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BE 2185 ANO V Editor: Srgio Jacomino So Paulo, 29 de novembro de 2005 ISSN 1677-4388
As reas de favela tambm no so defendidas por seus ex-titulares, ante a irreversibilidade da situao, restando apenas
o interesse pblico em dotar a rea e as imediaes com a infra-estrutura e os equipamentos pblicos necessrios ao
suporte populacional.
Essa realidade veio a converter a usucapio em um procedimento de ndole unilateral, pois despido de conflituosidade,
ante a absoluta ausncia de resistncia ou oposio. Os conflitos de interesses privados foram, portanto, substitudos pelo
INTERESSE PBLICO que impulsiona as aes tendentes regularizao fundiria e que transferem para a
Municipalidade a tutela maior da organizao interna.
Este contexto foi pouco considerado pelo LEGISLADOR ptrio, que atualizou a USUCAPIO apenas para ampliar suas
hipteses, tipificando novas formas e abreviando os prazos. No houve maior avano ou relevante melhoria no
processamento da ao, bem como no houve qualquer preocupao com esta situao ftica, que conferiu a ela este vis
praticamente unilateral.
De toda a produo legislativa neste sentido, temos apenas a formas coletivas da USUCAPIO, que representaram, em
certa medida, inovaes que podem repercutir no processamento das aes, mas cuja aplicao prtica depende do
empenho de grupos organizados e de entidades pblicas, que invariavelmente no entendem a necessidade da melhor
organizao das urbes. A usucapio plrima ou multitudinria sem dvida o melhor exemplo deste pequeno avano,
pois poder contribuir em muito para os propsitos sociais, na medida em que tem o mrito de reunir em uma nica ao
interesses individuais de uma pluralidade de possuidores e permitir uma soluo nica, com significativo barateamento dos
custos e agilizao das etapas procedimentais. Entretanto, os avanos se encerram nesta tmida previso.
Assim, em face da ausncia de maior sensibilidade do legislador ordinrio, que manteve a base arcaica de processamento
da usucapio, ignorando a prpria essncia da funo social que deveria marcar este instrumento processual, se faz
necessrio para se atingir maior racionalidade e celeridade no processamento, um certo esforo para a PADRONIZAO
procedimental da usucapio, visando obter melhores respostas, aptas a atender s necessidades da cidade e ao
imperativo da regularizao fundiria.
com este propsito que a 1 Vara de Registros Pblicos de So Paulo compe a presente cartilha da USUCAPIO, para
melhor orientar as partes, seus patronos, buscando evitar contratempos, repetidos aditamentos e descaminhos no
processamento.
Dvidas e questes pendentes:
Algumas dvidas persistem, de outro lado, sobre a validade e aplicabilidade de certas modalidades concebidas pelo Direito
Positivo. Especificamente em relao USUCAPIO COLETIVA, duas questes se colocam. Em primeiro lugar, como se
trata de instrumental ligado regularizao fundiria, destinado melhor ordenao das cidades, que deve seguir o
PLANDO DIRETOR (cidades com mais de vinte mil habitantes), se torna natural que a sua aplicao dependa de previso
e aceitao por este PLANO, ou seja, se a USUCAPIO COLETIVA no for contemplada na LEI LOCAL, este instrumento
de organizao da cidade pode no ter aplicao no municpio.
Observe-se que a previso deste instrumento consta apenas do ESTATUTO DA CIDADE que lei de diretrizes. Esta lei
Federal, no cria direitos ou obriga os Municpios, mas apenas fixa DIRETRIZES, disponibilizando para os governos locais
(ou melhor, para o legislador Municipal) a possibilidade do emprego (ou previso) de todos ou de alguns dos institutos
concebidos. Seria at natural que algumas cidades no fizessem a opo pela USUCAPIO COLETIVA, elegendo outras
formas para a organizao dos problemas locais em ateno s suas peculiaridades, e no estariam afrontando qualquer
direito individual, na medida em que os possuidores teriam disposio, as demais modalidades da ao.
Portanto, surge a dvida sobre a existncia ou no da forma COLETIVA da usucapio quando no h previso desta no
Plano Diretor. Esta uma questo que se coloca.
O segundo ponto de dvidas, que tambm afeta a USUCAPIO COLETIVA, diz respeito a seus prazos, pois se for
encarado como INSTITUTO NOVO, criado pelo Estatuto da Cidade que lei promulgada em 2001, seus prazos somente
passariam a fluir a partir dessa data.
Vozes contrrias a este entendimento j se levantaram, sustentando que o instituto da USUCAPIO COLETIVA novo,
mas o tempo de posse transcorrida antes de 2001 pode ser considerado, pois os postulantes possuam o direito ao pleito
individual. Ou seja, como poderiam ingressar com pedidos individuais, vivel se mostra a reunio destes pedidos
singulares, em um nico pedido coletivo, com base no direito ou posse anterior ao Estatuto da Cidade.
Ademais, a usucapio no deve ser vista sob a tica restritiva, principalmente quando venha atender os anseios da
REGULARIZAAO FUNDIRIA, sendo de se optar sempre pela interpretao mais favorvel, mas benfica e mais factvel
sua viabilizao e utilizao.
CARTILHA DA USUCAPIO
Consideraes iniciais:
Para que a ao da usucapio tenha desenvolvimento gil e rpido, se ajustando s suas necessidades e aos desgnios
do inciso XXVII do art. 5, da Constituio Federal, a PETIO INICIAL deve ser aparelhada de forma correta, contendo as
INFORMAES necessrias e sendo instruda com os documentos indispensveis. No mais e no menos do que o
necessrio.
Conquanto as exigncias possam sugerir a idia de exacerbado formalismo ou de excesso burocrtico, certo que uma
PETIO INICIAL adequadamente informada e bem instruda confere maior tranqilidade e certeza para a sua tramitao,
mormente em demandas como a USUCAPIO, que na maior parte das vezes, tramitam sem qualquer resistncia ou
oposio (nestas demandas o juiz se sente algo incomodado com o fato de no vislumbrar a existncia de partes
antagnicas, onde o controle de uma exercido pela outra).
Requisitos da PETIO INICIAL INFORMAES ESPECFICAS:
1. Indicao da MODALIDADE da USUCAPIO:
Detalhamento:
1.1 Usucapio Extraordinria (art. 1238 do Cdigo Civil):
Requisitos:
Prazo quinze anos (15) de posse ininterrupta e sem oposio
O prazo do antigo Cdigo Civil era de 20 anos e vincular toda ao em que o prazo tiver tido incio antes de JANEIRO de
1993.
Tipo de posse posse justa
Posse justa aquela que no decorre de violncia, clandestinidade ou precariedade.
Portanto, para embasar a usucapio extraordinria, a posse no pode ser fruto de ato de VIOLNCIA, ou ter sido
conquistada de forma sub-reptcia. A posse conquistada ou exercida em nome e por conta de outra pessoa, ou terceiros,
igualmente no autoriza a usucapio.
Entretanto, a posse de m-f, ou seja, aquela em que o possuidor conhece os impedimentos para a aquisio do imvel,
permite a usucapio extraordinria.
exigncia especial no h.
1.2 Usucapio Extraordinria Moradia ou Produo (art. 1238, nico, do Cdigo Civil):
Requisitos:
Prazo dez anos (10) de posse ininterrupta e sem oposio
Tipo de posse posse justa
Posse justa que no decorre de violncia, clandestinidade ou precariedade.
De forma que, no sendo fruto de ato de violncia, no tendo sido conquistada de forma sub-reptcia, ou no encerrando
posse exercida em nome de outra pessoa ou terceiros, ser apta a embasar o pedido de usucapio.
cabvel nos casos de invaso ou aquisio irregular do imvel;
Exigncias especiais comprovao da fixao e manuteno de moradia no local ou da realizao de servios
produtivos no imvel.
No h necessidade de ser o nico bem do autor, inexistindo limitaes quando s dimenses do imvel.
1.3 Usucapio Ordinria (art. 1242 do Cdigo Civil):
Requisitos:
Prazo dez anos (10) de posse ininterrupta e sem oposio;
O prazo do antigo Cdigo Civil era de 15 anos quando o titular do domnio residia em outro Municpio e vincular toda ao
em que o prazo tiver tido incio antes de JUNHO de 1997. Nos demais casos o prazo ser de dez anos.
Tipo de posse posse de boa-f
O justo ttulo induz a presuno de boa-f.
Exigncias especiais exigida a apresentao de JUSTO TTULO
Justo ttulo todo e qualquer documento ou contrato de compra; de compromisso ou promessa de compra; ou de cesso
de direitos do imvel objeto da posse;
1.4 Usucapio Ordinria decorrente de registro cancelado: (art. 1242, nico do Cdigo Civil):
Requisitos:
Prazo - cinco anos (05) de posse ininterrupta e sem oposio;
Tipo de posse posse boa-f
Quando o possuidor desconhece o obstculo que impede a aquisio do imvel;
Exigncias especiais
(a) exigida a apresentao de JUSTO TTULO;
Justo ttulo todo e qualquer documento ou contrato de compra; de compromisso ou promessa de compra; ou de cesso
de direitos do imvel objeto da posse;
(b) prova do CANCELAMENTO do registro imobilirio antecedente.
1.5 Usucapio Especial Urbano
(art. 183 da Constituio, art. 9 do Estatuto da cidade e art. 1.240 do Cdigo Civil):
Requisitos:
Prazo cinco anos (05) de posse ininterrupta e sem oposio;
Tipo de posse posse boa-f
Quando o possuidor desconhece o obstculo que impede a aquisio do imvel;
Exigncias especiais
(a) - posse sobre rea urbana inferior a 250 m;
(b) depende da comprovao da moradia no local;
(c) exige a prova de que o autor no proprietrio.
(d) exige a demonstrao de que o autor no se valeu, anteriormente, de igual benefcio.
1.6 Usucapio Especial Rural(art. 1.239 do Cdigo Civil):
Requisitos:
Prazo cinco anos (05) de posse ininterrupta e sem oposio;
Tipo de posse posse boa-f (quando o possuidor desconhece o obstculo que impede a aquisio do imvel);
Exigncias especiais
(4.2) as medidas perimetrais que formam o imvel, indicando qual o tipo de polgono que formam;
(4.3) a rea de superfcie;
(4.4) os ngulos internos (se possvel);
(4.5) pontos de referncia (distncia da esquina mais prxima);
(4.6) o nome dos confrontantes de fato, informando a localizao de seus imveis (nome da Rua e numerao).
Observao:
Neste sentido, deve ser produzida PLANTA ou CROQUI descrevendo as caractersticas da posse e dos confrontantes (vide
parte final do item 5).
5. Propriedade atingida pela posse:
5.1 Indicao da propriedade atingida:
A posse se contrape ao direito de propriedade, extinguindo aquela e gerando um novo ttulo originrio.
Portanto, indispensvel que a PETIO INICIAL indique qual a propriedade atingida e qual o proprietrio que est sendo
desfalcado, informando quais matrculas ou transcries esto sendo atingidas total ou parcialmente.
Esta informao deve vir com a inicial ou durante a instruo processual;
Importante informar se a POSSE coincide com determinada matrcula ou transcrio, ou com lote de parcelamento
regularizado ou em fase de regularizao, o que pode simplificar a percia e o ciclo citatrio;
5.2 PLANTA ou CROQUI:
Junto com os documentos, o autor dever apresentar PLANTA ou CROQUI da posse, feito de forma tcnica ou de maneira
rstica.
Nesta planta ou croqui deve ser lanado o maior nmero de informaes possveis, sobre as dimenses da posse, sua
localizao, seus confrontantes, e as matrculas ou transcries atingidas.
Em se tratando de loteamento ou desmembramento, regular ou irregular, o nmero do LOTE e dos lotes confrontantes.
6. Proprietrio:
6.1 Domiclio do Endereo do titular do domnio:
- Deve ser indicado o(s) nome(s) e o(s) endereo(s) do(s) proprietrio(s) do(s) imvel(is) atingido(s).
Para este efeito, devem ser apresentados todos os endereos possveis do PROPRIETRIO(S), sendo til a realizao de
diligncias junto a rgos pblicos, como a Receita Federal;
O endereo mais importante para o chamamento do proprietrio aquele constante do REGISTRO DE IMVEIS.
6.2 REA DE PARCELAMENTO IRREGULAR:
- Quando a posse estiver em rea irregularmente loteada ou desmembrada, e houver procedimento administrativo de
regularizao (art. 40, da Lei 6766), deve ser solicitada PREFEITURA informao sobre o domiclio do parcelador, para
se evitar diligncias desnecessrias no caso deste se encontrar em local incerto e no sabido.
7. Assistncia Judiciria:
O pedido de gratuidade deve ser feito de forma expressa, atravs de requerimento manuscrito lanado pela prpria parte.
Neste deve constar que os autores no possuem condies para responder pelas custas e custos do processo sem
sacrifcio da prpria subsistncia.
Ainda deve constar que os AUTORES no tm condies para responder pelo pagamento do processo, do perito e do
advogado. Relevante a juntada da comprovao de ISENO do imposto de renda;
Observao: Um certo rigor deve ser exigido neste item, em razo da notria exacerbao que vem sendo feito deste
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benefcio, sacrificando alguns auxiliares da justia, mormente os peritos, que como trabalhadores normais, vem se privando
do recebimento pelos servios prestados, principalmente porque o Estado quando paga, paga valor insuficiente para cobrir
os custos do servio.
A usucapio exige um trabalho extenso, e muito conhecimento da rea tcnica de engenharia e da rea jurdica, pois exige
o levantamento topogrfico do imvel e um minucioso estudo filiatrio registral, que venha a revelar a situao tabular
atingida.
8. Citaes:
8.1 - O autor deve requerer as citaes:
(8.1.1) do(s) titular(es) do domnio;
(8.1.2) dos confrontantes de fato, nos respectivos endereos e dos confrontes tabulares, no endereo indicado no Registro
de Imveis;
(8.1.3) e por edital, os terceiros interessados e aqueles que no forem encontrados pessoalmente (vide item 5.4).
8.2 - Deve requerer a intimao:
- das FAZENDAS PBLICAS, Federal, Estadual e Municipal.
8.3 - Parcelamento regularizado ou em regularizao:
Quanto a posse estiver situada em loteamento ou desmembramento regularizado ou em processo de regularizao junto a
MUNICIPALIDADE (art. 40, da Lei 6.766), e esta certificar que o proprietrio abandonou o empreendimento ou no foi
localizado, a sua citao deve ser realizada por edital.
8.4 Citao quando o confrontante for Condomnio Edilcio;
Em se tratando de USUCAPIO de unidade autnoma ou de vaga de garagem em condomnio vertical ou edilcio, sero
citados os titulares do domnio e como confrontante apenas o prprio condomnio na pessoa do sndico, sendo dispensvel
a citao dos confrontantes fticos e tabulares do edifcio;
8.5 A Usucapio tabular:
Quando a posse coincidir com uma determinada matrcula, transcrio ou lote (regularizado pela Municipalidade), sero
citados, alm do proprietrio, apenas os confrontantes de FATO;
8.6 Citao por EDITAL:
Esgotados sem xito os meios ordinrios na tentativa de citao pessoal dos rus (proprietrios e confrontantes), estes
devero ser citados por EDITAL. O EDITAL incluir, ainda, os terceiros incertos, desconhecidos e interessados, e dever
ser publicado uma nica vez;
9. Inverso PROCEDIMENTAL:
O autor dever informar na inicial se concorda com a inverso do procedimento, para que a prova tcnica PERICIAL
anteceda o ciclo de citaes. A inverso se justifica para que seja abreviada a tramitao, na medida em que a percia
invariavelmente corrige algumas informaes sobre os titulares e confrontantes, evitando citaes inteis e republicao do
edital.
10. Documentos que devem instruir a inicial: O autor deve apresentar com a PETIO INICIAL os seguintes
documentos:
(1) o justo ttulo, quando for o caso;
(2) planta ou croqui da posse;
(3) fotos do imvel;
(4) certido vintenria do distribuidor cvel em nome dos autores e seus antecessores na posse;
(5) certido da circunscrio imobiliria,
(6) os trs primeiros e os trs ltimos comprovantes do pagamento do IPTU (quando for o caso);
(7) as contas de gua e luz (apenas em nmero necessrio);
(8) comprovao de despesas com a manuteno ou edificao no imvel;
(9) certido de nascimento atualizada e casamento dos possuidores (opcional).
Tratando-se de autor beneficirio da GRATUIDADE, as certides sero requisitadas pelo juzo.
11. Etapas do processamento:
11.1 Recebimento da INICIAL:
- A inicial ser recebida e autuada e, sendo verificado que esta atende os requisitos mnimos, os autos do processo
seguiro para os respectivos REGISTROS DE IMVEIS, que apresentaro informaes sobre o ttulo e os titulares do
domnio do imvel.
11.2 Registro de Imveis:
- O Registro de Imveis dever indicar o proprietrio e os confrontantes tabulares, juntando certides destes e assinalando
os respectivos endereos.
- Devero juntar a planta que realize o controle da disponibilidade registral, destacando o imvel atingido pela posse e seus
confrontantes.
11.3 Recebimento da INICIAL:
- Trabalho pericial o perito nomeado dever realizar o levantamento TOPOGRFICO, caso seja necessrio, apurando o
formato e a dimenso da rea da posse, indicando as medidas e a devida amarrao em planta detalhada.
- proceder a estudo FILIATRIO dos ttulos atingidos pela posse acusando, em nvel de sobreposio, a posse e a
propriedade. Indicar os confrontantes de fato e tabulares.
- realizar um estudo sobre a natureza da posse, indicando a que ttulo exercida e o nome e endereo dos confrontantes
de fato. Dever coletar depoimentos no local.
- dever produzir um MEMORIAL em linguagem ajustada aos termos da ORDEM DE SERVIO 04/2005.
11.4 Ciclo citatrio:
- a citao dever se guiar pelas indicaes confirmadas ou constantes do estudo tcnico;
11.5. Nomeao de CURADOR ESPECIAL:
O CURADOR ESPECIAL ser nomeado para a defesa dos rus certos citados por Edital e que no apresentem
contestao nos autos.
Trata-se de profissional inscrito perante a Procuradoria Geral do Estado, que dever contestar o pedido e acompanhar a
sua tramitao at o transito em julgado.
No obrigatria a nomeao de CURADOR ESPECIAL para defesa de rus incertos e desconhecidos.
11.6 - SENTENA:
A sentena da usucapio s ser cumprida e executada aps o trnsito em julgado, oportunidade em que ser expedido
mandado ao Registro de Imveis competente.
A parte dever recolher todos os emolumentos devidos Serventia extrajudicial.
O benefcio da gratuidade isenta o beneficirio do pagamento dos emolumentos devidos ao Estado.
Vencio Antnio de Paula Salles
Juiz de Direito Titular
TniaMara Ahualli
Juza de Direito Auxiliar
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