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MODELO DE INFORME Y TASACION DE MURO MEDIANERO

Buenos Aires, 28 de julio de 2009


Al Consorcio de Propietarios calle LAS CALENDULAS 3035 C.A.B.A.
REF: INFORME SOBRE CESION DE DERECHOS DE MEDIANERIA
De mi consideracin:
Tengo el agrado de dirigirme a Uds. A fines de poner en vuestro conocimiento mi opinin sobre el afrontamiento del costo
de derechos de medianera, que les es reclamado por el Consorcio de Propietarios Las Calndulas 3039 de esta Ciudad.
El presente informe ha sido elaborado teniendo en cuenta proyectos de acuerdos sobre cesin de derechos de medianera,
por Uds. proporcionados.
A efectos de entender la dinmica de este informe, este estudio establece:

Utilizar, a efectos de este informe, la NORMA IRAM 34.869 DE TASACIN DE MUROS MEDIANEROS, cuyo
lineamiento es la Depreciacin Discriminada de Componentes, que ha tenido recepcin jurisprudencial (cfr. CNCivil,
Sala F, Consorcio Crdoba 996/1000 c/ Av. Crdoba 972 SRL s/cobro de medianera) y que es referida en
bibliografa especializada y en los conceptos impartidos en casas de estudios universitarias (FADU UBA).
La antigedad del muro se establece en 12 aos, al ao 2009.
Se toma como referencia de precios la Revista Vivienda, N 565, mes de Agosto de 2009, sin perjuicio de que al
momento de abonarse los derechos se utilicen valores actualizados de la mencionada publicacin.
Se toma como estado de conservacin el establecido como Estado 2 (estado regular de mantenimiento con
conservacin normal de pequea importancia).
El valor residual es tomado en un tres por ciento (3 %) del valor de reposicin.
Este este estudio solamente calcula el REVOQUE GRUESO EXTERIOR, dado que incorporar el revoque interior
equivale a incorporar al condominio un material que SIEMPRE ES SUSTITUIDO SIN DAR AVISO AL VECINO;
vale decir que si debiera incorporarse, no solamente habra que pedir permiso al lindero para picar el revoque fino
interior sino que adems, se debera constatar la existencia del revoque fino interior a la cal en el edificio al cual debe
abonrsele derechos de medianera.
Que se establece valido incorporar, a efectos de este estudio:
Impuesto al Valor Agregado (IVA) en un 10,5 %, conforme a la ley 24.631, aplicable a construcciones y trabajos
destinados a viviendas nuevas.
Gastos Generales y beneficio empresario en un 30 %, tomando los parmetros de la Revista Vivienda (20 a 40 %)
siendo un concepto receptado en jurisprudencia (CNCivil, Sala C, 26-2-1979 Consorcio Sarmiento 2602/16 c/
Ongana. Jorge E. y Otros, Rev. La Ley, 1979-B, 625).
Honorarios Profesionales por Proyecto y Direccin de obra al momento de ejecutarse el muro, en un 7 % (cfr.
CNCivil, Sala F, Consorcio Crdoba 996/1000 c/ Av. Crdoba 972 SRL s/cobro de medianera).
Honorarios por confeccin de plano y de liquidacin de medianera, ya que es un gasto necesario para conocer el valor
a reclamar (conforme jurisprudencia: CNCivil, Sala F, 21-8-1973 Consorcio Pedro Goyena 1533 c/ De Marco,
Vicente, Rep. La Ley, XXXV, 1144, Sum. 14, CNCivil, Sala C, 27-10-1971, Rev. La Ley, XXXV, 147-717 (29.112S)), y que este estudio pondera en un 5 %.

LOCALIZACION

DETALLE DEL MURO

COMPUTO METRICO
ITEM 1 MAMPOSTERIA EN ELEVACION DE LADRILLOS COMUNES 1:3.1 A LA VISTA
ESPESOR 0.30m. (toma de juntas aparte).
(A) 0,24 .11 x 0,20 m ................................................................................ 0,05 m2
(B) 0,15 m x 0,20 m .................................................................................. 0 03 m2
(C) 6,79 m x 0,61 m ................................................................................ 4,14 m2
(D) 0,27 mx 0,87 m ................................................................................
0 23 m2
(E) 10,24 m x 2,55 m ................................................................................ 26,11 m2
(F) 13,70 m x 0,34 m ................................................................................ 4,66 m2
(G) 0,33 m x 2,54 m ................................................................................ 0,84 m2
(H) 15,89 m x 2,81 m ................................................................................ 44,65 m2
(I) 17,89 m x 15,99 m............................................................................... 286,06 m2
(J) 9,39 m x 4,00 m ................................................................................ 37,56 m2
TOTAL ....................................................................................................404,34 m2
ITEM 2
REVOQUE GRUESO INTERIOR
JAHARR0 20 LITROS DE MEZCLA (1/4:l:3)
Idem ITEM 1.

LIQUIDACION
ITEM 1: Rubro 554-0040. MAMPOSTERA DE ELEVACIN DE LADRILLOS COMUNES (1/4:1:4) A LA VISTA,
ESPESOR 0,30 m (sin junta tomada):
Superficie:................................... 404,34 m2
Edad:............................................ 12 aos.
Vida til:...................................... 90 aos
Porcentaje de vida transcurrido:.. 13 %
Estado de Conservacin:............. 2
Coeficiente K:............................. 9,68
Valor de reposicin:.................... $ 237,50/m2*

Valor actual = (Valor de reposicin Valor residual) . (1 K/100) + Valor residual


Valor actual = ($ 237,50/m2 $ 7,12/m2) . (1 9,68/100) + $ 7,12/m2
Valor actual = ($ 230,38/m2) . (0,91) + $ 7,12/m2
Valor actual = ($ 209,64/m2) + $ 7,12/m2
Valor actual = $ 216,76/m2
404,34 m2 . $ 216,76/m2= $ 87.647,08
Valor actual del Item 1: $ 87.647,08
* Este valor comprende:
El Rubro 554-0040 est expresado en m3. Para convertir a m2, el costo del muro de 30 cm de espesor se obtiene multiplicando
el precio del m3 por 0,15, es decir: $ 608,72/m3 x 0,30 m = $ 182,61/m2.
Se incorpora la INCIDENCIA DE ANDAMIOS POR EJECUCIN EN ALTURA, adicionndose la suma de $ 17,67/m2. Tal
ponderacin surge de la diferencia de costos entre el Rubro 557-0020 (medianera elevacin de mampostera) y el Rubro 5570030 (dem anterior revocando desde balancn).
Se incorpora el TOMADO DE JUNTAS DE LADRILLOS APARENTES (MEZCLA 1:1): $ 37,22/m2.

Sumatoria total: = $ 91,30/m2 + $ 17,67/m2 + $ 37,22/m2 = $ 146,19/m2

ITEM 2: Rubro 578-0130. REVOQUE GRUESO INTERIOR (20 l. Mezcla :1:3).


404,34 m2
Superficie:................................... 404,34 m2
Edad:............................................ 12 aos.
Vida til:...................................... 60 aos
Porcentaje de vida transcurrido:.. 20 %
Estado de Conservacin:............. 2
Coeficiente K:............................. 14,22
Valor de reposicin:.................... $ 23,50/m2
Valor actual = (Valor de reposicin Valor residual) . (1 K/100) + Valor residual
Valor actual = ($ 23,50/m2 $ 0,70/m2) . (1 14,22/100) + $ 0,70/m2
Valor actual = ($ 22,80/m2) . (0,86) + $ 0,70/m2
Valor actual = ($ 19,60/m2) + $ 0,70/m2
Valor actual = $ 20,30/m2
404,34 m2 . $ 20,30/m2 = $ 8210,93
Valor actual del Item 4: $ 8210,93

RUBROS
ITEM 1:
ITEM 2:
Sumatoria
de rubros:

+
+

$ 87.647,08
$
8210,93
$ 95.858,01

Sumatoria de rubros:..
Gastos Generales y Beneficio Empresario (30 %):
Subtotal:
IVA (10,5%):
Subtotal:

$
$
$
$
$

95.858,01
9585,80
105.443,81
11.071,60
116.515,41

Honorarios Profesionales
por Proyecto y Direccin de obra
al momento de ejecutarse el muro (7 %):..
Subtotal:

$
$

8156,07
124.671,48

Honorarios por confeccin de plano


y de liquidacin de medianera (5 %): ..

6233,57

TOTAL DEL VALOR DEL MURO ..


Corresponde abonar 50 % ..

$
$

130.905,05
65.452,52

SON PESOS: SESENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y DOS CON 52/100.

SUPERPOSICION DE SILUETAS DE MURO

REFERENCIAS
SECTOR DEL MURO EN CONDOMINIO POR SITUACION PREEXISTENTE
MURO PRIVATIVO DE CADA LINDERO (de 0,15 m de espesor)
MURO PRIVATIVO DEL CEDENTE

MURO PRIVATIVO DEL CESIONARIO


MURO EN CONDOMINIO QUE SE ADQUIERE POR ESTE CONVENIO

CONTRATO DE CESION DE DERECHOS DE MEDIANERIA


En la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, a los .. das del mes de Setiembre de 2009, entre el Seor EUFRASIO
TMBOLO, D.N.I. N: 467.888.098, con domicilio en la calle Los Toldos N 321 de esta ciudad, propietario del lote
ubicado en la calle LAS CALENDULAS N 3039 de esta ciudad, cuya nomenclatura catastral es Circunscripcin 25,
Seccin: 45, Manzana: 56, Parcela 7, en adelante El Cedente, y el CONSORCIO DE PROPIETARIOS CALLE LAS
CALENDULAS 3035, propietario del lote ubicado en la calle LAS CALENDULAS N 3035 de esta ciudad, cuya
nomenclatura catastral es Circunscripcin 25, Seccin: 45, Manzana: 56, Parcela 8, representado en este acto por la Sra.
Nicasia Caledonia, D.N.I. N: 564.566.890, con domicilio en el Pasaje Coyuyo N 4533 de esta ciudad, cuya personera
acredita con poder otorgado por el referido consorcio y pasado por ante el Escribano Sinforoso Mingo, a cargo del Registro
467669, en adelante El Cesionario, se decide celebrar el siguiente CONTRATO DE CESION DE DERECHOS DE
MEDIANERA sobre el muro existente en el lmite separativo en sus respectivos lotes, en virtud de las clusulas que a
continuacin se expresan:
1.

Las partes convienen en un todo de acuerdo al Anexo que se adjuntan al presente, que El Cedente, propietario del Muro,
cede a El Cesionario el derecho de servirse del mencionado muro, ubicado entre los lotes contiguos entre s, cuyas
nomenclaturas catastrales se detallan en el encabezamiento del presente.

2.

El Cedente acepta le sea pagado la mitad del valor del muro, tal como est construido.

3.

Se detalla que el sector de muro cuyos derechos se ceden, segn obra en el Anexo que se adjunta al presente, tiene una
superficie total, segn los polgonos A,B,C,D,E,F,G,H,I y J, de 404,34 m2 (cuatrocientos cuatro metros cuadrados con
treinta y cuatro decmetros cuadrados).

4.

La mitad del valor del muro que se abona es de PESOS SESENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA
Y DOS CON 52/100 ($ 65.452,52).

5.

El Cesionario abona a El Cedente la cantidad de PESOS SESENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA
Y DOS CON 52/100 ($ 65.452,52), monto que resulta de la tasacin de la mitad del valor del muro, cuyo polgono se
detalla en el punto 3 del presente; el antedicho monto se abona en el acto, en moneda de curso legal, al contado y en
efectivo, sirviendo el presente contrato como suficiente recibo y perfecta carta de pago.

6.

Se establece que los estados de propiedad de las diversas partes del muro son aquellos que se detallan en el Anexo del
presente contrato.

En prueba de conformidad se firman dos ejemplares del mismo tenor y con igual fin, en el lugar y fecha detallados en el
encabezamiento del presente.

El Cedente:.

El Cesionario:

... DNI

.. .. DNI