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Ingnieur du gnie sanitaire

Promotion : 2013- 2014


Date du Jury : octobre 2014

Comment amliorer la lutte contre lhabitat indigne par


une meilleure articulation entre la prise de mesures de
police contre linsalubrit et les actions de
renouvellement urbain. Application au contexte
francilien.

Michael NGUYEN HUU

Lieu de stage : DRIHL


Rfrent pdagogique : Anne ROUE LE GALL
Rfrent professionnel : Rmi COSTANTINO

Remerciements
Aux membres du jury, qui me font lhonneur de juger ce travail, je voudrais
exprimer mes remerciements.

mes professeurs de lcole des Hautes tudes en Sant Publique, je voudrais


tmoigner de ma profonde gratitude pour les enseignements reus tout au long de
ce diplme.

Monsieur Rmi Costantino, qui me fait lhonneur dtre mon rfrent


professionnel la Mission de Lutte contre lHabitat Indigne de la Direction
Rgionale et Interdpartementale du Logement et de lHbergement, je voudrais
exprimer mon profond respect pour ses qualits humaines et son soutien dans la
ralisation de ce travail.

Madame Anne Roue Le Gall, qui fut ma rfrente pdagogique pour lcole des
Hautes tudes en Sant Publique, je voudrais exprimer ma sincre gratitude pour
la bienveillance dont elle fait preuve mon gard.

Andr Couble, Nolwenn Sarian, Corinne Hanon, Louise Marchese, Sophie


Mestelan Pinon, Veronique Perchaud, Quentin Bakhtiari, Galle Payen-Leleu,
Maxime Du Bois, Virginie Champy et Catherine Belliot, qui travaillent au sein de la
DRIHL sige, des Units Territoriales et des Directions Dpartementales des
Territoires en le-de-France, je voudrais exprimer ma reconnaissance pour leur
prcieuse aide tout au long de mon stage.

Xavier Golczyk travaillant la SEMERCLI, Nathalie Malou travaillant la


SOREQA, Pascal Martin, Christine Anmuth, Michael Guedj, Arnaud Chevreux
travaillant la ville de Paris, Nicolas Clment travaillant lANRU, Caroline
Randelli-Granier travaillant lAnah, Michel Polge, Denise Aubry, Susanne Kulig
travaillant au PNLHI, Emilie Blvis travaillant la Prfecture de Police de Paris,
Luc Ginot, Pascale Giry et Moina Drouode travaillant Agence Rgionale de
Sant dle-de-France, Hlne Schtzenberger et Nancy Bouch, je voudrais
exprimer mes trs sincres remerciements.
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

Aux acteurs de lutte contre lhabitat indigne, je voudrais transmettre ma gratitude


et mes espoirs.

Aux membres de la dernire promotion des Ingnieurs du Gnie Sanitaire avant la


disparition du diplme et aux Ingnieurs dtude Sanitaire de la promotion 2014, je
voudrais exprimer la joie quil ma t donne de partager cette anne studieuse
en leur compagnie et tmoigner de mon amiti leur gard.

A ma famille, mes amis, Jiuwei, comme toujours... MERCI.

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

Sommaire

Introduction ....................................................................................................................... 1
1

Les fondamentaux de lhabitat indigne ....................................................................... 3


1.1

Contexte du mmoire .......................................................................................... 3

1.2

Les dfinitions de lhabitat ................................................................................... 4

1.2.1

Lhabitat insalubre ........................................................................................ 4

1.2.2

Lhabitat dgrad ......................................................................................... 5

1.2.3

Lhabitat menaant ruine .............................................................................. 5

1.2.4

L'habitat indigne ........................................................................................... 5

1.3

Les enjeux techniques de lhabitat indigne : description des principaux outils de

la lutte contre lhabitat indigne ........................................................................................ 6


1.3.1

Les mesures de police de la salubrit des habitations .................................. 6

1.3.2

Les mesures de police en matire dimmeubles menaant ruine .................. 7

1.3.3

Les outils incitatifs ........................................................................................ 7

1.3.4

Les outils damnagement............................................................................ 8

1.3.5

Synthse des modes opratoires des principaux outils de LHI ..................... 9

1.3.6

Les programmes nationaux damnagement.............................................. 10

1.4

Les enjeux sociaux de lhabitat indigne, en particulier dans le contexte contraint

de lle-de-France ......................................................................................................... 11
1.4.1

Lhabitat comme intgration sociale ........................................................... 11

1.4.2

La dfinition socitale de lhabitat indigne .................................................. 11

1.4.3

Les caractristiques des quartiers dgrads .............................................. 12

1.4.4

Perception par une partie de la socit des occupants dhabitat indigne .... 13

1.4.5

Laugmentation du parc dhabitat indigne ................................................... 13

1.4.6

Lurgence sanitaire et droit daccs au parc social ..................................... 14

1.4.7

Logement indigne et populations immigres .............................................. 15

1.4.8

Lconomie, un facteur dterminant de lhabitat indigne ............................. 15

1.5

Les enjeux sanitaires de lhabitat indigne : relation entre lhabitat et la sant .... 16

1.5.1

Les diffrentes dimensions de lhabitat....................................................... 16

1.5.2

Les facteurs de risque slectionns par lOMS (OMS-Europe, 2011) ......... 17

1.5.3

Relation entre la qualit du logement et la sant mentale .......................... 17

1.5.4

Une valuation du cot conomique de l'habitat indigne ............................ 18

1.5.5

Conclusion ................................................................................................. 18

1.6

Les enjeux politiques de lhabitat indigne : historique de la politique publique pour

le logement en France de 1990 nos jours ................................................................. 19


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Etude de terrain ........................................................................................................ 23


2.1

Dmarche du stage ........................................................................................... 23

2.2

Slection des cas pratiques ............................................................................... 23

2.2.1

Les enjeux de la ville de Paris en matire dhabitat ....................................25

2.2.2

Les enjeux de la ville de Clichy-la-Garenne en matire dhabitat ................ 25

2.3

Collecte de donnes .......................................................................................... 25

2.4

Analyse des cas pratiques ................................................................................. 27

2.5

Rsultats de lanalyse ........................................................................................ 28

2.5.1

Synthse rcapitulative des adresses slectionnes ..................................28

2.5.2

Synthse des cas pratiques ........................................................................ 30

2.5.3

Conditions amenant la mise en place dune opration de renouvellement

foncier 32
2.5.4
3

Facteurs faisant obstacle la russite dune opration de LHI ................... 33

Discussion ................................................................................................................ 35
3.1

Les limites de lanalyse ...................................................................................... 35

3.2

Intrt et limites compars les arrts dinsalubrit remdiable et des ORI ....... 36

3.2.1

Lintrt des arrts dinsalubrit remdiable : des effets protecteurs sur les

occupants ................................................................................................................. 36
3.2.2

Les limites des arrts dinsalubrit : des obligations limites aux

prescriptions ponctuelles .......................................................................................... 37


3.2.3

Lintrt des ORI : une approche globale en deux temps............................ 38

3.2.4

Les limites des ORI seules : des occupants pouvant rester exposs un

risque pendant des annes....................................................................................... 40


3.2.5

Synthse comparative entre larrt dinsalubrit et lORI ........................... 41

3.3

Larticulation entre les arrts dinsalubrit et les ORI (Anah, 2010) .................. 42

3.4

Situations o les outils pourraient ne pas tre utiliss en complmentarit ........ 43

3.5

La coordination des acteurs dans les oprations de renouvellement urbain....... 44

3.6

La stratgie de complmentarit (Bouch N., 2013) .......................................... 46

3.7

Pistes damlioration.......................................................................................... 47

3.7.1

Mise en place dune dmarche projet pour traiter lhabitat indigne .............. 48

3.7.2

Lutilisation gradue des outils pour une stratgie coordonne ................... 49

Conclusion ....................................................................................................................... 51
Bibliographie .................................................................................................................... 53
Liste des annexes ...............................................................................................................I

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Tableaux

Tableau des modes opratoires des principaux outils de LHI ....10

Tableau rcapitulatif des adresses slectionnes ........28

Tableau comparatif entre larrt dinsalubrit et lORI ........41

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Liste des sigles utiliss

ADIL : agence dpartementale pour linformation sur le logement


ALUR : loi pour laccs au logement et un urbanisme rnov
AMO : assistance matrise douvrage
ANAH : agence nationale de lhabitat
ANRU : agence nationale de rnovation urbaine
ARS : agence rgionale de sant
CA : concession damnagement
CAF : caisse dallocations familiales
CCAS : caisse centrale dactivits sociales
CCH : code de la construction et de lhabitation
CDH : conseil dpartemental dhygine
CGCT : code gnral des collectivits territoriales
CoDERST : conseil de lenvironnement et des risques sanitaires et technologiques
CREDOC : centre de recherche pour ltude et lobservation des conditions de vie
CSP : code de la sant publique
DALO : droit au logement opposable
DDCS : direction dpartementale de la cohsion sociale
DDT : direction dpartementale des territoires
DHUP : direction de lhabitat, de lurbanisme et des paysages du ministre du logement
DLH : direction du logement et de lhabitat de la ville de Paris
DREAL : direction rgionale de lenvironnement, de lamnagement et du logement
DRIHL : direction rgionale et interdpartementale de lhbergement et du logement
DUP : dclaration dutilit publique
ENL : loi portant engagement national sur le logement
EPCI : tablissement public de coopration intercommunale
FILOCOM : fichier des logements par communes
HPST : loi hpital patient sant territoire
LHI : lutte contre lhabitat indigne
MOA : assistance matrise douvrage
MOD : maitrise douvrage dlgue
MOUS : maitrise duvre urbaine et sociale
OMS : organisation mondiale de la sant
OPAH : opration programme damlioration de lhabitat
ORI : opration de restauration immobilire
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PDLHI : ple dpartemental de lutte contre lhabitat indigne


PHI : logiciel de suivi des procdures de lutte contre lhabitat indigne de lEtat en Ile-deFrance
PIG : programme dintrt gnral
PNLHI : Ple national de lutte contre lhabitat indigne
PNRQAD : programme national de requalification des quartiers anciens dgrads
PNRU : programme national de rnovation urbaine
PNSE : plan national sant-environnement
PPCPIS : plan pluriannuel contre la pauvret et pour linclusion sociale
PPPI : parc priv potentiellement indigne
RHI : opration de rsorption dhabitat insalubre irrmdiable
RSD : rglement sanitaire dpartemental
SCHS : service communal dhygine et de sant
SEM : socit dconomie mixte
SOFRES : socit franaise denqutes par sondage
SRU : loi solidarit et renouvellement urbain
STH : service technique de lhabitat de la ville de Paris
THIRORI : traitement de lhabitat insalubre remdiable ou dangereux et opration de
restauration immobilire
ZAC : zone damnagement concerte
ZPPAUP : zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager
ZUS : zone urbaine sensible

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

Introduction
Lhabitat nest pas quun environnement physique, il est aussi une matrice dexistence
individuelle et collective. Il sagit dun concept multidimensionnel li aux caractristiques
de la structure btie, aux caractristiques socio-conomiques du mnage et aux
caractristiques du quartier (services locaux et structures physiques et sociales du
quartier).

Selon l'outil PPPI (parc priv potentiellement indigne) tabli par l'Agence nationale de
l'habitat (Anah) partir du croisement des ressources des mnages et des classes
cadastrales des logements, de l'ordre de 170 000 logements privs1 sont potentiellement
indignes en Ile-de-France en 2011, soit 4,4% des rsidences principales prives.
De mme, un sondage ralis par la SOFRES en 2003 la demande de la Fondation
Abb-Pierre laisse apparatre que 5 franais sur 6 jugent que la situation du logement l
o ils rsident, est mal traite. Il montre aussi que 68% dentre eux connaissent dans leur
entourage des personnes confrontes des difficults de logement et 40% considrent
que celles-ci se sont accrues au cours des dernires annes (Doutreligne P., 2012). Par
ailleurs, 95% des Franciliens estiment quil est difficile de trouver un logement (Sofres,
2006). Enfin, selon un rapport du Credoc (Bigot R. et al, 2009), le logement constitue le
premier poste de consommation des mnages bien avant lalimentation, les transports,
les loisirs, la sant, etc. et son poids ne cesse de crotre depuis 50 ans. Limpression que
le logement reprsente une charge lourde na jamais t aussi prgnante quaujourdhui.
Ces indicateurs montrent que la recherche ainsi que la qualit du logement sont au cur
des proccupations de la population francilienne. Ils rvlent galement une ralit de
l'habitat indigne en le-de-France o la tension du march et la saturation du parc social
ne laissent souvent pas d'autres choix des populations de plus en plus en difficult,
exclues du march classique du logement, que de trouver refuge dans les segments les
plus dvaloriss de l'offre, pouvant porter atteinte leur sant et leur scurit, dont
tirent parti propritaires indlicats et marchands de sommeil. Lhabitat indigne est donc un
rel enjeu de sant publique.

Plusieurs facteurs participant de la formation de lhabitat indigne ont t mis en vidence :


les facteurs dmographiques (augmentation continue de la population), urbains (parc
structurellement compos de petits logements), sociaux (mnages locataires et
propritaires majoritairement modestes) et conomiques (saturation du parc social et

Source : FILOCOM 2007 MEDDTL daprs DGFIP, Traitement CD ROM PPPI Anah

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

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tension extrme du march immobilier) participent au dveloppement dun parc priv


potentiellement indigne.

A travers ce mmoire, il sagit dexplorer, partir dtudes de cas et dune observation des
pratiques, comment sarticulent sur une mme adresse les outils de police contre
linsalubrit et les outils de renouvellement urbain, dans un objectif unique de lutte contre
lhabitat indigne. Cette exploration permettra de mettre en lumire linterdisciplinarit des
acteurs, les lieux de partage de linformation et de coordination et la manire dont sont
utiliss les outils de la lutte contre lhabitat indigne, dans loptique de mettre en place un
projet durable de rsorption de lhabitat indigne une chelle dpassant gnralement
celle du logement isol et pouvant aller jusqu' l'lot, voire au quartier.

Pour introduire et mettre en perspective cette problmatique, il sera tudi en premire


partie les fondamentaux de lhabitat indigne, avec une description de ses diffrents
enjeux. Puis lors de la seconde partie, des cas pratiques Paris et Clichy-la-Garenne,
reprsentatifs de situations complexes dhabitats dgrads faisant intervenir des mesures
de police et des outils damnagement, seront analyss. Lanalyse permettra de discuter
dans la troisime partie, de lintrt de lutilisation en complmentarit de mesures de
police de lhabitat avec les outils damnagement et de la coordination des acteurs lors
des oprations de lutte contre lhabitat indigne.

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

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1 Les fondamentaux de lhabitat indigne


1.1 Contexte du mmoire
La lutte contre lhabitat indigne implique une multitude dacteurs et de rglementations,
diffrentes chelles en Ile-de-France, dont les principaux acteurs vont tre prsents.
Tout dabord, le maire est responsable de la scurit de ses administrs lchelle de sa
collectivit, il doit mettre en uvre des enqutes dhygine et de salubrit, et des
enqutes sur les btiments menaant ruine (pril) et sappuie sur le code gnral des
collectivits territoriales (CGCT), le code de la construction et de lhabitation (CCH) et le
code de la sant publique (CSP). Par ailleurs, lagence rgionale de sant (ARS) effectue
galement des enqutes dinsalubrit en lien avec les collectivits lchelle du
dpartement et prpare le dossier pour le passage au Conseil de lenvironnement et des
risques sanitaires et technologiques (CoDERST) et la prise darrts prfectoraux. Pour
sa mission, elle sappuie sur le CSP. De plus, la direction rgionale et interdpartementale
de lhbergement et du logement en Ile-de-France (DRIHL) et les directions
dpartementales des territoires (DDT) sous lautorit du prfet ont de nombreuses
missions lchelle des dpartements et de la rgion, dont celles concernant lhabitat
indigne sont : le financement des travaux doffice, lhbergement des occupants par le
prfet et la programmation des diagnostics dimmeuble concernant le plomb. Elles
sappuient essentiellement sur le code de lurbanisme et le code de la construction et de
lhabitation. De surcroit, lAgence nationale de lhabitat (Anah) met

disposition des

collectivits sous certaines conditions des outils incitatifs et damnagement. Elle


subventionne galement les travaux de rhabilitation des propritaires. Enfin, lAgence
nationale de rnovation urbaine (ANRU) met en place un programme de grande
envergure mobilisant des outils damnagement urbain pour tenter de rsorber les poches
dhabitat indigne les plus dures. Lannexe 3 Une cartographie des acteurs locaux en Ilede-France permet den savoir plus et complte linformation qui vient dtre prsente.

Parfois, les acteurs engags dans la lutte contre lhabitat indigne nengagent pas dactions
coordonnes et ne partagent pas leurs informations. Les interventions qui en dcoulent
ne mnent pas dans certains cas une action efficace et durable, alors mme que la
problmatique de lhabitat indigne est trs prgnante sur le territoire dIle-de-France, o le
march de limmobilier est trs tendu et cher.

Pour tenter damliorer lefficacit de la lutte contre lhabitat indigne, la mission de lutte
contre lhabitat indigne (MLHI) a t cre en 2012 auprs du directeur de la DRIHL pour
traiter la situation spcifique de la rgion le-de-France. Elle a deux objectifs :
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

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crer ou inciter une articulation forte entre tous les outils mobilisables en matire
de lutte contre l'habitat indigne, sur les territoires qui le justifient,

coordonner les outils de la LHI utiliss par les diffrents acteurs en Ile-de-France
(ARS, DRIHL, DDT, DDCS, collectivits) en partageant les bonnes pratiques et en
recherchant une plus grande efficacit de l'action de la Collectivit.

Cest donc au sein de cette structure que mon stage de 4 mois a t effectu pour
tenter de rpondre au sujet suivant : comment amliorer la lutte contre lhabitat
indigne par une meilleure articulation entre la prise de mesures de police contre
linsalubrit et les actions de renouvellement urbain ? Application au contexte
francilien. Mais avant de tenter de rpondre au sujet, il est ncessaire de dfinir les
diffrentes notions de lhabitat et dexpliquer les enjeux qui se tissent autour de
lhabitat indigne : les enjeux techniques, les enjeux sociaux, les enjeux sanitaires et
les enjeux politiques.

1.2 Les dfinitions de lhabitat


1.2.1

Lhabitat insalubre

Linsalubrit est une notion dont le fondement lgal se trouve dans le code de la sant
publique (art. L1331-26 du CSP). Sont considrs comme relevant de linsalubrit les
dsordres qui ont pour effet de porter atteinte au bien-tre physique, mental ou social des
occupants (dfinition de la sant par lOMS).
L'exercice des pouvoirs de police tendant son traitement est de la comptence du prfet
de dpartement. Le caractre insalubre dun logement rsulte de lapprciation des effets
de ltat dgrad du bti et/ou de labsence dquipements indispensables la sant des
occupants. Un logement insalubre est un logement prsentant des risques pour la sant
des occupants et/ou du voisinage, il s'agit souvent de logements trs dgrads et sans
confort. Selon la gravit des dsordres, on dduit l'importance des travaux effectuer.
L'insalubrit sera qualifie de remdiable ou d'irrmdiable selon que ces travaux seraient
plus ou moins coteux qu'une dmolition-reconstruction du bti.
Par extension, on rassemble sous les termes de polices de l'insalubrit l'ensemble des
pouvoirs prvus au CSP qui visent protger la sant des occupants : insalubrit, mais
aussi suroccupation du fait du logeur, saturnisme, danger ponctuel pour la sant des
occupants (intoxication au monoxyde de carbone, lectrocution), locaux impropres par
nature l'habitation (cave, sous-sol, comble).

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

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1.2.2

Lhabitat dgrad

Lhabitat dgrad est un habitat o les rgles dhygine ne sont pas respectes. Celles-ci
sont dfinies dans les rglements sanitaires dpartementaux (RSD), en application de
larticle L.1311-1 du CSP. Le maire en sa qualit de reprsentant de lEtat avec son
pouvoir de police gnrale, est responsable de la lutte contre les habitats dgrads, en
application de larticle L.1421-4 du CSP : Le contrle administratif et technique des
rgles dhygine relve de la comptence du maire , et de larticle L.2212-2 du CGCT :
la police municipale a pour objet dassurer le bon ordre, la sret, la scurit et la
salubrit publiques .

1.2.3

Lhabitat menaant ruine

Un habitat menace ruine lorsque la solidit de tout ldifice ou de certains de ses


lments intrieurs et extrieurs, dont la cause est lie ldifice lui-mme, est atteinte et
lorsquil existe un danger rel pour les occupants ou les passants. Cet habitat est
galement de la responsabilit du maire, car il possde un pouvoir de police spciale en
matire de pril dimmeuble, en application des articles L.511-1 et suivants du CCH, de
scurit des tablissements recevant du public, en application des articles L.123-3 et
suivants du CCH, des quipements communs des immeubles collectifs dhabitation,
comprenant les scurits incendie, en application des articles L.129-1 L.129-3 du CCH.

1.2.4

L'habitat indigne

Lhabitat indigne est la notion la plus large qui englobe lhabitat insalubre, mais aussi les
locaux inhabitables par nature, les locaux suroccups du fait du logeur, les locaux ayant
du plomb accessible, les immeubles menaant ruine et tous les logements dont ltat, ou
celui du btiment dans lequel ils sont situs exposent leurs occupants des risques
manifestes pour leur sant ou leur scurit. Il renvoie galement la notion datteinte la
dignit humaine qui est sanctionne pnalement. La loi Boutin du 25 mars 2009 donne
une dfinition juridique de lhabitat indigne: Entrent aujourdhui dans cette dfinition
toutes les situations repres dans lesquelles ltat des locaux, installations ou
logements, exposent leurs occupants des risques pour leur sant ou leur scurit, et
dont le traitement relve donc des pouvoirs de police exercs par les maires et les
prfets, selon la nature des dsordres constats. Elle recouvre donc lensemble des
logements, immeubles et locaux utiliss aux fins dhabitation et dont la suppression ou la
rhabilitation, au titre de linsalubrit ou de la scurit, relve des pouvoirs de police
administrative exercs par les prfets et les maires.

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

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Lhabitat indigne ne couvre ni les logements inconfortables (et souvent non-dcents) ni les
logements vtustes (renvoyant un manque de rnovation), ds lors qu'il n'y a pas de
risque pour la sant ou la scurit des occupants.

1.3 Les enjeux techniques de lhabitat indigne : description des


principaux outils de la lutte contre lhabitat indigne
L'habitat indigne prsente de nombreux risques pour la sant des occupants. Les
interventions mises en uvre pour tenter de remdier l'indignit, s'appuient sur
plusieurs outils. Ceux-ci utilisent 5 modes opratoires principaux :
-

Lincitatif.

Laccompagnement technique et financier.

Le coercitif.

La substitution (travaux et relogement doffice).

La maitrise publique par acquisition amiable ou expropriation.

1.3.1

Les mesures de police de la salubrit des habitations

Elles relvent des maires et des prfets.


-

Le maire exerce une police sanitaire dans le cadre de ses pouvoirs gnraux de
police (art L.2212-2 du CGCT) fonde, notamment sur le rglement sanitaire
dpartemental (lorsquil sagit de dsordres ne touchant pas le gros uvre des
habitations, type entretien pour des raisons dhygine et de salubrit).

Le prfet exerce une police spciale de linsalubrit des immeubles et des ilots,
fonde sur les articles L.1331-26 et suivants du CSP. La dlgation territoriale de
lARS ou le service communal dhygine et de sant (SCHS) dans les communes
qui en sont dotes, intervient sur plainte, auto-saisine, signalement ou demande
de la commune. Ce service procde une enqute avec visite des lieux, rdige un
rapport, qui est prsent au CoDERST aux fins de signature par le prfet dun
arrt dinsalubrit, qui peut tre qualifi de remdiable ou dirrmdiable ,
lencontre des propritaires. Larrt dinsalubrit permet une protection des
occupants, par la suspension du bail et donc du loyer, tant que larrt nest pas
lev.

Si linsalubrit est qualifie de remdiable , larrt dinsalubrit prescrit des travaux


de rparation qui doivent tre effectus dans un dlai fix, assorti ou non, dune
interdiction temporaire dhabiter. Si linsalubrit est qualifie dirrmdiable ,
linterdiction dfinitive dhabiter est applicable de droit avec une date butoir, qui ne
peut tre suprieur 6 mois. La diffrence entre remdiable et irrmdiable tient ce
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

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quune autorit de police ne peut imposer un propritaire des travaux qui


constitueraient des travaux de construction ou de reconstruction . Une insalubrit
irrmdiable permet lexpropriation des immeubles concerns pour assainissement,
en application dune procdure drogatoire (loi dite Vivien du 10 juillet 1970).
Aprs la prise dun arrt dinsalubrit, lorsque le propritaire est dfaillant, le prfet
peut engager des travaux doffice, ainsi quun hbergement doffice au frais du
propritaire.

1.3.2

Les mesures de police en matire dimmeubles menaant ruine

Cette police du maire est fonde sur les articles L.511-1 et suivants du CCH. Elle permet
au maire dobliger un propritaire dun btiment engager des travaux de rparation, ou
de dmolition pour mettre fin au danger du public ou des occupants, aprs une procdure
contradictoire. On distingue le cas de pril dit imminent des cas non imminent . Le
droit des occupants des btiments dhabitation sous arrt de pril applicable est
identique celui de linsalubrit. Lorsque le propritaire est dfaillant, le maire peut
engager des travaux doffice, ainsi quun hbergement doffice au frais du propritaire.

1.3.3

Les outils incitatifs

Les outils incitatifs sont destins aux propritaires occupants, propritaires bailleurs et
aux syndics de coproprit pour des aides aux travaux et au financement de lassistance
matrise douvrage. Ils sont coordonns par lagence nationale de lhabitat (Anah). La
condition pralable pour bnficier de laide est un diagnostic de la situation dinsalubrit
ou de dgradation (procdure administrative ou rapport dinsalubrit tabli par un
professionnel). La contrepartie de ces aides est une matrise des loyers reposant sur le
conventionnement. Il engage le propritaire bailleur louer son logement un locataire
sous conditions de ressources et un niveau de loyer infrieur celui du march.

A)

Lopration programme damlioration de lhabitat de droit commun (OPAH)

LOPAH de droit commun est un outil incitatif qui traite les difficults en matire dhabitat
et de cadre de vie, comme lhabitat dgrad, la vacance de logements, le dclin des
commerces, la dqualification des espaces publics par la mise en uvre dune politique
incitative au bnfice des propritaires privs bailleurs ou occupants. Elle sinscrit en
cohrence avec les orientations fixes par le plan local durbanisme. Elle fait lobjet dune
convention signe entre lAnah, ltablissement public de coopration intercommunale
(EPCI) et un oprateur. Le rle respectif de chaque acteur est le suivant : loprateur
coordonne, effectue le suivi danimation et les travaux, lEPCI met en place des tudes
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

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proprationelles et prend en charge financirement la logistique et lingnierie, et lAnah


subventionne les travaux.

B)

Le programme dintrt gnral (PIG)

Le PIG est un outil incitatif qui traite des problmes spcifiques en matire damlioration
de lhabitat, indpendamment dactions globales de dveloppement dun territoire ou de
requalification dun quartier par la mise en uvre dune politique incitative au bnfice
des propritaires privs bailleurs ou occupants. Il concerne des ensembles dimmeubles
ou de logements, en zone urbaine ou rurale, qui prsentent des problmes spcifiques en
matire damlioration de lhabitat mais qui ne rencontrent pas de dysfonctionnements
globaux. Le PIG sapplique une chelle plus vaste que lOPAH, qui peut aller par
exemple de lagglomration au dpartement.

1.3.4

Les outils damnagement

Les actions damnagement modifient la structure du parc de logements et cre une


nouvelle offre. Ils doivent correspondre aux critres fixs larticle L 300-1 du code de
l'urbanisme : avoir un impact en termes d'incidence urbaine, concerner une part
significative du territoire urbain, avoir un primtre dfini, prsenter un certain degr de
complexit, comporter la ralisation de travaux et dquipements publics, comprendre une
action foncire.

A)

Lopration de rsorption dhabitat insalubre irrmdiable (RHI)

La RHI est outil damnagement du code de lurbanisme qui consiste mettre en place
une opration dutilit publique dune dure de 5 ans renouvelable, sous matrise
douvrage locale. Ce dispositif a pour objectif le traitement de linsalubrit irrmdiable,
aprs la prise au pralable darrts dinsalubrit irrmdiable ou de prils avec
interdiction lhabitation (IDH), par acquisition publique puis gnralement par la
dmolition (rhabilitation lourde possible si les immeubles sont situs dans un secteur
sauvegard, dans un site protg ou aux abords dun monument historique). Cette
opration fait lobjet dune enqute publique avant que larrt de dclaration dutilit
publique (DUP) soit pris par le prfet. Lutilisation de cet outil ncessite : une occupation
significative des immeubles, la prises darrts (arrt dinsalubrit irrmdiable ou arrt
de pril avec IDH), un projet social des immeubles en sortie dopration. La RHI permet
aussi de traiter des immeubles isols dans la mesure o ces interventions ponctuelles
s'inscrivent dans le cadre d'une politique globale. Cette opration utilise essentiellement
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

-8-

deux mesures : les procdures de lutte contre lhabitat indigne et la procdure


dexpropriation simplifie par la Loi Vivien2 (DUP vivien). Lopration est subventionne
par lAnah. La RHI ne possde pas de volet daccompagnement social, sauf si elle est
situe dans une OPAH-RU.

B)

Lopration de restauration immobilire (ORI)

LORI est un outil damnagement du code de lurbanisme qui consiste mettre en place
une opration dutilit publique dune dure de 5 ans renouvelable, sous matrise
douvrage locale. Ce dispositif a pour objectif le traitement de linsalubrit remdiable,
sans avoir besoin de prendre au pralable darrt dinsalubrit, par des rhabilitations
lourdes (cration de plateaux et accs aux plateaux, remise en tat des structures...) la
charge des propritaires sous peine dexpropriation. Dans le cas o le propritaire est
dfaillant ou ne souhaite pas faire les travaux ou encore souhaite appliquer son droit de
dlaissement, la collectivit acquiert le bien soit par voie amiable, soit par expropriation,
selon le droit commun du code de lexpropriation. Elle sengage ensuite poursuivre les
travaux prvus dans le cadre de lopration de restauration immobilire. Cette opration
fait lobjet dune enqute publique avant que larrt de DUP soit pris par le prfet. Le
traitement repose donc sur 2 outils : la DUP travaux et la procdure dexpropriation en cas
de dfaillance du propritaire. Ce traitement ne possde pas de volet daccompagnement
social, sauf sil est situ dans une OPAH-RU.
LAnah finance lORI dans le cadre du dispositif traitement de lhabitat insalubre
remdiable ou dangereux et opration de restauration immobilire (THIRORI). En effet,
celui-ci est un outil financier qui permet daccorder des subventions aux collectivits qui
engagent une acquisition du bien suite une expropriation dans le cadre dune ORI.

La mise en uvre de lORI est dtaille lannexe 2 : Mise en uvre des oprations de
restauration immobilire .

1.3.5

Synthse des modes opratoires des principaux outils de LHI

La procdure dexpropriation simplifie par la loi Vivien (10.07.1970) permet une acquisition plus
rapide (sans enqute publique) et un cot moindre dite la rcupration foncire (pour les propritaires
bailleurs : acquisition au prix du terrain nu diminu des cots de dmolition, pour les propritaires occupants
depuis au moins 2 ans : acquisition la valeur vnale estime par les domaines).
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

-9-

Tableau 1 : tableau des modes opratoires des principaux outils de LHI


Modes opratoires
Accompagnement
Outils

Incitatif

technique et

Maitrise
Coercitif

Substitution

financier
Mesures de police
de la salubrit

publique par
acquisition

Mesures de police
en matire
dimmeuble
menaant ruine

1.3.6
A)

OPAH

PIG

RHI

ORI

Les programmes nationaux damnagement


Le programme national de requalification des quartiers anciens dgrads
(PNRQAD)

Instaur par la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et de lutte contre
l'exclusion, le programme doit permettre de rsorber efficacement l'habitat indigne, de
remettre sur le march des logements vacants et de lutter contre la prcarit nergtique,
tout en maintenant la mixit sociale. Il fait lobjet de conventions entre la collectivit, ltat
et loprateur. Il est pilot par le ministre du logement et utilisent les outils de droits
communs de lAnah et de lANRU. Les moyens utiliss sont : le recyclage foncier, la
ralisation de logements sociaux, le relogement, la rhabilitation, les aides financires aux
travaux, la cration dactivits conomiques et commerciales, limplantation de services
publics, lamnagement des quipements de proximit et laide lingnierie. Le
PNRQAD peut bnficier de laide fiscal Malraux. Il sagit dune dfiscalisation immobilire
qui permet de dduire une partie des investissements des revenus. Cette dfiscalisation
nest pas plafonne par les rgles appliques aux niches fiscales. Le programme ne
prvoit pas daides financires aux organismes HLM pour le dveloppement de leur parc.

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

- 10 -

B)

Le programme national pour la rnovation urbaine (PNRU)

Le programme, institu par la loi du 1er aot 2003 pour la ville et la rnovation urbaine,
prvoit un effort national de transformation des quartiers les plus fragiles classs en
Zones Urbaines Sensibles (ZUS). Il sagit dun investissement qui porte sur les logements,
les quipements publics et les amnagements urbains. Il met en place des oprations
damnagements lourds. Les moyens utiliss sont les mmes que ceux du PNRQAD. Sa
mise en uvre a t confie lAgence Nationale pour la Rnovation Urbaine (ANRU).
Ce programme fait lobjet de conventions entre la collectivit, ltat, les bailleurs sociaux
et loprateur. Le PNRU aide la cration de logements sociaux en accordant une aide
aux organismes HLM pour le dveloppement de loffre de leur parc de logement.

1.4 Les enjeux sociaux de lhabitat indigne, en particulier dans le


contexte contraint de lle-de-France
Les ides et les arguments de ce paragraphe ont t extraits du livre le logement
intolrable, habitants et pouvoirs publics face linsalubrit de la sociologue Pascale
Dietrich-Ragon (Dietrich-Ragon P., 2011).

1.4.1

Lhabitat comme intgration sociale

Le logement permet lintgration sociale des individus parce quil reprsente une valeur
sociale et un point dquilibre. Les mnages cherchent faire correspondre leur situation
rsidentielle leur position sociale. La socit met en valeur lide dun modle rsidentiel
promotionnel, dont les conditions de logement samliorent tout au long du cycle de vie du
mnage par un itinraire qui dbute dans des petits logements en location pour aboutir
des grands logements en accession la proprit. Cependant, ce modle montre ses
limites, car la capacit du parc de logement ne rpond pas la mobilit des mnages. En
effet, les occupants les plus aiss ont quitt le parc locatif pour tre propritaires, les
moins aiss se sont stabiliss dans le parc social et dans lhabitat indigne. Au regard du
sens accord lhabitat, les personnes vivant en habitat indigne se sentent dvalorises
parce que leurs conditions sociales montrent aux yeux de tous leur statut social infrieur
la norme. Cette situation sociale les place en dehors dune socit quelles narrivent pas
intgrer.

1.4.2

La dfinition socitale de lhabitat indigne

Mme si lhabitat indigne est dfini de faon claire dans les textes juridiques, il sagit en
fait dune ralit floue dont il est difficile de cerner les contours. La vision de lhabitat
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

- 11 -

indigne volue dans le temps et dans lespace. Elle dpend de la situation conomique du
pays, de la culture, des progrs techniques et mdicaux, de la perception du risque et de
lattention sociale. Une valuation de lhabitat indigne qui va dterminer laction et la mise
en place dune procdure, dpend du niveau de confort et de scurit, qui sont en
constante volution. En effet, linsalubrit au dbut du sicle dernier visait dans la plupart
des cas des taudis ou des bidonvilles dont les habitants mourraient principalement de
maladies infectieuses pidmiques comme la tuberculose. Alors quau dbut du XXIme
sicle, les critres dinsalubrit se rapprochent de plus en plus des critres de dcence,
mme sils concernent toujours certaines situations extrmes pouvant entraner
lapparition de maladies graves.
Lanalyse de ces critres est laisse lapprciation des agents de lARS ou des SCHS,
qui orientent leur choix en fonction de leur ressenti global de la situation. Mme sil existe
une grille dinsalubrit, le choix de considrer lhabitat comme indigne dpasse souvent
des critres purement techniques et oblige les agents dcider au cas par cas. Du fait de
la difficult de catgoriser certains logements en habitat indigne, on essaye de positionner
les logements par rapport une situation normale, cest--dire par rapport la dfinition
du logement dcent, salubre et ordinaire, logement qui permet de vivre chez soi en bonne
sant. En effet, les critres de salubrit sont dfinis par des normes partir de critres
scientifiques et sont donc clairement objectivables par des appareils de mesure, alors que
les critres dindignit relvent de choix prenant en compte les critres de salubrit et la
vision sociale de la socit sur lhabitat. Lindignit doit donc tre apprhende comme un
rapport social puisquelle na de sens qu un moment donn dans une socit. La socit
dfinit ainsi les limites de son intervention en ce qui concerne la lutte contre lhabitat
indigne.

1.4.3

Les caractristiques des quartiers dgrads

Les quartiers comprenant une forte concentration dhabitat indigne ont les caractristiques
suivantes :
- une obsolescence du bti. Linadaptation structurelle du parc du logement (typologie,
taille, configuration, quipements de confort, ...) constitue une caractristique frquente
de ces quartiers dgrads. Des contraintes, lies aux formes urbaines hrites du pass
et aux exigences de conservation du patrimoine historique, expliquent cette inadaptation
de loffre immobilire.
- une population dfavorise et souvent captive. Ces quartiers jouent un rle de parc de
refuge pour des populations fragiles exclues du march de limmobilier classique qui ne
trouvent dautre logement que ceux du parc dgrad ;

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

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- un march spcialis. La dgradation et linadaptation du bti exclut ces quartiers du


march de limmobilier classique. Un dcrochement des valeurs foncires y est
gnralement constat. Cette dvalorisation attire la fois les accdants pauvres, exclus
du parc social, ainsi que des marchands de sommeil , qui visent un rendement locatif
lev excluant toute volont de raliser des travaux ;
- des propritaires impcunieux et des marchands de sommeil. La structure de proprit
de ces quartiers, partage entre des propritaires captifs et des marchands de sommeil,
renforce la spirale de dgradation du fait de lincapacit des uns agir et de la volont
des autres de ne rien faire.

1.4.4

Perception par une partie de la socit des occupants dhabitat indigne

Une partie de lopinion publique considre que si des personnes sont mal loges, ce nest
pas seulement parce quelles ont des difficults financires mais parce quelles sont
inadaptes socialement. De cette vision, des actions avec une approche culturaliste ont
t entreprises ainsi que la mise en place dun habitat ducatif. Cependant, le sociologue
Robert Castel souligne que cette vision sociale des personnes cartes du logement
ordinaire ne correspond pas tout fait la ralit. En effet, les personnes en difficult
sont souvent qualifies dinadaptes, alors quelles ne sont pas des marginaux et ne
souffrent pas dinfirmits. Ils font seulement partis des couches les plus modestes de la
socit et doivent faire face de nombreuses difficults conomiques. Le sociologue,
Robert Castel lexprime ainsi : Il sagit dun profil dindividus qui ne sont pas
particulirement dficients , inaptes , anormaux , ni mme, pour beaucoup,
particulirement sous qualifis. Ils ne relvent donc pas dune handicapologie , ni
mme dune pdagogie de la qualification. Beaucoup sont intgrables et la preuve en est
quil y a vingt ans, ils auraient t intgrs. Ils ont plutt t victimes denjeux qui se sont
drouls au-dessus deux, perdants dune guerre laquelle ils participent sans mme le
savoir (Castel R., 1998).

1.4.5

Laugmentation du parc dhabitat indigne

Le parc immobilier franais sest considrablement amlior depuis les annes 50.
Jusqu la fin des trente glorieuses, on percevait lhabitat indigne comme un stock qui
tait peu peu rsorb. Mais la tendance actuelle est que le flux dhabitats indignes est
ascendant et quil a de moins en moins voir avec lge de limmeuble. Il ny a plus dun
ct lhabitat ancien et de lautre lhabitat neuf et moderne. Aujourdhui, des logements
sociaux ou privs sont fragiliss et entrent dans une spirale de dgradation acclre. La
frontire entre le locatif et lascension la proprit devient floue et les immeubles

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

- 13 -

anciens deviennent aussi problmatiques que les coproprits. Un nouveau parc social
de fait se construit pour rpondre un besoin social.

Ainsi, le foss sest accentu entre la majorit des mnages et les populations les plus
dfavorises. Les principales raisons relvent du manque de logements et de leur prix
lev. Loffre nest pas adapte la demande dans le parc priv, comme dans le parc
social. En effet, sur 340 000 nouveaux logements sociaux en 2006, seuls 10 15% sont
accessibles aux mnages modestes qui reprsentent 65% de la population voulant
entrer dans le parc social. Les mnages les plus prcaires rencontrent donc de plus en
plus de difficults se loger et trouver une offre correspondant leurs ressources. Face
ce constat, des causes politiques du problme sont mises en avant car les diffrentes
politiques du logement nont jusqu prsent pas russi offrir tous une offre de
logements accessibles.

Les locataires de logements indignes se situent dans une impasse. Ils manquent datouts
sociaux pour avoir un logement dcent dans le parc priv. Cest--dire quils narrivent pas
rpondre au nombre trop lev de critres exigs par les propritaires comme un
revenu important, une certaine taille de mnage, un contrat de travail stable, un nombre
minimum de personnes actives dans le foyer, la prsence dun garant etc., dans un
march extrmement cher et tendu. Par exemple, certains mnages qui possdent de
largent mais qui nont pas de contrat de travail stable, peuvent avoir des difficults louer
un logement. Par ailleurs, les locataires narrivent pas rentrer dans le parc public, du fait
de linadquation entre une offre de logement insuffisante et une demande trs
importante. Cette situation doit donc sanalyser comme un dysfonctionnement du secteur
priv et du secteur public offrir des places de logement.

1.4.6

Lurgence sanitaire et droit daccs au parc social

Les occupants veulent sortir des habitats indignes, mais le parc priv ne leur offre pas la
possibilit daccder un logement dcent. Ils cherchent donc tout pris accder au
logement social, lorsque leur situation le permet. La liste des candidats au relogement est
longue, car la demande est nettement suprieure loffre dans les zones tendues comme
lle-de-France. En effet, lorsque la loi pour le droit au logement opposable a t
promulgue, elle a permis toutes personnes ne vivant pas dans des conditions de
dcence de demander que ltat leur propose un nouveau logement. Laugmentation du
nombre de mnages ayant droit au relogement dans le cadre de cette loi a entran une
liste dattente dattribution des logements de plus en plus longue. Mais certains critres
comme lurgence sanitaire permettent dacclrer le relogement des familles, en
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

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dplaant les critres de choix objectifs fixs par la collectivit vers lurgence. Lurgence
sanitaire est lie aux procdures darrts dinsalubrit et de pril, qui introduisent un droit
de relogement spcifique plus protecteur en thorie (trois propositions de relogement aux
mnages vivant dans un habitat insalubre contre une proposition de relogement pour un
mnage DALO), mais moins dans les faits. Ce droit spcifique provoque ncessairement
des frustrations de la part de ceux inscrit sur les listes dattente qui narrivent pas
accder un logement social et qui ne rpondent pas aux critres de priorit sanitaire
mais qui disposent de moyens (travail et papier) qui devraient leur permettre dhabiter
dans un logement dcent.

Le statut de victime permet donc aujourdhui de prtendre des droits. Cest pourquoi,
certains occupants refusent que les propritaires fassent des travaux, car ils considrent
quils ont plus de chance dtre relogs si leur logement continue de se dgrader pour
ainsi conserver leur statut durgence sanitaire, correspondant aux critres de relogement
pour ladministration. Ils refusent alors toute amlioration pour rester concurrentiels dans
les listes de relogement.

1.4.7

Logement indigne et populations immigres

Le logement indigne et le logement des populations immigres sont lis aujourdhui dans
des zones tendues comme celles de lagglomration parisienne. Lorsque les logements
sociaux en grand nombre ont t construits dans les annes 60, ceux-ci se sont adresss
en majorit aux classes populaires suprieures et aux classes moyennes vivant en habitat
dgrad. A cette poque, les critres dattribution des logements nont pas pris en compte
les couches sociales les plus dfavorises, dont font parti les immigrs. Les populations
immigres qui habitaient lhabitat provisoire (bidonville) jusqu prsent, ont pris alors la
place des mnages partis vers le parc social, en devenant locataire dans le parc de
logements privs dgrads. Dans le mme temps, de nombreux immigrs sont devenus
propritaires en achetant dans les coproprits dgrades des logements bas prix.
En raison des tensions du prix du march, du faible niveau socio-conomique et des
difficults dentrer dans le parc social, ces habitats dgrads sont progressivement
devenus des lieux dans laccueil ethnique.

1.4.8

Lconomie, un facteur dterminant de lhabitat indigne

Certains propritaires dhabitat indigne sont captifs et narrivent pas sortir de cette
situation. En effet, ceux-ci narrivant pas louer un logement, se tournent vers lachat de
logements peu chers se situant dans des quartiers peu valoriss en voie de dgradation.
Ces nouveaux propritaires ne disposant pas assez dargent pour entretenir leur bien ou
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

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voyant leur action inefficace face lampleur de la dgradation du bti, sont dpasss par
les vnements et laissent peu peu le btiment se dgrader. Ils sont donc passifs et
captifs de la dgradation du bti.

A linverse, certains propritaires acquirent les habitats indignes dans une logique
purement conomique. Ils profitent de la situation de nombreux mnages qui narrivent
pas accder un logement dcent dans le parc priv et dans le parc social. Ces
mnages se situant dans une impasse sont alors prts payer un loyer lev, quelles
que soit les conditions dhabitation du logement, de peur de se retrouver la rue. Le seul
but des propritaires est de gagner le plus possible dargent en ayant le moins possible
de dpense. Ils nengagent donc pas de travaux et ne soccupent pas des conditions de
vie de leurs occupants. Lhabitat indigne devient alors un moyen rentable de gagner
beaucoup dargent rapidement en profitant de la prcarit et de la vulnrabilit des
occupants. Ce qui explique quun nombre important de personnes peu scrupuleuses soit
prt acheter des logements indignes.

1.5 Les enjeux sanitaires de lhabitat indigne : relation entre lhabitat


et la sant

Les lments de ce paragraphe sont extraits du rapport de lOMS-Europe sur lhabitat


Environmental burden of disease associated with inadequate housing, initi par Xavier
Bonnefoy et publi en 2011 (OMS-Europe, 2011).

Il existe de plus en plus de preuves qu'un habitat dgrad affecte ngativement la sant
des occupants. Les associations entre la sant et lhabitat peuvent en partie sexpliquer
par les relations entre la qualit de lhabitat et de lenvironnement, le niveau socioconomique et la sant des mnages.
Les connaissances actuelles permettent de dfinir une liste de dterminants de sant
associs aux caractristiques de lhabitat. Ces dterminants peuvent tre la consquence
directe ou indirecte des conditions de vie dans lhabitat ou des facteurs environnementaux
de lhabitat, de limmeuble ou du quartier, notamment en ce qui concerne les
quipements, les services et le climat social (Bonnefoy X., 2003 ; Krieger J., 2002).

1.5.1

Les diffrentes dimensions de lhabitat

L'OMS distingue dans lhabitat quatre dimensions interdpendantes:

lenvironnement intrieur et ltat de dgradation du bti,

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

- 16 -

les services et les institutions du quartier,

le contexte de rsidence,

la qualit environnementale.

Chacune de ces quatre dimensions est susceptible d'avoir une influence directe ou
indirecte sur la sant.

1.5.2

Les facteurs de risque slectionns par lOMS (OMS-Europe, 2011)

En 2005, le Bureau rgional de l'OMS pour l'Europe (coordonn par le Centre europen
pour l'environnement et la sant) a organis une srie d'ateliers runissant des experts de
l'habitat et la sant pour enquter sur la faon de quantifier l'influence des conditions de
logement sur la sant. La slection des facteurs de l'habitat pris en compte dans le
rapport a t base principalement sur la connaissance de donnes pertinentes
disponibles. Le rapport de l'OMS a tent dvaluer les risques attribuables aux facteurs de
risque de l'habitat pour les maladies associes.
Les facteurs de risque dmontrs de lhabitat sont les suivants :
-

Humidit intrieure avec de la moisissure et apparition d'asthme chez lenfant

Conditions de logement et accidents domestiques (incendie, chute, coupure, etc.)

Suroccupation des mnages et tuberculose

Froid intrieur

Bruit de la circulation et la cardiopathie ischmique

Radon et cancer du poumon

La fume secondaire du tabac

Le plomb

Intoxication au monoxyde de carbone

1.5.3

Relation entre la qualit du logement et la sant mentale

Malgr la difficult dlimiter les facteurs associs la sant mentale, la perception de


soi et la socialisation, la dgradation du logement aurait des consquences importantes
sur ces diffrents facteurs (Shaw M., 2004). En effet, ltat de sant est considr selon la
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

- 17 -

dfinition de lOMS de 1946 comme un tat de complet bien-tre physique, mental et


social, et ne consiste pas seulement en une absence de maladie ou dinfirmit .
Des tudes pidmiologiques trouvent des liens entre habitat dgrad et sant mentale:
principalement stress et dpression chez les adultes, troubles du comportement chez les
enfants. Les dterminants de l'habitat dgrads responsables de cette moins bonne sant
mentale des occupants restent mal dfinis, et sont sans doute multiples. Certaines
caractristiques de l'environnement physique de l'habitat lui-mme (clairage naturel par
exemple) ou du quartier (prsence d'espaces verts) pourraient y contribuer. Mais la part
de l'environnement psycho-social (difficult des contacts sociaux, absence d'espaces de
rencontre et d'activits organises dans les quartiers...) serait au moins tout aussi
importante. De mme, la sensation de foyer c'est--dire la dimension matrielle du
logement (protection vis--vis des lments extrieurs) et sa signification (le logement en
tant que reflet de soi-mme, en tant que refuge, source de statut social, et lieu sous le
contrle des occupants) serait susceptible d'agir sur la sant mentale des occupants
(Shaw M., 2004). Ainsi, la dgradation de l'habitat serait souvent associe la perte du
souci de soi (S.F.S.P., 2005), avec peut-tre une relation circulaire entre ces deux
lments.

1.5.4

Une valuation du cot conomique de l'habitat indigne

Le cot annuel des conditions de logements dgrads a t estim pour le secteur de la


sant en Angleterre. Il est estim au moins 600 millions (environ 717 millions ) par
an.

1.5.5

Conclusion

Malgr la complexit de lvaluation des relations qui unissent qualit de l'habitat, statut
socio-conomique et sant, rendant difficile l'analyse des liens entre caractristiques de
l'habitat dgrad et sant, certaines caractristiques de l'habitat dgrad entranant de
multiples effets sanitaires avrs, tant chroniques qu'aigus, ont t mises en vidence.
Les caractristiques de lhabitat peuvent donc influencer la sant des individus, alors que
le comportement et les perceptions des occupants peuvent modifier les diffrentes
dimensions de lhabitat. On a affaire des interdpendances complexes o il ne sagit
plus simplement didentifier une relation causale unique entre telle caractristique de
lhabitat et son effet sur la sant, mais de comprendre les processus agissant sur la sant.

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

- 18 -

1.6 Les enjeux politiques de lhabitat indigne : historique de la


politique publique pour le logement en France de 1990 nos jours
Laction publique rcente pour le logement se structure avec la loi du 31 mai 1990 (loi dite
Besson) visant la mise en uvre du droit au logement. Cette loi affirme que garantir le
droit au logement constitue un devoir de solidarit pour lensemble de la nation. Elle
prconise ainsi la mise en place des plans dpartementaux daction pour le logement des
personnes dfavorises (PDALPD) et cre les fonds de solidarit pour le logement (FSL).
Dans son prolongement, la loi du 13 juillet 1991 dorientation pour la ville fixe des objectifs
de diversit de lhabitat et de mixit sociale. Sur un autre aspect de la politique de la ville
et du logement, la loi du 14 novembre 1996 dfinit les zones urbaines sensibles (ZUS).
Celles-ci sont caractrises par la prsence de grands ensembles ou de quartiers
d'habitat dgrad et par un dsquilibre accentu entre l'habitat et l'emploi. L'tat
dnombre 751 ZUS en France.

En juillet 1998, laction publique en faveur du logement se renforce avec la loi de lutte
contre les exclusions. Lobjectif de cette loi est de garantir toute personne ou famille
prouvant des difficults particulires, en raison notamment de linadaptation de ses
ressources ou de ses conditions dexistence, le droit une aide de la collectivit [] pour
accder un logement dcent et indpendant ou sy maintenir.
Par ailleurs, la loi SRU (relative la solidarit et au renouvellement urbain) adopte en
2000, modernise radicalement les textes relatifs linsalubrit. Elle renforce la capacit
daction des acteurs publics : ordonnance du 15 dcembre 2005, dcret du 8 novembre
2006, renforcement des actions de lAnah en matire de lutte contre lhabitat indigne,
ordonnance de 16 janvier 2007 en matire de garantie des crances publiques. Les
principales procdures, relevant des pouvoirs de police des maires et des prfets et
permettant de lutter contre lhabitat insalubre ou dangereux, sont rcrites dans le sens
dun renforcement des contraintes et des sanctions pesant sur les propritaires
dimmeubles. La mme anne, le gouvernement dcide de lancer un plan daction pour
llimination progressive de lhabitat indigne qui sinscrit dans le plan national daction
pour linclusion sociale, adopt lors du sommet europen de Nice. Un travail de prreprage de lhabitat indigne est galement lanc en vue dtablir, lchelle
dpartementale, une cartographie des sites potentiels dinsalubrit3.
3

La mthode de pr-reprage repose sur le croisement de deux approches:


- une approche globale fonde sur une source fiscale centralise (issue des fichiers des impts
locaux bass sur les catgories dimmeubles dhabitation et de donnes concernant limpt sur le revenu des
personnes physiques) rpondant lide que plus un logement est vtuste, plus il y a de risques que
loccupant soit modeste;
- une approche locale, correspondant aux sources de connaissance dtenues par les partenaires
locaux (nombre de plaintes, tudes locales, signalements par des travailleurs sociaux, demandes de
relogement).
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

- 19 -

Par la suite, la loi du 1er aot 2003 dorientation et de programmation pour la ville et la
rnovation urbaine a la volont dacclrer la rsorption de lhabitat indigne dans les
zones les plus touches. Elle fixe quatre objectifs : la rduction des ingalits sociales et
des carts de dveloppement entre les territoires dans les zones urbaines sensibles
(ZUS), la cration dun programme national de rnovation urbaine (PNRU) dit Plan
Borloo, la cration de lAgence nationale pour la rnovation urbaine (ANRU), la scurit
dans les immeubles collectifs et coproprits en difficult. Le programme national de
rnovation urbaine, pilot par lANRU, est dot dun budget de 12 milliards deuros, et vise
restructurer, dans un objectif de mixit sociale et de dveloppement durable, 500
quartiers dgrads.
Le 9 aot 2004, la loi de sant publique envisage de rduire les ingalits devant la
maladie et la mort par une augmentation de lesprance de vie des groupes confronts
aux situations prcaires. Dans la continuit de cette loi, le plan national santenvironnement (PNSE) 2004-2008, a pour objectif de traiter 20 000 logements insalubres
par an. Cet objectif sera renouvel dans le deuxime PNSE sur la priode 2009-2013.

Le 18 janvier 2005, la loi de programmation pour la cohsion sociale impose une


augmentation

du

nombre

de

logements

locatifs

sociaux

et

dtablissements

dhbergement.

Lanne 2005 est une anne charnire pour la lutte contre lhabitat indigne. En effet, cette
anne est marque par lentre en vigueur de lordonnance du 30 juin 2005 portant
diverses dispositions relatives la simplification des commissions administratives, qui a
modifi en profondeur les procdures dinsalubrit, et dautre part, par une rforme des
commissions qui sest traduite par linstallation du CoDERST et de sa formation
spcialise lhabitat. La dfinition dun arrt dinsalubrit irrmdiable devient plus
stricte (les cots de sortie dinsalubrit plus levs que les cots de construction neuve ou
bien limpossibilit technique de remdier linsalubrit). Lordonnance de 2005 a
galement enrichi la procdure dinsalubrit de trois dimensions :
- Lordonnance considre que labsence des quipements minimaux de confort est
dangereuse pour la sant : eau, quipements sanitaires et de cuisine, possibilit de
chauffage. Ainsi, depuis le 1er janvier 2006 les arrts prfectoraux dinsalubrit exigent la
mise en dcence des logements au mme titre que la rparation des dsordres.
- Mettre fin laccessibilit au plomb par larrt dinsalubrit.

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

- 20 -

- Lorsquun logement insalubre est manifestement sur-occup et que cette situation de


sur-occupation nest pas imputable au propritaire, le mnage doit tre relog. Ce
relogement incombe la collectivit.
Un colloque international sur lhabitat insalubre et la sant est organis en 2005 par trois
collectivits (Aubervilliers, Saint-Denis et Plaine Commune) et soutenu par le Ple
national de lutte contre lhabitat indigne. Les discussions de ce colloque portent sur le
manque de moyens, de recherches et la ncessit dvaluer les risques sanitaires de
lhabitat. La Socit Franaise de Sant publique propose alors la mise en place dun
sminaire permanent sur lhabitat, la constitution dun rseau et le lancement de
recherches. Mais le sminaire permanent nest pas lanc et les appels doffre de lAgence
nationale de la Recherche ne financent que trs peu de projets sur le thme de lhabitat.

Le 13 juillet 2006, la loi portant engagement national sur le logement (loi ENL) est
adopte. Elle renforce le rle des plans dpartementaux daction pour le logement des
personnes dfavorises (PDALPD) qui doivent explicitement prvoir les modalits de
reprage de lhabitat indigne en lien avec un observatoire nominatif national ainsi que les
actions territorialises ncessaires sa rsorption. Elle prend en compte lhabitat indigne
dans les plans et programmes locaux de lhabitat, dans les conventions de dlgation des
aides la pierre et cre des observatoires dpartementaux de lhabitat indigne.

Le 5 mars 2007, la loi instituant le droit au logement opposable (DALO) est adopte. Elle
confre ltat une obligation de rsultats et non plus seulement de moyens, puisquelle
permet toutes personnes vivant dans de mauvaises conditions de logement, de
demander ltat dtre reloges dans un logement dcent.

En 2008, ltat met en place un nouveau plan daction contre lhabitat indigne. La mme
anne, le rapport du Conseil conomique et Social Runifier et rconcilier la villeconstat et propositions de janvier 2008 met la proposition de prparer le lancement et
la mise en uvre dun programme national de requalification des quartiers anciens
dgrads. Une lettre de mission du 7 fvrier 2008 du ministre du logement et de la ville
confie lAgence nationale pour la rnovation urbaine (ANRU) llaboration dun
programme national de requalification des quartiers anciens dgrads visant conduire
dans ces quartiers une action globale et intgre de transformation durable.

Le 25 mars 2009, ladoption de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre


lexclusion permet de mettre en place le programme national de requalification des
quartiers anciens dgrads (PNRQAD) sur la priode 2009-2016. Ce programme, pilot
par le ministre du logement vise requalifier les quartiers prsentant une forte
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

- 21 -

concentration de logements indignes ou vacants dgrads en march tendu et permettre


le maintien des populations modestes par la production de logements sociaux dans des
curs de villes requalifis. Il a cibl 40 projets et a t subventionn hauteur de 150
millions deuros par lANRU.
En 2010, la circulaire du 8 juillet 2010 du prfet Alain Rgnier cre les ples
dpartementaux de lutte contre lhabitat indigne, dont lobjectif est de coordonner et de
mettre en synergie les services de ltat dans la lutte contre lhabitat indigne.
En 2014, la politique de lutte contre lhabitat indigne continue avec la loi pour l'accs au
logement et un urbanisme rnov, aussi dite Loi ALUR. Cette loi a de nombreux
objectifs : limiter l'augmentation forte et rgulire des prix et des loyers, mettre un frein
la pnurie de logements, amliorer les rapports entre propritaires et locataires dans le
parc priv, renforcer les actions de prvention et de traitement des coproprits fragiles
ou en difficult et lutter contre la prcarit nergtique. Elle possde galement un volet
important sur la lutte contre les marchands de sommeil en augmentant les peines et en
mettant en place des astreintes financires. Enfin, elle permet le transfert de certains
pouvoirs de police de lutte contre lhabitat indigne des prfets aux prsidents des EPCI
sous certaines conditions.

Au final, la rsorption de lhabitat indigne est bien un enjeu prioritaire des gouvernements
successifs. La politique publique sest traduite par ladoption de nombreuses lois et la
mise en place de programmes et de plans avec des moyens financiers consquents pour
trouver des solutions aux situations les plus indignes.

Cette premire partie a cherch mettre en vidence que lhabitat indigne se noue autour
denjeux techniques avec la mobilisation des acteurs et des outils de lutte contre lhabitat
indigne, denjeux sociaux, denjeux sanitaires et denjeux politiques. Aussi, il est possible
de dire que cest au croisement de la problmatique du logement avec la dgradation du
bti et la prsence de facteur de risque sanitaire, de la politique de la ville, de la prcarit
conomique, de lexclusion sociale et de la politique migratoire que se situe lexplication
de la persistance des habitats indignes. Laction publique sest souvent focalise sur les
situations les plus indignes, sans avoir jusqu prsent russi surmonter les difficults
pour mettre en uvre une approche globale de la question. Lobjectif de la seconde partie
par lintermdiaire dune tude de terrain est de mettre en vidence quune dmarche
coordonne des acteurs concerns et la mobilisation doutils de faon concerte, tels que
les mesures de police avec les outils damnagement, permettent duvrer pour une
approche plus globale de la question.

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

- 22 -

2 Etude de terrain
Il sagit de questionner lhypothse suivant laquelle une situation complexe portant sur un
immeuble dgrad relevant denjeux sanitaires, sociaux et techniques, pourrait tre
rsolue plus efficacement par la mobilisation des outils coercitifs, correspondant la mise
en uvre des procdures dinsalubrit ou de pril, en coordination avec les outils relatifs
aux oprations de traitement urbain et de recyclage foncier, telles que lOpration de
Restauration Immobilire (ORI) ou lopration de Rsorption de lHabitat Insalubre (RHI),
que par les seules prescriptions prises dans les arrts prfectoraux dinsalubrit. La
coordination des outils coercitifs et damnagement pourrait favoriser la sortie dinsalubrit
prenne de limmeuble sans compromettre la mise en scurit des occupants.

2.1 Dmarche du stage


Pour atteindre ses objectifs, le stage sest structur en deux tapes.
La

premire

tape

consist

une

tude

bibliographique

des

diffrentes

rglementations, de leurs champs dapplication, des rapports dvaluation, des analyses


darchives, de guides et de livres traitant du sujet.
La seconde tape a consist lanalyse de cas pratiques en le-de-France, qui ont port
sur des dossiers limmeuble faisant intervenir des mesures de police et des outils
damnagement, se situant dans un primtre de renouvellement urbain (oprations de
recyclage foncier limmeuble, voire oprations damnagement llot).

Cette dmarche exploratoire permet de:


- Sinterroger sur les enjeux de la lutte contre lhabitat indigne.
- Comprendre le partenariat entre les diffrents services acteurs de la LHI.
- Comprendre les stratgies quils dveloppent par rapport la problmatique.
- tudier les positionnements des acteurs dans une approche globale de la LHI.

2.2 Slection des cas pratiques


Dans cette tude de terrain, 19 adresses ont t slectionnes dans la ville de Paris (9
cas) et de Clichy-la-Garenne (10 cas).
Ces adresses correspondent aux immeubles dgrads ou actuellement en travaux,
-

qui ont fait ou font lobjet dune procdure ORI et/ou de mesures de police
(insalubrit, pril),

et/ou qui sont situes : dans le primtre dun programme de rnovation urbaine
en quartier ancien (PRU), ou dun programme de requalification des quartiers

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

- 23 -

anciens dgrads (PRQAD), voire dune opration programme damlioration de


lhabitat (OPAH).

Pour avoir un large panorama des situations et permettre ainsi leur comparaison, ces
adresses dimmeubles combinant diffrentes procdures, ont des profils diffrents :
- Immeubles avec mesures de police mais sans ORI : ces adresses permettent de
comprendre les facteurs de russite et dobstacle de lopration sans la mise en place
dun outil damnagement, et de voir si la prise seule de mesures de police entraine une
rsorption prenne de lhabitat insalubre.

- Immeubles avec mesures de police et avec ORI : ces adresses permettent de


comprendre larticulation des deux outils, leur temporalit, les jeux dacteurs, les facteurs
de russite et dobstacle de lopration et de voir si la complmentarit des deux outils
met en scurit les occupants tout en proposant une sortie dinsalubrit prenne.

- Immeubles sans mesures de police et avec ORI : ces adresses permettent de


comprendre les facteurs de russite et dobstacle de lopration et de voir si la mise en
place seule dORI arrive mettre en scurit les occupants tout en proposant une solution
durable de rsorption de lhabitat indigne.

En plus de ces critres, les adresses retenues ont t celles dont les informations taient
relativement compltes, facilement accessibles pour une analyse et disponibles au public.

Le choix de slectionner des cas dans la ville de Paris et la ville de Clichy-la-Garenne


sexplique par le fait quelles font partie des villes ayant mis en place des oprations
damnagement, telles que les ORI et RHI. Elles font galement lobjet dun programme
de rnovation urbain ou dun programme de requalification des quartiers anciens
dgrads. Par ailleurs, il existe dans ces villes, une volont forte de traiter cette
problmatique, sappuyant sur une politique ancienne et continue de lutte contre lhabitat
indigne. De surcroit, le dveloppement des outils damnagement tant rcent, peu de
villes en Ile-de-France les ont mis en place. Enfin, ce sont deux villes dIle-de-France qui
possdent un parc important dhabitat indigne dans des zones urbaines extrmement
denses o le march immobilier est trs tendu. Le choix de prendre la ville de Paris et de
Clichy-la-Garenne sexplique ainsi.

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

- 24 -

2.2.1

Les enjeux de la ville de Paris en matire dhabitat

La ville de Paris se caractrise par son importante densit de population et la part du bti
ancien dans le parc. Paris, 7,2% des logements privs sont estims comme
potentiellement indignes (soit plus de 66 000 logements) (ANRU, 2007). La ville possde
une organisation spcifique lie la lutte contre lhabitat indigne (voir lannexe 3 une
cartographie des acteurs locaux en Ile-de-France partie : acteurs spcifiques de la LHI
Paris ).
Les quartiers nord parisiens (18me, 19me, 20me arrondissement) de Paris ont hrit
des lotissements ouvriers des faubourgs parisiens, dont les immeubles sont de qualit
constructive ingale. Ils font partis des quartiers les plus peupls de Paris, avec un poids
important de la population jeune. Le taux de chmage est important avec une population
aux revenus les plus faibles de la capitale et de nombreux bnficiaires dallocations
sociales. Les quartiers sont trs forte dominante dhabitat priv, essentiellement locatif
avec peu de logements occups par leur propritaire, avec une forte reprsentation
dhtels meubls (ANRU, 2007).

2.2.2

Les enjeux de la ville de Clichy-la-Garenne en matire dhabitat

Ville de premire couronne dans les Hauts-de-Seine, Clichy-la-Garenne compte 58 000


habitants au recensement de 2009. Elle est un territoire jeune, avec 24,6 % de sa
population qui a moins de 20 ans. Le parc comprend 27 452 logements. 70 % des
logements sont locatifs et 30 % sont occups par leurs propritaires. Clichy abrite 11,8 %
des demandeurs DALO du dpartement pour 4 % des mnages (ANRU(2), 2007). Le
parc immobilier se caractrise par un habitat majoritairement ancien, des logements de
petite taille, un taux de vacance important, un nombre important dhtel meubl ancien. La
ville de Clichy-la-Garenne possde galement une organisation spcifique lie la lutte
contre lhabitat indigne (voir lannexe 3 une cartographie des acteurs locaux en Ile-deFrance partie : acteurs spcifique de la LHI Clichy-la-Garenne).

2.3 Collecte de donnes


Les dossiers dimmeuble
Les immeubles ont t analyss partir de donnes recueillies dans les dossiers
dimmeuble, appartenant lUT-DRIHL des Hauts-de-Seine et de Paris. Ces dossiers
comprennent en particulier les comptes-rendus de CoDERST et les rapports dinsalubrit
et de pril qui permettent davoir la description de limmeuble, des occupants et des
prescriptions de travaux prises dans les arrts. Les dossiers comprennent galement de

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

- 25 -

nombreux documents relatifs aux occupants, aux travaux, aux procdures mises en
place, ltat de limmeuble, aux actions effectues par les diffrents services.

Pour chaque adresse, les donnes recueillis dans les dossiers ont t: la prsence de
programmes de renouvellement urbain, les dsordres du btiment, les types de
procdures mis en place, le contexte et lhistorique de lopration, les acteurs impliqus,
les dlais, les obstacles des oprations, le nombre de logement concern, le statut des
mnages, le relogement des mnages, la mise en place de travaux et la dure des
travaux. Ces informations ont permis dtablir des fiches immeubles descriptives pour
chaque adresse slectionne. Pour ensuite pouvoir slectionner les informations cls afin
de pouvoir rpondre la problmatique.

Le logiciel PHI
Aprs avoir rempli les fiches descriptives des adresses slectionnes, une recherche a
t effectue dans le logiciel de gestion des procdures de lutte contre lhabitat en le-deFrance PHI pour voir ltat davancement des diffrentes procdures qui ont t mis
en place. Ltat davancement permet de savoir si les travaux prescrits ont t appliqus
et si lopration est termine. Le logiciel, dont le matre duvre est la DHRIL, est rempli
par les services de lARS, de la DRIHL et des DDT. Il donne des informations succinctes
ladresse sur les procdures acheves ou en cours de pril, dinsalubrit et de
saturnisme. Il permet galement davoir accs certains comptes-rendus de dossiers qui
ont t informatiss. Il ne permet pas de savoir si les occupants ont t relogs ou sils
ont t mis en scurit.

Le tableau de bord de loprateur


Lopration suivante a consist rcuprer les informations du tableau de bord des
oprateurs qui sont maitre duvre des oprations damnagement, pour complter les
fiches dimmeuble. En effet, les oprateurs sont les acteurs qui animent et qui grent les
dossiers au quotidien dans les projets immobiliers ou de renouvellement urbain (le rle
des oprateurs est dtaill dans lannexe une cartographie des acteurs locaux en Ile-deFrance ). La rcupration dinformations auprs des oprateurs permet davoir une
analyse fine des dossiers. En effet, il est possible de connaitre leurs objectifs et les
lments de difficult et de facilit, non inscrit dans les dossiers, auxquels ont d faire
face les oprateurs pour faire avancer leurs oprations. Mais aussi, les oprateurs
peuvent renseigner sur le ltat du relogement des occupants. Pour la ville de Paris, la
SOREQA (socit publique locale damnagement) est loprateur qui met en place les
oprations damnagement, alors que pour la ville de Clichy-la-Garenne, il sagit de la
SEMERCLI (socit dconomie mixte).
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

- 26 -

La consultation des acteurs engags dans la lutte contre lhabitat indigne


Pour terminer le recueil dinformation, des rencontres avec des personnes charges des
dossiers au sein des UT-DRIHL, des mairies, de la prfecture de police ont t
organises. Par ailleurs, une personne en charge de lhabitat priv lANRU a t
consulte sur les projets urbains raliss au sein des villes de Paris et de Clichy-laGarenne. Ces consultations permettent de mieux comprendre les responsabilits et les
objectifs des diffrents services de ltat sur la rsolution des situations complexes, les
jeux dacteurs et leur coordination. Tous ces lments ont permis denrichir les fiches
immeubles pour avoir un niveau dinformation suffisant pour pouvoir rpondre la
problmatique.

2.4 Analyse des cas pratiques


Lanalyse des fiches immeubles sest base sur un seul critre de russite. Le critre
de russite des oprations est le suivant : la mise en place de travaux vritablement
requalifiants pour limmeuble dgrad dans un dlai de mise en scurit ou dvacuation
des occupants de limmeuble le plus court possible. Ainsi ce critre permet de savoir si les
oprations favorisent la sortie dinsalubrit prenne de limmeuble sans compromettre la
mise en scurit des occupants. Ce critre permet donc de rpondre la problmatique,
puisquil prend en compte la scurit des occupants et la mise en place de travaux
globaux lchelle de limmeuble.

Pour rpondre ce critre, les paramtres suivants ont t analyss : ltat davancement
de lopration, la dure de lopration, la dure de mise en scurit des occupants
(relogement ou hbergement ou fin des travaux), le type de travaux, lampleur des travaux
mis en place, les facteurs dobstacles et de facilit de lopration et la restructuration du
bti.
Cette analyse permet donc de voir en fin de compte si larticulation des diffrents outils de
la LHI permet bien de sortir limmeuble et ses occupants de lindignit de faon prenne,
en particulier par comparaison des interventions ponctuelles ou isoles.

Dans la mesure du possible, cette analyse a conduit une tentative de gnralisation


partir des cas pratiques observs.

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

- 27 -

2.5 Rsultats de lanalyse


Des synthses de chaque adresse slectionne Paris et Clichy-la-Garenne se
trouvent dans lannexe 1 : cas pratiques Paris et Clichy-la-Garenne . Du fait de la
taille consquente des fiches immeubles , il a t dcid quelles ne se trouveraient
pas en annexe du mmoire. Seules des synthses globales rsumant les situations
caractristiques des cas pratiques, se trouvent dans le corps du mmoire.

2.5.1

Synthse rcapitulative des adresses slectionnes

Tableau 2 : tableau rcapitulatif des adresses slectionnes


Prsence
darrts
Adresse

Ville

dinsalubrit

Prsence

Prsence

(remdiable,

dune ORI

dune RHI

irrmdiable)

Russite
de
lopration

et/ou de pril
13 rue
Ramey

Paris

oui

oui

non

oui

Paris

oui

oui

non

oui

Paris

oui

oui

non

oui

Paris

oui

oui

non

oui

Paris

oui

non

non

non

Paris

oui

non

non

oui

Paris

oui

non

non

oui

Paris

oui

non

non

non

75018
20 rue des
roses 75018
31 rue
Durantin
75018
45 rue
Sauffroy
75017
19 rue Cail
75018
5 rue
Buzelin
75018
6 et 8 cit
Germain
Pilon 75018
6 et 8 rue

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

- 28 -

Sauffroy
75017
17 rue Jean
Robert

Paris

oui

non

non

non

non

oui

non

non

non

oui

non

non

non

oui

non

non

non

oui

non

non

oui

oui

non

oui

oui

oui

non

oui

oui

oui

non

non

oui

oui

non

non

oui

non

non

non

oui

non

oui

oui

75018
46 rue du

Clichy-la-

Landy

Garenne

16 rue

Clichy-la-

Trouillet

Garenne

52
boulevard
Victor Hugo
32 rue
Chance
Milly
26 rue
Ferdinand
Pelloutier

Clichy-laGarenne

Clichy-laGarenne

Clichy-laGarenne

19 rue

Clichy-la-

Fanny

Garenne

20 rue Henri

Clichy-la-

Poincar

Garenne

4 rue des

Clichy-la-

Bateliers

Garenne

3 passage
du Puits
Bertin

Clichy-laGarenne

79
boulevard
Victor Hugo
et 2,2bis, 4,
6, 8, 10, 12,

Clichy-laGarenne

14 rue
Trouillet

Ce tableau montre que les oprations qui ont le mieux valid le critre de russite fix par
ce mmoire, correspondent aux adresses sur lesquelles ont t mises en place des
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

- 29 -

mesures de police avec des ORI. En effet, ces oprations ont permis de mettre en
scurit les occupants et de rhabiliter ou de restructurer le btiment en profondeur.
Cependant, certaines adresses qui ont mis en place ce couplage doutils nont pas
rpondu au critre de russite. Celles-ci correspondent aux adresses qui viennent de
mettre en place des ORI et dont les oprations ne sont pas encore termines.

Par ailleurs, le tableau montre que certaines interventions, o seules des mesures de
police ont t prises, ont rpondu au critre de russite, alors que dautres ny ont pas
rpondu. Les situations qui ont t rsolues par la seule mise en place de mesures de
police, correspondent des btiments avec peu de dsordres ou avec des propritaires
ayant la volont et la capacit faire des travaux. A linverse, les situations qui nont pas
t rsolues par la seule prise de mesures de police, correspondent aux btiments trs
dgrads, avec des problmes structuraux.

De plus, le tableau montre aussi que les interventions, o seules des ORI ont t mises
en place, nont pas rpondu au critre de russite. En effet, ces adresses, de nombreux
travaux ont permis de restructurer le btiment, mais les occupants nont t mis en
scurit quaprs lacquisition des logements par loprateur au nom de la collectivit. La
collectivit ne peut donc pas se substituer au propritaire dfaillant pour faire les travaux
et mettre en scurit les occupants, tant quelle na pas acquis le bien.

Enfin, le tableau montre que lintervention, o des arrts dinsalubrit irrmdiable et une
RHI ont t mis en place, a rpondu au critre de russite. En effet, les occupants ont t
relogs avant le lancement de lopration, ce qui a permis de les mettre en scurit. La
destruction et la reconstruction des immeubles dans le cadre de la RHI a permis le
renouvellement des btiments. Pour mettre en place une RHI, des arrts dinsalubrit
irrmdiable doivent obligatoirement tre pris. Ces deux outils sont donc lis.

Pour mieux comprendre lchec ou la russite des oprations, des synthses globales de
chaque type de situation ont t faites pour discuter de limportance des facteurs et le rle
des acteurs qui rentrent en jeu lors des ces oprations.

2.5.2

Synthse des cas pratiques

Lanalyse permet dobserver des cas pratiques semblables. partir de ces similitudes,
des groupes, refltant des situations caractristiques, peuvent tre forms. Quatre
situations caractristiques ont t dtermines : situation ne ncessitant pas la mise en
place dune opration damnagement, situation o une ORI est mise en place avec des
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

- 30 -

arrts dinsalubrit, situation o une ORI est mise en place sans arrt dinsalubrit,
situation o une RHI est mise en place.

A)

Situation ne ncessitant pas la mise en place dune opration damnagement

Certains cas pratiques ont permis dobserver que de nombreuses situations pourraient
tre rsolues sans lutilisation doutils damnagement :
- les dsordres ne concernent pas lensemble du bti et ne sont pas structurels,
- les propritaires ont la capacit et la volont de faire les travaux,
- lutilisation en complmentarit doutils incitatifs et coercitifs est suffisante pour permettre
de remettre en tat la coproprit.
Dans ces cas, lutilisation de mesures de police (pril ou insalubrit) lencontre de
propritaires de logements insalubres avec la mobilisation daides financires, techniques
et daccompagnement, est suffisante pour rsoudre les situations de faon prenne.
Cependant, il est constat que lutilisation des outils coercitifs et incitatifs narrive pas
rsoudre certaines situations complexes. Les ORI peuvent alors tre mis en place.

B)

Situation o une ORI est mise en place avec des arrts dinsalubrit

Dautres cas pratiques montrent la ncessit de prendre une DUP dORI et des arrts
prfectoraux. Lorsque des propritaires passifs ne font pas les travaux et laissent leur
bien se dgrader, alors que de nombreux arrts dinsalubrit ont t pris, la mise en
place dune ORI permet dexercer une pression supplmentaire sur les propritaires pour
quils mettent en uvre les travaux et lhbergement des occupants. Si les propritaires
sont dfaillants, une procdure dexpropriation est lance. Sans attendre la mise en
uvre des prescriptions de la DUP ou lexpropriation des propritaires, la prsence des
arrts dinsalubrit permet dengager des travaux doffice en cas de dfaillance des
propritaires et un hbergement des occupants par la collectivit leur frais. En effet, les
arrts dinsalubrit possdent un effet protecteur important pour les occupants :
suspension du bail, suspension du loyer, interdiction de donner cong aux locataires,
hbergement possible aux frais du propritaire. Lorsque le bien est acquis, soit par voie
amiable, soit par expropriation, loprateur peut lancer les travaux lourds de rhabilitation
prvus par la DUP travaux et hberger ou reloger les occupants dans le cas de travaux
restructurants.

C)

Situation o une ORI est mise en place sans arrt dinsalubrit

Certains cas pratiques montrent quune opration damnagement peut tre mise en
place sans ncessairement avoir pris darrts dinsalubrit. La collectivit considre que
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

- 31 -

limmeuble est globalement vtuste et dgrad mais pas suffisant pour tre considr
comme insalubre par le CoDERST. Limmeuble peut galement faire partie dune
concession damnagement. Lorsque la collectivit met en place une ORI, elle oblige les
propritaires faire des travaux lourds et hberger les occupants sous peine dtre
expropris. Mais lorsque les propritaires sont dfaillants, les travaux ne sont pas
effectus et les occupants ne sont pas relogs. Les occupants ne sont donc pas mis en
scurit par le seul effet de lORI. Ils doivent attendre lacquisition du bien par la
collectivit soit par voie amiable, soit par expropriation pour quelle devienne responsable
de leur hbergement ou relogement. Les dlais des procdures dexpropriation selon le
droit commun du code de lexpropriation sont longs. LORI seule ne permet donc pas de
rsoudre rapidement des situations et de mettre en scurit les occupants en cas de
dfaillance du propritaire.

D)

Situation o une RHI est mise en place

Lorsquun arrt dinsalubrit irrmdiable a t pris sur limmeuble, la mise en place


dune RHI est possible. Lopration consiste la destruction des btiments suite la prise
de larrt dinsalubrit irrmdiable puis la construction de nouveaux btiments dans le
cadre de la RHI. Elle permet donc le renouvellement du bti et le relogement des
occupants. Cette opration damnagement permet lutilisation de la procdure
dexpropriation simplifie selon la loi Vivien4, ce qui permet de diminuer le dlai
dacquisition du bien et, sous certaines conditions, son cot. Par ailleurs, elle ouvre droit
selon certains critres de lAnah des aides financires pour diminuer le dficit de
lopration. Les conditions pour avoir accs ces subventions sont lintrt gnral de
lopration, la prise en compte des occupants, la destination du bti et la mixit sociale du
programme. LAnah exige que les occupants soient tous relogs avant le dbut de
lopration dans le quartier o ils habitent, des loyers comparables ceux quils payent.

2.5.3

Conditions amenant la mise en place dune opration de renouvellement


foncier

Les cas pratiques montrent que les oprations de renouvellement urbain telles que les
ORI et les RHI peuvent donc tre mises en place avec profit lorsque :
- lutilisation doutils incitatifs et coercitifs seuls na pas permis de rsoudre la situation,

La procdure dexpropriation simplifie par la loi Vivien (10.07.1970) permet une acquisition plus
rapide (sans enqute publique) et un cot moindre dite la rcupration foncire (pour les propritaires
bailleurs : acquisition au prix du terrain nu diminu des cots de dmolition, pour les propritaires occupants
depuis au moins 2 ans : acquisition la valeur vnale estime par les domaines).
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

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- des travaux partiels de la coproprit sont raliss au coup par coup, sans que les
propritaires prennent vritablement conscience de lenjeu global de la rhabilitation de
leur patrimoine,
- les dsordres sont globaux et structurels. Ils touchent les parties privatives et les parties
communes.
- la coproprit est trs dficitaire. Lassainissement comptable de la coproprit est
indispensable pour aboutir un redressement durable et un fonctionnement normal de
la coproprit,
- les propritaires ne sont pas disposs faire les travaux ou sont en incapacit de les
faire,
- certains propritaires ont visiblement un comportement de marchands de sommeil en
louant des prix exorbitants des logements dgrads des mnages captifs.

2.5.4

Facteurs faisant obstacle la russite dune opration de LHI

Les cas pratiques montrent quil existe de multiples facteurs, qui freinent la mise en place
des outils de la LHI et font obstacle la russite de lopration. Les acteurs de la LHI
tentent de trouver des solutions ces diffrents obstacles.

Freins lis loccupant :


- Le statut du mnage hberger ou reloger (sans-papiers).
- Labsence de ressources du mnage.
- La suroccupation du fait de loccupant.
- La crainte de perdre son logement.
- La stratgie consistant utiliser une situation dgrade afin dacclrer lobtention dun
relogement (social).
- Lignorance des procdures et des droits qui sont garantis par la loi.

Freins lis aux propritaires et investisseurs :


- Les promoteurs privs sintressent aux sites les plus vastes et dlaissent les poches de
logements insalubres en raison des difficults lies des travaux de rhabilitation et de
reconstruction lourds.
- Les propritaires bailleurs indlicats freinent tout dveloppement cohrent des
coproprits en privilgiant la rentabilit locative au dtriment des travaux dentretien.
- La prsence de propritaires impcunieux.
- La ncessit dagir globalement dans les situations les plus complexes, ce qui rend
lintervention plus coteuse, faute de quoi la dynamique positive ne senclenche pas et les
dgradations reviennent.
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- Les aides financires proposes par lAnah ne couvrent pas la totalit des travaux ce qui
peut savrer bloquant au moment de la prise de dcision, en particulier en coproprit, si
les propritaires concerns disposent de faibles ressources ou ne souhaitent pas adhrer
au projet.
- Certaines entreprises ne veulent pas rpondre aux appels d'offres, car elles craignent
que leur responsabilit ne soit engage en cas de problme technique ultrieur.

Freins pour la Collectivit :


- Un portage politique faible de la thmatique, dont les causes peuvent tre multiples.
- La peur dengager leur responsabilit politique, voire pnale.
- Le cot des oprations avec un effet de tout ou rien .
- Des financements mal connus et fluctuants.
- Les risques de contentieux.
- L'absence de savoir-faire au sein des services.
- Coordination des acteurs parfois difficiles entre sant/logement/amnagement.
- Difficult du relogement dans le parc social.
- Lourdeur et lenteur des processus pour rcuprer les crances auprs des propritaires.
- Exigence dune technicit leve pour accompagner les collectivits, rendue difficile par
le resserrement des moyens et des missions de ltat.
- Chaque procdure (insalubrit, pril, RHI, ORI) tant autonome juridiquement, elle est
attaquable individuellement.
- Multiplicit des rglementations (CSP, CCH, CGCT...).

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3 Discussion
Lanalyse des cas pratiques posent de nombreuses questions : les enjeux sanitaires et
sociaux sont-ils convergents avec les enjeux immobiliers et urbains, ou plutt
contradictoires ? Ces diffrentes procdures, peuvent-elles correctement sarticuler,
sachant que leur temporalit semble diffrente ? Est-il ncessaire dutiliser dans chaque
situation lensemble des outils disponibles pour rsoudre la situation problmatique ?

Pour tenter de rpondre ces questions, il sagira alors dans un premier temps de
souligner les limites de lanalyse et de discuter des forces et des faiblesses des arrts
dinsalubrit ainsi que des ORI, puis dans un second temps, de porter la discussion sur
larticulation entre ces deux procdures, la coordination des acteurs, la mise en place
dune stratgie commune et enfin les pistes damlioration envisageables.

3.1 Les limites de lanalyse


Les conclusions tires de ces cas ne peuvent pas tre reprsentatives de toutes les
oprations se situant en le-de-France. En effet, lanalyse a port sur 19 cas pratiques se
situant dans deux villes en le-de-France : Paris et Clichy-la-Garenne. Le nombre de cas
pratiques analyss nest donc pas assez grand pour avoir un panorama complet de toutes
les situations, de tous les facteurs de difficult et de facilit.

Par ailleurs, les deux collectivits slectionnes ne sont pas reprsentatives de


lensemble des villes en le-de-France. En effet, Paris est une ville dont les capacits
techniques et financires dpassent largement celles des autres villes et dont les enjeux
politiques sont trs forts.

Mais aussi, Clichy-la-garenne et Paris sont deux collectivits qui ont mis en place une
politique de lutte contre lhabitat indigne depuis longtemps, elles sont donc en avance
dans lapplication des diffrents outils de la lutte contre lhabitat indigne. Beaucoup de
collectivits en le-de-France nont pas les capacits techniques et financires ainsi que la
volont politique pour mettre en place de telles oprations.

De plus, les oprateurs qui ont anim ces oprations ne sont pas les mmes et leur
nature est diffrente. En effet, la SOREQA de la ville de Paris est une socit publique
locale damnagement, alors que la SEMERCLI de la ville de Clichy est une socit
dconomie mixte.

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

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De surcrot, certains cas pratiques prsentent des ORI rcemment mises en place dont
les effets ne peuvent tre pour le moment analyss.

Mais encore, le territoire de la rgion dle-de-France est trs contrast et les enjeux en
matire de lutte contre lhabitat indigne, de prix du foncier, de tension du march
immobilier, de lurbanisme, daccueil de migrants, de march de lemploi, de richesse ne
sont pas les mmes. Les villes de Clichy-la-Garenne et de Paris sont reprsentatives de
zones urbaines denses o la tension immobilire est trs forte.

Enfin, lanalyse des cas pratiques ne peut pas tre galement complte, car lexploration
des cas pratiques na pas permis de recueillir lintgralit des lments du contexte, de
lhistorique, de la situation des occupants et des enjeux de lopration. En effet, les
documents faisant tat des situations sont disperss, incompltement remplis et les
personnes qui taient en charge du dossier sont parfois parties ou ne se rappellent plus
des dtails des oprations qui ont commenc depuis de plusieurs annes. Des adresses
du logiciel de gestion des procdures de lutte contre lhabitat indigne en le-de-France
PHI ne sont parfois que partiellement remplies. Mais aussi, les occupants ne sont
parfois pas suivis et partent vers dautres logements sans que les services de la
collectivit en soient informs. De surcrot, les propritaires et les locataires donnent
parfois des informations ne correspondant pas totalement la ralit.

3.2 Intrt et limites compars les arrts dinsalubrit remdiable et


des ORI
3.2.1

Lintrt des arrts dinsalubrit remdiable : des effets protecteurs sur les
occupants

Les arrts dinsalubrit remdiable rpondent des enjeux lis lurgence sanitaire et
agissent sur un logement unique ou des parties communes de limmeuble.

Lintrt de lutilisation darrts prfectoraux dinsalubrit remdiable est quils mettent en


place une protection des locataires en suspendant le bail et donc le loyer, ainsi quen
accordant si besoin un hbergement temporaire durant les travaux. Ils permettent de faire
supporter par les propritaires les charges qui leur incombent et non par la collectivit
publique. Ils ont galement lintrt dagir relativement courte chance, allant jusqu
intervenir doffice pour mettre en scurit les occupants. Ils sont donc axs sur la mise en
scurit des occupants mais ont des effets contraignants relatifs lencontre du
propritaire, car celui-ci risque une amende, la suspension des loyers et le paiement des
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

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factures des travaux. Ces menaces sont suffisantes pour de nombreux propritaires mais
ne dissuadent gnralement pas les marchands de sommeil, mme si les procdures
pnales leur encontre se dveloppent de plus en plus.

Par ailleurs, la loi ALUR a prvu que les travaux obligatoires et non excuts des
mesures de police sont dductibles de la valeur de limmeuble en cas dacquisition par la
collectivit. Ds lors, la prise dun arrt dinsalubrit ou de pril a un effet sur les prix
fonciers en cas dopration publique.

Aprs les travaux sur limmeuble, les occupants ont gnralement peur de voir leur loyer
augmenter du fait de lamlioration des conditions de vie. Cependant, lorsque le logement
a fait lobjet dun arrt dinsalubrit, le bail est suspendu et la revalorisation du montant
des loyers ne peut tre faite aprs la sortie dinsalubrit. Par ailleurs, lorsque le
propritaire bailleur touche des subventions de lAnah pour faire des travaux, il sengage
louer par la suite son logement un prix conventionn avec lAnah pendant une dure de
9 ans minimum. Le loyer du logement ne peut excder un loyer maximal fix par lAnah
en fonction des loyers du march. Par ailleurs, le propritaire bailleur sengage louer le
logement des mnages dont les revenus, la date de signature du bail, sont infrieurs
certains plafonds de ressources. Si le logement tait dj occup, le bail doit faire l'objet
d'un renouvellement.

3.2.2

Les limites des arrts dinsalubrit : des obligations limites aux


prescriptions ponctuelles

Si lon souhaite agir sur lensemble de limmeuble, il est ncessaire de prendre des
arrts sur tous les logements et les parties communes du btiment prsentant des
dsordres, ce qui peut savrer contraignant du fait du nombre important darrts
prendre.

Par ailleurs, les arrts dinsalubrit remdiable ne permettent pas une restructuration du
bti et la mise en place de travaux globaux. En effet, les arrts dinsalubrit sont des
mesures individuelles dont les prescriptions (travaux des propritaires puis travaux
doffice par la collectivit) sont limites aux dsordres ponctuels et ne peuvent pas
concerner les dysfonctionnements globaux de limmeuble. Il existe un risque juridique
important dans le cas o des arrts dinsalubrit prescrivent des travaux ne concernant
pas directement les logements sur lesquels ils ont t pris. Ils ne sont pas faits pour tre
utiliss dans un contexte large. Aussi, il nest pas certain que mme mis bout bout,
lensemble des arrts dinsalubrit remdiable arriveraient traiter tous les
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

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dysfonctionnements de limmeuble. Les dsordres sont donc susceptibles de revenir peu


aprs la sortie dinsalubrit des logements.

De plus, lautorit publique ne peut imposer que des travaux dont le cot est infrieur
celui de la reconstruction de limmeuble. Les mesures de police ne peuvent pas amliorer
substantiellement et globalement les conditions dhabitabilit et de dcence.

En outre, les arrts de pril ne peuvent pas prescrire des travaux allant jusqu la
dcence des logements (contrairement aux arrts dinsalubrit).

Enfin, leurs consquences financires sur le propritaire peuvent savrer insuffisantes au


regard des bnfices quil a obtenus, avec le risque quil continue ses mthodes de
marchands de sommeil.

3.2.3

Lintrt des ORI : une approche globale en deux temps

Lorsque larrt prfectoral de DUP travaux est pris, il oblige les propritaires se lancer
dans la rhabilitation de leur logement en rpondant aux prescriptions de lORI, sinon ils
courent le risque dtre expropris.

Les travaux dutilit publique de lORI ne doivent pas tre impossibles raliser pour les
propritaires. Ils ne peuvent pas galement excder de ce qui relve de lhabitabilit. Ils
doivent rpondre la cohrence technique des travaux dans limmeuble, ce qui limite les
souhaits dimposer des restructurations non justifies par lhabitabilit. Ils doivent
galement prendre en compte le risque incendie et relever de la mise en valeur du
patrimoine. Cette dernire disposition permet de prvoir les travaux ncessaires la
conservation des lments architecturaux existants ainsi que les matriaux utiliser.

Si le propritaire ne souhaite plus garder le bien, il peut user dans cette procdure du
droit de dlaissement, cest--dire que le propritaire oblige la collectivit se porter
acqureur du bien.
Si le propritaire souhaite faire les travaux, loprateur fournit ce moment un appui
technique laccompagnement et au suivi des travaux, mais cest la charge du
propritaire dhberger les locataires provisoirement pendant la dure des travaux.
Si le propritaire ne sengage pas faire les travaux ou stait engag les faire, mais ne
les a pas fait, il peut tre expropri par la collectivit. Lexpropriation est vcue par les
propritaires comme une pression trs forte. Avant chaque procdure dexpropriation, une

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

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demande dachat du logement lamiable est gnralement faite par loprateur au


propritaire au nom de la collectivit qui mne lopration.

On ne peut inclure dans une ORI un immeuble en bon tat, ou relativement en bon tat,
mme si lon considre quil fait partie dun lot, ds lors que lon ne peut justifier son
expropriation en application de la thorie jurisprudentielle dite du bilan. En effet, cette
thorie veut quune opration ne puisse tre lgalement dclare dutilit publique que si
les atteintes la proprit prive, le cot financier et ventuellement les inconvnients
sociaux, ou encore latteinte dautres intrts publics quelle comporte, ne soient pas
excessifs par rapport lintrt quelle prsente. Il faut que les avantages de lopration
lemportent sur ses inconvnients.

LORI en agissant sur la structure du btiment permet de restructurer le bti, ce qui


empche le squat avec la diminution de logements vacants et lexistence de locaux
impropres lhabitation. En effet, les travaux dutilit publique peuvent explicitement
prvoir des dmolitions, partielles ou totales, ncessaire lhabitabilit. Ce qui lgitime la
dmolition de locaux usage divers dont la prsence est nfaste lhabitabilit.
Lorsque les travaux peuvent tre excuts en prsence des occupants, ceux-ci ont droit
au maintien sur place et une rduction du loyer en application de larticle 1724 du code
civil, dont le cot est la charge de la collectivit ou de son concessionnaire. Lorsque les
travaux ncessitent une vacuation provisoire, les occupants ont droit une rintgration
de leur logement, sachant que leur bail est suspendu et reprend son cours la
rintgration.

LORI permet galement par lexpropriation ou lacquisition lamiable dvincer les


propritaires qui ne seraient plus capables dassurer lentretien de leur bien. Ce qui
permet de proposer une sortie aux propritaires qui seraient captifs et dpasss par ltat
de dgradation de leur coproprit.

Lorsque loprateur avec la ville achte le logement suite une expropriation, il en assure
la gestion avant sa revente. Loprateur peut alors effectuer tous les travaux quil avait
prvus dans son opration damnagement. Il a galement la charge du relogement des
mnages avant de mettre en place une rhabilitation lourde.

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

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3.2.4

Les limites des ORI seules : des occupants pouvant rester exposs un
risque pendant des annes

Tout dabord, lORI a le dsavantage de permettre ladministration de se dcharger de


la responsabilit de mettre en scurit les occupants tant quelle na pas pris possession
des lieux.

galement, lORI ouvre le droit de dlaissement aux propritaires ou peut entraner une
expropriation en cas de dfaillance du propritaire. Dans ces cas, les propritaires
nassument pas les charges qui leur incombent et cest la charge de la collectivit de
tout assumer (acquisition, expropriation, travaux). Ces cots peuvent tre trs lourds
porter pour les collectivits.

Mais aussi, loprateur nest pas dans lobligation de faire de laccompagnement social
des occupants. Laccompagnement social consiste orienter les mnages vers les
services sociaux et les aider dans leurs dmarches de relogement. Un accompagnement
social est envisag seulement si limmeuble se trouve dans un primtre dOPAH-RU.

Aussi, lORI est une opration longue, puisquelle se planifie sur 5 ans et dure
gnralement 10 ans.

Mais encore, les occupants des immeubles rhabilits sont prioritaires au relogement. Le
relogement des mnages ligibles se fait sur le contingent de la collectivit et de bailleurs
associs. Cependant, il entre en comptition avec dautres mnages prioritaires comme
ceux de la loi DALO. Du fait de la tension du march et de la sous-capacit du parc social
en le-de-France, la liste prioritaire au relogement est longue. Les occupants ne sont donc
pas relogs immdiatement comme ils le devraient, et ils doivent attendre parfois
plusieurs annes avant dtre relogs. De mme, le relogement peut savrer encore plus
compliqu si les locataires de limmeuble sont nombreux, sans-papiers ou ne rpondent
pas aux critres financiers des bailleurs sociaux. Le relogement est plus facile grer
lorsque limmeuble se situe dans un programme de rnovation urbain. En effet, le PRU
fait lobjet dune convention signe entre loprateur, la collectivit, lANRU et les bailleurs
sociaux. Ces derniers sengagent rserver une partie de leur parc immobilier pour les
futurs relogements.

De plus, certains propritaires impcunieux peuvent tre expropris de leur logement. Le


propritaire qui occupe un logement expropri peut exiger de lexpropriant quil le reloge.
Cest lexpropri qui a linitiative. Parfois les propritaires occupants ne sont mme plus

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

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capables de trouver une offre de logement dans le parc priv. Ils choisissent donc dtre
accompagns par loprateur pour leur trouver une place dans le parc locatif social.

Par ailleurs, lopration ORI est gnralement dficitaire parce que les dpenses sont
suprieures aux bnfices de la vente des btiments rhabilits, qui se trouvent
gnralement dans des quartiers dfavoriss. Cest pour cette raison que les subventions
telles que loutil THIRORI ont t cres et permettent de payer une partie du dficit.
Malgr cet outil, la volont des amnageurs sinvestir dans une opration
damnagement de type ORI nest pas trs forte cause de sa technicit et la difficult
dquilibrer lopration. Pour essayer dattirer de nouveaux investisseurs, ltat a mis en
place une fiscalit intressante dans des conditions prcises : lORI ouvre droit la
dfiscalisation de type Malraux notamment lorsquelle est situe dans les PNRQAD.

De surcrot, lORI objectif fiscal peut contribuer laugmentation sensible des prix
fonciers.

Enfin, les oprations damnagement, de mme que les mesures de police, pourraient
favoriser la rgularisation des occupants trangers en situation irrgulire. En effet,
lorsque des immigrs se trouvent dans un immeuble rhabilit dune opration
damnagement, loprateur lobligation de reloger tous les occupants de bonne foi, dont
les trangers en situation irrgulire. Cependant, le parc social na pas le droit de louer un
logement une personne dont les papiers ne sont pas en rgle. Loprateur leur propose
donc une solution transitoire dhbergement ou un habitat priv dans le cadre dun
partenariat avec une association. En mme temps, il les accompagne pour les aider
tre rgularis pour quils puissent avoir accs au parc social.

3.2.5

Synthse comparative entre larrt dinsalubrit et lORI

Tableau 3 : tableau comparatif entre larrt dinsalubrit et lORI


Arrt dinsalubrit
remdiable seul

Types de travaux

Les travaux concernent les


risques sant/ scurit,
incontournable en cas
durgence.
Travaux allant jusqu la
dcence du logement

ORI seule
Les travaux concernent la
modernisation de
limmeuble, la remise en
tat, la dmolition
transformant lhabitabilit.
Restructuration possible du

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

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bti.
Travaux dclars dutilit
publique la charge du
propritaire.

Effets coercitifs

Obligation de travaux la
charge du propritaire sinon
la collectivit met en place
des travaux doffice dont les
frais sont recouvrs auprs
du propritaire.

Obligations de travaux la
charge du propritaire sous
peine dtre expropri. En
cas de dfaillance, la
collectivit rcupre le bien,
ce qui permet de garantir le
projet damnagement.

Effets de droit

Pas de droit de
dlaissement.
Lhbergement est la
charge du propritaire.
Lhbergement doffice est
la charge de la collectivit
mais est recouvrable auprs
du propritaire.

Droit de dlaissement.
Lhbergement est la
charge du propritaire.
Toutes les autres charges
financires sont la charge
de la collectivit (acquisition,
relogement)

Effets sociaux

Protection des occupants


la charge du propritaire,
sinon la charge de la
collectivit si dfaillance du
propritaire.
Les occupants ont droit :
suspension du bail et donc
du loyer

Modalits dacquisitions
ventuelles

Acquisition amiable ou
expropriation classique. Les
travaux non excuts sont
dductibles de la valeur
vnale.

Protection des occupants


la charge du propritaire.
Si la nature des travaux
nimpose pas un dpart
dfinitif, ils peuvent avoir
droit une rduction du loyer
pendant la dure des
travaux.
Acquisition amiable ou la
suite de dlaissement ou
expropriation dans le cadre
de lORI. Acquisition la
valeur vnale. Risque de
survaluation des prix.

3.3 Larticulation entre les arrts dinsalubrit et les ORI (Anah,


2010)
Dans le cadre dactions complexes mener, soit pour aboutir des rhabilitations
compltes et prennes dimmeubles trs dgrads, soit pour mieux lutter contre certains
propritaires indlicats, soit pour favoriser des oprations de revalorisation dimmeubles
et dlots dans des quartiers en forte dvalorisation, lutilisation conjointe et coordonne de
procdures relevant des polices de linsalubrit et de pril et de la restauration
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

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immobilire prsente un intrt. Cependant le couplage de ces procdures doit tre


effectu en respectant quelques principes tenant lautonomie de chaque lgislation.

Les logiques juridiques propres et les champs dapplication de chacune tant totalement
distincts, la coordination juridique doit tre organise :
- Les travaux notifis au titre de la restauration immobilire doivent tre distincts des
travaux prescrits par la mesure de police: toute superposition est facteur de risque
juridique pour la collectivit ou de transfert indu de responsabilit du propritaire sur la
collectivit. En effet, les travaux prescrits par un arrt de police sont une obligation qui
nouvre pas de droit de dlaissement. Ils sont sanctionns par lexcution doffice aux frais
du propritaire dfaillant, ainsi que par lhbergement provisoire des occupants. Si la
commune est amene exproprier dans le cadre de lORI, le montant des mesures
obligatoires non effectues par le propritaire peut tre dduit de lindemnit
dexpropriation. Aussi les travaux et obligations affrents chaque procdure doivent-ils
tre distincts.

- Pour des raisons de cohrence et de scurit juridique, les travaux de restauration


immobilire affectant un btiment sous arrt dinsalubrit remdiable doivent tre prcis
et ne pas constituer des prescriptions gnrales du type remise en tat dhabitabilit des
logements, qui risquent de doubler des travaux de sortie dinsalubrit.

- Il faut galement tre attentif la cohrence des calendriers dexcution des travaux
entre les deux procdures.

- La superposition des procdures doit galement tenir compte de lautorit comptente:


si le maire est, de droit, comptent pour faire assurer lexcution des travaux en matire
de pril et dinsalubrit, mieux vaut que la commune soit linitiative de lORI pour viter
lintervention de deux autorits diffrentes en matire de travaux, dexpropriation et de
relogement.

3.4 Situations o les outils pourraient ne pas tre utiliss en


complmentarit
Les cas pratiques ont montr que des ORI sont mises en place sur des adresses alors
mme quil ny a pas darrts dinsalubrit. Ces adresses ont pourtant fait lobjet dun
reprage de lhabitat indigne et cumulent les dsordres.

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

- 43 -

Dans ces cas, la non-intervention de lARS pour mettre en place un arrt pourrait
ventuellement sexpliquer de plusieurs faons :
- limmeuble est dgrad mais pas insalubre. Prendre un arrt dinsalubrit sur des
critres la limite de linsalubrit serait un risque important de contentieux ;
- limmeuble est vacant. LARS pourrait lancer une procdure darrt dinsalubrit, mais
elle prioriserait les immeubles occups dont les occupants sont actuellement en danger.

A linverse, certains cas pratiques montrent des situations o beaucoup darrts


dinsalubrit sont pris sur un immeuble, mais aucune ORI nest lance par la collectivit.
Ceci pourrait sexpliquer de diffrentes faons :
- les ORI pourraient dans certains cas entraner la gentrification du quartier et la
spculation immobilire ;
- certaines villes attendraient davoir des subventions de ltat dans le cadre dune ORI
avant de lancer une opration. En effet, les travaux et lacquisition de limmeuble
reprsentent un cot difficile grer pour les collectivits. Elles nont gnralement pas
les capacits financires suffisantes pour mettre en place ce type doprations. Elles
attendraient donc davoir des subventions pour mettre en place une ORI ;
- dautres villes envisageraient de mettre en place une ORI seulement si un certain
nombre dimmeubles est dgrad. Dun point de vue urbain (mais pas sanitaire), il
sagirait donc pour les collectivits dattendre davoir des situations avres sur plusieurs
adresses adjacentes pour lancer une opration plus large.

3.5 La

coordination

des

acteurs

dans

les

oprations

de

renouvellement urbain
Les cas pratiques montrent quune situation complexe fait intervenir un nombre important
dacteur dont les principaux sont : le SCHS, le cas chant, la mairie, lARS, ltat et
loprateur.
Cependant, on constate que la coordination entre ces diffrents acteurs nest pas
vidente. La plupart du temps, chaque acteur travaille de son ct. Malgr cette
sparation, il arrive que les acteurs se rencontrent lors de runions pour discuter des
dossiers problmatiques, mais leur stratgie et leurs objectifs ne sont pas forcment
partags. En effet, chaque acteur peut se tenir sa mission, sans vouloir aller plus loin,
cest--dire en ne mettant pas en place des actions qui pourraient aider les autres
acteurs. Cette observation peut en partie sexpliquer travers leur responsabilit propre
chacun et leur finalit.

En effet, Chaque acteur a des prrogatives diffrentes :


Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

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Lorsquil existe, le SCHS applique le pouvoir du maire et du prfet, et effectue des


enqutes dinsalubrit dans les diffrents logements, dfaut, cest le rle de
lARS.

LARS effectue des enqutes dinsalubrit. Lorsquune enqute montre un habitat


insalubre, lARS prpare le dossier avant la runion du CODERST, propose un
dlai et des prconisations de travaux pour la sortie du logement de linsalubrit.
Elle gre galement les contentieux sur les arrts dinsalubrit.

Ltat (administrations dpartementales en charge du logement) soccupe


essentiellement des procdures plomb dans les logements avec enfants, des
travaux doffice et du relogement lorsque le prfet se substitue au maire.

La mairie effectue des enqutes dhygine et de pril, et soccupe des


relogements dans son parc immobilier en concertation avec les bailleurs sociaux.

Loprateur essaye davoir des subventions et monte des dossiers avec la mairie
pour pouvoir mettre en place une opration de renouvellement urbain.

Il y a donc une interaction forte entre la mairie, le SCHS et loprateur qui travaillent de
concert, car ces trois acteurs sont au final pilots par le maire. Le maire a une vision
politique de sa ville et un de ses objectifs est damliorer les conditions de vie de ses
administrs et daugmenter la population de sa ville. La lutte contre lhabitat indigne
dpend donc de son investissement et de sa volont politique mettre en place des
projets et dbloquer des moyens financiers. Cependant, il doit galement assurer lordre
et la scurit et peut tre civilement ou pnalement responsable si une situation dhabitat
indigne entrane un accident, une maladie ou la mort. Linaction peut se retourner
juridiquement contre lui, il est donc pouss mettre en uvre tous les outils disponibles
pour rpondre ses responsabilits.

Quant lARS, elle est une agence autonome de ltat dont lobjectif est de mettre en
scurit les occupants quel que soit le devenir du btiment. Elle gre galement les
contentieux sur les arrts prfectoraux dinsalubrit. Elle a donc une logique de rsultats,
cest--dire scuriser juridiquement au maximum ses arrts et protger les occupants.

Quant la DRIHL et aux DDT, services du prfet de Paris et dle-de-France et des


prfets de dpartements, elles ont pour mission de rsoudre les dsordres du bti de
faon prenne et de porter une logique rgionale de mobilisation des acteurs, au premier
rang desquels les collectivits. Elles engagent, en cas de dfaillance du propritaire et
dinaction du maire, un budget pour faire les travaux doffice et doivent soccuper du
relogement en cas de substitution du maire, dans un parc social dj satur, dans des
villes o la tension immobilire est trs forte. Elles ont donc une logique de moyens.
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

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La volont de mettre en place des oprations de renouvellement urbain est


essentiellement porte par une politique locale, dcide par le maire. Elle nest donc pas
mise en place en coordination directe avec les services de ltat. La principale limite de
ses oprations est leur cot qui est trs lourd et leur dure qui empche den percevoir
rapidement les effets. Elles ne peuvent que partiellement tre portes par les collectivits.
Par ailleurs, les villes ont besoin dinvestisseurs pour construire les logements. Ces
oprations nattirent pas beaucoup les investisseurs, car elles sont trs largement
dficitaires dans des secteurs dvaloriss. Cest pourquoi, il existe des subventions qui
permettent dquilibrer ainsi les oprations afin dattirer les investisseurs. Les collectivits
sont donc dans lattente de recevoir des subventions de ltat et de ses agences pour
pouvoir finaliser leurs oprations. Mais ltat leur fournit une aide que sous conditions :
une srie de critres qui doivent montrer lutilit publique et lintrt gnral du projet. Il
leur impose donc une vision de la ville dans la mise en place de leurs projets. Par ce lien
financier et les besoins daccompagnement technique, les collectivits se rapprochent des
services de ltat.

Un des acteurs centraux qui contribuent indirectement permettre lobtention des


subventions est lARS. En effet, la RHI ou le THIRORI, pour tre mises en place, ont
besoin de la prise darrts dinsalubrit remdiable (THIRORI, sauf en cas dORI) ou
irrmdiable (RHI). Les collectivits peuvent donc essayer damener lARS prendre des
arrts. Cependant, celle-ci doit tenir compte du risque dexpulsion des familles modestes
des villes, ce qui est contraire la vision de mixit sociale. Il peut tre ainsi reproch aux
oprations damnagement dentraner une gentrification des villes. Par ailleurs, prendre
des arrts trop larges, dpassant un objectif de sant publique, pourrait tre la source de
contentieux et se retourner au final contre lARS. Dans certains cas, lARS ne rpond
donc pas aux sollicitations des collectivits.

Il savre que lors de situations complexes, la prise darrts prfectoraux dinsalubrit,


sans mettre en place un projet damnagement, rsout le problme seulement pendant un
certain temps, avant quil refasse son apparition quelque temps plus tard.

3.6 La stratgie de complmentarit (Bouch N., 2013)


Une stratgie intressante serait de coupler les mesures de police (pril et insalubrit) qui
ont lavantage de mettre en place une protection des occupants et la possibilit
dintervenir doffice, avec une opration damnagement tel que lORI qui permet de
restructurer le btiment en profondeur et de changer les propritaires qui ne peuvent pas
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

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assurer lentretien de leur proprit. Par ailleurs, la mise en place de mesures de police
est obligatoire pour avoir accs loutil financier RHI, et ncessaire pour le THIRORI sauf
en cas dORI. Ces outils permettent dallger le cot de lopration en finanant une partie
du dficit de lopration damnagement. Enfin, la prise darrts dinsalubrit et de pril
permettent de dduire le cot des obligations non remplies de lindemnit dexpropriation
et permettent galement de faire supporter par le propritaire les charges qui lui
incombent et non par la collectivit publique ou son amnageur. Mais il faut faire attention
ce que les travaux notifis au titre de lORI soient distincts des travaux prescrits par la
mesure de police.

Si limmeuble fait lobjet de DUP travaux, que les travaux ne sont ni notifis ni engags et
quil apparat un risque pour la sant et la scurit des tiers, la mesure de police doit tre
prise sans attendre les travaux de restauration immobilire.

Si limmeuble est frappe dune mesure de police, que les travaux ne sont pas engags,
que le dlai nest pas clos, ou encore que les travaux prescrits ont lobjectif de mettre fin
au risque, alors quil serait souhaitable daboutir la rhabilitation complte de
limmeuble, une ORI peut tre engage sur limmeuble.

Le relogement dans les parcs immobiliers sociaux serait facilit si le btiment se trouve
dans le primtre dun plan de rnovation urbain, ou a minima dans le primtre dune
OPAH-RU, occasionnant ainsi un accompagnement social des occupants.

Il existe dj des situations o les mesures de police et les outils damnagement sont
coupls comme le montrent certains cas pratiques. Cependant, limpression qui ressort de
lanalyse, est quil ne sagit pas vritablement dune stratgie coordonne mise en place
entre la collectivit et les services de ltat, mais davantage dopportunits dont profiter
les collectivits pour mettre en place une opration damnagement.

3.7 Pistes damlioration


Les cas pratiques ont mis en vidence que le couplage des procdures ne relevait
gnralement pas dune stratgie commune. La piste propose dans ce mmoire serait
de mettre en place une dmarche projet qui rassemblerait tous les acteurs autour des
mmes enjeux pour le traitement des oprations les plus lourdes.

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

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3.7.1

Mise en place dune dmarche projet pour traiter lhabitat indigne

Les actions publiques de la lutte contre lhabitat indigne peuvent tre rsumes ainsi :
- lengagement dune procdure coercitive visant rsorber les facteurs de risques pour
la sant ou la scurit,
- la mise en place dune dmarche projet dans le cadre dun partenariat, avec lobjectif de
traiter la situation dans sa globalit et de manire prenne.

La procdure coercitive en elle-mme ne suffira pas rsoudre les dysfonctionnements


de limmeuble, car elle na gnralement pas pour objectif dtre utilise dans un contexte
plus large que pour rsoudre des problmes individuels. Une dmarche projet vise agir
en profondeur sur les situations dhabitat indigne les plus complexes pour permettre leur
requalification durable.

Pour parvenir sortir dune situation complexe, il sagit de rechercher un objectif durable
pour viter toute rptition des causes de dgradation court, moyen ou long termes.
Dans certains cas, les subventions, laccompagnement technique du propritaire,
lhbergement ou le relogement des occupants permettront de dbloquer la situation et de
raliser les travaux. Dans dautres cas, lexpropriation permettra de traiter une situation
devenue inextricable (tat de carence de la coproprit, anciens htels meubls mis en
coproprit dont la restructuration est ncessaire pour les rendre habitables).
Cette dmarche implique des approches interdisciplinaires et lutilisation doutils
diversifis pour traiter lensemble des difficults de la situation. Il pourra sagir, par
exemple, de coupler procdures de police coercitive avec des outils incitatifs afin de
rechercher des financements pour les propritaires, un accompagnement social des
occupants, ainsi quun accompagnement technique des travaux. Cette dmarche est
dautant plus pertinente lorsque les dsordres tiennent dimportantes incapacits
financires ou la carence de coproprits.

Lorsque les dsordres proviennent de limmeuble, de lenvironnement ou de la


localisation, les rponses apportes ces situations doivent tre lchelle soit de
limmeuble, soit de llot. Cependant, ces chelles, les propritaires seuls sont dans
lincapacit dapporter des amliorations relles. Une dmarche projet couplant les
mesures de police avec des outils incitatifs et damnagement, peut tre mis en place afin
dapporter une rponse globale et qualitative par des restructurations immobilires ou
foncires, des ramnagements despaces privs et publics et la production dune offre
sociale ou trs sociale. Lcueil viter dans ce cas est dentraner des effets dviction
des populations les plus modestes, ce qui justifie que le projet dveloppe un volet social
densemble.
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Les situations dhabitat indigne mettent en jeu une multiplicit dacteurs et des
composantes juridiques, sociales, financires et techniques. Il est donc ncessaire davoir
une vision globale pour identifier les causes des dsordres et tre en capacit de dfinir
des objectifs daction.

3.7.2

Lutilisation gradue des outils pour une stratgie coordonne

En parallle, lchelle dun projet urbain plus large, il est propos une utilisation gradue
des outils de manire rpondre le plus efficacement possible aux situations devenant de
plus en plus complexes. En effet, il est gnralement suffisant dutiliser un outil seul pour
rpondre au mieux une situation simple et ponctuel, mais il peut savrer ncessaire de
mobiliser et de coordonner les diffrents outils pour rsoudre les situations de plus en
plus complexes.
Le montage oprationnel propos des diffrents outils est gradu en 4 niveaux :
- Le niveau 1 (OPAH, PIG) consiste accompagner les propritaires, occupants ou
bailleurs, entretenir leur patrimoine en bnficiant daides financires incitatives. Ce
niveau 1 ne peut pas sappliquer dans le cas de marchands de sommeil, ou de situations
graves ou urgentes ncessitant une action immdiate. Dans ces cas, la prise darrts
dinsalubrit ou de pril est la rponse apporter sans attendre de mettre en place des
aides incitatives.
- Le niveau 2 (polices de lhabitat) a pour objectif dobliger les propritaires raliser des
travaux rendus ncessaires au regard de ltat gnral du logement ou de lurgence.
Cette action coercitive consiste une obligation de travaux ponctuels et localiss pouvant
amener la ralisation de travaux doffice par la collectivit si les propritaires ne
ragissent pas (pril, insalubrit).
- Le niveau 3 (ORI) a pour objectif dobliger les propritaires raliser des travaux
globaux lchelle de limmeuble, sous peine dtre expropris.
- Le niveau 4 (expropriation, acquisition, concession damnagement) permet dacqurir
le bien si des propritaires se montrent opposs ou incapables de conduire un
programme de travaux. Lorsque les propritaires sont dfaillants ou que la situation le
ncessite, les propritaires sont expropris, ce qui permet lacquisition des logements par
la collectivit. Cette action va acclrer le relogement des occupants ainsi que la
rhabilitation du bti. Ces oprations damnagement permettent galement la
transformation de limmeuble par le biais dune restructuration partielle ou totale. Une
restructuration peut paratre ncessaire lorsque limmeuble comprend par exemple des
locaux impropres lhabitation ou beaucoup de logements trop petits.

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Conclusion
Lhabitat est un concept multidimensionnel qui influence la sant des occupants. On
considre que lhabitat est indigne lorsquil ne permet pas aux occupants de vivre
dignement et suppose galement un risque rel pour la sant et la scurit des occupants
ou du voisinage. Lhabitat indigne ne concerne plus aujourdhui seulement les btiments
anciens mais aussi les coproprits dgrades, voire des formes en mutation telles que le
pavillonnaire. Ce phnomne tend stendre aujourdhui malgr lamlioration des
conditions de vie dbute dans les annes 1950. Il se dveloppe autour de limbrication
des enjeux de la politique du logement, de la ville, de la politique migratoire, de la
pauvret et de lexclusion sociale.
Face ce problme de sant publique, la volont politique est dradiquer lhabitat
indigne sur le territoire national. Pour cela, diffrents outils ont t mis en place au fur et
mesure pour lutter contre lhabitat indigne. Ces outils sont devenus de plus en plus
puissants et complexes lorsquils se sont confronts des cas lourds et difficiles.
Ces outils font appel plusieurs rglementations et acteurs venant de milieux diffrents
qui concourent lutter contre lhabitat indigne. Ce qui rend plus complexe leur
coordination et donc larticulation des outils. Par ailleurs, la volont daction, les moyens
techniques et financiers, le partage dinformation font parfois dfaut. Leurs actions sont
mme parfois contradictoires, car les responsabilits de ces acteurs ne sont pas les
mmes, malgr un objectif partag par tous.
Les cas pratiques exposs dans ce mmoire ont cherch montrer que pour les
situations les plus simples, il nest pas ncessaire de coupler des mesures de police avec
des outils damnagement. Alors que dans dautres situations o les enjeux sont plus
complexes, il est plus intressant dutiliser les mesures de police en complmentarit des
outils damnagement que dutiliser les mesures de police seules. La complmentarit
des outils permet une action plus efficace par une protection rapide des occupants et la
mise en uvre dune solution prenne aux dgradations du bti.
La plupart du temps, laction publique ne peut tre efficace, que lorsque les interventions
seffectuent de manire coordonnes. Il est donc ncessaire avant mme denvisager
lutilisation des outils, de partager les informations et les enjeux entre les diffrents
acteurs publics concerns. Il ne sagit donc pas de mettre cte cte diffrentes actions,
mais bien de mettre en place une vritable stratgie coordonne par lintermdiaire dune
dmarche projet. Il est galement prfrable de graduer les niveaux dintervention afin de
trouver la solution la plus adquate possible chaque situation.
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Cependant, une limite des projets damnagements sont les cots importants des travaux
et le dficit de lopration. Les collectivits sont souvent obliges de recourir des
subventions de ltat pour finaliser leurs oprations et trouver des investisseurs. Cette
dpendance financire permet ltat dimposer ses conditions au projet en contrepartie
de laide, dont un des critres est la mixit sociale.
La complmentarit des outils montrent bien quil nest pas ncessaire dopposer la sant
et la mise en scurit des occupants aux outils utiliss dans le traitement urbain. Ainsi les
situations complexes font intervenir les deux politiques publiques qui se rejoignent et
sassemblent et permettent ainsi la russite de lopration.

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Bibliographie

[1] Agence nationale de lhabitat (ANAH), novembre 2010, Les oprations de


restauration immobilire (ORI) , Les guides mthodologiques.
[2] Agence nationale de rnovation urbaine (ANRU), 2007, projet de convention ANRU
avec la ville de Paris , convention ANRU, [visit le 21/08/2014], disponible sur internet:
HYPERLINK http://www.anru.fr/index.php/fre/Programmes/Conventions
[3] Agence nationale de rnovation urbaine (ANRU), 2007, projet de convention ANRU
avec la ville de Clichy-la-Garenne , convention ANRU, [visit le 21/08/2014], disponible
sur internet: HYPERLINK http://www.anru.fr/index.php/fre/Programmes/Conventions
[4] Bigot R., Hoibian S., dcembre 2009, Les difficults des Franais face au logement,
Credoc, Cahier de recherche, n265.
[5] Bonnefoy X., Braubach M., Moissonnier B., 2003, Housing and health in Europe:
preliminary results of a pan-European study . Am J Public Health, vol.993 , n9, pp.15591563.
[6] Bouch N., dcembre 2013, Schma des procdures des oprations de restauration
immobilire , rapport de BOUCHE-DOUBLE.
[7] Castel R., 1998, Du travail la gestion du non-travail , Op. Cit., p.42
[8] Dietrich-Ragon P., 2011, Le logement intolrable, habitants et pouvoirs publics face
linsalubrit, 1re dition, Paris : PUF, 336 p.
[9] Doutreligne P., 2012, Ltat du mal-logement en France , Op. Cit.
[10] Krieger J., Higgins D., 2002, Housing and Health: Time Again for Public Health
Action , Am J Public Health, vol. 92, n5, pp.758-768.
[11] OMS-Europe, 2011, Environmental burden of disease associated with inadequate
housing, rapport de lOMS-Europe, [visit le 17/07/2014], disponible sur internet:
HYPERLINK

http://www.euro.who.int/en/health-topics/environment-and-health/urban-

health/publications/2011/environmental-burden-of-disease-associated-with-inadequatehousing.-summary-report
[12] Shaw M., 2004, Housing and public health , Annu Rev Public Health, vol. 25, pp.
397-418
[13] Socit Franaise de sant publique (SFSP), 2005, Habitat insalubre et absence de
souci de soi: rflexion clinique partir d'une exprience de 23 ans d'hospitalisation .
Rapport Habitat insalubre et sant.
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

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[14] Sofres, tat des lieux , in Colloque ESH-FAP, Entre pnurie et sgrgation,
quelles perspectives pour le logement en Ile-de-France ?, mardi 28 novembre 2006,
Paris : FAP, 2006

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Liste des annexes

Annexe 1 : Cas pratiques Paris et Clichy-la-Garenne


Annexe 2 : Mise en uvre des oprations de restauration immobilire
(ORI)
Annexe 3 : Une cartographie des acteurs locaux en Ile-de-France

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Annexe 1 : Cas pratiques Paris et Clichy-la-Garenne


1. Cas Pratiques Paris
1.1. Cas pratiques avec ORI avec arrts dinsalubrit
Ces cas pratiques correspondent des immeubles faisant lobjet darrts dinsalubrit,
o il a t dcid par la ville avec lappui de loprateur de mettre en place une ORI.
Adresse : 13 rue Ramey 75018 Paris
Synthse : malgr la succession darrts dinsalubrit et de pril sur lensemble de
limmeuble, les propritaires nont pas fait de travaux et les occupants nont pas t
hbergs. Un arrt de DUP travaux a t pris en 2012 afin de lancer une ORI. LORI a
permis dexproprier les propritaires dfaillants en 2013 pour pouvoir acclrer le
relogement des occupants et les travaux engags par les arrts dinsalubrit. Entre 2013
et 2014, 12 mnages sur 18 ont t relogs.
Adresse : 20 rue des roses 75018 Paris
Synthse : Malgr 27 arrts dinsalubrit remdiable en 2009 et la prsence de plomb,
limmeuble na pas fait lobjet de travaux de la part des propritaires. Labsence de
travaux et le manque dentretien de limmeuble sont des facteurs de risque importants
dincendie. Un incendie sest dclar et a entran lvacuation de limmeuble en 2013.
Les occupants ont t vacus et mis en scurit. Cet immeuble devenu vacant peut tre
la cible de squats si les travaux ne sont pas engags. Une DUP travaux a t prise en
2013 pour contraindre le propritaire faire les travaux, sous peine dtre expropri en
cas de dfaillance. LORI va permettre une restructuration lourde du bti.
Adresse : 31 rue Durantin 75018 Paris
Synthse : Prise darrts prfectoraux de locaux impropres lhabitation en 2007. Les
arrts de locaux impropres lhabitation ne peuvent pas obliger les propritaires faire
des travaux de restructuration. Les mnages vivant dans les locaux impropres
lhabitation ont t relogs entre 2007 et 2011. Il existe un risque important que les
propritaires relouent les locaux impropres lhabitation mme si ceux-ci font lobjet
darrts prfectoraux. La mise en place dune ORI en 2007 a permis dobliger les
propritaires faire des travaux lourds de restructuration dans le but de regrouper les
logements pour les rendre propres lhabitation de faon prenne. Les travaux ont dur
deux ans de 2011 2013.
Adresse : 45 rue Sauffroy 75017 Paris
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

II

Synthse : Malgr la prise de plusieurs arrts dinsalubrit en 2009, le propritaire na


pas engag de travaux. La mise en place dune ORI en 2010 a permis lexpropriation du
propritaire en 2011, suite au constat de sa dfaillance. Loprateur prend possession de
limmeuble en 2012 et commence le relogement des occupants. Les travaux durgence de
mise en scurit de limmeuble sont engags en 2012. Entre 2012 et 2014, 26 mnages
ont t relogs et 5 sont en cours de relogements, sur 33 mnages au total. La promesse
de vente a t faite en 2014 pour que les investisseurs engagent une rhabilitation lourde
de limmeuble.

1.2

Cas pratiques sans ORI avec arrts dinsalubrit

Ces cas pratiques correspondent des immeubles faisant lobjet darrts dinsalubrit,
o il na pas t dcid de mettre en place une ORI.
Adresse : 19 rue Cail 75018 Paris
Synthse : Loutil mis en place par la SIEMP en 2007 tait un outil incitatif pour aider le
propritaire faire des travaux. Limmeuble occup par des squatteurs a t vid en 2011
par la prfecture de police. Il est vacant depuis cette date. De 2007 2014, les travaux
ont peu progress. Les travaux engags par le propritaire ont t souvent reports. La
SOREQA envisage de prendre une DUP travaux en 2014 pour contraire le propritaire
acclrer les travaux, sous peine dexpropriation.
Adresse : 5 rue Buzelin 75018 Paris
Synthse : Aprs la prise darrts dinsalubrit entre 2010 et 2011, des travaux ont t
engags par les copropritaires avec lappui technique de loprateur. Les travaux ont
dur de 2010 2014. Les arrts dinsalubrit ont t levs successivement de 2013
2014. La mise en place dune ORI ne sest pas rvle ncessaire, parce que les
copropritaires taient prts engager des travaux, ils disposaient des subventions de
lAnah et ils avaient lappui technique de loprateur.
Adresse : 6 et 8 cit Germain Pilon 75018 Paris
Synthse : Aprs la prise darrts dinsalubrit en 2012, des travaux ont t engags par
le propritaire avec lappui technique de loprateur. Loprateur a suivi galement les
occupants en trouvant des compromis entre locataire et propritaire. Les travaux ont dur
environ 1 an, de 2012 2013, date des leves darrts dinsalubrit. La mise en place
dune ORI ne sest pas rvle ncessaire, parce que le propritaire tait prt engager
des travaux, disposait de subventions de lAnah et tait accompagn par loprateur.
Adresse : 6 et 8 rue Sauffroy 75017 Paris
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

III

Synthse : la prise de nombreux arrts dinsalubrit en 2011 ont pouss le propritaire


faire des travaux. Le planning des travaux a t repouss plusieurs reprises cause de
malfaons, de labsence de matre duvre et du dpart de larchitecte. Les travaux,
dbuts en 2011, ne sont pas totalement termins en 2014. 3 logements nont pour le
moment pas t rnovs. La mise en place dune ORI aurait peut-tre permis dacclrer
les travaux ainsi que la mise en scurit de limmeuble. Elle aurait aussi pu apporter un
appui technique au propritaire par lintermdiaire de loprateur afin dviter les
malfaons. En effet, les arrts dinsalubrit sont des mesures individuelles et ne peuvent
pas rsoudre les problmatiques de lensemble de limmeuble. Leur objectif nest pas
dtre utilis dans un contexte large, linverse de lORI dont les travaux doivent tre
globaux et cohrents sur la totalit de limmeuble.
Adresse : 17 rue Jean Robert 75018 Paris
Synthse : Aprs la prise de nombreux arrts dinsalubrit en 2011, les copropritaires
se sont engags faire les travaux, avec un appui technique de loprateur. Il a t
dcid de changer darchitecte en 2012, car les travaux ne correspondaient pas aux
prescriptions des arrts prfectoraux. Les travaux prenaient galement du retard du fait
dimpays de travaux. Loprateur en soutenant davantage les propritaires a permis de
diminuer fortement le nombre dimpays de travaux. Les travaux ont dur 4 ans, de 2011
2014, date de leve des derniers arrts. La mise en place dune ORI aurait pu
ventuellement acclrer les travaux, mais aurait surtout permis dexproprier les
propritaires bailleurs dfaillants.

2. Cas pratiques Clichy-la-Garenne


2.1

Cas pratiques avec ORI sans arrts dinsalubrit

Ces cas pratiques correspondent des immeubles ne faisant pas lobjet darrts
dinsalubrit, o il a t dcid par la ville avec lappui de loprateur de mettre en place
une ORI. Ces situations permettent de voir lintrt de prendre ou de ne pas prendre
darrts

prfectoraux

dinsalubrit

avant

la

mise

en

place

dune

opration

damnagement.

A)

Cas pratiques dont lORI est rcente

Ces cas pratiques permettent de voir les dterminants de situations complexes qui ont
incit la collectivit mettre en place des ORI.
Synthse : 46 rue du Landy Clichy-la-Garenne

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IV

Synthse : A partir des 2009, le SCHS a envoy aux propritaires des injonctions de faire
des travaux, sans rsultat. Aucun arrt dinsalubrit na t pris. Les propritaires
indlicats et passifs laissent la coproprit se dgrader depuis de nombreuses annes. La
prise dune DUP travaux en 2013 va permettre dacclrer la mise en scurit des 39
logements, de contraindre les propritaires sengager dans les travaux et dexproprier
les propritaires dfaillants. Lacquisition par loprateur de plusieurs lots permettra de
restructurer une partie de limmeuble pour agrandir les surfaces. Contrairement lORI, la
prise darrts dinsalubrit aurait permis de protger les occupants en obligeant le
propritaire a les hberger pendant la dure des travaux, surtout lorsque le propritaire
est dfaillant et ne respecte pas le plan dhbergement prvu par la DUP. Aucun
relogement na t effectu pour le moment.

B)

Cas pratiques dont lORI a t mis en place depuis plusieurs annes

Ces cas pratiques permettent de comprendre les dterminants de la mise en place de


lORI et les actions quelles ont entranes.
Adresse : 16 rue Trouillet Clichy-la-Garenne
Synthse : Limmeuble est dans une situation de dshrence progressive depuis plus de
10 ans malgr les mises en demeure successives au propritaire par le SCHS. Les aides
incitatives apportes par lOPAH ne sont pas suffisantes pour rhabiliter limmeuble.
Aucun arrt dinsalubrit na t pris. Il apparat que, sans animation forte du
propritaire, par le biais dune DUP Travaux et dune menace dexpropriation, il ny aura
pas de rhabilitation globale satisfaisante dans des dlais raisonnables. Suite la prise
de la DUP en 2009, les travaux nont pas t engags par le propritaire. Une procdure
dexpropriation a t lance en 2011 et le propritaire a mis en vente limmeuble. La ville
a alors prempt et a acquis limmeuble. Les travaux avec restructuration ainsi que tous
les relogements ont t effectus en 2012 par loprateur et la ville. Les travaux ont dur
2 ans de 2011 2012.
Adresse : 52 boulevard Victor Hugo Clichy-la-Garenne
Synthse : Depuis 2006, le propritaire a reu plusieurs mises en demeure de faire des
travaux par le SCHS. Des travaux mineurs ont t engags par le propritaire qui ne
permet pas de mettre en scurit les occupants. Les aides incitatives apportes par
lOPAH nont pas permis de dbloquer la situation. La prise darrts dinsalubrit aurait
permis de protger les occupants. Un arrt de DUP travaux a t pris en 2009 pour
mettre en place une ORI. LORI a pouss les propritaires engager les travaux. Les
travaux ont dur 3 ans, de 2009 2012.

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

Adresse : 32 rue Chance Milly Clichy-la-Garenne


Synthse : Depuis les annes 2000, les propritaires ont reu plusieurs mises en
demeure de faire des travaux par le SCHS, sans rsultat. Les aides incitatives apportes
par lOPAH nont pas permis de dbloquer la situation. Aucun arrt dinsalubrit na t
pris. Un arrt de DUP travaux a t pris en 2009 pour mettre en place une ORI, afin de
contraindre les propritaires faire des travaux. Concernant le btiment rue, les
copropritaires ont termin les travaux conformes aux prescriptions de la DUP en 2013.
Les travaux pour le btiment rue ont dur 4 ans. Concernant le btiment cour, les
copropritaires dfaillants sont en cours dexpropriation en 2014 et aucune rhabilitation
na t faite pour le moment. Les mnages du btiment cour vivent toujours dans un
habitat dgrad. La prise darrts dinsalubrit aurait permis de protger les occupants
en obligeant le propritaire les hberger pendant la dure des travaux, surtout lorsque
le propritaire est dfaillant et ne respecte pas le plan dhbergement prvu par la DUP.

2.2

Cas pratiques avec ORI avec arrts dinsalubrit

Ces cas pratiques correspondent des immeubles faisant lobjet darrts dinsalubrit,
o il a t dcid par la ville avec lappui de loprateur de mettre en place une opration
damnagement.

A)

Cas pratiques dont lORI a t mise en place depuis plusieurs annes

Ces cas pratiques permettent de comprendre les dterminants de la mise en place de


lORI et les actions quelles ont entranes.

Adresse : 26 rue Fernand Pelloutier Clichy-la-Garenne


Synthse : Malgr les mises en demeure du SCHS depuis plus de 5 ans et la procdure
darrt dinsalubrit en 2007, peu de travaux ont t engags par les copropritaires.
Les aides incitatives apportes par lOPAH nont pas permis de dbloquer la situation. Un
arrt de DUP a t pris en 2009 pour mettre en place une ORI. LORI a mis une pression
suffisante sur les copropritaires pour quils engagent les travaux. Les travaux
commencs en 2012 et achevs en 2014, sont conformes aux prescriptions de la DUP.
La mise en scurit de tous les occupants depuis la prise de la DUP a dur 5 ans, de
2009 2014. Mais le risque de suroccupation du fait des occupants est toujours prsent,
avec le risque de dgradation acclre des logements.
Adresse : 19 rue Fanny Clichy-la-garenne
Synthse : Malgr la prise darrts de pril et dinsalubrit en 2007 et 2008, peu de
travaux ont t fait par des copropritaires et un syndic dfaillant. Les aides incitatives
apportes par lOPAH nont pas permis de dbloquer la situation. Un arrt de DUP
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

VI

travaux a t pris en 2009 pour une mettre en place une ORI. Dans le mme temps, le
syndic qui ntait plus en capacit dadministrer cette coproprit, a dpos une requte
qui a permis la nomination dun administrateur provisoire de la coproprit, dans le but de
remettre les comptes de la coproprit lquilibre. En effet, plusieurs copropritaires
cumulent les impays de charges courantes. La mise en place de lORI a permis de
contraindre les propritaires mettre en place des travaux sous peine dexpropriation. La
ville a acquis un lot dune propritaire qui ntait plus en capacit de payer ses charges.
Les travaux ont t achevs en 2012, avec les leves des arrts dinsalubrit. Les
travaux ont dur 4 ans, de 2009 2012. Loprateur est aujourdhui en cours de
ngociation pour lacquisition de deux lots afin deffectuer une restructuration dune partie
de limmeuble.

B)

Cas pratiques dont lORI est rcente

Ces cas pratiques permettent de voir les dterminants de situations complexes qui ont
incit la collectivit mettre en place des ORI.
Adresse : 20 rue Henri Poincar Clichy-la-Garenne
Synthse : Malgr des mises en demeure de faire des travaux par le SCHS depuis 2005,
les copropritaires nont pas mis en place un programme visant rhabiliter limmeuble.
Par ailleurs, un logement est impropre lhabitation et continue dtre habit. Un arrt de
DUP travaux a t pris en 2013 afin dengager des rhabilitations lourdes du btiment et
dexproprier les propritaires dfaillants. Un des objectifs de lORI est dacqurir les
locaux impropres lhabitation pour les transformer en logement habitable. Les mnages
vivent dans cet immeuble dgrad depuis au moins 9 ans.
Adresse : 4 rue des Bateliers Clichy-la-Garenne
Synthse : malgr des arrts prfectoraux dinsalubrit et de pril en 2010 et 2011 et de
nombreuses mises en demeure du SCHS depuis 10 ans, les copropritaires nont pas mis
en place un programme de consolidation et de rhabilitation lourde de leur immeuble. Un
arrt de DUP travaux a t pris en 2013 afin dengager des rhabilitations lourdes du
btiment et dexproprier les propritaires dfaillants. En effet, certains propritaires ne
sont plus en capacit dentretenir leur bien et dengager des travaux prescrits par le
syndic. Les mnages vivent dans cet immeuble dgrad depuis au moins 10 ans.

2.3

Cas pratiques sans ORI avec arrts dinsalubrit

Ce cas pratique correspond un immeuble faisant lobjet darrts dinsalubrit, o il na


pas t dcid de mettre en place une opration damnagement. Aprs lanalyse de ce

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

VII

cas, on peut comprendre que la volont de la mise en place dune ORI dpasse parfois
les critres purement techniques.
Adresse : 3 passage du Puits Bertin Clichy-la-Garenne
Synthse : Malgr la prise de nombreuses mises en demeure de faire des travaux par le
SCHS depuis les annes 2000, la prise darrts prfectoraux de locaux impropres
lhabitation en 2012 et la volont de prendre un arrt dinsalubrit sur les parties
communes en 2013, les copropritaires engagent peu de travaux. Lensemble de la
coproprit reste vtuste, mais la totalit des logements nont pas pu tre visite. Cest
pourquoi, des arrts dinsalubrit nont pas pu tre pris sur lensemble des logements et
les parties communes. Dclarer un immeuble insalubre alors que ltat de dgradation de
tous les logements nest pas connu, serait la source dun important risque juridique. En
revanche, la mise en place dune ORI permet dagir de faon globale sur lensemble des
logements quels que soit leur tat de dgradation et est beaucoup moins expose un
risque juridique, tant que les mesures de lORI sont cohrentes et proportionnes par
rapport latteinte aux droits des copropritaires. Par ailleurs, dans le cas o les mnages
habitant les locaux impropres lhabitation sont relogs, il existe un risque important que
ces locaux soient de nouveau relous malgr linterdiction lhabitation. Une des
solutions pour rsoudre le problme de faon prenne, serait de restructurer le btiment
afin quil ny ait plus que des logements dcents propres lhabitation. LORI rpondrait
ces enjeux, car elle permet de contraindre les propritaires faire des travaux lourds,
dexpulser ceux qui sont dfaillants et de restructurer le btiment. Cependant, la mise en
place de travaux lourds est difficile porter financirement pour la collectivit, qui est en
attente de subventions de lEtat. La collectivit attend le soutien de lEtat pour mettre en
place une opration damnagement.

2.4

Cas pratique de RHI

Ce cas pratique permet dobserver une opration de RHI. Ce type dopration implique
des arrts dinsalubrit irrmdiable sur les immeubles, les interdisant dfinitivement
lhabitation. Les travaux de RHI commencent lorsque les immeubles sont vacants. En
effet, les occupants ont t pralablement relogs et mis en scurit. La RHI implique un
projet dintrt gnral valid par lAnah pour loctroi de subventions.
Nom de lopration : RHI Trouillet Clichy-la-Garenne
Adresse : 79 boulevard Victor Hugo et 2, 2bis, 4, 6, 8, 10, 12, 14 rue Trouillet Clichy-laGarenne (9 btiments)
Synthse : Les immeubles dgrads se trouvaient dans le primtre dune ZAC cre en
1990. La prise darrts dinsalubrit irrmdiable entre 1990 et 2005 a permis la mise en
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

VIII

place dune RHI. La ville de Clichy-la-Garenne a commenc mettre en place son projet
damnagement par la premire DUP vivien en 1995. La RHI sest tendu de 1995
2006. Les propritaires des logements ont vendu leur logement ou ont t expropris
entre 2005 et 2006. Lacquisition de lensemble des lots viss par la RHI a t acheve en
2007. Les derniers occupants ont t relogs en 2008 grce un partenariat avec un
bailleur social. Les occupants sans titre et les occupants de lhtel meubl nont pas t
relogs. La ville de Clichy a donc mis 3 ans pour reloger tous les mnages au fur et
mesure des acquisitions. Aprs la destruction des btiments, les terrains ont t vendus
au bailleur social et reconstruits suivant le plan initialement prvu par le projet
damnagement. Celles-ci prvoient la mise en place de nouveaux quipements ainsi que
la construction de 58 logements locatifs aids. Cette opration a t subventionne par
lANRU dans le cadre du PNRU.

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

IX

Annexe 2 : Mise en uvre des oprations de restauration


immobilire (ORI) (Bouch N., 2013)
Schma de
procdure

Articles utiles du code


de lurbanisme

Droits et obligations
des propritaires

commentaires

La dclaration
dutilit publique

R.313-23

Publicit de droit
commun des
enqutes de DUP

La rdaction de lart
L.313-4-2 impose que
les enqutes dutilit
publique et
parcellaires soient
disjointes.

R.313-24

Lenqute organise
par le prfet selon les
dispositions du code
de lexpropriation.

Larrt de
dclaration dutilit
publique pris aprs
lenqute dutilit
publique est pralable
la dfinition prcise
du programme de
travaux par immeuble,
lesquels seront
notifis aux
propritaires dans le
cadre de lenqute
parcellaire.

Dossier
1. plan
2. Dsignation
immeubles
3. occupation des
immeubles
4. notice : objet
opration,
programme global
travaux/ btiment/
dmolition
5. estimation valeur
immeuble +
cot/travaux
Larrt de DUP
sign par la prfet au
vu des conclusions
du commissaire
enquteur

R.313-25

Dure de validit de
la DUP : 5 ans,
renouvelable une fois
par arrt du prfet et
une deuxime fois par
dcret en CE.

Les travaux sont


soumis permis de
construire/
dclaration de
travaux de droit
La DUP vise le
commun, si
programme global
compatibles avec
des
travaux qui, ce
lobjet de la DUP.
Mais la dmolition est stade, ne ncessite
pas dtre dtaill,
soumise de droit
permis de dmolir. lvaluation sommaire
de leur cot et celui
Pas le droit de louer
de lacquisition
et de mettre bail
foncire. Cependant,
(sauf titre
une relative prcision
temporaire ou
du programme permet
saisonnier...)
de grer les travaux

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

Le programme
prcis des travaux
par immeuble

L.313-4-2

Arrt du maire fixant


programme travaux et
dlai de ralisation
pour chaque
immeuble restaurer,
par lexpropriant.
Arrt normalement
publi et affich
(CGCT)

La notification des
travaux et lenqute
parcellaire
Enqute parcellaire
organise par le
prfet selon le code
de lexpropriation : la
notification chaque
propritaire/
copropritaire du
programme de
travaux est faite
loccasion de la
notification
individuelle du dpt
en mairie du dossier
enqute parcellaire.

R.313-26
L.313-4-2
R.313-27 et R.11-22
du code de
lexpropriation

La DUP ouvre un
droit de dlaissement
tous les
propritaires et les
copropritaires pour
chaque lot.

et les dmolitions.

Cet arrt na aucun


effet de droit par luimme : seule la
notification dans le
cadre de lenqute
parcellaire produit
effet vis vis des
propritaires. Mais
ceux-ci pourront
lattaquer, comme
tout acte administratif,
notamment lors de la
notification.

Larrt du maire fixe


le programme prcis,
par immeuble
restaurer, ainsi que le
dlai fix pour ces
travaux ; ce dlai est
celui de la ralisation
effective des travaux.
Selon le degr de
prcision des travaux
de la DUP, le
programme de
travaux peut tre
identique. Attention
viter un niveau de
dtail assimilable la
matrise douvrage.

Si lors de lenqute Lenqute parcellaire


[...] le propritaire fait
qui est
connatre son
obligatoirement pour
intention de faire les
notifier des travaux
travaux selon dtail
prcis chaque
notifi, immeuble non
propritaire ou
compris dans larrt copropritaire- permet
de cessibilit
didentifier ceux-ci et
tous les titulaires de
Les propritaires ou droits rels et autres
copropritaires,
conventions. Elle est
doivent rpondre
pralable lventuel
dans le cadre de
arrt de cessibilit.
lenqute sur leur
intention de faire les
La notification
travaux.
chaque
propritaire/coproprit
A ce stade les
aire, des travaux quil
propritaires qui ont
a faire en
rpondu avoir
application de larrt
lintention de faire les
susvis (quil a
travaux nont pas de prcis pour chaque
dossier fournir.
immeuble le
programme de

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

XI

travaux) comporte le
dlai de ralisation
des travaux : ce dlai
de ralisation doit tre
raisonnable ; il doit
tenir compte, outre du
temps ncessaire au
montage technique et
financier du dossier,
de lchance des
baux locatifs,
dhabitations,
professionnels et
commerciaux.
Rponse des
propritaires
Rponse ngative ou
non rponse
Ont rpondu
sengager raliser
les travaux

R.313-28

Pour ceux qui ont


rpondu non ou
nont pas rpondu
(considrs comme
ayant refus) : leurs
immeubles pourront
tre expropris
(arrt de cessibilit).
Pour tre exclus de
larrt de cessibilit,
les propritaires
doivent produire :
- note chancier
prvisionnel de
travaux

Ceci vaut aussi pour


les copropritaires
pour leur lot de
coproprit.
Le propritaire qui a
fait connatre son
intention de faire les
travaux doit fournir la
note et lchancier
prvisionnel des
travaux ainsi que la
date chance des
baux ou transferts
baux, dans un dlai
raisonnable.

Aucun dlai nest


- date chance des prcis par les textes,
baux ou transfert de
sachant quun
baux
propritaire qui
nenverrait ces
Le propritaire doit
lments que proche
tenir compte de la
de la date dchance
date dchance des
baux de ses diffrents de la ralisation des
travaux ne peut
locataires : la
raisonnablement
ralisation de travaux
remplir ces
faire est un motif de
obligations.
non renouvellement
du bail son
Si un propritaire
chance normale (et
nenvoie pas son
non de rsiliation en
dossier dans des
cours de bail, sauf
dlais raisonnables
relogement assur
apprcier au cas
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

XII

par le bailleur)

Ralisation des
travaux de
restauration
immobilire

R. 421-14 d)
R. 424-11
R. 421-28

par cas son


immeuble sera
cessible la date
dexpiration du dlai
de ralisation des
travaux.

La totalit des travaux Lart R 424-11 prcise


de restructuration
la composition du
immobilire tels que dossier de demande
notifis et sur
de permis de
lesquels sest engag
construire.
le propritaire
Les travaux sont
(extrieurs et
intrieurs) relvent du soumis au contrle de
conformit.
permis de construire.
Les travaux de
dmolition prescrits
ou prvus relvent du
permis de dmolir.

Travaux en secteur
sauvegard ou en
ZPPAUP

Arrt de cessibilit
du prfet, code de
lexpropriation

R. 313-29
R. 431-14

Accord ou avis de
lABF

La nature des
matriaux et les
modalits dexcution
et attestation certifiant
peuvent tre
que ces travaux
prcises dans un
constituent la
site protg
restauration complte
de limmeuble
concern.
Sapplique aux
Il ny a pas de dlai
immeubles des
fix entre lenqute
propritaires ayant
parcellaire et larrt
refus de sengager,
de cessibilit.
taisants ou
Larrt de cessibilit
dfaillants ;
nest en droit, jamais
applicable aux
obligatoire car
copropritaires pour
lautorit expropriante
leurs lots de
peut renoncer.
coproprit.
Dans le cas prcis,
attention ne pas
pnaliser les
propritaires qui se
sont engags et pour
qui la non acquisition
publique de

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

XIII

limmeuble (ou lot de


coproprit) rend
lopration impossible
et leur cause
prjudice.

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

XIV

Annexe 3 : Une cartographie des acteurs locaux en Ile-de-France


On sattachera dcrire la cartographie des acteurs de la lutte contre lhabitat indigne et
les spcificits organisationnelles des villes de Paris et de Clichy-la-Garenne. Ces
collectivits sont impliques depuis de nombreuses annes dans la lutte contre lhabitat
indigne et ont mis en place des structures rpondant aux enjeux.

1. Le maire
Le maire est le responsable local qui gre les plaintes et les signalements de ses
administrs, en sappuyant sur les polices gnrales du maire et sur les bases des
dispositions du rglement sanitaire dpartemental (RSD). Limplication du maire est un
facteur clef pour mieux reprer les situations risque et les traiter. Les services
communaux sont lcoute des besoins de la population du fait de leur proximit. Le
maire peut mettre en place des actions de reprage, dinformation, de sensibilisation et
daccompagnement des populations vivant en habitat indigne.

Le maire sappuie sur ses pouvoirs de police gnral pour :


- Rappeler aux administrs leurs obligations en matire de salubrit et de scurit
publiques.
- Prescrire les mesures mettre en place pour rsorber les problmes de salubrit ou
dinscurit en cas notamment de danger grave et imminent.
- Agir sur les problmes de dcence des logements, car dans de nombreux cas les
dsordres constats au titre de la non dcence constituent galement des infractions au
RSD.

Il dispose galement de pouvoirs de police spciale qui lui permettent de :


- Veiller ce que toute personne produisant ou dtenant un dchet pouvant porter atteinte
la sant de la population ou lenvironnement puisse en assurer llimination. A dfaut
le maire peut procder llimination doffice desdits dchets aux frais du responsable.
- Garantir la scurit publique des difices et des quipements communs des immeubles
collectifs usage dhabitation pour remdier notamment aux situations des btiments
menaant ruine.
- Veiller la scurit des tablissements dhbergement vis- vis des risques dincendies
et de panique parmi lesquels on retrouve les htels meubls.

2. Lagence rgionale de sant (ARS)


Lagence rgionale de sant (ARS) dIle-de-France est un tablissement public autonome
au niveau administratif et financier. Elle a pour mission de mettre en place la politique de
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

XV

sant dans la rgion. Son champ dintervention couvre tous les domaines de la sant
publique : la prvention, la promotion de la sant, la veille et la scurit sanitaire,
lorganisation de loffre de soins dans les cabinets mdicaux de ville, en tablissement de
sant et dans les structures mdico-sociales. Elle dispose de dlgations territoriales (DT)
dans chacun de ses dpartements (Paris, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-deMarne, Essonne, Yvelines, Val dOise, Seine et Marne).

LARS est un acteur fondamental de la lutte contre lhabitat indigne. Elle gre les plaintes
et les signalements relatifs lhabitat insalubre en liaison avec les mairies. Elle effectue
des enqutes dinsalubrit des logements pour valuer les risques sanitaires des
dsordres. Si les dsordres sont trs importants, elle monte un dossier qui propose la
prise dun arrt dinsalubrit avec des recommandations de prescription de travaux. Le
dossier passe ensuite au CoDERST dont elle assure gnralement le secrtariat et
parfois la prsidence. Lorsque larrt dinsalubrit est pris, elle envoie par courrier les
arrts aux locataires et aux propritaires. Elle suit les dossiers jusqu la fin des travaux.
Lorsque les travaux par le propritaire sont termins, elle constate la sortie dinsalubrit et
lve larrt prfectoral. Elle peut galement lancer des procdures durgence, sans
passer par le CoDERST, sur des situations risque imminent en raison de laccumulation
de dchets observe dans le logement, de risques dintoxication au monoxyde de
carbone, de la prsence dinstallations lectriques dangereuses ou encore de problmes
dvacuation des eaux uses. Les arrts dinsalubrit tant des dcisions suspensives
de droits, ils peuvent donner lieu des recours administratifs et contentieux auprs du
Tribunal Administratif. LARS a la charge de dfendre les arrts dinsalubrit au nom du
prfet.

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

XVI

Figure : Diffrentes procdures et modalits de gestion d'un dossier d'insalubrit par


l'ARS ou le SCHS

3. La direction rgionale et interdpartementale de lHbergement et du logement


(DRIHL) et les directions dpartementales des territoires
La DRIHL a pour objectif damliorer les rponses apportes par ltat aux difficults
dhbergement, de mal logement, dentre dans le logement social, daccs la proprit
et de dveloppement de loffre de logements. Elle est sous lautorit du prfet de rgion
dIle-de-France. Son action concerne Paris et la petite couronne parisienne (Hauts-deSeine, Val-de-Marne et Seine-Saint-Denis). Le sige de la DRIHL supervise ses units
territoriales (UT). Ses missions sont ralises dans les dpartements dIle-de-France par
ces 4 units territoriales : UT 75, UT 92, UT 93, UT 94. Son primtre daction dessine
les contours de la future mtropole du Grand Paris.
Concernant la grande couronne parisienne (Essonne, Yvelines, Val dOise, Seine et
Marne), les missions de lutte contre lhabitat indigne sont ralises par les directions
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

XVII

dpartementales des territoires (DDT) sous lautorit du prfet de rgion. Il existe 4 DDT
en Ile-de-France : DDT 91, DDT 78, DDT 95, DDT 77.

Ces missions se traduisent de la faon suivante :


- pilotage des politiques d'accs au logement et de prvention des expulsions,
- pilotage rgional et interdpartemental des politiques d'hbergement et de veille sociale,
- comptences relatives aux problmatiques d'hbergement des populations spcifiques
et aux problmatiques de sant et prcarit,
- dispositif de mise en uvre d'intermdiation locative,
- gestion des contentieux en excs de pouvoir des commissions de mdiation DALO et
suivi des contentieux pour non relogement avec gestion des astreintes,
- dveloppement de structures de logement adapt (rsidences sociales, maisons relais,
RHVS, logements adapts...),
- pilotage des systmes d'information utiliss par les services mtiers et les oprateurs
(enregistrement de la demande, gestion des contingents, suivi des commissions DALO et
des relogements des PU,)
- mission ddie la mise en uvre du Grenelle dans le logement et de lutte contre la
prcarit nergtique,
- mission ddie la lutte contre lhabitat indigne : financement des travaux doffice,
procdure plomb, hbergement, coordination des outils de la LHI, gestion du logiciel PHI.
- capacits d'observations, d'tudes et d'valuation en matire d'hbergement et de
logement.

4. Les oprateurs
Les collectivits territoriales dfinissent la politique locale de lhabitat et de son cadre
daction. Pour assurer le suivi-animation de leurs oprations programmes, elles font le
plus souvent appel des oprateurs. Les oprateurs, appels aussi animateurs, ont un
rle dinformation, de conseil et dassistance technique aux collectivits, aux propritaires
et aux professionnels.

Il existe diffrents types doprateurs :


- Les bureaux dtudes privs.
- Les socits publiques damnagement.
- Les oprateurs de type associatif : il existe plusieurs oprateurs de type associatif
spcialiss en matire dhabitat. Les deux principaux sont les rseaux des PACT-ARIM et
Habitat et Dveloppement.
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

XVIII

- Les socits dconomie mixte (SEM) : les SEM ou SEM locales (SEML) possdent un
statut juridique calqu sur celui des socits anonymes. Elles sont cres linitiative des
collectivits territoriales dans le cadre de leurs comptences. Les collectivits territoriales
et leurs groupements peuvent ainsi confier des SEM la ralisation des oprations
programmes. En tant quamnageurs, certaines SEM interviennent galement sur les
oprations complexes de renouvellement urbain, la rsorption de lhabitat insalubre, les
oprations de rnovation urbaine, le traitement des friches industrielles et le traitement
des coproprits dgrades.

Les missions de loprateur peuvent aller jusqu :


- animation gnrale de lopration : AMO, MOD, suivi, valuations des actions ;
- ingnierie foncire : partage de lots, travaux de scurisation ;
- ingnierie immobilire : commercialisation ;
- ingnierie sociale : MOUS relogement, accompagnement social ;
- ingnierie administrative et financire : mobilisation des financements ;
- assistance juridique : scurisation des procdures, gomtres...

Quelle que soit la phase du programme dans laquelle se trouve les immeubles,
loprateur a lobligation de transmettre la matrise douvrage lensemble des donnes
relatives aux situations dhabitat indigne et non dcent. Il appartient la matrise
douvrage de mettre en place le circuit permettant le recueil, le suivi et la mutualisation de
lensemble de ces donnes, notamment pour alimenter lobservatoire dpartemental de
lhabitat indigne. Si les outils incitatifs aboutissent un chec, en cas de reprage de
situations prsentant un danger immdiat pour la sant ou la scurit des occupants,
loprateur doit transmettre les signalements des logements aux autorits comptentes.
La gestion des relogements constitue une mission importante en cas de traitement
dhabitat indigne. Pour cela, loprateur doit procder la dfinition du besoin des
mnages au cas par cas. Il doit accompagner la famille pour lhbergement et pour la
rintgration dans le logement, ou pour linstallation dans un logement dfinitif.

Des outils de suivi et de bilan spcifiques aux actions de LHI sont renseigns par
loprateur. Loprateur procde :
- la mise en place dindicateurs de suivi des objectifs quantitatifs et qualitatifs sur les
diffrents thmes de la LHI (hbergements, relogements, suivi des procdures, travaux
doffice, suivi de coproprits, indicateurs relatifs la rsorption de la prcarit
nergtique),
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

XIX

- la prsentation trimestrielle de ltat davancement par immeuble de ces indicateurs,


- lidentification rapide des points de blocage et la dfinition des pistes pour y remdier au
fur et mesure de lopration.

5. Les associations
Les associations ont un rle important dans la lutte contre lhabitat indigne. En effet, les
associations sont trs actives et proposent des solutions de logement, des conseils, un
soutien financier et un accompagnement. Elles se positionnent comme mdiatrice entre
les populations dfavorises et les pouvoirs publics. Certaines associations peuvent tre
institutionnelles comme lAssociation Dpartementale dInformation sur le Logement
(ADIL). Celle-ci informe les locataires et les propritaires sur leurs droits et leurs
obligations en matire de logement. Elle est parfois membre du CoDERST.

6. Le tribunal de Grande Instance


Le parquet du tribunal de Grande Instance essaye de mener une politique pnale efficace
en matire de lutte contre lhabitat indigne. Larticle 225-14 du code pnal stipule que le
fait de soumettre une personne vulnrable des conditions de travail ou dhbergement
incompatibles avec la dignit humaine, est puni de 5 ans demprisonnement ou de
150 000 euros damendes. La qualification juridique prcise des conditions dindignit
dun logement sont essentiellement jurisprudentielles. Il existe dans chaque parquet un
magistrat rfrent de lhabitat indigne, qui est en relation avec les services de lEtat. Il
monte les dossiers en liaison avec le commissaire de police pour avoir les preuves des
infractions pnales commises par les propritaires indlicats. Il est une personne
indispensable dans la lutte contre les marchands de sommeil.

7. Lunit de lutte contre lhabitat indigne (ULHI)


Lunit de lutte contre lhabitat indigne en Ile-de-France dpend de la direction de la
scurit de proximit de lagglomration parisienne (DSPAP). Son action, mene sous
lautorit du parquet financier, consiste traiter les procdures judiciaires en matire
dinfractions pnales lies lhabitat indigne, retrouver les propritaires pour les
contraindre effectuer les travaux prescrits, faire rembourser les frais pris en charge
par lautorit publique comptente et traduire les propritaires devant la justice. Cette
unit cible en priorit les marchands de sommeil. Les enqutes judiciaires de lULHI sont
ouvertes la suite de signalements des mairies, des particuliers et dans le cadre
dinvestigations lances par le parquet.

8. Les agences nationales daide lamlioration de lhabitat


8.1. LAgence nationale pour lhabitat (Anah)
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

XX

L'Agence nationale de l'habitat est un tablissement public administratif qui met en uvre
la politique nationale damlioration du parc de logements privs existants. Elle est place
sous la tutelle du ministre charg du logement et du ministre charg des finances. Sa
vocation sociale l'amne se concentrer sur les publics les plus modestes. LAnah
accorde des aides financires aux propritaires et aux syndicats de copropritaires pour
la ralisation de travaux lourds ou damlioration de leur habitat. Elle encourage par
ailleurs le dveloppement dune offre de logements loyers et charges matriss par le
biais de conventions avec les propritaires bailleurs. L'Anah procure galement aux
dcideurs locaux des moyens financiers et un appui mthodologique, notamment dans le
cadre d'oprations programmes pour lamlioration de lhabitat (OPAH) et de
Programmes dintrt gnral (PIG).

Les missions de lAnah ont une vocation solidaire, elles portent sur:
- le traitement de lhabitat indigne et trs dgrad;
- la rnovation thermique des logements;
- ladaptation des logements la perte dautonomie (maintien domicile des personnes
ges, adaptation des logements au handicap);
- le dveloppement dune offre de logements loyers et charges matriss;
- le redressement des coproprits en difficult.

8.2. Lagence nationale pour la rnovation urbaine (ANRU)


LANRU est une agence qui participe la traduction de la solidarit nationale lgard
des zones urbaines sensibles et des quartiers anciens dgrads en difficult sociale et
urbaine. Elle accorde des subventions pour des oprations dacquisition, du relogement
des occupants, du curetage et de la dmolition partielle ou totale dimmeubles dgrads,
et de la cession des immeubles et des entreprises foncires libres. Cette requalification
sarticule avec des actions de lutte contre lhabitat indigne et saccompagne de logements
locatifs sociaux ou loyers matriss ou conventionns dans le cadre dune aide de
lAnah.

Le projet de requalification urbaine et sociale des collectivits, soumis lagence, doit


permettre de rpondre la place et aux rles des quartiers lchelle communale et de
lagglomration afin :
- denrayer la concentration de lhabitat indigne ou des logements vacants trs dgrads
et de favoriser le maintien des populations rencontrant des difficults sociales afin dviter
notamment un effet de gentrification de quartiers aujourdhui dgrads mais fort
potentiel ;

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XXI

- de rpondre aux enjeux patrimoniaux et de dveloppement durable des quartiers en


mettant fin la dgradation ou dqualification urbaine et architecturale des quartiers ;
- de favoriser la mixit sociale en dveloppant la diversit des statuts doccupation et de
gestion des logements en apportant une rponse sociale adapte aux enjeux de lhabitat
local ;
- de diversifier les fonctions urbaines et conomiques.

9. Acteurs spcifiques de la LHI Paris


A Paris, le partage des comptences en matire de lutte contre lhabitat indigne prsente
une organisation spcifique. Elle est sous la responsabilit de 3 autorits administratives :
le maire, le prfet de police et le prfet de Paris.

9.1. Le maire de la ville de Paris


Le maire de Paris dispose des pouvoirs de police gnrale en matire de salubrit
publique, en application de larticle L.2212-2 du CGCT. A ce titre, le service technique de
lhabitat (STH) au sein de la direction du logement et de lhabitat (DLH) intervient au nom
du maire pour faire respecter les normes dfinies par le rglement sanitaire du
dpartement de Paris (RSD).
Le STH intervient dans linstruction pralable, pour effectuer les enqutes sanitaires et
techniques et tablir les rapports dinsalubrit, dans le cadre dune convention signe
annuellement avec lARS. La convention concourt atteindre les objectifs fixs dans le
Projet d'Intret Gnral Eradication de l'Habitat Indigne (PIG EHI) et la sortie de
linsalubrit des locaux dclars insalubres.

9.2. Le prfet de police de Paris


Le prfet de police de Paris intervient pour rsoudre les situations de pril, linscurit des
quipements communs, le risque incendie dans le cadre de lexercice de ses pouvoirs de
police spciale du maire. Il peut galement prendre un arrt dinterdiction loccupation
dans le cadre de ses pouvoirs de police gnrale. Au sein de la prfecture de police, le
bureau de la scurit habitat est charg de la scurit de lhabitat parisien. Il examine les
logements lis un dsordre structurel (pril), la scurit des quipements communs
(rseaux collectifs, ascenseurs), un dysfonctionnement en matire de scurit incendie
et au risque dintoxication oxycarbone. Pour cette mission, il sappuie sur lavis technique
mis par le service des architectes de scurit (SAS) de la prfecture de police, la brigade
des sapeurs-pompiers de Paris (BSPP), le service dinspection de salubrit et de
prvention des risques dincendie (SISPRI) de la prfecture de police ou le laboratoire
central de la prfecture de police (LCPP).

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XXII

9.3. Le prfet de Paris


Le prfet de Paris dispose des pouvoirs de police spciale en matire de lutte contre
linsalubrit, en application des articles L.1331-22 et suivants du CSP. Par dlgation du
prfet de Paris, dans le cadre dun protocole, linstruction des procdures et la prise des
arrts entrent dans les comptences de lagence rgionale de sant (ARS).

9.4. Rsidences tiroirs


Par le biais de conventions tripartites entre lEtat, la socit Le Richemont et la Ville de
Paris, deux rsidences sociales sont ddies la lutte contre lhabitat indigne. Les
logements de ces rsidences sont utiliss pour hberger les occupants dhabitat indigne
lors de la ralisation de travaux mens dans le cadre, soit de mesure durgence de mise
hors daccessibilit du plomb, soit de procdures dinsalubrit, soit dans le cadre des
dispositifs oprationnels de type incitatif (OPAH, OAHD). Ce dispositif permet damliorer
la capacit dhbergement et les possibilits de travaux doffice dans les procdures de
LHI.

9.5. Les runions de coordination de la politique de lutte contre lhabitat indigne


Paris
De nombreuses runions participent la coordination de la LHI Paris :
- prCoDERST (ARS, STH, DRIHL) ;
- runion de coordination (prfecture de police, ARS, STH, DRIHL) ;
- runion darticulation insalubrit et saturnisme (STH, DRIHL) ;
- groupe de travail sur le volet pnal de la LHI (Parquet, prfecture de police, STH, ARS,
DRIHL, dpartement de police judiciaire) ;
- comit de suivi des relogements issus de linsalubrit (ARS, DRIHL/SHRU, service
logement de la mairie) ;
- comit de suivi des hbergements dans les rsidences Lerichemont (Lerichemont, STH,
DRIHL) ;
- runion des immeubles risque (STH, cabinet du maire, prfecture de police, ARS,
cabinet du prfet, DRIHL, SOREQA) ;
- groupe de travail sur la prise en compte des aspects psychologiques dans
laccompagnement des occupants (cas de diognes notamment) ;
- rencontre entre le STH et la fondation Abb Pierre ;
- runions de coordination saturnisme (ARS, DRIHL).

10. Acteurs spcifiques de la LHI Clichy-la-Garenne


Lorganisation spcifique de la lutte contre lhabitat indigne la mairie de Clichy-laGarenne est la suivante:
Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

XXIII

10.1. Les Services Communaux dHygine et de Sant (SCHS)


La ville de Clichy possde un service communal dhygine et de sant (dont les
prrogatives sont en partie celles de lARS lchelle de la commune). Dans le cadre de
ses missions lies la salubrit de lhabitat, ce service est amen reprer, traiter et
contrler les situations relevant de lhabitat indigne ou dangereux. Au quotidien, le SCHS
est amen intervenir sur saisine crite des occupants de logements indignes ou
prsums.
Il est dtenteur de lautorit de police administrative du maire. Il met galement en uvre
les actions judiciaires et les procdures pnales lencontre des propritaires bailleurs
indlicats et des marchands de sommeil. Il est charg de la constitution du rapport
dinsalubrit, pralable linstruction dune procdure dinsalubrit par lARS.

Le rle des personnels du SCHS dans la procdure RHI est dfini de manire prcise
depuis une note de 2003 de lARS. A lexception du PV du CODERST, de la prsentation
de larrt la signature du prfet, de la notification de larrt prfectoral (propritaire,
locataire) ainsi que de larrt prfectoral de main leve, les inspecteurs interviennent de
manire autonome toutes les autres tapes de la procdure et notamment pour la
publication aux hypothques, le suivi des travaux.
LARS soutient le SCHS dans les procdures quil engage devant le CODERST. Elle
assure le suivi administratif, les relances et la gestion des contentieux.

10.2. La coordination du dispositif oprationnel Clichy-la-Garenne


La direction du projet est assure par le service logement. Il assure la coordination
quotidienne et rgulire entre le SCHS, loprateur et les partenaires publics associs (en
principe une runion mensuelle obligatoire). Cette coordination sur la lutte contre lhabitat
indigne est transversale aux diffrents services municipaux concerns : logement,
urbanisme, SCHS, CCAS.
Par ailleurs, la coordination inter-services prend galement la forme dun groupe de travail
foncier et un groupe de travail permis de construire et dclaration pralable .

Ces deux groupes de travail permettent danalyser :


- toutes les dclarations de vente de logements et dimmeuble au titre du droit de
premption urbain renforc mis en place par la ville de Clichy, et ainsi de se positionner
en fonction de la nature du bien (logement, immeuble, local) et du ciblage de limmeuble
(PIG, OPAH, pril, insalubrit),
- toutes les demandes dautorisation durbanisme.

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

XXIV

Lobjectif est dtre en mesure dagir en prvention afin dviter davoir traiter a posteriori
des situations dhabitat indigne qui auraient pu tre vites.

Enfin, un groupe de travail amnagement et urbanisme associant les lus et les


services, permet dobtenir un positionnement officiel de la part des lus (en dehors du
conseil municipal), sur des dossiers sensibles pour lesquels les services ne sont pas
lgitimes pour dcider.

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique - 2014

XXV

How to improve the fight against substandard housing through better


articulation between taking unsanitary procedures and actions of urban
renewal. Application to the context of greater Paris area.
Summary :
Housing is substandard when it doesnt allow the occupants to live in dignity and involves a
real risk for the safety and health of occupants and neighborhood. The Mission Fighting
Against Substandard Housing (Mission de Lutte contre lHabitat Indigne) at the Regional
and Interdepartmental Directorate for Hosting and Housing (Direction Rgionale et
Interdpartementale de lHbergement et du Logement), whose targets are to improve the
relationship between tools of fight against substandard housing and their coordination,
attempt to find effectives solutions against this issue in the greater Paris Area.
The purpose of this report is to explore the assumption that complex situations, regarding
dilapidated buildings with health, social and technical issues, could be resolved more
efficiently by mobilizing coercive tools, such as unsanitary or peril procedures, in coordination
with tools for urban treatment and land recycling, such as estate restoration operation
(Opration de Restauration Immobilire) or slum clearance operation (Opration de
Rsorption de lhabitat Insalubre), than by using only unsanitary procedures.
To address this problematic, practical cases of buildings in the greater Paris area (city of
Paris and city of Clichy-la-Garenne), on which were used coercive and planning tools, and
which are located in areas of urban renovation, are analyzed.
The results from cases studies show that in the context of complex situations, either to
achieve complete and sustainable rehabilitation of buildings highly degraded, or to fight
better against unscrupulous owners, or even to increase property values of buildings in
districts devalued, joint and coordinated use of coercive tools with planning tools has a great
interest. This coupling brings in some cases a more comprehensive and sustainable
response that the only use of coercive tools. To avoid legal risk when coupling procedures, it
is still necessary to respect the principles relating to the autonomy of each piece of
legislation.

Key words :
Substandard housing, settlement, coercive tool, unsanitary procedure, insalubrity, peril,
rehabilitation operation, urban renewal, renovation, owner, tenant, Ile-de-France,
Greater Paris area.

Michael NGUYEN HUU - Mmoire de l'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique 2014

XXVI

NGUYEN HUU

Michael

Octobre 2014

Ingnieur du gnie sanitaire


Promotion 2014
Comment amliorer la lutte contre lhabitat indigne par une meilleure
articulation entre la prise de mesures de police contre linsalubrit et les
actions de renouvellement urbain. Application au contexte francilien.
Rsum :
Lhabitat est indigne lorsquil ne permet pas aux occupants de vivre dignement et suppose
un risque rel pour la sant et la scurit des occupants et du voisinage. La Mission de Lutte
contre lHabitat Indigne (MLHI) au sein de la Direction Rgionale et Interdpartementale de
lHbergement et du Logement (DRIHL), dont les objectifs consistent amliorer
larticulation entre tous les outils de lutte contre lhabitat indigne et leur coordination,
tentent dapporter des solutions prennes cette problmatique en Ile-de-France.
Lobjet de ce mmoire est dexplorer lhypothse suivant laquelle une situation complexe
portant sur un immeuble dgrad relevant denjeux sanitaires, sociaux et techniques,
pourrait tre rsolue plus efficacement par la mobilisation des outils coercitifs, correspondant
la mise en uvre des procdures dinsalubrit ou de pril, en coordination avec les outils
relatifs aux oprations de traitement urbain et de recyclage foncier, telles que lOpration de
Restauration Immobilire (ORI) ou lopration de Rsorption de lHabitat Insalubre (RHI), que
par les seules prescriptions prises dans les arrts prfectoraux dinsalubrit.
Pour rpondre cette problmatique, des cas pratiques en rgion parisienne ( Paris et
Clichy-la-Garenne) portant sur des immeubles faisant intervenir des mesures de police et
des outils damnagement, et se situant dans un primtre de renouvellement urbain, ont t
analyss.
Les rsultats tirs de ces cas pratiques montrent que dans le cadre dactions complexes
mener, soit pour aboutir des rhabilitations compltes et prennes dimmeubles trs
dgrads, soit pour mieux lutter contre certains propritaires indlicats, soit pour favoriser
des oprations de revalorisation dimmeubles dans des quartiers en forte dvalorisation,
lutilisation conjointe et coordonne de procdures relevant des polices de linsalubrit ou de
pril et de lamnagement prsente un grand intrt. Ce couplage apporte dans certains cas
une rponse plus globale et prenne que lutilisation seule des mesures de police. Pour
viter des risques juridiques lors du couplage des procdures, il est tout de mme
ncessaire de respecter des principes tenant lautonomie de chaque rglementation.

Mots cls :
habitat indigne, amnagement urbain, outil coercitif, procdure dinsalubrit, pril,
opration damnagement, rhabilitation, renouvellement urbain, rnovation,
propritaire, locataire, Ile-de-France, rgion parisienne.

L'Ecole des Hautes Etudes en Sant Publique n'entend donner aucune approbation ni improbation aux opinions
mises dans les mmoires : ces opinions doivent tre considres comme propres leurs auteurs.