ASPECTOS LEGALES

LEYES Y REGLAMENTOS QUE RIGEN AL PROYECTO INMOBILIARIO.

Comprende toda la normativa y cuerpos legales que lo afectan, tanto en forma directa como en
forma indirecta.
De forma indirecta por ejemplo, se tiene:
-Constitucin Poltica del Estado, que dicta las pautas u orientaciones generales de los distintos
cuerpos legales que forman la reglamentacin que cada nacin determina.
- Cdigos Civil, Comercial y Penal. Serie de artculos que dictan el procedimiento
de los ciudadanos en estas ramas de la accin cotidiana.
-Legislacin Tributaria y Legislacin Laboral.
- Poltica Nacional de Desarrollo Urbano.

De forma directa y dentro de las ms trascendentes por ejemplo, se tiene:

-Ley General de Urbanismo y Construcciones, publicada en el Diario Oficial de 13 de abril de 1976,
y sus modificaciones, contiene los principios, atribuciones, potestades, facultades,
responsabilidades, derechos, sanciones y dems normas que rigen a los organismos, funcionarios,
profesionales y particulares, en las acciones de planificacin urbana, urbanizacin y construccin.
-Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, publicada en el Diario Oficial de 19 de mayo
de 1992 y sus modificaciones, que contiene las disposiciones reglamentarias de la Ley General de
Urbanismo y Construcciones, regulando los procedimientos administrativos del proceso de
planificacin urbana, de urbanizacin y de construccin, y los estndares tcnicos de diseo y
construccin exigibles en la urbanizacin y la construccin.
La actividad de la construccin debe ceirse a la siguiente normativa de carcter general:
-Los Instrumentos de Planificacin Territorial Locales respectivos, que regulan el desarrollo de los
centros urbanos.
-Normas Tcnicas Oficiales NCh, elaboradas por el Instituto Nacional de Normalizacin y
aprobadas por decreto supremo, que se citan expresamente en la OGUC, que contienen y definen
las caractersticas tcnicas de los proyectos, materiales y sistemas de construccin y urbanizacin,
para el cumplimiento de los estndares exigidos en dicha Ordenanza General.

TTULOS DE LA LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIN

1. Ttulo I: Disposiciones Generales.
2. Ttulo II: De la Planificacin Urbana.
3. Ttulo III: De la Construccin.
4. Ttulo IV: De las Viviendas Econmicas.
TTULOS DE LA ORDENANZA GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIN
1. Ttulo 1: Disposiciones Generales.
2. Ttulo 2: De la Planificacin.
3. Ttulo 3: De la Urbanizacin.
4. Ttulo 4: De la Arquitectura.
5. Ttulo 5: De la Construccin.
6. Ttulo 6: Reglamento Especial de Viviendas Econmicas

PRINCIPALES MODIFICACIONES DE LA LGUC Y LA OGUC.

Entre las modificaciones ms innovadoras que han tenido la LGUC y OGUC, cabe destacar las
introducidas desde el 15 de diciembre de 1996. El propsito principal de esta modificacin era
hacer efectivas las responsabilidades de los diversos agentes que intervienen en la construccin.
Define con precisin quienes son los responsables por daos y perjuicios derivados de fallas o
defectos de la construccin, Asegura que todos los que intervienen en ella comprometan su
inters en la buena calidad de la obra, an cuando sean personas jurdicas.
PRINCIPALES MODIFICACIONES DE LA LGUC Y LA OGUC.
-Las modificaciones del 2001 a la OGUC, tienden a agilizar los procesos de tramitacin de un
Proyecto en la DOM, que normalmente requieren varias instancias de aprobacin para poder
construir y usar las instalaciones.
-Este aspecto es muy importante de considerar en los proyectos inmobiliarios, ya que por ejemplo,
una faena no puede iniciarse si no se cuenta con el Permiso de Edificacin aprobado por la
municipalidad, habiendo cancelado los derechos por la revisin de los antecedentes (1,5%
presupuesto).
-Por otra parte, una construccin no puede venderse (inscripcin en el Conservador de Bienes
Races), si no ha obtenido el Certificado de Recepcin Municipal, que acredita que las faenas
fueron ejecutadas exactamente de acuerdo a lo proyectado, en el permiso de edificacin
aprobado.

FORMULARIOS DE TRMITES EN D.O.M.

Conforme al artculo 1.4.3. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, al Ministerio
de Vivienda y Urbanismo, compete elaborar los Formularios nicos Nacionales en relacin con
cada trmite que los interesados realicen en las Direcciones de Obras Municipales. Estos son:
1. Formularios de Permisos de Obra Menor (Ampliaciones menores a 100 m2, Modificaciones de
edificaciones existentes que no alteren la estructura).
2. Formularios de Permisos de Edificacin (Obra nueva, Ampliacin mayor a 100 m2, Alteracin,
Reparacin, Reconstruccin).
3. Formularios Subdivisin y Urbanizacin (Subdivisin, Fusin, Urbanizacin, Loteo, Loteo con
construccin simultnea, Loteo DFL N 2 con construccin simultnea).
4. Formularios Divisin del Suelo y Condominios con afectacin a Utilidad Pblica.
5. Formularios de Solicitudes y Certificaciones Varias (Informaciones Previas, Copropiedad, etc)
6. Formularios de Regularizacin y Permisos de Viviendas y Viviendas Sociales (Ley 20.251)
7. Encuesta Edificacin I.N.E.
8. Formularios para Construcciones en Zonas Declaradas Afectadas por Catstrofes.
9. Formularios Permisos y Recepciones de Viviendas Unifamiliares.
10. Formulario para Regularizar construccin de bienes races destinados a microempresas y
equipamiento social (Ley 20.563)
CONTRATACIN DE LOS PROYECTOS
-Instalaciones Sanitarias (Agua Potable, Alcantarillado)
-Instalaciones Elctricas (Fuerza, Alumbrado, especiales)
-Instalaciones de Climatizacin (Calefaccin, A. Acondicionado, Extraccin)
-Urbanizacin (Redes pblicas de A.P., Alcantarillado, Aguas lluvias,
Pavimentacin, Red elctrica area o subterrnea, alumbrado pblico, etc.)
-Proyecto de Copropiedad Inmobiliaria (Define las zonas de uso exclusivo por

medio de unidades vendibles y las zonas declaradas como bien comn para todos los propietarios)
PERMISO DE EDIFICACIN
-Documento de carcter obligatorio que faculta al interesado (gestor inmobiliario) a poder edificar
el proyecto previamente revisado por un profesional de la D.O.M.
-El Permiso de Edificacin establece el tamao de la obra, cantidad de pisos, materialidades, usos
o destinos, restricciones especficas, profesionales involucrados, datos del propietario, etc.
-El interesado deber cancelar a la D.O.M. un derecho de construccin (revisin de expediente)
que en general asciende al 1,5% del presupuesto total de la obra. Sin la cancelacin de estos
derechos se incurre en una irregularidad, la cual, de haberse comenzado las obras, podra
significar el curso de multas o en su defecto la paralizacin o demolicin de las faenas.

LICITACIN DE LAS OBRAS

-En las Bases Generales (pblicas o privadas) de una licitacin, se informa al oferente sobre los
derechos y obligaciones que incluir el contrato si se adjudica.
-Las Bases a utilizar para el llamado a propuesta, deben asegurar la competencia justa entre los
oferentes y por ningn motivo deben ser enfocadas al beneficio o perjuicio de estos.
CONTRATACIN DE LAS OBRAS
-Este proceso requiere redactar y suscribir un contrato entre el mandante y el contratista
seleccionado para la ejecucin de la construccin, el cual se ha adjudicado las obras con la mejor
oferta.
El contrato debe hacer referencia a compromisos y acuerdos entre las partes,
como ser:
-Determinacin de formas de pago
-Formas de recepcin
-Formas de inspeccin
-Multas y solucin de controversias
-Trmino anticipado de contrato
-Aumentos o disminuciones de obra
-Obras extraordinarias
-Garantas
-Retenciones a los estados de pago
-Anticipos y otras condicionantes que puedan requerirse.

LA RECEPCIN DE OBRAS.
-Es la instancia en donde la D.O.M. hace recepcin de las obras finalizadas segn el proyecto
aprobado en el permiso de Edificacin. Esta recepcin puede poseer el carcter de:
-Recepcin Definitiva o Recepcin Provisoria (sujeta a alguna condicin especial).
-Recepcin Total o Recepcin Parcial (en el caso de obras proyectadas por etapas).
Cabe sealar que la Recepcin Provisoria (total o parcial) no faculta la
compraventa del inmueble a un tercero.
FORMALIZACIN DE LA VENTA
En el caso de desarrollos para la venta, es necesario formalizar el proceso de venta de cada unidad
proyectada para ser vendida a terceros. Para esto se debe establecer un proceso que involucra
algunas etapas de formalizacin:
a) Cierre del Negocio: define al propietario, al comprador, el bien que se transa, el tipo de oficina o
vivienda que se vende, el piso o direccin, superficie, su precio y si se puede, forma de pago y un
plazo para suscribir la promesa de compraventa. Puede o no cerrarse con el cobro de una reserva.
b) Promesa de Compraventa: Establece un plazo para la compraventa y condiciones ms
detalladas, de la forma de pago estipulada, el crdito y entidad financiera que lo otorga, si ya est
pre-aprobado por parte del cliente o fijando un plazo para conseguirlo, si an no lo tiene. En esta
etapa se establecen multas o castigos importantes para quien desista del compromiso lo haga.
c) Escritura de Compraventa: Contrato definitivo que anula cualquier promesa o acuerdo previo.
Normalmente las propiedades son compradas con un ahorro o pie, a veces con un subsidio estatal
que normalmente conlleva un ahorro restringido para este fin. Concurre tambin, una entidad
financiera o banco que otorga crdito al comprador y que establece una garanta hipotecaria con
el mismo bien raz.
d) Inscripcin del Bien Raz en el C.B.R.: Legalmente el traspaso existe solamente cuando la
propiedad est inscrita en el conservador de Bienes Races correspondiente al sector, a nombre
del comprador.

ASPECTOS COMERCIALES
La economa es una ciencia social que se preocupa de estudiar la asignacin ptima de los
recursos o factores productivos que son escasos y de sus usos alternativos destinados a la
produccin de bienes y servicios que sirven para la satisfaccin de necesidades mltiples y
jerarquizables".
Los factores productivos ms relevantes son:
-Servicios del Trabajo, sean capacitados o especializados o sin preparacin, pero en mayor o
menor medida al ser realmente productivo y bien dirigido, ayuda a generar recursos.
-Servicios del Capital, tanto fsico, es decir, herramientas, maquinaria, infraestructura ,como
financieros, deudas, prstamos, inversiones. De cualquier forma ambos tipos de servicios del
capital, son analizados como factores conducentes a generar mayor disponibilidad de recursos.
-Servicios provenientes de la capacidad empresarial. Permite generar a travs de la visin y gestin
empresarial nuevos recursos y riqueza, a travs de procesos que dan valor agregado a insumos
bsicos, que son requeridos por la poblacin o el mercado consumidor.
-Servicio de los recursos naturales; renovables o no, es decir, de la disposicin racional de los
recursos incorporados en los lmites territoriales, para su uso por la poblacin, en lo posible,
agregndole valor que permita su mejor utilizacin por los usuarios y en lo posible permitir su
renovacin o la generacin de sustitutos. Cuando no se disponen en el territorio, al menos en
suficiente cantidad, deben importarse.
Clasificaciones de la Economa.
Economa Normativa y Economa Positiva.
En este caso se ha clasificado la economa segn como considere los fenmenos econmicos.
-La Economa Normativa estudia los fenmenos econmicos tal como suceden, por ejemplo,
porqu se valoriza el dlar respecto del peso, o por qu se produce la inflacin?, normalmente
para estudiarlo de esta forma, se establece un diagnstico y se trazan metas a lograr.
-La Economa Positiva explica los fenmenos econmicos como sera deseable que fueran, con la
idea de orientar el desarrollo econmico hacia esa lnea para mejorar o cambiar lo que falle.

Segn reas o Mtodos de Aplicacin.

-Se puede distinguir varios tipos, se enuncian solo algunos como la economa de la salud, de los
recursos naturales o energticos, de la defensa, fiscal o urbana. Esta ltima por cierto de gran
implicancia inmobiliaria, ya que es la que va definiendo en que forma se desarrolla la ciudad y
como se puede intervenir en ella, para generar polos de desarrollo, o sectores recreacionales o
reas verdes.
-Se conocen muchos casos de desarrollos que responden a estudios de economa urbana, donde el
factor comn, es entregar una frmula econmicamente sustentable, de lograr un desarrollo
urbano de reas urbanas deterioradas.
Microeconoma y Macroeconoma
Segn el tamao y la cantidad de aspectos a considerar.
-Microeconoma es la encargada de estudiar la economa desde el punto de vista de los
participantes de la economa en forma individual, es decir, una persona que compra pan, o una
vivienda o incluso una inmobiliaria que construye un edificio.
-Macroeconoma, estudia los grandes agregados econmicos, como los problemas de manejo
financiero de un pas, o los problemas de inflacin, poco o mucho crecimiento, desempleo., etc
Aspectos a considerar en el anlisis Macroeconmico.
a) Producto Interno Bruto (PIB)
b) Desempleo.
c) Polticas de cambio vigentes.
d) Balanza comercial.
e) Tasas de Inters.
f) Nivel de endeudamiento y reservas.
g) Inflacin.
h) Evolucin econmica mundial y de USA.
i) Riesgo Pas.
Aspectos a considerar en el anlisis Macroeconmico.
a) Producto Interno Bruto (PIB)Mide la capacidad de producir y consumir de las economas.
Se mide en trminos de dinero, habitualmente en dlares norteamericanos, para
tener una base de comparacin adecuada entre naciones.En su forma ms comn, es la
herramienta que seala en forma comparativa porcentual, el ritmo de crecimiento de una
economa. Es sumamente importante nunca perder de vista entonces, que si bien un porcentaje

sirve para comparar ritmos de crecimiento de distintos pases, el mejor efecto comparativo se
obtiene de comparar al mismo pas o economa que se est midiendo, con un carcter de
evolucin histrica que nos permitira tambin establecer adems proyecciones a futuro.
e) Tasas de inters, Este es un factor significativo tanto para la economa en general como para
cualquier inversin en particular, ya que nos da una referencia del costo del dinero o del
crdito y nos permitir determinar la incidencia de este aspecto en cualquier proyecto econmico
a desarrollar.
Para el mbito inmobiliario tiene indudablemente mucha importancia conocer los costos del
dinero, como cualquier otro proyecto econmico o social, especialmente al determinar el costo
del dinero necesario para la inversin. Pero en este caso cobra tambin mucha importancia desde
el punto de vista del consumidor final del producto inmobiliario.
g) Inflacin. La inflacin es un indicador que seala el incremento en el valor de los bienes y
servicios que consume la poblacin, por ejemplo en Chile se llama IPC .Normalmente este
indicador se mide en forma mensual, fijando una canasta de productos bsicos.En el caso de Chile,
el tema de la inflacin tiene una particularidad. Se trata de la Unidad de Fomento (UF), es una
moneda terica, no se acua ni tiene expresin fsica alguna, es por naturaleza reajustable, ya que
incorpora la inflacin del mes anterior, dividindola en el nmero de das del mes, a partir del da
10, variando su valor a diario en pesos.
-El tema microeconmico nunca podr dejar de estar presente en la Gestin Inmobiliaria, pblica
o privada.
-Cada bien raz que se desea transar en el mercado, tanto para compraventa, renta u otra forma
de transferencia, no es ms que un bien que se ofrece en el mercado o que se desea adquirir
mediante algn tipo de transaccin en l y por lo tanto, responde a las leyes de Oferta y Demanda,
como elementos reguladores del precio final del bien.
-Lo anterior es vlido incluso cuando se trata de proyectos del Estado, solo que en este caso, no
acta tan directa y libremente como entre particulares, ya que el usuario o cliente, generalmente
est cautivo (no tiene alternativas de eleccin a mano) o al menos, est predefinido con bastante
claridad.
El Mercado.El mercado de bienes se compone de:
-La cantidad del bien (x) que se intercambia.
-La demanda (Dx), que corresponde al conjunto de compradores.
- La oferta (Ox), que corresponde al conjunto de vendedores o tipos de bienes
ofrecidos.
-El precio (Px) en el que se fija la transaccin de dicha cantidad de bienes.

Tipos de Mercado.
Existen 4 distintas configuraciones o tipos de mercado
- Competencia perfecta. Escenario ideal en el que demandantes y oferentes pueden incorporarse
o retirarse con libertad. Los bienes tienen las mismas caractersticas de calidad
-Monopolio. La oferta est dada por un solo agente. No hay competencia y esto fija o aumenta
precios.
-Oligopolio. Oferta o demanda cuentan con pocos participantes. Oligopolio competitivo o colusivo.
-Competencia imperfecta. Hay varios oferentes y varios demandantes, en este caso, los tipos de
productos cambian de caractersticas.
MATEMTICAS FINANCIERAS.
CONCEPTO DE INTERS
El inters en general, corresponde a la determinacin del costo del dinero, asociado en una
relacin matemtica, al monto, a la tasa de inters en que se transa, como al tiempo en que se
considerar la operacin.
EL INTERS SIMPLE
- La cantidad de inters que se acumula en una transaccin de dinero en determinado plazo, es
definida por la Tasa de Inters, que se expresa en un porcentaje de dicho capital.
- Habitualmente, las tasas de inters, si no se detalla de otra forma en el convenio entre las partes,
se determina a un ao plazo, por lo que si se define una tasa de inters del 4,5% para un capital de
$1.000, al transcurrir dicho periodo, se habr generado un inters total de $45.
- Se usa normalmente para operaciones de plazos breves, de un solo perodo.
-Tambin se usa en lneas de crdito asociadas a cuentas corrientes, donde el capital va
cambiando segn los giros que de la cuenta se hagan.