XI Congreso Ecuatoriano de la Ciencia del Suelo

2008

CATASTRO RURAL

CATASTRO DE LA PROPIEDAD
RURAL
VALORACION DE TIERRAS

Ing. Agr. Marcelo Rodrguez P.

Quito, 29-31 de Octubre del 2008

XI Congreso Ecuatoriano de la Ciencia del Suelo

EL CATASTRO Y REGISTRO
EL CARASTRO PREDIAL
ES UN INVENTARIO PUBLICO, METODICAMENTE ORDENADO, CON DATOS
CONCERNIENTES A UN DETERMINADO PAIS, REGIN O MUNICIPIO, BASADO EN
LA MENSURA DE SUS LIMITES.
LIMITES LAS PROPIEDADES INMUEBLES Y SUS
CONTENIDOS, IDENTIFICADOS SISTEMATICAMENTE, MEDIANTE CDIGOS Y
LIMITES, EN PLANOS DE ESCALA GRANDE, JUNTO CON OTROS DATOS QUE
DEMUESTRAN
U S
PARA C
CADA PREDIO,
O, SU NATURALEZA,
U
, EL TAMAO,
O, EL VALOR
O Y
LOS DERECHOS LEGALES. Comprende los aspectos FISICOS, ECONOMICOS,
JURDICOS Y SOCIALES. entonces, EL CATASTRO RESPONDE A LAS PREGUNTAS
DE DONDE Y CUANTO.
Los Municipios necesitan un Catastro Rural, gil, flexible, riguroso, administrativamente
impecable y tcnicamente posible.
El REGISTRO DE LA PROPIEDAD
ES EL PROCESO DE REGISTRAR OFICIALMENTE LOS DERECHOS TERRITORIALES
A TRAVES DE LA INSCRIPCION DE LOS DOCUMENTOS DE LAS TRANSACCIONES O
DE LOS TITULOS DE PROPIEDAD. PARA ESTO EXISTE UN REGISTRO
INMOBILIARIO DE DERECHOS VINCULADOS AL TERRITORIO QUE IDENTIFICAN
LAS TRANSACCIONES O CAMBIOS EN LA SITUACION LEGAL DE LAS UNIDADES
TERRITORIALES O PREDIOS. Entonces EL REGISTRO RESPONDE A LAS
PREGUNTAS DE QUIEN Y COMO.
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Para qu el Catastro y la Valoracin

Para los sistemas fiscalistas
municipales
Para las expropiaciones prediales
Para aseguramientos Bancarios
Para informacin al Pblico
Para valoracin comercial de predios
Para cada uso y predio habr un tratamiento de
inventario, valoracin y tributacin, diferente.
Para las intervenciones masivas como lo requieren
los municipios, se agrupan los predios y los usos
en reas homogneas.
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ASPECTOS LEGALES:
LEGALES:
Nueva Constitucin de la Repblica del Ecuador, Art. 264
Numeral 9
Codificacin de la Ley Orgnica de Rgimen Municipal. Registro
Oficial No.159. 5-XII-2005
Principales Artculos Nos. 1 , 153, 197, 198, 242, 243, 260, 303,
306, 307, 308, 309, 311, 331, 332, 333, 336, 337.
El Art. 153,, literal c)) dice : Formular y mantener el sistema de
catastros urbano y rural de los predios ubicados en el cantn y
expedir los correspondientes ttulos de crdito para el cobro de estos
impuestos y dems contribuciones. La informacin contenida en los
catastros se actualizar en forma permanente
permanente.
Ordenanza No.0232, Reg. Ofi. No. 254 de 17 enero 2008.
SECCION II y los anexos No. 1 y 2.
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Cartografa 2

METODOLOGIA :
COMPONENTES
DEL CATASTRO
RURAL :
Relevamiento
Predial 3

Sistema de Informacin
Territorial - Catastral
1
(SITC)

Sistema de Valoracin
Predial Rural 4

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Proceso de
gestin
catastral 5

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VALORACION PREDIAL
RURAL

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Valoracin

de la tierra

EL Valor de la tierra depende de su naturaleza y de la

forma en que se usa.
usa
La Naturaleza de la tierra tiene que ver con sus aspectos
f i
fsicos
y la
l forma
f
en que se usa con sus aspectos
t
econmicos, jurdicos y sociales
Para cada uso habr una metodologa valorativa
diferente.
Los usos de la tierra se agrupan en : Agrcola, Pecuario,
Forestal, de Proteccin, Bioacutico, Habitacional,
Vacacional, de Recreacin, Hidrocarburfero, Industrial,
Turstico, Comercial, Minero, Urbano, y Otros.
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LOS PRINCIPALES USOS DE

LA TIERRA SON:

URBANO

HABITACIONAL,
VACACIONAL Y
RECREACIONAL
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AGRCOLA, PECUARIO,
FORESTAL Y DE
PROTECCIN

INDUSTRIAL

BIOACUTICO

HIDROCARBURFEROS

TURSTICO

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FACTORES DE COMERCIALIZACION
Los factores exgenos se agrupan alrededor de los conceptos de
Demanda, Escasez, Utilidad y Transferibilidad, dndoles pesos
p
p
positivos y negativos,
g
,q
que fluctan entre 0 y 1 y 2.
especficos

DEMANDA
Necesidad real o artificial por adquirir un bien inmueble y que
haya poder para satisfacerla.
UTILIDAD
Dada por la satisfaccin de necesidades
ESCACEZ
Generada por la oferta y demanda
TRANSFERIBILIDAD

Concepto legal, por el cual se puede o no, traspasar libremente,

total o parcialmente, o con limitaciones, un bien inmueble.
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Objetivos de Valoracin Predial Rural.

Objetivo General:
Establecer Tablas y Planos de Precios,
Precios para
determinar el Valor Actualizado, de la
Propiedad Inmueble rural.
Objetivos Especficos:
Establecer
ambientes
valorativos
homogneos
g
(AIVARS). Se analizan las variables Clima, Clases
Agrolgicas, Tamao predial, Vas , Servicios y
Tecnologa.
Valor de la tierra rural.
Valor de las Mejoras
j
Fundiarias.
Establecer el Factor de Comercializacin
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AREAS HOMOGENEAS RURALES EN EL

DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO

Zonas Agropecuarias
Zonas
Habitacionales,
Vacacionales y de
Recreacin
Zonas de
proteccin
Zonas urbanas

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CARACTERISTICAS DE LA TIERRA

SOBRE LAS REAS HOMOGENEAS,

ACTUAN LOS SIGUIENTES FACTORES A
NIVEL DE PREDIO :

SERVICIOS, CLASES AGROLGICAS, RIEGO,

TAMAO
PREDIAL Y TECNOLOGA

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VALORACION DE LA TIERRA
POLOS DE DESARROLLO Y
SERVICIOS

Influencia de los
servicios, en el valor de la
tierra rural
Vas
C lid d de
Calidad
d vas

Alcantarillado
Luz
Agua Potable
T lf
Telfono
Vias - Camino asfaltado
rea urbana de El
Quinche (valor de la
tierra, influenciada por
la infraestructura)
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15 %
26 %
6%
4%
3%
1%

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CLASIFICACI
CLASIFICACI
N AGROL
AGROLGICA

Agrupa a las
A
l tierras
ti
en 8 clases
l
potenciales
t
i l
de uso, se analiza la capacidad productiva,
mediante
di t
un sistema
i t
d
de
puntajes
t j
porcentuales considerando las condiciones
agronmicas topogrficas,
agronmicas,
topogrficas climatolgicas y
de explotacin.

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SIGNIFICADO DE LAS CLASES DE TIERRA

Clase IV
Limite Predial

Clase V

Clase VI

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ATRIBUTOS DE LAS CLASES DE

TIERRA

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TAMAO PREDIAL
MEOR
TAMAO

MAYOR
TAMAO

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TAMAO DE LA PROPIEDAD
Los factores de correccin por tamao predial tendr los
siguientes rangos :
RANGO
1
2
3
4

SUPERFICIE (ha)
0.001
a
0.5
0 501
0.501
a
1
1.001
a
50
50.001
a 100 o ms

FACTOR
1.2
1
0.8
0.6

El Factor tamao, no podr ser menor a : 0, 60 ni mayor a

1,20.
,
Para el clculo del Factor tamao, se entender que la unidad
de inventario es el predio y para efecto de expropiacin; la
parte afectada

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Distribucin
climtica en el
rea del
Distrito
Metropolitano
de Quito

El clima, las
precipitaciones,
i it i
ell
riego y su influencia
en el valor de la
tierra.
tierra

RIEGO

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Fuente: Ministerio de Agricultura

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COEFICIENTES DE RIEGO
El riego
i
suple
l las
l deficiencias
d fi i
i hdricas
hd i
d un terreno
de
t
d di d
dedicado
a la produccin vegetal y animal.
La tierra tiene que ser diferenciada, en su valor, segn se trate
de reas con riego suficiente y reas sin riego. El coeficiente
para tierras con riego es 1.0
La correccin del valor de la tierra para reas sin riego es :
Zona
1
2
3
4
5
6

Clima
Tropical Megatrmico Hmedo
Ecuatorial Mesotrmico Semi-Hmedo 1
Ecuatorial Mesotrmico Semi-Hmedo 2
Nieval
Ecuatorial Alta Montaa
Ecuatorial Mesotrmico Seco

Coeficiente
0.9
0.8
0.7
0.5
0.6
0.5

Precipitacin
> 3000 m. m.
> 2000 m. m.
1000 2000 m. m
> 500 m. m.
500 1000 m. m.
< 500 m. m.

*Estos coeficientes variarn segn la zona o AIVAR ya que las

condiciones climatolgicas no son iguales (ver mapa de zonas
climticas).
Las tierras de las clases V a la VIII,
VIII no deben ser regadas por peligros
de erosin y no se debe incrementar su valor, por factibilidad de riego.
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FACTOR COMERCIALIZACION
Estos factores influencian en el valor de la propiedad, en perodos de auge o
crisis.
Todos los factores exgenos se los puede agrupar alrededor de los
conceptos de Demanda,
Demanda Escasez,
Escasez Utilidad y Transferibilidad,
Transferibilidad asignando pesos
especficos positivos y negativos que fluctan entre 0 y 1 y 2.
Oferta
Bienes Abundantes
-2
-1
0
Mucha
Poca
Ninguna

+2
Muy til

Demanda
Bienes Escasos
+1
+2
Poca
Mucha

Utilidad*
+1
Poco til

0
Normal

* Frente a las condiciones de clima, suelo, socioeconmicas infraestructura,

econmicas,
infraestructura ubicacin,
ubicacin etc.
etc
-2
No transferible

Transferibilidad *
-1
Transferible condicionado

0
Libre transferibilidad

* reas protegidas, limitacin a usos especficos, usos

gravados, condicionados al tiempo, condicionados a la
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NIVEL DE TECNIFICACIN
LOS USO DE LA TIERRA Y LA TARIFA
El rango de la tarifa (tributo) se distribuye segn el uso
predominante e inversin que tenga el predio rural y el nivel de
tecnificacin de dicho uso.
uso
N

Uso del Predio

Tarifa
(0.25 a N
3.000/00)

Uso del Predio

Tarifa
(0.25 a
3.000/00)

A l de
Agrcola
d exportacin
t i

2 00
2.00

12

I d t i l
Industrial

1 50
1.50

Agrcola de Consumo Local

1.00

13

Recreacional

1.50

Agrcola de Subsistencia

0.25

14

Turstico

1.50

Florcola

2.50

15

Gasolineras

3.00

Forestal

0.25

16

Educacin

1.00

Ganadero

1.00

17

Comercial

2.00

Proteccin Ecolgica

0.25

18

Bodegas

1.00

Vivienda

1.50

19

Deportivo

0.25

Hidrocarburfero

0.25

20

Sin uso

1.50

10

Bioacutico

1.00

21

Usos especiales

1.20

11

Minero

2.00

22

Otros usos

1.10

Art. 333 Al valor de la propiedad rural se aplicar un porcentaje que

oscila entre un mnimo de 0.25 por mil y un mximo de 3.0 por mil que
ser fijado mediante ordenanza.

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O
LINDER
O

COMPONENTES
GEOMTRICOS
LINDER

CROQUIS DE LA
CONSTRUCCION

4
S

FOTOS DEL
PREDIO

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LINDER
O
LINDER
O

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FORMULAS
VALOR DE LA PROPIEDAD
De acuerdo con la Ley, el valor total de la propiedad
rural ser igual a la sumatoria del valor del terreno
ms el de las mejoras.
VP = ((VT + VM)) FC
Donde:
VP
VT
VM

=
=
=

Valor de la Propiedad
Valor de la Tierra
Valor de las Mejoras

FC
=
Factor de
Cse trateideli expropiaciones
i
CuandoComercializacin
la valoracin tomar en
cuenta todas las mejoras prediales.
Las Mejoras prediales son: Construcciones, Cultivos,
Plantaciones, Pastos Cultivados, Bosques Artificiales y
otros gastos e inversiones prediales.
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VALOR DE LA TIERRA
Para la valoracin del terreno de un predio, se aplicar la
siguiente frmula general:
VT = VCAT x S x FtP x Fr
Donde:
VT
VCAT
S
FtP
Fr

=
=
=
=
=

Valor de la Tierra
Valor por clase Agrolgica de tierra
Superficie por clase de tierra*
Factor tamao del Predio
Factor riego**
riego

* En los predios que tengan dos o ms clases agrolgicas de tierra,

cada rea y clase se valorar por separado. El valor total del
inmueble ser igual a la sumatoria de los valores de las distintas
inmueble,
clases de tierra que integran el predio.
* * En el predio que tenga reas con y sin riego, el valor de esas

reas
ser
afectado
f t d por los
l coeficientes
fi i t respectivos
ti
con base
b
en ell
clima
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CONCLUSIONES
De acuerdo a la Constitucin y dems Leyes, debe haber el Catastro
d lla Propiedad
de
P i d d Urbana
U b
y ell d
de lla Propiedad
P i d d Rural.
R
l
El Valor de la propiedad inmueble rural toma en cuenta como
Objetivos
Delimitar las reas homogneas de Investigacin Valorativa Rural
(AIVAR)
Valorar la Tierra Rural con usos: Agropecuario, Forestal, de
Proteccin; Habitacional,
Habitacional Vacacional y de Recreacin.
Recreacin Tomando en
cuenta las variables: Polos de desarrollo (Servicios), Clases Agrolgicas
de Tierra, Tamao Predial, Riego y Nivel de Tecnificacin.
Valorar las Mejoras
j
Fundiarias como: Cultivos,, Plantaciones,, Pastos,,
Bosques, Construcciones, Semovientes, etc.,
Establecer el Factor de Comercializacin
LA PRESENTE EXPOSICIN SE HA CENTRADO EN EL
SISTEMA DE VALORACION DE LA TIERRA.
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