Derecho Notarial IV

Primer Parcial
Hecho Jurdico: Es cualquier acontecimiento natural y humano.
Acto Jurdico: Es un hecho producido por la voluntad del hombre, el cual produce efectos
jurdicos.
Negocio Jurdico: Es una declaracin de voluntades que crea efectos jurdicos entre los que
intervienen.
Artculo 1251. El negocio jurdico requiere para su validez: capacidad legal del sujeto que declara
su voluntad, consentimiento que no adolezca de vicio y objeto lcito.

Contrato:
Artculo 1517. Hay contrato cuando dos o ms personas convienen en crear, modificar o extinguir
una obligacin.
Manuel Osorio: Pacto o convenio entre partes que se obligan sobre materia o cosa determinada y
a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas

Elementos de Contrato:
Los elementos esenciales del contrato son: el consentimiento y el objeto, mientras los
accidentales son la condicin y el trmino.
El consentimiento: Es el acuerdo de voluntades exteriormente manifestadas para la creacin o
transmisin de obligaciones y derechos.
El objeto constituye la esencia del contrato. En todo caso debe ser lcito y posible.

Regulacin Legal:
Artculo 1518. Los contratos se perfeccionan por el simple consentimiento de las partes, excepto
cuando la ley establece determinada formalidad como requisito esencial para su validez.
Artculo 1574. Toda persona puede contratar y obligarse:
1. Por escritura pblica;
2. Por documento privado o por acta levantada ante el alcalde del lugar;
3. Por correspondencia; y
4. Verbalmente.
Artculo 1575. El contrato cuyo valor exceda de trescientos quetzales, debe constar por escrito.
Si el contrato fuere mercantil puede hacerse verbalmente si no pasa de mil quetzales.
Artculo 1576. Los contratos que tengan que inscribirse o anotarse en los registros, cualquiera
que sea su valor, debern constar en escritura pblica.
Sin embargo, los contratos sern vlidos y las partes pueden compelerse recprocamente al
otorgamiento de escritura pblica, si se establecieren sus requisitos esenciales por confesin
judicial del obligado o por otro medio de prueba escrita.
Artculo 1577. Debern constar en escritura pblica los contratos calificados expresamente como
solemnes, sin cuyo requisito esencial no tendrn validez.
Artculo 1578. La ampliacin, ratificacin o modificacin de un contrato debe hacerse constar en
la misma forma que la ley seala para el otorgamiento del propio contrato.

Es importante resaltar que los contratos calificados como solemnes, deben constar en escritura
pblica, como la donacin de bienes inmuebles y la sociedad.
Todos los contratos que tengan que inscribirse o anotarse en los registros, cualquiera que sea su
valor, deben constar en escritura pblica.

Divisin de los Contratos:

Artculo 1587. Los contratos son unilaterales, si la obligacin recae solamente sobre una de las
partes contratantes; son bilaterales, si ambas partes se obligan recprocamente.
Artculo 1588. Son consensuales, cuando basta el consentimiento de las partes para que sean
perfectos; y reales, cuando se requiere para su perfeccin la entrega de la cosa.
Artculo 1589. Son principales, cuando subsisten por s solos; y accesorios, cuando tienen por
objeto el cumplimiento de otra obligacin.
Artculo 1590. Es contrato oneroso aquel en que se estipulan provechos y gravmenes
recprocos; y gratuito, aquel en que el provecho es solamente de una de las partes.
Artculo 1591. El contrato oneroso es conmutativo cuando las prestaciones que se deben las
partes son ciertas desde que se celebra el contrato, de tal suerte que ellas pueden apreciar
inmediatamente el beneficio o la prdida que les cause ste. Es aleatorio, cuando la prestacin
debida depende de un acontecimiento incierto que determina la ganancia o prdida, desde el
momento en que ese acontecimiento se realice.
Artculo 1592. Son condicionales los contratos cuya realizacin o cuya subsistencia depende de
un suceso incierto o ignorado por las partes; y absolutos, aquellos cuya realizacin es
independiente de toda condicin.

Efectos del Contrato:

ARTCULO 1534. Los que celebren un contrato, estn obligados a concluirlo y a resarcir los
daos y perjuicios resultantes de la inejecucin o contravencin por culpa o dolo.
ARTCULO 1535. En todo contrato bilateral hay condicin resolutoria y sta se realiza cuando
alguna de las partes falta al cumplimiento de la obligacin en lo que le concierne.
El interesado puede pedir la resolucin del contrato o reclamar su ejecucin, y en ambos casos, el
pago de daos y perjuicios, si los hubiere.
ARTCULO 1536. Tambin es podr pedir la resolucin del contrato, aun despus de haber
optado por reclamar el cumplimiento, si ste resultare imposible con posterioridad a la demanda.
ARTCULO 1537. El que ha dado motivo para la falta de cumplimiento o invalidez de un contrato,
no podr invocar en su favor esa causa para pedir su resolucin.

El Saneamiento:
Artculo 1543. El enajenante est sujeto al saneamiento por eviccin o por vicios ocultos, en todo
contrato oneroso en que se transfiere la propiedad, la posesin, el uso, goce o disfrute de una
cosa.
Artculo 1544. Los contratantes pueden ampliar o restringir por pacto expreso los efectos del
saneamiento y aun convenir en que ste no se preste; pero la renuncia al saneamiento no ser
vlida si hubiere mediado mala fe por parte del enajenante.

Escritura Pblica:
Fernndez Casado: Es el instrumento pblico por el cual una o varias personas jurdicamente
capaces establecen, modifican o extinguen relaciones de derecho.

Lpez Palop: Es el documento autorizado por el Notario competente en que se consigna la

creacin, modificacin o extincin de una relacin de derecho entre personas capaces.

Contrato de Promesa Compraventa de Bien Inmueble:

Es un contrato preparatorio, es de gran utilidad para asegurar la celebracin de un contrato futuro,
estableciendo por anticipado las condiciones y plazo para celebrarlo. Se hace promesa, cuando
por alguna circunstancia no se puede llevar a cabo de una vez el contrato definitivo.
Osorio aporta la definicin de Capitant, Es el compromiso de contraer una obligacin o de cumplir
un acto

Clases de Promesas:
De compraventa de muebles e inmuebles.
De adquisicin de acciones.
De comodato.
De mutuo
De arrendamiento
De dar en hipoteca o prenda.
La ms usual es la promesa de compraventa de bienes inmuebles.

Regulacin Legal:
Cdigo Civil: Arts. 1674 al 1685 regula la promesa y la opcin.
Artculo 1674. Se puede asumir por contrato la obligacin de celebrar un contrato futuro.
La promesa de contrato debe otorgarse en la forma exigida por la ley para el contrato que se
promete celebrar.
Artculo 1675. La promesa de contrato puede ser unilateral o bilateral.
Artculo 1676. La promesa unilateral es la estipulacin que una persona hace a favor de otra,
otorgndole la opcin de adquirir una cosa o un derecho en las condiciones pactadas y por el
tiempo convenido.
Artculo 1677. La opcin puede ser contrato independiente o celebrarse como pacto accesorio de
otro y, en ambos casos, debe contener las condiciones en que ha de realizarse el convenio.
Artculo 1678. La aceptacin del optante debe ser expresa y no puede ceder a otro su derecho de
opcin, si no estuviere expresamente facultado por el promitente.
Artculo 1679. La promesa bilateral de contrato obliga a ambas partes y les da derecho a exigir la
celebracin del contrato prometido de entero acuerdo con lo estipulado.
Artculo 1680. Cuando la promesa se refiera a enajenacin de bienes inmuebles o derechos
reales sobre los mismos, el contrato debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Artculo 1681. El plazo en el contrato de promesa no podr exceder de dos aos si se tratare de
bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos, y de un ao, si se tratare de otros bienes o
prestaciones.
Artculo 1682. Si no se fijare plazo convencional, se entender que las partes se sujetan al plazo
sealado en el artculo anterior.

Artculo 1683. Si el promitente se negare a otorgar la escritura para dar forma legal al contrato
prometido, en su rebelda, lo har el juez, salvo que la cosa haya pasado a tercero de buena fe,
en cuyo caso la promesa se resolver en el pago de daos y perjuicios.
Artculo 1684. La accin para exigir el cumplimiento de la promesa, deber entablarse dentro de
los tres meses siguientes al vencimiento del plazo convencional o legal.
Vencido el plazo a que se refiere el prrafo anterior para entablar la accin, sin que sta se haya
ejercitado, las partes quedan libres de toda obligacin. En este caso, si hubo arras, las devolver
quin las recibi.
Artculo 1685. Cuando en la promesa se conviene en el pago de una multa sin expresar que este
pago es sin perjuicio del cumplimiento del contrato, pagada la multa cesa la obligacin de celebrar
el contrato prometido.

Conclusiones:
1. Que si el contrato futuro a que se obligan a celebrar debe constar en escritura pblica, la
promesa debe constar en escritura pblica.
2. Que si el contrato es bilateral, estamos ante una promesa; si es unilateral es opcin.
3. Que la opcin puede darse, como accesorio de otro contrato, Ejemplo: un arrendamiento con
opcin de compra.
4. La promesa obliga al contrato futuro, de lo contrario no tendra objeto celebrarse.
5. Que la promesa debe inscribirse en el Registro de la Propiedad si se trata de bienes inmuebles
o derechos reales sobre los mismos.
6. Que existe un plazo legal que es de 2 aos para inmuebles y 1 ao para muebles, si no se fija
plazo o se fija un plazo mayor, se interpretar que el plazo es el legal.
7. Que en la promesa se puede convenir en el pago de una multa sin expresar que este pago es
sin perjuicio del cumplimiento del contrato, de ser as, pagada la multa cesa la obligacin de
celebrar el contrato.
Errores y deficiencias que se dan al celebrar un contrato de promesa de compraventa de
bienes inmuebles:
1. No lo otorgan en escritura pblica, sino en documento privado o formulario.
2. Que habindola otorgado en escritura pblica, no la registran.
3. Que no respetan el plazo legal y se otorga por plazos mayores.
4. Que muchas veces, en realidad se ha convenido en un contrato de compraventa y otorgan una
promesa, excedindose en el plazo y no la registran.
Es importante mencionar que a veces se prometen en venta cosas que an no se tienen, en vista
que esta permita la venta de cosas futuras antes de que existan en especie y tambin una
esperanza incierta. En estos casos el Notario debe ser muy cuidadoso en su redaccin y las
partes quedar bien enteradas de los efectos del contrato.

Elementos:
Personales: El promitente vendedor y el promitente comprador.
Reales: La cosa y el precio.
Formales: La escritura pblica cuando se trate de bienes que se inscriben en el Registro.

Obligaciones Previas:
1. El Documento de Identificacin de los otorgantes, si no fueren conocidos por el Notario.
2. El ttulo con que se acredita la propiedad o derecho que va a darse en promesa.

Obligaciones Posteriores:
1. Razonar los ttulos o documentos que se tenga a la vista y cuyo contenido sufra modificacin,
en virtud de la escritura autorizada.
2. Testimonio especial al Archivo General de Protocolos dentro de los 25 das hbiles siguientes
a la autorizacin de la escritura. (Art. 37, literal a) Cdigo de Notariado).

3. Testimonio o primer testimonio para el cliente, el cual se presenta al Registro de la Propiedad

con duplicado para su registro. (Art. 69 (ltimo Prrafo) del Cdigo Notariado y Art. 1132 del
Cdigo Civil.

Impuestos:
1. En el testimonio especial se cubre el impuesto de timbre notarial, por tratarse de valor
determinado, es el Q. 2.00 por cada Q. 1,000.00 del contrato. Este monto no debe exceder del
lmite mximo Q. 300.00 (Art. 3 Num. 2, literal a) Dto. 82-96 del Congreso de la Rep.)
2. Testimonio para el cliente, aqu se cubre el impuesto de timbre fiscal que es de Q. 50.00,
adhiriendo timbres fiscales al testimonio. (Art. 5, Num. 16 Dto. 37-92 del Congres. de la Rep.)

Razn de Testimonio Especial:

ES TESTIMONIO ESPECIAL: De la escritura pblica uno, que autoric en esta ciudad, el cinco de
enero de dos mil nueve, para entregar al ARCHIVO GENERAL DE PROTOCOLOS, extiendo,
sello y firmo en dos hojas, siendo la primera en papel de fotocopia impresa de ambos lados y la
segunda que es la presente en esta hoja de papel bond. En la ciudad de Guatemala, el diez de
enero de dos mil nueve.
Firma y sello del Notario.
Razn de Testimonio:
ES TESTIMONIO: De la escritura pblica uno, que autoric en esta ciudad, el cinco de enero de
dos mil nueve, para entregar a la seora SANDRA ROLDAN GIRON, extiendo, sello y firmo en
dos hojas, siendo la primera en papel fotocopia impresa de ambos lados y la segunda que es la
presente en esta hoja de papel bond. Razn: Para cubrir el impuesto de timbres fiscales y papel
sellado especial para protocolos, adhiero a la presente, timbres fiscales por la cantidad de de
cincuenta quetzales, en dos timbres fiscales de veinticinco quetzales cada uno, con registro
nmero ochenta mil y ochenta mil uno. En la ciudad Guatemala, el diez de enero de dos mil
nueve.
Firma y sello del Notario.

Contrato de Compraventa:
Es una institucin bsica del derecho civil, es uno de los contratos ms usuales.
Es un contrato en el que una de las partes se obliga a dar en propiedad una cosa y la otra a
pagarla en dinero

Caractersticas:
a) Bilateral: Al momento de perfeccionarse surgen obligaciones para ambas partes, la una de dar
una cosa, la otra de pagar el precio.
b) Oneroso: Ambas partes derivan beneficios y ambas se gravan.
c) Conmutativo: Porque las prestaciones son ciertas y equivalentes. Slo por excepcin puede
ser aleatorio como sucede cuando la venta es de una cosa que no existe pero se espera que
exista o no.
d) Principal: No requiere de otro contrato para su conformacin o existencia.
e) De ejecucin instantnea: Sus obligaciones son susceptibles de cumplirse una vez
perfeccionado el contrato.
f) Consensual: Se perfecciona por mero consentimiento de las partes y ste existe cuando hay
acuerdo de voluntades en cuanto al precio y la cosa.

Requisitos del Contrato:

En la compraventa se deben reunir las condiciones generales de validez, siendo estas:
Capacidad, consentimiento exento de vicios y objeto lcito.

Regulacin Legal:
Cdigo Civil, Arts. 1790 al 1851.
Artculo 1790. Por el contrato de compraventa el vendedor transfiere la propiedad de una cosa y
se compromete a entregarla, y el comprador se obliga a pagar el precio en dinero.
Artculo 1791. * El contrato de compraventa queda perfecto entre las partes desde el momento en
que convienen en la cosa y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. Queda
prohibido el pacto de retroventa.
Artculo 1792. El marido no puede comprar de su mujer ni sta de aqul, aunque haya separacin
de bienes. No quedan incluidas en la prohibicin adjudicaciones en pago entre cnyuges por
razn de liquidacin de la sociedad conyugal.
Artculo 1793. No pueden comprar por s ni por interpsita persona: los administradores de
bienes, depositarios judiciales, interventores, sndicos y liquidadores, jueces y dems funcionarios
o empleados, abogados, expertos, procuradores y mandatarios judiciales, corredores y martilleros
jurados, los notarios de los bienes cuyas actas de remate autoricen, el mandatario, los bienes del
mandante sin consentimiento expreso, el albacea testamentario mientras no sean aprobadas las
cuentas de su administracin.
Artculo 1795. Los representantes de menores, incapaces o ausentes y los depositarios,
administradores, interventores o liquidadores, no pueden, vender los bienes que tengan a su
cargo sin llenar previamente las formalidades que para cada caso seala la ley.
Artculo 1805. Pueden venderse las cosas futuras, antes de que existan en especie, y tambin
una esperanza incierta.
Igualmente pueden venderse las cosas o derechos litigiosos, o con limitaciones, gravmenes o
cargas, siempre que el vendedor instruya previamente al comprador, de dichas circunstancias y
as se haga constar en el contrato.
Artculo 1806. Se puede vender un derecho hereditario, sin especificar los bienes de que se
compone; y en tal caso, el vendedor slo responder de su calidad de heredero.
En los Arts. 1809 al 1824, estn reguladas las obligaciones del vendedor.
En los Arts. 1825 al 1833, estn reguladas las obligaciones del comprador.

Elementos:
Personales: El vendedor y el comprador.
Reales: La cosa y el precio.
Formales: La escritura pblica cuando se trate de bienes que se inscriben en el Registro.

Obligaciones Previas:
1. El Documento de Identificacin de los otorgantes, si no fueren conocidos por el Notario.
2. El ttulo con que se acredita la propiedad del bien objeto de la venta, salvo que sean cosas
futuras o esperanza inciertas.
3. Si fuera hacerse una desmembracin, el plano de la finca a formarse.
4. El ltimo recibo de pago de Impuesto nico Sobre Inmuebles (IUSI) y la autorizacin municipal
para desmembrar si fuera el caso.

Obligaciones Posteriores:
1. Razonar los ttulos o documentos que se tenga a la vista y cuyo contenido sufra modificacin,
en virtud de la escritura autorizada.

3. Testimonio especial al Archivo General de Protocolos dentro de los 25 das hbiles siguientes
a la autorizacin de la escritura. (Art. 37, literal a) Cdigo de Notariado).
4. Testimonio o primer testimonio para el cliente, el cual se presenta al Registro de la Propiedad
con duplicado para su registro. (Art. 69 (ltimo Prrafo) del Cdigo Notariado y Art. 1132 del
Cdigo Civil.
5. Avisos a la Municipalidad de la localidad y la Direccin General de Catastro y Avalo de Bienes
Inmuebles (DICABI).

Impuestos:
1. En el testimonio especial se cubre el impuesto de timbre notarial, por tratarse de valor
determinado, es el Q. 2.00 por cada Q. 1,000.00 del contrato. Este monto no debe exceder del
lmite mximo Q. 300.00 (Art. 3 Num. 2, literal a) Dto. 82-96 del Congreso de la Rep.)
2. Testimonio para el cliente, a este testimonio se debe acompaar el recibo de pago del IVA que
en la actualidad es del 12% sobre el valor de la renta, el cual se paga en efectivo en formulario
SAT 2083. (Art. 10 del Dto. 27-92 del Congres. de la Rep.) debe tomarse en cuenta que en
algunos casos la ley permite pagar el impuesto del IVA adhirindole timbres fiscales por el
monto a pagar. Tambin est regulado que se extienda factura y en la misma se incluya el
impuesto, en este caso se debe hacer constar en la razn tal circunstancia.

Razn de Testimonio Especial:

ES TESTIMONIO ESPECIAL: De la escritura pblica dos, que autoric en esta ciudad, el uno de
febrero de dos mil nueve, que para entregar al ARCHIVO GENERAL DE PROTOCOLOS,
extiendo, sello y firmo en dos hojas, siendo la primera en papel de fotocopia impresa de ambos
lados y la segunda que es la presente en esta hoja de papel bond. En la ciudad de Guatemala, el
diez de febrero de dos mil nueve.
Firma y sello del Notario.
Razn de Testimonio:
ES TESTIMONIO: De la escritura pblica dos, que autoric en esta ciudad, el uno de febrero de
dos mil siete, para entregar al seor JOSE LUIS MORALES GRANADOS, extiendo, sello y firmo
en dos hojas, siendo la primera en papel fotocopia impresa de ambos lados y la segunda que es la
presente en esta hoja de papel bond. Razn: El impuesto al valor agregado (IVA) por sesenta mil
quetzales se pag en efectivo, segn recibo SAT dos mil ochenta y tres, con fecha de hoy, que se
acompaa a este testimonio. En la ciudad Guatemala, el diez de febrero de dos mil nueve.
Firma y sello del Notario.

Compraventa por Abonos con Pacto de Reserva de Dominio:

Artculo 1834. Es vlida la venta en pacto de reserva del dominio, mientras el comprador no
pague totalmente el precio o no se realice la condicin a que las partes sujetan la consumacin
del contrato.
El comprador obtiene por esta modalidad de venta la posesin y uso de la cosa, salvo convenio en
contrario; pero mientras no haya adquirido la plena propiedad, le queda prohibido cualquier
enajenacin o gravamen de su derecho sin previa autorizacin escrita del vendedor.
Cuando el precio se paga totalmente o se cumple la condicin, la propiedad plena se transfiere al
comprador sin necesidad de ulterior declaracin. En este caso, el vendedor deber dar aviso por
escrito al Registro de la Propiedad, dentro de los 8 das de haberse cancelado totalmente el
precio, para que se haga la anotacin respectiva. La falta de cumplimiento de esta disposicin
ser sancionada por el juez con multa de Q. 10.00.

Usualmente cuando se vende un bien por abonos, se hace bajo esta modalidad, que es una
garanta para el vendedor de reservarse el dominio, mientras no se le pague.
La reserva de dominio se puede constituir tambin para bienes inmuebles, aunque en la prctica
notarial se utiliza solo para bienes muebles.

Compraventa de Inmueble con Garanta Hipotecaria:

En los casos de venta de bien inmueble por abonos, lo usual es constituir hipoteca sobre el mismo
bien que se compra.
En estos casos, en la misma escritura se lleva a cabo la venta y el nuevo comprador, ya siendo
propietario, constituye la hipoteca sobre el bien que ha comprado.
Por lo tanto, el comprador se convierte en deudor y el vendedor en acreedor.

Regulacin Legal:
Compraventa Arts. 1,790 y siguientes
Hipoteca Arts. 822 y siguientes
Artculo 822. La hipoteca es un derecho real que grava un bien inmueble para garantizar el
cumplimiento de una obligacin.
Artculo 823. La hipoteca afecta nicamente los bienes sobre que se impone, sin que el deudor
quede obligado personalmente ni aun por pacto expreso. Significa que no hay saldo insoluto.
Artculo 824. La constitucin de la hipoteca da derecho al acreedor para promover la venta
judicial del bien gravado cuando la obligacin sea exigible y no se cumpla.
Es nulo el pacto de adjudicacin en pago que se estipule al constituirse la hipoteca.
Artculo 841. La constitucin y aceptacin de la hipoteca deben ser expresas.

Compraventa de Fraccin de Inmueble:

Frecuentemente nos encontramos que lo que se va a vender no es toda la finca, sino solo una
parte de ella, para lo cual es necesario desmembrar la fraccin de la finca.
Esta desmembracin o segregacin, puede hacerse de dos formas:
a) Desmembrando a favor del mismo dueo la fraccin que se desea vender, para que forme un
nuevo cuerpo y una nueva finca con un nmero distinto, al que tiene la finca completa que
recibe el nombre de finca matriz o finca madre.
b) Efectuar la venta de la fraccin, llevando a cabo la desmembracin en la misma escritura de
venta.
En el primer caso, solo comparece el propietario del bien en la escritura pblica y otorga la
desmembracin, por esa razn se le denomina a favor de s mismo, ya que tanto la finca matriz
como la nueva finca o finca desmembrada, resultan a su nombre en el Registro, y en otra escritura
vende la finca desmembrada.
La desmembracin a favor de s mismo es de utilidad cuando se va a vender la fraccin, pero an
no se sabe quin ser el comprador y se cuenta con el tiempo de formar de una sola finca, varias
fincas con nmero de registro independientes.
En el segundo caso, en la misma escritura de venta se lleva a cabo la desmembracin,
compareciendo el vendedor y comprador a celebrar la escritura de compraventa de fraccin de
inmueble.

Para ambos casos es necesario tener un plano de desmembracin elaborado por un profesional
de la ingeniera, de donde obtenemos el rea o superficie, medidas y colindancias.
Debe tomarse en cuenta lo regulado en la Ley de Parcelamientos Urbanos, Dto. 1427 de
Congreso de la Repblica, que exige que la particin o desmembracin de un inmueble urbano
debe contar con la respectiva autorizacin municipal para desmembrar.
En la prctica registral no exigen la autorizacin, cuando la desmembracin se hace para s
mismo.

Compraventa de Derechos de Posesin o Derechos Posesorios:

Normalmente las cualidades de poseedor y propietario estn reunidas en la misma persona, hay
quienes adquirieron primero la posesin y despus la propiedad.
La posesin puede definirse como el ejercicio de un derecho, independientemente de que ese
derecho pertenezca, a quien lo ejercita como propio.
La posesin no puede aplicarse sino a las cosas que son susceptibles de propiedad privada y no
sobre los bienes de dominio pblico ni sobre las cosas comunes. Conviene recordar tambin que
cuando se habla de posesin de estado no se habla de la posesin en su sentido tcnico, sino en
un sentido metafrico o sea que simplemente, con esta expresin se quiere decir que el poseedor
del estado, es el que pasa por tenerlo realmente.
En Guatemala, es frecuente hablar de la venta de la posesin y de los derechos de posesin, para
cuando los inmuebles no se encuentren inscritos en el Registro de la Propiedad, pero tambin
estando inscritos, no ha transcurrido el tiempo legal para convertir la posesin en dominio.
Por lo tanto no hay que confundir la posesin de hecho, con la posesin ya inscrita. Aunque en la
prctica, ambas son motivo de negociacin.
La posesin de hecho se da cuando una persona, posee un inmueble, pero ha llevado ningn
trmite de titulacin supletoria, tiene que existir esa posesin en forma pacfica, continua, de
buena fe y a ttulo de dueo por lo menos 10 aos. El poseedor actual puede agregar a la suya, la
posesin de sus antecesores, siempre que se cumplan con los requisitos legales.
En la posesin inscrita, la persona ya hizo su trmite de titulacin supletoria, habiendo demostrado
cumplir con los requisitos del prrafo anterior, al ser declarado con lugar y haber inscrito su
derecho de posesin. Esta posesin inscrita, por as decirlo, despus de otros 10 aos se
convierte en inscripcin de dominio.

Regulacin Legal:
Arts. 612 al 641 de Cdigo Civil.
Transmisin de la Posesin. Artculo 618. La posesin contina de derecho en la persona del
sucesor. El poseedor puede agregar a la suya la posesin de su antecesor o antecesores, con tal
que ambas posesiones tengan los requisitos legales.
Posesin de Bienes Inmuebles. Artculo 633. Tratndose de bienes inmuebles, la posesin por
diez aos, con las dems condiciones sealadas en el artculo 620, da derecho al poseedor para
solicitar su titulacin supletoria a fin de ser inscrita en el Registro de la Propiedad.
Las diligencias de titulacin supletoria debern sujetarse al procedimiento que seala la Ley de
Titulacin Supletoria, Dto, 49-79 del Congreso de la Repblica, y la resolucin aprobatoria de las
mismas es ttulo para adquirir la propiedad. (Art. 634)
Artculo 637. La posesin registrada de un inmueble, una vez consumado el trmino de diez aos
desde la fecha de la inscripcin del ttulo en el Registro de la Propiedad, se convierte en

inscripcin de dominio y puede oponerse a cualquiera otra inscripcin de propiedad relativa al

mismo bien.
Por lo anterior en la prctica, en especial en el interior de la Repblica, nos encontramos con
escrituras de compraventa de derechos de posesin (sin inscribir) y escrituras de compraventa de
derechos de posesin (inscritos).

Contrato de Donacin Entre Vivos.

Donacin entre vivos:
Arts. 1855 al 1879 Cdigo Civil.
La donacin por causa de muerte es un acto de ltima voluntad y surte efectos cuando el donante
fallece.
La donacin entre vivos, est regulado como un contrato y surte efectos inmediatamente.
El contrato de donacin entre vivos, es un contrato traslativo de dominio, muy usual entre padres e
hijos, en donde usualmente un padre en gesto de desprendimiento y de bondad transfiere a favor
de su hijo la propiedad de un bien.
Tambin puede celebrarse entre otros parientes, incluso entre extraos, este ltimo es poco usual.
La donacin es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa
a favor de otra, que la acepta
Tres son los elementos de esta definicin: el acto de liberalidad, la disposicin gratuita de una
cosa y el beneficio adquirido por el tercero, que lo consiente.

Regulacin Legal:
Artculo 1855. La donacin entre vivos es un contrato por el cual una persona transfiere a otra la
propiedad de una cosa, a ttulo gratuito.
Artculo 1856. La donacin entre vivos tambin puede ser remuneratoria y onerosa, pero en este
ltimo caso, slo constituye donacin el exceso que hubiere en el precio de la cosa, deducidos los
gravmenes o cargas.
En la donacin onerosa se impone al donatario alguna carga, gravamen o prestacin inferior al
valor o utilidad de lo donado.
En la donacin remuneratoria, es la que se hace una persona por sus mritos o servicios
prestados al donante.
Es importante mencionar que el contrato de donacin entre vivos puede ser aceptado en la misma
escritura por el donatario o en escritura posterior.
En el primer caso comparecen donante y donatario, en el segundo comparece slo el donante a
otorgar la donacin, siendo necesario notificar al donatario, para que en escritura por separado la
acepte.
Es importante tambin indicar que si la donacin se hace por mandatario o apoderado, ste debe
ser un mandato o poder especial, en el poder debe designarse la persona del donatario,
especificar los bienes objeto de la donacin y condiciones a que queda sujeta.
Si la donacin se hace a menores, incapaces y ausentes, la pueden aceptar representantes
legales, si se trata de donaciones puras y simples. Si son onerosas o remuneratorias es necesario
obtener autorizacin judicial (utilidad y necesidad).
Finalmente la donacin debe ser estimada,, es decir el donante debe indicar el valor o monto en
que se estima la donacin.

Elementos:
Personales: El donante y el donatario.
Reales: La cosa.
Formales: La escritura pblica, si se trata de un bien inscrito en el Registro.

Obligaciones Previas:
1. El Documento de Identificacin de los otorgantes, si no fueren conocidos por el Notario.
2. El ttulo con que se acredita la propiedad del bien objeto de la donacin.
3. El ltimo recibo de pago de Impuesto nico Sobre Inmuebles (IUSI)

Obligaciones Posteriores:
1. Razonar los ttulos o documentos que se tenga a la vista y cuyo contenido sufra modificacin,
en virtud de la escritura autorizada.
3. Testimonio especial al Archivo General de Protocolos dentro de los 25 das hbiles siguientes
a la autorizacin de la escritura. (Art. 37, literal a) Cdigo de Notariado).
4. Testimonio o primer testimonio para el donatario, el cual se presenta al Registro de la
Propiedad con duplicado para su registro. (Art. 69 (ltimo Prrafo) del Cdigo Notariado y Art.
1132 del Cdigo Civil.
5. Avisos a la Municipalidad de la localidad y la Direccin General de Catastro y Avalo de Bienes
Inmuebles (DICABI).

Impuestos:
1. En el testimonio especial se cubre el impuesto de timbre notarial, por tratarse de valor
determinado, es el Q. 2.00 por cada Q. 1,000.00 del contrato. Este monto no debe exceder del
lmite mximo Q. 300.00 (Art. 3 Num. 2, literal a) Dto. 82-96 del Congreso de la Rep.)
2. Testimonio para el cliente, a este testimonio se debe acompaar el recibo de pago del IVA que
en la actualidad es del 12% del valor estimado de la donacin. (Art. 10 del Dto. 27-92 del
Congres. de la Rep.)
Nota: Si se trata de una escritura de aceptacin de donacin, no se paga el impuesto de IVA ya
que este se cubre en el testimonio de la escritura de donacin propiamente dicha, la aceptacin
resulta siendo de valor indeterminado. En el testimonio especial si debe cubrirse el pago del
impuesto notarial por valor indeterminado de Q. 10.00.

Las Servidumbres:
Entre las limitaciones al dominio, encontramos la servidumbre, que en s misma, no es un
contrato, sino una limitacin al derecho de propiedad.
En las servidumbres hablaremos de predios: sirviente y dominante, ya que las servidumbres se
constituyen a favor o sobre predios. Aunque la propiedad cambie de dueo, las servidumbres
continan.
RAE: Derecho en predio ajeno que limita el dominio de ste y que est constituido a favor de las
necesidades de otra finca perteneciente a distinto propietario
Capitant: Carga establecida sobre un inmueble, para uso y utilidad de otro inmueble
perteneciente a un propietario distinto

Clasificacin:
Las servidumbres se pueden clasificar en:
Continuas o discontinuas.
Aparentes o no aparentes.
Son continuas aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin intervencin de ningn hecho
actual del hombre; y discontinuas, aquellas cuyo uso necesita algn hecho actual del hombre.

Son aparentes, las que se anuncian por obras o signos exteriores dispuestos para su uso y
aprovechamiento, y no aparentes, las que no presentan signo exterior de su existencia (Art. 725
Cdigo Civil)
Las servidumbres ms usuales son: la servidumbre de paso y de acueducto.
No obstante el Cdigo Civil, regula las de estribo, de construccin de compuertas, de abrevadero
y de saca de agua, para establecer comunicacin telefnica, de conduccin de energa elctrica y
de desage.
Entre las no reguladas, puede darse muchas clases de servidumbre, como tantas sean las
necesidades de los predios o de las urbanizaciones y el ingenio de los Notarios, como por ejemplo
las de rea verde, de uso, de condominio, de contribucin, de cable, de luces y vista.

Caractersticas:
1.
2.
3.
4.
5.

Son susceptibles solo los inmuebles, activa o pasivamente.

Son derechos accesorios unidos a un inmueble de carcter inseparable.
Se transmiten con la finca o el predio, no independientemente.
Pueden ser temporales y perpetuas.
Para que surtan efectos deben de inscribirse en el Registro.

Regulacin Legal:
Arts. 752 al 821 del Cdigo Civil.
Artculo 752. Servidumbre es el gravamen impuesto sobre un predio para uso de otro predio de
distinto dueo o para utilidad pblica o comunal.
Sin embargo, el propietario de dos fincas puede gravar una de ellas con servidumbre en beneficio
de la otra.
El inmueble a cuyo favor est constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la
sufre, predio sirviente.
Artculo 753. La servidumbre consiste en no hacer o en tolerar. Para que al dueo del predio
sirviente pueda exigirse la ejecucin de un hecho es necesario que est expresamente
determinado por la ley o en el acto en que se constituy la servidumbre.
Artculo 755. Las servidumbres son inseparables del inmueble a que activa o pasivamente
pertenecen.
Si los inmuebles mudan de dueo, la servidumbre contina, ya activa, ya pasivamente, en el
predio en que estaba constituida, hasta que legalmente se extinga.
Artculo 756. Las servidumbres son indivisibles. Si se divide el predio sirviente, cada una de sus
porciones tiene que tolerarla en la parte que le corresponde. Si se divide el dominante, cada
propietario de ste puede usarla por entero, pero no alterarla ni agravarla.
Artculo 758. Las servidumbres que tienen por objeto el inters de los particulares, pueden ser
establecidas, derogadas o modificadas por la voluntad de stos, siempre que tengan capacidad
para disponer de sus bienes.

Servidumbre de Paso:
Es de suma utilidad cuando para salir de un predio, es necesario pasar por un predio vecino. Al
predio que se beneficia se le denomina dominante, mientras que al que concede el paso se le
denomina sirviente. Uno goza y el otro lo soporta o lo sufre.
La servidumbre usualmente es un camino, una calle o un callejn, salvo convenio entre las partes,
no debe tener un ancho de 2 mts. ni mayor de 6 mts. el largo lo determina la distancia existente
desde donde inicia la servidumbre en el predio sirviente, hasta la salida de la calle, carretera o
camino.

El derecho a decidir el lugar por donde debe establecerse la servidumbre la tiene el propietario del
predio sirviente, (salvo acuerdo), tambin tiene derecho el propietario del predio sirviente a que se
le pague una indemnizacin equitativa al valor del terreno necesario y el perjuicio que ocasiones
ese gravamen.
Al constituirse la servidumbre el propietario del predio sirviente, sigue siendo dueo de todo su
predio, lo que sucede es que ahora tiene una limitacin sobre la fraccin en la cual se constituy
la servidumbre, esa limitacin se convierte en un derecho para el propietario del predio dominante.
Tambin puede constituirse servidumbre de dos predios que sean del mismo propietario para
permitir la salida de uno atravesando el otro, por lo que uno resulta dominante y el otro sirviente.
La servidumbre de paso tambin puede ser necesaria cuando vario propietarios de un mismo
predio, se lo dividen y como resultado de las adjudicaciones, uno o mas predios necesiten salida
hacia la va pblica, entonces se constituye la servidumbre en la misma escritura en donde se
lleva a cabo la particin o divisin.

Obligaciones Previas:
1. El Documento de Identificacin de los otorgantes, si no fueren conocidos por el Notario.
2. El ttulo con que se acredita la propiedad de los predios

Obligaciones Posteriores:
1. Razonar los ttulos o documentos que se tenga a la vista y cuyo contenido sufra modificacin,
en virtud de la escritura autorizada.
2. Testimonio especial al Archivo General de Protocolos dentro de los 25 das hbiles siguientes
a la autorizacin de la escritura. (Art. 37, literal a) Cdigo de Notariado).
3. Testimonio o primer testimonio para el donatario, el cual se presenta al Registro de la
Propiedad con duplicado para su registro. (Art. 69 (ltimo Prrafo) del Cdigo Notariado y Art.
1132 del Cdigo Civil.

Impuestos:
1. En el testimonio especial se cubre el impuesto de timbre notarial, por tratarse de valor
determinado, es el Q. 2.00 por cada Q. 1,000.00 del contrato. Este monto no debe exceder del
lmite mximo Q. 300.00 (Art. 3 Num. 2, literal a) Dto. 82-96 del Congreso de la Rep.)
2. Testimonio para el cliente, a este testimonio se debe acompaar el recibo de pago del IVA que
en la actualidad es del 12% del valor de la indemnizacin pagada. (Art. 10 del Dto. 27-92 del
Congres. de la Rep.)
Nota: Si se trata de una escritura en la cual no se pag indemnizacin, por ser ambos predios del
mismo dueo, no constituye hecho generador de ningn gravamen impositivo. En el testimonio
especial se debe cubrirse el pago del impuesto notarial por valor indeterminado de Q. 10.00

Servidumbre de Acueducto:
Se puede constituir servidumbre de acueducto para conduccin de aguas de un lugar a otro que
puede ir en canal o acequia cubierta o descubierta o por caera o tubera, previo pago de
indemnizacin.
En estos casos el ancho de la servidumbre o del conducto, depender de la cantidad de agua que
haya de ser conducida. En la servidumbre de acueducto es inherente el derecho de paso en sus
mrgenes para su servicio, usualmente para limpiarla.

Servidumbre de Utilidad Pblica o Comunal:

El Cdigo Civil, tambin regula la constitucin de servidumbre para utilidad pblica o comunal en
al Art. 752.
En este caso tenemos un predio sirviente, pero no un predio dominante, ya que los que se
servirn de la servidumbre sern aldeas, pueblos, caseros, es decir, comunidades.