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Hipoteca

Articulo 3108: La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crdito en


dinero sobre los bienes inmuebles que continan en poder del deudor
Esta definicin a sido Criticada:
1- Como vaga, ya que no indica como se realiza la seguridad que confiere al crdito a
travs del derecho de persecucin y el privilegio.
2- Porque no contempla el supuesto de que el constituyente no sea el deudor sino un
tercero por l.
3- Porque debi referirse a inmuebles o a cosas inmuebles y no a bienes inmuebles, ya
que solo las cosas son susceptibles de clasificarse en muebles e o inmuebles y
tambin solo ellas y no los derechos pueden ser objeto de la hipoteca.
4- No contempla que el crdito tiene que ser cierto y determinado
5- -No dice que tiene que ser sobre uno o varios inmuebles determinados
Segovia responde diciendo
1- Si bien no surge de la definicin se ve cual es la forma en que se hace efectiva dicha
seguridad.
2- Esto no es cierto porque en el Articulo 3121 el cdigo lo establece
Articulo 3121: No es necesario que la hipoteca sea constituida por el que ha contrado la
obligacin principal; puede ser dada por un tercero sin obligarse personalmente
3- No poseemos contestacin de Segovia

Caracteres
Esenciales: son aquellos que no pueden ser dejados de lado al momento de constituirse la
hipoteca.
Son:
1- Derecho Real: Surge del 3108 y del 2503
2- Accesorio: De un derecho personal. De extingue si se extingue la obligacin
3- Convencionalidad
Articulo 3115: No hay otra hipoteca que la convencional constituida por el deudor de una
obligacin en la forma prescrita en este titulo.

4- Publicidad: Como todos los derecho reales debe ser inscripto en el registro de la
propiedad inmueble (2505, Articulo 2 Ley 17801)
Articulo 2 Ley 17801: De acuerdo con lo dispuesto por los articulo 2505, 3135 y
concordantes del cdigo civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y dems
previsiones de esta ley en los mencionados registros se inscribirn o anotaran, segn
correspondan, los siguiente documentos:
1- Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales
sobre inmuebles.
2- Los que dispongan embargos inhibiciones y dems providencias cautelares
3- Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales
Articulo 2505: La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles,
solamente se juzgara perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los
registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o
transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas
La sustitucin de la tradicin por la inscripcin en el caso de la hipoteca aparece obvia,
puesto que en este derecho real no hay entrega de la cosa al acreedor hipotecario
5- Especialidad:
Articulo 3109: No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y
expresamente determinadas, por una suma de dinero tambin cierta y determinada
6- Solemne:
Articulo 3128: La hipoteca solo puede ser constituida por escritura publica o por
documentos, que sirviendo de ttulos al dominio o derecho real, estn expedidos por
autoridad competente para darlos, y deben hacer fe por si mismos. Podr ser una misma la
escritura publica de la hipoteca y la del contrato a la que acceda
Estos requisitos formales tienen carcter solemne de tal modo que su falta priva de todo
efecto a la hipoteca. No seria valida la hipoteca constituida en instrumento privado aunque
fuese protocolizado.
7- Recae sobre inmuebles: Surge de su definicin 3108
Naturales: se dice que es natural porque pueden ser dejados de lado por la naturaleza de las
partes.
8- Indivisibilidad:
Articulo 3112: La hipoteca es indivisible; cada una de las cosas hipotecadas a una
deuda, y cada parte de ellas estn obligadas al pago de toda la deuda y al pago de cada
parte de ella. Si embargo en la ejecucin de bienes hipotecados, cuando sea posible la
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divisin en lotes, o si la garanta comprende bienes separados, los jueces podrn


ordenar la enajenacin en lotes, y cancelacin parcial de la hipoteca siempre que de ello
no se siga lesin al acreedor
Esto significa que mientras haya un saldo impago la hipoteca subsiste integra sobre la
totalidad del inmueble.
Articulo 3113: El acreedor cuya hipoteca comprenda varios inmuebles podr a su
eleccin perseguirlos a todos simultneamente o solo a uno de ellos, aunque hubieren
pertenecido o pasado al dominio de diferentes personas o existieren otras hipotecas.
Ello no obstante el juez podr, por causa fundada, fijar un orden para la venta de los
bienes afectados.
Excepciones: En nuestra ley se admiten hoy dos excepciones a este principio
1- Venta en lotes: Surge del 3112
Para que proceda la divisin en lotes es necesario:
a- Primero que esa divisin sea posible: No alude solo a la posibilidad material
o fsica sino que hay que tener en cuenta que no se perjudique
sustancialmente al inmueble
b- Que no produzca un perjuicio al acreedor: como ocurrira si de la divisin
resultara una disminucin eventual del precio a obtener y hubiera peligro de
que no se pudiera atender la totalidad del crdito o si las dificultades
administrativas amenazan a prolongarse por largo tiempo.
Hecha la venta en lotes se ordenar la cancelacin parcial de la hipoteca cuando el
resultado de la venta no haya cubierto el monto total del crdito.
2- PH: La ley 19724 sobre prehorizontalidad ha reconocido el derecho de los
adquirentes de los departamentos ha obtener la cancelacin parcial de la hipoteca al
escriturar cada unidad. De esta manera los compradores pueden liberar su
departamento si verse arrastrados a una subasta publica por la insolvencia del
constructor o por la falta de recursos de los restantes adquirentes.

Objeto
Cosa que pueden ser hipotecadas
En principio solo los inmuebles pueden ser hipotecados. Sin embargo lo que
verdaderamente tipifica el derecho de hipoteca y lo distingue de la prenda, no es la
naturaleza del objeto que sirve de garanta a la deuda en dinero sino la circunstancia de
que la cosa permanece en poder del deudor.
Las cosa pueden ser inmuebles por:

1- Por su naturaleza
Ninguna duda hay de que pueden serlo los inmuebles por naturaleza que son el ejemplo
mas tpico.
2- Por accesin fsica; aquellas cosas muebles que se encuentran realmente
inmovilizadas por su adhesin al suelo cuando esa adhesin tiene carcter
permanente pueden serlo. Ej. Caeras e instalaciones de gas o agua, etc.
3- Por destino: Ver casos dudosos accesorios
4- Por su carcter representativo: Son los instrumentos pblicos en donde consten la
adquisicin de derechos reales sobre bienes inmuebles con exclusin de la hipoteca
y la anticresis. Es indudable que ellos no pueden ser objeto de la hipoteca que
requiere como asiento una cosa material concreta, y no solo un instrumento
representativo de un derecho.
Minas y canteras:
Del Estado: Las que pertenecen al Estado y este puede conceder a los particulares son la
primera categora y puede ser hipotecadas por el concesionario con la salvedad de que el
derecho de acreedor hipotecario quede expuesto a extinguirse en los casos de caducidad de
la concesin minera
Exclusivas del Propietario del Suelo: Ellas forman un todo inseparable de el de modo que
no pueden hipotecarse separadamente: la hipoteca del suelo implica la de la mina.
Inmuebles gravado con usufructo:
Segn el articulo 2916 el nudo propietario puede gravar con hipoteca el inmueble sobre el
cual pesa un derecho de usufructo, con la salvedad de que la hipoteca solo tendr efecto una
vez terminado el usufructo.
Condicin de ser ejecutable por los acreedores
No se puede constituir hipoteca sobre los inmuebles que no son susceptibles de ser
ejecutados por los acreedores, por la simple razn de que tales hipotecas estaran vacas de
contenido.
Accesorios de la hipoteca
Articulo 3110: La hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras
estn unidos al principal; a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean mejoras
naturales, accidentales o artificiales, aunque sean el hecho de un tercero; a las
construcciones hechas sobre un terreno vaco a las ventajas que resulten de la extincin
de las cargas o servidumbres que deba el inmueble; a los alquileres o rentas debidas
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por los arrendatarios; y al importe de la indemnizacin concedida o debida por los


aseguradores del inmueble. Pero las adquisiciones hechas por el propietario de
inmuebles contiguos para reunirlos al inmueble hipotecado no estn sujetas a la
hipoteca
Accesorios
Dentro de este concepto estn comprendidas las cosas muebles convertidas en
inmuebles por accesin fsica, tambin las cosas que son inmuebles por destino
Casos dudosos
1- Muebles que adornan una casa: Las opiniones estn divididas, hoy se considera
que no lo estn.
2- Maquinarias de establecimiento industrial: Algunos fallos dicen que s otros que
no. Los accesorios que interesan a los efectos de la hipoteca son los que tienen el
carcter de tales en el momento de la ejecucin. Si son separados dejan de ser
inmuebles por accesin y no integran la garanta, por ello es que los frutos una vez
separados dejan de ser parte de la hipoteca
3- Mejoras: Todas estas mejoras quedan abarcadas por la hipoteca.
4- Alquileres o rentas: Tiene que tratarse de alquileres adeudados, los alquileres
pagados quedan excluidos de la hipoteca, porque ya forman parte del patrimonio del
deudor
5- Seguros: Se extiende la hipoteca al importe de las indemnizaciones debidas por los
aseguradores del inmueble, porque la indemnizacin viene a subrogar en el
patrimonio del deudor el inmueble daado o destruido.
6- Expropiacin: Los derechos se transfieren a la indemnizacin
Cosas a las cuales no se extienden las hipotecas
1- Inmuebles contiguos: No forman parte de la hipoteca por ser inmuebles contiguos
y supone una fraccin distinta del inmueble hipotecado por mas que el propietario
los haya unido materialmente
2- Tesoros: No esta comprendido, la ley no lo considera accesorio sino una cosa
separada distinta a l
3- Derechos de usufructo, uso y habitacin, servidumbre e hipoteca:
Articulo 3120: Los derechos reales de usufructo, servidumbre de uso y habitacin y los
derecho hipotecarios no pueden hipotecarse.

Constitucin de la Hipoteca
Condiciones de Fondo
Propiedad del Inmuebles

Articulo 3119: Para constituir una hipoteca es necesario ser propietario del inmueble y
tener la capacidad de enajenar bienes inmuebles
Hipoteca de un inmueble ajeno
Articulo 3126: La hipoteca constituida sobre un inmueble ajeno no ser valida ni por la
adquisicin que el constituyente hiciere ulteriormente ni por la circunstancia que aquel
a quien el inmueble pertenece viniese a suceder al constituyente a titulo universal
Articulo 3127:La nulidad de la hipoteca constituida obre bienes ajenos puede ser
alejada no solo por el propietario del inmueble, sino aun por aquellos a quienes el
constituyente hubiese vendido el inmueble despus de ser dueo de el, y aun por el
mismo constituyente, a menos que hubiese obrado de mala fe
Propiedad sujeta a condiciones, rescisin o resolucin:
Articulo 3125: El que no tiene sobre un inmueble mas que un derecho sujeto a una
condicin, rescisin o resolucin, no puede constituir hipotecas, sino sometidas a las
mismas condiciones, aunque si no se exprese.
Supuesto de condominio
Articulo 3123: Cada uno de los condminos de un inmueble puede hipotecar su parte
indivisa en el inmueble comn, o una parte materialmente determinada del inmueble;
pero los efectos de tal constitucin quedan subordinados al resultado de la particin o
licitacin entre los condminos
El condmino puede hipotecar su parte indivisa, pero el privilegio del acreedor
hipotecario solo podr hacerse efectivo despus de realizada la particin y siempre que
en esta le tocara al deudor que ha hipotecado su parte el inmueble hipotecado o un parte
de l.
Consecuencia del principio de que la particin tiene efectos declarativos y retroactivos

Capacidad
Es necesario tener capacidad para enajenar bienes inmuebles, los que no pueden
obligarse no pueden hipotecar sus bienes. En caso de falta de capacidad el acto ser
nulo de nulidad relativa.
Son incapaces:
1- Los menores de edad no emancipados, salvo el caso de los menores de 18 aos con
los bienes adquiridos con el producto de su trabajo.
2- Los menores emancipados, solo en relacin a los bienes que hubiesen recibido a
titulo gratuito.
3- Los dementes, sean o no declarados tales en juicio

4- Los sordomudos que no saben darse a entender por escrito


5- Los condenados a pena de reclusin o prisin de mas de tres aos.
Naturalmente los representantes legales de los incapaces pueden gravar sus bienes con
hipoteca.
El Articulo 1277 dispone que no puede constituir hipoteca sobre los bienes gananciales del
matrimonio sin el asentimiento del otro cnyuge y sobre los bienes propios pueden ser
hipotecados libremente, salvo que se trate del inmueble en que se encuentra ubicado el
hogar conyugal y existan hijos menores de edad.
Especialidad de la hipoteca
El principio de Especialidad es aquel conforme con el cual la hipoteca debe recaer sobre un
inmueble cierto y determinado en garanta de una suma de dinero tambin cierta y
determinada.
Articulo 3109: No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y
expresamente determinadas, por una suma de dinero tambin cierta y determinada
Si no se respeta el principio de especialidad la hipoteca es nula
Articulo 3148: La nulidad resultante del defecto de especialidad de una constitucin
hipotecaria, puede ser opuesta tanto por terceros como por el deudor mismo.
Este principio de especialidad no es riguroso, con respecto al inmueble gravado, su precisa
determinacin es condicin inexcusable, pero ya sabemos que la hipoteca se extiende a
todos los accesorios mientras se encuentren unidos al inmueble y a las mejoras
sobrevinientes.
El mutuo hipotecario pactado en moneda extrajera es de pleno valor.
La ley 23928 dispuso que el deudor estaba obligado a cumplir en esa moneda y no en
moneda nacional.

Condiciones de Forma
La escritura
La hipoteca solo puede constituirse en escritura publica (3128)
Si la hipoteca ha sido constituida por instrumento privado vale como promesa de hipoteca,
la promesa de hipoteca no tiene efecto alguno respecto de terceros, mientras no se haya
otorgado la correspondiente escritura y se la haya inscripto en el Registro.

Aceptacin del Acreedor


Articulo 3130:La constitucin de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor. Cuando ha
sido establecida por escritura publica en que el acreedor no figure, podr ser aceptada
ulteriormente con efecto retroactivo al mismo de su constitucin
Esto resulta del carcter convencional de la hipoteca y no se concebira su constitucin sin
la aceptacin del acreedor.
Enunciaciones que debe contener la escritura.
Debe llenar los requisitos que son generales a toda escritura (Art. 997 y siguientes)
Requisitos propios de la escritura hipotecaria
Articulo 3131: El acto constitutivo debe contener:
1- El nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al
acreedor, los de las personas jurdicas por su denominacin legal, y el lugar de su
establecimiento
2- La fecha y naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra
3- La situacin de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y
si fuere urbano, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre
4- La cantidad cierta de la deuda
Las primeras vinculadas con la determinacin precisa de las partes intervinientes y su
domicilio, otras con la individualizacin del contrato a que acceden y, las dos ultimas, con
el principio de especialidad
Registro de la hipoteca
Si bien el codificador en la nota final al Titulo de la hipoteca se manifest contrario a
implantar el registro como sistema general de publicidad de los derecho reales, en cambio,
lo admiti para la hipoteca. Esto se explica porque Vlez juzgaba que la tradicin era
publicidad suficiente de la transmisin de derecho reales pero la tradicin no se opera en la
hipoteca, que si no se registra, permanece como un acto oculto entre propietario y acreedor.
Quera proteger a los terceros contra eventuales maniobras del propietario, era inevitable
crear el registro de hipotecas y efectivamente as lo hizo Vlez
La inscripcin debe contener
12345-

fecha del instrumento hipotecario


el escribano ante quien se ha otorgado
los nombres de los otorgantes
la calidad de la obligacin o contrato
Los bienes races gravados con expresin de sus nombre, situaciones y linderos

Articulo 3144: La toma de razn de las hipotecas debe hacerse en los registros
sucesivamente, sin dejar blancos, en que se pudiese anotar otro registro.
Tiene por objeto evitar intercalaciones fraudulentas
Articulo 3140: La toma de razn podr pedirse:
1234-

Por el que transmite el derecho


Por el que lo adquiere
Por el que tenga representacin legitima de cualquiera de ellos
Por el que tenga inters en asegurar el derecho hipotecario

Los gastos del registro son por cuenta del deudor


Originariamente el articulo 3137 estableca que el registro deba hacerse en un plazo de 6
das corridos desde el momento del otorgamiento de la escritura para que la hipoteca tenga
lugar respecto de terceros
Esto fue cambiado y hoy
Articulo 3137: Si el registro debe hacerse dentro del termino establecido en la ley nacional
de registro de la propiedad.
El registro de la hipoteca es actualmente de 45 das como cualquier otra escritura
Prioridad de la hipoteca
El articulo 3136 establece la prioridad de las hipotecas por su orden de registracin, pero
hace la salvedad de que si un subsiguiente acreedor, que tiene conocimiento de la
obligacin, hiciere registrar primero la que se le ha dado en seguridad de su crdito, la
prioridad regir por la fecha de la escritura y no por la fecha de inscripcin
Al constituir la hipoteca el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse
el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que
esta podr alcanzar.
Para la reserva del rango es necesario:
1- El consentimiento del acreedor
2- La determinacin del monto a que pueda alcanzar la hipoteca posterior, que vendr
a tener preferencia
La reserva del rango afecta al derecho real hipotecario y por lo tanto debe ser inscripta en el
Registro Inmobiliario para su oposicin a terceros.

Permuta de Rango
La permuta de rango hipotecario supone que los dos acreedores hipotecarios se ponen de
acuerdo para ocupar uno el rango que le corresponde al otro. Se requiere solo el
consentimiento de los permutantes, no as el del propietario a quien dicha permuta le resulta
indiferente.
Es legitimo tambin que los acreedores convengan entre s que compartirn el mismo rango
hipotecario
El registro es publico para el que tenga inters legitimo en averiguar el estado jurdico de
los bienes, documentos, limitaciones e interdicciones inscriptas.
Efectos de la inscripcin
El registro no es constitutivo del derecho real de hipoteca que, entre las partes queda
definitivamente constituido por la escritura hipotecaria, pero sin el registro no producir
efectos frente a terceros.
El articulo 3135 dice que para los que participaron en el acto la hipoteca es valida.
El registrador tiene 2 responsabilidades:
1- la primera es administrativa y surge de la simple omisin del cumplimiento de las
inscripciones en forma legal, esta responsabilidad existe haya o no dao a terceros
2- Se refiere a los perjuicios causados a terceros, por los defectos u omisiones en la
forma de llevar los registros
Caducidad de la Hipoteca
Articulo 3151: Los efectos de la hipoteca se conservaran por el termino de 20 aos, si
antes no se renovare.
Articulo 3197: Los efectos de la inscripcin de la hipoteca se extinguen pasados 20 aos
desde que fue registrada.
Si la inscripcin no se renovare oportunamente, caducan de pleno derecho los efectos de la
inscripcin, sin necesidad de solicitud alguna de parte interesada
Vencido el plazo de caducidad, el acreedor hipotecario conserva el derecho de hacer
reinscribir su hipoteca, pero entonces ella producir todos los efectos de un nueva
inscripcin, de tal modo que si se hubiesen inscripto con anterioridad otras hipotecas, son
estas las que tienen prioridad.
Es licito constituir en el extranjero hipotecas sobre bienes existentes en la Argentina,
siempre que constaren en instrumentos pblicos y se representaren legalizados.
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Preanotacin hipotecaria
La preanotacin hipotecaria es una institucin propia del derecho bancario, suele ocurrir
que los interesados en gestionar un prstamo de alguna institucin bancaria oficial, inician
los tramites y obtienen el correspondiente acuerdo, sin embargo, desde ese momento hasta
el otorgamiento de la escritura hipotecaria suele transcurrir un tiempo bastante prolongado
durante el cual el interesado en el prstamo, no puede hacer uso de el no obstante haber
decisin del Banco en otorgrselo. La preanotacin hipotecaria permite resolver este
problema mientras se concluye con los tramites, el Banco libra un oficio al Registro de
Propiedad disponiendo la preanotacin, hecho lo cual da al interesado un adelanto sobre el
prstamo concedido
Esta anotacin tiene una vigencia de 45 das, pero es prorrogable por el mismo lapso a
pedido del Banco cuantas veces sea necesario.
La preanotacin hipotecaria desempea el papel de medida cautelar, impidiendo que
durante su vigencia puedan constituirse otros derechos reales.
Solo pueden tener este privilegio los Bancos de la Nacin, posteriormente tambin los
bancos provinciales gozan del derecho de preanotacin
Caduca por
1- El vencimiento de los 45 das, si el banco no hubiese pedido su prorroga
2- Por el pago del anticipo, sus interese y gastos
3- Por la inscripcin de la escritura de hipoteca que garantice el crdito total

Modalidades de la Hipoteca
La hipoteca puede sujetarse a plazo o condicin Articulo 3116
1- Ante todo, la hipoteca puede constituirse bajo plazo suspensivo o resolutorio, desde
un da cierto o hasta un da cierto
2- Igualmente puede constituirse por condicin suspensiva o resolutoria
3- Puede constituirse en garanta de una obligacin condicional
Obligaciones Naturales
La constitucin de una hipoteca implica el reconocimiento de una deuda, por lo tanto, la
conversin de la obligacin natural en civil. Por lo que no cabe duda de que la hipoteca es
valida.
Crditos eventuales:

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La hipoteca no solo puede constituirse en garanta de crditos condicionales sino tambin


eventuales, es decir de crditos que no tienen existencia actual pero que pueden llegar a
existir.
Un caso prctico de aplicacin de este supuesto es la apertura de un crdito en cuenta
corriente con garanta hipotecaria.
Clusulas usuales de las escrituras hipotecarias
1- Renuncia a los tramites del juicio ejecutivo
2- Prohibicin de alquilar: Claro esta que si la hipoteca es posterior a la locacion esta
no se vera afectada.
3- Caducidad del plazo
Son causas legitimas que obran a modo de estimulo para obligar al deudor a cumplir
fielmente sus obligaciones
Hipoteca constituida por terceros
El tercero puede intervenir en el contrato como
1- Fiador: se obliga personalmente por toda la deuda
2- Caucin Real: Gravando un inmueble que le pertenece sin obligarse personalmente.
En este caso responde solo con ese bien.

Efectos de la Hipoteca
Relaciones entre deudor y acreedor
Articulo 3157: El deudor propietario del inmueble hipotecado, conserva el ejercicio de
todas las facultades inherentes al derecho de propiedad; pero no puede con detrimento de
los derecho del acreedor hipotecario, ejercer ningn acto de desposesin material o jurdica,
que directamente tenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado.
Articulo 3159: Cuando los deterioros hubiesen sido consumados y el valor del inmueble
hipotecado se encuentre disminuido a termino de no dar plena y entera seguridad de los
acreedores hipotecarios, estos podrn, aunque sus crditos sean condicionales o eventuales,
pedir la estimacin de los deterioros causados y el deposito de lo que importe, o demandar
un suplemento de la hipoteca.
En el primero se establece que el deudor hipotecario mantiene todas las facultades de uso y
goce y de disposicin, teniendo en cuenta que quien adquiere la cosa lo hace sabiendo que
esta hipotecada.

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No puede constituirlo ni material o judicialmente si dispone un menoscabo en la garanta


del acreedor hipotecario.
Este puede pedir que se haga un deposito bancario por el valor del deterioro, o solicitar un
suplemento de hipoteca (segunda garanta)
Facultades que conserva el dueo
La regla es que el propietario del inmueble hipotecado conserva el ejercicio de todas las
facultades inherentes al derecho de propiedad (3157)
Puede:
1- Enajenar la propiedad del inmueble sea por venta, donacin o permuta. Sin perjuicio
del acreedor hipotecario
2- Constituir sobre el inmueble otras hipotecas de grado menor
3- Puede dar el inmueble en usufructo, uso, habitacin, anticresis y puede constituir
servidumbre reales o personales y arrendarlo. En la medida que estos derecho
disminuyan el valor del inmueble son inoponibles al acreedor hipotecario.
4- Puede introducir modificaciones y reformas en el inmueble siempre que estas no
disminuyan su valor
5- Puede gozar y disfrutar y explotar normalmente el inmueble. Esto es justamente una
de las ventajas fundamentales de la hipoteca, dejando al propietario en la posesin
del inmueble le permite extraer de el los frutos que le ayudaran a pagar la deuda
contrada
Actos que no puede Realizar el dueo
Regla general Mismo 3157
No puede con detrimento de los derechos del acreedor hipotecario, ejercer ningn acto de
disposicin material o jurdica que directamente tenga por consecuencia disminuir el valor
del inmueble hipotecado.
Derechos del Acreedor

Los medios que la ley reconoce al acreedor como medio de mantener la garanta:
1- Las de carcter preventivo o cautelar destinadas a impedir que el deudor ocntinue
realizando actos que disminuyen la garantia.
2- Las destinadas a solicitar un suplemento de garantia cuando ya el acto de deterioro
del inmueble por el deudor se ha producido.
3- La caducidad del plazo como sancion impuesta al deudor hipotecario

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Acciones Prentivas
Articulo 3158: Todo acreedor hipotecario, aunque su credito sea a termino o subordinado a
una condicin, tiene derecho a asegurar su credito, pidiendo las medidas correspondientes
contra los actos sobre que dispone el articulo anterior.
Medidas:
1- Si la demolicin o venta no ha tenido todava principio de ejecucin o si habiendo
tenido principio de ejcucion pueden todava evitarse mayores perjuicios para la
garantia, el acreedor tiene derecho a pedir una medida de no innovar
2- Si las cosas accesorias hubieran sido retiradas del inmueble por un tercero
adquirente de buena fe, el acreedor hipotecario pierde todo derecho a perseguirlas.
Si el tercero adquirente de buena fe adeuda el precio el acreedor hipotecario tiene
derecho a embargarlo.
Para que se pueda pedir el Suplemento de garantia se requiere:
(3159)
1- Que los deterioros hayan sido consumados
2- Que como consecuencia de ello el valor del inmueble se encuentre disminuirdo a
limites de no dar plena y entera seguridad a los acreedores hipotecarios
3- Que los deterioros hayan sido producidos por actos del deudor y no por caso fortuito
o fuerza mayor.
Tiene derecho a exigir un deposito de lo que importa el deterioro o demandar un
suplemento a la hipoteca.
Caducidad del plazo
Articulo 3161: En los casos de los tres articulos anteriores los acreedores hipotecarios
podran, aunque sus creditos no esten vencidos, demandar que el deudor sea privado del
beneficio del termino que el contrato le daba
Se produce la caducidad del plazo y la obligacin se hace inmediatamente exigible

Con relacin a terceros


Extensin de la garantia
La hipoteca garantiza:
a- El capital adeudado que es naturalmente el objeto de la garantia
b- Los intereses que corren desde la constitucin si estuvieren determinados en
la obligacin.

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Sin embargo la garantia de los intereses no es indefinida, ella se limita a los inters o rentas
de 2 aos y los que corran durante el juicio de la ejecucin hasta hacerse efectivo el pago.
c- Las cosas y gastos participan como accesorio del credito principal de las
seguridades hipotecarias.
d- Los daos y perjuicio a que el deudor puede ser condenado por causa de la
inejecucin de la obligacin
Derecho de Persecucin:
Es lo que verdaderamente define este derecho. Cualquiera sea su actual titular hacerlo
vender y cobrarse con preferencia a los dems acreedores del producido de la venta.
Articulo 3162: Si el deudor enajena, sea por titulo oneroso o lucrativo el todo o una parte
de la cosa o una desmembracin de ella, que por si sea susceptible de hipoteca, el acreedor
podr perseguirla en poder del adquirente, y pedir su ejecucin y venta, como podra
hacerlo contra el deudor. Pero, si la cosa enajenada fuere mueble, que solo estaba
inmovilizada y sujeta a la hipoteca como accesoria del inmueble, el acreedor no podr
perseguirla en manos del tercer poseedor.

Tercer Poseedor
Concepto: Se entiende a toda persona que no esta personalmente obligada al pago de la
deuda y que ostenta actualmente la titularidad del dominio del inmueble
Tienen el carcter de tercero poseedor:
1- El propietario que ha dado en garanta de la deuda de un tercero su propio inmueble
2- El adquirente del inmueble gravado con hipoteca
3- El legatario del inmueble, en cambio no son terceros poseedores los herederos del
hipotecante ya que en su carcter de tales estn personalmente obligados al pago de
las deudas.
Condiciones del ejercicio del derecho de persecucin:
a- Que haya sido inscripta en tiempo oportuno.
b- Que el crdito sea exigible.
Articulo 3274: Las hipotecas que el propietario de un inmueble ha consentido, no producen
su efecto contra el tercer poseedor, sino ha condicin de haber sido registradas en tiempo
oportuno.
Por tiempo oportuno debe entenderse una registracin anterior a la fecha en que la
propiedad del inmueble fue transferida al tercer adquirente
Soluciones por las que puede optar el tercer poseedor en caso de ejecucin:

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Supuesto que el acreedor resuelva ejecutar el inmueble debe exigir u accion contra el tercer
poseedor quien puede optar por:
a- Defenderse en el juicio ejecutivo, oponiendo las excepciones que
corresponda
b- Pagar el capital con sus intereses
c- Abandonar el inmueble
d- Puede limitarse a sufrir pasivamente la ejecucin
En caso de abandono se designa un curador para seguir la ejecucin contra el, en cambio si
el tercero se limita a guardar silencio la ejecucin debe seguirse contra l.
Excepciones que puede oponer:
Puede oponer cualquiera de las excepciones admitidas en los cdigos de procedimientos
admitidos en el juicio de ejecucin hipotecaria.
1234-

Incompetencia
Inhabilidad de titulo
Falta de personera
Nulidad de las actuaciones

Defensas de que no puede valerse el tercero poseedor:


Articulo 3167: El tercer poseedor no puede exigir que se ejecuten antes otros inmuebles
hipotecados al mismo crdito, que se hayen en poder del deudor originario ni oponer que el
inmueble que posee reconoce hipotecas anteriores que no alcanzan a pagarse con su valor.
Articulo 3113: El acreedor cuya hipoteca comprenda varios inmuebles podr a su eleccin
perseguirlos a todos simultneamente o solo a uno de ellos, aunque hubieren pertenecido o
pasado al dominio de diferente personas o existieren otras hipotecas. Ello no obstante el
juez podr por causa fundada, fijar un orden para la venta de los bienes afectados
Cuando es evidente que el acreedor procede con notorio abuso o con intencin de
perjudicar al tercer poseedor debe reconocrsele la facultad de solicitar al juez que
disponga otro orden para la venta de los bienes afectados
Articulo 3168: Tampoco puede exigir la retencin del inmueble hipotecado para ser
pagado de las expensas necesarias o tiles que hubiese hecho y su derecho se limita, a un
respecto de las expensas necesarias al mayor valor que resulte del inmueble hipotecado,
pagado que sea el acreedor y los gastos de la ejecucin.
El tercer poseedor que es propietario ni siquiera tiene derecho a ser reintegrado de las
mejoras necesarias que han beneficiado directamente al inmueble derecho que el cdigo
reconoce aun al poseedor de mala fe.

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Pago por el tercero poseedor


Para detener la ejecucin debe pagar todas las sumas que tiene derecho el acreedor, es decir,
capital, intereses y costas del juicio, con la salvedad respecto de los intereses, que solo esta
obligado a pagar los correspondientes a 2 aos anterirores a la ejecucin
Satisfecho el credito del ejecutante, el tercero poseedor que lo ha pagado queda subrogado
en la hipoteca correspondiente al acreedor a quien hubiera hecho el pago
La subrogacin produce las siguientes consecuencias:
1- Otorga al tercero poseedor una accin contra el deudor por reembolso de las sumas
pagadas
2- Cuando sobre el inmueble pesan otras hipotecas de grado inferior, el tercero
poseedor que pago al primer acreedor hipotecario puede oponer la preferencia de su
hipoteca a los demas
3- Finalmente, puede ocurrir que el credito hipotecario este garantizado por varios
inmuebles. La subrogacin alcanza naturalmente a todos los inmuebles hipotecados.
Abandono
Este no significa desprenderse de la propiedad del inmueble sino simplemente hacer
entrega de la posesion del bien para que los acreedores puedan ejecutarlo. De esta manera
el tercero poseedor se desentiende de la ejecucin sin perder el eventual derecho a percibir
el saldo que quedare de la venta del inmueble una vez satisfechos los creditos. Si en cambio
no hace abandono del inmueble la ejecucin a partir de la sentencia de remate, debe seguir
no solo contra el deudor sino tambin contra el, lo que significa que eventualmente sera
tambin condenado en costas.
Problemas jurdicos del abandono:
a- Condicin de no estar personalmente obligado: Solamente puede hacer abandono
del inmueble el tercero poseedor que no esta personalmente obligado como
heredero, codeudor o fiador del deudor.
b- Capacidad Requerida: El abandono del inmueble hipotecado no puede ser hecho
sino por persona capaz de enajenar sus bienes.
c- Plazo: El codigo procesal para la justicia nacional dispone que dictada la sentencia
de remate contra el deudor se intimara al tercero poseedor para que en el plazo de 5
dias pague o haga abandono del inmueble, bajo apercibimiento de que la ejecucin
se seguira tambien contra el.
Efectos del Abandono
Abandonado los inmuebles el juez deber nombrarles un curador contra el cual se sigua la
ejecucin.

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Pero si la administracin del inmueble corresponde al curador corresponde al tercer


poseedor del inmueble abandonado hasta que se hubiese adjudicado por sentencia judicial
Consecuencias:
1- El tercero poseedor que abandono puede en cualquier momento recuperar el
inmueble pagando el capital y los inters exigibles
2- Si realizada la subasta y pagados los acreedores hipotecario quedare un saldo de
precio le pertenece al tercero poseedor con exclusin del precedente propietario y de
los acreedores quirografarios de este.
3- Los acreedores hipotecarios no tienen derecho de apropiarse del inmueble o
conservarlo en su poder, su derecho se reduce a hacer vender el inmueble y pagarse
con su precio.
4- El tercero poseedor que abandona el inmueble tiene derecho a ser plenamente
indemnizado por el deudor, salvo el caso de enajenacin gratuita.
Actos del tercero poseedor no oponibles al acreedor ejecutante
Articulo 3179: Los acreedores hipotecarios, aun antes de la exigibilidad de sus creditos,
estn autorizados a ejercer contra el tercer poseedor, todas las acciones que les
corresponderan contra el deudor mismo, para impedir la ejecucin de actos que
disminuyan el valor del inmueble hipotecado
Efectos de la Expropiacin
El efecto esencial es que la subasta publica del bien puede hacerse por el acreedor en
condiciones semejantes a las que hubieren existido de no salir el inmueble del dominio del
anterior propietario.
Derecho de prefencia
Lo que esencialmente reconoce valor jurdico a la hipoteca es la preferencia que la ley
reconoce al acreedor hipotecario a los restantes acreedores para ser pagado con prioridad

Extincin de las hipotecas


Modos de extincin: La hipoteca puede extinguirse bien sea como consecuencia de la
extincin de la obligacin principal a la que ella accede, bien sea por la extincin de la
hipoteca por si misma sin afectar la obligacin principal.
Puede darse por:
1

- Va de consecuencia

Articulo 3187: La hipoteca se acaba por la extincin total de la obligacin principal,


sucedida por alguno de los modos designados para la extincin de las obligaciones.

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Es una consecuencia del carcter accesorio de la hipoteca, desaparecida la deuda que ella
garantizaba, es natural que tambin ella quede extinguida
1- Por confusin: tratamos de la confusin de la calidad de acreedor y deudor que
extingue la obligacin principal
2- Prescripcin: Tambin se extingue la hipoteca cuando se ha operado la
prescripcin liberatoria de la obligacin principal. Es verdad que la prescripcin no
extingue la obligacin en si misma, sino que simplemente priva de acciones al
acreedor quedando la obligacin en calidad de natural.
3- Por pago de la deuda
Es la extincin de las obligaciones.
Hay algunos casos en donde la extincin de la obligacin principal no extingue la hipoteca.
Por ejemplo el pago de un tercero que se subroga en los derechos del acreedor, continua
pero cambia de acreedor.
Otro es el caso de la novacin: no se extinguir la hipoteca cuando en la obligacin novada
se deje expresa constancia de que la hipoteca va a seguir garantizando a esta nueva
obligacin.
Tampoco se extingue mientras no este aceptado el pago hecho por consignacin. La
aceptacin tiene que ser hecha por el acreedor o por resolucin judicial con carcter de cosa
juzgada.
2

- Va Principal o Directa

Puede ocurrir tambin que la hipoteca se extinga por si misma quedando en vigor la
obligacin principal
Cuando las razones por las cuales la hipoteca se extinguen estn relacionadas con la
garanta y no con la obligacin principal.
1- Renuncia:
Articulo 3193: La hipoteca se extingue por la renuncia expresa y constante en escritura
publica que el acreedor hiciere de su derecho hipotecario, consintiendo la cancelacin de la
hipoteca. El deudor en tal caso, tendr derecho a pedir que as se anote en el registro
hipotecario o toma de razn, y en la escritura de la deuda.
2- Resolucin del derecho de propiedad del otorgante de la hipoteca.
Si la persona que ha constituido la hipoteca, tiene un dominio sujeto a condicin
resolutoria y esta se cumple la hipoteca se extingue.
Esto es asi por el efecto retroactivo de la condicin resolutoria.
3- Destruccin de la cosa hipotecada

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Articulo 3195: Si el inmueble hipotecado tiene edificios y estos son destruidos, la hipoteca
solo subsiste sobre el suelo, y no sobre los materiales que formaban el edifico, si este es
reconstruido la hipoteca vuelve a gravarlo.
En caso de destruccin por incendio la hipoteca se extiende a la indemnizacin debida por
los aseguradores.
4- Expropiacin
La hipoteca se extingue tambin por la expropiacin del inmueble por causa de
utilidad publica; el privilegio del acreedor pasa a ejercerse sobre el precio de la
expropiacin
5- Venta Judicial
Articulo 3196: La hipoteca se extingue aunque no este cancelada en el registro de
hipotecas respecto del que hubiese adquirido la finca hipotecada en remate publico,
ordenado por el juez con citacin de los acreedores que tuviesen constituidas hipotecas
sobre el inmueble desde que el comprador consigno el precio de la venta a la orden del juez
Es necesario para la extincin:
1- Que la venta se haya realizado en remate judicial ordenado por juez competente
2- Que el remate haya sido decretado con citacin de los acreedores hipotecarios
3- Es necesario que el comprador haya consignado el precio. Se trata de una condicion
esencial, ya que los derechos de los acreedores hipotecarios se transfieren entonces
al precio pagado por el comprador, de tal manera que hasta ese momento seria
injusto privarlos de su garanta.
6- Confusin
Aqu no tratamos de la confusin de la calidad de acreedor y deudor que extingue la
obligacin principal, sino de la confusin entre las cualidades de acreedor y de propietario
del inmueble. En este caso la deuda subsiste pero la hipoteca se extingue porque no se
puede concebir una hipoteca sobre un bien propio.
Articulo 3198: Si la propiedad irrevocable y la calidad de acreedor hipotecario se
encuentran reunidos en la misma persona la hipoteca se extingue naturalmente

Cancelacin
Concepto: Es el acto jurdico por el cual se deja sin efecto la inscripcin del gravamen en el
registro de la propiedad.
Diferencia con la extincin:
1- En la extincin desaparece la hipoteca con todos sus efectos, en la cancelacin lo
que se extingue es la cancelacin de la hipoteca en el registro

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2- Mientras que en la extincin esta en juego la hipoteca misma tanto en relacin a las
partes como a terceros, en la cancelacin solo se afectan con relacin a terceros,
pero la hipoteca se mantiene viva entre las partes
La cancelacin se opera:
a- Por va indirecta: como consecuencia de la extincin de la hipoteca
b- Por va directa: Cuando la registracin queda sin efecto sin afectar la
hipoteca en si misma. Por volunta de las partes o el transcurso de 20 aos
Articulo 3199: La hipoteca y la toma de razn se cancelaran por consentimiento de partes
que tengan capacidad para enajenar sus bienes o por sentencia pasada en cosa juzgada
Cancelacin por sentencia judicial
Procede:
1- Cuando la inscripcin no se ha fundado en instrumento suficiente para constituir la
hipoteca
2- Cuando el crdito ha sido pagado
3- Cuando la hipoteca a dejado de existir por cualquier causa legal
Su efecto es que la hipoteca ya no pueda ser ejecutada. Le quitamos a la hipoteca la
publicidad de la que gozaba.
Cancelarla implica la inscripcin en un registro contrario a la inscripcin(aquel por el cual
se hizo ejecutable la hipoteca)
La extincin est fuera del registro. La cancelacin est dentro
Esta puede darse en:
1- Forma voluntaria: cuando acreedor y deudor convienen cancelar la hipoteca por
un acto de cancelacin ante un escribano. Se inscribe la cancelacin.
2- Por resolucin judicial: se dar en los casos por los cuales la hipoteca se extingue
por va directa.
Rango de avance: se extingue la primer hipoteca y la segunda avanza hacia la primera y la
tercera hacia la segunda.
En el rgimen legal alemn existe el rango fijo: las hipotecas no se pasan y el lugar que
ocupaba queda vacante.
Es un derecho sobre el valor de la cosa ajena y adems son accesorios, para que pueda
constituirse la hipoteca debe existir un crdito anterior.
Adems en nuestro derecho solo existe la hipoteca convencional: solo las partes pueden
establecerla.
La convencionalidad observa que no existe la hipoteca tcita.
Existen otros derechos reales que son extra-cdigo.

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Letras y Pagares hipotecarios


Concepto: El pagare hipotecario es una figura hbrida en la que confluyen 2 elementos
aparentemente atitticos: Por un lado el pagare cuya esencia es la movilidad, el carcter
abstracto, el valor por si mismo, autnomo; por el otro la hipoteca, derecho real, ligado
concretamente a una obligacin y una cosa. Y sin embargo instituciones tan dispares han
podido conciliarse en esta figura del pagare hipotecario que une a su fluida transmisibilidad
la garanta hipotecaria.
Articulo 3202: Si la deuda por la cual la hipoteca ha sido dada, debe pagarse en diferentes
plazos, y se han dado al efecto letras o pagares, estos documentos y sus renovaciones deben
ser firmados por el anotador de hipotecas para se tomados en cuenta del crdito hipotecario;
y con ellos el deudor o un tercero cuando estuviesen pagados en su totalidad pueden
solicitar la cancelacin de la hipoteca. El anotador de hipotecas debe mencionar la fecha del
acto de donde se derivan esos instrumentos.
Si la deuda debe pagarse en plazos pueden librarse pagares hipotecarios, que sirven para
avalar el pago de las distintas cuotas. El pagare es un titulo circulatorio, titulo valor, que
tiene como fin la movilidad del crdito.
El pagar hipotecario supone:
a- una obligacin garantizada con hipoteca
b- la emisin de uno o varios pagars, cada uno correspondiente a los distintos
vencimientos de la obligacin
c- la anotacin hecha por el oficial del registro en el pagar en la que deben
constar el registro de la hipoteca.
Requisitos formales:
Intervencin del anotador de hipotecas: deben tener ante todo las formas propias de los
pagars en general, pero para que tengan carcter hipotecario es indispensable que el oficial
del registro suscriba el pagare individualizando en el la escritura hipotecario a la cual
corresponde y su fecha , del mismo modo anotara en el registro la emisin de los pagares
Endosos
Como cualquier pagare, el hipotecario es trasmisible por endoso. Este endoso transmite no
solamente el crdito en el documentado, sino tambin la garanta de la hipoteca con todos
sus efectos frente a terceros, sin necesidad de nueva escritura publica, ni tampoco de la
inscripcin de endoso en el registro de la propiedad
Titulo ejecutivo
El tenedor del pagare hipotecario tiene accin ejecutiva contra el deudor.

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Hipotecas abiertas
La caracterstica de las hipotecas abiertas es que el principio de especialidad va a estar
dejado de lado ya que la obligacin a la cual se accede no esta especficamente
determinada.
Se enuncian en el momento de constitucin de la hipoteca, cuales pueden ser las
obligaciones garantizadas sin decirse cuales son. El caso tpico de hipotecas abiertas son las
hipotecas bancarias en las que la persona garantiza con esa hipoteca todas las operaciones
que realiza con el banco.
No hay ninguna norma del cdigo que las avale y tenemos fajos a favor y en contra de estas
hipotecas, lo cierto es que algunos autores entienden que estas hipotecas estaran
garantizando obligaciones eventuales, pueden o no nacer. Deben incluirse las garantas
abirtas dentro de la normativa vigente.

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