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24 propositions pour acclrer la

production de logement Paris


Transformation des bureaux en logements
1. Accompagner les propritaires de petits locaux dactivits par de nouvelles aides
2. Organiser un forum et une exposition/concours autour de la transformation de bureaux en
logements
3. Autoriser la reconstruction dun immeuble de mme volume que lancien
4. Permettre la rversibilit des usages
5. Crer des incitations fiscales et financires
6. Soutenir un dveloppement maitris de lusufruit locatif social
7. Mettre en place une plateforme sur les changements dusage

Mobilisation du parc de logements privs


8. Crer un dispositif pour capter loffre locative prive
9. Remettre sur le march des locaux vacants rnovs grce au bail rhabilitation
10. Lutter contre les locations meubles touristiques irrgulires

Modification du PLU et simplification des procdures


11. Mieux contrler les destinations
12. Faire voluer les rgles de vue et de prospects entre btiments sur une mme
parcelle
13. Favoriser la cration architecturale tout en prservant le patrimoine
14. Faciliter la rversibilit des usages des locaux situs en rez-de-chausse
15. Librer le foncier souterrain pour des activits ou des services collectifs

Optimisation du cot des oprations


16. Rduire les dlais
17. Construire des immeubles sans parking
18. Encadrer les consultations de promoteurs afin dviter les surenchres foncires et de
diminuer le prix des logements Adopter une charte promoteurs anti-spculative
19. Dissocier lachat du logement et lachat du foncier pour le logement intermdiaire

Surlvations dimmeubles
20. Mieux informer les propritaires privs et les professionnels du logement sur la
surlvation
21. Lancer en 2015 un appel projet de surlvation des btiments publics
22. Accompagner les propritaires privs dans leurs projets : le kit surlvation
23. Faire voluer les rgles de gabarit pour augmenter le potentiel de surlvation des
immeubles parisiens

Information et accueil des propritaires


24. Crer une plateforme internet pdagogique ddie aux propritaires

Proposition 1
Atelier 1 transformation des bureaux en logements

Accompagner les propritaires de petits locaux dactivits par de nouvelles


aides

Objectif

Mettre en place un accompagnement technique et financier des propritaires


privs de petits locaux pour les aider raliser des projets de transformation en
logements, en ciblant laction sur les locaux vacants.

Observations

Une telle action pourrait notamment motiver les propritaires de locaux d'activits
vacants ncessitant travaux les remettre en location en faveur de logements
loyers libres ou conventionns.

Partenaires

Atelier parisien durbanisme, ANAH, ADEME, Agence parisienne du climat

Mise en
uvre

Mise en uvre en trois temps :


identifier les locaux dactivits vacants, avec par exemple lappui de
travaux de lApur
laborer une stratgie daction par territoires et type doprations
mettre en place des aides spcifiques et un accompagnement en
s'appuyant sur les dispositifs existants (OPAH, PIG...) et des subventions
ANAH / Ademe / Ville de Paris pour financer une part des travaux.

Proposition 2
Atelier 1 transformation des bureaux en logements

Organiser un forum et une exposition/concours autour de la transformation


de bureaux en logements

Objectif

Partager les pratiques et montrer des projets emblmatiques de transformation de


bureaux en logements raliss Paris.

Observations

La prsentation de projets emblmatiques permettrait dencourager et inciter les


propritaires de bureaux les transformer en logement. Elle constituerait aussi une
opportunit pour mettre en avant des exemples darchitecture innovants, favorisant
la mixit et lvolutivit des usages.

Partenaires

Pavillon de lArsenal, ORIE

Mise en
uvre

Deux types d'action :


organisation par la Ville d'un forum, une rencontre des professionnels
sur le sujet
exposition / concours, monter en lien avec le Pavillon de l'Arsenal, et
ventuellement des acteurs plus large chelle (tat, Rgion)
intresss par cette politique

Proposition 3
Atelier 1 transformation des bureaux en logements

Autoriser la reconstruction dun immeuble de mme volume que lancien

Objectif

Instaurer dans le PLU un "volume (ou hauteur) de fait", afin de pouvoir conserver
les volumes existants en cas de dmolition-reconstruction, sous certaines
conditions, et en faveur du logement.

Observations

L'volution de certaines parcelles est aujourd'hui bloque car les propritaires


risquent de perdre des surfaces utiles aprs reconstruction.
Avant la suppression du COS par la loi Alur, il existait dans le PLU le mcanisme
du COS de fait qui permettait, sous certaines conditions, de dmolir et reconstruire
avec la mme densit, mme lorsque le COS tait suprieur la norme.
Sur le mme principe, il est propos de permettre sous certaines conditions de
reconstruire un immeuble avec la mme volumtrie, mme lorsque celle-ci
dpasse les rgles de gabarit (et/ou le plafond des hauteurs ?). Devraient
cependant tre respectes au minimum certaines rgles lmentaires telles que
des distances minimales entre les btiments (rgles de vues).
Une telle mesure serait un puissant levier pour encourager les transformations de
bureaux en logement.
Cette mesure pourrait tre cible sur les immeubles de 28 50 m. Aujourd'hui, la
rglementation IGH s'applique partir de 50 m pour les immeubles d'habitation et
28 m pour les autres usages. De nombreux immeubles de bureaux soumis aux
contraintes de mises aux normes IGH pourraient y droger en tant reconstruits
avec le mme volume pour y faire du logement.

Mise en
uvre

tudier la possibilit de faire voluer les dispositions de l'article 10 du rglement du


PLU.

Proposition 4
Atelier 1 transformation des bureaux en logements

Permettre la rversibilit des usages


Objectif

Permettre, sous certaines conditions, des changements de destination rversibles,


par exemple en donnant au propritaire, pendant une dure maximale de 10 ou 15
ans, la possibilit de retransformer les surfaces d'habitation en activits. Dans ce
cas, les rgles de compensation pour changement dusage pourraient tre
allges.

Observations

Changer l'usage de bureaux en logements revient aujourd'hui donner une


vocation unique et irrversible son patrimoine, compte tenu des rgles qui
s'appliquent en matire de changements d'usage (art L631-7 du CCH).
La perte de la possibilit de transformer nouveau limmeuble en bureaux est de
nature freiner les oprateurs dans leurs projets de transformation de bureaux en
logements.
La loi Habitat de 1994 avait modifi l'article L.631-7 du CCH et instaur des
changements d'usage temporaires avec, pendant 13 ans, la possibilit de
retrouver l'affectation antrieure sur simple dclaration. Au-del de cette dure,
tout changement d'usage devait faire l'objet d'une autorisation prfectorale. Ce
systme a t supprim en 2005.
La rintroduction dans la loi d'une telle mesure pourrait avoir un effet incitatif pour
les transformations de bureaux en logements.

Partenaires

ORIE

Mise en
uvre

Action qui relve d'une volution lgislative mais qui peut tre soutenue par la Ville
de Paris.
Si le dispositif est inscrit dans la loi, il ncessitera une adaptation mineure du
rglement municipal de changement dusage.

Proposition 5
Atelier 1 transformation des bureaux en logements

Crer des incitations fiscales et financires

Objectif

Encourager les transformations de bureaux en logements travers plusieurs


types dincitations fiscales et financires :

Observations

exonrer de la taxe d'amnagement les transformations de bureaux ou autres


activits en logements (par rhabilitation ou dmolition/reconstruction) ;
exonration temporaire de la taxe foncire sur les proprits bties ;
appliquer une TVA taux rduit (10 %), en zone tendue, pour toutes les
oprations de transformation de bureaux en logements.

Pour l'ORIE et les professionnels prsents l'atelier, il ne sera possible de


transformer des bureaux en logements de manire significative que sil existe des
aides pour lacqureur dun immeuble de bureaux ayant un projet de
transformation en logements.
Depuis 2012, la taxe d'amnagement remplace la taxe locale d'quipement ainsi
que d'autres taxes locales. Elle comprend une part communale, une part
dpartementale ainsi qu'une part rgionale en IDF. Selon une premire simulation
de lORIE, pour une transformation de 5000 m, la taxe d'amnagement serait
d'environ 300 000 euros (soit 1 % du cot total de l'opration).

Partenaires

ORIE

Mise en
uvre

Ces mesures ncessitent une volution lgislative.

Proposition 6
Atelier 1 transformation des bureaux en logements

Soutenir un dveloppement maitris de lusufruit locatif social

Objectif

Soutenir le dveloppement de lusufruit locatif social afin de faciliter la mise en


uvre des objectifs de logement social notamment dans les oprations de
transformation de bureaux en logements lquilibre financier complexe.

Principe

L'usufruit locatif social (ULS) est un montage juridique permettant, grce un


dmembrement de proprit, de produire des logements locatifs sociaux dans
des conditions financires et fiscales avantageuses la fois pour les promoteurs
et pour les acqureurs. D'un ct, des particuliers acquirent au dtail la nueproprit d'appartements dont ils n'auront ni la jouissance, ni les revenus de la
location pendant 15 20 ans. En contrepartie, ils bnficient d'un prix dcot de
30 40 % et ne sont pas taxs sur cette valeur au titre de l'ISF. En face, un
bailleur social achte en bloc l'usufruit portant sur la totalit des appartements
d'un immeuble qu'il va grer pendant 15 20 ans. A l'issue, la pleine proprit de
chaque lot est reconstitue : le bailleur libre la totalit des logements et
rtrocde gratuitement l'usufruit de chacun d'eux son nu-propritaire. La plupart
du temps, un intermdiaire (PERL est numro un sur ce march) rapproche le
bailleur social de l'investisseur.

Observations

Pour les promoteurs et investisseurs privs prsents l'atelier, l'obligation de


crer une part de logements sociaux dans les transformations de bureaux en
logements situes dans la zone de dficit complique lquilibre financier des
oprations. Le cot technique dune transformation est estim entre 10 et 30 %
plus lev que le cot de construction.
Promouvoir lULS pour crer la part de logements sociaux raliser dans ces
oprations amliorerait la rentabilit des oprations et encouragerait les
transformations de bureaux en logements.
LULS est un produit intressant fiscalement pour les investisseurs, mais il lest
aussi pour le bailleur social qui n'achte que l'usufruit des biens (cot de revient
deux fois infrieur au locatif social classique) et pargne des fonds propre.
La Ville de Paris, qui dlivre les agrments ncessaires, conservera la matrise
du recours cet instrument innovant.

Mise en
uvre

Mettre en place dbut 2015, en lien avec les bailleurs sociaux et les
intermdiaires spcialiss, une stratgie de dveloppement sur le territoire
parisien de lULS. Devront notamment tre prcises le type doprations
concernes, la dure souhaite par la Ville pour ces oprations, et les modalits
de prise en compte des cessions potentielles de commercialit.
Paralllement, serait labor un plan de communication sur ce dispositif
destination des propritaires institutionnels, des promoteurs et investisseurs,
avec une action cible sur les propritaires de bureaux vacants.

Proposition 7
Atelier 1 transformation des bureaux en logements

Mettre en place une plateforme sur les changements dusage

Objectif

Mettre en place une plateforme d'information sur les changements d'usage, afin
de fluidifier le march des compensations et favoriser le dveloppement de
transformation de bureaux en logements.

Observations

La vente de titres de compensation (commercialits) constitue un vritable plus


dans la balance financire d'une opration de conversion de bureaux en
logements. Elle permet d'quilibrer les oprations des bailleurs sociaux et elle
permet aussi aux personnes physiques et SCI familiales de financer une partie
des travaux de transformation (estime entre 10 et 15 % du cot des oprations).
La vente de commercialits sapplique galement en cas de dmolitionreconstruction de bureaux en logements.
Les propritaires institutionnels et investisseurs connaissent ces mcanismes de
compensation, les services rfrents et les professionnels de la vente de
commercialits (trois principales agences spcialises Paris). Mais ce n'est pas
le cas de nombreux petits propritaires de locaux d'activits pour lesquels la vente
des commercialits constituerait une aide financire la transformation en
logements.

Mise en
uvre

Plusieurs niveaux daction pourraient tre envisags :

renforcer, en particulier sur le site Paris.fr, linformation destination des


propritaires pour les aider, les orienter dans leurs dmarches (en
indiquant par exemple la liste des agences et sites internet qui jouent
aujourdhui le rle dintermdiaire entre acheteurs et vendeurs de
commercialit) et valoriser la rversibilit de ces mesures.

mettre en place une plateforme dchanges de commercialits ddie la


mise en ligne doffres de vente et dachat de commercialit ( limage de
ce que font des sites internet comme commercialit.fr)

Proposition 8
Atelier 2 mobilisation du parc de logements privs

Crer un dispositif pour capter loffre locative prive


Objectif

Mettre en place le dispositif Multiloc permettant de capter des logements privs


pour dvelopper une offre intermdiaire destination des classes moyennes et
des jeunes actifs, tout en scurisant la situation des propritaires et les droits des
locataires.

Contexte

Au titre du Pacte Logement pour tous sign en juin 2014, Anne Hidalgo, Maire
de Paris, sest engage amliorer loffre de locations dans la capitale,
notamment par la cration dun dispositif Multiloc. Au cours de son mandat, la
municipalit parisienne souhaite en effet, en plus dune politique du logement
social ambitieuse, mobiliser le parc locatif priv en faveur des mnages de classe
moyenne.

Observations

Multiloc facilitera, en toute transparence, la mise sur le march des logements


vacants, en scurisant la perception de loyers, en facilitant par exemple les
colocations de grands appartements ou, au besoin, en avanant des frais de
remise en tat. Avec les lus, les professionnels privs et publics seront mobiliss
pour apporter leurs savoir-faire.
Le dispositif Multiloc doit sappuyer sur un partenariat avec les acteurs privs du
logement, condition ncessaire sa russite. Il sarticulera avec les dispositifs de
captation des logements privs tels que Louez solidaire et sans risque et
lAgence immobilire sociale.

Mise en
uvre

La Mairie de Paris rdigera un cahier des charges en vue du lancement dbut


2015 dun appel doffres pour choisir loprateur Multiloc.

Proposition 9
Atelier 2 mobilisation du parc de logements privs

Remettre sur le march des locaux vacants rnovs grce au bail


rhabilitation

Objectif

Promouvoir le dveloppement du bail rhabilitation, travers des actions


d'information, de communication et d'incitation fiscale.

Principe

Pour une dure de 15 ans minimum, le propritaire confie un bien rhabiliter


une association, un bailleur ou une SEM, qui paie tous les travaux et les dpenses
lies au logement quils financent grce aux subventions et aux loyers quils
peroivent pendant le bail. Le propritaire ne touche aucun loyer mais na aucun
frais ni impt payer (dont exonration ISF) et retrouve son bien en bon tat la
fin du bail.

Observations

Aujourdhui peu tendu, ce dispositif permet notamment la remise sur le march de


logements vacants ncessitant des travaux lourds de rhabilitation. Cependant,
comme les autres mcanismes d'occupation temporaire, ce systme soulve la
question du relogement de l'occupant en fin de bail.
Conformment aux dispositions de l'article 1594 J du CGI, les conseils gnraux
peuvent exonrer de la taxe de publicit foncire les baux rhabilitation passs
dans les conditions prvues par les articles L. 252-1 L. 252-4 du CCH.

Mise en
uvre

Les dispositifs et les acteurs (organismes privs d'intermdiation et associations)


existent et se dveloppent. Il s'agit essentiellement d'une action d'information et de
communication pour les faire connatre au plus grand nombre de propritaires
privs et aux professionnels de l'immobilier (notaires notamment).
Le dveloppement du bail rhabilitation peut aussi se faire dans le cadre
d'oprations de restauration immobilire ou en s'appuyant sur les oprateurs
d'OPAH.
La Ville de Paris pourrait par ailleurs exonrer de la taxe de publicit foncire les
propritaires sengageant dans ce type doprations.
La Ville de Paris doit aussi veiller la cohrence entre les dispositifs du bail
rhabilitation et Louez Solidaire lors de la captation des logements selon des
critres de volume de travaux, de surface de logement et de dure de mobilisation
du bien.

Proposition 10
Atelier 2 mobilisation du parc de logements privs

Lutter contre les locations meubles touristiques irrgulires


Objectif

Lutter contre les locations meubles touristiques irrgulires, en renforant les


contrles et les sanctions et en incitant les propritaires revenir des pratiques
lgales.

Contexte

On estime 25 ou 30 000 logements transforms illgalement en meubls


touristiques Paris. Leur fort dveloppement vient diminuer le parc de rsidences
principales disponibles pour les Parisiens et contribue tirer les prix vers le haut,
phnomne qui affecte tous les arrondissements parisiens sans exception.

Observations

Le nouveau rglement municipal du changement dusage adopt par le Conseil de


Paris en novembre 2014 traite dsormais spcifiquement des locations meubles
de courte dure et prcise que celles-ci sont soumises au rgime de droit commun
des autorisations pralables de changement dusage. Cela signifie que tout
propritaire transformant un logement en meubl touristique a lobligation de
compenser par la cration, dans le mme arrondissement, d'un logement de
surface au moins quivalente.
Il faut renforcer les contrles et continuer saisir le Procureur pour tous les cas
dinfraction.
La ville doit lutter contre ces pratiques, mais aussi conseiller les propritaires en
leur proposant des alternatives la location touristique meuble en rappelant
notamment que la location pendant neuf mois des tudiants peut tre complte
par une location meuble de trois mois maximum.
Le dispositif Multiloc peut tre un outil incitatif auprs des bailleurs pour choisir une
location prenne travers des avantages fiscaux coupls des garanties impays
et dgradations.

Mise en
uvre

Il serait ncessaire de ractualiser par une tude le nombre de locations meubles


touristiques ( confier lAPUR). On doit pouvoir associer la lutte contre les
locations meubles touristiques irrgulires aux outils de mobilisation du parc priv
de la municipalit : Multiloc et Louez Solidaire. Il convient galement de
systmatiser les changes avec les services fiscaux sur les infractions avres.

Proposition 11
Atelier 3 modification du PLU et simplification des procdures

Mieux contrler les destinations


Objectif

Mettre une place une mesure se substituant aux rgles de l'article 14 (COS) afin
de contrler les destinations, en particulier dans le secteur de protection de
l'habitation (centre et ouest parisien) dans lequel le PLU doit favoriser le
dveloppement de logements.

Observations

Dans le PLU actuel, le contrle des destinations repose en partie sur des rgles de
COS diffrentes entre le secteur de protection de l'habitation (avec un COS plus
favorable l'habitation) et le secteur d'incitation la mixit habitat-emploi (avec un
COS identique pour l'emploi et l'habitat).
Depuis la loi Alur, le COS a disparu. Par consquent il faut imaginer une nouvelle
rgle pour contrler les destinations en favorisant le dveloppement de logements
dans l'ouest parisien.

Mise en
uvre

Dans le cadre de la modification du PLU, modifier les dispositions de l'article 2 du


rglement.

Proposition 12
Atelier 3 modification du PLU et simplification des procdures

Faire voluer les rgles de vue et de prospects entre btiments sur une
mme parcelle

Objectif

Modifier les rgles de vue et de prospects entre btiments situs sur une mme
parcelle qui peuvent tre contraignantes pour la ralisation de certains projets.

Observations

Le PLU parisien tablit les rgles dimplantation et de gabarit des btiments sur
une mme parcelle par rapport au type de baies : baies constituant lclairement
premier de pices principales avec distance entre faades de 6 mtres, gabarit
H=P+4+ oblique 45 avec point dattache au niveau du plancher le plus bas
comportant des vues principales ; baies ne constituant pas lclairement premier
de pices principales avec distance entre faades de 4 mtres.
Ces rgles ne prennent pas en compte lorientation des faades, qui est
aujourd'hui facile intgrer. N'est pas prise en compte non plus l'volution de
l'usage des pices l'intrieur du logement et donc des vues principales ou
secondaires.

Mise en
uvre

tudier les possibilits dvolution des articles 6, 7, 8 et 10 du rglement du PLU

Proposition 13
Atelier 3 modification du PLU et simplification des procdures

Favoriser la cration architecturale tout en prservant le patrimoine


Objectif

Amliorer la rdaction des dispositions architecturales de larticle 11 du PLU sur


lequel portent actuellement de nombreux recours.

Observations

Dans cet article, les rfrences lcriture du patrimoine sont un garde-fou vis-vis de promoteurs qui risqueraient de dnaturer la qualit de certains sites. Ce sont
des outils de prservation utiles pour les architectes instructeurs et les ABF. Cet
article sert surtout bloquer des projets mdiocres.
Mais la question, qui s'est pose pour le projet de la Samaritaine, est aujourd'hui
la suivante : comment le PLU peut-il favoriser la cration architecturale tout en
prservant le patrimoine ? Le PLU peut-il prvoir des zones d'exception ?

Mise en
uvre

tudier les possibilits dvolution des dispositions de l'article 11 du rglement du


PLU.

Proposition 14
Atelier 3 modification du PLU et simplification des procdures

Faciliter la rversibilit des usages des locaux situs en rez-de-chausse


Objectif

Faire voluer les rgles du PLU sur les locaux situs en rez-de-chausse,
notamment en matire de hauteur sous plafond et d'volution des destinations,
afin de permettre une meilleure habitabilit, une meilleure adaptation et la
rversibilit des usages et destinations tout au long de la vie du local.

Observations

Pour tre rversible, flexible en termes dusages, le rez-de-chausse doit


prsenter de grands volumes capables. Le PLU prvoit une hauteur de 3,20 m, ce
qui, pour plusieurs participants des ateliers, est insuffisant. De plus, cette hauteur
est indique dans larticle 11 du rglement du PLU qui concerne laspect extrieur
des btiments mais ne concerne donc pas les hauteurs sous plafond lintrieur
des btiments. Il est par exemple propos davoir une double hauteur fixe 5,5
m, crant ainsi la possibilit damnager des entresols, voire de penser un volume
er
capable intgrant le 1 sous-sol (en affouillement), le RDC et lentresol, avec une
rgle spcifique permettant une plus grande flexibilit.

Mise en
uvre

tudier les possibilits dvolution des dispositions des articles 2 et 11 du


rglement du PLU

Proposition 15
Atelier 3 modification du PLU et simplification des procdures

Librer le foncier souterrain pour des activits ou des services collectifs


Objectif

Autoriser les oprations de sous-lvation sur cour pour crer des locaux
d'activits, ateliers ou services situs en dessous du niveau de rfrence et clairs
en premier jour. Le gain despace en sous-sol se ferait au bnfice du logement
dans les tages suprieurs.

Observations

Les dispositions actuelles du PLU interdisent tout affouillement ou exhaussement du


terrain en dessous du niveau de rfrence, sauf dans certaines configurations
particulires en relation avec le niveau des espaces libres des terrains voisins. Ces
dispositions empchent tout traitement architectural du type cours surbaisses ou
patios, qui permettrait dassurer un clairage naturel pour des fonctions qui, de par
leur nature, peuvent tre disposes en sous-sol (bureaux, ateliers, cuisines, laveries,
salles de runions, rfectoires, activits mdicales...). Cela permettrait aussi une
rutilisation d'espaces en sous-sols aujourd'hui sous-utiliss (parkings notamment).
Ces projets pourraient contribuer dvelopper le modle de l'"immeuble pluriel"
mlant habitation, activits et services collectifs.

Mise en
uvre

Dans le cadre de la modification du PLU, adapter les dispositions sur les espaces
libres de l'article 13 et introduire de nouvelles dispositions de larticle 2 du rglement
du PLU.

Proposition 16
Atelier 4 Optimisation du cot des oprations

Rduire les dlais


Objectif

Optimiser la dure des oprations grce une meilleure coordination et des


procdures simplifies. Pour cela, il est propos de mettre en place un groupe de
travail charg de faire des propositions d'amlioration dans trois domaines :
simplifier et coordonner les cahiers des charges imposs par la Ville et ses
oprateurs ;
rduire les dlais de lancement des chantiers et de livraison des programmes
revoir les modes de conception des projets, en faisant voluer les mthodes,
notamment en ZAC (dvelopper la coproduction en ateliers de conception, les
groupements de promoteurs) et les outils (soutenir le dveloppement des
techniques de maquette numrique (BIM))

Observations

Plusieurs promoteurs et constructeurs demandent une harmonisation des cahiers


des charges, qui manent dacteurs diffrents et sont parfois en contradiction. I3F
donne lexemple de certaines ZAC en Ile-de-France o lon a jusqu 8 cahiers des
charges respecter (amnageur, architecte conseil, BET environnemental). Au
final, cela gnre un surcot estim 10 %. Il faudrait, en amont de lopration,
des arbitrages et un travail de mise en cohrence de ces diffrents cahiers de
charges.
Beaucoup dintervenants des ateliers insistent sur la ncessit de rduire la dure
des chantiers, en particulier les dlais dobtention des autorisations et les dlais
imposs par les concessionnaires (ErDF, GrDF, CPCU en particulier). Les
chantiers doivent par exemple souvent se drouler sans lectricit, avec des
groupes lectrognes, en raison des dlais et conditions fixes par ErDF.
La mthode du groupement de promoteurs vise associer ds lamont des projets
des investisseurs, des promoteurs et des bailleurs, pour quils concourent travers
un dialogue et une dmarche participative leur conception, leur qualit comme
leur commercialit, ce qui permettrait la Ville de Paris et ses amnageurs
d'optimiser les dlais et donc les cots.

Partenaires

Prfecture de Police
Bailleurs sociaux et tablissements publics locaux
Concessionnaires

Mise en
uvre

Mise en place d'un groupe de travail co-pilot par la DU et la DLH et associant


certains partenaires amnageurs, bailleurs et concessionnaires.
Ce groupe, mis en place en dbut danne 2015, remettrait ses conclusions au
printemps 2015.

Proposition 17
Atelier 4 Optimisation du cot des oprations

Construire des immeubles sans parking


Objectif

Allger dans le PLU les contraintes en matire de stationnement pour le logement


et faire voluer les rgles en matire de locaux vlos, afin de rduire les cots et
amliorer les bilans des oprations.

Observations

Supprimer les contraintes en matire de stationnement pour le logement et faire


voluer les rgles en matire de locaux vlos, afin de rduire les cots et amliorer
les bilans des oprations. Les locaux vlos pourraient par exemple tre autoriss
dans des abris sur cour.
La construction de parkings sous terrains reprsente un surcot trs important.
Pour les locaux vlos, on reproche des normes qui les rendent surdimensionns :
surface quivalente celle d'un logement pour 35 40 logements crs.
Plusieurs rserves sont apportes par des participants aux ateliers sur le sujet. Sil
parat cohrent de supprimer toute obligation de cration de stationnements pour
les vhicules moteur dans certains quartiers, il semble nanmoins ncessaire de
maintenir un minimum de normes (mme allges) dans les quartiers qui
connaissent un dficit en parcs de stationnement ainsi que pour certains types
dactivits (commerce, artisanat, htels et mme bureaux), et de prendre en
compte les besoins croissants de stationnement pour les deux roues motoriss.

Mise en
uvre

Dans le cadre de la modification du PLU, modifier les dispositions de l'article 12 du


rglement du PLU

Proposition 18
Atelier 4 Optimisation du cot des oprations

Encadrer les consultations de promoteurs afin dviter les surenchres


foncires et de diminuer le prix des logements - Adopter une charte
promoteurs anti-spculative
Objectif

Encadrer les consultations des promoteurs et bailleurs sociaux afin d'viter les
surenchres foncires et de diminuer les prix de sortie des logements. Pour cela, il
pourrait tre mis en place des chartes promoteurs, avec ltablissement de grilles
de prix et de conditions de vente par la Ville, ainsi que la dfinition de critres
autres que purement financiers dans les consultations et l'instauration
systmatique de clauses anti-spculatives. La Ville s'engagerait dans la charte aux
cts de ses partenaires grands propritaires fonciers (APHP, RATP, RFF, tat)

Observations

Le processus qui consiste attribuer les oprations par la comptition entre


promoteurs exclusivement sur le prix de la charge foncire prsen
te plusieurs inconvnients : il augmente mcaniquement le cot des oprations et
donc les prix de sortie ; il augmente les dlais ; il minimise la qualit des produits
au profit de larbitrage financier.

Mise en
uvre

La Ville de Paris pourrait dfinir une stratgie pour sengager dans une dmarche
gnrale de consultations de promoteurs et bailleurs en ZAC et sur certaines
oprations en diffus (avec lintervention de lEPFIF par exemple), avec lobjectif
d'introduire au-del du prix de la charge foncire des critres d'innovation, de
qualit dans le choix des projets et de prix de sortie, et dviter les surenchres
foncires
Une tude pourrait tre lance dbut 2015 pour dfinir la dmarche engager
(tude : 1er semestre 2015)

Proposition 19
Atelier 4 Optimisation du cot des oprations

Dissocier lachat du logement et lachat du foncier pour le logement


intermdiaire
Objectif

Favoriser le dveloppement du bail rel immobilier ddi au logement (BRILO) afin


de crer du logement intermdiaire, notamment en utilisant les tablissements
publics fonciers (EPF) pour porter le foncier

Observations

A Paris, le foncier est le poste de dpenses le plus important dans le montage


d'une opration immobilire. Promouvoir des oprations avec des cots fonciers
maitriss, en mettant en place des dispositifs scuriss et anti-spculatifs de
dissociation du foncier et du bti, peut constituer une rponse.
L'ordonnance du 20 fvrier 2014 a cr un nouveau contrat de bail de longue
dure (18 99 ans) spcifique dit bail rel immobilier (BRILO), par lequel, dans
les zones tendues, un preneur s'engage construire ou rhabiliter des
constructions destines du logement intermdiaire. Ce nouvel instrument, proche
du bail construction et du bail emphytotique, est destin favoriser la
production de ces logements en permettant une dissociation du foncier et du bti
afin d'en diminuer le cot. Il confre au preneur des droits rels en vue de la
location ou de l'accession temporaire la proprit.
Lentre en vigueur du dispositif BRILO est subordonne la publication de cinq
dcrets d'application. Le premier dcret a t publi le 1er octobre 2014. Il
dtermine les plafonds de loyers, de prix et de ressources applicables au dispositif.

Mise en
uvre

Aprs publication des dcrets, l'action engage par la VP pourrait prendre la forme
d'une convention (ou pacte) signe entre la Ville et diffrents partenaires
institutionnels (grands propritaires publics, EPF...) et privs (associations,
fondations, organismes fonciers solidaires) s'engageant sur des objectifs de
production de logements intermdiaires.
Afin de ne pas concurrencer la cration de logement social dans la zone de
dficit, le dveloppement du BRILO pourrait se faire en priorit dans la zone non
dficitaire en logement social.

Proposition 20
Atelier 5 Surlvations dimmeubles

Mieux informer les propritaires privs et les professionnels du logement


sur la surlvation
Objectif

Mieux informer les propritaires privs et les professionnels du logement sur les
possibilits et les avantages de la surlvation

Observations

Les possibilits nouvelles offertes par les volutions rglementaires pour surlever
les immeubles (suppression du COS, ordonnances Duflot, assouplissement des
rgles de coproprit) sont peu ou mal connues de la plupart des propritaires
privs et parfois mme des professionnels de limmobilier. Ainsi semble-t-il
ncessaire que la Ville de Paris mette en place une campagne de communication
sur le sujet de la surlvation destine au grand public, aux propritaires privs et
aux professionnels.

Partenaires
CAUE, Agence parisienne du climat, ADIL
Mise en
uvre

Deux types daction pourraient a minima tre engags :

destination du grand public et des propritaires privs : communication


ddie sur Paris.fr et affichage, laboration avec la direction de
lurbanisme des livrets d'information (cahier Habiter durable + fiches
exemples de bonnes pratiques), avec une stratgie de diffusion avec des
partenaires comme le CAUE, l'APC ou lADIL.

destination des professionnels : runir les principaux acteurs (syndics de


coproprit, SYNAR, FNAIM, notaires, architectes, promoteurs,
industriels...) lors d'un vnement ( l'Htel de Ville ou au Pavillon de
lArsenal) sur le thme de la surlvation.

Proposition 21
Atelier 5 Surlvations dimmeubles

Lancer en 2015 un appel projet de surlvation des btiments publics


Objectif

Donner voir les surlvations travers des projets exemplaires, en mettant en


avant les premires oprations menes par les bailleurs sociaux qui pourraient se
voir fixer un objectif sur la mandature.

Observations

Les possibilits nouvelles offertes par les volutions rglementaires pour surlever
les immeubles sont mconnues de la plupart des propritaires privs et parfois
mmes des professionnels de limmobilier. Donner voir, communiquer sur
quelques projets exemplaires, ltude ou raliss, pourraient faire connatre ces
possibilits et lancer un mouvement plus large.

Partenaires

Pavillon de lArsenal

Mise en
uvre

lchelle des quartiers :


Monter, en partenariat avec le Pavillon de l'Arsenal, des expositions dans les
mairies d'arrondissement en montrant quelques projets phares et le potentiel de
surlvation partir d'exemples concrets (faisabilits, perspectives...) dans
l'arrondissement / et en relayant l'information destination des propritaires sur les
dmarches suivre, les aides... + organisation de visites pour les reprsentants de
syndics, de coproprits, conseils de quartier...
lchelle parisienne :
Lancer en 2015 un appel projets surlvations , pour des projets dhabitation
en surlvation sur des btiments publics (logements sociaux ou quipements)

Proposition 22
Atelier 5 Surlvations dimmeubles

Accompagner les propritaires privs dans leurs projets : le kit surlvation


Objectif

Accompagner les propritaires privs dans leurs projets de surlvation, sur la base
d'une identification fine d'adresses avec un potentiel de surlvation, et travers
des actions cibles destination des propritaires (information simple ou aide
financire au pr-diagnostic dans le cadre de dispositifs existants comme le plan
1000 immeubles, ou d'un dispositif ad hoc de type "plan surlvation").

Observations

Le diagnostic technique et structurel est un lment fondamental tout projet de


surlvation. Mais c'est une tape complexe pour laquelle les propritaires ont
souvent besoin d'un accompagnement, qui peut tre fait dans le cadre de dispositifs
de type OPAH, et/ou avec l'appui de dispositifs comme le Coach copro de l'APC.
Un pr-diagnostic/faisabilit pour valuer le potentiel de surlvation, le budget
ncessaire et les tudes mener reprsenterait un cot denviron 6 000 . Une
tude gotechnique (structure du btiment et de ses fondations), souvent ncessaire
pour mener le projet, se chiffre quant elle en dizaines de milliers d'euros (jusqu'
50 000 ).

Partenaires

Atelier parisien durbanisme

Mise en
uvre

Proposition d'action en deux temps :


1) tude d'identification fine et cartographie des adresses avec un potentiel de
surlvation par l'Apur, avec un objectif chiffr (ex : 1000/2000 immeubles) et une
priorit sur les mono-proprits, puis diffusion large de l'tude notamment auprs
des investisseurs, promoteurs et bailleurs sociaux.
2) intervention cible auprs des propritaires privs :
> soit simple dmarche dinformation cible, avec des fiches descriptives de l'tude
Apur envoyes aux propritaires et syndics, accompagne de lensemble des
lments dinformation et de conseil : le kit surlvation
> soit la mise en place d'une campagne de pr-diagnostics financs par la Ville avec
un objectif pour 5 ans, avec un accompagnement des propritaires par un oprateur
choisi par la Ville de Paris. Cette aide pourrait sadresser des immeubles dj
inscrits dans un dispositif damlioration de lhabitat tel que le Plan 1000 immeubles
ou une OPATB. Une premire estimation du cot pour la ralisation de 500
diagnostics (sur 5 ans) serait denviron 4 M, montant qui comprend le
suivi/ingnierie par loprateur et le cout des pr-diagnostics.

Proposition 23
Atelier 5 Surlvations dimmeubles

Faire voluer les rgles de gabarit pour augmenter le potentiel de surlvation


des immeubles parisiens
Objectif

Librer davantage le foncier arien en augmentant les capacits de construire par


surlvation, pour aller au-del des possibilits de surlvation dj offertes par la
suppression du COS.

Observations

Les propositions d'volution des rgles de gabarit-enveloppe du PLU faites par


l'Apur permettraient, selon ses estimations, de faire passer de 9 000 16 000 le
nombre de parcelles parisiennes avec un potentiel de surlvation des btiments
sur rue.
Les ordonnances Duflot doctobre 2013 offrent la possibilit, dans certains cas, de
droger aux rgles de gabarit du PLU pour combler les dents creuses en salignant
la hauteur des btiments voisins. Mais leur application se heurte une question
dinterprtation de la condition de mixit sociale, qui constitue aujourdhui une
contrainte forte pour les projets privs de surlvation.
L'article L128-1 du code de lurbanisme, sur lequel la ville a dlibr en 2007 et qui
a t modifi par la loi Alur, permettrait un projet vertueux nergtiquement
d'tre construit un peu plus haut que ce que permet le PLU (20 % de plus, soit 6
niveaux au lieu de 5 par exemple). Mais la dlibration de la ville na port que sur
le COS (sans intrt aujourdhui) et pas sur le dpassement de gabarit. Appliquer
Paris le bonus durable de gabarit pour les projets usage dhabitation
permettrait de nombreux btiments dont les coproprits de dvelopper de
nouvelles surfaces de logement tout en trouvant un levier pour investir dans des
quipements cologiques (isolation, solaire photovoltaque, solaire thermique, etc.)

Mise en
uvre

tudier les conditions dans lesquelles pourraient voluer les dispositions de


l'article 10 du rglement du PLU sur les gabarits-enveloppe, tre amliores les
conditions dapplication des ordonnances Duflot sur les surlvations, et tre
appliqu Paris larticle L.128-1 du code de lurbanisme.

Proposition 24
Information et accueil des propritaires privs

Crer une plateforme internet pdagogique ddie aux propritaires

Objectif

Mettre en place un portail internet unique pour les propritaires afin de les informer
et les conseiller dans leurs projets d'amlioration, de rnovation, de transformation
ou d'extension de leurs logements ou immeubles.

Observations

Surlvations, transformations de bureaux en logements, changements d'usage,


rnovation thermique sont des sujets complexes pour la plupart des propritaires
privs qui souhaitent s'engager dans ces projets. Aujourd'hui les informations
existent mais elles sont disperses et parfois difficiles d'accs. Et les plateformes
publiques dinformation et daccueil sur le logement (ADIL, RILH) sont plutt
destines aux locataires.

Mise en
uvre

Cration dun portail internet sur (ou relay par) Paris.fr, et labor avec diffrents
partenaires (ANAH, le CAUE, lAPC, chambre des notaires), qui permettrait aux
propritaires de disposer dune information simple, hirarchise et renvoyant aux
diffrents dispositifs et services comptents. Au sein de la Ville, ces services
(PASU la DU, BPLH, BHP ou STH la DLH) pourraient galement renforcer,
par la mise en place de permanences techniques, le conseil aux propritaires sur
rdv.

Un protocole historique avec la RATP


Le dveloppement dune offre de logements accessibles tous les Parisiens passe par la
mobilisation de nouvelles opportunits foncires. Dans la cadre du Pacte logement pour tous,
la Ville a nou un solide partenariat avec les grands oprateurs publics, pour identifier leur
foncier disponible pour la production de logement.
Premire concretisation de cette dmarche, la Ville de Paris et la RATP ont labor un
protocole daccord qui permettra la construction de 2.000 logements, dont au moins 50% de
logements sociaux, dans la cadre de la restructuration de huit sites industriels de cet
oprateur public.
Cet accord, sign jeudi par Anne Hidalgo, Maire de Paris et Pierre Mongin, PDG de la RATP,
permettra une utilisation optimale des emprises de la RATP et la promotion dune vritable
mixit fonctionnelle, en alliant logement, prennisation de lemploi industriel et amlioration
des infrastructures.
Ces logements seront produits principalement par les filiales de la RATP, en change du
concours technique de la Ville et dune participation au financement des programmes de
logements sociaux
Les huit sites ont dores sont rpartis dans six arrondissements :
- le centre bus du boulevard Jourdan (14e)
- le centre bus de Croix-Nivert (15e)
- l atelier mtro RATP de Vaugirard (15e)
- latelier mtro RATP dItalie (13e)
- latelier mtro de Saint-Fargeau (20e)
- le centre de contrle technique de la Porte de la Villette (19e)
- le site gr par le comit dentreprise la Porte de Choisy (13e)
- le site gr par le comit dentreprise rue du Docteur Arnold Netter (12e).