Vous êtes sur la page 1sur 5

Votre Argent

Achat, vente, location... , les impts payer sur


vos oprations immobilires
23

L'achat d'un bien immeuble engendre un cot pouvant atteindre 6% du


prix

du

bien.

La

cession

exige

l'acquittement

de

trois

taxes.

La location d'un bien immeuble non meubl inscrit l'actif professionnel


du propritaire donne lieu la dduction des dpenses de la base
imposable.
Toutes les oprations immobilires engendrent des frais et des impts que de nombreuses
personnes ont tendance ngliger quand elles font leurs calculs. Quil sagisse de cession,
dacquisition, de mise en location ou mme de donation, plusieurs charges et droits fiscaux
doivent en effet tre acquitts, ce qui rduit dans certains cas le profit raliser ou fait
augmenter dans dautres la facture totale payer coup de dizaines de milliers de
dirhams. Il est donc important de connatre les frais annexes que va occasionner une
opration immobilire avant sa ralisation et de matriser leurs modalits de calcul.

A l'achat : enregistrement, conservation foncire, frais de


notaire et timbres
Commenons dabord par les impts et taxes ds lors de lacquisition dun bien immeuble.
Le premier droit est celui de lenregistrement du bien. Il sapplique sur sa valeur totale
dclare au niveau du contrat, TVA comprise. Le taux est de 3% lorsque lacquisition
porte sur des locaux construits, usage dhabitation, commercial, professionnel ou
administratif, et quand lacqureur est une personne physique ou morale. Ce taux de 3%
sapplique aussi lors de lacquisition de terrains nus ou comportant des constructions,
destines tre dmolies et rserves la ralisation doprations de lotissement ou de
construction. Sauf que, dans ce cas, lacqureur doit prendre lengagement de raliser ces
oprations dans un dlai maximum de 7 ans compter de la date dacquisition. Sil ne
respecte pas ce dlai, ladministration fiscale procdera une rvision et rclamera
lacquittement dun droit supplmentaire de 3% pour atteindre 6%, le taux plein
denregistrement quon applique aux acquisitions de terrains nus.
Au-del de ce droit, il faut compter les frais de la conservation foncire qui peuvent aller
jusqu1% du prix du bien, en plus du certificat de proprit qui cote 150 DH. Il
faut ajouter cela les honoraires du notaire qui sont 1%, avec un minimum de
perception de 2 500 DH majors de 7% de TVA, et, enfin, divers frais dont
principalement les timbres (1 500 3 000 DH environ, suivant les dossiers).
Notons que dautres dpenses peuvent sajouter si limmeuble nest pas titr. Il sagit
notamment des droits de publication (1200 DH environ) et des droits sur les
surfaces (45 DH par are entam en zone urbaine et 45 DH par hectare entam en zone
rurale), des frais dugomtre et de timbres (3 000 DH pour les premiers et 1 500 DH

environ pour les seconds).

A la vente : TPI, taxe dhabitation et taxe des services


communaux
Sagissant des cessions, il convient de distinguer entre la vente de terrains btis et de
terrains nus. Pour les premiers, la cession entrane lacquittement de trois taxes. La
premire est la taxe sur les profits fonciers (TPI) dont le taux slve 20%.
Toutefois, le montant de limpt ne peut tre infrieur 3% du prix de cession, et
ce, mme en labsence de profit.
Le profit foncier est gal la diffrence entre, dune part, le prix de cession diminu des
frais de cession (publicit, courtage, tablissement dacte...) et, dautre part, le prix
dacquisition augment des frais y affrents (enregistrement, conservation...), des
dpenses dinvestissement raliss ainsi que des intrts pays au titre des prts
contracts pour lacquisition de limmeuble cd, le tout rvalu par lapplication dun
coefficient fix par arrt ministriel sur la base de lindice du cot de la vie.

En principe, limpt est d par toute personne physique ou morale ralisant une cession
dimmeuble. Nanmoins, lexonration de la TPI est possible quand il sagit dun
logement occup par son propritaire titre dhabitation principale depuis au moins 8 ans
(4 ans pour le logement social), quand le profit ralis dans lanne civile nexcde pas 60
000 DH ou quand il sagit dune cession titre gratuit portant sur les ascendants et
descendants, entre poux et entre frres et surs.
Notons que les propritaires doivent remettre une dclaration contre rcpiss au receveur
de ladministration fiscale dans les 30 jours suivant la date de la cession.

Le deuxime impt quengendre une cession dimmeuble est la taxe dhabitation, dite
aussi taxe urbaine. Elle sapplique aux immeubles btis et aux constructions de toute
nature, occups en totalit ou en partie par leurs propritaires titre dhabitation
principale ou secondaire, ou mis gratuitement la disposition de leur conjoint, ascendants
ou descendants titre dhabitation.
La taxe est assise sur la valeur locative des immeubles, dtermine par voie de
comparaison ou dapprciation directe par la commission de recensement. La valeur
locative est rvise tous les 5 ans par une augmentation de 2%. Elle est tablie au
nom du propritaire ou de lusufruitier et, dfaut, au nom du possesseur ou de
loccupant. Un abattement de 75% est appliqu aux immeubles occups titre
dhabitation principale, par leurs propritaires ou ascendants et descendants
titre gratuit. Des exonrations temporaires sont galement accordes, notamment
pendant les 5 premires annes partir de la dlivrance du permis dhabiter pour
les constructions nouvelles et les additions de construction titre dhabitation
principale, et pendant la dure des prts quand il sagit de logements
conomiques, sans dpasser 15 ans compter de la date dachvement des travaux.

Le barme de la taxe dhabitation se compose de quatre tranches de valeur


locative. La premire (5000 DH et moins, par an) nest pas impose. La seconde (entre 5
000 et

20000 DH) est taxe 10%. La troisime (entre

20 000 et 40 000 DH) est

pour sa part impose 20%, tandis que le surplus est tax 30%.

La troisime taxe qui frappe les cessions de terrains btis est la taxe des services
communaux, anciennement appele taxe ddilit. Elle est applicable sur les
immeubles quelle que soit leur destination (les constructions de toute nature ainsi que le
matriel, outillage et tout moyen de production relevant de la taxe professionnelle). Les
taux applicables sont 10,5% de la valeur locative pour les locaux situs dans les
villes et 6,5% pour ceux situs dans les zones priphriques des communes
urbaines.

A noter quaussi bien la taxe dhabitation que celle relative aux services communaux sont
payables annuellement, mais il arrive que lon ne reoive pas lavis dimposition. En cas de
cession, il faudra alors sacquitter des ces deux impts.

Pour ce qui est maintenant de la cession des terrains nus, elle donne lieu lacquittement
de deux taxes. La premire est la taxe sur les terrains non btis (variable selon la
commune) et qui nest applicable que sur les lts situs lintrieur des primtres
urbains. La seconde, elle, est la TPI avec les mmes taux que ceux relatifs la cession des
constructions.

40% d'abattement sur l'IR pour la location


Quant aux oprations de location, il faut distinguer entre deux situations. La premire
est quand le bien nest pas inscrit lactif professionnel de la personne
physique. Les loyers facturs constituent dans ce cas des revenus fonciers imposables au
titre de lImpt sur le revenu (IR). La base imposable est obtenue en appliquant aux loyers
perus un abattement de 40%. Ainsi, seuls 60% des loyers seront imposables. Le
taux de lIR applicable est celui du barme classique de lIR.
Notons que ces loyers bnficient dune exonration pendant les trois annes suivant celle
de lachvement de la construction ou lacquisition du bien.

La deuxime situation est quand le bien mis en location est inscrit lactif
professionnel de la personne physique (ou dune socit de personnes soumise lIR).
Dans ce cas, les loyers du bien relvent de la catgorie des revenus professionnels
imposables lIR). La base imposable est obtenue en dduisant des revenus
locatifs les charges y affrentes, notamment les amortissements, lentretien et
les taxes locales. Pour ce qui est du taux dIR applicable, il rsulte du barme progressif
de limpt.

Notons quaprs les trois premiers exercices comptables suivant le dbut de lexploitation,
la personne concerne est tenue dacquitter une cotisation minimale avant le 31
janvier de chaque anne, gale 0,5% du chiffre daffaires et autres produits
dexploitation et financiers raliss au cours de lanne prcdente. Cette cotisation
minimale est faire valoir sur le montant de lIR qui sera d.
Par ailleurs, la location nue est une opration civile hors champ dapplication de la
TVA. Par consquent, la TVA grevant lachat du bien ainsi que les autres dpenses nouvre
pas droit dduction. Notons enfin que la location donne lieu lacquittement de la taxe
des services communaux au taux de 10,5%.
Zoom Location meuble : cotisation minimale, TVA et bilan dposer chaque
anne

Les loyers facturs au titre de la location meuble relvent de la catgorie des revenus
professionnels soumis l'impt sur le revenu. La base imposable est obtenue en dduisant
des revenus locatifs les charges y affrentes (amortissements, entretiens, taxes locales...).
Par la suite, le taux de l'IR applicable est celui rsultant du barme progressif de l'IR.
Aprs les trois premiers exercices de location, le propritaire est tenu de verser une
cotisation minimale avant le 31 janvier de chaque anne, gale 0,5% du chiffre d'affaires
ralis au cours de l'anne prcdente. La cotisation est faire valoir sur le montant de
l'IR payer. Le propritaire est galement tenu de prsenter une comptabilit conforme et
de dposer un bilan accompagn d'une dclaration de revenu avant le 31 mars de chaque
anne.
En matire de TVA, la location meuble est une opration passible de la TVA au taux
normal de 20%. Dans ce cas, la TVA ayant grev l'achat du bien ainsi que les autres
dpenses ouvre droit dduction dans les conditions de droit commun.
Quant la fiscalit locale, le locataire est soumis la taxe professionnelle aprs les 5
premires annes d'exploitation. Le propritaire est, lui, soumis la taxe des services
communaux au taux de 10,5% du loyer annuel hors taxe.

Avantages Fiscalit rduite pour les donations d'immeubles aux membres de la


famille

La donation d'immeubles entre les membres de la mme famille bnficie d'un cadre fiscal
avantageux par rapport aux dispositions communes. En effet, les cessions titre gratuit
aux ascendants et descendants, entre poux et entre frres et surs ne sont greves que
d'un droit d'enregistrement de 1,5% du prix de l'immeuble, au moment o le taux
standard est de 3%. Les autres droits payer, notamment la conservation foncire et la
taxe notariale, ne subissent aucun changement. En outre, les cessions gratuites sont hors

champ d'application de la taxe sur les profits fonciers (TPI), y compris, la cotisation
minimale de 3% du prix du bien.