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MICHEL MARX E xp e r t i s e s

EXPERTS IMMOBILIERS SPCIALISTES DE LA PROPRIT


COMMERCIALE

valuation des fonds de commerce


Encyclopdie DELMAS - Evaluation des fonds de commerce - 1999 - 13e dition

I - Les diffrentes mthodes dvaluation


Il est extrmement dlicat de dterminer la valeur dun fonds de commerce.
En effet, un trs grand nombre de facteurs entrent en jeu : nature du
commerce, emplacement, dure du bail, montant du loyer, outillage et agencements,
bnfices passs, perspectives de dveloppements, etc.
Lestimation de la valeur du fonds doit tre mene par des spcialistes
pratiquant ou ayant pratiqu suffisamment longtemps la vente de fonds de commerce
et elle ncessite des connaissances approfondies sur les plans juridique et pratique.
Le mieux est de faire appel un expert qui sera, partir de tous les lments
du dossier, habilit donner un avis autoris.
Quoi quil advienne, lvaluation sappuiera sur diffrentes mthodes, ou sera
base sur le chiffre daffaires.
De nombreux spcialistes ont propos des mthodes diffrentes dvaluation,
trs souvent appuyes sur des formules algbriques. Leur nombre mme prouve
quaucune nest pleinement satisfaisante.

A - La mthode raliste destimation


Lexpert CHAMPIGNY (Gaz.Pal. 1976 1 doctr. p.90) distingue juste titre les fonds
de commerce de gros et de dtail, les fonds dindustrie et les fonds artisanaux. Il
estime un fonds par la valeur vnale de chacun des lments qui le composent, en
tenant compte plus spcialement du facteur personnel dans les fonds artisanaux.
On obtient ainsi une base trs srieuse de discussion.

B - La Mthode RETAIL
M. RETAIL et certains auteurs prtendent, par une tude approprie des
diffrents lments du fonds, aboutir une vritable mise en quation de la valeur de
celui-ci.
Lide principale de RETAIL est que le commerant qui achte un fonds de
commerce devient acqureur parce quil espre tirer de ce fonds, et pendant chacune
des annes restant courir sur le bail, un bnfice ventuel suffisant pour rmunrer
le capital engag et le travail fourni.
Il faut donc tenir compte essentiellement du bnfice ventuel et de la dure du
bail.
La valeur du fonds de commerce est en consquence gale la valeur actuelle,
compte tenu du taux de lintrt, des bnfices faire jusqu la fin de la location.
Toutefois, comme il faut assurer la rmunration de lexploitant, RETAIL estime
quitable de fixer la valeur vnale la moiti seulement de la valeur thorique
prcdente.
A partir de ce raisonnement, la formule est la suivante :

a (1 - U-n)
V = --------------2t

o : a = bnfice annuel moyen


t = taux de lintrt pour 1 franc
n = dure du bail
U = 1+F
1
U-n = ---Un

C - La Mthode LEAKE
Daprs cette mthode, la valeur dun fonds correspond au superbnfice dont
profite lacheteur, et qui constitue une rente. Celle-ci diminue plus ou moins vite par
suite de la concurrence et dune certaine perte de la clientle, mais lacheteur doit la
compenser par son action personnelle.
Le montant du superbnfice est dtermin par le bnfice dexploitation, dont
on retranche lintrt des capitaux investis.
La valeur du fonds est alors fixe en capitalisant sur un nombre dannes (
dfinir...) en superbnfice.
On peut reprocher cette mthode de ne pas tenir suffisamment compte des
ralits. Un fonds peut ne pas raliser de superbnfices, ni mme de simples
bnfices, pendant une certaine priode et ne pas pour autant tre dnu de valeur ;
lemplacement, le droit au bail, la notorit, un rseau de fournisseurs et de
reprsentants, etc.
En fait, il est alatoire de vouloir estimer, laide dune seule et mme formule
de ce type, par exemple, une picerie dun bourg de campagne et un restaurant sur
les Champs-Elyses.

D - La Mthode MARX
Cette mthode novatrice a t dveloppe par Michel MARX, expert immobilier
prs la cour dappel de Paris, agr par la Cour de cassation.
M. MARX retient lemplacement du fonds comme facteur numro 1 ; sa mthode
sarticule autour de deux donnes principales : le droit au bail et la capacit
bnficiaire du fonds.
1re opration
On calcule la valeur du droit au bail, correspondant la diffrence pouvant
exister entre la valeur locative du march et le loyer effectivement pay, multiplie par
un coefficient demplacement, lequel varie dans le temps en fonction de lvolution du
march :
D = (VLM - L) x ce

O :

= valeur du droit au bail

VLM = valeur locative de march (gale au prix locatif de march


(rfrences de voisinage) multipli par la surface pondre du
fonds)
L

= loyer en vigueur

ce

= coefficient demplacement ( titre indicatif, ce coefficient sera de 4

si la boutique est situe dans le 20e arrondissement parisien sur


une voie de faible commercialit, et de 9 ou mme 10 si elle se
trouve sur les Champs-Elyses)

Vrifier, pour chaque cas, sil ny a pas un motif de dplafonnement du loyer,


ce qui entranerait une baisse importante de la valeur du droit au bail

2e opration
Pour savoir si le fonds dispose dune capacit bnficiaire lui permettant de
supporter la valeur locative de march, on recherche sil existe une valeur de clientle,
que M. MARX apprcie par rapport la marge brute dautofinancement (MBA).
On obtient la MBA de la faon suivante :
Rsultat dexploitation,
+ dotation aux amortissements,
+ rmunration du dirigeant.
La capacit bnficiaire (CB) est gale la MBA dduction faite de la diffrence
entre la valeur locative de march et le loyer figurant au bilan, pour liminer toute
notion de droit au bail dj prise en compte dans la 1re opration.
Le calcul de la capacit bnficiaire seffectue ainsi :

CB = MBA - (VLM - L)

Si CB est ngative, la valeur du fonds est limite celle du droit au bail. On


obtient ainsi une valeur du fonds la casse (on considre que la valeur rsiduelle
des agencements est ngligeable, car linaptitude du fonds supporter la valeur
locative de march prouve que les agencements ne sont pas adapts; dautre part, la
valeur de la clientle est nulle).
Si CB est positive, le fonds est capable de gnrer des bnfices en supportant
la valeur locative de march considre, et il vaut donc plus que le seul droit au bail.
Il vaut alors :
Le droit au bail
+ la valeur de clientle, calcule en appliquant un coefficient sur la
capacit bnficiaire (coefficient variant selon une chelle de 1,5 3
tablie par M.MARX).
On ajoute au rsultat obtenu la valeur rsiduelle des agencements et, dans
certains cas, celle du matriel.
Cette mthode concerne essentiellement lvaluation des fonds exploits en

boutique et ne peut tre applique pour les fonds artisanaux, ce qui constitue sa
principale limite.
Mais son intrt est de sapprocher au maximum de la ralit conomique
quelque peu ignore des autres mthodes, en donnant une place prpondrante dans
lestimation de la valeur du fonds son emplacement, facteur essentiel de la
notorit, de la frquentation et donc de la rentabilit dudit fonds.

II - Lvaluation partir du chiffre daffaires


Cette valuation consiste appliquer au chiffre daffaires du fonds, calcul sur
la base de la moyenne des trois dernires annes dexploitation, un pourcentage
dtermin aprs observation du march correspondant la nature du commerce
concern, gal au rapport existant entre le chiffre daffaires moyen et le prix de
cession du fonds.
Le chiffre daffaires sentend annuel, toutes taxes comprises, et ne tient pas
compte de la valeur du stock de marchandises.
Elle sappuie sur un barme en usage pour les principaux commerces. Mais
pour les commerces qui ny figurent pas, il faudra recourir lune des mthodes
dvaluation dcrites plus haut.
Ce barme constitue un usage de la profession.
Il nest pas appliqu dans le cas dun fonds de commerce de gros.
En pratique, les valeurs effectives des fonds seront infrieures ou suprieures
celles obtenues grce au barme, en fonction du niveau du loyer et de lexistence
dune valeur de droit au bail. Ainsi, on relve, dans les centres commerciaux o les
fonds qui y sont situs supportent gnralement des loyers levs et des charges
importantes, des cessions de fonds des valeurs infrieures aux usages de la
profession.
En outre, le barme ne rsout pas les diffrences qui existent entre petites et
grandes villes dune part, grandes villes et province dautre part, et le fait que, bien
souvent, lvaluation est diffrente suivant le chiffre daffaires (suivant que lon a
affaire un petit fonds de dtail ou une PME).

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