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La SCI (Socit Civile Immobilire) :

Rgles de fonctionnement

FICHE CONSEIL

Rf. : DEV/O/FC/031/01-06/OCA

Nom du Document : La SCI (Socit Civile Immobilire) : Rgles de fonctionnement

Chemin daccs : METHODES/OUTILS/2.DEVELOPPER/FICHES CONSEIL/COMPTA FISCA


Note dinformation non contractuelle. Lattention du lecteur est attire sur le fait que la lgislation est sujette volution et qui lui appartient de vrifier ltat
du droit applicable au jour de la lecture de la prsente note.

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La SCI (Socit Civile Immobilire)


Rgles de fonctionnement
La Socit Civile Immobilire prsente de nombreux avantages pour la dtention
d'un bien immobilier et notamment elle permet de :





Sparer le patrimoine professionnel du patrimoine priv,


Transmettre souplement le patrimoine immobilier ses descendants,
Prserver les droits d'un concubin,
Eviter les consquences fcheuses d'une msentente entre co-indivisaires.

Les fondateurs d'une telle structure doivent nanmoins tre conscients que ce
choix engendre galement son lot de contraintes. En effet, la dtention d'un actif
par l'intermdiaire d'une personne morale implique que les rgles de
fonctionnement inhrentes toute socit soient respectes et notamment :




Sites certifis : Annoeullin et Lens

METROPOLE NORD
T : 03 20 81 92 81
F : 03 20 81 92 99

METROPOLE SUD
T : 03 20 58 92 92
F : 03 20 58 92 80

Tenue d'une comptabilit (ncessit dune reddition de comptes),


Envoi d'une dclaration fiscale l'administration,
Suivi juridique et tout particulirement, approbation annuelle des comptes,

A dfaut du respect de ces contraintes :


 Les associs pourraient tre tents de faire annuler des actes contraires
leurs intrts,
 La socit pourrait tre considre comme fictive (certains arrts rcents ont
utilis cette notion de fictivit pour tendre aux SCI les procdures judiciaires
engages l'encontre des socits d'exploitation. Il convient donc d'viter
tout prix la confusion des patrimoines).

LITTORAL
T : 03 28 23 19 24
F : 03 28 23 22 23

ARTOIS
T : 03 21 78 55 68
F : 03 21 78 55 86

Il ne faut pas msestimer l'utilit d'une comptabilit bien tenue dans une SCI.

Le Code Civil (articles 1855 et 1856) prvoit la reddition annuelle des comptes
pour une socit civile, c'est--dire, la ncessit de prsenter aux associs, les
bnfices raliss ou les pertes.

SAMBRE AVESNOIS
THIERACHE
T : 03.27.62.28.80
F : 03.27.62.28.81

Le Code Civil laisse toute libert aux grants pour l'organisation de la tenue des
comptes de la socit.

Par ailleurs, le dfaut de comptabilit pourrait engager la responsabilit pnale


des dirigeants en cas de redressement ou de liquidation judiciaire.

En effet, en cas de cessation des paiements d'une socit civile ou commerciale,


les dirigeants s'exposent des peines de faillite personnelle ou de banqueroute
s'ils ont tenu une comptabilit fictive ou se sont abstenus de tenir toute
comptabilit.

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La SCI (Socit Civile Immobilire)


Rgles de fonctionnement
En consquence, la mise en place d'une comptabilit rgulire appuye de
pices justificatives probantes est ncessaire.

Sites certifis : Annoeullin et Lens

On peut s'interroger sur le type de comptabilit tenir.


COMPTABILITE DE TRESORERIE OU COMPTABILITE D'ENGAGEMENT ?

Nous avons une prfrence pour la comptabilit dengagement (crances


dettes) car seule cette comptabilit permet de prsenter aux associs une exacte
situation patrimoniale de la socit, et notamment, de dterminer les droits et
obligations de chaque associ une date donne (montant des comptes
courants ou appels de fonds non honors).

METROPOLE NORD
T : 03 20 81 92 81
F : 03 20 81 92 99

METROPOLE SUD
T : 03 20 58 92 92
F : 03 20 58 92 80

Cette mthode de comptabilisation permettra de fixer plus justement la valeur


des parts sociales.
Vous trouverez ci-aprs une liste de questions aborder. Bien videmment cette
liste nest pas exhaustive.

LITTORAL
T : 03 28 23 19 24
F : 03 28 23 22 23

ARTOIS
T : 03 21 78 55 68
F : 03 21 78 55 86

SAMBRE AVESNOIS
THIERACHE
T : 03.27.62.28.80
F : 03.27.62.28.81

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Rgles de fonctionnement
I - DETERMINATION DU RESULTAT FISCAL
 Les SCI de location n'ayant pas opt l'Impt sur les Socits ne relvent
pas elles-mmes de l'impt sur le revenu. Les bnfices sont en effet
imposs au nom personnel de chacun des associs pour la quote-part les
concernant (CGI Art. 238bis k).
 La quote-part revenant chaque associ est dtermine en fonction de la
qualit fiscale de l'associ :
. Si lassoci est une personne physique et que les parts sont dtenues dans
le cadre du patrimoine priv, la quote-part du rsultat est dtermine selon
les rgles des REVENUS FONCIERS.
. Si lassoci est une personne morale relevant de limpt sur les Socits,
ou une personne physique ayant inscrit les titres de la SCI lactif dune
entreprise commerciale, la quote-part du rsultat est dtermine selon les
rgles des BENEFICES INDUSTRIELS ET COMMERCIAUX (BIC).
 Les rgles de dtermination du rsultat selon que lon relve des Revenus
Fonciers ou des BIC sont fondamentalement diffrentes.

Sites certifis : Annoeullin et Lens

METROPOLE NORD
T : 03 20 81 92 81
F : 03 20 81 92 99

METROPOLE SUD
T : 03 20 58 92 92
F : 03 20 58 92 80

LITTORAL
T : 03 28 23 19 24
F : 03 28 23 22 23

II - TVA ET CONTRIBUTION SUR LES REVENUS LOCATIFS (CRL)


 Les SCI de location peuvent, dans certaines conditions et sur option, tre
soumises TVA,

ARTOIS
T : 03 21 78 55 68
F : 03 21 78 55 86

 Loption doit se faire immeuble par immeuble,


 Il nest pas possible dopter la TVA pour des locaux usage dhabitation,
 A dfaut doption la TVA ou pour les locaux dhabitation, il y a lieu de
souscrire chaque anne une dclaration de contribution sur les revenus
locatifs avec versement de la taxe correspondante (pour tout immeuble de
plus de 15 ans)

SAMBRE AVESNOIS
THIERACHE
T : 03.27.62.28.80
F : 03.27.62.28.81

 Si option la TVA, la lettre doption en recommand avec accus rception


doit figurer au dossier.
 Attention, si vous souhaitez opter la TVA, il faut matrialiser cette option,
immeuble par immeuble, par un courrier recommand avec accus de
rception adress ladministration fiscale. Ce courrier doit tre adress
avant la mise en location et en tous les cas au plus tard avant le terme des
15 premiers jours de location.

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Rgles de fonctionnement
III - COMPTABILITE ET STATUTS
Sites certifis : Annoeullin et Lens

Il convient de prendre connaissance de la clause relative la tenue de la


comptabilit figurant dans les statuts.
Or, des clauses types prvoient trs souvent la tenue dune comptabilit en partie
double, ltablissement dun inventaire, dun bilan, dun compte de rsultat ainsi
que la comptabilisation des amortissements.

METROPOLE NORD
T : 03 20 81 92 81
F : 03 20 81 92 99

Ces clauses simposent au grant et rduisent la libert de choix rsultant de la


seule application du Code Civil, il y a donc une ncessit de lire attentivement
ces clauses et den tirer les consquences sur les rgles de tenue de la
comptabilit.
METROPOLE SUD

IV - FAUT-IL OU NON PRATIQUER DES AMORTISSEMENTS?

T : 03 20 58 92 92
F : 03 20 58 92 80

Seul le Code de Commerce impose la constatation damortissements.


Aussi, les SCI nayant pas opt pour limpt sur les socits et nayant pas
dassocis soumis lobligation dune comptabilit commerciale (voir point n 1)
peuvent sexonrer de la constatation des amortissements en comptabilit (si
bien entendu la comptabilisation des amortissements nest pas prvue dans les
statuts).
La pratique ou non des amortissements va interfrer notamment sur la
dtermination du rsultat et donc de la situation nette de la socit. Le choix pour
lune ou lautre devra donc tre pes en fonction des objectifs poursuivis par les
fondateurs :
 SCI cre dans le but dune transmission patrimoniale : il est intressant de
comptabiliser les amortissements, car cette pratique permettra de minorer
lactif successoral transmis au dcs de lusufruitier ; toutefois, la
comptabilisation des amortissements aura galement pour effet de ralentir la
libration du capital, si celle-ci est prvue par le jeu de laffectation du rsultat
positif.

LITTORAL
T : 03 28 23 19 24
F : 03 28 23 22 23

ARTOIS
T : 03 21 78 55 68
F : 03 21 78 55 86

SAMBRE AVESNOIS
THIERACHE
T : 03.27.62.28.80
F : 03.27.62.28.81

 SCI cre dans le but de la ralisation dune plus-value immobilire : lorsque


les amortissements ne sont pas pratiqus, les rsultats raliss sont plus
importants et peuvent tre distribus plus rapidement. Les vendeurs pourront
ainsi, loccasion de la vente de parts, ngocier le compte courant ouvert
dans les comptes de la socit, dans lequel auront t enregistrs les
rsultats raliss. Cette cession, effectue sous la forme dune cession de
crance, nest en effet ni imposable limpt sur le revenu, ni soumise aux
droits denregistrement.
Concernant les SCI ayant opt limpt sur les socits ou celles ayant des
associs soumis cet impt ou relevant du rgime des bnfices industriels et
commerciaux, le respect des rgles comptables simpose et notamment
lapplication des amortissements des immeubles par composants.

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Rgles de fonctionnement
V - LAFFECTATION DES RESULTATS
Laffectation des rsultats seffectue conformment aux dispositions des statuts.
A titre de rgle pratique interne, et si aucune disposition statutaire ne sy oppose,
nous affecterons le rsultat en report nouveau tant que les rsultats dgags
seront dficitaires et que le report nouveau dbiteur ne sera pas apur.
Ensuite, il conviendra daffecter le rsultat dans les comptes courants des
associs au prorata de leurs droits (sauf rgle daffectation des rsultats
diffrente dans les statuts ou par dcision prise par les associs avant la clture
de lexercice et communiqu ladministration fiscale avant cette date)
Cette rgle vaut pour les SCI nayant pas fait option limpt sur les socits. Si
les associs ou certains dentre eux sont soumis lISF Impt solidarit sur la
fortune, on sinterrogera nanmoins pralablement sur lintrt daffecter en
compte courant plutt quen rserves (en effet le compte courant rentre dans
tous les cas de figure dans lassiette de lISF alors que la valeur des parts dune
SCI peut dans certains cas tre exclue de la base soumise lISF sil sagit
notamment de biens professionnels)
Traditionnellement, les statuts sociaux prvoient que les rsultats dgags
constituent le bnfice distribuable, que lassemble peut affecter, soit la
constitution de rserves ou la cration dun compte de report nouveau, soit
la libration du capital social, soit la distribution de dividendes aux associs.
A ce stade de la gestion, il est trs important de bien matriser les consquences
dune dcision daffectation prise par lassemble ; en effet, une affectation en
rserves, report nouveau ou compte courant, nemportera pas les mmes
consquences en matire juridique et fiscale.

Sites certifis : Annoeullin et Lens

METROPOLE NORD
T : 03 20 81 92 81
F : 03 20 81 92 99

METROPOLE SUD
T : 03 20 58 92 92
F : 03 20 58 92 80

LITTORAL
T : 03 28 23 19 24
F : 03 28 23 22 23

ARTOIS
T : 03 21 78 55 68
F : 03 21 78 55 86

En usant habilement des facults ainsi laisses lassemble, on peut soit


prparer une succession soumise des droits minors, soit prparer une cession
en rduisant les impts dus cette occasion.
VI DEMEMBREMENT DE PROPRIETE
La SCI est un outil de transmission qui peut souvent tre optimis par le
dmembrement des parts sociales qui composent son capital.

SAMBRE AVESNOIS
THIERACHE
T : 03.27.62.28.80
F : 03.27.62.28.81

La cration dune SCI est donc souvent judicieusement combine avec un


dmembrement de proprit tout particulirement lorsquil convient dorganiser
un patrimoine dont la valeur nette ou la consistance sont appeles crotre (on
rappelle quen prsence dun droit de proprit dmembr, lusufruit steint par
larrive du terme ou le dcs de lusufruitier et que lextinction de lusufruit
nentrane aucune taxation)
En cas de dmembrement de proprit il conviendra de sinterroger sur les droits
respectifs de lusufruitier et du nu-propritaire :



En matire dimposition des revenus


En matire dexercice du droit de vote dans les assembles gnrales et
notamment sur les rgles daffectation des rsultats.

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Rgles de fonctionnement
Concernant les rgles de taxation des revenus :
Sites certifis : Annoeullin et Lens

 Lusufruitier est en principe imposable sur les revenus courants (bnfice


courant de lexercice)
 Le nu-propritaire est en principe imposable sur les revenus exceptionnels
(plus value de cession actif immobilis)
Toutefois une rpartition diffrente de la charge fiscale entre le nu-propritaire et
lusufruitier, respectant les prrogatives juridiques de ce dernier, peut toutefois
tre opre dans les statuts ou, solution prsentant plus de souplesse, dans une
convention de rpartition des rsultats (conclue et enregistre auprs du service
des impts avant la clture de lexercice).
Concernant les rgles relatives lexercice du droit de vote :
 Le droit de vote appartient au nu-propritaire sauf pour les dcisions
concernant laffectation des bnfices (C Civ Art. 1844 al3)
 Les statuts peuvent nanmoins prvoir dautres dispositions (sans toutefois
priver le nu-propritaire de son droit de participer aux assembles)
En ce qui concerne les droits pcuniers, lusufruitier a droit en principe aux
bnfices distribus par contre le nu-propritaire a droit aux distributions de
rserves.

METROPOLE NORD
T : 03 20 81 92 81
F : 03 20 81 92 99

METROPOLE SUD
T : 03 20 58 92 92
F : 03 20 58 92 80

LITTORAL
T : 03 28 23 19 24
F : 03 28 23 22 23

Laffectation du rsultat de lexercice en dividendes ou en rserves dpend de la


dcision de lassemble gnrale et donc en pratique de la volont de celui (nupropritaire ou usufruitier) qui y exerce le droit de vote.
ARTOIS

VII - SCI DE GESTION TITULAIRE DUN CONTRAT DE CREDIT-BAIL


IMMOBILIER
Si la SCI a recours au crdit-bail immobilier pour le financement de lacquisition
dun actif immobilier, elle sera considre comme locataire principal et donnera
en sous-location limmeuble lentreprise utilisatrice.
Elle sera considre comme exerant une activit relevant des BNC (Bnfices
non Commerciaux).

T : 03 21 78 55 68
F : 03 21 78 55 86

SAMBRE AVESNOIS
THIERACHE
T : 03.27.62.28.80
F : 03.27.62.28.81

La SCI devra en pratique tablir une dclaration 2035 tous les ans.
Sur le plan fiscal et pour les contrats conclus depuis le 1er janvier 1996 la fraction
des loyers reprsentative de lamortissement financier du terrain nest plus
dductible lorsque le prix de leve doption est infrieur au cot dacquisition du
terrain.
En cas de dficit la quote part revenant aux associs nest pas dductible du
revenu global mais seulement imputable pendant 5 ans sur les revenus de mme
nature (BNC non professionnels).

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Rgles de fonctionnement
En cas de cession du contrat de crdit bail, le profit est imposable selon le
rgime des plus values professionnelles (CGI Art 93 quater III).

Sites certifis : Annoeullin et Lens

Consquences de la leve de loption doption des locaux au terme du


contrat de crdit bail :
La SCI ne sous loue plus : elle ne relve donc plus des BNC mais des revenus
fonciers ce qui entrane les consquences suivantes :

METROPOLE NORD
T : 03 20 81 92 81
F : 03 20 81 92 99

 Rintgrations fiscales oprer sur les rsultats imposables de lexercice en


cours la date de la leve doption
Montant rintgrer = Diffrence entre :
METROPOLE SUD

 La valeur de limmeuble lors de la signature du contrat sous dduction du prix


de leve de loption
 Le montant des amortissements que la SCI aurait pu pratiquer si elle avait
t propritaire du bien ds lorigine.
Pour les contrats conclus depuis le 1er janvier 1996 le montant de la rintgration
effectuer est diminu de la quotte part des loyers non dduits pendant la
priode de location.

T : 03 20 58 92 92
F : 03 20 58 92 80

LITTORAL
T : 03 28 23 19 24
F : 03 28 23 22 23

Constatation dune plus value imposable


Le changement de rgime fiscal (passage des BNC aux revenus fonciers)
rsultant du transfert de proprit entrane limposition au titre des BNC (selon le
rgime des plus values professionnelles) de la plus value acquise par limmeuble
(A noter que le principe dimposition de la plus value constate ne sapplique pas
dans les SCI ayant opt lIS pralablement lchance du contrat)
Sur demande expresse des associs de la SCI qui doit figurer dans lacte
authentique constatant le transfert de proprit ; limposition de la plus value peut
tre reporte jusqu' la date laquelle interviendra la cession de limmeuble, la
transmission totale ou partielle des titres de la SCI ou en cas de dissolution de la
Socit.

ARTOIS
T : 03 21 78 55 68
F : 03 21 78 55 86

SAMBRE AVESNOIS
THIERACHE
T : 03.27.62.28.80
F : 03.27.62.28.81

Attention lors du dpt de la dclaration de bnfice non commercial, les


associs ayant demand bnficier du report dimposition devront joindre :



une note annexe dans laquelle figurera le montant de la plus value dont le
report dimposition est sollicit
un extrait de lacte authentique mentionnant la demande de report

Enfin sur le plan de la TVA la sous-location dun immeuble nu faisant lobjet dun
crdit bail immobilier semble constituer une opration imposable de plein droit
la TVA (CAA Lyon 10/04/2003 n 97 LYOZ 117).
Par prudence et dans lattente dune confirmation de cet arrt, nous
recommandons de continuer dexercer loption pour lassujettissement la TVA.

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VIII - LOPTION A LIMPOT SUR LES SOCIETES

Sites certifis : Annoeullin et Lens

Attention : la ralisation par une SCI doprations prsentant fiscalement un


caractre commercial (comme la location de meubls) entrane la taxation
automatique limpt sur les socits.
METROPOLE NORD

Il nest pas inutile de rappeler quune location est galement rpute


commerciale lorsque le loueur participe de faon importante la gestion ou aux
rsultats du locataire. Le faisceau dindices repose notamment sur :
 la participation des mmes associs au capital de la SCI et de la socit
locataire

T : 03 20 81 92 81
F : 03 20 81 92 99

METROPOLE SUD
T : 03 20 58 92 92
F : 03 20 58 92 80

 lindexation des loyers sur les rsultats de lactivit du locataire


 voir sur la renonciation percevoir les loyers afin daider la socit locataire.
La rputation commerciale de lactivit entrane la taxation limpt sur les
socits. La ralisation par la SCI doprations commerciales (la location de
meubls par exemple) lui fait perdre son caractre civil.
Outre les consquences fiscales (assujettissement doffice limpt sur les
socits), la socit est au plan juridique dissoute de plein droit. Les associs se
retrouvent donc en socit de fait, donc en indivision et en consquence avec
une responsabilit solidaire ce que les associs voulaient vraisemblablement
viter en constituant une SCI !

LITTORAL
T : 03 28 23 19 24
F : 03 28 23 22 23

ARTOIS
T : 03 21 78 55 68
F : 03 21 78 55 86

En dehors du point voqu ci avant, il peut tre intressant dans certains cas et
en fonction des objectifs patrimoniaux particuliers, dopter limpt sur les
socits. Cette option est irrvocable.
Il convient de prciser que loption limpt sur les socits prsente certes des
avantages, mais aussi des inconvnients :

SAMBRE AVESNOIS
THIERACHE
T : 03.27.62.28.80
F : 03.27.62.28.81

 loption limpt sur les socits modifie les rgles de calcul du rsultat. Cest
ainsi que lamortissement de limmeuble, non dductible dans le cadre de la
dtermination du revenu foncier, lest dans le cadre du rsultat soumis lIS
si bien que pendant la priode damortissement ( dure damortissement
diffrente entre la structure et les composants de limmeuble), le rsultat
soumis lIS est toujours infrieur celui soumis lIR, ce qui en rduisant
lassiette permet de rduire limpt.
Il convient de noter que ladoption de lamortissement par composants a pour
consquence de changer la base damortissement et souvent dallonger la
dure damortissement par rapport ce qui tait pratiqu antrieurement.

Rf. : DEV/O/FC/031/01-06/OCA

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Rgles de fonctionnement
 Le taux dimpt sur les socits 15% jusqu 38 120 et 33.33% au-del est
souvent infrieur au taux marginal dimposition limpt sur le revenu major
de la CSG/CRDS et des contributions additionnelles au taux actuel de 11%,
ce qui aboutit une taxation moins importante dans une SCI soumise lIS, si
tant est que la trsorerie disponible nest pas distribue sous forme de
dividendes ce qui est souvent vrai aprs la priode de remboursement de
lemprunt.

Sites certifis : Annoeullin et Lens

METROPOLE NORD

 Attention toutefois lissue de la priode de remboursement il faudra ajouter


la taxation limpt sur les socits, la taxation relative la distribution de
dividendes.
Dans ce cas, la taxation dans une SCI soumise lIS se rvle souvent plus
coteuse que dans une SCI relevant de limpt sur le revenu. Loption na
dintrt que dans un objectif de capitalisation des rsultats au sein de la SCI.
Mais attention bien rflchir sur les consquences relatives lutilisation des
fonds appartenant la SCI et sur leur taxation.

T : 03 20 81 92 81
F : 03 20 81 92 99

METROPOLE SUD
T : 03 20 58 92 92
F : 03 20 58 92 80

Le changement de rgime fiscal (passage de limpt sur le revenu limpt sur


les socits) entrane :



la taxation immdiate des bnfices raliss jusquau jour de la


transformation (Art. 201 et 202 du Code Gnral des Impts)
limposition des plus-values latentes incluses dans lactif social au nom des
associs et selon le rgime des plus-values qui leur est applicable.

LITTORAL
T : 03 28 23 19 24
F : 03 28 23 22 23

IX - LA CESSION DU PATRIMOINE IMMOBILIER


ARTOIS

Elle peut se faire soit :

T : 03 21 78 55 68
F : 03 21 78 55 86

 par la cession directe de limmeuble


 par la cession des parts sociales
9.1. La cession directe de limmeuble
Pour une SCI non passible de limpt sur les socits, chaque associ sera
personnellement soumis limpt raison de la quote-part de plus-value lui
revenant sur la cession de limmeuble.

SAMBRE AVESNOIS
THIERACHE
T : 03.27.62.28.80
F : 03.27.62.28.81

 Plus-value immobilire si parts dtenues dans le cadre du patrimoine priv


(Art. 150A du Code Gnral des Impts) avec une absence de taxation des
plus values au terme de 15 ans de dtention (abattement sur la plus value de
10% par anne de dtention au-del de la cinquime).
 Plus-value professionnelle si parts inscrites lactif dune entreprise
individuelle ou commerciale ou dune personne morale passible de limpt sur
les socits. Si limmeuble est cd par une SCI soumise lIS, la plus value
ralise sera taxe lIS. Si les associs souhaitent bnficier titre
personnel des liquidits provenant de la cession de limmeuble, ils devront
procder une distribution de dividendes ou procder la dissolution de la
socit. Ils seront alors taxs dans la catgorie des revenus mobiliers au titre
des dividendes distribus ou du boni de liquidation.
Rf. : DEV/O/FC/031/01-06/OCA

Nom du Document : La SCI (Socit Civile Immobilire) : Rgles de fonctionnement

Chemin daccs : METHODES/OUTILS/2.DEVELOPPER/FICHES CONSEIL/COMPTA FISCA


Note dinformation non contractuelle. Lattention du lecteur est attire sur le fait que la lgislation est sujette volution et qui lui appartient de vrifier ltat
du droit applicable au jour de la lecture de la prsente note.

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La SCI (Socit Civile Immobilire)


Rgles de fonctionnement
9.2. Limposition de la cession des parts sociales

Sites certifis : Annoeullin et Lens

Pour la dtermination du rgime fiscal applicable limposition de la plus-value


ralise, il convient :
 de considrer la qualit du cdant
 de dterminer la catgorie des titres cds

METROPOLE NORD
T : 03 20 81 92 81
F : 03 20 81 92 99

1er cas
Cession ralise par des associs, personnes physiques, dans le cadre de la
gestion de leur patrimoine priv (SCI non passible de limpt sur les socits)
Plus-value calcule selon les rgles du rgime des plus values immobilires des
particuliers si la socit est considre comme tant prpondrance
immobilire (ce qui est presque toujours le cas dune SCI) => absence de
taxation au terme de 15 ans de dtention (abattement de 10% par anne de
dtention au-del de la cinquime)
Est considre prpondrance immobilire la socit non soumise lIS dont
lactif est, la clture des 3 exercices qui prcdent la cession, constitu pour
plus de 50% de sa valeur relle par des immeubles ou des droits portant sur des
immeubles, non affects sa propre exploitation (nouvelle dfinition applicable
depuis le 1/01/2004)
En cas de cession de parts relevant du rgime des plus values immobilires des
particuliers (1er cas), dclaration 2048 M souscrire auprs de la recette des
impts dans le mois suivant la cession avec paiement de limpt

METROPOLE SUD
T : 03 20 58 92 92
F : 03 20 58 92 80

LITTORAL
T : 03 28 23 19 24
F : 03 28 23 22 23

ARTOIS
T : 03 21 78 55 68
F : 03 21 78 55 86

2me cas
Cession ralise par des associs, personnes physiques, dans le cadre de la
gestion de leur patrimoine priv (SCI ayant opt limpt sur les socits)
Application du rgime des plus values de cession des valeurs mobilires et de
droits sociaux mme si la socit est prpondrance immobilire : plus value
taxe au taux de 16% + CSG/CRDS et contributions additionnelles au taux de
11%
(Nouveau rgime applicable depuis le 1/01/2004 avec dispositions transitoires
pour les cessions ralises courant 2004)

SAMBRE AVESNOIS
THIERACHE
T : 03.27.62.28.80
F : 03.27.62.28.81

3me cas
Cession ralise par des associs, personnes morales, ou pour des titres
figurant lactif dune entreprise commerciale, industrielle ou artisanale.
Taxation des plus-values selon le rgime des plus-values professionnelles.

Rf. : DEV/O/FC/031/01-06/OCA

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Note dinformation non contractuelle. Lattention du lecteur est attire sur le fait que la lgislation est sujette volution et qui lui appartient de vrifier ltat
du droit applicable au jour de la lecture de la prsente note.

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La SCI (Socit Civile Immobilire)


Rgles de fonctionnement
Conclusion :
Sites certifis : Annoeullin et Lens

La SCI est un excellent outil juridique pour grer la dtention dun patrimoine
immobilier. Son fonctionnement nest pas aussi simple quon limagine. Ds la
constitution, il faut se poser les bonnes questions pour une rdaction de statuts
adapts aux objectifs patrimoniaux des associs.
Une fois les statuts rdigs et signs, les formalits de constitution accomplies, il
ne faut pas oublier de faire vivre rgulirement la SCI ( Tenue dune comptabilit,
Approbation annuelle des comptes par les associs etc) faute de quoi la
socit pourrait tre considre comme fictive ce qui aboutirait vous priver des
avantages inhrents la SCI pralablement constitue !
Par ailleurs les incidences des choix fiscaux ne sont pas neutres et impactent
fortement les simulations financires :

METROPOLE NORD
T : 03 20 81 92 81
F : 03 20 81 92 99

METROPOLE SUD
T : 03 20 58 92 92
F : 03 20 58 92 80

 faut il ou non opter limpt sur les socits ?


 faut-il utiliser la technique de dmembrement de proprit des parts
sociales ?
Une tude pralable est souvent ncessaire. Cette tude vise notamment :

LITTORAL
T : 03 28 23 19 24
F : 03 28 23 22 23

 bien apprhender vos objectifs,


 effectuer des simulations financires pour mesurer les incidences des
principales options qui soffrent vous,
 apprhender les risques et consquences de chaque option.
Sen dispenser, cest souvent partir linconnu et donc sexposer dans le futur
des situations surprenantes et parfois inconfortables financirement du fait
dimpositions mal maitrises.
Nous esprons que cette premire information puisse vous clairer sur les
avantages de la SCI et nous restons votre disposition pour toute tude plus
approfondie et adapte vos besoins.

ARTOIS
T : 03 21 78 55 68
F : 03 21 78 55 86

SAMBRE AVESNOIS
THIERACHE
T : 03.27.62.28.80
F : 03.27.62.28.81

Rf. : DEV/O/FC/031/01-06/OCA

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