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Recife
2008
Dissertao apresentada ao
Programa de Ps-Graduao
em Geografia da Universidade
Federal de Pernambuco para a
obteno do ttulo de Mestre
em Geografia.
Recife
2008
CDU
(2.
ed.)
UFPE
BCFCH2008/91
AGRADECIMENTOS
RESUMO
A cidade um espao dinmico que est em constante movimento, em constante
mudana. Junto a essas mudanas, alteram-se tambm a sua paisagem, suas formas e as
suas funes. Muitos so os atores responsveis por essas alteraes, contudo, nesse
trabalho, busca-se analisar o papel das intervenes imobilirias no processo de
formao do espao.
O presente trabalho tem como objetivo fazer uma discusso sobre o processo
de verticalizao dentro da cidade do Recife, numa rea onde ela ocorre de forma
incipiente, com o intuito de detectar os mecanismos ou processos envolvidos na
modelao do espao urbano. Para tanto foi realizada uma anlise do bairro do Prado,
que est localizado numa rea de transio onde de um lado temos um ncleo de bairros
que esto se adensando rapidamente e de outro temos bairros mais populares que sofrem
uma verticalizao mais modesta.
O bairro do Prado est se adensando atravs de um processo de verticalizao
lento. Seus limites com os bairros da Madalena, Zumbi, Cordeiro, San Martin, Bongi e
Ilha do Retiro, mostram claramente que esta uma rea de transio entre um espao
em que prevalecem residncias de uma populao mais abastada e outra em que reside
uma populao de menor renda. Por isso seria essa rea, tambm, o limite da
verticalizao que invade aos bairros beira rio.
Enquanto espao de transio o bairro possui contradies que podem inibir essa
verticalizao. O fato de o bairro ser composto em grande parte por Zonas Especiais de
Interesse Social - ZEIS inibe o avano construtivo na totalidade do bairro, resultando no
adensamento vertical restrito, limitado no permetro que no se constitui enquanto
ZEIS.
Em contrapartida os elementos locacionais como proximidade de vias de
circulao de acesso aos principais centros comerciais e de servios da cidade, a
disponibilidade de equipamentos pblicos e a amenidade ambiental tem contribudo
para a atrao de novos investimentos imobilirios.
Diante de tais condicionantes a verticalizao se d nesse espao de forma lenta,
concentrada, buscando implantar-se nos espaos mais receptveis do bairro alterando as
formas tradicionais e imprimindo uma feio moderna e vertical.
ABSTRACT
LISTA DE FIGURAS
Figura
Discriminao
Pgina
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SUMRIO
Introduo
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54
55
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84
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Concluso
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Referncias Bibliogrficas
Anexo 1 Questionrio para entrevista de residentes de edifcios
Anexo 2 Questionrio para entrevista de residentes em casas unifamiliares
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89
91
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INTRODUO
As cincias sociais, e em especial a geografia, tm dedicado parte dos seus
esforos para os estudos sobre a questo urbana e essa tendncia tem crescido na
medida em que as complexidades desse campo se manifestam. Dentro dessa temtica
est o problema do adensamento das cidades via verticalizao da habitao,
caracterstica comum nas grandes metrpoles do Brasil.
A presente obra resultado das inquietaes da autora, referente
problemtica da modificao do espao urbano promovida pela valorizao imobiliria
que ocorre via verticalizao, a partir de mercados distintos (formal e informal), assim
como da ao de agentes (internos e externos) integrados no processo de (re)produo
do espao.
O trabalho tem como objetivo fazer uma discusso sobre o processo de
verticalizao dentro da cidade do Recife, numa rea, o bairro do Prado, onde ela ocorre
de forma incipiente, com o intuito de detectar os mecanismos ou processos envolvidos
na modelao do espao urbano. Para tanto ser feita a anlise do bairro, que est
localizado numa rea de transio entre um ncleo de bairros que esto se adensando
rapidamente outro composto por bairros mais populares que sofrem uma verticalizao
mais modesta.
O bairro do Prado, objeto de estudo desse trabalho, est se valorizando atravs
de um processo de verticalizao lento. Seus limites com os bairros da Madalena,
Zumbi, Cordeiro, San Martin, Bongi e Ilha do Retiro, mostram claramente que esta
uma rea de transio entre um espao em que prevalecem residncias de uma
populao mais abastada e outra em que reside uma populao de menor renda. Por isso
seria essa rea, tambm, o limite da verticalizao que se expande em bairros
localizados na margem direita do rio Capibaribe.
Considerando esses fatores aqui descritos, procuramos responder aos seguintes
questionamentos: como se comporta o mercado imobilirio nesse espao e qual o seu
potencial de expanso da verticalizao, uma vez que existem fatores sociais e fsicos
que podem limitar esse desenvolvimento? Quais so os processos que favorecem a
verticalizao, numa rea menos valorizada, que no compe os espaos verticalizados
tradicionais do Recife e que se localiza entre dois ncleos de renda (um tradicional, com
populao classe mdia alta e outro popular)?
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daquelas que atuam nos bairros Madalena, Torre e Ilha do Retiro. So empresas de
menor porte, responsveis por edificaes destinadas classe mdia.
Como hiptese secundria ressaltou-se que existe um movimento de
verticalizao na cidade do Recife que se caracteriza numa tendncia associada
entrada do capital financeiro que ao atrelar-se ao mercado imobilirio garantiu a esse
setor a superao das barreiras concernentes ao acesso propriedade fundiria,
impulsionando a produo de imveis. Como uma segunda hiptese secundria
considerou-se que a participao da legislao local, principalmente a Lei de Uso e
Ocupao do Solo Urbano, tem proporcionado uma desconcentrao da verticalizao
em direo a reas menos tradicionais da cidade.
Os processos metodolgicos utilizados para a realizao dessa pesquisa foram
os usos de questionrios aplicados tanto populao residente em casas unifamiliares,
quanto direcionados aos moradores dos edifcios. O objetivo principal foi traar o perfil
do pblico que consome esses diferentes equipamentos. O intuito de tal diferenciao
foi elencar quem so os moradores das casas, quais seus interesses na modificao do
espao, a disponibilidade em vender suas casas para as construtoras e o grau de
interesse por parte destas em comprar imveis em tais espaos. Desse modo, pde ser
identificada a percepo do espao vivido e as condutas que um determinado grupo
social partilha sobre seus objetos socialmente valorizados, no caso em questo o bairro
e tudo aquilo que nele pertence.
Junto a isso foi explorado um levantamento estatstico, realizado sob a direo
da Professora Suely Leal do Programa de Ps-Graduao em Desenvolvimento Urbano
da UFPE, para identificar os avanos construtivos na cidade do Recife com especial
ateno para as modificaes ocorridas no bairro do Prado. Tambm foi feita uma
pesquisa bibliogrfica que embasou teoricamente o presente trabalho.
A escala escolhida para esse trabalho foi a local, apesar de em determinados
momentos nos remetermos a outras escalas, como a global. O uso da escala local como
prisma de anlise foi considerado mais adequado devido ao objeto de estudo ser o bairro
que enquanto tal o local de reproduo de diversos grupos sociais. Desse modo,
tivemos condies de perceber com maiores detalhes a ao dos atores que esto
envolvidos na modificao do bairro analisado.
Diante dos resultados obtidos estruturamos o trabalho em quatro captulos. O
primeiro, intitulado Verticalizao e Diferenciao do Espao Urbano, de cunho mais
terico e conceitual, busca resgatar quais so os agentes envolvidos no processo de
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No que diz respeito aos promotores imobilirios, segundo Tws (2007), estes
compreendem a um conjunto de atores envolvidos em cinco operaes: a incorporao
que corresponde a toda logstica de criao do imvel; o financiamento visando a
compra do terreno e a construo do imvel definido anteriormente pelo incorporador; o
estudo tcnico para viabilizar a edificao dentro dos parmetros pr-definidos pelo
incorporador; a construo que a produo do imvel; a comercializao na qual ter a
ao dos corretores, planejadores de vendas e propagandistas que tero como meta a
transformao do capital-mercadoria em capital dinheiro.
O papel do Estado basicamente orientar e organizar o uso do espao. Ao
longo desse trabalho, abordamos suas formas de atuao, pois sua participao na
produo da cidade tem se mostrado complexa, uma vez que atua em consonncia com
os agentes envolvidos na produo do espao urbano, e em outros momentos em
conflito com os esses mesmos agentes.
Os grupos sociais excludos tm uma menor expresso na produo do espao
uma vez que esto submetidos aos interesses dos agentes supracitados. Contudo, nos
espaos de excluso, nos terrenos pblicos ou mesmo nas terras privadas invadidas que
esses agentes tornam-se importantes na formao do espao urbano. Neles criam
favelas, aglomerados subnormais, espaos prprios, smbolos de resistncia e de
sobrevivncia.
Para compreender como ocorre a produo do espao urbano no Brasil, em
especial da verticalizao necessrio compreender a evoluo do espao urbano
brasileiro. Para isso, ser feito um breve resgate da urbanizao brasileira, considerando
o perodo de surgimento dos primeiros edifcios com mais de quatro andares, que
constitui o incio do processo de verticalizao no pas com o intuito de identificar
algumas categorias e agentes que permitam explicar quais so os atores responsveis
pela produo e apropriao desses espaos.
substituio das importaes, devido crise econmica gerada pela queda no preo do
caf. O capital que antes fomentava a produo cafeeira migrou gradativamente para a
indstria. Assim, aliadas ao desenvolvimento industrial, ocorrem nesse perodo
modificaes tecnolgicas de impacto no pas. A evoluo nos equipamentos de
transporte vertical, por exemplo, foi importantssimo para o aparecimento dos arranha
cus.
A aceitao dos edifcios residenciais sofreu resistncias, por isso, tentou-se ao
mximo criar um ambiente semelhante s residncias horizontais. Externamente
tentava-se a criao de fachadas atrativas, enquanto que internamente buscava-se recriar
os espaos de sala, corredores, sala de estar, de forma que proporcionasse ao seu
habitante a atmosfera de seu ambiente de origem, a casa.
Um dos setores a se beneficiar desse incremento tecnolgico foi, como j
citado, a indstria da construo civil. A aquisio de produtos bsicos para construo
de edifcios era dificultada pela monopolizao e oligopolizao dos pases
industrializados, no entanto, isso no foi impedimento para o desenvolvimento interno
de indstrias de bens de produo. importante frisar que vrias dessas indstrias de
base do Brasil formavam monoplios e oligoplios, como as de cimento e vidro,
monopolistas e as de papel, e siderurgia, oligopolistas. Com a existncia de tais
indstrias, a produo interna viabilizava o acesso aos equipamentos necessrios a
verticalizao. Nessa fase prevalecia na produo de edifcios o incorporador autnomo
(SOUZA, 1994).
Nas dcadas de 1930 e 1940 o Estado assume um importante papel na criao
de infra-estrutura, alm de uma considervel participao no subsetor de edificaes via
elaborao de legislaes urbanas e criao de fundos de financiamentos e caixas
econmicas. Apesar dos esforos o mercado habitacional continuava estagnado. A partir
da dcada de 1960, quando o Estado assumiu definitivamente a tutela da construo
civil no Brasil, o pas presenciou um avano significativo no setor. O Plano Nacional de
Habitao (PNH) dinamizado pela criao do Fundo de Garantia por Tempo de Servio
(FGTS) e pelo Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE) impulsionou a
criao de edifcios no perodo.
A dcada de 1960 ficou caracterizada pela criao do Banco Nacional de
Habitao (BNH) institudo pela Lei n. 4.380 de 21 de agosto de 1964 que em seu
primeiro artigo diz:
20
sucateamento. A partir de 1983 o mercado imobilirio sofreu uma nova retrao com o
princpio da identidade de ndices sendo quebrado. Diante da queda dos nveis salariais
afetando a renda dos trabalhadores e da inadimplncia que ameaava o sistema de
habitao, o governo aplicou aumento nas prestaes de 80% do reajuste do salrio
mnimo (PALERMO:2006).
Na dcada de 1980, o pas viveu grandes mudanas polticas. O regime de
governo militar dava sinais de enfraquecimento e a abertura poltica era considerada
quase que inevitvel. Em 1985, sobe ao poder um presidente civil, que tinha como
misso fazer a transio para o regime democrtico. Esse perodo se configura a
princpio como um momento de muita euforia, devido s possibilidades vislumbradas
nos campos poltico e econmico, mas caracterizado pela instabilidade do mercado
dependendo de sucessivos planos econmicos.
Assim, o lanamento do Plano Cruzado em 1986 (troca da moeda nacional pelo
Cruzado, congelamento de preos e salrios, definio dos salrios com base no poder
de compra mdio dos ltimos seis meses e acrescidos de abono de 8% e subida do
salrio mnimo em 16%.), associado manuteno de datas de reajuste salarial, ao
aumento de prazos de financiamento em credirios para compra de bens de consumo e
ao controle da taxa de cmbio, promoveu um rpido aumento no poder de compra da
populao. Houve ento aumento significativo no nmero de lanamentos imobilirios.
Em novembro e dezembro de 1986, observou-se uma queda desses nmeros refletindo o
fracasso do referido plano. Em 1988 o mercado imobilirio se revigorou reflexo de uma
dinamizao dos setores produtivos envolvidos na construo de edifcios, de uma
disponibilidade de mercado e, provavelmente, de uma alterao na estrutura fundiria
urbana. A aquisio de imveis era tambm uma forma garantida de investimento numa
poca de crise com inflao galopante, onde o dinheiro vivo se desvalorizava
diariamente. O investimento em imveis sempre foi um excelente negcio em pocas de
crise financeira e no perodo da hiperinflao brasileira a garantia dos rendimentos
tornava esse tipo de investimento menos arriscado. importante destacar que as
polticas pblicas para a habitao praticamente inexistiam nesse perodo, o que gerou
um dficit habitacional extraordinrio, chegando a sete milhes de moradias nos anos
90. Marco histrico, a dcada de 1990 materializou o sonho brasileiro de retorno a
democracia com um presidente eleito pelo voto direto e carregado de expectativas de
mudanas. Um dia aps sua posse, o novo governo lanou um plano de estabilizao
econmica, baseada no confisco dos depsitos bancrios acima de 50 mil cruzeiros
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(aproximadamente US$ 1,0 mil em janeiro de 2004) por dezoito meses. Era o Plano
Collor, que tirou de circulao o dinheiro, reduzindo a inflao de 85% em maro de
1990 para 14% em abril do mesmo ano. A liberao dos valores confiscados seria
autorizada aps anlise caso a caso. Contudo, as regras rgidas de liberao do dinheiro
retido nas poupanas levaram a uma sucesso de aes de lobistas de empresas e de
polticos. A corrupo tornou-se inevitvel, e os constantes aumentos de tarifas pblicas
e de alguns servios privados fizeram a inflao retornar j no incio de 1991. Sensvel
s oscilaes econmicas do pas, o mercado imobilirio afundou ainda mais na crise
que se arrastava desde a dcada de 1980.
Quedas nos nveis salariais e inadimplncia no pagamento das prestaes dos
imveis fizeram o governo criar novas estratgias de gesto do Sistema Financeiro de
Habitao.
Em 1986 o SFH passou por uma importante reestruturao. O decreto Lei n.
2.291/86 extinguiu o BNH distribuindo suas atribuies entre o ento Ministrio de
Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente (MDU), o Conselho Monetrio Nacional
(CMN), o Banco Central do Brasil (Bacen) e a Caixa Econmica Federal (CEF). Em
1999 o SFH integra a Secretaria Especial de Desenvolvimento Urbano da Presidncia da
Repblica (SEDU/PR) que foi transformada e ampliada no Ministrio das Cidades
fundado no Governo do Presidente Lula da Silva. As formas de financiamentos da
atualidade ainda fazem uso dos recursos do FGTS e do Sistema Brasileiro de Poupana
e Emprstimo (SBPE) alm dos financiamentos, direto com as construtoras. Os
financiamentos diretos com as construtoras so mais flexveis, no impondo limites
sobre os valores financiados, renda ou taxas de juros, no entanto, essa modalidade
oferece grandes riscos aos compradores, pois, as empresas construtoras podem financiar
seus empreendimentos com algum banco, significando que, o imvel adquirido pelo
comprador estar hipotecado. Desse modo, se a empresa falir deixando dvidas com o
banco, os imveis podero ser reclamados para pagamento das dvidas.
A virada do sculo traz importantes mudanas para o Brasil, principalmente no
campo econmico. Desde a implantao do Plano Real, em 1994, vrias medidas de
ajustes foram sendo tomadas pelo governo para conter a inflao, combater o dficit
fiscal e equilibrar as contas. O conjunto dessas aes gerou credibilidade diante dos
investidores. As condies econmicas apresentadas no final do ano 2000 levaram os
investidores a apostar na retomada do mercado imobilirio. Apesar de alguns percalos
encontrados pela construo civil, como o racionamento de energia eltrica e o aumento
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da taxa de juros bsica (Selic) que ficou em 19% ao ano, o mercado de imveis
apresentou um comportamento positivo. A desvalorizao do real levou pessoas que
possuam reservas em dlar a investir na compra de imveis que mantinham seus preos
inalterados em real.
A economia estvel deixou o setor mais otimista a cada ano. Em 2006 os
financiamentos imobilirios do SBPE atingiram R$ 9,5 milhes. Tendo sido um
acrscimo de 95,5% em relao ao volume de financiamentos de 2005. Entre 2005 e
2006, o valor do crdito imobilirio cresceu mais de R$ 6 bilhes. O fato que nos
ltimos anos ocorreu uma srie de mudanas como a queda na taxa de juros, o
alongamento dos prazos de pagamento dos financiamentos e o crescimento da renda
gerando um aumento na oferta de crdito e proporcionando uma maior capacidade de
traar planos para a habitao. As mudanas tornaram-se visveis principalmente porque
o Brasil ficou praticamente sem crdito imobilirio durante aproximadamente 15 anos e
a partir de 2002 os financiamentos imobilirios tornaram-se vantajosos para os bancos
privados, pois so operaes de longo prazo, que fidelizam os clientes e que tm
garantia real de lucro. Dessa forma gerou-se a ampliao das linhas de crdito no Brasil
que foi auxiliada pelos aprimoramentos na legislao brasileira como na edio da Lei
10.931/2004, voltada para o fomento do mercado imobilirio. O mercado imobilirio
brasileiro est hoje apoiado num trip tentador: um enorme dficit de moradias, novas
formas de financiamento e regras mais claras para regulamentar o setor alavancando a
produo de imveis.
Com o aumento da oferta de empreendimentos e de crdito v-se o retorno de
um ator que tinha sumido no perodo de crise: o investidor autnomo. Esse tipo de
cliente ficou afastado do mercado durante o perodo de altas taxas de juros e agora com
a relativa estabilidade econmica ele retorna interessado em comprar imveis, seja para
vend-lo mais tarde ou para negoci-lo na forma de aluguel.
possvel comprovar na atualidade um novo momento no mercado imobilirio
das grandes metrpoles. Novas formas de financiamento esto se articulando com o
setor imobilirio e com fraes das classes sociais despontando novas dinmicas de
valorizao e desvalorizao de reas urbanas.
Essas dinmicas acontecem quando o capital financeiro, buscando superar as
barreiras prprias da produo imobiliria (propriedade fundiria, renda da terra, etc.)
torna-se inacessvel a algumas camadas da sociedade, mais precisamente quelas de
renda mais baixa ou mesmo de renda mdia, pois, ao buscar suprir as deficincias
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quanto rotao de capitais, investe nos melhores espaos urbanos, aqueles mais
valorizados, que naturalmente agregam mais valor com a produo de edificaes de
alto luxo.
Inovaes como a criao de instrumentos de transformao de bens imveis
em ttulos imobilirios, foram criadas para articular o setor financeiro com o mercado
imobilirio, diminuindo, assim, os riscos para os investidores. Apesar de ser uma
pequena fatia do mercado imobilirio que se utiliza dessas transaes, essa nova relao
do mercado financeiro - imobilirio mostra-se como um caminho para a soluo
referente captao de recursos para o setor, promovendo uma especulao mais voraz
e o aumento na produo de edifcios gerando um conseqente adensamento dos
espaos urbanos.
Segundo Botelho (2005), A grande dependncia da produo habitacional
com relao ao financiamento um fator que incentiva a segmentao do mercado
habitacional, com efeitos sobre o urbano. As solues do mercado imobilirio tm
atendido apenas a uma minoria da populao, aquela que dispe de renda suficiente para
ter acesso as linhas de crdito. A diminuio do papel do Estado nas realizaes de
programas habitacionais, a busca por solues habitacionais atravs da autoconstruo e
a capacidade das empresas imobilirias de influenciar o poder pblico diante de
decises que privilegiem o mercado de habitao tem contribudo para a segregao do
espao urbano criando reas altamente estruturadas em detrimento de outras, pobres em
equipamentos urbanos.
Toda essa dinmica, como j foi visto, no ocorre de forma homognea no
espao urbano. Ela seletiva, e busca as melhores reas, ou aquelas mais valorizadas
pela populao abastada. nesse espao que ocorre de forma mais efetiva o processo de
verticalizao. Por isso, a localizao ter tambm vasta influncia na valorizao do
capital e nos preos de moradia. Os equipamentos pblicos, a proximidade dos servios
e dos centros administrativos e comerciais tornar o espao construdo mais procurado
e, portanto mais valorizado.
Para Ribeiro (1982, p.32), os preos de moradia tendem a ser extremamente
elevados, se comparados aos outros produtos de consumo, e, paralelamente, os
rendimentos da populao tendem a limitar-se aos salrios. Portanto, os custos de
produo de moradia geram um capital de mais lenta mobilidade, uma vez que o
produto no tem uma dinmica to fluida como os bens industrializados. A
disponibilidade de terrenos de grande parcelamento unida acessibilidade ou
26
27
a quota, parte ou quinho que cabe a cada proprietrio (Condmino) sobre as coisas
comuns, como parte indivisvel e inseparvel de sua unidade autnoma.
28
uma tendncia que vem crescendo na cidade calcada na busca por novos consumidores
e pela criao de novos espaos exclusivos?
Novas paisagens, novas percepes do ambiente vivido e novos espaos vo
sendo criados sombra desta verticalizao aumentando a heterogeneidade da cidade do
Recife. Sobre essa tica estruturou-se o presente estudo, com o intuito de relacionar a
nova configurao urbana da cidade do Recife aos processos de valorizao do espao
urbano. Entender Recife com suas disparidades scio-espaciais passa obrigatoriamente
pela necessidade de reconstituir a sua evoluo. Para tanto, o presente trabalho se
reportar a um resgate histrico da expanso da cidade, com o intuito de compreender
como se formaram suas vrias feies.
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30
A expanso urbana at o final do sc. XIX se deu de maneira lenta. Houve nesse
perodo uma reorganizao das atividades dos bairros da cidade do Recife, fruto dessa
expanso. Contudo, era o bairro do Recife o corao da cidade. L estavam os
principais estabelecimentos comerciais (importador e exportador), os servios pblicos
bsicos, os bancos e finanas. Segundo Moura (1992) encontrava-se ainda l todo o
comrcio aucareiro, as grandes empresas importadoras, os grandes depsitos,
alfndegas e trapiches, fundies, oficinas de mquinas alm de dois estaleiros de
construo naval, o Arsenal da Marinha (atual Capitania dos Portos), Correios,
Associaes Comerciais, a Junta de Corretores, da Bolsa Comercial e a Companhia
Pernambucana de Navegao.
Coube ao bairro de Santo Antnio a funo administrativa e cultural da cidade.
Nele estavam alocados o Palcio do Governo, a Intendncia Municipal, o Tesouro do
Estado, o Quartel da Cavalaria, o Teatro Santa Isabel, o Gabinete Portugus de leitura, o
Frum, a Biblioteca Estadual e os principais jornais de circulao da cidade. Ainda
nesse bairro se localizava o comrcio de exportao do algodo, os negcios de
charque, couro, carvo, materiais de construo alm de produtos importados. O espao
ainda abrigava cerca de 19.000 pessoas em residncias que disputava o espao com o
comrcio.
A ocupao do bairro da Boa Vista ocorre somente no sc.XVIII. Originou-se a
partir da via que dava continuidade a Ponte Velha (posterior Ponte da Boa Vista). Foi
uma ocupao lenta, com uma expanso que ainda no se havia completado no sc XIX.
Pode-se comprovar que no ano de 1844 os espaos densamente urbanizados se
limitavam aos bairros de Recife, Santo Antnio e So Jos, com uma ocupao que se
detinha no Forte das Cinco Pontas. O caminho para Afogados estava ainda coberto de
manguezais e o bairro da Boa Vista, que se desenvolvia, se estendia at a atual rua da
Soledade. A rua da Aurora era ainda um terreno alagado. Contudo era possvel
encontrar uma ocupao suburbana partindo do centro urbanizado, seguindo as
principais vias de circulao. Um prolongamento que se dirigia at Afogados, outro
prolongamento partindo da Boa Vista, atingindo Madalena e Torre, onde existia uma
ocupao transversal que ligava a Madalena a Afogados pela estrada dos Remdios.
Tambm partindo da Boa Vista se estendia uma ramificao que subia pela margem
esquerda do Capibaribe, compreendendo os subrbios de Capunga, Santana, Casa Forte
e Monteiro.
31
32
mais
perifricas,
medida
que
eram
empurrados
gradativamente,
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caracterizava como um centro urbano inchado, com 50% de seus habitantes residindo
em mocambos.
Segundo Baltar (1999) faltou no Recife um plano para a expanso da cidade; ao
contrrio disso o que acompanhou esse desenvolvimento foi a omisso do poder pblico
em organizar o espao. Nota-se nesse perodo uma poltica do lassez faire, que permitia
ao mercado especulativo tomar as rdeas da urbanizao da cidade. Mesmo as obras
pblicas realizadas por governadores como Henrique Luiz Pereira Freire, Thomaz Jos
de Melo e Conde da Boa Vista, foram melhoramentos destitudos de um planejamento
urbanstico de carter mais geral. Na imagem a seguir possvel ver o adensamento dos
bairros centrais, Recife, Santo Antnio e So Jos com expanso para a Boa Vista.
34
Assim,
as
transformaes
da
estrutura
econmica
acarretadas
pelo
A Regio Metropolitana do Recife composta hoje por 14 municpios Abreu e Lima, Araoiaba,
Paulista, So Loureno da Mata, Camaragibe, Jaboato dos Guararapes, Olinda, Moreno, Igarassu,
Ipojuca, Itapissuma, Itamarac, Cabo de Santo Agostinho e Recife.
35
teve seu decrscimo na dcada de 80, perodo em que a economia brasileira sofreu uma
desacelerao e uma crise fiscal e financeira.
A dcada de 1970 ficou conhecida como o perodo de expanso da urbanizao
no Brasil, era uma fase de modernizao do pas. A urbanizao havia se acelerado nos
anos 1960, crescendo a taxas de 5,2% ao ano, com 56% dos 93 milhes de habitantes
vivendo nas cidades. Entre as dcadas de 1960 e 1970, mais de 20 milhes de pessoas
havia trocado o campo pela cidade. O BNH, criado em 1964 com a funo de realizar
operaes de crdito e gerir o Fundo de Garantia do tempo de Servio (FGTS), por
intermdio de bancos privados e/ou pblicos e de agentes promotores, como as
companhias habitacionais e as companhias de gua e esgoto, foi a principal instituio
federal de desenvolvimento urbano da histria brasileira, na qualidade de gestor do
FGTS e da formulao e implementao do Sistema Financeiro da Habitao (SFH) e
do Sistema Financeiro do Saneamento (SFS). Foi extinto, por decreto presidencial, em
1986.
A existncia do BNH contribuiu para a formao de um mercado imobilirio
expressivo, que se profissionalizou, se transformando em grandes empresas
construtoras. A construo civil ganhou flego com os financiamentos promovidos pelo
poder pblico s empresas privadas. O especulador imobilirio ganhou ento mais fora
numa regio em que a terra historicamente sempre foi valorizada.
Nesse perodo cresceu a construo dos conjuntos habitacionais, uma tendncia
ocorrida em todo pas numa tentativa de modernizar os grandes centros urbanos,
transferindo a populao menos abastada para reas perifricas em construes
padronizadas. Nesse perodo foram produzidas 8.000 unidades residenciais em Rio
Doce, 7.704 Urs, (Unidades Residenciais) no Ibura, 7.821 no Curado e 11.962 em
Maranguape. Esses so alguns dos conjuntos construdos pela Companhia de Habitao
Popular de Pernambuco (Cohab), na Regio Metropolitana do Recife. Entre 1979 e
1986 foram 33.835 unidades habitacionais e 13.618 intervenes em reas pobres,
especialmente com a legalizao fundiria. Segundo Lacerda (1990), em pleno milagre
brasileiro havia uma abundncia de emprstimos, assim como um mercado consumidor
formado pela classe mdia. O mercado imobilirio, constitudo por construtoras /
incorporadoras, alcanou os graus mais elevados de expanso. Porm, enquanto outros
setores tendiam a uma concentrao das pequenas empresas, o mercado imobilirio da
RMR se pulverizava em pequenas e mdias empresas.
36
37
38
Zeis
compostas
de
252
assentamentos
populares
ou
comunidades
(MIRANDA:2008).
Apesar de coexistir nos espaos da cidade a populao pobre e a populao mais
abastada, a segunda tendeu a concentrar-se em trs conjuntos agrupando bairros: Um, na
orla martima correspondendo Zona Sul, edificada essencialmente na 2 metade do
sculo passado (bairros de Pina e Boa Viagem) e dois na margem esquerda do
Capibaribe, denominados aqui Grande Casa Forte (Casa Forte, Casa Amarela,
Monteiro, Apipucos, Parnamirim, Tamarineira, Poo da Panela e Santana), a montante,
e Grande Graas (Jaqueira, Aflitos, Graa, Espinheiro e Derby), edificados a partir de
stios e localidades existentes no sculo XIX em prolongamento para oeste do bairro da
Boa Vista. O Atlas de Desenvolvimento Humano no Recife revela ( em cartograma e na
tabela, abaixo) que, nesses trs conjuntos observam-se em quase todos os bairros rendas
mdias dos responsveis pelos domiclios em 2000, iguais ou superiores a trs vezes
mdia do Recife como um todo (R$ 914,20). Alguns poucos bairros destacam-se por
apresentarem rendas inferiores: Na Zona Sul, Pina, que inclui uma ZEIS em alagados
retaguarda da pequena orla martima onde se concentra a populao de alta renda; na
39
Grande Casa Forte, Monteiro e Casa Amarela que incluem ZEIS, respectivamente na
beira do rio Capibaribe e nas colinas do Alto Santa Isabel.
40
Bairros de
Renda mdia dos
Grande Casa
responsveis pelo
Forte e n de
domiclio, 2000
domiclios
(em R$)
Boa Viagem
Jaqueira
Casa Forte
(30.382)
(306)
(1.253 )
2.857,28
5.178,64
3.970,65
Pina
Aflitos
Parnamirim
(7.589)
758,63
(1.300 )
3.630,33
(1.504)
3.546,99
Graas
Poo
(5.016 )
3.589,62
(971)
3.431,14
Derby
Santana
(624)
3.351,57
(667)
2.848,08
Espinheiro
Tamarineira
(2.687 )
2.821,28
(3.372)
2.344,84
Monteiro
(1.229)
1.885,87
Casa Amarela
(7.049)
1.240,07
Figura 3: Renda mdia dos responsveis pelos domiclios (2000) em bairros selecionados por conjuntos
Fonte: Atlas de Desenvolvimento Humano no Recife (2005) e autora.
Bairros da
Zona Sul e n
de domiclios
Bairros de
Grande Graas e
n de domiclios
41
42
servidos pelo transporte fluvial, que depois foram substitudos pelas ferrovias, linhas de
bondes e estradas.
Existiam ainda nas cercanias da cidade outros ncleos perifricos se
desenvolvendo ao longo das estradas, ou sendo muitas vezes cortados por elas.
Compartilhando dessas caractersticas surgiram os povoados de Nossa Senhora da Boa
Viagem e de Nossa Senhora da Piedade; praias de pescadores e veraneio, retaguarda
das quais passava a ento Estrada de Ferro So Francisco. Nesses moldes existiam ainda
a sudoeste os povoados de Barro e Tejipi, que ficavam na Estrada de ferro da Vitria.
No final do sculo XVIII a produo da cana-de-acar comea a declinar
devido concorrncia com as Antilhas. Aos poucos as terras dos engenhos foram
recortadas em stios e posteriormente em loteamentos originando bairros suburbanos.
Estavam eles em reas de vrzeas do Capibaribe, do Beberibe, margeando os rios
Tejipi e Jiqui. Os nomes desses subrbios, na maioria das vezes foram herdados dos
antigos engenhos como, por exemplo, os engenhos Casa Forte, Monteiro, Madalena,
Torre, Cordeiro, entre outros.
Famlias abastadas que residiam no centro da cidade deslocaram-se para os
bairros perifricos, mais aprazveis. Configuraram-se um casario elegante, stios com
quintais, pomares, que foram moldados pela elite local.
De acordo com Mrio Lacerda (1978), foi uma evoluo fundiria importante,
que substituiu o espao rural pelo espao suburbano e urbano. A expanso urbana
alavancou o comrcio imobilirio, e com a implantao dos servios estruturais de
fornecimento de gua, energia e pavimentao das ruas foi sendo intensificada na
periferia a forma residencial de uso do espao.
A partir de 1940 esses stios foram sendo loteados, acelerando-se o parcelamento
das antigas residncias. Com isso, os bairros originados dos antigos engenhos foram se
desmembrando, originando novos espaos, com atrao de um novo pblico: a classe
mdia. Casa Forte destacava-se como um importante bairro devido presena da
Fundao Joaquim Nabuco e tambm sua proximidade com a Sudene e com as
Universidades Federais (LACERDA: 2008, p. 262)
A dcada de 1970 se constitui como um marco na nova configurao espacial
dos bairros da zona oeste em especial Casa Forte. As investidas imobilirias que antes
concentravam-se no centro, deslocaram-se para esse ncleo e para Boa Viagem,
originando a construo de edifcios de at 16 andares. Era uma verticalizao
incipiente que se intensificou a partir de 1980, quando o bairro passou a ser um
43
GRANDE
GRANDE
OUTROS
TOTAL RECIFE
GRAAS
CASA FORTE
BAIRROS
1980/1995
882
362
279
471
1994
1996/2000
330
131
244
174
879
2001/2005
466
71
189
397
1123
1523
705
726
1042
3996
total
46
A mobilidade desse mercado busca usufruir dos bairros que depois das reas mais
valorizadas, comportam o maior nmero de condicionantes positivos. Seguindo essa
lgica, a verticalizao est avanando principalmente para os bairros localizados
margem direita do Rio Capibaribe, dando visibilidade a esses bairros e transformandoos em novas reas de valorizao.
Os ndices anteriormente mencionados evidenciam uma nova realidade para a
cidade do Recife, a tendncia ao deslocamento dos empreendimentos imobilirios para
reas menos tradicionais, como a Madalena. Antes caracterizado como bairro
constitudo de residncias horizontais, tem sido alvo dos novos empreendimentos
imobilirios, atraindo grandes empresas que investem para a criao de equipamentos
destinados ao consumo da classe mdia e mdia alta. Tal tendncia tem sido no s em
decorrncia da regulamentao gerada pela lei dos Doze Bairros que impe limites
construtivos aos bairros tradicionais da zona oeste, o que nos leva a afirmar
47
hipoteticamente que tal lei proporcionou a migrao de projetos para reas menos
tradicionais, mas, tambm pela necessidade do mercado imobilirio em criar novos
espaos de consumo.
Os espaos tradicionais da verticalizao continuam a agregar os maiores nmeros
de lanamentos, contudo, ainda que de forma desigual e incipiente em alguns bairros da
cidade, o deslocamento da verticalizao est proporcionando ao Recife a formao de
uma nova configurao scio-espacial.
48
49
50
51
Em Abril de 2008 a avenida Beira-Rio tornou-se 600 metros maior. Foi essa a
dimenso da ampliao da Avenida em direo ao bairro da Torre, contribuindo para a
maior fluidez do trfego nessa regio. Para isso, foi necessria a retirada das palafitas da
comunidade Jos de Holanda, que teve seus moradores transferidos para um conjunto
habitacional.
A ampliao da avenida significa tambm a atrao de novos empreendimentos
imobilirios. Empresas monopolistas tm investido na construo de edifcios de luxo,
destinados classe A, com renda mensal superior a 10 salrios mnimos, tornando a
Beira-Rio um espao de excelncia, uma vez que as antigas residncias praticamente
inexistem nesse espao, sobrando edifcios que se alinham num verdadeiro paredo
voltado beleza do Rio Capibaribe.
O aumento dos padres sociais na avenida proporcionado pela atrao de uma
populao mais abastada acompanhado por investimentos pblicos de qualidade como
a construo de reas de lazer e implantao da academia da cidade, onde possvel
realizar exerccios com acompanhamento profissional. Nesse espao, a condio
52
ambiental tem sido relevante para a promoo dos novos investimentos. A beleza da
paisagem um componente a parte, vastamente explorada pelo mercado imobilirio na
promoo de seus edifcios. difcil no se extasiar com a imagem do rio Capibaribe, e
com seus manguezais, alm da amenidade do clima numa cidade castigada pelos poucos
refgios verdes. A explorao da paisagem do rio uma constante e tornou-se um
atrativo a mais para a comercializao de residncias nesse ponto.
53
3. O BAIRRO DO PRADO
A escolha do bairro do Prado deu-se em funo da sua recente expanso, o que
dar condies para acompanhar os processos que neste momento esto envolvidos na
promoo de sua verticalizao, assim como, explicar a dinmica social que a
condiciona, bem como os impactos dessa alterao na configurao da cidade.
O referido bairro est localizado na bacia do rio Capibaribe, plancie central da
cidade do Recife e faz parte da 4 Regio Poltico-Administrativa (RPA-4) que
formada por um total de 12 bairros
Zumbi ao norte, Cordeiro a oeste, Afogados, San Martin e Bongi ao sul e Ilha do Retiro
a leste. Segundo dados do IBGE, em 2000 a populao do Prado tinha uma renda mdia
mensal de R$ 933,94 e uma Populao de 10.953 habitantes ocupando uma rea de
126,9 hectares, o que corresponde a uma densidade (2000) de 8.692,9 hab/km. De
acordo com a Secretaria de Finanas da Prefeitura da Cidade do Recife (2001) em 2000
existiam 2.959 imveis, destes 2.192 so residenciais; 396 so no residenciais.
Segundo o Atlas de Desenvolvimento Humano no Recife (2005) 8.518 habitantes do
bairro estavam situados em ZEIS e outras reas pobres, o que corresponde a um
percentual de 77,77% da populao do bairro.
O bairro em sua totalidade tem como caracterstica uma grande presena de sedes
empresariais que ocupam as residncias e apesar de possuir uma rea considervel em
extenso, o bairro dispe de poucos estabelecimentos comerciais como padarias,
mercearias etc. Contm grandes edifcios pblicos como a Fundac, antiga Embratel,
alm do Jockey Club.
possvel tambm constatar uma deficincia em estruturas de lazer (praas) e
de estabelecimentos destinados diverso (bares, clubes). A presena do Jockey Club
do Recife, com uma rea equivalente a oito estdios de futebol, mostra-se como um
possvel obstculo expanso imobiliria do bairro. O Jckey Club ainda possui parte
de suas terras arrendadas aos tratadores de cavalos e aos jqueis, que residem dentro da
rea com suas respectivas famlias. Alm disso, o bairro, apesar da construo de canais
de drenagem, sofre com alagamentos em dias de chuva, tornando-se, em alguns trechos,
intrafegvel.
Cordeiro, Torre, Madalena, Ilha do Retiro, Zumbi, Prado, Vrzea, Iputinga, Caxang, Torres,
Engenho do meio e Cidade Universitria.
54
3.1 DE
REA
RURAL
SUBURBANA
URBANA:
INFRAESTRUTURAS E LEGISLAES
Durante as entrevistas, coletamos informaes sobre a evoluo histrica do
bairro do Prado que se deram em forma de relatos orais, sendo a reconstituio da
formao do bairro baseada principalmente em tais relatos.
De acordo com os relatos colhidos durante as entrevistas com os moradores
antigos do bairro e documentos do arquivo da capela Santa Edwiges, o Prado nasceu
vizinho ao engenho Madalena. Era um stio em propriedade de uma famlia religiosa
(CAVALCANTI: 1998). O local era conhecido como Prado do Lucas nome do chefe da
famlia e posteriormente usado tambm como uma forma de diferenci-lo de outros
prados existentes na cidade como o Prado do Derby e Hipdromo, locais onde o Jockey
Club de Pernambuco j havia se instalado. No ano de 1888 foi construda no bairro do
Derby uma pista de corridas de cavalos pertencente Sociedade Hpica Derby Club que
se somou posteriormente ao Hipdromo da Madalena, atual Hipdromo do Prado, e ao
Hipdromo de Campo Grande, denotando o quanto foi popular o turfe na cidade do
Recife. Segundo o criador mais antigo no Jockey, Sr. A. B. de A., de 75 anos, o clube se
instalou no bairro no ano de 1940, na gesto do patrono do turfe pernambucano o
Coronel Bento Magalhes, gerando ao Prado maior atratividade, pois, segundo Edvaldo
55
Arlgo in Cavalcanti (1998, p. 88) o turfe era uma atividade dinmica nessa poca e
envolviam desde os pobres at a aristocracia do estado.
As terras do Jockey ao longo dos anos foram reduzidas, tendo sido cedidas para
a construo da Av. Abdias de Carvalho em 1951 e de alguns estabelecimentos
comerciais como a antiga Casa Jos Arajo, atual Faculdade Integrada do Recife (FIR).
Uma parte das terras do clube foi arrendada aos treinadores e familiares que passaram a
residir na rea dando origem a uma das comunidades que compe o bairro. Em
decorrncia do crescimento dessas famlias, as terras foram sendo desmembradas
ampliando a ocupao da comunidade.
De acordo com os registros da capela Santa Edwiges que resguardam a histria
de sua fundao, com a criao da Capela de Santa Edwiges4, o Prado do Lucas passou
a ser chamado de Bairro de Santa Edwiges, retornando posteriormente a ser designado
apenas bairro do Prado, como era popularmente mais conhecido. Diferente de outros
bairros, o Prado no surgiu de um engenho. Cresceu sobre aterros e suas terras eram
usadas como rea de pastagem.
A Capela tornou-se ao longo de sua existncia um dos elementos mais
importantes desse bairro. Foi fundada em 1936 pelas Freiras Noelistas5, que
inicialmente reuniam-se no Colgio Eucarstico do Recife, tendo posteriormente, as
freiras adquirido um terreno no bairro do Prado onde ergueram a Capela que passou a
ser a sede da congregao.
Motivos desconhecidos levaram a Capela a ficar muitos anos fechada, tendo sido
retomadas as atividades em meados da dcada de 1940 com a interveno do mdico
Leduar de Assis Rocha e de sua esposa Maria Judith de Albuquerque, autorizados pelo
Arcebispo de Olinda e Recife, Dom Antnio de Almeida Moraes Jnior, a assumirem a
capela junto com a comunidade do bairro.
Nesse perodo s existia a rua Carlos Gomes e o incio de algumas transversais
como a rua Gomes Taborda que era intransitvel, da a sua segunda denominao de rua
da Lama, forma como chamada at os dias atuais, apesar de ter sido pavimentada e
no sofrer mais de tal condio. Foi margeando essa rua que surgiu a comunidade do
Stio do Berardo, hoje uma ZEIS. Era uma propriedade que foi arrendada ao Sr. Oscar
Berardo pelo proprietrio Manuel Monteiro. Com a morte do proprietrio, que no
4
Princesa que viveu na Silsia no sc. XI, foi devotada aos pobres, canonizada em 1267 e celebrada como
protetora dos endividados.
5
Associao que nasceu em Paris e que, alm da funo catequtica, tinha como principal atribuio a
promoo de festividades natalinas junto aos pobres.
56
57
58
59
60
62
Setor Urbano
Setor Suburbano
Setor Rural
Torre, Madalena,
Espinheiro, Aflitos,
Parnamirim, Ilha do Leite,
Ilha do Retiro, Campo
Grande, Lado direito da
Estrada de Belm, Orla de
Boa Viagem at Setbal.
63
hoje parcialmente em vigor, uma vez que a Lei de edificaes e Instalaes na Cidade
do Recife n 16.292/1997 ao ter sido elaborada no abrangeu todo o seu contedo o que
causou a no revogao da Lei precedente.
O perodo ps 1964 se caracteriza pelo crescimento exacerbado das cidades
brasileiras. Tal crescimento foi acompanhado de aes pblicas que visavam ampliar a
urbanizao das cidades. O governo militar preocupado em angariar o apoio civil,
tomou rumos populistas que direcionaram a poltica nacional, principalmente aquela
referente a promoo de habitaes e reforma urbana.
Seguindo a tendncia nacional de metropolizao das grandes cidades, temos a
criao da Regio Metropolitana do Recife (RMR), e instituies que tinham como
finalidade de apoiar o planejamento urbano, como no caso da criao do Servio
Federal de Habitao e Urbanismo (SERFHAU) na escala Federal e da Fundao de
Desenvolvimento da Regio Metropolitana do Recife, na escala estadual Nesse perodo
ocorreu a elaborao do Plano de Desenvolvimento Local Integrado (PDLI), o Plano de
Preservao dos Stios Histricos da RMR, alm da criao da Zonas Especiais de
Preservao (ZEPs), que instituiu 31 ZEPs que sero posteriormente incorporadas a Lei
de Uso e Ocupao do Solo Urbano n 14.511/83.
A Lei 14.511/83 (Lei de Uso e Ocupao do Solo LUOS) insere uma viso
diferente do centro e estabelece um zoneamento mais detalhado da cidade, enfatizando a
diversidade do uso de solos e atividades. Ela proporciona a expanso do setor urbano
reconhecendo todo permetro do municpio enquanto permetro urbano. So criadas 6
zonas: Zonas Residenciais (ZR) organizada em 6 categorias, as Zonas de Atividades
mltiplas (ZAM), Zonas Industriais (ZI), Zonas Especiais (ZE), Zonas Verdes (ZV) e as
Zonas Institucionais. O empresariado da construo se desloca para a zona sul, seguindo
uma tendncia nacional influenciada pela explorao do litoral sul do Rio de Janeiro. As
principais avenidas so classificadas como Eixos de Atividades Mltiplas. Houve
poucas novas construes na nova avenida Dantas Barreto e nas reas do centro porque
o mercado imobilirio se deslocou para a orla de Boa Viagem e a oeste para os bairros
da margem esquerda do Capibaribe. As demais reas da cidade situam-se fora da rea
de atuao dos grandes empreendimentos imobilirios que limitam suas aes s zonas
sul e oeste. REF
A Lei v a cidade a partir da rede viria, da promoo da circulao. As zonas
que mais cresceram foram a Z5 compreendendo aos bairros Espinheiro, Graas, Aflitos,
Parnamirim e Jaqueira e a Z6, entre a avenida Boa Viagem e a avenida Domingos
65
Ferreira, onde havia um maior potencial construtivo. Outras reas cresceram em menor
proporo, por despertar pouco interesse do mercado imobilirio. Foi o caso dos
bairros: Imbiribeira, Torre, Madalena, Prado, Rosarinho, Cordeiro, Bongi, San Martin,
Areias e Jardim So Paulo.
Segundo Silva (1997, p. 36) o prprio desenvolvimento tecnolgico da
indstria da construo civil, constituiu-se em fator preponderante desta nova
estruturao espacial, ampliando a capacidade de acumulao de capital com maior
explorao do lote e reduo do valor da mo de obra, interferindo nos preos relativos
dos imveis.
A dcada de 1980 foi influenciada tambm pela ascenso dos movimentos
sociais, principalmente aqueles ligados s questes fundirias. No Recife, em resposta
aos debates e reivindicaes acerca da regularizao dos assentamentos populares foram
institudas pelo Decreto de Lei 11.670/80, 26 reas Especiais que no zoneamento da
Lei de Uso e Ocupao do Solo 14.511/83 foram enquadradas na categoria de ZEIS.
66
67
Regularizao das Zonas Especiais de Interesse Social (Lei 14.947/87), uma ferramenta
de regulamentao que visa dar condies a aplicao dos princpios e dispositivos para
instituio e gesto das ZEIS. Desde sua criao foram reconhecidas 66 Zeis compostas
por 252 assentamento/comunidade correspondendo a 85% das favelas recifenses. No
Prado foram criadas as ZEIS Prado, Novo Prado e Stio do Berardo.
Essa Lei representou um marco importante na poltica urbana uma vez que
proporcionou a participao de agentes sociais locais do processo de acompanhamento,
implantao e avaliao da mesma, o que no ocorria nas legislaes anteriores. Para
tanto foi criado o Conselho de desenvolvimento Urbano do Recife (CDUR) que tinha
como objetivo acompanhar e avaliar as estratgias e planos urbansticos da cidade. Suas
decises deveriam ser amparadas por duas comisses especiais: a Comisso de
Acompanhamento do Plano de uso e Ocupao do solo, e a Comisso Especial de
Cdigos e Obras e posturas. A lei Orgnica de 1990 substitui o CDUR pelo Conselho de
Desenvolvimento Urbano com a responsabilidade de elaborar, atualizar, avaliar e
controlar a elaborao do Plano Diretor.
Em 1998, houve a promoo, pela prefeitura, do Plano Estratgico para o Recife,
conhecido como Projeto Capital, tendo sido influenciado pelo modelo catalo com a
consultoria do urbanista espanhol Jordi Borja. Realizado em dez meses, foi concludo
em 1999 e apresentado sociedade, contudo, teve sua implementao interrompida por
motivos desconhecidos.
Ao longo dos anos, a cidade do Recife acumulou uma significativa experincia
em elaborao de planos e leis direcionadas ao ordenamento do espao urbano, porm,
faltou uma intercomunicao entre tais, de forma a torn-las mais aplicveis. A costura
espacial que acompanhou a expanso da cidade do Recife, no proporcionou a
otimizao dos seus espaos. A Lei n. 15.547/91 cria o Plano Diretor de
Desenvolvimento da Cidade do Recife (PDCR) que teve sua elaborao em 1989, o
PDCR busca criar uma unicidade, reunindo planos e leis existentes e acrescentando
novos projetos para a cidade. Isso porque a sua principal finalidade orientar a atuao
do poder pblico assim como a iniciativa privada na construo do espao urbano,
garantindo a oferta dos servios pblicos essenciais, de forma que possa assegurar
melhores condies de vida para a populao. Para isso o mesmo abrange todos os
problemas fundamentais da cidade, desde os transportes, passando pelos problemas de
saneamento at o desenvolvimento econmico e social do municpio.
68
72
O Prado pode ser considerado um espao de transio entre uma rea mais
abastada (Casa forte, Torre, Madalena, etc.) com uma populao de mais alta renda e
outra rea habitada por uma populao de mais baixa renda (Afogados, Mustardinha,
etc.). Contudo, essa valorizao no atinge de maneira igual todas as partes do bairro.
Ela est restrita a uma pequena parcela do bairro. Um trecho que se limita ao quadrante
da avenida Abdias de Carvalho, rua Carlos Gomes, avenida Caxang e a segunda
perimetral. Essa rea corresponde ao espao de edificaes verticalizadas, em que h
uma atuao mais incisiva do mercado imobilirio formal. Esse mercado imobilirio
formal est criando um espao privilegiado, diferenciado das demais reas do bairro. A
intensificao da construo de edifcios chama ateno para o surgimento de um novo
pblico residente e para a demanda de novos aparatos estruturais. possvel perceber o
melhor atendimento nas infra-estruturas do bairro, como calamento de ruas, servio de
coleta de lixo, etc.
Atrelado s melhorias tambm h uma maior presso dos moradores,
principalmente os que esto ocupando os edifcios, para promover com maior rapidez
essa infra-estrutura no bairro que em alguns trechos bem precria, como afirma a
moradora I.R. que durante entrevista explicou que os moradores dos edifcios se renem
periodicamente tentando organizar-se para reivindicar reformas no bairro. Mesmo com
a proximidade do centro da cidade, o bairro possui ainda muitas ruas sem asfalto,
considerado pelos moradores como um dos principais problemas do Prado, seguido pela
questo da segurana.
A funcionalidade do bairro tem se alterado ao longo do tempo. Antes um
ambiente estritamente residencial tem cedido lugar a empresas, tornando-se mais
comercial, com sedes empresariais de diversos segmentos como clinicas mdicas,
empresas de informtica, faculdades etc que tm se instalado ao longo das vias
principais de circulao.
73
74
fato que se evidencia quando aferidos a partir dos dados do Atlas de Desenvolvimento
Humano: o ndice de Envelhecimento (razo entre o nmero de pessoas de 65 anos ou
mais de idade e o nmero total de pessoas multiplicado por 100) cresceu de 5,58 em
1991 para 6,42 em 2000. Esse crescimento foi maior que no bairro da Madalena onde o
mesmo ndice passou de 7,23 para 7,98.
O fato de estar ocorrendo gradualmente uma mudana de uso das residncias no
bairro, mais precisamente naquelas localizadas nas proximidades da avenida Abdias de
Carvalho e das ruas Carlos Gomes e Joo Ivo, onde as residncias cedem espao para a
instalao de empresas das mais diversas modalidades tambm pode estar interferindo
na dinmica populacional. De acordo com o cadastro realizado pela Secretaria de
Finanas da Cidade do Recife em 2000 eram 392 imveis no residenciais para 2.128
imveis residenciais. Apesar de no possuirmos dados atualizados, provvel que o
nmero de estabelecimentos comerciais tenha aumentado nos ltimos anos interferindo
na dinmica populacional.
As Zeis tambm acompanharam o decrscimo populacional do bairro, conforme
pode-se verificar na tabela:.
ZEIS
(limites correspondendo aos
setores censitrios de
abrangncia e no aos limites
legais)
Populao residente em
domiclios particulares
permanentes, 1991
Populao residente em
domiclios particulares
permanentes, 2000
1.449
1.307
Zeis Prado
2.792
2.761
4.492
4.452
Total
8.738
8.520
75
ZEIS
(limites correspondendo aos
setores censitrios de
abrangncia e no aos limites
legais)
Percentual de
pessoas que
vivem em
domiclios
sem gua
encanada,
1991
Percentual de
pessoas que
vivem em
domiclios
sem gua
encanada,
2000
Percentual de
pessoas que
vivem em
domiclios
sem
instalao
sanitria,
1991
Percentual de
pessoas que
vivem em
domiclios
sem
instalao
sanitria,
2000
0,00
12,83
12,05
7,18
16,99
9,12
0,00
0,86
2,76
0,86
1,01
0,65
76
Ilha do Retiro
1.391,50
1.224,81
Madalena
1.384,73
1.735,65
Torre
1331,28
1.334,11
Zumbi
659,70
757,28
Prado
820,48
856,92
294,72
316,61
Zeis Prado
320,46
388,79
371,65
414,30
Bairros e ZEIS
Houve um aumento da renda mdia dos habitantes das Zeis do Prado seguindo
uma tendncia geral, o que no significou uma diminuio nos ndices de
vulnerabilidade, uma vez que da alada do poder pblico os investimentos em infraestrutura e mesmo a aplicao de polticas pblicas para a reduo das desigualdades
sociais. Apesar dos valores positivos, a renda das reas carentes pfia considerando o
poder de consumo agregado a esses valores.
No quadro geral, o bairro do Prado seguiu uma tendncia vista no municpio de
Recife, no tocante ao aumento no ndice de Desenvolvimento Humano (IDH). Para
calculo desse ndice, a Grande Madalena foi dividida no Atlas em trs Unidades de
Desenvolvimento Humano: Duas, Torre/Zumbi e Madalena/Ilha do Retiro/Prado
correspondem s reas menos pobres dos bairros componentes, conquanto uma,
Madalena/Torre/ZEIS Stios do Cardoso e Berardo, agrupa as reas pobres dos bairros
da Torre, Zumbi, Madalena, Ilha do Retiro e Prado. Com essa diviso, no se pode
afirmar com preciso o quanto houve de avano no IDH do bairro do Prado. Contudo,
associando tal resultado a outros dados independentes, como nvel de renda, educao e
habitao, comprovamos que houve de fato uma melhoria relativa neste ndice, mais
acentuada na UDH Madalena/Ilha do Retiro/Prado onde se desencadeou a verticalizao
mormente na beira do rio Capibaribe alcanando a parte leste do bairro do Prado:.
77
UDH
Torre/Zumbi
Madalena / Ilha do Retiro /
Prado
Madalena / Torre - Zeis:
Stios Cardoso e Berardo
ndice de
Desenvolvimento
Humano Municipal,
1991
ndice de
Desenvolvimento
Humano Municipal,
2000
0,876
0,904
0,874
0,930
0,714
0,765
Figura 24: Mapa de Renda Mdia por Chefe de Domiclio da Grande Madalena
Fonte: Atlas de Desenvolvimento Humano no Recife (2005), modificado pelo autor, 2005.
Beira Rio e os preos dos imveis comercializados no Prado reiteramos a idia de que o
Prado ainda no gerou capacidade de atrao de uma classe mdia alta. Enquanto na
Beira Rio um apartamento de trs quartos e uma garagem tem valor mdio acima de R$
100.000, no bairro do Prado compra-se um apartamento tambm com trs quartos e uma
garagem por no mximo R$ 100.000.
79
O fato de o bairro ser composto em grande parte por Zeis, inibe o avano
construtivo por outras reas, resultando no adensamento vertical restrito. O mapa abaixo
mostra o trecho onde a verticalizao ocorre de forma concentrada.
Os elementos locacionais como proximidade de vias de circulao de acesso aos
principais centros comerciais e de servios da cidade, a disponibilidade de
80
81
Local
Total
RPA 4 0este
Madalena
Prado
48.684
6.271
2.519
At 01
100,00
12,88
5,17
26.809
1.811
1.719
100,00
6,76
6,41
De 02 at 04
13.698
2.225
562
100,00
16,24
4,10
De 05 at 10
4.265
952
121
De 11 at 15
100,00
22,32
2,84
1.302
715
117
100,00
54,92
8,99
Maior que 15
2.610 100,00
568 21,76
0 0,00
Figura 29: Tabela n de imveis por total de pavimentos, segundo RPA 4 e bairros da Madalena
e do Prado
Fonte: Secretaria de Finanas da Prefeitura da Cidade do Recife (2001), modificado pelo autor.
82
nica condicionante dessa expanso na grande Madalena, une-se a ela uma demanda
no s por habitaes, mas, pela criao de habitaes que atendam a uma nova fatia do
mercado, aquela que dispe de uma renda alta, mas que busca reas menos saturadas.
seguindo essa necessidade de se expandir que o mercado imobilirio est
desconcentrando suas aes propiciando a gerao de novos espaos verticalizados
dentro da cidade do Recife.
83
as
pesquisas
realizadas
foram
detectados
tanto
elementos
84
Prado enquanto Zona de Urbanizao Preferencial 1 (ZUP 1), que possibilita ao bairro
um alto potencial construtivo, que tem se consolidado numa rea restrita. O bairro est
classificado enquanto Unidade Urbana 17, composta pelos bairros Madalena, Prado,
Torre, Ilha do Retiro e Zumbi.
Com relao ocupao do solo, a LUOS define para a ZUP 1 uma Taxa de
Solo natural (percentual mnimo de rea do terreno a ser mantida em condies
naturais) de 25% contra 50% da ZUP 2.
De acordo com o PDCR, a rua Gomes Taborda, uma das mais antigas,
conhecidas e movimentadas do Prado, ser transformada numa Zona Especial de
Dinamizao Econmica (ZEDE) de eixo secundrio, por causa do forte comrcio
existente na via. Para isso ela dever receber tratamento de acessibilidade, com obras de
alargamento das caladas, adequao de paradas de nibus e melhoramento da via para
trfego. Com isso, a rua criar uma melhor comunicao com duas ZEDE j bastante
utilizadas por moradores da regio: a avenida Engenheiro Abdias de Carvalho e a
avenida Caxang.
Com relao avenida Engenheiro Abdias de Carvalho, essa foi criada na
dcada de 1950 e Possui 4,8 km de extenso. Configura-se como uma importante via de
ligao inter e intra-urbana. uma das artrias principais do Recife, conforme a LUOS
n 16.176/96, tendo como funo atender ao trfego municipal e regional. Alm de
outros importantes bairros, a avenida Engenheiro Abdias de Carvalho abrange
86
como
provveis
motivos
para
baixa
atratividade
de
87
Diante dos diversos fatores descritos acima cabe a questo de como o mercado
imobilirio ir se comportar diante dos limitadores de suas aes e como sero
aproveitados os condicionantes como amenidade ambiental, proximidade do centro, de
forma a promover e ampliar a sua insero no bairro.
88
90
Abr
Abr
Abr
Abr
Abr
Abr
Abr
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
PRADO
******
34
52
87
48
27
17
MADALENA
77
66
69
256
197
175
236
81
RECIFE
2.858
4.356
4.567
4.869
4.329
4.637
4.143
4.025
BAIRROS
Figura 36: Mercado imobilirio da regio metropolitana oferta por bairro ms de Abril
Fonte: Ademi PE, 2008.
Abr
Abr
Abr
Abr
Abr
Abr
Abr
Abr
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
PRADO
****** 3
MADALENA
10
10
17
RECIFE
234
401
212
174
182
228
208
440
Figura 37: Mercado imobilirio da regio metropolitana venda por bairro ms de Abril
Fonte: Ademi PE, 2008.
um trabalho individual. Dessa forma, optou-se por trabalhar com um universo mais
restrito, utilizando para isso um levantamento de dados por amostragem. Foram
aplicados 100 questionrios em residncias unifamiliares, totalizando 100 domiclios. A
investigao junto s casas foi realizada com o intuito de verificar o grau de interesse de
empresas do ramo imobilirio naquele espao, assim como aferir a receptividade da
populao frente possibilidade de mudanas no espao. Entende-se que enquanto
estudo de caso, a verificao nos domiclios deveria se restringir ao bairro.
Foi feito o levantamento do nmero de ruas a serem visitadas, totalizando 40
ruas, onde se estabeleceu um nmero de 4 casas pesquisadas nas ruas com maiores
dimenses e duas casas naquelas de menor proporo. As informaes geradas pela
aplicao de questionrios no gerou um alto grau de complexidade, por isso utilizamos
nesse trabalho a mdia aritmtica no tratamento dos dados. O modelo do questionrio
aplicado pode ser conferido no anexo Dois.
Lanou-se mo tambm de entrevistas a moradores do Prado, no qual foram
selecionados residentes tanto das Zeis, quanto das reas mais verticalizadas do bairro.
Objetivou-se com essa metodologia verificar o grau de interao da populao com o
bairro e entre suas reas, sendo levantados durante as entrevistas quais os ambientes que
freqenta dentro do bairro, quais os problemas infra-estruturais encontrados no lugar,
por que mora nele, a quem recorre para resolver os problemas do bairro. Com isso o
bairro ganhou uma feio, muito mais do que uma simples forma, pois puderam ser
percebidas as relaes tanto sociais quanto espaciais nesse extrato da cidade.
Os laos afetivos da populao com o lugar ainda so bem fortes. Na pesquisa
realizada nas residncias unifamiliares acerca da possibilidade de venda das residncias
diante de propostas feitas pelas empresas imobilirias que buscam construir edifcios no
bairro sobressaiu nos resultados uma grande resistncia dos moradores s investidas das
imobilirias; das 100 residncias verificadas, 99% era prpria. 47% do universo
pesquisado foram abordados por construtoras, desse total 99% afirmaram no ter
interesse em vender seu imvel alegando o apego afetivo ao lugar como fator
primordial; tal relao se explica pela baixa rotatividade de moradores com 53% do
universo pesquisado residindo no bairro h mais de 20 anos. Outro ponto que chamou
ateno foi o fato de que dentro do total pesquisado sobre ter recebido algum tipo de
proposta de venda das empresas imobilirias, 100% das residncias estava dentro do
permetro avenida Carlos Gomes, Abdias de Carvalho e Joo Ivo, rea que est se
verticalizando.
92
94
inferior. Os novos habitantes vem de bairros como Bongi, Cordeiro, Jardim So Paulo,
entre outros. So moradores recentes, no excedendo 11 anos de residncia no bairro.
Quando questionados sobre os motivos que os levaram a migrar para o Prado
50% do universo pesquisado afirmou que a proximidade do trabalho e do centro foi
preponderante para sua deciso pela maior facilidade de deslocamento. Em seguida,
com 25% de escolha estava o valor do imvel como fator decisivo. 25% do universo
pesquisado apontou outros motivos para morar no Prado em sua maioria, devido a
presena de amigos e familiares. Atrelado a isso est o valor mdio dos edifcios nesse
bairro. Eles variam entre R$ 60.000 e R$100.000, o que influencia significativamente
na hora de escolher entre morar no bairro nobre ou morar em outro lugar de menor
status.
50% do total pesquisado ao apontar o modo como teve contato com o bairro
informou ter tomado conhecimento de tal atravs de anncios de venda de imveis,
enquanto 33% trafegando pela cidade e 17% por intermdio de amigos e familiares.
Tais dados so importantes porque evidencia ser o Prado um elemento com uma
simbologia de status a ser construda. A soma da sua localizao e dos valores
relativamente acessveis dos imveis torna o bairro atrativo, mas no imprime um
glamour a quem vive nele, pois o mercado imobilirio no o tornou smbolo da classe
mdia.
O perfil da renda dos moradores que esto migrando para o Prado corrobora para
esses apontamentos. Na pesquisa realizada junto aos moradores dos edifcios, no quesito
renda mdia da famlia, onde os maiores valores foram estipulados em acima de dez
salrios mnimos, a maior parte dos pesquisados (70%) afirmaram receber entre 6 e 10
salrios mnimos. Do universo pesquisado, 100% afirmaram possuir formao
acadmica, acesso residencial a internet e carro.
Quanto relao dos residentes em edifcios com o bairro, essa se mostrou baixa
em sua totalidade. 40% do universo pesquisado costumam fazerem caminhadas no
bairro, forma comum de interao com o lugar e com a populao. No entanto quando
questionados acerca do grau de contato com a vizinhana, 40% do total investigado
afirmaram ser mdia sua interao com a vizinhana, 30% afirmou ser baixa, 20%
afirmou que no existia e apenas 10% mantm uma relao intensa com a vizinhana,
apesar de 90% do total pesquisado afirmar que esto satisfeitos com a residncia no
bairro. A forma de usufruto do lugar por essa parcela da populao est mais ligada aos
95
servios localizados no bairro, como o comrcio, que corresponde a 60% dos espaos
freqentados pela populao pesquisada.
Tais dados demonstram uma forma de vivenciar e perceber o lugar diferente
daquela compartilhada pela populao residente mais antiga. O modo de vida
proporcionado pela verticalizao tem como caracterstica uma diminuio do convvio
com o lugar. Segundo Baumam (2003) a populao mais abastada cria simulacros de
comunidades fortemente vigiadas para impedir a entrada de estranhos. O
comunitarismo, que pode ser interpretado aqui enquanto interao com os demais
habitantes do bairro, no se realiza, pois esses seriam indivduos inferiores, incapazes de
compartilhar da liberdade de opo de vida nos guetos voluntrios dos edifcios.
E o que faz essa fatia da populao optar pelo edifcio em lugar da residncia
horizontal? Umas das questes levantadas pelos moradores foi o fator segurana, que
para a maioria maior nos edifcios, que investem significativamente em aparatos de
proteo. O medo da violncia faz gerar um imaginrio quase que coletivo da segurana
proporcionada pelas cmeras, porteiros, recepes, cercas eletrificadas, que so
verdadeiras guaritas muito presentes nos edifcios. Ao adquirir um apartamento o
consumidor adquire junto uma gama de sistemas instalados no edifcio para resguardar
seus moradores de possveis invases, assaltos, etc. diferente de uma casa que quando
adquirida o proprietrio dever investir por conta prpria em equipamentos de
segurana, caso queira sentir-se mais seguro.
As facilidades encontradas no processo de aquisio dos edifcios os tornam
mais atrativos. Para adquirir uma casa que, geralmente j usada, pois so parcos os
condomnios horizontais produzidos pelo mercado imobilirio, o vendedor dever
atender a uma gama de exigncias, como estar em dias com os impostos prediais, ter
escritura, registro de posse o que leva a muitos proprietrios que vislumbram
comercializar sua residncia a rejeitar a venda via carta de crdito. O mesmo tambm
ocorre no comrcio de apartamentos, quando esses so de segunda mo. No entanto a
oferta de lanamentos de edifcios residenciais grande o que proporciona a aquisio
mais gil, pois as empresas esto mais capacitadas em atender as exigncias dos bancos
na hora do financiamento, isso quando ela prpria no financia o imvel ao comprador.
96
CONCLUSO
A
municipalidade
pode
ser
concebida
como
escala
tima
para
97
98
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102
103
104
ANEXOS
1) QUESTIONRIO PARA OS MORADORES DOS EDIFCIOS
Escolaridade:
( ) mdio incompleto ( ) mdio completo ( ) superior incompleto ( ) superior completo
Formao acadmica:
Atividade profissional:
Renda familiar:
( ) at 2 SM* ( ) de 2 a 6 SM ( ) de 6 a 10 SM ( ) acima de 10 SM
Quantas pessoas moram na residncia:
Possui acesso internet em casa? ( ) sim ( )
Possui carro? ( ) sim ( ) no
Em que local residia antes de vir morar neste bairro?
H quanto tempo reside neste bairro?
O que o motivou a residir nesse bairro? (pode marcar mais de uma opo)
( ) facilidade de deslocamento para os principais centros
( ) segurana
comerciais
( ) proximidade do trabalho
( ) valor do imvel
( ) disponibilidade de reas de lazer
( ) histrico do bairro
( ) proximidade de amigos e familiares
( ) paisagem natural
( ) tranqilidade
( ) oferta de servios
( ) beleza arquitetnica
( ) infra-estrutura
Outras motivaes:
Das opes acima assinaladas, cite qual aquela que prevaleceu na sua deciso de morar no bairro:
Qual foi o meio que o levou a ter contato com o bairro?
( ) anncios de vendas de imveis
( ) matrias jornalsticas acerca do bairro
( ) por intermdio de amigos e/ou familiares
( ) trafegando pela cidade
Outros:
Que motivo o levou a escolher morar em edifcio?
( ) preo
( ) segurana
( ) facilidade de financiamento
( ) outros
Que reas do bairro voc usufrui?
( ) bancos
( ) comrcio (farmcias, padarias, mercadinhos etc)
( ) mercado pblico
( ) escolas / faculdades
( ) bares / clubes
( ) joquey clube
( ) servios pblicos (delegacias, cartrios etc)
Costuma fazer caminhadas no bairro? ( ) sim ( ) no
Qual o grau de contato com a vizinhana do bairro?
( ) baixo ( ) mdio ( ) intenso ( ) no existe
Est satisfeito com seu bairro? ( ) sim ( ) no
Se NO, indicar os motivos:
105
106