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Fiche jour au 29 novembre 2011

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Matire : Contrats spciaux
Auteurs : Ccilia Mollot, actualis par Nelly Argoud

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I. LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE
A. PARTICULARISMES DE LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE
me

Civ.3

, 29 janvier 2003

me

4
6

, 20 mars 2002

me

B. SANCTION DE LA RETRACTATION DU PROMETTANT AVANT LA LEVEE


DE LOPTION

me

me

Civ. 3
Civ. 3

, 15 dcembre 1993
, 26 juin 1996

C. POSSIBILITE POUR LES PARTIES DINSERER DANS LA PUV UNE CLAUSE


DEXECUTION FORCEE

II.

, 5 dcembre 1984

Civ. 3
Civ.3

LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE

10

A. ASSIMILATION DE LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE A UNE


10

VENTE

Com., 27 juin 2000


Date de cration du document : anne universitaire 2010/2011
Consultez les autres fiches sur le site de la FDV : http://fdv.univ-lyon3.fr

10

2
11

CA Paris, 22 novembre 1991


B. PORTEE DE LA REITERATION DUN COMPROMIS PAR ACTE AUTHENTIQUE
Civ. 3me, 20 dcembre 1994

11

me

Civ. 3

12

, 17 juillet 1997

04/01/2012 - 5:37

11

Promesses_de_vente.doc

2/13

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I.

La promesse unilatrale de vente


La promesse unilatrale de vente est un contrat par lequel le promettant
sengage vendre un bien au bnficiaire qui a le droit de lacqurir dans
un certain dlai (Franois Collart-Dutilleul, Philippe Delebecque,
Contrats civils et commerciaux, 6me dition, collec. Prcis Dalloz).

A. Particularismes de la promesse unilatrale de vente


La promesse unilatrale de vente peut tre assortie dune indemnit
dimmobilisation destine indemniser le vendeur qui sengage ne pas
vendre la chose un tiers pendant le dlai doption. Elle simpute sur le
prix de vente si le bnficiaire lve loption et reste acquise au
promettant dans le cas contraire.

Civ.3me, 29 janvier 2003


Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrt attaqu (Aix-en-Provence, 28 novembre 2000) que par
acte authentique du 25 octobre 1996 la socit civile immobilire du Vieux
Saunier a consenti M. X... une promesse unilatrale de vente portant sur
une proprit compose d'une maison principale et d'une maison de gardien ;
que la promesse tait valable pour une dure expirant le 30 dcembre 1996 ;
que par lettre du 6 dcembre 1996 le notaire de l'acqureur indiquait au
vendeur que M. X... s'tait substitu la socit civile particulire le Moulin
Vorin (socit le Moulin Vorin) qui entendait signer la vente le 18 ou le 19
dcembre et demandait la transmission du permis de construire et du
certificat de conformit concernant la maison de gardien ; que l'acte
authentique de vente n'a jamais t sign ;
Attendu que la socit le Moulin Vorin fait grief l'arrt de la condamner
rgler la socit civile immobilire du vieux Saunier le montant de
l'indemnit d'immobilisation, alors selon le moyen, que selon les articles 6 et
45 de la promesse du 25 octobre 1996 l'indemnit d'immobilisation, qui doit
tre verse par l'acheteur au plus tard le jour o il lve l'option, n'est perdue
pour lui que s'il n'a pas rempli son obligation d'obtenir le transfert de
proprit dans les vingt jours de cette leve ; que cette indemnit n'est donc
pas due du seul fait que l'acheteur n'a pas procd la leve de l'option,
laquelle n'est pas une obligation pour lui ;
qu'ainsi en condamnant la socit le Moulin Vorin au paiement de cette
indemnit, tout en considrant qu'en l'absence de leve de l'option la
promesse tait caduque, la cour d'appel a viol les articles 1134 et 1589 du
Code civil ;
Mais attendu que la socit le Moulin Vorin, qui soutenait devant la cour
d'appel que la vente tait parfaite la suite de la leve de l'option intervenue
le 6 dcembre 1996, n'est pas recevable prsenter devant la Cour de
Cassation un moyen contraire ses conclusions d'appel ;
D'o il suit que le moyen est irrecevable ;

5
Sur le second moyen :
Attendu que la socit le Moulin Vorin fait grief l'arrt de la condamner au
paiement de l'indemnit d'immobilisation au profit de la socit civile
immobilire du Vieux Saunier alors, selon le moyen, qu'en vertu de l'article
1615 du Code civil, le vendeur doit dlivrer l'acheteur avec l'immeuble le
permis de construire affrent et la renonciation de l'acheteur cette garantie
ne peut tre qu'expresse ; qu'ainsi en dduisant de la seule circonstance que la
promesse de vente mentionnait les rfrences du permis de construire de la
maison principale, la connaissance qu'avait l'acheteur du dfaut de permis de
construire pour la maison de gardien et l'impossibilit de mettre en cause la
responsabilit du vendeur de ce chef, la cour d'appel a viol le texte sus-vis ;
Mais attendu qu'ayant retenu que la promesse de vente nonait les
rfrences du permis de construire et du certificat de conformit de la maison
principale, que cette mention manuscrite, ajoute par le notaire, induisait
l'vidence la fois que les mmes documents faisaient dfaut pour la maison
de gardien et que l'attention des parties avait t attire sur cette dification
sans permis, que le 18 dcembre 1996 le notaire du promettant confirmait
que la maison de gardien avait t construite en 1984, que M. X... et M. Y...,
mandataires respectifs de la socit le Moulin Vorin et de la socit civile
immobilire du Vieux Saunier, s'taient rapprochs et qu'une rduction de
prix avait t propose pour tenir compte du risque encouru, bien que faible,
d'une procdure fonde sur l'existence d'une construction sans permis,
lment qui n'est pas contest et qui n'a pu tre cel la bnficiaire de la
promesse de vente lors de sa signature, la cour d'appel en a souverainement
dduit que l'chec de la ralisation de la vente tait imputable la socit le
Moulin Vorin et que cette dernire tait redevable du montant de l'indemnit
d'immobilisations stipule dans la promesse de vente ;
D'o il suit que le moyen n'est pas fond ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;

La stipulation dune indemnit dimmobilisation au profit du promettant,


dans une promesse unilatrale de vente, ne constitue pas une clause
pnale. Seule lautonomie de la volont (article 1134 CC) lgitimerait sa
rduction judiciaire. La Cour de cassation sest de nouveau prononce
sur la rvision judiciaire de lindemnit dimmobilisation dans un arrt
rendu le 10 dcembre 1986 (civ. 3me, 10/12/86, JCP 1987, II, 20857). En
rejetant le pourvoi dont largumentation sinspirait mot pour mot de
larrt de 1984, la Cour a refus de faire jouer sa jurisprudence. Cette
solution peut sexpliquer par le fait que lintention des parties rsultait
clairement de la convention. Lacte prvoyait que lindemnit
dimmobilisation serait acquise de plein droit au promettant pour le
cas o pour une cause imputable au bnficiaire, la vente ne se raliserait
pas. De plein droit , cest--dire, en toute hypothse, automatiquement
et donc quand bien mme avant lexpiration du dlai doption convenu le
bnficiaire manifesterait son intention de renoncer au bnfice de la
promesse. La diffrence entre ces deux arrts devrait donc sans doute
tre recherche dans les diffrences de rdaction des clauses soumises
lapprciation des juges.

Civ. 3me, 5 dcembre 1984


Sur les deux premiers moyens runis : Attendu, selon l'arrt attaqu (Paris, 9
mars 1983) que M. Thomas a promis de vendre un immeuble aux poux le
Trung Tam, lesquels disposaient d'un dlai pour lever l'option et
s'engageaient verser une somme gale 10 % du prix de vente, cette
somme devant s'imputer sur le prix en cas de ralisation de la vente et,
dfaut, rester acquise au promettant ;
Que les poux le Trung Tam ayant renonc la vente avant l'expiration du
dlai fix ont assign M. Thomas en restitution de la somme verse ;
que les premiers juges, tout en refusant de faire droit cette demande, ont
considr que cette somme ayant t paye titre de clause pnale tait
rductible au prjudice rellement subi par M. Thomas et ont condamn
celui-ci restituer la partie excdant ce prjudice aux poux le Trung Tam ;
Attendu que ces derniers reprochent l'arrt qui a infirm le jugement sur ce
point d'avoir dcid que l'indemnit prvue par la promesse de vente ne
constituant pas une clause pnale n'etait pas susceptible de modration
judiciaire alors, selon le moyen, "que, d'une part, la partie adverse n'avait pas
soutenu que l'indemnit litigieuse ait pu ne pas avoir le caractre d'une clause
pnale mais, bien au contraire que cette indemnit, qui constituait une clause
pnale, n'avait aucun caractre excessif ;
qu'en soulevant ainsi d'office l'inapplicabilit en la cause de l'article 1152,
alina 2, du Code civil, la cour d'appel a dnatur les termes du litige, et
mconnu ainsi l'article 4 du nouveau Code de procdure civile, alors, d'autre
part, que en soulevant d'office le moyen tir de l'inapplicabilit de l'article
1152, alina 2, du Code civil, sans permettre aux parties de prsenter
pralablement leur dfense sur ce point, la cour d'appel a mconnu le
principe de la contradiction, et l'article 16 du nouveau Code de procdure
civile, alors ensuite qu'en nonant que le pouvoir modrateur du juge
n'aurait pu s'exercer en matire d'indemnit d'immobilisation, au seul motif
que, dans ce cas, le bnficiaire n'aurait pas commis une faute contractuelle,
alors que la protection lgale applicable au contractant coupable devait, a
fortiori, tre applique au contractant innocent, la cour d'appel a mconnu
l'esprit et le domaine de l'article 1152, alina 2, du Code civil, alors, en outre,
que en jugeant que l'indemnit d'immobilisation n'aurait pas constitu, en
droit, une clause pnale, bien qu'elle ait eu pour but d'assurer, sous un mode
contractuel forfaitaire, l'excution de l'obligation de payer pour le cas de non
ralisation de la vente par le bnficiaire et de rparer l'inexcution par le
bnficiaire de son obligation de ne pas causer au promettant un prjudice
par immobilisation de l'immeuble, la cour d'appel n'a pas donne de base
lgale sa dcision, au regard de l'article 1226 du code civil, et alors enfin
qu'il tait acquis que les poux Trung Tam avaient, peu aprs la signature de
la promesse de vente, renonc expressment lever l'option, mettant ainsi fin
l'immobilisation par dclaration de volont, comme le caractre unilatral
de la promesse le leur permettait ;
Qu'en infirmant la dcision des premiers juges, aux motifs que l'indemnit
aurait constitu une contrepartie contractuelle de l'immobilisation et non une
clause pnale, sans rechercher si, dans cette hypothse, les premiers juges
n'taient pas valablement intervenus pour rtablir l'quilibre des prestations,
profondment modifies par la cessation avant terme de l'immobilisation, la
cour d'appel n'a pas donn de base lgale sa dcision, au regard de l'article
1134 du Code civil" ;
Mais attendu, d'une part, qu'aprs avoir retenu qu'en l'tat des dernires
conclusions des parties, le litige se limitait l'intervention de la clause
"indemnit" insre la promesse de vente afin, la vente ne s'tant pas
ralise, d'apprcier si les bnficiaires taient fonds rclamer le
remboursement de tout ou partie de la somme verse par eux en vertu de

7
cette clause, l'arrt n'a ni excd les limites du litige ni viol le principe de la
contradiction en restituant la clause litigieuse son exacte qualification par
application de l'article 12 du nouveau code de procdure civile ;
Attendu, d'autre part, qu'aprs avoir exactement nonc que le bnficiaire
d'une promesse unilatrale de vente, n'tant pas tenu d'acqurir, ne manque
pas une obligation contractuelle en s'abstenant de requrir du promettant
l'excution de sa promesse, l'arrt en a dduit bon droit que la stipulation
d'une indemnit d'immobilisation au profit du promettant ne constitue pas
une clause pnale ;
Mais sur le troisime moyen : vu l'article 1134 du Code civil ;
Attendu que pour dcider que l'indemnit d'immobilisation stipule que la
promesse de vente n'tait pas susceptible d'tre judiciairement rduite, l'arrt
nonce que cette somme est intgralement acquise M. Thomas quel qu'ait
pu tre son prjudice rel ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si cette indemnit n'avait pas t fixe
par les parties en fonction de la dure d'immobilisation de l'immeuble et si
son montant ne devait pas tre rduit du fait de la renonciation anticipe des
poux Le Trung Tam au bnfice de la promesse de vente, la cour d'appel n'a
pas donn de base lgale sa dcision ;
Par ces motifs : casse et annule l'arrt rendu le 9 mars 1983, entre les parties,
par la cour d'appel de Paris ; remet, en consquence, la cause et les parties au
mme et semblable tat o elles taient avant ledit arrt et, pour tre fait
droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orlans, ce dsigne par
dlibration spciale prise en la chambre du conseil ;

Le dfaut d'obtention dun prt, condition suspensive dune promesse


unilatrale de vente, est sans incidence sur la nullit de la promesse de
vente pour dfaut d'enregistrement.

Civ.3me, 20 mars 2002


Sur le premier moyen :
Vu l'article 1840 A du Code gnral des impts ;
Attendu que toute promesse unilatrale de vente affrente un immeuble est
nulle et de nul effet si elle n'est pas constate par un acte authentique ou par
un acte sous seing priv enregistr dans le dlai de dix jours compter de la
date de son acceptation ;
Attendu, selon l'arrt attaqu (Versailles, 12 mai 2000), que M. Klein a
conclu avec Mme Gerbal une promesse unilatrale de vente d'un bien
immobilier sous condition suspensive de l'obtention d'un prt ;
que Mme Gerbal a assign M. Klein en restitution de l'acompte vers ce
titre en se prvalant du dfaut d'enregistrement de la promesse et de la nonobtention du prt destin financer l'acquisition ; que M. Klein a form une
demande reconventionnelle en paiement de dommages-intrts ;
Attendu que pour dbouter M. Klein de sa demande, l'arrt retient que l'effet
de la nullit de la promesse de vente a t absorb par les consquences du
dfaut de ralisation de la condition suspensive de l'obtention d'un prt ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la nullit de la promesse unilatrale de vente
pour dfaut d'enregistrement entrane l'anantissement du contrat, la cour
d'appel a viol le texte susvis ;

B. Sanction de la rtractation du promettant avant la


leve de loption
Le promettant peut rtracter son engagement de vendre tant que loption
na pas t leve, le bnficiaire de la promesse ne pouvant en ce cas
prtendre qu des dommages-intrts.
En effet, en application de la jurisprudence, le promettant est seulement
tenu dune obligation de faire (Req., 26 novembre 1935).

Civ. 3me, 15 dcembre 1993


Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrt attaqu (Paris, 8 novembre 1990), que Mme Godard,
qui avait consenti, le 22 mai 1987, aux consorts Cruz une promesse de vente
d'un immeuble, valable jusqu'au 1er septembre 1987, a notifi aux
bnficiaires, le 26 mai 1987, sa dcision de ne plus vendre ; que les consorts
Cruz, ayant lev l'option le 10 juin 1987, ont assign la promettante en
ralisation force de la vente ;
Attendu que les consorts Cruz font grief l'arrt de les dbouter de cette
demande, alors, selon le moyen, que, dans une promesse de vente,
l'obligation du promettant constitue une obligation de donner ; qu'en rejetant
la demande des bnficiaires en ralisation force de la vente au motif qu'il
s'agit d'une obligation de faire, la cour d'appel a ainsi viol les articles 1134
et 1589 du Code civil ;
Mais attendu que la cour d'appel, ayant exactement retenu que tant que les
bnficiaires n'avaient pas dclar acqurir, l'obligation de la promettante ne
constituait qu'une obligation de faire et que la leve d'option, postrieure la
rtractation de la promettante, excluait toute rencontre des volonts
rciproques de vendre et d'acqurir, le moyen n'est pas fond ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi.

La Cour de cassation semble ici vouloir maintenir la jurisprudence


prcite : cest en prcisant que la cour dappel navait pas procder
une recherche qui ne lui tait pas demande que la Cour de cassation
approuve les juges du fond davoir dcid que la vente tait parfaite.
Cela sous-entend que si la recherche avait t demande, elle aurait t
efficiente.

Civ. 3me, 26 juin 1996


Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrt attaqu (Paris, 5 mars 1993), que, suivant un acte
notari du 18 avril 1988, Mme Ferry a consenti M. Le Fur, qui l'a accepte,
une promesse de vente portant sur un appartement, sous diverses conditions
suspensives dont celle de l'obtention d'un prt ; qu'il tait stipul l'acte que
l'option devait tre leve au plus tard le 30 juin 1988 18 heures ; que, le 9
mai 1988, M. Le Fur a inform Mme Ferry par deux lettres recommandes
que le prt ayant t obtenu, il levait l'option ; que Mme Ferry a refus l'un
des courriers et n'est pas alle chercher le second ; que M. Le Fur l'a somme

9
de se rendre chez le notaire ; que, Mme Ferry ayant refus de signer l'acte de
vente, M. Le Fur l'a assigne en ralisation force de la vente ;
Attendu que Mme Ferry fait grief l'arrt d'accueillir cette demande, alors,
selon le moyen, d'une part, que, tant que le bnficiaire d'une promesse
unilatrale de vente n'a pas dclar acqurir, l'obligation du promettant ne
constitue qu'une obligation de faire, et que la leve de l'option, postrieure
la rtractation du promettant, exclut toute rencontre des volonts rciproques
de vendre et d'acqurir ; qu'en se dterminant de la sorte, aprs avoir constat
que Mme Ferry avait refus de retirer les deux lettres recommandes qui lui
avaient t adresses par M. Le Fur, le 9 mai 1988, pour lui faire savoir qu'il
levait l'option, et que celui-ci lui avait, en consquence, fait dlivrer une
sommation d'avoir se prsenter chez le notaire instrumentaire pour y signer
l'acte authentique sans rechercher si la promettante n'avait pas, ainsi, signifi
au bnficiaire sa dcision de revenir sur son engagement, et de ne plus
vendre, bien avant la leve de l'option, la cour d'appel a priv sa dcision de
base lgale au regard des articles 1134 et 1589 du Code civil, ensemble
l'article 1142 du mme Code, d'autre part, qu'en retenant que le bnficiaire
avait " efficacement " lev l'option le 30 mai 1988, en l'tude de Me Carre,
notaire, de sorte que la vente tait parfaite, aprs avoir constat que la
promettante s'y tait, pralablement, et, tout le moins, concomitamment,
refuse maintenir sa promesse, et qu'elle ne dsirait plus vendre, la cour
d'appel n'a pas tir de ses propres constatations les consquences lgales qui
s'en vinaient ncessairement au regard des articles 1134 et 1589 du Code
civil, ensemble l'article 1142 du mme Code ;
Mais attendu qu'ayant relev, sans avoir procder une recherche qui ne lui
tait pas demande, que le dlai de leve de l'option expirait 18 heures le
30 juin 1988, la cour d'appel, qui a retenu que si Mme Ferry avait alors
refus de signer l'acte de vente, M. Le Fur avait lev efficacement cette
option, le mme jour 11 heures, en rencontrant Mme Ferry chez le notaire,
en prsentant cette occasion le chque rdig l'ordre de ce dernier et en
ritrant sa volont de signer l'acte, en a exactement dduit que la vente tait
parfaite ;
D'o il suit que le moyen n'est pas fond ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi.

C. Possibilit pour les parties dinsrer dans la PUV une


clause dexcution force
Dans un rcent arrt rendu par la troisime chambre civile, la Cour de
cassation retient que les parties une promesse unilatrale de vente sont
libres de convenir que le dfaut dexcution par le promettant de son
engagement de vendre peut se rsoudre en nature par la constatation
judiciaire de la vente (Civ. 3me, 27 mars 2008, n pourvoi 07-11721,
JCP 2008, I, 218, n 1, obs. Constantin).

10

II. La promesse synallagmatique de vente


La promesse synallagmatique de vente est le contrat par lequel les
parties sengagent lune vendre et lautre acheter un bien pour un prix
dtermin, en vue den transfrer la proprit (Franois Collart-Dutilleul,
Philippe Delebecque, Contrats civils et commerciaux, 6me dition, collec. Prcis
Dalloz).

A. Assimilation de la promesse synallagmatique de vente


une vente
La promesse de vente qui constate un accord des parties sur la chose et le
prix a un caractre synallagmatique et vaut vente.

Com., 27 juin 2000


[] Sur le premier moyen, pris en ses trois branches :
Attendu que la socit Mobidif, M. Duran s qualits et M. Martineau
reprochent aussi l'arrt d'avoir rejet la demande d'annulation du
compromis de vente du 16 fvrier 1988 alors, selon le pourvoi, d'une part,
que doit recevoir la qualification de contrat synallagmatique la promesse de
vente qui constate le plein accord des parties et leurs engagements
rciproques sur la chose et sur le prix, nonobstant le report une date
ultrieure de la ralisation par acte authentique du transfert de proprit ;
qu'en l'tat des nonciations de la promesse de vente litigieuse du 16 fvrier
1988, stipulant que " les prsentes conventions constituent ds ce jour entre
les parties un accord dfinitif sur la chose et sur le prix ", la cour d'appel qui
a dni ladite promesse le caractre de vente ferme, synallagmatique, a
viol ensemble les articles 1102, 1589 et 1134 du Code civil ; alors, d'autre
part, et par voie de consquence, que les nonciations prvues l'article 12
de la loi du 29 juin 1935 tant exiges dans tout acte constatant une cession
amiable de fonds de commerce, la cour d'appel, en refusant d'annuler la
promesse synallagmatique litigieuse qui ne comportait aucune de ces
nonciations, a viol ces dispositions ; et alors, enfin, qu'en affirmant que la
promesse de vente n'emportait nullement vente ferme, la cour d'appel a
dnatur ce document violant ainsi l'article 1134 du Code civil ;
Mais attendu, que si c'est tort que la cour d'appel a refus de reconnatre
l'acte sous seing priv le caractre d'une vente et de lui faire application des
dispositions de l'article 12 de la loi du 29 juin 1935, il rsulte du rejet du
moyen prcdent que l'acte authentique, sign ultrieurement, est exempt des
causes de nullit qui, selon la socit Mobidif, viciaient l'acte sous seing
priv ; que les parties ayant maintenu leur commune volont, alors qu'aucune
cause de nullit n'affectait le nouvel acte, la socit Mobidif n'est pas fonde,
faute d'intrt poursuivre l'annulation du compromis ; d'o il suit que le
moyen est inoprant ;
PAR CES MOTIFS : rejette [...].

11
La stipulation dune indemnit dimmobilisation fait basculer
qualification de promesse unilatrale en promesse synallagmatique si son
montant est tel quil contraint en ralit le bnficiaire se porter
acqureur.

CA Paris, 22 novembre 1991


Sommaire de la dcision :
La promesse de vente d'un fonds de commerce stipulant le versement d'une
indemnit d'immobilisation importante (70 000 F) compte tenu moins du
pourcentage retenu par rapport au prix de vente (10 %) que de la courte dure
de l'indisponibilit (cinq semaines), il s'ensuit que cette indemnit s'analyse
en un moyen dtourn d'obliger le bnficiaire lever l'option, de sorte qu'au
regard des dispositions de l'art. 12 de la loi du 29 juin 1935 destine la
protection du consentement de l'acheteur une telle promesse est assimile
une vritable promesse synallagmatique ;
Par voie de consquence, les mentions prescrites par ce texte auraient d
figurer dans la promesse litigieuse ;
Au paragraphe location , seul le nom du bailleur ayant t prcis, mais
non le bail, sa date et sa dure, il y a lieu dans ces conditions de prononcer la
nullit de ladite promesse.

B. Porte de la ritration dun compromis par acte


authentique
Lexcution de la promesse synallagmatique passe par la signature dun
acte authentique. Si lune des parties sy refuse le juge pourra prononcer
son excution force sil apparat que lintention des parties tait de faire
de lacte authentique un acte purement formel destin assurer
lopposabilit du contrat aux tiers par sa publication.

Civ. 3me, 20 dcembre 1994


Sur le moyen unique :
Vu l'article 1589 du Code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande de M. Lionard en ralisation force de
la vente d'un immeuble que lui avait consentie M. Jarry par acte sous seing
priv du 20 mai 1986, l'arrt attaqu (Chambry, 6 novembre 1992), statuant
sur renvoi aprs cassation, retient que le " compromis " stipule que
l'acqureur sera propritaire des biens vendus compter seulement de la
ritration par acte authentique, de sorte que le vendeur n'est tenu, envers
l'acqureur, que d'une obligation de faire pouvant se rsoudre en dommagesintrts ;
Qu'en statuant ainsi, aprs avoir constat, par motifs adopts, l'accord des
parties sur la chose et sur le prix et sans relever d'autres circonstances de
nature dmontrer que les parties avaient fait de la ritration par acte
notari un lment constitutif de leur consentement, la cour d'appel n'a pas
donn de base lgale sa dcision ;
PAR CES MOTIFS :

12
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrt rendu le 6
novembre 1992, entre les parties, par la cour d'appel de Chambry ; remet, en
consquence, la cause et les parties dans l'tat o elles se trouvaient avant
ledit arrt et, pour tre fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de
Grenoble.

Civ. 3me, 17 juillet 1997


Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrt attaqu (Bordeaux, 26 mai 1995), que M. Vogt a, en
1987, offert la vente un fonds rural par l'intermdiaire de la socit "Loux
immobilier" qui a tabli, le 28 octobre 1987, un document constatant une
offre d'achat de ce fonds par Mme Belling et, le 11 novembre 1987, un
document constatant l'accord de M. Vogt sur l'offre d'achat, ces actes n'tant
signs que par la socit ; que, le 1er dcembre 1987, M. Vogt et Mme
Belling ont conclu une convention dnomme "bail rural" portant sur le
fonds en cause; que, le 9 juillet 1990, M. Vogt a mis en demeure Mme
Belling soit de payer la totalit du prix de la vente, soit de payer le fermage
jusqu' l'obtention du financement de la vente; que, suivant commandement
du 28 janvier 1992, le fonds rural a fait l'objet d'une saisie immobilire qui a
abouti l'adjudication du bien Mme Bentajac aux droits de laquelle
viennent les consorts Daunizeau; que Mme Belling a assign M. Vogt et
Mme Bentajac pour voir dire que la convention du 1er dcembre 1987 tait
un bail rural; que M. Vogt a reconventionnellement demand le paiement
d'une indemnit d'occupation et des dommages-intrts ;
Attendu que M. Vogt fait grief l'arrt de dcider que la vente du fonds
prvue entre lui-mme et Mme Belling ne s'est pas ralise et, en
consquence, de le dbouter de ses demandes, alors, selon le moyen, "1)
que, lorsque les parties sont d'accord sur la chose et sur le prix, la promesse
de vente vaut vente, mme si le transfert de proprit ne doit intervenir qu'
la signature de l'acte notari, sauf si les parties ont entendu que la solennit
de l'acte soit une condition ncessaire pour les engager ;
Qu'en nonant que la promesse de vente et la promesse d'achat consentie
entre M. Vogt et Mme Belling ne valaient pas vente, au motif que le transfert
de proprit tait prvu la date de signature de l'acte authentique, sans
constater que la solennit de l'acte tait un lment constitutif de leur
consentement, la cour d'appel a priv sa dcision de base lgale au regard de
l'article 1589 du Code civil; 2) que lorsque les parties sont d'accord sur la
chose et sur le prix et qu'elles ont manifest leur intention, pour l'une de
vendre, pour l'autre d'acheter, la vente est parfaite et le bnficiaire de la
promesse synallagmatique a l'obligation d'acqurir; qu'en nonant que la
vente du fonds rural n'tait pas intervenue, les parties n'tant tenues qu' titre
de promesse, toutes les pices signes par elles ne faisant mention que de
l'intention de vendre et d'acqurir, la cour d'appel a viol l'article 1589 du
Code civil; 3) que les juges du fond sont tenus de prciser sur quels
documents ils se fondent et de les analyser; qu'en se bornant noncer que
"toutes les pices" signes par les parties, soit sparment, soit
simultanment, faisant mention de la ralisation de la vente au jour de la
signature de l'acte authentique, sans prciser quelles taient ces pices, la
cour d'appel a priv sa dcision de base lgale au regard de l'article 1589 du
Code civil; 4) que dans ses conclusions d'appel, M. Vogt a prcis que la
promesse d'achat du 28 octobre 1987 mentionnait que, par l'acceptation de la
promesse, les acheteurs deviendraient immdiatement propritaires ;
Qu'en omettant de s'expliquer sur cette clause dterminante de la promesse
d'achat accepte, la cour d'appel a encore priv sa dcison de base lgale au
regard de l'article 1589 du Code civil" ;

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Mais attendu qu'ayant, par une interprtation souveraine de la porte des
documents verss aux dbats, relev que toutes les pices signes, soit
sparment, soit simultanment, par les parties ne faisaient mention que
d'une vente au jour de la signature de l'acte authentique et de simples
intentions de vendre et d'acqurir, la cour d'appel, qui n'tait pas tenue de
rpondre des conclusions que ses constatations rendaient inoprantes, a
lgalement justifi sa dcision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;