UNIVERSIDAD NACIONAL DE CAJAMARCA

FACULTAD DE DERECHO
Propiedad exclusiva y comn
Alumnos:
Cabanillas Guerrero Jhon Eyner
Cuba Julca, Jairo
Gallardo Campos, Roberto
Muos Oyarce, Brandon Jhon Luis
Rojas Abanto, Roger Jhoel
Curso:
Derechos reales
Docente:
DR. Eduar Rubio Barboza
Ciclo:
IV
Grupo:
A

Cajamarca, noviembre del 2014

DEDICATORIA

El presente trabajo monogrfico lo dedicamos en

primer momento al Creador, porque sin l, nada
podra ser, por la bendicin de la vida y el
momento presente.

A nuestros padres, por el apoyo incondicional que nos brindan en cada momento
de la vida, sin ellos no estaramos en el lugar donde estamos hoy, por su
comprensin y dedicacin, a lo largo de nuestra vida.

A nuestra facultad de Derecho y Ciencia Polticas, la cual

nos brindar a lo largo de doce ciclos, todo lo necesario
para cumplir nuestro objetivo, nuestro anhelo de ser
profesionales del derecho, y contribuir con nuestro pas,
tratando de mejorar y contribuir en algo con el despertar
nacional de una nueva era de progreso y crecimiento.

Contenido
Dedicatoria.1
Contenido...2
Introduccin3
Propiedad horizontal....4
Propiedad exclusiva..5
Propiedad comn......5
Conclusiones
Referencias bibliogrficas..

INTRODUCCIN

1.- LA PROPIEDAD HORIZONTAL

1.1- ORIGEN HISTRICOS
Este tipo de institucin jurdica, la propiedad horizontal, en nuestros das tiene una
indiscutible trascendencia; sus orgenes se remontan a tiempos muy lejanos, algunos
investigadores han encontrado remotos precedentes de la propiedad horizontal, existi
en la antigua Caldea, Egipto y Grecia.1
Algunos doctrinario nos manifiestan que en la antigua Roma, esta institucin jurdica no
lo conocieron ni la practicaron, algunos juristas caen en error cuando asocian a esta con
la copropiedad que (Ramirez 1999, pg.353), que conocieron y pusieron en prctica los
romanos, estas dos instituciones jurdicas son distintas. Pero en donde se desarrolla, y
alcanza los contornos como hoy se la conoce, es en la Edad Media, nace a comienzos
del siglo XV, y se encuentra ya regulada en las costumbres de Bretaa, art. 714 (Ramirez
1999, pg.353), entre los siglos XVII y XIII, es en donde cobra una mayor importancia.
Esta institucin creci y se desarroll, debido a la fuerza de los hechos, y a la realidad que
se viva en esa poca.
1.2- ANTECEDENTES LEGISLATIVOS
Nuestro ordenamiento jurdico, el cdigo civil peruano de 1852 no legisla este tipo de
institucin jurdica. El cdigo civil de 1936, que fue derogad por el vigente, este incluy por
primera vez la propiedad horizontal y la regulo en tres artculos 855, 856, 857, esta
legislacin solo se encarg de la regulacin de los edificios. Esta legislacin sent las
bases de este tipo de propiedad en el Per (Ramiez 1994, pg.275).
Luego de esta regulacin en cdigo civil de 1936, este tipo de institucin fue ampliada por
la ley n 10726del 1 de diciembre de 1946, n donde manifestaba que: las secciones en las
que se divide cada piso de un edificio podrn pertenecer a diferentes propietarios, en su
artculo 1; fue modificado por el D.S.n 156 de 22 de julio de 1965. El decreto ley n
22.112 del 14 de marzo de 1978 y su reglamento aprobado por D.S.n 019-78-VC del 27
de abril de 1978, poco ms de dos dcadas ha regido en el Per, que fue derogada por la
nueva ley.
1.3- RGIMEN LEGAL VIGENTE
En la actualidad en nuestro pas est en vigencia la ley n 27.157, que trata sobre la
materia de la que nos estamos ocupando en este trabajo, no con el nombre de propiedad
horizontal, que fu publicado en el diario oficial El Peruano el 20 de julio de 1999. El objeto
de esta ley, el saneamiento de la titulacin y la declaratoria de fabrica de las unidades
inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad comn,
como son departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y galeras
comerciales o campos feriales, entre otros (Ramiez 1994, pg.276).
1.4- TERMINOLOGA
Esta forma de propiedad inmueble recibe diversas denominaciones, a saber: propiedad
por departamentos, propiedad de casas por pisos, o simplemente propiedad de pisos,
1

(Ramirez 1999, pg.353) en su libro tratado de derechos reales- tomo II

divisin horizontal de la propiedad edificada, dominio horizontal2. etc., segn expresa

Mara Ramrez, citando a Manuel Albaladejo, por no extenderse hacia arriba, englobando
el edificio, en una propiedad conjunta con la del suelo, sino haber diversas propiedad es
horizontalmente superpuestas unas a otras. Y esta es precisamente la terminologa que
utiliza la doctrina nacional.
1.5- DEFINICIN PROPIEDAD HORINZONTAL
Se conoce como propiedad horizontal al derecho o poder jurdico que se ejerce sobre uno
o ms pisos, viviendas o locales de un edificio, que han sido adquiridos por distintos
propietarios en forma separada pero que tienen ciertos derechos y obligaciones en
comn.
La Propiedad Horizontal es la propiedad de apartamentos o locales correspondientes a
edificios sobre la cual coexisten dos clases de derecho de propiedad. Un derecho de
propiedad individual, sobre el apartamento o local, y un derecho de propiedad colectivo o
de la comunidad que conforma el edificio, sobre las reas comunes de toda la
construccin.
El trmino "propiedad horizontal" sugiere la posibilidad de que existan inmuebles
superpuestos, pertenecientes a diversos propietarios.
Esta particular modalidad de propiedad, se produce cuando el dominio de los diferentes
pisos, o las secciones, departamentos o locales en que se divide cada edificio o
modalidad multifamiliar, puede pertenecer o corresponder a varias personas (Ramiez
1994, pg.352). Claramente es evidente, cada piso, seccin o departamento de l,
pertenecer a un propietario diferente. As como un edificio puede pertenecer
enteramente a una persona como propietaria, es posible tambin que el dominio de sus
diferentes pisos corresponda a varias quienes a su vez tienen por un lado la propiedad
exclusiva de los mismos, y por otro, son copropietarios de los elementos comunes, como
por ejemplo: solar, escaleras, etc.(ALBALADEJO).
Nuestra legislacin no lo define qu es lo que se debe de entender por propiedad
horizontal, pero nos da una idea de que este instituto no solo comprende a los
departamentos ubicados en los edificios, sino quintas, centros y galeras comerciales, etc.
Hay que tener en cuenta que la propiedad horizontal, es una institucin jurdica muy
diferente y distinta a la copropiedad, y hay que distinguirlo para no caer en error.
1.6- NATURALEZA JURDICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Es una modalidad especial o peculiar de la propiedad, en la que junto a la propiedad
exclusiva, de los pisos, departamentos o secciones, existe la copropiedad forzosa de los
elementos comunes. No se trata de la copropiedad o condominio, porque este requiere
que no haya propiedad global y materializada, sin una particin en el todo, fija
aritmticamente. En la propiedad horizontal, en cambio cada dueo de un departamento o
piso es el propietario absoluto, podr, arrendarlo, hipotecarlo venderlo, gravarlo
libremente, etc.
2

Esta denominacin es la ms aceptada por la doctrina hoy en da para llamar a esta institucin jurdica.

Eugenio Mara citando a Eleodoro Romero Romaa, se trata de una figura compleja
resultante de una combinacin de la propiedad exclusiva sobre la sustancial, con un
condominio forzoso sobre determinados elementos necesarios para todos. De igual
manera Eugenio Mara citando a Jaime Santos Briz, este califica a la propiedad horizontal
de ser una propiedad especial o sui generis, de un carcter complejo, caracterizada por
la yuxtaposicin de dos clases de propiedad: una propiedad privada sobre el piso o local y
una comunidad indivisible sobre loa elementos comunes.
Algunos doctrinarios manifiestan que son dos en sntesis los elementos que caracterizan
a la propiedad horizontal: a) propiedad exclusiva sobre cada uno de los departamentos o
pisos; y b) las partes y bienes comunes (copropietario sobre el terreno y dems bienes de
uso comn). A nivel comparado la jurisprudencia espaola, la concibe como una
institucin sui generis de carcter complejo, a la que es til buscarle semejanzas e
identidades parciales (Ramirez 1999, pg354).
1.7- LA PROPIEDAD EXCLUSIVA
Est constituida por el dominio que cada propietario ejerce sobre un bien de propiedad
exclusiva, llmese seccin o departamento (Ramirez 1999, pg.355). La ley en vigor se
orienta a posibilitar la regularizacin y saneamiento de la situacin de todos aquellos
propietarios de este tipo de unidades inmobiliarias y edificaciones" que hayan sido
construidas sin licencia de construccin, conformidad de obra o que no cuenten
con declaratoria de fbrica, independizacin y/ o reglamento interno". Esta propiedad
exclusiva tiene todos los caracteres que otorga el Cdigo Civil a los bienes inmuebles
(esto es, a la propiedad comn). De consiguiente, reconociendo la ley el dominio
exclusivo, el dueo tiene la potestad o derecho de vender, hipotecar, alquilar, gravar y, en
general, disponer de la seccin o departamento de su exclusiva propiedad,
independientemente de los dems propietarios, lo deca expresamente el art. 12, de la ley
derogada.
En la propiedad horizontal hay una parte material del edificio que pertenece nicamente a
su respectivo dueo. Esta parte debe hallarse perfectamente delimitada, la importancia de
la propiedad exclusiva radica sobre todo en que ella constituye el elemento principal,
respecto del cual lo comn de la propiedad horizontal se considera accesorio. La otra
caracterstica de trascendencia, es que lo accesorio, en este caso, es inseparable de lo
principal, lo cual trae consigo la consecuencia de que si se enajena la propiedad exclusiva,
con ella se enajena tambin el correspondiente derecho en la parte comn.
1.8- DIFERENCIAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL CON LA PROPIEDAD
ORDINARIA
La propiedad horizontal tiene mucha semejanza con la propiedad ordinaria, se diferencian
en que la propiedad ordinaria, esta no tiene lmites horizontales, sino verticales, y el suelo
o terreno como la construccin constituyen una unidad, un objeto nico (VALENCIA ZEA),
citado por Eugenio Mara. Mientras tanto la propiedad horizontal supone que una misma
edificacin se divida en partes, departamentos, secciones o pisos superpuestas de
manera horizontal (Ramiez 1994, pg.280).

1.9- DIFERENCIAS CON LA COPROPIEDAD

La propiedad horizontal tiene caractersticas comunes con la copropiedad. Puesto que en
aqulla, determinados bienes comunes tienen el carcter de condominio forzoso, pero en
la copropiedad pueden ser divisibles (Ramirez 1999, pg.356); y adems, en la
copropiedad se contemplan "derechos de cuota sobre un objeto y cada una de sus partes
(un tercio, una mitad), pero semejantes cuotas no engendran un derecho singular o
concreto sobre una parte material del objeto. En cambio, la propiedad horizontal
contempla la titularidad y ejercicio de un derecho sobre una parte material del edificio, en
ningn caso, sobre la titularidad" (VALENCIA ZEA).
Existen claras diferencias entre ambos institutos que Eugenio Mara citando a (ARTURO
VALENCIA ZEA) sintetiza muy bien:
a) El condmino, en la copropiedad, tiene derecho a tina parte de los frutos del bien
comn, en proporcin al valor de su cuota: el propietario horizontal, en cambio, goza en
forma singular de su departamento o local (seccin), sin establecer relaciones de disfrute
con los otros propietarios.
b) El copropietario puede pedir la divisin del bien comn; el propietario horizontal no
puede pedir divisin alguna del edificio, pues ejerce una propiedad singular y concreta.
c) La propiedad de un departamento puede pertenecer en copropiedad a varios, lo cual
ensea que aquella propiedad es algo diferente de la indivisin o copropiedad.
En suma la propiedad de un departamento o seccin es pura y simplemente una
propiedad individual, unitaria, pero con la particularidad de que recae sobre un objeto que
constituye la parte del todo. (JOSSERAND) citado por Eugenio Mara. Se trata, en
consecuencia, de una superposicin de partes y no de una divisin ideal de cuotas, como
en la copropiedad.
1.10- VENTAJAS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Se trata, en resumidas cuentas, de una modalidad de propiedad inmueble sui generis
(Ramiez 1994, pg.281) ("anormal" la llama LOUIS JOSSERAND), donde una edificacin
o conjunto de edificaciones (no slo edificios, sino tambin unidades vecinales y todo tipo
de viviendas multifamiliares) constituye un todo, est dividida en forma de secciones,
departamentos o pisos que tienen dueos distintos. Estos tienen un dominio exclusivos
obre cada seccin o departamento y, a su vez, un condominio forzoso sobre los bienes
comunes. Precisamente, esta parte de copropiedad forzosa origina relaciones complejas
entre los propietarios, que a veces producen conflictos. No obstante, genera diversas
ventajas, que LOUIS JOSSERAND pone de relieve, a saber:
a) Permite evitar la venta de un inmueble familiar.
b) Facilita la adquisicin del hogar o vivienda propia, sin tener que adquirir la integridad de
un inmueble.
c) Facilita tambin en resolver los problemas del inquilinato, tan agudos en los ltimos
tiempos.
A ello hay que agregar, que la propiedad horizontal brinda una inmejorable oportunidad
de adquirir un inmueble propio, confortable y de bajo costo, sobre todo para las personas
de menores recursos econmicos, tan abundantes en las grandes ciudades (Ramiez
1994, pg.281).
7

1.11- PROPIEDAD HORIZONTAL Y USUCAPIN

La propiedad horizontal puede adquirirse tambin por usucapin o prescripcin
adquisitiva de dominio, corta o larga (Ramirez 1999, pg.358).
El instrumento legal anterior no permita la usucapin, la nueva ley si permite la usucapin,
la que puede ser declarada solo notarialmente a solicitud del interesado, se debe seguir el
mismo proceso a que se refiere el art 504 y siguientes del cdigo procesal civil, (art 21).
Aunque sigue la pauta del proceso abreviado, su tramitacin es administrativa notarial.
En caso de oposicin de terceros el proceso debe seguirse ante el fuero judicial o arbitral,
(art 5, inc. 2).