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Resumo
Este trabalho teve por objetivo apropriar o valor de mercado de um terreno situado em rea de marinha,
considerando neste valor as condies do imvel, se concesso por tempo determinado ou se escriturado,
proporcionando, ainda, um cotejamento com o valor econmico do mesmo baseado em estudo de viabilidade
tcnico-econmica.
Abstract
The principal purporse this job is to evaluate lands of marine.
1. CONSIDERAES INICIAS
1.1 INTRODUO
O presente trabalho teve por finalidade apropriar o valor de um terreno, localizado em rea de marinha, na
margem de um rio, situado na praia mais valorizada do Rio Grande do Sul.
2. VISTORIA
O terreno avaliando est localizado na margem do Rio XXX, em rea de marinha, possuindo frente para o rio e
para a Avenida XXX sobre a qual est cadastrado sob o nmero XXX. Sobre o terreno est edificado um prdio
comercial onde funciona um boate denominada "XX".
Conforme documentao fornecida pela contratante o terreno possui as seguintes caractersticas :
FRENTE : 71,75M COM AV. XXX
LADO DIREITO : 12,70M COM TERRENO ACRESCIDO DE MARINHA
LADO ESQUERDO : 15,00M COM TERRENO ACRESCIDO DE MARINHA
FUNDOS : 71,60M COM MARGEM DO RIO XXX
REA TOTAL : 957,71 m2
Possui frao ideal de 1,00 e topografia plana ao nvel do passeio pblico.
O Plano Diretor divide a cidade em diversas zonas. O terreno avaliando classificado de acordo com a Seo
XX desta lei, como rea Especial. De acordo com o artigo XX do Plano Diretor o imvel est inserido em rea
de Proteo Ambiental - APA, artigo este que possui pargrafo nico assim descrito :
" O regime urbanstico a ser estabelecido para as reas de Proteo Ambiental admitir apenas edificaes
destinadas ao lazer e recreao, ouvido o Conselho do Plano Diretor e os rgos estaduais e federais competentes
"
As informaes de mercado de imveis negociados e ofertados coletados pelo signatrio pertencem zona A,
situada imediatamente em frente rea avalianda.
A zona A, denominada Praia XX, possui os seguintes ndices de aproveitamento :
Incentivado : 1,2
Permissvel : 1,0
Atividades incentivadas : habitao e hotel.
2
2
4
2
3
3
4
4
5
4
3
7
6
480
480
960
456
480
480
480
516
720
480
480
832
480
VALOR
(R$)
26.550,00
27.000,00
64.000,00
28.000,00
30.000,00
35.000,00
40.000,00
50.000,00
80.000,00
48.000,00
29.000,00
180.000,00
90.000,00
VU
(R$/m2)
55,31
56,25
66,67
61,4
62,5
72,92
83,33
96,89
111,11
100
60,41
216,35
187,5
Para verificar a correta apropriao do valor supra utilizou-se um mtodo de controle, atravs do qual se
analisar a taxa interna de retorno, baseado na simulao da implantao de um empreendimento, no local do
terreno.
Atravs deste mtodo, saberemos se o valor apropriado para o terreno, encontra-se em patamares atrativos, de
forma que o imvel seja adquirido para a edificao de determinado empreendimento.
5. PARECER CONCLUSIVO
Da anlise do at aqui exposto, foi possvel concluir que o valor encontrado para o bem imvel est coerente com
os valores praticados para imveis semelhantes, na mesma regio e redondezas.
Assim sendo, tudo visto e examinado, o tcnico que subscreve este trabalho, tem as condies tcnicas de
concluir como adequado para o imvel em questo, o valor de : R$ 93.000,00 (NOVENTA E TRS MIL
REAIS), a despeito de poder ser negociado num patamar mximo de R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais),
carreando bom retorno ao investidor.
Importante salientar que a contratante Instituio Financeira que terceiriza servios de avaliao, composta de
diversos engenheiros no seu Departamento de Engenharia - insistiu que o signatrio avaliasse o imvel em R$
30.000,00 (trinta mil reais), visto ser rea destituda de interesse valor este baseado em 8 (oito) laudos de
avaliao fornecidos por imobilirias da cidade, tendo como referncia o valor do IPTU.
Outrossim, observamos, que num futuro prximo, sobre a rea avalianda dita, pela contratante, rea sem
interesse mercadolgico - ser edificado uma grande micro-cervejaria com restaurante e danceteria. Esta microcervejaria, sem similar no pas, possui filiais em outros Estados.
6. BIBLIOGRAFIA CONSULTADA
Princpios de Engenharia de Avaliaes - Eng. Alberto Llio Moreira - Editora Pini;
Avaliao de Projetos de Investimento - Juan Carlos Lapponi - Lapponi Treinamento e Editora Ltda.;
Matemtica Financeira - Juan Carlos Lapponi - Lapponi Treinamento e Editora Ltda.;
Engenharia Econmica - Pierre Jacques Ehrlich - Editora Atlas;
Risco e Deciso em Investimento Produtivo - Valmor Marchetti - Editora da UFRGS;
Matemtica Financeira - Wili Dal Zot - Editora da UFRGS;
Anlise de Investimentos - Nelson Casarotto Filho - Editora Atlas;
Elementos de Engenharia Econmica - Clvis de Faro - Editora Atlas;
Anais do COBREAP - Congresso Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia;
Cursos de Avaliaes do IBAPE-RS