POLTICAS DE REGENERACIN Y REPOBLAMIENTO

DE SAN JOSE
MARZO 2013- 2014

Borrador
Municipalidad de San Jos
Departamento de Gestin Urbana

INTRODUCCION
Un gran porcentaje de los Centros de nuestras ciudades sufren sntomas de deterioro y
abandono muy similares, que los han llevado a convertirse en lugares que durante el da
presentan una dinmica comercial muy fuerte y en la noche son ciudades fantasmas.
Esta dinmica relacionada con informalidad y usos de alto impacto, viene acompaada de
invasin de espacio pblico, desorden e inseguridad que han llevado a que los habitantes
de las reas urbanas hayan venido trasladando sus residencias hacia nuevos espacios de
la ciudad cediendo ante las presiones econmicas del tipo de comercio que se apodera
cada da ms de nuestros centros.
A pesar de esto, los centros urbanos siguen siendo albergue de un gran patrimonio
cultural y arquitectnico, de equipamientos institucionales del orden nacional, municipal y
distrital de gran importancia, de un gran nmero de universidades y colegios pblicos y
privados que obligan a pensar en una estrategia para su recuperacin y revitalizacin.
De esta manera, siguiendo las mejores prcticas y tendencias mundiales en materia de
estrategias de desarrollo en los centros urbanos, se plantea un plan de polticas de
regeneracin que profundice ms all de la renovacin fsico-espacial, sino que acometa
contra las races propias del deterioro en nuestras ciudades, particularmente el
despoblamiento de las reas centrales y el desequilibrio con los suburbios y la zonas
perifricas - esquema insostenible para la administracin local.
El plan de impulsar polticas urbanas en materia de regeneracin y repoblamiento
pretende brindar un apoyo a travs de lineamientos especficos- en tres mbitos
territoriales: el metropolitano, el cantonal y local. Para ello, se establecen ejes estratgicos
de intervencin para los centros urbanos, barrios y asentamiento informales o precarios,
bajo un modelo de gestin que mejore las condiciones de habitabilidad y servicios en
general, pero a su vez, que recupere su tejido social, as como su competitividad urbana.

SITUACION ACTUAL
Actualmente las reas residenciales, se encuentran muy alejadas de los centros de
trabajo, comercio y servicios, lo que obliga a desplazamientos incmodos, que implican un
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alto costo econmico, en la factura de hidrocarburos, y humano, ya que se pierden

valiosas horas en viajes de ida y vuelta en un sistema de transporte pblico obsoleto y
altamente contaminante.
Sin embargo, el principal dao que provoca este modelo catico de ciudad, es la rpida
huida de actividades y actividades primarias, lo cual acelera el deterioro de la calidad de
vida para aquellas personas que, de una u otra forma, necesitan vivir o ingresar a los
centros urbanos, afectando de gran manera la sostenibilidad econmica y su equilibrio
con el medio ambiente.
Esta desconcentracin del comercio es acompaada por los servicios e innovaciones
tecnolgicas, que logran tambin una mayor versatilidad en la adquisicin de datos y
otros, reduciendo la dependencia de los centros aglomerados donde la informacin circula
de forma inter personal.
En las mismas condiciones, tanto la banca como los servicios del Estado, logran
desconcentrar por va telemtica parte de sus servicios y es por esta razn, que el Estado
y las inversiones pblicas tambin han reducido su presin sobre los inmuebles del centro
de la ciudad.
Otro aspecto que caracteriza actualmente el funcionamiento y el uso del suelo de las
reas centrales, es la conversin de este espacio en una gran plataforma de transicin e
intercambio de flujos de personas entre paradas de autobuses que le dan mucho
dinamismo a este espacio y que terminan habilitando grandes corredores en zonas de
comercio tipo detallista y ventas de comidas rpida, aunque puede resultar antieconmica
para el sistema de transporte y poco eficaz al usuario.
La especializacin en el uso del suelo producto de actividades diurnas (comercio y
servicios) hizo proliferar actividades nocturnas y convertir a ciertos sectores en
verdaderos espacios de transgresin y peligrosidad en la noche.
Segn datos de Informe de la Comisin de Regeneracin y Repoblamiento de San Jos
(enero 2004), los resultados de la transformacin se evidencian en varios aspectos entre
ellos:
- Las rentas son insuficientes para motivar reposiciones de inmuebles o construccin de
nuevos edificios; La puesta en vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos y
Suburbanos no ha modificado este escenario ya que sta se present tardamente y se
ha generado el desuso de una vasta infraestructura de servicios bsicos, comunitarios y
culturales en los cuatro distritos centrales, a la vez que se causa su deterioro.
-Existe un uso ineficiente del espacio muy importante, por lo que el espacio metropolitano,
es poco provechoso. La poblacin, segn el Censo INEC 2010, de los cuatro distritos
centrales, integran una extensin de 947 hectreas. En este espacio hay terrenos del
Estado como: escuelas, colegios, hospitales, Instituciones Pblicas y equipamiento social
de gran importancia que justifican una regeneracin urbana trascendente.

-La silueta urbana del centro de San Jos se define como una pequea concentracin de
edificios entre las avenidas segunda y tercera, algunos edificios en altura dispersos y el
resto, una gran zona de transicin morfolgica con edificios viejos, algunos muy
deteriorados.
Morfolgicamente
- Se puede definir a la zona urbana del centro capitalino, como poseedora de una imagen
que qued sin consolidarse.
-El congestionamiento vial por el crecimiento desmesurado de la flota vehicular asociada
a las restricciones de las vas y las aceras y la concentracin de actividades en las reas
urbanas hizo colapsar a un modelo de uso de la tierra de preferencia expansivo, con
edificios de uno y dos pisos en su mayora, lotes angostos y de gran fondo, tenencia de la
tierra rgida y sobrevalorada, parqueos insuficientes y ventas callejeras, que no tuvo
oportunidad por s solo de transformarse y devenir en algo ms eficiente y moderno.
- Los usos mixtos con zonificacin en altura solo se dieron en pocos casos y bajo el
rgimen de condominio, o propiedad horizontal.
- La contraccin de la inversin ya manifiesta desde hace ms de una dcada, en las
reas centrales y la tendencia a mantenerse en declinacin y con prdidas en el valor del
suelo, obliga a revertir un proceso bastante crtico que no es posible corregir nicamente
por la accin empresarial o gubernamental por los riesgos inherentes que esto conlleva.
Es por eso que el Estado a travs de sus instituciones, es el llamado a intervenir y
establecer una estrategia para corregir las insuficiencias encontradas, en forma conjunta
el apoyo del sector privado, bancario y acadmico.

ESTRUCTURA GENERAL
La estructura general de dicha poltica, obedece al Plan de Desarrollo
Municipal-PDM donde se presenta dicha poltica como estructura compuesta
por 3 ejes: 1-Regeneracion y Repoblamiento de los 4 distritos centrales, el cual
busca aprovechar la buena infraestructura existente y superior dotacin de
servicios de la ciudad capital. 2 Regeneracin y mejoras de barrios, centros y
ejes urbanos, cuyo objetivo busca vincular los corredores urbanos con zonas
residenciales consolidadas y polos en crecimiento. 3- Regeneracin y
rehabilitacin de los asentamientos en precario e irregulares, donde se busca la
formalizacin de fincas en aquellos asentamientos que cuenten con condiciones
mnimas de habitabilidad -segn estudios tcnicos.
Ver grfico 1.

Grfico 1.
OBJETIVO DE LA POLITICA
Disponer de una visin ms integral, donde se plantea intervenir tres ejes temticos: los
Distritos Centrales, Barrios - Centros y Ejes Urbanos y Asentamientos Informales.
Dentro de sus objetivos en particular se encuentran:
- Articular programas de intervencin urbana entre instituciones dentro de un marco nico
de referencia, particularmente en materia de desarrollo urbanstico.
- Brindar apoyo a iniciativas tanto pblicas, como privadas, para orientar las fuerzas de
mercado inmobiliario, especficamente donde se identifiquen zonas de inters a regenerar
o rehabilitar.
Objetivos especficos:
- Remodelar para residencias y otros usos los edificios existentes abandonados o de poco
uso, otorgando a sus propietarios los incentivos fiscales correspondientes, segn zonas
de inters municipal e incentivos municipales.
- Promover poltica de uso mixto del suelo.
- Aumentar la densidad habitacional de acuerdo a criterios urbanos y socioculturales.
- Considerar medidas ambientales en el desarrollo de los proyectos.
- Definir un tratamiento de aceras y arborizacin de forma armnica con los criterios
urbanos, paisajsticos y ecolgicos.
- Implementar la reorganizacin y modernizacin del transporte pblico.
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- Desarrollar una capacidad de estacionamiento vehicular que no vaya en desmedro de

los espacios pblicos y sociales de la relacin costo/ beneficio en proyectos residenciales
y en relacin a otras medidas de carcter regional futuras.
- Crear e impulsar espacios semipblicos comunales.
- Impulsar proyectos arquitectnicos con diversidad funcional, con accesos seguros y
ambientacin natural al mximo, con integracin funcional y espacial al tejido urbano.
- Lograr y normar la existencia de reas verdes generosas y pavimentos ms permeables,
siguiendo parmetros constructivos de la norma local Requisitos para Edificios
Sostenibles en el Trpico RESET.
- Reutilizar la arquitectura y rescate del patrimonio construido.
- Aplicar tecnologas ms limpias para los desechos lquidos y slidos.
- Generar espacios pblicos y privados con sentido de lugar.

ESTRATEGIA DE LA POLTICA
La estrategia de la poltica de regeneracin urbana y repoblamiento de San Jos se basa
en tres mbitos de accin los cuales, cubren las demandas a nivel metropolitano, cantonal
y local.
Este planteamiento permite la vinculacin entre diversos entes gubernamentales y un
modelo de gestin mejor coordinado, a la vez, que permite la adaptabilidad de un modelo
de desarrollo cantonal a largo plazo.

mbito Metropolitano

Polticas de
Regeneracin
Urbana

Coordinacin con
entes rectores en
materia de urbanismo y
vivienda
Adaptacin a modelo
de desarrollo
metropolitano

mbito Cantonal
Gestin a travs de la Comisin
de Regeneracin y
Repoblamiento

mbito Local
Involucramiento en propuestas y
tendencias de mercado
Generar polos de desarrollo

Lineamientos para zonas de

regeneracin
Paquete de Incentivos para
proyectos con perfil de
regeneracin y repoblamiento

Grafico 2.

Integracin de diseo al entorno

urbano existente (infraestructura
y servicios)

 INSTRUMENTOS DE GESTIN
Como se mencion anteriormente, la ciudad debe anticiparse a las oportunidades de
desarrollo, que aprovechen las potencialidades de ciertos sectores de la ciudad,
aumentando la calidad de vida de sus habitantes y la competitividad de la ciudad. El
difcil acceso a la informacin urbana, la falta de apoyo desde el sector pblico para
su estructuracin, la inexistencia de un esquema de intervencin coordinada, fueron
las principales razones identificadas para que no se pusieran en marcha proyectos
estratgicos definidos en el Plan de Ordenamiento Territorial. Son aquellos proyectos
que la ciudad necesita con una temporalidad especfica cuya interaccin entre los
sectores pblico gestin interinstitucional, y privado de una manera coordinada
permitan que la ciudad tenga control sobre la dinmica de su territorio.
Las municipalidades debern fijar en sus Planes Reguladores, zonas de Renovacin
Urbana y reglamentos de Renovacin Urbana, de conformidad con lo que establece la
Ley de Planificacin Urbana y los Reglamentos de Desarrollo Urbano, estableciendo una
poltica de renovacin en las mismas. Debern identificarse expresamente en el Mapa
Oficial del Plan Regulador, con referencia literal a las zonas de renovacin pblica y las
de renovacin privada.
En las zonas de renovacin pblica, el Plan Regulador deber asignar disposiciones
tendientes al aumento de reas verdes y comunales, con aprovechamientos urbanstico
de alta densidad y baja cobertura. Las zonas de renovacin privada se podrn clasificar
como de aptitud para edificacin, usos y fraccionamiento, atendiendo a las necesidades
de los habitantes.
Para la gestin de una Zona de Renovacin Urbana deber desarrollarse el procedimiento
especial de renovacin de la zona escogida, en el que se determinen las nuevas
caractersticas de ella, como el aspecto urbanstico de uso del suelo, trazados viales,
densidades, lneas de edificacin, sistemas de agrupamiento de las edificaciones, ndices
de edificabilidad, alturas mnimas y mximas, entre otros.
- Disposiciones regionales
La regulacin de renovacin urbana, que se incluya en los Planes Reguladores, deber
basarse en las disposiciones regionales que establece el PLAN GAM.
- Disposiciones locales
En las disposiciones reglamentarias de las Zonas de Renovacin Urbana se fijarn las
facilidades o rebajas de derechos municipales y otros incentivos de flexibilidad urbanstica
que promuevan la ejecucin de la renovacin, de acuerdo con lo que al efecto disponga
cada municipalidad.
- Ubicacin preferente de zonas de renovacin.
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La creacin de zonas de renovacin urbana se dar con prioridad en los ncleos y

cuadrantes urbanos que constituyan los 4 distritos centrales, segn definicin propia del
Plan Regulador.
- Planes Especiales de Renovacin Urbana
Los Planes Especiales de Renovacin Urbana determinarn la intensidad de edificacin y
los usos del suelo en funcin de los objetivos planteados.
- Contenido Mnimo del Plan Especial de Renovacin Urbana
El Plan Especial de Renovacin Urbana deber contener como mnimo:
(a) Los objetivos y justificacin del mismo.
(b) Planos detallados de vialidad, usos, edificacin, reas verdes y facilidades.
(c) Normativa urbanstica articulada.
(d) Estudio econmico y financiero de la intervencin urbanstica.
(e) Anlisis de riesgo de acuerdo con la Ley 8488.
- Cumplimiento urbanstico
El Plan Especial de Renovacin Urbana deber cumplir con todas las especificaciones del
artculo VI.2.1 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y
Urbanizaciones, los requisitos requeridos en el Captulo VI del mismo Reglamento, as
como con las disposiciones urbansticas del Plan Regulador vigente.
- Proceso de aprobacin
Los Planes Especiales de Renovacin Urbana sern aprobados conforme a la Ley de
Planificacin Urbana.
- Centros histricos y ejes comerciales
Los centros histricos y ejes comerciales se delimitarn con el fin primordial de facilitar su
uso ciudadano, su peatonizacin y creacin y mejora de accesos y parqueos.

- Usos no conformes
Todo Plan Especial de Renovacin Urbana deber delimitar como usos no conformes los
de industrias contaminantes, molestas o incompatibles con la zonificacin vigente. Sin
embargo, las zonas industriales con limitaciones en razn del crecimiento urbano, podrn
ser sujetas a procesos de renovacin urbana. Estas zonas se denominarn en el Plan
Especial de Renovacin Urbana como Zonas de Mejora Urbana. Cuando haya
condiciones extremas de riesgo en un sitio, debern tener la condicin de uso no

conforme y estar sujetas al desarrollo de un Plan de Readecuacin Ambiental, segn el

Decreto Ejecutivo No. 32967 - MINAE.

INSTRUMENTOS TECNICOS
- Zonificacin y uso del suelo
La zonificacin y el uso del suelo son instrumentos que pueden aplicarse segn la
morfologa urbana deseada. La aplicacin de coeficientes de aprovechamiento del suelo
diferidos puede darse de acuerdo a distintos conceptos, por ejemplo: a)- desarrollo urbano
residencial y en torno de los ejes de transporte pblico masivo b) estmulo a las isolneas
de valor del suelo, lo que implica una configuracin concntrica; c) segmentacin o
estratificacin social del espacio a intervenir con una zonificacin segn las condiciones
de ingreso; d) configuracin a partir de unidades vecinales o barrios, con participacin
comunitaria.
- Coeficiente de ocupacin del suelo
El establecimiento de coeficientes de ocupacin del suelo de tipo general (proporcionan el
volumen de construccin total permisible en un determinado inmueble), ha sido el sistema
que mejor refleja las conveniencias de las iniciativas individuales y optimiza precios de las
soluciones.
Las alturas y la ocupacin del piso de terreno son definidas por el porcentaje de
ocupacin del suelo que se establezcan para el nivel que se defina como cero. En el caso
de uso mixto este podra regir a partir del nivel donde comienza el bloque o bloques
habitacionales o, si se busca ampliar el espacio urbano, se aplica desde el nivel de piso
principal o terreno.
- Transporte
Es prioritaria la sectorizacin, reorganizacin y modernizacin del transporte pblico
mediante el sistema integrado vinculado a las vas de travesa para el transporte privado y
los ejes de peatonizacin. La densificacin debe proseguir a la implementacin de dicho
sistema de transporte pblico.
Los ejes de transporte pblico como corredores de buses articulados y la lnea del tren
pueden convertirse en elementos de regeneracin urbana, reordenamiento del uso del
suelo y recuperacin del espacio pblico entendindose el caso del derecho de va
ferrocarrilero como un eje de transporte masivo.

- Peatonizacin
La conformacin de una red o sistema de vas peatonales que vinculan los parques y
zonas de inters ms importantes, pretende la recuperacin del casco central de San
Jos. Existen proyectos de la Municipalidad en este sentido, tales como Bulevar avenida
central, bulevar avenida 4, paseo peatonal calle 17 y ms recientemente bulevar calle 8.
- Densificacin y alturas.
Se pretende aumentar las densidades de poblacin en la ciudad, a travs de conjuntos
residenciales de mayor altura, y de una correcta relacin entre alturas y anchos de vas.
Igualmente se busca interpretar los aspectos socio-culturales de la poblacin hacia este
propsito.
- Criterios de diseo.
Se procura la integracin visual y funcional de nuevos desarrollos con edificios de valor
arquitectnico o patrimonial, o la remodelacin de estos, respetando los valores que los
distingue como obras de valor patrimonial.
Se desea conservar la unidad de la manzana urbana tradicional, estudiando alternativas
constructivas para varias formas de tenencia de la tierra, entre ellas, los lotes existentes
tradicionales, unificacin de varios lotes y/o reunificacin de los lotes en una sola
propiedad.
Se contar con reas de estacionamiento, procurando que su ubicacin en la propiedad
no distorsione el buen uso del espacio pblico, y la buena relacin entre peatones y
actividades urbanas. Se quiere evitar que el vehculo privado se convierta en el principal
actor del espacio urbano impidindose su estacionamiento en calles no diseadas para tal
efecto y sobre aceras pblicas.
Se impulsar la generacin de espacios pblicos, reas y lugares de encuentro, tanto
pblicos como privados.
- Infraestructura y servicios
Se impulsarn las mejoras y ampliaciones de la infraestructura general y las facilidades
comunales.
Se establecern y controlarn los sectores comerciales a travs de la patente,
considerando los usos deseables y compatibles.
Se buscar la participacin de los propietarios actuales de terrenos en los nuevos
desarrollos mediante varias propuestas, entre ellas: integracin de sus propiedades como
activos de sociedades de desarrollo inmobiliario y fondos de fideicomiso; canje de sus
propiedades por nuevas unidades residenciales o reas de comercio; venta de sus
inmuebles; traslado a otros desarrollos, etc.
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- Econmicos, financieros y fiscales

Algunos de los instrumentos para el desarrollo de proyectos de repoblamiento en los
centros urbanos podran ser:
Se buscara incentivar una reduccin del impuesto de la construccin, el impuesto
de bienes inmuebles y el impuesto de traspaso de propiedades en estos
desarrollos, a travs de las normas legales necesarias.
Se procurara relacionar el nivel de renta con los intereses crediticios.
Se impulsaran medidas para crditos fiscales.
Se busca lograr condiciones atractivas a los inversionistas y desarrolladores como
las siguientes:
Subsidio de renovacin urbana para reas prioritarias.
Crditos blandos para reas prioritarias de inters
Crdito hipotecario para localizacin eficiente de vivienda
Condicionar el financiamiento dirigiendo la localizacin
Programa de incentivos para reutilizacin de terrenos subutilizados
Beneficios tributarios para desarrollo de reas prioritarias.
Se aplicarn algunos instrumentos ya existentes para el logro de los objetivos,
tales como:
El Programa ABC del MIVAH (ahorro, bono, crdito)
Los servicios de la banca estatal y privada
El leasing habitacional
Fideicomisos bancarios
- Institucionales
El Plan requerir el apoyo del Gobierno Central y otras instancias, bajo un marco
verdadero de coordinacin interinstitucional y aprovechamiento de recursos, en los
siguientes aspectos:
Apoyo en las medidas de seguridad ciudadana, disminucin de los ndices de
criminalidad, atencin de la prostitucin y drogadiccin, con mayor nfasis en las reas de
construccin de proyectos de regeneracin urbana.
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Se impulsarn otros programas de arborizacin urbana.

Se continuar con el programa de paseos peatonales y rescate de espacios pblicos.
Se mejorar la iluminacin pblica de la ciudad y eliminarn los sistemas elctricos
areos a travs de la CNFL.
Se mejorar el sistema de semforos a travs del MOPT
Se mejorarn las redes de agua potable, el sistema de alcantarillado sanitario y la red de
aguas pluviales.
Se mejorarn las aceras de la ciudad.
Se aplicar una poltica sobre rotulacin comercial, ms acorde con los objetivos e
imagen de la nueva ciudad.
Se impulsarn campaas de limpieza urbana.
Se controlar el uso de los espacios pblicos, impidiendo la presencia de actividades
informales.
Se impulsarn medidas para mejorar la infraestructura urbana.
- Legales
Como se ha visto anteriormente, la situacin actual de la construccin inmobiliaria se basa
en un crecimiento suburbano que abandona el centro por consideraciones sociales, de
inseguridad, de tercerizacin y esencialmente por razones econmicas financieras del
costo del terreno. As pues, si la intencin de la Comisin de Regeneracin y
Repoblamiento es repoblar y regenerar del casco urbano de San Jos, no se puede
aceptar las leyes del mercado como nica gua del proceso. De ah que se justifique la
intervencin estatal mediante herramientas legales para re-direccionar dicho proceso
haca el objetivo buscado.
A la hora de considerar herramientas legales se deben analizar las condiciones que
deben tener para poder cumplir con el objetivo trazado. Estos instrumentos legales para el
repoblamiento y regeneracin urbana deben, a lo menos:
Facultar a la administracin pblica a promover un proceso de regeneracin y le permita
controlar el suelo urbano, a travs de diversas figuras legales, incluyendo la expropiacin.
Otorgar contenido econmico al proceso, ya sea mediante incentivos o limitaciones.
Guiar las polticas de vivienda al centro urbano.
Permitir recuperar las inversiones pblicas en la(s) ciudad(es).
Crear las herramientas necesarias para respaldar la inversin privada y que brinde las
pautas del proceso al sector pblico (Gobierno Central y Municipal).
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Vistas dichas necesidades se torna imprescindible analizar el fundamento constitucional

de nuestra legislacin en torno al derecho de propiedad y el desarrollo urbano. El artculo
45 de la Constitucin Poltica define el derecho de propiedad y le otorga a esta una
funcin social.
La funcin social de la propiedad es el principio doctrinario que en derecho, permite
imponer limitaciones al uso del derecho privado de propiedad, en funcin del beneficio
colectivo. Este principio de derecho es la base del derecho urbanstico, por cuanto es el
mecanismo que faculta la imposicin de por ejemplo usos condicionados del suelo,
antejardines, proteccin ambiental, etc. Todo lo anterior bajo un marco de razonabilidad
que no desnaturalice el derecho en su esencia, porque de lo contrario conllevara a lo que
se llama una expropiacin forzosa.
Basndonos en la autorizacin constitucional para imponer limitaciones a la propiedad
privada (elemento fundamental si se pretende re-direccionar el uso del suelo hacia el
repoblamiento y regeneracin de San Jos), se torna necesario recopilar las herramientas
legales existentes.
Dentro de estas, dos leyes se tornan esenciales: la Ley de Planificacin Urbana y la Ley
de Expropiaciones. Por esta razn se analizan de seguido para determinar las
herramientas legales existentes que permitan repoblar y regenerar nuestra capital.
La Ley 4240 o ley de Planificacin Urbana define renovacin como: el proceso de
mejoramiento dirigido a erradicar las zonas de tugurios y rehabilitar reas urbanas en
decadencia o en estado defectuoso; y la conservacin de reas urbanas y la prevencin
de su deterioro. Dentro de esta ley, se establece el Reglamento de Renovacin Urbana
como el mecanismo dentro del Plan Regulador que contiene las regulaciones locales para
conservar, rehabilitar o remodelar reas urbanas bajo ciertas condiciones; que permite
imponer restricciones por 5 aos para fraccionar o construir; que permite a la
municipalidad abrir y cerrar calles, as como rectificar su trazado; que le permite a la
municipalidad o al INVU establecer convenios de reubicacin dentro de la misma zona,
trasladar a otra y efectuar compensaciones en dinero o especie ( como excepcin a
expropiar); y que le permite a la municipalidad y al INVU comprar, permutar y vender
bienes inmuebles dentro de un programa de renovacin urbana, traspasarlas entre s, con
solo la autorizacin de la Contralora General de la Repblica, siguiendo el debido
proceso de la Ley de Administracin Financiera.
Esta herramienta legal (el Reglamento de Renovacin Urbana del Plan Regulador), ya
establecida mediante ley vigente de la Repblica crea mecanismos de excepcin que
permiten lograr el control de terrenos en zonas declaradas de renovacin.
Adicionalmente faculta la denegatoria de permisos de construccin cuando haya
limitaciones de renovacin y permite imponer limitaciones a la propiedad en funcin de un
plan de renovacin debidamente aprobado.

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ACCIONES A SEGUIR

El plan de acciones a seguir plantea una serie de componentes, tendientes a

consolidar una puesta en marcha del proyecto, cuyas definiciones y conceptos se
describen a continuacin:

-Proyectos

estratgicos: consiste en la identificacin de proyectos que permiten

actuar como detonantes para alcanzar la visin de la ciudad formulada. Estos
proyectos se eligen como prioritarios por su impacto directo en la regeneracin, su
eventual vinculacin entre s, y sus mayores posibilidades de xito.

-Programa

de concientizacin: a travs de la difusin de las normas mnimas de

convivencia ciudadana y de las bondades y beneficios del modelo de ciudad que se
pretende, se puede lograr un apoyo y un conocimiento adecuado por parte de la
poblacin de residentes actuales o potenciales que permita dar buen uso,
apropiamiento y sostenibilidad a las obras realizadas. La concientizacin es una fase
previa fundamental para procesos participativos ms directos.

-Recomendaciones polticas: Son el conjunto de medidas tcnicas elevadas al nivel

poltico a efectos de impulsar el repoblamiento.

-Creacin de zonas prioritarias: Permite focalizar esfuerzos conjuntos de inversin y

regeneracin urbana en un rea especfica que presenta condiciones adecuadas para
impulsar medidas de repoblamiento, de tal forma que los resultados sean visibles en
corto plazo y permitan extender sus efectos a otras reas bajo esquemas de gestin y
desarrollo similares.

-Proyectos demostrativos: Son los proyectos identificados a ejecutarse dentro de las

zonas prioritarias como precedentes que permitan impulsar una dinmica regenerativa
constante. Los proyectos pueden ser replicados en sus conceptos esenciales.

-Criterios de evaluacin: Procura determinar la compatibilidad de un proyecto con la

estrategia espacial buscada, adquisicin de terrenos, dimensin de la intervencin,
mercado, costos, viabilidad y financiamiento.

-Cuadro de valores ponderados

-Desarrollo de las opciones (mecanismos, concursos y otros).
-Desarrollo social y organizacin comunal: es necesario plantear un trabajo enfocado
a la sostenibilidad social del proyecto de tal forma que la comunidad residente tenga
estructuras organizativas que incrementen el mantenimiento y xito de las obras
fsicas.

-Gestin y participacin comunitaria: Es la organizacin y participacin comunitaria en

el desarrollo y gestin del proyecto, con conceptos sobre el sistema de organizacin
de las unidades vecinales o barrios.

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- Vialidad y Transporte Pblico: Es todo lo concerniente al sistema de movilidad, tanto

de carcter regional como de carcter local y cuyos principales elementos son: el
conjunto de carreteras y vas radiales hacia la ciudad; las vas de travesa planteadas
a lo interno de la ciudad; el Sistema Integrado de Transporte Pblico; las vas
peatonales; las ciclo vas y la capacidad de estacionamiento dentro de un criterio
adecuado. Este sistema a su vez se vincula con otros componentes como los
espacios pblicos urbanos, retiros de construccin, ordenamiento y control vial,
medios de transporte, estaciones, estacionamientos privados y otros detalles a
considerar y detallar a lo largo de los distintos ejes viales ya mencionados.
- Planificacin de la imagen urbana. Es el anlisis morfolgico de la ciudad segn la
aplicacin del COS (coeficiente de ocupacin del suelo) y que a travs de la
zonificacin definida y la estrategia urbana espacial, moldea un perfil y carcter
urbano deseable. Temas como altura de edificaciones, rotulacin comercial, mobiliario
urbano, ornato y otros, son parte de este componente.

-Coordinacin

y apoyo entre instituciones y programas: Permite las acciones

vinculadas entre s de las instituciones y programas estatales representados en la
Comisin de Repoblamiento, y de otros sectores que puedan incorporarse al proceso.

-Elementos

econmicos y financieros puntuales: Son aquellos instrumentos

identificados en forma concreta para impulsar el desarrollo de proyectos, bajo ciertas
condiciones especiales para el desarrollador, propietarios de terrenos y otros agentes.

GLOSARIO
Aglomeracin urbana y rea metropolitana: Conjunto de establecimientos humanos constituidos
por una o ms ciudades y sus respectivas reas de influencia (municipios o barrios), en el cual se
desarrollan las principales funciones de la vida urbana (administracin, economa, transportes,
cultura, educacin, etc.).
rea urbana: El mbito territorial de desenvolvimiento de un centro de poblacin.
Barrio: Fraccin del territorio de una ciudad, dotado de una fisionoma y caractersticas que le son
propias y de rasgos distintivos que le confieren cierta unidad e individualidad. En ciertos casos, se
denomina barrio una divisin administrativa de la ciudad, pero el barrio suele ser independiente de
cualquier lmite administrativo. Se habla de barrio para nombrar, en particular, a la comunidad de
habitantes de cierta parte de la ciudad.
Centro Urbano de Barrio: rea urbana local con actividades comerciales y servicios pblicos y
privados que sirven a las unidades residenciales menores, que podran ser barrios, ciudadelas o
urbanizaciones.
Centro Urbano Local: rea urbana con actividades comerciales y de servicios privados y pblicos
para uno o varios distritos de un Cantn.
Centro Urbano Nacional: Es el rea urbana en que se agrupan actividades de Gobierno,
comerciales, servicios privados y pblicos, cuyo radio de accin es todo el territorio nacional.

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Centro Urbano Regional: Es el rea urbana con actividades comerciales y seminarios privados,
gubernamentales y pblicos, cuya rea de servicio abarca por lo menos la regin metropolitana.
Ciudad (Cantn): Es la integracin de los distritos en un todo funcional, con un equipamiento que
responda a su gran escala.
Conurbacin: Conjunto formado por una ciudad y su periferia, aglomeracin por varias ciudades
reunidas que forman una secuencia, sin por ello confundirse unas con otras.
Aglomeracin constituida por unidades urbanas que se desarrollan espontneamente en un sector
geogrfico determinado.
Corredor Urbano Local: rea urbana local desarrollada en forma lineal, con actividades
comerciales y de servicios pblicos y privados, cuya rea de servicio abarca uno o varios distritos
del cantn.
Corredor Urbano Nacional: rea urbana de forma lineal en la que se agrupan actividades de
servicios y comercio, cuya rea de servicio es de nivel nacional.
Cuadra: Se define como cuadra el lado de una manzana.
Distrito: La unidad administrativa que sigue a la vecindad (Barrio). Puede contener a ms de cinco
unidades vecinales, variando la poblacin contenida, entre los 25 a los 75 mil habitantes. El
elemento que determina mejor su escala es el colegio secundario.
Distrito Urbano: La circunscripcin territorial administrativa cuya delimitacin corresponda al radio
de aplicacin del respectivo Plan Regulador.
Equipamiento: Se entiende por equipamiento a los elementos donde se ubican cada uno de los
grupos institucionales de la actividad humana, para cumplir con sus objetivos.
Equipamiento colectivo: Conjunto de redes, estructuras y edificios puestos a disposicin de la
colectividad para satisfacer sus necesidades de todo tipo. Los equipamientos de infraestructura
comprenden las redes de comunicaciones y estacionamientos, transportes y telecomunicaciones,
agua, canalizaciones y energa. Los equipamientos estructurales de la ciudad estn conformados
por los edificios de uso colectivo (administrativos, educativos, sanitarios, comerciales, culturales,
deportivos y tursticos).
Equipamiento Urbano: Todos los elementos que requiere la ciudad para funcionar con eficiencia,
entendindose a sta como un sistema integrado de estructuras, en donde los elementos sociales
siguen pautas que determinan la ubicacin de las instituciones. A la vez, la interaccin de los
procesos institucionalizados, produce la organizacin y coordinacin de los mismos que al
relacionarse entre s en su expresin fsica, configuran y dan carcter a la estructura urbana.
Erradicacin y Remodelamiento: Proceso que consiste en derribar los tugurios, efectuar la
limpieza del rea respectiva y los arreglos del sitio en la forma que ms convenga al destino que se
le asigne.
Escala: Lnea graduada, dividida en partes iguales, que indica la relacin entre las dimensiones de
distancias marcadas en un plano con las dimensiones o distancias reales (escala grfica).
Relacin existente entre una distancia en una representacin (plano) y la distancia real
correspondiente (escala numrica). Escala de un plano, un levantamiento topogrfico, una carta,
una fotografa area, etc.

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Espacio: Viene dado por la actividad a realizar en cada equipamiento y puede ser expresado por
reas construidas (totales o por elemento), o por reas totales (construidas o tributarias), las cuales
se determinan en funcin de la poblacin servida o del nmero de usuarios promedio. Tambin
puede estar referida a la unidad de uso que se emplee (cama, asiento etc.).
Espacio privado: Espacio que no es del dominio pblico, sino del individual.
Fraccionamiento: La divisin de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar,
repartir, explotar o utilizar en forma separada, las parcelas resultantes, incluye tanto particiones
como adjudicacin.
Manzana: Se define como manzana el espacio de terreno urbano, generalmente cuadrangular,
que est limitado por calles por todos sus lados y puede estar o no edificado. Un cuadrante
contempla una manzana.
Norma: Se entiende como norma un ptimo para un periodo de tiempo en un rea determinada,
que debe ser formulado en forma ms o menos general, para que guen dentro de ciertos lmites
de seguridad, la ejecucin de planes. O sea que la norma trae implcita la flexibilidad, para poder
ser aplicada al tiempo donde suceden innumerables transformaciones y en el espacio donde se
presentan situaciones similares.
Obras de Infraestructura: Conjunto de instalaciones que permiten la operacin de los servicios
pblicos tales como: abastecimiento de agua, alcantarillado, drenaje y electricidad; adems, de
vas pblicas.
Ordenamiento territorial: El ordenamiento del territorio es tanto la accin como la prctica que
permiten disponer, de manera ordenada a travs del espacio de un pas y con una visin
prospectiva, a los habitantes y sus actividades, as como a los equipamientos y medios de
comunicacin que stos utilizan, teniendo en cuenta las dificultades naturales, humanas,
econmicas, e incluso estratgicas.
Ordenamiento urbano: Conjunto de planes establecidos y trabajos realizados para que una
aglomeracin cuente con infraestructuras y equipamientos que le permitan asegurar las funciones
que le son asignadas.
Plan Regulador: El instrumento de planificacin local que define en un conjunto de planos, mapas,
reglamentos y cualquier otro documento, grfico o suplemento, la poltica de desarrollo y los planes
para distribucin de la poblacin, usos de la tierra, vas de circulacin, servicios pblicos,
facilidades comunales, construccin, conservacin y rehabilitacin de reas urbanas.
Planificacin urbana: El ordenamiento urbano es una metodologa de previsin y organizacin
que permite a las autoridades pblicas orientar el desarrollo urbano a travs de la elaboracin y
ejecucin de documentos de urbanismo. El ordenamiento urbano se expresa, esencialmente, a
travs de dos documentos: los esquemas directores y los planos de ocupacin del suelo. Esos
ltimos fijan las orientaciones fundamentales de la organizacin de los territorios, teniendo en
cuenta las necesidades de extensin urbana, del ejercicio de actividades agrcolas y de la
preservacin de sitios y paisajes.
Preservacin: Consiste en la conservacin de los bienes culturales en las mismas condiciones en
que se les ha encontrado, protegindolos de la humedad, de los agentes qumicos, de todo tipo de
plagas y de microorganismos.
Propietario: Es la persona fsica o jurdica que ejerce el dominio sobre bienes inmuebles mediante
escritura pblica.

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Radio de Influencia: Se encuentra en funcin del tipo de movilidad del clima, de las condiciones
geogrficas, econmicas, administrativas, sociales, de la densidad de poblacin, horario de uso del
equipamiento, y en especial, de afectacin segn el tipo de actividad a realizar en ste (educativas,
religiosas, recreativas, etc.).
Regeneracin urbana: consecucin de un desarrollo urbano ms inteligente, sostenible y
socialmente inclusivo donde se asumen nuevos modelos de desarrollo para abordar la
regeneracin de sus centros y barrios desde una perspectiva integrada. Esto significa que no slo
se tendrn en cuenta aspectos urbansticos y arquitectnicos, sino que tendrn la misma
importancia y se trabajarn al mismo nivel otros muchos como los sociales, culturales,
medioambientales y econmicos.
Rehabilitacin: Es el proceso de mejoramiento de un rea predominantemente construida, cuyas
medidas de intervencin pueden involucrar reduccin de la densidad de poblacin, expropiacin y
demolicin de algunas edificaciones, reparacin y modernizacin de servicios comunales,
construccin de calles adecuadas y otros programas de mejoras en las construcciones por parte de
sus propios dueos.
Renovacin urbana: 1. Operaciones de reestructuracin que implican una sustitucin sistemtica
de antiguos elementos por nuevos para responder a una nueva concepcin de la ciudad o
adaptarse a nuevas necesidades. Regeneracin y renovacin, por transformacin y sustitucin, de
elementos de la misma naturaleza.
2. El proceso de mejoramiento dirigido a erradicar la zona de tugurios y rehabilitar las reas
urbanas en decadencia o en estado defectuoso; incluye la conservacin de reas urbanas y
prevencin de su deterioro.
Reordenamiento: Modificacin en la reparticin de los elementos de construccin y equipamiento
de una manzana, un barrio o una ciudad, para que su utilizacin sea ms satisfactoria.
Restauracin: La restauracin tiene por objeto conservar y revelar los valores estticos e
histricos de un monumento, reavivar la idea primitiva y, por tanto, la comprensin del objeto. La
restauracin y la restitucin de detalles y fragmentos se prctica frecuentemente y deben basarse
en el respeto del original, de los elementos antiguos y de las partes autnticas.
Ubicacin: Fija la posicin de cada equipamiento o predio en relacin a los otros y con respecto a
las estructuras de la ciudad, de acuerdo a ciertos condicionantes fsicos, ambientales y de
comodidad y accesibilidad.
Urbanizacin: 1. Es proceso de cambio, por el cual una sociedad rural se va transformando en
una sociedad industrial. Transformacin que origina cambios en las funciones sociales,
desequilibrios econmicos y variaciones en el ambiente; lo que crea desajustes negativos en la
poblacin, pero a su vez, crea condiciones que son requeridas por el desarrollo.
2. Fraccionamiento o habilitacin de un terreno para fines urbanos, mediante la construccin de
calles y provisin de servicios.
Vivienda: Puede entendrsele como al contexto en la cual la mayor gama de las necesidades
humanas son satisfechas, y donde se vive la mayor parte de la vida humana. Tambin se
considera como aquella estructura fsica que responde satisfactoriamente a los deseos y
necesidades.
Zonificacin: La divisin de una circunscripcin territorial en zonas de uso para efecto de su
desarrollo racional.

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