Académique Documents
Professionnel Documents
Culture Documents
2013
1,2)
1. PENDAHULUAN
Rumah adalah salah satu unsur utama bagi kesejahteraan rakyat. Rumah
merupakan kebutuhan akan tempat yang dapat dipergunakan sebagai tempat
berteduh, disamping sandang dan pangan. Dalam masyarakat yang adil dan
makmur, sudah saatnya rakyat memiliki tempat tinggal yang layak. Pada masa
sekarang ini, pertumbuhan sektor perumahan di tanah air terbilang sangat pesat
pertumbuhannya didorong oleh meningkatnya permintaan masyarakat akan
perumahan yang sesuai dengan tingkat kebutuhannya.
Jakarta merupakan salah kota dengan tingkat kebutuhan rumah yang sangat
tinggi. Penduduk kota Jakarta dari tahun ke tahun terus bertambah. Selain
[Yulita V. Usman] | ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR
REGENSI 3
83
Tahun
Jakarta
%
Ratarata
Bekasi
%
Ratarata
1.
2005
9.041.605
1.453.394
2.
2006
8.961.680
-0,88
1.773.470
22,02
3.
2007
7.554.461
-15,70
1.795.945
1,28
4.
2008
7.616.838
0,83
1.800.746
0,28
5.
2009
8.523.838
11,91
2.584.427
43,52
6.
2010
9.588.198
12,47
2.336.489
-9,59
7.
2011
10.187.595
6,25
2.625.838
12,38
8.782.031
2,48
2.052.901
11,65
Rata-rata
84
2013
80000
70000
70000
60000
60000
50000
40000
42239
40000
Dem and
Supply
30000
20000
20000
16006
10000
0
2009
2010
2011
Tahun
30000
30000
25000
20000
Dem and
16847
Supply
15315
15000
12000
10000
7515
5000
4592
0
2009
2010
2011
Tahun
85
2. LANDASAN TEORI
2.1. Analisis Lingkungan Internal
Menurut Umar (2003), analisis terhadap lingkungan internal dapat dilakukan
dengan menggunakan alat analisis berupa matriks IFE (Internal Factor
Evaluation) [4]. Matriks IFE digunakan untuk mengetahui faktor-faktor internal
perusahaan berkaitan dengan kekuatan dan kelemahan yang dianggap penting,
misalnya dari aspek manajemen, keuangan, SDM, pemasaran, sistem informasi
dan produksi/operasi. Matriks tersebut dapat dilihat pada Tabel 2.
Tabel 2. Matriks faktor strategi internal
Faktor-faktor
Bobot Rating
strategi internal
Kekuatan:
1
2
Kelemahan
1
2
Total
1,00
Skor
Skor
2013
Gambar 3. Matriks IE
Matriks IE berguna untuk memposisikan suatu strategic business unit (SBU)
perusahaan ke dalam matriks yang terdiri atas sembilan sel. Matriks IE terdiri
dari dua dimensi, yaitu:
- Dimensi X: total skor dari matriks IFE
- Dimensi Y: total skor dari matriks EFE.
2.4. Matriks Strength, Weakness, Opportunity and Threat (SWOT)
Analisis SWOT adalah identifikasi berbagai faktor secara sistematis untuk
merumuskan strategi perusahaan (Rangkuti, 2005) [5]. Matriks SWOT adalah
alat yang digunakan untuk menyusun faktor-faktor strategis perusahaan. Matriks
ini dapat menggambarkan secara jelas bagaimana peluang dan ancaman
eksternal yang dihadapi perusahaan, dapat disesuaikan dengan kekuatan dan
kelemahan yang dimilikinya.
Tabel 4. Matriks SWOT
IFE
Strength (S)
EFE
Weakness (W)
Opportunities (O)
Strategi SO
Strategi WO
Threat (T)
Strategi ST
Strategi WT
87
Bobot
ALTERNATIF STRATEGI
Strategi I
Strategi II
AS
TAS
AS
TAS
Strategi III
AS
TAS
Peluang
Ancaman
Kelemahan
Jumlah
Total Nilai
Daya
Tarik
3. PENGUMPULAN DATA
Pemasaran merupakan kegiatan yang sangat penting dalam menjalankan suatu
usaha dan harus mempunyai strategi yang tepat untuk memasarkan produknya.
PT Cakrawala Nusa Dimensi selama ini dalam memasarkan BTR 1 dan 2
mempunyai lima strategi pemasaran yang telah dijalankan, antara lain :
1. Strategi Produk
Semua tipe rumah yang ada di Perumahan Bekasi Timur Regensi 3 yaitu model
minimalis.
2. Strategi Harga
Harga yang ditentukan oleh PT Cakrawala Nusa Dimensi untuk masing-masing
tipe rumah berbeda tergantung luas bangunan dan luas tanahnya. Harga jual
tersebut sudah termasuk Pajak Pertambahan Nilai (PPN), Biaya Pecahan
Sertifikat, biaya untuk mendapatkan Izin Mendirikan Bangunan (IMB), instalasi
listrik sesuai spesifikasi, pemasangan pompa air listrik, dan biaya Akte Jual Beli
(AJB). Tetapi, harga tersebut belum termasuk Biaya Perolehan Hak atas Tanah
dan Bangunan (BPHTB), biaya proses, KPR, harga kelebihan tanah, dan biayabiaya materai. BPHTB dihitung dari = (Harga Jual Rp. 60.000.000,-) x 5 %.
3. Strategi Tempat
Perumahan Bekasi Timur Regensi 3 terletak di Cimuning, Bekasi Timur, dan
berdekatan dengan beberapa kawasan industri. Lokasi perumahan mudah
dijangkau, karena didukung oleh kemudahan akses menuju perumahan yaitu
melalui Akses Tol Tambun, Tol Bekasi Timur, Tol Bekasi Barat atau Jl. Raya
Narogong dan Jl. Raya setu Bantargebang.
4. Strategi Distribusi
Strategi distribusi adalah strategi pelayanan perumahan kepada konsumen
berdasarkan cara pembayaran yang dilakukan. PT Cakrawala Nusa Dimensi
melakukan strategi distribusi dengan membuka kantor pemasaran Perumahan
Bekasi Timur Regensi 3. Dengan adanya kantor pemasaran, maka Perumahan
Bekasi Timur Regensi 3 dapat memberikan pelayanan dan informasi lengkap
mengenai produk yang terdapat di Perumahan Bekasi Timur Regensi 3.
5. Strategi Promosi
Promosi berguna untuk mengkomunikasikan produk kepada masyarakat.
Diharapkan dengan adanya promosi suatu produk dapat dikenal oleh
88
2013
Kekuatan PT CND
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan maka diperoleh beberapa
kekuatan yang dimiliki PT Cakrawala Nusa Dimensi dalam memasarkan
perumahannya. Kekuatan yang dimiliki perusahaan tersebut antara lain:
- Nilai investasi yang terus meningkat
- Adanya perluasan pembangunan
- Penyediaan fasilitas umum/fasilitas sosial
- Harga bersaing
- Lokasi yang strategis
- Kemudahan pembayaran uang muka yang rendah atau bisa dicicil (KPR)
- Pengembang yang berpengalaman
Kelemahan
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan maka diketahui kelemahan yang
ada pada PT Cakrawala Nusa dimensi. Kelemahan tersebut adalah
pengawasan yang kurang.
Pengawasan terhadap hasil kerja kontraktor kurang dilakukan oleh
pengembang, sehingga banyak konsumen yang mengajukan keluhan,
misalnya terhadap atap yang bocor, dinding tembok yang retak-retak.
Setelah konsumen melakukan pengaduan, baru pihak pengembang lewat
kontraktor melakukan pengecekan dan memperbaikinya.
89
Peluang
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, diperoleh beberapa peluang
yang dapat dimanfaatkan oleh PT Cakrawala Nusa Dimensi dalam
memasarkan produk perumahannya. Peluang tersebut antara lain:
- Target market yang besar
- Tingkat bunga KPR yang rendah
- Adanya Loyalitas Pemasok
- Dibangunnya ruko-ruko pada setiap cluster
Ancaman
- Kenaikan tingkat bunga KPR
- Adanya Isu Pencemaran Lingkungan
- Peningkatan harga Bahan Bakar Minyak (BBM)
- Kenaikan harga material
- Munculnya berbagai perumahan baru di Bekasi
Faktor Internal
Bobot
(a)
Rating
(b)
Skor Terbobot
(a x b)
Kekuatan
1.
0,128
3,1
0,397
2.
0,123
3,9
0,480
90
No.
Faktor Internal
2013
Bobot
(a)
Rating
(b)
Skor Terbobot
(a x b)
Kekuatan
3.
0,111
3,0
0,333
4.
Perluasan pembangunan
0,128
4,0
0,512
5.
0,140
3,7
0,518
6.
0,132
3,6
0,475
7.
0,119
3,1
0,369
0,119
2,4
0,286
1.
1,000
3,369
Berdasarkan matriks IFE di atas didapatkan total nilai skor terbobot sebesar
3,369. Menurut Husein Umar (2003), jika nilai skor terbobot di atas 2,50
menandakan bahwa secara internal perusahaan pada posisi kuat [4].
Sebaliknya, jika nilai skor terbobot di bawah 2,50 menandakan perusahaan pada
posisi lemah. Dengan nilai skor terbobot sebesar 3,369, dapat disimpulkan
bahwa perusahaan pada posisi kuat. Kondisi tersebut menunjukkan faktor
internal PT Cakrawala Nusa Dimensi relatif lebih kuat dalam memanfaatkan
kekuatan yang dimiliki dan mampu mengatasi kelemahannya. Kekuatan utama
yang dimiliki PT Cakrawala Nusa Dimensi adalah nilai investasi yang terus
meningkat dengan skor sebesar 0,518. Pada posisi kedua ditempati oleh
perluasan pembangunan dengan skor 0,512. Posisi ketiga dan keempat
ditempati oleh penyediaan fasilitas umum/fasilitas sosial dan Harga yang
bersaing dengan skor masing-masing 0,480 dan 0,475. Posisi kelima adalah
lokasi yang strategis dengan skor 0,397. Serta pada posisi keenam dan ketujuh
yaitu kemudahan pembayaran uang muka yang rendah atau bisa dicicil dan
pengembang yang berpengalaman dengan masing-masing skor 0,369 dan
0,333. Kelemahan yang dimiliki PT Cakrawala Nusa Dimensi yaitu pengawasan
yang kurang terhadap hasil kerja kontraktor dengan skor 0,286.
4.4. Evaluasi Faktor Eksternal (Matriks EFE)
Berdasarkan hasil identifikasi dari kondisi lingkungan eksternal diperoleh
beberapa peluang dan ancaman yang dihadapi PT Cakrawala Nusa Dimensi
dalam memasarkan perumahan. Peluang yang dapat dimanfaatkan oleh PT
Cakrawala Nusa Dimensi adalah target market yang besar, dibangunnya rukoruko pada setiap cluster, tingkat bunga KPR yang rendah, dan adanya Loyalias
Pemasok. Sedangkan ancaman yang harus dihadapi oleh PT Cakrawala Nusa
Dimensi adalah Munculnya berbagai perumahan baru di Bekasi, Kenaikan
tingkat bunga KPR, Peningkatan harga Bahan Bakar Minyak (BBM), Kenaikan
harga material.
Tabel 7. Matriks EFE Perumahan Bekasi timur Regensi 3
No.
Faktor Eksternal
Bobot
(a)
Rating
(b)
Skor Terbobot
(a x b)
91
Peluang
1.
0,112
3,9
0,437
2.
0,093
3,1
0,288
3.
4.
0,116
0,105
3,4
3,7
0,394
0,389
1.
0,105
3,1
0,326
2.
0,124
3,4
0,422
3.
0,116
3,3
0,383
4.
5.
0,116
0,112
3,3
3,7
0,383
0,414
Total
1,000
Ancaman
3,435
Berdasarkan matriks EFE di atas didapatkan total skor terbobot sebesar 3,435.
Hal ini menunjukan PT Cakrawala Nusa Dimensi mampu merespon faktor
eksternal dengan memanfaatkan peluang yang ada untuk mengatasi ancaman.
Menurut Husein Umar (2003), apabila skor total dari matriks EFE sebesar 4,0
mengindikasikan bahwa perusahaan merespon dengan sangat baik peluangpeluang yang ada dan menghindari ancaman-ancaman dari di pasar industrinya
[4]. Sementara jika skor total 1,0 menunjukan bahwa perusahaan tidak
memanfaatkan peluang-peluang yang ada atau tidak menghindari ancamanancaman eksternal. Peluang utama yang dihadapi PT Cakrawala Nusa Dimensi
adalah target market yang besar dengan skor 0,437. Peluang yang berada di
urutan kedua yaitu tingkat bunga KPR yang rendah dengan skor 0,394. Peluang
yang ada di urutan ketiga dan keempat yaitu adanya loyalitas pemasok dan
dibangunnya ruko-ruko pada setiap cluster dengan skor masing-masing 0,389
dan 0,288. Ancaman utama yang dihadapi PT Cakrawala Nusa Dimensi adalah
kenaikan tingkat bunga KPR dengan skor 0,422. Ancaman yang kedua yaitu
adanya isu pencemaran lingkungan skor 0,414. Ancaman ketiga dan kemepat
yaitu peningkatan harga Bahan Bakar Minyak (BBM) dan kenaikan harga
material dengan skor yang sama 0,383. Sedangkan ancaman yang terkahir yaitu
Munculnya berbagai perumahan baru di Bekasi dengan skor 0,326.
4.5. Evaluasi Matriks Internal Eksternal (IE)
Matriks IE disusun berdasarkan kondisi lingkungan internal dan eksternal
perusahaan yang digabungkan dari matriks IFE dan EFE. Berdasarkan hasil
analisis faktor internal menggunakan matriks IFE diperoleh skor terbobot sebesar
3,369. Sedangkan hasil analisis faktor eksternal menggunakan matriks EFE
diperoleh skor terbobot sebesar 3,435. Berdasarkan dari dua nilai tersebut PT
Cakrawala Nusa Dimensi dalam memasarkan perumahan menempati posisi
pada sel I. Strategi yang dapat diambil yaitu strategi Grow and Build. Strategi
yang cocok yaitu strategi intensif seperti market penetration, market development
dan product development. Market penetration merupakan strategi yang dilakukan
oleh suatu perusahaan untuk meningkatkan penjualan atas produk dan pasar
yang telah tersedia melalui usaha-usaha pemasaran yang lebih intensif. Market
development adalah strategi yang bertujuan untuk mendapatkan pasar atau
92
2013
konsumen yang baru. Target pasar yang pada awalnya dikhususkan untuk
segmen tertentu sekarang segmennya diperluas. Product development adalah
strategi peningkatan produk dengan pasar yang dituju masih sama.
93
Weakness (W)/Kelemahan
Pengawasan yang kurang terhadap hasil
kerja kontraktor
Perluasan pembangunan
Penyediaan fasilitas umum
Harga yang bersaing
Lokasi yang strategis
Kemudahan pembayaran uang muka
Pengembang yang berpengalaman
Opportunities
Strategi S-O
Strategi W-O
Meningkatkan
pangsa
pasar
dengan
membidik pasar karyawan dan wiraswasta
dengan memanfaatkan peluang target pasar
yang besar, tingkat bunga KPR yang rendah
dan loyalitas pemasok dan dibangunnya rukoruko pada setiap cluster. (S1, O1, O2, O3,
O4)
Threat (T)/Ancaman
Strategi S-T
Strategi W-T
Adanya
Isu
Lingkungan
ruko-ruko
pada
Pencemaran
2013
S2
S3
S4
Bobot
AS
2.
3.
4.
Perluasan pembangunan
0,128
TAS
3,9
0,418
3,9
0,111
0,14
4
4
7.
4.
AS
0,123
0,132
3.
TAS
AS
0,397
TAS
5.
2.
AS
0,128
6.
1.
TAS
0,48
3,4
0,512 3,7
3,7 0,455
3,7
0,518
0,436
0,345
0,56
0,474
0,48
0,357 2,9
0,112
3,4 0,381
0,093
0,56
3,6 0,504
0,336
3,1 0,347
0,336
0,307
0,116
3,6 0,418
0,348
0,105
2,9 0,305
0,315
Ancaman
1.
2.
3.
4.
5.
0,112
0,315 3,4
0,357
0,372
0,372
0,418
0,452
Jumlah
AS : Attractiveness score
6.795
TAS
6.561
6.609
Dari hasil analisis matriks QSPM tersebut diperoleh alternatif strategi sebagai
berikut :
1) Meningkatkan volume penjualan melalui peningkatan target penjualan
dan perluasan pasar sasaran serta meningkatkan pengawasan terhadap
hasil kerja kontraktor di lapangan dengan melakukan pengecekan
berkala.
[Yulita V. Usman] | ANALISIS STRATEGI PEMASARAN PERUMAHAN BEKASI TIMUR
REGENSI 3
95
5. KESIMPULAN
Faktor-Faktor Internal
Kekuatan PT CND
Yang menjadi kekuatan bagi PT. Cakrawala Nusa Dimensi yaitu :
- Nilai investasi yang terus meningkat,
- Adanya perluasan pembangunan,
- Penyediaan fasilitas umum/fasilitas sosial,
- Harga bersaing,
- Lokasi yang strategis,
- Kemudahan pembayaran uang muka yang rendah atau bisa dicicil
(KPR),
- Pengembang yang berpengalaman.
Faktor Eksternal
Peluang PT CND
Yang menjadi peluang bagi PT CND sebagai berikut :
- Target market yang besar,
- Tingkat bunga KPR yang rendah,
96
2013
Ancaman PT CND
-
Kelemahan PT CND
Faktor-faktor internal yang menjadi kelemahan PT CND yaitu pengawasan
yang kurang dilakukan oleh pengembang, sehingga banyak konsumen yang
mengajukan keluhan.
Prioritas Strategi
97
DAFTAR PUSTAKA
___; Statistik Jumlah Penduduk, Badan Pusat Statistik, Jakarta, 2010, diunduh
dari http://www.bps.go.id/. [20 Oktober 2012].
Badan Perencanaan dan Pembangunan Daerah Kota Bekasi, Kota Bekasi
Dalam Angka, Bekasi, 2012.
___; Buku Saku, Kementerian Perumahan Rakyat, Jakarta, 2012, diunduh dari
http://www.kemenpera.go.id/. [11 November 2012].
Umar, H., Strategic Manajemen in Action, PT. Gramedia Pustaka Utama,
Jakarta, 2003.
Rangkuti, F., Analisis SWOT Teknik Membelah Kasus Bisnis, PT. Gramedia
Pustaka Utama, Jakarta, 2005.
David, F. R., Manajemen Strategis, Edisi Bahasa Indonesia, PT. Prenhallindo,
2002.
98
2013