Responsabilidad del propietario

Los arts. 17 y 18 LOE contienen un rgimen de responsabilidad aplicable slo al dao consistente
en la necesidad de reparar materialmente la edificacin (los daos materiales causados en el
edificio) como consecuencia de ciertos vicios y defectos constructivos, y donde el nico
legitimado activo es el propietario de la edificacin o de parte de la misma. Se trata de una
responsabilidad legal que no es de suyo ni contractual ni extracontractual: ser contractual si
entre el propietario perjudicado y el agente responsable media una relacin contractual y
extracontractual si no es as. En cualquier caso, en los daos incluidos en el art. 17, la calificacin
es irrelevante porque su resarcimiento est sujeto al mismo rgimen de responsabilidad
(contenido en los arts. 17 y 18 LOE) cualquiera que sea la naturaleza (contractual o
extracontractual) que se predique de la misma.
Pero la naturaleza de la relacin existente entre el propietario y el agente responsable de los
vicios y defectos constructivos s tiene trascendencia para todo aquello que no est regulado en la
LOE, pues si existe contrato todo ello queda remitido al rgimen contractual, como, adems,
dispone la propia LOE en los nms. 1 y 9 del art. 17. En primer lugar, si hay contrato se rige por
ste el resarcimiento de las otras consecuencias econmicas negativas en el patrimonio del
perjudicado que haya podido causar el vicio o defecto constructivo (por ej., el lucro cesante, el
dao a otros bienes distintos del edificio, los costes de desplazamiento o cambio de domicilio, el
dao moral por las molestias soportadas, el coste del alquiler sustitutivo mientras duran las obras
de reparacin, el mayor coste de la vivienda que se debe adquirir como consecuencia de los
defectos constructivos de la primera, etc.). En segundo lugar, si existe contrato, queda remitido al
rgimen contractual el resarcimiento de los costes materiales de reparacin por vicios y defectos
constructivos que no estn incluidos en el art. 17 LOE (por ej., defectos constructivos no incluidos
en el art. 17.1 o que resulten de obras de edificacin no comprendidas en el art. 2.2 LOE). Por
ltimo, es tambin el contrato el que, en su caso, determinar la existencia de otras legitimaciones
y pretensiones no cubiertas por el art. 17 LOE (por ej., del comitente frente al contratista, de ste
frente al subcontratista, del comitente frente a los tcnicos, etc.).

El principio de relatividad de los contratos y su

excepcin en el caso de subadquirentes de
viviendas. Notas sobre la STS 31-12-2001
by admin March 10, 2002 General 0 Comments
Como recuerda en nuestra doctrina DIEZ PICAZO el contrato como fenmeno que penetra y que se instala en la realidad
jurdica no es jams algo absolutamente indiferente para los terceros.Existe en nuestro CC toda una serie de preceptos que
van despojando a la regla del art.1257 los contratos slo producen efectos entre las partes de una gran parte de la fuerza
que a primera vista pareca tener [Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial,t.I, p.425 y ss.].

La jurisprudencia haba venido reconociendo la posibilidad de que los subadquirentes de viviendas exigieran la
responsabilidad contractual derivada del incumplimiento o cumplimiento defectuoso del contrato de obra , a pesar de no
reunir la cualidad de comitentes, bajo el entendimiento de que tales subadquierentes perciben todas las acciones que
garantizan su dominio y defienden todos los derechos inherentes a la propiedad, quedando comprendidas en ese todas
las acciones la posibilidad ya aludida de exigir la responsabilidad por un contrato del cual no se es en sentido estricto
parte , y a pesar de que una accin cuyo objeto es la exigencia de responsabilidad contractual tuviera muy difcil encaje
jurdico como accin protectora del dominio ; bien en otras ocasiones forzando la literalidad del art.1257 para entender
que nicamente quedan marginados de la eficacia de los contratos los terceros que son completamente extraos a los
contratantespor lo que el causahabiente a ttulo particular est ligado por los contratos celebrados por el causante de la
transmisin con anterioridad a sta (cfr. STS 5-05-1961, 1-04-1977,3-10-1979, 20-02-1981,22 , 17-06-1990 y 3-02-1995
entre otras).
Tal posibilidad ha quedado consagrada ahora en el derecho positivo en el art.17 de la Ley de Ordenacin de la
Edificacin, al establecer que las personas fsicas o jurdicas que intervienen en el proceso de edificacin respondern
frente a los propietarios y los terceros adquierentes de los edificios o parte de los mismos, de los siguientes daos
materiales ocasionados en el edificio., aunque ello Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales; se
desvincula as la responsabilidad ex lege [extracontractual?] en el proceso de edificacin de la eventual responsabilidad
derivada del contrato de obra, sin perjuicio de que los mismos hechos fundamenten una y otra clase de responsabilidad,
pudiendo concurrir y yuxtaponerse ambas, sin que el derecho positivo haya resuelto claramente el alcance que la nueva
regulacin tiene sobre las reglas codiciales