, entendemos que a casa, para garantir a sua durabilidade, deve dar uma
boa resposta diversidade programtica composta: a) pela necessidade de uma casa annima
(projectada sem destinatrio) se adequar a uma ocupao especfica. b) a evoluo dessa
mesma ocupao. c) as alteraes peridicas de ritmos de vida. d) o desejo de instalar novos
equipamentos na casa medida que estes se vo tornado acessveis. e) a possibilidade de se
desenvolver mais que uma actividade em cada uma das divises da casa.16
A capacidade de resposta da casa s questes que compe a diversidade programtica,
torna-a elegvel a diferentes tipos de ocupaes. Na reabilitao, a insuficincia de respostas
deve, no entanto, ser entendida como uma oportunidade: existem grupos para os quais, a casa
com uma resposta muita concreta se adequa ocupao especfica pretendida.
Grupos ou indivduos com necessidades habitacionais especficas jovens adultos,
trabalhadores deslocados, idosos poder-se-o adequar a situaes tidas como transitrias onde
uma casa de pequena ou mdia dimenso com uma capacidade de resposta reduzida a nvel das
opes de flexibilidade e adaptabilidade poder adequar-se ocupao pretendida.17
16 SUST, Xavier in La Vivienda Contempornea, Institut de Tecnologia de la Construcci de Catalunya IteC,

Outubro de 2000, pp. 25.
17 OLLER, Glria: El llibre blanc de lhabitatge a Barcelona, Ayuntament de Barcelona, 2007, pp. 155.
122

RECOMENDAES:
Recomendaes e opes projectuais para uma boa resposta diversidade

programtica exigvel.
1) A casa deve ter uma compartimentao que admita a polivalncia de usos nos
espaos sem necessidade de alterao dos mesmos, salvaguardando a possibilidade de um
mesmo espao ser utilizado como quarto, escritrio, sala de refeies, segunda sala de estar ou
espao de trabalho. Por outro lado, a distribuio dos espaos sem qualquer hierarquia,
privilegia condies para o estabelecimento de relaes de igualdade entre os habitantes da
casa18.
2) A recompartimentao da casa constitui-se uma soluo a considerar, pelo que um
sistema construtivo que o permita paredes divisrias leves independentes da estrutura, por
exemplo valoriza as propriedades de adequabilidade da casa.
3) A incorporao de elementos mveis que permitam unir e separar espaos possibilita
a rpida adaptao da casa (s) vontade(s) dos habitantes.
4) A instalao de redes em locais acessveis e registveis onde possam ser reparadas e
actualizadas evita o recurso a pequenas obras a cada nova instalao ou reparao.
5) As reas hmidas, cozinha e instalaes sanitrias, devem ser agrupadas.
6) A habitao deve considerar no s a vida comunitria dos vrios habitantes da casa,
mas tambm a individualidade de cada membro do grupo que a habita. As cozinhas devem ser
projectadas de maneira a permitirem a realizao de vrias actividades em simultneo j que
muitas vezes trata-se do espao onde, para alm de se cozinhar, ocorrem as refeies mais
informais, se estuda, se v televiso, se conversa, etc.19 Uma das possibilidades de resoluo das
cozinhas passa por faz-las como zonas abertas para os espaos comuns, eventualmente
prevendo a seu encerramento por meio de elementos de correr, ou outros.
123

7) Deve-se evitar o uso de quartos com instalaes sanitrias privadas, contribuindo

dessa forma para a (des)hierarquizao da casa. A habitao com quarto em suite, a definio de
espaos principais e secundrios com superfcies notoriamente diferenciadas, os locais de
trabalho domstico no partilhados, a inexistncia de locais de arrumos e tratamento de roupas,
pressupe relaes hierarquizadas entre os habitantes da casa, as quais podem ser geradoras de
conflitos, devendo por isso, ser evitadas.
8) Quando possvel, prever a possibilidade de alterar, por adio ou subtraco, os
limites da casa20.
20 Ver COELHO, Antnio Baptista e CABRITA, Antnio Reis: Habitao Evolutiva e Adaptvel, Lisboa, LNEC,
2003.
124

125

126

SUSTENTABILIDADE AMBIENTAL
O empobrecimento e os desequilbrios provocados no ecossistema pelas actividades

humanas so actualmente bem conhecidos e amplamente divulgados. Efectivamente, vontade
poltica por parte da Unio Europeia de liderar os compromissos de Quioto nomeadamente no
que diz respeito s emisses de gases e efeitos de estufa (GEE) e necessidade de diminuir a
dependncia energtica europeia do fornecimento de energia proveniente de regies
politicamente instveis, soma-se a crescente conscincia ambiental da sociedade civil.
O largo espectro de influncia do sector da construo, composto por um vasto conjunto
de etapas e de intervenientes (da extraco e produo das matrias-primas concepo e
execuo dos edifcios), torna-o um dos principais contribuintes para a degradao ambiental.
Porque esta actividade acompanha inevitavelmente qualquer assentamento humano, e porque o
seu usufruto acarreta consumos energticos significativos, a habitao um tema essencial nas
questes da sustentabilidade e das polticas ambientais.
A EFICINCIA ENERGTICA
A questo da eficincia energtica dos edifcios parece destinada a ganhar um novo

sentido no actual mercado imobilirio, at porque a legislao sobre a matria (D.L.-79, 80 e 81/
2006) prope a introduo, atravs da certificao energtica, de um novo instrumento de
avaliao de qualidade e portanto, de diferenciao no mercado da habitao. A obrigatoriedade
da introduo de novos equipamentos nomeadamente de colectores solares para aquecimento
de AQS (guas quentes sanitrias) induz inevitavelmente o aumento nos custos de produo
da habitao. Contudo, as restantes exigncias regulamentares parecem depender sobretudo do
investimento na qualidade do projecto e em solues e estratgias ditas bioclimticas que no
implicam, necessariamente, um incremento do custo de produo.
127

A ARQUITECTURA BIOCLIMTICA
A arquitectura bioclimtica pode ser definida como uma arquitectura que, na sua
concepo, aborda o clima como varivel importante no processo projectual...21 procurando,
atravs de um conjunto de regras simples, compreender quais as variveis do meio existentes no
local, e quais as melhores solues, interagindo com essas condicionantes, para potenciar as
condies de conforto trmico e de iluminao adequadas a cada espao.
Estas estratgias, essencialmente definidas ao nvel do projecto de arquitectura
(assentamento, volumetria, caracterizao e composio das fachadas, caracterizao de vos,
caixilharias e envidraados, sistemas e solues construtivas, etc.), possibilitam a reduo das
necessidades de aquecimento, de arrefecimento, de ventilao e de iluminao artificial na
habitao e, consequentemente, para alm de reduzirem as emisses dos GEE, permitem conter
significativamente os custos de utilizao da habitao, tornando-a num produto mais eficiente,
mais acessvel e mais amigo do ambiente.
PEGADA ECOLGICA E POLTICAS DO USO DO SOLO
Contudo, a arquitectura bioclimtica no a soluo exclusiva para o problema da

sustentabilidade at porque se centra, quase exclusivamente, nas questes do edifcio, do seu
consumo energtico e das emisses de GEE. Embora o balano de CO2 se deva tornar num
instrumento utilizado por todos ns, no deve ser o nico indicador de sustentabilidade
contabilizado, pois a manuteno e estmulo da biodiversidade no abrangido por esta
unidade para alm da eficincia energtica dos edifcios deve-se considerar a eficincia
ecolgica dos usos do solo.22
O tema das polticas da habitao indissocivel, como j referimos anteriormente, das
questes do urbanismo e da urbanidade, e assim, das polticas do uso dos solos, dos transportes
e dos recursos naturais. Portanto, fazer habitao, para alm de desenhar edifcios, decidir a
sua localizao, densidade, relao com emprego e com os servios e abordar o problema da
21 GONALVES, Helder e GRAA, Joo Mariz, Conceitos Bioclimticos para os edifcios em Portugal, Edio
INETI, Lisboa 2004, pp.4;
22 MOURO, Joana, Memorando sobre o ponto 3.1.2 Habitao Urbanismo do Projecto de Reflexo do CNADS
sobre Energia e Sustentabilidade
128

insero social. O grande papel do urbanismo na sustentabilidade esse mesmo, gerar

comunidades equilibradas e diversificadas social e ambientalmente.
129

RECOMENDAES:
1) Os benefcios da reabilitao dos centros, ou da reconverso das periferias

desactivadas em centros urbanos multifuncionais so sobejamente conhecidas tanto ao nvel
da preservao da natureza, como ao nvel da reduo de deslocaes e aumento da viabilidade
dos transportes pblicos e da mobilidade sem emisses. A urbanizao extensiva do territrio
promove a degradao da qualidade de vida urbana, a baixa produtividade social e o incremento
de emisso de CO2 questes suficientes para se optar por polticas de investimento na
reabilitao urbana qualificada, em detrimento da construo nova.
2) A produo de habitao co-financiada deve integrar sistemas urbanos sustentveis
multifuncionais, inseridos nas polticas locais de mobilidade e transportes bem como nas
polticas de uso de solos.
3) Deve-se promover uma concepo cuidada dos edifcios, assente em estratgias
energticas passivas e em solues e princpios bioclimticos.
4) Deve-se incentivar o recurso a sistemas de reutilizao de guas pluviais e de
produo de energia por fontes renovveis solar trmico e fotovoltaico, elico, etc.
5) A promoo de construo amiga do ambiente passa tambm pela cuidada gesto
dos resduos de construo/demolio, pela escolha dos materiais (e seu impacto ambiental e
na sade) bem como pelos procedimentos utilizados para a produo dos edifcios;
6) A conscincia do ciclo de vida dos materiais e do prprio edifcio (tanto fisicamente
como funcionalmente) essencial na adopo de solues durveis.
130

131

132

AS R.T.H.S. E O NOVO CONTEXTO
O Despacho 41/MES/85 de 30-12, comummente conhecido por Recomendaes

Tcnicas de Habitao Social (RTHS) , na nossa opinio, um elemento de resistncia s novas
solues construtivas que se impe no actual contexto:
A O campo de aplicao da polticas habitacionais alterou-se: no s se continua a

construir habitao nova, como tambm se reabilita e se apoia a reabilitao em edifcios de
todas as pocas (histricos e recentes) e nas mais variadas escalas de aco.
Portanto, a reabilitao de patrimnio do Estado, recente e histrico, ou o apoio
reabilitao de patrimnio no estatal, igualmente recente e histrico, deve ser acompanhado de
parmetros de elegibilidade para diferentes graus de interveno. Estes, devem ser
condicionados e informados pelo valor patrimonial e enquadramento urbano, mas sobretudo,
devem ser informados pelos nveis de habitabilidade a atingir.
Importa para tal estudar solues adequadas a pocas e modelos construtivos que
permitam optimizar e assim tornar mais barato a operao de reabilitao. Processo que, deve
reforar-se no estudo de solues para a reabilitao do edificado a partir da segunda metade do
sculo XX, poca de maior crescimento das nossas cidades e, consequentemente, rea urbana
onde habita a maioria da populao.
No entanto, e apesar da reabilitao hoje ser considerada uma prioridade, h que atentar
necessidade de continuar a construir novo: a reabilitao no responde a todas as necessidades
e, em casos especficos, ser necessrio recorrer edificao de novos loteamentos ou a
processos de infill para dar resposta aos denominados novos programas de habitao.
B Qualitativamente, a procura de casa tornou-se mais diversificada, obrigando ao
estudo de solues para ocupaes especficas decorrentes da heterogeneidade que caracteriza o
actual contexto social.
Neste aspecto, importa informar que as RTHS tratam essencialmente da regulamentao
de ocupaes comuns (famlias tradicionais), no considerando formal ou conceptualmente as
ocupaes especficas (famlias no tradicionais).
133

No nosso entender, as RTHS devem propor uma casa adaptvel s mais variadas
ocupaes (famlia tradicional, perodos de partilha de casa com amigos, perodos de habitao
individual, a casa como local de trabalho, etc.) e natural evoluo destas.
Para alm das ocupaes referidas, acresce ainda a necessidade de contemplar os
novos programas de habitao acompanhada (residncias assistidas para idosos, centros de
estgio habitacional, parques nmadas, centros de acolhimento, habitaes de transio para
reclusos, etc.), aos quais, no feita qualquer referncia nas RTHS.
C A evoluo tecnolgica e os novos materiais emergentes no mercado devem ser
considerados, estudados e contemplados para que se constituam alternativas devidamente
reguladas nas solues arquitectnicas para a habitao apoiada pelo Estado.
Ou seja: a evoluo tecnolgica, assim como a evoluo da sociedade, altera as
exigncias sobre os espaos e a forma como os habitamos. As novas necessidades so a
oportunidade de rever conceptualmente a casa como um receptculo dinamicamente readaptvel
a cada nova exigncia.
Para tal, h que regular o uso de solues e materiais que facilitem a variao tipolgica
bem como a instalao e remoo das redes e tecnologias sem recurso a grandes obras.
D O surgimento de nova regulamentao normativa, obriga reviso do conjunto que
regula as aces de promoo e construo de habitao apoiada pelo Estado.
Os recentemente aprovados Regulamento das Caractersticas de Comportamento
Trmico dos Edifcios (RCCTE), o Decreto-Lei 163/2006 referente acessibilidade de pessoas
de mobilidade reduzida, e as alteraes ao Regulamento Geral de Edificaes Urbanas (RGEU),
constituem exigncias suplementares ao conjunto normativo outrora resumido nas RTHS.
Assim sendo, importa repensar o disposto nas RTHS tornando-o novamente o conjunto
normativo integrado que constitua referncia s operaes de edificao (construo nova e
reabilitao) da habitao apoiada pelo Estado.
134

RECOMENDAES
urgente clarificar e informar a aco de projecto sobre os novos programas da

habitao apoiada pelo Estado, tornando-a mais informada sobre as necessidades e exigncias
contemporneas.
H que experimentar novos conceitos, temas, exigncias e programas habitacionais.
Para tal, importa retomar a produo de prottipos modelos habitacionais (novos e
reabilitados) promovendo assim a oportunidade das novas formas de pensar se confrontarem
com a realidade. Entendemos que s a investigao feita na prtica do projecto, poder
iluminar uma nova normativa que, reflectindo a sociedade contempornea, transforme o
panorama edificado.
Esta, no se deve constituir um dogma, uma vez que a diversidade do panorama construdo,
exige que solues adequadas e no uma nica resposta para mltiplas realidades.
135

136

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RECOMENDAES PARA A ACO
Os organismos estatais responsveis pelas polticas pblicas de habitao, tm vindo a

alterar as suas formas de operar, de construtor passou a promotor, e funciona hoje como
financiador. No nosso entender, o papel de financiador tem que ser equipado com os
instrumentos que lhe permitam exigir uma melhor habitao.
Ou seja, ao IHRU compete-lhe, numa base negocial, ser selectivo sobre os seus
financiamentos, exigindo os princpios simblicos, construtivos, legais e de localizao, mais
propcios ao estabelecimento da urbanidade e da satisfao residencial.
Enquanto animador e legislador compete-lhe tambm um entendimento sobre o
sentido em que a habitao se deve inovar, estabelecendo princpios ou parmetros de
habitabilidade que se constituam pilares da aco projectual.
Contudo, no se pretende o estabelecimento de recomendaes imperativas quanto s
formas de construir ou recuperar habitao, mas sim, a promoo de experincia sobre a actual
base terica, procurando-se solues tipo e previses de custos que sirvam de referncia tanto
na edificao de novos empreendimentos como na reabilitao do patrimnio.
seguro afirmar que o patrimnio construdo , a par com a nossa sociedade, bastante
heterogneo. Fenmeno que deve ser entendido como a oportunidade de encaixe entre as
expectativas da procura e a oferta disponvel (caso esta responda s condies de habitabilidade
pretendidas).
No entanto, h que atender ao facto dos parmetros de habitabilidade, no caso da
reabilitao, no serem universais, decorrem do patrimnio sobre o qual se actua, o qual, pela
sua diversidade, nem sempre responder a dogmas ou regulamentos institudos.
138

Imagem 4 exemplos de reabilitao, Alfama (Lisboa) e bairro Rainha D. Leonor (Porto),

antes (em cima) e depois (em baixo).
A dificuldade do controlo de qualidade e dos custos habitao promovida pelo Estado

no pode sempre consolidar-se sob a forma de regulamento, a inovao dos conceitos poder
sempre ser mais eficaz que a aco regulamentadora. Deste facto decorre o actual dogma: no
h dogmas! Ou seja, a casa apoiada pelo Estado, deve enriquecer a cultura e o mercado nacional
por ser adequvel contemporaneidade que todos os dias se renova.
Na prtica, entendemos ser necessrio o desenvolvimento de um novo saber pensar e
fazer que permita um novo entendimento sobre o problema da casa, e atravs da aco,
transforme o panorama social e construdo do nosso territrio; reforando-se desta forma a
equidade e a qualidade de vida urbana.
139

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141

CONCEITOS DE VALORIZAO DA CASA:
Perante as questes que nos so colocadas pelo actual contexto, entendemos ser
necessria a valorizao de solues que nos aproximem do actual no-dogma. Nesse sentido,
procurmos testar uma srie de casos de estudo que nos permitissem compreender as solues
construtivas que foram utilizadas ao longo dos ltimos 50 anos de promoo estatal de
habitao e a forma como estas respondem s actuais exigncias.
As questes abordadas neste estudo ilustrativo sobre a qualidade da habitao de
promoo pblica, quer ao nvel da cidade, do edifcio, como do fogo, decorrem das alteraes
inerentes ao prprio paradigma da HCC originalmente centrado nas carncias quantitativas e
que hoje se revela um problema tendencialmente qualitativo.
Assumindo o IHRU a vontade de tutelar as novas questes da Habitao,
nomeadamente no que se refere sua qualidade, e reconhecendo que o planeamento a longo
prazo permite antecipar necessidades de habitao (...) emprego e equipamento bem como uma
anlise de equilbrio entre a oferta e a procura, parece-nos essencial reflectir, para alm dos
mecanismos, sobre os parmetros de controlo e avaliao das caractersticas do mercado da
habitao co-financiada.
O estudo aqui apresentado, procura testar, sistematizando e comparando parmetros
susceptveis de avaliar a qualidade da habitao quer sejam de um ponto de vista tcnico e
regulamentar (caso, por exemplo, da eficincia energtica e da acessibilidade) ou numa ptica
das
novas
necessidades
funcionais,
decorrentes
sociodemogrficas e culturais extensamente referidas.
142
das
profundas
transformaes

HABITAT
A localizao (tecido histrico, rea urbana consolidada, zona de expanso urbana,

zona rural) est na base da qualidade do habitat, a qual decorre da forma como foi apropriado:
se constituiu parte integrante da cidade, participante na sua economia e servido dos valores de
proximidade. Estes o transporte pblico, o comrcio de bairro, os estabelecimentos de ensino,
o trabalho, a sade, o lazer, o desporto, as bibliotecas de bairro, etc. correspondem tambm
qualidade de vida urbana de que os habitantes podem usufruir.
Imagem 5 Caso de estudo 4, localizao e valores de proximidade.
O grau de satisfao residencial com os arredores da casa desejado pelos portugueses,

segundo estudos do INE, corresponde a cenrios de enquadramento verdejantes acompanhados
de bons acessos virios e infra-estruturas de desporto, lazer e cultura. A obteno de tal
conjuntura passa pela conjugao do melhor dos dois mundos campestre e citadino
caractersticas s quais diz respeito o desenho arquitectnico mas tambm a gesto do
patrimnio edificado, nomeadamente no tratamento dos espaos verdes, do estacionamento
automvel ou do mobilirio urbano.
143

Imagem 6 Caso de estudo 4, qualidade do espao urbano.
EDIFCIO
A composio do edifcio tem um valor acrescido quando acolhe facilmente da

diversidade populacional e das actividades da cidade. No caso ilustrado por esta imagem,
estamos perante um edifcio onde a acessibilidade a pessoas de mobilidade condicionada
impossvel23. Ao mesmo tempo, no ocorre qualquer convivncia de usos, estando a vida
urbana condicionada ao horrio habitacional. Esta questo tem particular importncia,
especialmente se considerarmos que a segurana salvaguardada em primeiro lugar pela
existncia de actividade e pelo olhar dos vizinhos. Nesse sentido, os espaos intermdios
extenso do pblico e do privado constituem importante elemento no estabelecimento da
relao entre vizinhos (no presente caso as galerias foram privatizadas, no cumprindo a
sua funo original. No entanto, h que referir que numa perspectiva de reabilitao, o modelo
da galeria aquele que com menos custos permite instalar elevadores, permitindo uma melhor
adequao aos requesitos da habitao para pessoas de mobilidade reduzida e uma nova
leitura destes espaos de acesso).
23 TELES, Paula, Acessibilidade e Mobilidade para Todos, Secretariado Nacional de Reabilitao e Integrao das
Pessoas com Deficincia, Porto, s.d..
144

Imagem 7 Caso de estudo 2, composio, convivncia de usos e espaos intermdios
O recurso a solues de sustentabilidade ecolgica no est apenas dependentes de

solues de aproveitamento activo, tais como os painis fotovoltaicos, ou os colectores
solares. Na verdade o desenho arquitectnico tem um peso fundamental no gasto energtico
para obteno do conforto habitacional, nomeadamente ao nvel das solues de
aproveitamento passivo tais como o assentamento, as solues construtivas, a proteco solar
dos vos, composio das fachadas, a forma, ou a disposio dos usos.
Imagem 8 Caso de estudo 2, recurso a solues de sustentabilidade ecolgica.
FOGO
Do sistema de compartimentao do espao da habitao depende a adequao aos

diferentes grupos familiares, no caso ilustrado esta adequao total, graas possibilidade
de alterao tipolgica, ou ausncia de barreiras arquitectnicas impeditivas do acesso de
pessoas de acessibilidade reduzida. Por outro lado a distribuio espacial da casa no
corresponde a uma convivncia com hierarquias espaciais que definam hierarquias de poder
145

entre os habitantes, tais como quartos com dimenses significativamente diferentes, casas de
banho privativas, etc.
Outro conceito de valorao a possibilidade de gerar espaos autnomos com
acesso directo da rua sem invaso do espao colectivo. Estes so essenciais como espaos de
trabalho visitveis, espaos para arrendamento, ou para familiares emancipados.
Imagem 9 Caso de estudo 1, adequao a diferentes grupos, distribuio e espao autnomo.
Na lgica de alterao tipolgica atravs de obras de remodelao pesam factores

como a possibilidade de todos os compartimentos terem bons nveis de iluminao e
ventilao, factor com especial valorao (ao nvel do aproveitamento passivo) aquando da
possibilidade de fazer circular o ar entre duas fachadas de diferente orientao. Pesam ainda a
soluo tecnolgica, a distribuio das reas hmidas e os materiais utilizados.
imagem 10 Caso de estudo 1, resistncia variao tipolgica.
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ANEXO 3 LISTA DE PARTICIPANTES NOS FRUNS

REGIONAIS E NOS WORKSHOPS TEMTICOS
FRUNS REGIONAIS DO
PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2008-13
FRUM REGIONAL FARO
[ 23 / 04 / 2007 ]
CHESGAL
ACD CHE Lagoense
Associao in Loco
Cmara Municipal da Lagoa
Cmara Municipal de Albufeira
Cmara Municipal de Alcoutim
Cmara Municipal de Aljezur
Cmara Municipal de Faro
Cmara Municipal de Lagos
Cmara Municipal de Loul
Cmara Municipal de Olho
Cmara Municipal de Portimo
Cmara Municipal de So Brs
168

Cmara Municipal de Tavira

Cmara Municipal de Vila Real de Santo Antnio
COOBITAL
FENACHE
MCH Algarve
Nova Terra Cooperativa de Habitao e Construo Econmica de Loul
FRUM REGIONAL VORA
[ 02 / 05 / 2007 ]
Cmara Municipal de Almodvar

Cmara Municipal de Arraiolos
Cmara Municipal de Avis
Cmara Municipal de Castelo de Vide
Cmara Municipal de vora
Cmara Municipal de Fronteira
Cmara Municipal de Marvo
Cmara Municipal de Montemor-o-Novo
Cmara Municipal de Nisa
Cmara Municipal de Odemira
Cmara Municipal de Portalegre
Cmara Municipal de Sousa
169

Cmara Municipal do Redondo

Cmara Municipal Estremoz
Cmara Municipal Vendas Novas
Centro Distrital de Segurana Social de vora
Centro Distrital de Segurana Social de Portalegre
Centro Regional de Segurana Social Portalegre
CHC, Const Habitao Cooperativa
CHE Lar para Todos
CHE HABITEVORA
CHE, Lar para todos
CHE, Boa Vontade
CM Reguengos
CM Vendas Novas
Cooperativa CHE
ISS-CDSS Beja
Rui Silva Russo Atelier
Universidade de vora
170

FRUM DE VILA REAL
[ 09 / 05 / 2007 ]
A Voz de Trs-os-Montes
Cmara Municipal de Bragana
Cmara Municipal de Chaves
Cmara Municipal de Foz Ca
Cmara Municipal de Macedo de Cavaleiros
Cmara Municipal de Meso Frio
Cmara Municipal de Mirandela
Cmara Municipal de Mogadouro
Cmara Municipal de Sabrosa
Cmara Municipal de Sta. Marta de Penaguio
Cmara Municipal de Tabuao
Cmara Municipal de Torre de Moncorvo
Cmara Municipal de Vila Pouca de Aguiar
Cmara Municipal de Vila Real
Cmara Municipal do Mogadouro
Cmara Municipal do Peso da Rgua
Centro Distrital de Segurana Social Bragana
Centro Distrital de Segurana Social de Vila Real
Construtora Tmega
171

Cooperativa Torreslar
Governo Civil de Vila Real
Instituto Portugus da Juventude Vila Real
INH Projecto Alagoas
Instituto Politcnico de Bragana
Notcias de Vila Real
Projecto Alagoas
Rdio Voz do Maro
Torreslar VR
Vila Real Social, E.M.
FRUM REGIONAL DO PORTO
[ 10 / 05 / 2007 ]
A.M. Mesquita, S.A.

AICCOPN
Cmara Municipal da Pvoa do Varzim
Cmara Municipal da Trofa
Cmara Municipal de Castelo de Paiva
Cmara Municipal de Espinho
Cmara Municipal de Esposende
Cmara Municipal de Fafe
172

Cmara Municipal de Felgueiras

Cmara Municipal de Gondomar
Cmara Municipal de Matosinhos
Cmara Municipal de Mono
Cmara Municipal de Paos de Ferreira
Cmara Municipal de Penafiel
Cmara Municipal de Ponte da Barca
Cmara Municipal de Pvoa de Lanhoso
Cmara Municipal de Santa Maria da Feira
Cmara Municipal de Terras de Bouro
Cmara Municipal de Vila do Conde
Cmara Municipal de Vila Nova de Famalico
Cmara Municipal de Vila Verde
Cmara Municipal Porto
Cooperativa CETA
Cooperativa HABECE
Cooperativa Larcoope
Cooperativa O Bom
Cooperativa Realidade
Coopermaia
Domus Social, EM
173

E.A. Engenheiros Associados

ESPAO MUNICIPAL -Renovao Urbana e Gesto Municipal
EUSBIOS SA
FDO Habit, Lda
Gaia Social, EM
Governo Civil do Porto
Habitar S. Joo
IGAPHE
J. Gomes, Sociedade de Construo do Cvado
Matosinhos Habitat
MOFASE, Gabinete de Obras e Arquitectura, Lda
N.N. Arquitectura e Planeamento, LDA.
NORTE COOPE
Segurana Social
Universidade Catlica de Braga
Faculdade de Cincias Scias Braga
Universidade do Minho/Dep. Arquitectura
174

FRUM REGIONAL DE COIMBRA
[ 15 / 05 / 2007 ]
Cmara Municipal da Covilh

Cmara Municipal da Mealhada
Cmara Municipal da Murtosa
Cmara Municipal da Nazar
Cmara Municipal de gueda
Cmara Municipal de Aguiar da Beira
Cmara Municipal de Albergaria-a-Velha
Cmara Municipal de Alvaizere
Cmara Municipal de Cantanhede
Cmara Municipal de Castanheira da Pra
Cmara Municipal de Coimbra
Cmara Municipal de Condeixa-a-Nova
Cmara Municipal de Estarreja
Cmara Municipal de Figueira da Foz
Cmara Municipal de Figueir dos Vinhos
Cmara Municipal de Freixo de Espada Cinta
Cmara Municipal de Gis
Cmara Municipal de Lamego
Cmara Municipal de Leiria
175

Cmara Municipal de Mangualde

Cmara Municipal de Miranda do Corvo
Cmara Municipal de Moimenta da Beira
Cmara Municipal de Montemor-o-Velho
Cmara Municipal de Nelas
Cmara Municipal de Oliveira de Azemis
Cmara Municipal de Ovar
Cmara Municipal de Pedrgo Grande
Cmara Municipal de Penalva do Castelo
Cmara Municipal de Penela
Cmara Municipal de Peniche
Cmara Municipal de Proena-a-Nova
Cmara Municipal de Soure
Cmara Municipal de Sta. Comba Do
Cmara Municipal de Vagos
Cmara Municipal de Vila de Rei
Cmara Municipal de Vila Nova de Poiares
Cmara Municipal do Fundo
Cmara Municipal do Pinhel
Centro Distrital de Segurana Social
Centro Distrital de Segurana Social de Aveiro
176

Centro Distrital de Segurana Social de Viseu

Construtora Tvora
Cooperativa Chave
Figueira Domus, E.M.
GTL de Coimbra
MRG Engenharia e Construo
Santa Casa da Misericrdia de Aveiro
FRUM REGIONAL DE LISBOA
[ 23 / 05 / 2007 ]
ACIME
AICE
AIL
AIP
APEMIP Associao de Profissionais e de Empresas de Mediao Imobiliria de Portugal
rea Metropolitana de Lisboa
Associao de Inquilinos Lisbonenses
Cmara Municipal de Almada
Cmara Municipal de Cascais
Cmara Municipal de Coruche
Cmara Municipal de Grndola
Cmara Municipal de Mafra
177

Cmara Municipal de Odivelas

Cmara Municipal de Palmela
Cmara Municipal de Setbal
Cmara Municipal de Sintra
Cmara Municipal de Torres Vedras
Cmara Municipal de Vila Franca de Xira
Cmara Municipal de Vila Nova da Barquinha
Cmara Municipal do Cadaval
Cmara Municipal do Montijo
Cmara Municipal do Seixal
CCDR LVT
Centro Distrital de Segurana Social de Lisboa
CNAI ACIME
Cooperativa de Habitao Manteigadas
Cooperativa O Lar Ferrovirio
DAH Direito Habitao
FENACHE Federao Nacional de Cooperativas de Habitao Econmica
IAPMEI
IGAPHE Instituto de Gesto e de Alienao do Patrimnio Habitacional do Estado
INH Instituto Nacional de Habitao
Instituto de Segurana Social
178

Irms de Jesus
LNEC Laboratrio Nacional de Engenharia Civil
NHC Nova Habitao Cooperativa
Ordem dos Advogados
PROFCOOP, Cooperativa de Habitao de Professores, Crl.
PROMOCASA, Cooperativa de Habitao, Crl.
Santa Casa da Misericrdia
SNRIPD / INIC
Sociedade de Construo H. Hagen, S.A.
Solidariedade Imigrante
Somague PMG
Universidade Tcnica de Lisboa
179

WORKSHOPS TEMTICOS DO
PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2008-2013
WORKSHOPS
DATA
CONVIDADOS
A PROMOO DAS
8/11/2007
Eng. Antnio Fonseca Ferreira
OFERTAS:
Dr. Guilherme Vilaverde
Pblica, Cooperativas,
Dr. Almeida Guerra
Privado ou Mista
Dr. Antnio Manzoni
Dr. Paulo Atouguia Aveiro
O FINANCIAMENTO
PBLICO AOS
14/11/2007
Eng. Nuno Vasconcelos / IHRU

Dr. Jos Almeida Guerra / Rockbuilding
PROGRAMAS SOCIAIS
Dra. Maria Manuela Santos / Grupo EDIFER
Dr. Jos Carlos Ribeiro / Banco Santander
Dra. Aurora Mexia / Montepio Geral
Dra. Dalila Arajo / Junta Metropolitana de
Lisboa
180

PROCURAS: Conhecidas e
Emergentes
21/11/2007
Paulo Atouguia / IHM-Investimentos Habitacionais

da Madeira, EPE
Isabel Baptista / CESIS Centro de Estudos para a
Interveno Social
Pedro Calado / Programa Escolhas
Helena Correia / Verao da Habitao da Cmara
Municipal de Lisboa (Vogal do Concelho de
Administrao da GEBALIS)
Nelson Dias / Associao in loco, Interveno,
Formao, Estudos para o Desenvolvimento Local
Jos Antnio Ferreira / Domus Social, Empresa
Municipal de Habitao do Porto
Manuel Madruga / Cmara Municipal de Oeiras /
IHRU
Antnio Nazar Pereira / Ex-Vice Presidente da CM
Vila Real, Ex-Vereador da Habitao e actualmente
Professor na Universidade de Trs-os-Montes e Alto
Douro
Lurdes Quaresma / Verao da Habitao da Cmara
Municipal de Lisboa (Adjunta da Vereadora)
Jorge Filipe de Gouveia Monteiro / Vereador da
Habitao da Cmara Municipal de Coimbra
Marta Sottomayor / Verao da Habitao da
Cmara
Municipal
Departamento
de
de
Lisboa
Gesto
(Directora
Social
do
do
Parque
Habitacional)
Vanessa Sousa / Associao in loco, Interveno,
Formao, Estudos para o Desenvolvimento Local
181

A SUBSIDIARIDADE
12/12/2007
Dra. Maria Joo Freitas / IHRU
PBLICA E O
PROGRAMA LOCAL DE
HABITAO
Dr. ngelo Barroso / IHRU

Dra.
Isabel
Pinto
Gonalves
Municipal de Cascais
Arq Bruno Soares
Arq Miguel Graa / Plataforma 65
182
Cmara

183

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CONTRIBUTOS PARA O PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2008/2013

CONTRIBUTOS PARA O PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2008/2013

PLANO ESTRATGICO DE HABITAO: 2008/2013

Augusto Mateus & Associados

CONTRIBUTOS PARA O PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2008/2013

CONTRIBUTOS PARA O PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2008/2013

I.1 Repensar as Polticas de Habitao e o Papel do Estado

I.2 Factores de Mudana para as Novas Polticas de Habitao

II. MISSO, PBLICO-ALVO E OBJECTIVOS

II.3 Instrumentos Financeiros Propostos no mbito das Medidas

II.4 Objectivos Globais

III. EIXOS, MEDIDAS, ENQUADRAMENTO JURDICO, DE GESTO E

III.1 Eixos e Medidas

III.2 Fichas Sntese

IV. MODELO DE FINANCIAMENTO

IV.1 Modelo de Financiamento de Referncia para o

Plano Estratgico para a Habitao

V.1 A Configurao Relacional dos Novos Modelos de Gesto

V.2 O Papel Dinamizador do IHRU e a Lgica do Modelo de Gesto

V.3 O Papel Essencial das Autarquias e dos Programas Locais de Habitao

CONTRIBUTOS PARA O PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2008/2013

A.1 Enquadramento Jurdico das Medidas

A.2 Que Casas?

A.3 Lista de Participantes nos Fruns Regionais e

CONTRIBUTOS PARA O PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2008/2013

CONTRIBUTOS PARA O PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2008/2013

isso, que propor estratgias (e um modelo de interveno) suficientemente flexveis e

CONTRIBUTOS PARA O PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2008/2013

As propostas para o Plano Estratgico da Habitao 2008-2013 pretendem consubstanciar uma

CONTRIBUTOS PARA O PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2008/2013

I.1 REPENSAR AS POLTICAS DE HABITAO E O PAPEL DO ESTADO

O pensamento actual sobre as polticas de habitao decorre de profundas transformaes do

CONTRIBUTOS PARA O PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2008/2013

CONTEXTO ACTUAL DE REFLEXO SOBRE AS POLTICAS DE HABITAO

Inflexo de algumas das actuais medidas de poltica e instrumentos

Novas formas de Governana

Descentralizao das Polticas

CONTRIBUTOS PARA O PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2008/2013

FACTORES DE MUDANA NO DESENHO E EXECUO DAS NOVAS POLTICAS DE HABITAO

Estado regulador mais do que provisor

Clarificao das necessidades de

Interveno sobre o parque

Assume-se a grande diversidade de necessidades assim como a

As polticas de habitao passam a considerar o mercado como

CONTRIBUTOS PARA O PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2008/2013

A diversidade de modos de vida, a constante mutao das

Estado regulador mais do que provisor

as orientaes para o mercado atravs da negociao de contrapartidas que permitam

orientao das polticas da oferta para a reabilitao do stock habitacional

CONTRIBUTOS PARA O PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2008/2013

o predomnio gradual do apoio pessoa sob a forma de subsdios de acesso ao

orientaes de apoio pblico para grupos especficos identificados como carecendo

orientaes para um aumento de eficincia na gesto do parque pblico existente ou

intervenes desenvolvidas na lgica do desenvolvimento social urbano nos bairros

apoio a um funcionamento do mercado de habitao mais equilibrado e ajustado;

I.2 FACTORES DE MUDANA PARA AS NOVAS POLTICAS DE

CONTRIBUTOS PARA O PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2008/2013

a) Formulao das prioridades

b) Natureza das carncias e dos incentivos

c) Localizao das intervenes

CONTRIBUTOS PARA O PLANO ESTRATGICO DE HABITAO 2008/2013

d) Tipologia e sentido das aces

e) Maior distino entre as polticas de habitao e as polticas sociais