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Prdida del valor de los bienes inmuebles, cuando en el sector se dan usos que no
correspondan como: invasiones humanas, alto grado de ndice de violencia, olores
desagradables, sonidos molestos, basureros, etc.
Obsolescencia intrnseca:
Prdida del valor causado por factores distintos al deterioro fsico.
Precio valor de cambio:
Es el importe monetario por el que se enajena y adquiere un bien o mercanca.
Profundidad efectiva del suelo:
Se refiere al espacio que las races pueden penetrar en el suelo sin interferencia
para conseguir el agua y los nutrientes necesarios para su adecuado crecimiento.
Textura del suelo:
Es la proporcin relativa en que se encuentran las partculas en el suelo. Ests
partculas se clasifican de siguiente manera: arcilla, arcillo-arenosa, arcillo-limosa,
franco-arcillosa, franco-arcillosa-arenosa, franco-arcillo-limosa, franco, francoarenosa, franco-limosa, arena, areno y limo.
Pendiente:
Es la diferencia de altura de dos puntos referidas a un plano horizontal y que
puede ser expresada en porcentajes.- El porcentaje de pendiente de un terreno es
la diferencia de altura en 100.00 mts. de longitud.
Valor:
Determinacin de una cantidad. Desde el punto de vista econmico, es el poder
cualitativo intrnseco virtual de utilidad, referido a precio, de un bien cosa, para
la satisfaccin de determinada necesidad.
Valor unitario ajustado:
Es el valor que resulta de someter el valor unitario base de mercado a los factores
de modificacin, identificados como: frente, fondo, fondo de lotes interiores, forma,
sobre y bajo nivel, de extensin, de esquina y topografa.
Valor unitario base de mercado:
Es el valor resultante de la investigacin del valor del suelo en el sector, utilizando
las formas de oferta y demanda, compra-venta y opinin, que simula un ideal con
la ponderacin aprobada.
Valor comercial:
Es sinnimo de Valor de Mercado, que puede definirse como la cantidad de dinero
por la cual se permutan bienes o servicios dentro de un perodo determinado de
tiempo, entre partes independientes que obran por su propia voluntad y estn
razonablemente bien informadas.
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Valor de tasacin:
Es el valor fijado a un bien segn criterio de un Perito Valuador.
Valuador:
Tcnico, conocedor, especialista, experto, que por tener los conocimientos
necesarios y la experiencia suficiente tiene la aptitud, reconocimiento y la
autorizacin para dictaminar y emitir opinin sobre el valor de las cosas.
Bien Inmueble:
Se refiere al bien raz o suelo y todo lo que est permanentemente adherido a l,
con situacin fija, o sea que no puede ser trasladado sin deterioro de su sustancia
o estructura.
Finca:
Unidad registral que identifica los derechos de propiedad, de uso o transitorios
sobre determinado bien inmueble, ya sea urbano o rural.
Clasificacin de tierras rurales:
Se refiere a la identificacin de clases de tierra en funcin de su capacidad
productiva, topografa, drenaje natural, erosin, pedregosidad y la posibilidad de
su mecanizacin. Se consideran ocho clases, conforme el sistema de clasificacin
de tierras del Instituto Geogrfico Nacional, identificadas con numeracin romana
del I al VIII. La clase I es la que rene las condiciones ptimas para los cultivos,
en tanto que la clase VIII carece de muchas caractersticas apropiadas para los
mismos.
Cultivos permanentes:
Son aquellos que tienen un trmino de produccin de tres aos, y en su
identificacin debe considerarse su tipo, variedad, estado y condicin.
Informacin sobre derechos de posesin y/o propiedad:
Identifica al sujeto y al bien, objeto del derecho de posesin o propiedad, que est
debidamente inscrita en el Registro General de la Propiedad; la informacin debe
coincidir con la de la persona natural o jurdica que posee y goza dicho bien, y en
caso contrario se concluye que se ha producido una ruptura en el tracto sucesivo.
Su contenido incluye tambin datos correspondientes a la jurisdiccin municipal y
departamental donde se encuentra ubicado el inmueble.
Documentos que respaldan propiedad, tenencia y uso de la tierra:
Se refieren a las escrituras pblicas debidamente inscritas en el Registro General
de la Propiedad, as como a las escrituras y documentos simples o privados
autorizados por Notario que no estn inscritos en dicho Registro, o bien
documentos simples elaborados sin el auxilio de Notario, estos tipifican tres tipos
de titulares de derechos sobre determinado bien, identificados en su orden como
Propietario, Poseedor y Usufructuario.
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Registros grficos:
Se refiere al conjunto de planos individuales y de conjunto o mapas ndices que
pueden provenir de la base grfica catastral o de los levantamientos de croquis al
realizar los estudios valuatorios, con toda la informacin necesaria para el apoyo a
los avalos. Este registro contendr tambin la identificacin de linderos,
colindantes, nomenclatura municipal, vas de comunicacin, centros de servicios,
educacin y de salud, edificios pblicos, etc.
Zonas homogneas fsicas rurales:
Son extensiones de tierra delimitadas dentro del rea rural de un municipio que
cuentan con caractersticas similares en cuanto a la topografa, hidrologa, uso del
suelo (ganadero, cultivos etc.), vas, capacidad productiva de los suelos.
(solo terracera).
Caminos de herradura veredas.
Valuacin de cultivos
Como parte inherente a los terrenos rurales, los cultivos permanentes o no
permanentes, son fuentes generadoras de renta en la comercializacin de sus
productos y tienen un valor que se deber determinar para fines de tasacin.
Para calcular el valor (bancario y/o comercial), de los cultivos se tomar en
consideracin:
Tipo (permanente o temporal).
Variedad o hbrido.
Distanciamientos (entre surcos y entre plantas y/o posturas en metros).
Determinacin de la densidad de siembra por unidad de rea (hectreas,
reas y centireas).
Estado general de mantenimiento.
Determinar costos de:
Habilitacin del terreno, trazos de siembra, ahoyado, siembra,
produccin o compra de plantas, mantenimiento, apertura de
caminos internos, establecimiento de otras obras de infraestructura
en las reas de cultivo, etc., etc., etc.; cuando de cultivos
permanentes se trate.
Habilitacin del rea de siembra (arado, rastra, surqueado, etc., si el
cultivo es mecanizado; y trabajos manuales de preparacin del suelo
cuando no sea mecanizado), costo de la semilla, proceso de
siembra, trabajos de mantenimiento, agroqumicos (costo de stos y
su aplicacin), et., etc., etc.; cuando sean cultivos temporales.
Valuacin de cosechas.
Dentro de la valuacin bancaria y/o comercial de fincas rsticas, es comn que se
tenga que incluir lo relativo a la tasacin de cosechas, debiendo tener cuidado que
las mismas son bienes inmuebles, cuando an se encuentran formando parte de
las plantas que les dan origen, es decir que cuando ya han sido separadas
(cortadas, como resultado del proceso productivo), pasan a constituir bienes
muebles.
Para llevar a cabo la valuacin de cosechas, se recomienda en trminos
generales, tomar en consideracin las siguientes recomendaciones:
Determinar las reas de cultivo, haciendo nfasis en:
Campos o pantes de siembra.
Ubicacin dentro de la finca.
correteo, etc.)
Estado de mantenimiento, etc.
PROCESO VALUATORIO:
Para determinar el valor de inmuebles rsticos, se hace necesario llevar a cabo
las siguientes fases:
1. Fase de gabinete preliminar.
Esta parte consiste en la revisin cuidadosa de los documentos
proporcionados para realizar la tasacin.
Dentro de los documentos que normalmente se utilizan para ste tipo de
trabajos podemos mencionar los siguientes:
Certificacin extendida por el Registro General de la Propiedad.
Fotocopia de escrituras o cualquier otro documento que respalde
derechos de posesin u otro tipo de tenencia de la tierra.
Planos (debidamente levantados y actualizados.
Observaciones:
Esta fase se realiza previo a efectuar la inspeccin de campo.
Su objetivo es en principio, determinar la situacin legal del
inmueble a valuar, debiendo obtener como resultado del anlisis
inicial la siguiente informacin:
rea legal original.
rea legal actual (determinar si el bien ha sufrido
desmembraciones).
Propietario (s).
Gravmenes y/o limitaciones (hipotecas, embargos,
contratos de arrendamiento, goce o soporte de
servidumbres, etc.)
rea medida (si proporcionan planos), colindancias, etc.
Ubicacin legal del inmueble.
2. Fase de campo.
Posteriormente, auxilindonos de toda la informacin obtenida en la fase de
gabinete preliminar, procedemos a verificarla en campo; cuidando de
constatar si ambas informaciones coinciden o no.
Existe una serie de informacin que cuidadosa y ordenadamente debemos
tomar en consideracin, para realizar un buen trabajo de valuacin.
Cabe citar, que dentro de la denominada informacin bsica para fines de
tasacin rural, debemos considerar los puntos que a continuacin se
detallan:
Acceso (s).
Considerar dentro del mismo (si son ms de uno):
Detalle del itinerario.
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RESUMEN EJECUTIVO
I.
INFORMACION GENERAL.
Del solicitante (nombre, direccin nmero telefnico, correo
electrnico).
Del inmueble valuado (nombre, direccin fsica actualizada,
etc.)
II.
III.
IV.
ASPECTOS ECONOMICO-SOCIALES.
Problemas de invasin.
Problemas tributarios.
Problemas laborales.
V.
ASPECTOS PRODUCTIVOS.
Estadsticas de produccin durante los ltimos 3 a 5 ciclos
agrcolas.
Ingresos aproximados durante los ltimos 3 a 5 ciclos
agrcolas (ver reas en produccin, precios de mercado, etc.)
Egresos aproximados durante los ltimos 3 a 5 ciclos
agrcolas (ver reas en produccin, precios de mercado, etc.)
VI.
RESUMEN DE VALORES.
Total bienes inmuebles (terreno + construcciones + cultivos +
cosechas)
Total bienes muebles (maquinaria + equipo + cosechas)
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Observacin:
Consignar en nmeros y letras los montos totales de los bienes,
adems indicar la fecha de avalo, adjuntando imgenes de todo
lo tasado, a parte de las plusvalas y minusvalas consideradas.
Finalmente anotar del responsable, el nombre, profesin, nmero
de registro como valuador autorizado y la firma.
METODOLOGIA VALUATORIA
a. Recurso suelo:
Por referenciales (valores o precios de mercado).
Mtodo del rendimiento potencial.
Informacin necesaria para aplicar ste mtodo:
Calidad de los suelos:
Profundidad.
Estimacin de la profundidad (metros):
Mayor de 0.90
De 0.50 a 0.90
De 0.25 a 0.50
De 0.15 a 0.25
Menor de 0.15
Ponderacin:
5a6
4a5
3a4
2a3
1a2
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Textura.
Estimacin de la textura:
Media
Ligera
Pesada
Muy pesada
Muy ligera
Ponderacin:
5a6
4a5
3a4
2a3
1a2
Drenaje.
Estimacin del drenaje
Bueno
Regular
Muy rpido
Lento
Muy lento
Ponderacin:
5a6
4a5
3a4
2a3
1a2
Pedregosidad.
Estimacin de la pedregosidad (%)
Libre de pedregosidad 0%
Medianamente pedregoso 3 a 10%
Pedregoso 10 a 20%
Fuertemente pedregoso 20 a 40%
Extremadamente pedregoso >40%
Ponderacin:
5a6
4a5
3a4
2a3
1a2
Erosin.
Estimacin del proceso erosivo
Carente de erosin
Ligeramente erosionado
Moderadamente erosionado
Severamente erosionado
Muy severamente erosionado
Ponderacin:
5a6
4a5
3a4
2a3
1a2
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Topografa.
Pendiente estimada (%)
Plana a casi plana 0 a 2
Ligeramente inclinada 2 a 5
Moderadamente inclinada 5 a 12
Inclinada 12 a 20
Muy inclinada > 20%
Ponderacin:
21 a 25
16 a 20
11 a 15
06 a 10
01 a 05
Recursos hdricos.
Clasificacin:
Clase 1
Ponderacin:
17 a 20
Clase 2
13 a 16
Clase 3
09 a 12
Clase 4
05 a 08
Clase 5
01 a 04
Accesibilidad.
Clasificacin:
Clase 1
Ponderacin:
21 a 25
Clase 2
16 a 20
Clase 3
11 a 15
Clase 4
06 a 10
Clase 5
01 a 05
Ponderacin:
81 a 100
61 a 80
41 a 60
21 a 40
04 a 20
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Porcentaje:
20.00
16.25
12.50
08.75
05.00
b. Cultivos.
Determinacin de costos.
c. Construcciones.
Costos.
Reposicin nuevo.
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