Por Carlos Gordillo*

Alguien me consult recientemente, durante

la sobremesa en un desayuno con varias
personas, sobre qu es ms conveniente entre
comprar una vivienda o rentarla desde el
punto de vista financiero. Mi respuesta
inmediata fue que desde luego es ms
conveniente rentar. Esta respuesta desat casi
la ira de los dems comensales que de
inmediato y sin muchos argumentos
aseguraron que yo estaba equivocado, que
rentar es tirar el dinero a la basura o al wc.
Es interesante observar que en Mxico, la
mayora de las personas se sienten financieros
expertos por el hecho de que escuchan
comentarios financieros en la radio o ven el
resumen de los mercados financieros en los
noticieros de televisin.
Ya que terminaron de arremeter contra m y
de asesorar a quien de manera genuina
haba realizado la consulta, proced a ponerlos
a todos en su lugar con argumentos slidos.
Analicemos dichos argumentos:

Ciertamente en nuestro pas est sumamente

arraigada la idea de que debemos ser dueos
del techo que nos cubre y que la mejor
inversin est en la posesin de inmuebles. El
argumento ms importante de quienes
defienden esto es algo que llaman plusvala
y que lo interpretan como que un inmueble
incrementar de valor eternamente. Nada
ms equivocado, ya que los bienes races
como cualquier otro bien, est sujeto a las
leyes econmicas por lo que pueden perder
valor en funcin a la oferta y la demanda que
exista. Esto de la plusvala que se ha
convertido en un mito se puede debatir
fcilmente ya que baste recordar que por la
crisis inmobiliaria del 2008 los bienes
inmuebles perdieron casi el 35% de su valor
comercial y al da de hoy no han recuperado el
valor mximo alcanzado entonces.
Otro aspecto muy importante es el hecho de
que las tasas de inters en Mxico para
financiamientos hipotecarios se mantiene
exageradamente alta comparada con lo que se
maneja en otros pases. De tal manera que si

por ejemplo el inmueble en cuestin tiene un

valor comercial de 5 millones de pesos, dicho
inmueble lo podramos rentar en 25mil pesos
lo
que
implica
que
estaramos
desembolsando, al momento de firmar el
contrato, la suma de 50mil pesos que incluye
un mes de depsito y el primer mes de renta.
Por otro lado si se contratara un crdito
hipotecario el impacto econmico a las
finanzas personales sera mucho ms
importante. En efecto, empleando el
simulador hipotecario de uno de los bancos
ms importantes del sistema, con el enganche
mnimo que maneja y que equivale al 10%,
estaramos hablando de un desembolso inicial
de $813,000 pesos que incluye enganche,
avalo, gastos notariales y seguros. Con estos
nmeros, el pago mensual al banco sera de
$53,000 pesos para amortizar el crdito a 15
aos. Adems, para acceder al crdito de este
ejemplo, se deben comprobar ingresos por al
menos $132,000 pesos mensuales. Cumplir
con los requisitos suena un tanto difcil para la
mayora de las personas por lo que si se opta
por la alternativa de comprar, muy
probablemente se tendra que buscar un
inmueble de mucho menor valor y quizs en
una zona que no sea muy de nuestro agrado.
De manera adicional, el destinar una parte tan
importante de los ingresos familiares a pagar
una hipoteca implica el que nos tengamos que
limitar en gastos como vacaciones, escuelas,
entretenimiento, etc. Tambin deber
reflexionarse sobre qu tan estable es nuestra
situacin laboral como para hacer un
compromiso a tan largo plazo. Hay que tomar
en cuenta que la economa es cada vez ms
dinmica y voltil lo que hace que las
condiciones laborales sean tambin cada vez
ms inestables. Por ltimo, hay que recordar
que a un inmueble de nuestra propiedad hay

que darle mantenimiento constante y pagar el

correspondiente impuesto predial.
Por otro lado, en el escenario ideal donde
contamos con los recursos para liquidar el
inmueble de contado, tambin hay factores
que hacen ms atractiva la opcin de rentar
que comprar. Analicemos esta alternativa: En
este caso estaremos desembolsando adems
del valor del inmueble un aproximado del 6%
de gastos notariales. Tambin, como ya se
mencion, al ser propietarios estaremos
incurriendo en gastos de mantenimiento y
pago del impuesto predial.
Por lo que hace al aspecto estrictamente
financiero, tenemos que esos 5 millones nos
podan generar conservadoramente en un
portafolio de inversin un 10% anual,
equivalente a 600mil pesos anuales de los
cuales se podran utilizar 300mil a pagar la
renta del inmueble y acumular los 300mil
restantes en el mismo portafolio. As, al
finalizar el ao 15, el valor de la inversin sera
de $9,365,000 pesos. Por otro lado, el valor
actualizado del inmueble empleando un factor
del 4% anual y aplicando el impuesto predial y
gastos de mantenimiento estimados en 24mil
y 20mil pesos respectivamente, sera de
8millones de pesos.
Adicionalmente, el rentar nos proporciona
movilidad inmediata en caso de que por
alguna razn debamos cambiar de ciudad.
Tambin si nuestra situacin econmica se ve
afectada por algo fuera de nuestro control,
nos podramos mover a algo ms accesible o
cuando los hijos se independicen, nos
podemos mover sin problema a algo ms
adecuado.
En fin, existen muchas variables a considerar
en este aspecto. Lo que me sigue causando

verdadera sorpresa es que tratndose de una

decisin tan trascendental para una familia, la
mayora de las personas no se detienen jams
a evaluar qu es ms conveniente, rentar o
comprar
y se lanzan como gorda en
tobogn a comprar un inmueble que quien
sabe si podrn conservar.
Un dato que me parece muy interesante y que
quisiera compartir con ustedes es que de
acuerdo con datos del censo 2010 hay en el
pas un total de 35 millones 617,724
viviendas, de stas 4 millones 998,000
estn abandonadas, de las cuales 91.6% se
ubica en zonas urbanas y el porcentaje
restante en zonas rurales, segn el
documento Situacin inmobiliaria, realizado
por BBVA Research.

Por su parte, la Secretara de Desarrollo y

Vivienda (Seduvi) tiene un registro de
200,000 casas en abandono en el Distrito
Federal, sobre todo en las delegaciones
centrales, 90% de ellas, de inters social.

Paradjicamente, la ciudad requiere de

alrededor de 35,000 viviendas al ao de
todo tipo.

En tanto, poco ms de 400,000 de estas

casas abandonadas se ubican en el Estado
de Mxico, segn un estudio realizado por
el Colegio de Arquitectos y Urbanistas de
esa entidad. La mayora se encuentra en
municipios como Zumpango, Huehuetoca,
Nicols Romero, Teoloyucan, Cuautitln,
Tecmac, Ecatepec e Ixtapaluca, entre
otros.

Los factores que han influido para el

abandono de las familias de lo que en un
momento fue el sueo hecho realidad, son
entre otros la incapacidad para poder pagar
las hipotecas, la inseguridad, la falta de
servicios, la mala calidad de las construcciones
y la ubicacin lejos de los centros de trabajo.
As pues, toca a cada quien asesorarse de
acuerdo a su situacin particular y decidir si
renta o compra y sus alcances en cada caso.

Al final, el cliente es quien toma la decisin. Nuestra

recomendacin es que esta decisin se tome de manera consciente
e informada.
*El Autor es Director General de Expertos Patrimoniales, Despacho dedicado al manejo de Inversiones
Financieras y especialistas en coberturas con Instrumentos Derivados. Su principal experiencia proviene del
Sector Corporativo donde se desempe como CFO en importantes empresas multinacionales como Aon Risk
Services, Combined Insurance Company of America y United Technologies Corporation.