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CC - Código Civil
CPC - Código de Processo Civil
RAU - Regime do Arrendamento Urbano
NRAU - Novo Regime do Arrendamento Urbano
RJOPA - Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados
1
Sumário:
II. O NRAU abriu a possibilidade de qualquer das partes resolver o contrato, com
base no incumprimento da contraparte, e ampliou o poder de denúncia do senhorio,
atenuando assim o carácter vinculístico do arrendamento urbano.
2
Índice:
Abreviaturas: .................................................................................................................. 1
Sumário: .......................................................................................................................... 2
Índice: .............................................................................................................................. 3
Bibliografia: .................................................................................................................. 23
3
1 Enquadramento legal
I. Nos termos do art.1022º do CC, “locação é o contrato pelo qual uma das partes
se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição”.
A locação diz-se arrendamento quando versa sobre coisa imóvel (art.1023º).
Originariamente o contrato de locação era regulado nos arts.1022º a 1120º, que
se dividiam em 3 secções: arts.1022º a 1063º- locação em geral; arts.1064º a 1082º -
arrendamento rural; arts.1083º a 1120º- arrendamento urbano.
Posteriormente, o regime do arrendamento rural foi revogado em 1975, e passou
a constar de diploma próprio que ainda hoje vigora (DL. 385/88, de 25 de Outubro).
O regime do arrendamento urbano foi revogado pelo art.3º, nº1, a) do DL 321-
B/90, de 15 de Outubro que aprovou o RAU, que passou a regular o arrendamento
urbano em diploma avulso ao Código Civil.
O DL 6/2006, de 27 de Fevereiro, revogou o RAU e devolveu a matéria
substantiva do arrendamento de prédios urbanos ao Código Civil, nomeadamente os
arts.1064º a 1113º.
Portanto, actualmente a locação em geral é regulada nos arts.1022º a 1063º e a
matéria do arrendamento de prédios urbanos compreende os arts.1064º a 1113º, sendo
os arts.1092º a 1107º relativos ao arrendamento para habitação e os arts.1108º a 1113º,
normas especiais do arrendamento para fins não habitacionais.
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O art.1028º/3, prevê a situação de um dos fins ser principal e o outro
subordinado, estabelecendo que as regras relativas ao fim principal prevalecem em caso
de conflito, ou seja, o regime correspondente ao fim acessório só se aplica na medida
em que não contrarie nem seja incompatível com o regime principal1.
1
A determinação da solidariedade entre os fins ou da subordinação de um fim a outro principal, deve
resultar do próprio contrato de arrendamento e das circunstâncias que o acompanham, como decorre
do art.1028º/2. Vejamos alguns exemplos na jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça:
relativamente à solidariedade entre os fins, o acórdão do STJ de 06/02/97, proc. nº 084873: “Caduco o
arrendamento para habitação, caduca também o arrendamento para colégio, se o arrendamento foi
feito para colégio particular e habitação do inquilino, e, nem do contrato, nem das circunstâncias que o
acompanharam, resulta discriminação das partes correspondentes a cada uma dessas finalidades, antes
resulta que estas são solidárias entre si” e num caso em que um fim é subordinado o acórdão do STJ de
05/07/07, proc. nº 07B193: “O fim principal e o subordinado do contrato de arrendamento misto para a
indústria e a habitação devem ser determinados por via da interpretação das declarações negociais das
partes e das demais circunstâncias envolventes (…) ”.
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2 Da cessação do contrato de arrendamento urbano
2.2 Generalidades
I. Diz o art. 1079º do CC, que “o arrendamento urbano cessa por acordo das partes,
resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei”. Estão aqui previstas
as formas gerais da cessação de vínculos contratuais.
Contudo, o contrato de arrendamento urbano tem particularidades no que
respeita à sua extinção, motivadas pela tutela do locatário, indispensável para que o
direito à habitação ou à prossecução de actividade comercial não seja interrompida sem
motivo, pois, caso contrário o locatário ficaria numa situação de extrema fragilidade,
6
face à possibilidade do proprietário resolver o contrato ou de o denunciar nos termos
gerais.
Com efeito, o art.1080º estabelece que, o regime da cessação do contrato de
arrendamento urbano tem natureza imperativa, ou seja, não está na autonomia das partes
a faculdade de alterar o regime fixado para a cessação contratual.
7
indemnização referida no n.º 1 do art.º 1041º ", indicia a possibilidade de o senhorio
usar acção declarativa para resolução do contrato por falta de pagamento de rendas. No
entanto, não é este o entendimento maioritário.
Por um lado o art. 1048º insere-se nas disposições gerais da locação e não nas
normas específicas do arrendamento urbano como o art.1084º/1 que tem natureza
injuntiva, por força do art.1080º; por outro lado, pode na verdade ocorrer uma situação
em que o senhorio deva propor acção de despejo por falta de pagamento de renda, para
obter a resolução do contrato, como é o caso do art.21º/1 e 2 do NRAU, destinada à
impugnação de depósito, pelo que, o art.1048º tem efectivamente aplicabilidade no que
diz respeito às situações de resolução do contrato por falta de pagamento de renda, mas
não nos casos do art.1083º/3, onde tem de se verificar, necessariamente, a forma
prevista no art.9º/7 do NRAU.
8
arrendatário, em oposição à execução, pedir o diferimento da desocupação do imóvel
com fundamento em razões sociais imperiosas, como a carência de meios financeiros,
ou o facto de ser portador de deficiência grave (art.930º-C/1 e 2, alíneas b) e c)).
2
No RAU vigorava o princípio da incomunicabilidade do arrendamento para habitação. Segundo o art.
83º: “Seja qual for o regime matrimonial, a posição do arrendatário não se comunica ao cônjuge e
caduca por morte, sem prejuízo do disposto nos artigos seguintes”.
3
Não há comunicabilidade no regime de separação de bens e no regime de comunhão de adquiridos,
quando o contrato de arrendamento tenha sido celebrado antes do casamento.
4
No decurso deste trabalho não vamos abordar as “outras causas previstas na lei”, mas ficam desde já
identificadas: denúncia por insolvência do arrendatário ou do senhorio (108º e ss do CIRE) e confusão
nos termos dos arts.868º e ss do CC.
9
Sendo a revogação baseada na autonomia privada os efeitos são livremente
estipulados pelas partes, ou seja, arrendatário e senhorio acordam o prazo e os termos da
entrega do imóvel arrendado.
Relativamente aos efeitos da revogação, levantam-se duas questões
relativamente à amplitude da autonomia privada.
A primeira consiste em saber se as partes podem acordar o pagamento de
eventuais compensações ao locatário?
No RAU, o art.62º disponha no mesmo sentido do 1082º/2, permitindo que as
partes acordassem cláusulas compensatória, no entanto o art.14º do D.L. 321-B/90, de
15/10, considerava como crime de especulação, o pagamento de quantias não devidas
aos inquilinos, pela desocupação do imóvel, ou seja, admitia-se o pagamento de
compensações devidas, como por exemplo pelas benfeitorias realizadas, mas o
pagamento de outras compensações constituía crime de especulação.
O NRAU revogou o art.14º do D.L. 321-B, de 15/10, deixando assim de existir
qualquer limitação à atribuição de contrapartida ao arrendatário pela desocupação do
prédio.
A segunda questão, consiste em saber se podem as partes acordar efeitos
retroactivos.
Como vimos (supra,2.2, III), em princípio, a revogação não pode ter eficácia
retroactiva, na medida em que o senhorio conserva o direito às rendas devidas pelo
período de utilização do imóvel.
Contudo, certa doutrina admite que existam determinadas situações em que as
partes podem acordar efeitos retroactivos, designadamente no caso de o arrendatário não
chegar a utilizar o prédio e por esse motivo, o senhorio decidir não lhe cobrar as rendas
anteriores5.
Em suma, a revogação do contrato, rege-se essencialmente pelo princípio da
autonomia privada, o que veio a ser enfatizado pelo NRAU, ao não impor limites
relativamente ao acordo de compensações a atribuir ao arrendatário, apenas exigindo
que assumam a forma escrita.
2.3.2 Resolução
I. Nos contratos de execução instantânea o incumprimento de uma parte, permite à
outra resolver o contrato nos termos dos arts.801º e seguintes.
Perante os contratos de execução continuada ou duradoura é necessário adoptar
um critério especial, para avaliar a gravidade do inadimplemento susceptível de
legitimar a resolução.
Decorre da natureza dos contratos de execução duradoura, que o incumprimento
de uma prestação não deva ser valorado isoladamente, mas antes com referência à
relação contratual no seu todo. Assim sendo, o incumprimento legitima a resolução se
pela sua natureza e circunstâncias forem causa suficiente para fazer desaparecer a
confiança do credor no cumprimento das subsequentes prestações. Nestes casos diz-se
que existe “justa causa”, para resolver o contrato.
5
Cfr. LEITÃO, Luís Menezes – Arrendamento Urbano, p. 95 e nota 88.
10
Segundo Baptista Machado “será justa causa qualquer circunstância, facto ou
situação em face da qual, e segundo a boa fé, não seja exigível a uma das partes a
continuação da relação contratual; todo o facto capaz de fazer perigar o fim do contrato
ou de dificultar a obtenção desse fim, qualquer conduta que possa fazer desaparecer
pressupostos, pessoais ou reais, essenciais ao desenvolvimento da relação,
designadamente qualquer conduta contrária ao dever de correcção e lealdade”6.
II. Diferentemente do que sucedia no RAU, onde o senhorio apenas podia resolver
o contrato nos casos legalmente tipificados, com a entrada em vigor do NRAU abriu-se
a possibilidade de qualquer das partes resolver o contrato de arrendamento, com base no
incumprimento do contrato pela contraparte (art.1083º/1).
O art.1083º/2, 1ª parte, esclarece que é fundamento de resolução, o
incumprimento que pela sua gravidade e consequências, torne inexigível a manutenção
do arrendamento, portanto, estabelece uma cláusula geral de justa causa e no
art.1083º/2, 2ª parte e 3, enumera exemplos, ou seja, enumera os fundamentos típicos
que pela sua gravidade e consequências permitem que o senhorio resolva o contrato de
arrendamento urbano.
Nestes termos, o legislador abandonou a enumeração taxativa que constava do
art.64º/1 do RAU, optando por estabelecer uma cláusula geral conjugada com uma
enumeração meramente exemplificativa.
Perante esta nova técnica legislativa, quais os fundamento de resolução do
contrato de arrendamento pelo senhorio?
6
Cfr. MACHADO, J. Baptista – Obra dispersa, p. 143.
7
Num tom crítico, cfr. MARTINEZ, Pedro Romano – Da cessação, p.346.
11
Tal como na falta de pagamento de renda, determina o art.1084º/1 e 4 que o
senhorio deve comunicar a sua intenção de extinguir o vínculo contratual sob a forma
prevista no art.9º/7 do NRAU e que a resolução fica sem efeito se no prazo de três
meses o arrendatário cessar a oposição à realização da obra.
Uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina (art.1083º/2, c)).
De acordo com o art.1038º,c) é obrigação do locatário não aplicar a coisa locada
a fim diverso daquele a que se destina.
O que está em causa é a violação dos termos do contrato, ou seja, o senhorio tem
fundamento para resolver o contrato, independentemente do imóvel sofrer maior
desgaste ou desvalorização, pelo facto de ser utilizado para fim diverso do acordado.
Importa referir que no arrendamento para fins habitacionais, são estabelecidas
algumas excepções nos arts.1092º e 1093º, relativamente a indústrias domésticas e à
possibilidade de residirem no prédio um número máximo de três hóspedes, salvo
estipulação em contrário.
A doutrina e a jurisprudência, sustentam a teoria do acessório, segundo a qual o
exercício de actividades acessórias da principal, não constitui um uso diverso do
estabelecido no contrato de arrendamento, desde que, exista uma relação de
instrumentalidade entre os fins e o arrendatário proceda de boa fé, nos termos do
art.762º/2.9
O não uso do locado por mais de um ano, salvo os casos previstos no art.1072º/2
(art.1083º/2, d))
Estatui o art.1072º, que é obrigação do locatário usar efectivamente a coisa para
o fim contratado, não deixando de a utilizar por mais de um ano, excepto nos casos
enumerados no nº2, em que a lei considera justificado o não uso do locado pelo
arrendatário. Esta obrigação é uma contrapartida que o legislador exige ao locatário, isto
é, a lei tutela a situação jurídica do locatário e por essa razão exige que ele utilize o
prédio arrendado, caso contrário não há razão para que o legislador proteja,
designadamente, o direito à habitação do locatário.
8
Esta norma deve ser interpretada restritivamente, uma vez que nem todas as práticas que infrinjam a
lei ou os bons costumes poderão fundamentar a resolução do contrato, mas só aquelas situações de
maior gravidade, como por exemplo, jogo ilícito ou prostituição; neste sentido cfr. LEITÃO, Luís Menezes
– Arrendamento Urbano, p.98.
9
Cfr. LEITÃO, Luís Menezes – Arrendamento Urbano, p. 98; MARTINEZ, Pedro Romano – Da cessação, p.
347. Na jurisprudência, Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 19/03/98, alerta para a
necessidade de razoabilidade na interpretação das alterações de actividades no arrendamento para fins
comerciais e industrias.
12
“Na realidade, sobre o locatário não impende o dever de usar a coisa locada; ele
tem é o direito de a usar. Mas em sede de arrendamento vinculístico justifica-se a
imposição do dever de usar o bem arrendado.”10 11
10
Cfr. MARTINEZ, Pedro Romano – Da cessação, p. 352.
11
Cfr. Art.14º/2 do NRAU, que estabelece um regime especial para a acção de despejo fundada na falta
de residência permanente do locatário, quando este tenha outra residência no mesmo concelho ou nos
conselhos de Lisboa ou Porto.
13
Só constitui fundamento de resolução se, pela sua gravidade e consequências, for
inexigível que o senhorio mantenha o arrendamento, ou seja, o senhorio tem de invocar
justa causa para resolver o contrato, nos termos do art.1038º/2, 1ª parte.
IV. No que diz respeito ao arrendatário, este pode resolver o contrato nos termos
gerais, com base no incumprimento do senhorio, tal como estabelecia o art.63º/1 do
RAU. Aplica-se igualmente, a cláusula geral de justa causa do art.1038º/2, 1ªparte,
relativamente ao incumprimento do senhorio.
Para além da cláusula geral, refere o nº4 do mesmo artigo, que o arrendatário
pode resolver o contrato se o senhorio não realizar as obras que a este caibam, com o
fim de assegurar a habitabilidade do locado.
Inserida sistematicamente nas normas relativas à resolução da locação em geral,
dispõe o art.1050º que o locatário pode resolver o contrato, independentemente de
responsabilidade do locador, se for privado do gozo da coisa por motivo que não lhe
seja imputável nem aos seus familiares (a)), ou se na coisa locada existir ou sobrevier
defeito que ponha em perigo a vida ou saúde do locatário ou dos seus familiares (b)).
Importa ainda salientar, que a celebração do contrato de arrendamento urbano
sem licença de utilização ou de qualquer documento que o substitua, também constitui
fundamento de resolução do contrato, nos termos do D.L. 160/2006, de 08/08, art.5º/7.
14
V. A comunicação da resolução ao senhorio, é feita nos termos do art.9º/7 do
NRAU, onde invoca fundadamente a obrigação incumprida (1084º/1).
VI. A resolução do contrato tem como efeito a desocupação do locado, nos termos
do art.1081º (supra, 2.2,III), no prazo de três meses ou no prazo fixado convencional ou
judicialmente.
Em suma, diferentemente do que sucedia no RAU, que previa a possibilidade de
o arrendatário resolver o contrato com fundamento em incumprimento do senhorio e de
o senhorio apenas poder resolver o contrato nos casos legalmente tipificados, o NRAU
abriu a possibilidade de qualquer das partes resolver o contrato de arrendamento, com
base no incumprimento do contrato pela contraparte, atenuando assim o carácter
vinculístico do arrendamento urbano.
2.3.3 Caducidade
I. A caducidade de um contrato determina a extinção do vínculo ipso iure, ou seja,
ocorre um facto jurídico stricto sensu, designadamente o decurso do prazo convencional
ou legal, que faz extinguir o vínculo contratual. Cumpre desde já alertar, que nos
contratos renováveis automaticamente como o arrendamento de prédios urbanos, o
decurso do prazo não determina a caducidade do vínculo contratual, pois este renova-se
assim que o prazo termine, tendo de haver denúncia prévia para que o contrato se
extinga, como veremos adiante.
As causas de caducidade do arrendamento urbano estão enumeradas no
art.1051º:
12
Segundo MARTINEZ, Pedro Romano - Da cessação, p.44 e nota 58, apesar da renovação automática
resultar da lei, “nada obsta a que se celebre um contrato por um prazo determinado não renovável” ao
abrigo da autonomia privada das partes. Em sintonia com a posição que defendemos: PIRES DE LIMA /
ANTUNES VARELA consideram inválida a “cláusula pela qual as partes convencionam a
improrrogabilidade da locação, logo no momento da sua celebração.”
15
Decorre dos arts.270º e seguintes que o contrato extingue-se pela verificação da
condição resolutiva ou pela certeza da não verificação da condição suspensiva.
Convém referir que a previsão de condições resolutivas nos contratos de
arrendamento urbano estão limitadas, pelo art.1080º, ou seja as partes não podem usar
uma clausula resolutiva que crie fundamentos de resolução contrários a normas
imperativas.
Morte do locatário ou, tratando-se de pessoa colectiva, pela extinção desta, salvo
convenção escrita em contrário (art.1051º, d)).
Os arts.1106º e 1113º, relativos à transmissão por morte do arrendatário no
arrendamento para fins habitacionais e para fins não habitacionais respectivamente,
admitem a transmissão por morte do arrendatário, ou seja, em princípio a morte do
arrendatário não faz caducar o contrato. Portanto, só nos casos não abrangidos por estas
normas é que o arrendamento caduca.
Note-se que a morte do senhorio, não acarreta a caducidade do contrato nos
termos do art.1057º.
13
No RAU, o arrendatário tinha direito a celebrar um novo contrato nos termos do art.90º, por efeito do
art.66º/2.
16
A jurisprudência tem entendido ser necessário que a perda seja total, tornando
inviável técnica e economicamente a reparação do prédio ou que os danos tornem o
prédio inapto para o fim a que se destinava.14
14
Seguem este entendimento: o acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 10/04/97 e o acórdão do
Supremo Tribunal de Justiça de 24/10/96.
15
Remissão para 2.2.2, II, na parte relativa ao art.64º/1, j) do RAU.
16
Defendem a primeira posição, entre outros OLIVEIRA ASCENSÃO e HENRIQUE MESQUITA; entendem
que o arrendamento não caduca, entre outros CUNHA DE SÁ e MENEZES LEITÃO.
17
MARTINEZ, Da cessação, p. 327.
17
Contudo esta possibilidade não vale para todas as causas de caducidade, as
alíneas e) e f) não estão abrangidas por impossibilidade objectiva e as alíneas c) e d),
por impossibilidade subjectiva.
III. A lei nada refere sobre a forma do locador obter a restituição do prédio, pelo
que deve seguir a forma escrita de acordo com o princípio geral do art.9º/1 do NRAU.
Se o locatário não restituir livremente o prédio, nos casos em que a caducidade
tenha ocorrido pelo decurso do prazo, pode o senhorio propor acção executiva para
entrega de imóvel arrendado, desde que o prazo fixado pelas partes conste do contrato,
nos outros casos resta ao senhorio propor uma acção de reivindicação (arts.1311º e ss.).
O recurso à acção de despejo nos casos de caducidade, deixou de ser possível
com o NRAU, pois se no RAU existia o art.55º/2 que permitia o recurso à acção de
despejo em qualquer causa de cessação, mesmo que em segunda instância, ou seja, após
o arrendatário não ter desocupado o locado livremente, actualmente o art.14º/1, do
NRAU, dispõe inversamente, restringindo a acção de despejo aos casos em que a lei
imponha o recurso à via judicial para promover a cessação, o que não acontece com a
cessação contratual por caducidade.
18
MOTA PINTO, Teoria Geral do Direito Civil, p.622 e ss.
18
Tais limitações existem exclusivamente em relação ao senhorio e justificam-se como
formas de protecção dos arrendatários, de modo a não serem facilmente despejados.
Com o NRAU atenuou-se o vinculismo, pois tanto nos contratos com prazo certo
como nos contratos de duração indeterminada, ampliou-se o poder de denúncia do
senhorio.
Assim sendo, qual o regime da denúncia no NRAU?
Antes de mais, cumpre esclarecer que nos termos do art.1094º/1, o contrato de
arrendamento urbano pode ser celebrado, com prazo certo ou por duração
indeterminada. No silêncio das partes, o contrato tem-se como celebrado por duração
indeterminada (art.1094º/3), ou seja, diferentemente do que acontece no art.1026º,
relativamente à locação em geral, no arrendamento urbano não há prazo supletivo.
Note-se que tanto o art.1026º, como os arts.1054º/1 e 2 e 1055º são afastados pelo
regime do arrendamento de prédios urbanos (arts.1094º e ss.).
Com efeito, os arts.1094º e seguintes regulam a duração (1094º), a
denunciabilidade dos contratos com prazo certo (1095º a 1098º) e dos contratos de
duração indeterminada (1099º a 1104º).
20
nele construir novos edifícios ou sempre que estando o prédio degradado, não se mostre
aconselhável a sua reparação.
A revogação deste artigo e a posterior previsão da livre denunciabilidade pelo
senhorio, constitui uma ruptura com o vinculismo, confirmando a evolução liberalista
que Pinto Furtado previa.19
Contudo, o legislador impõe uma antecedência de cinco anos, o que não se
compadece com a ratio de acautelamento do destinatário, subjacente às comunicações
prévias por ser excessiva.
No entanto, note-se que, excepto os casos de denúncia pelo arrendatário, a
durabilidade mínima de um contrato de arrendamento urbano é de cinco anos, como
decorre do art.1095º/2, no que diz respeito aos contratos com prazo certo, assim como
do art.1103º/7, aos contratos de duração indeterminada, pois da denúncia não pode
resultar uma duração total do contrato inferior a cinco anos.
Portanto, ao exigir uma antecedência mínima de cinco anos, para que o senhorio
possa denunciar livremente o contrato, o legislador visa assegurar a durabilidade que
considera mínima para contratos de arrendamento.
De acordo, com o art.1104º, para que a denúncia sem causa justificativa produza
efeitos, tem de ser confirmada com uma antecedência mínima de um ano, caso contrário
o contrato não se extingue, sendo necessária nova denúncia nos termos do art.1101º, c).
Esta confirmação com antecedência de um ano, também é exigida para a
denúncia ou oposição à renovação pelo senhorio nos contratos com prazo certo
(art.1097º).
Assim sendo, o art.1101º, c), permite ao senhorio impor um prazo certo a um
contrato de duração indeterminada, visto que, o senhorio pode denunciar o contrato em
qualquer momento, estabelecendo um prazo de cinco anos (à semelhança do
art.1095º/2) e pode com antecedência de um ano extingui-lo livremente (tal como no
art.1097º), o que em certa medida pode gerar algum desconforto por desproteger o
arrendatário, mas por lado impede que o senhorio fique vinculado eternamente.
Portanto, com a alínea c) do art.1101º, o legislador rompeu com o vinculismo do
art.69º do RAU, permitindo ao senhorio denunciar o contrato livremente, mas o contrato
nunca se extinguirá, por efeito de denúncia pelo senhorio, antes de estarem decorridos
cinco anos de contrato, o que assegura a tutela do arrendatário, na medida em que,
independentemente do senhorio poder extinguir o contrato livremente, o arrendatário
tem cinco anos para se precaver, na eventualidade do senhorio confirmar a denúncia, tal
como aconteceria num contrato com prazo certo de cinco anos.
III. Nos contratos de arrendamento urbano para fins habitacionais, com prazo
certo, o art.1095º/1, obriga a que o prazo conste de cláusula inserida no contrato,
acrescentando no nº2, que esse prazo tem o limite mínimo de cinco anos e o limite
máximo de 30 anos, sendo reduzido a esses limites quando os ultrapasse.
De acordo com o art.1096º/1, os contratos celebrados com prazo certo renovam-
se automaticamente, por períodos sucessivos de três anos, salvo se as partes
convencionarem outro período de renovação.
19
Cfr. supra, 2.1
21
As partes podem fazer cessar o contrato de arrendamento urbano, com prazo
certo, mediante oposição à renovação (art.1096º/2). Ambas as partes, são livres de se
oporem à renovação do vínculo contratual, tendo apenas de respeitar a antecedência
exigida na lei.
A oposição à renovação deduzida pelo senhorio, deve ser comunicada ao
arrendatário com antecedência não inferior a um ano do termo do contrato (art.1097º).
O arrendatário pode impedir a renovação do contrato, mediante comunicação
ao senhorio, com antecedência mínima de 120 dias do termo do contrato (art1098º/1).
Pode ainda o arrendatário, denunciar o contrato a todo o tempo, mediante
comunicação ao senhorio com a antecedência de 120 dias do termo pretendido do
contrato, desde que estejam decorridos seis meses de contrato (art.1098º/2). O
incumprimento da antecedência devida, não obsta à extinção do contrato mas fica o
arrendatário obrigado a pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso em
falta (art.1098º/3).
IV. O regime do arrendamento para fins não habitacionais, está previsto nos
arts.1108º e seguintes, sendo que o art.1110º, dispõe regras especiais relativamente à
duração do contrato e às condições de denúncia e oposição à renovação do contrato.
O art.1110º/2, prevê um prazo supletivo, ou seja, se as partes não estipularem
um prazo, nos termos da lei considera-se que o contrato foi celebrado com prazo certo
de dez anos. Contudo, podem existir contratos de duração indeterminada, desde que
conste do contrato clausula nesse sentido.
As regras relativas à denúncia e à oposição à renovação são livremente
estabelecidas pelas partes, aplicando-se supletivamente o regime do arrendamento para
habitação (art.1110º/1).
Portanto, no arrendamento para fins não habitacionais, em matéria de extinção
do contrato, prevalece o princípio da autonomia privada, ao abrigo do qual as partes
podem estabelecer os prazos e termos da denúncia, o que pode resultar numa maior
desprotecção do arrendatário.
22
Bibliografia:
23
Sites consultados:
www.arrendamento.gov.pt
http://vlex.pt
www.justicaindependente.net
www.trp.pt
www.trc.pt
www.dgsi.pt
24