Estudando: Corretor de Imveis Bsico

Noes Bsicas Necessrias

A matria de Operaes Imobilirias, tanto no nvel mdio (TTI) como no nvel superior (3 grau) tem uma
abrangncia bastante ampla em razo de seu carter voltado para o cotidiano do Corretor de Imveis. Da porque a
necessidade de se avanar parcialmente no campo das outras matrias, sem contudo tirar delas o mrito e a
importncia. Essas informaes sero vistas, de maneira sinttica, para dar ao leitor uma noo especfica, em cada
assunto tratado.
No presente trabalho, sero abordadas, apenas, questes que o corretor se depara no seu dia-a-dia, porm, de
forma genrica. Tal considerao serve como um alerta para existncia dessas questes.
Recomenda-se, portanto, a procura de outras fontes de informao a respeito das mesmas, a busca de outros
estudos.

NOES BSICAS SOBRE FINANCIAMENTO DE IMVEIS

O Sistema Financeiro de Habitao - SFH -, foi criado pela Lei n 4.380/64, com o objetivo de implantar uma poltica
de habitacional de alcance a todas as classes sociais, principalmente aquelas assalariadas, sem recursos para
adquirir um imvel pelas condies, at ento, existentes.
Para exercer as funes de orientar, disciplinar e controlar a poltica habitacional, pretendida foi criado o Banco
Nacional de Habitao - BNH , como parte integrante do SFH.
Desde sua criao at 1986, quando foi extinto, o BNH desempenhou suas funes com a participao das
instituies financeiras autorizadas a operar com crdito imobilirio, financiando milhes de moradias por todo o
pas.
Uma vez extinto o BNH, suas funes foram transferidas para o Banco Central. Por questes estruturais, as
operaes desse setor reduziram-se enormemente, ocasionando um colapso na construo civil.
A significativa queda nas atividades do setor levou o governo a estudar novos mecanismos que pudessem dar uma
retomada de crescimento do mercado imobilirio. Nasceu, assim, a Lei n 9.514/97, o chamado SFI Sistema de
Financiamento Imobilirio e que atualmente responde pela maior parte dos financiamentos de imveis.
Pelo novo instituto, a garantia hipotecria foi substituda pela Alienao Fiduciria do Imvel.
A Alienao fiduciria um tipo de financiamento utilizado na comercializao de bens. Nesse tipo de contrato, o
bem adquirido com recursos da instituio financiadora que mantm o domnio sobre o mesmo at que ele seja,
totalmente pago. Enquanto houver a dvida, o comprador tem o direito de uso, mas o domnio do bem pertence ao
financiador.
Essa uma garantia de rpida constituio e de rpida execuo. Por esse sistema, o muturio que deixar de honrar
sua obrigao financeira poder vir a perder seu imvel rapidamente pois, embora o bem esteja em seu nome, ele
s ter o direito de usufru-lo, j que o direito de dispor s existir aps a quitao da dvida ou de sua transferncia.
Igualmente, s ter a propriedade plena (domnio integral) aps cumprida a obrigao de quitar o preo.
De forma esquemtica podemos sintetizar a essncia da lei da seguinte forma:
a) O construtor ou o incorporador, para lanar e entregar um empreendimento, firma com o adquirente um contrato
de compra e venda da unidade com pagamento parcelado;
b) O prprio imvel comercializado constitui- se na garantia da dvida contrada junto ao construtor, o que feito com
a alienao fiduciria em garantia, normatizado na prpria Lei n 9.514/97, nos artigos 22 a 33;
c) Sendo titular desse crdito, o construtor busca negoci-lo com a companhia securitizadora mediante a cesso de
crdito;

d) A companhia securitizadora por sua vez emite ttulos CRI vinculados ao crdito adquirido do construtor e
promove a sua colocao no mercado financeiro.
Para que haja uma sintonia neste ciclo de pagar rendimentos aos investidores e cobrar juros dos adquirentes, a lei
cuidou de homogeneizar as condies de crdito, utilizando os mesmos critrios para o clculo de juros, de correo
monetria e de garantia.
Assim, o artigo 5 determina as condies essenciais para o financiamento, tratando das condies monetrias,
financeiras e securitrias.
O artigo 17 cuida das garantias nas operaes do financiamento imobilirio, entre elas a alienao fiduciria,
admitindo-se todavia outras tradicionais garantias j existentes em nosso direito, como a hipoteca.
Como o interesse maior consiste em simplificar a garantia do emprstimo e a celeridade na execuo dos
inadimplentes, a lei concentrou- se na garantia fiduciria a partir do j citado artigo 22.
O conceito deste tipo de garantia vem j no seu artigo 22: A alienao fiduciria regulada por esta Lei o negcio
jurdico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferncia ao credor, ou
fiducirio, da propriedade resolvel de coisa imvel.
Muito embora na alienao fiduciria haja a transferncia do domnio da propriedade para o credor, este no o
seu objetivo, mas sim o de lhe dar garantia, no caso de inadimplncia do devedor.
A alienao fiduciria um contrato acessrio, porquanto, sua natureza a de garantir o recebimento de um crdito
existente em outro contrato, dito principal, como por exemplo uma compra e venda, em que o comprador, no
pagando o bem vista, obtm um parcelamento, dando em garantia o prprio bem adquirido, obrigando-se assim a
cumprir o avenado, sob pena de, no o fazendo, ver-se expropriado do imvel, atravs de um procedimento
previsto na prpria lei (arts. 26 e 27).
A constituio da alienao fiduciria um contrato:
a) formal, dado que exige forma escrita;
b) pblico, mesmo que celebrado por instrumento particular, de sua essncia o registro pblico no Cartrio de
Registro de Imveis para que possa valer contra terceiros;
c) oneroso, na medida em que os celebrantes visam a obter vantagens ou benefcios;
d) bilateral, porquanto surge da vontade de duas ou mais partes, com direitos e obrigaes recprocas;
e) comutativo, uma vez que as obrigaes de ambas as partes so conhecidas previamente.
Importante observar que na alienao fiduciria, o construtor, o incorporador ou mesmo o particular, ao fazer a
comercializao do imvel receber a garantia da fidcia, podendo reter em seu nome ou buscar recursos no
mercado, faz a cesso do direito a terceiros interessados em investir seu capital. Diz o pargrafo primeiro do art. 22
que: ...a alienao fiduciria poder ser contratada por pessoa fsica ou jurdica, no sendo privativa das entidades
que operam no SFI.
margem da Lei n 9.514/97 que instituiu o SFI, existem outras modalidades de financiamento para a aquisio de
imvel. Essa variao vai desde o financiamento bancado pelo prprio vendedor at aqueles que ainda so tidos e
mantidos pelo poder pblico.
A Caixa Econmica Federal, hoje o principal agente pblico para o financiamento de moradias, tem vrias
modalidades, destacando-se:
I - Plano Fundo de Amparo ao Trabalhador - FAT- Habitao
O Plano operado em duas linhas:
SFI. Financiamento de imveis na planta e/ou em construo.
Nessa perspectiva, o plano objetiva viabilizar a produo de empreendimentos na planta ou em fase de construo
diretamente a pessoas fsicas, alavancando a indstria da construo civil, gerando emprego e renda. Tem acesso a
esse plano todas as pessoas fsicas, independente das faixas de renda, j que o construtor/ incorporador devedor
solidrio at a entrega das unidades ao muturio. A operao consiste na emisso de Carta de Garantia de
financiamento a quem pleiteia o financiamento Construtora/Proponente e esta por sua vez faz a contratao

individual com os interessados atravs de contrato particular de compromisso de compra e venda. A amortizao
pelo sistema SAC-Sistema de Amortizao Constante. O limite de financiamento de R$ 180.000,00.
Carta de Crdito - Fat-Habitao Residencial.
Linha de crdito imobilirio
Destinado s pessoas fsicas com recursos do Fundo de Amparo ao Trabalhador, vinculada ao programa de
gerao de emprego e renda na indstria da construo civil e ao SFI. Destina-se aquisio de terreno e
construo ou somente construo se o candidato j possuir o terreno. Amortizao pelo Sistema SAC e prazo
mximo de financiamento de 204 meses, devendo a construo ser concluda no prazo de at 18 meses.

II - Plano Construcard. Linha de financiamento habitacional destinada a aquisio de material de construo, reforma
ou ampliao de imvel residencial urbano. Existem dois momentos distintos neste sistema. Primeiro a fase de
utilizao do crdito, cuja utilizao dever ocorrer no prazo mximo de seis meses.
Aps esse perodo ou do uso total do crdito antes disto, vem o segundo momento, que o de amortizao do
emprstimo e que calculado pelo sistema Price. O valor do financiamento poder ir at R$ 180.000,00 e dever
ser liquidado no prazo mximo de 36 meses.

III- Plano FGTS Casa Prpria - Tem acesso qualquer trabalhador, observados alguns requisitos, como:
Ser filiado ao regime do FGTS h mais de trs anos;
No ser proprietrio ou promitente comprador de imvel residencial financiado pelo SFH, em qualquer parte do
territrio nacional;
No ser proprietrio de qualquer tipo de imvel no municpio onde exera sua ocupao, bem como nos municpios
limtrofes;
Exclusivamente para aquisio de imvel residencial concludo ou em construo, no sendo possvel utilizar os
recursos somente para a compra do terreno;
O recurso deve ser utilizado para o pagamento parcial do preo de aquisio de imvel residencial, financiado fora
do Sistema Financeiro de Habitao;

IIIA - Plano FGTS Financiamento de imveis na planta e/ou em construo com recursos do FGTS.
Para usufruir desse financiamento, o interessado deve atender aos seguintes requisitos:
Renda familiar de at R$ 4.500,00;
Que o empreendimento escolhido para adquirir o imvel j tenha sido aprovado pela Caixa e com o uso deste tipo
de recurso.
financiamento feito diretamente da Caixa para o muturio, devendo necessariamente contar com a intervenincia
de Entidades Organizadoras ou Agentes Promotores, tais como Sindicatos, Cooperativas, Associaes,
Construtoras, COHAB e rgos semelhantes.
O recurso pode ser usado nas seguintes modalidades:
Construo de unidades habitacionais em terreno prprio;
Aquisio do terreno e construo;
Produo de lotes urbanizados.
Para a produo de lotes urbanizados, o limite mximo de R$ 10.000,00 e para os demais casos de R$
62.000,00, podendo ser financiado em at 239 meses.

IIIB Plano Carta de Crdito FGTS Individual

- Destinado s famlias com renda familiar de at R$ 4.500,00 e destinados aquisio da casa prpria.
O valor da carta de crdito varia de acordo com a renda familiar, podendo chegar a R$ 64.000,00, correspondendo

a 80% do valor venal do imvel, desde que seja novo. Para o imvel usado o limite de R$ 44.000,00 e sendo
somente o terreno, limita-se esse valor a R$ 8.000,00. O valor do encargo mensal no poder ser superior a 25% da
renda bruta familiar, chegando a 30% em casos especiais a critrio da Caixa.
Depois de aprovada a ficha do candidato, expedida a Carta de Crdito, com a validade de 30 dias, podendo ser
prorrogada por mais 30.
O prazo mximo de amortizao de 239 meses.

IIIC Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social SNHIS - Depois de mais de 15 anos de tramitao do
Projeto de Lei n 2.710/2002, o Congresso Nacional aprovou a Lei n 11.124, de 16 de junho de 2005, que institui
o Sistema Nacional de Habitao de Interesse Social SNHIS, cujo objetivo viabilizar para a populao de baixa
renda o acesso terra urbanizada (terrenos) e habitao digna e sustentvel, com implementao de polticas e
programas de investimentos e subsdios para viabilizar financiamentos populao de menor renda.
A Caixa Econmica Federal ser o agente financeiro operador do SNHIS, podendo o Conselho Monetrio Nacional
autorizar outros agentes financeiros a atuar no Sistema Financeiro de Habitao.
Os recursos para o financiamento sero originados do FAT Fundo de Amparo ao Trabalhador, do FGTS Fundo
de Garantia do Tempo de Servio, do Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social FNHIS, criado pela mesma
lei, e por outros fundos ou programas que vierem a ser incorporados ao SNHIS.

OUTROS SERVIOS OFERECIDOS PELA CAIXA ECONMICA FEDERAL.

Carta de Crdito CAIXA Letra Hipotecria

Longa Comercial.
Trata-se de uma linha de financiamento para imveis comerciais novos ou usados, para atender aos micros,
pequenos e mdios empresrios, comerciantes e profissionais liberais.
Os recursos so provenientes da prpria Caixa, porm vinculada ao SFI com a garantia do prprio imvel nos termos
da legislao especfica do SFI.
O limite de financiamento de R$ 180.000,00, amortizveis em at 60 meses pelo Sistema SACRE (Sistema de
Amortizao Constante) e taxa nominal de juros de 15% a.a.

Consrcio Imobilirio Caixa. Destina-se a aquisio de imveis prontos, novos, usados, lotes urbanizados,
aquisio de imvel rural, quitao de saldo devedor habitacional, etc.
Funciona nos mesmos moldes dos demais tipos de consrcio. O adquirente da cota recebe a carta de crdito
correspondente ao valor contratado, ao ser contemplado. No consrcio da Caixa possvel usar o FGTS para dar
lance.
Programa de Arrendamento Residencial
PAR. Nesse programa, que destinado populao de baixa renda, as unidades residenciais sero adquiridas
com recursos de um fundo financeiro, constitudo exclusivamente para esse fim. A Caixa, em parceria com os
Estados e Municpios publica os editais informando ao segmento da construo civil, quais as reas priorizadas em
diversas regies do Brasil.
As principais caractersticas do programa so:
Envolvimento de rgos pblicos e empresas, em parcerias, tais como:
Ministrio da Fazenda;
Secretaria de Estado e Desenvolvimento Econmico;
Caixa Econmica Federal;
Empresas do ramo da construo civil;

 Empresas imobilirias na rea de administrao de imveis

O valor mximo de cada unidade de R$ 20.000,00 e cada empreendimento poder contar com no mximo 160
unidades, sendo que cada construtora poder ter vrios empreendimentos, desde que esse total no ultrapasse
1.000 unidades. O tamanho mnimo de cada unidade de 37m2., devendo conter necessariamente dois quartos. Os
Estados e Municpios priorizados, devero adotar medidas de reduo ou iseno de ITBI, IPTU etc.
Uma vez pronta a unidade, a Caixa far um contrato de arrendamento por determinado prazo, findo o qual, o
arrendatrio poder exercer o direito de compra.
Por ser o principal gestor do Sistema Financeiro de Habitao, a Caixa Econmica Federal rene um maior nmero
de alternativas de financiamento imobilirio. Entretanto, outros segmentos empresariais e financeiros tambm tm
linhas de crdito destinado aquisio da casa prpria. Destacam-se os seguintes:
Plano Direto da Construtora - A empresa, ao lanar um empreendimento, cria uma tabela com preos
preestabelecidos e sem qualquer vinculao a agentes financeiros.
O aporte para a construo basicamente da construtora e, a medida em que vo sendo comercializadas as
unidades, os adquirentes assumem o papel de alocar os recursos necessrios. So previamente estipulados os
ndices de reajuste, com maior aplicao o INCC e o CUB.
Estipula-se, normalmente, ainda, que, aps o Termo de Habite-se o reajuste passe a ser pelo IGP-M e incidindo-se
ainda os juros de 1% ao ms.
Bancos Particulares - Destinam-se a interessados/ adquirente, desde que preencha os requisitos exigidos por cada
instituio de crdito. Leva-se em conta sobretudo o relacionamento e a reciprocidade entre o cliente e o banco.
Alm do indexador pactuado, o financiador cobra juros normalmente oscilando entre 12% a 18% ao ano e o prazo de
financiamento mximo de 15 anos. uma das modalidades de financiamento mais onerosas para o adquirente, j
que o banco tem como principal caracterstica obter a maior rentabilidade para a aplicao de seu capital financeiro.

NOES BSICAS SOBRE LOCAO DE IMVEIS

Locao o ato de locar, de conceder a outrem o direito, mediante pagamento, de uso e gozo de bem mvel ou
imvel, por determinado tempo. um contrato estabelecido entre a pessoa que tem domnio sobre o imvel e a
pessoa fsica ou jurdica que vai usufruir do mesmo.
Esse tipo de contrato protegido em Lei.
Existe a Lei n 8.245 de 18 de outubro de 1991, a chamada Lei do Inquilinato que disciplina as locaes de imveis
urbanos e outras leis que tratam dos demais casos, ali no includos.
Assim, no fazem parte da Lei do Inquilinato por terem legislao prpria:
Pelo Estatuto da Terra:
As locaes de imveis rsticos, tambm chamada de Arrendamento Rural, como, por exemplo, as atividades
agroindustriais, agrcolas, pastoris, etc;
Pelo Cdigo Civil:
a) Imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suas fundaes pblicas e autarquias;
b) Vagas autnomas de garagem ou de espao para estacionamento de veculos
c) Espaos destinados publicidade;
d) Apart-hoteis, flats, hotis residncia ou equiparados;
e) Arrendamento mercantil. (incluindo leasing de prdios comerciais e industriais).

A Lei 8.245/91, lei do inquilinato, tipificou trs modalidades de locao:

a) Nos arts. 46 e 47, a locao residencial;

b) Nos arts. 48 a 50, a locao para temporada;

c) Nos arts. 51 a 57, a locao no residencial.
Nas relaes de locao, os elementos bsicos so:
a) O locador;
b) O locatrio;
c) O imvel.
Locador uma pessoa fsica ou jurdica que cede a outrem (o locatrio) o uso e gozo de bem mvel ou imvel,
mediante um contrato de locao. O locador detentor da legitimidade para ceder a algum (ao locatrio), a ttulo
oneroso, um bem de sua propriedade ou sob sua proteo e/ou administrao patrimonial.
Podem, assim, ser locadores:
a) O proprietrio, propriamente dito;
b) O tutor;
c) O usufruturio;
d) O esplio, etc.
Em todas essas condies, o locador deve, necessariamente, ter a legitimidade para figurar no polo ativo da
locao.
Por locatrio entende-se a pessoa que recebe do locador um bem ou um servio, mediante um contrato de locao,
obrigando-se a pagar por isso o preo ajustado. O locatrio tambm chamado de inquilino, de arrendatrio.
Como o locador, o locatrio deve, igualmente, ser capaz para assumir compromissos e responder pelo seu
cumprimento ou pelas conseqncias pela inadimplncia.
No tem validade um contrato de locao em que pessoa jurdica esteja indevidamente representada, por quem no
tem poderes para tal ou, ainda, para prestar fiana em nome de empresa, quando pelo contrato social esto
vedado.
Juridicamente, o termo imvel um bem fixo que no se pode transportar, tais como, terreno, casa. Qualquer
edificao imvel por ao do homem.
O imvel s passvel de locao se estiver em condies de ser dado mansa e pacificamente para uso do
locatrio. Com muita freqncia, ocorrem casos em que um imvel financiado pela Caixa est em fase de execuo,
com meses e meses de atraso e o seu proprietrio o d em locao, mesmo sabendo que mais dia, menos dia, o
inquilino ser importunado.
O art. 22 da Lei do Inquilinato, entre outras obrigaes do locador est o de garantir, durante o tempo da locao, o
uso pacfico do imvel.
Alguns artigos da Lei do Inquilinato merecem ateno especial de todos quantos militam nesta rea:
4 - Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador reaver o imvel alugado. O
locatrio, todavia, poder devolv-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporo prevista no art. 924 do
Cdigo Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Pargrafo nico:
O locatrio ficar dispensado da multa se a devoluo do imvel ocorrer de transferncia, pelo seu empregador,
privado ou pblico, para prestar servios em localidades diversas daquelas do incio do contrato, e se notificar, por
escrito, o locador com prazo de, no mnimo trinta dias de antecedncia.
Obs: No novo Cdigo Civil, o art. 413 diz que a penalidade deve ser reduzida eqitativamente pelo juiz se a
obrigao principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo,
tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negcio.
Continuando com a Lei do Inquilinato, temos:

Art. 5 - Seja qual for o fundamento do trmino da locao, a ao do locador para reaver o imvel a de despejo.
Este artigo enftico no sentido de que a ao de despejo o nico caminho que se pode valer o proprietrio para
a retomada do imvel e a conseqente extino do vnculo locatcio. Essa matria objeto dos artigos 59 a 66 da
Lei do Inquilinato e disciplinado pelo Cdigo de Processo Civil quanto ao procedimento para a ao de despejo.
Art. 6 - O locatrio poder denunciar a locao por prazo indeterminado mediante comunicado por escrito ao
locador, com antecedncia mnima de trinta dias.
Sendo o contrato por prazo determinado, aplica-se o preceito do artigo 4, em seu Pargrafo nico
Na ausncia do aviso, o locador poder exigir quantia correspondente a um ms de aluguel e encargos, vigentes
quando da resilio.
Art. 8 - Se o imvel for alienado durante a locao, o adquirente poder denunciar o contrato, com prazo de
noventa dias para a desocupao, salvo se a locao for por tempo determinado e o contrato contiver clusula de
vigncia em caso de alienao e estiver averbado junto matrcula do imvel.
Este artigo encerra duas situaes distintas:
Contrato por prazo determinado ou indeterminado: d ao adquirente o direito da retomada com o aviso de 90 dias
para a desocupao;
2) Contrato por prazo determinado e com clusula de vigncia em caso de venda e desde que o contrato de
locao esteja registrado margem da matrcula do imvel no Cartrio de Registro de Imveis: Nesta situao o
novo proprietrio obrigado a aguardar o vencimento do contrato.
Pargrafo primeiro - Idntico direito ter o promissrio comprador e o promissrio cessionrio, em carter
irrevogvel, com imisso na posse do imvel e ttulo registrado junto matrcula do mesmo.
Pargrafo segundo - A denncia dever ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou
do compromisso, presumindo- se, aps esse prazo, a concordncia na manuteno da locao.
Para exercer o direito de retomada, necessariamente, o documento de compra e venda (escritura ou cesso de
direitos) dever estar registrada margem da matrcula do imvel).
Art. 10 - Morrendo o locador, a locao transmite-se aos herdeiros.
Art. 11 - Morrendo o locatrio, ficaro subrogados no seus direitos e obrigaes:
I - nas locaes com finalidade residencial, o cnjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os
herdeiros necessrios e as pessoas que viviam na dependncia econmica do de cujus, desde que residentes no
imvel;
II - nas locaes com finalidade no residencial, o esplio e, se for o caso, seu sucessor no negcio.
Art. 12 - Em caso de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo da sociedade concubinria, a
locao prosseguir automaticamente com o cnjuge ou companheiro que permanecer no imvel.
Se o contrato de locao estiver em nome do cnjuge que se retirou do imvel, h por fora da lei uma sub-rogao,
passando o cnjuge que permaneceu no imvel como o novo locatrio, o qual dever comunicar, por escrito ao
locador a nova situao das relaes locatcias.
de se observar que, havendo a subrogao e conseqentemente outro locatrio, os fiadores antigos ficam
desobrigados, podendo o locador exigir novos fiadores ou outra garantia admitidas na lei do inquilinato, no prazo
mximo de 30 dias, contados da data em que tomou conhecimento do fato.
Art. 17 - livre a estipulao do aluguel, vedada a sua estipulao em moeda estrangeira e a sua vinculao
variao cambial ou ao salrio mnimo.
Pargrafo nico - Nas locaes residenciais sero observados os critrios de reajustes previstos na legislao
especfica.
Estando o imvel desocupado e anunciado para nova locao, pode o proprietrio fixar o valor que desejar, desde
que seja estipulado em moeda nacional e que os aumentos no estejam atrelados ao salrio mnimo ou variao

de moeda estrangeira.
Uma vez fixado o valor inicial do aluguel, os reajustes somente podero ocorrer segundo os critrios especficos que
definem a periodicidade dos aumentos. O presente pargrafo especfico para as locaes residenciais.
As demais podero ter livremente estipuladas a periodicidade dos reajustes.
Art. 18 - lcito s partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar clusula
de reajuste.
Havendo consenso entre locador e locatrio, qualquer clusula contratual poder ser modificada no curso da
locao, incluindo-se neste caso a estipulao de novo aluguel.
Mas, somente se for por comum acordo. Em caso contrrio, dever ser observado o disposto no artigo 17.
Art. 19 - No havendo acordo, o locador ou o locatrio, aps trs anos de vigncia do contrato ou do acordo
anteriormente realizado, podero pedir reviso judicial do aluguel, a fim de ajust-lo ao preo do mercado.
No havendo entendimento entre locador e locatrio sobre o valor do aluguel e se o contrato ou o valor do ltimo
acordo j estiver vigorando por mais de trs anos, tanto um (locador) quanto o outro (locatrio) poder pedir
judicialmente uma reviso do valor do aluguel para ajust-lo a um valor real, ou seja, a um valor de mercado. Este
procedimento tem o nome de Ao Revisional de Aluguel.
Art. 20 - Salvo nas hipteses do artigo 42 e da locao para temporada, o locador no poder exigir o pagamento
antecipado do aluguel. Constitui contraveno penal (art. 43, III), a cobrana de aluguel antecipadamente,
excetuando-se as locaes para temporada (art. 48) e na hiptese de no existir nenhuma das garantias locatcias
(cauo, fiana e seguro fiana). No existindo a garantia, poder o locador cobrar o aluguel e encargos
antecipadamente at o sexto dia do ms em curso.
Caracterizada a contraveno penal, sujeita- se o locador pena de priso simples de cinco dias a seis meses ou
multa de trs a doze meses o valor do ltimo aluguel, atualizado e revertido a favor do locatrio.
Art. 22 - O locador obrigado a:
VII - Pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver, e de intermediaes, nestas compreendidas as
despesas necessrias aferio da idoneidade do pretendente ou seu fiador.
VIII - Pagar os impostos e taxas e ainda o prmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a
incidir sobre o imvel, salvo disposio expressa em contrrio no contrato.
X - Pagar as despesas extraordinrias do condomnio.
Pargrafo nico - Por despesas extraordinrias de condomnio se entendem aquelas que no se refiram aos gastos
rotineiros de manuteno do edifcio, especialmente:
a) Obras de reformas ou acrscimos que interessem estrutura integral do imvel;
b) Pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, bem como das esquadrias externas;
c) Obras destinadas a repor as condies de habitabilidade do edifcio;
d) Indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao inicio da
locao;
e) Instalao de equipamentos de segurana e de incndio, de telefonia, de intercomunicaes, de esporte e lazer;
f) Despesas de decorao e paisagismo nas partes de uso comum;
g) Constituio de fundo de reserva.
Art. 23 - O locatrio obrigado a: (.............)
XII - Pagar as despesas ordinrias de condomnio
1 - Por despesas ordinrias de condomnio se entendem as necessrias administrao respectiva,
especialmente:
a) salrios, encargos trabalhistas, contribuies previdencirias e sociais dos empregados do condomnio;
b) consumo de gua e esgoto, gs, luz e foras das reas de uso comum;

c) limpeza, conservao e pintura das instalaes e dependncias de uso comum;

d) manuteno e conservao das instalaes e equipamento hidrulicos, eltricos, mecnicos e de segurana, de
uso comum;
e) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso comum destinados pratica de esportes e
lazer;
f) manuteno e conservao de elevadores, porteiro eletrnico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependncias e instalaes eltricas e hidrulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao;
i) reposio de fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementao das despesas
referidas nas alneas anteriores, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao.

2 - O locatrio fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no pargrafo anterior, desde que
comprovadas a previso oramentria e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovao das
mesmas.
3 - No edifcio constitudo por unidades imobilirias autnomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatrios
ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no pargrafo 1 desse artigo, desde que comprovadas.
Art. 27 - No caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de direitos ou dao em
pagamentos, o locatrio tem preferncia para adquirir o imvel locado, em igualdade de condies com terceiros,
devendo o locador dar-lhe conhecimento do negcio mediante notificao judicial, extrajudicial ou outro meio de
cincia inequvoca.
Pargrafo nico - A comunicao dever conter todas as condies do negcio e, em especial, o preo, a forma de
pagamento, a existncia de nus reais, bem como o local e horrio em pode ser examinada a documentao
pertinente.
Art. 28 - O direito de preferncia do locatrio, caducar se no manifestada, de maneira inequvoca, sua aceitao
integral proposta, no prazo de trinta dias.
Art. 32 - O direito de preferncia no alcana os casos de perda da propriedade ou venda por deciso judicial,
permuta, doao, integralizao de capital, ciso, fuso e incorporao.
Art. 33 - O locatrio preterido no seu direito de preferncia poder reclamar do alienante as perdas e danos ou,
depositando o preo e demais despesas do ato de transferncia, haver par si o imvel locado, se o requerer no
prazo se seis meses, a contar do registro do ato no Cartrio de Imveis, desde que o contrato de locao esteja
averbado pelo menos trinta dias antes da alienao junto matrcula do imvel.
Para que o proprietrio possa vender o imvel locado sem nenhum problema com o inquilino, deve dar a este o
direito de preferncia, o que se faz atravs de uma notificao por escrito, devendo o inquilino se manifestar na
segunda via da notificao ou em outro documento hbil.
Todas as informaes sobre o negcio devero constar da notificao, tais sejam: o preo, as condies de
pagamento, se existe nus ou no, onde os documentos de propriedade podem ser examinados.
No sendo o imvel oferecido ao locatrio e se for vendido a outra pessoa, ter ele, o locatrio, seis meses de prazo
para anular a escritura de compra e venda e depositando o valor da transao resguardando assim o direito de
adquirir o bem.
Art. 35 - Salvo expressa disposio contratual em contrrio, as benfeitorias necessrias introduzidas pelo locatrio,
ainda que no autorizadas pelo locador, bem como as teis, desde que autorizadas, sero indenizveis e permitem o
exerccio do direito de reteno.
Art. 36 - As benfeitorias volupturias no sero indenizveis, podendo ser levantadas pelo locatrio, finda a
locao, desde que sua retirada no afete a estrutura e a substncia do imvel.
Art. 37 - No contrato de locao, pode o locador exigir do locatrio as seguintes modalidades de garantia:
I cauo;
II fiana;

III seguro de fiana locatcia.

Art. 38 - A cauo poder ser em bens mveis ou imveis.
Art. 39 - Salvo disposio contratual em contrrio, qualquer das garantias da locao se estende at a efetiva
devoluo do imvel.
Art. 45 - So nulas de pleno direito as clusulas do contrato de locao que visem a elidir os objetivos da presente
Lei, notadamente as que probam a prorrogao prevista no art. 47, ou se afastem o direito renovao, na
hiptese do art. 51, ou que imponham obrigaes pecunirias para tanto.
Art. 46 - nas locaes ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resoluo do contrato
ocorrer findo o prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso.
Art. 47 - Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo
estabelecido, a locao prorrogase automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o
imvel:
I nos casos do art. 9;
II em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel pelo locatrio estiver relacionada
com o seu emprego;
III se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou
descendente que no disponha, assim como seu cnjuge ou companheiro, de imvel residencial prprio;
IV se for pedido para demolio e edificao licenciada ou para a realizao de obras aprovadas pelo poder
pblico, que aumentem a rea construda em, no mnimo, vinte por cento ou, se o imvel for destinado a explorao
do hotel ou penso, em cinqenta por cento;
V se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos.
Art. 56 - Nos demais casos de locao no residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito,
findo o prazo estipulado,independentemente de notificao ou aviso.
Art. 57 - O contrato de locao por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos
ao locatrio trinta dias para desocupao.

NOES BSICAS SOBRE CONDOMNIO

O novo Cdigo Civil, com vigncia a partir de janeiro de 2003, introduziu um Captulo especfico denominado Do
condomnio edilcio, compreendendo os artigos 1.331 a 1.358. Em diversos desses artigos temos a ratificao de
muitos dos existentes na Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
O condomnio submete-se s regras especiais da espcie, assim como, tambm, no que couber, norma civil
mencionada.
A palavra condomnio tem o significado de domnio em comum, isto , um bem ou uma propriedade imvel
pertencendo a vrios donos, aos quais d-se a denominao de condminos, ou ainda, de co-proprietrios.
O condomnio deve ter normas prprias, elaboradas de acordo com os dispositivos da lei que o regula. Cada
condmino tem direitos reais de unidades autnomas e individuais, por pertencer somente a ele, alm de direitos
reais sobre as partes comuns, por pertencerem a todos os condminos. Da porque a necessidade de uma norma
prpria para a comunidade compreendendo os moradores, bem como a relao destes com terceiros.
A Lei que rege as relaes entre os condminos denominada Conveno e obrigatria para todos os edifcios
sob forma de condomnio. A Conveno dever ser redigida dentro nas normas reguladoras previstas na Lei do
Condomnio e das Incorporaes e ainda do Cdigo Civil.
Entre os muitos artigos, merecem destaque os que dizem respeito aos direitos e deveres dos condminos.
So direitos dos condminos, de acordo com o art. 1.335 do Cdigo Civil:
I usar, fruir e livremente dispor das suas unidades:

II usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a utilizao dos demais
compossuidores;
III votar nas deliberaes da assemblia e delas participar, estando quite.
So deveres dos condminos, igualmente de acordo com os arts. 1.336/1.337 do Cdigo Civil:
I contribuir para as despesas do condomnio, na proporo de suas fraes ideais;
II no realizar obras que comprometam a segurana da edificao;
III no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias existentes;
IV dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar de maneira prejudicial ao
sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons costumes.
1 O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros moratrios convencionados ou, no
sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao ms e multa de at 2% (dois por cento) sobre o dbito.
2 O condmino, que no cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagar a multa prevista
no ato constitutivo ou na conveno, no podendo ela ser superior a 5 (cinco) vezes o valor de suas contribuies
mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; no havendo disposio expressa, caber
assemblia geral, por 2/3 (dois teros) no mnimo dos condminos restantes, deliberar sobre a cobrana da multa.
Dentro do condomnio h um ordenamento para delinear os direitos e as obrigaes com relao aos proprietrios,
usurios e terceiros.
Esta lei interna de subordinao obrigatria deve ser emanada de algum poder. Este poder surge da vontade dos
proprietrios, e manifestado atravs da Assemblia. ela o poder maior dentro de um condomnio e a ela compete a
aprovao da Conveno e do Regimento Interno bem como a escolha e aprovao da forma de gerir e administrar
a propriedade condominal, sendo portanto o rgo deliberativo dos condminos.
A administrao do condomnio exercida pelo sndico e de seus auxiliares. O condomnio deve ter no mnimo, um
Sndico e um Conselho Consultivo, constitudo de trs condminos, sendo que em ambos os casos o mandato no
poder exceder a dois anos, sendo todavia permitida a reeleio.
O Conselho Consultivo necessariamente deve ser integrado por condminos, porm a funo de sndico poder ser
exercida por no condmino e inclusive por pessoa jurdica.
As decises sobre a forma de administrao do condomnio cabem Assemblia Geral, que pode ser de dois tipos:
a assemblia geral ordinria e a assemblia geral extraordinria.
A ordinria rene-se em data prevista na Conveno, objetivando:
a) Eleio do sndico e demais membros para a administrao pelo perodo no superior a dois anos;
b) Para exame e a votao das contas da administrao podendo aprov-las ou rejeit-las.
c) Discutir e aprovar o oramento para e exerccio seguinte;
d) Outros assuntos de natureza permanente.
Eventualmente poder tratar de assuntos vrios, desde que constantes da pauta de convocao.
A extraordinria, que pode ser convocada pelo Sndico, pelo Conselho ou por qualquer condmino que represente o
mnimo previsto na conveno, deve obrigatoriamente constar o motivo da convocao na pauta;
O comparecimento assemblia no uma obrigao, porm importante que a ela compaream todos os
condminos, porque nela que so discutidos os assuntos de interesses da comunidade do prdio.
O sndico, eleito pelos condminos em Assemblia Geral tem a funo de dirigir e administrar o condomnio,
cumprindo-lhe levar com probidade o seu trabalho. Alm de realizar os atos administrativos normais, tem legitimidade
ainda para representar o condomnio, em juzo e fora dele, ativa e passivamente. Deve cumprir e fazer cumprir a
Conveno e o Regimento Interno.

NOES BSICAS SOBRE LOTEAMENTOS

Os loteamentos urbanos obedecem preceitos estabelecidos pela Lei n 6.766, de 19/12/1979. Normalmente so
desmembramentos de glebas rurais, situadas nos arredores das cidades. Cada Municpio possui regras prprias.
O procedimento bsico para aprovao de um loteamento o seguinte:
Consulta prvia Prefeitura com apresentao dos documentos a seguir:
- Planta de situao;
- Planta baixa, com localizao e dimenso dos lotes, sistema virio, reservas, praas, locais para comrcio, escolas
e lazer;
- Planta de levantamento topogrfico;
- Memorial descritivo, planilha de clculo e caderneta de campo;
- Escritura de registro do imvel;
- RIMA Relatrio de Impacto ambiental.
O loteador somente pode anunciar o empreendimento para venda aps obter o devido registro na Prefeitura,
constituindo ilcito passvel de punio pelo Creci o anncio sem a meno do n da licena.
A Lei n 6.766/79 estabelece algumas diferenas entre loteamento e desmembramento, como abaixo:
Art. 2o O parcelamento do solo urbano poder ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas
as disposies desta lei e as das legislaes estaduais e municipais pertinentes.
1o Considera-se loteamento a subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com abertura de novas vias
de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes.
2o Considera-se desmembramento a subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com aproveitamento
do sistema virio existente, desde que no implique na abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem no
prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes.
Com relao infra-estrutura mnima a ser feita pelo loteador, a lei assim determina, ainda no art. 2o:
5o Consideram-se infra-estrutura bsica os equipamentos urbanos de escoamento das guas pluviais, iluminao
pblica, redes de esgoto sanitrio e abastecimento de gua potvel, e de energia eltrica pblica e domiciliar e as
vias de circulao pavimentadas ou no.
As dimenses mnimas dos lotes urbanos so definidas no Plano Diretor de cada municpio. Na entanto, a Lei
6.766/79 estabelece, no art. 4o, que os lotes devem ter dimenses mnimas de 125 m (cento e vinte e cinco metros
quadrados de rea, e frente mnima de 5 m (cinco metros).
Deve ser definida, ainda, obrigatoriamente, uma faixa chamada non aedificandi, reservada aos equipamentos
urbanos, como abastecimento de gua, servios de esgoto, energia eltrica, coletas de guas pluviais, rede
telefnica e gs canalizado.

Direito de Superfcie
Vem sendo chamado de novo modelo de ocupao do solo a possibilidade de se fazer um loteamento urbano com
as regras estabelecidas pelos arts. 1.369 a 1.377 do novo Cdigo Civil brasileiro, que possibilita um relacionamento
muito mais flexvel entre os loteadores (concedentes) e os adquirentes (superficirios).
o Direito de Superfcie.
Os contratos de compra e venda de lotes elaborados com o fundamento jurdico nesses artigos so uma espcie de
leasing imobilirio, possibilitando o desfazimento do negcio de maneira simplificada, se necessrio, sem prejuzos
para as partes, diferentemente do que estabelece o Cdigo de Defesa do Consumidor.
Pelo Cdigo, em caso de inadimplncia, o loteador, sem prazo definido, obrigado a devolver o que recebeu,
corrigido, podendo reter apenas 10% como forma de indenizao.

NOES BSICAS SOBRE INCORPORAO IMOBILIRIA

Incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao
total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas.
Incorporador a pessoa fsica ou jurdica que administra uma incorporao imobiliria, coordenando-a e levando-a a
termo.
O incorporador somente poder negociar sobre unidades autnomas aps ter arquivado, no cartrio competente de
Registro de Imveis, os documentos comprovando a propriedade do terreno; a inexistncia de dbitos de impostos,
protesto de ttulos; aes cveis e criminais e de nus reais relativos ao imvel, aos alienantes e ao incorporador; os
projetos de construo devidamente aprovados pelas autoridades competentes.
O nmero do registro da incorporao, bem como a indicao do cartrio competente, constar, obrigatoriamente,
dos anncios, impressos, publicaes, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes incorporao,
salvo dos anncios classificados.
Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preos certos, determinados ou determinveis,
dever informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mnimo de seis em seis meses, o estado da obra.
O incorporador responde civilmente pela execuo da incorporao, devendo indenizar os adquirentes ou
compromissrios, dos prejuzos que a estes advierem do fato de no se concluir a edificao ou de se retardar
injustificadamente a concluso das obras.
vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere unidade do adquirente e s partes
comuns ou modificar as suas especificaes.
A Lei n 4.591/64, em seu artigo 28 expressa:
Considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para
alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas.
Dentro da atividade imobiliria, um dos tpicos mais importantes diz respeito s INCORPORAES IMOBILIRIAS.
Isto porque uma incorporao imobiliria implica em tomar um terreno e sobre ele edificar unidades distintas e
independentes entre si, para venda e entrega futura, porm unidas por situaes necessrias a fim de atender os
objetivos de uma habitao coletiva. Significa, portanto, mobilizar fatores de produo com objetivos definidos para
construir e, antes, durante ou aps a concluso da construo, vender as unidades imobilirias que integram a
edificao coletiva. Para tanto, h o envolvimento de pessoas e tcnicos das mais variadas especialidades e
funes, objetivando levar a cabo o empreendimento at a sua concluso, e finalizando todo o processo com a
individualizao e discriminao de cada uma das unidades edificadas, fazendo o assentamento no Registro de
Imveis da circunscrio a que originalmente o terreno encontrava-se matriculado.
At 1964 a atividade de construo civil era feita de forma desordenada e sem qualquer legislao especfica. Os
poucos empresrios que de dispunham a construir prdios condominais se perdiam na prpria falta de planejamento
e na incerteza da liquidez de recebimento das unidades vendidas durante a construo.
Muitos compradores atrasavam os pagamentos e conseqentemente, atrasava-se ou inviabilizava- se a concluso
do empreendimento.
Com a criao do BNH em agosto de 1964 tornou-se necessria uma legislao regularizadora da atividade de
construo civil voltada para as edificaes residenciais. Assim, neste mesmo ano de 1964, no dia 16 de dezembro
foi sancionada a Lei n 4.591, recebendo o nome de Condomnio e Incorporaes, por dispor sobre Condomnio em
edificaes e as incorporaes imobilirias.
Os primeiros 27 artigos da lei tratam das relaes condominais e os artigos 28 ao 66 se ocupam das edificaes ou
conjunto de edificaes de prdios residenciais e no residenciais.
Quem pode ser considerado incorporador?
A resposta est no artigo 28, pargrafo nico da referida Lei:
Considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para
alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas.

O incorporador pois a figura central de uma incorporao imobiliria. dele a idia de empreender o projeto,
planejar o negcio, assumindo a responsabilidade pelos recursos financeiros necessrios ao empreendimento e
ainda, pela comercializao e o registro de cada unidade junto ao Registro de Imveis.
O incorporador, para lanar um empreendimento, dever seguir um roteiro, em conformidade com as caractersticas
de cada projeto, porm todos eles sujeitos Lei 4.591/64.
Este roteiro basicamente:
Possuir ou adquirir o terreno onde se pretende construir;
Ter os projetos aprovados nos rgos competentes;
Registrar o Memorial de Incorporao no Cartrio de Registro de Imveis;
Contratar a construo;
Comercializar as unidades que compem o projeto;
Concluir a obra;
Fazer o registro individual no Cartrio de Registro de Imveis de cada unidade comercializada;
Instalar o condomnio com entrega do prdio aos condminos.
Pelos artigos 2 e 3 do Cdigo de Defesa do Consumidor, tem-se a caracterizao de uma relao de consumo, a
atividade de incorporar e vender unidades imobilirias, o que, sempre feito atravs de contratos de compra e
venda;

Patrimnio de afetao

Visando proteger o consumidor, mais especificamente o comprador de imveis de empreendimentos de

incorporao, o Governo Federal, aproveitando iniciativa do Deputado Ayrton Xerz-PSDB/RJ, autor do PL
2109/1999, apresentou o Projeto de Lei n 3065/2004 (no Senado PLC 0047/2004), que dispe sobre o patrimnio
de afetao das incorporaes imobilirias, Letras de Crdito Imobilirio, Cdulas de Crdito Imobilirio e Cdula de
Crdito Bancrio.
Tais projetos de lei vieram a ser transformados na Lei n 10.931, de 02 de agosto de 2004. O artigo 1o deste
diploma legal estabelece:
Art. 1o Fica institudo o regime especial de tributao aplicvel s incorporaes imobilirias, em carter opcional
e irretratvel enquanto perdurarem direitos de crdito ou obrigaes do incorporador junto aos adquirentes dos
imveis que compem a incorporao.
O Pargrafo nico do art. 3o diz: o patrimnio da incorporadora responder pelas dvidas tributrias da
incorporao afetadas.
Esse dispositivo resultou no nome Patrimnio de Afetao, que significa, em sntese, que a contabilidade da obra
ser feita independentemente dos demais controles da empresa, e o terreno, as acesses e os demais bens
vinculados incorporao imobiliria, manterse- o apartados do patrimnio do incorporador e se destinaro a
viabilizar a concluso das obras e entrega das unidades imobilirias aos adquirentes.
Assim, em caso de falncia da incorporadora, os bens do patrimnio de afetao garantiro a concluso da obra,
ou pelo menos uma parte dela, diminuindo o prejuzo dos adquirentes, alm de ser permitido aos compradores a
contratao de outra empresa para concluso das unidades.
Trata-se, em bom tempo, de uma maior garantia aos adquirentes de imveis para entrega futura, traduzindo maior
confiana no mercado imobilirio de incorporaes.

COMO CONSTITUIR UMA EMPRESA IMOBILIRIA

Para constituio de uma empresa imobiliria deve-se seguir os mesmos trmites de uma pessoa jurdica qualquer,
podendo a sociedade ser dos seguintes tipos:

- limitada por cotas de participao (Ltda);

- sociedade annima (SA);
- sociedade de capital e trabalho.
As empresas imobilirias devem ter seu Contrato Social elaborado por um contador, contendo a especificao do
capital social de cada scio. Obedecendo s disposies do art. 6, pargrafo nico da Lei n 6.530/78, pelo menos
um dos scios deve ser corretor de imveis regularmente inscrito no Creci da regio, devendo constar sua condio
de responsvel- tcnico pela empresa. Diz o citado pargrafo nico:
As Pessoas Jurdicas a que se referem este artigo devero ter como scio-gerente ou diretor um corretor de
imveis individualmente inscrito.
O corretor de imveis que deixar de ser responsvel por pessoa jurdica deve comunicar o fato ao Creci da regio,
no prazo de 15 (quinze) dias, contados da data de desvinculao.
Tal obrigao se estende prpria empresa, segundo os arts. 37 e 38 da Resoluo 327/92.
As pessoas jurdicas tambm esto obrigadas inscrio no INSS, ISS e no CNPJ Cadastro Nacional de Pessoas
Jurdicas. Estaro obrigadas a elaborar balano ao final de cada exerccio e a recolher os tributos previstos nas
legislaes tributrias, como COFINS, FGTS, reteno e repasse sobre servios de terceiros etc. Cabe registrar que
as empresas imobilirias no podem ser optantes do Sistema SIMPLES para pagamento de tributos, nem podem ser
Microempresas.
Aps registrar o Contrato Social na Junta Comercial de sua sede, deve ser solicitada a inscrio da empresa no
Creci da regio, obedecidas as regras dos artigos 24 a 29 da Resoluo-Cofeci n 327/92.
Se necessrio, a empresa poder abrir filiais em locais distintos de sua sede, mantendo o mesmo corretor
responsvel. Enquanto a matriz est sujeita ao pagamento de anuidade e emolumentos segundo a faixa do capital
social declarado, a filial tem esses encargos reduzidos metade do valor pago pela matriz.

Atividades e formulrios mais utilizados nas empresas imobilirias

Os corretores de imveis e as empresas imobilirias podem (e devem) se especializar num ou mais tipos de
atividades comuns classe.
As principais so:
-

administrao de alugueres residenciais e comerciais;

administrao de condomnios residenciais;
administrao de condomnios no residenciais (flats, apart-hotis, shoppings, resorts etc);
compra e venda de imveis residenciais de terceiros;
compra e venda de imveis comerciais;
compra e venda de imveis rurais;
incorporaes, normalmente em parceria com empresas construtoras;
loteamentos.

Existem ainda outras atividades especficas, como a comercializao de pontos comerciais, de galpes e glebas
destinadas a loteamentos.
Outro ponto a ser tratado com ateno pelas imobilirias a captao de imveis, seja para venda, seja para
locao.
A captao de imveis de suma importncia porque a forma de se obter o produto com o qual comercializa e
sobrevive a empresa.
Em geral h corretores especializados nessa atividade, funcionando a remunerao, tambm de forma geral, como
abaixo:
25% dos honorrios para o corretor responsvel pela captao;

 25% dos honorrios para o corretor responsvel pela venda do imvel;

50% para a empresa imobiliria, que arca com as despesas com anncios, telefones, deslocamento de
profissionais e demais despesas com a manuteno do escritrio.
(OBS: os porcentuais citados podem variar.)
Quando se trata de captao de imvel para locao, os honorrios pela intermediao, normalmente, so cobrados
razo de um aluguel, e os servios de administrao propriamente ditos, segundo tabela de honorrios de cada
regio.
Uma empresa bem estruturada deve ser modernamente informatizada, devendo utilizar, no mnimo, os seguintes
expedientes:
opo de vendas e/ou locao escrita, de preferncia com exclusividade;
ficha para captao e controle de imveis;
contrato de administrao de imveis para locao;
contrato para administrao de condomnios;
contrato de locao;
ficha de controle de locao;
contrato de promessa de compra e venda;
recibo de sinal e princpio de pagamento;
cadastro de clientes;
ficha de vistoria;
ficha de avaliao;
ficha de visita;
outros, como carta de cobrana, aviso de inadimplncia, termo de entrega de chaves etc.