Marktonderzoek naar de

woningbehoefte in de gemeente
Delft
Transformatie, Onderzoek en Haalbaarheid

TOHA (Transformatie, Onderzoek en Haalbaarheid

Adviesbureau)
Individuele onderzoek

Ryan Moll

Versie 2.0

13123726

Titelblad
Het project
Sigarenfabriek te Delft
Koornmarkt 62
2611 EJ Delft
Bouwadviesbureau
TOHA
Johanna Westerdijkplein 75
2521 EN DEN HAAG

Contact gegevens student

Naam
Studentennummer
e-mail

Ryan Moll
13123726
ryan_moll@hotmail.com

II

Voorwoord
Het marktonderzoek naar de woningbehoefte is afgenomen om een zon efficint mogelijke
herbestemmingsadvies uit kunnen brengen. Dit marktonderzoek is toegepast op de gemeente Delft.
Allereerst wil ik Dhr. Kenter bedanken voor zijn tijd en feedback die ik heb gekregen net zoals
Dhr. Gijs Hoofs Policy Advisor van de gemeente Delft die over de woningbehoefte gaat en Dhr. Bart
Hendriks K-RMT Makelaar van Bjrnd Makelaardij die ik heb mogen interviewen. Door deze mensen
heb ik nieuwe inzichten gekregen en ben ik verder gekomen met mijn marktonderzoek naar de
woningbehoefte in de gemeente Delft.

III

Samenvatting
De sigarenfabriek van der Spek werd vroeger als fabriekshal gebruikt om sigaren te maken. Het pand
dateert uit het jaartal 1875-1899 en is gebouwd in Eclectische stijl. Dit is een verzamelnaam voor
verschillende neostijlen die zich kenmerken tot een nieuw geheel. Door financile redenen staat het
gemeentelijke monument De Sigarenfabriek al enkele jaren leeg. Vanwege het algemene belang
voor de gemeente Delft; cultuurhistorische waarde, architectonische waarde en de betekenis voor de
topografische ontwikkeling is het van belang dat het pand niet word gesloopt maar een
herbestemming ondergaat.
Omdat het pand al 27 jaar leeg staat verouderen op natuurlijke wijze de functies. De eigenaar weet
zelf ook niet wat hij met het pand aan moet daarom is het van belang om de vraag in Delft nader te
bepalen en wie zijn de potentile gebruikers om de sigarenfabriek naar te transformeren.
Om het globale haalbaarheidsonderzoek te toetsen wat we vooraf in ons herbestemmingsadvies
hebben uiteengezet, is het marktonderzoek naar de woningbehoefte tot stand gekomen. Er word
gekeken of het marktonderzoek een toegevoegde waarde heeft ten opzichte van het globale
haalbaarheidsonderzoek. Allereerst word er informatie verzamelt die aan het oppervlak ligt dit
noemen we Desk Research. Dit kunnen we gelijkstellen aan een globaal haalbaarheidsonderzoek je
krijgt inzicht in de woningvraag. Gedurende het literatuuronderzoek merk je steeds meer dingen op,
dit is gedaan op basis van een behoefteprofiel. Hierin word een groot Programma van Eisen, wensen
en mogelijkheden uitgelicht maar hier worden ook vernieuwende elementen aan toegevoegd.
Het specifieke behoefteprofiel bestaan uit de kwaliteiten en bijzonderheden van de locatie.
Hier word uit geconcludeerd dat er een woning overschot is aan appartementen & eengezinswoningen en er een woning tekort aan rustig stedelijk wonen is. De demografie tabel geeft aan
dat er in enkele jaren de vraag verandert want 60% van de groep zijn alleenstaand of bestaande uit
gezinnen. Dit houd in dat er grote vraag naar deze woningtypes zijn. Er zijn natuurlijk ook groepen
zoals de studenten of de zorgbehoevende maar de groep rustig stedelijk wonen is de belangrijkste
groep. Als het woningaanbod zo schaars blijft dan zal het betekenen dat deze mensen verhuizen naar
omliggende gebieden. Aan de hand van de literatuurstudie zijn al deze bevindingen aan het licht
gekomen. Maar op basis van een kwalitatief onderzoek is er dieper op deze vraagstukken in gegaan.
Hierdoor word er bekend wie de klant is en kan er beter beoordeelt worden wat de klant wilt.
Als deze vraag beantwoord is kan er een veel helderder herbestemmingsadvies worden opgesteld.
Er zijn tegenovergestelde partijen genterviewd met andere belangen. Zij gaven in deze interviews
concrete doelgroepen aan en de bijbehorende eisen. Hier moet gedacht worden aan alleenstaande,
gezinnen en expats. Zij zijn op zoek naar ruime appartement 100 vierkante meter plus met 2 a 3
slaapkamers. Een gemeenschappelijke tuin is essentieel. De expats hebben het meest te besteden, zij
gaan voor een hogere afwerking. Al met al betekend dit dat er een helderder beeld is geschetst van
de woningbehoefte van de gemeente Delft door het toepassen van een marktonderzoek.
Het is van cruciaal belang voor een herbestemming dat er allereest een marktonderzoek naar de
woningbehoefte word gedaan omdat zo niet alleen de vraag bekend word maar ook wie de
potentiele afnemers zijn en wat de bijbehorende eisen zijn. Hierdoor neemt de kans toe dat het
sneller word verhuurt of verkocht. Hieruit word er een toekomstbestendig herbestemming advies
gerealiseerd wat aansluit op de woningbehoefte. Het is een must om een marktonderzoek te doen
en heeft zeker een toegevoegde waarde ten opzichte van het globale haalbaarheidsonderzoek.

IV

Inhoudsopgave
Titelblad ................................................................................................................................................... II
Voorwoord ............................................................................................................................................. III
Samenvatting.......................................................................................................................................... IV
1.

Inleiding ........................................................................................................................................... 1

2.

Marktprognose ................................................................................................................................ 2
2.1

Desk Research ......................................................................................................................... 2

2.2

Behoefteprofiel ....................................................................................................................... 3

2.2.1 Functionele behoefte ............................................................................................................. 3

2.2.2 Specifieke behoefte ................................................................................................................ 6
2.2.3 Referentie projecten .............................................................................................................. 7
3.

4.

Woningbehoefte ............................................................................................................................. 8
3.1

Onderzoeksmethodiek ............................................................................................................ 8

3.2

Gemeente Delft ....................................................................................................................... 8

3.3.

Makelaardij bureau ................................................................................................................. 9

Conclusie ....................................................................................................................................... 10

Literatuurlijst ........................................................................................................................................... 0
Bibliografie .............................................................................................................................................. 0
Bijlagen .................................................................................................................................................... 0

1.

Inleiding

Door financile redenen word het gemeentelijke monument De Sigarenfabriek te Delft niet
onderhouden mede omdat de eigenaar niet weet wat er voor nieuwe gebruikersfuncties in het pand
moeten komen. Dit zorgt voor leegstand van het pand, het staat al 27 jaar leeg en er vind een
natuurlijke veroudering van functies plaats. Waardoor het pand niet aantrekkelijk genoeg is om in
gebruik genomen te worden. Hierdoor wordt het pand alleen maar minder waard en word het een
steeds lastigere opgaven om te herbestemmen.
Om het pand uiteindelijk te herbestemmen tot nieuwe functie word er allereest een globaal
haalbaarheidsonderzoek gedaan naar de woning behoefte in de gemeente Delft. In dit onderzoek
word duidelijk gemaakt of het daadwerkelijk nodig is om een uitgebreid marktonderzoek te doen in
plaats van een globaal haalbaarheidsonderzoek. Dus met andere woorden is het marktonderzoek
een toegevoegde waarden ten opzichte van het globale haalbaarheidsonderzoek. Komen hier andere
conlcusies uit.
In het verslag zal een splitsing zijn tussen het literatuuronderzoek en het praktijkonderzoek. Waaruit
een conclusie word gevormd. In het literatuuronderzoek word er door middel van het toepassen van
Desk Research de woningbehoefte onderzocht ook word er een marktprognose gedaan. In het
praktijkonderzoek zal de best toepasbare onderzoekmethodiek worden toegepast om een zon
duidelijke beeld van de woningbehoefte te krijgen. De conclusie zal uitwijzen of het een toegevoegde
waarde heeft.

2.

Marktprognose

Het onderzoeken van de verschillende methodes voor een marktonderzoek naar de

woningbehoefte. Het behoefteprofiel bestaat uit 2 hoofdelementen de functionele en specifieke
behoeftes. Het functionele behoefteprofiel is een groot Programma van Eisen, wensen en
mogelijkheden maar hier worden ook vernieuwende elementen toegevoegd. Het specifieke
behoefteprofiel dit zijn de kwaliteiten en bijzonderheden van de locatie.1
2.1

Desk Research

Dit is een methode om alle beschikbare informatie die door andere mensen reeds is onderzocht te
gebruiken. Hierdoor word alle beschikbare informatie uiteengezet en kan er worden vastgesteld wat
er nog ontbreekt aan gegevensbronnen.
Allereerst word al duidelijk dat volgens de gemeente Delft het ontbreekt aan studentenhuisvesting.
Het college heeft 2.200 studenteenheden gerealiseerd in de periode 2010-2014. Ook is er op dit
moment een tekort aan studentenwoningen in Delft dus de vraag naar studentenwoningen zal alleen
maar toenemen. Voor 2023 worden er 5.000 extra studenteneenheden gevraagd.2
Ook is er een tekort aan ruime appartementen, hierdoor verlaten de inwoners van Delft de stad zelf
omdat het niet aansluit op de woningbehoefte. Eveneens is er vraag naar zorg appartementen, dit
houd in appartementen voor minder validen die tevens ook extra zorg bieden.
De Delftse bevolking en het aantal huishoudens blijven tot 2040 groeien. Een aangepaste
prognose laat zien dat het aantal huishoudens in Delft in de periode van 2012 tot 2020 met 2.650
huishoudens gaat toenemen tot 45.780. Een toename van ongeveer 330 huishoudens per jaar.
Het gaat hier om huishoudens waar de groep studenten geen onderdeel van uitmaakt.
Maar liefst 60% van de groei betreft alleenstaanden. Een kwart van de groei betreft
gezinnen, waarvan ruim de helft een eenoudergezin is. De absolute aantallen zijn te
zien in grafieken

Figuur 1 demografie (woonmonitor gemeente Delft)

Figuur 2 demografie in leeftijd (woonmonitor gemeente

Delft)

Hieruit blijkt zoals hier boven vernoemd is dat men op zoek is naar meer ruime appartementen
omdat de starters 25-35 in plaats van een woning in een appartement beginnen net zoals de
alleenstaande. Ook verschuift de vraag naar meer zorg behoevende appartementen door de
vergrijzing in Delft de aankomende jaren.

(Marktonderzoek als ontwerpinstrument vastgoed, 2014)

Gemeente delft

Voor het marktonderzoek is het natuurlijk ook van cruciaal belang wat staat er al gepland om
gebouwd te worden, want voor het advies is het belangrijk dat de vraag groter is dan het aanbod. Er
kan ook iets geadviseerd worden waar naar enkele jaren geen vraag meer naar is daarom is het
belangrijk dat men weet wat de markt ongeveer gaat doen en dat er hierdoor er al op ingespeelt kan
worden voor de veranderende vraag van de klant.

Figuur 3: Start bouw per jaar (woonmonitor gemeente Delft)

Figuur 4: Start bouw per jaar naar eigendomssituatie

(woonmonitor gemeente Delft)

Hieruit kan er worden afgelezen dat er in 2016 en 2017 een flink aantal appartementen worden
gebouwd in het jaar 1 zullen dit voornamelijk huur zijn en in 2017 is dit nog onbekend. Belangrijk is
dat de woning voorraad niet eenzijdig word dus hier moet rekening mee gehouden worden.3
2.2

Behoefteprofiel

2.2.1 Functionele behoefte

Op basis van het desk research is er verder uitvoerig onderzoek gedaan naar wat wilt de toekomstige
huurder/koper. Deze vraag kan pas beantwoord worden als duidelijk word wie de potentiele klant is.
Er is duidelijk dat er 3 hoofddoelgroepen zijn:

Studenten
Starters, alleenstaande en gezinnen
Zorgbehoevende

De studenten en zorgbehoevende zijn in de minderheid dus in dit geval laten we deze buiten
beschouwing omdat zij de minst interessante groepen zijn. Dit komt omdat studentenhuisvesting uit
kleine compacte kamer eenheden bestaan met gemeenschappelijke ruimtes. Ze zitten vaak onder de
huur van 699,- omdat ze hierdoor in aanmerking komen voor huursubsidie. Bij zorgwoningen moet
rekening gehouden worden met de bereikbaarheid, liefst gelijkvloers zo niet dan moet er de
beschikking zijn over een lift. Aangezien het grootste gedeelte van de woningbehoefte uitgaat naar
de starters, alleenstaande en gezinnen. Lijkt het mij interessanter om hier op door te gaan.
De potentiele klant zijn of haar leeftijdscategorie ligt tussen de 25 en de 50 jaar en zijn op zoek naar
ruime appartementen uit de vrije sector huurwoningen

(Twisk, Henk, 2014)

Figuur 5 Huidig, gewenst en saldo woonmilieus verhuis geneigde regio Haaglanden (DGWH)

Uit de statistieken blijkt ook dat de 10% van de inwoners rustig stedelijk wil wonen. Hierdoor kan er
een verhuiswens komen bij deze mensen want wat ook uit de statistieken af te lezen blijkt is dat een
overschot aan eengezinswoningen en appartementen is.4

Figuur 6: Rustig stedelijk wonen 1 (DGWH)

Er blijkt dus dat deze groep op zoek is naar het rustig stedelijk wonen. Rustig stedelijk wonen houd in
een woonstraat wonen op korte loopafstand van het centrum.

(De grote woontest Haaglanden, 2013)

Figuur 7: Verhuisstromen Delft (DGWH)

Ook gekeken naar welke groepen er in Delft wonen en willen verhuizen. Valt u op dat er weinig
mensen uit de stad zelf willen trekken. Een van de oorzaken van de groepen die vertrekken is de
schaarse woningvoorraad voor de groepen. Dat is juist de oplossing er is een te eenzijdige
woningvoorraad dus waar Delft echt behoefte aan heeft zijn ruime woningen voor de groepen
Stedelijk en Authentiek, Stads & Allure en Landelijk & Vrij. De groep Stedelijk en Authentiek oftewel
rustig stedelijk wonen is de grootse groep. De meeste kans op een snelle verhuur of verkoop is
wanneer het pand wordt her bestemd voor de groep rustig stedelijk wonen.

Figuur 8: Heat map Delft (DGWH)

Zoals u op de bovenstaande heat map ziet u welke woonmilieus er in welke plaats gelegen zijn dit
bevestigt alleen maar het overschot aan appartementen en eengezinswoningen en de vraag naar
rustig stedelijk wonen.
Voor de groep starters, alleenstaande en gezinnen is het essentieel dat er meer ruime
appartementen bijkomen. Geschat 100 vierkante meter woonbehoefte met 2 slaapkamers het liefst
3. Gelet op de referentieprojecten is een buitenruimte niet perse nodig maar als de afwerkstaat
hoger ligt van een woning is het een pre dat je contact met buiten hebt.
2.2.2 Specifieke behoefte
De kwaliteiten en bijzonderheden van het gebouw en de locatie zijn vooral de ligging, midden in het
centrum vrij autoluw. Weinig parkeerplaatsen gelegen naast een school. Bijzonderheden van het
gebouw zijn de grote overspanningen die gerealiseerd zijn wat in de hedendaagse bouw niet meer
mogelijk is eveneens de authentieke houten balklagen.

Het gebouw bevind zich tussen andere woningen dus het ligt niet in het zicht, bereikbaar door 3
smalle gangen. Dit is een voordeel qua privacy maar kan een groot nadeel zijn voor de
bereikbaarheid denk aan een zorg appartement. Dit moet goed bereikbaar kunnen zijn voor de
mindervaliden of hulpverlening. Eenmaal binnen gekomen door deze smalle lange gangen bevind u
zich in de gemeenschappelijke binnentuin. Dit is een groot pluspunt, hier word veel waarde aan
gehecht in Delft. Het gebouw heeft een bruto vloer oppervlakte van 1200 vierkante meter en vrij
overspanbaarheid waardoor er veel mogelijk is plus een schitterend uitzicht over Delft.
2.2.3 Referentie projecten
Herbestemming Zeepfabriek Delft
Hierbij ziet u dat de authentieke elementen behouden blijven. Dit geeft toch de uitstraling waarom
de mensen graag in Delft wonen. Ook is er een hoogwaardige afwerking gebruikt hier betalen de
mensen ook extra voor.

Afbeelding 1: (Verbouw zeepfabriek Delft, 2014)

Herbestemming fabriekshal tot dubbelwoonhuis delft

De industrile draagstructuur binnen in de woning is in het zicht gehouden en door verschillende
vides, patios en daglichtopeningen kan het daglicht de gehele woning betreden

Afbeelding 2: (Herbestemming fabriekshal tot dubbel woonhuis Delft, 2014)

3.

Woningbehoefte

Er is allereest een afweging gemaakt voor de toegepaste onderzoeksmethodiek hieruit volgen de

conclusies van de interviews met de twee partijen die recht tegen over elkaar staan in het
werkveld.
3.1

Onderzoeksmethodiek

Na de fase van het verkennend onderzoek word er meestal vergaand onderzoek gepleegd dat
gebeurd in dit hoofdstuk. Dit kan door gebruik van verschillende methodes: kwalitatief en
kwantitatief onderzoek. Deze methodes zullen uiteengezet worden en het kwalitatieve onderzoek
houd in: groepsdiscussies, diepte-interviews, proefvertoningen of een gesprek met een tweetal of
drietal. Kwantitatieve onderzoek houd in: enquteren, doelgroep en steekproef5
Geen van deze twee onderzoeksmethodes is fout maar gelet op het onderzoek is het kwalitatieve
onderzoek veel doeltreffender. Dit omdat bij kwantitatief je veel minder efficint bent en er een
groter aantal ondervraagde moeten zijn om een reel beeld te krijgen. Ook is het niet zeker of de
juiste mensen ondervraagd worden. Daarom is er voor de kwalitatieve onderzoeksmethodiek
gekozen. Je interviewt iemand met knowhow en kunt veel dieper ingaan op het onderwerp. Er is
expres gekozen om twee partijen te interviewen die recht tegen over elkaar staan. Een makelaar van
het makelaardij bureau Bjrnd en de Policy Advisor van de gemeente Delft.

3.2

Gemeente Delft

Er is een diepte-interview afgenomen met Dhr. Gijs Hoofs Policy Advisor bij de gemeente Delft. Op
basis van het interview zijn de belangrijkste uitspraken verwerkt.
De herbestemming zal aan de eisen van de potentiele huurders moeten voldoen dat zijn
voornamelijk: start up kantoren, studenten (ouders die ook in Delft hebben gestudeerd zijn bereid
om verschil tussen de kwaliteit en prijs te vergoeden) en expats in de toekomst alleenstaande en
zorgbehoevende. Onder anderen word aangegeven dat een gemeenschappelijke binnentuin hoog in
het vaandel staat voor de mensen in Delft. Ook zijn 3 kamer appartementen in de trek.
De richtprijs zal rond de 1.200,- liggen maar ligt de prijs hier boven rond de 1.500,- dan zijn het
voornamelijk expats die genteresseerd zijn, zij verwachten wel een hogere afwerkstaat. De verwachte afzetsnelheid is druppelsgewijs. Dit houd in dat het redelijk snel verhuurt of verkocht zal
worden.
Als extra tip kan er ook out of the box worden gedacht zoals het studenten casco concept. Hierbij
word het casco opgeleverd voor een gunstige prijs en de studenten mogen het zelf verbouwen.6

(Broekhoff, 2007) (Kooiker, 2003)

(Hoofs, 2014)

3.3.

Makelaardij bureau

Er is een diepte-interview afgenomen met Dhr. Bart Hendriks Makelaar Bjrnd Makelaardij. Op basis
van het interview zijn de belangrijkste uitspraken verwerkt.
De herbestemming zal aan de eisen van de potentiele huurders moeten voldoen dat zijn
voornamelijk: alleenstaand, starter of een expats. Vaak willen deze mensen in een instap klaar huis
wonen of huren. Deze mensen wonen graag in Delft omdat het authentiek is, centraal gelegen en
een bruisende binnenstad heeft. De woningvoorraad sluit niet aan op de wensen van de inwoners
van Delft. Wat leid tot het vertrek van de inwoners naar omliggende plaatsen kijk bijvoorbeeld naar
Den Haag of Rotterdam daar ligt de huurprijs veel lager dan in Delft. Dat is ook het euvel alleen de
mensen zijn wel bereid om meer te betalen om in Delft te kunnen wonen.
De richtprijs zal rond de 1.000,- omdat de huizenprijzen te hoog zijn en de woningvoorraad te
schaars is trekken bewoners naar omliggende plaatsen. De mensen willen graag 100 vierkante meter
+ en 2 kamers maar het liefst 3. De verwachte afzetsnelheid zal enkele weken zijn.7

(Hendriks, 2014)

4.

Conclusie

Globaal
Haalbaarheidsonderzoek
2023 5000 studentenwoningen

Ruime appartementen

Zorgbehoevende woningen

Marktonderzoek
5000 studentenwoningen, studentenkluswoning concept en studenten waarbij de
ouders in Delft gestudeerd hebben willen
vaak extra betalen voor kun kind dus zij
betalen het resterende bedrag tussen de
kosten en de kwaliteit.
Starters, Alleenstaande, gezinnen en
expats. De expats willen in hoogwaardig
afgewerkte appartementen wonen. De
starterts, alleenstaande en gezinnen
wonen liever in een ruim appartement dan
in een woning. Gemeenschappelijke
buitenruimte is een pre.
Door de vergrijzing zijn er de aankomende
jaren extra zorgbehoevende woningen
nodig.

De verschillen tussen het globaal haalbaarheidsonderzoek en het marktonderzoek zijn dat er veel
dieper op in word gegaan bij een marktonderzoek. Bij het globale haalbaarheidsonderzoek word
duidelijk wat er gevraagd word om gebouwd te worden maar het is nog vrij onduidelijk wat nou
precies de desbetreffende doelgroep is. Het marktonderzoek richt zich echt specifiek op deze
doelgroep, er kan pas een helder en efficint advies worden uitgegeven als er ook daadwerkelijk
bekend is wie de klant is en wat zijn wensen zijn. Ook word in het marktonderzoek duidelijk wat de
vraag is van de bestaande bewoners, wat zij waarderen en waarom ze bijvoorbeeld vertrekwensen
hebben.
Concluderend uit deze bevindingen is het
noodzakelijk om voor een herbestemming advies
te beginnen met een marktonderzoek. Omdat dit
een veel beter beeld geeft wat de klant nodig
heeft, wie de klant is. Het verhoogt de
afzetsnelheid van de herbestemming, ook zorgt
het ervoor dat er specifiek op een doelgroep
word ingespeeld die anders zou vertrekken naar
buiten liggende steden.
Er kan ook door middel van dit marktonderzoek
met flexibiliteit ingespeeld worden op de vraag
die met enkele jaren zou kunnen veranderen.

Specifieke
behoefte

Functionele
behoefte

Referentie
projecten

Marktonderzoek
Figuur 9: Ingredinten voor een efficint
en doeltreffend marktonderzoek

10

Literatuurlijst

Bibliografie
Broekhoff, M. (2007). Starten met marktonderzoek. Groningen: Wolters-Noordhoff.
De grote woontest Haaglanden (2013). Amersfoort: SmartAgent.
Hendriks, B. (2014, 10 15). Marktonderzoek woningbehoefte Delft. (R. Moll, Interviewer)
Herbestemming fabriekshal tot dubbel woonhuis Delft. (2014). Opgehaald van Website van Accoya:
http://www.accoya.com/
Hoofs, G. (2014, 10 8). Marktonderzoek woningbehoefte Delft. (R. Moll, Interviewer)
Kooiker, R. (2003). Marktonderzoek. Groningen: Wolters-Noordhoff.
Marktonderzoek als ontwerpinstrument vastgoed. (2014). Opgehaald van Website van Moreforyou:
http://www.moreforyou.nl/2014/07/23/marktonderzoek-als-ontwerpinstrument-vastgoed/
Twisk, Henk. (2014). Woonmonitor gemeente Delft. Delft: Gemeente Delft.
Verbouw zeepfabriek Delft. (2014, 10 26). Opgehaald van Website van d11:
http://d11.nl/archives/projects/verbouw-zeepfabriek-delft

11

Bijlagen
Diepte-interview A:

Gemeente Delft

Genterviewde:
Functie:

Gijs Hoofs
Policy Advisor

Toelichting:

Een korte toelichting voor het fictieve project de Sigarenfabriek; Het pand is
een gemeentelijk monument en gelegen aan de Brabantse Turfmarkt. Dit
pand staat al 27 jaar leeg en dient her bestemd te worden. Het doel van het
marktonderzoek is of dit een toegevoegde waarde is t.o.v. het
haalbaarheidsonderzoek.

Vraag 1. Naar welke functie is nu de meeste vraag in Delft centrum?

Ik zelf richt me ook woningbehoefte dus woningen ik denk dat als je het aan mijn collega vraagt. Hij
met een ander antwoord komt omdat hij zicht bezig houd met kantoor panden etc. Maar ik zal je een
zon objectief mogelijk antwoord geven. Start up kantoor een kleinschalig kantoor ook wel flex
plekken, de stap na de starters dus de mensen die van school komen en twee inkomens hebben en
samen gaan willen wonen. Ook is er behoefte naar zorgbehoevende woningen alhoewel ik niet denk
dat de sigarenfabriek geen goede ligging daarvoor heeft 3 smalle gangen. Misschien kan de omleiding
via een andere locatie? Ook word er nu hevig gebouwd in Delft, er worden veel studentenwoningen
gerealiseerd.
En in welke richting ontwikkelt zich die behoefte?
Oh dat vind ik een goede, Ik heb het daar onlangs ook over gehad. De mensen die alleenstaand zijn
zoeken ook een woning maar niet te klein vaak willen zij een 3 kamer appartement. Hierdoor kunnen
er ook mensen logeren en deze valt om te bouwen tot studeerkamer.
Vraag 2. Wat zijn de eisen die door de potentiele huurder worden gesteld aan deze functies
(starters, ruime appartementen)
De mensen zijn zich ervan bewust dat Delft een dure gemeente is voor de woningen maar door zijn
binnenstad en authenticiteit willen de mensen graag in de binnenstad wonen. Deze woningen zijn
niet te vinden buiten de stad. Ook is mij opgevallen dat er een groepje huurders samen wilden
organiseren dat het mede mogelijk word gemaakt om een gezamenlijke binnentuin te realiseren.
Hier kunnen de kinderen etc. in spelen. Een priv buitenruimte vinden ze niet perse noodzakelijk.
Er zijn ook veel expats opzoek naar ruimere appartementen, zij geven niet zoveel om dure autos en
maken gebruik van het Greencar concept. Waardoor zij meer geld over hebben voor het huren van
een appartement.
Vraag 3. Op de website van gemeente Delft stond aangegeven dat er ook vraag is naar ruime
appartementen omdat er nauwelijks doorgroeimogelijkheden zijn in Delft, de meeste mensen
trekken naar omliggende plaatsen, mijn vraag is welke leeftijdscategorie vertrekt uit delft en naar
wat soort woningen.
Ik heb de exacte gegevens niet bij de hand maar deze stuur ik je op. Er is een onderzoek geweest
waar de soort mensen in 4 delen zijn opgedeeld. Toch vertrekken de meeste mensen die willen
doorgroeien nadat ze klaar zijn met school en zich willen vestigen. Er is te weinig aanbod in delft
daardoor trekken ze naar starters woningen in de pijn-akker en omliggende plaatsen. Maar deze
mensen die vertrokken zijn uit de binnenstad zijn bereid om meer te betalen om uiteindelijk weer
terug te komen in Delft. Omdat zij de binnenstad missen omdat deze authentiek is.

12

Vraag 4. De gemiddelde huurprijs in Delft is circa 1000 euro voor appartementen, hoeveel meer
huur zullen wij kunnen vragen op basis van de locatie van het pand, het schitterende uitzicht en de
gemeentelijke monumentenstaat.
Oh dat bedrag kan makkelijker hoger liggen, De mensen betalen zeker voor de locatie meer. Als het
appartementen van circa 80m2 zijn dan kan er ook 1.200,- worden betaald.
Na het interview hebben we het wel over de functies, Dhr. Hoofs; jij wilt mij niet benvloeden, goed
zo. Boven een prijs van 1.500,- moet je toch wel denken aan de expats, zij willen toch de luxere
appartementen in Delft. Daaronder de starters.
Vraag 5. wat is onze afzetmarkt als we ons orinteren boven de gemiddelde prijs.
De expats, starters of ook wel de rijkere studenten. Vaak zijn er studenten waarbij de ouders ook in
Delft hebben gestudeerd en het goed bevallen is, deze ouders investeren in hun kinderen vaak
betalen zij het resterende bedrag gekeken naar prijs / kwaliteit. Je moet hierbij denken aan 12
studentenappartementen in een sigarenfabriek.
Vraag 6. Heeft een vergelijkbaar pand als de Sigarenfabriek in Delft een herbestemming ondergaan
Ja uhm ik ben de naam even kwijt hoor maar dat stuur ik naar je op. Help het me even te herinneren.
Ik weet dat de zeepfabriek ook herbestemming heeft ondergaan naar ruime appartementen. En er
zijn er nog een paar.
Vraag 7. wat is de verwachte afzetsnelheid van de type functies waar de meeste vraag naar is.
Ik bedoel hier specifiek de ruime appartementen, is hier een stormloop op? Nou ik kan je zeggen
dat het niet zo is net als in den haag waar mensen in slaapzakken voor de huizen liggen maar ik denk
dat met een goede architect. Dat als er appartementen van worden gemaakt dat het niet lang op zich
zal laten wachten. Het zal druppelsgewijs gaan. Ook is er een concept waarbij de woningen aan
studenten als kluswoning worden opgeleverd. Wel zal monumenten zorg zich daarmee bezig
houden.

13

Diepte-interview B:

Bjrnd Makelaardij

Genterviewde:
Functie:

Bart Hendriks
Makelaar

Toelichting:

Ik ben op bezoek geweest bij Goos Hoofs en deze heeft mij doorgestuurd
naar u. Ik heb daar een interview afgelegd over een marktonderzoek van de
gemeenten Delft dit zal ik kort toelichten.
Voor het fictieve project de Sigarenfabriek; Het pand is een gemeentelijk
monument en gelegen aan de Brabantse Turfmarkt. Dit pand staat al 27 jaar
leeg en dient her bestemd te worden. Het doel van het marktonderzoek is of
dit een toegevoegde waarde is t.o.v. het haalbaarheidsonderzoek.

Vraag 1. Naar welke functie is nu de meeste vraag in Delft centrum?

Het meeste de woonfunctie
En in welke richting ontwikkelt zich die behoefte?
Ja we hebben het over de verhuur he of niet? Ja dat neemt alleen maar toe, we doen heel veel
verhuur nu en dat is boomer op dit moment hoor.
Vraag 2. Wat zijn de eisen die door de potentiele huurder worden gesteld aan deze functies
(starters, ruime appartementen)
Een goed onderhouden huis, woning of appartement. Waar je redelijk makkelijk in kunt zonder er
zelf veel aan te doen. En de ene keer is dat gemeubileerd en de andere keer gestoffeerd.
En qua buitenruimte Delft staat nou niet echt bekend dat er hele grote tuinen zijn?
Jawel het hoeft niet perse heel groot te zijn maar een gemeenschappelijke ruimte is ook prima
Delft staat ook bekende dat de stad en woningen authentiek zijn.
Ja natuurlijk het is ook heel centraal gelegen en historisch maar niet zo groot als zijn omliggende
steden.
Vraag 3. Op de website van gemeente Delft stond aangegeven dat er ook vraag is naar ruime
appartementen omdat er nauwelijks doorgroeimogelijkheden zijn in Delft, de meeste mensen
trekken naar omliggende plaatsen, mijn vraag is welke leeftijdscategorie vertrekt uit delft en naar
wat soort woningen.
Hoe bedoel je de mensen die weggaan? Delft sluit niet helemaal aan op de mensen die van school
gaan omdat de huur hier hoger ligt. Dat is het probleem je vind hier bijna geen goedkope woningen.
Het is allemaal redelijk hoog in de verhuur prijs, dat maakt het voor dat soort groepen veel lastiger.
Maar als je bijvoorbeeld kijkt naar Rotterdam of Den Haag dan vind je daar vaak goedkopere
woningen.
Wat voor soort mensen wonen er voornamelijk in Delft, moet ik dan denken aan bijvoorbeeld de
Expats? Ook maar dat kan altijd meer, dat proberen we ook meer op de kaart te zetten. Die moeten
het echt ontdekken maar die gaan vaak naar Den Haag of Rijswijk of Rotterdam. Mensen die
gescheiden zijn en iets zoeken. Mensen die een stap verder zijn 2 verdieners hebben of mensen die
zelfstandig zijn en nog niet kunnen kopen.
Vraag 4. Wat wordt verstaan onder een ruim appartement (functie meeste vraag naar is) in Delft?
Vierkante meters en wat zijn de gemiddelde eisen van de potentiele gebruikers?
100m2 + en minimaal 2 liefst 3 slaapkamers en nogmaals als je kijkt naar de duurdere woningen in
Delft. Zijn deze voorzien van een gemeenschappelijke buitenruimte of priv tuin en is dit een
vereiste? Nee niet alle woningen zijn voorzien van een buitenruimte dit is ook niet nodig alleen de
duurdere woningen moeten wel in contact staan met buiten.

14

Vraag 5. De gemiddelde huurprijs in Delft is circa 1.000,- voor appartementen, hoeveel meer
huur zullen wij kunnen vragen op basis van de locatie van het pand, het schitterende uitzicht en de
gemeentelijke monumentenstaat.
Dat ligt echt aan de afwerking en hoeveel kamer appartementen er in het gebouw zelf zitten voor de
verhuur. Maar op basis van de locatie het uitzicht en de gemeentelijke monumenten staat kan ik
daar geen uitspraak over doen.
Ik wil u niet benvloeden want mijn onderzoek draait echt puur om het gegeven dat we een
leegstaand pand kunnen herbestemmen zonder al een inzicht te geven in welke functie maar
gekeken naar andere facetten.
Je moet er van uitgaan bij een appartement van 80m2 dat er wel rond de 1000 euro voor betaald kan
worden.
Vraag 6. Wat is onze afzetmarkt als we ons orinteren boven de gemiddelde huur?
De expats voornamelijk, zij hebben het meest te besteden.
Vraag 7. Heeft een vergelijkbaar pand in als de Sigarenfabriek in Delft een herbestemming
ondergaan?
Ja de zeepfabriek kan ik mij herinneren, hier zijn woningen in gerealiseerd.

15