Universidad de los Andes

Derecho Civil IV:

Contratos
Nombre: Gissel Parra Vera

Unidad I: contratos en general

1.1

Concepto, funcin, objeto y causa

28/07/14

Contrato:
El contrato est definido en el artculo 1438 del Cdigo Civil (definicin legal): contrato o
convencin es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer una
cosa (cada parte puede ser una o muchas personas).
Esta definicin es bastante precisa pero la doctrina agrega algunas cosas especificando que
contrato es toda convencin generadora de obligaciones por tanto no son sinnimas
propiamente tales las palabras contrato y convencin. Las convenciones pueden generar
obligaciones, modificar obligaciones o extinguir obligaciones y las convenciones generadoras de
obligaciones son los contratos (la convencin es el gnero y el contrato es la especie).
La doctrina extranjera usa indistintamente los trminos contrato y convencin as que Bello no
estaba tan perdido cuando escribi contrato o convencin.
El acto jurdico como tal es la manifestacin de la voluntad con la intencin de producir
efectos jurdicos.
Puede ser la manifestacin de la voluntad de una persona o un acuerdo de voluntades.
Actos jurdicos que son la manifestacin de voluntad de dos o ms personas estamos en frente
a una convencin.
En el mundo de las convenciones que esta dispuestas a producir obligaciones, en crear
obligaciones.
Contrato: es un acto jurdico bilateral que crea obligaciones, los contratos tienen un elemento
de la voluntad muy importante dentro de este tipo de convenciones porque ser la intencin de
los contratantes va a determinar el nacimiento del contrato y los efectos del mismo. Esta
concepcin es la que se conoce como la autonoma de la voluntad.
Convencin acuerdo de voluntades destinadas a crear, modificar, extinguir o trasferir
derechos u obligaciones.
Art 1545 todo contrato para los contratantes es una ley
El consentimiento es muy importante en los contratos, porque va a estar dominada por este
consentimiento. El cual tiene dos elementos Consensualismo y libertad contractual

La libertad contractual permite pactar todo lo que ellos dispongan dependiendo a la

manifestacin de los contratantes para acordar los elementos de este contrato en la medida
que no est prohibida por ley.
Lo que habr que considerar cuando interpretamos un contrato es la intencin que haban
tenido los contratantes, ms que lo expresamente descrito en el contrato.
El cc establece un concepto de contrato art 1438 (memoria) en este art tenemos dos
elementos fundamentales, tengo dos partes y otro elemento fundamental es de dar, hacer o no
hacer una cosa tenemos una obligacin. Esta definicin no ha sido pristita de la doctrina y
existen dos crticas. Lo que hace es definirlo haciendo referencia al objeto de las obligaciones
(dar, hacer, no hacer). Nuevamente, se refiere a los efectos para amparar la libertad personal.
Se puede definir como:
1.

Un acto jurdico bilateral que da origen a derechos personales

2. Como la convencin generadora de derechos personales y obligaciones

3. Como consenso o acuerdo que tiene por fin crear derechos de crdito.

CRITICA AL ART 1438:

La primera critica es en cuanto que el artculo 1438 define a su vez el contrato o convencin,
haciendo sinnimas ambas expresiones: Contrato o convencin es un acto por el cual una parte
se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas
personas. Tal confusin es criticada por una parte de la doctrina nacional, puesto que la
convencin es el gnero (acuerdo de voluntades destinado a crear, modificar, transferir o
extinguir derechos u obligaciones) y el contrato una especie de convencin (acuerdo de
voluntades destinado a crear derechos y obligaciones), recordndose que todo contrato es una
convencin, pero no toda convencin es un contrato.
As, por ejemplo, la resciliacin o mutuo disenso, el pago y la tradicin son actos jurdicos
bilaterales o convenciones, pero no son contratos, porque extinguen (los tres) y transfieren (la
ltima) derechos y obligaciones,

pero no los crean. Por su parte, la novacin es a la vez

convencin y contrato, porque modifica y crea obligaciones, es decir, es al mismo tiempo un

modo de extinguir las obligaciones y un contrato. La renegociacin de un crdito, por ejemplo,
es una convencin que modifica obligaciones, pero no implica crear las mismas, pues su fuente
generadora fue el respectivo contrato de mutuo. Art 1437 vuelve el cdigo a asumir como si
fueran iguales, la convencin es un acuerdo de voluntades destinadas a crear, modificar,
extinguir o trasferir derechos u obligaciones y en cambio

el contrato es el acuerdo de

voluntades que genera obligaciones personales. No son lo mismo es la especie del gnero de la
convencin.

El cdigo civil chileno no es el nico que compara estos dos trminos por iguales sino que
tambin el cdigo francs, el italiano, el espaol, etc.
La segunda critica en cuanto al art 1438, en cuanto al objeto del contrato. Debemos recordar
que el objeto de todo acto jurdico, y el contrato entre ellos, son los derechos y obligaciones,
mientras que tales derechos y obligaciones tienen a su vez por objeto una prestacin que puede
consistir en un dar, hacer o no hacer (artculo 1460). De ah a que se diga que cuando el
artculo 1438 seala que en el contrato una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no
hacer, se omite una etapa, desde el momento que se hace referencia a la prestacin como
objeto del contrato, en circunstancias que la prestacin es el objeto de la obligacin y no del
contrato.
Para algunos autores, el concepto de contrato comprende solamente los actos

jurdicos

destinados a crear obligaciones de carcter transitorio, mientras que si se establece o crea un

estatuto de carcter permanente, el acto dejara de ser un contrato para convertirse en una
institucin. Esto explicara que para algunos, el matrimonio no sea un contrato, sino una
institucin.

1.2

Libertad de contratacin: doctrina social de la Iglesia, bases

constitucionales, limitaciones

1.

Las partes son libres de elegir si contratan o no contratan.

2. Incluye la libertad de las partes para darle contenido al contrato (pueden auto
determinar los trminos del contrato). Uno no est limitado a contratar solo y
exclusivamente contratos tipificados sino que le puede dar al contrato el contenido que
quiera.
3. Permite a las partes pactar el Derecho al cual se someten supletoriamente. En el caso
que nada digan 2 chilenos sobre el Derecho aplicable supletoriamente si surge un pleito
el juez aplica el Derecho chileno. Las partes tendran libertad tambin para pactar
acogerse a cualquier Derecho extranjero (Derecho sustantivo).
4. Permite someterse a la jurisdiccin de tribunales extranjeros.
La libertad contractual comprende la libertad de CONCLUSION y la libertad de
CONFIGURACION INTERNA de los contratos. En base a la libertad de conclusin, las partes
son libres para contratar o no contratar, y en caso afirmativo, para escoger con quien
contratar. En base a la libertad de configuracin interna, las partes pueden fijar las clusulas o
contenido del contrato como mejor les parezca.
La libertad contractual es una expresin tan caracterstica de la autonoma de la voluntad que
incluso algunos autores (Alessandri) confunden la primera con la segunda, en circunstancias

que, en estricta doctrina, la libertad contractual es un subprincipio de la autonoma de la

voluntad.
Messineo formula un distingo, entre la libertad para contratar y la libertad contractual
propiamente tal. Entiende que la libertad para contratar es la libertad de estipular o no
estipular (es decir, lo que entre nosotros se denomina libertad de conclusin).
La libertad contractual, en cambio, correspondera a la que se llama por la doctrina nacional
libertad de configuracin interna.
En chile lo efectivamente consagrado, la legislaciones que la consagran advierten que no es
absoluta que tienen como lmite la ley, el orden pblico y las buenas costumbres; en algunos
casos se incluye la posibilidad de celebrar contratos atpicos.
1. La libertad para contratar no siempre existe porque hay muchos contratos impuestos en que no
hay mucha libertad para celebrarlos. El contrato de adhesin no es un contrato forzoso as que
en este caso sigue habiendo libertad de la voluntad aunque muy limitada porque solo se puede
decidir si contratar o no: los contratos forzosos son aquellos en que la parte est obligada a
aceptar porque la ley los da por celebrados (en el mbito tributario hay varios de estos).
2. Existe la libertad para darle contenido al contrato cuando la contratacin se da entre iguales
pero si no hay igualdad entre partes (como al tomar un seguro para el auto o para la casa) o se
contrata o no se contrata (los seguros funcionan con contratos aprobados por la
Superintendencia de Valores que fija las plizas que son contratos de adhesin).
3. La libertad para someterse a un Derecho extranjero est en teora aceptada en Chile pero la
Profesora Mara Sara Rodrguez no conoce ningn fallo en que un juez chileno aplique Derecho
extranjero cuando las partes han pactado someterse a un Derecho extranjero. En un juicio
arbitral podra ser ms posible pero o sino es dudoso (la jurisprudencia no est de acuerdo con
la doctrina que dice que esto si se puede pactar porque la ley no lo prohbe).
4. La libertad para someterse a la justicia arbitral esta admitida en la mayora de los casos y hay
casos en que la ley manda someterse a la justicia arbitral (los pleitos de accionistas son
materia de arbitraje forzoso en virtud del Cdigo Orgnico de Tribunales). En los contratos de
consumo (contrato entre un vendedor profesional y otro que es una persona natural
consumidora) es discutible que la clusula de sometimiento a la justicia arbitral tenga eficacia.

En teora se permite siempre la libertad para someterse a la jurisdiccin de otros pases pero
no esta tan claro el asunto porque el artculo 1462 dice que hay objeto ilcito en todo lo que
contraviene al Derecho chileno como la promesa de someterse en Chile a una jurisdiccin no
reconocida por las leyes chilenas.

1. El origen del principio de la autonoma de la voluntad ocurri en Roma pero su desarrollo se

produjo gracias al Derecho cannico. En Roma solo los pactos nominados tenan accin (lo que
hoy llamaramos contratos tpicos) y la autonoma de la voluntad fue desarrollando los pactos
innominados que al comienzo ni el Derecho civil ni el Derecho pretorio les daba accin pero
luego con la influencia del Derecho cannico se les dio accin porque eran contratos que
obligaban jurdicamente.
2. El iusnaturalismo racionalista desarrolla el principio de que el solo consentimiento obliga (este
fue otro paso en el desarrollo de la autonoma de la voluntad).
3. La norma fundamental de nuestra legislacin es el artculo 1545 que dice que todo contrato
legalmente celebrado es una ley para los contratantes y no puede ser invalidado sino por su
consentimiento mutuo o por causas legales.

Los artculos 1444 y 1546 sealan la existencia de un Derecho supletorio o dispositivo para la
voluntad de las partes.
1. El artculo 1444 nos habla de que hay pactos que las partes pueden libremente agregar o quitar
a los contratos.
2. El artculo 1546 dice que los contratos deben ejecutarse de buena fe as que obligan no solo a
lo que en ellos se expresa sino que a todo lo que emana de la naturaleza de la obligacin y que
por la ley o por la costumbre pertenece a ella. Hay un Derecho supletorio a la voluntad de las
partes que suple lo que las partes no han pactado y las partes pueden disponer de ese Derecho.
3. El artculo 12 dice que podrn renunciarse los derechos conferidos por las leyes con tal que
solo miren al inters individual del renunciante y no est prohibida su renuncia.
4. El artculo 1560 da primaca a la voluntad de los contratantes en la interpretacin de los
contratos por tanto vale lo que las partes han pactado.
5. El artculo 22 de la Ley sobre efecto retroactivo de las leyes que sujeta los contratos a la ley
vigente al momento de su celebracin
6. El artculo 1567 permite a las partes extinguir o modificar contratos de comn acuerdo por
mutuo consentimiento.

Limitaciones a la autonoma de la voluntad:

1. Leyes imperativas o prohibitivas.
2. Orden pblico, moral y buenas costumbres.
El artculo 1464 es una manifestacin de estas limitaciones y dice que hay objeto ilcito en la
enajenacin de las cosas que no estn en el comercio y los derechos o privilegios que no pueden
transferirse a otras personas. El legislador controla el contenido de los contratos por la va del
objeto ilcito porque hay objetos que el legislador considera ilcitos por lo que no les da
efectos a los contratos que los tengan por objeto.
En el campo de los contratos dirigidos, contratos forzosos y contratos de adhesin hay
limitacin a la autonoma de la voluntad.
Este principio tuvo su apogeo en el siglo XIX pero ya en el siglo XX comenz a haber una
declinacin que viene desde algunos frentes:
1. Expansin del concepto de orden pblico en el Derecho privado: el Derecho ha
experimentado una expansin de materias de orden pblico que son imponibles a las partes.

a) El contrato de trabajo en que hay bien pocas cosas que se pueden pactar libremente o el
contrato de arrendamiento de predios rsticos o urbanos en que la ley establece una serie de
limitaciones.
b) En el Derecho del trabajo y en el Derecho del consumo hay irrenunciabilidad de determinados
derechos.
c) El carcter indisponible de determinadas leyes regulatorias en materia econmica como las
leyes que regulan el mercado monetario.

2. Desarrollo de instituciones destinadas a controlar el equilibrio econmico de los contratos

(por ejemplo la teora de la imprevisin o la lesin enorme).
3. Desarrollo de los contratos colectivos o forzosos como por ejemplo en materia laboral que
se imponen aun contra la voluntad (si uno no quiere se sale del sindicato).
4. Expansin de elementos imperativos no disponibles para las partes: por ejemplo la fijacin
de precios aunque hoy en la economa chilena son muy pocos los precios que se fijan (igual se
fijan los precios de los servicios bsicos).

a) Hubo un tiempo en Chile en que estaban determinadas las rentas de arrendamiento.

b) Los contratos de trabajo no se pueden terminar arbitrariamente.

5. Marco regulatorio de los contratos de adhesin: el Derecho le da validez a estos contratos

pero con limitaciones establecidas en la Ley de proteccin al consumidor para equilibrar los
desequilibrios que se producen en los contratos de adhesin (la ley ha ido desarrollando
tcnicas para disminuir los desequilibrios que se pueden producir por efecto de estos
contratos).

a. Principios

de

la

contratacin:

autonoma,

buena

fe,

reciprocidad

AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD: El principio de la autonoma de la voluntad se formula

en el marco de la doctrina segn la cual, toda obligacin reposa esencialmente sobre la voluntad
de las partes. Esta es la fuente y medida de los derechos y obligaciones que el contrato
produce
Decir que la voluntad es autnoma significa que ella es libre para crear los derechos y
obligaciones que le plazcan. La voluntad se basta a s misma.
La doctrina de la autonoma de la voluntad sirve de teln de fondo a la mayora de los principios
fundamentales de la contratacin. Ejemplo de lo anterior es el art. 1545, que coloca las
voluntades privadas de las partes en el mismo plano que la ley
Cinco son los grandes principios fundamentales de la contratacin:
1 Principio del consensualismo.
2 Principio de la libertad contractual.
3 Principio de la fuerza obligatoria de los contratos.
4 Principio del efecto relativo de los contratos.
5 Principio de la buena fe.
El consensualismo y la libertad contractual dicen relacin con la formacin o nacimiento del
contrato; la fuerza obligatoria y el efecto relativo conciernen, en cambio, a los efectos del
contrato. El principio de la buena fe, por su parte, se proyecta en todas las

fases

contractuales o iter contractual, exigindose a las partes que se porten leal y correctamente
desde los tratos precontractuales hasta el cumplimiento ntegro de las obligaciones e incluso,
si la hubiere, en la fase postcontractual.

Fundamento de la autonoma de la voluntad:

Existe la afirmacin que la libertad natural del hombre da como resultado el racionalismo que
queda plasmado en la declaracin del hombre y del ciudadano, la sociedad debe reconocer las

ms amplias garantas como expresin de las garantas que le pertenecen naturalmente. El

hombre no podr quedar obligado por razones que no fue consentido naturalmente, pero si
podr producir efecto las queridas.
Para la doctrina de la autonoma de la voluntad, el concepto superior de la justicia y las
consideraciones de solidaridad social son irrelevantes. El concepto superior de justicia y de
solidaridad social es irrelevante para estos efectos. Estas ideas nos llevan a una tendencia que
es la cspide del individualismo y que finalmente nos podemos dar cuenta que tiene un vicio
esencial que es un desconocimiento social del hombre.
El fundamento econmico:
Ha sido fruto del liberalismo econmico, conforme al axioma de que el Estado debe dejar hacer
y dejar pasar, permitiendo que los individuos concluyan en la ms amplia libertad sus
intercambios de bienes y servicios. Segn los juristas del siglo XIX, lo contractual es
necesariamente justo. El contrato, para ellos, garantizaba la justicia y la utilidad social, pues el
libre juego de las iniciativas individuales asegura espontneamente la prosperidad y el
equilibrio econmico. Todo vnculo jurdico que reconozca un contrato como fuente es justo,
puesto que resulta de la libertad. Al contrario, toda obligacin no consentida sera una tirana
injusta, una violacin de la libertad, un atentado contra el Derecho
Sin embargo la entidad e lo contractual con lo justo es una falacia porque en circunstancias de
igual igualdad entre los contratantes, la igualdad entre los contratantes no siempre se da por
lo tanto la igualdad ser en los principios pero en la prctica no se da la igualdad en la fuerza.

El principio del Consensualismo contractual:

El examen del principio consiste en averiguar si los contratos surgen a la vida jurdica como
simples pactos desnudos, por la sola manifestacin de la voluntad de las partes (tesis
consensualista) o por el contrario, si es menester cumplir con ritualidades externas, para que
los contratos tengan existencia y produzcan efectos.
Para ser consecuente con el dogma de la autonoma de la voluntad, ha debido afirmarse la
vigencia del principio del consensualismo contractual. Los contratos quedaran perfectos por la
sola manifestacin de las voluntades internas de las partes, ya que cualquiera exigencia de
formalidades externas, vendra a contradecir la premisa segn la cual la voluntad todopoderosa
y autosuficiente es la fuente y medida de los derechos y de las obligaciones contractuales.
Esta proclama es histricamente falsa. A travs de los siglos, casi siempre los contratos han
sido formales. En Grecia, Roma y los pueblos germnicos, los contratos fueron esencialmente
formales. Dicha formalidad no implicaba que el contrato fuere necesariamente escrito: en
Roma, las formalidades ms importantes no consistieron en escriturar los actos, sino que en

pronunciar palabras sacramentales y rgidas o en entregar materialmente un objeto. Ms

tarde, salvo en Espaa, durante la Edad Media no existe el contrato consensual.
El consensualismo slo surge en los Tiempos Modernos, por lo que la idea del contrato como
simple acuerdo verbal de voluntades es reciente.
Los contratos que en chile conocemos como consensuales no son solemnes ni reales muchas
veces son formales cuando requieren de una prueba o convencionalidad, muchas veces sern
formales en cuanto requieren de una formalidad militante o de publicidad o convencional.
Podemos decir que tenemos dos grupos. Lso propiamente consensuales y los consensuales
formales.
Excepciones tenemos para el Consensualismo consensual:
Excepciones: las constituyen los casos de contratos solemnes y reales. Es obvio que el
consensualismo desaparece completamente ante esta clase de contratos, pues en lugar de un
acto jurdico desnudo encontramos actos vestidos, ya sea por la imprescindible formalidad
requerida en atencin a la naturaleza del acto jurdico, ya sea por el acto externo consistente
en la entrega material del objeto. Los contratos solemnes y reales son excepciones al principio
del consensualismo, pues en lugar de regir el principio de que lo que obliga es el mero
consentimiento o acuerdo de voluntades, el ordenamiento jurdico exige, para el nacimiento y
eficacia del contrato, que las partes se sometan a la ritualidad prescrita por el legislador.
Atenuantes: las constituyen las formalidades distintas a las exigidas en atencin a la
naturaleza del acto jurdico, vale decir, las habilitantes, las de prueba, la de publicidad y las
convencionales. Se les suele llamar, en su conjunto, atenuantes al consensualismo, para
expresar con ello que la ruptura del consensualismo sera menos intensa que en los casos de las
excepciones. Pero, en verdad, los efectos del incumplimiento de estas formalidades son tan
radicales (nulidad relativa, imposibilidad de utilizar ciertos medios de prueba, inoponibilidad,
derecho a retractarse de la celebracin del contrato) que tambin ellas derogan el principio de
que bastara el solo consentimiento de los contratantes. Estas son:
la formalidad habilitante que es aquella que tiene por finalidad prestar
proteccin a los incapaces y casi siempre consisten en obtener una
autorizacin y si omitimos esta formalidad la sancin ser la nulidad relativa.
Formalidad de publicidad es obtener la noticia de los partcipes de haber
celebrado un acto jurdico lo que busca es proteger a los terceros y la omisin
acarrea la completa ineficacia del acto art 1723, lo ms frecuente es que se
sancione con inoponibilidad. Tambin puede consistir en notificaciones, ej. un
embargo tiene que estar anotado al margen del mismo. La de simple noticia

solo da para demandar indemnizacin. Las medidas de publicidad los autores

las consideran como medidas de publicidad sustancial cuya omisin acarrea la
inoponilibilidad y de simple noticia que dan como sancin la indemnizacin.
Las formalidades de prueba son aquellas que se exigen para acreditar la
celebracin de un contrato. Todas las solemnidades al mismo tiempo que se
exigen en razn a la naturaleza de los actos juegan acto probatoriem. art 1701
no vale si no cumples con una solemnidad. La omisin se sanciona por la
inadmisibilidad de la prueba de testigo art 1708 y 1709 dos utm con ese lmite
que ser una obligacin para celebrar un contrato por escrito.
En el cc en las leyes especiales habrn y se encontraran otros medios de
prueba como la escrituracin u otras de celebrar ante un ministro de fe y ah
se indicaran las sanciones.
Las formalidades convencionales que son aquellas que son pactadas por las
partes y cuyo posterior cumplimiento permite que despus se repute celebrado,
cualquiera de las partes podr retractarse hasta que no se haya cumplido art
1802

Fuerza obligatoria del contrato

a) Fundamento
La fuerza obligatoria del contrato tiene como fundamento el principio de que lo pactado
obliga (artculo 1545: todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes y no
puede ser invalidado sino por consentimiento mutuo o por causas legales). Esto es as porque las
propias partes han contrado las obligaciones correspondientes por su propia voluntad (yo no
puedo simplemente salirme de un contrato porque se me antoja).
Uno queda vinculado a cumplir el contrato y de aqu tambin deriva el principio de la seguridad
o intangibilidad de los contratos que es el fundamento de la seguridad del trfico jurdico. El
contrato no puede modificarse ni invalidarse sino por voluntad de las mismas partes que lo
hicieron entonces ni la voluntad de uno, ni la ley, ni un tercero ni el juez puede modificar o
invalidar un contrato legalmente celebrado.

a) Relacin entre el contrato y la ley.

El principio de la fuerza obligatoria de los contratos se expresa en el aforismo pacta sunt

servanda: los pactos deben observarse, deben cumplirse estrictamente. Est consagrado
enfticamente en el art. 1545: Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los

contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.

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Para subrayar la obligatoriedad del contrato se alude a la metfora tradicional de compararlo

con la ley, aunque las diferencias entre aqul y sta son numerosas.
Entre las ms importantes:
El contrato reglamenta una situacin jurdica particular y en principio slo produce efectos
entre las partes. La ley en cambio contiene un mandato, prohibicin o permiso de carcter
general y abstracto, que alcanza a todos cuantos se encuentren en los supuestos de hecho
previstos en la norma.
El procedimiento de formacin de las leyes, con participacin de dos poderes pblicos, en nada
se parece a la formacin de los contratos.
El contrato a menudo tiene vida efmera, pues est destinado a extinguirse apenas se cumplan
las obligaciones por l generadas. La ley, de ordinario, permanece en el tiempo.
Si una ley puede derogar expresa o tcitamente a otra ley, no siempre un contrato se deja sin
efecto mediante otra convencin en sentido inverso, ya que existen contratos, como el de
matrimonio, en que es improcedente el mutuo disenso o resciliacin; o en otros en que basta un
acto unilateral para ponerle trmino, como el desahucio en el contrato de arrendamiento, o la
revocacin o renuncia en el mandato.
La interpretacin de las leyes no se efecta de igual modo que la interpretacin de los
contratos. A las primeras, se les aplican los arts. 19 a 24; a los segundos, los arts. 1560 a1566.

b) Consecuencias del principio de la fuerza obligatoria del contrato.

Colin y Capitant sealan dos consecuencias fundamentales del principio:
1. Desde el momento en que un contrato no contiene nada contrario a las leyes, ni al orden
pblico ni a las buenas costumbres, las partes estn obligadas a respetarlo, a observarlo como
estn obligadas a observar la ley. El acuerdo que se ha formado entre ellas las obliga como la
ley obliga a los individuos. Dos aspectos derivan de esta primera consecuencia:
Los contratos slo pueden ser revocados por el consentimiento mutuo de los contratantes
(distractus o resciliacin) o por las causas que la ley autoriza. Slo de manera excepcional, el
contrato podr terminar por la voluntad de una sola de las partes;
Los contratos deben ser cumplidos de buena fe. Las partes deben, en el cumplimiento de la
convencin, portarse honestamente, lealmente.
2. Por otra parte, el respeto a esta ley creada por la voluntad de los interesados se impone a
los jueces encargados de interpretarla. Estos ltimos no pueden modificar los trminos de la
convencin ni cambiar sus elementos, como no podran cambiar el texto de la ley, cuyo
cumplimiento tienen por misin asegurar.
De esta segunda consecuencia, derivan tres aspectos, segn Colin y Capitant:

11

Cuando una ley nueva, dictada despus de la celebracin del contrato, modifica una disposicin
jurdica que las partes han adoptado como regla de su vnculo contractual, el juez no debe
aplicar la ley nueva al contrato anteriormente celebrado, pues, al hacerlo, modificara los
trminos del acuerdo celebrado entre los interesados (artculo 22 de la Ley sobre Efecto
Retroactivo de las Leyes).
El juez encargado de interpretar los trminos de una convencin debe inspirarse, ante todo en
la voluntad de las partes para determinar su sentido exacto. En cuanto a la procedencia del
recurso de casacin en el fondo por infringir la ley del contrato, tocaremos el punto al tratar
de la interpretacin de los contratos, aunque anticipamos que la respuesta exige matices: en
cuanto a la interpretacin de los hechos, es inadmisible el recurso de casacin; en cuanto a los
efectos jurdicos de tales hechos, s resulta admisible.
Cuando el juez se halla colocado frente a los trminos de una convencin, no puede modificar
sus elementos a pretexto de que las condiciones impuestas a una de las partes son contrarias a
la equidad, draconianas o leoninas. No tiene el derecho de atenuar el rigor de las obligaciones
impuestas a las partes.

La fuerza obligatoria del contrato frente al legislador y el juez.

La obligatoriedad del contrato se traduce en su intangibilidad. Vale decir, que el contrato
vlidamente celebrado no puede ser tocado o modificado ni por el legislador ni por el juez.
Estos, al igual que las partes, deben respetar las estipulaciones convenidas por los
contratantes. Sin embargo, la intangibilidad del contrato no es absoluta.

Frente al legislador.
En algunas ocasiones, el propio legislador vulnera la fuerza obligatoria del contrato:
1 Al dictarse leyes de emergencia, de carcter transitorio, que implican concesin de
beneficios a los deudores, no previstos en los respectivos contratos: por ejemplo, las leyes

moratorias (Ley N 17.663, de 1972, que suprimi la reajustabilidad automtica de las deudas
provenientes de los contratos de mutuo, otorgados para fines habitacionales, por
Institutos de Previsin y Servicios Pblicos de la Vivienda). O tambin tratndose de diversas
leyes que han condonado parte de las deudas que mantenan con la Corporacin de Reforma
Agraria o los organismos que le sucedieron, los asignatarios favorecidos con la adjudicacin de
los inmuebles que fueron expropiados. Igualmente, cabe destacar el caso de la Ley nmero
5.001, publicada en el Diario Oficial el 13 de noviembre de 1931, que dispuso en su artculo 1
que la renta de arrendamiento de los predios urbanos y rsticos deba ser pagada, durante su
vigencia, con una rebaja del 20% con relacin a la que el mismo arrendatario pagaba el 1 de
enero de 1931. Esta ley, como subraya Vodanovic, oper entonces con efecto retroactivo, pues

12

la situacin establecida por los contratos de arrendamiento, con anterioridad a la promulgacin

de la ley, vino a ser modificada.
Una norma de esta ndole con seguridad sera tachada en nuestros das de inconstitucional,
pero debemos entenderla en el contexto de la poca, cuando nuestro pas fue severamente
golpeado, con dos aos de desfase, por la crisis del ao 1929, ocasionando a la postre la cada
del gobierno de Carlos Ibez del Campo.
2 Al dictarse normas permanentes, como encontramos en el propio Cdigo Civil o en leyes
especiales: artculo 1879, en relacin al pacto comisorio calificado por no pago del precio:

Si se estipula que por no pagarse el precio al tiempo convenido, se resuelva ipso facto el
contrato de venta, el comprador podr, sin embargo, hacerlo subsistir, pagando el precio, lo
ms tarde, en las veinticuatro horas subsiguientes a la notificacin judicial de la
demanda.; artculo 2180, nmero 2, en el comodato: El comodatario es obligado a restituir la
cosa prestada en el tiempo convenido; o a falta de convencin, despus del uso para que ha sido
prestada. / Pero podr exigirse la restitucin aun antes del tiempo estipulado, en tres casos:
() 2 Si sobreviene al comodante una necesidad imprevista y urgente de la cosa. ; artculo
1559, 1 regla, en el mutuo: Si la obligacin es de pagar una cantidad de dinero, la

indemnizacin de perjuicios por la mora est sujeta a las reglas siguientes: 1: Se siguen
debiendo los intereses convencionales, si se ha pactado un inters superior al legal, o empiezan
a deberse los intereses legales, en caso contrario; (dicho de otro modo: si los intereses
convencionales son inferiores al inters legal, se debe ste ltimo, lo que supone una norma
protectora de los derechos del acreedor); artculo 2396, inciso 2, en la prenda, derecho del
constituyente para solicitar que se sustituya la cosa pignorada: El deudor no podr reclamar la

restitucin de la prenda en todo o parte, mientras no haya pagado la totalidad de la deuda en

capital e intereses, los gastos necesarios en que haya incurrido el acreedor para la
conservacin de la prenda, y los perjuicios que le hubiere ocasionado la tenencia. / Con todo, si
el deudor pidiere que se le permita reemplazar la prenda por otra sin perjuicio del acreedor,
ser odo; artculo 1826, inciso 4, en la compraventa, que establece un derecho legal de
retencin a favor del vendedor, si despus de celebrado el contrato hubiere disminuido la
fortuna del comprador, en forma que el vendedor se halle expuesto a perder el precio, caso en
el cual no estar el vendedor obligado a entregar la cosa, aunque se hubiere estipulado pagar el
precio a plazo, sino cuando el comprador efectivamente se lo pague o asegure su pago
suficientemente: se trata de una aplicacin del art. 1496; en el artculo 10 de la Ley nmero
18.010, sobre operaciones de crdito de dinero, al facultad al deudor, en ciertos casos, para
pagar anticipadamente lo que debe, an contra la voluntad del acreedor.
Tambin se infringe por el legislador el principio en estudio, cuando ordena la
mantencin de una relacin contractual que haba expirado: caso ms claro en las prrrogas
automticas de los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos expirados, y que

13

subsisten durante los plazos de restitucin indicados por la ley, como en el caso del art. 4,
inciso 1 de la Ley N 18.101: En los contratos de plazo fijo que no excedan de un ao, el

arrendador slo podr solicitar judicialmente la restitucin del inmueble, y en tal evento, el
arrendatario tendr derecho a un plazo de 2 meses, contado desde la notificacin de la
demanda.
A contrario sensu, en ocasiones el legislador faculta a una de las partes a poner trmino
anticipado al contrato, sin que con ello est obligada a pagar el resto de su prestacin, como
ocurre en el caso del artculo 5 de la Ley nmero 18.101, que se refiere a los contratos de
arrendamiento de predios urbanos pactados a plazo fijo superior a un ao, cuando el inmueble
se destina a la habitacin. En este caso, si se prohibi al arrendatario subarrendar, ste podr
poner trmino anticipado al contrato sin la obligacin de pagar la renta por el perodo que
falte. Tambin constituye esta norma una vulneracin al principio de la fuerza obligatoria del
contrato.
3 Al dictarse leyes especiales que modifican contratos en curso. Se trata de leyes que se
dictan con efecto retroactivo y que vulneran no slo la fuerza obligatoria, sino que tambin los
derechos adquiridos por la va contractual. En principio, el legislador carece de atribuciones
para modificar los derechos y obligaciones emanados de contratos ya celebrados (art. 19 N 24
de la Constitucin Poltica), pues se consagra el derecho de dominio sobre derechos personales.
Hay derechos sobre derechos. Un derecho real de propiedad resguarda los derechos
personales emanados de un contrato.
Por otro lado, debemos tener presente el art. 22, inciso 1, de la Ley Sobre Efecto
Retroactivo de las Leyes, que dispone: En todo contrato se entendern incorporadas las leyes

vigentes al tiempo de su celebracin. Por lo tanto, las leyes que se refieran a determinados
contratos nicamente empecen a aquellos que se celebren despus que las leyes entren en
vigor. Se ha intentado rebatir lo anterior, sealando que el art. 22 citado, al igual que el art. 9,
inciso 1, del Cdigo Civil (La ley puede slo disponer para lo futuro, y no tendr jams efecto

retroactivo.), carecen de rango constitucional y que, por lo tanto, la ley especial que se dicte
sobre ciertos contratos podra ser retroactiva, ya que una ley puede modificarse por otra ley.
Se insiste sin embargo, que la atribucin del legislador para otorgar efecto retroactivo a una
ley no llega tan lejos como para permitirle alterar el derecho de propiedad.
Critica a la situacin privilegiada en que hoy se encuentran los contratos en curso frente al
legislador chileno:
1.

Cuesta simpatizar a algunos autores sobre el concepto de derecho sobre los derechos
personales. Porque tanto en el derecho romano clsico como en el post clsico el
dominio se entenda exclusivamente respecto de las cosas corporales porque se
entenda sobre cosas que se podan a llegar a identificarse y estos autores
acostumbran que el volver sobre la cosificacin del dominio no lo vean como un

14

inconveniente y considerando pequeas excepciones como seran las propiedad

especiales como la propiedad industrial e intelectual.
2. Por otro lado siendo consecuente con la idea del dominio sobre los derechos personales
deberamos aceptar la posesin de los derechos personales. Dice que si se tiene un
concepto de dominio sobre los derechos personales tambin debera tener posesin de
los derechos personales art 715 fue la principal consecuencia de la posesin la
prescripcin adquisitiva no tienen aplicacin respecto de los derechos personales,
adems el mensaje de nuestro cc descarta este tipo de posesin
3. No puede versar sobre una cosa incorporal, el titular de un derecho personal o crdito
ejercita las facultades que le corresponde no porque sea dueo de una cosa incorporal
sino porque es acreedor. Discurrir de otro modo, llevara a la estrafalaria conclusin de
que el propietario tiene, a su vez, el dominio sobre el derecho de dominio que tiene en
la cosa.
4. Hay una tesis mayoritaria que sugiere la intangibilidad de los contratos en base a la ley
de efectos retroactivo. Pero esto se contradice con el art 12 de la misma ley que
permitira argumentar todo lo contrario. Todo derecho real adquirido bajo una ley en
conformidad a ella, subsiste bajo el imperio de otra; pero en cuanto a su goce y cargas,
prevalecern las disposiciones de la nueva ley. Sobre la base de esta presunta
diferencia los autores han podido construir una crtica del derecho personal como
objeto de dominio.
5. Supuesta sea la propiedad sobre derechos personales, la nueva ley que modifique
contratos en curso no es inconstitucional si las limitacin es impuesta a los acreedores
derivando de la funcin social de la propiedad. Este concepto ha sido sostenido por la
corte suprema en diversos fallos. En un fallo la corte suprema admiti que en un acto
ilcito de la adm que impone limitaciones a la propiedad no excluye la posibilidad que el
afectado sea indemnizado. Entonces as podra dimitirse el problema al admitir la
procedencia de la modificacin de los contratos por el legislador en los casos que lo
exija el inters general de la nacin. Ello sin perjuicio del derecho de los contratantes
perjudicado a exigir la reparacin judicial de los daos sufridos. De hecho se ha
dictado en chile diversas leyes que modifican contratos que de alguna manera han sido
toleradas por los afectados quienes no han luchados en defensas de sus intereses
reclamando la inconstitucionalidad, la ciudadana de laguna manera a aceptado la
posibilidad de la modificacin porque estn consiente de la necesidad de algunas
circunstancias

requieren

modificaciones

de

este

tipo.

La

vulneracin

de

la

obligatoriedad de los contratados del legislador aunque es excepcional es una realidad

jurdica y es un fenmeno que puede ser adecuado en unos casos y en otros no pero nos
demuestra que el principio relativo de los contratos es relativo en un absoluto.

15

FRENTE AL JUEZ:
Tambin el juez est subordinado a la fuerza obligatoria de los contratos. Los tribunales no
podran modificar los contratos, an a pretexto del cambio de las circunstancias existentes al
momento de la celebracin de la convencin.

Teora de la imprevisin: la revisin judicial del contrato cuando cambian sustancialmente las
condiciones en que se contrat de manera que el cumplimiento del contrato llega a ser
extraordinariamente oneroso para una de las partes y produce un desequilibrio tal que la parte
jams hubiera contratado si hubiera conocida estas condiciones. En estos casos el juez debera
poder ajustar el contenido del contrato a estas nuevas circunstancias.
1. Hay otros autores que dicen que en estos casos las partes deberan poder resolver el
contrato porque el objeto del contrato ha cambiado sustancialmente.
2. Hay otras legislaciones que dicen que las partes tienen que sentarse a renegociar
nuevas condiciones de contratacin

1.4

Elementos y requisitos (referencia)

Art 1444 elementos de la esencia, elemento de la naturaleza, elementos accidentales.

Elementos propios de cada contrato (artculo 1444): se distinguen en cada contrato las cosas
que son de su esencia, que son de su naturaleza y las que son meramente accidentales.
1. Elementos de la esencia de un contrato: aquellas sin las cuales el contrato o no produce
efecto alguno o degenera en otro diferente. Es de la esencia de la compraventa el precio
porque si no hay precio no hay compraventa (contrato nulo que no produce efecto alguno) o
podra haber donacin pero la donacin no se presume y adems exige ciertas formalidades
(insinuacin) as que no es tan fcil decir que una compraventa que no tiene precio degenera en
una donacin.
Hay casos en que la ley le da cierto efecto distinto a ciertos contratos como por ejemplo las
donaciones irrevocables entre cnyuges que estn prohibidas pero producen un efecto que da
la ley que es que se entienden revocables.
2. Elementos de la naturaleza de un contrato: aquellos que sin ser esenciales al contrato se
entiende que le pertenecen sin necesidad de una clausula especial. El ejemplo ms tpico de
esto es la condicin resolutoria tacita porque las condiciones siempre son pactos accesorios
pero sin embargo en los contratos bilaterales existe una condicin que se entiende que
pertenece al contrato sin necesidad de pacto.

16

Las garantas hay que pactarlas porque son accesorias (son pactos) sin embargo en el caso de la
garanta del vendedor hay un elemento de la naturaleza del contrato.
Las partes si pueden pactar que el vendedor se libere de la obligacin de sanear los vicios
redhibitorios que son los vicios ocultos de la cosa (igual este pacto est restringido con la Ley
de proteccin al consumidor pero en las compraventas que no estn afectas a esta ley se puede
pactar).
3. Elementos accidentales a un contrato: son aquellos que ni esencial ni naturalmente
pertenecen al contrato y se agregan por medio de una clausula especial. Entonces ac estn los
plazos, las condiciones y las modalidades de pago del precio.
Los elementos de la naturaleza de un contrato pueden ser excluidos de el por clausulas
expresas porque no son esenciales, sea, no afectan la validez o la eficacia del contrato.
El consentimiento, el objeto, la causa y las formalidades si es que el contrato las exige son
elementos esenciales pero hay especificidades de cada contrato que son cosas ms puntuales.

REQUICITOS:
ART 1445: Para que una persona se obligue a otra por un acto o declaracin de voluntad
es necesario:
1. Que sea legalmente capaz: (la persona tiene que tener capacidad)
2. Que consienta en dicho acto o declaracin y su conocimiento no adolezca de vicio;
3. Que recaiga sobre objeto licito;
4. Que tenga una causa licita
Para entender a qu se refiere con objeto licito nos remitimos al art 1464 el cual trata del
objeto ilcito, que son las cosas que la ley establece que son objeto ilcito. Por lo tanto, todas
aquellas cosas que no se encuentren determinadas por la ley como ilcitos son lcitas para
contratar.
Nos falta un elemento que no lo dice la norma pero que est dentro del ordenamiento que es la
solemnidades que sera otra condicin o requisito para que el contrato surta efecto, sin ellas el
acto ser invalido. La explicacin que da la doctrina que dice que este elemento est dentro del
consentimiento para la manifestacin de la voluntad.
Los contratos solemnes se exteriorizan a travs de la manifestacin de la voluntad de las
partes y estara contenida en la manifestacin de la voluntad ej. La compraventa de bienes
races que se debe hacer a travs de escritura pblica y esa es la manifestacin de la voluntad
propiamente tal.
Cada contrato tendr elementos esenciales, naturales y accidentales.

17

Un elemento que es importante es comprender la funcin econmica y social que tiene los
contratos.
El contrato comprende una funcin econmica,

la cual est presente en la circulacin de

bienes, es ms rpido, ms simple que a veces no tenemos la conciencia de estar celebrando un

contrato. El contrato se presenta como un elemento despersonalizado, permite que en una
civilizacin de consumo que circulen libremente los bienes, son muchas las convenciones que se
realizan automticamente. En otras ocasiones el contrato aparece como una fina herramienta
para satisfacer necesidades complejas sobre todo en la construccin, las actividades de
minera; aqu el contrato se convierte en una herramienta sofisticada y compleja en la actividad
de dos partes que se va plasmando en la armonizacin de uno y otro en un contrato.
Si bien en ambos mbitos se puede apreciar la libertad contractual, tampoco podemos
desconocer que en algunos casos tras la libertad contractual se ocultan algunos abusos sobre la
posicin dominante que se pueden generar genuinamente contratos de adhesin en los que no
pueden negociar las clausulas, se ha hecho necesario que se establezcan estructuras tipos, en
forma tal que no se le transfieran al cliente es por eso que en ciertas operaciones ms masivas
que no les quite la ptica del negocio, no a negociar los contratos. El contrato sigue siendo el
principal vehculo de las relaciones, el contrato sigue teniendo un lugar relevante en la
actividad econmica.
El contrato tambin tiene una funcin social que es un medio de cooperacin entre los hombres
de esta forma nos relacionamos con el principio de buena fe; as en el ltimo siglo se lleg a
consolidarse la funcin social de los contratos, en una tendencia destinada a corregir ciertos
abusos que se amparaban en la nocin de contrato exclusivamente voluntarista, propia del Siglo
XIX. Ello hizo intervenir al legislador, dictando normas imperativas reguladoras de las
clusulas ms importantes de aquellos contratos considerados socialmente ms significativos.
Aparece as el contrato dirigido, bajo la impronta del orden pblico social o de proteccin de
aquellos individuos dotados de menos poderes de negociacin, o sea, contratantes ms dbiles,
frente a otros colocados en una posicin ms fuerte.

Tambin existen subfunciones en los contratos:

a) Funcin de cambio o de circulacin de los bienes: que se realiza mediante los contratos
traslaticios de dominio para este tipo de contratos se requiere la tradicin, por
ejemplo, la compraventa, la permuta, la donacin, el mutuo, la transaccin
b) Funcin de crdito: mutuo, contratos bancarios. Estas son figuras onerosas;
excepcionalmente, esta funcin es gratuita, como ocurre en el comodato o prstamo de
uso.
c)

Funcin de garanta: mediante contratos accesorios como la prenda, la hipoteca o la

fianza, destinados a fortalecer el derecho del acreedor a obtener el cumplimiento de
la obligacin principal caucionada.

18

d) Funcin de custodia: a travs de contratos destinados a la guarda y conservacin de

bienes ajenos, como el depsito.
e)

Funcin de uso y goce: que se concreta en contratos que proporcionan a un tercero el

uso y a veces el goce de una cosa, pero no el dominio, como el arrendamiento, el
usufructo, los contratos que generan los derechos reales de uso y la habitacin.

f)

Funcin laboral: contrato de trabajo, contrato de arrendamiento de servicios, mandato

(especialmente el mercantil a comisionistas).

g)

Funcin de previsin o de prevencin del riesgo social: seguros mutuos, seguros

comerciales, renta vitalicia, contratos con administradoras de fondos de pensiones,
instituciones de salud previsional, etc.

1.5

Efectos de los contratos:

El principio del efecto relativo del contrato o de la relatividad de su fuerza obligatoria

significa que los contratos solo generan derechos y obligaciones para las partes contratantes
que concurren a su celebracin, sin beneficiar ni perjudicar a los terceros. Para estos ltimos
los contratos ajenos son indiferentes: no les empecen, no los hacen ni deudores ni acreedores.
Para los terceros los contratos son res inter allios acta, brocardo tradicional expresivo del
principio del efecto relativo.
Art 1545 que dispone que todo contrato legalmente celebrado es una ley para los
contratante.
A veces es el propio cdigo civil el que declara que un contrato no alcanzara a quien no es parte
de l. As, por ejemplo, de conformidad a lo prevenido en el nmero 4 del art 1526, as por
convencin entre los herederos se ha impuesto a uno de ellos la obligacin de pagar el total de
una deuda, el acreedor podr dirigirse o contrata este heredero por el total de la deuda, o
contra cada uno de los herederos por la parte que le corresponda a prorrata. Esto ocurre
porque el convenio celebrado entre los herederos no es oponible a los acreedores hereditarios
que no son parte de l.
El principio del efecto relativo es otra consecuencia lgica y necesaria del dogma de la
autonoma de la voluntad. Si se predica de la voluntad la capacidad o poder de ser la fuente y la
medida de los derechos y obligaciones contractuales, eso solo puede concretizarse a condicin
que haya voluntad; condicin que la persona manifieste su querer interno. Pero quienes nada
dicen, los terceros, no pueden verse afectados por contratos ajenos.
Hay una cierta declinacin de estos postulados, en el derecho contemporneo, surgen desde
dos vas diversas. Se comprueba, por una parte, la proliferacin de excepciones al efecto
relativo, el surgimiento de casos en que un contrato crea derechos u obligaciones para un
penitus extranei o tercero absoluto. Y, por otra parte, se decanata, en la actualidad, el llamado

19

efecto expansivo o absoluto de los contratos, conforme al cual, indirectamente, los contratos
pueden beneficiar o perjudicar a muchas personas que no revisten el carcter de partes; en
cuanto hecho, el contrato se expande o puede expandirse erga omnes.
El llamado efecto absoluto del contrato, que permite su oponibilidad a terceros, no es
propiamente una excepcin al principio del efecto relativo. Todas las excepciones al efecto
relativo implican casos

en que un contrato crea derechos u obligaciones para un tercero.

Tratndose del efecto absoluto eso no ocurre. Simplemente un contrato es invocado por un
tercero o le es opuesto a un tercero en cuanto hecho.

SUJETOS CONCERNIDOS POR EL PRINCIPIO DEL EFECTO RELATIVO DE LOS

CONTRATOS.
Son partes en un contrato, aquellos que concurren a su celebracin, personalmente o
representados (legal o convencionalmente).
Como lo seala la ley, una parte puede estar conformada por una o ms personas, que articulan
un solo centro de inters (artculo 1438 del Cdigo Civil).
Es til diferenciar entre cinco grupos de personas: Las partes del contrato; los terceros
absolutos; los causahabientes a titulo singular; los acreedores de las partes del contrato y los
codeudores solidarios e indivisibles.

a. Entre las partes

Son partes en un contrato aquellas que concurren a su celebracin, sea personalmente, sea
representadas legal o convencionalmente. Pero tambin son partes, por regla general, y desde
el instante del fallecimiento de los contratantes, los herederos o causahabientes a titulo
universal, ya que representan a los contratantes, segn la expresin del art 1097, para
sucederles en todos sus derechos y obligaciones transmisibles.
En chile los herederos son los continuadores de la persona del difunto y, en tal calidad, reciben
todo el patrimonio del causante con su activo y su pasivo, llegando a afirmarse que este es uno
de los principios fundamentales en los que se inspira el sistema sucesorio chileno. El art 951
que se sucede a titulo universal cuando se sucede al difunto en todos sus bienes, derechos y
obligaciones transmisibles, o en una cuota de ellos, como la mutad, tercio o quinto. Agrega el
art 954 las asignaciones a titulo universal se llaman herencias. Cierra esta idea el art 1097
los asignatarios a titulo universal con cualquiera palabra que se les llame, y aunque en el
testamento se les califique de legatario, son herederos: representan la persona del testador
para sucederle en todos sus derechos y obligaciones transmisibles. los herederos son
tambin obligados a las cargas testamentarias, esto es, a las que se constituyen por el

20

testamento mismo, y que no se imponen a determinadas personas. Queda claro de esta forma
que los herederos (ttulo universal) son los continuadores del difunto y como tales son
obligados a las deudas que contrajo el causante, aun cuando sean superiores a lo que reciban
en sucesin.
Por excepcin, las obligaciones contractuales no se transmiten a los herederos:

Caso de los contratos intuitu personae, que se extinguen con la muerte de las partes

Caso de los contratos en que se hubiera estipulado expresamente su terminacin por el

fallecimiento de uno de los contratantes

Caso de los herederos que aceptan la herencia con beneficio de inventario, en cuanto
a las obligaciones contractuales del causante que no alcanzan a ser satisfechas con el
valor de los bienes heredados;

Caso de las obligaciones contractuales que por disposicin de la ley, no pasan a los
herederos (por ejemplo, renta vitalicia).

La regla segn la cual la persona que contrata lo hace tambin para sus herederos, ya que los
derechos y obligaciones que de ese contrato nacen, se transmiten, por causa de muerte a
quienes sean sus obligaciones que de ese contrato nacen, se transmiten, por causa de muerte a
quienes sean sus herederos. Estas personas, que no fueron parte del contrato que otorgo en
vida el causante, pasan, en su calidad de continuadores de la persona del causante, a ser parte
de l, y titulares de los derechos personales que de l emanan.

b. Respecto de terceros
Son terceros absolutos o penitus extranei (profundamente extranjeros), aquellos que fuera de
no participar en el contrato, ni personalmente, ni personalmente, ni representados, no estn
ligados jurdicamente con las partes por vnculo alguno. Frente a ellos, el contrato es res inter
allios acta, no les empec.
Entre los terceros, debemos distinguir: entre los terceros absolutos y los terceros relativos.

* Terceros absolutos o penitus extranei: son aquellos que fuera de no participar en el

contrato ni personalmente ni representados, no estn ligados jurdicamente con las partes por
vnculo alguno.

* Terceros relativos: tambin llamados interesados, son aqullos que si bien no han
generado con sus voluntades el acto jurdico, estn o estarn en relaciones jurdicas con las
partes, sea por su propia voluntad o por disposicin de la ley.

21

Los causahabientes a titulo singular:

Son aquellos quienes suceden a una persona, por acto entre vivos o bien mortis causa, en un
bien especficamente determinado y no en la totalidad de su patrimonio, ni en una porcin
alcuota del mismo (art 951 y 954)
Son causahabientes a titulo singular por acto entre vivos los que reciben a una cosa en virtud
de un ttulo traslaticio de dominio, como el comprador, el donatario o el mutuario. Los mortis

causa, los legatarios.

Cmo se comporta el principio del efecto relativo respecto a estas personas?afectan a los
causahabientes a titulo singular los contratos celebrados por el causante o autor con otros
sujetos?
El problema, por cierto, se circunscribe exclusivamente a los contratos celebrados por el
causante, sobre la cosa o derecho que especficamente se transfiere o transmite al
causahabiente singular, antes que este pase a ocupar el lugar jurdico de su autor.
Art 1104.1
Segn la mayora de la doctrina, especialmente extranjera, la respuesta es afirmativa,
debiendo tenerse a los causahabientes singulares como partes en tales actos.
Pero los ejemplos de la doctrina, casi siempre dicen relacin con la constitucin de
DERECHOS REALES limitativos del dominio, por lo que la respuesta afirmativa es una
consecuencia del derecho de persecucin o efecto erga omnes propio de los derechos reales.
As ocurre cuando el causante, antes de transferir un inmueble, lo haba hipotecado o gravado
con servidumbres, censo o usufructo.
La cuestin en anlisis se torna problemtica, cuando el causante haba limitado sus poderes
sobre la cosa en el mbito estrictamente de las OBLIGACIONES Y DERECHOS
PERSONALES y no en el de los derechos reales desmembrados del dominio.
Al travs de la interesante doctrina de las obligaciones ambulatorias o propter rem se
responde afirmativamente. Son obligaciones ambulatorias aquellas cuyo sujeto pasivo es
variable, de tal modo que el rol de deudor lo asume quien se encuentre en la posicin jurdica
de dueo de la cosa. Estas obligaciones se traspasan al causahabiente singular junto con la
transmisin de la titularidad del derecho de dominio al cual van anejas.
Estas obligaciones se traspasan al causahabiente singular junto con la transmisin del derecho
de dominio sobre la cosa. Ejemplo por acto entre vivos: obligacin de pagar las expensas
comunes, en el mbito de la Copropiedad Inmobiliaria. Esta obligacin, que comprende los

22

gastos de conservacin y mantencin del inmueble y los gastos de administracin del edificio,
tiene carcter ambulatorio, pues va aparejada a la calidad de actual dueo de cada unidad o
departamento, extendindose incluso a las expensas devengadas por los precedentes dueos.
En materia de obligaciones tributarias del causante, ellas pueden exigirse al comprador,
cesionario o adquirente de la industria, negocio o bien determinado. Incluso puede ocurrir que
el contrato completo que haba celebrado el antecesor, se traspasa por mandato de la ley al
causahabiente singular: en los tres casos del art. 1962, obligacin de respetar el contrato de
arrendamiento.

Los acreedores de las partes del contrato

Respecto a los acreedores de las partes que no disponen de preferencias, vale decir, los
acreedores valistas o quirografarios, en el siglo pasado se sostenan que se equiparaban a las
partes; que tomaban el lugar de su deudor en los contratos celebrados por este, ya que los
contratos del deudor repercuten en la llamada prenda general de los acreedores, contemplada
en el art 2465, para beneficiarlo o para perjudicarlo, segn produzcan incremento o
detrimento en el patrimonio del deudor.
Los acreedores son terceros absolutos en los contratos que su deudor celebre con otras
personas, pues estos contratos directamente no generan ni derechos ni obligaciones para los
valistas. Otra cosa es que, indirectamente, los acreedores sean alcanzados por el efecto
expansivo o efecto absoluto que tienen los contratos. Distinto es que los acreedores puedan
impugnar los contratos que el deudor celebre en perjuicio de ellos, por ejemplo, por medio de la
accin de simulacin, por medio de la accin pauliana o revocatoria, por medio de la accin
general de desconocimiento del contrato fraudulento.

c. Estipulacin a favor de un tercero y promesa del hecho ajeno

(referencia)
Se estar en presencia de excepciones al principio del efecto relativo cuando u contrato crea
un derecho o impone una obligacin a un tercero absoluto.
Tal es el caso de los contratos o acuerdos colectivos, al menos tratndose de los convenios
judiciales celebrados con resolucin a las quiebras y de los acuerdos de mayora, adoptados en
las asambleas de copropietarios de edificios o, en general en cualquiera comunidades. En esas
hiptesis surgen derechos y obligaciones para quienes no concurren a celebrar la convencin
colectiva e incluso para quienes votan en contra.
La estipulacin por otro o contrato en favor de un tercero, en la medida que se admita la
doctrina de la creacin directa del derecho, entre las varias que se formulan sobre su

23

naturaleza jurdica, es otro importante caso excepcional, en el cual un contrato origina efectos
en beneficio de un tercero absoluto.

Naturaleza jurdica de la estipulacin en favor de un tercero: cuatro son las

principales doctrinas que se han formulado para explicarla. Para entenderlas cabalmente,
precisemos que en esta figura intervienen tres personas: el estipulante, el prometiente y el
tercero beneficiario. En el contrato de seguro de vida, por ejemplo, el asegurado es el
estipulante, el asegurador es el prometiente y el tercero beneficiario es la persona a quien
debe pagarse la indemnizacin convenida.

Teoras propuestas:
1 Teora de la oferta: se descompone la estipulacin en favor de un tercero en dos
convenciones. Por un primer contrato, el prometiente se obliga frente al estipulante, quien se
transforma en acreedor de la estipulacin. Posteriormente, el estipulante ofrece su crdito
contra el prometiente al tercero beneficiario. La aceptacin de este ltimo forma una segunda
convencin. El crdito pasa as del patrimonio del estipulante al patrimonio del tercero, pero
nicamente despus que ste acepta. A partir de este momento, el prometiente tampoco podr
echar pie atrs.
Se han sealado sin embargo diversos inconvenientes de esta teora:
+ Al ingresar el crdito inicialmente al patrimonio del estipulante, pasando a formar parte del
derecho de prenda general de sus acreedores, stos podrn embargar el crdito,
imposibilitando as el traspaso al tercero beneficiario. A su vez, los herederos del estipulante
podran considerar el derecho o crdito como parte del patrimonio hereditario, y negarse por
ende a transferirlo al tercero beneficiario; o si el derecho se traspas en vida, frente a dicha
cesin a ttulo gratuito que hizo el estipulante al tercero, podran intentar su invalidacin,
mediante la accin de inoficiosa donacin (arts. 1425 y 1187).
+ En general, mientras el tercero no acepte la oferta que le hace el estipulante, esta estar
sujeta a todas las contingencias que pueden afectar una propuesta. Ahora bien, puesto que la
oferta caduca por la muerte o incapacidad sobreviniente del oferente, si en el intertanto el
tercero no la haba aceptado, no ser posible consolidar la operacin. As las cosas, no podra
concebirse el contrato de seguro de vida, que obviamente siempre opera en favor de un
tercero, pues ste, usualmente, slo conoce la estipulacin despus de la muerte del
estipulante.

2 Teora de la agencia oficiosa o gestin de negocios ajenos: el estipulante

acta como gestor de los negocios del tercero, como su agente oficioso (art. 2286), al obtener
el compromiso del prometiente. Por la aceptacin del tercero interesado, la operacin

24

cuasicontractual se transforma, retroactivamente, en un contrato de mandato ( ratihabitio

mandato aequiparatur), entendindose que el estipulante actu a nombre y en representacin

del tercero. Este ltimo es en realidad parte y no tercero. Por consiguiente, el tercero
beneficiario se reputa que ha contratado para s mismo con el deudor, lo que explica que su
derecho se considere nacido el da de la estipulacin.
En relacin a la primera teora, la de la agencia oficiosa tiene dos ventajas:
+ En primer lugar, la operacin no tiene ya el carcter precario que se critica a la teora de la
oferta; adems, la gestin puede ser ratificada an despus de la muerte del gestor.
+ En segundo lugar, el derecho no permanece en el patrimonio del estipulante antes de la
aceptacin; no queda por ende expuesto a la accin de los acreedores o de los herederos.
Sin embargo, se precisa que esta teora es FICTICIA, ya que en el hecho, el estipulante acta
a nombre propio y no como agente oficioso. En cambio, en la agencia oficiosa, el gestor es un
mero intermediario y obra a nombre del interesado, aunque sin mandato.
Adems, tres caractersticas esenciales de la agencia oficiosa no estn presentes en la
estipulacin a favor de otro:
+ El interesado en la gestin debe cumplir las obligaciones contradas por el agente si ste
hubiere administrado bien el negocio (art. 2290); esto no ocurre en la estipulacin por otro, en
la que el tercero, aunque el negocio haya sido bien administrado, puede rechazar la
estipulacin.
+ El agente oficioso, despus de iniciada la gestin, est obligado a proseguirla (art. 2289); en
cambio, el estipulante puede revocar la estipulacin de comn acuerdo con el prometiente,
mientras no acepte el tercero.
+ No media entre el estipulante y el tercero ninguna relacin, el primero no puede reclamar
cuentas al ltimo ni a la inversa. Entre tanto, la gestin de negocios crea entre el gerente y el
interesado un conjunto de relaciones jurdicas.

3 Teora de la declaracin unilateral de voluntad: habra en la estipulacin por

otro una expresin de la voluntad unilateral del deudor como fuente de las obligaciones. El
prometiente adquirira el rol de deudor del beneficiario por su exclusiva voluntad. Ante esta
teora, se tiene presente:
i) Que es muy discutible que el Derecho Chileno acoja la promesa unilateral como fuente de las
obligaciones. No se alude a ella en los arts. Que consagran las fuentes de las obligaciones (578,
y la triloga compuesta por los 1437, 2284 y 2314). Sobre el particular, la jurisprudencia ha
declarado en algunas ocasiones que la aceptacin de una letra de cambio o la suscripcin de un
pagar, constituiran casos de declaracin unilateral de voluntad como fuente de obligaciones.
Otro caso, a juicio de algunos, sera la promesa unilateral de contrato bilateral; o tratndose
del caso sealado en el artculo 632 del Cdigo

25

Civil, al ofrecerse una recompensa a quien encuentre una especia perdida; o en el mbito de la
formacin del consentimiento, el caso de la oferta que por s sola obliga (artculo 99 del
Cdigo de Comercio).
ii) Esta teora desconoce el CONTRATO, sealado en el art. 1449, existente entre el
estipulante y el prometiente.
iii) Finalmente, no permite comprender por qu sera necesaria la concurrencia de la voluntad
del estipulante junto con la voluntad del prometiente para revocar la estipulacin antes de la
aceptacin del tercero, si para que naciera la obligacin slo se requera la voluntad del
prometiente.

4 Teora de la adquisicin directa del derecho: esta teora considera la

estipulacin en favor de un tercero lisa y llanamente como una excepcin al efecto relativo de
los contratos.
Por excepcin al principio, el contrato crea directamente un derecho para el tercero. No se
intenta asimilar esta figura a otras instituciones. Como seala la doctrina, ms que explicar la
naturaleza jurdica de la figura, esta teora constata la existencia y eficacia de la estipulacin
en favor de un tercero. El derecho se crea en favor del tercero desde el instante mismo en que
se celebra el contrato entre estipulante y prometiente, aunque el tercero desconozca la
estipulacin. La declaracin o aceptacin del tercero beneficiario, slo es un requisito para que
dicho tercero pueda exigir la prestacin, pero el derecho a su favor ya naci,
independientemente de su voluntad. En otras palabras, la aceptacin del tercero no es sino un
presupuesto de la exigibilidad del derecho por el mismo tercero

Efecto estipulacin a favor de otro:

En cuanto a los efectos de la estipulacin por otro, por esto se producen entre estipulante y
promitente; entre promitente y beneficiario; y entre estipulante y beneficiario. A la luz de la
doctrina de la adquisicin directa del derecho, los efectos de la estipulacin a favor de otro
son los siguientes:
a.

Efecto entre estipulacin y promitente:

En general entre ellos se producen los efectos normales o corrientes de los contratos. Nuestro
art 1449 establece que solo el tercero beneficiario podr demandar lo estipulado. De manera
que el estipulante, para s mismo, no puede demandar a su contraparte el cumplimiento forzado
de la prestacin principal. Podra, en cambio, exigirle el prominente que le cumpla al tercero. El
inters pecuniario, y a veces moral, que llevo al estipulante a contratar con el promitente,
basta para que aquel tenga legitimacin activa, pudiendo demandar judicialmente la ejecucin
en favor del tercero.

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Tanto la aceptacin por el tercero cuanto la revocacin por las partes que celebraron el
contrato, pueden ser actos jurdicos tcitos. Precisar cundo un acto constituye revocacin
tacita de la estipulacin por otro es algo que no puede establecer a priori de manera general,
sino que depende de las circunstancias concretas de cada caso particular.
b. Efectos entre promitente y beneficiario:
El promitente se encuentra directamente obligado frente al beneficiario. Aunque no fue parte
en el contrato, el beneficiario es acreedor del promitente desde el momento de la celebracin
de la estipulacin, incluso si ignora la existencia de esta o si conocindola, todava no acepta.
El tercero beneficiario tiene accin contra el promitente, una vez que acepta expresa o
tcitamente, para exigirle el cumplimiento forzoso de la prestacin y/o la indemnizacin de
perjuicios moratoria o compensatoria. Pero no est legitimado para ejercer la accin
resolutoria contra el promitente, ya que esta accin incumbe exclusivamente a las partes
contratantes.
Si el tercero beneficiario fallece antes de aceptar la estipulacin, como el crdito ya est en
su patrimonio, transmite a sus herederos la facultad de aceptar. Si fallece despus de haber
aceptado, trasmite a sus causahabientes mortis causa, el derecho a exigir el cumplimiento
forzado de lo que le deba el promitente.
c.

Efectos entre estipulante y beneficiario:

El derecho del beneficiario nunca se radica en el patrimonio del estipulante. Los acreedores de
este carecen, por lo tanto, de derecho sobre el crdito derivado del contrato. Tampoco los
herederos del estipulante podran poner en tela de juicio la estipulacin en favor del
beneficiario, exigiendo la formacin de los acervos imaginarios o entablado la accin de
inoficiosa donacin.
Clausula penal art 1536 en el fondo, la clusula penal se pone en la situacin a favor de otro
quien promete para esa pena la puede demandar el estipulante que es su coparte en el contrato
indirectamente puede forzar al promitente a cumplir. Siendo el estipulante parte con el
promitente puede pedir la resolucin por incumplimiento porque es un derecho que le
corresponde a todo contratante diligente.

La promesa de hecho ajeno: artculo 1450): siempre que uno de los contratantes se
compromete a que por una tercera persona de quien no es legtimo representante ha de darse,
hacerse o no hacerse alguna cosa, esta tercera persona no contraer obligacin alguna sino en
virtud de su ratificacin y si ella no ratifica el otro contratante tendr accin de perjuicios
contra el que hizo la promesa.
Este negocio consiste fundamentalmente en que el promitente (deudor) se compromete a
obtener de un tercero que d, haga o no haga algo: la obligacin del promitente es una

27

obligacin de hacer porque consiste en obtener de un tercero que d, haga o no haga algo bajo
responsabilidad de indemnizar los perjuicios si esto no ocurre.
Esto es siempre consensual pero los tribunales han fallado que si la obligacin del tercero
versa sobre bienes races o derechos reales constituidos sobre ellos la ratificacin debe
hacerse por escritura pblica.

Efectos de la promesa del hecho ajeno:

1. Entre el promitente y el tercero no surge relacin jurdica alguna.
2. Entre el acreedor y el tercero surgen obligaciones en virtud de la ratificacin hecha por el
tercero (el tercero ratifica asumiendo la obligacin de dar, hacer o no hacer que el promitente
se oblig a obtener del tercero).
3. Entre el promitente y el acreedor hay lugar a responsabilidad si es que el promitente no
obtiene la ratificacin del tercero.
El artculo 1536 inciso 2 dice que el promitente puede sujetarse a una pena.
El acreedor no puede pedir el cumplimiento o la ejecucin forzada de la obligacin porque este
es un caso de obligacin de hacer.

d. La teora de la inoponibilidad
Es la ineficacia respecto de terceros de un derecho nacido de la celebracin de un contrato o
por causa de la nulidad de un contrato. Es la ineficacia de la nulidad de un contrato o de la
celebracin del contrato.
Sancin civil que impide que se haga valer ante terceros un derecho.
No est dirigida al tercero absoluto porque el contrato en s mismo no les afecta. Tampoco
respecto de los sucesores a titulo universal porque los herederos se confunden con el
causante. Esta media de proteccin est pensada para los sucesores a titulo singular y para los
acreedores.
Estas medidas de proteccin consiste en que se cumplan ciertas formalidades externas o
internas para que de esa manera el acto pueda ser oponible encontrado a estos terceros si no
se cumplen estas formas el acto no alcanzara ni el acto ni su nulidad a estos terceros es como
si el acto no se hubiera celebrado. La nulidad producir todos sus efectos pero no alcanzara a
los terceros absolutos.

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La teora postula que hay 2 inoponibilidad:

1. Inoponibilidad de negocios validos: esta es la regla general de las inoponibilidad y son un
efecto o una consecuencia del efecto relativo de los contratos porque se postula que el
contrato rige entre las partes por lo que es inoponible a terceros.
La doctrina distingue 2 inoponibilidad de negocios validos:
a) Inoponibilidad por causales de forma:

i. Inoponibilidad por falta de publicidad (hay varios casos en el Cdigo Civil): Estas
formalidades estn destinadas a divulgar ante terceros la celebracin de un acto o
contrato o el acaecimiento de un determinado suceso de relevancia jurdica. Su
incumplimiento acarrea la inoponibilidad del acto frente a terceros.
Artculo 1707 (memoria): son inoponibles las contraescrituras pblicas mientras no se tome
nota de ellas al margen de la escritura matriz. Contraescritura
Artculo 1902: el deudor tiene que aceptar o el cesionario le notifica al deudor que es dueo
del crdito y antes que eso ocurra la cesin de crdito (siendo vlida en si misma) es inoponible
al tercero Cesin de crditos nominativos
Artculo 2114 materia de sociedades en el conocen el mismo contrato establece el da del plazo
que el estaba, va a terminar y lo conocen todos los terceros, tambin se puede avisar cuando se
disuelve la sociedad civil. Transmisin de estos requisitos la sociedad sigue existiendo para los
terceros. Disolucin de la sociedad
ii) Inoponibilidad por falta de fecha cierta: Por regla general, los instrumentos privados son
inoponibles a terceros respecto a la fecha en la cual aparecen suscritos, atendiendo a que es
posible antedatarlos o postdatarlos, careciendo por tanto de certeza en cuanto a su fecha.
Pero esta regla no puede ser absoluta.
Artculo 1703(memoria) es una norma de carcter general para el derecho civil que desde
cuando un documento tiene fecha cierta el contrato. Se cuenta respecto de terceros desde el
fallecimiento de alguna de las personas que han intervenido en el contrato, tambin bien echa
cuenta cuando contra un documento presentado en juicio, si se trata de un documento privado
tendr fecha cierta desde el momento reconocido n juicio o mandado tener por reconocido,
cuando ha sido hecho un inventario por el ministro de fe.
b) Inoponibilidad por causales de fondo:

29

i) Inoponibilidad por falta de concurrencia: art. 1815, a propsito de la venta de cosa ajena. El
contrato es inoponible al dueo de la cosa, ya que este no consinti en la venta. En
consecuencia, mientras el comprador que se convierte en poseedor del bien no se transforme
en propietario en virtud de la prescripcin adquisitiva, el dueo de la cosa puede reivindicarla
(o concurriendo las exigencias legales, recuperar la cosa a travs de acciones posesorias o
incluso interponiendo acciones civiles restitutorias emanadas de los delitos de hurto, robo o
usurpacin).

ii) Inoponibilidad por fraude: En cualquier relacin jurdica, el deudor mantiene la libertad de
seguir actuando con su patrimonio en el mundo de los negocios jurdicos. El acreedor debe
soportar en consecuencia, la posible disminucin del patrimonio de su deudor, y de tal punto de
vista, los actos del ltimo le son oponibles. Afectarn el derecho de prenda general del
acreedor. Pero ste no est obligado a tolerar actos que supongan una disminucin del
patrimonio del deudor, en los cuales ste ha actuado fraudulentamente. Recurrir entonces el
acreedor a uno de sus derechos auxiliares: la accin pauliana o revocatoria. Esta es una accin
de inoponibilidad, ya que el contrato que se revoca no tiene eficacia frente al acreedor
perjudicado por el fraude. Tambin esta es una inoponibilidad de fondo.

iii) Inoponibilidad por lesin de derecho adquirido: Encontramos un caso en el art. 94 del CC.,
en materia de muerte presunta. La revocacin (y no rescisin, como dice el texto legal) del
decreto de muerte presunta, no afecta derechos adquiridos por terceros. Entre la proteccin
ms amplia de los intereses del desaparecido y la seguridad jurdica, el legislador opta por la
ltima. Es tambin una inoponibilidad de fondo.
iii) Inoponibilidad por lesin de las asignaciones correspondientes a los legitimarios: q son
aquello que la ley deja a ciertos parientes o cnyuges de modo que para lograr que se respeten
estas asignaciones forzosas por el testador testo ms haya, realizan por medio de la accin de
reforma de testamento para que se reforme hasta que se cumpla su parte. Lo que le queda es
el cuarto d libre de disposicin, que es la parte legtima.
iv) inoponibilidad por Mandato art 2160 porque la ratificacin es concurrencia8a, si no
ratificado el mandatario obra fuera eso no obliga al mandante.
2. Inoponibilidades de negocios invlidos: estas son ms raras porque la regla general es la
inoponibilidad por negocios vlidos. En el Derecho chileno se cita el artculo 2058 que dice que
la nulidad del contrato de sociedad es inoponible a terceros.
Inoponibilidad derivada de la nulidad de un acto jurdico: De conformidad a lo dispuesto en
el art. 1689, la nulidad judicialmente declarada confiere accin reivindicatoria contra terceros
poseedores, aunque se hallen de buena fe (a diferencia de la resolucin del contrato, que exige

30

mala fe, arts. 1490 y 1491). En algunos casos, sin embargo, la nulidad ser inoponible a los
terceros:
* Caso del art. 1895, en el mbito de la rescisin por lesin enorme: subsisten las hipotecas u
otros derechos reales constituidos en favor de terceros.
* Caso del tercero que adquiere por prescripcin, que a su vez extingue la accin
reivindicatoria.
* Caso del art. 2058 del CC.: para los terceros la sociedad de hecho es vlida y slo los socios
pueden invocar la nulidad, entre s.
Inoponibilidades derivadas de la quiebra: Distinguimos al efecto entre los deudores en
general y los deudores comerciantes, industriales o que ejercan una actividad minera o
agrcola.
* Deudores en general.
En el caso de la quiebra de cualquier deudor, el Cdigo de Comercio declara inoponibles a los
acreedores una serie de contratos celebrados por el fallido, sin que sea preciso probar el
fraude, como en el caso de la accin pauliana. Son inoponibles:
+ Todos los actos y contratos ejecutados o celebrados despus de dictada la sentencia que
declara la quiebra (art. 72 del Libro IV).
+ Todos los actos y contratos a ttulo gratuito ejecutados o celebrados por el deudor fallido
desde 10 das antes de la cesacin de pagos hasta el da de la quiebra (art. 74 del Libro IV).
El plazo anterior podr ampliarse, inicindose 120 das antes de la cesacin de pagos, si el
fallido contrat con un descendiente, ascendiente o colateral hasta el cuarto grado, aunque se
hubiere actuado por interpsita persona. Respecto a la cesacin de pagos, su fecha se fija por
el Tribunal, segn los antecedentes del caso, pudiendo anteceder a la quiebra hasta un ao
(arts. 61 a 63 del Libro IV).
+ En cuanto a los contratos a ttulo oneroso, se aplicar el art. 2468 del CC. (art. 75), vale
decir, deben concurrir los requisitos de la accin pauliana, lo que supondr la dificultad, para
los acreedores, consistente en acreditar la mala fe del deudor como del tercero que contrat
con el anterior
Inoponibilidad por simulacin: En los casos de contratos simulados, las partes no pueden
oponer el acto secreto u oculto a terceros. Estos pueden optar, es decir pueden valerse del
acto ostensible, externo o aparente o bien del acto secreto. En este ltimo caso, tienen que
probar la existencia del acto oculto ejerciendo la accin de simulacin.

Sujetos activos y pasivos de la inoponibilidad.

Pueden invocarla slo aquellos terceros a quienes la ley ha intentado proteger, vale decir, a
quienes perjudican los efectos del acto o la nulidad del mismo. Por regla general, la
inoponibilidad puede invocarse contra todo aquel que intente valerse del acto o de su nulidad.

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Excepcionalmente, la inoponibilidad por fraude no alcanza a terceros adquirentes a ttulo

oneroso, que estn de buena fe (art. 2468 N 1).
Forma de hacer valer la inoponibilidad.
Por regla general, ser a travs de una excepcin. En lo que respecta a las inoponibilidades por
fraude o por lesin de las legtimas, deben hacerse valer como accin. El tercero deber
interponer la accin pauliana o la accin de reforma de testamento, respectivamente. En el
caso de la inoponibilidad por falta de concurrencia, no puede formularse una regla general: as,
cuando el mandatario se excedi en los lmites del mandato, el mandante podr esgrimirla como
excepcin; a su vez, en el caso de la venta de cosa ajena, el dueo deber interponer la accin
reivindicatoria, si no tuviere la posesin, o invocar la inoponibilidad como excepcin, si la
tuviere. Las inoponibilidades derivadas de la quiebra, se harn valer como accin.
Efectos de la inoponibilidad:
Se traducen en que el acto o la sentencia de nulidad no pueden perjudicar a terceros, pero s
aprovecharles. Sin embargo, nada impide que el tercero renuncie a la inoponibilidad, si tiene
inters en aprovecharse de los efectos del acto o de la nulidad.
Hay casos en que el tercero puede aprovecharse del acto si le es beneficioso y puede
impugnarlo si le es perjudicial como en el caso del mandatario que ha actuado fuera de sus
poderes (pudo haber actuado en beneficio del mandante).
Extincin de la inoponibilidad.
* La inoponibilidad de forma se extingue por el cumplimiento de las formalidades omitidas,
cuando ello sea posible.
* Por la renuncia expresa o tcita del tercero (dado que la inponibilidad mira a su personal
inters, art. 12). Habr renuncia tcita, cuando no se interponga la accin respectiva, en
aquellos casos en que la inoponibilidad debe hacerse valer por va de accin (por ejemplo, el
dueo que no est en posesin de la cosa, y no deduce a tiempo la accin reivindicatoria; o el
legitimario que no impugna el desheredamiento dentro del plazo legal).
* Por prescripcin: En todos aquellos casos en que debi hacerse valer como accin (las
acciones ordinarias prescriben en un plazo de 5 aos).

Diferencias con la nulidad:

1) La nulidad deriva de vicios producidos en el momento del nacimiento del acto. La
inoponibilidad es independiente de la generacin del acto por las partes; el acto es
vlido, pero otras circunstancias determinan su ineficacia frente a terceros.

32

2) La nulidad produce efectos entre las partes y respecto de terceros. La inoponibilidad,

slo respecto de terceros.

3) La nulidad es una sancin de orden pblico, que no puede renunciarse anticipadamente.

La inoponibilidad est establecida exclusivamente en beneficio de los terceros, y es de
orden privado: puede renunciarse.

4) La nulidad absoluta puede declararse de oficio. La inoponibilidad jams.

Algunos autores sostienen que los terceros beneficiados con la inoponibilidad son slo los
relativos. Pero esto no es efectivo: en algunos casos, beneficia a absolutos.

1.6

Interpretacin de los contratos

a) Concepto y reglamentacin
Concepto: interpretar un contrato consiste en determinar el sentido y alcance de sus
estipulaciones.
Entonces tiene lugar cuando los trminos de que se han servido las partes son oscuros,
ambiguos o inconciliables con la naturaleza del contrato.
1. Trminos oscuros: no tienen mucho sentido.
2. Trminos ambiguos: se pueden interpretar en 2 o ms sentidos
La labor de interpretar el contrato le corresponde al juez y las reglas para hacerlo estn en el
ttulo XIII del libro IV del Cdigo Civil (artculos 1560 a 1566).
b) Sistemas de interpretacin
1. Sistema subjetivo: es el del Cdigo francs que da preeminencia a la voluntad real de los
contratantes (no tanto la voluntad declarada). Es subjetivo porque pretende hacer la
interpretacin al buscar qu es lo que quisieron hacer los contratantes ms que lo que
declararon o dijeron que queran hacer.
2. Sistema objetivo: es el del Cdigo alemn que da preeminencia a la voluntad declarada por
sobre la voluntad real. Este es el sistema que usa el Cdigo Civil chileno para interpretar la ley:
cuando el sentido de la ley es claro no se desatender su tenor literal a pretexto de consultar
su espritu.
El Cdigo Civil chileno se dice que sigue el sistema francs porque el artculo 1560 dice que
conocida claramente la intencin de los contratantes debe estarse a ella ms que a lo literal de
las palabras (ms que a lo que las partes hayan declarado).

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La misma regla se aplica para interpretar los testamentos segn lo que dice el artculo 1069
pero es la regla inversa a la que dan los artculos 19 al 24 que es la regla de interpretacin de
la ley.
1. La regla del artculo 1560 tiene que relacionarse con la regla del artculo 1546 que dice que los
contratos deben ejecutarse de buena fe as que obligan no solo a lo que en ellos se expresa
sino que a todo lo que deriva de la naturaleza de la obligacin. Este ltimo artculo nos remite a
las cosas que emanan de la naturaleza de la obligacin que a lo mejor no fueron mucho la
intencin de las partes as que la regla del artculo 1546 nos permite hacer una interpretacin
ms objetiva salindonos del subjetivismo absoluto que impone el artculo 1560.
2. Hay que concordar el artculo 1560 con el artculo 1563 que dice que en aquellos casos en que
no apareciere interpretacin contraria hay que estar a la interpretacin que mas armona tenga
con la naturaleza del contrato.
El Cdigo Civil chileno con las 2 normas anteriores modera el subjetivismo del artculo 1560
admitiendo que se incorporen a la interpretacin todas las cosas que pertenecen a la
naturaleza de la obligacin.

c) Operaciones que comprende la interpretacin

1. Interpretacin del contrato: consiste en determinar la intencin de las partes y es una
constatacin de los hechos en la que el juez debe sujetarse a las reglas que da el Cdigo.
Hay una clasificacin de las reglas de interpretacin que hace Lpez Santa Mara:
a) La regla del artculo 1560 es el principio rector del asunto o la regla general.
b) Reglas relativas a los elementos intrnsecos del contrato:
1. Regla de la armona de las clausulas (artculo 1564 inciso 1).
2. Regla de la utilidad de las clausulas (artculo 1562).
3. Regla del sentido natural (artculo 1563 inciso 1).
c) Reglas que apuntan a determinar los elementos extrnsecos del contrato o las circunstancias
de la especie:
1. Regla de la aplicacin restrictiva del contrato (artculo 1561): por generales que sean los
trminos del contrato solo se aplicarn en la materia sobre la cual se ha contratado.

34

2. Regla de la extensin de la declaracin: si se ha puesto un ejemplo en un contrato este no se

restringe entero a ese caso (artculo 1565).
3. Regla de los otros contratos entre las mismas partes sobre igual materia (artculo 1564 incisos
2).
4. Regla contra preferentem (artculo 1566 inciso 2): esta regla al igual que la anterior se parece
al elemento sistemtico y al elemento lgico de la interpretacin de los contratos.
5. Regla de la interpretacin autntica (artculo 1564 inciso 3): consiste en la aplicacin prctica
que han hecho las partes del contrato independientemente de lo que hayan pactado. La
interpretacin ms autntica es la manera que una parte ha entendido el contrato y lo ha
ejecutado.
d) Reglas subsidiarias:
1. Regla de las clausulas usuales (artculo 1563 inciso 2 que hay que concordar con el artculo
1546).
2. Regla de la ltima alternativa (artculo 1566): no pudindose aplicar ninguna de las reglas
anteriores se aplicarn las clausulas ambiguas a favor del deudor (favor debitoris que es una
regla que se complementa con la regla contra preferentem). Esta regla es muy usada en la Ley
de proteccin al consumidor: las clausulas de los contratos de adhesin se interpretan en
contra del proveedor que es el que ha dado las clausulas o ha dado el contrato.
2. Calificacin del contrato: consiste en determinar la naturaleza jurdica del contrato porque
na vez que se han revisado los hechos y se ha interpretado el contrato el juez tiene que
calificar el contrato (puede ser permuta o compraventa).
Importancia de esta operacin:
1. Determinacin del rgimen supletorio aplicable.
2. Reglas prohibitivas: en la compraventa casi todo el derecho es dispositivo pero hay unas pocas
reglas que son prohibitivas como por ejemplo la regla del artculo 1796 que dice que es nulo el
contrato de compraventa entre cnyuges no divorciados perpetuamente (si resulta que la
compraventa es entre cnyuges la consecuencia es que ser nula por infringir una regla
prohibitiva del derecho de la compraventa).

1. La doctrina sostiene que la interpretacin es una cuestin de hecho que por lo tanto le compete
a los jueces de instancia o de fondo que son los que conocen de las cuestiones de hecho (fijan
los hechos del juicio y aplican el Derecho correspondiente a esos hechos).
2. La doctrina sostiene que la calificacin del contrato es una cuestin de Derecho que la realiza
tambin el tribunal de fondo pero el tribunal de casacin puede recalificar un contrato porque
el contrato se calific con infraccin de Derecho.

35

d) Interpretacin de los contratos y recurso de casacin en el fondo

Esta es una cuestin importante en esta materia porque durante mucho tiempo se discuti la
procedencia del recurso de casacin en el fondo por violacin de la ley del contrato (aplicacin
del artculo 1545).
La operacin de interpretacin lleva a afirmar la fuerza obligatoria del contrato y el contenido
de las obligaciones que asumen las partes en el contrato. Entonces si el contrato es ley para las
partes la infraccin a esta ley del contrato supone una infraccin al artculo 1545 y esto fue
precisamente lo que un tiempo se discuti (se discuti si efectivamente la infraccin a la ley
del contrato supona una infraccin al artculo 1545).
Principios que se han dado para resolver este problema (hoy se admite el recurso de casacin
por infraccin al artculo 1545 pero de todas maneras no es un recurso fcil de construir y de
ganar):
1. La interpretacin del contrato es una cuestin de hecho: no procedera el recurso de casacin
en el fondo por una errnea interpretacin porque los jueces del fondo son soberanos en la
determinacin de los hechos del juicio pero la excepcin es que los jueces al interpretar el
contrato hayan infringido algunas de las reglas legales a que deben sujetarse en cuyo caso
procedera el recurso de casacin en el fondo por infraccin del artculo 1560, 1564 o el que
sea.
2. La calificacin del contrato es una cuestin de Derecho: procede el recurso de casacin en el
fondo cuando los jueces del fondo han calificado errneamente el contrato o habindolo
calificado correctamente le aplicaron un rgimen legal errneo que no corresponde a la
naturaleza del contrato que han calificado (calificaron el contrato de compraventa y aplicaron
las reglas del arrendamiento o al revs).

1.7

Ineficacia de los contratos

El artculo 1545 dice que el contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes y
no podr ser invalidado si no es por mutuo consentimiento o por causas legales.
Causales de disolucin o terminacin del contrato:

a. Resciliacin o mutuo disenso:

Encontramos su fundamentacin art 1545 por el cual todo contrato no puede ser validado sin el
consentimiento mutuo o por causas legales. Esta causal consiste en que las partes que
concurrieron a

su formacin concurran, ahora para manifestar de no perseverar en el

contrato.Toda obligacin puede extinguirse si es que las partes consienten en darla por nula
(artculo 1567).

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Esta regla tiene algunas excepciones:

1. Hay contratos que no pueden disolverse por la sola voluntad de las partes como por ejemplo el
matrimonio.
2. Hay otros casos en que el contrato puede disolverse por voluntad unilateral de una de las
partes y no se necesita mutuo consentimiento como por ejemplo en el arrendamiento
(desahucio de una de las partes), en el mandato (revocacin del mandante o renuncia del
mandatario) o en la sociedad en ciertos casos ms restringidos (renuncia de uno de los socios
que no puede ser intempestiva ni hecha de mala fe). Art 2108

Efectos de la resciliacin: solo tiene efectos hacia el futuro, es decir, no tiene efectos
retroactivos as que no afecta los derechos de terceros y si el mutuo disenso se produce antes
que el contrato se haya cumplido opera como modo de extinguir las obligaciones (artculo
1567).
En el caso que se produzca despus que el contrato se haya cumplido o mientras se cumple
(contrato de tracto sucesivo) puede dar origen a futuras restituciones entre las partes pero
no se retrotrae al momento en que se hizo.

b. Resolucin de los contratos

La resolucin del contrato es el efecto de una condicin resolutoria cumplida, especialmente de
la llamada condicin resolutoria tacita. La condicin resolutoria opera retroactivamente;
suprime los efectos del contrato para el pasado y para el porvenir. En los contratos de tracto
sucesivo la resolucin recibe el nombre especial de terminacin; por la peculiar naturaleza de
estos contratos, la terminacin produce nicamente efectos para el futuro. (Artculo 1489)
En la resolucin por incumplimiento hay efecto retroactivo porque se cumpli una condicin
resolutoria as que el contrato se retrotrae a la fecha en que se celebr por lo tanto hay que
restituir todo lo que se hubiere dado o pagado (al igual que en la nulidad y en la inexistencia)
La excepcin al efecto retroactivo se produce en los contratos de tracto sucesivo en cuyo caso
la resolucin se llama terminacin.
En este caso de la resolucin no se afectan los terceros de buena fe (artculos 1490 y 1491).

c. Nulidad y rescisin (referencia)

La nulidad y la rescisin suponen que el contrato adolece de vicios que lo hacen sucumbir. La
nulidad y rescisin suprimen los efectos del contrato en el pasado y en el porvenir. Anulado o
rescindido el contrato, deben volverse las cosas al estado anterior, como si no se hubiera
celebrado jams.

37

Mientras la resolucin .afecta slo, por regla general, a los terceros de mala fe, la nulidad y
rescisin afectan a los terceros sin consideracin a esta circunstancia y sus efectos, por lo
mismo, son mucho ms radicales.
Tiene efecto retroactivo e incluso si afecta a terceros de buena fe en principio.

d. Otras causas legales: teora de la revisin judicial por lesin o excesiva

onerosidad sobrevenida
Merecen sealarse, todava, como causas de disolucin de los contratos, la muerte y el trmino
extintivo:
a) La muerte de uno de los contratantes es un modo excepcional de disolucin de los contratos;
en principio, quien contrata lo hace para s y para sus herederos.
La muerte disuelve los contratos intuito personae, como el mandato (art. 2163, N? 5) y la
sociedad (art.2103).
Como por ejemplo el mandato, el matrimonio, la sociedad civil o mercantil de personas (salvo
que haya un pacto especial por el cual la sociedad continua despus de la muerte de los socios)
y el contrato de trabajo.
b) Tambin el plazo extintivo es causal de disolucin. As ocurre en la sociedad (art. 2098) y en
el arrendamiento (art. 1950 N 2). Que puede ser causal de terminacin en algunos contratos
(arrendamiento y sociedad).

1.8 Tipicidad y clasificacin de los contratos

CLASIFICACIN DE LOS CONTRATOS
Diversas clases de contratos.El Cdigo ha formulado una clasificacin de los contratos: 1)
contratos unilaterales y bilaterales; 2) contratos gratuitos y onerosos; 3) contratos
conmutativos y aleatorios; 4) contratos principales y accesorios, y 5) contratos consensales,
solemnes y reales.
A esta clasificacin legal pueden agregarse: 6) contratos nominados e innominados; 7)
contratos de libre discusin y de adhesin, y 8) contratos individuales y colectivos.
Contratos unilaterales y bilaterales.El art. 1439 previene: "El contrato es unilateral cuando
una de las partes se obliga para con otra que no contrae obligacin alguna; y bilateral, cuando
las partes contratantes se obligan recprocamente". En esta clasificacin de los contratos no
se atiende al nmero de las obligaciones que se originan, sino a la circunstancia de que se
obligue una parte o ambas mutuamente.

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Ejemplo tpico de contrato bilateral es la compraventa, en que una de las partes se obliga a dar
una cosa y la otra a pagarla en dinero. Tales son, tambin, la permuta, el arrendamiento, la
sociedad.
Tpico ejemplo de contrato unilateral es el mutuo; el mutuario se obliga a restituir otras tantas
cosas del mismo gnero y calidad de las que recibi en prstamo, mientras que el mutuante no
contrae ninguna obligacin. A la misma categora de contratos pertenecen el comodato, el
depsito, la prenda.
La distincin entre contratos unilaterales y bilaterales es la ms fecunda en consecuencias
jurdicas.
a) Con arreglo a lo prevenido en el art. 1489, en los contratos bilaterales va envuelta la
condicin resolutoria s de no cumplirse por una de las partes lo pactado.
Segn los trminos de la disposicin, la condicin resolutoria tcita sera inoperante en los
contratos unilaterales*.
b) Solamente en los contratos bilaterales se plantea el problema de los riesgos, que consiste en
determinar si la extincin por caso fortuito de la obligacin de una de las partes extingue
igualmente o deja subsistente la obligacin de la otra.
En los contratos unilaterales el caso fortuito extingue, como es lgico, las obligaciones de la
nica parte obligada.
c) En fin, la regla del art. 1552 establece que en los contratos bilaterales la mora purga la
mora, o, en otros trminos, ninguna de las partes est en mora dejando de cumplir lo pactado,
mientras la otra no cumpla o est pronta a cumplir sus obligaciones recprocas.
Contrato* gratuitos y onerosos.Conforme al art.1440, "el contrato es gratuito o de

beneficencia cuando slo tiene por objeto la utilidad de una de las partes, sufriendo la otra el
gravamen; y oneroso, cuando tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes, gravndose
cada uno a beneficio del otro".
Contrato oneroso o a ttulo oneroso, pues, es aquel en que cada parte paga la ventaja que
reporta del contrato, es decir, recibe un beneficio a cambio de una contra prestacin actual o
futura.
La compraventa es un contrato oneroso. Procura al vendedor una suma de dinero a cambio de
desprenderse de una cosa, y al comprador le brinda las ventajas de una cosa a cambio del
desembolso de una suma de dinero.
Contrato gratuito o a ttulo, en cambio, es aquel en que una de las partes se procura una
ventaja sin que ello le demande un sacrificio, porque no debe suministrar una contraprestacin
a cambio del beneficio que recibe. Son contratos gratuitos la donacin y el comodato.
De lo dicho resulta que los contratos bilaterales son siempre onerosos; al obligarse ambas
partes reportan un beneficio y soportan el gravamen que significa la obligacin recproca.

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Los contratos unilaterales son generalmente gratuitos. En el comodato, por ejemplo, la

gratuidad es de la esencia del contrato. Pero el contrato unilateral puede ser, tambin,
oneroso; tal es el caso del mutuo a inters.
La clasificacin de los contratos en gratuitos y onerosos ofrece, igualmente, considerable
importancia prctica.
a) La circunstancia de ser gratuito u oneroso el contrato determina las condiciones en que es
atacable por medio de la accin pauliana.
Para que sean revocables los actos gratuitos ejecutados por el deudor, en perjuicio de los
acreedores, basta la mala fe del deudor; los actos onerosos son revocables a condicin de que
estn de mala fe el otorgante y el adquirente, esto es, que ambos conozcan el mal estado de los
negocios del deudor (art. 2468).
b) Importa la distincin para determinar el grado de culpa de que responde el deudor.
En los contratos onerosos, puesto que ambas partes obtienen mutuo beneficio, el deudor
responde de la culpa leve. En los contratos gratuitos responder de la culpa grave o levsima,
segn si la gratuidad cede en provecho del acreedor (depsito) o del deudor (comodato).
Contratos conmutativos y aleatorios.Esta clasificacin es, en verdad, una subdivisin de los
contratos onerosos. Dispone el art. 1441: "El contrato oneroso es conmutativo, cuando cada
una de las partes se obliga a dar o hacer una cosa que se mira como equivalente a lo que la otra
parte debe dar o hacer a su vez; y si el equivalente consiste en una contingencia incierta de
ganancia o prdida, se llama aleatorio".
En el contrato conmutativo, el beneficio que cada parte persigue se mira como equivalente al
gravamen que soporta; las partes estn en situacin de apreciar de inmediato la ventaja o la
prdida que el contrato les acarrea.
El arrendamiento, por ejemplo, es un contrato conmutativo. La obligacin de pagar el precio que
pesa sobre el arrendatario se considera como equivalente de la que el arrendador contrae de
procurar el goce de la cosa arrendada, y las partes pueden apreciar, desde que el contrato se
celebra, sus mutuos beneficios y sacrificios.
En el contrato aleatorio, el beneficio y el gravamen recproco de las partes depende de un
acontecimiento in- cierto, de modo que no es posible apreciar su magnitud hasta que el
acontecimiento se verifique.
Son contratos aleatorios la renta vitalicia, el juego, la apuesta, el seguro, el prstamo a la
gruesa.
La distincin entre contratos conmutativos y aleatorios tiene importancia para la rescisin por
causa de lesin.
La rescisin por lesin enorme slo tiene cabida en los contratos conmutativos, como que
consiste en una grave desproporcin de las prestaciones que las partes miraron como
equivalentes.

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Los contratos onerosos, que excepcionalmente son rescindiles por causa de lesin, dejan de
serlo cuando, en vez de ser conmutativos, revisten el carcter de aleatorios.
Tal es el caso de la compraventa de minas (art. 77 del C.de Minera).
Contratos principales y accesorios.Distingue an el Cdigo entre contratos principales y
accesorios. Dice el art. 1442: "El contrato es principal cuando subsiste por s mismo sin
necesidad de otra convencin, y accesorio cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una
obligacin principal, de manera que no pueda subsistir sin ella".

El contrato principal, por tanto, es el que tiene una vida propia e independiente, como la
compraventa, la sociedad, el arrendamiento. El contrato accesorio, por el contrario, se
caracteriza porque su finalidad es garantizar el cumplimiento de una obligacin y por su
situacin de dependencia con respecto a la obligacin garantizada.
Los contratos accesorios se denominan, en general, cauciones (art. 46). El inters de esta
clasificacin deriva de la aplicacin del principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo
principal. El contrato accesorio no puede subsistir sin una obligacin principal: por consiguiente,
las causas que extinguen la obligacin principal extinguen igualmente las que provienen del
contrato accesorio.
Por esto, "la nulidad de la obligacin principal acarrea la de la clusula penal" (art. 1536); la
fianza se extingue total o parcialmente "por la extincin de la obligacin principal en todo o
parte" (art. 2381, N 3); se extingue la hipoteca "junto con la obligacin principal" (art. 2434, N
1)
Contrato accesorio no puede subsistir sin una obligacin principal, peto puede existir sin
ella. En otros trminos, se concibe el contrato accesorio sin que exista an la obligacin
principal; es inconcebible que sobreviva a la extincin de la obligacin principal.
La caucin puede constituirse para garantizar una obligacin futura y, en tal caso,
existir la obligacin accesoria antes que la principal7.
Contratos dependientes.Ciertos contratos no caben en la definicin legal de contratos
accesorios, porque su finalidad no es asegurar el cumplimiento de una obligacin principal, pero
manifiestamente dependen de otro contrato. Como respecto de los contratos accesorios, no se
concibe su existencia independiente. Tal es el caso de las capitulaciones matrimoniales, cuyos
efectos slo habrn de producirse cuando se celebre el matrimonio.
Contratos consensales, solemnes y reales.Por ltimo, el art. 1443 establece: "El contrato
es real cuando, para que sea perfecto, es necesaria la tradicin de la cosa a que se refiere; es

solemne, cuando est sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, de manera

que sin ellas no produce ningn efecto civil; y es consensa!, cuando se perfecciona por el solo
consentimiento".

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a) La regla general es que los contratos sean consensales, esto es, que se perfeccionen por el
solo acuerdo de voluntades, solo consensu, con prescindencia de todo requisito de forma.
El otorgamiento de un instrumento que constate el acuerdo de voluntades puede tener
importancia desde el punto de vista de la prueba. La falta de un acto escrito, en caso de
discusin, dificultar ciertamente la prueba, pero no obsta a que el contrato se encuentre
perfecto.
Para el perfeccionamiento del contrato es indiferente que se hayan puesto en ejecucin las
obligaciones resultantes. As, una compraventa ser perfecta aunque el comprador no haya
pagado el precio o el vendedor entregado la cosa.
b) El contrato solemne requiere la observancia de ciertas formas; no basta el consentimiento
de las partes para que se repute perfecto. El consentimiento de los contratantes debe
manifestarse o exteriorizarse mediante la observancia de las formas legales.
El cumplimiento de determinadas formas se justifica por diversos motivos. Pone a las partes a
cubierto de un malentendido, atrae su atencin acerca de la gravedad del contrato que
concluyen y les suministra una prueba preconstituida en caso de controversia.
Son contratos solemnes el matrimonio, la adopcin, la hipoteca, la compraventa de bienes
races.
c) En los contratos reales tampoco es suficiente el solo consentimiento de las partes; es
menester, adems, la tradicin o entrega de la cosa que es objeto del contrato. La existencia
de esta clase de contratos est subordinada al cumplimiento de una prestacin previa de parte
del futuro acreedor, y puesto que consiste en la entrega de una cosa se les denomina reales.
A esta categora de contratos pertenecen el comodato, el depsito, el mutuo, la prenda comn.
Contratos nominados e innominados.Contratos nominados son aquellos que tienen una
individualidad acusada y, por lo mismo, un nombre y una reglamentacin legal.
Los contratos innominados, menos frecuentes en la prctica, carecen de una denominacin y,
sobre todo, de una especial reglamentacin. Son creaciones de las partes que usan de su
libertad de contratacin.
Tales contratos son regidos por las estipulaciones de las partes, por los principios generales
que gobiernan los contratos y por las reglas legales dictadas para los contratos afines.
Contratos de Ubre discusin y de adhesin.El contrato de libre discusin supone que las
partes concluyen sus condiciones como resultado de una libre deliberacin. El contrato
verdaderamente resume las voluntades convergentes.
Junto a ste tipo "venerable de contrato" 9, ha adquirido creciente auge el contrato
denominado de adhesin.

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Una de las partes formula las condiciones del contrato y la otra se limita a prestar su
aprobacin o adhesin a dichas condiciones en block.
Esta forma revisten hoy el contrato de seguro, el de transporte, los de suministros de luz,
agua, telfonos, etc.
Contratos

individuales

colectivos.Contrato

individual

es

aquel

que requiere el

consentimiento unnime de las partes a quienes dejar vinculadas. El contrato individual es el

tipo normal de contrato.
Ni el nmero de las partes, ni la naturaleza de los intereses en juego determina que el contrato
deba reputarse colectivo. El contrato colectivo se caracteriza porque afecta a una colectividad
o grupo de individuos, aunque no hayan concurrido a su celebracin, por el hecho de pertenece;
a ese grupo o colectividad.
El ejemplo ms tpico es el contrato colectivo de trabajo, que obliga a todos los obreros del
sindicato que lo ha celebrado y cuyas estipulaciones se convierten en clusulas obligatorias
para todos los contratos individuales que se celebren durante su vigencia (arts. 17 y 18 del C.
del Trabajo).

Unidad II contratos principales

2.1 Promesa y opcin
Concepto.Es lgico comenzar el estudio de los contratos en particular con la promesa de
celebrar un contrato. La promesa de celebrar un contrato es, ella misma, un contrato: el
contrato de promesa.
Diversas circunstancias suelen hacer imposible o inconveniente a las partes celebrar, desde
luego, un contrato proyectado, de modo que sea necesario postergar su celebracin para un
futuro prximo o lejano.
La necesidad de alzar un embargo que impide la enajenacin, de proveerse de los fondos
necesarios para pagar un precio, de esperar el fallo de un juicio, de practicar un minucioso
examen preliminar de la cosa, son algunos de los mltiples obstculos que obstan a la
celebracin inmediata del contrato.
Si bien el contrato no puede celebrarse an, interesa a menudo a las partes quedar desde ya
comprometidas a celebrarlo, cuando sean allanadas las dificultades presentes.
Tal es el objeto de la promesa y la razn de su considerable importancia prctica.
La promesa es un contrato en que una o ambas partes se obligan a celebrar en el futuro un
determinado contrato.

La promesa es un contrato
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La promesa de celebrar un contrato es un contrato que tiene una fisonoma propia.

Difiere la promesa de la simple oferta, policitacin o propuesta. Supone un acuerdo de
voluntades aunque slo una de las partes resulte obligada a celebrar el contrato" prometido.
Supngase que A promete vender a B su casa, al

cabo de tres meses por el precio de. $

800.000. Es sta una simple oferta o policitacin, que el oferente puede retirar a voluntad.
Pero imagnese qu B manifiesta su conformidad con la propuesta y declara que est dispuesto
a comprar, por el precio indicado, si al cabo del plazo decide que le resulta conveniente el
negocio. Hay concurso de voluntades y, por consiguiente, contrato. Pero el contrato no es
compraventa porque A se oblig a vender, pero B no se oblig a comprar. El contrato es una
promesa unilateral de compraventa.
Supngase, por ltimo, que B acepta comprar en el precio fijado, al cabo del plazo que se
seal. Esta vez ambas partes se han obligado recprocamente, A a vender y B a comprar. Pese
a que las partes estn acordes en la cosa y en el precio, no hay compraventa, porque el
contrato versa sobre bienes races y-requiere, por lo tanto, el otorgamiento de escritura
pblica. El contrato es una promesa bilateral de compraventa.
PROMESA Y CONTRATO PROMETIDO:
La promesa y el contrato prometido son dos actos jurdicos diferentes, aunque medie entre
ambos una ntima conexin.
La promesa tiene por objeto celebrar otro contrato y produce el efecto de obligar a una de las
partes o a ambas a celebrarlo. El contrato prometido puede tener los ms variados objetos y
producir los ms diversos efectos, segn su naturaleza
Ambos contratos se suceden; la celebracin del contrato prometido importa el cumplimiento de
la promesa cuyos efectos, en consecuencia, se extinguen.
Sin embargo, ambos contratos suelen confundirse. Si el contrato prometido es consensual,
como una compraventa de bienes muebles, la promesa puede equivaler al contrato prometido.
A promete a B venderle su automvil en $ 150.000 y B promete comprar en ese precio. Esta
promesa es equivalente a una compraventa.
ORIGINILADIDAD DEL CODIGO CIVIL:
El Cdigo Civil reglamenta la promesa, en general, sin referirla a un determinado contrato.
En este punto el Cdigo ha sido original. El Cdigo francs, su habitual modelo, se ocupa slo de
la promesa de compraventa.
Las reglas legales son aplicables, pues cualquiera que sea el contrato que se prometa celebrar:
compraventa, mutuo, sociedad.

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Con todo, la regla del art. 1554 no puede referirse sino a la promesa de celebrar un contrato
real o solemne.
As se explica que el N 4 establezca que debe especificarse cabalmente el contrato prometido,
de modo que slo falte para que sea perfecta "la tradicin de la cosa, o las solemnidades que
las leyes prescriban"
Si el contrato no es real ni solemne, la cabal especificacin del contrato prometido, el completo
acuerdo acerca de sus estipulaciones, trae como consecuencia que el contrato quedar desde
ya perfecto o, en otros trminos, la promesa se identificar con el contrato prometido.
REQUISITOS DE LA PROMESA:
El art. 1554 dispone: "La promesa de celebrar un contrato no produce obligacin alguna; salvo
que concurran las circunstancias siguientes: 1) Que la promesa conste por escrito; 2) Que el
contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; 3) Que la promesa
contenga un plazo o condicin que fije la poca de la celebracin del contrato; 4) Que en ella
se especifique de tal manera el contrato prometido, que slo falten para que sea perfecto la
tradicin de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban".
De la disposicin transcrita resulta que la promesa requiere los siguientes requisitos:
a) que conste por escrito;
b) que el contrato prometido sea vlido;
c) que se convenga un plazo o condicin para fijar la poca en que el contrato prometido debe
celebrarse, y
d) que el contrato prometido se especifique de tal modo que para su perfeccionamiento falte
slo la tradicin de la cosa o las solemnidades legales.
LA PROMESA DEBE CONSTAR POR ESCRITO:
Como la ley exige slo la constancia escrita, bastar el otorgamiento de una escritura privada.
Es suficiente una escritura privada aunque el contrato prometido requiera para su
perfeccionamiento que se otorgue escritura pblica. La exigencia de una escritura pblica, a
pretexto de que la requiere el contrato prometido, importara crear una solemnidad no exigida
por la ley.
El N 4 del art. 1554 es concluyente y pone de manifiesto que el legislador no ha intentado
someter a las mismas solemnidades la promesa y el contrato que se promete
Por otra parte, cuando el legislador ha querido que la promesa conste por escritura pblica, lo
ha dicho expresamente. As, el art. 1787 dispone que las promesas que se hacen los esposos, en
consideracin al matrimonio, "debern constar por escritura pblica".
EL CONTRATO PROMETIDO DEBE SER VALIDO:

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La promesa requiere que el contrato prometido no sea de aquellos que la ley declara ineficaces
o, ms exactamente, que sea vlido, que no adolezca de nulidad.
La ley se refiere ciertamente a la nulidad del contrato prometido por omisin de requisitos
intrnsecos o de fondo. Se comprende que los requisitos de forma debern observarse cuando
llegue el momento de su celebracin.
Por esto, es nula la promesa de compraventa entre cnyuges no divorciados perpetuamente; la
ley prohbe la celebracin de dicho contrato y ste adolece, por lo tanto, de objeto ilcito.
Pero es vlida la promesa de compraventa de bienes de incapaces, celebrada sin autorizacin
judicial. La autorizacin es un requisito de forma de la compraventa y deber cumplirse cuando
este contrato se celebre.
PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIENES EMBARGADOS:
El art. 1464, N 3, declara que hay objeto ilcito en la enajenacin de bienes embargados y el
art. 1810 aade que no pueden venderse las cosas cuya enajenacin est prohibida por la ley.
Es vlida la promesa de compraventa de bienes embargados? La promesa es vlida y debe
entenderse celebrada bajo la condicin de que los bienes pueden ser enajenados en el momento
de la celebracin del contrato prometido 87.
La existencia de un embargo ser un motivo frecuente en la prctica para que las partes no
puedan celebrar de inmediato la compraventa y se vean obligadas a recurrir a una promesa.
ESTIPULACION DE PLAZO O CONDICION:
La promesa supone que las partes no pueden o no quieren celebrar de inmediato el contrato que
proyectan y que postergan su realizacin para un tiempo futuro. Las obligaciones del contrato
de promesa siempre quedarn diferidas para despus de su celebracin.
Es indispensable, por lo mismo, establecer cundo debern las partes cumplir las obligaciones
que la promesa les impone, en qu momento debe celebrarse el contrato prometido.
Este tiempo puede sealarse de dos maneras: mediante la fijacin de un plazo o por medio de la
estipulacin de una condicin.
Pero no es preciso que el plazo o condicin marque el instante preciso en que el contrato debe
celebrarse; basta; que por medio de estas modalidades se seale la "poca" de su celebracin.
ESTIPULACION DE UN PLAZO PARA FIJAR LA EPOCA DE LA CELEBRACION DEL
CONTRATO PROMETIDO:
La fijacin de un plazo es la forma ms certera para determinar la poca de la celebracin del
contrato prometido. El plazo es un hecho futuro y cierto y, por lo tanto, posterga la
celebracin del contrato para un tiempo que necesariamente ha de llegar.

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Se podr estipular, por ejemplo, que el contrato se celebrar el da tal, al cabo de tantos
meses, etc.
El plazo posterga la exigibilidad de las obligaciones derivadas de la promesa y es, por lo tanto,
un plazo suspensivo. El contrato prometido deber verificarse una vez expirado el plazo.
Vencido el plazo, por consiguiente, los contratantes podrn deducir las acciones pertinentes
para obtener que se celebre el contrato prometido.
La Corte Suprema se ha inclinado a considerar que el plazo es extintivo. Vencido el plazo, en
consecuencia, quedaran extinguidos las obligaciones y derechos derivados de la promesa y el
contrato prometido definitivamente frustrado.
Esta interpretacin es inadmisible. Supngase que se ha estipulado que el contrato prometido
se celebrar en el plazo de tres meses. Dentro del plazo, los contratantes podrn aducir que
disponen an de un tiempo para cumplir y se vern impedidos para demandar el cumplimiento;
vencido el trmino, su derecho para reclamar que el contrato se cumpla se habr esfumado.
El plazo no es ms extintivo que si se conviene que el precio de una compraventa se pagar
dentro de tres meses. Nadie ha pensado, hasta ahora, que transcurrido el plazo se extingue el
derecho del vendedor; al contrario, justamente porque ha vencido el plazo se har exigible.
Podr ciertamente -estipularse que el contrato deber precisamente celebrarse dentro del
plazo y que, expirado ste, quedar sin efecto la promesa. Tal estipulacin importa un pacto
comisorio.
ESTIPULACION DEUNA CONDICION PARA FIJAR LA EPOCA DE LA CELERACION DEL
CONTRATO PROMETIDO:
Puede ocurrir que las partes no estn en situacin de prever con certidumbre cundo se
encontrarn en situacin de celebrar el contrato que proyectan; en tal caso, pactarn una
condicin para fijar la poca en que debe celebrarse.
Pero la condicin debe ser tal que sirva efectivamente para sealar esa poca. La Corte
Suprema ha resuelto, generalmente, que esa condicin debe ser determinada, esto es, que
deba realizarse dentro de cierto plazo. Ha negado valor a promesas en que se estipul una
condicin indeterminada
ESPECIFICACION DEL CONTRATO PROMETIDO:
Por ltimo, la promesa requiere que se especifique de tal modo el contrato prometido que slo
falte para que sea perfecta la tradicin de la cosa y las solemnidades legales en su caso.
La especificacin del contrato significa que ste se individualice de tal modo que se sepa de
qu contrato se trata y se precisen sus caractersticas para que no se confunda con otro.

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Si se promete celebrar un contrato de sociedad, deber individualizarse a las partes, indicarse

el objeto de la sociedad, el capital de la misma y cmo debe ser aportado, la forma de la
administracin, etc.
La especificacin del contrato que se promete se justifica sobradamente. La promesa, de otro
modo, sera prcticamente ineficaz; quedara abierta la puerta para futuras discusiones acerca
del alcance de lo estipulado. La especificacin del contrato garantiza el cumplimiento de la
obligacin u obligaciones de las partes y hace posible, en su hora, recabar su ejecucin
compulsiva.
PROMESA UNILATERAL DE CELBRAR UN CONTRATO BILATERAL:
La doctrina ha discutido largamente sobre la validez de las promesas unilaterales de celebrar
un contrato bilateral.
La jurisprudencia se ha inclinado resueltamente por la nulidad de tales promesas y parte de la
doctrina la acompaa. He aqu, someramente, sus argumentos:
a) La ley exige que se especifique el contrato prometido de modo que slo falte para su
perfeccionamiento la tradicin o las solemnidades legales, y esta especificacin no sera lo
cabal que la ley exige si no consta en la promesa el propsito recproco de obligarse.
Prometida la celebracin de un contrato de compraventa de un inmueble, la promesa debe
expresar que una parte se obliga a vender y la otra a comprar; si as no fuera, faltara, adems
de la solemnidad legal, el consentimiento recproco de las partes, el mutuo acuerdo sobre la
cosa y el precio, esencial en la compraventa.
b) La promesa unilateral en que una de las partes no contrae ninguna obligacin y tiene la
prerrogativa de aceptar o no la celebracin del contrato prometido, sera nula conforme al art.
1478. Su obligacin estara sujeta a una condicin potestativa dependiente de su sola voluntad.
La mayor parte de la doctrina es adversa a esta tesis.
a) La especificacin del contrato prometido tiende a individualizarlo y hacerlo inconfundible
con otro. En una promesa unilateral de compraventa, individualizadas las partes, sealada la
cosa y fijado el precio, el contrato futuro queda especificado suficientemente y no es posible
dudar acerca de la clase de contrato de que se trata y del alcance de sus estipulaciones.
b) La exigencia de que las partes contraigan en la promesa las obligaciones que son propias del
contrato pro- metido, importa asumir de antemano las obligaciones de un contrato an
inexistente.
c) Si el legislador hubiera entendido que era menester que ambas partes en la promesa
contrajeran obligaciones recprocas, ciertamente lo habra expresado, como lo hizo el art. 98
que define los esponsales como la promesa de matrimonio "mutuamente aceptada".
d) Es sabido que el Proyecto de 1853 estableca que la promesa y el contrato prometido
consensual se identifican. As ocurre, en efecto, pero a condicin d; que la promesa sea

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bilateral. La promesa unilateral de compraventa de bienes muebles no puede identificarse con

el contrato prometido porque falta el acuerdo sobre la cosa y el precio.
La aseveracin del Proyecto contena, pues, una verdad slo parcial. Su eliminacin del texto
definitivo del Cdigo se ha debido probablemente a la comprobacin d este aserto. No se
identifican el contrato prometido consensual y la promesa unilateral de celebrarlo. Pero para
qu preocuparse de la promesa unilateral si, en concepto del legislador, no fuera vlida?
e) En fin, no se perciben razones morales o jurdicas para prohibir las promesas unilaterales
que responden a una sentida necesidad en la vida de los negocios.

EFECTOS DE PROMESA:
El art. 1554 concluye que, concurriendo los requisitos legales, "habr lugar a lo prevenido en el
artculo precedente".
Esta referencia al art. 1553 pone de manifiesto que de la promesa nacen obligaciones de hacer.
Por lo tanto, podr el acreedor instar por que se apremie al deudor para la ejecucin del hecho
convenido o para que se le indemnicen los perjuicios derivados de la infraccin del contrato.
El art. 531 del Cdigo de Procedimiento Civil establece que si el hecho debido consiste en la
suscripcin de un documento o en la constitucin de una obligacin, podr el juez proceder a
nombre del deudor, cuando ste es requerido y "no lo hace dentro del plazo que le seale el
tribunal".

2.2 Compraventa
CONCEPTO: La compraventa encuentra su origen en el primitivo trueque o cambio directo de
una cosa por otra que, mientras no se conoci la moneda, fue el nico medio de que los hombres
se sirvieron para suplir sus necesidades.
Introducida la moneda como medida de valores, el trueque primitivo es reemplazado por el
cambio de cosas por dinero que, facilitando las transacciones, ha permitido que el intercambio
adquiera las vastsimas proyecciones que exige el desenvolvimiento de la vida contempornea.
La compraventa es, en la actualidad, "el principal motor del mundo econmico".
Define el art. 1793 el contrato de compraventa: "La compraventa es un contrato en que una de
las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero".
El contrato de compraventa es, en suma, el cambio de una cosa por dinero.
El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio (el precio tiene que ser en
dinero).
Una parte se obliga a dar la cosa y la otra se obliga a pagarla en dinero (esos son los 2
elementos esenciales de la compraventa) y las partes se llaman vendedor y comprador (el

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contrato se llama compraventa porque una parte es la que compra y la otra parte es la que
vende).
Caractersticas del contrato de compraventa:
1. Es bilateral. Puesto que las partes contratantes se obligan recprocamente, el
contrato de compraventa es bilateral (art.1493).
Seala la definicin legal las principales obligaciones que las partes contraen: dar el vendedor
la cosa vendida y pagar el comprador el precio. Tales son las obligaciones fundamentales que el
contrato genera para las partes; son de su esencia y sin ellas el contrato no produce efectos
civiles o degenera en otro contrato diferente (art. 1444).
Si el vendedor se obliga a dar una cosa y el comprador no contrae la obligacin reciproca de
pagarle un precio, o a la inversa, promete el comprador pagar un precio sin que se le ofrezca
una cosa en cambio, no hay compraventa.
El contrato podra importar una donacin de la cosa o del precio.
2. Es oneroso siempre. Cada parte reporta en el contrato utilidad de la obligacin que
para con ella se contrae y se grava con la que toma a su cargo.
3. Es conmutativo porque las prestaciones de las partes se miran como equivalentes pero
hay un caso que est en el artculo 1813 en que la compraventa es aleatoria porque lo
que se compra es el evento incierto de que exista la cosa (venta de cosa futura).
Las prestaciones a que respectivamente se obligan

comprador y vendedor se miran como

equivalentes (art.
1441). No obsta para que el contrato tenga este carcter la circunstancia de que las
prestaciones, en el hecho, no equivalgan. Importa solamente que las partes miren o consideren
sus mutuas prestaciones como equivalentes.
Por excepcin, el contrato puede ser aleatorio; la conmutatividad, por tanto, no es de la
esencia de la compraventa.
Es aleatoria la compraventa de cosas que no existen, pero se espera que existan, a que se
refiere el art. 1813.
4. Es principal porque subsiste por s mismo sin necesidad de otra convencin (art 1442)
5. Es consensual, sea, se perfecciona por el consentimiento aunque esto tiene
excepciones. El artculo 1801 dice que la compraventa se reputa perfecta desde que las
partes han convenido la cosa y el precio salvo las compraventas de bienes races,
servidumbres, censos o sucesiones hereditarias.

LA COMPRAVENTA ES UN TITULO TRASLATICIO DE DOMINIO

De acuerdo con lo prevenido en los arts. 675 y 703, la compraventa es un ttulo translaticio de
dominio, esto es, por su naturaleza sirve para transferirlo.

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La compraventa, pues, no transfiere el dominio; el comprador no se hace dueo de la cosa

vendida y el vendedor del precio en virtud del contrato, sino de la tradicin subsiguiente.
Mientras la tradicin no se efecte, comprador y vendedor son solamente acreedores de la
cosa y del precio.
La adquisicin del dominio, por tanto, se verifica por medio de dos actos diferentes: el
contrato de compraventa que constituye el ttulo de la adquisicin y la tradicin que es el modo
de adquirir.
Tal es el sistema, de filiacin romnica, adoptado por nuestro Cdigo Civil y que el Mensaje
sintetiza: "un con- trato puede ser perfecto, puede producir obligaciones y derechos entre las
partes, pero no transfiere el dominio, no transfiere ningn derecho real".
El contrato slo genera obligaciones.
ELEMENTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA:
La compraventa consiste, esencialmente, en un acuerdo de voluntades sobre la cosa y el
precio.
Hay en el contrato de compraventa, pues, tres elementos esenciales: el consentimiento de
las partes, una cosa y un precio, consensos, res, pretium.
Las normas de carcter general que reglan la formacin del consentimiento, los vicios de que
puede adolecer y sus consecuencias son aplicables al contrato de compraventa.
Sin embargo, ser menester examinar sobre qu debe recaer el consentimiento de las partes y
las formas que a veces debe revestir.
La cosa y el precio constituyen el objeto, respectivamente, de las obligaciones de vendedor y
comprador y les son aplicables, en general, las normas de los arts. 1460 y siguientes. Pero ser
preciso estudiar las reglas particulares que el legislador ha dado para el contrato de
compraventa.
Las personas que celebren el contrato de compraventa deben ser legalmente capaces; son
incapaces para celebrarlo, por de pronto, los que carecen de capacidad para celebrar cualquier
contrato.
Pero como el legislador ha establecido, adems, normas peculiares que regulan la capacidad
para comprar y vender, es indispensable detenerse, tambin, a considerar la capacidad en
relacin con el contrato de compraventa.

FORMAS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

El contrato de compraventa es un contrato consensual, salvas las excepciones legales, y
se perfecciona, por tanto, por el solo consentimiento de las partes.
ART 1801 N1

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El acuerdo de las voluntades debe existir, pues, relativamente a la cosa y al precio; debe
existir, adems, al decir de Pothier, relativamente a la venta, esto es, las partes han de estar
acordes en que el contrato que celebran es de compraventa.
a) El consentimiento debe recaer, en primer trmino, sobre la cosa que es objeto del contrato.
No existir acuerdo sobre la cosa vendida cuando los contratantes padezcan de error, bien
sobre la identidad de la cosa especfica de que se trata (art. 1473), o sobre la sustancia o
calidad esencial de la misma (art. 1454).
b) El acuerdo de voluntades, en seguida, debe versar acerca del precio y se operar cuando el
precio en que una parte entiende comprar sea el mismo en que la otra entiende vender.
c) Finalmente, el consentimiento debe recaer sobre la venta misma, esto es, ser preciso que
una de las partes quiera vender y la otra comprar.
Faltar el consentimiento al respecto cuando sean las partes vctimas de un error sobre la
especie de acto o contrato que se celebra, como si una de las partes entiende vender y la otra
que se le hace una donacin (art. 1453).
Consentimientos en las ventas forzadas: El consentimiento de las partes debe manifestarse
libre y espontneamente; si es el resultado de la fuerza, el contrato adolece de nulidad.
Sin embargo, suele ocurrir que el consentimiento en el contrato de compraventa no se
manifieste espontnea y libremente. Tal cosa ocurre en las ventas forzadas como cuando, a
instancias de un acreedor, se venden bienes del deudor para pagarse con el producto.
Verdad es que el ejecutado vende a su pesar, porque el tribunal le obliga a ello, a peticin del
acreedor. Pero, por el hecho de obligarse, el deudor ha consentido de ante mano en las
consecuencias de la obligacin, que otorga al acreedor un derecho de prenda general sobre sus
bienes e, implcitamente, ha autorizado al acreedor para hacerlos vender, si la deuda no es
pagada.
El ejecutado no consiente en la venta al tiempo en que se realiza; ha consentido antes, al
tiempo de constituirse en deudor.
La venta forzada, pues, es una verdadera compraventa
Por excepcin la compraventa es solemne: El contrato de compraventa, de ordinario
consensual, suele ser solemne. El carcter excepcional de las solemnidades aparece claramente
de manifiesto en el art. 1801.
No ser suficiente, entonces, que las partes convengan en la cosa y en el precio para que el
contrato se repute perfecto. Menester ser, adems, que se cumplan las solemnidades o
requisitos de forma que la ley prescribe.
Diversas clases de solemnidades: Las solemnidades de que est revestida la compraventa
pueden ser establecidas por la ley o por las partes contratantes. En otros trminos, pueden ser
legales o voluntarias.

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Las solemnidades legales ordinarias son aquellas de que por la lev est revestida la
compraventa de cierta clase de bienes, por ejemplo, los bienes races.
Las solemnidades legales especiales son aquellas que la

ley exige para la compraventa en

atencin a las circunstancias particulares en que se celebra o a las personas que intervienen.
Tales son las solemnidades que acompaan la venta de bienes pertenecientes a incapaces.
Las solemnidades voluntarias son las que establecen las partes, sea aadindolas a las que
establece la ley, sea para hacer solemne una compraventa que es naturalmente consensual
1.

SOLEMNIDADES LEGALES:

Solemnidades legales ordinarias: Las solemnidades legales ordinarias consisten en el

otorgamiento de escritura pblica.
La escritura pblica es, a la vez, requisito para el perfeccionamiento del contrato y el nico
medio de probar su existencia.
El artculo 1701 previene que la falta de instrument pblico no puede suplirse por otra prueba
"en los actos y contratos en que la ley requiere esa solemnidad" y su omisin har que los actos
se miren "como no ejecutados o celebrados".
Casos en que la ley exige escritura pblica para la validez de venta: El art. 1801, inc. 2,
previene: "La venta de los bienes races, servidumbres y censos, y la de una sucesin
hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pblica".
a) Es solemne, pues, |a compraventa de bienes races.
La importancia de esta clase de bienes justifica la exigencia de que la compraventa debe
revestirse de formas que la constaten fehacientemente. Por otra parte, la tradicin de los
inmuebles vendidos debe verificarse por la inscripcin en el Registro del Conservador de
Bienes Races; tal inscripcin ha de hacerse mediante la exhibicin de un ttulo autntico
b) Es tambin solemne la ventana de los derechos de servidumbre y de censo. En verdad, estos
derechos recaen siempre sobre bienes races y son, por lo tanto, inmueble (art 580)
c) Es solemne la venta de una sucesin hereditaria, esto es, del derecho para que un apersona
reciba en una sucesin todo o una cuota de los bienes que la forman.
Compraventa por intermedio de mandatarios: Deber constar por escritura pblica el
mandato para celebrar el contrato de compraventa de los bienes a que se refiere el art. 1801
inc. 2?
El examen de las normas legales pertinentes lleva a la conclusin de que no es necesario que el
mandato revista las mismas formas que el contrato encomendado al mandatario.
El art. 2123, que gobierna la materia, destaca el carcter generalmente consensual del
mandato, y aade que no se admitir para acreditarlo la escritura privada cuando las leves

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requieran un instrumento autntico. El mandato debe constar de escritura pblica cuando la ley
exige esta formalidad, como ocurre con el que se otorgue para contraer matrimonio o para
parecer en juicio.
De este modo, la pretensin de que conste por escritura pblica el mandato para comprar o
vender los bienes que seala el art 1801 inciso 2, importa la exigencia de una solemnidad no
prescrita por la ley.
La inscripcin no es requisito de la compraventa de bienes races: La inscripcin del
contrato en el Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Races del departamento no
es solemnidad de la compraventa.
El contrato est perfecto desde que las partes, convenidas en la cosa y en el precio, otorgan la
correspondiente escritura pblica.
La inscripcin es la manera de efectuar la tradicin de la cosa vendida, si esta es un bien
inmueble; en otros trminos, es la, forma cmo el vendedor cumple con la principal obligacin
que el contrato le impone.
Es solemne solo la venta de inmuebles por su naturaleza: nicamente es solemne la
compraventa de bienes inmuebles por su naturaleza.
a) El art. 1801, inc. 3, previene: "Los frutos y flores pendientes, los rboles cuya madera
se vende, los materiales de un edificio que va derribarse, los materiales que
naturalmente adhieren al suelo, como piedras y sustancias minerales de toda clase, no
estn sujetos a esta excepcin".
De este modo, es meramente consensual la compraventa de bienes muebles por anticipacin,
bienes que se reputan tales, aun antes de su separacin, para los efectos de constituir un
derecho en favor de otra persona que el dueo (art 571)
b) Es tambin consensual la venta de los bienes inmuebles por destinacin, esto es, los que
se encuentran permanentemente destinados al uso, cultivo y beneficio de un inmueble.
Vendidos separadamente del inmueble y puesto que dejan de estar destinados al uso, cultivo y
beneficio del mismo, recobrar su calidad natural de bienes muebles.
Por este motivo es consensual la compraventa de los animales o aperos de labranza de un fundo.
Solemnidades legales especiales: La ley reviste de solemnidades especiales la compraventa
por las circunstancias en que se celebra el contrato o la calidad de las personas que lo
estipulan.
a) As, se someten a formalidades especiales las ventas forzadas ante la justicia. La venta
se hace, previa tasacin del inmueble y la publicacin de avisos, en pblica subasta, ante
el juez (arts. 485 y sgtes. del C. de P. Civil)
b) En las ventas de bienes pertenecientes a personas incapaces las solemnidades que
comnmente acompaan la venta son la autorizacin judicial y la subasta pblica (arts.
255, 393, 394, 484, 488, 489, 1754).

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Las solemnidades referidas suelen ser aplicables, tambin, a los bienes muebles. Tratndose de
los cnyuges casados en sociedad conyugal, los art 1749 y 1754 exigen la autorizacin de la
mujer para enajenar y gravar los bienes races sociales y los de la mujer, respectivamente
2) SOLEMNIDADES VOLUNTARIAS
Solemnidades estipuladas por las partes: las partes pueden someter el contrato de
compraventa a las solemnidades que deseen. Prcticamente la solemnidad consistira en el
otorgamiento de escritura pblica o privada cuando la compraventa es puramente consensual.
Art 1802
Es menester que las partes estipulen expresamente que el contrato de compraventa, cuando
este es consensual, no se repute perfecto, sin embargo, si no se otorga escritura pblica o
privada.
Mientras no se otorgue la escritura, el pacto verbal es un simple proyecto; la facultad de
retractarse las partes es una lgica consecuencia de que el contrato no se ha perfeccionado.
La facultad de retractacin se mantiene hasta que ocurra alguna de las dos circunstancias
siguientes:
a) hasta que se otorgue la escritura pblica o privada porque, perfecto el contrato, no es
licito a las partes dejarlo unilateralmente sin efecto,
b) hasta que haya principalmente la entrega porque el cumplimiento del contrato, sin que
haya otorgado la escritura prevista, importa una tacita derogacin de la estipulacin
que lo hizo solemne.
Cosa vendida (la cosa tiene varios requisitos)
1. Debe ser comerciable.
2. Debe ser determinada o determinable.
3. Debe ser singular.
4. Debe de existir o esperarse que exista.
5. Debe ser cosa que no sea propiedad del comprador.
Debe ser comerciable: el artculo 1810 dice que pueden venderse todas las cosas corporales e
incorporales cuya enajenacin no est prohibida por la ley y el artculo 1464 dice las cosas que
no pueden enajenarse (entonces como el artculo 1464 prohbe la enajenacin de cosas
embargadas tampoco pueden venderse las cosas embargadas pero igual se puede prometer la
venta de cosas embargadas pero bajo la condicin que al momento de otorgarse el contrato
definitivo este levantado el embargo y por tanto no est prohibida la enajenacin).
Debe ser determinada o determinable: el artculo 1461 dice que no solo las cosas que existen
pueden ser objeto de una declaracin de la voluntad sino tambin las que se espera que existan
pero es menester que las unas y las otras sean determinadas al menos en cuanto a su gnero. El
contrato tiene que fijar la forma o las reglas para determinar la cosa en cuanto a su cantidad

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pero muchas veces la forma de determinar la cantidad es fijada por la costumbre y las partes
no tienen que expresamente decir todo (artculo 1546).
Debe ser singular: esto significa que no se pueden vender universalidades a menos que se
individualicen todas las cosas comprendidas dentro de la venta. Uno puede vender todo su
patrimonio siempre que individualice todas las cosas comprendidas dentro de su patrimonio
(inciso 1 del artculo 1811) y lo no comprendido en esta individualizacin no se entender
incluido en la compraventa (inciso 2 del artculo 1811).

El artculo 1812 dice que si puede venderse un derecho a suceder a ttulo universal porque yo
puedo vender mi derecho en la herencia o mi cuota en una comunidad (uno en estos casos vende
su derecho o su cuota).
Debe de existir o esperarse que exista (el Cdigo hace algunas distinciones):
1. Venta de cosa que se supona existente pero en realidad no exista (artculo 1814 inciso 1): no
hay compraventa porque no hay objeto as que hay inexistencia o nulidad absoluta pero en el
caso que el vendedor haya sabido que no exista la cosa la regla esta en el inciso final del
artculo 1814 que dice que el que vendi a sabiendas lo que en todo o en parte considerable no
exista resarcir los perjuicios al comprador de buena fe.
2. Venta de cosa que parcialmente no existe (artculo 1814 inciso 2): en el caso que falte una
parte considerable de la cosa hay objeto aunque falte una parte as que hay compraventa sin
embargo el Cdigo permite que el comprador se desista del contrato o que lo deje subsistente
pero reduciendo el precio (se paga lo que en realidad hay y no lo que se supona que vala el
todo). El vendedor tambin debe resarcir perjuicios si es que los hay.
3. Venta de cosa futura: vale y se entiende hecha bajo la condicin de que la cosa llegue a existir
(artculo 1813).
4. Venta de la suerte en que el contrato es aleatorio (artculo 1813): la venta de cosa que no
existe pero que se espera que exista se entender hecha bajo la condicin de existir salvo que
se exprese lo contrario, es decir, que se exprese que no est hecha bajo la condicin de existir
o que por la naturaleza del contrato aparezca que se compr la suerte.
Debe ser cosa que no sea propiedad del comprador: esto lo dice el artculo 1816 que dice que
la compra de cosa propia no vale y el comprador tiene derecho a que se le restituya lo que
hubiere dado por ella.
El artculo 1815 pone el supuesto de la venta de cosa ajena que vale sin perjuicio de los
derechos del dueo de la cosa vendida mientras no se extingan por el transcurso del tiempo (es
decir que vale pero es inoponible al dueo). Hay que confrontar el artculo 1815 con los
artculos 1818, 683 y 684 (estos 2 ltimos de la tradicin). Efectivamente el comprador puede

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ganar por prescripcin el dominio que el vendedor no tenia pero en el caso que el tradente
adquiera despus el dominio se entender este adquirido desde el momento de la tradicin
(artculo 682).
3. Precio
El precio es el dinero que el comprador da por la cosa vendida.
Debe ser en dinero: en el caso que se estipule que se paga parte en dinero y parte en otra
cosa se entender permuta si la cosa vale ms que el dinero mientras que en el caso contrario
se entender venta (artculo 1794). Esto se tiene que pactar porque o si no habra dacin en
pago.

Debe ser real y serio:

1. Precio real: no puede ser simulado sino que se tiene que estipular y pagar realmente (tiene que
haber real intencin de pagarlo).
2. Precio serio: no puede ser absurdo o ridculo porque en ese caso no habra compraventa (venta
de un auto en un peso).
El precio que no es serio se distingue de lo que se denomina el precio vil que es un precio que
no es ridculo pero que es muy bajo en relacin al mercado de manera que podra haber lesin
enorme. El Cdigo solo permite rescindir contratos por lesin enorme en contratos de
compraventa de bienes inmuebles. En todo caso uno no est obligado a vender los bienes en su
precio de mercado porque el precio lo libran fijamente entre las partes.
Debe ser determinado o determinable:
1. Normalmente la primera forma de determinacin del precio es de comn acuerdo entre las
partes (artculo 1808).
2. Las partes pueden entregar la determinacin del precio a un tercero (artculo 1809) que es un
mandatario de las partes con la misin de determinar el precio.
El artculo 1809 contiene una regla sper importante: no podr dejarse el precio al arbitrio de
uno de los contratantes (el precio no puede quedar nunca al arbitrio de uno de los contratantes
y es por esto que est prohibida la compraventa entre padre e hijo, entre cnyuges o entre
mandatario y mandante porque existe el riesgo que el precio lo determine una de las partes).
En el caso que se salve ese riesgo porque las partes convienen que determine el precio un
tercero, convienen que estn al precio de un mercado ciego o hay autorizacin judicial se salva
el conflicto de intereses.

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El artculo 1806 dice que los gastos del contrato de compraventa son siempre de cargo del
vendedor a menos que se pacte otra cosa que es lo que se pacta siempre (siempre se pacta que
son de cargo del comprador que al comprar un auto tiene que pagar la transferencia).
VENTAS ESPECIALES

1. Venta con arras (artculos 1803 y 1805)

Consiste en una cantidad de dinero u otras cosas muebles que se dan en garanta de la
celebracin del contrato, o bien en parte del precio o en seal de quedar convenidos.
Las arras, por lo tanto, pueden ser de dos clases y tener una doble finalidad:
a.

sirven como garanta de la celebracin o ejecucin del contrato.

b. Se dan como parte del precio o en seal de quedar las partes convenidas.
Las arras como garanta: las arras, dadas en garanta de la celebracin o ejecucin del
contrato, significan que las partes no han entendido ligarse definitivamente, sino que
mutuamente se reservan la facultad de desdecirse perdiendo su valor.
Art 1803
Las arras de esta clase ponen de manifiesto la fragilidad del contrato, puesto que no son sino
un medio de poner a las partes en situacin de desistir de l. El contrato se celebra bajo una
condicin negativa y suspensiva, que consiste en que las partes no hagan uso de la facultad de
retractacin.
Tiempo en que las partea pueden retractarse: La facultad de retractarse no dura
indefinidamente. El art.
1804 seala el plazo y dems condiciones que limitan esta facultad: "Si los contratantes no
hubieren fijado plazo dentro del cual puedan retractarse, perdiendo las arras, no habr lugar a
la retractacin despus de los dos meses subsiguientes a la convencin, ni despus de otorgada
escritura pblica de la venta o de principiada la entrega"
a) La facultad de retractarse, por lo tanto, tiene un lmite en el tiempo. Slo puede ejercitarse
en el plazo fijado por las partes y, a falta de estipulacin, en el plazo de dos meses contados
desde la convencin.
b) Pero la facultad de retractarse puede extinguirse antes de los plazos indicados, cuando el
contrato se reduce a escritura pblica o ha comenzado a efectuarse la entrega.

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Las arras en seal de quedar convenidos o como parte del precio: Esta clase de arras
constituyen un testimonio de la celebracin definitiva del contrato; en otras palabras,
constituyen un medio de prueba de su celebracin.
Las partes carecen de la facultad de retractarse por que el contrato de compraventa ha
quedado perfecto, a menos que requiera el otorgamiento de escritura pblica.
Art 1805 inciso 1
Para que las arras se entiendan dadas en seal de quedar convenidos o como parte del precio es
menester la concurrencia copulativa de estas dos circunstancias: a) que las partes lo convengan
expresamente, y b) que este convenio conste por escrito.
Si as no fuere, se entienden las arras dadas en garanta y facultadas las partes para
retractarse.
Art 1805 inciso 2
Las arras en garanta, pues, constituyen la regla general; para que pueda atriburseles otro
carcter es preciso un pacto expreso y escrito

2. Venta al peso, cuenta o medida (artculos 1821 y 1822)

Otro tipo de venta especial al peso o cuanta de medida: La venta de las cosas que se
aprecian segn su cantidad puede hacerse en bloque o al peso, cuenta o medida.
La venta es hecha en bloque cuando no es necesario pesar, contar o medir para llegar a
determinar, sea la cosa vendida, sea el precio de la venta. La venta ser a peso, cuenta o
medida cada vez que sea menester pesar, contar o medir para determinar la cosa o el precio.
Pero los efectos de la venta son diversos segn que la operacin de pesar, contar o medir vaya
encaminada a determinar el precio total o la cosa que se vende.
a)

Imagnese que se venden ciertas cosas determinadas, pero que para establecer su
precio total sea menester pesarlas, contarlas o medirlas.

A vende a B el trigo que tiene en su bodega, a razn de $ 46 el quintal.

La venta se encuentra perfecta; las partes han convenido en la cosa y en la manera de fijar el
precio que consistir en pesar, contar o medir las cosas vendidas.
art 1821 y 1822 en el fondo lo que os dicen estos art es desde cuando est perfecto la venta.
Art 1821 que se identifique la cosa gneros, lo relacionamos con el art 1550 efectos de las
obligaciones a quien pertenece el riesgo de la cosa (acreedor). Art 1822 es una sancin al
contratante que no va, relacionndolo con el Art 1820.

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b)

Supngase, ahora, que se vende una cosa que es preciso contar, pesar o medir para
determinarla.

A vende a B 100 de las 500 toneladas de trigo que tiene en bodega, al precio de $ 1.000 la
tonelada.
Se conoce el precio que es de $ 100.000; la operacin de pesaje va encaminada a determinar la
cosa vendida.
Puesto que la venta no recae sobre todo el trigo en bodega, dicha operacin es indispensable
para saber qu parte del trigo es la vendida.
La venta se encuentra igualmente perfecta; pero los riesgos sern de cargo del comprador
desde que las cosas hayan sido pesadas, contadas o medidas.
c)

La operacin de peso, cuenta o medida determina solamente de cargo de quin son los
riesgos; pero el contrato se encuentra perfecto.

Las partes disponen de estas acciones porque el contrato tiene existencia jurdica. Tales
acciones, en suma, se reducen a pedir el cumplimiento del contrato o su resolucin, con
indemnizacin de perjuicios.
Venta de predios rsticos que est regulada en los art 1831 al 1836. Hay dos maneras de
entender esta regulacin, son reglas de formacin del consentimiento, reglas de la
transferencia del riesgo. Esto porque el art 1550p seala que los riesgos del cuerpo cierto son
siempre de cargo del acreedor, entenderemos por riesgo la perdida, deterioro, destruccin
total de la cosa mientras se tiene pendiente la entrega en virtud del art 1550 y 1820 los
riesgos son de la persona del comprador y esta regla solamente rige cuando la cosa es un
cuerpo cierto, en el caso de no ser un cuerpo cierto recin se entregan al comprador cuando se
entrega la cosa. Art 1831 es el primero de estas normas.
Art 1832 es una norma que viene a zanjar diferencia de cabida que puede resultar. En el fondo
lo que quiere decir el legislador es que si la cabida real es mayor a la declarada debe ajustarse
el precio. La medida que acepta el legislador es una cabida promedio que si sobrepasa la dcima
parte el comprador puede ejercer esta opcin aumentar proporcionalmente el precio o desistir
el contrato.
Art 1833
Estos deslindes son para ajustar el precio del inmueble a la cantidad real de la cantidad de
tierra que se est comprando. Son muy similares a las acciones cuantiminoris que son las
acciones que permiten al comprador pedir la rebaja del precio cuando la cosa comprada tienen
algn vicio art 1835 se aplican a a cualquier todo o conjunto de mercadera. El caos de

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prescripcin est ah mismo, son acciones de corto tiempo regulada en el mismo ttulo de qu
trata 1834
Lo mismo cuando se vende al peso cuanta o medida se cuenta desde la fecha de la entrega
porque se puede constatar si es la cantidad que compro o no.
Los casos en que la ley de accin para ajustar la cantidad real con la cantidad declarada son
tres
Art 1832 inciso 1 que se refiere a los cosas que la cabida real es mayor a la declarada, el que
se ver favorecida por la variacin del precio el vendedor
Art 1832 inciso 2 que se pone en la situacin que la cabida, peso o cabida es menor a la
declarada. Cuando hablamos peso o cabida por el art 1835 por las mercadera
1833 inciso 2 cuando a a pesar de que las cosas se vende en especie o cuerpo cierto, rg se
sealan los deslindes de la cosa.
Esta la opcin del comprador de desistirse del contrato con indemnizacin de perjuicios.

3. Ventas al gusto o a prueba (artculo 1823)

Venta a prueba o al gusto: La compraventa, en general, se perfecciona desde que las partes
estn acordes en la cosa y en el precio. La venta a prueba o al gusto constituye una excepcin.
art. 1823
El contrato no se perfecciona sino cuando el comprador encuentra la cosa de su personal
agrado, con la lgica consecuencia de que, entre tanto, la prdida, deterioro o mejora
pertenece al vendedor.
La venta es a prueba o al gusto: a) cuando expresamente lo convienen las partes, y b) cuando
las cosas vendidas son de aquellas que se acostumbre vender de este modo; aunque no medie
una expresa estipulacin.
El comprador puede renunciar a la facultad de gustar las cosas.
Habr renuncia, por ejemplo, cuando aparece claramente que el comprador ha querido,
simplemente, comprar cosas de buena calidad o cuando se compran mercaderas de un tipo fijo
y conocido, como vino embotellado de una determinada marca.
Otras modalidades del contrato de compraventa: El Cdigo Civil no reglamenta otras
modalidades del contrato de compraventa. Entre tales modalidades pueden sealarse las que
siguen:

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a) La venta puede ser al ensayo, entendindose por tal aquella en que el comprador se reserva
expresamente la facultad de probar la cosa o ensayarla para verificar si rene las condiciones
requeridas.
b) La venta puede ser hecha sobre muestras, cuando la cosa comprada se determina con
arreglo a una muestra o modelo que el comprador suministra al vendedor, a fin de que aqulla
rena las cualidades de dicha muestra o modelo.
EFECTOS DE LA COMPRAVENTA:
Los efectos del contrato de compraventa son los derechos y obligaciones que genera para las
partes contratantes. Como el contrato es bilateral, ambas partes contraen obligaciones
recprocas.
Enuncia la definicin del art. 1793 cules son las obligaciones fundamentales de las partes: dar
el vendedor la cosa y pagar el comprador el precio.
Tales son las obligaciones de la esencia del contrato, sin ellas no hay contrato o existe uno
diverso.
Sin necesidad de una estipulacin expresa, las partes contraen otras obligaciones; por ejemplo,
el vendedor est obligado al saneamiento de la eviccin y de los vicios redhibitorios.
Dichas obligaciones son de la naturaleza del contrato; pueden los contratantes aboliras, sin
que pierda su peculiar fisonoma, pero para ello ser menester una clusula especial.
Por medio de un convenio expreso, las partes pueden imponerse toda suerte de obligaciones
accidentales; as, el comprador podr obligarse a levantar en el predio que compra
determinadas construcciones.
1) OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
Art 1824
La obligacin de saneamiento comprende dos aspectos: el saneamiento de la eviccin y de los
vicios redhibitorios.
La expresin "en general" indica que tales son las obligaciones que normalmente contrae el
vendedor.
A)

OBLIGACION DE ENTREGAR LA COSA VENDIDA

Alcance de la obligacin del vendedor: Importa precisar el alcance de la obligacin del

vendedor y decidir a qu concretamente se obliga.
Se obliga el vendedor a hacer al comprador dueo de la cosa? Se obliga solamente a
procurarle una posesin pacfica y til?
Se percibe fcilmente cules son las consecuencias del criterio que se adopte. Si el vendedor
se obliga a hacer dueo al comprador, violar su obligacin cada vez que la compraventa,

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seguida de la correspondiente tradicin, no convierta al comprador en propietario. Si, por la

inversa, su obligacin se reduce a procurar al comprador la posesin pacfica y til cumplir el
vendedor su obligacin mientras el comprador goce de la cosa tranquila y tilmente, aunque no
se haga dueo de ella.
Ahora bien, para que el comprador devenga propietario es indispensable que el vendedor lo sea;
de otro modo, la compraventa seguida de la tradicin no har dueo al comprador; le conferir
slo los derechos transferibles del vendedor y tradente (art. 682) y le dar la posesin de la
cosa (art. 683).
a) El art. 1815 proclama la validez de la venta de cosa ajena; vendida la cosa ajena, el vendedor
cumplir su obligacin entregndola, ponindola a disposicin del comprador para que la goce
til y pacficamente. El comprador no adquirir el dominio por la muy sencilla razn de que el
vendedor no era dueo.
Cierto es que la venta de cosa ajena deja naturalmente a salvo los derechos del propietario.
Pero mientras ste no reclame y haga valer sus derechos de dueo, ningn cargo puede
formular el comprador al vendedor puesto que el derecho del dueo no le turba en el goce de la
cosa comprada.
b) Por consiguiente, carece el comprador del derecho para pedir la resolucin del contrato,
pretextando que el vendedor no le ha hecho dueo de la cosa. As se ha fallado
Por otra parte, la accin resolutoria carece, en este caso, de un objetivo prctico; por su
intermedio el comprador perseguira la abolicin del contrato y la restitucin de lo que hubiere
pagado.
Este resultado se obtiene por la accin de saneamiento de la eviccin. Privado el comprador de
todo o parte de la cosa comprada por sentencia judicial, el contrato que dar abolido en el
hecho, y el comprador tiene derecho a que se le indemnice, indemnizacin que comprende, en
primer trmino, la restitucin del precio.
c) En nuestro derecho, siguiendo la tradicin romana, el vendedor se obliga, pues, a
proporcionar al comprador la posesin legal y material de la cosa.
La transferencia del dominio se opera como consecuencia de que el vendedor debe dar al
comprador la posesin, hacindole la tradicin de la cosa vendida. La adquisicin del dominio se
producir consecuencialmente, a condicin de que el vendedor sea dueo.
Forma de la entrega: La entrega de la cosa vendida se efecta de acuerdo con las
disposiciones que rigen la tradicin.
art. 1824

63

a) La tradicin de los bienes muebles se verifica significando una de las partes a la otra que le
transfiere el dominio y figurando la transferencia de alguna de las maneras que seala el art.
684.
La tradicin de los bienes muebles por anticipacin, como las maderas y los frutos de los
rboles, se verifica en el momento de la separacin del inmueble.
b) La tradicin de los bienes races, en general, se efecta por la inscripcin del contrato de
compraventa en el Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Races.
La regla tiene excepciones:
1) La tradicin del derecho de servidumbre se verifica por escritura pblica en que el
tradente exprese constituirlo y el adquirente aceptarlo (art. 698). Sin embargo, la
servidumbre de alcantarillado en predios urbanos debe inscribirse (Ley N 6.977).
2) La tradicin de las minas debe hacerse por la inscripcin en el Registro de Propiedades
del Conservador de Minas (art. 79 del C. de Minera)
Obligacin

de

entregar

materialmente la

cosa:

La cosa vendida debe ser puesta

materialmente a disposicin del comprador; no se entiende cumplida la obligacin del vendedor

por el hecho de inscribirse el ttulo del inmueble en el registro del Conservador, aunque
mediante la inscripcin adquiera legalmente el comprador la posesin de la cosa.
La posesin legal de la cosa, si no va aparejada de sus tenencia material, no brinda al
comprador las ventajas que persigue del contrato.
La falta de entrega real o material autoriza al comprador para reclamarla o para pedir la
resolucin del contrato de compraventa.
poca en que debe efectuarse la entrega: La entrega de la cosa vendida debe efectuarse en
la poca estipulada; a falta de estipulacin, la entrega es exigible inmediatamente de celebrado
el contrato.
Art. 1826
La poca de la entrega, que no es el resultado de una expresa estipulacin, puede resultar de
las circunstancias del contrato. As, en la venta de un producto agrcola en verde, la entrega no
podr verificarse antes de la cosecha. El plazo para la entrega, en este caso, es tcito.
Derecho de retencin del vendedor: Sin embargo, el vendedor tiene derecho a retener la
cosa vendida en ciertas circunstancias; no est obligado, entonces, a entregar la cosa y carece
el comprador del derecho de reclamarla:
a) En primer termino, no est obligado el vendedor a entregar la cosa cuando el
comprador no ha pagado o no est dispuesto a pagar el precio.
El art. 1826, inc

64

Para que el vendedor goce de este derecho legal de retencin es menester:

1) que la cosa no haya sido entregada.
Para que sea posible al vendedor retener la cosa es obviamente indispensable que la tenga an
en su poder.
2) que el comprador no haya pagado el precio.
Como el derecho de retencin es una garanta para el vendedor, encaminada a asegurar el pago
del precio, no se justifica que el vendedor resista la entrega, si ste ha sido cancelado.
Sin embargo, aunque el comprador no haya pagado el precio, no puede el vendedor retener la
cosa vendida si aqul est "pronto" a pagarlo.
El pago que el comprador ha hecho o est pronto a verificar debe ser ntegro para que pueda
reclamar la entrega de la cosa. Si no ha pagado o est llano a pagar el precio en su totalidad,
podr el vendedor retener la cosa vendida.
3) que no se haya fijado plazo para el pago.
Si se convino un plazo para el pago del precio, las partes han postergado voluntariamente el
cumplimiento de la obligacin del comprador; la falta de pago no autoriza al vendedor para
retener la cosa.
b) Pero aunque se haya convenido un plazo para el pago del precio, puede el vendedor
retener la cosa, cuando se vea en peligro de perderlo como consecuencia de una
disminucin considerable de la fortuna del comprador.
Art 1826
Como la facultad de retener el precio tiende a asegurar el pago, cesa esta facultad del
vendedor cuando el comprador lo cauciona de alguna manera eficaz.
Lugar de la entrega: A falta de disposiciones especiales, rigen para determinar el lugar de la
entrega las reglas generales de los arts. 1587, 1588 y 1589.
La entrega, pues, en primer trmino, debe hacerse en el lugar convenido. En defecto de
estipulacin y si la cosa vendida es una especie o cuerpo cierto, la entrega se har en el lugar
en que se encontraba al tiempo del contrato; si se trata de cosas genricas, deben entregarse
en el domicilio del deudor al tiempo de la venta, salvo que las partes dispongan, de comn
acuerdo, otra cosa.
Gastos de la entrega: Los gastos del pago son de cargo del deudor (art. 1571); por lo tanto,
sern de cargo del vendedor los que demande la entrega en el lugar debido. En cambio,
incumbirn al comprador los gastos en que sea menester incurrir para transportar la cosa ya
entregada.
art. 1825

65

Qu comprende la entrega El pago debe hacerse bajo todos respectos al tenor de la

obligacin y el acreedor no est obligado a recibir cosa diversa de la que se le debe, ni aun a
pretexto de ser de igual o mayor valor la ofrecida (art. 1569).
Para la compraventa rige esta regla fundamental que reproduce el art. 1828:" "El vendedor es
obligado a entregar lo que reza el contrato".
La cosa vendida debe ser entregada con sus accesorios y frutos.
Frutos de la cosa vendida.La cosa vendida debe ser entregada al comprador con aquellos
frutos que, segn la ley, le pertenecen.
Decide el art. 1816 cules son los frutos que pertenecen a uno u otro contratante: "Los frutos
naturales, pendientes al tiempo de la venta, y todos los frutos, tanto naturales como civiles que
despus produzca la cosa, pertenecern al comprador, a menos que se haya estipulado entregar
la cosa al cabo de cierto tiempo o en el evento de cierta condicin; pues en estos casos no
pertenecern los frutos al comprador, sino vencido el plazo, o cumplida la condicin. Todo lo
dicho en este artculo puede ser modificado por estipulaciones expresas de los contratantes".
a) Pertenecen al comprador, pues, los frutos naturales pendientes al tiempo del contrato, esto
es, los que se encontraren an adheridos a la cosa fructuaria (art. 645).
No debe el comprador ninguna indemnizacin al vendedor por los gastos hechos para
producirlos: tales gastos se han tenido ciertamente en cuenta para la fijacin del precio.
Concordante con esta regla y para evitar posibles dificultades, el art. 1829 expresa: "La venta
de una vaca, yegua u otra hembra comprende naturalmente la del hijo que lleva en el vientre o
que amamanta; pero no la del que puede pacer y alimentarse por s solo".
b) Igualmente pertenecen al comprador los frutos, tanto naturales como civiles, que la cosa
vendida produzca despus de celebrado el contrato.
El art. 1816 modifica, en verdad, las reglas de los arts. 646 y 648, que disponen que los frutos
naturales y civiles de una cosa pertenecen a su dueo. El comprador no hace suyos los frutos
desde que, en virtud de la tradicin, se convierte en propietario, sino desde la celebracin del
contrato.
La regla del art. 1816 tiene tres excepciones.
1) cuando las partes han sealado un plazo para la entrega porque los frutos pertenecen al
vendedor, en tal caso, hasta el vencimiento del plazo.
2) cuando la cosa debe entregarse cumplida una condicin, porque los frutos pertenecern
igualmente al vendedor hasta que la condicin prevista se cumpla, y
3) cuando las partes han estipulado clusulas especiales, en cuyo caso los frutos pertenecern
a comprador o vendedor, segn las normas contractuales.

66

Accesorios de la cosa vendida: No establece el Cdigo una disposicin de carcter general

que disponga que la cosa vendida debe entregarse con sus accesorios
Solamente el art. 1830 dispone: "En la venta de una finca se comprenden naturalmente todos
los accesorios, que segn los arts. 570 y siguientes se reputan inmuebles".
Pero la regla es igualmente aplicable a la venta de cosas muebles. As, la venta de una nave
comprende, adems del casco y quilla, los aparejos tales como anclas, botes, cables, jarcias,
etc. (arts. 823 y 824 del C. de Comercio)
Riesgos de la cosa vendida: De acuerdo con la regla general del art. 1550, el riesgo de la
especie o cuerpo cierto cuya entrega se debe es de cargo del acreedor. El art. 1820 aplica esta
norma al contrato de compra- venta y pone los riesgos a cargo del comprador.
Establece la disposicin legal que "la prdida, deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto
que se vende, pertenece al comprador, desde el momento de perfeccionarse el contrato,
aunque no se haya entregado la cosa".
Por consiguiente, la prdida de la cosa vendida proveniente de un caso fortuito, extingue la
obligacin del vendedor de entregarla; pero el comprador, en cambio, deber pagar el precio.
Si la cosa se ha deteriorado o perecido parcialmente, debe el comprador soportar igualmente
el deterioro porque habr de recibirla en el estado en que se encuentre.
Como justa, compensacin, pertenecen al comprador, sin costo alguno, las mejoras de la cosa y,
como se dijo, sus frutos.
La regla es aplicable a la venta de cosas genricas que se hace en bloque o que deben ser
pesadas, contadas o medidas para determinar el precio total.
La norma tiene excepciones: a) en la venta condicional, sujeta a una condicin suspensiva; b) en
la venta a peso, cuenta o medida en que debe procederse a pesar, contar o medir para
determinar la cosa vendida, y el en la venta al gusto.
a) En la compraventa subordinada a una condicin suspensiva la prdida fortuita de la cosa
debe soportarla el vendedor, cuando sta sobreviene pendiente la condicin.
Junto con extinguirse la obligacin del vendedor de deterioro en que se encuentre, sin derecho
a que se le rebaje el precio.
La disposicin advierte que es menester que la condicin se cumpla. Si falla la condicin, no hay
ni ha habido contrato y la prdida o deterioro pertenecern al dueo de la cosa, el frustrado
vendedor.
b) En la venta a peso, cuenta o medida en que las operaciones de pesar, contar o medir tienen
por objeto determinar la cosa vendida, la prdida, deterioro o mejora pertenecen al comprador
slo desde que tales operaciones se verifiquen.
c) En la compraventa al gusto, los riesgos son del comprador desde que ha expresado que la
cosa le agrada y, mientras tanto, corresponden al vendedor.
La entrega en la venta de predios rsticos: "Un predio rstico dice el art. 1831 puede
venderse con relacin a su cabida o como una especie o cuerpo cierto". Esto significa que la

67

venta puede verificarse tomando en consideracin la cabida del predio o desentendindose de

ella.
Se comprende que si se vende un predio con relacin a su cabida o superficie, pueden surgir
dificultades con motivo de que la cabida real sea mayor o menor que la expresada en el
contrato y que tales dificultades no pueden plantearse si la venta se hace sin tomar en cuenta
la superficie o cabida del predio.
Importa precisar, por lo tanto, cundo se entiende vendido un predio con relacin a la cabida y
cundo como especie o cuerpo cierto.
art. 1831
Pero no es exacto que la venta sea hecha en relacin a la cabida cada vez que se exprese en el
contrato; si la cabida se indica como un dato meramente ilustrativo, la cosa debe entenderse
vendida como cuerpo cierto.
En lneas generales, la venta se entiende efectuada con relacin a la cabida siempre que: a) la
cabida se exprese en el contrato; b) el precio se fije con relacin a ella, y c) las partes* no
renuncien a las acciones resultantes de que la cabida real sea diversa de la que Veza el
contrato.
art. 1831 inciso 3 y 4
En cambio, un predio se entiende vendido como cuerpo cierto cada vez que: a) la cabida no se
exprese en el contrato, y b) las partes mencionen la cabida, pero expresa o tcitamente
declaren que es un dato puramente ilustrativo y que no hacen cuestin por los defectos de ella.
Comnmente se expresa en el contrato que la venta se hace ai corpus.
Efectos de la venta con relacin a la cabida:
En la venta hecha con relacin a la cabida podr plantearse una de estas dos cuestiones: que la
cabida real del predio sea mayor o menor que la cabida declarada en el contrato.
a) Si la cabida real, esto es, la superficie que realmente mide el predio, es mayor que la
expresada en el contrato, podr ser poco o mucho mayor. Naturalmente las
consecuencias son diferentes.
Pero el legislador ha debido sealar una pauta exacta.
Considera que la cabida real es mucho mayor cuando el precio del sobrante excede de la dcima
parte del precio de la verdadera cabida.
Por ejemplo, se venden 1.000 m3 en $ 1.000.000 a razn de $ 1.000 el m2; la cabida real del
predio resulta ser de 1.050 m2. El precio del exceso es de $ 50.000 y el precio de la cabida
real es de $ 1.050.000, el sobrante no alcanza a la dcima parte.

68

En este caso, el vendedor tendr derecho a que se le aumente proporcionalmente el precio. El

art. 1832, inc. 1, establece: "Si se vende el predio con relacin a su cabida, y la cabida real
fuere mayor que la cabida declarada, deber el comprador aumentar proporcionalmente el
precio".
En el mismo ejemplo propuesto, supngase que la cabida real es de 1.200 m2; el precio del
exceso sera de
$ 200.000 y el precio de la cabida real de $ 1.200.000.
El exceso es superior a la dcima parte.
En esta hiptesis, queda al arbitrio del comprador desistir del contrato o aumentar el precio
proporcionalmente. El art. 1832 previene que la regla de su primera parte no rige en el caso de
que "el precio de la cabida que sobre, alcance a ms de una dcima parte del precio de la cabida
real; pues en este caso podr el comprador, a su arbitrio, o aumentar proporcionalmente el
precio o desistir del contrato; y si desiste, se le resarcirn los perjuicios segn las reglas
generales".
b) Si la cabida real es menor que la declarada en el contrato, del mismo modo, podr ser poco o
mucho menor.
Considera el legislador que la cabida real es mucho menor cuando el precio de la cabida que
falta excede de la dcima parte del precio de la cabida declarada.
Por ejemplo, se venden 1.000 m2 en $ 1.000.000, esto es a razn de $ 1.000 el m2; el predio
tiene, en verdad, una superficie de 950 m2. El precio de la cabida que falta es de $ 50.000
inferior a la dcima parte del valor de la cabida declarada.
En tal caso, con arreglo al inc. 2 del art. 1832, "si la cabida real es menor que la cabida
declarada, deber el vendedor completarla; y si esto no le fuere posible, o no se le exigiere,
deber sufrir una disminucin proporcional del precio".
Supngase, en el ejemplo propuesto, que la cabida real es de 800 ms; el precio de la cabida que
falta es de
$ 200.000 superior a la dcima parte del precio de la cabida declarada que es de $ 1.000.000.
Entonces, conforme a la misma disposicin legal, "si el precio de la cabida que falte alcanza a
ms de una dcima parte del precio de la cabida completa, podr el comprador, a su arbitrio, o
aceptar la disminucin del precio o desistir del contrato en los trminos del precedente inciso".
Efectos de la venta de un predio como cuerpo cierto: La compraventa de un predio rstico
como cuerpo cierto no plantea ningn problema de cabida; justamente para zanjar toda
dificultad al respecto los contratantes realizan la venta ai cor pus.
El art. 1833, inc. 1, establece esta consecuencia, o sea, que "no habr derecho por parte del
comprador ni del vendedor para pedir rebaja o aumento del precio sea cual fuere la cabida del
predio".
Pero aunque no pueda suscitarse cuestin por la superficie del predio, el vendedor debe
entregar todo lo que se comprenda en sus deslindes. El inc. 2a- del art. 1833 establece que "si
se vende con sealamiento de linderos, estar obligado el vendedor a entregar todo lo

69

comprendido en ellos; y si no pudiere o no se le exigiere, se observar lo prevenido en el inc. 2

del artculo precedente"
Por lo tanto, ser menester averiguar si la parte que falta dentro de los linderos excede o no
de la dcima parte de lo que en ellos se comprende. Si no excede, el comprador podr
reclamarla o pedir una rebaja del precio; si excediere, podr pedir la rebaja proporcional del
precio o desistir del contrato con indemnizacin de perjuicios.
Prescripcin de las acciones: Dispone el art. 1834 que las acciones que se originan en los arts.
1832 y 1833, prescribirn en el plazo de un ao, contado desde la entrega. Se trata de una
prescripcin de corto plazo. Cabe destacar que el plazo se cuente desde la entrega del predio,
lo que resulta lgico, pues slo desde que ella se realiza puede el comprador cerciorarse de si
el predio tiene o no la cabida que le corresponde.
Tampoco cabe oponer la excepcin de prescripcin fundada en el art. 1834, cuando el
demandante interpone una accin reivindicatoria, y no las acciones previstas en los arts.
1832 y 1833.
En este contexto, podra ocurrir que el vendedor hubiere entregado una extensin de terreno
mayor que la vendida, entablando entonces en contra del comprador una accin reivindicatoria
y no las acciones de los arts. 1832 y 1833; el demandado no puede oponer la excepcin de
prescripcin que contra ellas (o sea, contra las acciones que emanan de los arts. 1832 y 1833)
otorga el art. 1834.
Recordemos tambin que el art. 1834 ha sido uno de los preceptos en que se basa la doctrina y
jurisprudencia para concluir que la entrega del predio ha de ser real y no solamente legal,
considerando que slo la ocupacin material habilita para apreciar lo que efectivamente se
entrega.
Cuatro son las acciones que prescriben en el plazo sealado:
1 La del vendedor, para exigir un aumento del precio cuando la cabida real es mayor que la
declarada (salvo que la cabida real sea de tal magnitud, que el comprador pueda desistirse del
contrato);
2 La del comprador, para pedir la rebaja del precio cuando la cabida real es menor que la
cabida declarada (salvo que lo que falte sea de tal magnitud, que el comprador prefiera
desistirse del contrato);
3 La del comprador, para exigir la entrega de la cabida que falta cuando la cabida real es
menor que la cabida declarada (salvo que lo que falte sea de tal magnitud, que el comprador
prefiera desistirse del contrato)
4 La del comprador, para desistirse del contrato, en los casos indicados.

70

El art. 1835 hace aplicable los arts. 1832 y 1833 a cualquier conjunto de mercaderas o
efectos (por ejemplo, si se vende un rebao de animales en relacin a su nmero y fijando el
precio por cabeza).
El art. 1836 establece que las mencionadas acciones no impiden a las partes entablar la accin
rescisoria por lesin enorme, cuando nos encontramos ante una desproporcin grave en la
equivalencia de las prestaciones, tratndose de bienes races.
Las obligaciones de saneamiento comienzan con la entrega de la cosa vendida por tanto esto
nos dice que subsisten obligaciones para el vendedor despus de la entrega y esto es lo que se
denomina la obligacin de garanta del vendedor (el vendedor no se desentiende de sus
obligaciones en el contrato con la entrega).
Esta garanta puede no pactarse expresamente porque esta obligacin pertenece a la
naturaleza del contrato de compraventa (no es un pacto accesorio): puede pactarse que el
vendedor quede liberado de su obligacin de garanta pero nunca se le puede liberar de la
obligacin de restituir el precio en determinados casos.
El artculo 1837 dice que la obligacin de saneamiento comprende 2 objetos: amparar al
comprador en el dominio y posesin pacifica de la cosa vendida y responder de los defectos
ocultos de la cosa vendida que se llaman vicios redhibitorios (los vicios redhibitorios son vicios
ocultos de la cosa vendida que la hacen intil para el objeto o la finalidad para la cual el
comprador compr la cosa vendida).
1. La obligacin de responder por los vicios redhibitorios se llama obligacin de saneamiento de
los vicios redhibitorios.
2. La obligacin de amparar al comprador en el dominio y posesin pacifica de la cosa vendida se
llama obligacin de saneamiento de la eviccin.
Esta obligacin de saneamiento de la cosa vendida es de la naturaleza del contrato de venta y
adems es una obligacin eventual porque solo se activa o solo surge cuando el comprador es
perturbado en la posesin de la cosa o descubre vicios ocultos de la cosa que la hacen intil
para su uso natural.
a) Saneamiento de la eviccin (os artculos 1838 y 1839 tienen el concepto y los requisitos)
El artculo 1838 dice que hay eviccin de la cosa comprada cuando el comprador es privado del
todo o parte de ella por sentencia judicial.
El artculo 1839 dice que el vendedor es obligado a sanear al comprador todas las evicciones
que tengan una causa anterior a la venta salvo que se haya pactado lo contrario.
Entonces los requisitos son:
1. El comprador tiene que haber sido privado del todo o parte de la cosa.

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2. Esta privacin tiene que ser hecha por sentencia judicial firme.
3. Esta privacin tiene que ser por una causa anterior a la venta.
Un tercero que reivindica la cosa comprada: la eviccin se produce cuando el tercero gana el
juicio y el comprador pierde la cosa teniendo que restituirla al tercero.
El artculo 1840 dice el alcance y la naturaleza de esta obligacin: el artculo 1840 dice que la
accin de saneamiento es indivisible por lo que puede por consiguiente intentarse in solidum
contra cualquiera de los herederos del vendedor.
El saneamiento de la eviccin comprende 2 objetos:
1. Amparar al comprador (obligacin de hacer): obligacin de hacer que puede intentarse in

solidum contra cualquiera de los herederos del vendedor o contra cualquiera de los vendedores
si es que son varios (inciso final).
2. Indemnizar al comprador (obligacin de dar): obligacin divisible porque es en dinero.
En su fase de amparar al comprador el saneamiento tiene una naturaleza preventiva mientras
que en su fase de indemnizar al comprador el saneamiento tiene una naturaleza reparatoria.
Obligacin de amparar o defender al comprador:
1. Esta obligacin nace cuando el comprador se ve expuesto a sufrir la eviccin de la cosa porque
le notifican una demanda reivindicatoria.
2. El otro requisito es que el comprador cite al vendedor al pleito para que lo defienda (esta es
una carga de citacin del comprador que consiste en emplazar en el juicio al vendedor que es
lo que se llama la citacin de eviccin).
o El artculo 1843 dice que el comprador a quien se le demanda la cosa vendida deber citar al
vendedor para que comparezca a defenderlo. Esto se tiene que hacer antes de la
contestacin de la demanda en el trmino de emplazamiento.
o El comprador puede citar al vendedor directo y a los vendedores anteriores (artculo 1841).
o El comprador puede no citar en cuyo caso si la cosa es evicta se pierde el derecho a que el
vendedor indemnice.
o En el caso que el comprador cite al vendedor este ltimo tiene 2 opciones:

No comparecer: el juicio sigue y si se produce la eviccin el vendedor es responsable de

indemnizar al comprador salvo que el comprador haya dejado de oponer alguna defensa o
excepcin suya (como la prescripcin adquisitiva) y por esta razn la cosa le es evicta.

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 Comparecer (artculo 1844): se seguir contra l solo la demanda o el juicio pero el

comprador puede siempre intervenir en el juicio en defensa de sus derechos (el
comprador no queda exonerado de la carga de defenderse).

Allanarse: el comprador puede seguir adelante con el juicio por s mismo pero a su
propia costa porque el Cdigo dice que si la cosa es evicta no tendr derecho a pedir
al vendedor el reembolso de las costas ni los frutos percibidos durante ese tiempo
pero si puede pedir los dems captulos de indemnizacin (artculo 1845).
Defenderse.

Este juicio puede tener 2 resultados: el tercero puede ganarlo o el tercero puede perderlo en
cuyo caso hasta ah no mas llega la obligacin del vendedor.
Requisito para que proceda la obligacin de indemnizar: la cosa tiene que ser evicta total o
parcialmente pero igual procede si la sentencia niega lugar a la eviccin pero la demanda se
debi a hecho o culpa del vendedor (artculo 1855).
Contenido de la indemnizacin (artculo 1847):
1. Restitucin del precio pagado por el comprador aunque la cosa valga menos que lo pagado por
ella (no se restituye el valor de la cosa) pero si el deterioro por el cual la cosa vale menos se
debe al comprador (obedece a negligencia del comprador) este deterioro se puede descontar
del precio.
2. Gastos del contrato.
3. Valor de los frutos restituidos por el comprador al vencedor en el juicio.
4. Gastos del juicio.
5. Aumento del valor de la cosa.
El inciso final dice que hay limitaciones a la lista del artculo 1847:
1. Artculo 1848.
2. Artculo 1849.
3. Artculo 1850 (referente al aumento de valor de la cosa): el aumento de valor debido a causas
naturales o al tiempo (la plusvala) no se abonar en lo que excediere a la cuarta parte del
precio de venta salvo que el vendedor hubiere estado de mala fe en cuyo caso ser obligado a
pagar todo aumento de valor de cualesquiera causa que provenga.
Reglas que da el Cdigo para el caso de eviccin parcial:

73

1. En el caso que la parte evicta sea tal que se puede presumir que sin ella no se hubiera
comprado la cosa habr derecho a pedir la rescisin de la venta (artculo 1852 inciso final).
2. En el caso que la parte evicta sea de poca importancia o si no se exige la resolucin del
contrato porque el comprador opta por no hacerlo se aplica el artculo 1854: el comprador
tendr derecho a pedir el saneamiento de la eviccin parcial con arreglo a los artculos 1847 y
siguientes.

Extincin de la obligacin de saneamiento (esta obligacin se extingue por renuncia o por

prescripcin):
1. Extincin por renuncia: se entiende que se hace por pacto entre las partes (artculo 1839)
porque el vendedor es obligado a sanear al comprador salvo que se haya estipulado lo contrario.
El artculo 1842 dice que es nulo todo pacto en que se exima al vendedor del saneamiento de la
eviccin si ha habido mala fe del vendedor que saba que la cosa no era suya.
Y en todo caso esto adems hay que confrontarlo con el artculo 1852 incisos 1 y 2 que dice que
la estipulacin que exime al vendedor de la obligacin de sanear la eviccin no le exime de la
obligacin de restituir el precio. Esto es as porque hay un enriquecimiento injusto as que el
precio igual se tiene que restituir.
El artculo 1852 pone una excepcin: cesa la obligacin de restituir el precio si el que compr lo
hizo a sabiendas de que la cosa era ajena o si el que compr asumi el riesgo de la eviccin
especificndolo.
2. Extincin por prescripcin:
1. La obligacin de amparar al comprador es imprescriptible y dura mientras el comprador no sea
turbado en su dominio o posesin por demanda de tercero.
2. La obligacin de indemnizar prescribe en 4 aos.
3. En lo tocante a la sola restitucin del precio la prescripcin sigue las reglas generales, es decir,
5 aos.
En el caso que no se pronuncie sentencia de eviccin (el vendedor se allan) se cuenta el plazo
desde la restitucin de la cosa.
El precio es la restitucin ms bsica que tiene que hacer el vendedor.
Casos especiales de extincin de la obligacin de saneamiento:

74

1. Allanamiento del vendedor y la consecucin del comprador a su propio riesgo (artculo 1845).
2. En las ventas forzadas hechas por la autoridad de la justicia el vendedor no es obligado sino a
restituir el precio (artculo 1851).
3. El artculo 1843 al final habla de cuando el vendedor no comparece pero la eviccin se produce
por no oponer el comprador una defensa suya.
4. El comprador y el tercero que lo demanda se someten a un juicio de rbitro sin consentimiento
del vendedor (artculo 1846 caso 1).
5. El comprador pierde la posesin por su culpa y de ello se sigui la eviccin (artculo 1846 caso
2).
Saneamiento de los vicios redhibitorios (hay un doble objeto de la garanta en los artculos
1857 y 1860)
1. Rescisin del contrato por vicios ocultos (accin redhibitoria)
2. Rebaja del precio por vicios ocultos (accin aestimatoria o quantis minoris): los vicios
redhibitorios dan derecho al comprador para exigir o la rescisin de la venta o la rebaja del
precio segn mejor pareciere.
En el caso que la cosa vendida sean varios objetos solo hay lugar para pedir el saneamiento por
la cosa viciosa y no por todas salvo que se pruebe que sin esa cosa no se hubiere comprado el
conjunto (artculo 1864).
Requisitos para que los vicios de la cosa sean efectivamente redhibitorios:
1. Estos vicios deben ser coetneos a la venta, es decir, no deben ser posteriores a la venta sino
que deben existir al momento que la cosa se vendi.
2. Estos vicios deben ser graves, es decir, a causa de ellos la cosa no sirve para su destino natural
o solo sirve imperfectamente de manera que de haberlos conocido el comprador no la hubiera
comprado o la hubiera comprado a mucho menor precio (en el caso que el vicio no sea grave el
comprador tiene por lo menos la accin aestimatoria o quantis minoris porque siempre puede
pedir la rebaja del precio a lo que realmente vale la cosa).
3. Estos vicios deben ser ocultos: se entiende que son ocultos cuando el vendedor no los ha
declarado y el comprador ha podido ignorarlos sin grave negligencia de su parte.
El artculo 1858 dice que son vicios redhibitorios los que renen las calidades siguientes: haber
existido al momento de la venta, ser tales que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso
natural o solo sirva imperfectamente y no haberlas manifestado el vendedor y ser tales que el
comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte o tales que el comprador no
haya podido fcilmente conocerlos en razn de su profesin u oficio. El artculo 1868 agrega
que si los vicios ocultos no son de la importancia que se expresa en el n 2 del artculo 1858 no
tendr derecho el comprador a la rescisin de la venta sino que solo a rebajar el precio.

75

Hay que agregar por ltimo el artculo 1863: las partes pueden por el contrato hacer
redhibitorios los vicios que naturalmente no lo son. Ellas pactan que si la cosa falla se puede
pedir la rebaja del precio o rescindir el contrato independientemente que el vicio sea grave o
sea oculto. Esta es la tendencia en el Derecho de los contratos: darle el carcter de
redhibitorio a cualquier vicio que haga que la cosa no satisfaga el inters del comprador.
Efectos de los vicios redhibitorios:
1. El comprador tiene la opcin del artculo 1860 que consiste en pedir la resolucin del
contrato (mediante la accin redhibitoria) o la rebaja proporcional del precio (mediante la
accin quantis minoris). En el caso que los vicios no sean de gravedad tal que se permitiera esta
doble opcin no se tiene la accin redhibitoria sino que solo la accin quantis minoris.
b) El comprador puede pedir indemnizacin de perjuicios pero solo en algunos casos, es decir,
de manera eventual.
1. Si el vendedor estaba de mala fe porque conoca los vicios y no los declar o no poda ignorarlos
en razn de su profesin u oficio (artculo 1861). Es obligado no solo a la restitucin o rebaja
del precio sino que tambin a la indemnizacin de perjuicios.
2. Si la cosa perece en poder del comprador por efecto del vicio inherente a ella (artculo 1862
inciso 2).
c) Hay casos en que solo se puede pedir la rebaja del precio (no la opcin del artculo 1860):
1. Los vicios no son de gravedad suficiente.
2. Artculo 1862 inciso 1: si la cosa perece en poder del comprador por causa distinta al vicio
inherente a ella (por culpa del comprador).
Extincin de saneamiento de los vicios redhibitorios (3 causas):
1. Renuncia (artculo 1859): si se ha estipulado que el vendedor no estar obligado por los vicios
ocultos de la cosa (lo que supone para el comprador una renuncia al saneamiento de los vicios
redhibitorios) igual estar obligado el vendedor a sanear aquellos vicios de que tuvo
conocimiento y que no declar porque hay mala fe del vendedor.
2. Venta forzada hecha por la autoridad de la justicia (artculo 1865): la accin redhibitoria no
tiene lugar en las ventas forzadas hechas por la autoridad de la justicia pero si el vendedor no
hubiere declarado los vicios ocultos habr accin redhibitoria e indemnizacin de perjuicios. Es
ms limitada la responsabilidad del vendedor porque el comprador tiene que pedir que se
declaren los vicios ocultos de la cosa.
3. Prescripcin: hay que distinguir la prescripcin de la accin redhibitoria y la prescripcin de la
accin quantis minoris.

76

o La accin redhibitoria prescribe en primer lugar en el plazo estipulado por las partes que
pueden ampliar o restringir el plazo legal (el vendedor puede extender su garanta a ms del
plazo legal). En el caso que nada se estipule la accin redhibitoria prescribe en 6 meses para
los bienes muebles y en un ao para los bienes inmuebles contado desde la entrega (artculo
1866). Es en el momento de la entrega cuando el comprador puede conocer los vicios (el
comprador tiene la carga de verificar su conformidad con la cosa comprada).
o La accin quanti minoris (artculo 1869) prescribe en 1 ao para los bienes muebles y en 18
meses pasa los bienes races. En este caso no se puede modificar el plazo legal y hay un solo
caso en que se ampla el plazo legal (artculo 1870) porque el comprador mientras no recibe
la cosa no puede verificar el vicio.
o La accin de indemnizacin de perjuicios (artculo 1867) se estima que prescribe segn las
reglas generales: la doctrina estima que para pedir la indemnizacin de perjuicios corre el
plazo para pedir la indemnizacin de perjuicios por incumplimiento de contrato (5 aos). No
hay un plazo especial para la accin indemnizatoria as que la doctrina dice que se rige por
las reglas generales, es decir, 5 aos.

El artculo 1867 dice que habiendo prescrito la accin redhibitoria tendr todava el comprador
el derecho para pedir la rebaja del precio y la indemnizacin de perjuicios de acuerdo a las
reglas precedentes.
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
Recibir la cosa vendida (esto consiste en hacerse cargo materialmente de la cosa)
En el caso que el comprador se constituya en mora de recibir (artculo 1827):
1. Hay que pagar al vendedor los gastos de conservacin de la cosa (se abonar al vendedor el
alquiler de los almacenes en que se contenga lo vendido).
2. La mora del acreedor disminuye la responsabilidad del vendedor en la custodia de la cosa
porque solo ser responsable por dolo y culpa grave (ya no por culpa leve) as que est obligado
a la mnima diligencia en el cuidado de la cosa.

La opcin del vendedor de pedir la resolucin del contrato siempre est abierta (artculo 1489)
y el Cdigo de Comercio la consagra abiertamente en el artculo 153 inciso 1 (reusando el
comprador sin justa causa la recepcin de las mercaderas compradas el vendedor podr
solicitar la rescisin de la venta con indemnizacin de perjuicios o el pago del precio con los
intereses legales).
El vendedor no se exonera de cumplir con su parte en el contrato y tiene que pagar por
consignacin.

77

Pagar el precio (la principal obligacin del comprador es la de pagar el precio convenido segn
el artculo 1871).
1. El artculo 1872 inciso 1 habla del lugar y fecha del pago lo que modifica las reglas generales: el
precio deber pagarse en el lugar y en el tiempo estipulado o en el lugar y en el tiempo de la
entrega no habiendo estipulacin en contrario.
2. En el caso que el comprador se vea expuesto a perder la cosa puede suspender el pago (artculo
1872 inciso 2): el comprador puede pagar por consignacin el precio hasta que se aclaren los
resultados de las acciones que terceros hayan interpuesto sobre la cosa. El comprador tiene
que consignar el precio hasta que el vendedor saque al comprador de este lio (as se garantiza
que el precio no se va a perder porque si es evicta la cosa el vendedor tiene que devolver el
precio pero puede que se lo haya gastado).

Consecuencias de la falta del pago del precio: el artculo 1873 repite el artculo 1489 (si el
comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio el vendedor podr exigir el pago
del precio o la resolucin del contrato con el pago de los perjuicios) pero la resolucin del
contrato de compraventa por no haberse pagado el precio tiene efectos especiales (la
obligacin de pagar el precio es una obligacin que no se equipara a otras obligaciones que
surgen del contrato de compraventa as que la resolucin del contrato por incumplimiento de la
obligacin de pagar el precio tiene efectos especiales).
Una vez que se resuelve el contrato hay efectos entre las partes y respecto de terceros:
1. Entre las partes hay derecho a restituirse al estado anterior al contrato.
Prestaciones del comprador:
1. Tiene que restituir la cosa.
2. El artculo 1488 dice que en general en la resolucin de los contratos no se restituyen los
frutos (verificada una condicin resolutoria no se debern los frutos percibidos en el tiempo
intermedio salvo que se haya estipulado lo contrario) pero el comprador sin embargo est
obligado a restituir los frutos cuando se resuelve el contrato por el no pago del precio (la ley
trata al comprador como poseedor de mala fe).
3. El artculo 1875 adems dice que el comprador pierde las arras en garanta o debe darlas
dobladas (si es que las haba).
4. El comprador responde de los deterioros de la cosa como poseedor de mala fe.
5. El comprador debe indemnizar perjuicios (artculo 1873).

78

Prestaciones del vendedor:

1. Restitucin de la parte pagada del precio salvo que quiera compensarla con lo que el comprador
debe por frutos.
2. Abono al comprador de las mejoras de la cosa vendida pero solo las necesarias porque se
considera al comprador como poseedor de mala fe.
En realidad el comprador no tiene un ttulo seguro sobre la cosa mientras no ha pagado el
precio. Es cierto que el comprador se hace dueo de la cosa y que el dominio se transfiere con
la entrega o la tradicin pero su ttulo sobre la cosa no es firme mientras no ha pagado el
precio as que realmente no puede actuar como dueo pleno mientras no tenga la seguridad de
que va a pagar el precio.
2. Efectos respecto de terceros (artculo 1876): la resolucin por no haberse pagado el precio
no da derecho al vendedor contra terceros poseedores sino en conformidad a los artculos
1490 y 1491. El comprador pudo haber enajenado la cosa a terceros y el vendedor puede
dirigirse contra los terceros pero solo contra los terceros de mala fe (los artculos 1490 y
1491 protegen a los poseedores de buena fe).
El artculo 1876 inciso 2 dice que si en la escritura de venta se expresa el haberse pagado el
precio no se admitir prueba alguna en contrario sino la de nulidad o falsificacin de la
escritura y solo en virtud de esta prueba el vendedor se podr dirigir contra terceros. Esto
tiende a salvar la buena fe del tercero porque ellos compraron sabiendo que no haba
condiciones resolutorias pendientes.
El artculo 1874 hay que relacionarlo con el artculo 680 que dice lo contrario: la contradiccin
se resuelve a favor del artculo 1874 porque es una regla especial para la compraventa en
cambio el artculo 680 se estima que es una regla general.
f) Pacto comisorio, de retroventa y pacto de retracto
Pacto Comisorio: El pacto comisorio es la condicin resolutoria de no cumplirse lo pactado,
expresamente estipulado.
Puede ser simple o con clusula de resolucin ipso jacto, que tambin se denomina calificado.
El pacto comisorio simple es aquel en que se estipula, lisa y llanamente, que se resolver el
contrato si no se cumple lo pactado.
No difiere en sus efectos de la condicin resolutoria tacita. El contrato no se resuelve en pleno
derecho. El comprador y el vendedor tienen el derecho alternativo de pedir el cumplimiento o
la resolucin del contrato. El pacto comisorio calificado es aquel en que se estipula que el
incumplimiento resolver ipso facto, en el acto o sin ms trmite, el contrato de compraventa.

79

Tampoco resuelve el contrato de pleno derecho; el acreedor podr aun pedir el cumplimiento.
El deudor podr enervar la accin resolutoria, pagando dentro de las veinticuatro horas
subsiguientes a la notificacin judicial de la demanda.
Pacto de retroventa (artculos 1881 y siguientes)
El artculo 1881 dice que la retroventa es la venta que hace el comprador al vendedor a peticin
de este dentro de un cierto lapso de tiempo.
En la compraventa se pacta que dentro de cierto lapso de tiempo el vendedor puede comprarle
al comprador: el vendedor se reserva el derecho de recomprar la cosa en un tiempo
determinado reembolsando al comprador la cantidad que se estipulare y si es que no se estipula
nada pagando el mismo precio (estas operaciones se utilizan mucho en bolsa).
Requisitos del pacto de retroventa: Para que el pacto de retroventa produzca sus efectos, es
menester que concurran los siguientes requisitos: a) facultad concedida al vendedor de
recobrar la cosa; b) obligacin del vendedor de reembolsar al comprador, y c) un plazo
concedido al vendedor para ejercitar su derecho.
a) Es esencial, como se comprende, que el vendedor se reserve la facultad de recomprar la
cosa vendida.
La estipulacin de la reserva debe hacerse en el mismo contrato de compraventa; no puede
tilmente pactarse despus de su celebracin. La estipulacin a posteriori

importara una

promesa de compraventa.
b) El art. 1881 previene que el vendedor debe reembolsar al comprador el precio que se
estipulare y, a falta de estipulacin, el mismo precio de la venta.
c) Es indispensable un plazo para que el vendedor ejercite su derecho. El art. 1885 dispone: "El
tiempo en que se podr intentar la accin de retroventa no podr pasar de cuatro aos,
contados desde la fecha del contrato".
Las partes pueden, pues, sealar un plazo que no exceda de cuatro aos.

Condiciones civiles que pone el Cdigo (artculos 1884 y 1885):

1. El derecho que nace del pacto de retroventa no puede cederse (artculo 1884) as que solo
puede ejercerlo el vendedor y no puede cederlo a un tercero.
2. El tiempo en que se podr intentar la accin de retroventa no podr pasar de 4 aos contados
desde la fecha del contrato (artculo 1885).

80

Efectos del ejercicio del derecho de retroventa: queda sin efecto la venta primitiva. Los
efectos del pacto de retroventa sern diversos, segn que el vendedor haya o no ejercitado
oportunamente su derecho.
a) Si el vendedor no ejercit su derecho en el plazo convenido o legal, fallar la condicin
resolutoria del contrato de venta. Caducarn los derechos del vendedor y los del comprador se
consolidarn definitivamente.
b) Por la inversa, si el vendedor ejercita su accin en la oportunidad debida, se habr cumplido
la condicin resolutoria, se resolver el contrato de venta y las cosas volvern al mismo estado
en que se encontraran si no se hubiera contratado.
Como en el caso de toda condicin resolutoria cumplida, ser menester examinar los efectos
entre las partes
y con relacin a los terceros.
1. Efectos entre las partes: el comprador debe restituir la cosa con sus accesorios, debe
indemnizar deterioros imputables a su hecho o culpa y si ha habido mejoras el comprador tiene
derecho a que el vendedor se las reembolse pero solo las necesarias (artculo 1883).
2. Efectos respecto de terceros: se aplican las reglas generales de los artculos 1490 y 1491.
El derecho que nace del pacto de retroventa es intransferible: El derecho que nace para el
vendedor del pacto de retroventa es intransferible. El art. 1884 prohbe la cesin: "El derecho
que nace del pacto de retroventa no puede cederse".
El derecho del vendedor podra, sin embargo, transmitirse por causa de muerte.
Pacto de retracto (artculo 1886) Se llama pacto de retracto o adictio in diem aquel en que las
partes convienen que se resolver la venta si, en un plazo determinado, se presenta un nuevo
comprador que ofrezca al vendedor condiciones ms ventajosas que el comprador primitivo.
El art. 1886 dispone: "Si se pacta que presentndose dentro de cierto tiempo (que no podr
pasar de un ao) persona que mejore la compra se resuelva el contrato, se cumplir lo pactado;
a menos que el comprador o la persona a quien ste hubiere enajenado la cosa, se allane a
mejorar en los mismos trminos la compra".
La disposicin merece las dos observaciones que siguen:
a) El plazo para mejorar la compra no puede exceder de un ao.
b) Para evitar la resolucin, el comprador o la persona que hubiere adquirido de l la cosa
puede mejorar la compra en los mismos trminos que el nuevo comprador.
En otras palabras, en igualdad de condiciones, el contrato no se resuelve y la ley hace
prevalecer el inters del comprador.
Entre las partes y respecto de terceros, el pacto de retracto produce los mismos efectos que
el pacto de retroventa (art 1886 inciso 2 Y 3).
Lesin enorme (la lesin enorme est tratada en el ttulo XXIII del libro IV en los artculo
1888 a 1896)

81

El artculo 1888 dice que el contrato de compraventa podr rescindirse por lesin enorme.
Interesa saber cundo hay lesin enorme para saber cundo puede rescindirse el contrato de
compraventa por lesin enorme: el artculo 1889 dice cundo hay lesin enorme y puede haber
lesin enorme para el vendedor o para el comprador.
1. El vendedor sufre lesin enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo
precio de la cosa que vende. En el caso que el justo precio sea 100 habr lesin enorme para el
vendedor si es que recibe 49 o menos.
2. El comprador a su vez sufre lesin enorme cuando el justo precio de la cosa que compra es
inferior a la mitad del precio que paga por ella. En el caso que el justo precio sea 100 habr
lesin enorme para el comprador si es que paga 201 o ms.
En este contexto se entiende por justo precio el precio de la cosa al tiempo del contrato (esto
se prueba a travs de una prueba pericial).
El artculo 1891 dice que no habr lugar a la accin rescisoria por lesin enorme en las ventas
de bienes muebles ni en las que se hubieren hecho por ministerio de la justicia. No procede la
rescisin por lesin enorme:
1. En las ventas de bienes muebles.
2. En las cosas que se hubieren comprado en remates.
3. En las ventas de pertenencias mineras (artculo 170 del Cdigo de Minera).
4. En los casos del artculo 1893 que son casos en que el comprador ha perdido o ha enajenado la
cosa. Una vez perdida la cosa en poder del comprador no habr derecho por una ni por otra
parte a la rescisin del contrato y lo mismo si el comprador hubiere enajenado la cosa salvo que
la haya vendido por ms de lo que hubiere pagado por ella.

Efectos de la rescisin por lesin enorme: el artculo 1890 dice que la parte demandada puede
optar por allanarse a la rescisin o hacer subsistir el contrato.
1. El contrato lo hace subsistir el vendedor devolviendo lo pagado en exceso aumentado en una
dcima parte (se estima que es el lucro legitimo) y el comprador completando el justo precio
con deduccin de una dcima parte (se estima que es el lucro legitimo). En el caso que se
mantenga el contrato no se debern intereses o frutos sino desde la fecha de la demanda ni
podr pedirse cosa alguna en razn de las expensas que haya ocasionado el contrato.
2. En el caso que se rescinda el contrato hay que distinguir los efectos entre las partes y los
efectos respecto de terceros.
o Entre las partes se deben restituir la cosa y el precio, se deben restituir los intereses y
frutos solo desde la demanda (artculo 1890 inciso 2), no se deben las expensas del

82

contrato y segn el artculo 1894 el vendedor no podr pedir cosa alguna en razn de los
deterioros que hubiere sufrido la cosa salvo en cuanto el comprador se hubiere aprovechado
de ella.
o En el caso que el comprador hubiere enajenado la cosa no hay derecho a la rescisin
(artculo 1893) pero se puede rescindir si el comprador ha constituido derechos reales y en
ese caso debe restituir la cosa limpia o purificada de hipotecas u otros derechos reales que
haya constituido en ella (artculo 1895). En el caso que no se pueda purificar la cosa no se
puede rescindir el contrato (para levantar una hipoteca hay que pagar la deuda).

La prescripcin de la accin por lesin enorme es de 4 aos desde la fecha del contrato
(artculo 1896).
Hay pactos accesorios a la compraventa que son el pacto comisorio, el pacto de retroventa y el
pacto de retracto.
Lesin enorme (la lesin enorme est tratada en el ttulo XXIII del libro IV en los artculo
1888 a 1896)
La lesin es el perjuicio pecuniario que las partes sufren como consecuencia de la falta de
equivalencia de las prestaciones recprocas de un contrato conmutativo.
No ha podido el legislador desconocer que la compraventa es, en buena medida, un acto de
especulacin y que es legtimo que cada contratante trate de obtener un provecho. Pero, por
otra parte, no ha debido ignorar que un grave desequilibrio de las prestaciones no ha podido
ser consentido sino bajo el imperio de una presin a la que el contratante no ha sido capaz de
resistir.
Una imperiosa necesidad de dinero ha forzado seguramente al vendedor a vender a cualquier
precio; su consentimiento se encuentra profundamente viciado y la ley acude en su ayuda
autorizndole para pedir aun la rescisin del contrato.
Pero la estabilidad del contrato requiere que el desequilibrio de las prestaciones sea de gran
entidad para que se justifique la rescisin. La lesin, en otros trminos, debe ser enorme.
Requisitos de la rescisin por lesin enorme:
Tiene lugar la rescisin de la venta por causa de lesin siempre que concurran los siguientes
requisitos:
a) que la venta sea susceptible de rescindirse por causa de lesin;
b) que la lesin sea enorme, en los trminos que seala la ley;
c) que la cosa no haya perecido en poder del comprador;
d) que el comprador no haya enajenado la cosa,

83

e) que la accin correspondiente se entable en tiempo oportuno.

Ventas rescindibles por causa de lesin: La rescisin por causa de lesin tiene cabida slo en
los actos que la ley expresamente seala. Por este motivo, el legislador crey oportuno
consignar, en el art. 1888, que "el contrato de compraventa podr rescindirse por lesin
enorme".
No tiene cabida la rescisin por lesin enorme en todo contrato de compraventa. En trminos
generales, slo tiene cabida en la compraventa de bienes races:
a) No procede la accin rescisoria por lesin enorme
"en las ventas de bienes muebles" (art. 1891). Como consecuencia, no tiene cabida en las ventas
comerciales; el art. 126 del Cdigo de Comercio dispone:
"No hay rescisin por causa de lesin enorme en los contratos mercantiles".
b) No habr tampoco lugar a la accin rescisoria en las ventas "que se hubieren hecho por el
ministerio de la justicia" (art. 1891).
Las ventas judiciales, forzadas o voluntarias, no son rescindibles por causa de lesin. La venta
se hace en pblica subasta, cumplindose diversos' requisitos de publicidad, y el precio, si no
guarda relacin con el verdadero valor de la cosa, es el nico en que ha podido venderse.
c) No cabe la rescisin por lesin enorme, aunque se trate de inmuebles, en las ventas de minas.
El art. 77 del Cdigo de Minera previene: "No hay rescisin por causa de lesin enorme en los
contratos de compraventa y permuta de pertenencia o de una parte alcuota de ella"
Cundo la lesin es enorme: La desproporcin entre las prestaciones de comprador y
vendedor debe ser monstruosa; la ley reputa legtima una diferencia moderada.
Pueden sufrir lesin enorme el vendedor y el comprador. El art. 1889 precisa cundo hay lesin
de esta ndole para uno y otro.
Sufre lesin enorme el vendedor cuando recibe un precio inferior a la mitad del precio justo de
la cosa. El art. 1889 expresa: "El vendedor sufre lesin enorme cuando el precio que recibe es
inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende".
Por ejemplo, si el justo precio de la cosa es de $ 1.000.000 sufrir el vendedor lesin enorme
si recibe $ 450.000.
Por su parte, el comprador sufrir lesin enorme cuando paga un precio superior al doble del
justo precio de la cosa. El art 1889 aade que "el comprador a su vez sufre lesin enorme,
cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por
ella".
Por ejemplo, sufrir lesin enorme el comprador si paga $ 2.100.000 por la cosa cuyo justo
precio es de
$ 1.000.000. El justo precio $ 1.000.000 es inferior a la mitad del precio pagado por l ($
1.050.000).
Para determinar el justo precio debe atenderse al tiempo de la celebracin de la venta: "El
justo precio se refiere al tiempo del contrato" (art. 1889, inc. 2).

84

La prueba de la lesin incumbe a aquel de los contratantes que deduce la accin

correspondiente.
Prdida de la cosa por el comprador: Para que proceda la rescisin por lesin enorme es
preciso que la cosa no haya perecido en poder del comprador.
En efecto, el art. 1893 previene: "Perdida la cosa en poder del comprador no habr derecho
por una ni por otra parte para la rescisin del contrato".
La disposicin se explica porque rescindido el contrato deber restituirse la cosa. Esta
restitucin se torna imposible cuando la cosa ha perecido.
Enajenacin de la cosa por el comprador: Ninguno de los contratantes podr pedir la
rescisin de la venta "si el comprador hubiere enajenado la cosa" (art 1893, inc. 2).
La rescisin de la venta por causa de lesin difiere sustancialmente, pues, de la rescisin del
mismo contrato por otras causas; por regla general, la nulidad judicialmente declarada da
accin contra terceros (art. 1689).
Sin embargo, en caso de que el comprador haya enajenado la cosa "por ms de lo que haba
pagado por ella", "podr el primer vendedor reclamar este exceso, pero slo hasta
concurrencia del justo valor de la cosa, con deduccin de una dcima parte" (art. 1893, inc. 2).
Por ejemplo, A vende a B en $ 1.000 una cosa cuyo justo precio es de $ 2.200 y B, a su turno,
la vende en
$ 2.500. A tiene derecho a reclamar el exceso de $ 300. Pero si B vende en $ 4.500 no tendr
derecho al total de la diferencia porque sta tiene como lmite el justo precio con deduccin
de una dcima parte y que asciende a $ 1.980.
Prescripcin de la accin rescisoria por lesin enorme: Por ltimo, para que proceda la
rescisin por lesin enorme es preciso que se deduzca la accin correspondiente en tiempo
oportuno.
El art. 1896 dispone: "La accin rescisoria por lesin enorme expira en cuatro aos, contados
desde la fecha del contrato".
Como prescripcin del corto tiempo, con arreglo al art. 2524, la prescripcin de la accin
rescisoria corre contra toda clase de personas.
Irrenunciabilidad de la accin rescisoria: La ley proclama que la accin rescisoria es
irrenunciable. Autorizar la renuncia importara abolir la accin: "La ley no habra prestado sino
un socorro intil e ilusorio al desgraciado y al oprimido" T*.
El art. 1892 previene: "Si se estipulare que no podr intentarse la accin rescisoria por lesin
enorme, no valdr la estipulacin; y si por parte del vendedor se expresare la intencin de
donar el exceso, se tendr esta clusula por no escrita".
Efectos de la rescisin por lesin enorme: El objeto de la accin rescisoria es invalidar la
compraventa.
Sus efectos son los propios de la nulidad; en suma, el vendedor recobrar la cosa y el
comprador el precio pagado por ella.
Pero la rescisin por lesin enorme tiene una interesante modalidad. La rescisin se funda en la
inicua desproporcin entre las prestaciones de comprador y vendedor.

85

El restablecimiento del equilibrio de tales prestaciones desagravia a las partes, y de este modo
desaparecen sus motivos de queja.
Si la vctima de la lesin ha sido el vendedor, podr el comprador hacer subsistir el contrato
aumentando el precio. Si al contrario, la vctima ha sido el comprador, puede hacer lo mismo el
vendedor restituyendo parte del precio excesivo.
Los efectos de la rescisin sern diversos, pues, segn que el demandado opte por evitar que el
contrato se rescinda o por aceptar la rescisin.
Efectos si el demandado opta por evitar la rescisin: El comprador y el vendedor, vctimas
de lesin enorme, tienen derecho para pedir la rescisin del contrato.
Pronunciada la rescisin, nace para los contratantes el derecho de enervar el fallo, aumentando
el precio el comprador o restituyendo parte del mismo el vendedor.
El art. 1890 establece: "El comprador contra quien se pronuncia la rescisin, podr a su
arbitrio consentir en ella o completar el justo precio con deduccin de una dcima parte; y el
vendedor, en el mismo caso, podr a su arbitrio consentir en la rescisin o restituir el exceso
del precio recibido sobre el justo precio aumentado en una dcima parte".
a) Debe observarse, en primer trmino, que la facultad del comprador o vendedor demandados
.de aceptar o evitar la rescisin pueden ejercerla "a su arbitrio".
El demandante no puede pedir sino la rescisin del contrato.
b) La opcin del demandado nace una vez fallado el pleito y declarada la nulidad. La
facultad de optar compete al comprador o al vendedor "contra quien se pronuncia la
rescisin".

86

c) Fija la ley la cantidad que debe pagar el demandado para evitar la rescisin.
No estn obligados el comprador y el vendedor a completar el primero el justo precio ni a
restituir el segundo el exceso sobre el precio justo. El comprador debe pagar y el vendedor
restituir una dcima parte menos.
De este modo, si el justo precio es $ 1.000 y el vendedor ha recibido $ 400, el comprador
debe completar $900, que es el justo precio menos una dcima parte.
Y si el justo precio es $ 1.000 y el comprador ha pagado $ 2.500, no debe el vendedor restituir
$ 1.500; como el justo precio debe aumentarse en una dcima parte y as aumentado asciende a
$ 1.100, debe restituir como exceso slo $ 1.400.
En uno y otro caso, comprador y vendedor obtienen una ventaja del 1096 sobre el justo precio
que la ley reputa legtima. En el primer caso, el comprador habr pagado $ 900 por lo que vale
$ 1.000; en el segundo, por lo que vale $ 1.000 habr pagado, a la postre, $ 1.100.
Frutos y expensas: El comprador o el vendedor deben abonar frutos e intereses, pero slo
desde la fecha de la demanda. "No se debern intereses o frutos sino desde la fecha de la
demanda", expresa el inc. 2 del art. 1890, esto es, por el tiempo comprendido entre el contrato
y la iniciacin del juicio.
La disposicin aade que no podr "pedirse cosa alguna en razn de las expensas que haya
ocasionado el contrato".
Efectos si el demandado consiente en la rescisin del contrato: La rescisin de la venta, en
principio, da derecho a las, partes a ser restituidas al mismo estado en que se hallaran si no se
hubiera celebrado el contrato nulo, con algunas importantes limitaciones:
a) El vendedor debe restituir la cosa y el comprador el precio, con intereses y frutos, pero slo
desde la demanda.
b) Las partes no estn obligadas a pagar las expensas del contrato.
c) El art. 1894 expresa: "El vendedor no podr pedir cosa alguna en razn de los deterioros que
haya sufrido la cosa; excepto en cuanto el comprador se hubiere aprovechado de ellos" *.
d) La rescisin de la venta por lesin enorme no afecta a los terceros adquirentes. Si la cosa se
ha enajenado por el comprador, no hay derecho para pedir la rescisin del contrato.
e) La rescisin no afecta tampoco a los terceros en cuyo favor hubiere constituido el
comprador algn derecho real.
El art. 1895 dispone: "El comprador que se halle en el caso de restituir la cosa, deber
previamente purificarla de las hipotecas u otros derechos reales que haya constituido en ella".
La disposicin deja en claro que las hipotecas y dems derechos reales no se extinguen de
pleno derecho por la rescisin del contrato

87

2.3 Permuta
1. Definicin (define el artculo 1897 el contrato de permuta)
La definicin no es exacta: no solo es permuta el contrato en que se cambia una cosa por otra
sino que lo es el cambio de una cosa por otra y dinero si la cosa vale ms que el dinero
(artculo 1794).
El trueque de cosas genricas no es permuta sino que constituye un contrato innominado.
2. La permuta se rige por las reglas de la compraventa
a) Por regla general el contrato de permuta es consensual porque de acuerdo con el artculo 1898

el cambio se reputa perfecto por el mero consentimiento .

b) Por excepcin la permuta es solemne cuando una de las cosas que se cambian o ambas sean

bienes races o derechos de sucesin hereditaria . En tal caso para la perfeccin del contrato
ante la ley, ser necesaria escritura pblica (artculo 1898).
c) Las cosas que no pueden venderse tampoco pueden permutarse (artculo 1899 inciso 1).
d) No son hbiles para celebrar el contrato de permuta las personas que no son hbiles para el

contrato de venta (artculo 1899 inciso 2).

El artculo 1900 concluye: las disposiciones relativas a la compraventa se aplicaran a la

permutacin en todo lo que no se opongan a la naturaleza de este contrato; cada permutante

ser considerado como vendedor de la cosa que da, y el justo precio de ella a la fecha del
contrato se mirara como el precio que paga por lo que recibe en cambio.
2.4 Cesin de derechos
La cesin de derechos lato sensu es el traspaso de un derecho por acto entre vivos.
Trata el Ttulo XXV del Libro IV, en sucesivos prrafos, de tres materias diferentes: 1) de la
cesin de crditos personales; 2) de la cesin del derecho de herencia, y 3) de la cesin de
derechos litigiosos.
De este modo, la denominacin del ttulo no es exacta; sugiere que se tratar, de un modo
general, de la cesin de toda clase de derechos.
En verdad, se ocupa de la cesin de ciertos crditos o derechos personales; no trata de la
cesin de los derechos reales sino slo del de herencia, y de la cesin de derechos litigiosos
que, naturalmente, pueden ser reales o personales.
Tanto los derechos reales como los personales, exceptundose solamente los personalsimos,
pueden ser objeto de enajenaciones o transferencias. La cesin de los derechos reales sigue
las reglas de todos los contratos, con excepcin del derecho real de herencia, para el cual el
CC. ha establecido normas especiales. Tratndose de los derechos personales, la ley tambin ha
dispuesto normas particulares en los arts. 1901 a 1908, bajo el epgrafe De los crditos

88

personales. Los arts. 1909 y 1910 regulan la cesin del derecho real de herencia, mientras que
los arts. 1911 a 1914 se refieren a los derechos litigiosos.
Clases de crditos y formas de cederlos.
Tanto en el art. 1901 como en el ttulo de este prrafo, se habla de cesin de

crditos personales, lo que en verdad es una redundancia, porque "crdito" es sinnimo de

derecho personal.
Si bien todos los derechos personales o crditos pueden cederse, excepto los personalsimos,
no todos pueden cederse de la misma forma. Para determinar la manera de transferirlos, hay
que distinguir entre crditos nominativos, a la orden y al portador.
Son crditos NOMINATIVOS aquellos que slo deben pagarse a una determinada persona,
como el crdito del vendedor en contra del comprador para reclamar el precio de la
compraventa.
Son crditos A LA ORDEN aquellos que contienen, antes del nombre de la persona a quien
deben pagarse, la expresin a la orden: cheques, letras de cambio, pagars en los que no se
ha tarjado la mencionada expresin o que se han girado, aceptado o suscrito "a la orden".
Son crditos AL PORTADOR aquellos que no contienen el nombre de la persona a quien deben
ser pagados, y que en consecuencia pueden ser cobrados por cualquiera persona que se
presente con ellos. Llevan usualmente la expresin al portador: cheques en los que no se
elimin dichas palabras, billetes de banco, bonos, etc.
Los crditos nominativos se transfieren en conformidad a los arts. 1901 a 1908, advirtiendo la
ltima disposicin que los crditos a la orden y al portador se rigen por otras normas. Los
crditos a la orden se transfieren por medio del endoso, que es la orden que el acreedor da al
deudor de efectuar el pago a la persona del endosatario. En cuanto a los crditos al portador,
se transfieren por la sola entrega material del ttulo. Rigen la cesin de los crditos a la orden
y al portador, las normas de la Ley N 18.092, sobre letras de cambio, aplicables tambin a los
pagars.
Cesin de crditos nominativos.
Concepto: La cesin de crditos es la convencin por la cual un acreedor cede voluntariamente
sus derechos contra el deudor a un tercero que llega a ser acreedor en lugar de aqul. El
enajenante toma el nombre de cedente, el adquirente del crdito es el cesionario, y el deudor
contra el cual existe el crdito que constituye el objeto del traspaso, se llama deudor cedido.
Naturaleza jurdica de la cesin.

89

Se planteaba en la doctrina si la cesin de crditos era un contrato o la manera de hacer la

tradicin de los derechos personales. Se sostena por algunos que la cesin de derechos
personales no era otra cosa que un contrato de compraventa de cosas incorporales.
Tal es el concepto que de la cesin de derechos tiene el CC. italiano.
En nuestra legislacin, sin embargo, y as se sostiene unnimemente hoy en da por la doctrina,
la cesin de derechos personales no es un contrato, sino la manera de efectuar la tradicin de
los derechos personales. No es un contrato generador de obligaciones, sino la manera de
cumplir o consumar el contrato, la manera en que se transfiere el dominio sobre un derecho.
Tal naturaleza jurdica concuerda con el concepto precedentemente indicado.
Las razones para sostener lo anterior son las siguientes:
a) El art. 1810 se refiere tanto a la compraventa de cosas corporales como incorporales,
vale decir derechos, cuya enajenacin no est prohibida por la ley. Los arts. 1901 y
siguientes no se refieren por tanto a la compraventa.
b) El art. 1901 distingue entre el acto mismo de la cesin y el ttulo en cuya virtud se
realiza, vale decir, se distingue entre la enajenacin y el antecedente jurdico que
permite realizar la primera. Corrobora lo anterior al art. 1912.
Cabe precisar que el ttulo puede ser gratuito u oneroso, lo que prueba que la cesin no es un
contrato de compraventa de cosas incorporales, pues la cesin podra tener por ttulo la
donacin, por ejemplo.
c) Si se aceptara que la cesin de las cosas incorporales fuera venta, sta sera un
contrato real, ya que el art. 1901 exige la entrega del ttulo, conclusin que pugnara
con todas las normas de la compraventa, y especialmente con el art. 1810, que alude a la
venta de cosas incorporales, contrato consensual y no real.
d) El art. 1901 distingue entre ttulo como antecedente jurdico (compraventa o
donacin, por ejemplo) y como instrumento material en que consta el derecho.
e) El art. 1907 alude directamente a la cesin de un crdito a ttulo oneroso.
f)

El art. 1901 reproduce prcticamente la regla del art. 699, que se refiere a la
tradicin de los derechos personales (como se indica en una sentencia de agosto de
1918, de la Corte Suprema, los arts. 699 y 1901 disponen sustancialmente lo mismo,
aunque el primero es ms genrico).

Nuestra jurisprudencia ha ratificado la conclusin anterior, segn queda de manifiesto en

sendos fallos de la Corte Suprema de mayo de 1935, septiembre de 1937 y marzo de 1945, y
de la Corte de Concepcin, de mayo de 1941.

90

Forma de perfeccionar la cesin.

CESIN DE CREDITOS PERSONALES
Crditos personales: La expresin "crditos personales" es redundante. Los crditos son
necesariamente personales en el sentido de que slo pueden reclamarse de quienes por un
hecho suyo o por disposicin de la ley han contrado la obligacin correlativa (art. 578).
Ha querido significar el legislador con la expresin "crditos personales" cierto tipo de
crditos en que se encuentra precisamente determinado el acreedor, denominados, por lo
mismo, "nominativos".
Crditos nominativos, a la orden y al portador: En principio, todos los crditos son
transferibles, excepto aquellos que tienen un carcter personalsimo.
Pero la manera de efectuar la cesin vara segn la forma del ttulo de que consta el crdito.
Desde este punto de vista los crditos pueden ser nominativos, a la orden o al portador.
Crditos nominativos son aquellos en que se indica con toda precisin la persona del acreedor y
que no son pagaderos sino precisamente a la persona designada.
Tal es, por ejemplo, el crdito del vendedor contra el comprador por el precio de la
compraventa.
Crditos a la orden son aquellos en que al nombre de la persona del titular se antepone la
expresin "a la orden" u otra equivalente.
Tales crditos son pagaderos a la persona designada o a quien sta ordene o designe. Las letras
de cambio, los pagars y cheques adoptan generalmente esta forma.
Por ltimo, crditos al portador son aquellos en que no se designa la persona del acreedor o
llevan la expresin "al portador".
De esta clase de crditos son los billetes de banco, los bonos hipotecarios, los cheques en que
no se han borrado las palabras "al portador".
El Cdigo Civil rige slo la cesin de crditos nominativos: El Cdigo ha reglamentado
nicamente la cesin de crditos nominativos.
El art. 1908 prescribe: "Las disposiciones de este ttulo no se aplicarn a las letras de cambio,
pagars a la orden, acciones al portador y otras especies de transmisin que se rigen por el
Cdigo de Comercio o por leyes especiales".
La cesin de los crditos a la orden se verifica mediante endoso (art. 164 del C. de Comercio)
que es un escrito puesto al dorso de la letra de cambio y dems documentos a la orden por el
cual se transfiere el dominio del documento o, ms bien dicho, del crdito de que da constancia
(art. 655 del C. de Comercio).

91

Los documentos al portador se ceden "por la mera tradicin manual" (art. 164 del C. de
Comercio).
Naturaleza jurdica de la cesin: La ubicacin en el Libro IV, entre la permuta y el
arrendamiento, sugiere que la cesin de derechos es un contrato.
Pero un atento examen conduce a una conclusin diversa. En suma, la cesin es la tradicin de
los derechos personales o crditos.
a) Por de pronto, el art. 1901 establece la forma como se perfecciona la cesin, entre ceden te
y cesionario, "a cualquier ttulo que se haga".
La disposicin deja en claro que la cesin requiere un ttulo y que ste puede adoptar diversas
formas. Un crdito puede cederse, en efecto, a ttulo de compraventa, de permuta, de
donacin, de aporte en sociedad.
b) El art. 1907, por su parte, reglamenta la responsabilidad que contrae el cedente en la cesin
"a ttulo oneroso". Con ello queda en evidencia, una vez mis, que es menester un ttulo, que
tambin puede ser gratuito, caso en que el cedente no contrae las responsabilidades que seala
la disposicin citada.
c) En fin, el art. 1901 reproduce casi literalmente la regla del art. 699: "La tradicin de los
derechos personales que un individuo cede a otro se verifica por la entrega del ttulo hecha por
el cedente al cesionario".
Formalidades de la cesin: Las formas requeridas para la eficacia de la cesin deben ser
enfocadas desde un doble ngulo: entre las partes y respecto de terceros.
Perfecta la cesin entre las partes, an puede no estarlo respecto del deudor cedido y de
terceros.
Perfeccionamiento de la cesin entre las partes: El solo acuerdo de voluntades o, lo que es
igual, el solo contrato, no es suficiente para que se perfeccione la cesin.
Como no se concibe la entrega del crdito, cosa incorporal, el legislador la ha reemplazado por
la entrega del ttulo.
Por este motivo, el art. 1901 dispone: "La cesin de un crdito personal, a cualquier ttulo que
se haga, no tendr efecto entre el cedente y el cesionario sino en virtud de la entrega del
ttulo".
En virtud de esta entrega del ttulo, el cesionario se convierte, frente al cedente, en titular
del crdito.
Al efectuarse la entrega deber anotarse en el documento mismo el traspaso del derecho, con
designacin del nombre del cesionario y bajo la firma del cedente (art 1903).

92

Cesin de crditos que no constan por escrito: La entrega del ttulo supone que el crdito
cedido conste

por escrito. La imposibilidad de efectuar la entrega importa que no puedan

cederse los crditos que no constan por escrito?

Una respuesta afirmativa dejara sustrados del comercio una apreciable cantidad de derechos
personales, contrariando el espritu general de la legislacin.
En tal caso, la escritura de cesin en que se especifique el crdito servir de ttulo que habr
de entregarse al cesionario.
Perfeccionamiento de la cesin respecto del deudor y terceros: La entrega del ttulo deja
perfecta la cesin entre las partes, esto es, entre el cedente y el cesionario.
Para que la cesin se perfeccione respecto del deudor cedido y de terceros, es menester que
se notifique al deudor o ste acepte la cesin.
Mientras no intervenga la notificacin o aceptacin, para el deudor y terceros el titular del
crdito contina siendo el cedente.
El art. 1905 establece que "en general, se considerar existir el crdito en manos del cedente
respecto del deudor y terceros".
La misma disposicin prev dos consecuencias particulares de este principio general:
a) El deudor podr pagar vlidamente al cedente;
b) Los acreedores del cedente podrn embargar el crdito que se reputa pertenecerle.
En suma, mientras no medien la notificacin o aceptacin, la cesin es inoponible al deudor y a
terceros.
Formas de perfeccionarse la cesin respecto del deudor cedido y de terceros: El art. 1902
dispone: "La cesin no produce efecto contra el deudor ni contra terceros, mientras no ha sido
notificada por el cesionario al deudor o aceptada por ste".
Importa destacar que los requisitos que seala el art. 1902 no son copulativos. Basta la
notificacin del deudor o la aceptacin del mismo.
Notificacin del deudor: La cesin se perfecciona respecto de terceros y. del propio deudor,
en primer trmino, por la notificacin de ste:
a) La notificacin del deudor ha de ser judicial. Debe efectuarse personalmente, previa
resolucin judicial. El art. 47 del Cdigo de Procedimiento Civil previene que esta forma
de notificacin se emplear "siempre que la ley disponga que se notifique a alguna
persona para la validez de ciertos actos".

93

b) La iniciativa de la notificacin del deudor corresponde al cesionario. El cesionario est

primordialmente interesado en que la notificacin se practique y, adems, tiene el
ttulo del crdito que le ha sido entregado por el cedente. No hay inconveniente para
que se cometa este encargo al cedente que, en tal caso, se reputar como un
representante del cesionario.
c) La notificacin debe practicarse cumpliendo con los requisitos generales de toda
notificacin personal; adems, deber cumplir con lo dispuesto en el art. 1903: "La
notificacin debe hacerse con exhibicin del ttulo, que llevar anotado el traspaso del
derecho con la designacin del cesionario y bajo la firma del cedente".
Aceptacin del deudor: La cesin se perfecciona igualmente, respecto del deudor y terceros,
por la aceptacin del primero.
La aceptacin del deudor puede ser expresa o tcita. La primera consistir en una explcita
declaracin del deudor de que aprueba la cesin; la segunda consiste "en un hecho que la
suponga, como la litiscontestacin con el cesionario, un principio de pago al cesionario, etc. (art.
1904).
La notificacin del deudor, hecha por un ministro de fe, previa orden judicial, marca con toda
exactitud el momento en que se ha perfeccionado la cesin respecto del deudor y terceros.
El Cdigo no ha rodeado la aceptacin de ningn requisito de forma.
Prestada la aceptacin verbalmente, surgir el problema de probarla. Para este efecto regirn
las limitaciones de la prueba testimonial de los arts. 1708 y 1709.
Si la aceptacin consta de instrumento privado, quedar plenamente probada respecto del
deudor cuando el documento sea reconocido o mandado tener por reconocido.
Respecto de terceros, el documento no adquirir fecha cierta sino desde que ocurra alguno de
los hechos previstos en el art. 1703; la aceptacin no puede hacerse valer contra terceros sino
desde que el instrumento adquiera fecha cierta a su respecto.
De este modo, puede ocurrir que el deudor deba considerar como su acreedor al cesionario,
mientras los terceros pueden continuar reputando tal al cedente.
Nuestro Cdigo se ha apartado, .sin provecho, de su modelo habitual. El Cdigo francs exige
que la aceptacin del deudor conste de un acto autntico.
Efectos de la cesin: Los efectos de la cesin deben considerarse en dos aspectos.
En primer lugar ser menester examinar el alcance o extensin de la cesin. En seguida ser
preciso considerar la responsabilidad que con motivo de la cesin contrae el cedente.

Extensin de la cesin: El art. 1906 establece: "La cesin de un crdito comprende sus
fianzas, privilegios e hipotecas; pero no traspasa las excepciones personales del cedente".
En suma, el cesionario gozar del crdito en los mismos trminos que el cedente.

94

Sin embargo, la cesin no transfiere las excepciones personales del cedente. Se excepta la
nulidad relativa que, de acuerdo con el art. 1684; pueden invocar las personas en cuyo favor la
establece la ley y sus cesionarios.
Lo que se comprende la fianza, los privilegios, hipotecas, menos las excepciones personales.
Reales personales o mixtas ah lo importante es que las excepciones reales nocin del hecho u
obligacin misma con independencia de la persona. Ej. Nulidad absoluta art 1683 la puede
declarar de oficio el juez, ministerio pblico, todo aquel que tenga inters en ello
Excepcin personal apuntaba a una calidad especial del sujeto en relacin con su contraparte.
Ej. Nulidad relativa art 1684, aquellos en cuyo beneficio la ley lo ha establecido sus herederos
y sus cesionarios
Excepciones Mixtas siendo personales podan oponerse, cederse en cierta manera por los otros
codeudores. Ej. Compensacin
Lo que se dice es que el cesionario gozara del crdito en los mismos trminos que el cedente
Respecto de las excepciones solo las ex reales podrn pasar con el crdito cedido, no las ex
personales. Este art hace excepcin al art 1906 al art 1684 nulidad relativa porque es personal.
La excepcin de compensacin: De ordinario es indiferente que la cesin se perfeccione por la
notificacin o por la aceptacin del deudor.
La distincin slo ofrece inters para decidir si puede el deudor cedido oponer al cesionario
una compensacin que habra podido oponer al cedente.
El art. 1659, inc. 1", dispone: "El deudor que acepta

sin reserva alguna la cesin que el

acreedor haya hecho de sus derechos a un tercero, no podr oponer en compensacin al

cesionario los crditos que antes de la aceptacin hubiere podido oponer al cedente".
Es lgico que el deudor no pueda oponer en compensacin al cesionario los crditos adquiridos
contra el cedente posteriores a la aceptacin.
El cedente ha dejado de ser acreedor y, en suma, ya no median entre ambos obligaciones
recprocas.
Pero, tampoco puede compensar el deudor los crditos que adquiri antes de la aceptacin y
que hubiera podido oponer al cedente. La aceptacin sin reservas importa una renuncia de la
compensacin.
Cuando la cesin se perfecciona por la notificacin del deudor, la situacin es totalmente
distinta. El deudor podr oponer al cesionario "todos los crditos que antes de notificrsele la
cesin haya adquirido contra el cedente, aun cuando no hubieren llegado a ser exigibles sino
despus de la notificacin" (art. 1659, inc. 2).

95

Responsabilidad del cedente: La responsabilidad que contrae el cedente con motivo de la

cesin depende de si el ttulo es gratuito u oneroso.
El art. 1907 se ocupa de la responsabilidad del cedente cuando la cesin es a ttulo oneroso.
Cedido un crdito a ttulo gratuito, no cabe ninguna responsabilidad al cedente.
Dispone el art. 1907 que el cesionario de un crdito, a ttulo oneroso, "se hace responsable de
su existencia al tiempo de la cesin, esto es, de que verdaderamente le perteneca en ese
tiempo; pero no se hace responsable de la solvencia del deudor, si no se compromete
expresamente a ello; ni en tal caso se entender que se hace responsable de la solvencia
futura, sino slo de la presente, salvo que se comprenda expresamente la primera".
De este modo, por el solo hecho de la cesin onerosa y sin necesidad de especial estipulacin,
el cedente responde que era efectivamente acreedor al tiempo de efectuarse.
Se requiere un pacto especial para que el cedente sea responsable de la solvencia del deudor.
A falta de esta estipulacin expresa, el cesionario debe soportar los riesgos de la insolvencia
del deudor cedido.
La estipulacin que hace responsable al cedente de la insolvencia del deudor comprende
naturalmente slo su insolvencia al tiempo de la cesin; el riesgo de la insolvencia futura debe
asumirlo el cedente de una manera expresa.
Precisa el art. 1907 en qu consiste la responsabilidad del cedente: debe reembolsar al
cesionario "del precio o emolumento que hubiere reportado de la cesin".
Por acuerdo de las partes, el cedente puede asumir otras responsabilidades como, por ejemplo,
la obligacin de indemnizar perjuicios al cesionario.
CESIN DEL DERECHO DE HERENCIA:
Presupuesto necesario de la cesin: La cesin de un derecho de herencia o legado presupone
necesariamente que se haya abierto la sucesin.
El derecho de suceder por causa de muerte a una persona viva no puede ser objeto de un
contrato, aunque intervenga el consentimiento de la misma persona (art 1463). Los pactos
sobre sucesin futura adolecen de objeto ilcito y, por lo mismo, de nulidad absoluta.
Maneras de efectuar la cesin: La cesin puede hacerse de dos maneras: a) especificando los
bienes comprendidos en la cesin, y b) sin especificar los bienes de que se compone la herencia
o legado.
Las reglas del prrafo 2 del ttulo "De la cesin de derechos" son aplicables slo cuando falte
la especificacin de los efectos que integran la herencia o legado.
No se hace cuestin de los bienes que forman la herencia o legado; se transfiere el derecho de
suceder a ttulo de heredero o legatario.

96

Efectos de la cesin: Por efectos de la cesin, el cesionario adquiere todos los derechos y
contrae todas las responsabilidades del cedente.
El Cdigo prev algunas de las consecuencias que derivan de la calidad de heredero o legatario
de que el cesionario queda investido, desde el momento de la apertura de la sucesin.
a) En primer lugar, el cedente debe al cesionario todos los elementos activos de la
sucesin: debe hacerle entrega de los bienes comprendidos en la herencia o legado,
deber tan obvio que el legislador no juzg necesario sealarlo.
b)

Debe el cedente al cesionario, igualmente, los frutos que haya percibido, los crditos
que haya cobrado, los precios recibidos por la enajenacin de bienes sucesorios, etc.

El art. 1910 dispone: "Si el heredero se hubiere aprovechado de los frutos o percibido crditos
o vendido efectos hereditarios, ser obligado a reembolsar su valor al cesionario".
c) Por su parte, el cesionario deber reembolsar al cedente "los costos necesarios o
prudenciales que haya hecho el cedente en razn de la herencia" (art. 1910, inc. 2).
d) El cesionario beneficia del derecho de acrecer. El art. 1910, inc. 3?, establece:
"Cedindose una cuota hereditaria se entender cederse al mismo tiempo las cuotas
hereditarias que por el derecho de acrecer sobrevengan a ella, salvo que se haya
estipulado otra cosa".
Las mismas reglas se aplican al legatario.
Responsabilidad del cedente: La responsabilidad del cedente depende de que la cesin se
verifique a ttulo gratuito u oneroso.
El cedente a ttulo gratuito no contrae ninguna responsabilidad o, en otros trminos, no debe
ninguna garanta al cesionario.
En cuanto a la cesin onerosa, el art. 1909 dispone:
"El que ceda a ttulo oneroso un derecho de herencia o legado sin especificar los efectos de
que se compone, no se hace responsable sino de su calidad de heredero o de legatario".
No es responsable el cedente de la existencia de tales o cuales bienes, ni de que formen parte
de la herencia o legado, a menos que as se haya estipulado; slo garantiza o asegura al
cesionario que se encuentra realmente investido del derecho a la herencia o legado.
Responsabilidad del cesionario ante terceros: El cesionario se hace responsable del pasivo de
la herencia o legado, respecto del cedente.
Pero, ante terceros, el cedente contina siendo responsable. Los acreedores pueden siempre
dirigirse contra el cedente y hacer abstraccin de la cesin.
El cedente queda siempre directamente obligado; pero tendr derecho a que el cesionario le
reembolse lo pagado.

97

Por cierto que los acreedores podrn igualmente accionar contra el cesionario. Al perseguir al
cesionario, los acreedores le aceptaran ciertamente como deudor y se estara en presencia de
una delegacin perfecta o novatoria.
Cmo se efecta la tradicin del derecho de herencia: Importa examinar cmo se efecta la
tradicin del derecho de herencia.
La cuestin se ha debatido latamente en un aspecto particular del problema: la tradicin del
derecho de herencia, cuando la integran bienes inmuebles, requiere de la inscripcin en el
Registro Conservatorio de Bienes Races?
La jurisprudencia se ha inclinado por la negativa. La tradicin no requerira de la inscripcin
porque la ley no lo ha establecido expresamente y porque la herencia es una universalidad
jurdica, independiente de las cosas que la componen.
Con estas premisas se concluye que la tradicin .se verifica por cualquier medio que importe
ejercicio del derecho de dominio por el cesionario, como la provocacin del juicio de particin o
la intervencin en l, la peticin de la posesin efectiva, etc.
La verdad es que esta doctrina merece seversimas crticas.
a) Las cosas corporales se dividen en muebles e inmuebles (art. 566) e igual clasificacin
es aplicable a las cosas incorporales o derechos (art. 580).

La herencia ha de ser

mueble o inmueble; sustraerla de esta clasificacin para calificarla de una universalidad

jurdica, es metafsica.
b)

La ley, en efecto, no ha sealado una forma especial de tradicin de la herencia. Es

sta una razn para concluir que la tradicin se efecta de acuerdo con la naturaleza
de los bienes que la integran, o sea, la tradicin de los inmuebles se verificar por la
correspondiente inscripcin, la de los crditos hereditarios por la entrega del ttulo,
etc.".

c)

La doctrina generalmente aceptada importa negar la necesidad de una tradicin para

adquirir la herencia. En nada se parece a una tradicin la peticin de la

posesin

efectiva o el ejercicio de la accin de particin.

d)

La falta de inscripcin conservatoria crea una solucin de continuidad en el Registro

de Propiedades notoriamente contraria al propsito del legislador, reiteradamente
manifestado en las disposiciones del Cdigo y especialmente en el Mensaje.

La inscripcin conservatoria persigue como finalidad ltima "poner a vista de todos el estado
de las fortunas que consisten en posesiones territoriales", mostrarla como en un cuadro que
represente "instantneamente sus mutaciones, cargas y divisiones sucesivas".

98

e)

En fin, la sustraccin de los inmuebles al rgimen a que normalmente est sometida su

enajenacin, a pretexto de formar parte de una herencia, conduce a dejar sin
aplicacin diversas medidas que adopta la ley para proteger a los incapaces.

Para enajenar bienes races de la mujer, el marido debe ceirse a las rgidas normas del art.
1754; podra disponer, sin tales limitaciones, de valiosos inmuebles hereditarios de la mujer
que, por encontrarse formando parte integrante de la herencia, perderan milagrosamente su
calidad de tales.
CESION DE DERECHOS LITIGIOSOS
Se llaman derechos litigiosos aquellos derechos que son objeto de una controversia
judicial, cuya existencia es discutida en juicio.
El Cdigo se ha cuidado de precisar, con toda exactitud, cundo un derecho tiene el carcter
de litigioso: "Se entiende litigioso un derecho, para los efectos de los siguientes artculos,
desde que se notifica judicialmente la demanda". (Art. 1911, inc. 2?).
De este modo, el derecho litigioso supone dos condiciones:
a) En primer lugar, es preciso que se deduzca una demanda sobre el derecho de que se
trata. No es bastante, como pensaba Pothier, que el derecho pueda ser materia de
discusin, sea que el proceso haya comenzado o est por intentarse.
c) En segundo lugar, es menester que se haya judicialmente notificado la demanda.
La notificacin de la demanda marca el momento en que el derecho comienza a ser litigioso. Se
comprende que este carcter subsistir mientras no se pronuncia una decisin judicial, pasada
en autoridad de cosa juzgada.
Cundo hay cesin de derechos litigiosos: La cesin de derechos litigiosos supone que el
derecho sea objeto de una contienda judicial. Pero no importa cesin de derechos litigiosos la
transferencia del derecho que se discute en juicio.
La cesin de un derecho litigioso no tiene por objeto el derecho mismo, sino la pretensin, bien
o mal fundada, de obtener una determinada ventaja, que el cedente cree conseguir en un
litigio.
En otros trminos, la cesin de derechos litigioso versa sobre la expectativa del cedente de
ganar o perder el pleito.
El art. 1911, inc. 1, no deja dudas al respecto: "Se cede un derecho litigioso cuando el objeto
directo de la cesin es el evento incierto de la litis, del que no se hace responsable el cedente".
Esta cesin, por lo tanto, tiene un carcter eminentemente aleatorio, puesto que el equivalente
de la prestacin que suministre el cesionario envuelve una contingencia de ganancia o prdida.

99

Los derechos sobre los cuales se litiga pueden ser reales o personales. La ley no establece
ninguna distincin.
Quin puede ceder el derecho litigioso: Slo el demandante en el juicio puede efectuar la
cesin de derechos litigiosos. Diversas circunstancias lo demuestran:
a) Por de pronto, el art. 1913 concede el derecho de

rescate al deudor, esto es, al

demandado. Fluye de aqu que el demandante es el cedente de los derechos litigiosos.

b) El art. 1912, por su parte, declara que es indiferente que sea el cedente o el cesionario
el que persiga el derecho. Pero, en todo caso, ha de ser el demandante en el juicio.

Forma de la cesin: No ha establecido el Cdigo la forma de efectuar la cesin de derechos

litigiosos.
No es aplicable el art. 1901 que requiere la entrega del ttulo. El derecho del cedente, el
evento incierto de la
litis, no consta de ningn ttulo.
Prcticamente se entiende hecha la cesin por el hecho de apersonarse el cesionario al juicio,
acompaando el ttulo de la cesin.
Para que la cesin produzca efecto respecto del deudor, es menester que ste sea notificado.
El derecho de retracto supone que el demandado est enterado de la cesin y el art. 1913 se
refiere a esta notificacin.
Ttulo de la cesin: La cesin de derechos litigiosos puede hacerse a diversos ttulos.
El art. 1912 establece que "es indiferente que la cesin haya sido a ttulo de venta o d
permutacin".
La cesin puede igualmente efectuarse a ttulo gratuito. El art. 1913 prev que, en tal caso, el
cesionario carece del derecho de rescate.
Efectos de la cesin entre cedente y cesionario: Los efectos de la cesin entre el cedente y
el cesionario pueden resumirse como sigue:
a) El cedente se desprende de los derechos que le correspondan como demandante en el
juicio y el cesionario adquiere tales derechos.
No obstante, el art. 1912 expresa que es indiferente "que sea l cedente o el
cesionario el que persiga el derecho". De esta manera, una vez efectuada la cesin, el
juicio puede proseguirlo el cedente o el cesionario.
b)

No debe el cedente al cesionario ninguna garanta por la suerte del juicio; as lo

dispone expresamente el art. 1911. El cesionario ha adquirido un derecho dudoso y
aceptado las contingencias del litigio.

100

Efectos de la cesin respecto del demandado. Derecho de rescate o retracto litigios: El

ms importante efecto de la cesin respecto del demandado es el derecho de rescate o
retracto litigioso.
El derecho de rescate puede definirse como la facultad del demandado de liberarse de la
prestacin a que ha sido condenado en el juicio, reembolsando al cesionario lo que ste hubiere
pagado al cedente como precio de la cesin.
La facultad de rescate persigue la doble finalidad de impedir la especulacin de los
adquirentes de litigios y de disminuir el nmero de pleitos.
Requisitos para que proceda el derecho de retracto litigioso: Dos requisitos son necesarios
para que el demandado pueda ejercitar el derecho de rescate.
a) Es indispensable, desde luego, que la cesin se haya efectuado a ttulo oneroso. El
demandado debe pagar al cesionario "el valor de lo que ste haya dado por el derecho cedido"
(art. 1913, inc. 1). Por lo tanto, la cesin debe efectuarse a un titule que importe un sacrificio
para el cesionario.
Hecha la cesin a ttulo de venta, el deudor abonar el precio pagado al cedente; verificada a
ttulo de permuta, deber el valor de la cosa que el cedente recibi a cambio de los derechos
litigiosos.
El demandado deber pagar, adems, "los intereses desde la fecha en que se haya notificado la
cesin al deudor" (art. 1913, inc. 1?).
b) El derecho de rescate debe invocarlo el deudor en el plazo perentorio que seala el art.
1914.
No puede el deudor oponer el beneficio de rescate, "despus de transcurridos nueve das
desde la notificacin del decreto en que se manda ejecutar la sentencia".

Casos en que no procede el beneficio de retracto: Las circunstancias que justifican el

retracto litigioso no se dan en ciertos casos en que, por lo mismo, la ley lo declara
improcedente:
a) No tiene lugar en las cesiones "enteramente gratuitas". No cabra el reembolso del
valor suministrado por el cesionario; por otra parte, la cesin gratuita no puede
constituir un acto de especulacin.
b) Tampoco tiene cabida en las cesiones "que se hagan por el ministerio de la justicia". En
tal caso, al decir de Pothier, el cesionario no procede como un especulador de litigios
porque, en cierto modo, la justicia le ha invitado a adquirir el derecho.

101

c) Es tambin improcedente en las cesiones "que van comprendidas en la enajenacin de

una cosa de que el derecho litigioso forma una parte o accesin". Tal sera el caso de la
enajenacin de un fundo en que se comprenden derechos de agua actualmente en litigio.
El adquirente no persigue un. fin especulativo; adquiere el derecho litigioso porque las
aguas son un accesorio indispensable del fundo.
d) No cabe l derecho de retracto en la cesin que se hace "a un coheredero o
copropietario por un coheredero o copropietario de un derecho que es comn a los dos".
La cesin en este caso tiende a poner fin a un estado de indivisin, finalidad que el
legislador estima plausible
e) No tiene lugar tampoco cuando la cesin se hace "a un acreedor en pago de lo que le
debe el cedente". El cesionario obtiene en pago de su crdito el derecho litigioso,
probablemente porque el deudor carece de otros bienes.
f) Por fin, no tiene lugar el derecho de rescate cuando la cesin se hace "al que goza de
un inmueble como poseedor de buena fe, usufructuario o arrendatario, cuando el
derecho cedida es necesario para el goce tranquilo y seguro del inmueble".

El

cesionario, de este modo, logra poner fin a un juicio que amenaza su posesin o impide
su goce seguro y tranquilo.

2.5 Arrendamiento

El art. 1915 define el arrendamiento: "El arrendamiento es un contrato en que las dos partes

se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o
prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado".
De la definicin resulta que el arrendamiento puede tener un triple objeto: a) la concesin del
goce de una cosa; b) la ejecucin de una obra, y c) la prestacin de un servicio.
Trata el Cdigo, en sucesivos prrafos, del arrendamiento de cosas y de sus modalidades, del
arrendamiento de criados domsticos84, de los contratos para la confeccin de una obra
material, del arrendamiento de servicios inmateriales y del arrendamiento de transporte.
Importancia del arrendamiento: El contrato de arrendamiento, en sus diversas formas, tiene
una importancia apenas menor que la compraventa.
Satisface la necesidad cotidiana de procurarse el goce de cosas que no es posible adquirir, de
procurarse servicios indispensables, etc.
Se explica, de este modo, que el Cdigo lo reglamente in extenso. (

102

Algunas formas del contrato, por su excepcional importancia, han; adquirido una personalidad
propia, como sucede con el contrato de trabajo.
Otras formas, como el contrato de transporte, se encuentran principalmente reglamentadas
por el Cdigo de
Comercio. '
Caracteres generales del contrato: Difcil resulta enunciar preceptos generales por las
hondas diferencias que existen entre un arrendamiento y otro:
a) El arrendamiento, en sus diversas formas, es un contrato consensual. Se perfecciona
por el solo consentimiento de las partes, acordes en el precio y en la cosa, obra o
servicio.
b) El arrendamiento es, asimismo, un contrato bilateral, oneroso, conmutativo.

Ambos

contratantes contraen mutuas obligaciones, se gravan en beneficio recproco y sus

prestaciones se miran como equivalentes.

Partes del contrato de arrendamiento.

Intervienen en el contrato dos partes, denominadas arrendador y arrendatario (artculo 1919
del Cdigo Civil)
El arrendador, se obliga a conceder el goce de una cosa, a ejecutar una obra o prestar un
servicio. El arrendatario, se obliga a pagar un precio determinado por este goce, obra o
servicio.
De acuerdo al principio general establecido en el artculo 1438 del Cdigo Civil, nada obsta
para que cada parte est compuesta por una o ms personas, naturales o jurdicas.
Cabe consignar que las personas naturales o jurdicas extranjeras, no pueden celebrar
contratos de arrendamiento sobre predios rsticos, cuando stos se ubican en zonas
fronterizas (artculo 3 del Decreto Ley nmero 993, que regula el arrendamiento de predios
rsticos)
Requisitos del contrato de arrendamiento.
Son los elementos constitutivos del arrendamiento, es decir, elementos de la esencia
particulares, que de faltar, impiden el nacimiento del contrato, o ste degenera en un contrato
diferente. Son tales:

103

a) Una cosa, cuyo goce temporal ha de concederse por una de las partes a la otra; o un hecho,
que una de las partes debe ejecutar y que a su vez puede consistir en la ejecucin de una obra
o en la prestacin de un servicio.
b) Un precio, que el arrendatario se obliga a pagar; precio que toma el nombre de renta cuando
se paga peridicamente.
c) El consentimiento de las partes, en la cosa (incluyendo la obra o servicio) y en el precio.
Debe haber un efectivo concierto de voluntades, acerca de concluir un contrato de
arrendamiento. De lo contrario, podramos estar ante un contrato de comodato, o simplemente
ante un contrato atpico

Caractersticas del contrato de arrendamiento.

a) Estamos ante un contrato bilateral, como expresamente lo indica el artculo 1915, que
origina obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario. Uno entrega
temporalmente una cosa, o cumple un servicio o ejecuta una obra material, y el otro paga un
precio a cambio.
b) Se trata de un contrato oneroso, porque reporta utilidad para ambos contratantes,
gravndose recprocamente.
c) Es un contrato conmutativo, porque las prestaciones de las partes se miran como
equivalentes. Lo que una parte se obliga a entregar o hacer en favor de la otra parte, se mira
como equivalente a lo que sta a su vez se obliga a pagar por el goce temporal de la cosa
arrendada o por el servicio u obra que se realizar en su favor.
d) Es principal, porque subsiste por si solo, sin necesidad de otra convencin; tampoco es un
contrato destinado a garantizar el cumplimiento de otra convencin.
e) Por regla general, es consensual. Lo normal es que el arrendamiento se entienda perfecto,
por el solo acuerdo de las voluntades, incluso cuando recae en inmuebles, rigiendo por ende las
normas del Cdigo de Comercio, concernientes a la formacin del consentimiento. Con todo, el
arrendamiento de predios rsticos, es solemne, debiendo constar por escritura pblica o
privada, y en el segundo caso, con la presencia de dos testigos, conforme al artculo 5 del
Decreto Ley nmero 993, del ao 1975. Adems, dados los trminos de los incisos 2 y 3 del
artculo citado, el contrato ser inoponible y carecer de mrito ejecutivo, si se omite la
declaracin concerniente al rgimen tributario al que se encuentre afecto el arrendador.

104

Rigen tambin las limitaciones a la prueba de testigos, contempladas en los artculos 1708 y
siguientes del Cdigo Civil, lo que pone en evidencia la conveniencia de pactar el contrato por
escrito, an en aquellos casos en que la ley no lo exija
f) El arrendamiento es un ttulo de mera tenencia. Quien recibe una cosa en arrendamiento,
slo tiene sobre ella la calidad de mero tenedor, y por ende reconoce dominio ajeno, sin que, en
principio, pueda llegar a adquirir el dominio por prescripcin Lo expuesto, salvo, si opera el caso
excepcionalsimo contemplado en el artculo 2510 regla 3 del Cdigo Civil, nica hiptesis en
que la mera tenencia podra mudar en posesin y permitir arribar al dominio va prescripcin
adquisitiva, cuando se cumplen los dos requisitos copulativos all indicados:
i) Que el que se pretende dueo no pueda probar que en los ltimos diez aos se haya
reconocido expresa o tcitamente su dominio por el que alega la prescripcin;
ii) Que el que alega la prescripcin pruebe haber posedo sin violencia, clandestinidad ni
interrupcin por el mismo espacio de tiempo.
g)El arrendamiento es un contrato de duracin limitada y por regla general de tracto
sucesivo. Cumplido su plazo de vigencia, normalmente se renuevan sus efectos, conforme a lo
estipulado por los contratantes, salvo que medie voluntad en contrario, expresada con la
antelacin pactada en el contrato y comunicada a la contraparte en la forma prevista en la
convencin (vale decir, con una cierta antelacin, previa al vencimiento del plazo de vigencia del
contrato y en ocasiones, cumpliendo con ciertas formalidades, como dar la comunicacin a
travs de una carta certificada o mediante notario pblico o receptor judicial, por ejemplo).
Cabe advertir que en nuestra legislacin, no hay normas limitativas acerca de la duracin del
contrato de arrendamiento, el que podra pactarse por cualquier plazo, con o sin tcita
reconduccin.

h) Normalmente, se trata de un contrato de administracin, no de disposicin. Por ello, para

arrendar a travs de un mandatario o representante basta que se le hayan otorgado las

facultades del artculo 2132 del Cdigo Civil. Sin embargo, podra cuestionarse esta facultad
cuando se arrienda por largos perodos de tiempo, ya que en estos casos, el contrato podra
envolver una verdadera disposicin de la cosa.

Con todo, si dentro del giro ordinario de la cosa dada en arrendamiento est la disposicin de
bienes, como por ejemplo tratndose de un predio agrcola, el arrendatario podr ejecutar
actos de disposicin, en ese caso, relativos a los frutos cosechados.

105

i) Tratndose de los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos, el contrato es dirigido,

porque:
Cuando se pactan mes a mes o por plazo indefinido o a plazo fijo que no exceda de un ao, el
legislador, imperativamente, dispone que el arrendatario gozar de un plazo adicional para la
restitucin del inmueble, despus que el arrendador le notifica el desahucio
(Artculos 3 y 4 de la Ley 18.101);
Si se trata de un contrato que recae en una vivienda y ha sido pactado a plazo fijo superior a
un ao, el legislador desconoce la ley del contrato, pues faculta al arrendatario para poner
trmino anticipado al contrato sin la obligacin de pagar la renta por el perodo que falte,
derecho que puede ejercer si el arrendador le prohibi subarrendar (artculo 5 de la Ley
18.101).
son irrenunciables los derechos que la Ley 18.101 confiere a los arrendatarios (artculo 19 de
la Ley 18.101)
j) Puro y simple, por regla general. Usualmente, el arrendamiento comienza a producir todos
sus efectos inmediatamente de celebrado, aunque nada obsta a estipular un plazo o una
condicin, a que est supeditado el ejercicio o el nacimiento de los derechos y las obligaciones
emanadas del contrato.
k) Es un contrato tpico, pues la ley lo regula exhaustivamente, tanto en el Cdigo Civil como en
disposiciones especiales.

a. De cosas
Concepto: El arrendamiento de cosas es el contrato en que una de las partes se obliga a
conceder el goce de una cosa y la otra a pagar por este goce un determinado precio.

La parte que confiere el goce de la cosa se denomina arrendador y la que debe pagar el precio,
arrendatario (art. 1919).
El arrendatario de predios urbanos recibe la denominacin particular de inquilino (art. 1970), y
el arrendatario de predios rsticos, la particular denominacin de colono (art. 1979).
El contrato de arrendamiento, en relacin a otros contratos.
a) Arrendamiento y compraventa.
a.1) Semejanzas.
Ambos tienen los mismos requisitos: consentimiento, cosa y precio;

106

Ambos son consensuales, bilaterales, onerosos, conmutativos y principales;

En ambos, una de las partes contrae la obligacin de entregar una cosa, y de sanear la
eviccin y los vicios redhibitorios, y la otra parte la obligacin de pagar un precio;
Ambos pueden recaer sobre una cosa ajena, que no pertenezca al vendedor o al
arrendador, hiptesis que no obstan a la validez del contrato respectivo.
a.2) Diferencias.
En la compraventa, el vendedor est obligado a proporcionar al comprador el goce
tranquilo y til de la cosa, y si es dueo, a transferirle el dominio de la misma; en el
arrendamiento, el arrendador slo se obliga a proporcionar el uso y goce temporal de la
cosa al arrendatario.
La compraventa es un ttulo traslaticio de dominio; el arrendamiento es un ttulo de
mera tenencia.
En la compraventa, por regla general los riesgos por la prdida fortuita de la cosa,
cuando es un cuerpo cierto, son de cargo del comprador, una vez perfeccionado el
contrato (artculo 1820 del Cdigo Civil); en el arrendamiento, son de cargo del
arrendador (artculo 1932 del Cdigo Civil), pues destruida o deteriorada la cosa
arrendada por caso fortuito o fuerza mayor, se extingue el contrato, quedando
liberado el arrendatario de sus obligaciones.
En la compraventa, el precio siempre debe estipularse en dinero; en el arrendamiento,
el precio puede consistir en dinero y tambin en frutos naturales de la cosa arrendada
(artculo 1917 del Cdigo Civil).
En la compraventa de inmuebles, el precio debe enmarcarse dentro de los parmetros
establecidos en el Cdigo Civil, so pena de la eventual nulidad del contrato por lesin
enorme (salvo, si se trata de una compraventa forzada, vale decir, ordenada por la
justicia). En el arrendamiento de muebles o de inmuebles, las partes pueden pactar el
monto al que asciende la renta sin restricciones. No hay pues, ni an en el caso de
arrendamiento de inmuebles, la posibilidad de alegar una eventual lesin enorme, salvo
que ella se configurara al estipular una pena ante el incumplimiento, y ella fuere
enorme, en los trminos previstos en el artculo 1544 del Cdigo Civil
En la compraventa, la estipulacin de pacto comisorio calificado, a pesar de los
trminos del artculo 1879 del Cdigo Civil, no resuelve el contrato ipso facto en caso
de incumplimiento del comprador en su obligacin de pago del precio, pues siempre
podr pagar, en el plazo fatal de veinticuatro horas, subsiguientes a la notificacin
judicial de la demanda. En cambio, si el pacto comisorio calificado se pacta en un
contrato de arrendamiento, el contrato efectivamente se extinguir ipso facto en caso
de incumplimiento de alguna de las partes (usualmente, por el no pago de las rentas).
Arrendamiento y usufructo.

107

Semejanzas.

Tanto el arrendamiento como el usufructo confieren un derecho de goce sobre cos

ajena

Ambos slo confieren la mera tenencia sobre la cosa.

Diferencias.

El arrendamiento confiere un derecho personal al arrendatario, para gozar de la cosa

dada en arriendo; el usufructo otorgar un derecho real;

El arrendamiento slo tiene por fuente el contrato; el usufructo puede originarse en la

voluntad del testador, el acuerdo de los contratantes o en la ley (derecho legal de goce
o usufructo legal del padre o madre sobre los bienes del hijo no emancipado y el del
marido sobre los bienes de su mujer, cuando hubiere sociedad conyugal);

El arrendador contrae obligaciones correlativas; el nudo propietario no se obliga para

con el usufructuario, sin perjuicio de respetar su usufructo;

El usufructuario debe rendir caucin suficiente de conservacin y restitucin y debe

practicar un inventario solemne; el arrendatario no tiene dichas obligaciones, a menos
que el arrendador le exija entregar una suma por concepto de garanta o se
confeccione un inventario, como suele ocurrir al arrendarse inmuebles, detallndose los
muebles que se contienen en ellos o sus instalaciones;

Los derechos del arrendatario se transmiten a sus herederos; el usufructo expira con
la muerte del usufructuario;

En el arrendamiento, siempre debe haber un precio. El usufructo puede ser gratuito.

Arrendamiento y comodato.
Semejanzas.

Ambos contratos proporcionan el goce sobre una cosa ajena;

Ambos slo confieren la mera tenencia sobre la cosa.

Diferencias.

El arrendamiento es un contrato bilateral; el comodato es un contrato unilateral;

El arrendamiento es un contrato oneroso; el comodato es un contrato gratuito;

El arrendamiento es consensual, por regla general; el comodato es un contrato real;

El arrendamiento no se extingue con la muerte del arrendador o del arrendatario; el

comodato se extingue con la muerte del comodatario.

Elementos del contrato de arrendamiento de cosa.

a) El consentimiento

108

El arrendamiento de cosas es consensual: El arrendamiento de cosas es consensual y se

perfecciona por el solo consentimiento de las partes acerca de la cosa y el precio.
No es menester un acto escrito para que el contrato se repute perfecto. Pero el otorgamiento
del contrato por escrito reviste una gran importancia prctica:
a) Un acto escrito, por de pronto, facilita la prueba del contrato. Con arreglo a las normas
generales no podr probarse por testigos si el precio excede de dos unidades
tributarias.
Es de gran conveniencia prctica que el contrato se otorgue por escritura pblica y, aun, que se
inscriba en

el Registro Conservatorio de Bienes Races. El art. 53 del Reglamento del

Conservador de Bienes Races seala el arrendamiento entre los ttulos que pueden inscribirse.
De esta manera las partes pueden disponer de un ttulo ejecutivo, para reclamar
compulsivamente el cumplimiento de sus mutua* obligaciones. Adems, en caso de enajenarse la
cosa, los adquirentes quedarn obligados a respetar el arriendo; deben respetarlo aun los
acreedores hipotecarios cuando el arrendamiento se encuentra inscrito con anterioridad a la
inscripcin de la hipoteca
Solemnidades

especiales

del

contrato: Suele el arrendamiento estar revestido de

solemnidades legales. Cabe advertir, sin embargo, que tales solemnidades no son exigidas por la
ley en consideracin al contrato en s mismo, sino en atencin a la calidad de las personas que
lo celebran.
As, para dar en arrendamiento los bienes races de la mujer, por ms de cinco aos si son
predios urbanos y por ms de ocho si se trata de predios rsticos, el marido necesita el
consentimiento de la mujer (art. 1756). Anloga regla rige para arrendar la mujer
administradora de la sociedad conyugal los bienes del marido (art. 1761).
Solemnidades

voluntarias: Pueden las partes estipular las solemnidades que juzguen

convenientes y dar al contrato, en consecuencia, un carcter solemne. Consagra el art. 1921

una regla anloga a la sealada para la compraventa: "Si se pactare que el arrendamiento no se
repute perfecto mientras no se firme escritura, podr cualquiera de las partes arrepentirse
hasta que as se haga, o hasta que se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada".
Como lgica consecuencia de que el contrato no se encuentra perfecto, las partes tienen el
derecho de retractarse. Puede hacerse uso de esta facultad hasta que se otorgue la escritura
prevista o hasta que, a pesar de no haberse otorgado la escritura, se haya verificado la
entrega de la cosa.
Si en el arrendamiento se otorgan arras se observarn las mismas reglas que en la
compraventa.
b) La cosa arrendada.

109

Debe reunir los requisitos comunes al objeto de todo contrato, cuando recae sobre una cosa:
ha de ser real; comerciable; determinada o determinable; y susceptible de darse en
arrendamiento (constituir objeto lcito).
La regla general es que pueden darse en arrendamiento todas las cosas corporales e
incorporales (por ejemplo, el derecho real de usufructo), muebles e inmuebles, propias o ajenas
(artculo 1916 del Cdigo Civil). Nada impide arrendar simultneamente cosas corporales e
incorporales. As, al dar en arrendamiento, por ejemplo, un establecimiento comercial, puede
conferirse el goce de un inmueble y tambin de la cosa intangible denominada derecho de llaves
(ms adelante aludiremos a l).
De este modo, pueden arrendarse los bienes races. Y muebles, las cosas corporales e
incorporales. Por ejemplo: puede arrendarse un derecho de usufructo f art. 793); el derecho
derivado del contrato de arrendamiento es tambin susceptible de arrendarse mediante un
subarriendo (art. 1946).
No pueden darse en arrendamiento:
Los derechos personalsimos (esto implica, entonces, que el titular del derecho real de
uso o habitacin, no puede darlo en arrendamiento);
Las cosas cuyo arrendamiento est prohibido por la ley (as, por ejemplo, las viviendas
adquiridas del Servicio de Vivienda y Urbanizacin, no pueden arrendarse sino despus
de transcurrido cierto plazo, desde la adquisicin del inmueble);
Las cosas consumibles (mal podran ser objeto de arrendamiento, si consideramos que
el arrendatario, al trmino del contrato, ha de restituir la misma cosa, sin perjuicio del
detrimento que pueda haber experimentado por el uso conforme a su naturaleza y el
transcurso del tiempo).
El art. 1916 concluye que puede arrendarse la cosa ajena. El arrendatario de buena fe. esto es.
el que ignoraba la circunstancia de ser ajena la cosa, "tendr accin de saneamiento contra el
arrendador, en caso de eviccin".
El arrendamiento, por cierto, no empec al dueo de la cosa.
c) El precio.
Se llama precio lo que el arrendatario debe pagar por el goce de la cosa arrendada.
Como en la compraventa, el precio debe ser real o serio y determinado
El precio, por tanto, no habr de ser fingido o simulado ni irrisorio. El arrendamiento
degenerara en un contrato gratuito.
Puede consistir ya en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada (artculo 1917 del

110

Cdigo Civil); y en este segundo caso, caben dos opciones:

Puede fijarse una cantidad determinada;
La determinacin del precio es una exigencia que fluye de los principios generales. La cantidad
a que asciende el precio puede ser incierta con tal que en el contrato se fijen normas o se
contengan datos que sirvan para determinarlo.
Pero mientras en la compraventa el precio debe consistir en dinero, en el arrendamiento
"puede consistir va en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada"
(art. 1917).
Puede fijarse una cuota de los frutos de cada cosecha; cuando el precio del
arrendamiento consiste en una parte alcuota de los frutos que produce la cosa,
hay un contrato de aparcera, tambin denominado mediera.
El precio puede fijarse en una cantidad alzada o en una cantidad peridica.
"Llamase renta cuando se paga peridicamente" (art. 1917, inc. 2)

Forma de determinar el precio

El artculo 1918 del Cdigo Civil dispone que El precio podr determinarse de los mismos

modos que en el contrato de venta, lo que significa que debemos aplicar los artculos 1808 y
1809 del Cdigo Civil, que establecen:

El precio debe ser determinado por los contratantes, no puede dejarse al rbitro de
una de las partes;

Podr asimismo dejarse la determinacin del precio al arbitrio de un tercero, y

mientras ello no ocurra, no habr arrendamiento (en este caso, se entiende que el
contrato se celebra bajo la condicin suspensiva consistente en que el tercero fije el
precio del arrendamiento).

La determinacin del precio puede hacerse "por cualesquiera medios o indicaciones que
lo fijen" (art. 1808, inc. 2)

Igual que acontece en la compraventa, el precio a pagar en el arrendamiento ha de ser real o

serio y tambin determinado. Si fuera fingido o simulado o irrisorio, el contrato degenerara en
un contrato gratuito, especficamente en un comodato.
Efectos del contrato de arrendamiento de cosa.
a) Obligaciones del arrendador.

111

En verdad, el arrendador contrae una sola obligacin, la de hacer gozar de la cosa al

arrendatario, la de proporcionarle el goce tranquilo de la cosa durante el tiempo del contrato; a

ello convergen todas las obligaciones que la ley impone al arrendador
El arrendador se obliga, como expresa la definicin del art. 1915, a conceder al arrendatario el
goce de la cosa arrendada.
Pero esta obligacin de hacer gozar al arrendatario. Esta obligacin se descompone en tres,
por el artculo 1924 del Cdigo Civil:

Entregar al arrendatario la cosa arrendada;

Mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada;

Librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

A las tres anteriores, que podramos calificar de principales, agregamos otras obligaciones,

secundarias si se quiere, pero no por ello carentes de importancia, a saber:

Obligacin de sanear los vicios redhibitorios de la cosa;
Obligacin de reembolsarle al arrendatario, las sumas que ste destin a reparaciones del
inmueble, cuando dicho gasto era de cargo del arrendador;
Obligacin de restituir al arrendatario la suma recibida por concepto de garanta, si
procede.
Obligacin de permitir que el arrendatario de un establecimiento comercial, fije por algn
tiempo un aviso en el frontis del local que arrendaba, informando acerca de su nuevo domicilio.
Obligacin de entregar la cosa
La obligacin de entregar es de la esencia del contrato: La obligacin de entregar la cosa
arrendada es de la esencia del contrato de arrendamiento. Slo mediante la entrega puede el
arrendatario lograr el goce que persigue.
Las dems obligaciones son de la naturaleza del contrato y susceptibles de ser alteradas
convencionalmente.
"As, podr estipularse que incumbir al arrendatario hacer las reparaciones de toda ndole
necesarias para mantener la cosa en estado de servir o que el arrendador no est obligado a
librar al arrendatario de turbaciones o embarazos en el goce.
Forma de la entrega: El art. 1920 previene que la entrega de la cosa arrendada ''podr
hacerse bajo cualquiera de las formas de tradicin reconocidas por la ley".
La disposicin no es exacta. La entrega de la cosa corporal mueble arrendada podr hacerse
por cualquiera los medios de efectuar la tradicin que seala el art. 684. Si se da en
arrendamiento un crdito, habr de entregarse el ttulo.

112

Pero cuando la cosa arrendada es un inmueble, la entrega obviamente ro podr verificarse por
medio de la inscripcin del ttulo en el Registro del Conservador, La entrega a que se obliga al
arrendador es la entrega material de la cosa que permite al arrendatario gozarla.
La inscripcin por medio de la cual se hace la tradicin de los inmuebles supone un ttulo
translaticio de dominio y el arrendamiento es un ttulo de mera tenencia.
La entrega del inmueble se verifica ponindolo materialmente a disposicin del arrendatario o.
simblicamente entregndole, por ejemplo, las llaves.
Tiempo y lugar de la entrega: En cuanto al tiempo y lugar de la entrega, deben observarse las
reglas generales:
Momento de la entrega.
Ser aqul que las partes hubieren estipulado, y a falta de pacto, al momento de celebrar el
contrato o en el plazo que se desprenda de la finalidad con que se arrendaron las cosas.
La cosa ha de entregarse en el tiempo convenido, y en el silencio de las partes,
inmediatamente de celebrado el contrato de arrendamiento.
Puede ocurrir que el arrendador se coloque en la imposibilidad de entregar la cosa
arrendada. Pueden darse dos situaciones:

El arrendador se halla en la imposibilidad de entregar la cosa arrendada, por hecho o

culpa suya o de sus agentes o dependientes: el arrendatario tendr derecho para
desistir del contrato (entindase para pedir su resolucin, con indemnizacin de
perjuicios: artculo 1925, inciso 1 del Cdigo Civil); cabe sealar que el inciso 2 del
artculo dispone que habr lugar a esta indemnizacin aun cuando el arrendador haya
credo errneamente y de buena fe, que poda arrendar la cosa, salvo que la
imposibilidad haya sido conocida del arrendatario o provenga de fuerza mayor o caso
fortuito. As, por ejemplo, el arrendador da en arrendamiento un inmueble para ser
destinado a local comercial, y la municipalidad respectiva no otorga la patente
respectiva, por estar ubicado en una zona residencial. Se trata de la llamada culpa in

contraendu o contrahendo.

El arrendador se halla en la imposibilidad de entregar la cosa arrendada, por caso

fortuito o fuerza mayor: el arrendatario tendr derecho para desistir del contrato
(entindase para pedir su resolucin), pero no a exigir indemnizacin de perjuicios.

El artculo 1926 del Cdigo Civil establece a su vez los efectos de la mora del arrendador, en
la entrega de la cosa:

113

El arrendador, por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, se constituye

en mora de entregar: el arrendatario tendr derecho a indemnizacin de perjuicios
moratoria.
A consecuencia del retardo, disminuye notablemente para el arrendatario la utilidad
del contrato, sea por deterioro de la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo
motivaron: el arrendatario tendr derecho para pedir la resolucin del contrato y a ser
indemnizado, salvo si el retardo no fuere culpable, es decir, si proviene de fuerza
mayor o caso fortuito.
A propsito de la facultad del arrendatario para desistir del contrato, precisbamos que en
verdad, la expresin debe entenderse referida a pedir la resolucin del contrato. Lo anterior,
en la medida que el mismo no haya producido sus efectos, porque si los alcanz a producir,
entonces no cabe hablar de resolucin, sino de terminacin del contrato.
Lugar de la entrega.
La cosa se entregar en el lugar acordado por las partes. A falta de estipulacin, se seguirn
las reglas generales del pago, establecidas en los artculos 1587 a 1589 del Cdigo
Civil:

Si se trata de un cuerpo cierto, la entrega se har en el lugar en que dicho cuerpo

cierto exista al tiempo de constituirse la obligacin;

Si se trata de una cosa determinada por su gnero (pero siempre que sea no
consumible), la cosa se entregar en el domicilio del arrendador.

Estado en que debe entregarse la cosa:

La cosa debe entregarse en estado de servir para el fin para que fue arrendada. De otro modo
el arrendatario no podr obtener el adecuado goce de la cosa que se propuso al contratar.
Por consiguiente, son de cargo del arrendador las reparaciones de todo gnero que sea
menester efectuar antes de que el arrendatario entre a gozar de la cosa.
El arrendatario debe efectuar ciertas reparaciones cuya necesidad se hace present durante
el arrendamiento; probablemente se han hecho necesarias por su culpa o de las personas por
quienes responde. Pero ninguna responsabilidad lgicamente le cabe para tomar a su cargo las
reparaciones que se hacen necesarias por causas anteriores al goce, ya que su necesidad no
puede serle imputable por ningn motivo.

114

Garanta por los vicios de la cosa: La obligacin de entregar la cosa se habr cumplido
imperfectamente si adolece de vicios o defectos que no permitan obtener de ella el provecho a
que est naturalmente destinada.
La existencia de estos vicios hace responsable al arrendador, en trminos que dependen de su
magnitud o importancia y de su conocimiento por las partes:
a) Si el mal estado o calidad de la cosa "impide hacer de ella el uso para que ha sido
arrendada", tiene derecho el arrendatario para pedir la terminacin del contrato de
arrendamiento.
Puede ejercitar este derecho sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de
la cosa al tiempo de contratar, v aun en el caso de haber empezado a existir el vicio despus
del contrato, pero sin culpa del arrendatario (art. 1932).
b) En cambio, cuando el mal estado o calidad de la cosa impide parcialmente el goce o la
cosa se destruye en parte, "el juez decidir, segn las circunstancias, si debe tener
lugar la terminacin del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta"
(art. 1932, inc. 2).
c) Adems del derecho de pedir la terminacin del arrendamiento o la rebaja del precio
en su caso, suele el arrendatario tener derecho a que se le indemnicen los perjuicios,
cuando el vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al contrato.
La indemnizacin comprende slo el dao emergente: pero si el vicio era conocido del
arrendador al tiempo del contrato o tal que debi preverlo o por su profesin conocerlo, "se
incluir en la indemnizacin el lucro cesante" (art. 1933, inc. 2).
d)No tiene el arrendatario derecho a indemnizacin de perjuicios: 1) si contrat a sabiendas
del vicio v no se oblig el arrendador a sanearlo; 2) si el vicio era tal que no pudo ignorarlo sin
grave negligencia de su parte; y

3) si renunci a la accin de saneamiento por el vicio

designndolo (art. 1934)

Arrendamiento de una cosa a varias personas: Prev la ley el caso de que el arrendador haya
arrendado la cosa a diversas personas y adopta anlogo criterio que en la compraventa: "Si se
ha arrendado separadamente una misma cosa a dos personas, el arrendatario a quien se haya
entregado la cosa ser preferido; si se ha entregado a los dos, la entrega posterior no valdr;
si a ninguno, el ttulo anterior prevalecer" (art. 1922).
Incumplimiento de la obligacin de entregar:
El incumplimiento de la obligacin del arrendador acarrea las consecuencias que son comunes a
todo incumplimiento.

115

Es indispensable averiguar la causa determinante del incumplimiento, esto es, si se debe al

hecho o culpa del arrendador o a un caso fortuito.
En efecto, el art. 1925 previene .que si el arrendador se pone en la imposibilidad de entregar la
cosa, por hecho o culpa suya, o de sus agentes o dependientes, "el arrendatario tendr derecho
para desistir del contrato, con indemnizacin de perjuicios".
Tiene

el

arrendatario

los

derechos

indicados

aunque

el

arrendador

baya

credo

equivocadamente v de buena fe que poda arrendar la cosa.

Pero carece el arrendatario del derecho de demandar indemnizacin de perjuicios y slo puede
demandar la terminacin del contrato, cuando tuvo conocimiento de la imposibilidad del
arrendador de entregar la cosa o ella proviene de fuerza mayor o caso fortuito (art.1925. inc.
2).
Mora en el cumplimiento de la obligacin de entregar:
Prev el art. 1926 las consecuencias de la mora del arrendador en el cumplimiento de la
obligacin de entregar la cosa arrendada.
La mora del arrendador, debida al hecho o culpa suyos o de sus agentes o dependientes, da
derecho al arrendatario a demandar indemnizacin de perjuicios.
Pero si a consecuencia de la mora se disminuye considerablemente para el arrendatario la
utilidad del contrato, sea por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las
circunstancias que lo motivaron, podr el arrendatario demandar la terminacin del contrato
con derecho para que, adems, se le resarzan los perjuicios sufridos (art. 1926, inc. 2).
Obligacin de mantener la cosa en estado de servir para el fin del arrendamiento
Debe el arrendador entregar la cosa en estado de servir. Pero no basta con que la cosa sea
inicialmente apta; la obligacin del arrendador de procurar al arrendatario el goce de la cosa se
prolonga por el tiempo de duracin del arrendamiento.
En suma, debe entregarla en estado de servir y mantenerla o conservarla en este estado.
Consagra el artculo 1927 del Cdigo Civil esta obligacin del arrendador. Al respecto, debemos
distinguir entre las reparaciones necesarias, tiles y voluptuarias, advirtiendo en todo caso que
las partes pueden modificar las reglas que siguen.
Reparaciones necesarias.

Regla general: son de cargo del arrendador. Se entiende por reparaciones necesarias
aquellas indispensables para la subsistencia misma de la cosa. Si el arrendador no las
hiciere, podr hacerlas el arrendatario, a costa del primero, siempre y cuando se
cumplan los siguientes requisitos:

116

1 Que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa; y

2 Que el arrendatario haya dado noticia al arrendador, lo ms pronto, dice la ley, para que
las hiciese por su cuenta (artculo 1935 del Cdigo Civil). Se entiende que dada la noticia, el
arrendador nada hace, obligando al arrendatario a afrontar las reparaciones por su cuenta,
pero con cargo al arrendador. Este segundo requisito no operar, Si la noticia no pudo darse

en tiempo.

Excepcin: tratndose de las reparaciones locativas: son tales, conforme al artculo

1940 del Cdigo Civil, las que segn la costumbre del pas son de cargo de los arrendatarios, y

en general, las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del
arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albaales y
acequias, rotura de cristales, etc.. En dos casos, sin embargo, sern de cargo del arrendador
las reparaciones locativas:
1 Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de fuerza mayor o caso fortuito;
en rigor, dado que falta la normalidad en el deterioro, no estamos ante reparaciones
locativas.
2 Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de la mala calidad de la cosa
arrendada (artculo 1927, inciso 2), situacin que obviamente no puede ser imputable al
arrendatario.
Reparaciones tiles.
Regla general: sern de cargo del arrendatario, sin perjuicio de poder separar y
llevarse los materiales, siempre y cuando no se provoque detrimento a la cosa
arrendada, a menos que el arrendador est dispuesto a abonar al arrendatario lo que
valdran los materiales, considerndolos separados (artculo 1936 del Cdigo Civil); es
una norma similar a la consignada a propsito de las prestaciones mutuas, en el artculo
910 del Cdigo Civil;
Excepcin: sern de cargo del arrendador, si ste consinti en las mejoras, con la
expresa condicin de abonarlas.
Reparaciones voluptuarias: siempre sern de cargo del arrendatario, sin derecho a reembolso,
a menos que se pactare otra cosa.
Obligacin de librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa
arrendada.
No slo debe el arrendador procurar al arrendatario el goce de la cosa, sino que este goce ha
de ser tranquilo o pacfico.

117

Por este motivo, tiene el arrendador la obligacin de

garantizar al arrendatario de las

turbaciones de que ste sea vctima de parte de terceros y con muchsimo mayor razn debe
abstenerse de turbarle l mismo.
De esta manera, la obligacin de librar al arrendatario de toda turbacin en el goce de la cosa
arrendada se descompone en dos obligaciones.
a) Obligacin del arrendador de no turbar al arrendatario, y
b) Obligacin del arrendador de garantizar al arrendatario de turbaciones de terceros.
Abstenerse de turbar en cualquiera otra forma al arrendatario.
Dispone al efecto el artculo 1929 del Cdigo Civil: Si fuera de los casos previstos en el

artculo precedente, el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por cualquiera

otra persona a quien ste pueda vedarlo, tendr derecho a indemnizacin de perjuicios
Se trata de vas de hecho en que incurre el arrendador o un tercero, sobre el cual el
arrendador posee el ascendiente suficiente, como para haberle impedido realizar la conducta
que perturba al arrendatario en el goce del bien.
En efecto, el art. 1928, inc. 1, dispone: "El arrendador en virtud de la obligacin de librar al
arrendatario de toda turbacin o embarazo, no podr, sin el consentimiento del arrendatario,
mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o trabajos algunos que puedan
turbarle o embarazarle el goce de ella".
Pero podr suceder que la cosa necesita urgente reparaciones. Las consecuencias son diversas
segn la magnitud cclales reparaciones y la medida en que embaracen o turben el goce,
Si tales reparaciones causan una turbacin de poca importancia, debe soportarlas el
arrendatario, pero le asiste el derecho de pedir una rebaja del precio o rente. El art. 1928, inc.
2, previene: "Con todo, si se trata de reparaciones que no puedan sin grave inconveniente
diferirse, ser el arrendatario obligado- a sufrirlas, aun cuando le priven del goce de una parte
de la cosa arrendada; pero tendr derecho a que se le rebaje entre tanto el precio o renta, a
proporcin de la parte que fuere".
En caso de que las reparaciones sean de tal entidad que la turbacin resulte considerable,
podr el arrendatario demandar la terminacin del contrato. En efecto, aade la disposicin
citada: "Y si estas reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa, que el resto no
aparezca suficiente para el objeto con que se tom en arriendo, podr el arrendatario dar por
terminado el arrendamiento" (art. 1928, inc. 3).
A las acciones sealadas, encaminadas a pedir una rebaja del precio o la terminacin del
arriendo, puede sumarse la de indemnizacin de perjuicios.
Tendr el arrendatario, derecho a que se le indemnicen perjuicios:

118

a) Si las reparaciones provienen de causa que va exista al tiempo del contrato,

desconocida del arrendatario, pero que el arrendador conoci o era tal que tuviese
antecedentes para temerla o por su profesin conocerla (art. 1928, inc. 4), y

b) Si las reparaciones han de dificultar el goce por mucho tiempo, de manera que no pueda
subsistir el contrato de arrendamiento sin grave molestia o perjuicio para el
arrendatario (art. 1928, inc. 5).
Obligacin de sanear las turbaciones que sean obra de terceros:
Las turbaciones de que el arrendatario puede ser vctima de parte de terceros son de hecho y
de derecho.
Turbacin de hecho es la que proviene de vas

de hecho de terceros que no pretenden

derechos sobre la cosa arrendada. Turbacin de derecho es aquella que se produce por vas de
derecho, esto es por las acciones que terceros entablen alegando derechos sobre la cosa
arrendada
Turbaciones de hecho: Las turbaciones de hecho, resultantes de la ejecucin de actos
materiales que no importan pretensin de ningn derecho, no imponen al arrendador ninguna
responsabilidad.
El arrendatario, por los medios de que disponga, debe repeler esta clase de agresiones que le
turban el goce.
El art. 1930, inc. 1, es concluyente: "Si el arrendatario es turbado en su goce por vas de hecho
de terceros, que no pretenden derecho a la cosa arrendada, el arrendatario a su propio nombre
perseguir la reparacin del dao"
Turbaciones de derecho: Muy diverso es el caso en que el arrendatario es turbado por vas de
derecho, por ejemplo, porque un tercero pretende ejercer en la cosa un derecho de usufructo
o servidumbre, o deduce una accin judicial para reclamar todo o parte de ella.
De tales turbaciones es responsable el arrendador porque, en verdad, provienen de una mala
calidad de su derecho. Como el derecho del arrendador queda en tela de juicio, l debe
intervenir: el arrendatario no tiene calidad para representarle en el debate en que se discuta
el derecho del arrendador.
Art. 1931 previene: "La accin de terceros que pretendan derecho a la cosa arrendada, se
dirigir contra el arrendador".
Pero el arrendatario por su parte tiene la obligacin de dar noticia al arrendador de las
turbaciones o molestias que, reciba de los terceros. La omisin o tardanza en que incurra le
har responsable de los perjuicios "que de ello se sigan al arrendador" (art. 1931, inc. 2).

119

Para determinar los derecho que competen al arrendatario turbado en el goce:,es menester
indagar la importancia de la' turbacin, esto es, si las vas de derecho de terceros atenan en
forma grave o leve contra dicho goce:
a) Cuando la turbacin es de relativamente escasa importancia, el arrendatario tiene derecho a
una rebaja del precio. En efecto, el art. 1930, inc. 2?, prescribe: "Y si es turbado o molestado
en su goce por terceros que justifiquen algn derecho sobre la cosa arrendada, y la causa de
este derecho hubiere sido anterior al contrato, podr el arrendatario exigir una disminucin
proporcionada en el precio o renta del arriendo, para el tiempo restante".
b) Si la turbacin o embarazo fueren considerables el arrendatario puede pedir la terminacin
del contrato.
El art. 1930 aade en su inc. 3: "Y si el arrendatario, por consecuencia de los derechos que ha
justificado un tercero, se hallare privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de
presumir que sin esa parte no habra contratado, podr exigir que cese el arrendamiento" 1
Las acciones referidas pueden aparejarse de un cobro de perjuicios:
a) Tiene el arrendatario derecho a que se le indemnicen todos los perjuicios sufridos, "si la
causa del derecho justificado por el tercero fue o debi ser conocida del arrendador al tiempo
del contrato, pero no lo fue del arrendatario, o siendo conocida de ste, intervino estipulacin
especial de saneamiento con respecto a ella" (art. 1930, inc. 4). "
b) En cambio, si la causa del derecho del tercero no era ni deba ser conocida del arrendador al
tiempo del contrato, "no ser obligado el arrendador a abonar el lucro cesante" (art. 1930, inc.
5).
Derecho de retencin del arrendatario:
Para seguridad de las indemnizaciones que se le adeuden, goza el arrendatario del derecho
legal de retencin.
Este derecho se traduce en que no puede el arrendatario ser privado de la cosa arrendada,
mientras tales indemnizaciones no se le paguen por el arrendador o se le asegure debidamente
el pago.
Sobre el particular, el art. 1937 dispone: "En todos los casos en que se debe indemnizacin al
arrendatario, no podr ste ser expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente
se le pague o se le asegure el importe por el arrendador".

Por regla general, todo incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, cualquiera que sea su
importancia, autoriza para pedir su resolucin. En este caso, como en diversos otros en el arrendamiento,
la facultad de pedir la terminacin del contrato se otorga slo en caso de grave infraccin de las
obligaciones de las partes.

120

De lo anteriormente expresado resulta que el arrendatario podr retener la cosa cuando se le

deban indemnizaciones en razn:
a) de la mutacin de forma de la cosa arrendada o de los trabajos o reparaciones que emprenda
el arrendador que le turben o embaracen el goce;
b) de las turbaciones de que sea vctima a consecuencia de los derechos que terceros
justifiquen sobre la cosa arrendada:
c) del mal estado de la cosa arrendada;
d) de las mejoras tiles introducidas en la cosa con el consentimiento del arrendador, con la
expresa condicin de abonarlas.
Carece el arrendatario del derecho de retencin en el caso "de extincin involuntaria del
derecho del arrendador sobre la cosa arrendada" (art. 1937, inc. 2).
Obligaciones del arrendatario:
Como contrato bilateral que es, el arrendamiento impone igualmente obligaciones al
arrendatario.
El arrendatario est obligado:
1.
2.
3.

A pagar el precio o renta;

A usar de la cosa segn los trminos o el espritu del contrato: ;
A cuidar de la cosa en ni o un buen padre de familia,

4.

A efectuar las reparaciones, locativas.

5.

A restituir la cosa al trmino del arrendamiento. La primera v la ltima de tales

obligaciones son de

la esencia del contrato. El goce del arrendatario es

necesariamente oneroso y temporal.

Obligacin de pagar el precio:
Pago del precio: Consagra el art. 1942 esta fundamental obligacin del arrendatario: "El
arrendatario es obligado al pago del precio o renta".
La determinacin del precio, como se dijo, se sujeta a las mismas reglas que en el contrato de
compraventa.
Fijacin del precio en caso de discordia de las partes: La falta de acuerdo de las partes
acerca del precio o renta impide que el contrato de arrendamiento llegue a generarse.
El art. 1943 previene: "Si entregada la cosa al arrendatario hubiere disputa acerca del precio
o renta, y por una o por otra parte no se produjere prueba legal de lo estipulado a este
respecto, se estar al justiprecio de peritos, y los costos de esta operacin se dividirn entre
el arrendador y el arrendatario por partes iguales".

121

poca del pago del precio: El precio o renta debe pagarse en la poca convenida; a falta de
estipulacin conforme a la costumbre del pas; en defecto de normas consuetudinarias, con
arreglo a las normas supletorias que establece el art. 1944.
A falta de estipulacin de las partes o de costumbre, se observarn las reglas siguientes:
a) La renta de arrendamiento de predios urbanos se pagar por meses y la de predios rsticos
por aos.
b) Si se arrienda una cosa mueble por cierto nmero de aos, meses o das, la renta se deber
inmediatamente despus de expirado el respectivo ao, mes o da.
c) Si se arrienda por una suma alzada, "se deber esta luego que termine el arrendamiento.
De este modo, el precio es pagadero al trmino del contrato o de cada uno de los perodos de
pago.
Falta de pago del precio o renta: La falta de pago del precio o renta confiere al arrendador
el derecho alternativo de pedir el cumplimiento del contrato o su terminacin.
Las reglas generales tienen, en tal caso, pleno vigor.
Cada vez que se pone trmino al arrendamiento por culpa del arrendatario, debe ste pagar
los perjuicios que resulten para el arrendador.
Esta indemnizacin comprende especialmente, el pago de la renta por el tiempo que falte hasta
el da en

que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo

hubiera terminado sin desahucio.

Para liberarse de este pago el arrendatario podr proponer, bajo su responsabilidad otra
persona idnea que le sustituya por el tiempo que falte, prestando fianza u otra seguridad
competente (art. 1945)
Obligacin de usar la cosa segn los trminos o espritu del contrato.
Forma de usar la cosa: El derecho de gozar de la cosa no es ilimitado para el arrendatario. Por
la inversa, debe encuadrarse dentro de ciertos lmites.
La forma del goce ser, en primer trmino, la que las partes convengan expresamente. A falta
de estipulacin, el goce del arrendatario deber ajustarse a la presunta intencin de los
contratantes v al natural destino de la cosa.
Se consagra la obligacin en el artculo 1938 del Cdigo Civil. Las reglas son las siguientes:
El arrendatario es obligado a usar de la cosa segn los trminos o espritu del contrato,
y no podr en consecuencia hacerla servir a otros objetos que los convenidos;

122

 A falta de convencin expresa, los usos permitidos sern aquellos a que la cosa es
naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o
de la costumbre del pas (aplicacin del principio general consagrado en el artculo 1546
del Cdigo Civil). Alessandri citaba como ejemplo el arriendo de un caballo para dar un
paseo, debiendo usarse para tal fin y no otro, como tirar de un carruaje. En trminos
contemporneos, por ejemplo, si arriendo un automvil por un mes, no podra destinarlo,
a falta de pacto, para taxi o colectivo.
De esta manera, por ejemplo, el arrendatario de una casa habitacin no puede instalar en ella
un comercio o el arrendatario de un caballo de silla, destinarlo a arrastrar un vehculo.
El uso que el arrendatario debe dar a la cosa resulta, a menudo, del espritu del contrato, de la
presunta intencin de las partes. El arrendamiento a un fabricante de un local destinado
anteriormente a almacn, supone un tcito acuerdo para variar su uso: la actividad a que el
arrendatario se dedica indica claramente que su intencin no poda ser otra que instalar su
fbrica en el local arrendado.
En caso de controversia, toca al juez decidir cul es el destino que debe dar el arrendatario a
la cosa, tomando en cuenta las variadas circunstancias del caso.
La infraccin de esta obligacin del arrendatario da derecho al arrendador a pedir la
terminacin del arrendamiento, con indemnizacin de perjuicios. El art. 1938, inc.2, dispone:
"Si el arrendatario contraviene a esta regla, podr el arrendador reclamar la terminacin del
arriendo con indemnizacin de perjuicios, o limitarse a esta indemnizacin, dejando subsistir el
arriendo".
Obligacin de cuidar de la cosa como un buen padre de familia.
El arrendatario responde hasta de la culpa leve.
Seala el artculo 1939 del Cdigo Civil que El arrendatario emplear en la conservacin de la

cosa el cuidado de un buen padre de familia.

Recordemos que conforme al artculo 44 del Cdigo Civil, el que debe administrar un negocio
como un buen padre de familia es responsable de culpa leve, entendida como la falta de aquella

diligencia y cuidado que los hombres emplean ordinariamente en sus negocios propios.
Que el arrendatario responda hasta de culpa leve guarda perfecta coherencia con lo dispuesto
en el artculo 1547, inciso 1 del Cdigo Civil, que atribuye tal grado de culpa a las partes de un
contrato oneroso, cual es el arrendamiento, pues se pacta para beneficio recproco de los
contratantes.

123

Los artculos 1971 a 1973 y 1979 y 1980, todos del Cdigo Civil, constituyen una aplicacin de
la obligacin, en relacin a los inquilinos de una casa, almacn u otro edificio y los arrendatarios
o colonos de predios rsticos.
El arrendatario no slo responde por sus hechos propios, sino tambin por los hechos culpables
de los miembros de su familia, huspedes y dependientes (artculo 1941) y de sus
subarrendatarios (artculo 1947).
Sancin del incumplimiento de esta obligacin: El incumplimiento de la obligacin del
arrendatario de cuidar de la cosa como un buen padre de familia le hace responsable de los
perjuicios que su conducta ocasione: "y aun tendr derecho el arrendador para poner fin al
arrendamiento, en el caso de un grave y culpable deterioro" (art. 1939, inc. 2).
Por lo tanto, la sancin que el incumplimiento trae

consigo depende de la magnitud de la

infraccin. Solamente la infraccin grave autoriza al arrendador para pedir la terminacin del
arriendo, entendindose por tal aquella que ocasiona en la cosa un serio deterioro.
La infraccin leve slo puede ser fundamento para una demanda de perjuicios.
El arrendatario es responsable no slo de su propio hecho o culpa sino de la de su familia,
huspedes y dependientes" (art.1941).
Facultad para subarrendar y ceder los derechos en el contrato.
En relacin a la obligacin del arrendatario de cuidar la cosa, cabe referirse a la posibilidad de
que pueda o no subarrendar o ceder sus derechos en el contrato.
En todo caso, recordemos que distinto es el efecto si se trata de un subarriendo o de la cesin
de derechos, pues en el segundo caso, el arrendatario abandona la relacin jurdica, y el
cesionario lo sustituye frente al arrendador.
El art. 1946 dispone: "El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de
subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podr el
cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros trminos que los estipulados con
el arrendatario directo".
El subarrendamiento y la cesin del arriendo son cosas diversas.
Subarrendar es dar en arrendamiento la cosa que se tiene a ttulo de arrendatario.
En el subarriendo hay dos arrendamientos superpuestos; el subarrendador se encuentra
doblemente obligado y asume una doble calidad: de arrendatario en el primer contrato y de
arrendador en el segundo, respecto del subarrendatario.

124

Ceder el arriendo, en cambio, es transferir a un tercero el derecho de goce que del contrato
de arrendamiento deriva para el arrendatario.
El cesionario ocupa el lugar del cedente y se crea una relacin directa entre el cesionario y el
arrendador. Por consiguiente, la cesin es una operacin de efectos ms

radicales que el

subarrendamiento.
Obligacin de efectuar las reparaciones locativas
El art 1927 previene que el arrendador debe efectuar las reparaciones necesarias no locativas
y aun stas si los deterioros que las han hecho indispensables provienen de fuerza mayor o
caso fortuito, o de mala calidad de la cosa.
Pero, aparte de estos casos de excepcin, toca al arrendatario efectuar las reparaciones de
esta ndole.
"El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas", dispone el inc.1 del art. 1940.
Son reparaciones locativas las que tienen por objeto subsanar aquellos deterioros que son una
consecuencia normal del goce que el arrendatario tiene de la cosa.
El art. 1940, inc. 2", precisa el concepto: "Se entienden por reparaciones locativas las que,
segn la costumbre del pas, son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas
especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus
dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albaales y acequias,

rotura de

cristales, etc.".
Como ya lo vimos, y ahora reiteramos, las reparaciones locativas: son de cargo del arrendatario.
En dos casos, sin embargo, sern de cargo del arrendador las reparaciones locativas:
Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de fuerza mayor o caso
fortuito; o
Si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de la mala calidad de la cosa
arrendada (artculo 1927, inciso 2).
Tratndose de casas, almacenes u otros edificios, el artculo 1970 seala que las reparaciones
locativas a que es obligado el arrendatario, se reducen a mantener el edificio en el estado que
lo recibi, quedando exento de responsabilidad de los deterioros que provengan:
Del tiempo y uso legtimo;
De fuerza mayor o caso fortuito;
De la mala calidad del edificio, por su vetustez (o sea, por su antigedad), por la naturaleza del
suelo, o por defectos de construccin.

125

En los artculos 1971 y 1972, el Cdigo Civil detall algunos casos de reparaciones locativas,
tratndose de edificios. Menciona al efecto las siguientes obligaciones, sin que por ello deba
entenderse que son taxativas, sino que slo ejemplares:

Conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y caeras,

reponiendo las piedras, ladrillos y tejas, que durante el arrendamiento se quiebren o
desencajen;

Reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques;

Mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras;

Mantener las paredes, pavimentos y dems partes interiores del edificio medianamente
aseadas;

Mantener limpios los pozos, acequias y caeras, y a deshollinar las chimeneas.

Obligacin de restituir la cosa arrendada

Carcter temporal del goce del arrendatario: El goce del arrendatario es necesariamente
temporal; por consiguiente, debe restituir la cosa al arrendador al trmino del contrato.
Consagra el art. 1947 esta obligacin del arrendatario, esencial en el contrato: "El arrendatario
es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento".
Estado en que debe restituirse la cosa: El arrendatario debe restituir la cosa "en el estado
en que" le fue entregada" (art. 1947, inc. 2).
Pero, como se comprende, el goce de la cosa suele causar un natural desgaste o menoscabo. Por
este motivo, la disposicin aade que en la restitucin, debe tomarse en cuenta "el deterioro;
ocasionado por el uso y goce legtimos"
Es probable "que las partes hayan dejado constancia del estado en que se encontraba la cosa;
en tal caso, no surgirn dificultades acerca de cmo debe efectuarse la restitucin.
Si las partes no han expresado el estado en que entreg la cosa, la ley establece una
presuncin de que ese estado fue satisfactorio; la presuncin es simplemente legal y cede ante
la prueba contraria que el arrendatario rinda.
En efecto, el art. 1947, inc. 3, expresa: "Si no constare el estado en que le fue entregada, se
entender haberla recibido en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario".
Los daos y prdidas sobrevinientes durante el goce de la cosa, se presumen culpables. Toca al
arrendatario acreditar que no han sobrevenido por su culpa o de sus huspedes, dependientes
o subarrendatarios (art 1947, inc. 4)
Forma de la restitucin: La entrega debe efectuarse poniendo la cosa materialmente a
disposicin del arrendador.

126

El art. 1948 ha reglamentado la forma como debe efectuarse la restitucin de los inmuebles:
"La restitucin de la cosa raz se verificar desocupndola enteramente, ponindola a
disposicin del arrendador y entregndole las llaves.
Incumplimiento de la obligacin de restituir: Terminado el arriendo, el arrendatario debe
restituir la cosa; se hace exigible su obligacin.
Pero para que el arrendatario quede constituido en mora de restituir es menester que sea
requerido o reconvenido por el arrendador.
La expiracin del plazo estipulado no es bastante; tratase de un caso de excepcin en que la ley
exige que se requiera al deudor para constituirle en mora.
El art. 1949 dispone: "Para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa
arrendada, ser necesario requerimiento del arrendador, aun cuando haya precedido
desahucio".
Constituido en mora el arrendatario, "ser condenado al pleno resarcimiento de todos los
perjuicios de la mora, y a lo dems que contra l competa como injusto detentador" (art. 1949).
Derecho legal de retencin del arrendador:
Al igual que el arrendatario, goza el arrendador del derecho legal de retencin.
Se le concede este derecho para seguridad del pago del precio o renta y de

las

indemnizaciones que, por diversos conceptos, el arrendatario le adeude,

El arrendador, pues, puede hacer valer este derecho para garanta de lo que se le deba como
consecuencia.
a) de usar el arrendatario de la cosa contrariamente a los trminos o, al espritu del contrato;
b) de los deterioros que cause por no cuidar la cosa como un buen padre de familia;
c) del hecho de incurrir el arrendatario en mora en la restitucin de la cosa;
d) de la terminacin del contrato por culpa del arrendatario
e) por concepto de precio o renta. Con arreglo a lo dispuesto en el inc. 2 del art. 1942, el
derecho legal de retencin recae sobre "todos los frutos existentes en la cosa arrendada, y
todos los objetos con que el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto".
Naturalmente que la retencin se hace efectiva sobre los bienes indicados a condicin de que
pertenezcan al arrendatario; se presumir que le pertenecen, salvo prueba en contrario.

Expiracin del contrato de arrendamiento

Causales de extincin del arriendo: El contrato de arrendamiento de cosas termina del mismo
modo que tos otros contratos.
Pero el art. 1950 seala diversa causales de extincin propias o peculiares de este contrato:
1. Por destruccin total de la cosa arrendada;

127

2. Por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo;

3. Por la extincin del derecho del arrendador;

4. Por sentencia judicial, en los casos que la ley ha previsto.
A las causales apuntadas es menester aadir otras como el desahucio, la circunstancia de
necesitar el arrendador de la cosa para efectuar reparaciones en ella, etc.
Destruccin de la cosa
Prdida total de la cosa arrendada: La prdida o destruccin de la cosa debe ser total.
Destruida ntegramente la cosa no podr en lo sucesivo el arrendador procurar al arrendatario
el goce de la misma: el arrendatario, a su vez, quedar liberado de la obligacin de pagar el
precio: su obligacin carece de causa.
Tanto da que la prdida sea fortuita o culpable, solamente que la destruccin total y culpable
de la cosa har responsable al arrendatario de los consiguientes perjuicios.
El art. 1945 establece que la terminacin del arrendamiento por culpa del arrendatario le
obliga a esta indemnizacin y, especialmente, al pago de la renta por el tiempo que falte hasta
la expiracin del plazo estipulado o hasta que, mediante el desahucio, hubiera podido cesar el
contrato.
Si la destruccin es solamente parcial, el juez debe decidir si tendr lugar la terminacin del
arriendo o se concede al arrendatario una rebaja del precio o renta (art. 1932, inc. 2).
Expiracin del tiempo estipulado:
Contrato por tiempo determinado: El contrato de arrendamiento, como reiteradamente se
ha dicho, es por su esencia temporal; pero su duracin puede ser determinada o
indeterminada.
Se entiende que es determinado el tiempo de duracin del contrato de arrendamiento: a) si las
partes han convenido expresamente un trmino; b) cuando el tiempo es determinado por la
naturaleza del servicio a que la cosa se destina, c) cuando e\ tiempo es determinado por la
costumbre del pas.
En tales casos, la expiracin del trmino pone fin automticamente o ipso jure al contrato, sin
que sea menester un aviso previo o una expresa declaracin voluntad de las parte.
El art. 1954 previene: "Si en el contrato se ha fijado tiempo para la duracin del arriendo, o si
la duracin es determinada por el servicio especial a que se destin la cosa arrendada, o por la
costumbre, no ser necesario desahucio".

128

Contrato1 por tiempo indeterminado: Si no se ha fijado un tiempo para la duracin del

arriendo, o ste no resulta de la naturaleza del servicio o de la costumbre, el contrato durar
indefinidamente mientras las partes no expresen su voluntad de ponerle fin.
Arrendador y arrendatario deben darse mutuo aviso de su intencin de no perseverar en el
contrato. Este aviso previo se denomina desahucio.
El art. 1951 dispone sobre el particular: "Si no se ha fijado tiempo para la duracin del
arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa
arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podr hacerlo cesar sino desahuciando
a la otra, esto es, noticindoselo anticipadamente".
Cuando se haya fijado plazo obligatorio slo para una de las partes, aquella a que el plazo no
obliga deber desahuciar a la otra para hacer cesar el arriendo.
Tal es la regla del art. 1953: "Si se ha fijado tiempo forzoso para una de las partes y
voluntario para la otra, se observar lo estipulado, y la parte que puede hacer cesar el arriendo
a su voluntad, estar sin embargo sujeta a dar la noticia anticipada que se ha dicho".
El desahucio. Sus formas: El desahucio es el aviso anticipado que una de las partes da a la
otra de su voluntad de poner fin al contrata Este aviso, que debe darse con cierta anticipacin,
tiende a precaver los perjuicios que a las partes ocasionara el trmino inopinado del
arrendamiento.
Es el desahucio un acto unilateral; la aceptacin de la parte a quien se dirige carece de
importancia.
Puede el desahucio ser judicial o extrajudicial (art. 588 del C. de P. Civil).
El desahucio extrajudicial podr ser verbal o escrito.
Pero el desahucio extrajudicial tiene serios inconvenientes. En efecto, dado verbalmente, no
podr probarse por testigos cuando la cuanta del contrato sea superior a $ 200; otorgado por
escrito, el documento queda en poder del desahuciado y la parte que dio el desahucio no puede
contar con dicho documento para acreditar que formul oportunamente el aviso.
El desahucio judicial, como su nombre lo indica, es el que se da por medio de una notificacin
judicial. El art.
588 del Cdigo de Procedimiento Civil dispone que el

desahucio judicial se efectuar

notificando al arrendador o arrendatario el decreto con que el juez manda poner en

conocimiento de uno u otro la noticia anticipada a que se refiere el art. 1951 del Cdigo Civil.
El art. 1952 previene: "El que ha dado noticia para la cesacin del arriendo no podr despus
revocarla, sin el consentimiento de la otra parte".
La regla se encuentra sobradamente justificada. Se supone con fundamento que el desahuciado
ha debido adoptar medidas en previsin de la terminacin del arrendamiento, tales como
buscar otro arrendatario el arrendador u otra cosa susceptible de ser arrendada el
arrendatario.

129

Anticipacin con que debe darse el desahucio:

Ha cuidado el legislador de reglamentar minuciosamente la anticipacin con que debe darse el
desahucio.
El art. 1951, inc. 2, establece esta regla fundamental: "la anticipacin se ajustar al periodo o
medida de tiempo que regula los pagos".
De este modo, si el arriendo es a tanto por mes o ao, el desahucio debe darse con un mes o un
ao de anticipacin.
Para precisar con exactitud cundo debe entenderse terminado el contrato, el art. 1951, inc.
3?, dispone: "El desahucio empezar a correr al mismo tiempo que el prximo perodo".
Por ejemplo, s el arriendo es por meses, la renta pagadera el 1 de cada mes y el arrendador o
el arrendatario se proponen ponerle fin el 1de abril, el aviso deber darse antes del 1? de
marzo; dado el 20 de febrero, correr desde el 1 de marzo.
Momento en que se extingue el contrato:
Cuando el contrato se ha celebrado por un tiempo determinado, obviamente se extingue cuando
expira dicho trmino. Si es procedente el desahucio, el contrato termina en el momento en que
expira el plazo del mismo.
Como lgica consecuencia, hasta esa poca, subsiste el derecho del arrendador de percibir el
precio o renta.
Si el arrendatario restituye anticipadamente la cosa deber, no obstante, pagar la renta hasta
el fin del contrato.
Tal es la norma del art. 1955: "Cuando el arrendamiento debe cesar en virtud del desahucio de
cualquiera de las partes, o por haberse fijado su duracin en el contrato, el arrendatario ser
obligado a pagar la renta de todos los das que falten para que cese, aunque voluntariamente
restituya la cosa antes del ltimo da".
Tcita reconduccin: Supngase que terminado el contrato de arrendamiento, el arrendatario
contina detentando la cosa, sin protesta del arrendador. De esta situacin de hecho no se
sigue como consecuencia que las partes hayan entendido prorrogar el contrato.
El Cdigo Civil no admite, sino en trminos muy restringidos, la tcita reconduccin, esto es, la
renovacin del contrato por el hecho de que el arrendatario retenga la cosa con la aparente
anuencia del arrendador.
El art. 1956, inc. 1, establece el principio general:
"Terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier otro modo, no se entender en caso
alguno que la aparente aquiescencia del arrendador a la retencin de la cosa por el
arrendatario, es una renovacin del contrato".
Para que se entienda renovado el arriendo es preciso que las partes as lo convengan
expresamente. Y, como una lgica consecuencia de que el contrato no se entiende renovado, el
arrendador puede reclamar en cualquier tiempo la restitucin de la cosa.

130

El art. 1956 aade: "Si llegado el da de la restitucin no se renueva expresamente el contrato,

tendr derecho el arrendador para exigirla cuando quiera".
Por excepcin acepta el Cdigo la reconduccin tcita:
"Con todo, si la cosa fuere raz y el arrendatario con el beneplcito del arrendador hubiere
pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminacin, o si ambas partes
hubieren manifestado por cualquier otro hecho igualmente inequvoco su intencin de
perseverar en el arriendo, se entender renovado el contrato bajo las mismas condiciones que
antes, pero no por ms tiempo que el de tres meses en los predios urbanos y el necesario para
utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendien-tes en los predios rsticos, sin
perjuicio de que a la expiracin de este tiempo vuelva a renovarse el arriendo de la misma
manera".
Para que tenga lugar la excepcin prevista en la disposicin indicada es preciso, por lo tanto:
a) que la cosa arrendada sea inmueble;
b) que el arrendatario conserve la tenencia de la cosa, y
c) que el arrendatario haya pagado, con el beneplcito del arrendador, la renta
correspondiente a un perodo posterior a la extincin del contrato, o las partes hayan
ejecutado otros hechos demostrativos de su inequvoca intencin de perseverar en el arriendo.
La reconduccin importa la celebracin de un nuevo contrato de arrendamiento, en las mismas
condiciones que el anterior; se mantendr idntico el precio y las dems modalidades del
contrato, pero variar su duracin.
Cualquiera que haya sido la duracin del arriendo que termin, el .nuevo arrendamiento durar
hasta tres meses si el bien arrendado es urbano, y hasta que puedan recoger se los frutos
pendientes y aprovecharse las labores realizadas, si se trata de un predio rstico.
Puesto que el contrato que liga en lo sucesivo a las partes es un nuevo contrato, se extinguen
las cauciones constituidas por terceros para la seguridad de las obligaciones derivadas del
primero.
La renovacin, en otros trminos, no afecta a los terceros; stos no quedarn obligados sino a
condicin de que accedan al nuevo contrato.
El art. 1957 dispone, en efecto: "Renovado el arriendo, las fianzas como las prendas o
hipotecas constituidas por terceros, no se extendern a las obligaciones resultantes de su
renovacin".
Terminacin del derecho del arrendador:
La terminacin del derecho del arrendador pone fin al contrato por aplicacin del principio
fundamental que enuncia el aforismo Resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis.

131

Se obliga al arrendador a procurar al arrendatario el goce de la cosa y esta obligacin, de

carcter sucesivo, se prolonga durante la vigencia del contrato. La prdida de los derechos que
el arrendador tena en la cosa le coloca en la imposibilidad de satisfacer sus obligaciones y, por
ende, determina la extincin del contrato.
Diversas son las causas que extinguen el derecho del arrendador. La terminacin

puede

producirse, en sntesis, por hecho o culpa del arrendador o por causas independientes de su
voluntad.
El contrato de arrendamiento expirar en todo caso y la distincin tiene importancia solamente
en relacin con las indemnizaciones a que puede estar obligado el arrendador. Para estos
efectos tiene considerable inters discriminar si la extincin de su derecho le es o no
imputable.
Efectos de la terminacin involuntaria: El art.1958 dispone: "Extinguindose el derecho del
arrendador sobre la cosa arrendada, por una causa independiente de su voluntad, expirar el
arrendamiento aun antes de cumplirse el tiempo que para su duracin se hubiere estipulado"
La terminacin del derecho del arrendador supone que otra persona adquiere este derecho; la
expiracin del contrato significa, en otros trminos, que los terceros que adquieren los
derechos que el arrendador perdi no estn obligados a respetar el arrendamiento. Para ellos
el contrato es res nter altos.
Se justifica plenamente, de esta manera, que el contrato expire, aunque exista un plazo
sealado para su duracin.
La disposicin citada propone dos ejemplos. Si el arrendador era usufructuario o propietario
fiduciario de la cosa, "expira el arrendamiento por la llegada del da en que debe cesar el
usufructo o pasar la propiedad al fideicomisario", pese a las estipulaciones que medien entre
arrendador y arrendatario sobre la duracin del arriendo (art.1958, inc. 2).
Responsabilidad del arrendador: Para precisar la responsabilidad del arrendador en caso de
expirar el contrato por causas ajenas a su voluntad, responsabilidad que se traduce en el pago
de perjuicios, es menester distinguir si estaba de buena o mala fe.
La mala fe del arrendador consiste, en este caso, en

haber contratado a sabiendas del

carcter incierto de su derecho y atribuyndose la calidad de dueo absoluto.

a) El art. 1959 prescribe que si el arrendador ha contratado "en una calidad particular que
hace incierta la duracin de su derecho, como la de usufructuario, o la de propietario
fiduciario, y en todos los casos en que su derecho est sujeto a una condicin resolutoria, no
habr lugar a indemnizacin de perjuicios por la cesacin del arriendo en virtud de la resolucin
del derecho".

132

b) Pero si el arrendador tiene un derecho de incierta duracin y contrat atribuyndose el

carcter de dueo absoluto, "ser obligado a indemnizar al arrendatario", a menos que ste
haya contratado a sabiendas de que el arrendador no era absoluto dueo.
Extincin por causa de expropiacin: La expropiacin por causa de utilidad pblica es, en
verdad, una causa de extincin del arriendo ajena a la voluntad del arrendador.
Prev el art. 1960 las reglas que deben observarse en este caso:
a) Deber otorgarse al arrendatario el tiempo necesario para utilizar las labores principiadas y
coger los frutos pendientes (art. 1960, N 1).
b) Si fuere tan urgente la causa de la expropiacin que no diere lugar a utilizar las labores y
percibir los frutos, o el arriendo fuere a un plazo que se encuentra pendiente, y as constare
por escritura pblica, "se deber al arrendatario indemnizacin de perjuicios por el Estado o la
corporacin expropiadora" (art. 1960, N 2).
c) Si la expropiacin abarca slo una parte de la cosa arrendada, tendr lugar la regla del art.
1930, inc. 3", esto es, tendr derecho el arrendatario a pedir la terminacin del contrato,
cuando la parte de que ha sido privado sea tanta "que sea de presumir que sin esa parte no
habra contratado".
Por consiguiente, la expropiacin que pone fin al contrato debe ser total; la expropiacin
parcial autoriza solamente al arrendatario para pedir la terminacin del contrato, cuando rene
los caracteres anotados.
Extincin del derecho del arrendador por causa que le es imputable: La extincin del
derecho del arrendador puede operarse por su hecho o culpa.
As ocurre cuando el arrendador enajena la cosa arrendada o por el hecho de no pagar el precio
se declara resuelto el contrato de Compraventa que le sirvi de ttulo para su adquisicin, etc.
Pero las consecuencias de la extincin del derecho difieren segn las circunstancias y una
distincin se hace necesaria; es preciso distinguir si el sucesor en los derechos del arrendador
debe o no respetar el arriendo.
Consecuencias si el sucesor no est obligado a respetar el arriendo: Cada vez que se
extinga el derecho del arrendador y su causahabiente no est obligado a respetar el arriendo,
debern indemnizarse al arrendatario los perjuicios que la extincin del contrato le ocasione.
Tal es la regla del art. 1961: "Extinguindose el derecho del arrendador por hecho o culpa
suyos, como cuando vende la cosa arrendada de que es dueo, o siendo usufructuario de ella
hace cesin del usufructo al propietario, o pierde la propiedad por no haber pagado el precio
de venta, ser obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le
sucede en el derecho no est obligada a respetar el arriendo".

133

Supngase que el arriendo se estipul a un largo plazo; si el causahabiente del arrendador no

est obligado a respetar el contrato, el arrendatario se ver privado de la cosa con cuyo goce
contaba por largo tiempo y se le seguir ciertamente un dao que el arrendador debe
repararle.
Indemnizaciones que debe pagar el arrendador: El arrendador debe indemnizar al
arrendatario los perjuicios que sufra con motivo de la extincin del contrato.
Debe el arrendador, adems, indemnizar los perjuicios "que el subarrendatario sufriere por su
parte" (art. 1963, inc. 1). Parece obvio que estos perjuicios sern indemnizables cuando el
arrendador haya autorizado el subarriendo.
Para cobrar los perjuicios sufridos por el subarrendatario puede el arrendatario obrar a su
propio nombre. Como no le liga ningn vnculo con el arrendador, no puede el subarrendatario
cobrar directamente dichos perjuicios y es menester que el arrendatario le ceda su accin
(art. 1963, inc. 2).
Por su parte, el arrendatario deber reembolsar al subarrendatario las rentas que le haya
anticipado (art. 1963 inc. 3).
Obligacin del causahabiente del arrendador de

respetar el arriendo: Si el sucesor del

arrendador debe respetar el arriendo, subsiste el contrato; obviamente el arrendatario no

tiene derecho a reclamar perjuicios.
En principio, el sucesor no est obligado a respetar el arrendamiento; en otros trminos, por
regla general, la extincin del derecho del arrendador pone fin al arriendo.
Pinsese que el sucesor es un extrao al contrato de arrendamiento, a quien, por lo tanto, no
afecten sus estipulaciones. Por otra parte, el derecho del arrendatario para gozar de la cosa
es de carcter personal y slo puede ejercitarse contra quien contrajo la obligacin correlativa
de procurrselo, esto es, el arrendador.
Todava ms, el adquirente de los derechos del arrendador, cuando le sucede a ttulo singular,
no queda ligado por los actos de su causante que no se refieran al derecho mismo.
De tales consideraciones resulta evidente el derecho del adquirente para expeler al
arrendatario. Pero poderossimas razones de orden econmico han inducido al legislador a
temperar el rigor de los principios.
En efecto, en determinados casos el sucesor del arrendador debe respetar el arriendo. El
arrendamiento es oponible al adquirente, del mismo modo que una servidumbre, usufructo o
hipoteca constituidos por su causante.

134

Queda el arrendatario a cubierto de que se le expulse por extinguirse el derecho del

arrendador, y seguro en el goce de la cosa por el tiempo convenido para la duracin del
arrendamiento.
Para evitar un fraude fcil de cometer, la ley permite slo en casos calificados oponer el
arriendo a los adquirentes. Tales son los casos que seala el art. 1962.
Casos en que el sucesor debe respetar el arriendo: De acuerdo con la citada norma del art.
1962, estn obligados .a "respetar el arriendo:
a) Todo; aquel, a quien se transfiere el derecho del arrendador a ttulo gratuito;
b) Todo aquel a quien se transfiere a ttulo oneroso el derecho del arrendador, si el
arrendamiento ha sido celebrado por escritura pblica, exceptuados los acreedores
hipotecarios;
c) Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento se ha otorgado por escritura pblica,
inscrita con anterioridad a la inscripcin hipotecaria.
Sucesores a ttulo gratuito: Deben respetar el arriendo los sucesores a ttulo gratuito, esto
es, los herederos, legatarios y donatarios del arrendador (art. 1962.N 1).
Los herederos deben respetar el contrato porque representan a su causante y le suceden en
todos sus derechos y obligaciones transmisibles (art. 1097).
En cuanto a los legatarios y donatarios deben respetar el arriendo porque de otro modo se
creara para su causante una embarazosa situacin, como consecuencia de la indemnizacin de
perjuicios que debera pagar al arrendatario; no es justo que se imponga esta responsabilidad
al autor de la liberalidad y la nica manera de ponerle a cubierto de ella es obligar a los
sucesores a respetar el arriendo.
Sucesores a ttulo oneroso: Los causahabientes a ttulo oneroso deben respetar el arriendo
siempre que conste por escritura pblica (art. 1962, N 2).
Constituido por escritura pblica, consta el contrato de un modo fehaciente y tiene una fecha
cierta. Los adquirentes quedan en situacin de conocerlo y de efectuar la adquisicin de la cosa
arrendada a sabiendas de la existencia del contrato.
Por este motivo, pese a que el arrendamiento es un contrato consensual, tiene considerable
importancia que se le revista de la solemnidad de la escritura pblica.
La regla no rige para los acreedores hipotecarios.

135

Caso de los acreedores hipotecarios: Una regla especial rige para los acreedores hipotecarios.
Deben respetar el arriendo siempre que conste de escritura pblica, "inscrita en el Registro
del Conservador antes de la inscripcin hipotecaria" (art. 1962, N 3).
El arrendatario de bienes races podr requerir por s solo la inscripcin de la escritura de
arrendamiento.
Por consiguiente, para que los acreedores hipotecarios

deban respetar el arriendo es

menester:
a) que conste por escritura pblica;
b) que se encuentre inscrito en el Registro del Conservador, y
c) que la inscripcin del arriendo sea anterior a la inscripcin de la hipoteca.
Clusula de no enajenar la cosa arrendada:
Reglamenta el art. 1964 los efectos del pacto que celebren el arrendador y el arrendatario de
no enajenar el primero la cosa arrendada.
Por de pronto, la estipulacin no impide al arrendador enajenar y, en verdad, poco importa al
arrendatario que la cosa se enajene, con tal que el adquirente deba respetar el arriendo.
Por este motivo, el art. 1964 dispone: "El pacto de no enajenar la cosa arrendada, aunque tenga
la clusula de nulidad de la enajenacin, no dar derecho al arrendatario sino para permanecer
en el arriendo, hasta su terminacin natural".
Embargo de la cosa arrendada: El embargo trabado por el acreedor o acreedores del
arrendador sobre la cosa arrendada no pone fin al arriendo.
El art. 1965, inc. 2, prescribe que "si se adjudicare la cosa al acreedor o acreedores, tendr
lugar lo dispuesto en el art. 1962".
De este modo, si la cosa embargada lo ha sido a instancias de un acreedor hipotecario que se la
adjudica, debe respetar el arriendo inscrito con anterioridad a la hipoteca; si el subastador es
otro acreedor que no goce del derecho de hipoteca, habr de respetar el arriendo que conste
por escritura pblica, aunque no se haya inscrito o su inscripcin sea posterior a la hipotecaria.
Mientras se realiza la subasta, el contrato subsiste "y se sustituirn el acreedor o acreedores
en los derechos y obligaciones del arrendador" (art. 1965, inc. 1)
Otras causas de terminacin del arrendamiento
Sentencia judicial de terminacin del arriendo:
Expira el contrato "por sentencia de juez en los casos que la ley ha previsto" (art. 1950, N4).
As ocurre cuando por infraccin de las diversas obligaciones que para las partes derivan del
arrendamiento, se pronuncia por el juez la terminacin del contrato.
Del mismo modo, terminar por sentencia de juez cuando se declara judicialmente nulo o
rescindido el contrato.

136

Insolvencia del arrendatario: La insolvencia del arrendatario suele poner fin al arriendo.
Tiene derecho el arrendador para "dar por concluido el arrendamiento" y para que el
arrendatario le indemnice los perjuicios, segn las reglas generales (art. 1968).
Pero los acreedores del arrendatario, interesados en la subsistencia del contrato, podrn
sustituirse al arrendatario, rindiendo caucin a satisfaccin del arrendador
Por este motivo, el art. 1968, inc. 1, expresa que "la insolvencia declarada del arrendatario no
pone necesariamente fin al arriendo".
Caso en que deben hacerse reparaciones en la cosa arrendada: Expira el arrendamiento
cuando la cosa arrendada necesita de reparaciones que impidan total o parcialmente el goce del
arrendatario.
El art. 1966 dispone: "Podr el arrendador hacer cesar el arrendamiento en todo o parte
cuando la cosa arrendada necesita de reparaciones que en todo o parte impidan su goce, y el
arrendatario tendr entonces los derechos que le conceden las reglas dadas en el art. 1928".
En otras palabras, el arrendador puede poner fin al contrato; pero el arrendatario, a su vez,
tiene derecho a que se le rebaje proporcionalmente el precio o renta y, eventualmente, a que
se le indemnicen los perjuicios sufridos.
En cambio, est vedado al arrendador poner trmino al contrato a pretexto de que necesita
para s la cosa.
El art. 1967 dice al respecto: "El arrendador no podr en caso alguno, a menos de estipulacin
contraria, hacer cesar el arrendamiento a pretexto de necesitar la cosa arrendada para s".
Arrendamiento de bienes de sus representados hecho por el padre, marido o guardador:
El padre, madre, marido y guardador no pueden arrendar los bienes de sus hijos, mujer o
pupilos sino por un cierto tiempo.
El art. 1969 establece: "Los arrendamientos hechos por tutores o curadores, por el padre o
madre de familia

como administradores de los bienes del hijo, o por el marido como

administrador de los bienes de su mujer, se sujetarn (relativamente a su duracin despus de

terminada la tutela o curadura, o la administracin marital, paterna o materna) a los arts. 407
y 1757".
El art. 407 dispone que el tutor o curador no podr dar en arrendamiento por ms de cinco
aos los bienes urbanos del pupilo, ni por ms de ocho los bienes rsticos, ni por ms tiempo
del que falte al pupilo para llegar a la mayor edad. Y el inc. 2 agrega: "Si lo hiciere no ser
obligatorio el arrendamiento para el pupilo o para el que le suceda en el dominio del predio, por
el tiempo que excediere de los limites aqu sealados".
La regla es aplicable, segn el art. 256, al arrendamiento de los bienes del Hijo de familia.

137

De este modo, el arrendamiento se extingue por la llegada de los plazos indicados, aunque se
haya estipulado un trmino mayor.
Anloga limitacin se impone al marido para arrendar los bienes de la mujer, sin su
autorizacin; los contratos que el marido celebre, con infraccin, de lo dispuesto en el art.
1756, adolecen de nulidad relativa.

Reglas particulares al arrendamiento de predios urbanos

El arrendamiento de predios urbanos est sometido a las reglas generales del arrendamiento
de cosas y a las especiales que se consignan en el prrafo 6 del Ttulo XXVI, denominado
"Reglas particulares relativas al arrendamiento de casas, almacenes y otros edificios".
El contrato de arrendamiento de bienes races urbanos, se regirn por las disposiciones
especiales de esta ley y, en lo no previsto en ella, por el cdigo civil art 1
Se aplica a los bienes races urbanos esto es:
a) Los ubicados dentro del radio urbano respectivo
b) A las viviendas ubicadas fuera del radio urbano, siempre que su superficie no exceda
de la 1 hectrea.
No se aplica:
a) Predios de cabida superior a 1 hectrea y que tenga aptitud agrcola
ganadera o forestal, o estn destinados a este tipo de explotacin.
b) Inmuebles fiscales
c) Viviendas que arrienden por temporadas no superiores a 3 meses, por
periodos continuos, siempre que lo sean amoblados y para fines de descanso
o turismo.
d) Hoteles, residencias y establecimientos similares, en las relaciones
derivadas del hospedaje
e) Estacionamientos de automviles y vehculos
f) Las viviendas regidas por la ley 19821, esto es, aquellas arrendadas bajo la
modalidad del contrato de leasing inmobiliario (arriendo con opcin de
compra)
Naturaleza jurdica del contrato:
Es consensual no obstante lo cual, en aquellos contratos que no consten por escrito, se
presumir que la renta ser la que declare el arrendamiento art 20
Art 19 son irrenunciables los derechos que esta ley confiere a los arrendatarios

138

Pago de la renta:
En caso de mora los pagos o devoluciones se reajustan segn la variacin de la unidad de
fomento entre la fecha en que debieron realizarse y aquella en que definitivamente se hagan.
Estos se calculan sobre la suma primitivamente adeudada, ms el reajuste de que trata el
inciso 1 del art 21
En el caso de presentarse negativa de recibir la renta, el arrendatario puede optar o por el
pago por consignacin o bien podr depositar esa suma en unidad del servicio de tesorera que
corresponda segn la ubicacin del inmueble.
No hay lmite para pactar la renta del arrendamiento: la ley 18101 derogo el DL964 que
estableca lmites para la determinacin de la renta. La ley 18101 no establece tales lmites.
Desahucio y restitucin:
a) Contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de
duracin indefinida: el desahucio dado por el arrendador solo podr efectuarse
judicialmente o mediante notificacin personal efectuada por un notario
El plazo del desahucio seria de dos meses, contados desde su notificacin y se
aumentaran un mes por cada ao completo que el arrendatario hubiere ocupado el
inmueble. Dicho plazo ms el aumento no podr exceder en total de seis meses.
El arrendatario desahuciado podr restituir el bien raz ante expirar el plazo
establecido en este artculo y, en tal caso, estar obligado a pagar la renta de
arrendamiento solo hasta el da de la restitucin
b) Contrato de plazo fijo no exceda de un ao: el arrendador solo podr solicitar
judicialmente la restitucin del inmueble y , en tal evento, el arrendamiento tendr
derecho a un plazo de dos meses contado desde la notificacin de la demanda.
Tambin en estos casos el arrendatario podr restituir el inmueble antes de expirar el
plazo de restitucin y solo estar obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el
da en que aquella se efectu.
c) Contratos de arrendamiento de inmuebles pero solo destinados a la habitacin y con
plazo fijo superior a un ao: se entender siempre implcita la facultad del
arrendatario de subarrendar, salvo estipulacin en contrario, en cuyo caso el
arrendatario podr poner trmino anticipado al contrato son la obligacin de pagar la
renta por el periodo que falte.
d) Se entiende que los dems casos, no sealados en los art 3, 4 y 5 de la ley, rigen las
normas generales del CC en materia de desahucio y restitucin
Abandono del inmueble efectuando por el arrendatario, sin restituirlo al arrendador: era muy
comn que los arrendatarios hicieran abandono del inmueble arrendado, lo que obliga al

139

arrendador a tramitar igualmente el juicio especial previsto en la ley 18101; la ley 19866 art 6
disponiendo que si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, este
podr solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola
certificacin del abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario levantara acta de cmo se
encuentra el bien raz al momento de su entrega al arrendador y remitir copia de ella al
tribunal.
Plazo del contrato y subarriendo: si es superior a un ao se entiende implcita la facultad de
subarrendar salvo estipulacin en contrario art 5.
Aplicacin de la ley: todo lo dispuesto en esta ley respecto de los arrendadores y
arrendatarios se aplicara en su caso contrario a los subarrendadores y subarrendatarios art
22
Prohibicin de ejercer la accin nuevamente: si se declare sin lugar el desahucio o la
restitucin, el actor no podr intentar nuevamente tales acciones sino transcurrido seis meses
desde que haya quedado ejecutoriada la sentencia de rechazo a menos que se funden en hechos
acaecidos con posterioridad a la fecha de presentacin de la demanda.
Terminacin del contrato por el no pago de la renta:
La resolucin del contrato por el incumplimiento de las obligaciones estaba prevista en el art
1489 el cual toma el nombre de terminacin de los contratos.
El arrendamiento, la terminacin puede pedirse por falta de pago de la renta o por
incumplimiento por el arrendatario de alguna otra obligacin
Art 10 de la ley y 21 en cuanto a terminacin del contrato
El procedimiento se encuentra en el art 8 de la ley
Las multas aparecen en el art 24
Derecho legal de retencin: este derecho debe impetrarse en la audiencia y el tribunal lo
resuelve en la sentencia definitiva art 9

Arrendamiento de predios rsticos DL993

Elementos del contrato

140

Forma y prueba del contrato: El contrato de arrendamiento podr constar por escritura
pblica o privada; si reviste la forma privada, requerir la presencia de dos testigos, mayores
de dieciocho aos.
Pero, al igual que el arrendamiento de predios urbanos, el contrato no es solemne; la omisin de
la escritura no obsta a su plena eficacia y sta tiene, por tanto, un significado solamente
probatorio.
Si no se pacta por escrito, el contrato se regir por las disposiciones que regulan
supletoriamente la convencin y, en lo no previsto, se estar a lo que declare el arrendatario,
salvo prueba en contrario.
La renta: El Decreto Ley N 993 no contiene ninguna disposicin acerca del precio o renta y,
por tanto, regirn ntegramente las reglas de los arts. 1917 y 1918 del Cdigo Civil.
El precio o renta puede ser en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada y podr
fijarse por cuales- quiera medios, por acuerdo de las partes o por un tercero
Duracin del contrato: No establece el Decreto Ley un trmino mnimo de duracin del
contrato.
El contrato tendr la duracin que las partes hayan fijado y, en defecto de estipulacin, el
tiempo podr ser determinado por el servicio especial a que se destine la cosa o por la
costumbre. De otro modo, durar indefinidamente.
Incapacidades especiales: Los arts. 3

del Decreto Ley N" 993 establecen algunas

incapacidades especiales para celebrar el contrato de arrendamiento. Las personas naturales o

jurdicas extranjeras no pueden celebrar contrato de arrendamiento en zona fronteriza
Obligaciones de las partes
Obligacin de entregar la cosa: El arrendador debe entregar el predio en los trminos
estipulados.
Ha hecho el legislador hincapi en que la cabida del predio debe ser la que expresa el contrato
y en las consecuencias del error en que se incurra sobre el particular: "Si la cabida fuere
diferente de la estipulada, habr lugar al aumento o disminucin del precio o renta, o a la
rescisin del contrato, segn lo dispuesto en el ttulo "De la compraventa" (art. 1978 del C. C).
Las dificultades que puedan surgir, con motivo de que la cabida real resulte mayor o menor que
la cabida declarada en el contrato, podrn sortearse con la estipulacin de que el predio se
arrienda como cuerpo cierto.
Obligacin de pagar el precio o renta: A propsito de la obligacin de pagar el precio o renta,
el art. 1983 del C. C. establece, como regla general, que el colono no tiene derecho para pedir
una reduccin si la cosecha merma o se pierde por caso fortuito. La disposicin establece: "El

141

colono no tendr derecho para pedir rebaja del precio o renta, alegando casos fortuitos
extraordinarios, que han deteriorado o destruido la cosecha".
Obligacin de cuidar de la cosa: Debe el colono gozar de la finca como un buen padre de
familia.
La infraccin de esta obligacin da derecho al arrendador "para atajar el mal uso o la
deterioracin del fundo, exigiendo al efecto fianza u otra seguridad competente, y aun para
hacer cesar inmediatamente el arriendo en casos graves" (art. 1979 del C. C).
Nuevamente la ley atiende a la magnitud de la infraccin. Solamente la infraccin grave
autoriza para pedir la terminacin del contrato de arrendamiento; las infracciones de poca
importancia slo facultan al arrendador para hacer cesar el mal uso o deterioro y exigir una
caucin adecuada
El art. 8 del Decreto Ley N? 993 aade que el arrendatario estar siempre obligado a dar
cumplimiento a todas las obligaciones contractuales, legales o reglamentarias sobre proteccin
y conservacin de los recursos naturales existentes dentro del predio objeto del contrato y de
todos aquellos que sirvan para su explotacin.
Por su parte, el art. 1982 dispone que el colono procurara que no se usurpe parte alguna del
terreno arrendado y ser responsable de su omisin de avisar al arrendador, siempre que le
hayan sido conocidos la extensin y linderos de la heredad.
Subarriendo y cesin del arrendamiento: El art. 7 del Decreto Ley N? 993 reitera la regla
general del art. 1946 en orden a que el arrendatario no puede subarrendar ni ceder el
arriendo, sin autorizacin del arrendador, con el aadido de que debe serle otorgada por
escrito
Extincin del derecho del arrendador: La extincin del derecho del arrendador pone fin al
contrato, salvo que el tercero adquirente deba respetar el arriendo y ste le sea
consecuencialmente oponible
El art. 10 del Decreto Ley N 993 prescribe que si el arrendador vendiere o transfiriere a
cualquier ttulo el predio arrendado, el nuevo propietario estar obligado a

"mantener los

trminos del contrato de arrendamiento", salvo acuerdo de ste con el arrendatario.

La disposicin no distingue entre adquirentes a ttulo gratuito y oneroso y no seala ningn
requisito para que el adquirente deba respetar el arriendo. Sin embargo, es indispensable que
el contrato de arrendamiento tenga, respecto del tercero, una fecha cierta y anterior a la
enajenacin.
Medianera o aparcera: es aquel en que una parte se obliga a aportar una determinada
superficie de terreno y la otra su trabajo para realizar cultivos determina

142

dos, con el objeto de repartirse los frutos o productos resultantes, obligndose, adems a
aportar los elementos necesarios para la adecuada explotacin de los terrenos a concurrir a los
gastos de produccin, a realizar en forma conjunta la direccin de la explotacin y a participar
en los riesgos de la misma art 12 dl 993.
Establece ciertas formalidades esta legislacin 5 solo por escritura publica o privada con la
presencia de dos testigos. Se trata de una explotacin se trata de una actividad econmica que
genera renta
Art 11 se rige
1.

Dl 993

2. Normas comunes a todos los contratos

3. Normas especiales ttulo XXVI
El arrendador tiene derecho a poner fin cuando el arrendatario se encuentre en mora despus
de dos reconvenciones y la segunda reconvencin la hace el arrendador en la audiencia de la
contestacin de la demanda, tiene que existir un plazo de un mes. La nica circunstancia en la
que puede salvar es prestando seguridad, alguna caucin que realizara el pago dentro de los
prximos 30 das.
Demandado el pago de las rentas se devenguen en el transcurso, la terminacin del contrato
art 11 y
Art 7 y 8 y 9 normas especiales.
b. de obra

El arrendamiento de obra o contrato de confeccin de obra material se puede definir como

aqul por el cual una persona llamada artfice, se obliga, mediante cierto precio, a ejecutar
una obra material
En este contrato, el artfice es el arrendador, y quien encarga la obra es el arrendatario.
Elementos del arrendamiento de obra.
Son tres:
a) El consentimiento, como en todo contrato;
b) Un precio, como en todo arrendamiento.
Bajo dos modalidades puede convenirse el precio:

143

Pagar una sola cantidad, por toda la obra: obra a precio alzado;
Pagar por etapas o partes, segn avance la obra: obra por administracin.
Si las partes no hubieren fijado el precio, el artculo 1997 del Cdigo Civil establece:
Se presumir que las partes han convenido en el que ordinariamente se paga por la
misma especie de obra (vale decir, la ley se remite a la costumbre); y
A falta de dicho precio, ser el que se estime equitativo por peritos.
c) Encargar la ejecucin de una obra material: el arrendador pone su trabajo o experticia al
servicio de otro, con el fin de transformar una materia y confeccionar una nueva obra para el
arrendatario. Como seala Alessandri, caben dentro de este contrato los ms variados

trabajos: el de sastre, del carpintero, del arquitecto, del ingeniero, etc. Lo que caracteriza
entonces este contrato es que se haga una obra nueva con una sustancia mediante la
transformacin de ella por el trabajo del hombre.
Pero no todo encargo que supone confeccionar una obra material es arrendamiento.
En efecto, es imprescindible precisar cuando la confeccin de una obra material es
compraventa, y cuando es arrendamiento. El artculo 1996 del Cdigo Civil resuelve el
problema:

Ser compraventa: cuando el que suministra la materia es el propio artfice. Se trata

de una compraventa a prueba o al gusto, porque slo se perfecciona cuando el que
orden la obra la aprueba. Por lo tanto, el riesgo por la prdida de la cosa ser asumido
por el vendedor, mientras el comprador no manifiesta su conformidad (incisos 1 y 2
del artculo 1996, que establecen una solucin idntica a la establecida en el artculo
1823 del Cdigo Civil).

Ser arrendamiento: si la materia es suministrada por la persona que encarg la obra

(artculo 1996, inciso 3). En este caso, el riesgo por la prdida fortuita de la materia
ser asumido por el arrendatario (artculo 2000), lo que no constituye ninguna novedad,
pues se est aplicando el aforismo res perit dominio, la cosa (la materia proporcionada,
en este caso) perece para su dueo. Si la prdida o destruccin es imputable al
artfice, l ser obviamente responsable.

Puede ocurrir que ambas partes suministren materiales, caso en el cual ser arrendamiento si
la materia principal es aportada por el que encarga la obra, y compraventa a la inversa (artculo
1996, inciso 4).
Hemos sealado que si el que encarg la obra suministra la materia al artfice, la prdida de la
misma ser asumida por el primero. En tal caso, el artfice slo podr reclamar el precio o
salario, en los casos siguientes (artculo 2000 del Cdigo Civil):

144

1 Si la obra ha sido reconocida y aprobada por quien encarg la obra;

2 Si quien encarg la obra est en mora de reconocerla y aprobarla;
3 Si la cosa perece por vicio de la materia suministrada por el que encarg la obra.
Con todo, el artfice no podr reclamar el precio:
i) Cuando por su oficio, haya debido conocer el vicio que afecta la materia (por ejemplo, cuando
siendo un ebanista experto, se le entreg un trozo de pino Oregn que ostensiblemente est
horadado por termitas);
ii) Cuando conociendo el vicio, no haya dado aviso oportuno a quien le encarg la obra.

Aprobacin de la obra.
Una vez ejecutada la obra por el artfice, quien se la encarg debe manifestar su aprobacin.
Las reglas son las siguientes:
a) La aprobacin (reconocimiento, dice la ley) puede hacerse por partes o por el todo
(artculo 2001 del Cdigo Civil).
b) Si hay discrepancia entre las partes, ellas nombrarn peritos que decidan.
c) Si se estima fundada la alegacin de quien encarg la obra, ste podr obligar al artfice:

A hacer nuevamente la obra;

A indemnizarle los perjuicios (artculo 2002 del Cdigo Civil).

Desistimiento del arrendatario.

El inciso 2 del artculo 1999 del Cdigo Civil, faculta al que encarg la obra para hacerla
cesar, de manera unilateral, lo que constituye una excepcin a la regla general, que exige el
consentimiento de las partes. Si ejerce esta facultad, deber reembolsar al artfice todos los
costos en que hubiere incurrido, darle lo que vale el trabajo hecho (hasta el cese del contrato)
y lo que hubiere podido ganar en la obra.
Muerte del artfice.
Desde el punto de vista del que encarga la obra, el contrato es de confianza o intuito

personae, pactado en consideracin a las cualidades tcnicas o experticia que ostenta el

artfice. Por ello, si ste muere, el contrato se extingue (artculo 2005 del Cdigo Civil).
A la inversa, si quien fallece fuere el que encarg la obra, el contrato subsiste, debiendo
asumir la posicin jurdica del arrendatario sus herederos, conforme a las reglas generales.

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El contrato de empresa.
Es una modalidad del contrato de arrendamiento de obra, y est regulada en el artculo 2003
del Cdigo Civil. Se puede definir, conforme al inciso 1 del artculo 2003, como aqul por el

cual una persona llamada empresario toma a su cargo la construccin de un edificio por un
precio prefijado

Se trata del sistema de obra a precio alzado. El Cdigo Civil establece las siguientes reglas:
1: Puesto que se trata de un precio fijo, el empresario no puede pedir aumento del mismo,
pretextando tener costos ms altos.
2: Si circunstancias desconocidas, como un vicio oculto del suelo, ocasionaren costos
imprevistos, el empresario debe obtener la autorizacin del dueo para incurrir en ellos; si el
dueo rehsa, el empresario podr recurrir al juez para que decida si corresponde recargar el
costo de la obra, y fije el aumento de precio que por tal razn corresponda.
3: Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o en parte, en los cinco aos subsiguientes a
su entrega, por vicio de construccin o por vicio del suelo o por vicio de los materiales,
distinguimos, para determinar quin es responsable:
i) Tratndose de los vicios de construccin: ser responsable el empresario;
ii) Tratndose de los vicios del suelo: ser responsable en principio el dueo, a menos que el
empresario o las personas empleadas por l hayan debido conocer el vicio del suelo en razn de
su oficio;
iii) Tratndose de los vicios de los materiales: ser responsable el empresario, si l los
proporcion; en cambio, si los proporcion el dueo, l responder, salvo que el vicio sea de
aquellos que el empresario, por su oficio, haya debido conocer, o que conocindolo, no haya
dado aviso oportuno (al dueo, se entiende).
Las reglas enunciadas, se extienden a los que se encargan de la construccin de un edificio en
calidad de arquitectos (artculo 2004 del Cdigo Civil).

146

2.6

Sociedad

2.7

Mandato

2.8 Transaccin
2.9 Los contratos reales
a. Comodato y precario
b. Mutuo y operaciones de crdito de dinero
c. Depsito y secuestro
2.10 Los contratos aleatorios
a. Referencia al seguro
b. Juego y la apuesta
c. Renta vitalicia
Unidad III contratos accesorios o de garanta
3.1 Fianza
3.2 Prenda
a. Civil
b. prenda sin desplazamiento (nociones)
c. Hipoteca
d. Anticresis
e. Censo
f. Derecho legal de retencin y otras garantas
Unidad IV CuasicontratoS

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4.1 Generalidades
4.2 Doctrina del enriquecimiento sin causa
4.3 La agencia oficiosa o gestin de negocios ajenos
4.4 El pago de lo no debido
4.5 El cuasicontrato de comunidad

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