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3. CONVENO CONDOMINIAL
A primeira legislao brasileira sobre condomnios Decreto 5481/28 no
previa a existncia de Conveno. A Lei 4591/64, introduziu a Conveno em
disciplina legal. Agora a conveno est prevista no art. 1333 e 1334 do NCCB
(Novo Cdigo Civil Brasileiro).
Para alguns trata-se de contrato, porque nasce de um acordo de
vontades. Ocorre que o contrato faz lei entre as partes, enquanto a Conveno
tem eficcia plena mesmo para aqueles que no a elaboraram ou aprovaram.
uma declarao do ajuste de vontades destinada a produzir efeitos
jurdicos, onde um grupo de condminos consigna o consenso de vontades
gerando um ato jurdico, que , sem dvida , fonte formal de direito.
Para Caio Mrio a Conveno ato-regra, uma declarao de vontade
plrima, estatui regras proibitivas e imperativas a que todos se sujeitam. Definese como manifestao de vontade dotada de fora obrigatria e apta a nortear o
comportamento dos indivduos que a ela se submetem. tambm norma jurdica,
diferindo da lei porque esta um comando geral, enquanto a Conveno submete
ela um grupo menor de pessoas.
O QUE CONVENO?
A Conveno o documento que rene o conjunto de normas que rege
o Condomnio, onde ficam estabelecidos os direitos e deveres dos condminos, e
demais regras pertinentes administrao do condomnio.
Regula direitos e obrigaes recprocos dos condminos, onde se
estabelece o modus vivendi deles no condomnio,
buscando facilitar a
convivncia em um mesmo edifcio de pessoas com condutas diferentes que
devem subordinar-se a um feixe de normas mnimas de comportamento, at para
que sejam evitados conflitos e mantida a paz condominial.
fonte formal de direito e tem fora obrigatria, atingindo tambm o
indivduo que por penetrar na sua esfera jurdica de irradiao de normas
particulares recebe os seus efeitos e a ela tambm se submete.
Se dispositivos da Conveno apresentam conflitos com a Lei, esta lhe
se sobrepe em qualquer circunstncia e, prevalecendo sobre ela neutraliza seus
efeitos.
Cabe ao interessado anular o preceito infringente do direito positivo
atravs do manejo da competente ao judicial ou arguir a inaplicabilidade do
preceito convencional por infrao da norma legal.
O pargrafo nico do art. 1333 do NCCB estabelece a necessidade de
registro da conveno no Registro de Imveis o que tambm deve suceder com
suas alteraes, a fim de que seja oponvel contra terceiros.
Pode adotar a forma de instrumento pblico ou particular (art. 1334,
1 do NCCB), integrando simples ata de reunio ou documento especial.
3.a) Aprovao
A Conveno no adquire eficcia pelo registro, mas pela reunio de
assinaturas de proprietrios, promitentes compradores ou cessionrios das
fraes ideais que compem o condomnio, que representem, no mnimo, 2/3 das
fraes ideais do conjunto. Tais assinaturas garantem a obrigatoriedade do
respeito ao seu contedo por todos os titulares das unidades, bem como
possuidores a qualquer ttulo (art. 1333 do NCCB), inclusive em relao queles
que integram o grupo de 1/3 que no a aprovaram.
3.b) alterao
Para ALTERAR a Conveno e Regimento Interno necessrio o voto
de condminos que representem 2/3 das fraes do Condomnio (art. 1351, 1
parte, do NCCB). Mas, h matrias que, por exceo, no podem ser alteradas
por tal quorum, e dependero da aprovao da unanimidade dos condminos. o
caso de matrias que afetem direito subjetivo do condmino, como por exemplo,
concesso de uso exclusivo de rea comum, e ainda que trate da mudana de
destinao do edifcio ou da unidade imobiliria (art. 1351, 2 parte, do NCCB).
3.c) estipulaes
H certa liberdade no seu contedo, onde os condminos podem
consignar regras gerais de seu interesse, desde que, no contenha dispositivos
que contrariem a Lei sob pena de nulidade dos mesmos, pois Lei est
subordinada. E ainda, tem um contedo mnimo, de acordo com o art. 1334 do
NCCB, e seus incisos:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos
condminos para atender s despesas ordinrias e extraordinrias do
condomnio;
II - sua forma de administrao;
III - a competncia das assemblias, forma de sua convocao e
quorum exigido para as deliberaes;
IV - as sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
A lei 4591/64 estabelecia as normas bsicas que devem estar previstas
na Conveno, com contedo diverso :
- as reas de propriedade exclusiva e comum;
- modo de usar as coisas e servios comuns;
- forma de contribuio de cada condmino para as despesas
condominiais;
- modo de escolha do sndico e conselho consultivo;
- outras atribuies do sndico, alm daquelas que a lei j prev;
- determina se o sndico ser ou no remunerado;
- modo e prazo de convocao das assemblias gerais;
- o quorum para os diversos tipos de votao;
- forma de constituio e contribuio para o fundo de reserva;
- forma e quorum para aprovao do regulamento interno e para
alterao da conveno;
Eventual clusula arbitrria contida na Conveno ser vlida at que
seja judicialmente anulada, se antes no for alterada a conveno.
3.c.1) Rateio de despesas
Sem dvida alguma, uma das mais importantes estipulaes da
conveno diz respeito ao rateio de despesas.
H divergncias, mas prepondera o entendimento de que deve ser
mantido o critrio j estabelecido nas convenes condominiais, por envolver
6. INADIMPLNCIA CONTROLE
O NCCB reduziu de 20 para 10 anos o prazo de prescrio para
cobrana de cotas condominiais.
Sndico s isenta multa qdo. autorizado pela conveno ou assemblia
geral, sob pena de responder perante os demais condminos.
Segundo inciso IV, art. 3 da Lei 8009/90, passvel de penhora o
imvel residencial da famlia quando a execuo se referir a contribuies
condominiais sobre ele existentes.
6.a) aplicao de multa e juros sobre o dbito
O art. 1336, 1 estabelece a penalidade especfica para o condmino
que no cumprir pontualmente sua obrigao de pagamento da contribuio
condominial.
O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros
moratrios convencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento ao ms
e multa de at dois por cento sobre o dbito.
6.a1) Juros
Art. 406 do NCCB trata dos juros, e l estabelece como parmetro a
taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos
funo
social
da
propriedade
dos
contratos.
8. SINDICO
8.a) eleio do sndico
Segundo a regra do art. 1347 do NCCB o sndico ser eleito em
assemblia, podendo ser condmino, ou no, e ter mandato mximo de dois
anos, que poder renovar-se.
Considerando que no h necessidade de que o sndico seja
condmino, pode ser eleito qualquer morador ou at mesmo, um estranho ao
condomnio, como o caso do sndico profissional.
A lei no limita o nmero de vezes que o sndico pode ser reeleito, mas
tal previso pode estar contida na conveno.
8.b) destituio do sndico
O art. 1349 prev que o sndico pode ser destitudo quando praticar
irregularidades, no prestar contas, ou no administrar convenientemente o
condomnio.
A redao do artigo confusa, pois deixa entender que a mesma
assemblia que trata da transferncia parcial ou total dos poderes de
representao, seria a indicada para destituir o sndico, e ainda estabelece como
quorum o voto da maioria absoluta dos membros da assemblia.
Entendemos que a interpretao mais adequada a de que o sndico
ser destitudo em assemblia especialmente convocada para tal fim, e a
deliberao necessitar do voto da maioria simples dos presentes, uma vez que
maioria absoluta tem por parmetro a totalidade dos condminos.
8.c) atribuies do sndico
O art. 1348 do NCCB, estabelece as atribuies mnimas do sndico:
I - convocar a assemblia dos condminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo ou
fora dele, os atos necessrios defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento assemblia da existncia de procedimento
judicial ou administrativo, de interesse do condomnio;
IV - cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as
determinaes da assemblia;
V - diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela
prestao dos servios que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condminos as suas contribuies, bem como impor e cobrar
as multas devidas;
ADMINISTRADORA
DO
CONDOMNIO